İÇİNDEKİLER YEDİNCİ BASIYA ÖNSÖZ...7 KAYNAKLAR...41 KISALTMALAR...47 BİRİNCİ KİTAP KİRA SÖZLEŞMESİ İLE İLGİLİ MADDELERİN AÇIKLANMASI VE YORUMU BİRİNCİ BÖLÜM GENEL HÜKÜMLER DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Kira Sözleşmesi BİRİNCİ AYIRIM Genel Hükümler A. Tanımı MADDE 299...51 Kira sözleşmesinin ayırt edici nitelikleri...52 Hizmet ve kiradan oluşan bileşik sözleşmelerde kısmi butlan...53 Ahlaka aykırı amaca hizmet eden kira sözleşmeleri, ahlaka aykırılık nedeniyle batıldır...53 Kira sözleşmesinin şekli...54 Geçerliliği şekle bağlı tutulan kira sözleşmeleri...54 İspat şekli...55 Kira sözleşmesinin vekâleten yapılması ve kiralananın teslim edilmemesinden doğan zarar...60 Kira sözleşmesinin vekâleten icrası sorunu...60 Vekilin şahsına dava açılamaz...60 Sözleşmeyi vekâleten yapan kişi tahliye davası açamaz...60 Umumi vekilin kira sözleşmesi düzenleyebilmesi için özel yetkiye gerek bulunmamaktadır...60 Vekaletin kötüye kullanılması ve kira sözleşmesinin kurulması...60 Temsilcinin kendi kendisi ile sözleşme yapması hususu ve bunun geçerlik şartı...60
10 İçindekiler Kiralananın teslim edilmemesinden doğan zarar... 61 Kira sözleşmesi yapma vaadi... 61 Borca katılma sözleşmesi... 62 Kirada saik yanılması... 62 Kirada, aldatılan veya korkutulan sözleşmeyi kısmen iptal edebilir mi?... 63 Katılmalı kira... 63 Borcun nakli... 63 Üçüncü kişi lehine sözleşme... 63 B. Kira süresi MADDE 300...72 Kira sözleşmelerinde süre... 72 Kira sözleşmesinin örtülü yenilenmesi (zımnen tecdit)... 75 Kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre sona ermelidir... 75 Kira sözleşmesi son bulmakla beraber kiracı, kiralanan şeyi kullanmağa devam etmeli, yani şeye zilyedliği baki (devam) kalmalıdır... 75 Kiralayanın, sürenin sona erdiğinden ve kiracının kullanmaya devam ettiğinden bilgisi olmalı ve bu kullanmaya karşı koymamalıdır. Kiralayanın hiçbir çekince (ihtirazı kayıt) ileri sürmeden yeni döneme ait kira parasını alması, sözleşmenin yenilenmesine zımnen muvafakat ettiği anlamını taşır... 76 Ürün (hasılat) kirasında susma ile yenilemenin şartları... 78 Zımni (üstü kapalı) yenilenmenin hukuksal niteliği... 79 Süresi biten sözleşme için verilen teminatlar... 80 Susma ile tecdidin (zımni tecdidin) ispat şekli... 81 Bileşik sözleşmelerde kira süresi... 81 C. Kiraya verenin borçları I. Teslim borcu MADDE 301...84 Kiralayanın yardımcıdan dolayı sorumluluğu... 85 Kiralananın sözleşmeye uygun surette teslim ve bu şekilde bulundurma borcu... 86 Zamanı... 86 Yerine getirilmemesi... 86 Sözleşmeye aykırılık nedeniyle akdin feshi ve tazminat... 87 Kötüniyetle yapılan kira sözleşmesi nedeniyle kiracının uğradığı zararın tazmini... 88 Yangın nedeniyle kiralayanın sorumluluğu... 89 Taşınmazda yangın çıkması nedeniyle hasar bedeli... 89 Konutların geç teslim edilmesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedeli... 89 Davalılar arasında yapılan sözleşmenin davacıyı bağlamaması... 89
İçindekiler 11 İfa yeri...90 Şekli teslime gerek yoktur...90 Kiracının teslim alma borcu yoktur...90 Taşınmaz mal kiracıya teslim edilmedikçe, kiracı fer i zilyed durumuna giremez...91 Sorumluluk...91 Kiralayanın kiralananı haklı nedenle teslimden kaçınması...91 Kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu sözleşme ile sınırlanabilir veya kaldırılabilir mi?...92 Kira sözleşmesinde tekeffül borcu ve sorumsuzluk anlaşması...93 Kiralanan şeyin sözleşmeden amaçlanan bir halde teslim edilmesi borcu...94 Kira sözleşmesi sonrası sorumluluk...95 II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu MADDE 302...105 III. Yan giderlere katlanma borcu MADDE 303...108 Geniş anlamda borç ilişkisi - yan borç ilişkisi kavramları...108 Asli borç ilişkisi...108 Yan borçlar...109 Borç ilişkisinde bütün borçların ilişkinin kurulduğu anda doğması gerekmez...109 TBK: mad. 303 ile 341 in karşılaştırılması...110 Masraf (gider)-yan gider ayrımı...110 Tüketime ilişkin giderler yan gider niteliği taşımamaktadır...111 Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından giderlere katlanma borcu...111 Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider kavramı ile yan gider kavramı arasındaki farklar...112 Kira sözleşmesinde tarafların yan edim yükümlülüğü borçlanması veya bundan kurtulması anlamına gelen örtülü irade beyanlarında bulunması...113 Sonuç açıklamaları...115 Yan giderler...115 Ortak alanlar...116 Kalıcı tesislerin yapılması...116 Alışveriş merkezi...116 Onarım ve tadilat giderleri...116 Temizlik ve bakım giderleri...116 Vergi...116 Yan giderlerin ödenme şekli...117 Zamanaşımı...117
12 İçindekiler IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu 1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk MADDE 304...120 Önemli ayıplar...121 Önemli olmayan ayıplar...121 Önemli ayıplarda kiraya verenin sorumluluğu...121 Önemli olmayan ayıplarda kiraya verenin sorumluluğu...122 Sözleşme ilişkisinin ortadan kaldırılması...122 Kiralayanın borçları: Kira konusu eşyayı kullanmaya elverişli biçimde teslim ve muhafaza (ayıba karşı tekeffül) borcu...122 Kiralananın sözleşmeye uygun surette teslim ve bu şekilde muhafaza (koruma) borcu...122 Ayıba karşı tekeffül borcu...125 Ayıp halinde kiracının hakları...131 Ayıbın giderilmesini, şeyin tamirini talep hakkı...131 Kiracının, ayıpları kiralayanın hesabına gidertmesinin koşulları...131 Kiralanan şey tamamen veya kısmen yok olacak olursa acaba kiralayan şeyi yeniden yaptırmakla yükümlü müdür?...136 Kiranın indirilmesini talep hakkı...137 Müspet zararın tazminini talep etme hakkı (kira hukukunda müspet zarar ve kâr kaybı)...138 Manevi zararın tazminini talep etme hakkı...144 Sözleşmeden dönme ya da sözleşmeyi feshetme hakkı...145 Kiralayanın tekeffül borcunun kaldırılması...145 Kira bedelinden indirilen miktarın iade isteminin tabi olduğu süre...147 Ayıbın giderilmesini isteme, sözleşmenin feshi ve kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteme haklarının tabi olduğu zamanaşımı süreleri...147 Kiralayan, zararın artırılmasına neden olamaz...148 2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk a. Genel olarak MADDE 305...153 Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinde sorumluluk...153 Kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini isteyebilir...153 Ayıbın giderilmesi kiracıya ait olmamalıdır...154 Ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir mehil (önel) vermelidir...154 Önemli ayıplarda kiraya verenin hesabına hareket edebilmek için hakimin iznini almak gerekmez...155 Kiralanan şeyin tamamen ya da kısmen yok olma durumu...155 Kiralayan, kiralananda değişiklik yapamaz...156
İçindekiler 13 Kira bedelinden ayıpla orantılı indirim...156 Zararın giderilmesini isteme...156 Kiracının sözleşmeyi fesih hakkı...157 b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih MADDE 306...163 Ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteme ve sonuçları...164 Kiracının sözleşmeyi feshetmesi...164 Ayıpsız benzeri ile değiştirme...164 Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir...164 TBK. mad.306/1. maddesinin 818 sayılı eski BK ndan (mad.251/2) ayrıldığı noktalar...165 Ayıpsız benzeri ile değiştirme nedeniyle doğacak masraflar kiraya verene aittir...166 Kiracının sözleşmeyi feshetmesi...166 c. Kira bedelinin indirilmesi MADDE 307...167 Kiralananın kullanımını etkileyen ayıplar...167 Ayıpla orantılı indirim...168 Ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesi...168 Kiralananın ayıbından doğan tazminat talebi ve davası...169 Kira bedelinden indirim isteme hakkı ne zaman kullanılabilir...170 d. Zararın giderimi MADDE 308...171 Olumlu zararın tazminini talep etme hakkı...171 Manevi zarar istemi...172 Kiracı, ayıptan dolayı uğradığı bedensel zararlarının da tazminini isteyebilir...172 V. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk 1. Zapttan sorumluluk MADDE 309...173 Üçüncü kişinin iddiasına karşı sorumluluk (zabta karşı tekeffül)...174 Dava açılması yolu...174 Tazminat ödenmesi yolu...175
14 İçindekiler 2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması a. Kiralananın el değiştirmesi MADDE 310...183 b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması MADDE 311...199 c. Tapu siciline şerh MADDE 312...201 Taşınmaz kiralarının tapuya şerh verilmesi sorunu...202 İspatı...202 Kiralanan başkasına ait ya da rehin hakkı ile yükümlü ise...203 Süresi...203 Kiralayanın iflası halinde...203 Şerhin iptali...204 Etkisi...204 Diğer hususlar...206 D. Kiracının borçları I. Kira bedelini ödeme borcu 1. Genel olarak MADDE 313...208 Kira borcu ne zaman ödenir?...208 Kiracının davadan kurtulabilmesi için, kira borcunu tam olarak kiralayana ödemesi gerekir...210 Ödeme yerine kaim olmak üzere icra dairesine tahvil verilmesi, süresinde ödeme olarak kabul edilemez...210 Kira parasının ifa yerine edim veya ifa amacıyla edim yoluyla ödenmesi...210 Kira borcunun niteliği, kapsamı ve ödenmesi ile ilgili sorunlar...212 Niteliği...212 Kapsamı...213 Kira parasının ödenme tarzı...214 Kira parasının ödenme zamanı...216 Kira parasının taksitle ödenmesi sorunu...216 Kira borcunun ödeme zamanının gelmiş sayılabilmesi için, kiranın peşin ödeneceği kararlaştırılmış olsa bile önce kiralayanın kiralananı sözleşmeye uygun biçimde teslim etmiş olması gerekir. Fakat kira sözleşmesinin geçerliliği için, kiralananın kiracıya teslimine gerek bulunmadığına karar verilmiştir...216 Kiralanan yerin tahliye edilmiş bulunması onun usulüne göre kiralayana teslimi anlamına gelmez...217
İçindekiler 15 Kira borcunun PTT aracılığıyla gönderilmesi...217 Bir aya ait makbuz veren kiralayan, o aydan önceki tüm kiraları da almış sayılır...219 Kira sözleşmesine konulan kefalet kaydı...221 Kirada garanti ve kefalet sözleşmeleri arasındaki farklar...222 Kira sözleşmesinde kefaletin geçerliliği...225 Evli kişilerin kefaletinde eşin rızası...228 Kira sözleşmesinin uzaması durumunda kefilin sorumluluğu...230 Kefilin kira bedelinden sorumluluğunun sona ermesi...230 Kiracının savunması...240 Kiracının ilk kiralayana yaptığı ödeme geçerli olup kendisini kira borcundan kurtarır...240 Taşınmazı kullanmadığı gibi kefil de bulunmayan kişiden kira parası istenilemez...240 Kira parası alacaklı ya da onun yetkili temsilcisine ödenmelidir...241 Kaçak elektriğin bedelini ancak taşınmazı ve elektriği kullanan ya da kaçak elektrik kullanımına ihmali ile sebebiyet veren kişi ödemekle yükümlüdür...242 Sözleşme ancak taraftarına hak ve sorumluluk yükler. Bu nedenle sözleşmeyi kiracı adına imzalayan temsilci kira parasından sorumlu tutulamaz...242 Kira karşılığı verilen senetlerin tahliyeden sonraki süreye ait kısmının iptali gerekir...242 Kira parasının ödendiğine dair ispat yükü davalı konumunda da olsa kiracıya ait olmak gerekir...242 Kiracı kiralayanda olan alacağını kira borcu ile mahsup edebilir...243 Paydaşlardan birisine elbise dikmiş bulunan davacı kiracı, dikiş ücretini, bütün paydaşlara ödemekle yükümlü bulunduğu kira parası ile takas edemez...243 Takas beyanı, iki borcun takas edilebilecekleri günden başlayarak en az olan borcun oranında ortadan kalkmalarını gerektirir...244 Kiracı, kira parasını ödemek istediği halde kiralayanın bunu kabul etmediği savunmasını 11.3.1959 gün ve 23/20 sayılı içtihadı birleştirme kararı uyarınca tanıkla ispatlayabilir...244 Kira alacaklarında faiz sorunu...244 Kira alacaklarında zamanaşımı...248 Kiralanandaki bozukluk (ayıp) nedeniyle alacak ve tazminat davalarında kiracı istemleri...249 Götürülecek borçlar...255 Bir döneme ait kira borcu için kiralayanın makbuz vermesi hali daha önce doğmuş kira alacağının ödenmiş sayılmasına karine teşkil eder...256 Birikmiş kira bedeli borcu bulunan borçlu, bu borçlarından dilediğini ödeyebilir. hangisini ödediğini bildirmemişse mahsubun nasıl yapılacağı BK. mad. 85 ve 86 ya (TBK 101, 102) göre belirlenir...257 Para borçları götürülecek borçlardandır. Davalı borcunu alacaklının ikametgahında ifa etmesi gerekir...259
16 İçindekiler 2. İfa zamanı MADDE 314...262 3. Kiracının temerrüdü MADDE 315...267 Temerrüt faizi...274 II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu MADDE 316...293 III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu MADDE 317...330 Kiracının damdaki karları temizlememesi nedeniyle birikip yolda geçen davacının aracı üzerine düşmesi sonucu doğan zarardan sorumluluk...331 Temizlik ve bakım giderleri...333 Kiracının borçları...333 IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu MADDE 318...335 Kiracının kiralananı hor kullanmasından dolayı sorumluluğu...336 V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu MADDE 319...339 Konutun, kira ile tutmak ya da satın almak isteyen kişiler tarafından gezilip görülmesi...340 E. Özel durumlar I. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması 1. Kiraya veren tarafından MADDE 320...343 Kiralananda yapılan tadilat masrafına zamanaşımı...345 2. Kiracı tarafından MADDE 321...346 Kiralananda kiracı tarafından yapılan yenilik ve değişikliklere ilişkin talep hakkı...347 Yazılı rıza...348 Yazılı rızanın geçerlilik veya ispat şekline tabi olup olmadığı...348 Kiraya verenin yenileme ve değişikliklere rıza göstermesi...349 Kiracı, aksine yazılı anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez...350
İçindekiler 17 Sözleşmede hüküm bulunmamak koşuluyla; kiracının kiralananda yaptığı gider ve onarımların tazmin edilmesini isteme olanakları...352 Kiracının istemlerini TMK 722 ve 723. maddelerine dayandırması...352 Kiracının istemlerini gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümlerine dayandırması...352 Kiracının istemlerini nedensiz zenginleşme hükümlerine dayandırmaz...353 II. Alt kira ve kullanım hakkının devri MADDE 322...356 Kiracının kiracısı sorunu...359 İhtar (uyarı)...364 Sözlü kira sözleşmelerinde devir yetkisinin ispatı...365 III. Kira ilişkisinin devri MADDE 323...370 Kiranın devri...370 Borç ilişkisi...372 Doğmamış kira alacağının devri (beklenen hak)...373 Şartları...374 Devreden ve devralan arasında yapılan anlaşmaya kiraya verenin onayı...375 İşyeri kiralarında onaya ilişkin özel düzenleme...376 İşyeri kiralarında kiralayan haklı bir sebep olmaksızın uygun bir sürede rızasını bildirmezse...377 Hükmün hukuksal niteliği...379 Kiraya veren ile devreden kiracı arasındaki ilişki...380 Kira sözleşmesinin devrinin hukuksal sonuçları...380 IV. Kiralananın kullanılmaması 1. Genel olarak MADDE 324...383 Uygulamada makul süre belirleme yöntemi...385 Kiralananın kullanılmaması / ifa imkansızlığı...386 2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi MADDE 325...388 Yeni kiracı ikame teklifi...390 İkame kiracının kabul edilmemesinin sonuçları...392 Yeni kiracı ikame teklifinin değerlendirilmesi sırasında, sadece objektif ölçütler değil subjektif ölçütler de dikkate alınır...393 Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür...394
18 İçindekiler V. Takastan feragat yasağı MADDE 326...402 F. Sözleşmenin sona ermesi I. Sürenin geçmesi MADDE 327...405 Kira, belirli bir süre için kararlaştırılmış olmalıdır...407 Sözleşmedeki belirli süre, sona ermelidir...407 Kiracı süre bittiği halde kullanmaya devam edecektir...407 Kiracı, kiralayanın bilgisi altında ve onun karşı koyması bulunmaksızın kiralananı kullanmaya devam etmelidir...408 Karine...408 Genel hükümlere göre belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin dolmasının sonuçları...410 II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi 1. Genel olarak MADDE 328...428 Belirsizlik kavramı...429 Fesih ve fesih bildirimi kavramları arasındaki fark...429 Kira sözleşmesinin hiçbir şekilde feshedilemeyeceğine ilişkin sözleşme şartı geçersizdir...429 Fesih vadesi bir yedek hukuk kuralıdır...429 2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında MADDE 329...432 Taşınmaz veya taşınır yapı kavramı...432 Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için feshedebilir...432 Böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyularak feshedilebilir...433 3. Taşınır kiralarında MADDE 330...438 Kulübe ve barakaların kiraları...439 Reklam için binaların dış yüzeylerinin kiralanması...439 Gecekondular...439 Kiralık kasa...439 Kiralayan aleyhine haksız fesih nedeniyle tazminat...440 Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır kiralarında...441
İçindekiler 19 III. Olağanüstü fesih 1. Önemli sebepler MADDE 331...442 Kira hukukunda fesih, haklı sebeple fesih...443 Feshi ihbarla fesih...443 Sözleşmeden dönme...443 2. Kiracının iflası MADDE 332...450 Kira alacağının tehlikeye düşmesi ya da kiracının iflası halinde sözleşmenin feshinin koşulları...452 3. Kiracının ölümü MADDE 333...452 G. Kiralananın geri verilmesi I. Genel olarak MADDE 334...456 Kira ilişkisinin doğması...457 Fesih hakkının kullanılmasında durum...457 Kural olarak kiralananın yanması halinde kiracı kusursuz olduğunu kanıtlamadıkça meydana gelen zarardan sorumludur...459 Hor kullanma tazminatı...459 Kiralananın geri verilmesinin yerine getirilme şekli ve ifada gecikme...460 Anahtarın kiralayana veya icra memuruna teslimi sorunu...460 Geri vermede kiralayanın yükümlülükleri ve de zorunlulukları...462 İspat...462 Kiralananın zamanında ve yasaya uygun olarak geri verilmemesinden doğan tazminat istemleri...463 Kira davalarında zamanaşımı...467 II. Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme MADDE 335...478 H. Kiraya verenin hapis hakkı I. Konusu MADDE 336...483
20 İçindekiler II. Üçüncü kişilere ait olan eşya MADDE 337...484 III. Hakkın kullanılması MADDE 338...485 Hapis hakkı, kiralanana ikinci kiracı tarafından getirilen eşyaya da uygulanabilir...487 Hapis hakkının kiralanandaki üçüncü kişilere ait eşya üzerinde kullanılışı sorunu...487 Kiracıya ait olmadığını kiralayanın bildiği veya bilmesi gereken eşya (kiralayanın hapis hakkını iyiniyetle kullanması gerektiği ilkesi)...488 Çalınmış, kaybolmuş yahut başka suretle malikinin elinden çıkmış eşya...488 Hapis hakkının kullanılması...489 Kiracının kiralanan yere iadesini istemekte olduğu eşyanın gizlice yahut cebren (zorla) götürülmüş olması gerekir...490 İKİNCİ BÖLÜM KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN HÜKÜMLER İKİNCİ AYIRIM Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları A. Uygulama alanı MADDE 339...491 Kulübe, baraka ve gecekondu...493 Kiralananla beraber kullanılması kiracıya bırakılan eşyalar için konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanır...494 Arsa olarak kiralanan taşınmaz üzerinde sonradan kiracı tarafından bina yapılması halinde uyuşmazlık...494 Mabetler kiraya verilemez...495 Kullanımı kiracıya bırakılan eşyalar...496 Ürün kirasına verilen taşınmazlara 6098 sayılı Yeni Türk Borçlar Kanununun 339. maddesi uygulanır mı?...497 Taşınmazın bulunduğu yer itibariyle uygulama alanı...497 İstisnası...500 Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerinde de bu hükümler uygulanır...501 Devlet ihale yasasına göre tahliye...501
İçindekiler 21 B. Bağlantılı sözleşme MADDE 340...504 Sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesinin başka bir borca bağlanması...504 Maddenin uygulanma koşulları...505 Alış veriş merkezi kiralamalarına ilişkin örnekler...507 Mal ya da hizmetin belli kişiden alınmasının zorunlu kılınması...507 Yaptırımı (müeyyide)...508 C. Kullanma giderleri MADDE 341...509 D. Kiracının güvence vermesi MADDE 342...511 Kira sözleşmesinde güvence kavramı...512 Güvence verme borcu kira sözleşmesi kurulurken ya da kira sözleşmesi kurulduktan sonra kararlaştırılabilir...514 Güvencenin bankaya yatırılması ya da depo edilmesi durumunda...518 Güvence parası üç aylık kira bedelini aşamaz...518 Güvence parası vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır, kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir...518 Depozito ve bankaların sorumluluğu...519 Teminat miktarının artırılması (yükseltilmesi)...520 Yasağa aykırılığın yaptırımı...521 Hesabın açılması (Banka hesabı kimin adına açılacaktır?)...521 Kiracının depozito verme yükümünü yerine getirmekten kaçınması...522 İcra takibi...523 Fesih...523 Ödemezlik def i...524 Hapis hakkı...524 Kiraya verenin kesinti yapması...524 Bankanın sorumluluğu...526 818 sayılı eski Borçlar Kanununa göre kira sözleşmelerinde kararlaştırılan güvence (teminat) parası...527 E. Kira bedeli I. Genel olarak MADDE 343...562 Kira sözleşmesinin şartları, kiracı aleyhine ağırlaştırılamaz...563 Kira parasının belirlenmesinin üçüncü kişiye bırakılması sorunu...564 Kira parasının saptanmasına ilişkin kararların niteliği...567
22 İçindekiler Yakıt parası, aydınlatma ve temizlik ücreti, sigorta veya doğrudan doğruya taşınmazın kullanılmasından doğan masraf kalemlerinden olmayan vergi (örneğin katma değer vergisi) ile ilgili kimi sorunlar...570 II. Belirlenmesi MADDE 344...573 Kira tespit davasının esasları...575 Kira bedelinin belirlenmesi (kira tespit) davasında yargılama usulüne ilişkin açıklamalar...578 Keşif ve bilirkişi incelemesi hakkında genel bilgiler...578 Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi...579 Kira parasının miktarı bilirkişi tarafından takdir edilemez...579 Kira tespit davalarında taraflar...580 Taraf ehliyeti/dava ehliyeti...581 Kira tespiti davaları kimler aleyhine açılabilir...587 Kira tespit davası kiralayan ve kiracı tarafından açılabilir...588 Kiracı kendi kiracısı aleyhine tespit davası açabilir / Kiranın devri halinde tespit...588 Paydaşın kira tespit davası açması sorunu...588 Yönetici kira tespit davası açabilir mi?...589 Kiracının kiranın artırılması için tespit davası açıp açamayacağı sorunu...589 Zorunlu dava arkadaşlığı...590 İhtiyari dava arkadaşlığı...592 İştirak veya müşterek mülkiyete konu olan taşınmazların (4721 sayılı TMK. mad. 691) ve (4721 sayılı TMK. mad. 702/2) maddelerine aykırı olarak kiraya verilmesinin sonuçları...593 İstekle bağlılık ilkesi...598 Aleyhe bozma yasağı...598 Talepten noksanına hüküm verilebilir...598 Yazılı kira sözleşmesine karşı tanık dinlenemez...600 Menfi tespit ve istirdat davalarında ispat yükü...600 Kira sözleşmesinin üçüncü kişiler hakkındaki ispat gücü...603 Kira tespit davalarında yetkili mahkeme...604 Kira tespiti ile ilgili genel ilkelerin dökümü...605 Süresiz kira sözleşmelerinde kira tespiti ve özellikle tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi ile ilgili uygulama örnekleri...607 Kira tespit davalarında hüküm...611 Kira tespit davalarında sulh, kabul ve feragat...614 TBK nın 344. maddesinin şerhi...615
İçindekiler 23 III. Dava açma süresi ve kararın etkisi MADDE 345...666 Kira parasının geçerli olacağı dönem belli edilirken uyulması gereken ilkeler...667 İhtar yazılı yapılmalıdır...667 İhtarın tarafları...667 Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması durumunda...669 Kira parasının hak ve nesafete göre belirlenmesi...671 IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı MADDE 346...674 Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez...675 Yan giderler...675 Cezai şart ve muacceliyet koşulu yasağı...677 F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi I. Bildirim yoluyla 1. Genel olarak MADDE 347...693 Örtülü yenileme...697 Sözleşmenin aynı koşullarla uzatılması...698 Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez...700 Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi ile sona erdirme...703 Uygulama zamanı...703 2. Bildirimin geçerliliği a. Şekil MADDE 348...713 b. Aile konutu MADDE 349...715 Hakimin müdahalesi...717 Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde...717 Kocanın verdiği tahliye taahhüdü geçersizdir...717
24 İçindekiler II. Dava yoluyla 1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar MADDE 350...723 Düzenlemenin esin kaynağı olan 6570 sayılı kanundan farklı yanları...726 Konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle sona erdirme...727 Kiraya verenin kendisinin gereksinimi...728 Kiralayanın sağlık durumunun kiraladığı konuta geçmeyi gerektirmesi...729 Evlenmek üzere (nişanlı) olma nedeniyle tahliye...730 Kiralanan yerin konumu, fiziki ve ekonomik durumu itibariyle daha elverişli olması halinde tahliye istemi...731 Kiracıya teklif edilen dairenin kira bedeli makul ve hakkaniyete uygun olmalıdır...734 Ev eşyalarını kiralananda muhafaza amacıyla tahliye davası açılabilir...734 Yurtdışında bulunan kiralayanların tahliye davası açma hakkı ve ihtiyaç iddiası...735 Yazlık konutta oturma isteğine dayanan ihtiyaç iddiası...737 Kiralayanın oturduğu evin daha iyi kullanılması amacına dayanan ihtiyaç iddiası...737 Birden fazla evi bulunması halinde, konut ihtiyacı tercih hakkı kiracıya değil ve fakat kiralayana ait bulunmaktadır...738 Kiralayanın ikametgahını kiralananın bulunduğu yere nakletmesi...739 İhtiyacın gerçek ve samimi olmadığına dair olgusal örnekler...739 Kiraya verenin altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler...744 Kiralanan yerin bir kısmına ihtiyacı bulunan davacının, kiralananın tamamının tahliyesini istemiş olması...745 Kiralayanın eşinin veya çocuklarının konut ihtiyacı...746 İşyeri gereksinimi...747 Kiralanan yerin, davacının yapacağını öne sürdüğü işe uygun olması gerekir...748 İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye / İki dükkan arasında kapı açılması...749 Davacının kiralananın bulunduğu yerde oturmaması...751 Yapılacak iş için davacının sağlık durumunun ve niteliklerinin elverişli bulunması...752 İhtiyaç kavramı ve ortaya çıkış nedenleri...752 Kiralayanın, kendisinin kiracı konumunda olması hali...754 Kiralayandan başka sadece onun eşinin veya çocuklarının işyeri ihtiyacı dikkate alınmalıdır...755 Tüzel kişilerin işyeri ihtiyacı...756 Bankaların işyeri ihtiyacı...759 Ortaklıklar tarafından açılan tahliye davaları...760
İçindekiler 25 Konut ihtiyacı ile işyeri ihtiyacının bir arada ileri sürülmesi...762 Meslek ve san atın bizzat icrası...762 Kiralananın kısmen tahliyesi...764 İhtiyaç doğmadan tahliye davası açılamaz...765 Dava sırasında gerçekleşen ihtiyaç dikkate alınmalıdır...766 İhtiyacı ileri sürülen kiralayanın yurtdışında olması...766 İhtiyacın samimi ve gerçek olmadığını gösteren olgular...767 Yeniden imar-inşa amacıyla tahliyenin şartları...772 Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya (yeniden inşa veya imar amacıyla) esaslı surette tadil (değiştirme), tevsi (genişletme) veya tamir (onarım) edilmesi...772 Yeniden inşa nedeniyle tahliye davalarını kimler açabilir?...777 Davanın açılma süresi...781 Konut ve çatılı işyeri kiralarında usul ile ilgili özet bilgiler...783 Yeniden inşa veya imar amacı ile esaslı onarımı nedeniyle sözleşmenin sona ermesi ile ilgili özet bilgiler...786 b. Yeni malikin gereksinimi MADDE 351...798 2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle MADDE 352...810 Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi...814 Taahhütnamenin ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması gerekir...815 Tevali eden taahhütler...816 Geçerli bir tahliye taahhüdünde cezai şart öngörülebilir mi?...818 Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır...820 Tahliye taahhüdünü bizzat kiracı yapmış olmalıdır...821 Beyaza imza atan kiracı, belgenin amaç dışı doldurulduğunu kanıtlayamadığı takdirde, imzasının sonuçlarına katlanmalıdır...823 Kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan alınan tarihsiz ya da daha sonraki bir tarihi taşıyan (tahliye taahhütleri)nin doğurduğu sonuç...825 Tahliye taahhüdünü taşıyan yazıda (taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceğinin de belirtilmiş bulunması) gerekir...826 Şarta bağlı tahliye taahhüdü geçerlidir...827 İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilen tahliye taahhüdünün geçersizliği hususu, yazlık olarak kiralanan yerler bakımından uygulanamaz...828 Tahliye taahhütlerinde icra ve dava süreleri ile sürenin hesaplanması...828 Kiralayan icra takibini ve dava hakkını bir arada kullanabilir mi?...831 Vekilin verdiği tahliye taahhüdü...836 İki haklı ihtar nedeniyle tahliye...840
26 İçindekiler Kira bedelinin zamanında ödenmemesinden dolayı iki haklı ihtar sebebiyle sona erdirme konusunda yeni türk borçlar kanunu mad. 352/2 nin getirdiği yenilikler...850 Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin (aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu) bulunması nedeniyle sona erdirme...859 3. Dava süresinin uzaması MADDE 353...872 Kira süresi sona erdikten sonra kira bedelinin alınması...876 Kira sözleşmesindeki (mal sahibi kiracı aleyhine ihtiyaçtan dolayı dava açamaz) kaydının, kiralayanın ihtiyaç doğsa bile, hiç olmazsa sözleşmenin bitiminden sonraki ilk kira yılında dava açılamayacağı şeklinde yorumlanması gerektiği yargıtay tarafından kabul edilmektedir...877 Islah ya da dava sırasında ihtiyaçlının değiştirilmesi...877 4. Dava sebeplerinin sınırlılığı MADDE 354...879 6570 sayılı yasada ve borçlar kanununda açıklanan nedenler dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, sözleşmelerde aksine şart bulunsa dahi dinlenemez...880 5. Yeniden kiralama yasağı MADDE 355...886 Mücbir neden (Haklı neden = TBK. mad. 355/1)...890 İhtarname...890 Zamanaşımı...891 Kiralananın boş bırakılması sorumluluğu gerektirmez...891 6570 sayılı Yasanın 15. (TBK. 355) maddesinin uygulanabilmesi için; zararın varlığının, hukuka aykırı eylemle bu zarar arasında illiyet bağının; bir başka anlatımla zararın, bu hukuka aykırı eylemin uygun sebep ve sonucu olduğunun kanıtlanması zorunludur...891 6570 sayılı Yasanın 15. (TBK. 355) maddesinde öngörülen zarar ve tazminatın kapsamı/ Manevi tazminatın istenemeyeceği sorunu...892 İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen taşınmazın bir başkasına kiraya verilmesi olayı için manevi tazminata hükmedilemez...893 Kiracı tahliye etmek zorunda kaldığı taşınmazı hangi şartlarla yeniden kiralayabilir...894 Peştemaliye ve hava parası arasındaki ilişkiler...896 Kira bedeli, kira sözleşmenin esaslı unsurlarından olup bunun üzerinde tarafların anlaşması gerekmektedir...897 6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi MADDE 356...902
İçindekiler 27 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM ÜRÜN (HASILAT) KİRASINA İLİŞKİN HÜKÜMLER ÜÇÜNCÜ AYIRIM Ürün Kirası A. Tanımı MADDE 357...909 Adi kira ile ürün kirası arasındaki benzerlikler ve ayrılıklar...909 Zirai bir taşınmazın maliki birbirinden ayrı iki kira sözleşmesi kurabilir...910 Ürün kirası sözleşmesi feshi ihbar yapılmadığı sürece kendiliğinden sona ermez...914 Adi kira ile hasılat (ürün) kirasının tanımları, karşılaştırılması ve esaslı unsurları (öğeleri)...919 Tanımlar...919 İki kira çeşidi arasındaki farklar...920 Hasılat (ürün) kirasının ileride çıkarılacak veya yetişecek ürün satışından ayırt edilmesi...932 Kira sözleşmesinin esaslı unsurları...933 B. Genel hükümlerin uygulanması MADDE 358...948 C. Tutanak düzenleme MADDE 359...948 Ürün kirasında geri verme...949 Tutanak tutma yükümlülüğünden taraflardan birisinin kaçınması halinde yapılacak işlem...949 D. Kiraya verenin borçları I. Teslim borcu MADDE 360...950 II. Esaslı onarımlar MADDE 361...951 E. Kiracının borçları I. Kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu 1. Genel olarak MADDE 362...953 Kira bedelinin ödenmesi zamanı...953
28 İçindekiler Kiracının temerrüdü (direnimi)...953 Finansal kiralama...954 2. Olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim MADDE 363...957 Ürün kirası bedelini indirme talebinin sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması istemi ile bağlantısı...960 Umulmayan durumlar nedeniyle kira bedelinden indirim...960 Fevkalade haller (olağanüstü felaketler)...960 Tarımsal taşınmaz (gayrimenkulün her vakit ki hâsılatı)...961 BK. md. 282 nin uygulanmasını gerektirmeyen durumlar...961 Her zamanki hâsılatın önemli surette azalması kavramı...961 Ürün toplandıktan sonra ortaya çıkan doğal olaylar nedeniyle bu ürünün yok olması sorunu...962 Kiracının bu haktan önceden feragat etmesi geçersizdir...962 Ürün kiracısının felaket durumlarında indirmeye ilişkin talep hakkı emredici (buyurucu) hukuktur...963 Zirai ürün kirasından kaynaklanan kira bedelini indirme davasının esasları ile ilgili bir yargıtay kararı...964 BK. md. 282 hükmünün sözleşmenin uyarlanması davası ile ilişkisi...968 II. Kiralananı kullanma ve işletme borcu MADDE 364...970 III. Bakım borcu MADDE 365...971 F. Alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı MADDE 366...974 G. Sözleşmenin sona ermesi I. Sona erme sebepleri 1. Sürenin geçmesi MADDE 367...975 2. Fesih bildirimi MADDE 368...980 3. Olağanüstü fesih a. Önemli sebepler MADDE 369...981
İçindekiler 29 b. Kiracının iflası MADDE 370...983 c. Kiracının ölümü MADDE 371...985 II. Sona ermenin sonuçları 1. Geri verme MADDE 372...986 Genel olarak geri verme yükümlülüğünün kapsamı...986 Rekabet etmeme borcu...988 2. Tutanağa geçirilmiş eşya MADDE 373...988 İspat için tutanak...988 Hasarın kiracıya ait olmasını sağlamak...989 Kiracının değer artış istemi...989 Kiracı yaptığı giderler için kiralayandan tazminat isteyebilir...990 Kiralanana, kiracının yaptığı değer arttırıcı masraflar...990 3. Ürün ve yetişme giderleri MADDE 374...991 Tarımsal taşınmazların ürün kirasında sözleşme sonunda ürünlerin kime ait olacağı sorunu...992 4. Saman, gübre ve benzerleri MADDE 375...993 Düzenli bir işletmenin gerektirdiği stokların bırakılması...993 H. Hayvan kirası I. Konusu MADDE 376...994 II. Sorumluluk MADDE 377...996 III. Fesih MADDE 378...997
30 İçindekiler DÖRDÜNCÜ BÖLÜM ÇEŞİTLİ İNCELEMELER BİRİNCİ KESİM KİRA SÖZLEŞMESİ KAVRAMI...999 Kira sözleşmesinin ayırt edici nitelikleri...999 Kira sözleşmelerinde süre ve şart...1002 Kira sözleşmesinin konusu...1003 Kira sözleşmesinin şekli...1005 Müşterek mülkiyete konu olan şeyin kiraya verilmesi...1007 Kira bedeli...1013 Birlikte kiraya verme / Küçük ve mahcurların kira sözleşmesini kurması / Mümessilin imzaladığı kira sözleşmesinin geçerliliği ve de kira sözleşmesindeki (matbu şartlara karşı) özel şartlar sorunu...1020 Toplu kira sözleşmeleri...1020 Kira sözleşmesinin ispatı...1023 Çeşitli hükümler...1027 İKİNCİ KESİM KİRALAYAN, KİRA SÖZLEŞMESİNDE (yaptığı bedelde muvazaaya) DAYANABİLİR Mİ?...1032 Maddi olay...1032 Muvazaa ile ilgili bilgiler...1032 Taraflar arasındaki sözleşme (bileşik) mahiyette bir sözleşme türüdür...1033 Maruf ve meşhur vakıalardan amaç...1034 İspat...1034 Kötü kazanılmış durumun veya hakkın ileri sürülmesi...1034 ÜÇÜNCÜ KESİM KİRA HUKUKUNUN NEDENSİZ ZENGİNLEŞME VE VEKALETSİZ İŞGÖRME DAVALARI İLE İLGİLİ KİMİ SORUNLARI...1036 Kiralananda kısmi fesih ve nedensiz zenginleşme davası...1036 Kira sözleşmesinde kararlaştırılandan fazla ödeme halinde nedensiz zenginleşme davası...1037 Vekâletsiz işgörme ile ilgili sorunlar...1045 Kiralayanın nedensiz zenginleşmesi...1051 Kiracının kiralananda yaptığı faydalı giderler karşılığı sözleşme hükümlerine göre belirlenir...1051 Hâsılat kirası ile nedensiz zenginleşme arasındaki etkileşmeler...1053 Kiracıya ziraat giderleri için verilmesi gereken tazminat...1055 Saman ve gübre gibi şeylerin bırakılması...1057
İçindekiler 31 DÖRDÜNCÜ KESİM KİRAYA VERİLEN TAŞINMAZIN BİR BAŞKASINA (ÜÇÜNCÜ KİŞİYE) DEVREDİLMESİ HALİNDE KİRACININ HAKLARI...1058 Muvazaalı devir halinde...1058 Muvazaasız devir halinde...1067 Kira bedelinde muvazaa ve alacak davası...1071 BEŞİNCİ KESİM ÜÇÜNCÜ KİŞİYİ KORUYUCU ETKİLİ SÖZLEŞME VE BUNUN KİRA HUKUKUNDAKİ BAZI YANSIMA ÖRNEKLERİ...1072 Üçüncü kişilere sözleşmeye dayanarak tazminat talep edebilme imkânı tanınmasının hukuksal dayanağı...1072 Uygulama örnekleri...1074 Tuhr un verdiği örnek...1074 Alman Federal Mahkemesi uygulamasından örnekler...1074 Kira sözleşmelerine ilişkin örnekler...1075 Üçüncü kişinin zararını tazmin...1076 Üçüncü kişi yararına sözleşme...1076 İKİNCİ KİTAP TÜRK BORÇLAR KANUNU NUN KİRA İLE İLGİLİ BÖLÜMÜNÜN SİSTEMATİK AÇIKLAMASI BİRİNCİ KESİM KİRA PARASININ ÖDEME YERİ VE TARZI...1079 Kural olarak kira parası memleket parasıyla ödenir...1079 Altın üzerinden ödeme...1079 Kira parası alacaklının ikametgahında ödenmelidir...1079 İKİNCİ KESİM KİRA PARASINI ÖDEME ZAMANI (BK. 257; TBK. 314)...1082 ÜÇÜNCÜ KESİM BORÇLAR KANUNUNA GÖRE KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEMEKTE TEMERRÜDÜ NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE SONUÇLARI (BK. mad. 260 ve 288; TBK. mad. 315 ve 362)...1085 Feshin koşulları...1085 Kira bedelinin zamanında ödenmemesi...1085 Kira sözleşmesinin sona erdiği ihtarı ile mehil (süre) tayini...1097
32 İçindekiler Feshin hükümleri...1102 Tahliye davası açma hakkı...1102 Tazminat isteme hakkı...1106 Tazminat ödeme borcu...1106 Sözleşmenin sona ermesinden vazgeçme ya da feshin sonuçlarından feragat...1106 İki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin şartları...1107 Kira bedelini ödememeden dolayı kiracıya haklı ihtar yapılmış olmalıdır...1107 İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğini belirtmesi...1110 Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmış olması...1110 Usule ilişkin hükümler...1111 Zorunlu dava arkadaşlığında ihtarın tüm kiralayanlarca gönderilmesi gerekir. Davaya onay vermek temerrüt ihtarı yerine geçer mi?...1111 DÖRDÜNCÜ KESİM KİRACININ BORÇLARI (BK. mad. 256; TBK. mad. 316)...1112 Kullanma hak ve yükümlülüğü...1112 Kiracı kiralananı özenle kullanmak zorundadır...1113 Apartmanda köpek beslemenin sonuçları...1116 Kiracı, kiralananı, tahsis yönüne (amacına) aykırı olarak kullanamaz...1117 Kiracının aynı bina içinde oturanlara saygı gösterme borcu...1119 Kiralananın iyi bir durumda muhafazası için özen göstermek ve gereken ihbarları yapmak mükellefiyetleri...1122 Kiralananda zorunlu tamirat yapılmasına ve kiralananın (kira ile tutmak ya da satın almak isteyen kişiler tarafından) gezilip görülmesine müsaade etme mükellefiyetleri...1123 Kiracının yukarıda sayılan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde kiralayanın hakları (hukuksal sonuçlar)...1126 BEŞİNCİ KESİM KİRACININ KİRALANANI BAŞKASINA KİRALAMASI (KİRACININ KİRACISI SORUNU)...1129 Adi kirada durum...1129 Kural...1129 Sözleşmesel sınırlamalar...1129 Şeyin başkasına kiralanması kiralayana zarar verici bir değişikliğe neden olmamalıdır...1130 Alt kira ve kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü kişiye (devrin)in hukuksal etkileri...1130 Kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü kişiye devretmesinin hukuksal mahiyeti ve hükümleri (kiracının, kiracılık hakkını başkasına devretmesi sorunu)...1133 Alt kira ile kiranın devrinin karşılaştırılması...1134
İçindekiler 33 Hâsılat kirasında durum...1139 Borçlar Kanunu madde 284 (TBK. mad. 366) metni kaynak kanundaki tarzda değerlendirilmelidir...1139 Alt ürün kirası yasağı...1139 Hasılat kirasına dahil olan bazı yerlerin (özellikle hasılat getirmeyen; tarıma elverişli olmayan yerlerin) ilk kiralayanın muvafakati olmaksızın dahi kiraya verilebilir...1139 Sözlü kira sözleşmelerinde devir yetkisinin ispatı...1140 İstisna...1141 İlk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden feshedilmiş sayılır mı?...1141 ALTINCI KESİM KULLANMANIN MÜMKÜN OLMAMASI HALİNDE KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ (BK. mad. 252; TBK. mad. 324)...1150 YEDİNCİ KESİM BELİRSİZ SÜRELİ SÖZLEŞMELERDE FESHİ BİLDİRME (BK. mad. 262, 285; TBK. mad. 328, 368)...1153 Genel olarak (feshi bildirmenin mahiyeti, tarzı ve hangi hallerde yapılabileceği) sorunu...1153 Feshi ihbar dönemleri (vadesi) ve süreleri...1155 SEKİZİNCİ KESİM ÖNEMLİ NEDENLERDEN DOLAYI FESHİ BİLDİRME (BK. mad. 264, 286; TBK. mad. 331, 369)...1162 Bu hükümler (clausula rebus sic stantibus) veya işlem temelinin çökmesi kuralının özel bir uygulama halidir...1162 Feshi bildirmenin şartları...1162 Kira sözleşmesine başlama ya da devamın dayanılmaz olduğu durumlar ortaya çıkmalıdır...1163 Önemli neden ortaya çıkınca BK. mad. 262 (TBK. 329) veya 285 teki (TBK. 368) feshi bildirme sürelerine uyularak fesih beyanında bulunmalıdır...1165 Önemli sebepler dolayısıyla feshi bildirmenin hükümleri...1165 Hâsılat (ürün) kirasında önemli nedenlerden ötürü feshi bildirme (dönme)...1166 DOKUZUNCU KESİM KİRACININ İFLASI HALİNDE KİRALAYANIN SÖZLEŞMEYİ FESHİ (BK. mad. 261 ve 290; TBK. mad. 332 ve 370)...1168 Kiralayanın hakları...1169 Teminat isteme hakkı...1169 Akdi feshetmek hakkı...1169
34 İçindekiler Kiralayanın iflası...1170 Hasılat kirasında, kiracının iflası nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının kiralanandan tahliyesi...1171 ONUNCU KESİM KİRACININ ÖLÜMÜ SEBEBİYLE FESHİ BİLDİRME (BK. mad. 265 ve 291; TBK mad. 333 ve 371)...1173 Kira sözleşmesinin feshi bildirme yoluyla sona erebilmesinin koşulları...1173 Kiracının ölümü...1173 Yasal fesih bildirim süresine uyulmalıdır...1174 Kiracının mirasçılarının ya da kiralayanın Borçlar Kanunu madde 262 deki feshi bildirme sürelerine uyarak en yakın dönem sonu için feshi bildirmesi...1174 Borçlar Kanunu 265 e dayanan feshi bildirmede herhangi bir tazminat ödenmesinin gerekmemesi...1175 ONBİRİNCİ KESİM KİRALANANI KİRA SÜRESİ SONUNDA GERİ VERME BORCU...1177 Âdi kira sözleşmesinde...1177 Hâsılat kirasında kiralananı geri verme borcu...1182 Defter (tutanak) tutulması halinde geri verme yükümlülüğünün kapsamı...1183 Tarımsal bir taşınmazın hasılat kirasında, sözleşme sonunda semerelerin kime ait olacağı sorunu...1184 İyi bir işletmenin gerektirdiği stokların bırakılması...1186 Geri verme (iade) yükümlülüğü bakımından adi kira ile hâsılat kirası arasındaki fark...1187 Hayvan kirası...1188 Kiralayanın borçları...1188 Kiracının yükümlülükleri...1188 Ev hayvanlarının konuttan tahliyesi ile ilgili Yargıtay uygulamasından örnekler...1189 ONİKİNCİ KESİM İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE...1190 Konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye...1190 İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye...1199 ONÜÇÜNCÜ KESİM TAŞINMAZI YENİDEN İNŞA VEYA İMAR AMACIYLA TAHLİYE...1207 Yasal düzenleme...1207 Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyenin tamir için geçici tahliyeden farkı...1207 Yeniden imar-inşa amacıyla tahliyenin şartları...1209 Kiracının yeniden kiralama (kiraya tutma) hakkı...1215
İçindekiler 35 ONDÖRDÜNCÜ KESİM YENİDEN İKTİSAP NEDENİYLE TAHLİYE (6570 SK. mad. 7/d; TBK mad. 351)...1219 Genel olarak...1219 Bir ay içerisinde haberdar etme sorunu...1219 Hangi durumlarda dava açılabilir...1219 Dava açma suresi...1219 Kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmişse yeni malik TBK 351 hükmünden yararlanabilir mi?...1220 ONBEŞİNCİ KESİM YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANILARAK KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİ (6570 SK. mad. 7/a; TBK mad. 352/1)...1221 Geçerli bir tahliye taahhüdünün şartları...1221 Taahhütnamenin ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olmasi gerekir...1221 Tevali eden taahhütler (birbiri arkasından gelen sözvermeler)...1222 Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır...1224 Tahliye taahhüdünü bizzat kiracı yapmış olmalıdır...1225 Beyaza imza atan kıracı, belgenin amaç dışı doldurulduğunu kanıtlayamadığı takdirde, imzasının sonuçlarına katlanmalıdır...1226 Kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan alınan tarihsiz ya da daha sonraki bir tarihi taşıyan (tahliye taahhütlerinin) doğurduğu sonuç...1227 Tahliye taahhüdünü taşıyan yazıda (taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceğinin de belirtilmiş bulunması) gerekir...1228 Şarta bağlı tahliye taahhüdü geçerlidir...1228 İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilen tahliye taahhüdünün geçersizliği hususu, yazlık olarak kiralanan yerler bakımından uygulanamaz...1228 Tahliye taahhütlerinde icra ve dava süreleri ile sürenin hesaplanması...1229 Davacı-davalı...1230 Kiralayan icra takibini ve dava hakkını bir arada kullanabilir mi?...1231 TBK mad. 352/1 gereğince verilen tahliye taahhüdünün fonksiyonu ve doğurduğu talep hakları...1232 ONALTINCI KESİM İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE (6570 SK. mad. 7/e; TBK mad. 352/2)...1237 Kira bedelini ödemediğinden dolayı kiracıya haklı ihtar yapılmış olmalıdır...1237 İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğini belirtmesi gerekir...1237 Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmalıdır...1237 Kira süresinin sonunu izleyen ay içinde tahliye davası açılmalıdır...1238
36 İçindekiler ONYEDİNCİ KESİM KİRACININ VEYA BİRLİKTE YAŞADIĞI EŞİNİN (aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu) BULUNMASI NEDENİYLE TAHLİYE (TBK mad. 352/son)...1241 Amaç...1241 Bu boşaltma (tahliye) imkanı sadece konut olarak kiralanan yerler için söz konusudur...1241 Kiraya verenin, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin maliki bulunduğu oturmaya elverişli konutunun bulunduğunu bilmemesi gerekir...1241 GKK. mad. 7/son (TBK mad. 352/son) fıkrasındaki haktan önceden feragat edilebilir mi?...1241 Oturulacak meskenin (konutun) halen bir başkası tarafından işgal edilmekte bulunması tahliye davasının kabulüne engel değildir...1242 Kiralayanın kiralanana şahsen veya yakınları için ihtiyacı bulunmasa dahi, yine kiracısına karşı 6570 sayılı yasa madde 7 son fıkraya (TBK mad. 352/son) dayanarak tahliye davası açabileceği gibi tahliye edilen kiralananı tekrar dilediği başka birine kiraya verebilir...1243 Davanın açılma süresi...1243 6570 sayılı yasa madde 7/son un (TBK mad. 352/son) uygulama şartları...1243 Dava açma hakkı...1248 ONSEKİZİNCİ KESİM TARIMSAL TAŞINMAZLARIN HÂSILAT KİRASINDA OLAĞANÜSTÜ OLAYLARDA (felâket veya doğal âfetler) KİRA PARASININ İNDİRİLMESİ (BK. mad. 282; TBK mad. 363)...1250 Tarımsal taşınmazların hasılat kirası...1250 Hasılatın önemli surette azalmasına yol açan olağanüstü felâketlere ve doğal olaylara örnekler...1252 Ürün azalması hangi aşamada gerçekleşmelidir?...1252 Mutat ürünün önemli ölçüde azalması...1253 Kiradan indirmeye ilişkin talep hakkı bir tazminat değildir...1254 Ürün kirası bedelinde orantılı indirme yapılmalıdır...1254 Kira bedelinin indirilmesini talep hakkından felâketin ortaya çıkmasından sonra feragat edilebilir. fakat önceden feragat kural olarak caiz değildir...1255 Âdi kira açısından BK. mad. 282 ye (TBK. 363) benzer bir hüküm söz konusu değildir...1256 ONDOKUZUNCU KESİM KİRALANANDA SİGORTA...1257 Kiracı sorumluluk sigortası...1257 Sigortalı (kiralayanın), halefiyete konu olan hakları korumak ve ihlalden kaçınmak ile yükümlüdür...1257 Halefiyetin işlerliği kaybettiği durum...1257
İçindekiler 37 YİRMİNCİ KESİM KİRALANAN TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ...1258 Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye...1258 Yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazların kira süresinin bitiminde tahliye...1261 İcra mahkemesinin görevi...1262 YİRMİBİRİNCİ KESİM KİRALAYANIN HAPİS HAKKI...1271 Hukuksal mahiyeti ve bunun genel hapis hakkı ile karşılaştırılması...1271 Hapis hakkının koşulları...1272 Takip hukuku yönünden kiralayanın hapis hakkının korunması...1285 Kaçırılan hapis hakkına tabi eşyanın geri alınması ya da kaçırılan eşyayı takip hakkı...1291 YİRMİİKİNCİ KESİM DEVLET İHALE KANUNUNA GÖRE TAHLİYE VE ECRİMİSİL DAVALARI...1294 Yasal dayanak...1294 Tahliye ve ecrimisil...1295 Gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliye istenebilir...1295 Kira sözleşmesi niteliğinde olmayan sözleşmelere dayanılarak ilamsız tahliye takibi yapılamaz...1295 Fuzuli şagil hakkında tahliye davası açılabilir...1296 ÜÇÜNCÜ KİTAP KİRA HUKUKU İLE İLGİLİ ALACAK, TAZMİNAT VE MEDENİ YARGILAMA HUKUKUNA İLİŞKİN AÇIKLAMALAR BİRİNCİ KESİM BİRİNCİ ALT KESİM (GENEL OLARAK) KİRA ALACAĞI VE TAZMİNAT DAVALARININ İLKELERİ...1301 Kira alacağı ve tazminat davalarının ilkeleri...1301 Cezai şart...1313 İKİNCİ ALT KESİM (ÖZEL OLARAK)...1315 Davacı sıfatı (aktif husumet ehliyeti)...1315 Görevli mahkeme...1326 Yetkili mahkeme...1327 Uygulama örnekleri...1329 Davacı ancak dava açıldığı tarihte var olan (o zamana kadar gerçekleşmiş olan) kira alacağının hüküm altına alınmasını isteyebilir. Dava tarihinden sonra doğacak (kira alacağı) için o davada karar verilmesi olanaklı değildir...1331
38 İçindekiler Yalnız öleni ilgilendiren (yani mirasçılara geçmeyen) haklara ilişkin davalar, tarafın ölümü ile konusuz kalır. Bu davalara ölen tarafın mirasçılarına karşı (veya mirasçıları tarafından) devam edilmesine olanak yoktur...1332 Davanın ihbarı...1332 Cezayı gerektirecek eylemler hakkında yemin teklif edilemez...1333 Konusuz kalan talep dışındaki diğer talepler için yargılamaya devam edilmesi gerekir...1333 İspat...1333 Diğer usul hükümleri...1342 Davaya cevap...1348 Kira alacağı ve tazminat davalarına örnekler...1349 İKİNCİ KESİM KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KEFALET, ADİ VE MÜTESELSİL KEFALET FARKI İLE KEFALETİN KAPSAMI...1355 Kira sözleşmesine konulan kefalet, süreli olmayan kefalettir...1355 Uygulama örnekleri...1356 Yeni TBK ile sona erdirilen kimi uygulama örnekleri...1358 Ödeme günü gelmemesine karşın, alacaklının akdi feshetmesine bağlanmış sözleşmelerde (örneğin cari hesap ya da kira sözleşmelerinde) kefaletten kurtulmak için TBK mad. 600/1 hükmünden yararlanma çabaları...1359 ÜÇÜNCÜ KESİM KİRACININ KİRALANANDA GİDER VE ONARIM YAPMASI SORUNU...1361 DÖRDÜNCÜ KESİM DAVAYA FER İ VE ASLI MÜDAHALE...1363 BEŞİNCİ KESİM ISLAH...1365 ALTINCI KESİM KESİN HÜKÜM VE DERDESTLİK İTİRAZI...1370 YEDİNCİ KESİM YEMİN...1372 SEKİZİNCİ KESİM FERAGAT - KABUL - SULH...1374 DOKUZUNCU KESİM İKRAR (HMK mad. 188)...1377
İçindekiler 39 ONUNCU KESİM BİRDEN ÇOK KİRALAYAN VE KİRACI OLMASI SORUNU...1379 Kiralayanın birden fazla olması...1379 Müşterek mülkiyet halindeki şeyin kiraya verilmesi...1379 İştirak halinde bir mülkün kiraya verilmesi...1381 Müşterek mülkiyet ve iştirak halinde mülkiyet şeklinin karışmış olduğu bir şeyin kiralanması...1382 Birden fazla kiralayan karşısında kiracının durumu...1382 Kiralayanların birden fazla olması halinde, hepsinin birlikte ihtarname göndermesi ve dava açması gerekir...1382 Kira sözleşmesinde özel bir kayıt bulunmadığı sürece kira bedelinin iki kiralayan arasında yarı yarıya bölüştürülmesi gerekir...1382 Kiracının birden fazla olması...1383 Birden çok kiracının müteselsil borçlu olması gerektiği görüşü...1383 Birlikte kiracıların âdi ortaklık teşkil ettiği görüşü...1384 Boşluk olduğu görüşü...1385 Ticari bir kira söz konusu olmadığı ve sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığı sürece kiracıların borçlarının bölünmesi olanaklı bir borç olduğu görüşü...1385 Kiracıların her birisinin kendi payına düşen kısımdan sorumluluğu, paylar belli değilse kira bedelinin eşit şekilde dağıtılacağı görüşü...1385 Kiralanan taşınmazda paydaş olmakla beraber kiralayan konumunda bulunmayan kişinin kiracı karşısındaki hakları...1386 Kocanın yaptığı kira sözleşmesini eşinin de imzalaması durumunda sorumluluğunun kapsamı...1387 ONBİRİNCİ KESİM ŞARTA BAĞLI OLARAK YAPILAN KİRA SÖZLEŞMELERİ...1388 ONİKİNCİ KESİM İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE ETTİRİLEN YERİN BAŞKASINA KİRALANMASI...1389 ONÜÇÜNCÜ KESİM KİRA İLE İLGİLİ MEDENİ USUL HUKUKU NA İLİŞKİN YARGITAY IN EN SON İÇTİHATLARI...1394 ONDÖRDÜNCÜ KESİM KİRA PARASININ UYARLANMASI...1425 Kira parasının uyarlanmasında gözönünde bulundurulması gerekli ilkeler...1425 Aşırı ifa güçlüğü (TBK. mad. 138) nedeniyle kira bedelinin uyarlanmasının koşulları...1431