STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. AYDOĞAN TURĠZM TAAH. TĠC. VE SAN. A.ġ. ANTALYA İLİ ALANYA İLÇESİ Gayrimenkul Değerleme Raporu 10.04.2012 SvP_12_AYDOGAN_REV_05
ĠÇĠNDEKĠLER 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER... 2 1.1. Sözleşme Tarihi ve Numarası... 2 1.2. Değerleme Tarihi... 2 1.3. Rapor Tarihi ve Numarası... 2 1.4. Rapor Türü... 2 1.5. Raporu Hazırlayanlar... 4 2. ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER... 4 2.1. Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri... 4 2.2. Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri... 4 3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ... 5 3.1. Değerleme Raporunun Amacı... 5 3.2. Sınırlayıcı Koşullar... 5 3.3. Beyanlar... 5 3.4. Rapor da Kullanılan Kısaltmalar... 6 3.5. Değerleme Çalışmalarında Esas Alınan Standartlar... 6 3.6. Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler... 10 3.6.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı... 11 3.6.2. Maliyet Yaklaşımı... 11 3.6.3. Gelirlerin Kapitalizasyonu İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi... 11 3.6.4. En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi:... 12 3.6.5. Parsel Geliştirme Analizi... 13 4. EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER... 15 4.1. Global Görünüm... 15 4.2. Ulusal Ekonomik Görünüm... 15 4.3. Piyasalarda Son Durum;... 17 4.4. Sektörel Görünüm... 19 4.4.1. Turizm Sektörü... 19 4.5. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler... 25 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER HAKKINDA BĠLGĠLER ve ANALĠZLER... 26 5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler,... 26 5.1.1. Gayrimenkullerin Yeri / Konumu ve Tanımı,... 26 5.1.2. Gayrimenkullerin Tanımı ve Yapısal Özellikleri,... 32 5.1.3. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri... 34 5.2. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi... 35 5.2.1. Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Konu Oldukları Alım-Satım İşlemleri... 35 5.2.2. Gayrimenkullere Ait Takyidat İncelemeleri,... 36 5.2.3. Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri... 38 6. DEĞERLEME ÇALIġMALARI... 42 6.1. Değerleme Çalışmalarının Muhasebe Standartlarıyla İlişkisi... 42 6.2. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler... 44 6.3. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler,... 44 6.4. Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar... 44 6.5. Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yaklaşımı... 45 6.5.1. Piyasa Yaklaşımıyla Arsa Vasıflı Gayrimenkullerin Değer Tespiti... 46 6.5.2. Piyasa Yaklaşımıyla Tarla Vasıflı Gayrimenkullerin Değer Tespiti... 47 6.5.3. Piyasa Yaklaşımıyla Belediye Hizmet Alanı / Spor Tesis Alanı / Sağlık Tesis Alanı Vasıflı Gayrimenkuller Değer Tespiti 47 6.5.4. Piyasa Yaklaşımıyla Kargir Ev Vasıflı Gayrimenkulün Değer Tespiti... 48 6.5.5. Piyasa Yaklaşımıyla Trafo Vasıflı Gayrimenkullerin Değer Tespiti... 48 6.5.6. Piyasa Yaklaşımıyla Mesken/Dükkan Vasıflı Gayrimenkullerin Değer Tespiti... 48 6.5.7. Piyasa Yaklaşımıyla Bulunan Gayrimenkul Değerlerinin Toplu Sunumu... 49 6.6. Maliyet Yaklaşımı ile Gayrimenkul Değerinin Belirlenmesi... 49 6.7. Gelirlerin Kapitalizasyonu İNA Analizi ile Gayrimenkul Değerinin Belirlenmesi... 50 6.8. Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri... 50 6.8.1. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi... 50 6.8.2. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi,... 50 6.8.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi,... 50 7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ... 51 7.1. Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması,... 51 7.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri,... 51 7.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüşler... 52 8. SONUÇ... 53 8.1. Nihai Değer Takdiri... 53 9. RAPOR EKLERĠ... 56 10. DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMAN(LAR)ININ DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠ... 63 11. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN ġġrket TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE DEĞERLEMESĠ YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER... 63 SvP_12_AYDOGAN_REV_05 1
1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER 1.1. SözleĢme Tarihi ve Numarası 01.12.2011 tarih ve AYDGN/001 lu sözleşme. 1.2. Değerleme Tarihi Bu değerleme raporuna konu olan gayrimenkul hakkında 02.12.2011 tarihinde ilgili makamlar (tapu, kadastro ve belediye) nezdinde çalışmalara başlanılmış ve değerleme çalışmalarına esas teşkil edecek olan dokümanlar 12.01.2012 tarihine kadar hazır hale getirilmiştir. Değer tespitine ilişkin veriler 31.12.2011 tarihi itibariyle dikkate alınmış olup, değerleme tarihi 31.12.2011 dir. 1.3. Rapor Tarihi ve Numarası 10.04.2012 / SvP_12_AYDOGAN_REV_05 1.4. Rapor Türü Bu rapor; Aydoğan Turizm Taahhüt Ticaret Ve Sanayi A.ġ. (MüĢteri) yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Mülkiyeti Müşteri ye ait olan ve tapuda; Antalya İli, Alanya İlçesi nde konumlu farklı vasıflara sahip gayrimenkullerin, MüĢteri hissesine düģen kısımlarının, değerleme tarihindeki rayiç (adil) piyasa değerlerinin tespiti amacıyla düzenlenmiş gayrimenkul değerleme raporudur. Bu Rapor da belirlenmesine çalıģılan adil (rayiç) piyasa değeri, UDES 1 de tanımlanan Pazar Değeridir. Pazar değeri, bu Standartlar çerçevesinde aşağıdaki şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir iliģkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir Ģekilde hareket ettikleri bir anlaģma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiģtirmesi gereken tahmini tutardır. Rapor da tanımlanan adil (rayiç) piyasa değeri, aynı zamanda TMS:16, Paragraf 31 ve 32 de tanımlanan satış maliyetleri düşülmemiş gerçeğe uygun değer olup, Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından, Kurul un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı toplantısında belirlenen formata uygun olarak hazırlanmıştır. Değerlemesi yapılacak gayrimenkullerin detaylı bilgisi aşağıda verilmiştir. Sıra. Arsa vasıflı gayrimenkuller: Mahalle / Köy Pafta Ada Parsel MüĢteri Hissesi Vasıf TaĢınmaz MüĢteri Hissesi 1 Kargıcak K. P28A 03 183 14 411 / 2400 Arsa 531 90,95 2 Kargıcak K. - 272 9 1 / 3 Tarla 2.984 994,64 3 Kestel K. 028D-22C-1D 399 3 3 / 16 Arsa 2.068 387,74 4 Kestel K. 028D-22C-1D 400 2 3 / 32 Arsa 1.800 168,75 5 Kestel K. 028D-22C-1D-4A 400 3 3 / 16 Arsa 5.149 965,44 6 Mahmutlar K. P28a-03d-2b 419 1 2 / 5 Arsa 1.642 656,82 7 Mahmutlar K. P28a-03d-2b 421 3 1 / 5 Arsa 1.689 337,81 8 Mahmutlar K. P28a-03d-2b 422 3 37241 / 160405 Arsa 1.604 372,41 9 Kargıcak K. - 427 3 29 / 480 Arsa 1.519 91,74 10 Kargıcak K. P28A 03b 4c 585 1 81666,5 / 300582 Arsa 24.047 6.533,32 11 Kargıcak K. P28A 03b 4c 587 2 1 / 1 Arsa 2.963 2.963,39 12 Kargıcak K. P28A 03 591 2 715 / 2400 Arsa 8.108 2.415,51 13 Kargıcak K. P28A 03b 4c 613 1 1 / 1 Arsa 1.315 1.315,00 14 Kargıcak K. P28A 03b 4c 614 1 1 / 1 Arsa 7.095 7.095,00 15 Kargıcak K. P28A 03B 4C 618 1 1 / 1 Arsa 7.090 7.090,00 SvP_12_AYDOGAN_REV_05 2
16 Kargıcak K. P28A 03B 4B 619 14 2290 / 2400 Arsa 15.005 14.317,19 17 Kargıcak K. P28A 03B 3D 626 1 1 / 1 Arsa 7.314 7.314,00 18 ALANYA 35 984 119 1 / 1 Bahçe 1.448 1.448,00 TOPLAM 93.371 62.515 Tarla / Bahçe vasıflı gayrimenkuller: Sıra Mahalle / TaĢınmaz MüĢteri Hissesi Pafta Ada Parsel MüĢteri Hissesi Vasıf. Köy 1 Keşefli K. 1-327 1 / 1 Tarla 2.257 2.257,49 2 Mahmutlar K. - - 1834 240 / 5040 Tarla 18.064 860,18 3 Mahmutlar K. - - 1841 240 / 5040 Tarla 12.787 608,92 4 Kargıcak K. P28A 03D 203 29 1 / 1 Tarla 1.049 1.049,17 5 Kargıcak K. P28A 03B 4D 243 2 4 / 15 Tarla 2.575 686,71 6 Kargıcak K. 272 36 2 / 3 Tarla 15.000 10.000,13 7 Kargıcak K. 272 41 1 / 1 Tarla 12.946 12.946,22 Sıra. TOPLAM 64.679 28.409 Belediye Hizmet Alanı/ Spor Tesis Alanı / Sağlık Tesis Alanı vasıflı gayrimenkuller Mahalle / Köy Pafta Ada Parsel MüĢteri Hissesi Vasıf TaĢınmaz MüĢteri Hissesi 1 Mahmutlar K. P28a-03d-2b 414 1 673 / 81466 B.H.A. 1.629 13,46 2 Kargıcak K. - 444 1 11 / 2400 B.H.A. 2.375 10,89 3 Kargıcak K. P28A 03b 4c 583 1 8.528.929,67 / 508.610.560 B.H.A. 5.464 91,62 4 Kargıcak K. P28A 03b 4c 586 1 13971 / 133335 S.T.A. 1.333 139,71 5 Kargıcak K. 28A 03B 4D 615 1 52125997 / 337408000 B.H.A. 1.318 203,62 6 Kargıcak K. P28A 03B 3A 624 1 202523019 / 767426560 SPOR T.A. 2.998 791,11 Sıra. Mesken/Dükkan vasıflı gayrimenkuller: Mahalle / Köy Ada Parsel Kat. TOPLAM 15.117 1.250 B.B MüĢteri Hissesi B.B Vasfı Cilt Sayfa TaĢınmaz Alanı, m 2 MüĢteri Hissesi Alanı 1 Kellerpınarı 699 3 1. Kat 1 3 / 16 Mesken 3 23 142 26,63 2 Kellerpınarı 699 3 1. Kat 2 3 / 16 Mesken 3 23 142 26,63 3 Kellerpınarı 699 3 2. Kat 3 3 / 16 Mesken 3 23 142 26,63 4 Kellerpınarı 699 3 2. Kat 4 3 / 16 Mesken 3 23 142 26,63 5 Kellerpınarı 699 3 3. Kat 5 3 / 16 Mesken 3 23 142 26,63 6 Kellerpınarı 699 3 3. Kat 6 3 / 16 Mesken 3 23 142 26,63 7 Kellerpınarı 699 3 4. Kat 7 3 / 16 Mesken 3 23 142 26,63 8 Kellerpınarı 699 3 4+Çatı Dubleks 8 3 / 16 katı Mesken 3 23 242 45,38 9 Kellerpınarı 699 3 Zemin 9 3 / 16 Dükkan 3 23 100 18,75 10 Kellerpınarı 699 3 Zemin 10 3 / 16 Dükkan 3 23 28 5,25 11 Kellerpınarı 699 3 Zemin 11 3 / 16 Dükkan 3 23 28 5,25 12 Kellerpınarı 699 3 Zemin 12 3 / 16 Dükkan 3 23 100 18,75 13 Deretürbelinas Köyü 119 1 - - 1 / 1 İki Katlı Betonarme Ev Ve Bahçe 2 184 100 100 14 Kargıcak K. 187 14 - - 1 / 1 Arsa 26 2513 210 210 Kargir Ev vasıflı gayrimenkul: TOPLAM 1.802 589,75 Sıra. Mahalle / Köy Pafta Ada Parsel MüĢteri Hissesi Vasıf TaĢınmaz MüĢteri Hissesi 1 Kargıcak K. 40-1632 3084 / 64187 Tarla ve K. Ev 59.844 2.875 TOPLAM 59.844 2.875 SvP_12_AYDOGAN_REV_05 3
Trafo vasıflı gayrimenkuller: Sıra Mahalle / Ana TaĢınmaz MüĢteri Hissesi Pafta Ada Parsel Arsa Payı Vasıf. Köy 1 Kargıcak K. P28A 03B 4D 615 2 33779 / 140000 Trafo 210 50,67 2 Kargıcak K. P28A 03B 4B 619 13 1 / 1 Trafo 80 80,00 1.5. Raporu Hazırlayanlar TOPLAM 290 130,7 Değerleme Uzmanı : Güner ġan - Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans.: 400288 Sorumlu Değerleme Uzmanı : 2. ġġrket ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER 2.1. Değerlemeyi Yapan ġirket Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ. Eski Büyükdere Caddesi İz Plaza Giz :4 Kat:6/18 Maslak İstanbul T: 0-212-290 64 93; F: 0-212-290 64 91; W: www.standartgd.com 2.2. Değerleme Talebinde Bulunan MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri AYDOĞAN TURĠZM TAAHHÜT TĠC. VE SAN. A.ġ. Goldcity Turizm Kompleksi Kargıcak - Alanya/ANTALYA Yusuf Yaşar TURAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans.: 400471 SvP_12_AYDOGAN_REV_05 4
3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ 3.1. Değerleme Raporunun Amacı İş bu Rapor; Aydoğan Turizm Taahhüt Ticaret Ve Sanayi A.ġ. (MüĢteri) yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Mülkiyeti Müşteri ye ait olan ve Rapor da detaylı bilgileri verilen gayrimenkullerin Müşteri hissesine düşen kısımlarının rayiç (adil) piyasa değerlerinin tespiti amacıyla düzenlenmiştir. Rapor da tanımlanan adil (rayiç) piyasa değeri, UDES 1 de tanımlanan Pazar Değeri ve TMS:16, Paragraf 31 ve 32 de tanımlanan satış maliyetleri düşülmemiş gerçeğe uygun değer olup, Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından, Kurul un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı toplantısında belirlenen formata uygun olarak hazırlanmıştır. 3.2. Sınırlayıcı KoĢullar İş bu Rapor, Standart tarafından, Müşteri nin yazılı talebi üzerine Mülkiyeti Müşteri ye ait olan ve Rapor da detaylı bilgileri verilen gayrimenkullerin Müşteri hissesine düşen kısımlarının rayiç değerlerinin tespiti amacıyla düzenlenmiştir. Müşteri tarafından Standart a sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde yapılan inceleme ve araştırmalar ile ekonomi ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleştirilmiştir. Rapor da nihai değeri ve analiz sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanlış, belge ve/veya bilgilerin olması durumunda Standart sorumluluk kabul etmeyecektir. Rapor da gayrimenkulün adil (rayiç) piyasa değeri, fiili değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiş olup bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koşullarının değişmesi halinde olabilecek maddi değişikliklerden dolayı Standart sorumlu tutulamaz. Değerleme çalışmaları, Rapor un 6.1. bölümünde detayları verilen muhasebe uygulamalarına ilişkin olarak herhangi bir çalışmayı içermediğinden, Müşterinin bu kapsamdaki uygulamalarından Standart sorumlu tutulamaz. Rapor, Müşteri nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, Müşteri Rapor u kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunabilir. Rapor un teslimi ile Müşteri, Rapor da yer verilen bilgilerin kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde gizli tutulacağını Standart a taahhüt eder. Rapor sınırlı sayıda üretilmiģ olup hiçbir zaman Standart ın yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. 3.3. Beyanlar Tarafımızdan yapılan değerleme çalışmaları ile ilgili olarak; - Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu, - Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını, - Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını, - Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara göre gerçekleştiğini, - Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğunu, - Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini - Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını, beyan ederiz. SvP_12_AYDOGAN_REV_05 5
3.4. Rapor da Kullanılan Kısaltmalar RAPOR'DA KULLANILAN KISALTMALAR SPK Sermaye Piyasası Kurulu Kurul Sermaye Piyasası Kurulu GYO Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Müşteri Aydoğan Turizm Taah. Tic. Ve San. A.ġ. Standart Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş. UDES Uluslar arası Değerleme Standartları UDU Uluslar arası Değerleme Uygulamaları UDES KN Uluslar arası Değerleme Standartları Kılavuz tları UMS Uluslar arası Muhasebe Standartları TMS Türk Muhasebe Standartları VUK Vergi Usul Kanunu TAKS Taban Alanı Kat Sayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı E İnşaat Emsali H max Maksimum Yapı Yüksekliği m 2 Metrekare İNA İndirgenmiş Nakit Akımı DED Devam Eden Değer Rf Risksiz Getiri Oranı Rp Risk Primi Β Beta Katsayısı % Yüzde 000 Bin Euro ABD $ ABD Doları ABD$/TL 30.12.2011 tarihli TCMB efektif satış kuru 1,9008 TL esas alınmıştır. EURO/TL 30.12.2011 tarihli TCMB efektif satış kuru 2,4593 TL esas alınmıştır. 3.5. Değerleme ÇalıĢmalarında Esas Alınan Standartlar Bu Rapor da yer alan değerleme çalışmaları, Sermaye Piyasası Kurulu nca yayılanmış Seri: VIII, : 45 Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ Hükümlerince, Tebliğin (1) nolu ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. ÇalıĢmanın dayandığı Standartlar, uygulama esasları ve kılavız notlarına aģağıda özetle yer verilmiģtir. Değerlemeler, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dıģındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Bu kavramlar hem Pazar Değeri ni esas alan hem de pazar dışındaki kriterleri esas alan değerlemelerle ilişkilidir. Değerleme Uzmanlarının çalışmaları açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarının anlaşılır bir şekilde iletilmesi ve bu sonuçların nasıl elde edildiğinin anlaşılmasıdır. İyi bir Değerleme Raporunun, Uluslararası Değerleme Standartları nda tanımlanan, değerlemenin bu üç temel yönüne de (UDES 1, Pazar Değeri Esaslı Değerleme; UDES 2, Pazar Değeri DıĢındaki Değerleme Esasları; UDES 3, Değerlemenin Raporlanması) hitap etmesi gerekir. Bu sebeple bu Rapor, UDES in aģağıdaki açıklanacak değerleme standartları, uygulama esasları ve kılavuz notları yanında, UDES 3, Değerlemenin Raporlanması na iliģkin esasları da içermektedir. Değerin Pazar ve Pazar DıĢı Esasları Pazar Değeri kavramı, pazar katılımcılarının toplu algılamalarına ve davranışlarına bağlıdır. Bir pazardaki işlemleri etkileyebilen muhtelif faktörleri tanır ve bu faktörleri, değer üzerinde etkili olan diğer kendine has veya pazar dışı etkenlerden ayırır. Mülkün pazar değeri esaslı değerlemeleri, işlemlerin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığını varsayar. o Pazar değeri esaslı değerlemelerde, değerlemede kullanılan Pazar Değeri tanımı belirtilmeli ve değerlemeye dahil edilmelidir. o Pazar değeri esaslı değerlemeler, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımını belirlemelidir; çünkü bu kullanım, mülkün değerinin belirlenmesindeki en önemli etkendir. SvP_12_AYDOGAN_REV_05 6
o Pazar değeri esaslı değerlemeler, ilgili pazarlara özel verilerden ve bu pazarlardaki katılımcıların tümden gelen süreçlerini yansıtmaya çalışan yöntemler ve prosedürler vasıtasıyla geliştirilmektedir. o Pazar esaslı değerlemeler, değere, emsal karģılaģtırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaģımları uygulanarak gerçekleştirilir. Bu yaklaşımların her birinde kullanılan veri ve kriterler, pazardan elde edilmelidir. Mülklerin pazar dıģı esaslara göre değerlemesinde, bir varlığın pazar katılımcıları tarafından alınıp satılabilirliğinden ziyade ekonomik faydaları veya fonksiyonlarını ya da normal veya tipik olmayan Pazar koģullarının etkilerini göz önünde bulunduran yaklaģımlar kullanılır. Değerleme çalıģmalarında, aģağıda UDES Standart 1 de tanımlanan Pazar Değeri Esaslı standartlar ile, ilgili kılavuz notları ve değerlemelerin mali tablolara yansıtma amaçlı gerçekleştirildikleri hususları dikkate alınarak, UDES Finansal Raporlama Ġçin Değerleme, Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 (UDU 1) bir arada ele alınmıģtır. Standart 1, Uluslararası Değerleme Standartları, Pazar Değeri Esaslı Değerleme Bu Standardın amacı, Pazar Değeri nin ortak bir tanımını belirlemektir. Bu Standart ayrıca, değerlemenin amacı ve planlanan kullanımı Pazar Değerinin tahmin edilmesi olduğunda, bu tanımın mülkün değerlemesine uygulanmasıyla ilişkili genel kriterleri de açıklamaktadır. Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımının gereklerini karşılayan koşullarda değerlemenin yapıldığı tarihte (açık) piyasada satışa sunulmuş olması durumunda, mülkün el değiģtireceği tutarın bir temsilidir. Pazar Değeri ni tahmin etmek için bir Değerleme uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir (Bkz. Uluslararası Değerleme Standartları [UDES], Genel Değerleme Kavramları ve İlkeleri, paragraflar 6.3, 6.4, 6.5). Bu kullanım, bir mülkün mevcut kullanımının devamı niteliğinde olabileceği gibi bir başka alternatif kullanım da olabilir. Bu tespitler, pazardaki bulgulardan elde edilir. Pazar Değeri, mülkün niteliğini ve bu mülkün piyasada işlem görebileceği koşulları yansıtan değerleme yaklaşımları ve prosedürlerinin uygulanmasıyla tahmin edilir. Pazar Değerini tahmin etmek amacıyla en sık uygulanan yaklaşımlar arasında emsal karģılaģtırma yaklaģımı, indirgenmiģ nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaģımı ve maliyet yaklaģımı yer almaktadır.bu Yaklaşımlara ilişkin bilgiler, Rapor un 3.6 Bölümünde verilmiştir. Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, uygulanabilir bir yeterlilikte olmaları ve doğru bir şekilde uygulanmaları halinde piyasadan elde edilen kriterleri esas aldıklarında Pazar Değeri nin ortak bir tanımını oluşturacaklardır. Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. ĠndirgenmiĢ nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaģımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüģ oranlarını esas almalıdır. ĠnĢaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Her ne kadar veri kullanılabilirliği ve piyasa veya mülkün kendisiyle ilişkili durumlar hangi değerleme yöntemlerinin en ilgili ve en uygun yöntemler olacağını belirleyecek olsa da, yukarıdaki prosedürlerden herhangi birinin kullanımından elde edilecek sonuç, her bir yöntemin piyasadan elde edilen verileri esas alması durumunda Pazar Değeri olmalıdır. Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, her bir Pazar Değeri çalıģmasında her yöntemi göz önüne alacak ve hangi yöntemlerin en uygun olduğunu tespit edecektir. S v P SvP_12_AYDOGAN_REV_05 7
Kapsam UDES 1, mülkün Pazar Değeri ne, genellikle gayrimenkuller ve bunlarla ilişkili unsurlara uygulanmaktadır. Değerlemesi yapılan mülkün, süreklilik gösteren bir durumun parçası olarak veya bir baģka amaçla değerlendirilmesinden ziyade piyasada satılıyormuģ gibi düģünülmesini gerektirmektedir. Tanımlar Pazar Değeri, bu Standartlar çerçevesinde aşağıdaki şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir iliģkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir Ģekilde hareket ettikleri bir anlaģma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiģtirmesi gereken tahmini tutardır. Mülk teriminin kullanılmasının nedeni, bu Standartların üzerinde odaklandığı noktanın mülkün değerlendirilmesi olmasıdır. Bu Standartlar, finansal raporlamayı da kapsadığından, varlık terimi, tanımın genel uygulamasında farklı anlamlar içerebilir. Tanımın her bir unsurunun kendisine ait bir kavramı vardır: o Tahmini tutar... tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyecek şartlar altında bir mülk için ödenecek olan para cinsinden (genelde yerel para biriminden) ifade edilen fiyat anlamındadır. Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımıyla tutarlı olarak değerleme tarihinde piyasada makul ölçülerde elde edilebilir en olası fiyat olarak ölçülür. Satıcı tarafından makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyattır ve aynı zamanda alıcının da makul ölçüler çerçevesinde elde edebileceği en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, Özel Değer in veya herhangi bir unsurunun satışı veya başka herhangi bir özelliği ile ilişkili olarak herhangi biri tarafından sağlanan tipik olmayan finansman, satış veya geri kiralama anlaşmaları, özel sınırlamalar veya imtiyazlar gibi özel durumlar veya Ģartlar nedeniyle artan veya azalan tahmini fiyatları içermemektedir (Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi Standardı 2, paragraf 3.8). o...bir mülkün el değiģtirmesi gereken... ile bir mülkün değerinin önceden belirlenmiş tutarı veya fiili satış fiyatını değil de tahmini bir tutarı ifade ettiği gerçeğinden bahsedilir. Pazarın, değerleme tarihinde Pazar Değeri tanımının tüm unsurlarını içeren bir alım satım iģleminin sonuçlanmasını beklediği fiyattır. o...değerleme tarihinde... tahmini Pazar Değeri nin belirtilen tarihe özgü olduğunu göstermektedir. Piyasalar ve piyasa koşulları değişebildiğinden tahmini değer bir baģka zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Bu değerleme, ne geçmişteki ne de gelecekteki bir tarihte değil de etkin değerleme tarihinde fiili pazar durumunu yansıtacaktır. Bu tanımda ayrıca fiyatta herhangi bir farklılık olmaksızın satış sözleşmesinin eşzamanlı olarak el değiştirdiği ve tamamlandığı da varsayılmaktadır. o...istekli bir alıcıyla... satın alma işlemi için motivasyonu olan ancak bu konuda zorunlu olmayan birisi anlamına gelmektedir. Bu alıcı, ne herhangi bir fiyatta satın almak için çok heveslidir ne de hiçbir şekilde satın almamaya kararlıdır. Bu alıcı, aynı zamanda varlığı kanıtlanamayan veya beklenti dahilinde olmayan hayal ürünü veya bir hipotez niteliğindeki bir piyasayla ilişkili olarak hareket etmekten ziyade cari piyasanın gerçeklerine bağlı olarak ve beklentileriyle hareket ederek satın alma işlemini gerçekleştiren kişidir. Bu alıcı, piyasanın gerektirdiği fiyatlardan daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Var olan mülkün sahibi de piyasa yı oluşturanlar arasında sayılmaktadır. o...istekli bir satıcı arasında... ifadesindeki satıcı ise ne herhangi bir fiyata satmaya hazır olup satma konusunda çok istekli olan veya satmak zorunda olan ne de cari piyasada makul kabul edilmeyecek bir fiyattan satış yapmaya hazır olan bir satıcıdır. İstekli satıcı, normal bir pazarlama faaliyetinin ardından (açık) S v P SvP_12_AYDOGAN_REV_05 8
o o o piyasada elde edilebilir en iyi fiyattan, fiyat ne olursa olsun, piyasa şartları çerçevesinde mülkünü satmaya motive olmuş olan satıcıdır. Fiili mülk sahibinin içinde bulunduğu koģullar, bu değerlemenin bir parçası değildir çünkü istekli satıcı varsayımsal bir satıcıdır....tarafların herhangi bir iliģkiden etkilenmeyeceği Ģartlar altında... fiyat seviyesini piyasa nitelikleriyle bağdaģmayan veya Özel Değer nedeniyle yükselten özel veya belirli bir iliģkisi (örneğin, ana ve bağlı ortaklıklar arasındaki veya arazi sahibi ve kiracısı arasındaki ilişki gibi) olmayan taraflar arasındaki anlaģmadır (Bkz. Uluslararası Değerleme Standardı 2, paragraf 3.8). Pazar Değeri üzerinden işlem, her biri bağımsız olarak hareket eden birbirleriyle iliģkisi olmayan taraflar arasında gerçekleģtirilmiģ gibi varsayılır....uygun bir pazarlamanın ardından... mülkün Pazar Değeri tanımına uygun olarak makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyat seviyesinden elden çıkarılmasını sağlamak üzere piyasaya en uygun Ģekilde sunulması anlamına gelmektedir. Mülkün piyasaya sunulma süresi, piyasa koşullarına göre farklılık gösterebilir, ancak mülkün uygun sayıda potansiyel alıcının dikkatine sunulması için yeterli olması gerekir. Piyasaya sunulma süresi, değerleme tarihinden önce gerçekleşir....tarafların bilgili ve basiretli bir Ģekilde hareket ettikleri... ifadesiyle de hem istekli alıcının hem de istekli satıcının mülkün özellikleri ve niteliği, fiili ve potansiyel kullanım alanları ve değerleme tarihi itibariyle piyasanın durumu hakkında makul ölçüler dahilinde bilgilendirildiği varsayılmaktadır. Ayrıca, tarafların her birinin bu bilgilerle birlikte kendi çıkarları doğrultusunda ve işlem dahilindeki kendi pozisyonları için en iyi fiyatı elde etmek amacıyla da basiretli olarak hareket ettikleri varsayılmaktadır. Bu işlemde gösterilen basiret, daha sonraki bir tarihte ortaya çıkacak bir gizli çıkar değil de, değerleme tarihinde pazarın durumu ele alınarak değerlendirilmektedir. Bir satıcı için fiyatların gittikçe düştüğü bir piyasada daha önceki pazar seviyelerinden daha düşük olan bir fiyattan mülkünü satması basiretsizlik olarak değerlendirilmez. Değişken fiyatlara sahip olan pazarlardaki diğer satın alma ve satış örnekleri için bu durum gerçek olsa da, basiretli alıcı veya satıcı, o an için var olan en iyi pazar bilgilerine göre hareket edeceklerdir. o...ve baskı altında olmaksızın... ise her bir tarafın bu işlemi gerçekleştirmek için yeterli motivasyona sahip olduklarını ancak bu işlemi tamamlamak için zorlanmadıkları ve gönülsüz olmadıkları anlamına gelmektedir. Pazar Değeri, satıģ veya satın alma maliyetleri ve herhangi bir iliģkili verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın bir varlığın tahmini değeri olarak anlaşılmaktadır. En verimli ve en iyi kullanım (EVĠK). Bir mülkün fiziksel olarak mümkün olan, haklılığı kabul edilen, yasal olarak izin verilmiģ, finansal açıdan gerçekleģebilir ve değerlenmekte olan mülkün en iyi değere sahip olmasını sağlayan, en olası kullanımıdır. Muhasebe Standartlarıyla Ġlgisi Finansal Raporlama İçin Değerleme, Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 in (UDU 1) odak noktasını oluşturmaktadır ve bu standart ile bir arada ele alınmalıdır. Finansal Raporlama İçin Değerleme (UDU 1) muhasebeyi etkileyen değerleme standartlarıyla ilgili olarak Değerleme Uzmanlarına, Muhasebecilere ve kamuya kılavuzluk etmektedir. Duran varlıkların Makul Değeri, genelde Pazar Değerleri dir (Bkz. Genel Değerleme Kavramları ve İlkeleri, paragraf 8.1). Değerleme uzmanları ve muhasebeciler tarafından değişimli olarak kullanılan birçok terim örneği bulunmaktadır. Bu terimlerin bazıları yanlış anlaşılmalara ve Standartların da muhtemelen yanlış kullanılmasına neden olmaktadır. UDES 1, Pazar Değeri ni tanımlamakta ve Pazar Değeri ni oluşturan kriterleri ele almaktadır. S v P SvP_12_AYDOGAN_REV_05 9
Değerleme çalıģmalarında kullanılan kavramlar ile UMS ve TMS de kullanılan kavramlara ilişkin bilgiler, TMS uygulamasında esas alınacak değerleme kavramlarına, Rapor un 6.1 bölümünde yer verilmiştir. 3.6. Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Değerleme YaklaĢımları Pazar değerinin veya bir tanımlanmış pazar değeri dıģı değerin takdiri için yapılacak herhangi tipteki bir değerleme, Değerleme uzmanının bir veya daha fazla değerleme yaklaşımını uygulamasını gerektirir. Değerleme yaklaģımı terimi yaygın bir şekilde kullanılan genel kabul görmüş analitik yöntemleri ifade eder. Çeşitli ülkelerde bu yaklaşımlar Değerleme Yöntemleri olarak tanınırlar. Piyasaya dayalı değerlemeler, normalde bir veya birkaç değerleme yaklaşımını piyasadan elde edilen verileri kullanarak ikame prensibini uygulamak suretiyle kullanırlar. Bu prensip basiretli bir kişinin zaman, risk ve çeşitli güçlüklerin belirsizleştirici etkilerinin olmadığı bir durumda, eşit derecede tatmin edici mal ve hizmet ikamesine sahip olmak için ödeyeceğinden daha fazlasını bu mal ve hizmet için ödemeyeceği ilkesine dayanır. Orijinal veya ikame olsun, en iyi alternatifin en düşük fiyatı Pazar Değerini oluşturma eğilimindedir. Pazara dayalı Değerleme YaklaĢımları aģağıdakileri içerir. S v P o o o Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı. Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleģtirilen benzer mülklerin satıģlarıyla karşılaştırılır. Ġstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı. Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. Maliyet YaklaĢımı. Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. (Bkz. Kılavuz notları N 8, Finansal Raporlama için Maliyet Yaklaşımı). UDES içerisinde Pazara Dayalı değerleme yöntemleri arasında sayılan üç ana yaklaģım, aģağıda ayrı baģlıklar altında açıklanmıģtır. Bu yaklaģımlar (Yöntemler); - Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yaklaşımı - Maliyet Oluşumları Yaklaşımı ve - Gelirlerin Kapitalizasyonu İndirgenmiş Nakit Akımı Yaklaşımı dır. Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler ile yöntemlerle olan yakın ilgileri sebebiyle en etkin ve verimli kullanım analizi ile parsel geliģtirme analizi aşağıda sunulmuştur. SvP_12_AYDOGAN_REV_05 10
3.6.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Emsal Karşılaştırma (Piyasa Değeri) Yaklaşımı, satışa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaşılır. Emsal Karşılaştırma (Piyasa Değeri) Yaklaşımı nın uygulanabilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır: - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir. - Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır. - Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için satışta kaldığı, talep edenlerin, bellirli bir fiyat ve satış özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir. - Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, makul bir zaman aralığında, satışı bekleyen veya gerçekleştirilmiş emsal mevcut olmalıdır. 3.6.2. Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliştirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaşımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliştirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaş, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metod kullanılmaktadır. - Yeniden İnşaa Maliyeti - İkame Maliyeti Bu yaklaşımla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden aşağıda belirtilen yöntemlerden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düşülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaşılır. - Piyasadan Çıkarma Yöntemi - Yaş Ömür Yöntemi - Ayrıştırma Metodu Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düşüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaşılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir. 3.6.3. Gelirlerin Kapitalizasyonu İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi Yöntem, genellikle geliştirilen bir gayrimenkulün kiralama ve/veya işletilmesi ile elde edilmesi planlanan gelirlerin esas alınması suretiyle kullanılmakla beraber, geliştirilecek projede satışın planlanması halinde de kullanılabilmektedir. Geliştirilen gayrimenkulün, belli bir süreçte (inşa halinde ve/veya sonrasında) tamamen /kısmen satışı mümkün olup, planlanan duruma göre nakit akışlarının belirlenmesi çalışmaları da farklılıklar gösterebilmektedir. Bu yöntemde, değerlemesi yapılan gayrimenkule ait ve kiralanması düşünülen bölümlerin, işletme giderleri için alınan katkı payları dahil olmak üzere, aylık toplam kira bedelleri, yıllık artışlar da dikkate alınarak, nakit girişleri hesaplanır. SvP_12_AYDOGAN_REV_05 11
Yöntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve boş kalma yüzdeleri gibi hususlar da bu gelirin hesaplanmasında dikkate alınır. Buna karşılık eğer mevcut ise, otopark ve reklam panoları gibi ortak alanlardan elde edilen gelirler, yönetim planında gösterildiği üzere hesaplanır ve diğer nakit girişleri olarak bağımsız bölümlere dağıtımı yapılır. İşletme hizmetleri kapsamında söz konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanması düşülen bağımsız bölümler ile ortak alanlar için katlanılan işletme gider payları, vergiler, fiziki yatırımlar ve işletme sermayesi ihtiyacı ise nakit çıkışı olarak dikkate alınır. Özetle, analiz, yıllar itibariyle gayrimenkulün veya projenin kiralama ve/veya satıģ yoluyla elde edilmesi planlanan amortisman öncesi serbest net nakit akımlarının, (Nakit giriģ ve çıkıģ farkları) ıskontolanarak bugünkü değerine indirgenmesidir. 3.6.4. En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi: En Etkin ve verimli kullanıma ilişkin olarak UDES Genel Değerleme Kavramları ve Ġlkeleri başlıklı birinci bölümünde yer alan paragraf 6.0 ve izleyen düzenlemeler aşağıdadır. 6.0. En Verimli ve En Ġyi Kullanım 6.1. Arazi kalıcı olan bir varlık olarak kabul edilir, fakat onun üzerinde veya kendisine yapılan iyileştirmelerin sınırlı bir ömrü vardır. Arazinin taşınmazlığı nedeniyle her gayrimenkul parselinin özgün bir yeri vardır. Arazinin kalıcılılığı aynı zamanda onun üzerindeki sınırlı ömre sahip tesislerden sonra da var olacağı anlamına gelir. 6.1.1 Arazinin kendine özgü özellikleri onun en uygun yararlılığını belirler. İyileştirilmiş bir arazi ona veya üzerinde yapılan iyileştirmelerden ayrı olarak değerlendiğinde, ekonomik prensipler, yapılan iyileştirmenin mülkün toplam değerine katkı yaptıkça veya azalmaya neden oldukça değerlenmesini emreder. Böylece en verimli ve en iyi kullanım kavramı temeline oturtulan arazinin Pazar Değeri, arazinin fayda ve sürekliliği ile birlikte piyasa bağlamında arazinin tek başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki toplam Pazar Değeri arasındaki farkı oluşturan değeri de yansıtır. 6.2. Mülklerin çoğu, arazi ve ilgili iyileştirmelerle birlikte değerlenir. Böyle durumlarda Değerleme Uzmanı normal olarak iyileştirilmiş haliyle en verimli ve en iyi kullanımını göz önüne alarak mülkün Pazar Değerini takdir eder. 6.3 En Verimli ve En İyi Kullanım şu şekilde tanımlanır: Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. 6.4 Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun Değerleme Uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın mantıki olarak olası kullanımlar olduğunu belirlediğinde, bunlar artık finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım, en verimli ve en iyi kullanımdır. 6.5 Bu tanımın uygulaması Değerleme Uzmanlarına, binalardaki bozulmalar ve eskimelerin etkilerini, arazi için en uygun iyileştirmeleri, rehabilitasyon ve yenileme çalışmalarının fizibilitesini ve birçok diğer Değerleme durumlarını değerlendirme imkanı verir. 6.6 Arz ve talep arasında ciddi bir eşitsizlik bulunan veya aşırı derecede oynak piyasalarda, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı ileride kullanılabilecek bir hak olabilir. Değişik tipteki potansiyel en üst düzey ve en iyi kullanımların belirlenebilir olduğu diğer durumlarda Değerleme S v P SvP_12_AYDOGAN_REV_05 12
Uzmanı bu gibi alternatif kullanımları ve beklenen ilerideki gelir ve harcama düzeylerini tartışır. Değişim sürecindeki arazi kullanımı ve bölgelendirme mülkün, en verimli ve en iyi kullanımı geçici bir kullanım olabilir. 6.7 En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanım analizinde amaç, gayrimenkulün en karlı ve rekabetçi kullanımını tespit olup, yapılan piyasa araştırmaları sonucunda en etkin ve verimli kullanım analizine konu olan gayrimenkulün geliştirilmesi durumunda, gayrimenkulün ideal kullanımında; - Piyasa verilerine göre taşınmazdan azami avantaj sağlanacak olması - Bu durumun, bölge ve piyasa şartlarına uygun olması, hususlarının sağlanabilmesi gerekmektedir. 3.6.5. Parsel Geliştirme Analizi Parsel Geliştirme Analizi, değerlemeye konu parselin değerine etki eden unsurların saptanmasını gerektirmektedir. Bu unsurlar aşağıda belirtilmiştir. - Arazinin En Etkin ve Verimli Kullanımı nı saptamak, - Desteklenebilir bir parsel geliştirme planı yaratmak, - Geliştirme ve onay için süre ve maliyetleri saptamak, - Parsel emilme oranları ve fiyat karışımlarını tahmin etmek, - Arazi geliştirmenin aşamalarını ve bunlara bağlı giderleri tahmin etmek, - Emilme dönemi süresince pazarlama ve buna bağlı araziyi elde tutma giderlerini tahmin etmek. Parsel geliştirme analizi, en çok boş araziler için satış verilerinin yetersiz olduğu, fakat geliştirilmiş parsellerin olası satış fiyatları ve bu parseller için talep verilerinin mevcut olduğu hallerde kullanılmaktadır. Ayrıca, bu analiz sonucunda türetilen değerden, göstergelerinin makul olup olmadığını kontrol etmek için de yararlanılmaktadır. UDES Kılavuz tları 1 (Taşınmaz mülk değerlemesi) de tanımlanan arazi değerlemesine ilişkin düzenlemeler aşağıdaki gibidir. 5.25: Arazilerin değerlendirilmesi için kullanılan birincil yöntemler: 5.25.1 Arazi Değerlemesi için kullanılan bir emsal karģılaģtırması tekniği, pazarda yakın geçmişte gerçekleşen işlemlere ilişkin fiili verilerin mevcut olduğu benzer arazi parselleri ile değerleme konusu mülkün doğrudan doğruya karşılaştırılmasını içerir. Her ne kadar satışlar en önemli husus olsa da değerleme konusu mülkle rekabet eden benzer arazi parselleri için teklif edilen fiyatların analizi de pazarın daha iyi anlaşılmasına katkı sağlayabilir. 5.25.2 Arazi Değerlemesi için ayrıca bir altbölümler geliģtirme tekniği de uygulanabilir. Bu süreç, belirli bir mülkün bir dizi parçalara bölünerek projelendirilmesini, bu süreç ile ilişkili gelir ve giderlerin geliştirilmesini ve sonuç olarak elde edilen net gelirlerin bir değer göstergesi olarak indirgenmesini kapsar. Bu teknik, bazı durumlarda destekleyici olabilir, ancak Pazar Değeri tanımıyla ilişkilendirmenin oldukça zor olabileceği bir dizi varsayıma tabidir. Değerleme Uzmanının eksiksiz bir şekilde açıklaması gereken bu tür destekleyici varsayımların geliştirilmesi sırasında dikkat gösterilmelidir. Doğrudan arazi karşılaştırmalarının mevcut olmadığı ortamlarda ihtiyatlı olmak kaydı ile aşağıdaki yöntemler de uygulanabilir. 5.25.3 PaylaĢtırma, arazi değeri ile iyileştirme değeri veya mülk bileşenleri arasındaki diğer ilişkiler arasında bir oran geliştiren dolaylı bir karşılaştırma tekniğidir. Bu, karşılaştırmak amacıyla toplam pazar fiyatını arazi ile iyileştirmeler arasında paylaştıran bir ölçüdür. S v P SvP_12_AYDOGAN_REV_05 13
5.25.4 Çıkartma da bir başka dolaylı karşılaştırma tekniğidir (bazen soyutlama olarak da adlandırılır). Maliyetlerden amortismanların çıkartılmasıyla elde edilen sonucu diğer karşılaştırılabilir mülklerin toplam fiyatından çıkartarak bir iyileştirme değeri tahmini elde edilmesini sağlar. Bakiye, olası arazi değerinin bir göstergesidir. 5.25.5 Arazi Değerlemeleri için uygulanan arazi kalıntı değeri tekniği analizin unsurları olarak gelir ve gider verilerini de kullanır. Gelir getiren bir kullanım yoluyla elde edilebilecek net gelire ilişkin bir finansal analiz gerçekleştirilir ve bu net gelirden iyileştirmelerin gerektirdiği finansal getiri tutarı çıkartılır. Kalan gelir, arazinin geliri olarak kabul edilir ve indirgenerek bir değer göstergesine dönüştürülür. Bu yöntem, gelir getiren mülklerle sınırlıdır ve en çok da daha az varsayımda bulunulmasını gerektiren daha yeni mülkler için uygundur. 5.25.6 Arazi, ayrıca arazi kirası indirgeme yoluyla da değerlendirilebilir. Eğer arazi, bağımsız olarak bir arazi kirası üretebilecek nitelikteyse bu kira, yeterli pazar verilerinin mevcut olduğu durumlarda Pazar Değeri ne katılabilir. Ancak, belirli bir pazarı temsil edecek niteliği olmayan arazi kirası anlaşmasının özel şartları ve koşulları tarafından yanlış yönlendirilmemek için özen gösterilmelidir. Ayrıca, arazi kiraları, değerleme tarihinden yıllar önce yapılmış olabileceğinden, orada belirtilen kira tutarlarının zamanı geçmiş ve cari indirgeme oranlarını temin etmek zor olabilir S v P SvP_12_AYDOGAN_REV_05 14
4. EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. Global Görünüm Küresel ekonomide kriz sonrasında, gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin ekonomik görünümlerinde önemli bir ayrışma yaşanmakla birlikte, kademeli bir toparlanma gözlenmektedir. Krizin ardından geniş kapsamlı ve etkili kamusal müdahalelerin, efektif talebi canlandırması ve finansal piyasalarda hüküm süren belirsizlik ve sistemik riskleri hafifletmesi ile yeniden ekonomik büyüme sürecine girilmiştir. Finansal piyasalardaki koşullar düzelmeye devam etmektedir, ancak esas olarak gelişmiş ekonomilerden kaynaklanan riskler hala devam etmekte olup özellikle Avrupa daki bazı ülkelerin bankacılık ve kamu kesimlerinde artarak süren sorunlar piyasaları olumsuz yönde etkilemektedir. Özellikle bütçe dengesinde ciddi boyutta bozulmanın yaşandığı ve kamu borçluluk düzeyinin aşırı yükseldiği gelişmiş ülkelerde mevcut kırılganlıklar önemini korumaktadır. Kriz sonrası dönemde küresel düzeyde ortaya çıkan atıl kapasite ve özel tüketim ve yatırımın azalması, tüm dünyada enflasyonu bir kaygı olmaktan çıkarmış, ekonomide öncelik finansal istikrar, büyüme ve istihdama yönelmiştir. Bu çerçevede, ekonomileri canlandırmak amacıyla para politikaları mümkün olduğunca gevşetilmiş, bütçe açıkları artırılmıştır. Uygulanan gevşek para politikalarının sunduğu bu ortam bir yandan ekonomileri canlandırırken, diğer yandan da başta gıda ve petrol olmak üzere emtia fiyatlarının, yüksek oranda artmasına imkan tanımıştır. Bu koşullar altında krizin etkilerinin hafiflemesiyle birlikte enflasyon, özellikle gelişmekte olan ülkelerde geleceğe dair en önemli risklerden biri haline gelmiştir. Kamu maliyeleri, finansal yapıları ve büyüme potansiyelleri göreli olarak daha iyi durumda olan gelişmekte olan ekonomiler, krizin etkilerini hızla atlatarak nispeten daha hızlı bir toparlanma sürecine girmişlerdir. Ancak, küresel ekonominin bütünleşik yapısı dikkate alındığında, gelişmiş ülkelerdeki sorunlar tam anlamıyla çözülmediği sürece, gelişmekte olan ülkelerde daha ziyade iç talebe dayalı olan mevcut hızlı toparlanma eğiliminin ne kadar sürdürülebileceği konusu belirsizliğini korumaktadır. Gelişmiş ülkelerde kısa vadeli faiz oranlarının uzun süre düşük kalacağına yönelik beklentiler, yatırımcıları yüksek getiri arayışına sevk etmiş ve gelişmekte olan ülkelerin yatırım araçlarına talep artmıştır. Ancak özellikle EURO bölgesinde kamu borçlarını ödemekte zorlanan ülkelere ilişkin risk algılamaları uluslararası piyasalarda kaygıların sürmesine neden olmaktadır. 4.2. Ulusal Ekonomik Görünüm İktisadi faaliyetteki toparlanmanın beklenenden hızlı olması, orta vadeli programın mali disiplinin süreceğine işaret etmesi, finansal sistemin istikrarı, kredi derecelendirme kuruluşlarının olumlu değerlendirmeleri, risk primi göstergelerinin kriz öncesi seviyelerinin de altında seyretmesi ülkemiz ekonomisi açısından olumlu bir görünüme işaret etmektedir. Önümüzdeki dönemde, kısa vadeli sermaye akımlarındaki hızlanmanın yanı sıra, kredi kullanımının artarak devam etmesi ve cari işlemler açığının artması finansal istikrar açısından önem taşımaktadır. Bu çerçevede, makro riskleri azaltıcı önlemler, diğer ülkelerde olduğu gibi ülkemizin de gündeminde olacaktır. Küresel risk iģtahındaki artıģ, ülkemizdeki yüksek büyüme oranı, kamu maliyesindeki disiplin, sağlam finansal sistem ve göreceli yüksek faiz oranları nedeniyle ağırlıklı olarak bankaların yurt dıģı yükümlülükleri ve portföy yatırımlarından oluģan sermaye giriģi yaģanmaktadır. Küresel krizden çıkışla birlikte sermaye girişleri hızlanmış ve 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde net doğrudan uluslararası yatırım girişi (fiili giriş) 4.677 milyon ABD doları düzeyinde gerçekleşmiştir. 1 Uluslararası doğrudan yatırım girişleri kaleminde yer alan sermaye girişi 2011 yılının ilk dört ayında toplam 6.002 milyon ABD dolarına ulaşmıştır. 4.342 milyon doları mali aracı kuruluşların faaliyetleri sektöründen kaynaklanmıştır. 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde nakit sermaye girişinin %88,6 sı AB ülkeleri kaynaklıdır. 1 Hazine Müsteşarlığı, Uluslararası Doğrudan Yatırım Verileri Bülteni, Haziran 2011 SvP_12_AYDOGAN_REV_05 15
Ekonomide yurt içi talepteki artıģın desteğiyle hızlı bir toparlanma gerçekleģmektedir. 2010 yılının son çeyreğine ilişkin hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla değeri bir önceki yıla göre sabit fiyatlarla %9,2 artış göstererek 28.015 milyon TL olmuştur. 2010 yılı gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla %16,0 lık artışla 1.105.101 milyon TL, sabit fiyatlarla % 8,9 luk artışla 105.680 milyon TL olmuştur. 2010 yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla 15.138 TL, ABD doları cinsinden 10.079 dolar olarak hesaplanmıştır. ĠĢsizlik oranları kriz öncesi seviyelerine yaklaģsa da, temel enflasyon göstergeleri orta vadeli hedeflerle uyumlu seyrini sürdürmektedir. Küresel kriz ve ekonomideki daralmayla birlikte artan işsizlik oranları mevsimsel etkilerden arındırılmış verilerle 2009 yılı ilk çeyreğinden itibaren gerilemeye başlamış, 2011 yılı ilk çeyreğinden itibaren ise istihdamda görülen güçlü artışların etkisiyle hızla azalarak kriz öncesi seviyelerine yaklaşmıştır. 2011 yılı Mart döneminde %10,8 e gerilemiştir 2. İstihdam koşullarındaki iyileşmeye rağmen işsizlik oranları halen yüksek seviyelerdedir. Dış talebin zayıf seyri nedeniyle kapasite kullanım oranlarının kriz öncesi seviyelere ulaşmasının zaman alması, istihdam koşullarındaki iyileşmeye rağmen halen yüksek seviyesini koruyan işsizlik oranı ve Türk Lirasının güçlü konumu temel enflasyon göstergelerindeki düşük düzeylerin korunmasına destek vermektedir. Cari iģlemler açığı artmaya devam etmektedir. Küresel kriz sonucunda iktisadi faaliyetteki durgunlaşma ve emtia fiyatlarındaki düşüş nedeniyle daralan ve 2009 yılı sonunda 38,8 milyar ABD dolarına gerileyen dış ticaret açığı, ekonomideki canlanmayla birlikte tekrar artmaya başlamış ve 2011 Nisan ayında 9,1 milyar dolar açık vermiştir. İhracattaki toparlanmaya rağmen ithal mallara yönelik talebin ivmelenmesi sonucu, 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde dış ticaret açığı geçen yılın aynı dönemine göre %86,7 artarak 33,7 milyar ABD dolar olurken, 12 aylık kümülatif dış ticaret açığı Mart taki 83,7 milyar ABD dolardan 87,2 milyar ABD dolara genişlemiş ve iç ve dış talebin toparlanma hızlarındaki ayrışma daha belirgin hale gelmiştir. Nisan ayındaki ihracat, Mart taki %19,5 ten sonra yıllık bazda %26,5 artarak 11,9 milyar ABD dolara ulaşmıştır. Diğer taraftan ithalat %40,2 artışla 21 milyar ABD dolar olarak gerçekleşerek, ilk çeyrek boyunca görülen artış hızının altında kalmıştır. Diğer yandan mevsimsellik ve çalışılan işgünü etkisinden arındırılmış verilere göre ihracat Nisan da önceki aya göre %9,2 yükselirken, bu yükseliş ithalattaki %2,8 artışın oldukça üzerinde gerçekleşmiştir. Nisan ayı verileri ihracat ve ithalatın büyüme oranlarının birbirine önemli oranda yakınlaşması nedeniyle cari açıktaki yavaşlama konusunda ilk önemli işaret olabilir. Küresel kriz ve ekonomideki küçülmeyle birlikte 2009 yılı sonunda milli gelirin %2,3 üne kadar gerileyen cari işlemler açığı, iktisadi faaliyetteki canlanmayla birlikte tekrar artmaya başlamış ve 2010 yılı sonu itibarıyla milli gelirin % 6,6 sına ulaşmıştır. Ocak-Nisan 2010 döneminde 13,9 milyar ABD dolar açık veren cari işlemler hesabı, 2011 yılı ilk dört ayında %113,8 oranında artarak 29,6 milyar ABD dolara yükselmiştir. Para politikası sıkı bir duruģ sergilerken iktisadi faaliyetin öngörülenden hızlı toparlanması, kontrol altında tutulan kamu harcamaları ve faiz giderlerindeki düģüģ kamu maliyesi dengelerini olumlu yönde etkilemiģtir. 2010 yılında bütçe gelirleri iç talepteki artışa bağlı olarak yükselmiş, faiz oranlarındaki düşüşle faiz giderleri azalmış ve faiz dışı harcamalar görece sınırlı düzeyde artmıştır. Bu gelişmeler sonucunda bütçe performansı olumlu bir seyir izlemiş ve 2009 yılı sonunda yıllık 440 milyon TL olan merkezi yönetim faiz dışı bütçe fazlası, 2010 yılı sonunda 8,7 milyar TL ye yükselmiştir. Merkezi yönetim bütçe açığı ise 2009 yılında 52,8 milyar TL tutarındayken, 2010 yılında 39,6 milyar TL ye gerilemiştir. Böylece, 2009 yılında milli gelirin % 5,5 ine ulaşan bütçe açığı, 2010 yılında milli gelirin % 3,6 sına düşmüştür. 2011 yılının ilk dört aylık döneminde bütçe performansındaki iyileşme devam etmektedir. Bu dönemde artan vergi gelirleri ve faiz harcamalarındaki gerileme bütçe gelişmelerine olumlu katkıda bulunurken, faiz dışı harcamaların artış hızının yavaşlaması bütçe performansındaki iyileşmeye destek vermiştir. 2011 yılı Ocak-Mart dönemine ilişkin bütçe açığı geçen yılın aynı dönemine göre % 63,6 oranında azalarak 4,1 milyar TL olmuştur. Faiz dışı fazla ise geçen yılın aynı dönemine göre 2,7 kat artarak 9,8 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Bütçe gelirleri bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,5 oranında artarak 68,7 milyar TL olmuştur. Bütçe giderleri ise sadece % 6,6 oranında artarak 72,9 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Vergi gelirleri geçen yılın S v P 2 TUİK SvP_12_AYDOGAN_REV_05 16
aynı dönemine göre % 19,9 oranında artarak 57,5 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Buna karşın faiz hariç bütçe giderleri ise % 10,3 oranında artarak 58,9 milyar TL olmuştur. 3 Cari işlemler açığının arttığı bir ortamda, kamu harcamalarının kontrol altında tutularak, kamu maliyesinde gevşemeye gidilmemesinin finansal istikrar açısından gerekli olduğu düşünülmektedir. Ekonomide görülen hızlı toparlanma, belirsizliklerin azalması, faiz oranlarında yaģanan düģüģ ve kredi kullandırma koģullarında görülen iyileģme sonucunda firmaların borçluluğu artmakla birlikte yurt dıģı kaynaklı borçların payı azalmaktadır. Firmaların toplam finansal borçları 2009 yılında önemli bir değişim göstermezken, 2010 yılında kademeli olarak artmış, 2011 yılı Şubat ayı itibarıyla 461 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Firmaların finansal borçlarının milli gelire oranı da 2010 yılı sonunda bir önceki yılsonuna göre 2,9 puan artarak % 39,1 e yükselmiştir. 2011 yılı Şubat ayı itibarıyla firmaların finansal borçlarının % 59 u yabancı para cinsinden olmakla birlikte, yabancı para borçlar ağırlıklı olarak uzun vadelidir. Aynı dönemde yurt dışı kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı % 29,2 olup, Türk bankalarının yurt içi ve yurt dışı şubeleri ile yurt dışı iştiraklerince reel sektöre kullandırdıkları Türkiye kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı 2010 yılı Eylül ayına göre, 1,8 puan artarak % 79,8 e ulaşmıştır. Firmaların kredi kullanımlarının yanı sıra satıģ gelirlerinin arttığı ve kârlılık performanslarının güçlü seyrettiği görülmektedir. İMKB de işlem gören firmaların satış gelirleri 2011 yılı Mart döneminde geçen yıla göre % 25, faaliyet kârları % 28 artarken, dönem kârları % 13,1 azalmıştır. Firmaların artan satış gelirleri ve faaliyet kârlarına rağmen kur farkı giderlerindeki artışa bağlı olarak artan finansal giderler dönem kârındaki azalışta etkili olmuştur. Bu gelişmeler sonucunda 2010 yılı Mart döneminde % 3,72 olan özkaynak kârlılığı, 2011 yılı Mart döneminde yılında % 2,95 e gerilemiştir. Firmaların gerileyen özkaynak kârlılığında özellikle kâr marjındaki düşüş etkili olmuştur. Faaliyet kârı dışında tutulan finansal giderlerdeki artış firmaların kâr marjlarını olumsuz etkilemiştir. Firmaların yabancı para varlık ve yükümlülükleri incelendiğinde, yabancı para net açık pozisyonunun arttığı ve kur riskinin firmalar için önemini koruduğu görülmektedir. Küresel krizden sonra azalmaya başlayan reel sektörün net açık pozisyonu, ekonomideki toparlanmayla birlikte artmaya başlamıştır. 2009 yılında bir önceki yıla göre % 2,5 azalan yabancı para açık pozisyonu, 2011 yılı Şubat ayında % 28,6 artarak 100,1 milyar ABD dolarına ulaşmıştır. 2011 yılı Şubat ayında yabancı para varlıkların yükümlülükleri karşılama oranı ise 2010 yılı son çeyreğinden itibaren 1,6 puan azalarak % 47 ye gerilemiştir. Hane halkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri ile konut kredilerinin payı artmaya devam ederken, taģıt kredilerinin payı sınırlı bir artıģ, kredi kartlarının payı ise düģüģ göstermiģtir. Hane halkı yükümlülüklerinin gelişimi türlerine göre incelendiğinde, 2011 yılı Mart ayı itibarıyla 2009 yılı sonuna göre ihtiyaç kredileri % 53, konut kredileri % 42, taşıt kredileri % 43,6, kredi kartları ise % 18,4 artış göstermektedir. Bu gelişmeler sonucunda hane halkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri, konut kredileri ve taşıt kredilerinin payı artarken, kredi kartının payı gerilemiştir. 2010 ve 2011 yıllarında kredi kartı bakiyeleri artışını sürdürmekle birlikte, faize tabi bakiyelerin toplam kredi kartı bakiyelerine oranı 2009 yılı sonuna kıyasla gerilemiştir. 4.3. Piyasalarda Son Durum; 2011 Ağustos ayı baģı itibariyle, piyasalarda, ABD ekonomisinin ikinci dibe girebileceğine ilişkin endişelerle TCMB den gelen sürpriz kararlar etkili olmuştur. Bunlarla birlikte, İtalya ve İspanya nın 10 yıllık tahvillerinin Alman tahvilleri ile arasındaki getiri farkının açılması, borç krizinin önümüzdeki dönemde bu ülkelerde daha sert hissedileceği yönündeki endişeleri güçlendirmektedir. S v P 3 Maliye Bakanlığı, Makro Ekonomik Görünüm Raporu, Nisan 2011 SvP_12_AYDOGAN_REV_05 17
En önemli gelişmelerden birisi, kredi derecelendirme kuruluşu S&P nin ABD nin kredi notunu düşürmesi olmuştur. S&P ABD nin AAA olan kredi notunun AA+ ya düşürüldüğünü, kredi notu görünümünün ise negatif izlemeye alındığını açıklanmıştır. Gelişmiş ekonomilerde ve Çin de son dönemde büyümede görülen yavaşlama Ağustos ta yeniden belirsizlik dalgasını, dolayısıyla uluslararası piyasalardaki dalgalanmayı güçlendirmiş durumdadır. Avrupa da yaşanan borç sorunlarına ABD kaynaklı endişelerin de eklenmesi, politika çözümlerinde geç kalınması ve yeterli adım atılmamasının Amerika nın not düşüşüne neden olması, G7 ve G20 ülkelerinde politika yapıcıları yeniden koordineli bir çare arayışına itmiş gibi görünmektedir. Temel olarak bakıldığında yılın ikinci yarısında Amerikan ekonomisinin daha iyi bir performans göstermesi olasılığı hala güçlü olmakla beraber, bunun için piyasalardaki satış ve panik havasının kontrol altına alınması gerektiği belirtilmektedir. G7 veya G20 den gelecek açıklamaların bu nedenle önemli olması beklenmektedir. Yurtiçinde, yaşanan gelişmeler üzerine TCMB, gelişmiş ülkelerdeki sorunların artması ve yurtiçinde iktisadi faaliyetteki yavaşlamanın beklenenden daha sert olması halinde para politikası araçlarının genişletici yönde kullanılabileceğinin sinyalini vermiştir. TCMB, küresel ekonomiye ilişkin giderek artan sorunların yurtiçi iktisadi faaliyet üzerinde durgunluğa yol açma riskini azaltmak amacıyla politika faiz oranını beklenmedik bir şekilde 50 baz puan indirerek %5,75 düzeyine çektiğini açıklamıştır. Ayrıca, kısa vadeli faizlerde oluşabilecek aşağı yönlü oynaklığı azaltmak amacıyla gecelik borçlanma faiz oranını %1,50 seviyesinden %5 düzeyine yükselttiğini duyurmuştur. Bunun yanında, 5 Ağustos tan itibaren gerek gördüğü günlerde piyasaya döviz likiditesi sağlamak amacıyla döviz satım ihalelerine başlayacağını açıklamış, taraftan yabancı para cinsinden zorunlu karşılık oranlarında da tüm vadeler için 0,5 puan indirim yapmıştır. Enflasyon verileri beklentilere kıyasla daha olumlu bir seyir izlemektedir. Temmuz 2011 de bir önceki aya göre TÜFE %0,41, ÜFE %0,03 gerilemiştir. Piyasanın aylık enflasyon beklentisi TÜFE nin %0,07 düşeceği, ÜFE nin ise %0,80 artacağı yönünde iken, TÜFE, aylık bazda Haziran 2011 de kaydettiği hızlı düşüşün ardından Temmuz 2011 de gerilemiş, yıllık artış ise hafif yükseliş kaydederek %6,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. Yıllık ÜFE artışı da benzer bir seyir izleyerek %10,3 e yükselmiştir. Temmuz 2011 itibariyle TÜFE deki gerilemenin beklentilerin üzerinde gerçekleşmesinde, giyim ve ayakkabı ile gıda ve alkolsüz içecekler grubundaki fiyat gelişmeleri etkili olmuştur. Bu ortamda bir süredir Türkiye de sinyalini aldığımız büyümeye odaklı para politikası tercihinin ise Ağustos ayında TL nin değerine istikrar kazandırma arayışı sırasında sürpriz bir faiz indiriminin eşlik etmesiyle yeni bir boyut kazanmıştır. Bu gelişme bize mevcut para politikasını enflasyon hedeflemesi çerçevesinde değerlendirmenin, diğer bir deyişle mevcut beklentilerle hedefler arasındaki farkı dikkate alarak temkinli bir duruş beklemenin yanıltıcı olduğunu göstermiştir. Önümüzdeki döneme dair görünüm değerlendirilirken, bunun dikkate alınması faydalı olacaktır. Ülkelerin çok uzun süre yüksek cari açıkla yaşayamayacağı, çünkü yüksek cari açığın o ülkede döviz arzı eksikliği yaratacağı, bu da zaman içinde o ülkenin para biriminin değer kaybetmesine, dolayısıyla cari dengeye ulaşılmasına neden olacağı hipotezi, bu resme cari açığın finansmanını yani sermaye hareketlerini de eklendiğinde ve sermaye hareketlerinin cari açıktan daha güçlü olduğu zamanlarda bu tezi çürütmektedir. Bugün Türkiye de izlenen para politikasının özünü de bu oluşturmaktadır. Yüksek cari açığı olan bir ülkede sermaye girişi güçlü kalmaya devam ediyorsa faizleri yükselterek ekonomiyi soğutmak bir çözüm olmaktan çok sorunu büyütebilir. Çünkü yüksek faiz dünyanın içinde bulunduğu konjonktür itibarıyla ülkeye sermaye girişini (daha çok da portföy yatırımları girişini) güçlendirebilecek, bu da para biriminde gereken düzeltmeyi geciktirecek (aksine değerlenmeyi güçlendirebilecek) Ve cari açık sorununu daha da büyütebilecektir. 2009 krizine yüksek faiz ortamında giren TCMB nin küresel belirsizlikleri dikkate alarak olası bir sermaye hareketi oynaklığına karşı benzer bir durumda kalmak istemediği açıkça görülmektedir. 2010 sonundan bu yana uygulanan para politikasının sermaye hareketlerinde bir kırılganlık yaratmamış olması da (ki bunu da Türkiye ekonomisinin yapısal güçlü tarafları ve genel olarak gelişmekte olan ülkelere olan ilgi ile açıklamak mümkün) bu duruşu desteklemektedir. Burada S v P SvP_12_AYDOGAN_REV_05 18
alınan en temel riskin ise kura istikrar kazandırmak ve enflasyon görünümüne ilişkin olduğu düşünülmektedir. Bu ortamda rezervlerin kullanılıyor olması kredi derecelendirme kuruluşlarından gelebilecek negatif bir tepki olasılığını arttırmış olsa da, buna kısa vadeli borç stokunun düşüşünün (özellikle bankaların) eşlik edebileceği ve görünümü rahatlatabileceği düşünülmektedir. Temel güven unsurunun ise, enflasyonun baz etkisinin desteğiyle gerilemesi, önümüzdeki iki ayda verilerin ekonomideki yavaşlamayı teyit etmesi ve maliye politikasında beklenen sıkılaştırmanın açıklanmasının olacağı düşünülmektedir. 4.4. Sektörel Görünüm 4.4.1. Turizm Sektörü Türkiye doğal güzellikleri, eşsiz tarihi mekânları, arkeolojik ören yerleri, gelişmekte olan turistik altyapısı ve misafirperverlik geleneği ile dünyanın en çok tercih edilen turizm destinasyonlarından biri haline gelmiştir. Üç tarafı denizlerle çevrili olan ülkede yazların uzun sürmesi ülkeyi yaz tatili açısından son derece popüler hale getirmektedir. Turizm sektörü yeni istihdam olanakları yaratması, GSYİH ve ödemeler dengesine pozitif yönde destek olması gibi özellikleriyle Türkiye de son yıllarda yaşanan ekonomik kalkınmanın arkasındaki en önemli etkenlerden biri olmuştur. Turizm Gelirleri ve Ziyaretçi Sayısı; 2009 yılı verilerine göre, dünyada en çok turist çeken ülkelerin ziyaretçi sayıları incelendiğinde, Türkiye nin 7. Sırayı alarak, Almanya ve Meksika yı geride bıraktığı görülmektedir. 2008 yılında 79,3 milyon ziyaretçi ile en çok sayıda yabancı ziyaretçi çeken ülke Fransa olmuştur. Fransa yı ABD ve İspanya takip ederken Türkiye 25 milyon yabancı ziyaretçi ile 8. sırayı almıştır. Yabancı ziyaretçi sayısı ve turizm gelirleri son dönemlerde büyük bir hızla artmaktadır. En Çok Ziyaret Edilen 10 Ülke-2009 Sıra. Ülke Milyon KiĢi 1 Fransa 74,2 2 A.B.D. 54,9 3 İspanya 52,2 4 Çin 50,9 5 İtalya 43,2 6 İngiltere 28,0 7 Türkiye 25,5 8 Almanya 24,2 9 Malezya 23,6 10 Meksika 21,5 Kaynak: UNWTO(Birleşmiş Milletler Dünya Turizm Örgütü) Türkiye 2008 yılında, dünya çapında kötüleşen koşullara rağmen, 26 milyonu yabancı ve 4 milyonu yerli olmak üzere toplam 30 milyon ziyaretçi ağırlayarak tarihinin en iyi yılını geçirmiştir. Ziyaretçi sayısı ve turizm gelirleri sırasıyla % 13,6 ve % 18,5 artmış ve sonuç olarak ziyaretçi başına ortalama 708 ABD doları gelir elde edilmiştir. 2009 yılında ise, yabancı ziyaretçi sayısı % 2,8 artmış, ancak gelirler % 7 düşmüştür. Bunun sonucunda ziyaretçi başına ortalama gelir miktarı 647 ABD dolarına gerilemiştir 4. 2010 yılı turizm istatistikleri incelendiğinde, yabancı ziyaretçi sayısı bir önceki yıla oranla yüzde 5,7 oranında artış göstermiş olup, 28.632.204 seviyesine ulaşmıştır 5. 2010-2011 yılları Temmuz - Eylül dönemini içeren, toplam ziyaretçi sayısında 2010 yılına oranla bir düşüş gözlenmekle birlikte, giriş yapan ziyaretçi başına ortamla harcamalarda artış görülmektedir. S v P 4 TUİK(Türkiye İstatistik Kurumu) 5 Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2009-2010 SvP_12_AYDOGAN_REV_05 19
2010-2011 Temmuz -Eylül Dönemi Toplam Ziyaretçi Sayısı ve Turizm Gelirleri Dönemi GiriĢ Yapan Ziyaretçi BaĢına Ortalama Harcama($)* GiriĢ Yapan Ziyaretçi Sayısı** Eylül 11 735 428 960 Ağustos 11 689 467 089 Temmuz 11 716 569 553 Haziran 11 717 653 460 Mart 11 797 575 006 Şubat 11 723 516 563 Ocak 11 658 555 008 Aralık 10 767 562 702 Kasım 10 843 559 486 Ekim 10 767 551 749 Eylül 10 749 518 823 Ağustos 10 694 547 433 Temmuz 10 697 770 870 *Üçer aylık dönemlerin ortasında yurtdışında ikamet eden yabancı ve vatandaşlara anket uygulanmaktadır. **Yurt dışında ikamet eden Yabancı ve Vatandaş ziyaretçi sayılarıdır Kaynak: TUİK 2010-2011 yılları Temmuz - Eylül dönemini içeren turizm gelir ve giderleri incelendiğinde 2011 yılı Temmuz ve Eylül ayları turizm gelirlerinin, 2010 yılı Temmuz ve Eylül ayları turizm gelirlerine göre arttığı görülmektedir. 2010-2011 Temmuz - Eylül Dönemi Turizm Gelir Ve Giderleri Dönemi Turizm Geliri(000 $) Turizm Gideri(000 $)** Eylül 11 3 044 739 315 407 Ağustos 11 3 198 256 321 881 Temmuz 11 3 096 033 407 600 Haziran 11 2 182 170 468 249 Mart 11 1 257 515 458 349 Şubat 11 909 268 373 289 Ocak 11 933 488 365 160 Aralık 10 1 057 772 431 858 Kasım 10 1 512 808 505 230 Ekim 10 2 684 864 423 054 Eylül 10 2 636 147 388 662 Ağustos 10 3 197 707 380 133 Temmuz 10 2 741 035 537 105 **Üçer aylık dönemlerin ortasında yurtdışında ikamet eden yabancı ve vatandaşlara anket uygulanmaktadır. Kaynak: TUİK Gelen Turistlerin Milliyetlere Göre Dağılımları; 2010 yılı Ocak-Aralık döneminde Ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülkeler sıralamasında Almanya % 15,32 (4 385 263) ile birinci, Rusya Federasyonu % 10,85 (3 107 043) ile ikinci, Ġngiltere % 9,34 (2 673 605) ile üçüncü sıradadır. İngiltere'yi İran, Bulgaristan, Gürcistan, Hollanda, Fransa, Suriye ve İtalya izlemektedir. 2008-2010 Yılları Ocak-Aralık Döneminde Ülkemize Gelen Yabancıların Milliyetlere Göre Dağılımı-Ġlk 10 Ülke ÜLKELER 2010 MĠL. PAY% 2009 MĠL. PAY% 2008 MĠL.PAY% ALMANYA 4.385.263 15,32 4.488.350 16,58 4.415.525 16,77 RUSYA FED. 3.107.043 10,85 2.694.733 9,95 2.879.278 10,93 ĠNGĠLTERE 2.673.605 9,34 2.426.749 8,96 2.169.924 8,24 ĠRAN 1.885.097 6,58 1.383.261 5,11 1.134.965 4,31 BULGARĠSTAN 1.433.970 5,01 1.406.604 5,19 1.255.343 4,77 GÜRCĠSTAN 1.112.193 3,88 995.381 3,68 830.184 3,15 HOLLANDA 1.073.064 3,75 1.127.150 4,16 1.141.580 4,33 SvP_12_AYDOGAN_REV_05 20
FRANSA 928.376 3,24 932.809 3,45 885.006 3,36 SURĠYE 899.494 3,14 509.679 1,88 406.935 1,55 ĠTALYA 671.060 2,34 634.886 2,34 600.261 2,28 DĠĞER 10.463.039 36,54 10.477.512 38,70 10.617.676 40,32 GENEL TOPLAM 28.632.204 100,00 27.077.114 100,00 26 336 677 100,00 Kaynak: Turizm ve Kültür Bakanlığı 2011 yılı Ocak-Ekim döneminde Antalya ya en çok ziyaretçi gönderen ülkeler sıralamasında Rusya Federasyonu % 26,85 (2.698.843) ile birinci, Almanya % 25,41 (2.553.526) ile ikinci, Hollanda % 5,17 (519.989) ile üçüncü sıradadır. Hollanda'yı İngiltere, İsveç, Ukrayna, Fransa, rveç ve diğer ülkeler izlemektedir. 2008-2011 Yılları Ocak-Ekim Döneminde Antalya ya Gelen Yabancıların Milliyetlere Göre Dağılımı-Ġlk 20 Ülke MĠLLĠYETLER 2008 YILI 2009 YILI 2010 YILI 2011 YILI 2011 / 2010 YILI OCAK - EKĠM DÖNEMĠ OCAK - EKĠM DÖNEMĠ OCAK - EKĠM DÖNEMĠ OCAK - EKĠM DÖNEMĠ KARġILAġTIRMASI ZĠYARETÇĠ SAYISI MĠLLĠYET PAYI (%) ZĠYARETÇĠ SAYISI MĠLLĠYET PAYI (%) ZĠYARETÇĠ SAYISI MĠLLĠYET PAYI (%) ZĠYARETÇĠ SAYISI MĠLLĠYET PAYI (%) SAYISAL DEĞĠġĠM ORANSAL DEĞĠġĠM (%) RUSYA FEDERASYONU 2 169 194 26,41 2 099 818 26,63 2 448 703 27,36 2 698 843 26,85 250 140 10,22 ALMANYA 2 111 550 25,71 2 072 388 26,28 2 316 341 25,88 2 553 526 25,41 237 185 10,24 HOLLANDA 429 900 5,23 410 209 5,20 443 499 4,95 519 989 5,17 76 490 17,25 ĠNGĠLTERE 264 617 3,22 305 769 3,88 423 512 4,73 443 591 4,41 20 079 4,74 ĠSVEÇ 230 346 2,80 212 602 2,70 271 877 3,04 359 069 3,57 87 192 32,07 UKRAYNA 449 499 5,47 340 388 4,32 351 991 3,93 348 017 3,46-3 974-1,13 FRANSA 199 359 2,43 202 899 2,57 253 608 2,83 314 107 3,13 60 499 23,86 NORVEÇ 170 391 2,07 177 779 2,25 210 266 2,35 268 049 2,67 57 783 27,48 POLONYA 220 136 2,68 217 020 2,75 225 757 2,52 257 043 2,56 31 286 13,86 AVUSTURYA 214 612 2,61 227 553 2,89 240 224 2,68 251 254 2,50 11 030 4,59 BELÇĠKA 206 247 2,51 194 569 2,47 195 110 2,18 219 635 2,19 24 525 12,57 DANĠMARKA 134 320 1,64 140 139 1,78 169 334 1,89 203 976 2,03 34 642 20,46 KAZAKĠSTAN 95 470 1,16 102 798 1,30 142 373 1,59 188 109 1,87 45 736 32,12 ÇEK CUMHURĠYETĠ 100 236 1,22 102 053 1,29 119 415 1,33 155 737 1,55 36 322 30,42 ĠSVĠÇRE 96 876 1,18 108 689 1,38 121 100 1,35 149 480 1,49 28 380 23,44 ĠRAN 28 009 0,34 33 541 0,43 77 340 0,86 138 681 1,38 61 341 79,31 FĠNLANDĠYA 53 344 0,65 64 229 0,81 76 356 0,85 111 895 1,11 35 539 46,54 SLOVAKYA 43 247 0,53 57 370 0,73 71 880 0,80 99 347 0,99 27 467 38,21 ROMANYA 95 946 1,17 83 906 1,06 86 195 0,96 89 259 0,89 3 064 3,55 BELARUS (BEYAZ RUSYA) 91 281 1,11 85 071 1,08 101 340 1,13 73 523 0,73-27 817-27,45 Kaynak: Antalya İl Turizm ve Kültür Bakanlığı Yabancı Turistlerin Türkiye yi Ziyaret Amacı; 2001-2008 yılları arasında, geliş amaçlarına göre çıkış yapan yabancı ziyaretçilerin oranları Tablo 7 de görülmektedir. Tabloya göre, son sekiz yılda gezi-eğlence amacıyla Türkiye ye gelen yabancıların oranı %44,3 ile %49,7 arasında değişmektedir. İkinci sırada bulunan yakınları ziyaret amacı, 2001 yılında gelen yabancıların %7 lik kısmının ülkeye gelmesini sağlamış, bu oran 2003 ve 2004 yıllarında azalsa da daha sonra yükselerek 2008 yılında %9,1 e ulaşmıştır. Ülkemize yapılan 2001-2008 dönemine ilişkin sekiz yılda Gezi/Eğlence ve Alışveriş amacı toplamının yaklaşık %52-%58 aralığında seyrettiği, diğer bir ifadeyle ülkemize gelen her iki ziyaretçiden en az birinin bu amacı güttüğü görülmektedir. GeliĢ Amaçlarına Göre ÇıkıĢ Yapan Ziyaretçiler(2001-2008) GeliĢ Amacı 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Gezi/Eğlence 46,40 49,50 49,70 47,80 48,30 44,30 47,30 48,00 Kültür 8,10 7,90 7,30 6,50 6,40 5,20 5,00 5,20 Sportif İlişkiler 1,10 1,00 1,10 1,20 1,20 0,90 1,30 1,20 Yakınları Ziyaret 7,00 7,60 6,10 6,10 7,20 7,60 9,00 9,10 Sağlık 0,90 0,60 0,80 0,80 0,80 0,80 0,70 0,60 Dini 0,30 0,50 0,40 0,40 0,50 0,50 0,60 0,40 SvP_12_AYDOGAN_REV_05 21
AlıĢveriĢ 7,40 5,90 7,10 6,10 5,30 5,90 4,80 4,00 Toplantı, Konferans, Seminer 2,10 1,80 2,20 1,90 2,00 2,30 2,90 2,40 Görev 4,40 4,40 5,30 4,70 4,20 5,30 2,50 2,20 Ticari İlişkiler, Fuar 4,50 2,90 3,20 3,70 3,00 3,90 3,80 3,50 Eğitim - 1,50 0,50 0,70 0,40 0,50 0,60 0,60 Transit 2,70 2,00 1,80 1,00 2,00 1,70 0,20 0,90 Diğer 3,80 0,90 2,90 3,40 3,00 3,90 5,10 4,10 Beraberinde Giden 11,30 13,50 11,40 15,80 15,70 14,80 16,40 17,80 Toplam Ziyaretçi Sayısı(Milyon) 11,27 12,92 13,70 17,20 20,52 19,27 23,01 26,38 Kaynak: TUİK Türkiye Otel Sektörü; 2008 Yılı Yabancı Turistlerin Türkiye ye GeliĢ Amacı Türkiye nin 3 büyük şehri olan İstanbul, Ankara ve İzmir ile popüler tatil beldeleri Antalya, Muğla ve Aydın otellerin yoğunlaştığı illerdir. Aşağıdaki grafikte de görüldüğü üzere, Akdeniz Bölgesi en geniş yatak kapasitesine sahip bölgedir. Bununla birlikte, Ege Bölgesi ndeki yatak kapasitesi hızla gelişmektedir ve yeni yatırımlarla birlikte %67 oranında artması beklenmektedir. İstanbul da başlı başına oldukça geniş bir yatak kapasitesine sahiptir. Ġstatistikî Bölge Birimleri Genelinde Toplam Yatak Kapasiteleri Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı, 2008 Turizm Bakanlığı işletme belgeli tesislerin Türkiye genelindeki yüzde dağılımı incelendiğinde, Antalya nın %25 lik pay ile birinci sırada yer aldığı görülmektedir. SvP_12_AYDOGAN_REV_05 22
Türkiye Genelinde Turizm Bakanlığı ĠĢletme Belgeli Tesislerin Dağılımı Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı Belediye onaylı turistik tesislerin dağılımı incelendiğinde ise, Antalya %14 lük payı ile ilk sırada yer almaktadır. Türkiye Genelinde Belediye Onaylı Tesislerin Dağılımı Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı Antalya Otel Sektörü; Turizm Bakanlığı işletme belgeli tesislerin Antalya nın İlçelerine göre dağılımı incelendiğinde, İlde yer alan toplam 746 tesisin 240 adedinin Alanya İlçesi nde, 145 adedinin Manavgat İlçesi nde, 140 adedinin Kemer İlçesi nde ve 69 adedinin ise Serik Ġlçesi nde yer aldığı görülmektedir. 2011 YILI KÜLTÜR VE TURĠZM BAKANLIĞINDAN BELGELĠ TESĠSLERĠN ĠLÇELER BAZINDA DAĞILIM TABLOSU ĠġLETME BELGELĠ TESĠSLER YATIRIM BELGELĠ TESĠSLER TOPLAM ĠLÇE ADI TESĠS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI TESĠS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI TESĠS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI MANAVGAT 145 40 781 88 521 44 9 771 21 215 189 50 552 109 736 ALANYA 240 36 398 77 113 35 5 810 12 470 275 42 208 89 583 KEMER 140 26 969 56 660 18 2 935 6 676 158 29 904 63 336 SERĠK 69 24 150 51 666 13 2 508 5 467 82 26 658 57 133 AKSU 17 7 803 16 731 8 2 904 6 683 25 10 707 23 414 KONYAALTI 44 7 928 17 563 7 648 1 494 51 8 576 19 057 MURATPAġA 63 7 097 14 718 6 788 1 638 69 7 885 16 356 KAġ 19 709 1 452 3 206 478 22 915 1 930 KUMLUCA 3 464 1 139 3 242 572 6 706 1 711 DEMRE 0 0 0 4 495 1 065 4 495 1 065 FĠNĠKE 2 371 750 0 0 0 2 371 750 GAZĠPAġA 0 0 0 1 99 200 1 99 200 KEPEZ 2 97 197 0 0 0 2 97 197 DÖġEMEALTI 1 15 44 0 0 0 1 15 44 KORKUTELĠ 1 0 0 0 0 0 1 0 0 TOPLAM 746 152.782 326.554 142 26 406 57.958 888 179 188 384.512 Kaynak: Antalya İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü / 17.06.2011 SvP_12_AYDOGAN_REV_05 23
2011 YILI KÜLTÜR VE TURĠZM BAKANLIĞINDAN BELGELĠ TESĠSLERĠN TÜR VE SINIFLARINA GÖRE DAĞILIM TABLOSU ĠġLETME BELGELĠ TESĠSLER YATIRIM BELGELĠ TESĠSLER T O P L A M TESĠSĠ TÜRÜ / SINIFI TESĠS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI TESĠS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI TESĠS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI 1. SINIF TATĠL KÖYÜ 6 2 389 5 154 0 0 0 6 2 389 5 154 5 YILDIZLI TATĠL KÖYÜ 39 15 035 33 241 7 1 594 3 329 46 16 629 36 570 4 YILDIZLI TATĠL KÖYÜ 4 1 927 4 164 1 474 1 088 5 2 401 5 252 5 YILDIZLI OTEL 196 75 203 161 391 29 8 771 18 715 225 83 974 180 106 4 YILDIZLI OTEL 171 36 990 77 718 40 11 680 25 824 211 48 670 103 542 3 YILDIZLI OTEL 128 12 018 24 891 22 2 280 4 722 150 14 298 29 613 2 YILDIZLI OTEL 63 2 613 5 346 7 338 678 70 2 951 6 024 1 YILDIZLI OTEL 16 1 049 2 115 4 190 420 20 1 239 2 535 MOTEL 0 0 0 1 16 32 1 16 32 PANSĠYON 18 276 548 1 10 20 19 286 568 KAMPĠNG 0 0 0 2 486 1 390 2 486 1 390 APART OTEL 4 150 398 0 0 0 4 150 398 MÜSTAKĠL APART OTEL 39 2 416 5 702 4 240 866 43 2 656 6 568 1. SINIF LOKANTA 5 0 0 2 0 0 7 0 0 SAĞLIKLI YAġAM TESĠSĠ 0 0 0 1 0 0 1 0 0 GOLF TESĠSĠ 11 275 424 1 60 228 12 335 652 KONGRE VE SERGĠ MERKEZĠ 0 0 0 2 0 0 2 0 0 EĞLENCE MERKEZĠ 0 0 0 1 0 0 1 0 0 TEMALI PARK 0 0 0 1 0 0 1 0 0 GÜNÜBĠRLĠK TESĠS 9 0 0 10 0 0 19 0 0 KIġ SPORLARI VE KAYAK MERKEZLERĠ MEKANĠK 1 0 0 0 0 0 1 0 0 TESĠSĠ ÖZEL KONAKLAMA TESĠSĠ 20 1 558 3 532 0 0 0 20 1 558 3 532 ÖZEL YEME - ĠÇME TESĠSĠ 10 0 0 0 0 0 10 0 0 BUTĠK OTEL 2 67 138 3 107 242 5 174 380 TURĠZM KOMPLEKSĠ 1 816 1 792 1 85 254 2 901 2 046 PERSONEL EĞĠTĠM TESĠSĠ 1 0 0 1 75 150 2 75 150 ANA YAT LĠMANI 0 0 0 1 0 0 1 0 0 TALĠ YAT LĠMANI 2 0 0 0 0 0 2 0 0 T O P L A M 746 152 782 326 554 142 26 406 57 958 888 179 188 384 512 Kaynak: Antalya İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü / 17.06.2011 Türkiye Hanehalkı Turizm AraĢtırması; TUİK tarafından Hanehalkı Yurtiçi Turizm Araştırması ile yurtiçinde seyahate çıkan vatandaş ve yabancıların profili, gezi karakteristikleri ve yurtiçi turizm harcamasının tahmini verileri ortaya konulmuştur. Aşağıda ki tabloda 2009 ve 2010 yılları itibariyle bir ve daha fazla geceleyenlerin, seyahat ve geceleme sayısı ile harcamaları gösterilmiştir. 2009-2010 Yurtiçi Hanehalkı Turizm Harcamaları Dönemler Seyahat Sayısı (Bin) Geceleme Sayısı (Bin) Ortalama Geceleme Sayısı Toplam Harcama (Bin TL) Seyahat BaĢına Ortalama Harcama (TL) 2009 I. Dönem 10.852 67.439 6,2 1.782.025 164 II. Dönem 13.164 88.400 6,7 2.615.671 199 III. Dönem 24.207 278.779 11,5 5.721.475 236 IV. Dönem 12.665 76.342 6,0 2.097.168 166 Yıllık Toplam 60.888 510.961 8,4 12.216.339 201 2010 I. Dönem 12.837 88.940 6,9 2.296.248 179 II. Dönem 13.579 91.908 6,8 2.632.619 194 III. Dönem 26.829 274.410 10,2 5.943.238 222 IV. Dönem 15.128 99.887 6,6 2.971.398 196 Yıllık Toplam 68.373 555.145 8,1 13.843.504 202 Kaynak: TUİK Seyahat edenlerin, 2010 yılında bir önceki yıla göre %13,3 artışla 13 milyar 843 milyon 504 bin TL harcadıği tespit edilmiştir. Seyahat edenlerin, 2010 yılının son çeyreğinde yaptığı harcamalar ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %41 artışla 2 milyar 97 milyon TL'den 2 milyar 971 milyon TL'ye yükselmiştir. 2010 yılı IV. döneminde yurtiçinde ikamet edenlerin seyahate çıkış amacı olarak birinci sırada % 75,3 ile Yakınları ziyaret, ikinci sırada %10,4 ile Gezi, eğlence, tatil, üçüncü sırada ise % 8,1 ile Sağlık amacıyla yapılan seyahatler gelmektedir. SvP_12_AYDOGAN_REV_05 24
2010 yılı IV. döneminde bir ve daha fazla geceleme kaydı ile seyahate çıkanlar, 99 milyon 887 bin geceleme yapmışlardır. Bu dönemde ortalama geceleme sayısı 6,6 gece olup, seyahat başına yapılan ortalama harcama ise 196 TL dir. 4.5. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 6 Antalya; Antalya ili Anadolu'nun güneybatısında yer almaktadır. 20.723 km² olup, Türkiye yüzölçümünün %2.6'sı kadardır. İlin kara sınırlarını Toros Dağları meydana getirmektedir. İlin güneyinde Akdeniz, doğusunda Mersin, Konya ve Karaman, kuzeyinde Isparta ve Burdur, batısında ise Muğla illeri vardır. Antalya Türkiye'de bugüne kadar bilinen en eski yerleşmelerin bulunduğu en önde gelen illerden biridir. Antalya'ya 20 km uzaklıkta ve Toroslar'ın Akdeniz'e bakan yamaçlarında yer alan Karain Mağarası'nda yapılan kazılarda Antalya ilinde Paleolitik yerleşmenin varlığını ortaya çıkartmış ve bölgenin tarihini M.Ö. 220 bin yılına kadar indirmiştir. Antalya İli, doğası, palmiyelerle sıralanmış bulvarları, geleneksel mimarisini korumuş merkezi Kaleiçi ve büyük ölçekli turizm yatırımları ile Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerinden biridir. Antalya aynı zamanda, Türkiye'nin büyük ölçekli göç alan kentlerinden biridir. Antalya İli nin; Akseki, Aksu, Alanya, Demre, Döşemealtı, Elmalı, Finike, Gazipaşa, Gündoğmuş, İbradı, Kaş, Kemer, Kepez, Konyaaltı, Korkuteli, Kumluca, Manavgat, Muratpaşa, Serik olmak üzere 19 adet ilçesi bulunmaktadır. Alanya: Alanya, Türkiye'nin Akdeniz kıyısında Antalya ili sınırları içerisinde şehir merkezine 135 Km. mesafede 36'30'07" ve 36'36'31" kuzey enlemleri ile 31'38'40" ve 32'32'02" doğu boylamları arasında bir turizm merkezidir. Alanya'nın kuzeyinde Torosların uzantısı olan dağlık ve platoluk kısmında bulunan yayla kesiminin denizden yüksekliği 1000 metre civarındadır. Güneyde etrafı 6500 metre uzunluğunda surlarla kaplı Alanya yarımadası ovalarla Toroslardan ayrılmıştır. Toroslardan İç Anadolu'ya Koçdovat Gediği, Kusyuvası, Yelköprü, Dim ve Alara çaylarından adlarını alan Dim ve Alara vadilerinden geçmek mümkündür. İç Anadolu ile bağlantısının güç olması ve kıyıdan çok dik bir profille yükselen Alanya Yarımadasının doğusunda tabii bir limana sahip olması zaman içinde bölgede deniz ulaşımının gelişmesine neden olmuştur. Yerleşim tarihinin çok eski çağlara kadar uzanan Alanya'nın tabii bir liman olması özelliğini çok iyi değerlendiren Alaaddin Keykubat buraya bir tersane ve limanı korumak için Kızılkule'yi inşaa ettirmiştir. Günümüzde de bu liman güzelliğini ve önemini aynen koruyarak turizme hizmet vermektedir. Gerek karayolu, gerekse hava yolu ile ulusal ve uluslararası merkezlerden Alanya'ya ulaşım genellikle Antalya üzerinden karayolu ile sağlanmaktadır. S v P bölgesinde kalmaktadır. Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası na göre, Antalya İli, Alanya İlçesi 4 üncü Derece deprem 2011 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) nüfus sayımı sonuçlarına göre Antalya İli, Alanya İlçesinin nüfusu aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Ġl/Ġlçe merkezi Belde/Köy Toplam Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın Alanya 103.673 52.664 51.009 156.114 80.396 75.718 259.787 133.060 126.727 Antalya 1.450.209 730.799 719.410 593.273 303.856 289.417 2.043.482 1.034.655 1.008.827 6 Antalya İli, Alanya İlçesi ile ilgili bilgiler için Antalya Valiliği, Antalya Büyükşehir Belediye Başkanlığı WEB sayfalarından faydalanılmıştır. SvP_12_AYDOGAN_REV_05 25
5. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER HAKKINDA BĠLGĠLER ve ANALĠZLER 5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına ĠliĢkin Bilgiler, 5.1.1. Gayrimenkullerin Yeri / Konumu ve Tanımı, Değerleme konusu gayrimenkuller, Antalya İli, Alanya İlçesi sınırları içerisinde yer almakta olup, muhtelif vasıflıdır. Gayrimenkullerin konumlarına ilişkin uydu görüntüleri aşağıda verilmiştir. -984 Ada/ 119 Parsel- S v P -272 ada, 9, 36, 41 Parseller- SvP_12_AYDOGAN_REV_05 26
- 183/14 Parsel, 613/1 Parsel, 614/1 Parsel, 618/1 Parsel, 619/14 Parsel, 624/1 Parsel, 626/1 Parsel- -583/1 Parsel, 585/1 Parsel, 586/1 Parsel, 587/2 Parsel, 591/2 Parsel- SvP_12_AYDOGAN_REV_05 27
-203/29 Parsel, 414/1 Parsel, 419/1 Parsel, 421/3 Parsel, 422/3 Parsel, 427/3 Parsel, 444/1 Parsel- -243/2 Parsel, 615/1 Parsel, 615/2 Parsel- SvP_12_AYDOGAN_REV_05 28
-1632 Parsel- -1834 Parsel, 1841 Parsel- SvP_12_AYDOGAN_REV_05 29
-399/3 Parsel, 400/2 Parsel, 400/3 Parsel- -327 Parsel- SvP_12_AYDOGAN_REV_05 30
-119 Ada, 1 Parsel- -699 Ada, 3 Parsel- (Ek: 1 : Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar) SvP_12_AYDOGAN_REV_05 31