DEĞERLEME RAPORU RAPORU TALEP EDEN DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ. DAYANAK SÖZLEġME. MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : 2011/2998

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU RAPORU TALEP EDEN : YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : Belen Köyü, İlimtepe Mevkii, 2180 Ada, 1 nolu,2181 Ada, 1 nolu, 2182 Ada, 2 nolu,2183 Ada, 1 nolu, 2184 Ada, 1 nolu,2185 Ada, 1 nolu, 2186 Ada, 1 nolu,2186 Ada, 2 nolu, 2189 Ada, 1 nolu,2190 Ada, 1 nolu, 2192 Ada, 1 nolu,2205 Ada, 1 nolu, 2179 Ada, 1 nolu parseller Yarımca - Körfez / KOCAELİ DAYANAK SÖZLEġME : 15 Eylül 2011 tarih ve /034 sayı ile MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 15 Eylül 2011 RAPOR TARĠHĠ : 15 Eylül 2011 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 13 adet parselin değerinin ve kat karģılığı paylaģım oranın tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. 1

2 Ġçindekiler Sayfa No ġġrket BĠLGĠLERĠ... 3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 4 UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR... 5 TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI... 6 TAPU TAKYĠDATI... 7 TAġINMAZLARIN YERĠ VE KONUMU... 7 KÖRFEZ İLÇESİNİN (YARIMCA) TARİHİ... 8 KÖRFEZ (YARIMCA) İLÇESİ... 8 PARSELLERĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ... 9 ĠMAR DURUMU DEĞERLENDĠRME FĠYATLANDIRMA KAT KARġILIĞI PAYLAġIM ORANI İNŞAAT MALİYETİ UZMAN GÖRÜġÜ SONUÇ

3 ġġrket BĠLGĠLERĠ ġirket Adı : Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ġirket Merkezi : İstanbul ġirket Adresi : Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/ Acıbadem Kadıköy / İSTANBUL Telefon : (0216) (0216) (0216) (0216) (0216) Faks : (0216) Ġrtibat Büroları : Antalya İrtibat Bürosu Telefon : (0242) Faks : (0242) eposta Web : bilgi@lotusgd.com : KuruluĢ (Tescil) Tarihi : 10 Ocak 2005 Sermaye Piyasası Kurul kaydına alınıģ Tarih ve Karar No : 07 Nisan /462 Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurul kaydına alınıģ Tarih ve Karar No : 12 Mart Ticaret Sicil No : / KuruluĢ Sermayesi ġimdiki Sermayesi : ,-YTL : ,-TL 3

4 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI ġġrketġn ADRESĠ : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Büyükdere Cd. No:185 Kanyon Ofis Bloğu Kat: Levent/ İstanbul TELEFON NO : (212) FAKS NO : (212) KURULUġ TARĠHĠ : KAYITLI SERMAYE TAVANI ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : ,-TL : ,01-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 15,84 FAALĠYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRĠMENKULLER : Tekirdağ İli, Barbaros Beldesi, Tavanlıçeşme Mevkii, G18b10d2d pafta, 201 Ada, 1 nolu ve 8103 ve 8104 nolu parseller (8.166 m 2 yüzölçümlü 3 adet parsel) İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, güzelce mahallesi, 19 IV pafta, 444 ada, 2 parsel'de inşa edilmekte olan Güzelşehir projesindeki alışveriş merkezi'nde (toplam m 2 kullanım alanlı) 12 adet natamam işyeri İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Ekşinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'tan 55 adet tam, 3 adet hisseli daire İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 8 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'taki m 2 kullanım alanlı kreş binasında %70 pay İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'ta (771 m 2 kullanım alanlı) 6 adet ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme mahallesi, hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etap'tan toplam adet daire İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia Projesi 2. etap'tan 183 ofis ünitesi, 34 Avm ünitesi ve 1 sosyal tesisten oluşan toplam m 2 kullanım alanlı 218 adet ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etap'tan 49 bağımsız bölümlü toplam m 2 kullanım alanlı çarşı İstanbul ili, Esenyurt, Mehterçeşme mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta daire İstanbul ili, Esenyurt, Mehterçeşme mahallesi, nazım hikmet bulvarı, 2945 ada, 18.,19. ve 31. nolu parseller üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 30 adet m 2 alanlı ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt mahallesi, 2945 ada, 34 ve 36 nolu parseller, İnnovia 4 Projesi bünyesindeki adet daire ve ,20 m² alanlı ticari alan İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt mahallesi, 2945 ada, 34 ve 36 nolu parseller, İnnovia 4 Projesi bünyesindeki adet daire ve ,20 m² alanlı ticari alan 4

5 UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOġULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 5

6 TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI ĠLĠ - ĠLÇESĠ MAHALLESĠ : Kocaeli Körfez : Yarımca SAHİBİ PAFTA NO ADA NO PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ (m 2 ) NİTELİĞİ YEVMİYE NO CİLT NO SAHİFE NO TAPU TARİHİ Ahmet ATAY 163/599 Cemal ÇAKMAK 109/559 Enis ÖNCÜOĞLU 109/559 G23A20C3D ,00 Arsa Metin BULUT 109/559 Sezgin OĞUL 109/559 S.S. Belen Kulüp Konut Yapı Kooperatifi G23A20C3D ,00 Arsa S.S. Belen Kulüp Konut Yapı Kooperatifi G23A20C3D ,00 Arsa S.S. Belen Kulüp Konut Yapı Kooperatifi G23A20C3D ,00 Arsa S.S. Belen Kulüp Konut Yapı Kooperatifi G23A20C4C ,00 Arsa S.S. Belen Kulüp Konut Yapı Kooperatifi G23A20C4C ,00 Arsa S.S. Belen Kulüp Konut Yapı Kooperatifi G23A20C4C ,00 Arsa S.S. Belen Kulüp Konut Yapı Kooperatifi G23A20C4C ,12 Arsa Ahmet ATAY 781/1789 Cemal ÇAKMAK 252/1789 Enis ÖNCÜOĞLU 252/1789 G23A20C4C ,88 Arsa Metin BULUT 252/1789 Sezgin OĞUL 252/1789 S.S. Belen Kulüp Konut Yapı Kooperatifi G23A20C4C ,00 Arsa S.S. Belen Kulüp Konut Yapı Kooperatifi G23A20C4C ,00 Arsa S.S. Belen Kulüp Konut Yapı Kooperatifi G23A20C4C ,00 Arsa S.S. Belen Kulüp Konut Yapı Kooperatifi G23A20C4C ,00 Arsa TOPLAM ,00 6

7 TAPU TAKYĠDATI Kocaeli İli, Körfez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemede rapor konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir haciz, ipotek ya da kısıtlayıcı bir şerhe rastlanmamıştır. TAġINMAZLARIN YERĠ VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmazlar, Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Belen Köyü, İlimtepe Kalıcı Konutları civarında yer alan 2180 Ada, 1 nolu, 2181 Ada, 1 nolu, 2182 Ada, 2 nolu, 2183 Ada, 1 nolu, 2184 Ada, 1 nolu, 2185 Ada, 1 nolu, 2186 Ada, 1 nolu, 2186 Ada, 2 nolu, 2189 Ada, 1 nolu, 2190 Ada, 1 nolu, 2192 Ada, 1 nolu, 2205 Ada, 1 nolu ve 2179 Ada, 1 nolu olmak üzere toplam 13 adet parseldir. Parseller halihazırda kısmen tarım arazisi olarak kullanılmakta olup büyük bir kısmı ham arazidir. Taşınmazların yakın çevresinde orta seviye gelir gruplarınca mesken olarak kullanılan 2 4 katlı ayrık ve bitişik nizamda inşa edilmiş binalar (İlimtepe Kalıcı Konutları) ile villa siteleri (ENKA Villaları, S.S. Doğal Yaşam Konut Yapı Kooperatifi vd.) ile boş ya da tarım amaçlı kullanılan araziler yer almaktadır Depremi sonrası inşa edilen İlimtepe Kalıcı Konutları ile birlikte son dönemde inşa edilen ENKA Villaları ve Belen Köyü ve İlimtepe Kalıcı Konutları nın kuzeyindeki İlimtepe Belediye Konutları gibi yerleşim yerleri ile birlikte bölgenin konut kullanımı artmıştır. Ulaşım imkanlarının güçlükleri ve bölgedeki ticari fonksiyona sahip ünitelerin yok sayılabilecek kadar az olması gibi olumsuzlukların yanı sıra bölgenin gelişimi ve gelişim potansiyeli göz ardı edilemeyecek boyuttadır. TaĢınmazların bazı noktalara olan uzaklıkları ise aģağıda verilmiģtir. İlimtepe Kalıcı Konutları Kuzey Girişi 700 m. İlimtepe Belediye Konutları 3 km. Belen Köyü 3,5 km. Körfez Belediye Binası km. E-5 (D-100) Karayolu Körfez Kavşağı 14 km. Anadolu Otoyolu Körfez Kavşağı 15 km. 7

8 Körfez İlçesinin (Yarımca) Tarihi İzmit yöresinin ilk yerleşimcileri Helenistik çağda Yunanlılar olup, M.Ö yıllarında Anadolu da ilk kez Truva şehrinin kuruması ile başlanmış ve Yarımca, Bryas olarak adlandırılmıştır. M.Ö. 200 yıllarında Pontus krallığının hakimiyetine geçen İzmit, krallarının adına atfen Nicomedya devleti olarak devam etmiş ve Yarımca bu tarihten itibaren, M.Ö. 74 yılında Romalılar tarafından sona erdirilinceye kadar Brunga adı ile anılmıştır. M.S. 395 yılında Büyük Roma İmparatorluğunun son İmparatoru zamanında Roma, Doğu Roma ve Batı Roma İmparatorluğu olarak ikiye ayrılması ile bu tarihten sonra bölge Bizans ın yönetimine geçmiştir. M.S yılında Anadolu daki Türk devletinin başına Osmanoğullarının gelmesiyle Brunga olarak anılan ilçe, önce Burunca ve 1420 yılından itibaren günümüzde kullanılan Yarımca olmuştur. Bizans ve Roma döneminde de önemli bir yerleşim merkezi olan ve önemini hiçbir şekilde kaybetmeden günümüze kadar gelen, özellikle Cumhuriyet tarihinin 1950 yıllarından itibaren TEM Otoyolu, D-100 Karayolu, Demiryolu ile Deniz ulaşımında İstanbul ve Anadolu arasında bir köprü konumunda olan Yarımca, üçte bir alanları sanayi tesislerinden oluşan endüstriyel bir kentte dönüşmüştür yılından itibaren hızlı bir sanayileşme sürecine giren Yarımca, İlk kez 03 Mayıs 1964 yılında belediye olmuştur ve 1987 yılında da Türkiye nin önemli kentleri arasında yerini alan bir ilçe konumuna gelmiştir. Körfez (Yarımca) İlçesi Körfez ilçesi, İzmit Körfezi nin kuzeyinde, doğuda Derince ve batıda ise Dilovası ilçeleri ile sınırlı bir yerleşim merkezidir. Sanayiye bağlı olarak ilçede nüfusun hızla artması Yarımca dan sonra Tütünçiftlik bölgesinin de yerleşim alanlarına dahil olmasıyla ve daha sonra, tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı Büyüksehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanuna göre, Hereke ve Kirazlıyalı belediyelerinin da katılmasıyla toplam 308 km² lik, doğusu ile batısı arasında 18 km. uzunluğa sahip olan Körfez ilçesi, Kuzey Anadolu Fay kuşağı üzerinde 1 nci derece deprem bölgesi üzerinde bulunmaktadır. İlçe ayrıca, Tüpraş, Tüpraş Petrokimya, İgsaş ve 30 civarında LPG ve Akaryakıt depolama ve dolum tesisleri ile diğer tesislerin yer aldığı sanayi ve liman kenti haline gelmiştir. 8

9 PARSELLERĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ Rapora konu 13 adet parselin ada ve parsel numaraları ile yüzölçümü büyüklükleri aşağıdaki gibidir. ADA NO PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ (m 2 ) , , , , , , , , , , , , ,00 TOPLAM ,00 Parsellerin bir bölümü Kalıcı Konutların güneyindeki isimsiz caddeye cepheli olup büyük bir kısmı halihazırda açılmamış olan imar yollarına cephelidir. Yerinde imar adaları henüz oluşturulmamıştır. Bu nedenle incelemeler bölgesel olarak yapılmıştır. Bölge eğimli ve hafif engebeli bir topoğrafik yapıdadır. Bir kısmı tepe zirvesi bir kısmı ise iki tepe arasında kalan çanak benzeri bir yapıdadır. Parseller, iki büyük tepenin arasında kalan çanak biçimindeki bir arazi ile bu çanak biçimindeki bölgeden başlayarak tepenin üstündeki düzlük alan boyunca devam eden bir bölgede yer almaktadırlar. Parsellerin büyük bir kısmı Marmara Denizi manzarasına sahiptir. Halihazırda bir kısmı tarım arazisi / bahçe olarak düzenlenmiş olan parsellerin büyük bir kısmı ham arazidir. Parsellerin yer aldığı bölgede herhangi bir altyapı mevcut olmamakla birlikte tüm altyapı hizmetleri çok yakın konumdaki İlimtepe Kalıcı Konutları bünyesinde mevcuttur. Parseller satılabilirlik özelliğine sahiptir. 9

10 ĠMAR DURUMU Körfez Belediyesi İmar Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi itibariyle 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları üzerinde yapılan incelemeler sonucunda değerlemeye konu parsellerin tamamının Konut Alanı olarak belirlenen saha içerisinde kaldıkları tespit edilmiştir. Parsellerin yapılaşma şartlarını ve buradan hareketle hesaplanan emsale dahil edilebilecek inşaat alanını gösterir tablo aşağıdadır. ADA NO PARSEL NO EMSAL MAKSİMUM BİNA YÜKSEKLİĞİ (m) YÜZÖLÇÜMÜ (m 2 ) EMSALE DAHİL İNŞAAT ALANI (m²) ,50 6, , , ,50 6, , , ,50 6, , , ,50 6, , , ,50 6, , , ,50 6, , , ,50 6, , , ,75 9, , , ,75 9, , , ,75 9, , , ,75 9, , , ,75 9, , , ,50 6, , ,00 TOPLAM ,75 DEĞERLENDĠRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler : Olumlu etkenler : Sınai açıdan gelişmiş bir ilçede konumlu olmaları, Mevcut imar durumları, Bölgenin konut alanı olarak planlanmış olması, Parsellerin toplam yüzölçümü büyüklüğünün çok fonksiyonlu bir proje geliştirilmesine uygun olması. Marmara Denizi manzarasına sahip olmaları. Olumsuz etkenler : Göreceli olarak şehir merkezine uzak kalmaları, Toplu ulaşım imkanlarının kısıtlılığı, Bölgedeki altyapı eksiklikleri, İmar yollarının açılmamış olması. 10

11 FĠYATLANDIRMA Rapora konu taşınmazların rayiç değerlerinin tespiti için Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık / kiralık benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için birim fiyat belirlenmektedir. Değerlemeye konu parsellerin yakın çevresinde yapılan araştırmalarda satışa çıkarılmış ya da yakın zamanda satışı gerçekleşmiş gayrimenkuller üzerinde yapılan piyasa rayiç araştırmaları ile bölgede faaliyet gösteren emlak pazarlama firmalarıyla kurulan temaslarda aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. İlimtepe Civarında yer alan, Konut Alanı (Emsal: 0,40) imarlı, 785 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip ve üzerinde tek katlı yaklaşık 150 m² kullanım alanlı bir bina bulunan parsel ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) (bina dahil 127,-TL/m²) İlimtepe Civarında yer alan, Konut Alanı (Emsal: 0,50) imarlı, m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip parsel ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) (65,-TL/m²) İlimtepe Civarında ve Belen Köy merkezine yakın konumda yer alan, Konut Alanı (Emsal: 0,30) imarlı, m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip ve üzerinde yaklaşık 100 m² kullanım alanlı bir bina bulunan parsel ,-TL bedelle satılıktır. (bina dahil 71,-TL/m²) İlimtepe Civarında ve Belediye Konutları nın güneyinde yer alan, Konut Alanı (Emsal: 0,75) imarlı, 642 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip parsel ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) (125,-TL/m²) İlimtepe Civarında ve Belediye Konutları nın güneyinde yer alan, Konut Alanı (Emsal: 0,75) imarlı, m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip deniz ve doğa manzaralı parsel ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) (80,-TL/m²) İlimtepe Civarında ve Belen Köy merkezine yakın konumda yer alan, imarsız alanda konumlu ve halihazırda fındık ağaçlarının yer aldığı, m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip parsel ,-TL bedelle satılıktır. (Tel: ) (13,-TL/m²) Bu tespitlerden hareketle, rapora konu taşınmazların konumları, yüzölçümü büyüklükleri, imar durumları ve bölgenin gelişime müsait potansiyeli dikkate alınarak belirlenen m 2 birim ve toplam değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur. 11

12 ADA NO PARSEL NO m² BİRİM DEĞERİ (TL) YÜZÖLÇÜMÜ (m 2 ) DEĞERİ (TL) , , , , , , , , , , , , , TOPLAM ,00 ( ) Not: Parsellerin değer tespitinde, bilinen diğer değerleme yöntemleri somut kriterlere dayandırılamamaktadır. Bu sebeple değer tespitinde sadece Emsal Karşılaştırma Yöntemi ni kullanmak mümkün olmuştur. KAT KARġILIĞI PAYLAġIM ORANI Yeşil Gayrimenkul Yatırım ortaklığı yetkililerinden alınan global proje büyüklükleri aşağıda maddeler halinde verilmiştir. İmar durumu gereği maksimum 6,50 m. yüksekliği sahip binalara izin verildiğinden proje villa sitesi olarak planlanmaktadır. Planlanan villaların tek tip olmasına karar verilmiştir. Her bir villa zemin ve normal ya da çatı katı olmak üzere 2 katlı ve yaklaşık 150 m² kullanım alanına sahip olacaktır. Site bünyesinde sosyal alanlar önemli bir husus olarak ele alınacak ve asgari aşağıda sayılan özelliklerde sosyal donatılara sahip olacaktır. o o o o o o Açık yüzme havuzları, Seyir ve güneşlenme terasları, Koru alanı, Yürüme, koşu ve bisiklet yolları, Fitness center, Açık ve kapalı spor alanları, 12

13 o Tenis kortu, o Basketbol, voleybol ve mini futbol sahaları, o Bowling salonu, o Sauna ve Türk hamamı, o Sosyal bina ve ticari üniteler, o Açık ve kapalı otopark alanları, o 24 saat özel güvenlik ve teknik bakım ekibi Projenin inşasına 2012 yılı başlarında başlanacaktır. Öngörülen inşaat süresi 15 ay civarındadır. 320 adet villa planlanmakta olup villaların toplam inşaat alanı ~ m² dir. Yeşil GYO yetkilileri proje standartları gereği ,75 m² olan emsale dahil inşaat alanının tamamını kullanmayacaklarını ve sosyal donatı alanları dahil yaklaşık toplam brüt m² inşaat alanı oluşacağını beyan etmişlerdir. İnşaat Maliyeti İnşaî yatırımların değerlendirmeye esas m² birim bedelleri (kârı havi satışa/devire esas rayiç tutarları), inşa edilen yapının yapılış tarzı ve sahip olacağı niteliklerinin proje yetkililerince belirtilen standartlarda gerçekleştirileceği kabulüyle belirlenmiştir. İnşaat maliyeti : ( m 2 x 450,-TL) ,-TL Zemin etüdleri (maktuen) = ,-TL Proje yapım giderleri: ,-TL x % 1, ,-TL Proje onayı ve ruhsat işleri : ,-TL x % 1, ,-TL Şantiye mobilizasyonu (maktuen) = ,-TL Teknik alt yapı, saha işleri ve çevre düzenlemesi maliyeti ,-TL x % ,-TL Proje yönetimi ve pazarlama giderleri: ( ,-TL ,-TL) x % ,-TL Yapı denetim giderleri : m² x 701,-TL/m² (*) x % ,-TL (*) Bayındırlık Bakanlığı 2011 yılı IV-B sınıfı yapı birim maliyeti. Toplam maliyet...: ,-TL Ortalama m 2 birim maliyeti ( ,-TL m 2 ) 580,-TL/m 2 Not: Kullanılan m 2 birim değerleri güncel piyasa rayiçleri dikkate alınarak hesaplanmıştır. 13

14 Yatırım Maliyeti = Arsa bedeli + Toplam inşaat maliyeti = ,-TL ,-TL = ,-TL ,-TL Yatırımcının (Yeşil GYO nın) yatırıma katılma oranı = ,-TL % 74,83 Arsa sahibinin (Yapı Konut İnşaat San. A.Ş.) yatırıma katılma oranı = ,-TL % 25, ,-TL Toplam hasılat = m² x 1.500,-TL/m² = ,-TL Yatırımcının hasılat payı = ,-TL x % 74, ,-TL Arsa sahibinin hasılat payı = ,-TL x % 25, ,-TL Özet olarak : Yatırımcının payı : ,-TL Yapım maliyeti ( - ) : ,-TL FARK : ,-TL Yatırımcının kârlılık oranı = ,-TL = % 73, ,-TL Arsa sahibinin payı : ,-TL Yapım maliyeti ( - ) : ,-TL FARK : ,-TL Arsa sahibinin kârlılık oranı = ,-TL ,-TL = % 73,40 UZMAN GÖRÜġÜ Rapor konusu taģınmazların, Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince GYO portföyünde arsa olarak yer almalarında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. 14

15 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 13 adet parselin yerinde yapılan incelemelerinde, konumlarına, yüzölçümü büyüklüklerine, imar durumlarına ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşullarındaki, A. Toplam değeri için, ,-TL (Onmilyondörtyüzellibin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. ( ,-TL 1,782 TL/USD (*) ( ,-TL 2,456 TL/Euro(*) ,-USD) ,-Euro) (*) Rapor tarihi itibariyle 1 USD = 1,782 TL ; 1 Euro = 2,456 TL dir. Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir. B. Parseller üzerinde mevcut imar durumu ile geliştirilecek konut projesine kat karşılığı suretiyle yatırımcı olarak iştirak edilmesi durumunda katılım oranları 0,75 / 0,25 (yatırımcı / arsa sahibi) şeklinde ortaya çıkmakta ve bu durum hem arsa sahibine hem de yatırımcıya ~ % 73 mertebesinde kârlılık sağlamaktadır. Parsellerin KDV dahil değerleri toplamı ,-TL dir. Bu rapor, YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç (3) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 15 Eylül 2011 (Ekspertiz tarihi: 15 Eylül 2011) Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme Ve DanıĢmanlık A.ġ. Kıvanç KILVAN Eki : Uydu Görünümleri / Konum Krokisi Tapu suretleri (15 adet) İmar Plan Örneği Fotoğraflar Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanı lisans örneği Değerleme sözleşmesi sureti ĠnĢaat Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) 15

16 Uydu Görünümü / Konum Krokisi 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30

31 31

32 32

33 Parsellerin Bulunduğu Bölgenin Ġlimtepe Yolu ndan Görünümü 33

34 Parsellerin Bulunduğu Bölgenin Görünümü 34

35 Parsellerin Bulunduğu Bölgenin Görünümü 35

36 Parsellerin Bulunduğu Bölgenin Görünümü 36

37 Manzara 37

38 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, Medeni Hali : Evli SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / Mesleği : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995 İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans İngilizce Hazırlık Programı / 1996 İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi İşletmecilik İhtisas Programı / 1997 Mesleki Tecrübe Ordu Donatım Okulu Balıkesir : Ağustos 1997 Kasım 1998 Yedek Subay Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı 38

39 39