TAŞINMAZ DEĞERLEMEDE BİLİRKİŞİ

Transkript

1 TAŞINMAZ GELİŞTİRME TEZSİZ YÜKSEK LİSANS TAŞINMAZ DEĞERLEMEDE BİLİRKİŞİ Doç. Dr. Osman KILIÇ 1

2 ÜNITE: 1 BİLİRKİŞİLİK TANIMI, UYGULAMA ALANI VE ÖNEMİ Doç. Dr. Osman KILIÇ İçindekiler 1.1. BİLİRKİŞİLİK TANIMI, UYGULAMA ALANI VE ÖNEMİ Bilirkişilik Tanımı BILIRKIŞILIK UYGULAMA ALANLARI BILIRKIŞILIĞIN ÖNEMI

3 1.1. BİLİRKİŞİLİK TANIMI, UYGULAMA ALANI VE ÖNEMİ Bilirkişilik, tarım ve tarım dışındaki bütün alanlarda sözkonusu olabilmektedir. Özel ve teknik bilgiye gerek duyulan bütün olaylarda bilirkişiye başvurulabilir. Mahkemeye intikal etmiş olaylarda gerek duyulduğunda bilirkişi görevlendirebileceği gibi, mahkeme dışındaki durumlarda da çeşitli amaçlarla bilirkişilerin bilgisine gerek duyulmaktadır. Bilirkişi ister mahkeme tarafından görevlendirilsin ister mahkeme dışındaki olaylarda bilgisine başvurulsun, konuya yaklaşım ve ele alınan yöntemler aynıdır. Bilirkişilerin, mahkeme kanalıyla görevlendirildikleri durumda gösterdikleri yaklaşımı ve disiplini, mahkeme dışındaki olaylarda da göstermeleri gerekmektedir. Türkiye deki yasalarda bilirkişiliğe ait genel anlamda bir düzenleme bulunmamaktadır. Bilirkişilik konusundaki düzenlemeler, usul kanunları çerçevesinde ve özel kanunlarda sözkonusudur. Ayarıca uygulamada Yargıtaya intikal eden davalarda Yargıtayın verdiği kararlar da, bilirkişilik konusuna ışık tutmaktadır. Tarım ve tarım dışı bütün alanlarda bilirkişilik, genel olarak aynı prensipleri içermektedir. Yöntem ve prensipler aynı olmakla birlikte, tarımsal konularda bilirkişilik tarımın yapısı gereği daha karmaşık ve zordur. Tarımla ilgili bilirkişiliklerde, bazı durumlarda diğer alanlardan farklı yaklaşımlar sözkonusu olabilmektedir Bilirkişilik Tanımı Bilirkişilik, konunun uzmanı kişi (bilirkişi), herhangi bir olay, olayın muhatabı kişi yada kurumu kapsamaktadır. Ayrıca olay mahkemeye intikal etmişse bunlara hakimi, davalı ve davacıları yada bunların vekillerini de dahil etmek gerekmektedir. Bilirkişilik tanımı içinde en önemlisi, sözkonusu olay ve bu olayın açıklığa kavuşturulmasıdır. Bu bağlamda bilirkişinin, olayı özel ve teknik bilgisiyle ele alan kişi olması bakımından, bilirkişilik kavramı içinde ayrı bir önemi vardır. Bilirkişi, genel anlamda bir işi çok iyi bilen, o işte yetkili olan kişi anlamına gelmektedir. Hukukta bilirkişi, ehli vukuf ve ehli hibre ile eş anlamda kullanılmıştır. Son yıllarda hukukta bilirkişi terimi daha çok kullanılmaktadır. Bilirkişi, herhangi bir olayın içinde bulunan, olayı gören tanık pozisyonundaki kişi değildir. Bilirkişiye böyle bir olayın meydana geldiği kendine bildirilerek, o olay hakkındaki görüşünü bildirmesi istenir. Hukuk dilinde bilirkişilik tanım olarak, herhangi bir davanın çözüme kavuşturulmasının özel ve teknik bilgiyi gerektirdiği durumlarda, mahkemece bilgisine başvurulan kişilere denilmektedir. Ceza Muhakemesi Kanunu, Çözümü uzmanlığı, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına re sen, Cumhuriyet savcısının, katılanın, vekilinin, şüphelinin veya sanığın, müdafiinin veya kanunî temsilcinin istemi üzerine karar verilebilir. Ancak hâkimlik mesleğinin gerektirdiği genel ve hukukî bilgi ile çözülmesi olanaklı konularda bilirkişi dinlenemez şeklinde ifade etmiştir (CMK, m:63)(1). Aynı şekilde Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir. Hâkimlik mesleğinin gerektirdiği genel ve hukuki bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konularda bilirkişiye başvurulamaz (HMK, m:266) (2) ifadesi ile her iki kanunda bilirkişiyi tanımlamışlardır. Bilirkişilik, batı ülkelerindeki kanunlarda da benzer şekilde tanımlanmaktadır. Ayrıca yukarıdaki kanun maddelerinde de yer aldığı gibi, hakimin genel ve hukuki bilgisi ile çözebileceği konularda bilirkişiye başvuramayacağı belirtilmiştir. Bilirkişilik Tanımı Uygulama Alanı ve Önemi? Kamulaştırma Davalarında Bilirkişi Olarak Görev Yapacakların Nitelikleri ve Çalışma Esaslarına İlişkin Yönetmelik in(3) 4 üncü maddesinde bilirkişilik, kamulaştırmaya konu gayrimenkul veya hakkın değerinin belirlenmesi hususunda uzmanlığa ve teknik bilgiye sahip gerçek kişi mühendis, mimar ve şehir plâncıları olarak tanımlanmıştır. Bilirkişi, özel ve teknik konularda verdiği bilgilerle hatta bazen yaptığı kesin saptamalarla hakime yardımcı olur. Bu açıdan hakime yardım eden kişi konumundadır. Bilirkişi, hakimin yargılamada ortaya çıkan özel ve teknik bilgi eksikliğini gidermek amacıyla oluşturulmuş yargılama hukukunun bir kavramı ve kurumudur. Bilirkişi bazı durumlarda olaylarla ilgili kesin saptamalar yapsa bile, hakime yardım eden kişi sıfatındadır. Sonuçta bilirkişinin verdiği bilgiler, kesin saptamalara yönelik olsa da son söz hakime aittir. Zira hukukta yargılama yetkisi sadece hakimlere verilmiştir. 3

4 TAŞINMAZ GELİŞTİRMEDE BİLİRKİŞİLİ BILIRKIŞILIK UYGULAMA ALANLARI Kamulaştırma:Kamulaştırma, ülkemizde bilirkişiliğe en yaygın başvurulan alanlardan biridir. Yol, baraj, park, havaalanı ve benzeri nedenlerle taşınmazların kamulaştırılması sözkonusu olabilmektedir. Kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyete devletin bir müdahalesi olan kamulaştırma, anayasal bir uygulamadır. Anayasanın 46.maddesi; Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir demektedir(4). Kamulaştırılacak taşınmaz malların değerlerinin belirlenmesinde, hangi yöntemlerin kullanılacağı kamulaştırma kanununda belirtilmiştir (Kamulaştırma Kanunu, 1983)(5) Zarar-Ziyan:Herhangi bir nedenle zarara uğrayan taşınmaz mallarda, zarar miktarının belirlenmesi gerekebilir. Böyle durumlarda malın ya tamamı yada bir kısmı zarar görmüş olabilir. Eğer malın bir kısmı zarar görmüşse, o taktirde zarardan dolayı meydana gelen değer eksilmesi hesaplanacaktır. Zarar-ziyan, genellikle tarımla ilgili bitkisel ürünlerde meydana gelmektedir. Zarar-ziyan, kamulaştırma davalarından sonra yaygın olarak başvurulan bilirkişilik alanlarından biridir Alım-Satım:Her türlü taşınmaz malların alım satımında alıcı ve satıcı malın değerini bilmek isteyecektir Borçlanma:Borçlanmalarda, borç veren taraf karşı tarafın maddi gücünü bilmek isteyecektir. Kredi kuruluşları, verecekleri krediye karşılık olarak borç alana ait taşınmazları ipotek olarak almaktadır. Bu gibi durumlarda, taşınmazların değerinin belirlenmesine ihtiyaç duyulacaktır Vergilendirme:Taşınmaz mallarda ödenecek emlak ve diğer vergilerin miktarının saptanmasında malların değerinin belirlenmesine gerek duyulacaktır Miras Paylaşımı:Mirasçılar arasında taşınmaz malların paylaşımında değerleme yöntemlerinden yararlanılmaktadır. Böyle durumlarda malların değeri belirlenip, kanunun öngördüğü şekilde mirasçılar arasında paylaştırılmaktadır Muhasebe Kayıtları:Defter tutan işletmeler için muhasebe kayıtları sözkonusu olmaktadır. Bu durumdaki işletmelere ait taşınmaz malların değerlerinin belirlenmesine ihtiyaç duyulacaktır Arazi Toplulaştırması:Belli bir alanla yapılacak arazi toplulaştırma çalışmalarında, her arazi parselinin değerinin belirlenmesi gerekecektir. Türkiye de arazi toplulaştırma çalışmaları, son yıllarda büyük bir hız kazanmıştır İrtifak Hakkı:Devletin ilgili kurumlarının yaptığı hizmetlerden dolayı, taşınmaz malların zarar görmesi yada tehdit altında kalması sonucu meydana gelen zararın karşılanmasına irtifak hakkı denilmektedir. Örneğin çiftçinin arazisinden geçen yüksek gerilim hattından dolayı, tellerin altında kalan ürünün zarar görmesi sözkonusu olabilecektir Sermayenin Tespiti:İşletme analizi açısından öncelikle işletmedeki bütün sermaye unsurlarının değerinin belirlenmesi gerekmektedir. İşletmelerin ekonomik anlamda üretim yapabilmeleri, yeterli sermaye varlığına bağlıdır. Sermaye çeşitleri ve bunların büyüklüğü, işletmelerdeki üretim kapasitesiyle uygun olmalıdır. İşletmelerde ihtiyaçtan fazla sermayenin bulunması, masrafları artıracağı gibi, az olması da geliri düşürecektir BILIRKIŞILIĞIN ÖNEMI Toplumsal düzenin sağlanması açısından yargılamanın sağlıklı yapılabilmesi şarttır. Bunun için zamanla gelişmelere de bağlı olarak kurallar, kavramlar ve kurumlar oluşturulmuştur. Bu bağlamda uyuşmazlıkları çözerek sonuçlandırmakla görevli olan hakim, hukuk ve genel bilgisinin yanında, bazı durumlarda özel ve teknik konulardaki bilgilere de ihtiyaç duyacaktır. Bilgi eksikliğinin doğurduğu bu gereksinim, bilim ve teknolojinin gelişmesiyle giderek artacaktır. Zira teknolojinin artması, 4

5 özel ve teknik bilgi gereksinimini daha da genişletmektedir. Hakimin hukuk bilgisi dışındaki herşeyi bilmesi mümkün değildir. Bu bakımdan özel ve teknik konularda bilirkişilere başvurulması kaçınılmazdır. Günümüzde teknik konuların herbirinin kendi içinde dahi birbirinden farklı çok sayıda uzmanlık alanları sözkonusudur. Bilirkişinin uzmanlık alanı ile ilgili özel ve teknik bilgileri ve bu bilgilerden hareketle yaptığı saptamalar, hakim kararının oluşmasına yardımcı olan önemli bilgilerdir. Özel ve teknik bilgileri olaylara uygulayarak sonuç çıkarmak gerçekte hakimlere aittir. Ancak hakimin özel ve teknik konularla ilgili bütün bilgilere sahip olması mümkün olamayacağına göre, bu alanda bilgi eksikliğini giderme görevi doğrudan bilirkişilere bırakılmıştır. Bilirkişi, yargılama süreci içinde hakimin yerine karar veren kişi olmamakla birlikte, hakimin alacağı kararda büyük ölçüde belirleyici kişi olarak etkin rol oynamaktadır. Hakimin yetki sahasına giren faaliyetin önemli bir kısmını üstlenen bilirkişi, kamu hizmetleri arasında önemli yer teşkil eden adaletin oluşmasına katkıda bulunmaktadır. Bilirkişinin oy ve görüşünün hakimi bağlamaz kuralı da, hakimin bilirkişi görüşünü hiç dikkate almayacağı anlamına gelmez. Eğer hakim bilirkişinin verdiği raporda aykırılıklar görürse, bilirkişiden ek raporla yeni açıklamalar isteyebilir, daha da olmazsa başka bir bilirkişilere başvurabilir. Hakimin ek rapor isteme veya yeni bilirkişilere başvurması, bilirkişi raporunun hakimin alacağı karardaki etkisini ve önemini ortaya koymaktadır. Tarımsal faaliyetin tabiata bağımlı, üretimin çok çeşitli ve karmaşık olması nedeniyle, tarımsal değerleme konuları da çok farklı ve fazla olmaktadır. Tarımsal değerlemenin bir bilim dalı olarak gelişmesinde, tarımsal malların belirgin bir piyasa oluşturacak düzeyde alım-satıma konu olmamaları ile malların homojen olmamaları etkili olmaktadır. Gelişmiş ülkelerde tarımsal değerleme, önemli bir bilim dalı olarak tamamen uzmanlık gerektiren bir konu olarak ele alınmaktadır. Ülkemizde ise değerleme, ziraat fakültelerinin tarım ekonomisi bölümlerinde sadece teorik bilgi bazında okutulan tarımsal değer biçme dersi ile sınırlıdır. Gerek kamulaştırma davalarında arazi değerinin saptanması, gerekse çeşitli tarımsal mallardaki zarar-ziyan değerlerinin belirlenmesinde, ziraat fakültelerinin bütün bölümlerinden mezun olanlar ve hatta ziraatçı olmayanlar dahi bilirkişi olarak görev yapmaktadırlar. Halbuki değerleme yapacak bilirkişinin, değerleme tekniğini ve yöntemlerini mutlaka bilmesi gerekmektedir. Ayrıca değerleme yöntemlerinin, her özel olaya doğru bir biçimde uygulanması, değerleme teknik ve yöntemlerinin dışında diğer bazı bilgilerin de bilinmesini gerektirmektedir. Bunlar, ele alınan konu ve yöre hakkında pratik bilgilere sahip olunması ve değerlemesi yapılacak malın teknik ve ekonomik özelliklerinin bilinmesidir. Bunun içinde değeri belirleyecek bilirkişinin, malın teknik özellikleri ile ekonomi konularını bilmesi gerekmektedir. Özetleyecek olursak iyi bir değerleme için; değerleme yöntemi (metodolojisi), malın teknik ve ekonomik özellikleri ile bilirkişilik hakkında yeterli bilgi birikimi gibi başlıca üç özelliğe sahip olunması gerekmektedir. Dolayısıyla en ideal değerleme şekli, konu ile ilgili bölümlerden iki teknik uzman ile bir ekonomistin içinde bulunacağı üç kişilik bilirkişi ekibi tarafından yapılmasıdır. Bir malın değeri biçilirken, bazı durumlarda geçmişe ve geleceğe yönelik girdi-çıktı miktarları ve fiyatları kullanılacaktır. Böyle durumlarda geçmişe yönelik gerçek bir durum, geleceğe yönelik ise tahmini bir durum sözkonusu olacaktır. Teknoloji ve pazar koşulları zaman içinde değişiklik göstereceği için, girdi ve çıktı miktarları ile girdi-çıktı fiyat oranları değişecektir. Bu durumda değerleme yapacak bilirkişinin, malın geçmişe ve geleceğe yönelik pazar yapısını iyi analiz etmesi gerekmektedir. Ancak bilinmesi gerekir ki biçilen değer, gerçek bir değer değil tahmini bir değer olacaktır. Bütün bunlara rağmen bilirkişi, ne kadar fazla teknik ve ekonomik bilgilere sahip olursa, hesaplayacağı değer de gerçeğe o kadar yakın olacaktır. 5