DEĞERLEME RAPORU VAKIF GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ KÜÇÜKBAKKALKÖY-ÜMRANĠYE / ĠSTANBUL (ARSA) 1
ĠÇĠNDEKĠLER BÖLÜM 1 RAPOR BĠLGĠLERĠ 1-1 Rapor Tarihi ve Numarası 1-2 Rapor Türü 1-3 Raporu Hazırlayanlar 1-4 Rapor Tarihi 1-5 Dayanak SözleĢmesi BÖLÜM 2 ġġrket-müġterġ BĠLGĠLERĠ, DEĞERLEMENĠN TANIMI ve KAPSAMI 2-1 ġirket Bilgileri 2-2 MüĢteri Bilgileri 2-3 Değerlemenin Tanımı ve Kapsamı BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER 3-1 TaĢınmazın Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri 3-2 TaĢınmazın Tapu Kayıt Bilgileri 3-2-1 TaĢınmazın Tapu Kayıt Bilgileri 3-2-2 TaĢınmazın Tapu Kayıt Bilgileri 3-3 TaĢınmazın Tapu Tetkiki 3-3-1 TaĢınmazın Tapu Tetkiki 3-3-2 TaĢınmazın Tapu Tetkiki 3-4 TaĢınmazın Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler 3-5 TaĢınmazın Son Üç Yıl Ġçinde Mülkiyet ve Diğer Hukuki DeğiĢiklikler (Ġmar Durumu, KamulaĢtırma ĠĢlemleri, vb.) 3-6 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumunun Uygunluğu 3-7 Gayrimenkulün Yapılanma/Ġmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal Ġzin ve Belgeler: BÖLÜM 4 DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4-1 TaĢınmazın Bulunduğu Bölgenin Analizi 4-2 Mevcut Ekonomik KoĢullar ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi 4-3 Değerleme ĠĢlemini Olumlu-Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler 4-4 TaĢınmazın Fiziksel Özellikleri 4-5 TaĢınmazın Değerlemesinde Baz Alınan Veriler 4-6 TaĢınmazın Değerine Etken Faktörler 4-7 Değerleme ĠĢleminde Kullanılan Yöntemler, Varsayımlar ve Nedenleri 4-7.A- KarĢılaĢtırılabilir SatıĢ Örnekleri (Piyasa Değeri) YaklaĢımı 4.7.B- Kat KarĢılığı (Proje GeliĢtirme) YaklaĢımı 2
4.8 Değerleme ÇalıĢmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri 4.9 Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değerleri 4.10 Nakit/Gelir Akımları Analizi 4.11 Maliyet OluĢumları Analizi 4.12. Değerlemede Esas Alınan SatıĢ Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri BÖLÜM 5 ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 5-1 Analiz Sonuçlarının KarĢılaĢtırılması ve ĠliĢkilendirilmesi 5-2 Nihai Değerleme EKLER 3
BÖLÜM 1 RAPOR BĠLGĠLERĠ 1-1 Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebine istinaden Ģirketimiz tarafından 19.12.2011 tarihinde tanzim edilmiģtir. 1-2 Rapor Türü Bu rapor SPK Mevzuatı çerçevesinde faaliyet gösteren Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin mülkiyetinde bulunan taģınmazın günümüz piyasa koģullarında Türk Lirası (TL) cinsinden nakit ve/ya karģılığı peģin satıģ değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanan değerleme raporudur. 1-3 Raporu Hazırlayanlar ġirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Murat IĢılay ÜNALDI (SPK Lisans No: 401228) tarafından taģınmaz mahallinde yapılan inceleme sonucunda, ilgili kiģi-kurum-kuruluģlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmıģ, Sorumlu Değerleme Uzmanı Fazilet GÜNEġ AKKUġ (SPK Lisans No:400191) tarafından kontrol edilmiģtir. 1-4 Rapor Tarihi Bu değerleme raporu Ģirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Murat IĢılay ÜNALDI tarafından gayrimenkul mahallinde yapılan incelemeye istinaden 19.12.2011 tarihinde hazırlanmıģtır. 1-5 Dayanak SözleĢmesi ġirketimiz ile Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2011 tarihli dayanak sözleģmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıģtır. 4
BÖLÜM 2 ġġrket-müġterġ BĠLGĠLERĠ, DEĞERLEMENĠN TANIMI ve KAPSAMI 2-1 ġirket Bilgileri ġirket Ünvanı; Bilge Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. ġirket Adresi;Ġnönü Caddesi, Sümko Sitesi, G-3 Blok, D:5 Kozyatağı-Kadıköy/ĠSTANBUL 2-2 MüĢteri Bilgileri Bu değerleme raporu Halaskargazi Caddesi, Yasan ĠĢ Merkezi, 6. Kat, No:243/6 OsmanbeyġiĢli/ĠSTANBUL adresinde faaliyet gösteren Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. firması için hazırlanmıģtır. 2-3 Değerlemenin Tanımı ve Kapsamı Bu değerleme raporu; Ġstanbul Ġli, Ümraniye Ġlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, F22D23D3D pafta 3323 ada, 6 parselde arsa vasfıyla kayıtlı, 32.004,94 m2 alanlı, mülkiyeti Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ye ait olan taģınmazın günümüz piyasa koģullarında TL cinsinden nakit veya nakit karģılığı peģin satıģ değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanmıģtır. Bu değerleme çalıģmasında aģağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedir. TaĢınmazın satıģı için makul bir süre tanınmıģtır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peģin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkul alım-satım iģlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleģtirilmektedir. BÖLÜM 3 DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER 3-1 TaĢınmazın Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri Değerleme konusu arsa, Ġstanbul Ġli, Anadolu Yakasında, Ümraniye Ġlçesi Site Mahallesi sınırları içerisinde, O-4 bastısında kalan kesimde yer almaktadır. Çamlıca Bağlantı Yolunun kuzeyinde O-2 (E-80) Karayolları nın 5
Parselin güneyinde (bağlantı yolunun alt kısmı) Batı AtaĢehir ve AtaĢehir toplu konut bölgeleri bulunmakta olup, gelir seviyesi yüksek kesime hitap eden konut ve konut proje uygulamaları ile yoğunluk kazanmıģtır. Konut ağırlıklı yapılaģmanın yoğun olduğu kuzey kesimde yapılar müstakil bina Ģeklinde ve küçük ölçekli site tarzında olup, ayrıca bu bölgede Soyak YeniĢehir konut alanı bulunmaktadır. Bölge özellikle son 10 yıl içerisinde AtaĢehir Ġlçesi sınırları içerisinde hızlı bir yapılaģmayla çehre değiģikliğine uğramıģ, çok sayıda yeni konut projesi bölgede hayata geçirilmiģtir. Değerleme konusu parselin bazı merkezlere kuģ uçuģu uzaklıkları; Sabiha Gökçen Havalimanı na 20 km, Kadıköy Rıhtıma 8 km, Atatürk Havalimanına 28 km dir. 6
3-2 TaĢınmazın Tapu Kayıt Bilgileri Ġli : Ġstanbul Ġlçesi : Ümraniye Bucağı : - Mahallesi : Küçükbakkalköy Caddesi : - Pafta No : F22D23D3D Ada No : 3323 Parsel No : 6 Alanı : 32.004,94 m² Niteliği : Arsa Sahibi : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. Yevmiye No : 15873 Cilt No : 1 Sayfa No : 28 Tapu Tarihi : 07.06.2011 3-3 TaĢınmazın Tapu Tetkiki Ümraniye Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan araģtırmada söz konusu taģınmazın tapu kaydı üzerinde rehin, Ģerh gibi kısıtlayıcı her hangi bir takyidat olmadığı bilgisi alınmıģtır. 3-4 TaĢınmazın Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler Tapu Senedi Fotokopisi (TaĢınmaz arsa vasıflı olduğundan ruhsat, proje gibi belgeler bulunmamaktadır.) 3-5 TaĢınmazın Son Üç Yıl Ġçinde Mülkiyet ve Diğer Hukuki DeğiĢiklikler (Ġmar Durumu, KamulaĢtırma ĠĢlemleri, vb.) TaĢınmaz 07.06.2011 tarihine kadar T.C BaĢbakanlık Toplu Konut Ġddaresi BaĢkanlığı (TOKĠ) adına kayıtlı iken bu tarihte yapılan satıģ iģlemi neticesinde taģınmazın sahibi Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. olarak tescil edilmiģtir. 7
3-6 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumunun Uygunluğu TaĢınmazın tapu kayıdı ile mevcut durumu uyumludur. Tapuda arsa olarak tescil edilmiģ olan taģınmazın gayri yasal bir durumu söz konusu değildir. 3-7 Gayrimenkulün Yapılanma/Ġmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal Ġzin ve Belgeler: 12.07.2010 tarih 1/1000 ölçekli planlarda parsel 1. Derece ĠĢ Merkezi alanında kaldığı ancak ilgili parsele ait uygulamanın Çevre ve ġehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü nden gelen yazıya istinaden (bu bölgedeki plan çalıģmalarının Çevre ve ġehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından yapılacağı belediye yetkililerinden alınan bilgiler arasındadır) durdurulması istendiğinden resmi bir imar durum belgesi verilemeyeceğini beyan etmiģlerdir. Parselin iptal edilen eski imar durumuna göre plan notları ise aģağıdaki gibidir; 1- Ticaret alanlarında; alıģveriģ merkezi, rezidans,yönetim merkezi, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro vb. sosyal ve kültürel tesis alanları, ticaret, büro, iģ hanı, lokanta, gazino, çarģı, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, özel hastane, özel eğitim alanları, katlı otopark vb. fonksiyonlar yer alabilir. Avan projeye göre uygulama yapılacaktır. 2- Tabi zemin altında minimum ihtiyacın 4 katına kadar otopark yapılabilir. Bu alan emsale dâhil değildir. Otopark giriģ çıkıģı ön bahçe mesafesinden sağlanabilir. 3- KreĢ alanlarında anaokulu yapılabilir. 4- Ticaret alanlarında blok boyut ve Ģekli, yapı nizamı ve taban oturumu serbesttir. 5- Planda ana yollar dıģındaki yaya ve tali yollar ile kamuya terk edilen diğer alanlarda yol kenarı yeģil bantlar, oyun yerleri, parklar v.b. için kullanıma uygun iç düzenlemeler yapılabilir. 6- %45 i geçmemek koģuluyla çatı meyilinden kazanılan alan bağımsız birim olmamak üzere en üst kattaki bağımsız birim ile iliģkili olarak kullanılabilir. Çatı arası kullanım, Ġstanbul Ġmar Yönetmeliği nin 7.02.2 maddesine tabidir. 7- Ġkiden fazla bodrum kat iskân edilemez. Ġskân edilen bodrum katlar emsale dâhildir. Bodrumlar siteye veya binaya ait ortak kullanıma açık sosyal ve idari tesis olarak kullanılabilir. Bu alanlar emsale dâhil edilmez. 8
8- Blokların bahçe mesafeleri; yönetmelikte belirlenen bahçe mesafelerine göre yapılır veya ilçesince onaylanacak vaziyet planı ve mimari projeler ile belirlenir. Yapılar ayrık, blok ve sıra blok Ģeklinde yapılabilir. Birden fazla yapı yapılabilir. Yapı adalarında mimari avan projesinde belirlenecek arazi kotlarına göre uygulama yapılacaktır. Binaların kot alma durumları, blok boyutları ve parsel yapılanma Ģartları avan proje veya vaziyet planı ile belirlenir. 9- Ġmar Kanunu nun 23. maddesine tabidir. 10- TEDAġ ve TEiAġ enerji nakil hattı yaklaģma sınırı içindeki alanda uygulama aģamasında TEDAġ ve TEiAġ tan izin alınır. 11- Uygulama aģamasında jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarına uyulacaktır. 12- Park alanlarında imar planı tadilatı yapılmadan 50 m2 yi geçmeyen yeraltı ve yerüstü trafoları yapılabilir. 13- Deprem yönetmeliğine uyulacaktır. 14-28.09.2004 gün ve 2263, 05.05.2005 gün ve 6528, 03.06.2005 gün ve 4015, 13.07.2005 gün ve 7676, 16.08.2005 gün ve 13468 sayılı yazılarla Bayındırlık ve Ġskân Bakanlığı tarafından onaylanan Ġstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Küçükbakkalköy mahallesi, AtaĢehir Toplu Konut Alanı Ġmar Planı Revizyonuna esas jeolojik-jeoteknik etüd raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır. 15- Yol, yeģil alan, otopark, ibadethane, okul alanı, resmi kurum kamuya bedelsiz terk edilecektir. 16- Parsellerde yapılacak binaların otopark ihtiyacı, otopark yönetmeliğine göre hesaplanır. Bina kontörleri dıģında, yapı yaklaģma mesafesi sınırına kadar tabii zemin altında yapılan otoparklarda otopark ihtiyacının 4 katına kadar kapalı otopark yapılabilir. Açık otoparklar bu hesaba dâhil edilmez. Arazi eğiminin fazla olduğu yapı adalarında kademelendirme yapılabilir. 17- Her ebatta tesisat Ģaftları TAKS a ve KAKS a dâhil edilmez. 18- %45 çatı eğimi içinde kalmak koģulu ile çatı Ģekli serbesttir. 19- Yapı adalarında blok ebatları serbesttir. 20- Mimari çözümlerden dolayı geriye doğru çekilen teraslar emsal hesabına dâhil edilmez. 21- Kültürel tesis alanlarında her türlü; konferans, toplantı, sergi, fuar, tiyatro, sinema salonları ile bu alanların ihtiyacını karģılayacak satıģ birimleri, kafe, lokanta, yurt, huzurevi v.b. yer alabilir. 22- Bahsedilmeyen hususlarda Ġstanbul Belediyesi imar yönetmeliği geçerlidir. kullanımlar 9
BÖLÜM 4 DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4-1 TaĢınmazın Bulunduğu Bölgenin Analizi Ġstanbul, 280 01 ve 290 55 doğu boylamları ile 410 33 ve 400 28 kuzey enlemleri arasında bulunur. Ġstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleģtirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve Ġstanbul kentini de ikiye bölmektedir. Ġli kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi sınırlamaktadır. Türkiye Ġstatistik Kurumu'nun (TÜĠK) hazırlamıģ olduğu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Ġstanbul'un Toplam Nüfusu 13.255.685 kiģidir. Toplam nüfus içerisinde 13.120.596 (% 98,98) kent nüfusu, 135.089 da (% 1,02) kırsal nüfusudur. Ġstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. Ġstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2010 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuģtur. Tarih boyunca çeģitli imparatorluklara baģkentlik yapan bir Ģehir, 133 milyar dolarlık yıllık üretimiyle Dünyada 34. sırada yerini almaktadır. Ġstanbul, Türkiye nin en büyük kültür ve finans merkezidir. Ekonomik açıdan Ģehir incelendiğinde; Türkiye GSMH'sindeki payı yaklaģık yüzde 23 düzeyindedir. Ġstanbul'un her yıl devlet bütçesine katkısı yüzde 40, buna karģılık devlet harcamalarından aldığı pay yüzde 7-8 dolayındadır. Özel bankaların hepsinin genel müdürlükleri ve Türkiye'deki toplam banka Ģubelerinin % 21'i Ġstanbul'da bulunmaktadır. Ġstanbul sınırları içesinde biri Anadolu diğeri Avrupa Yakasında olmak üzere 2 adet havaalanı, çok sayıda 5 yıldızlı otel, kongre merkezi yapılar yer almaktadır. Değerleme konusu taģınmazın bulunduğu Ümraniye Ġlçesi Ġstanbul un en hızlı kentleģen ve nüfusu hızla artan; köy ve yöre geleneklerinin de aynen muhafaza edildiği bir kentleģme örneğidir. 10
1987 yılında ilçe olan Ümraniye de 22 bin hektarlık bir yerleģim alanı bulunmakktadır. 1935 yılında 570 olan ilçe nüfusu, 1960 lı yıllardan sonra hızla artmıģtır. 2009 yılında yerel yönetim kanununda yapılan değiģiklik öncesi Ġstanbul un en kalabalık 2. Ġlçesi konumda iken, Ümraniye den ayrılarak yeni kurulan ilçelerin ardından Ġstanbul genelinde sıralamada 4. lüğe gerilemiģtir. Finansbank Operasyon Merkezi, Citibank, Bank Asya, Türk Ekonomi Bankası, Albaraka Türk, Bayer Kimya, Bosch, Siemens, Avea, Casper, Sony, Total, Global ĠletiĢim, Nobel Ġlaç ve Avon Kimya gibi Türkiye nin öde gelen banka ve kuruluģlarının genel müdürlüklerine ev sahipliği yapan Ümraniye her geçen gün Ġstanbul, dolayısıyla Türkiye nin finans ve ticaret merkezlerinden biri olma yolunda ilerlemektedir. 5747 sayılı kanunla birlikte O-4 ve O-80 otoyollarının kuzeyinde kalan kısmın Ümraniye Ġlçesi sınırları içerisinde bırakılmasıyla gayrimenkul piyasalarında merakla beklenen Finans Merkezi projesi Ümraniye Ġlçesi sınırları içerisinde kalmıģtır. Değerleme konusu taģınmazda tam bu bölgede yer almaktadır. 4-2 Gayrimenkul Piyasasının Analizi Ülkemizin yaģadığı 2001 yılı ekonomik krizinin etkileri tüm sektörlerde ciddi bir biçimde hissedilmiģ ve yaklaģık 2003 yılına kadar gayrimenkul sektöründe de gerileme söz konusu olmuģtur. Bu yıldan itibaren siyasi istikrar ve ekonomik koģullardaki iyileģme ile beraber gayrimenkul sektörü hızlı bir yükseliģe geçmiģtir. 2005 ve 2006 yıllarında en parlak dönemini yaģayan sektör, 2006 yılının ikinci yarısından itibaren tekrar bir duraklama içine girmiģtir. 2007 yılının ilk aylarında ipotekli konut finansman sistemi olarak bilinen Mortgage sisteminin yasal düzenlemeleri onaylanmıģ ancak olumlu etkileri siyasi belirsizlik ve banka konut kredilerindeki artıģtan dolayı henüz hissedilmemiģtir. Son 2 yılda hissedilen ekonomik durgunluk ise özellikle kira değerlerinin düģmesine dolayısıyla gayrimenkul değerlerinin olumsuz etkilenmesine yol açmıģtır. 2009 ve 2010 yılı, ekonomik göstergelerin Ģekillenmesinde uluslararası koģullar belirleyici olmuģtur. ABD finans sistemi kaynaklı olarak küresel finansal krizin etkileri devam etmektedir. 11
4-3 Değerleme ĠĢlemini Olumlu-Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler Değerleme konusu arsa ile ilgili olarak Ġmar ĠĢleri Müdürlüğü nde yapılan incelemede tarafımıza verilen bilgilerde değerleme konusu 3232 ada 6 parselinde bulunduğu bölgeye ait planların Çevre ve ġehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü nde gelen yazıya istinaden durdurulduğu ifade edilmiģtir. Ġlgili yazıda bölge ile ilgili tüm iģ ve iģlemlerin Bakanlıkça yapılan çalıģmalar tamamlanana kadar ilgili Belediyece yapılmaması belirtilmiģtir. Planların durdurulmasından önce taģınmaz parseli 12.07.2010 tarih 1/1000 ölçekli AtaĢehir Toplu konut alanı-merkezi ĠĢ Alanı Uygulama Ġmar Planlarında 1. Derece ĠĢ Merkezi alanında kaldığı E=2,5 H=serbest yapılanma Ģartlarına sahip olduğu bilgisi alınmıģtır. 4-4 TaĢınmazın Fiziksel Özellikleri Eğimli bir topografyaya sahip 32.004,94 m2 alanlı parsel, düzensiz geometrik formludur. Parsel üzerinde tesis veya yapı bulunmamaktadır. Doğal bitki örtüsü ile kaplı parselin etrafı çevrili değildir. TaĢınmaz imar uygulaması görmüģ net parsel hüviyetindedir. 12.07.2010 tarih 1/1000 ölçekli planlarda parsel 1. Derece ĠĢ Merkezi alanında kaldığı ancak ilgili parsele ait uygulamanın Çevre ve ġehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü nde gelen yazıya istinaden durdurulması istendiğinden resmi bir imar durum belgesi verilemeyeceğini beyan etmiģlerdir. 4-5 TaĢınmazın Değerlemesinde Baz Alınan Veriler TaĢınmazın bulunduğu çevre içerisinde arsa ile ilgili yapılan tespitler, firma yetkililerinden ve resmi kuruluģlardan temin edilebilen bilgiler karģılaģtırılarak elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması ile değerleme yapılmıģtır. 4-6 TaĢınmazın Değerine Etken Faktörler Olumlu Etkenler: - Ġmar uygulaması görmüģ net parsel olması, - Finans Merkezi olarak adlandırılmıģ bölgede yer alması, - Ana bağlantı yollarına cepheli olması, 12
- Yüksek oranlı yapılaģma hakkının olması değerini olumlu yönde etkilemektedir. Olumsuz Etkenler : - Bölgenin yol ve altyapısının hazır olmaması, - Eğimli bölgede yer alması ve uygulama aģamasında ilave maliyetlernin bulunması (Hafriyat, kazık vb.) değerini olumsuz yönde etkilemektedir. 4-7 Değerleme ĠĢleminde Kullanılan Yöntemler, Varsayımlar ve Nedenleri Bu değerleme raporunda ülkemizde kullanılabilir olan iki farklı değerleme yöntemine yer verilmiģtir. Bu yöntemler sırasıyla karģılaģtırılabilir satıģ örnekleri (piyasa değeri) yaklaģımı ve kat karģılığı yaklaģımı (proje geliģtirme) yöntemleridir. Bu iki yöntem için yapılan varsayımlar ve nedenleri aģağıda verilmektedir. 4-7-A KarĢılaĢtırılabilir SatıĢ Örnekleri (Piyasa Değeri) YaklaĢımı Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaģım piyasa değeri yaklaģımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen taģınmazla ortak temel özelliklere sahip karģılaģtırılabilir örnekler belirlenmiģ olup söz konusu gayrimenkullerin fiziksel, yapısal özellikleri tespit edildikten sonra, bölgenin yapılaģma tarzı, taģınmazların hali hazır kullanımı incelenerek karģılaģtırılabilir emsaller tespit edilerek değerleme yapılır. Piyasa Değeri YaklaĢımı Varsayımları ve Nedenleri Analiz edilen gayrimenkulun türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peģinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satıģ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karģılaģtırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karģılaģtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koģullarının geçerli olduğu kabul edilir. 13
4-7-B Kat KarĢılığı (Proje GeliĢtirme) YaklaĢımı Bu yöntem, değerlemesi yapılacak arsa üzerinde imar ve yapılanma koģullarına uygun koģullarda ve taraflarca (arsa sahibi-müteahhit) belirlenecek özelliklere sahip bir yapının günümüz ekonomik koģullarına, toplam piyasa rayiç bedelinin tespit edildiği, ileriye yönelik hesap yöntemine dayanır. Kat KarĢılığı (Proje GeliĢtirme) Yöntemi Varsayımları ve Nedenleri Değerlemesi yapılacak arsanın bugünkü değerinin, iskonto edilmiģ gelecekteki gelir ve çıkarlarına eģit olduğu kabul edilir. Bu yöntemde, değerlemesi yapılacak arsanın mevcut imar durumuna göre optimum kullanıldığı varsayılır. 4.8 Değerleme ÇalıĢmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri Bu değerleme raporunda ülkemizde kullanılabilir olan iki farklı değerleme yöntemine yer verilmiģtir. Bu yöntemler sırasıyla karģılaģtırılabilir satıģ örnekleri (piyasa değeri) yaklaģımı ve kat karģılığı yaklaģımı (proje geliģtirme) yöntemleridir. 4.9 Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değerleri TaĢınmaz üzerinde proje geliģtirilmesine uygun olması nedeni ile değerlemede bu yöntem uygulanmıģtır. 4.10 Nakit/Gelir Akımları Analizi Konu mülkler nakit/gelir akımları analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıģtır. 4.11 Maliyet OluĢumları Analizi Konu mülkler nakit/gelir akımları analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıģtır. 4.12. Değerlemede Esas Alınan SatıĢ Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri Gayrimenkulün yakın çevresinde değerleme konusu gayrimenkule emsal oluģturacak satılmıģ ve satıģa arz edilmiģ benzer gayrimenkullerin bilgileri aģağıda verilmiģtir. 14
Emsaller: GerçekleĢmiĢ arsa satıģları BDDK, taģınmazın bulunduğu bölgede 43.429,52 m2 alanlı 3319 ada 1 parseli 168.940.833 TL ye satın almıģtır. (m2 = 3890 TL) Ziraat Bankası, taģınmazın bulunduğu bölgede 54.384,47 m2 alanlı 3320 ada 3 parseli 211.500.000 TL ye satın almıģtır. (m2=3888 TL) Halk Bankası, taģınmazın bulunduğu bölgede 57.461,73 m2 alanlı 3323 ada 3 parseli 223.467.517 TL ye satın almıģtır. (m2 = 3888 TL) Saphan Finanspark (3317 ada 5 parsel) 0216 444 4 733 Değerleme konusu arsaya yakın mesafede inģaatına yeni baģlanmıģ tamamlandığında otel, residans ve ofis hizmeti sunacak 3 bloktan oluģacak proje ile ilgili olarak alınan bilgilere göre planlanan satıģ rakamlarının 40 m2 stüdyo daire için 215.000-250.000 TL, 62-65 m2 alanlı 1+1 dairelerin 320.000-390.000 TL, 98-140m2 alanlı olarak planlanan daireler için ise 555.000-750.000 TL arasında olduğu, fiyatların, kat ve konuma göre değiģkenlik gösterdiği ifade edilmiģtir. (m2 fiyatları yaklaģık 5.150TL ila 6.250TL arasında değiģmektedir). Varyap Meridian 0216 444 40 30 Değerleme konusu taģınmazın karģısında, Varyap Meridian Projesi kapsamında inģaatı hızla devam eden projede grandtower olarak geçen blokta 1+1 88 m2 alanlı olarak planlanmıģ daireler için 541.000-606.000 TL, 2+1 115-171 m2 olarak ifade edilen daireler için ise 730.000 1.110.000 TL arasında değiģen rakamlar istendiği bilgisi alınmıģtır. Remax Doruk 0216 455 93 83 Finansbank Operasyon Merkezinin bulunduğu bölgede 3000 m2 kapalı alanı bulunan toplam 6 katlı plaza için 6.500.000 USD istendiği bilgisi alınmıģtır. (m2 = 2166 $= 4007 TL) Remax Yıldız 0216 380 17 17 TEM Yanyol üzerinde 770 m2 arsa üzerinde 2005 yılında inģaatı tamamlanmıģ 313 m2 oturumlu toplam 2500 m2 kullanım alanı olan 7 katlı plaza için 6.150.000 USD istendiği bilgisi alınmıģtır. (m2 = 2460$=4551TL) 15
BÖLÜM 5 ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 5-1 Analiz Sonuçlarının KarĢılaĢtırılması ve ĠliĢkilendirilmesi Değerleme çalıģmasında mevcut pazarda benzer özellikler taģıyan ve yeni satılmıģ satıģa arz edilmiģ olan gayrimenkuller tespit edildiği için Piyasa Değeri YaklaĢımı Emsal KarĢılaĢtırma yöntemi ve kat karģılığı yaklaģımı (proje geliģtirme) yöntemleri uygulanmıģtır. Değerleme iģlemi üzerinde yapı olmayan boģ arsayı kapsamaktadır. Değerleme konusu arsa ile ilgili olarak Ġmar ĠĢleri Müdürlüğü nde yapılan incelemede tarafımıza verilen bilgilerde değerleme konusu 3232 ada 6 parselinde bulunduğu bölgeye ait planların Çevre ve ġehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü nde gelen yazıya istinaden durdurulduğu ifade edilmiģtir. Ġlgili yazıda bölge ile ilgili tüm iģ ve iģlemlerin Bakanlıkça yapılan çalıģmalar tamamlanana kadar ilgili Belediyece yapılmaması belirtilmiģtir. Planların durdurulmasından önce taģınmaz parseli 12.07.2010 tarih 1/1000 ölçekli AtaĢehir Toplu konut alanı-merkezi ĠĢ Alanı Uygulama Ġmar Planlarında 1. Derece ĠĢ Merkezi alanında kaldığı E=2,5 H=serbest yapılanma Ģartlarına sahip olduğu bilgisi alınmıģtır. A- KarĢılaĢtırılabilir SatıĢ Örnekleri (Piyasa Değeri) YaklaĢımı na göre; 3323 ada 6 parselin değeri; 32.004,94 m2 x 4.500TL/m2= = 152.023.465 TL olarak hesap edilmiģtir. B- Kat KarĢılığı (Proje GeliĢtirme) YaklaĢımı na göre; 3323 ada, 6 parsel; 32.004,94 m 2 Emsal alanı; 32.004,94 m2 x 2,50 = 80.012,35 m2 (iskan edilebilir alan) YaklaĢık %25 kadar da ortak alan ilavesi ile toplam inģaat alanı; 100.015,44 m2 olarak hesaplanır. M2 satıģ fiyatının 4000-4500 TL civarında olacağı kabulü ile; toplam ciro (emsal alan üzerinden); 80.012,35 m2 x 4000 TL/m2= 320.049.400 TL olarak hesaplanır. 16
ORAN YÜZÖLÇÜMÜ BĠRĠM MALĠYETĠ TOPLAM (m2) (TL/m2) MALĠYET Yapı Maliyeti 80.012 1035 82.812.420 Ortak alan Maliyeti 20.003 420 8.401.260 Proje Maliyeti 100.015 20 2.000.300 ĠnĢaat Ruhsatı Maliyeti 100.015 10 1.000.150 Çevre Düzenleme Mal. 32.005 250 6.401.000 Altyapı 32.005 125 4.000.625 ARA TOPLAM 104.615.755 Genel Giderler %8 8.337.255 Pazarlama Giderleri %10 10.421.569 TOPLAM MALĠYETĠ ĠNġAAT 123.374.579 Müteahhit Firmanın Karı %30 36.892.355 TOPLAM MALĠYET 160.266.934. ARSAYA KALAN DEĞER; 320.049.400 TL 160.266.934 TL= 159.782.466 TL ARSA M2 BĠRĠM DEĞERĠ; 4.992 TL 3323 ada 6 parsel üzerinde planların durdurulması öncesindeki mevcut yapılanma koģulları baz alınarak bina projesi üretildiği varsayılmıģ ve hesaplamalar buna göre yapılmıģtır. Bölgedeki yapı müteahhitlerinden müteahhit karının gelir üzerinden % 35 olduğu Ģifahi olarak öğrenilmiģtir. Emsal alana girmeyen yangın merdiveni asansör boģluğu, bodrum kat gibi alanlar için inģaat alanı % 15 artırılmıģtır. Yapı sınıfı 1.sınıf olarak kabul edilmiģ ve Bayındırlık Bakanlığı 2011 yılı Yapı YaklaĢık Birim Maliyetleri baz alınarak (5-A Yapı sınıfı : 1.035 TL/m²) hesaplamalar yapılmıģ ve yukarıdaki tabloda gösterilmiģtir. Bölgede satıģa arz edilmiģ konut fiyatları araģtırılmıģ, alınan bilgiler ıģığında iyi kalite malzeme ve iģçilikle inģa edilmiģ sıfır binalarda yer alan A-plus ofislerin m2 satıģ değeri ortalama 4500 TL kabul edilmiģtir. Yapılan araģtırmalar ve hesaplamalar sonucunda 3323 ada, 6 parselin değerinin 152.023.465 TL ila 159.782.466 TL aralığında olabileceği görülmüģtür. Bu aralıktaki bir değer olarak 156.000.000 TL takdir edilmiģtir. 17
5-2 Nihai Değerleme Gayrimenkul piyasasının ve ekonomik koģulların mevcut durumu, gayrimenkulün değerine etki eden olumlu olumsuz faktörler dikkate alınmıģ, müģteri-resmi kurumlardan bilgi ve belgeler temin edilmiģ, mevkide detaylı piyasa araģtırması yapılmıģ, tüm bu verilerin ıģığı altında bugüne kadar yapmıģ olduğumuz değerleme çalıģmalarımızdan edinilen bilgi ve tecrübelerden de yararlanılarak nihai değere ulaģılmıģtır. Tamamı Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi ne ait olan Ġstanbul Ġli, Ümraniye Ġlçesi, Site Mahallesi, ġenol GüneĢ BuĢvarı 3323 ada, 6 parselde arsa vasfıyla kayıtlı taģınmaza arsa bedeli olmak üzere günümüz piyasa Ģartlarında K.D.V.hariç; 156.000.000.TL. (YüzellialtımilyonTL.) kıymet tahmin ve takdir edilmiģtir. (Rapor tanzim tarihi itibari ile T.C. Merkez Bankası USD satıģ kuru 1,85.-TL dir.) Durumu ve kanaatimizi ifade eden değerleme raporunu bilgilerinize saygıyla sunarız. Murat IĢılay ÜNALDI Fazilet GÜNEġ AKKUġ Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı ĠnĢaat Yüksek Mühendisi ġehir Plancısı SPK Lisans No: 401228 SPK Lisans No: 400191 EKLER TaĢınmaza ait fotoğraflar, Ġmar Durumu Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans Belgesi. 18
FOTOGRAFLAR 19
20
21
22
Durdurulan plan öncesi parselin imar durumu 23
24
25