Av. Yağmur ÜNSAL İNŞAATÇI İPOTEĞİ

Av. Yağmur ÜNSAL İNŞAATÇI İPOTEĞİ

İNŞAATÇI İPOTEĞİ Bir inşaat mahallinde çalışan bir çok kimse, bir çok tüzel kişilik söz konusudur. Daha geniş bir ifade ile bir inşaatı fiilen meydana getiren, emek ve mesai harcayan işçiler yanında o inşaat için özel bir üretimde bulunan ama yine emek ve mesaisini bu iş için harcayan bir takım kişiler ve firmalar bulunmaktadır. Örneğin; taşınmazdaki dairelerin fayanslarını yapan, panjurların yapımını üstlenmiş olan kişiler, firmalar da o inşaatta emek ve mesai harcamaktadırlar. Ancak bu kimselerin bazısı iş sahibi ile sözleşmesel bir ilişki içerisinde çalışırken kimisi de sözleşme ilişkisi dışında işini ifa etmektedirler. Ve dolayısı ile bu kimseler emek ve mesailerinin karşılığını zamanında alamadıkları gibi işin tamamlanacağı ana kadar da beklemek zorunda kalırlar. İşte bu kimseler için kanun koyucu inşaatçı ipoteği gibi bir imkan sağlamıştır.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Tescile Tabi Kanuni İpotekler konu başlıklı 893. Maddesi 3. Fıkrası; Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar. Hükmünü havidir. Görüleceği üzere iş bu kanun maddesiyle kanun koyucu bir taşınmaz üzerinde emek ve mesai harcayarak değer artışı meydana getiren alt yüklenici ve zanaatkarları inşaatçı ipoteğinin tescilini isteme hakkı vermiştir. O inşaata özgü malzeme üretimi yapan veyahut o inşaatta harcamış olduğu emek ve mesaisi ile taşınmazın değer artışını sağlayan kişilerin bu hakkın sahibi olduklarının kabulü gerekmektedir. O inşaata özgü malzeme üretimi yapan kişiler bakımından, yapı alacaklılarının kullanmış oldukları malzeme taşınmaza bir şekilde özgülendiği için onun bütünleyici parçası olmuştur ve bu yüzden artık taşınmaz mülkiyetine dahil olan malzemeler taşınır nesne sıfatını kaybetmişlerdir. Kanun koyucu tescil ile hüküm ve sonuç doğuracak bu ipotek hakkıyla, ipotek sahibini alacağını zamanında veyahut hiç alamama tehlikesine karşı koruduğu gibi bu hakkın tescili ile başka alacaklılardan daha öncelikli olmasına da imkan sağlamaktadır. Zira bu hakkın tescili iş sahibinden alacaklı olan başka kimselere karşı öncelik tanıyan bir haktır.

I-İnşaatçı İpoteğinin Tescilini İsteyebilecekler 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Tescile Tabi Kanuni İpotekler konu başlıklı 893. Maddesi 3. Fıkrası bu hakkın tescilini kimlerin talep edebileceğini ihtiva eden bir maddedir. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik yada yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici ve zanaatkarlar iş bu ipotek hakkının tescilini istemek hakkına sahiptirler.

Ancak bu madde bu hakkı tescile tabi kimseleri açık olarak ortaya koyduğu kadar bir takım kimselerin bu hakkı tescil etme imkanına sahip olup olmadığının da tam olarak cevabının alınamadığı bir maddedir. Öncelikle bu hakkın tescilinin kimler tarafından istenebileceği hususuna bir cevap bulmaya çalışalım;

İşçiler; harcadıkları emek ve mesaisi ile elbette inşaatta bir değer artışı meydana getirirler. Ancak inşaatçı ipoteğinin temelinde yatan şey kısa sürede alacağına kavuşamayacak, bu nedenle de alacağını kısa sürede talep edemeyecek kimselerin bu alacaklarını, hak ettikleri şeyin karşılığını almaktır. Oysaki işçiler alacaklarını kısa sürelerde talep edebilmektedir. Kaldı ki bu işçi alacakları da öncelikli alacaklardandır. İşçi alacakları 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu nun 206. Maddesinin Birinci Sırasında yer alan alacaklardandır. Dolayısı ile bu kimselere bir inşaatçı ipoteğinin tescili hakkı vermek de hukuki yarar da bulunmamaktadır.

Mimar ve mühendisler de bir inşaatın işleyişi bakımından olmazsa olmaz en önemli unsurlarındandır. Ancak bu kimseler taşınmazda bir değer artışı meydana getirmemektedir. Bu nedenle bu kimselerin bu hakkı tescil etmek hakları bulunmamaktadır. Bir inşaata sadece hazır bir malzeme veren, o inşaat dışında başka herhangi bir kişiye de o malzemeyi verebilecek olanların da bu hakkı tescile yetkili kimselerden olmadığını kabul etmek gerekir. Zira burada şu ayrımı iyi yapmak gerekir; o inşaat için özel bir malzeme üretenler, ürettikleri bu malzemeyi başka herhangi bir inşaata veremeyeceklerdir ve neticede bir zarar doğacaktır. Dolayısı ile emek ve mesaisi ile o inşaata özgü bir şeyin üretimini yapan kimselerin inşaatçı ipoteğini tescile hak kazandıklarını söyleyebiliriz.

Asıl yükleniciler, alt yükleniciler, zanaatkarlar TMK Madde 893 gereğince de inşaatçı ipoteğinin tescilini isteyebilecek kişilerdendir. Asıl yükleniciler bakımından inşaatçı ipoteğinin tescilini talep edemeyeceği yönünde yargı kararları bulunmaktadır. Oysaki bu kimselerin işverenden doğrudan alacaklı oldukları düşünüldüğünde alt yüklenicilerin, zanaatkarların bu hakkın sahibi olduğu nazara alındığında bu kimselerin bu hakkın tescilini isteyemeyecekleri yargısına varmanın büyük bir hak kaybına sebep olacağı aşikardır. Alt yükleniciler bakımından da; iş sahibi ile mutlaka sözleşmesel bir ilişki içerisinde olması gerektiğini düşünmemeliyiz. Bu kimseler emek ve mesaisi ile bir değer artışı meydana getirmektedirler. Dolayısı ile bu kimselerin sözleşmesel bir ilişki içerisinde olmaları bir zorunluluk değildir. Ayrıca alt yüklenicilerin ipotek hakkı asıl yüklenicinin ipotek hakkından bağımsız bir haktır. Hem asıl yüklenici hem de alt yüklenici kendi alacakları için ipotek tescili imkanına sahiptir. Asıl yüklenicinin ipotek hakkı alt yüklenicinin bu hakkı kullanması ve bu hakka sahip olması bakımından bir engel teşkil etmemektedir.

II-İNŞAATÇI İPOTEĞİNDEN YARARLANMANIN ŞARTLARI -Bir Yapı Alacağının Mevcut Olması, -Alacağın Çekişmeli Olmaması, -Malik Tarafından Yeterli Güvence Gösterilmemiş Olması, -Tescil Talebinin Süresinde İstenmiş Olması,

Bir Yapı Alacağının Mevcut Olması Yapı ipoteği (inşaatçı ipoteği) hakkının en temel şartı bir yapı alacağının mevcut olmasıdır. Yapı alacağı, bir taşınmaz üzerinde yapılan veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf edenlerin malzeme ve emeklerinin karşılığı olarak malikten alacaklı oldukları tutardır. Yapılan yapı veya diğer işler deyimini geniş yorumlamak gerekmektedir.

Alacağın Çekişmeli Olmaması Esas itibariyle bu şart, MK m.851/de yer alan ipotek kurulumu için alacağın belli olması gerekliliğini arayan kuralın yapı ipoteğine uyarlanmış özel bir uygulamasıdır. Tescil işleminin yapılabilmesi, malikin alacak miktarını kabul etmesine bağlıdır. Ancak onun kabul ettiği bu alacak gerçek borç miktarını da kabul ettiği anlamına gelmez.

Malik Tarafından Yeterli Güvence Gösterilmemiş Olması, Malik tarafından yapı alacağı için yeterli güvence gösterilmişse yapı ipoteği hakkından yararlanılmaz. Bu şart M.K. 895/son hükmüne göre kanuni dayanağını bulmuştur. Malikin güvence sağlaması halinde bu hakkın kullanılmasına da ihtiyaç duyulmayacağından yapı ipoteği hakkının tescil edilebilmesi için de bu şart önemlidir.

III-İNŞAATÇI İPOTEĞİNDE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE OLAN 3 AYLIK SÜRENİN DEĞERLENDİRİLMESİ Türk Medeni Kanunu 895/II Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak 3 ay içinde yapılmış olması gerekir Türk Medeni Kanunu 895/I Zanaatkârların ve yüklenicilerin kanunî ipotek hakları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir hükmünü havidir.

İnşaatçı ipoteğinin 3 aylık hak düşürücü süresi aslında yanlış değerlendirmeye çok açıktır. Zira Türk Medeni Kanunu 895/I ve 895/II hükümleri çok açık olmasına rağmen bu konuyu ihtiva eden bir çok davada bu süre taraflar arasında ciddi bir çekişme yaratmaktadır. Özellikle taraflar birbirlerine işin tamamlanmadığından bahisle bu hakkın da talep edilemeyeceğini ileri sürmektedirler. Oysaki bu hakkın talep edilebilmesi için bu işin tamamlanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Unutmayalım TMK 895/I ve 895/II aslında bu hakkın talep zamanının sınırlarını içeren kanun maddeleridir. Zira 895/I açıkça eser sözleşmesinin akdedildiği tarihten itibaren bu hakkın talep edilebileceğini 895/II de bu hakkın işin tamamlandığı en geç 3 aylık süre içerisinde talep edilebileceği anı anlatmaktadır. Yani hak düşürücü sürenin başlangıç ve sonunu açıkça ortaya koymaktadır.

IV-İNŞAATÇI İPOTEĞİNİN TESCİLİ İnşaatçı ipoteğinin hangi şartlarda tescil edilebileceğini üç ana başlık altında zaten ayrıntısı ile saydık. Bunlardan;alacağın yapı maliki tarafından kabul edilmiş olması ya da bu konuda bir mahkeme kararının bulunması zorunluluğu koşulunu sağlayan kimseler tapu kütüğüne bu haklarının kesin tescilini sağlayabileceklerdir.tabi ki bu hakkının dayanağı olan belge ve dokümanları ile birlikte tapuya başvurusunu yapmalıdırlar. Ancak burada şu husus unutulmamalıdır ki taşınmaz maliki yeterli güvence göstermek koşulu ile ipoteğin tescil edilmesini önleyebilir.(tmk 895/Son) Bu da inşaatçı ipoteği bakımından kanun koyucunun tanımış olduğu bir imkandır.

Bazen taraflar arasında inşaat alacağı bakımından netlik söz konusu değildir. Dolayısı ile alacak miktarı bakımından bir dava açmak gerekebilir. Ancak bu davanın devamı aşamasında inşaat tamamlanıp, 3 aylık hak düşürücü sürenin de geçme tehlikesi bulunmaktadır. Bu da inşaatçı ipoteği hakkı sahibinin mağduriyetine sebep olacaktır. İşte burada geçici tescil imkanı söz konusudur. Geçici tescil geçici bir hukuki korumadır. Taraflar arasındaki çekişme sonra erinceye kadar Mahkeme TMK Madde 1011 ve TST Madde 58 uyarınca geçici tescil şerhi verilebilir. Burada amaç ipotek alacaklısının hak kaybına uğramasını engellemektir. Dava sonuçlanınca da TST Madde 58/I e göre kesin tescil, terkin olunacak şerhin tarih ve yevmiye numarası ile yapılır. Görüleceği üzere geçici tescil ile kesin tecil ayrımı aslında ipotek hakkı sahiplerinin hak kaybına uğrama ihtimalini bertaraf etmektedir.

Tescil talebi eser sözleşmesinin yapılmasından itibaren her an için yapılabilecektir. Tescil talebi için ayrıca işe başlanmış olması şartı aranmayacaktır. Usulüne uygun bir şekilde yapılan tescil işleminden sonra yapı ipoteği kurulmuş olur. Yapı ipoteğinin kurulması için ayrıca resmi senet düzenlenmesi gerekmez.

Kaynakça: İlker Hasan Duman,İnşaatçı İpoteği Makalesi Terazi Hukuk Dergisi,Sayı 100,Aralık 2014 Alper Uyumaz, Yapı İnşaatçı İpoteği Türker Yalçınduran; Alt İstisna(Taşeronluk)Sözleşmeleri 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, Tapu Sicili Tüzüğü.