Örnek Üzerine Satış Satış konusunun belirlenen örneğe uygunluğu, satış sözleşmesinin esaslı unsurunu oluşturmaktadır. HUKUKSAL ANLAMDA ŞARTA BAĞLI DEĞİLDİR. Satıcının devrettiği malın belirlenen örneğe uygunluğunu bildirmesi, yasa temelli değil sözleşme temelli bir nitelik bildirimidir. AYIP HÜKÜMLERİNE BAŞVURMAYA GEREK KALMAZ. 81
Koşulları Nitelik bildirimi olmalıdır. Örnek, en geç sözleşme kurulurken taraflardan birine/3. kişiye tevdi edilmelidir. Alıcı örneğin özdeşliğini ispat külfeti altında değildir (248/I), sunulan örneğin belirlenen örnek olduğu varsayılır. Satılan şeyin örneğe uygunluğunu ispat külfeti satıcıdadır. İSTİSNA: Şey alıcının elindeyken telef olmuşsa ispat külfeti alıcıya geçer. 82
Beğenme Koşuluyla (Deneme/Muayene) Satış «Alıcının beğenmesi» İRADİ GECİKTİRİCİ KOŞULUNA bağlı bir satış sözleşmesidir. «Parça» satışının türünü oluşturur. Tasarruf işlemi değil, taahhüt işlemi şarta bağlanmıştır. Mülkiyet hakkı, beğenme koşulunun gerçekleşme anına dek satıcıdadır. (250/II) 83
Satıcının menfaatleri gereği Sözleşme/âdete göre belirlenen SÜREDE alıcı, «beğendiğini» bildirmezse VEYA Süre tanınmamakla birlikte uygun süre geçtikten sonra çekilen İHTARA HEMEN cevap verilmezse satıcı bağlılıktan kurtulur. Deneme/muayene ALICI NEZDİNDE yapılacaksa tanınan sürede/uygun süre geçtikten sonra çekilen ihtara hemen yanıt gelmezse alıcı BEĞENMİŞ SAYILIR. (252/I) Alıcının satış bedelini kısmen de olsa çekincesiz ödemesi /muayene amacını aşan ölçüde şeyi kullanması ÖRTÜLÜ BEĞENME SAYILIR. (252/II) 84
Kira Sözleşmesi Genel Hükümler Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine İlişkin Hükümler Ürün Kirasına İlişkin Hükümler 85
KONUSU KİRACIYA TANINAN HAK ÜRÜNLER ÜZ. HAK SAHİPLİĞİ Adi Kira Kira konusu «şey» niteliğindedir Kullanım Kiraya verene aittir Ürün Kirası Kira konusu ürün getiren şey ya da haktır Kullanım + üründen yararlanma Kiracı hak sahipliğine geçirme yetkisini taşır 86
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler kamu düzenine ilişkin olduğundan önceki yasa döneminde yapılan sözleşmeler için de uygulanır. 87
Uygulama Kanunu Geçici Madde 2 - Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır. 88
Uygulama Kanunu Madde 1- Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. 89
Konut ve Çatılı İşyeri Kirası TBK madde 339-356, konut, çatılı işyeri ve bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyayı kapsar. Kira süresi 6 ay veya daha kısa ise söz konusu hükümler uygulanmaz. Konut kirası: Yerleşme, uyku, yalnız kalma ihtiyaçlarını karşılamaya elverişli bir yerin kiralanmasıdır. Banyo, mahzen, depo, otopark bu nitelikte değildir. Çatılı işyeri kirası: Ticari/sınai nitelikte ekonomik faaliyetlerin/ mesleğin icrasına hizmet eden kiradır. 90
Birlikte kullanıma bırakılan eşya: Kira konusu asıl eşya ile aynı hukuksal kaderi paylaşan YAN EŞYA. «Aynı hukuksal kader» için aralarında ÖZEL BAĞLILIK olmalıdır, öyle ki yan eşya olmadan asıl eşyanın kiralanmayacağı tespit edilebilmektedir. Ör: Garaj, kömürlük, mobilya, bahçe vs. 91
(Adi) Kira Sözleşmesi Kiraya verenin bir şeyin kullanımını/ kullanımını + yararlanılmasını kiracıya bırakmayı (SÜREKLİ), Kiracının ise buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi (ANİ/DÖNEMSEL) üstlendiği sözleşmedir. Rızai, tam iki tarafa borç yükleyen, dönemsel ve sürekli nitelikte borç doğuran bir sözleşme ilişkisidir. Konusu taşınır/taşınmaz şeydir, misli olmayan ve tüketilemeyen şeydir. (Krş. tüketim ödüncü (karz)). 92
Yapısal Unsurları Kullanımın bırakılması Kira bedeli (belirli/ objektif olarak belirlenebilir) Edimlerin karşılıklılığı konusunda anlaşmanın varlığı 93
EHLİYET: Kiraya veren/kiracı vesayet altında ise ve 1 yıl veya daha uzun süreli/ belirsiz süreli ürün kirası VEYA 3 yıl veya daha uzun süreli/ belirsiz süreli taşınmaz kirası için VESAYET MAKAMININ DA İZNİ gereklidir. DİĞER KURALLAR Kiracı birden çoksa asıl olan, KISMİ BORÇLULUKTUR. Kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir. 94
Belirli süreli ise sözleşme sürenin sona ermesiyle, Belirsiz süreli ise fesih beyanıyla sona erer. İSTİSNA: Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri sürenin sona ermesiyle/ herhangi bir fesih beyanıyla SONA ERMEZ. İSTİSNA: Süre sona erdiği halde kiracı, kiraya verenin itirazı olmaksızın kullanmaya devam ettiği takdirde, sözleşme ÖRTÜLÜ olarak BELİRSİZ SÜRELİ sözleşmeye dönüşür. 95
Konut ve çatılı işyeri kiralarında SONA EREBİLMESİ için Sürenin sona ermesinden en az 15 gün önce Kiracı tarafından YAZILI tahliye (fesih) bildiriminde bulunulması gerekir. Bulunulmazsa Aynı içerikli ama 1 yıl süreli olarak yenilenmiş sayılır. İSTİSNA: 10 yıllık uzama süresi sonunda bunu izleyen her uzama yılının bitiminden EN AZ 3 AY ÖNCE kiraya veren YAZILI bildirimle SEBEPSİZ feshedebilir. 96
Konut ve çatılı işyeri kiralarında Sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla BAĞLANTILI SÖZLEŞME GEÇERSİZDİR. Bedelin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. (TBK 343) Kira bedeli + yan giderler hariç başka ödeme yükümlülüğü getirilemez (hava parası, ceza koşulu, muacceliyet kaydı vs. geçersiz olur) (TBK 346) 97
Konut ve çatılı işyeri kiralarında Kira bedelinin kiracı aleyhine belirlenmesi ve artırılmasının önüne geçmek için emredici hükümler öngörüldüğünden «kira bedelinin tespiti davası» yolu öngörülmüştür. AMAÇ, kiraya verenin feshedemediği sürede menfaatlerinin gözetilmesini sağlamaktır. 98
Kira Bedelini Tespit Esasları (TBK 344) 1 yıl ve daha uzun süreli / belirsiz süreli sözl. için uygulanır. DÖVİZ olarak ödenmesi kararlaştırılmışsa 5 yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz. TL olarak ödenmesi kararlaştırılmışsa, yenilenen dönemler için/ süreli sözleşmelerde 1 er yıllık uzama dönemleri için - BELİRLİ ARTIŞ TUTARI/ORANI BELİRLENMİŞSE 344/I, - BELİRLİ ARTIŞ TUTARI/ORANI BELİRLENMEMİŞSE 344/II TL/DÖVİZ: Süreli yapılıp yenilenme/sürenin devamı suretiyle 5 yılı dolduran / belirsiz süreli yapılıp 5 yılı dolduran sözleşmelerde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, 344/III uygulanır. 99