ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ DÖNEM PROJESİ TAŞINMAZ DEĞERLEMEDE HEDONİK REGRESYON ÇÖZÜMLEMESİ Duygu ÖZÇALIK GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI ANKARA 2018 Her hakkı saklıdır i
ÖZET Dönem Projesi TAŞINMAZ DEĞERLEMEDE HEDONİK REGRESYON ÇÖZÜMLEMESİ Duygu ÖZÇALIK Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Danışman: Prof. Dr. Ayşen APAYDIN Bu çalışmanın temel amacı, heterojen bir yapıya sahip olan taşınmaz piyasasındaki fiyat değişimlerini belirleyebilmek için taşınmazların sahip oldukları farklı özelliklerin taşınmazların fiyatları üzerindeki etkilerinin analizine yönelik metodolojinin teorik esaslar ve önceki araştırma sonuçları çerçevesinde değerlendirilmesidir. Hedonik regresyon analizi kullanılarak taşınmaz piyasa değerini tahmin edebilmek için, taşınmazların sahip oldukları özelliklerin ayrıştırılması ve her bir özelliğin taşınmazın fiyatı üzerine belirleyiciliğinin gücünün tespit edilmesi gerekmektedir. Buna ilave olarak hedonik regresyon analizi ile taşınmaz piyasasının yapısı da incelenebilmektedir. Bu amaçla ülke, bölge ve il düzeylerinde taşınmazların sahip oldukları özelliklere göre uygun hedonik fonksiyon kalıbı seçilip mevcut verilerin analiz edilmesi ve model sonuçlarının değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu çalışmada hedonik fiyat teorisinin teorik esasları ve taşınmaz piyasasına uygulamalarına yönelik önceki kantitatif çalışmaların sonuçları birlikte incelenerek genel değerlendirme yapılmıştır. Araştırma sonuçlarına göre heterojen bir yapıya sahip olan konut piyasasındaki değişimler ile hedonik fiyat modeli arasında güçlü bir ilişkinin varlığı ortaya konulmuştur. Gayrimenkul çalışmaları alanında özellikle gayrimenkul değerleme ve gayrimenkul pazarının analizinde hedonik fiyat modelinin yaygın olarak kullanıldığı ve bu alanın gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanları için önemli araştırma ve uygulama sahasını teşkil ettiği dikkati çekmektedir. Ocak 2018, 121 sayfa Anahtar kelimeler: Gayrimenkul piyasası, hedonik regresyon analizi, hedonik fiyat fonksiyonu, hedonik fiyat endeksi ve gayrimenkul çalışmalarında kullanım olanakları. i
ABSTRACT Term Project HEDONIC REGRESSION ANALYSIS IN REAL ESTATE VALUATION Duygu ÖZÇALIK Ankara University Graduate School of Natural and Applied Sciences Department of Real Estate Development and Management Advisor: Prof. Dr. Ayşen APAYDIN The main purpose of this study is to evaluate the methodology for the analysis of the effects of different properties of immovable properties on real estate prices to determine the price changes in the immovable market with a heterogeneous structure based on theoretical principles and previous research results. In order to estimate the market value of immovable properties using hedonic regression analysis, it is necessary to distinguish the properties of immovable properties and to determine the power of each property on the price of the immovable. In addition, the structure of the immovable market can also be analyzed by hedonic regression analysis. For this purpose, it is necessary to select the appropriate hedonic function pattern based on the properties of immovable properties at the country, regional and provincial levels and to analyze the existing data and to evaluate the model results. In this study, theoretical results of the hedonic price theory and the results of previous quantitative studies on the applications to the real estate market were examined together and a general evaluation was made. According to the results of the research study, there is a strong relationship between the changes in the housing market with a heterogeneous structure and the hedonic price model. It is noteworthy that the hedonic price model is widely used in real estate valuation and real estate market analysis, and this area constitutes an important research and application area for real estate development and management professionals. January 2018, 121 pages Keywords: Real estate market, hedonic regression analysis, hedonic price function, hedonic price index and possibilities of usage in real estate studies. ii
İÇİNDEKİLER ÖZET... i ABSTRACT... ii TEŞEKKÜR... Hata! Yer işareti İÇİNDEKİLER... iii KISALTMALAR DİZİNİ... Hata! Yer işareti ŞEKİLLER DİZİNİ... Hata! Yer işareti 1. GİRİŞ... Hata! Yer işareti 1.1. Araştırmanın Önemi ve Amaçları... 1 1.2 Konut Piyasasında Hedonik Fiyatlandırma Modeline İlişkin Literatür Hata! Yer işareti 2. YAPI KAVRAMI... Hata! Yer işareti 2.1 Genel Anlamda Yapı Kavramı... Hata! Yer işareti 2.2 Hukuki Anlamda Yapı Kavramı... Hata! Yer işareti 2.2.1 Geniş anlamda yapı kavramı... Hata! Yer işareti 2.2.2 Dar anlamda yapı kavramı (Bina)... Hata! Yer işareti 2.2.3 Bina çeşitleri... Hata! Yer işareti 2.3 Kanun ve Yönetmeliklerde Tanımlanan Yapı Türleri... Hata! Yer işareti 2.3.1 Karada yapılan yapı... Hata! Yer işareti 2.3.2 Suda yapılan yapı... Hata! Yer işareti 2.3.3 Resmi yapı... Hata! Yer işareti 2.3.4 Özel yapı... Hata! Yer işareti 2.3.5 Umumi bina... Hata! Yer işareti 2.3.6 Daimi ve muvakkat yapı... Hata! Yer işareti 2.3.7 Sabit ve hareketli yapı... Hata! Yer işareti 2.3.8 Tamirat ve tadilatlar... Hata! Yer işareti 2.3.9 İlaveler... Hata! Yer işareti 3. KONUT VE KONUT PİYASASI... Hata! Yer işareti 3.1 Konut Kavramı... Hata! Yer işareti 3.2 Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörler... Hata! Yer işareti 3.3 Konut Piyasası... Hata! Yer işareti 4. HEDONİK FİYAT MODELİ... Hata! Yer işareti iii
4.1 Hedonik Fiyat Modeli... Hata! Yer işareti 4.2 Hedonik Fiyat Modeli nin Yapısı... Hata! Yer işareti 4.3 Hedonik Fiyat Modeli nin Varsayımları... Hata! Yer işareti 4.4 Konut Analizlerinde Hedonik Fiyat Modeli... Hata! Yer işareti 4.5 Hedonik Fiyat Modeli Yönteminin Avantajları.. Hata! Yer işareti 4.6 Hedonik Fiyat Modeli Yönteminin Dezavantajları... Hata! Yer işareti 4.7 Hedonik Fiyat Fonksiyonu... Hata! Yer işareti 4.8 Hedonik Fiyat Fonksiyonunun Kalıbı... Hata! Yer işareti 4.9 Doğrusal Model... Hata! Yer işareti 4.10 Tam Logaritmik Model... Hata! Yer işareti 4.11 Doğrusal Logaritmik Model (Dog - Log)... Hata! Yer işareti 4.12 Logaritmik Doğrusal Model (Log - Dog)... Hata! Yer işareti 4.13 Uygun Fonksiyonel Kalıbın Belirlenmesi... Hata! Yer işareti 4.14 Hedonik Fiyat Modeli nin Tahmininde Karşılaşılan Sorunlar. Hata! Yer işareti 4.15 Hedonik Fiyat Fonksiyonu ve Hata Terimi... Hata! Yer işareti 5. HEDONİK FİYAT ENDEKSİ VE YÖNTEMLERİ... Hata! Yer işareti 5.1 Hedonik Fiyat Endeksi... Hata! Yer işareti 5.1.1 İncelenen dönemde piyasada mevcut özellikler ile bir konuta ait fiyat bilgisinin tahmini... Hata! Yer işareti 5.1.2 İncelenen dönemde piyasada mevcut olmayan özellikler ile bir konuta ait fiyat bilgisinin tahmini... Hata! Yer işareti 5.2 Hedonik Fiyat Endeksi Yöntemleri... Hata! Yer işareti 5.2.1 Zaman kukla değişkeni yöntemi... Hata! Yer işareti 5.2.1.1 Zaman kukla değişkeni endeksi ve formülü.. Hata! Yer işareti 5.2.1.2 Zaman kukla değişkeni endeksi ile eşleşen modeli endeksi karşılaştırması... Hata! Yer işareti 5.2.2 Özellik fiyatları endeksi... Hata! Yer işareti 5.2.2.1 Özellik fiyatları endeksi formülü... Hata! Yer işareti 5.2.3 Hedonik fiyat tahmin yöntemi... Hata! Yer işareti 5.2.3.1 Hedonik fiyat tahmin yöntemi endeks formülü... Hata! Yer işareti 5.2.3.2 Piyasadan malın çıkması durumunda hedonik fiyat tahmin yöntemi... Hata! Yer işareti iv
5.2.3.3 Piyasada ikame mal olması durumunda hedonik fiyat tahmin yöntemi Hata! Yer işareti 5.2.3.4 Çift fiyat tahmin önerisi... Hata! Yer işareti 5.2.4 Kaliteye göre hedonik düzeltme yöntemi... Hata! Yer işareti 5.2.4.1 Kaliteye göre hedonik düzeltme yönteminin uygulaması... Hata! Yer işareti 5.2.4.2 Kaliteye göre hedonik fiyat endeksi formülü. Hata! Yer işareti 5.3 Hedonik Tahmin Problemi... Hata! Yer işareti 6. SONUÇ VE ÖNERİLER... Hata! Yer işareti KAYNAKLAR... Hata! Yer işareti EK- KONUT PİYASASINDA HEDONİK FİYATLANDIRMA MODELİNE İLİŞKİN ÇALIŞMALAR... Hata! Yer işareti ÖZGEÇMİŞ... Hata! Yer işareti v