Madde 36 Seçimi Madde 37 Profesyonel Bir Yönetici Ġle Bağlantı Kurulması Madde 38 Görev, Yetki ve Sorumlulukları Madde 39 Ücret...

Transkript

1 ĠÇĠNDEKĠLER BĠRĠNCĠ BÖLÜM... 1 GENEL HÜKÜMLER... 1 Madde 1 Yönetim Planının Kapsamı... 1 Madde 2 Yönetim Planında Hüküm Bulunmayan Haller... 1 Madde 3 Yönetim Planının Niteliği ve DeğiĢtirilmesi... 1 Madde 4 Ana Gayrimenkulün Nelerden Ġbaret Olduğu... 2 Madde 5 Genel Ortak Yerler ve ġeyler... 2 ĠKĠNCĠ BÖLÜM... 3 YÖNETĠM ORGANLARI... 3 BLOK YÖNETĠMĠ... 3 BLOK KAT MALĠKLERĠ KURULU... 3 Madde 6 OluĢması, Yetki Alanı ve Görevleri... 3 Madde 7 Kurula Katılma ve Oy Hakkı... 4 Madde 8 Toplanma ve Çağrı... 4 Madde 9 Toplantı ve Karar yeter Sayısı... 4 Madde 10 Olağanüstü Toplantı... 5 Madde 11 Gündemlere Bağlılık... 5 Madde 12 Kararların Yazılması ve Ġmzalanması... 5 Madde 13 Kararların Duyurulması... 5 Madde 14 kararların Bağlayıcılığı... 5 Madde 15 UyuĢmazlıkların çözümü... 6 Madde 16 Kararlara KarĢı Kanun Yolları... 6 Madde 17 Kararların Niteliği... 6 BLOK YÖNETĠCĠSĠ... 6 madde 18 Seçimi... 6 Madde 19 Profesyonel Bir Yönetici Ġle Bağlantı Kurulması... 7 Madde 20 Ücret... 7 Madde 21 Görev, Yetki ve Sorumlulukları... 7 BLOK DENETÇĠSĠ... 8 Madde 22 Seçimi... 8 Madde 23 Görevleri... 9 BLOK TEMSĠLCĠSĠ... 9 Madde TOPLU YAPI YÖNETĠMĠ... 9 TOPLU YAPI TEMSĠLCĠLER KURULU... 9 Madde 25 OluĢması, Yetki ve Sorumlulukları Madde 26 Kurula Katılma ve Oy Hakkı Madde 27 Toplanma ve çağrı Madde 28 Toplantı ve Karar Yeter Sayısı Madde 29 Gündemlere Bağlılık Madde 30 Kararların Yazılması ve Ġmzalanması Madde 31 Kararların Duyurulması Madde 32 Kararların Bağlayıcılığı Madde 33 UyuĢmazlıkların Çözümü Madde 34 Kararlara KarĢı Kanun Yolları Madde 35 Kararların Niteliği TOPLU YAPI YÖNETĠM KURULU i

2 Madde 36 Seçimi Madde 37 Profesyonel Bir Yönetici Ġle Bağlantı Kurulması Madde 38 Görev, Yetki ve Sorumlulukları Madde 39 Ücret TOPLU YAPI DENETĠM KURULU Madde ÜÇÜNCÜ BÖLÜM BAĞIMSIZ BÖLÜM MALĠKLERĠNĠN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERĠ Madde 41 Bağımsız Bölümlere ĠliĢkin Hak ve Yükümlülükler Madde 42 Ortak Yerlere ĠliĢkin Hak ve yükümlülükler Madde 43 Hak ve Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmesi Madde 44 Ortak Giderlerin Tanımı Madde 45 Yararlananların Genel Gider Sorumlulukları Madde 46 Genel Giderler Payına Katılım Madde 47 Ortak Giderlerin Ödenmesinde Direnme ve Hakimin Müdahalesini Gerektiren Haller DÖRDÜNCÜ BÖLÜM DĠĞER HÜKÜMLER Madde 48 Yönergeler Çıkartılması ve Nitelikleri Madde 49 DıĢ Cephelerin Korunması ve Bütünlüğü Madde 50 Ortak Yerlerdeki Arıza ve Onarımlar Madde 51 Zararların Tazmini Madde 52 Faydalı DeğiĢiklikler ve Önemli ĠĢler Madde 53 Adres ve SözleĢmelerin Bildirilmesi Madde 54 Kullanma Yerlerinin BoĢaltılması Madde 55 Güvenlik Madde 56 Otomasyon Birimi Madde 57 Fonlara ĠliĢkin Madde 58 Yürürlük ii

3 BĠRĠNCĠ BÖLÜM GENEL HÜKÜMLER MADDE 1 YÖNETİM PLANININ KAPSAMI 1.1. İşbu yönetim planı İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Ünalan Mahallesi, Libadiye Caddesinde kain 191 pafta, 70 ada, 82, 87, 88, 97, 113, 114, 116, 117, 118, 120, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 133, 135 Parsel numaralı taşınmaz üzerine inşaa edilmiş 87 blokta toplam 1516 Bağımsız bölümden ve merkezi ısıtma binasından oluşan ana gayrimenkul ve bu gayrimenkuller için tesis edilen mülkiyet haklarına uygun olarak tanzim edilerek kat malikleri tarafından imzalanmıştır. Kat malikleri bu yönetim planına uygun olarak gayrimenkulün yönetimini kabul ve taahhüt ederler Ana gayrimenkulde bulunan tüm bağımsız bölümler ile tüm ortak yerler ve sosyal tesis alanlarının yönetimi, bağımsız bölüm maliklerinin hak ve ödevleri ve mükellefiyetleri, yönetime katılımı, genel giderlere katılımı ve kullanım esasları iş bu yönetim planı ile düzenlenmiştir. Kanunların ve özellikle Kat Mülkiyeti Kanun un emredici hükümleri saklı kalmak üzere ana gayrimenkul tamamen işbu yönetim planı ile yönetilecektir İş bu yönetim planı yorumlanırken ve uygulanırken evrensel hukuk ilkelerinden olan dürüstlük kuralına aykırı yorum ve uygulama yapılamaz. Bu kurala aykırı davrananların davranışlarından doğan zararların tazmini hakkında Borçlar Kanunun borca aykırılık hükümleri uygulanır. MADDE 2 YÖNETİM PLANINDA HÜKÜM BULUNMAYAN HALLER Yönetim Planı nda veya Kat Mülkiyetine ait kütük kaydında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu nun, Türk Medeni Kanunu nun, Borçlar Kanunu'nun ve diğer ilgili kanunların hükümleri uygulanır. MADDE 3 YÖNETİM PLANININ NİTELİĞİ VE DEĞİŞTİRİLMESİ 3.1. Bu yönetim planı; yukarıda tarifi yapılmış ana gayrimenkul içinde bulunan bütün bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçıları ile bağımsız bir bölümü sonradan satış veya herhangi bir sebep ile iktisap edecek olan 3. şahısları, denetçileri, bağımsız bölümlerden kiracı olarak veya intifa ya da sükna hakkı sahibi gibi nedenlerle yararlananları, bağımsız bölümlerde hizmet, istisna, vekâlet gibi bir borç ilişkisi nedeniyle geçici veya sürekli olarak bulunan kişileri ve bunların işçi, müstahdem ve diğer görevlilerini, ana gayrimenkulün tamamı veya bir bölümü yahut bağımsız bölümleri üzerinde her ne türden olursa olsun başkaca ayni veya şahsi hak sahibi olan bütün kişileri bağlayıcı bir sözleşmedir. 1

4 3.2. İş bu yönetim planı, yargı organlarının kararları dışında Kat Mülkiyeti Kanunu nun öngördüğü şekilde ancak üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu ile değiştirilebilir Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, Soyak Göztepe Sitesi alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir. MADDE 4 ANA GAYRİMENKULÜN NELERDEN İBARET OLDUĞU 4.1. İşbu yönetim planına konu olan ana gayrimenkul 87 bloktan ve site içinde bulunan sosyal tesislerden oluşmaktadır Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü belirtmek için kullanılan ana gayrimenkul ifadesi, yukarıda bahsi geçen bloklardaki tüm bağımsız bölümlerle, eklenti ve tüm ortak yerleri ifade eder Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur. MADDE 5 GENEL ORTAK YERLER VE ŞEYLER 5.1. Kat Mülkiyeti Kanunu nun 4. ve 67. Maddesinde sayılan yerler; Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri, 5.2. Bu sayılanların ve ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, koruma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yerlerdir ve bu yönetim planında öngörüldüğü şekilde kullanılır Ana Gayrimenkulün malın bağımsız bölümleri ve iş bu ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümlerin ortak kullanımına ayrılmış genel sığınaklar, su depoları, trafo merkezi, otopark gibi yerler ile bağımsız bölümlerin dışında kalan tüm yerlerde mevcut bulunan veya vücuda getirilecek tesis, yapı, ağaç, bitki ve benzeri şeyler de ortak yerler ve şeylerdir. 2

5 5.4. Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaralı gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur Toplu yapı kapsamında olan Soyak Göztepe Sitesinde bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri, bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır. Ortak yerler ve şeylerin belirlenmesinde, yapıların konumları, ortak nitelikleri, yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilir Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesini, işletilmesini ve bakımını, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetim kurulu üstlenebilir Ortak yerler üzerinde Kat Malikleri Kanunu na aykırı olarak bağımsız bölüm maliklerinin hakları ile bağdaşmayan haklar, irtifaklar kurulamaz. Kira sözleşmeleri yapılamaz. Ancak, bağımsız bölüm kiralandığı veya kayıtlandığı takdirde ortak kısımlar da o bağımsız bölümün arsa payı oranında kiralanmış ve kayıtlanmış olur. BLOK KAT MALĠKLERĠ KURULU ĠKĠNCĠ BÖLÜM YÖNETĠM ORGANLARI BLOK YÖNETİMİ MADDE 6 OLUŞMASI, YETKİ ALANI VE GÖREVLERİ Soyak Göztepe Sitesi nde bulunan ortak giriş çıkışı bulunan ve birden çok bağımsız bölümden oluşan, ayrık veya bitişik düzende inşa edilmiş blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm (daire, büro, dükkan vs.) maliklerinden (kat maliklerinden) oluşan "Blok Kat Malikleri Kurulu"nca yönetilir. Blok Kat Malikleri Kurulu tarafından alınan kararlar sitenin genel yönetim ilkeleri ve bloklar arası ahenk bakımından, Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından değerlendirilir. Bu kararları uygulayıp uygulamayacağına kesin kararını verir. Blok Kat Malikleri Kurulu, Blok Yapı yönetimini belirleyip yönlendirmek ve denetlemekle görevli ve yetkilidir. Her blok un, noterce onaylanmış, bir "Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri" bulunur. Bu defter blok yöneticinin kişisel sorumluluğunda saklanır veya blok yöneticinin talebi ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu nun onayı ile site yönetim binası dâhilinde saklanabilir. Eski ve yeni yöneticiler arasında tutanaklarla devir teslim edilir. Devir teslim edildiği, Kat Malikleri Kurulunun bilgisine sunulur. Blok Kat Malikleri Kurulu olağan veya olağanüstü toplanır. Blok yöneticisinin bütün hesap ve işlemlerini, deneticinin raporlarını dikkate alarak inceleyip değerlendirir. Bunun sonunda Yöneticiyi aklama veya sorumlu tutma kararı verilir. 3

6 MADDE 7 KURULA KATILMA VE OY HAKKI 7.1. Blok Kat Malikleri Kurulu'nda, her kat maliki, bağımsız bölümüne bağlı arsa payının miktarı ne olursa olsun, bir oy hakkına sahiptir. Aynı blokta, bir kişi birden çok bağımsız bölüme malikse, her bağımsız bölüm için ayrı ayrı bir oy hakkı vardır. Ancak, bir kişinin kullanabileceği oy sayısı, Blok Kat Malikleri Kurulu'ndaki bütün oyların üç de birinden fazla olamaz Bir bağımsız bölüme (daire, büro, dükkan vs.) birden çok kimse malikse veya kanuni intifa yahut tapuda tescilli intifa veya sükna hakkı sahibi varsa, Blok Kat Malikleri Kurulu'nda bunları, içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Böyle bir temsilci seçerek yönetim kuruluna bildirmedikleri takdirde, bu kişilerden birisine yapılacak tebligat tümüne yapılmış sayılır Kat maliklerinden biri medeni hakları kullanma ehliyetinden yoksun (çocuk,akıl hastası vs.) ise, onun yerine kurula kanuni mümessili (velisi veya vasisi) katılır Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, Fakat oy veremez Kat maliklerinden biri yerine, kurula, tayin edeceği bir vekil katılabilir, oy verebilir ve seçilebilir. Bu vekil, diğer bir kat maliki veya hariçten bir kişi olabilir. Aynı kişi tüm oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekalet edebilir. Vekil, temsil yetkisini yazılı bir belge ile kanıtlamak zorundadır. Kat maliklerinden her biri; eşleri ve reşit çocukları tarafından temsil edilebilir. MADDE 8 TOPLANMA VE ÇAĞRI 8.1. Blok Kat Malikleri Kurulu her iki yılda bir, Aralık ayının ilk Pazar günü seçim gündemli olarak en az bir defa olağan olarak toplanır Kurul, yönetici tarafından toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattıracak bir çağrı veya taahhütlü mektuplarla toplantıya davet edilir. Çağrıda toplantının yer, saat ve gündemi belirtilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, toplantı yeter sayısını sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. MADDE 9 TOPLANTI VE KARAR YETER SAYISI 9.1. Blok Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verilir Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılmazsa, ikinci toplantı en geç bir hafta içinde yapılır (yedi günden az süre verilmez) ve toplantı yeter sayısı aranmaksızın, toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verilir. 4

7 9.3. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda özel haller için konmuş bulunan toplantı ve karar yeter sayısına ilişkin kurallar saklıdır (Bkz. KMK.md.24,32,42,44,45). MADDE 10 OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI Önemli bir sebebin çıkması halinde yönetim kurulu veya denetim kurulu veya kat maliklerinin sayı bakımından üçte biri, kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılmasını her zaman talep edebilir. Bu takdirde yönetim kurulu toplantı tarihinin ve yerini tespit ederek, bunu iadeli taahhütlü bir mektupla veya imza karşılığında toplantıdan en az 15 gün önce bütün kat maliklerine bildirir Söz konusu bildirim içeriğinde bu maddenin birinci fıkrasında belirtilen hususlar yanında toplantı sebebinin, toplantı gündeminin bildirilmesi ve şayet ilk toplantıda, toplantı yeter sayısının sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağının bildirilmesi gerekmektedir Kat malikleri kurulunun olağanüstü şekilde toplandığı hallerde gündeme bağlılık ilkesi geçerlidir. MADDE 11 GÜNDEMLERE BAĞLILIK Blok Kat Malikleri Kurulu toplantılarında ancak toplantı gündeminde yazılı konular görüşülebilir. Bununla beraber toplantıda asaleten veya vekaleten hazır bulunanların üçte birinin görüşülmesini isteyeceği konular da, gündeme alınarak karara bağlanabilir. MADDE 12 KARARLARIN YAZILMASI VE İMZALANMASI Blok Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter tarafından mühürlenmiş olan bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy kullananlar, bu aykırılığın nedenini belirterek imza koyarlar. MADDE 13 KARARLARIN DUYURULMASI Blok kat malikleri kurulunca alınan kararlar toplantıya katılmamış olan maliklere ve gerekli görülüyorsa bağımsız bölümde oturan kiracılara veya başka sıfatla oturanlar veyahut yararlananlara site yönetim kurulunca bildirilir. MADDE 14 KARARLARIN BAĞLAYICILIĞI Blok Kat Malikleri Kuruluna ait kararlar toplantıya ve/veya karara katılmamış olsalar dahi, o ana gayrimenkuldeki bütün malikleri ve bağımsız bölümleri her hangi bir şekilde onlardan devir almış olanları ve bağımsız bölümden her ne suretle olursa olsun yararlananları bağlayıcı niteliktedir. 5

8 MADDE 15 UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ Ana Gayrimenkul, Blok Kat Malikleri Kurulunca ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulunca kanunların emredici hükümlerine ve yönetim planına uygun olarak oluşturulacak kararlar ışığında yönetilir Ana Gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı bağımsız bölüm malikleri arasında veya bağımsız bölüm malikleri ile yönetici veya yönetim kurulu arasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar, öncelikle ilgili Blok Kat Malikleri Kurulu bu oluşumda sonuç alınamadığı takdirde Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından çözümlenip karara bağlanır. MADDE 16 KARARLARA KARŞI KANUN YOLLARI Kat Malikleri Kurulu Kararları, toplantıya ve kararlara katılmış olmasalar dahi, bütün kat maliklerini bağlar. Kurulca verilen kararı uygun bulmayan kat malikinin, karar aleyhine Üsküdar Sulh Hukuk Mahkemesi ne başvurarak hâkim in müdahalesini isteme hakkı saklıdır. MADDE 17 KARARLARIN NİTELİĞİ Blok kat malikleri kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. BLOK YÖNETĠCĠSĠ MADDE 18 SEÇİMİ Blok Kat Malikleri Kurulu, her iki yılda bir Aralık ayının ilk Pazar günü yapacağı toplantıda, kendi arasından veya dışarıdan bir kişi iki yıl için "Blok Yöneticisi" seçer. Kurul, bir veya daha çok kişiyi "Blok Yönetici Yardımcısı" olarak görevlendirir. Yönetici yardımcılarının yapacağı işleri, yönetici belirler. Eski yöneticinin ve yardımcılarının görevi yenileri seçilinceye kadar devam eder Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Birinci tur seçimde, yönetici adaylarından herhangi biri salt çoğunlukla seçilemez ise, ikinci tur oylamada en çok oy alan aday yönetici seçilmiş olur. Eski yönetici tekrar seçilebilir. Seçim sonuçları, seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak iki örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok Yöneticisi'nde, ikincisi Toplu Yapı Yönetim Kurulunda saklanır. Bu tutanaklar "Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri"ne de yazılır; imzalanır. Yöneticinin seçiminde kat malikleri anlaşamazlarsa kat maliklerinden birisinin ve/veya Toplu Yapı Yönetim Kurulu nun başvurması üzerine, yönetici, Üsküdar Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından tayin edilir Kurul, yönetici ve/veya yardımcılarını sayı ve arsa payı çoğunluğunun kararı ile her zaman değişebilir. Ancak, Sulh Mahkemesi'nce atanan yönetici; (Sulh Mahkemesi'nden izin alma hali dışında) atama üzerinden altı ay geçmedikçe, kurul kararıyla değiştirilemez. 6

9 18.4. Yöneticinin adı ve soyadı ile iş ve/veya ev adresi ve telefon numaraları blok un girişte görülecek bir yerine asılır. Yönetici iş ve/veya ev adresini ve telefon numaralarını en geç seçimini izleyen bir hafta içinde Toplu Yapı Yönetim Kuruluna bildirilir. MADDE 19 PROFESYONEL BİR YÖNETİCİ İLE BAĞLANTI KURULMASI Blok kat malikleri kurulu tarafından verilen yetkiye istinaden yönetici veya yönetim kurulu yönetim işlerinin yürütülmesini, bir sözleşme ile profesyonel yönetici niteliğinde gerçek veya tüzel bir kişiye bırakabilir. Profesyonel yönetici, sözleşme hükümleri çerçevesinde Blok Kat Malikleri Kurulu, Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun ve Toplu yapı Yönetim Kurulunun aldığı kararlar çerçevesinde ve onun gözetimi ve denetimi altında iş görür. Bu yola gidilmesi, ilke kararlarının yönetim kurulunca alınması mecburiyetini ve yönetim kurulunun, yönetim faaliyetlerinden ötürü kat malikleri kuruluna karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Sözleşmeli personel yönetici veya temsilcisi kat malikleri kuruluna oy hakkı bulunmaksızın katılabilir. Profesyonel bir yönetici ile anlaşılması durumunda,kat Malikleri Kurulu tarafından,toplu Yapı Temsilciler Kurulu nezdinde Blok Kat Maliklerini Temsil etmek üzere kat malikleri arasından,toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile bir Blok Temsilcisi seçilir. MADDE 20 ÜCRET Blok yönetiminde görevli üyelere ve yöneticiye ödenecek ücret blok kat malikleri kurulunca belirlenir. Bu ücretin üst sınırı net asgari ücrettir. Bu ücret tayin edilirken profesyonel bir yönetici ile sözleşme yapılıp yapılmadığı dikkate alınır. Profesyonel yöneticiye ödenecek ücret Blok Kat Malikleri Kurulunun verdiği yetkiye istinaden yapılacak sözleşmede belli edilir. MADDE 21 GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUKLARI Blok yöneticisi (varsa yardımcıları) kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetici, Aralık ayında yapılacak toplantıda o tarihe kadar Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından alınan kararların amaç ve içeriklerinin açıklanmasına ilişkin bir raporu toplantı çağrısıyla birlikte, kat maliklerinin bilgisine sunar. Yönetici, olası giderleri belgeler ve bütün gider belgelerini, gerektiğinde incelemek üzere dosyalar ve Toplu Yapı Yönetim Kuruluna teslim eder Bloğu ilgilendiren tebligatların kabulü, gerekiyor ise malik veya istifade hakkı sahiplerine duyurulması ve tebligatın gerektirdiği diğer işlemlerin yapılması ve bu konularla ilgili önlemlerin alınması için hadise ve tebligatın Toplu Yapı Yönetim Kurulu na iletilmesi Blok kat malikleri kurulunca alınan kararların ilgili kişi veya makamlara ve Toplu Yapı Temsilciler Kuruluna duyurulması ve kararın icrası için Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun onayına sunulması, 7

10 21.4. Noterlikçe onaylı karar defteri ile onaylanması zorunlu olmayan ortaklar defteri ile demirbaş eşya defterinin tutulması, Varsa gider belgelerinin ve tüm yazışma evraklarının düzenli bir şekilde dosyalanması ve bu dosyanın Yönetimi devretmesi halinde Yönetim Kuruluna teslim edilmesi, Gerekli hallerde Blok kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, toplantı gündeminin ve hazirun cetvelinin hazırlanması, Blok Yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35, 36, 37 ve diğer maddelerinde öngörülen görevleri ve özellikle aşağıda belirtilen işleri yapar Blok Kat Malikleri Kurulu ile Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nca yapılan çağrılara uyar ve verilen kararları yerine getirir Blok yapının ve ortak yerlerin amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, işletilmesi ve onarımı için gerekli olağan tedbirleri ve kararları alır bu hususta gerektiğinde Toplu Yapı Yönetim Kurulundan yardım ister Çağrı halinde Toplu Yapı Temsilciler Kurulunca ve Toplu Yapı Yönetim Kurulunca yapılacak olağan ve olağan üstü toplantılara katılarak, bloğu temsil etmek, ilgililere yardımcı olmak Blok yapıyı sigorta ettirebilir. Blok Kat Malikleri Kurulunda söz konusu Gayri Menkule ilişkin sigorta teklifleri incelenir ve salt çoğunluk aracılığı ile poliçe seçimi gerçekleşir. Blok yöneticisi uygun gördüğü hallerde sigorta ve ödeme işlemleri konusunda yardım almak amacıyla Toplu Yapı Yönetim Kuruluna başvurabilir Blok dâhilinde yapılacak olan ve/veya yapılması gereken işlere ilişkin blok kat malikleri kurulu kanunda öngörülen toplantı ve karar yeter sayılarını göz önünde bulundurarak karar alır. Kararı takiben blok yöneticisi işin yapılması için firmalardan gerekli teklifi alır. Teklifleri takiben bir firma ile sözleşme imzalanır. İşbu sözleşmede yapılacak işe ilişkin ücret ve ödeme şeklide belirlenir. Blok Yöneticisi, kat maliklerinde alınan bu kararı, teklifleri ve sözleşmeyi toplu yapı yönetim kuruluna bir üst yazı ekinde teslim eder ve bu sözleşmeye ilişkin ödenecek ücret ilgili kat malikleri aidat bedellerine eklenir Blok Yönetimi tarafından, taraf olunacak her türlü resmi evraktan Blok Yönetimi sorumludur; söz konusu belgeler dolayısıyla çıkabilecek ihtilaflar sonucunda Toplu Yapı Yönetim Kurulu nun ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun sorumluluğuna gidilemez. BLOK DENETÇĠSĠ MADDE 22 SEÇİMİ Blok Kat Malikleri Kurulu her iki yılda bir, Aralık ayının ilk Pazar günü yapacağı toplantıda kendi arasından veya dışarıdan birini iki yıl için "Blok Denetçisi" seçer. 8

11 Kurul gerekli görür ise, 24. maddeye göre seçeceği "Blok Temsilcileri" nden 1 veya daha çok kişiyi "Blok Denetçi Yardımcısı" olarak görevlendirilebilir. Denetçi yardımcılarının yapacağı işleri denetçi belirler. Eski denetçi ve yardımcılarının görevi yenileri seçilinceye kadar devam eder Denetçi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Birinci tur seçimde, denetçi adaylarından herhangi biri salt çoğunlukla seçilemez ise ikinci tur oylamada en çok oy alan, aday denetçi seçilmiş olur. Eski denetçi tekrar seçilebilir. Seçim sonuçları seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak iki örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok Yöneticisi'nde, ikincisi Toplu Yapı Yönetim Kurulu'nda saklanır. Bu tutanaklar, "Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri" ne de yazılır, imzalanır. MADDE 23 GÖREVLERİ Blok Denetçi veya denetim kurulu her takvim yılının Kasım ayı içinde Blok Kat malikleri Kuruluna ve Toplu Yapı Yönetim Kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve Blok un gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir, bu rapor çoğaltılarak birer örneği imza karşılığında kat maliklerine verilir, 7 iş günü içerisinde ulaşılamayan kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir Denetçi veya denetçiler, bu raporu ve vereceği kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere tarih yazarak imza eder Gerekli gördüğünde blok kat malikleri kurulunu toplantıya çağırır. BLOK TEMSĠLCĠSĠ MADDE 24 Blok Kat Malikleri Kurulunun her iki yılda bir, Aralık ayının ilk Pazar günü yapacağı toplantıda seçecekleri blok yöneticisi, kendi bloklarını, Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda temsil eder. Blok Yöneticisinin Toplu Yapı Temsilciler Kurulu toplantılarına katılamayacağı durumlarda, blok yönetici yardımcısı blok yöneticisine Toplu Yapı Temsilciler Kurulu nezdinde vekalet eder ve bu husus blok kat malikleri kurulu karar defterine blok yöneticisi ve yardımcısı seçilirken şerh edilir. TOPLU YAPI YÖNETİMİ TOPLU YAPI TEMSĠLCĠLER KURULU 9

12 MADDE 25 OLUŞMASI, YETKİ VE SORUMLULUKLARI Soyak Göztepe Sitesi Toplu Yapı Temsilciler Kurulu "Blok Yöneticilerinden" (87 kişiden) oluşur Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, bloklar arası eşgüdümü ve birlikteliği sağlamakla görevli ve yetkilidir. Bu amaca dönük ilke kararları alır, kuralları koyar. Aldığı karar ve koyduğu kuralların bir bölümünü her üye kendi yöneticisi bulunduğu blokta yürütür; bir bölümünü de "Toplu Yapı Yönetim Kurulu" eliyle yürütür Blok Yöneticilerinin aidat toplanmasına, muhasebe hizmetlerine benzer görevlerinin her blokta ayrı ayrı örgütlenip izlenmesinin maliyet artırıcı özelliğinden ötürü; bunlar Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ilke kararlarının ışığı altında, "Toplu Yapı Yönetim Kurulu" yönetimindeki bir merkezden sürdürülür Toplu Yapı Temsilciler Kurulu' nun ilke kararları ile koyduğu kurallar, bu kurulu oluşturan üyelerinin her birinin yöneticisi bulunduğu Blok Kat Malikleri Yönetim Kurulları'nda benimsenerek, Bloklar arası yönetim bütünlüğü sağlanır. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kendi üyeleri arasından 5 asıl-5 yedek kişiyi Toplu Yapı Yönetim Kurulu'na, 3 asıl 3 yedek kişiyi Toplu Yapı Denetim Kuruluna seçer Toplu Yapı Temsilciler Kurulu olağan veya olağanüstü toplantılarında toplu yapı yönetim kurulunun bütün hesap ve işlemlerini, Toplu Yapı Denetçileri'nin raporlarını da dikkate alarak inceleyip değerlendirir. Bunun sonunda Yönetim Kurulu'nu aklama ya da sorumlu tutma kararını verir. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu her iki yılda bir olağan toplantı yapacaktır ancak her yıl Toplu Yapı Yönetim Kurulunun ibra edilmesi zaruridir. Birinci yılsonunda ibra edilemeyen Toplu Yapı Yönetim Kurulu ikinci yıl yönetime devam edemez ve yeni Yönetim Kurulu seçilir. Bu husus gündeme muhakkak konulur. MADDE 26 KURULA KATILMA VE OY HAKKI Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerinin her biri kurulda temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir. Kurulun belli bir toplantısına katılamayacak olan üyeye, temsil ettiği Blok un blok yönetici yardımcısı vekâlet eder, bu husus blok kat malikleri kurulu karar defterine blok yöneticisi ve yardımcısı seçilirken şerh edilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. MADDE 27 TOPLANMA VE ÇAĞRI Toplu Yapı Temsilciler Kurulu her iki yılda bir Aralık ayında blok yöneticisi seçimini izleyen iki hafta içinde olağan toplantısını yapar. Bu toplantıda Toplu Yapı Temsilciler Kurulunu iki yıl boyunca yönetmek üzere bir başkan ve 1 başkan vekili seçilir. Bu başkan ve vekili yıl içinde her hangi bir toplantıda 2/3 çoğunluk kararı ile değiştirilebilir, yenileri salt çoğunlukla seçilebilir. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu salt çoğunlukla verdiği kararlara göre yılda 3 kez olağan olarak üyelerin 2/3 çoğunluklu yazılı istemi üzerine olağanüstü olarak toplanır. Toplantı çağrıları bu kurulun başkanı tarafından gündem, yer, saat bildirilerek 10

13 üyelere yazılı duyurudan sonra yapılır Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, Toplu Yapı Yönetim Kurulu nun 2/3 çoğunlukla vereceği kararın Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Başkanı na ulaştırılması yoluyla da belli gündemle toplantıya çağrılabilir. MADDE 28 TOPLANTI VE KARAR YETER SAYISI Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üye sayısının yarısından fazlasıyla toplanır ve toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verir. Alınan kararın yeniden görüşülmesi ve yeniden karara bağlanması, "görüşmenin yenilenmesi" önerisinin toplantıya katılanların 2/3 oy çoğunluğuyla kabul edilmesine bağlıdır. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ve bu yönetim planında özel haller için öngörülmüş bulunan toplantı ve karar yeter sayılarına ilişkin hükümleri saklıdır. MADDE 29 GÜNDEMLERE BAĞLILIK Toplu Yapı Temsilciler Kurulu toplantılarında ancak toplantı gündeminde yazılı konular görüşülebilir. Bununla beraber toplantıda asaleten veya vekaleten hazır bulunanların üçte birinin görüşülmesini isteyeceği konular da, gündeme alınarak karara bağlanabilir. MADDE 30 KARARLARIN YAZILMASI VE İMZALANMASI Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nun kararları başkan tarafından noter onaylı bir " Karar Defteri" ne yazılır ve toplantıya katılan bütün kurul üyelerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek defteri imza ederler. " Karar Defteri", Kurul Başkanı'nın kişisel sorumluluğu altında saklanır ancak başkanın bu kişiler sorumluluğu baki kalmakla birlikte Toplu Yapı Temsilciler Kurulu nun onayı ile site yönetim binasında saklanabilir, başkanlar yenilendikçe eski ve yenisi arasında devir teslim edilerek tutanağa bağlanır, tutanaklar dosyasında saklanır. Durum kurulun bilgisine sunulur. MADDE 31 KARARLARIN DUYURULMASI Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararları, Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından imza karşılığında kat maliklerine bildirilir. 7 iş günü içerisinde ulaşılamayan kat maliklerine taahhütlü mektupla yollanır. MADDE 32 KARARLARIN BAĞLAYICILIĞI Toplu Yapı Temsilciler Kurulu nun kararları, Soyak Göztepe Sitesinde bulunan Blok Kat Malikleri Kurulları, Blok Yöneticileri ve Denetçileri ile bütün bağımsız bölüm 11

14 maliklerini ve sakinlerini, kiracıları, irtifak hakkı sahipleri ve bağımsız bölümleri herhangi bir şekilde onlardan devralacak olanları bağlar. MADDE 33 UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ İşbu yönetim planının veya kanunların kat malikine tanıdığı haklar veya komşuluk hukukundan doğan ilişkiler nedeniyle kat malikleri arasında doğacak olan uyuşmazlıklar öncelikle ilgili Blok Kat Malikleri Kurulunda iyi niyetli müzakereler yoluyla çözülemediği takdirde konu Toplu Yapı Yönetim Kurulu vasıtasıyla karara bağlanır. MADDE 34 KARARLARA KARŞI KANUN YOLLARI Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu Kararları, toplantıya ve kararlara katılmış olmasalar dahi, bütün kat maliklerini bağlar. Kurulca verilen kararı uygun bulmayan kat malikinin, karar aleyhine Üsküdar Sulh Hukuk Mahkemesi ne başvurarak hâkim in müdahalesini isteme hakkı saklıdır. MADDE 35 KARARLARIN NİTELİĞİ Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. TOPLU YAPI YÖNETĠM KURULU MADDE 36 SEÇİMİ Toplu Yapı Yönetim Kurulu iki (2) yıl için, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından 5 asil-5 yedek üye olarak, her yıl Aralık ayında blok yöneticisi seçimini izleyen iki hafta içinde olağan toplantısı yapılarak ve en geç Ocak ayının ilk haftasına kadar seçilir. Toplu Yapı Yönetim Kurulu, Toplu Yapı Temsilciler Kuruluna katılan blok temsilcileri arasından olan veya önerilen herhangi bir aidat borcu bulunmayan adaylar arasından aldıkları oy sayısına göre sırasıyla asil ve yedek üye olarak seçilir. Genel Kurul öncesinde bloklardaki daire sayılarına göre ayrı ayrı ve farklı renklerde hazırlanmış olan site amblemli kaşeli boş kağıtlar (oy pusulaları) divan başkanlığına teslim edilir. Seçim maddesine geçmeden önce görevliler tarafından genel kurulda mevcut üyelere temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısına göre hazırlanmış oy pusulası verilir. Divan başkanlığı tarafından blok numarası sırasıyla teker teker çağrılan üyeler yönetim kurulu ve denetim kurulu adayları arasından yapmış oldukları tercihleri dağıtılmış olan kaşeli kağıtlara yazıp kapatarak çağrıldıkları zaman divan başkanı önünde yer alan kapalı sandığa atarak oylarını kullanırlar ve yine divan başkanlığı önünde yer alan hazirun cetvelini imzalayarak yerine otururlar. Yönetim Kurulu, seçimi izleyen ilk toplantıda bir başkan, bir başkan vekili ve birde sayman üye seçer. Yönetim Kurulu salt bir çoğunlukla toplanır ve üye tam sayısının salt çoğunluğuyla karar verir. Yönetim Kurulunun kararları her sayfası noterce onanmış "Toplu Yapı 12

15 Yönetim Kurulu Karar Defteri"ne yazılır; toplantıya katılanlar tarafından imzalanır. Aykırı oyu kullananlar da bunu belirterek imzalamak zorundadır. Bu defter, Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı'nın kişisel sorumluluğu altında site yönetim merkezinde saklanır. Değişen başkanlar arasında tutanakla devir teslim edilir, durum kurulun bilgisine sunulur. Tutanak dosyasında saklanır. MADDE 37 PROFESYONEL BİR YÖNETİCİ İLE BAĞLANTI KURULMASI Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından verilen yetkiye istinaden yönetim kurulu yönetim işlerinin yürütülmesini, bir sözleşme ile profesyonel yönetici niteliğinde gerçek veya tüzel bir kişiye bırakabilir. Profesyonel yönetici, sözleşme hükümleri çerçevesinde genel kurul ve yönetim kurulunun aldığı kararlar çerçevesinde ve onun gözetimi ve denetimi altında iş görür. Bu yola gidilmesi, ilke kararlarının yönetim kurulunca alınması mecburiyetini ve yönetim kurulunun, yönetim faaliyetlerinden ötürü Toplu Yapı Temsilciler kuruluna karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Sözleşmeli personel yönetici veya temsilcisi Toplu Yapı Temsilciler kuruluna oy hakkı bulunmaksızın katılabilir. MADDE 38 GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUKLARI Toplu Yapı Yönetim Kurulu aynen bir vekil gibi sorumludur. Soyak Göztepe Sitesi alanındaki İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Ünalan Mahallesi, Libadiye Caddesinde kain 191 pafta, 70 ada, 82, 87, 88, 97, 113, 114, 116, 117, 118, 120, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 133, 135 parsel numaralı taşınmaz üzerine inşaa edilmiş 87 bloktan toplam 1516 bağımsız bölümden ve site içinde bulunan sosyal tesislerden oluşan bu yönetim planına ekli yerleşim planında gösterilen sınırlarla çevrili sitede yetkili ve görevlidir Toplu Yapı Yönetim Kurulu iki türlü karar almakla yetkilidir: blok Yönetimlerini bağlayıcı kararlar almak, öneri niteliğinde kararlar almak. a) Blok yönetimlerini bağlayıcı kararlar: a.a. Site ortak kullanım alanlarının yerleşim planının öngördüğü doğrultuda kullanılmasına, yönetimine, bakım-onarımına, işletilmesine ve bunları sağlayıcı her türlü giderlere ilişkin kararlar. a.b. Yönetim bütçesinde öngörülen aidatların (ortak gider paylarının) toplanmasına, bu bütçelerin gerektirdiği muhasebenin tutulmasına yönelik çalışmaları yürütecek görevlilere ilişkin kararlar. a.c. Bloklarda, ortak kullanım yapı ve alanlarında ( yollar, tretuvarlar, otoparklar, açık alanlar, sosyokültürel tesisler, eğitim tesisleri, ticaret tesisleri vb.) İmar Kanunu'na, İmar Planı'na ve Yapı Projelerine uyumsuz her türlü gelişmelerin önlenmesine; böyle gelişmelerin giderilmesine ilişkin kararlar. 13

16 b) Öneri niteliğindeki kararlar: Bu tür kararlar bloklar arası uyumu, blok yönetimlerinin eşgüdümünü sağlamaya yönelik kararlardır. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nun benimsenmesi oranında yürütülür Kat Mülkiyeti kanunu ile bu yönetim planının, blok yönetimlerinde, yanlışsız ve eksiksiz uygulanmasını gözetir, izler; sonuç alınmasına çalışır Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nun kararlarını yerine getirir Toplu Yapı Yönetimi için bir işletme projesi (bütçesi) hazırlar. Toplu Yapı Yönetimi bütçe giderleri, aidat tahakkuk ve tahsilatının sağlanmasına, muhasebesinin tutulmasına ilişkin her türlü büro hizmetlerini kesinlikle içerir. Ayrıca, kararlaştırılacak Bloklar arası ortak (Jeneratör işletmesi v.b. gibi) öteki hizmetlerin karşılanması giderlerini de kapsar. Toplu Yapı Yönetimi bütçe giderleri, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. ve işbu yönetim planının 46. maddesindeki kurallara göre kat maliklerine dağıtılır. Böylece hazırlanacak Toplu Yapı Yönetimi bütçesi, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Üyeleri'ne imza karşılığı sunulduktan 7 gün sonra toplanıp görüşülerek kararlaştırılması sağlanır Blok Yönetimlerinin her türlü bürokratik hizmetlerini sağlayıcı düzenlemeler yapar; bu amaçla görevliler çalıştırır. Blok Yöneticilerinin, bu tür hizmetlerden yararlanması, kesinlikle, Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı aracılığı ile ve O' nun yönergelerine uygunca sağlanır. Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı, merkezi hizmetlerin görülüp sürdürülmesinde, Blok Yöneticilerinin ihtiyaç ve dileklerini dinler, çözümler üretir; her Blok Yönetici sinin görevliler üzeride ayrı ayrı üstlük davranışları sergilemesine engel olur Ortak kullanım yapı ve alanlarının işletilmesine yönelik çalışmalara katılır; hukuksal ilişkilerin elverdiği oranda bu amaçla yapılacak düzenleme ve sözleşmelerde görüş bildirir Kamuya açık alanların bakım-onarım ve temizliğinde ilgili idarelerle işbirliği kurarak hizmet verir. Gerektiğinde bu amaçla bekçi ve bahçıvan gibi görevliler çalıştırır Seçim dönemlerinde, bloklarda yapılacak seçimler için takvim yaparlar; eşgüdüm amacıyla tutanak ve vekalet belgesi gibi kırtasiyeleri tek biçimde belirler, dağıtır Toplu Yapı Yönetim Kurulu, yükümlü bulunduğu görevlerin yerine getirilmesini, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu bu konuda bir karar verir ise, sözleşme ile bir gerçek veya tüzel kişiden isteyebilir Toplu Yapı Yönetim Kurulu, Aralık ayında yapılacak Toplu Yapı Temsilciler Kurulu toplantısında o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Toplu Yapı Yönetim Kurulu, bu amaçla, gelir ve gider 14

17 durumunu gösteren bir raporu, toplantı çağrısıyla birlikte, Toplu Yapı Temciler Kurulu bilgisine sunar. Toplu Yapı Yönetim Kurulu, yaptığı giderleri belgeler ve bütün gider belgelerini, gerektiğinde incelemek üzere bir dosyada saklar. Toplu Yapı Yönetim Kurulu, önceki döneme ilişkin toplanan avans veya yapılan masrafların hesabını vererek kendisinin ibrasını sağlamadan işi bırakamaz veya istifa edemez Ana taşınmazın tamamını ilgilendiren tebligatların kabulü, gerekiyor ise malik veya istifade hakkı sahiplerine duyurulması ve tebligatın gerektirdiği diğer işlemlerin yapılması, bu konularla ilgili önlemlerin alınması Toplu Yapı Temsilciler Kurulu nca alınan kararların ilgili kişi veya makamlara duyurulması, Noterlikçe onaylı karar defteri gelir-gider defteri ile onaylanması zorunlu olmayan ortaklar defteri ile demirbaş eşya defterinin tutulması, Gider belgelerinin ve tüm yazışma evraklarının düzenli bir şekilde dosyalanması, Gerekli hallerde Toplu Yapı Yönetim Kurulunun ve/veya Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun toplantıya çağrılması, toplantı gündeminin ve hazirun cetvelinin hazırlanması, Ortak yerlerin kullanılma biçimleri ile ilgili olarak yönergeler hazırlanması ve gerektiğinde bunların değiştirilmesine öncülük edilmesi, Toplu Yapı Yönetim Kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35, 36, 37 ve diğer maddelerinde öngörülen görevleri ve özellikle aşağıda belirtilen işleri yapar Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nca yapılan çağrılara uyar ve verilen kararları yerine getirir Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nca kabul edilmiş işletme projesi (bütçe) yok ise seçimini izleyen 20 gün içinde bir işletme projesi hazırlar. Bu projede özellikle, a) bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarlarını, b) sair ortak giderlerinden, bu yönetim planına ve KMK. 20'ye göre her kat malikine düşecek muhtemel miktarı, c) Tahmini ve muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarını gösterir. İşletme projesi (bütçe), kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara (kiracı vs.) imzaları karşılığında veya taahhütlü bir mektupla bildirir. Bildirimden başlayarak 7 gün içinde projeye kat maliklerince itiraz edilirse itiraz Toplu Yapı Yönetim Kurulu'nca bir hafta içinde incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni proje hazırlanır. İtiraz olmazsa proje kesinleşir. Kesinleşen işletme projeleri veya Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin 1. Fıkrası'nda belirtilen belgelerden sayılır. 15

18 Ana gayrimenkulün, blokların ve ortak yerlerin amacına uygun olarak kullanılması, işletilmesi ve site ortak yerlerinin korunması, bakımı ve onarımı için gerekli olağan tedbirleri alır ve bu tedbirlerin gerektirdiği sözleşmeleri yapar Kat maliklerinden bu yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu Hükümlerine göre belirlenmiş "ortak gider" paylarını ve bu gidere ilişkin avansı toplar. Kat malikinin payına düşecek ortak gider ve avans borcunu ve gecikme tazminatını, bağımsız bölümden kiracı olarak veya başka bir sebeple devamlı olarak yararlananlardan da isteyebilir. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Kiracı yaptığı ödemeyi kira borcundan düşer. Bağımsız bölümden kiracı olarak veya diğer bir sebeple bir başkasının yararlanmakta olması, kat malikinin ortak gider ve avans payını ödeme zorunluluk ve sorumluluğunu ortadan kaldırmaz Yapmaya yetkili olduğu işler nedeniyle kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine ve üçüncü şahıslara karşı kat maliklerini temsilen dava açar, icra takibinde bulunur. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararının iptaline ilişkin olarak veya yapmaya yetkili olduğu işler nedeniyle, kat malikleri veya üçüncü şahıslar tarafından açılan davalarda diğer kat maliklerini temsil eder. Yukarıda belirtilen davalar avukatlar eliyle de izlenebilir. Avukatlık ücreti ve yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır Toplu yapıyı ortak alanlarını bloklar hariç sigorta ettirir Çağrı halinde Toplu yapı temsilciler kurulunca yapılacak olağan ve olağan üstü toplantılara katılmak. MADDE 39 ÜCRET Toplu Yapı Yönetim Kurulu Üyelerinin ücreti, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu'nca belirlenerek karşılığı bütçeye yazılır. Bir kişinin aynı zamanda hem Blok Yöneticisi hem de Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Üyesi olarak iki ücret birden alıp almayacağı, ilgili Temsilciler Kurulları tarafından belirlenir.iş bu ücretin üst sınırı net asgari ücrettir. TOPLU YAPI DENETĠM KURULU MADDE 40 Toplu Yapı Denetim Kurulu iki (2) yıl için, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından 3 asil-3 yedek üye olarak, Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçiminin yapıldığı tarihte ona paralel yapılacak bir oylama ile herhangi bir aidat borcu olmayan üyeler arasından seçilir. Aynı kişiler yeniden seçilebilirler. Denetim Kurulu, 3 ayda bir Yönetim Kurulu'nun hesap ve işlemlerini inceleyerek vardığı sonuçları ara raporlarla Yönetim Kurulu'na bildirir. Yılsonlarında Yönetim Kurulu'nun aklanması veya sorumlu 16

19 tutulması önerisini de içerecek biçimde düzenleyeceği söz konusu yılın kesin hesaplarına ilişkin raporunun Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Üyeleri ne ulaştırılmasını ister, sağlar. Denetim Kurulu, zorlu hallerde Temsilciler Kurulu üyelerinin 1/3 ünün oyu ile Temsilciler Kurulunun olağanüstü toplanmasını isteyebilir. Denetim Kurulu, bütün kararları ile rapor özetlerini, noterce onaylanmış " Toplu Yapı Denetim Kurulu Karar Defteri"ne yazar. Bu defter, eski ve yeni kurullar arasında tutanakla devir teslim yapılır. Denetim Kurulu, Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun vereceği kararla bir huzur hakkı adı altında ücret alabilir. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM BAĞIMSIZ BÖLÜM MALĠKLERĠNĠN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERĠ MADDE 41 BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE İLİŞKİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER Her bir bağımsız bölüm maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu ve işbu yönetim planı hükümleri saklı kalmak kaydıyla, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde yasaların maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ancak kat malikleri gerek kendi bağımsız bölümlerini ve gerekse eklentiler ile ortak yerleri kullanırken, doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, başkalarının haklarına saygı göstermek ve yönetim planı hükümleri ile bu yönetim planına dayanarak çıkartılacak yönergelere eksiksiz uymak zorundadırlar Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamazlar Balkonlar, sitenin bütünü için karara bağlanıp ortak bir şekil tespit edilmedikçe kesinlikle kapatılamaz. Söz konusu balkonlar kapatıldığı takdirde, kat maliki hakkında gerekli tedbirlerin alınması amacıyla Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından ilgili kurumlar nezdinde işlemleri başlatılır Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir Kat malikleri bağımsız bölümlerinde yapacakları onarım, tesis, bakım, değişiklik, matkap çalıştırma v.b. sair işleri sadece Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından karara bağlanıp Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından ilan edilen gün ve saatler arasında yapabilirler Bağımsız bölüm malikleri, özellikle: Hiçbir bağımsız bölümü münhasıran küçük sanayi imalathanesi olarak kullanamazlar. Bağımsız bölümlerini kiraya verecek olan malikler bu konuda sözleşmelerine özel hükümler koyduracaklardır Hiçbir bağımsız bölümde; yanıcı, patlayıcı, parlayıcı madde bulundurulamaz, satılamaz ve yöneticiye önceden bilgi verilip gerekli önlemler alınmadan kullanılamaz. Bu türden malzeme satan iş yeri açılamaz. 17

20 41.7. Bağımsız bölüm malikleri; bağımsız bölümlerini kumarhane, randevu evi gibi ahlak ve adaba aykırı sayılan işler için kullanamazlar ve kullandıramazlar Kat malikleri, kiracılar veya herhangi bir sebeple bağımsız bölümü kullananlar bağımsız bölümlerin balkon ve pencerelerinden halı, kilim, çarşaf v.s. silkeleyemezler, su ve benzeri şeyler dökemezler, çöp ve bunun gibi şeyler dökemezler, atamazlar Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ticari şirket işyerleri ve emlak komisyonculuğu yapan yerler, ancak 15. blok dâhilinde açılabilir. Söz konusu bloklar haricinde toplu yapı dâhilinde iş yeri açılması hiçbir şart ile mümkün değildir Tebligata ilişkin hususlarda, tebligat kanununun "Bağımsız Bölüm Maliklerine Tebligat" başlığını taşıyan EK MADDE hükümleri uygulanır. Buna göre; Ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm maliki, yönetim ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yönetime yazılı olarak bildirmek zorundadır. Yönetim ve ortak giderlere ilişkin tebligatlar, bildirilen bu adreslere yapılır Bağımsız bölüm maliklerinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması halinde bundan sonraki bütün tebligatlar o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümlerde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm malikine yapılmış sayılır Kat malikleri bağımsız bölümlerini kiraya vermeden önce kiracı adayının kimliğini Toplu Yapı Yönetim Kuruluna vererek onay almak zorundadırlar. Aksi davranış halinde kiracının hukuki sorumluluğunu doğuran her olayda kiraya veren tazmin mükellefiyeti altındadır. Bu tazminat borçlarına kefil olmuş kabul edilir. Kat malikleri kiracıları değiştikçe yeni kiracı veya kendi bölümlerinde başka sıfatla oturacakların adı ve soyadı ile iş adresini, en çok 10 gün içinde toplu yapı yönetimine bildirmeye ve bağımsız bölümde oturanlara borç ve yükümlülüklerini bildirmeye mecburdurlar. Ayrıca kira kontratının imzalanmasını takiben 15 gün içinde bağımsız bölüm malikleri kira sözleşmelerinin bir örneğini toplu yapı yönetimine vermeye mecburdurlar. Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde oturan veya faydalananlardan, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenlerle müteselsilen sorumludur Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik 18

21 incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. Ana gayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar. Ancak bu gibi işlerin taraflarca en uygun zamanda yapılması ve bu müsaadeler yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler. Zarar gören bağımsız bölüm malikinin,blok Yönetimine ve Toplu Yapı Yönetim Kurulu na yapabilecekleri başvuru hakları saklıdır. Beklenmedik bir acil durumun oluşması ve bu durumun sonucunda geri dönülmesi mümkün olmayan büyük sıkıntıların yaşanma ihtimalinin bulunması durumunda kat malikine ulaşılamaz ve/veya ulaşılsa bile kat malikinin alınacak tedbire engel olması durumunda en yakın mülki amirlik aracılığı ile çağrılacak en az bir kolluk görevlisi, bir site güvenlik elemanı ve blok yöneticisi veya blok yöneticisine ulaşılamayan hallerde toplu yapı yönetim kurulu üyelerinden birinin huzurunda tutulacak bir tutanağı takiben çilingir vasıtasıyla söz konusu bağımsız bölüme girilip acil durum ortadan kaldırılabilir Her kat maliki, her ne nedenle olursa olsun ana taşınmaz mala, diğer bağımsız bölüm ve/veya bölümlere ya da ortak yerlere verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur Bağımsız bölüm malikleri, ivedi hallerde yönetimin isteyeceği ek ödemeleri de yapmak zorundadırlar Kat maliklerinin hak ve borçlarına ilişkin bu hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devalı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur Kendi bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde veya geç vakte kadar süren toplantılar tertip edemezler, nişan, düğün gibi toplantılarında diğer kat maliklerini rahatsız etmemeye itina etmeye mecbur oldukları gibi, toplu yapı temsilciler kurulunca müsaade edilmedikçe bu gibi toplantıları ortak yerlerde yapamazlar Kurutma maksadı ile de olsa mutfak balkonlarının haricinde binaların dış cephesine veya dıştan görülebilecek yerlerine, bahçelere çamaşırlarını asamazlar Gerek bağımsız bölümde ve gerekse komşu gayrimenkulleri kapsayan site dâhilinde köpek veya sair hayvan beslenmesi ancak komşuluk ilişkileri ve doğruluk, hakkaniyet kurallarına aykırı olmamak kayıt ve şartları ile mümkündür. Herhalde bu konuda ana şart bu gibi hayvanların gerek ana gayrimenkulde ve gerek site içinde diğer komşuları kesinlikle rahatsız etmemeye azami özen göstermektir. Bu gibi ev hayvanlarının gerek apartman komşularını ve gerek sitenin ortak alanlarında herhangi bir site sakini veya personelini veya misafirleri, sesleri, pislikleri 19