DEĞERLEME RAPORU RAPORU TALEP EDEN DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ ĠSTEK YAZISI. DAYANAK SÖZLEġME. MÜġTERĠ NO : 016 RAPOR NO : 2009/8984

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU RAPORU TALEP EDEN : ĠĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : İş Bankası Merkez Şube Binası Cumhuriyet Caddesi, No:2 MuratpaĢa-ANTALYA ĠSTEK YAZISI : 09 Kasım 2009 tarih ve 2330 sayılı yazı DAYANAK SÖZLEġME : 24 Kasım 2009 tarih ve /030 sayı ile MÜġTERĠ NO : 016 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 22 Aralık 2009 RAPOR TARĠHĠ : 25 Aralık 2009 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen ĠĢ Bankası Antalya Merkez ġube Binası nın değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 1

2 Ġçindekiler Sayfa No MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 3 TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI... 4 TAPU TAKYĠDATI... 4 TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU... 5 BÖLGE ANALĠZĠ... 6 YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ... 7 AÇIKLAMALAR... 8 DEĞERLENDĠRME... 9 FĠYATLANDIRMA SONUÇ

3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : İş Kuleleri Kule - 2, Kat: 9 4. Levent / İSTANBUL TELEFON NO : 0(212) SERMAYESĠ : ,-TL KURULUġ TARĠHĠ : 06 Ağustos 1999 HALKA AÇIKLIK ORANI : % 57,77 FAALĠYET KONUSU : Gayrimenkul ve/veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRĠMENKULLER : İş Kuleleri Kule 2 ve Kule 3 Kule Çarşı Ticari Otopark Kanyon Alışveriş Merkezi Ankara İş Kulesi Real Market Maslak Binası Seven Seas Oteli Mallmarine Alışveriş Merkezi Ankara İş Bankası Merkez Binası Ankara İş Bankası Kızılay Binası Antalya İş Bankası Merkez Binası Levent 4 Adet Parsel Üsküdar Arsası İzmir Arsası Kartal Arsası 3

4 TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI SAHĠBĠ ĠLĠ - ĠLÇESĠ MAHALLESĠ : İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Antalya Muratpaşa : Balbey MEVKĠĠ : --- PAFTA NO : 34 ADA NO : 341 PARSEL NO : 77 NĠTELĠĞĠ : Kargir banka hizmet binası (*) ARSA ALANI : 479 m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMĠYE NO : CĠLT NO : 9 SAHĠFE NO : 813 TAPU TARĠHĠ : (*) Arsa üzerindeki yapı için cins tashihi yapılmıştır. TAPU TAKYĠDATI Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Muratpaşa Tapu Sicil Müdürlüğü nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemede, rapor konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki notun bulunduğu tespit edilmiştir. Beyanlar Bölümü: Eski eser Ģerhi. ( tarih ve 2069 yevmiye no ile) 4

5 TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmaz, Antalya ili, Muratpaşa ilçesinde, ticari hareketliliğin yoğun olduğu ana kent merkezinde yeralmaktadır. Konu taşınmaz Cumhuriyet Caddesi, İsmetpaşa Caddesi, Atatürk Caddesi ile Ali Çetinkaya Caddeleri nin kesiştiği köşe parselde konumlu olan 2 kapı nolu ĠĢ Bankası Antalya Merkez Hizmet binasıdır. Antalya nın ana arterlerinden olan ve gerek yaya gerekse araç trafiğinin yoğun şekilde yaşandığı Cumhuriyet, Atatürk ve Ali Çetinkaya Caddeleri nin kesiştiği kavşakta konumlu taşınmazın yakın çevresinde işyeri olarak kullanılan, genelde bitişik nizamda inşa edilmiş, 5 7 katlı yapılar ve iş merkezleri bulunmaktadır. Yapıların giriş katlarında genellikle banka şubeleri, kuyumcular mevcuttur. Cumhuriyet Caddesi tek yönde araç trafiğinin ve nostaljik tramvay hattının geçtiği bir caddedir. Cumhuriyet Meydanı ve çevresinde, son dönemde hayata geçirilen düzenleme çalışmaları (yaya yürüyüş yolları, süs havuzları, refüj yeşillendirmesi, eski yapıların yıkım / bakım ve onarımı) ile bölgenin çehresi değişmiştir. Bitişiğinde Alternatif Bank, İNG Bank (İsmetpaşa Caddesi üzerinde), Hamam Bistro ve Old Hamam Bazaar (Cumhuriyet Caddesi üzerinde); karşısında Vakıf İş Hanı, Garanti Bankası, Necati Dölen İş Hanı ve Dönerciler Çarşısı; karşı çaprazında ise PTT Üçkapılar Şubesi yer almaktadır. Konu yapının bulunduğu alan Koruma Bölge Kurulunca belirlenen Balbey Camii, İki Kapılı Han, Tek Kapılı Han, Pazar Hamamı nın koruma alamında kalmaktadır. Taşınmaz Saat Kulesi ne 150 m., Kışlahan Çarşısı na 300 m., Antalya Lisesi ne 350 m., Cumhuriyet Meydanı na yaklaşık 450 m. mesafededir. TaĢınmazın bazı merkezlere olan yaklaģık uzaklıkları: Büyükşehir İş Merkezi...1 km. Yat Limanı...1,5 km. Konyaaltı Beach Park...3 km. Devlet Hastanesi.3,5 km. AKM...4 km. Akdeniz Üniversitesi merkez kampüsü...5 km. Atatürk Havaalanı...15 km. dir. 5

6 BÖLGE ANALĠZĠ Tarihi, kültürel ve doğal güzellikleriyle eski bir turizm ve mesken bölgesi olan Antalya, son yıldaki ekonomik gelişimi ve önemli boyuttaki turizm yatırımları nedeniyle önemli ölçüde iç göç almaya başlamıştır. Bu süreçle birlikte kent hızla büyümüş, konut bölgeleri kent merkezinin çevresinde yoğunluk kazanmış, eski kent merkezi ise büyük ölçüde ticaret ve turizm merkezi haline gelmiştir. Bu bağlamda Ali Çetinkaya Caddesi üzerinde bulunan eski doğumhane binası, İsmetpaşa Ortaokulu ve Kız Meslek Lisesi yıkılarak yeni proje çalışmalarına başlanmıştır. Cumhuriyet Meydanı karşısında bulunan valilik binasının da geçtiğimiz yıl yıkılması ile birlikte bölgede modern çevre düzenlemesi yapılmış ve kente yeni bir meydan kazandırılmıştır. Bu meydan alt katında tur otobüslerinin bekleme alanı olan kapalı otoparkı ile turistik çekim merkezi olmuştur. Kentin ekonomik yapısındaki bu değişim ve büyümeye paralel olarak iş merkezi ve çarşı türündeki yapıların sayısı da hızlı bir şekilde artmış ve bu durum, trafik yoğunluğu, otopark ihtiyacı, alt yapı, toplu taşıma gibi problemleri de beraberinde getirmiştir. Son yıllarda açılan ana yolların (arterler) yanı sıra yeni yapılan kavşak düzenlemeleri ve alt ve üst geçitlerin de devreye girmesi ile trafik problemi büyük ölçüde çözümlenmeye çalışılmıştır. Konu binanın güneyinden nostaljik tramvay hattı; doğusundan hafif metro hattı geçmektedir. Çalışmaları yeni tamamlanan ancak işlevsellik kazanmamış olan hafif metro hattı çevresindeki dükkan ve büroların bir çoğunun boşaltıldığı, ya da uzun süredir kiralık olduğu görülmüştür. Konu binanın yakın çevresinde özellikle hafif metro hattının geçtiği İsmet Paşa Caddesi nde geçmiş yıllara göre daha fazla kiralık pazara sunulmuş mülk tespit edilmiştir. Ancak satılık olan bina/dükkan sayısı geçmiş yıllarda da olduğu gibi yok denecek kadar azdır. Dönem dönem ana kent merkezinde yapılan yol çalışması, çevre düzenlemesi vb. nedenler ile kiraya verilen / boşaltılan ticari mülk sayısında artma / azalma görülmektedir. Ancak genellikle ticari mülklerin satılığa çıkarılmadığı gözlemlenmiştir. 6

7 YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ ĠNġAAT TARZI ĠNġAAT NĠZAMI KAT ADEDĠ : B.A.K. : Tek taraftan bitişik : 7 (2 bodrum kat + zemin kat + 4 normal kat) TOPLAM ALANI : Brüt m² (*) ELEKTRĠK JENERATÖR UPS SU SU DEPOSU KANALĠZASYON ARITMA SĠSTEMĠ : Şebeke : Mevcut : Mevcut : Şebeke : 6 adet toplam 10 tonluk mevcut : Şebeke : Mevcut ISITMA VE SOĞUTMA SĠSTEMĠ HAVALANDIRMA ASANSÖR GÜVENLĠK YANGIN TESĠSATI TELEFON SANTRALI PARK YERĠ YANGIN MERDĠVENĠ SATIġ KABĠLĠYETĠ : Split ve salon tipi klima : Mevcut : 1 adet Kone marka 13 kişilik asansör mevcut : Hırsız alarm tesisatı ve güvenlik kameraları mevcut : Duman dedektörlü yangın ihbar sistemi ve yangın dolapları mevcut : 66 dahili, 10 harici hatlı telefon santralinin yanı sıra 30 adet direkt (harici) hat ve 2 adet faks hattı mevcut : Yok : Mevcut : Satılabilirlik özelliğine sahiptir. (*) Muratpaşa Belediyesi nde incelenen tarih ve nolu Yapı Kullanma İzin belgesinden alınmıştır tarih ve nolu yapı ruhsatına göre bina m 2 dir. 7

8 AÇIKLAMALAR Rapora konu taşınmaz (İş Bankası Antalya Merkez Şube Binası) 479 m² yüzölçümlü bir parsel üzerinde yer almaktadır. Binanın inşasına, tarih ve nolu yapı ruhsatı ile müsaade edilmiştir. Bu ruhsata göre bina m 2 dir. Yapının belediye projesinde tarih ve 11 nolu tadilat ruhsatından bahsedilmektedir. Ancak dosyasında tarih ve 11 nolu ruhsatın bir nüshasına rastlanmamıştır. Bina; 2 bodrum, zemin ve 4 normal kat olmak üzere toplam 7 kattan oluşmaktadır. İskanına göre 7 katta toplam brüt m² kullanım alanına sahiptir. (bkz.ekler). Esas yapı ruhsatına ( tarih ve nolu) göre bina brüt m 2 dir. Değerlemede iskan belgesinde belirtilen kullanım alanı dikkate alınmıştır. Bina; - 2. bodrum katta...arģiv, elektrik pano odası, 2 adet malzeme deposu, su depoları, WC ler, arıtma sistemi; - 1. bodrum katta...ana kasa, kiralık kasa, WC, arģiv; - zemin katta...banka Ģubesi, 2 adet WC; - 1. ilâ 3. katlarda.....banka Ģubesinin departmanlarına ait ofis ve açık ofis hacimleri, çay ocağı, 2 adet WC - 4. katta emekli lokali ve restaurantı hacimlerinden oluşmaktadır. Pencere doğramaları alüminyumdan mamul ve reflekte çift camlıdır. İç kapılar ahşap mobilya kapıdır. Çatıda, zemini seramik kaplı, emekli lokali olarak düzenlenen açık teras vardır. 8

9 Ana merdiven evi, binanın arka bölümünde yer almaktadır. Arka bölümde personel girişi vardır. WC ler ve çay ocağı; merdiven evindeki kat hollerinde yer almaktadır. Zemin, 1. ve 2. katlar arasında mermer basamaklı ve paslanmaz çelik korkuluklu, yarım dönel betonarme merdiven ile ikinci bir bağlantı sağlanmıştır. Binada 2007 yılında köklü tadilat yapılmış olup yapı malzemeleri ve asansör yenilenmiştir. Bordum katlarda; zeminler seramik, duvarlar plastik boyalı, tavanlar kısmen spot aydınlatmalı alçıpan asma tavan kısmen plastik boyalıdır. Diğer katlarda şube hacimleri, ofisler, kat holleri ve koridorlarda, zeminler granit/seramik, duvarlar saten boyalı, tavanlar perfore asma tavandır. Fan-coil sistemi eskidiğinden iptal edilmiş ve binanın iklimlendirilmesi tüm katlarda split ve salon tipi klimalarla sağlanmıştır. Binanın, güneyinden geçen Cumhuriyet Caddesi ne cephesi yaklaşık 17,5 m.; doğusundan geçen İsmet Paşa Caddesi ne cephesi yaklaşık 27 m. dir. DEĞERLENDĠRME Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Merkezi konumu, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Tamamlanmış alt yapı, Bölgenin yüksek ticari potansiyeli, Arsa üzerindeki yapı için cins tashihinin yapılmış olması, Köklü bir tadilat görmesi ve yapı malzemelerinin yenilenmiş olması, Çevresinde, benzer niteliklerde az sayıda yapı bulunması, Ana kent merkezinde köşe parselde yer alması Müşteri celbi ve reklâm kabiliyetinin yüksek olması. Olumsuz etken: Otopark alanının olmaması ve bölge genelinde yaşanan otopark sıkıntısı. Son dönemde kiralık pazara çıkarılan ticari mülk sayısındaki artış (hafif metro hattının yan etkisi). 9

10 FĠYATLANDIRMA TaĢınmazın satıģ (pazar) değerinin tespiti, aģağıda belirtilen yöntemlerden kullanımı mümkün olanlar ile saptanmıģ olup değerleme prosesi ayrıntılı olarak verilmiģtir. A. İkame Maliyet Yöntemi B. Emsal Karşılaştırma Yöntemi C. İndirgenmiş Nakit Akımlar Yöntemi A. İkame Maliyet Yöntemi: Bu yöntemde taşınmazın arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşen esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazların değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.) Ancak taşınmazın yer aldığı bölgenin yapılaşmasının tamamlanmış olması nedeniyle satılık arsa bulunamamıştır. Dolayısıyla Maliyet YaklaĢımı yönteminin sağlıklı Ģekilde uygulanması mümkün olmamıģtır. B. Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Bu yöntemde mevcut pazar bilgilerinden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış / kiraya verilmiş benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller konum, büyüklük, kullanım fonksiyonu, inşaat özellikleri, reklâm kabiliyeti ve ticari potansiyel gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. 10

11 Emsal-1: İsmet Paşa Caddesi nde, taşınmaza 200 m. mesafede, köşe binada. Yeni modern iş merkezinde dükkan. Toplam 580 m 2 olduğu söyleniyor (bodrum:110 m 2 ; giriş:245 m 2 ; asma:225 m 2 ). Satış değeri için ,-USD isteniyor. Kirası için ,-TL/yıllık talep ediliyor. Binada oturum yeni başlamış durumda. Binada hali hazırda Basın Yayın ve Enformasyon İl Müdürlüğü ile Amerikan Kültür Derneği bulunmaktadır. (Müteahhit: ) Emsal-2: İsmet Paşa Caddesi nde, taşınmaza 200 m. mesafede, köşe bina. Her bir katının 185 m 2 olduğu söylenen, 5 katlı bakımsız boş bina. Her kat için 1.500,-TL/ay kira isteniyor. Reklam kabiliyeti daha kısıtlı. (Sahibi: ) Emsal-3: İsmet Paşa Caddesi nde, taşınmaza 150 m. mesafede, köşe binada 4 katlı dükkan. 500 m 2 olduğu söyleniyor. Reklam kabiliyeti iyi olup Kurumsal firmalara uygundur ,-TL/Ay kira isteniyor. (Sahibi: ) Emsal-4: İsmet Paşa Caddesi ne 10 m., taşınmaza 100 m. mesafede. Çarşı içindeki binada. Caddeden görülebiliyor. 2 katlı binanın çatı dubleksinde yer alan büro. 155 m 2 olduğu söyleniyor. Acil satış değeri için ,-TL isteniyor. (Sahibi: ) Emsal-5: İsmet Paşa Caddesi nde, taşınmaza 30 m. mesafedeki iş merkezinde, 3. Katta, masraflı büro. 70 m 2 olduğu söyleniyor ,-TL isteniyor. Pazarlık payı var. (Sahibi: ) Bu araştırmalarından hareketle rapora konu taşınmazın konumu, büyüklüğü, kullanım fonksiyonu, mimari özellikleri, inşaî kalitesi, yapı malzemelerinin yenilenmiş olması ve halihazır durumu dikkate alınarak arsa dahil ortalama (*) m² birim değeri için 3.750,-TL hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre taģınmazın arsa dahil toplam değeri: m² x TL/m² ,-TL olarak belirlenmiştir. (*) Bu ortalama birim değerin tesbitinde, katlar arasındaki şerefiye farkları dikkate alınarak ayrı ayrı değerler saptanmış ve bu değerlerin toplamlarından oluşan tutar toplam alana oranlanmıştır. 11

12 C. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi: Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir ıskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taşınmazın, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir. Varsayımlar: Makroekonomik Büyüklükler: Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE), A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI), Dönemsel Devalüasyon Oranı, Dönem Sonu Kuru ve Ortalama Kur varsayımları 13. sayfadaki tablonun üst kısmında sunulmuştur. Reel İskonto Oranı: Reel iskonto oranı % 8 olarak belirlenmiştir. Kira Gelirleri: Binanın 2010 yılı aylık kira değerinin, ,-TL mertebesinde olacağı kabul edilmiş ve hesaplamalarda bu değerin ortalama kur üzerinden karşılığı ( ,-USD) alınmıştır. Kira gelirinin her yıl ABD enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. Nakit Ödenen Vergiler: Bilindiği üzere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ürettikleri projelerden elde edilen gelirleri kurumlar vergisinden muaftır. Bu nedenle etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Özet olarak: Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 13 de yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere binanın bugünkü finansal değeri yaklaşık ,-TL olarak bulunmuştur. Görüleceği üzere her iki yöntemle bulunan değerler birbirine çok yakındır. Ancak gayrimenkul rayiçleri her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taģıdığı için nihai değer olarak birinci yöntemle bulunan değerin alınması uygun görülmüģ ve taģınmazın değeri ,-TL olarak belirlenmiģtir. 12

13 ANTALYA MERKEZ ŞUBE BİNASI (TL) Kiralanabilir Alan (m 2 ) Aylık Kira Değeri (USD) /12/2009 USD/TL 1,514 12/ /2009 TÜFE 5% Reel İskonto Oranı 9% Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE) 6% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI) 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Dönemsel Devalüasyon Oranı 0% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% Dönem Sonu Kuru 1,514 1,561 1,607 1,655 1,703 1,753 1,805 1,858 1,918 1,975 2,033 2,093 Ortalama Kur 1,514 1,538 1,584 1,631 1,679 1,728 1,779 1,832 1,888 1,946 2,004 2,063 Reel İskonto Oranı 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% 9% Nominal İskonto Oranı 15% 15% 14% 14% 14% 14% 14% 14% 15% 14% 14% 14% 1 / İskonto Faktörü 1,00 1,15 1,32 1,51 1,73 1,97 2,26 2,59 2,96 3,40 3,89 4,45 Etkin Vergi Oranı 0% Kira gelirleri (TL) Serbest Nakit Akımı Uç Değer Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri Uç Değerin Bugünkü Değeri /12/2009 İtibarı İle Toplam Değer /12/2009 İtibarı İle Toplam Değer (USD)

14 SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen ĠĢ Bankası Antalya Merkez ġube Binası nın yerinde yapılan incelemesi sonucunda konumuna, büyüklüğüne, kullanım fonksiyonuna, inşaî kalitesine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle arsa dahil değeri için, edilmiştir. dayalıdır ,-TL (Onikimilyonbeşyüzyetmişbeşbin Türk Lirası) kıymet takdir ( ,-TL 1,514 TL/USD (*) ,-USD) ( ,-TL 2,179 TL/Euro (*) ,-Euro) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-USD = 1,514 TL; 1,-Euro = 2,179 TL'dir. Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir. Taşınmazın sigortaya esas değeri ~ ,-TL dir. Taşınmazın KDV dahil değeri ~ ,-TL dir. Bu takdirimiz, taşınmazla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne İşbu rapor, ĠĢ GYO A.ġ. nin talebi üzerine ve üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 25 Aralık 2009 (Ekspertiz tarihi: 22 Aralık 2009) Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Eki: Tacettin KIZILTEPE Değerleme Uzmanı Konum krokisi ve uydu görüntüleri (Lisans No: ) Fotoğraflar Tapu sureti Yapı Kullanma İzin Belgesi Yapı ruhsatı İmar Plan örneği Görünüş, vaziyet ve kat planı Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri Değerleme sözleşmesi sureti Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: ) Değerlemeye Yardım Edenler: Özge KAPLAN DEMİRTAŞ Değerleme Elemanı / Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi 14

15 15

16 Uydu görüntüleri 16

17 Taşınmazın görünüşü 17

18 Taşınmazın görünüşü 18

19 Taşınmazın görünüşü Terastan manzara 19

20 Terastan manzara Teras 20

21 Emekli lokali 21

22 WC Kat holü 3.kat 22

23 3.kat 2.kat 23

24 2.kat 1.kat 24

25 1.kat Zemin kat 25

26 Zemin kat 26

27 1.Bodrum kat 27

28 2.Bodrum kat 28

29 29

30 Plan örneği 30

31 Yapı kullanma izin belgesi 31

32 Esas Yapı ruhsatı 32

33 Çap krokisi 33

34 kesit Vaziyet planı 34

35 Kat planı (eski mimari proporsiyonda) 35

36 Plan örneği 36

37 Görünüş 37

38 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, Medeni Hali : Evli SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / Mesleği : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995 İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans İngilizce Hazırlık Programı / 1996 İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi İşletmecilik İhtisas Programı / 1997 Mesleki Tecrübe Ordu Donatım Okulu Balıkesir : Ağustos 1997 Kasım 1998 Yedek Subay Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı 38

39 ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : Tacettin KIZILTEPE Doğum Yeri ve Tarihi : Zonguldak, Medeni Hali : Bekar Mesleği : Harita Teknikeri, İşletmeci Lisans No : Yabancı Dilleri : İngilizce (orta düzeyde) Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : Yıldız Teknik Üniversitesi MYO / 1994 Anadolu Üniversitesi, İşletme Fakültesi / 2003 Mesleki Tecrübe Ağustos 1994 Ocak 1995 Adım Mühendislik A.Ş. İstanbul Harita Teknikeri Ocak Nisan 1997 KBHN Kent Bilgi Sistemleri A.Ş.- İstanbul Harita Teknikeri Nisan Eylül 1998 Bimpaş Mühendislik A.Ş.- İstanbul Harita Teknikeri Eylül Mayıs 2005 Star Harita Ltd. Şti.- İstanbul Harita Teknikeri Haziran Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Değerleme Uzmanı 39

40 40