ANKARA BİRİKİM GAYRİMENKUL A.Ş.

Transkript

1 DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME RAPORU ANKARA BİRİKİM GAYRİMENKUL A.Ş. Arsa Değer Tespit Raporu Gündoğan Mah. Kızılburun Cad., Yalı mevkii, Gündoğan, Bodrum / MUĞLA Takdim: Ankara Birikim Gayrimenkul A.Ş. Gimat Gıda Toptancılar Sitesi Sosyal Tesisler Binası No:371/ Macunköy - Yenimahalle/ANKARA Hazırlayan: Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş. Tugay Yolu Cad. No:18 Ofisim İstanbul B Blok K:6 Ofis No: 33 Maltepe / İSTANBUL

2 Ankara Birikim Gayrimenkul A.Ş. Gimat Gıda Toptancılar Sitesi Sosyal Tesisler Binası No:371/ Macunköy - Yenimahalle/ANKARA Konu: Muğla ili, Bodrum ilçesi, Gündoğan mahallesinde konumlu 254 Ada 6 Parsel ile 301 Ada 2 Parselde konumlu arsa vasıflı gayrimenkullerin değerleme çalışması Sayın Yetkili; Muğla ili, Bodrum ilçesi, Gündoğan Mahallesi nde yer alan 301 ada, 2 Parsel ile 254 Ada 6 Parseller için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma kapsamında Değerleme Uzmanları Sn. Eşref AKDOĞAN ve Sn. Onur MAVİŞ tarafından bahse konu gayrimenkuller ve çevreleri bizzat görülerek incelenmiştir. Çalışmaya konu olan gayrimenkullerin yakın civarı ile daha geniş ölçekte Muğla ili, Bodrum ilçesi ve Gündoğan Mahallesi genelinde yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip, benzer özellikler taşıyan emsaller incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik koşullar çerçevesinde söz konusu taşınmazın yapılaşma koşullarına benzer arsa nitelikli gayrimenkuller analiz edilmiştir İşbu rapor tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate alınmıştır. Saygılarımızla, Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. Ahmet ARSLAN Baki BUDAKOĞLU Genel Müdür Yardımcısı Genel Müdür Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159) 1

3 Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname 1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır. 3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur. 4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur. 5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı değildir. 6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır. 9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve yerinde şahsen görüp incelemiştir. 10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. 11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir. Raporu Hazırlayan Eşref AKDOĞAN Değerleme Uzmanı (402254) Raporu Denetleyen Ahmet ARSLAN Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) 2

4 - YÖNETİCİ ÖZETİ - Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor Numarası DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı / 0029 AÇIKLAMALI DEĞERLEME İncelemenin Yapıldığı Tarih Değerlemesi Yapılan Mülk 2 adet arsa Gayrimenkulün Adresi Gündoğan Mahallesi Kızılburun Caddesi Yalı Mevkii Bodrum / MUĞLA Hukuki Tanımı Mal Sahibi Arsa Mülkiyet Bilgileri başlığında detaylandırılmıştır. Mevcut Kullanımı İmar Durumu Boş Arsa 301 Ada 2 Parsel Turizm+2. Konut Alanında kalmakta olup Turizmde %30, Konutta ise %20 Emsale sahiptir. 254 Ada 6 Parselde ise Turizm Tesis Alanında kalmakta olup %30 Emsale sahiptir. Ancak 254 Ada 6 Parsel üzerinde Kaya Mezarı bulunduğundan dolayı Koruma Kurulundan izin alınmalıdır. Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa Alanı Kullanılan Değerleme Yaklaşımları 301 Ada 2 Parsel = ,27 m Ada 6 Parsel = 7.153,53 m2 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Proje Geliştirme Yaklaşımı Tanımlanan Değerin Son Takdiri Piyasa Değeri (Yasal) Değerleme Uzmanı TL + KDV* TL Eşref AKDOĞAN Onur MAVİŞ *KDVK-58/ (r) bendinde, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler, KDV den istisna edilmiştir. 3

5 DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir: 1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir. 2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir. 3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır. 4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez. 5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir. 6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz. 7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır. 8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır. 9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır. 10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır. 11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir. 4

6 Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır. 1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir. 2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez. 3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir. 4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz. 5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. nin yazılı onayı gerekmektedir. Bu değerleme çalışması UDES e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 5

7 İÇİNDEKİLER 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ Rapor Tarihi ve Numarası Raporun Türünün Tanımlanması Raporu Hazırlayanlar Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Şirket Bilgileri Müşteri Bilgileri Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Değerin Tanımı Piyasa Değeri Değerlendirilen Mülk Halkları İşin Kapsamı Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Taşınmazın Tanıtılması Ulaşım Özellikleri Fiziksel Özellikler PİYASA ARAŞTIRMASI Emsal Araştırması Satılık Arsa Emsali Araştırması Satılık Villa Emsali Araştırması VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR Olumlu ve Olumsuz Özellikler En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Gelir İndirgeme Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı Geliştirme Yaklaşımı Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri, Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

8 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) EKLER VE FOTOĞRAFLAR

9 BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 2. Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor, Ankara Birikim Gayrimenkul A.Ş. nin tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından tarihli, 030 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir. 3. Raporun Türünün Tanımlanması Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü Açıklamalı Değerleme raporudur. Bu tür bir raporda elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim edilmektedir. 4. Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, Lisanslı Değerleme Uzmanı Eşref AKDOĞAN ve Lisanslı Değerleme Uzmanı Onur MAVİŞ tarafından hazırlanmıştır. 5. Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları tarihinde çalışmalara başlamış ve tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır. 6. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu şirketimiz ile Ankara Birikim Gayrimenkul Enerji İnşaat Emlak Gıda Turizm ve Yönetim Hizmetleri Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 7. Şirket Bilgileri Unvanı : Denge Gayrimenkul Değerleme Ve Danışmanlık A.Ş. Adres : Tugay Yolu Caddesi, No:18 Ofisim İstanbul B Blok K:6 Ofis No:33 Maltepe / İSTANBUL İrtibat Bilgileri: Telefon : pbx Fax : Web : Kuruluş Yılı: Kuruluş Sermayesi: TL 8. Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, Gimat Gıda Toptancılar Sitesi, Sosyal Tesisler Binası No:371/ Macunköy, Yenimahalle/ANKARA adresinde ikamet eden Ankara Birikim Gayrimenkul Enerji İnş. Eml. Turz. ve Yön. Hiz. San. ve Tic. A.Ş. için hazırlanmıştır. 9. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 8

10 BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Söz konusu değerleme çalışması Muğla ili, Bodrum İlçesi, Gündoğan mahallesinde, konumlu gayrimenkulün tarihi itibariyle piyasa değerini belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir Değerin Tanımı Piyasa Değeri Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir: Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir. Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir Değerlendirilen Mülk Halkları Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır İşin Kapsamı Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise; Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur. Demografik veriler TUİK ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir. Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır. Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır. 9

11 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri Muğla İli Genel Veriler Muğla; denizden 670 m yükseklikte, üstü düz bir kaya kütlesi şekliyle ilginç bir görünüme sahip olan Hisar Dağı'nın eteklerinde kurulmuş nüfuslu bir kent merkezidir. Daha yakın geçmişe kadar sanayisi veya başka bir işlek sektörü bulunmayan son derece sakin küçük bir idari merkez konumunda iken, son yıllarda Muğla Sıtkı Koçman Üniversitesi'nin getirdiği canlılıkla kentsel alan Muğla Ovası'na, Karadağ sırtlarına, Gülağzı ve Akçaova'ya hızla yayılmaktadır. Muğla iline bağlı turistik merkezlere ve deniz kıyısına varmak isteyen ziyaretçilerin bazen kenarından geçmekle yetindiği, aslında ilginç özellikleri bulunan bir kenttir. Geleneksel evler dokusu, büryan kebabı, ekşili döş dolması, çıtırmık helvası gibi özgün yemekleri, bölge kaynaklı çok sayıda arkeolojik eserin yanı sıra Özlüce Köyü Kaklıcatepe'de ortaya çıkarılan 9 milyon yıllık hayvan ve bitki fosillerinin sergilendiği Muğla Müzesi, Karabağlar Yaylasında yüzyıllardır ışık değmemiş bir zemini örten dev ağaçların altındaki Keyfoturağı ve Narlı kahveleri, aydın ve konuksever halkı güçlü turistik argümanlar oluşturmaktadır. 12 adet (Merkez, Bodrum, Dalaman, Datça, Fethiye, Kavaklıdere, Köyceğiz, Marmaris, Milas, Ortaca, Ula, Yatağan) ilçeden oluşmaktadır Demografik Veriler İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Muğla ilinin nüfusu, 2012 Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre tir. İl ve ilçe merkez nüfusunun toplam nüfusa oranı % 43,9 dur. Nüfusun kişisi il ve ilçe merkezlerinde yaşarken, kişisi bucak ve köylerde yaşamaktadır. İl merkezi nüfusu dır. İlçe Nüfus İlçe Nüfus Merkez Ula Bodrum Yatağan Dalaman Datça Fethiye Kavaklıdere Köyçeğiz Marmaris Milas Ortaca Tablo. 1. İstatistik Kurumu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçları (2012) 10

12 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Ekonomik Veriler Muğla ilinde turizm girdileri, il genelinde çok önemli bir pay oluşturmaktadır. Ancak, ekonomi, il genelinde tarıma dayalıdır. Tarımsal üretim gelirlerinde en büyük payı sırası ile meyve üretimi, tarla ürünleri, yem bitkileri, zeytincilik, hayvansal ürünler, bağcılık, sebzecilik ve kavun, karpuz üretimi alır. Muğla ilinde sanayi tarıma dayalıdır ve sanayi kuruluşlarının büyük bir kısmını Devlet Kuruluşları Oluşturmaktadır. Tarımsal üretim açısından ülkenin önemli illerinden olan Muğla, imalat sanayi Açısından alt sıralarda yer almaktadır. Ulusal pazarla bütünleşememenin sonucu olarak da, il imalat sanayi küçük ölçekli, başta tarım ürünleri olmak üzere yerel ürünleri işleyen ve yerel talebe yönelik üretim yapan yapısını korumuştur lerden itibaren hızla gelişen turizm sektörünün, ilin sanayisini ve ticaretini canlandırıcı etkisi olmuştur Sektörel Veriler Ticaret ve Sanayi Muğla İlinin Yatağan ilçesinde Yatağan Termik Santrali, Yeniköy de Yeniköy Termik Santrali ve Kemerköy de Kemerköy Termik Santrali vardır. İlin maden yatakları zengindir. Bu sektörde Yatağan linyit rezervleri ve Fethiye krom yatakları ilk kalemde sayılabilir. Muğla ayrıca önemli bir mermercilik merkezidir. Bu enerji ve madencilik üretim tesisleri dışında sanayiye dönük büyük girişimler bulunmamaktadır. Ekonomi özellikle turizm ve tarıma dayalıdır. Ayrıca Dalaman ilçesinde Kağıt Fabrikası (eski adı SEKA, yeni adı MOPAK) bulunmaktadır. Tarım ve Hayvancılık Muğla ili tarımsal ürünlerinin çeşitliliği ile dikkati çeker. Türkiye de arıcılığın en önemli merkezlerinden biridir. Yörede hem arı hem de çam balı bulunmaktadır. Marmaris ilçesi çam balı ile ünlüdür. Ortaca, Fethiye, Dalaman ve Dalyan ilçelerinde yaygın bir şekilde narenciye tarımı (portakal, limon, mandalina, greyfurt) yapılmaktadır. Özellikle Marmaris-Köyceğiz hattına özgü bir diğer ürün günlük ağacından elde edilen ve parfümeride ile eczacılıkta kullanılan sığla yağıdır. Zeytincilikte il genelinde gelişmiştir. Turizm Dalaman, Fethiye, Marmaris, Datça ve Bodrum gibi tatil bölgeleri ile dünyaca tanınan Muğla, 2007 yılı Ocak-Eylül döneminde, 2006'nın aynı dönemine göre turist sayısını %9 artarak kişi ağırlamıştır. Ayrıca Dalaman'da askeri ve sivil havaalanı bulunmaktadır. Bu havaalanın yıllık 10 milyon kapasiteli dış hatlar terminalinin bulunması yurtdışından ulaşım için de önemli bir imkân sağlar. 11

13 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Bodrum İlçesi Genel Veriler Bodrum, Muğla ili'nin batı köşesinde yer alır. İlçe topraklarının büyük çoğunluğu kendi adını taşıyan bir yarımada içerisinde bulunmaktadır. İlçe kuzey, batı ve güneyden Ege Denizi ile çevrelenmiştir. Bodrum 11 belediyeye sahiptir. Bunlar; Merkez, Konacık, Bitez, Ortakent Yahşi, Gümüşlük, Göl Türkbükü ile Yalı, Turgutreis, Mumcular, Yalıkavak ve Gündoğan Belediyeleridir. Bodrum un 20 köyü vardır. 12si merkezde olmak üzere 38 adet mahalle muhtarlığı bulunmaktadır. Bodrum da mezra yerleşmesi yoktur. İlçe günümüzde önemli bir turizm merkezi olması ile anılmaktadır. Bodrum sadece Türkiye'de değil dünyada da turizm açısından bilinen bir ilçedir. Bodrum, dünyaca ünlü bir tatil beldesi olması nedeniyle gelişmiş ulaşım imkanlarına sahiptir. Şehrin hava ulaşımı Milas-Bodrum Havalimanı üzerinden sağlanmaktadır. Havaalanının şehre uzaklığı 32 km.'dir. Bodrum'da üç büyük marina ve kruvaziyer yanaşma iskelesi de mevcuttur. Marinaların ilk yapılanı Bodrum merkezde bulunan Milta marinadir. İkinci marina Turgutreis beldesinde bulunan D Marin ve üçüncüsü Yalıkavak beldesinde bulunan Palmarina'dır. Bodrum da tarım Mumcular ve çevresinde yapılmaktadır. Daha çok kuru tarım şeklinde gerçekleştirilen faaliyette başlıca ürün zeytin ve tütündür hektar tarım arazisinin hektarı sulu tarım alanıdır. Bodrum da 41 adet ağ kafes işletmesinde ise kültür balıkçılığı yapılmakta ve yılda yaklaşık ton çipura ve levrek üretimi yapılmaktadır KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri 12

14 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI İLİ MUĞLA PAFTA - İLÇESİ BODRUM ADA BUCAĞI - PARSEL 6 2 MAHALLESİ GÜNDOĞAN ALANI 7.153,53 m² ,27 KÖYÜ - VASFI ARSA ARSA SOKAĞI - MEVKİ YALI MALİKLERİ BESİCE TARIM ÜRÜNLERİ SANAYİ TİCARET LTD.ŞTİ. 1/14 DİKTAŞ SOĞUTMA VE METAL İMALAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ -1/14 SEĞMEN KARDEŞLER GIDA ÜRETİM VE AMBALAJ SANAYİ ANONİM ŞİRKETİ 1/14 AL-CAP AMBALAJ SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ 1/14 ŞEKERCİLER GIDA TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ 1/14 RA-DA ENERJİ ELEKTRİK ÜRETİM İNŞAAT DEKORASYON TURİZM OTOMOTİV EMLAK GIDA VE İHTİYAÇ MADDELERİ SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ 1/14 YENİ ÇAĞDAŞ İHTİYAÇ VE GIDA MADDELERİ İNŞAAT TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ 1/14 ANKARA BİRİKİM GAYRİMENKUL ENERJİ İNŞAAT EMLAK GIDA TURİZM VE YÖNETİM HİZMETLERİ SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ 1/ Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü Takbis kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada; ekspertize konu parseller üzerinde aşağıdaki takyidatların bulunduğu tespit edilmiştir: Beyanlar Hanesi: *Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır tarih yevmiye *1.Grup Yapıdır tarih 8274 yevmiye *3402 Sayılı Kanunun 22. maddesinin 2. fıkrasının (a) bendi uygulamasına tabidir tarih 5869 yevmiye Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü Takbis kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada; ekspertize konu taşınmazların geçmiş alım-satım bilgileri bulunmadığı için son 3 yıl içerisindeki satış bilgisi öğrenilememiştir Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç İmar Durumu: Söz konusu taşınmazlardan 254 ada 6 nolu parsel ile ilgili olarak, Gündoğan Belediye Başkalığı, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nde alınan ve ekte sunulan tarih 2013/55 sayılı yazıya istinaden, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; Turizm Tesis alanında kalmakta ve KAKS: 0,30,h=6,50 mt 2 kat, Yoldan 5mt, komşu parselden 5 mt yaklaşma mesafesi ile yapılaşma koşulları bulunmaktadır. Parselin minimum yol cephesi 40 mt, minimum parsel büyüklüğü 4000 m² koşullarını sağlaması gerekmektedir. Ayrıca Kaya Mezarları Koruma Alanı şerhi bulunmakta olup, yapılaşma ile ilgili Koruma Kurulu ndan izin alınması gerekmektedir. 13

15 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Söz konusu taşınmazlardan 301 ada 2 nolu parsel ile ilgili olarak, Gündoğan Belediye Başkalığı, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nde alınan ve ekte sunulan tarih 2013/554 sayılı yazıya istinaden, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; Turizm +2.konut alanında kalmakta ve KAKS: 0,20,h=6,50 mt 2 kat, Yoldan 5mt, komşu parselden 3mt yaklaşma mesafesi ile ve maksimum bina cephesi 16 mt yapılaşma koşulları bulunmaktadır. Parselin minimum yol cephesi 14mt, minimum parsel büyüklüğü 1000m² koşullarını sağlaması gerekmektedir Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış olup, imar uygulaması sonucunda yol ve yeşil alan terkleri tamamlanmış net imar parseli durumuna geldiği Gündoğan Belediye İmar Müdürlüğünden şifa i olarak öğrenilmiştir Taşınmazın Tanıtılması Ulaşım Özellikleri Çalışmaya konu olan gayrimenkuller ulaşım açısından oldukça avantajlı konumdadır. Bodrum/Gündoğan ölçeğinde bakıldığında merkezi bir konumda oldukları görülmektedir. Gündoğan a batı tarafındaki ilk giriş olan Kızılburun Caddesi ne cepheli olup, belde merkezine bağlantıyı sağlayan Uğur Öztop Caddesi ne yakınlığı ulaşım açısından avantajlı bir konumda olduğunun göstergesidir. Konu gayrimenkullere erişim doğrudan Kızılburun Caddesi nden sağlanmaktadır. Uğur Öztop Caddesi olarak adlandırılan yerleşim yerine erişimi sağlayan ana arterlerden birisi olan Kızılburun Caddesi ne dik olarak bağlanmaktadır. Konu gayrimenkuller ise bu bağlantıdan yaklaşık 850mt kuzeyde kalmaktadır. Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır. Önemli Merkezler Mesafe (km.) Gündoğan Belediye Binası 1,3 Baia Otel - Gündoğan 0,01 Yalıkavak Belde merkezi 5 xxx Kavşağı 13 14

16 BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Fiziksel Özellikler Değerlemeye konu taşınmazlar Gündoğan beldesinde yalı mevkiinde konumlu olup, taşınmazın bulunduğu yakın çevrede, konut ve turizm amaçlı ve bodrum+zemin+1 katlı dubleks-tribleks özelliklerinde yapılaşma söz konusudur. Yapılaşmanın yüksek yoğunlukta olduğu bölgedeki arsalar genellikle konut amaçlı kullanılmaktadır. Değerlemeye konu taşınmazlara Kızılburun Caddesi ile ulaşım mümkün olabilmektedir. Taşınmazlardan 254 ada 6 nolu parsel Kızılburun caddesinin deniz tarafında(doğusunda) konumlu olup, Denizden 2.parsel konumundadır. Caddeden deniz seviyesine doğru azalan yükseklikte eğimli topografik yapıya sahip bölgede konumludur. Söz konusu parsel düzgün olmayan çokgen tarzda geometrik şekle sahiptir. Genel olarak kayalık toprak yapısına sahiptir. Ekspertiz tarihinde parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmazlardan 301 ada 2 nolu parsel Kızılburun caddesinin kara tarafında(batısında) konumlu olup, Denizden 3.parsel konumundadır. Caddeden batı yönüne doğru artan yükseklikte eğimli topografik yapıya sahip bölgede konumludur. Söz konusu parsel düzgün olmayan çokgen tarzda geometrik şekle sahiptir. Genel olarak kayalık toprak yapısına sahiptir. Ekspertiz tarihinde parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. 15

17 BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI 4. PİYASA ARAŞTIRMASI Arz ve talep dengesi genel itibariyle dengeli olan bölgede konu taşınmazın yer aldığı bölgede yapılan araştırmalarda, bölgedeki arsaların konumuna göre, yakın çevresindeki yapılaşma durumu, deniz manzarası ve denize yakınlığı dikkate alındığında 500TL/m² ile 750TL/m² civarında değiştiği görülmüştür Emsal Araştırması Satılık Arsa Emsali Araştırması Emsal 1: Umut Emlak Ofisi, Tel. no: Değerleme konusu 301 ada 2 nolu parselin alt parseli olan 389 parsel, Konut + Turizm E=0,20 imar durumuna sahip olup, terkleri yapılmamış hali ile m² ve terkleri yapıldıktan sonra m² kaldığı belirtilen parseldir. Konumu itibarı ile denize uzaklığı ve yola cephesi değerleme konusu taşınmaza benzer olmasına karşın, eğimli bölgede daha altta konumlu ve daha kısıtlı manzaraya sahip özelliklerdeki arsa için TL istenmektedir. (net arsa m² birim fiyatı: 788.-TL) Pazarlık Payı : % 15 Şerefiyesi : % 10 şerefiyesi düşük (ekspertize konu taşınmazın manzarasının daha iyi olması olumlu özelliğidir.) Gayrimenkulün değeri: TL.-USD x 0,85 x 1,10 = TL Gayrimenkulün birim değeri: TL / 4442m² = 740.-TL/m² Emsal 2: Yokarlılar Emlak Ofisi, Tel. no: Değerleme konusu 301 ada 2 nolu parselin yakınında olan Konut + Turizm E=0,20 imar durumuna sahip olup, terkleri yapılmış hali ile m² olduğu belirtilen parseldir. Konumu itibarı ile denize uzaklığı,yola cephesi ve manzara durumu değerleme konusu taşınmaza benzer özelliklerde ancak yüz ölçümü küçük olması sebebiyle birim değeri daha yüksek olan arsanın yakın zamanda TL istendiği bilgisi alınmıştır. (net arsa m² birim fiyatı: TL) 16

18 BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI Pazarlık Payı: % 15 Şerefiyesi : % 20 yüksek (yüz ölçümünün küçük olması sebebiyle birim değeri daha yüksek) Satılık değeri : TL x 0,85 = TL Gayrimenkulün değeri: TL x 0,80 = TL Gayrimenkulün birim değeri: TL / 2800m² = 850.-TL/m² Emsal 3: Yalçın Emlak Ofisi, Tel. no: Değerleme konusu taşınmazların bölgesinde Konut + Turizm E=0,20 imar durumuna sahip olup, m² olduğu belirtilen konumu itibarı ile denize uzaklığı,yola cephesi ve manzara durumu değerleme konusu taşınmazdan daha kötü olan arsa için $ istendiği bilgisi alınmıştır (arsa m² birim fiyatı: 208.-$) Pazarlık Payı : % 10 Şerefiyesi : % 40 daha düşük (ekspertiz konusu taşınmazın manzarasının daha iyi olması) Satılık değeri : $ x 0,90 = $( $ x 2,21 = TL) Gayrimenkulün değeri: TL x 1,40 = TL Gayrimenkulün birim değeri: TL / 12000m² = 580.-TL/m² Emsal 4: Yalçın Emlak Ofisi, Tel. no: Değerleme konusu taşınmazların bölgesinde Konut + Turizm E=0,20 imar durumuna sahip olup, 6300 m² olduğu belirtilen deniz manzaralı, benzer özelliklerdeki arsa için $ istendiği bilgisi alınmıştır (arsa m² birim fiyatı: 450.-$) Pazarlık Payı : % 15 Satılık değeri : $ x 0,85 = $( x 2,21 = TL) Gayrimenkulün birim değeri: TL / 6300m² = 845.-TL/m² Emsal 5: Umut Emlak Ofisi, Tel. no: Değerleme konusu 2 adet parselin, imar uygulaması öncesi ham arsa halinin m 2 olduğu, imar planları içerisindeki ham arsa olarak 2012 yılında satışa çıktığı ve tamamı için TL istendiği bilgisi alınmıştır. Yokarlılar Emlak Ofisi, Tel. no: Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak Yokarlılar Emlak Yetkilileri ile yapılan görüşmede, ekspertiz konusu taşınmazların konumu ve manzarasının iyi olduğu ve söz konusu taşınmazların 250 /m² /m² civarında satılabileceği bilgisini vermiştir. My Home Emlak Ofisi, Tel. no: Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak My Home Emlak Yetkilileri ile yapılan görüşmede, ekspertiz konusu taşınmazların bulunduğu bölgede benzer arsa fiyatlarının 500TL/m² civarında olduğu bilgisi alınmıştır. 17

19 BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI Satılık Villa Emsali Araştırması Örnek 1: Remax Emlak Ofisi, Tel. no: Değerleme konusu taşınmazların üstünde nitelikli yapıda inşa edilmiş, 250 m² olduğu beyan edilen, 200m² olduğu tahmin edilen, full deniz manzarası bulunan villa için TL talep edilmektedir. Villalar lüks yapı tarzında inşa edilmiş olup, pazarlık payı ve satışta durma süresi dikkate alınarak TL civarında satılabileceği tahmin edilmiştir. (arsa+bina m² birim fiyatı: TL) Örnek 2: Yalçın Emlak Ofisi, Tel. no: Değerleme konusu taşınmazın altında nitelikli yapıda inşa edilmiş, denize sıfır, 90 m² olduğu beyan edilen, full deniz manzarası bulunan villa için talep edilmektedir. Villalar lüks yapı tarzında inşa edilmiş olup, pazarlık payı dikkate alınarak TL civarında satılabileceği tahmin edilmiştir. Villaların konumu k daha iyidir. (arsa+bina m² birim fiyatı: TL) Örnek 3: Satış Ofisi, Tel. no: Değerleme konusu taşınmazların yakınında, aynı caddeye cepheli, konumu benzer, full deniz manzaralı, ikiz nizamda inşa edilmiş, 170m 2 olduğu beyan edilen 130m 2 olduğu tahmin edilen, banyolu villalar için TL istenmektedir. Villalar lüks yapı tarzında inşa edilmiş olup, pazarlık payı ve satışta durma süresi dikkate alınarak TL civarında satılabileceği tahmin edilmiştir. Söz konusu emsal ikiz nizamda inşa edilmiş olması sebebiyle daha değersizdir. (arsa+bina m² birim fiyatı: TL) 18

20 BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler Olumlu Özellikler; Ulaşım Kolaylığı Eğimli topografik yapıdaki arazilerin deniz manzarasının olması Yakın çevresinde nitelikli konut projelerinin geliştirilmiş olması Olumsuz Özellikler İnşaata uygun hale getirilebilmesi için hafriyat çalışmalarına ihtiyaç duyması 254 Ada 6 Nolu Parselin Kaya Mezarı şerhinin bulunması ve Koruma Kurulundan izin alınması gerekliliği 5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır. Fiziksel olarak kullanımı mümkün, Yasal mevzuata uygun, Ekonomik açıdan faydalı, Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır. Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu olarak, en iyi ve en verimli kullanımının Nitelikli Villa Sitesi olduğu düşünülmektedir Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Gelir İndirgeme Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı Ve Geliştirme Yaklaşımı dır Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır Gelir İndirgeme Yaklaşımı Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. 19

21 BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri, fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır. Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır Geliştirme Yaklaşımı Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma ve proje geliştirme yaklaşımı kullanılmıştır Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi Çalışma kapsamında yapılan emsal araştırmasında söz konusu gayrimenkulün konumu ve kullanım özellikleri göz önünde bulundurularak, Emsal 1, 2, 3,4 ün benzer özelliklerinden dolayı ortalaması alınmıştır. E(1) TL/m² E(2) TL/m² E(3) TL/m² E(4) TL/m² (3.015 TL/m²) / 4 = 753,75 TL/m² Söz konusu gayrimenkullerden 254 ada 6 parsel için m 2 birim fiyatı 750.-TL/m², 301 ada 2 parselin büyüklüğü göz önünde bulundurularak m² birim fiyatı 675.-TL/m² olarak belirlenmiştir. Buna göre taşınmazın arsa olarak toplam Pazar değeri; 254 Ada 6 Parsel: 750 TL/m² x 7.153,53 m² = ( TL) ~ TL 301 Ada 2 Parsel: 675 TL/m² x ,27 m² = ( TL) ~ TL TOPLAM TL olarak belirlenmiştir. 20

22 BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri, Ekspertize konu taşınmazların konut amaçlı yapıların yoğunlukta olduğu bölgede olması, deniz manzaralı konumda olması gibi özellikler göz önünde bulundurularak benzer fonksiyon özelliklerine sahip olan emsaller dikkate alınmıştır Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 254 Ada 6 Parsel Konu taşınmazın yapılaşma koşulu Taks:0,30 olup, emsale dahil 2.146,06 m² kapalı alan inşa edilebilmektedir. Bölgede yapılan villa piyasası araştırmasına istinaden ortalama birim fiyatın TL olduğu olduğu tespit edilmiştir. Konu taşınmazın bir kısmının Kaya Mezarları Koruma Alanı nında kalması göz önünde bulundurularak Koruma Kurulu ndan alınacak izin sürecinin inşaatın ve satışının tamamlanmasına 1 yıl gibi bir etkisi olacağı kabul edilmiş olup, toplam sürecin 42 ay olacağı kabul edilmiştir. Bölgedeki kat karşılığı oranının %45-50 civarında olmasına karşın yine Koruma Alanı sebebiyle ekstra peyzaj ve alanı koruma çalışmaları göz önünde bulundurularak kat karşılığı oranı %40 olarak belirlenmiştir. Bu kabuller doğrultusunda proje geliştirme hesabı aşağıdaki gibidir; AÇIKLAMA İnşa edilebilecek kapalı alan (KAKS) Ortak alan (KAKS x %) Satılabilir alan 2.146,06m² 2.146,06m² TOPLAM DEĞER İnşa edilebilecek villa sayısı ve alanı, 10villa 215,00m² 2.150,00m² Villa m² satış fiyatı TL/m² TL TOPLAM TUTAR Proje Geliştirme ADA 6 PARSEL TL Kat Karşılığı Hesabı Kat karşılığı oranı 40% TL Arsa alanı (m²) 7.153,53m² 1.202,20 TL İnşaatın 42 Ay içinde tamamlanabileceği kabul edildiğinde yıllık indirgeme oranı Arsa m² birim fiyatı Net Bugünkü Değeri 42,0 Ay 1,125% 751 TL 751,48 TL Söz konusu gayrimenkulün m 2 belirlenmiştir. birim fiyatı proje geliştirme yaklaşımına göre 750.-TL/m² olarak Buna göre taşınmazın toplam Pazar değeri; 700 TL/m² x 7.153,53 m² = ( TL) ~ TL olarak belirlenmiştir. 21

23 BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 301 Ada 2 Parsel Konu taşınmazın yapılaşma koşulu Taks:0,20 olup, emsale dahil 4.832,25 m² kapalı alan inşa edilebilmektedir. Bölgede yapılan villa piyasası araştırmasına istinaden ortalama birim fiyatın TL olduğu olduğu tespit edilmiştir. Bölgedeki araştırmalara istinaden kat karşılığı oranı %50 olarak kabul edilip, konu taşınmaz üzerinde geliştirilecek proje inşaatın ve satışının tamamlanmasında toplam sürecin 30 ay olacağı kabul edilmiştir. Bu kabuller doğrultusunda proje geliştirme hesabı aşağıdaki gibidir; AÇIKLAMA İnşa edilebilecek kapalı alan (KAKS) Ortak alan (KAKS x %) Satılabilir alan 4.832,25m² 4.832,25m² TOPLAM DEĞER İnşa edilebilecek villa sayısı ve alanı, 20villa 241,61m² 4.832,20m² Villa m² satış fiyatı TL/m² TL TOPLAM TUTAR Proje Geliştirme ADA 2 PARSEL TL Kat Karşılığı Hesabı Kat karşılığı oranı 50% TL Arsa alanı (m²) ,27m² 999,99 TL İnşaatın 30 Ay içinde tamamlanabileceği kabul edildiğinde yıllık indirgeme oranı Arsa m² birim fiyatı Net Bugünkü Değeri 30,0 Ay 1,125% 715 TL 714,89 TL Söz konusu gayrimenkulün m 2 belirlenmiştir. birim fiyatı proje geliştirme yaklaşımına göre 715.-TL/m² olarak Buna göre taşınmazın toplam Pazar değeri; 715 TL/m² x ,27 m² = ( TL) ~ TL olarak belirlenmiştir. Proje geliştirme yaklaşımına göre parsellerin toplam değeri; 254 Ada 6 Parsel : TL 301 Ada 2 Parsel : TL TOPLAM TL olarak hesaplanmıştır Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Yerinde yapılan incelemelerde yasal durum ile mevcut durumun örtüştüğü görülmüştür. Taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup mimari proje-yapı ruhsat/yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır. Değerleme konusu taşınmazlardan 301 Ada 2 nolu parsel kayıtlarında Korunması Gerekli Kültür Varlığıdır ve 1.grup yapıdır şerhleri bulunmasına rağmen, yapılan araştırmalarda, söz konusu şerhin uygulama öncesi ham parselden kaynaklanan şerh olduğu, ilgili belediyenin tarihli yazısında söz konusu parselden şerhin kaldırılması gerektiği görülmüştür. Ekte sunulan ilgili yazı ile tapuya başvurulması halinde söz konusu şerhin kaldırılabileceği öğrenilmiştir. 22

24 BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Yapılan araştırmalar ve çalışmalar sonucu, konu taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olmadığına kanaat getirilmiştir Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taşınmazın arsa olması, herhangi bir projenin değerleme kapsamında yer almaması nedeniyle, SPK mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması gerekliliği bulunan 3. Maddenin f g bentleri ve bunlar ile ilişkili olan 4. Maddenin ı - i - j - k - l - m - n - p - r, ve 6. Maddenin b bendindeki 3. maddesi yer almamaktadır. Bu maddeler sırasıyla; (3. Maddenin f g bentleri) f) Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi, g) Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama. (4. Maddenin ı - i - j - k - l - m - n - p - r bentleri) ı) Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri, i) Nakit / Gelir akımları analizi, j) Maliyet oluşumları analizi, k) Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ile bunların seçilmesinin nedenleri, l) Kira değeri analizi ve kullanılan veriler, m) Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, n) Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar, p) Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi, r) Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları. (6. Madde b bendi; Nihai Değer Takdiri 2. ve 3. Seçenek) b) Nihai değer takdiri. 3) Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi. 23

25 BÖLÜM 6 SONUÇ 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Her iki taşınmaz da birden fazla malik bulunmaktadır. Hisseli olan taşınmazların değer takdir edilirken tamamı göz önünde bulundurularak tam hisse değeri verilmiştir. Satışının gündeme gelmesi durumunda bu olumsuz durumdan dolayı alıcısının kısıtlı olacağı ve satışının uzun zaman alacağı düşünülmektedir. Taşınmazlardan 254 Ada 6 nolu parselde kaya mezarı koruma alanı bulunmakta olduğundan, her türlü işlemde Koruma Kurulu ndan izin alınması gerekmektedir. Taşınmazın değerlemesi kuruldan izin alabileceği kabul edilerek yapılmıştır. Söz konusu değerleme çalışması Muğla ili, Bodrum İlçesi, Gündoğan mahallesinde, konumlu gayrimenkulün tarihi itibariyle piyasa değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. DEĞER TABLOSU KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAŞIMI TAKDİR EDİLEN DEĞER TL USD EURO EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI PROJE GELİŞTİRME YAKLAŞIMI UZLAŞTIRILAN DEĞER Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma, emsal karşılaştırma ve proje geliştirme yaklaşımı kullanılmıştır. Rapor tarihi itibariyle 1 USD 2,22.-TL; 1 EUR 3,11.-TL olarak esas alınmıştır. Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dışsal etkenler dikkate alınarak emsal karşılaştırma ve proje geliştirme yaklaşımı baz alınarak rapor tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerinin; TL +KDV * Yazıyla: (Yirmi Bir Milyon Dokuz Yüz Yetmiş Beş Bin -TL), olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir. İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir. *KDVK-58/ (r) bendinde, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler, KDV den istisna edilmiştir. 24

26 BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR EKLER 25

27 BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 26

28 BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 27

29 BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 28

30 BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 29

31 BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 30

32 BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 31

33 BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 32

34 BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR FOTOĞRAFLAR 33

35 34

36 35

37 36

38 37

39 BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER BAKİ BUDAKOĞLU Eğitim Gazi Üniversitesi İ.İ.B.F İşletme Bölümü ANKARA 1986 Kurs ve Seminer British Council İngilizce Lisan Kursu 1997 Mağazacılık Konusunda İnceleme (Almanya) 1991 Fanatik Müşteriler Eğitim Semineri 2000 Pareto Analizi 2000 Zaman Yönetimi 2000 Stres Çalışması 2000 Fiziksel konseptin oluşturulması çalışmaları kapsamında Mağazacılık konusunda İnceleme (İngiltere) 2000 Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (Bilgi Üni.) 2003 Uygulamaya Yönelik Tapu İşlemleri (DUD) 2004 İleri Değerleme Teknikleri (DUD) 2004 Yabancı Dil Bilgisayar İngilizce MS Office ve AutoCAD programları Deneyim Kurucu Ortak - Genel Müdür - Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) DENGE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirket Yöneticisi - Lisanslı Değerleme Uzmanı Yeditepe Gay. ve Sabit Kıy. Eksp. ve Değ. Hiz. A.Ş. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sermaye Piyasası Kurulu Lisanslı 17/11/2003 Lisans No: Proje-Geliştirme (Yatırım) Müdürü OYPA Oyak Büyük Mağ.Tic. A.Ş. İST. 38

40 BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER Müdür Yardımcısı OYAK Ordu Pazarları ANKARA Araştırmacı OYAK Ordu Pazarları ANKARA Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği-Denetleme Kurulu Üyesi İstanbul Proje Yöneticileri Derneği Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler : Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul-tesis ekspertiz raporlarının hazırlanması, Yeni açılacak mağazalar için bina ve arsa araştırması ile fizibilite çalışmalarının koordinesi, Yatırım Programlarının hazırlanması, Yeni açılacak yada tadilat görecek olan mağazaların mimari yerleşim projelerinin hazırlanması, Kullanılacak olan malzemelerin seçimi, müteahhidin belirlenmesi, proje yönetimi, Reyon donatı, soğutucu, jeneratör, ups, yazarkasa vb. ekipman ile malzemelerin satın alınması, Mağaza açılışlarının koordine edilmesi, OYPA Fiziksel konseptinin danışmanlık firması ile koordineli olarak belirlenmesi ve uygulaması, 39

41 BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER 40

42 BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER AHMET ARSLAN Kişisel Bilgiler Doğum Yeri - Tarihi :Kırıkkale Medeni Hali Ehliyet Elektronik Posta : Evli : B sınıfı sürücü ehliyeti : [email protected] Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL Eğitim Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans Kurs ve Seminer Visual Basic programlama eğitimi ( C prog. derneği) 2000 Microsoft Word, Excel, Power Point Programları 2001 Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO) 2002 Yabancı Dil Bilgisayar İngilizce MS Office, Windows, NetCAD, KartoCAD, MapINFO, ArcGIS, AutoCAD PowerBuilder, VB, Sybase Deneyim Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) DENGE Varlık Değerleme ve Danışmanlık Ltd. Şti. İSTANBUL Harita Mühendisi Değerleme Uzmanı Milli Emlak Genel Müdürlüğü BURSA-ANKARA Harita Etüd Şefi Evren Holding KOCAELİ Öğrenci asistan 1999 YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu İSTANBUL Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği - Har. ve Kad. Müh. Odası. Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler : Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması, Satışa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması Sorunlu hazine taşınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliştirme Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı Ankara Çankaya İlçesine ait Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluşturuldu. 41

43 BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER 42