KAMUYU AYDINLATMA PLATFORMU GENTAŞ GENEL METAL SANAYİ VE TİCARET A.Ş. Özel Durum Açıklaması (Genel) Özet Bilgi 08/02/2018 Tarihli MDV alım ve MDV satımı konulu ÖDA larımıza ek açıklamadır.
Özel Durum Açıklaması (Genel) İlgili Şirketler [] İlgili Fonlar [] Özel Durum Açıklaması (Genel) Yapılan Açıklama Güncelleme mi? Yapılan Açıklama Düzeltme mi? Konuya İlişkin Daha Önce Yapılan Açıklamanın Tarihi Yapılan Açıklama Ertelenmiş Bir Açıklama mı? Hayır (No) Hayır (No) 08/02/2018 MDV Alımı, 08/02/2018 MDV satımı Hayır (No) Bildirim İçeriği Açıklamalar ÖZEL DURUM AÇIKLAMASI Sermaye Piyasası Kurulu Ortaklıklar Finansmanı Dairesi'nin 27/03/2018 tarih ve 29833736-115.01 E-3518 sayılı yazısında 08/02/2018 tarihli Maddi duran varlık alımı' ve Maddi duran varlık satımı' konulu özel durum açıklamalarında Değerleme raporu düzenlenmedi olarak ifade edilen gayrimenkul alım ve satım işlemleri için kuruldan yetki almış şirketler listesinde kayıtlı şirketlere hem alım, hem de satım işlemi için değerleme raporu yaptırılmasını,değerleme işlem aşamaları ve sonuçlarının II-17.1 Sayılı tebliğ 9.maddesi dokuzuncu fıkrası uyarınca Kap ta açıklanmasını istemektedir. Her iki işleme ilişkin özel durum açıklamamız ve Raporlar ile ilgili aşamalar, sonuçları ve ek açıklamalarımız aşağıdadır. ALIM Şirketimiz işlem öncesi Kurulca listeye alınmış yetkili değerleme şirketlerinden olan May Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ye gayrimenkul değerlemesi yaptırmıştır. İlgili şirket tarafından hazırlanan 11.01.2018 tarihli gayrimenkul değerleme raporunda ; iştirakimiz Gentaş Kimya San.Tic. Pazarlama A.Ş. (Gentaş Kimya) nin 08/02/2018 tarihli ÖDA'larımızda detayı verilen 1.200 m2 arsa ve üzerindeki 810 m2 fabrika binası için 3.000.000 TL kıymet takdiri yapılmıştır.raporun değerlendirme ve sonuç kısmı aşağıda verilmiştir. 'NİHAİ DEĞER TAKDİRİ MEVCUT İMAR DURUMU İTİBARI İLE PARSEL YÜZ ÖLÇÜMÜ M2 BİRİM FİYATI TOPLAM DEĞER
Fabrika Değeri 810 m2 3.703 TL / m2 +,- 3.000.000 TL TOPLAM YASAL DEĞERİ +,- 3.000.000 TL TOPLAM MEVCUT DEĞERİ +,- 3.000.000 TL Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen fabrikanın yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, imar durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşullarındaki toplam mevcut değeri için 3.000.000 TL (Üç milyon Türk Lirası ) kıymet takdir edilmiştir'./ şeklindedir. Raporda ifade edilen değerin üzerine ilave pazarlık ve alınacak parselin mevcut parselimiz ile bütünlük oluşturmasının getireceği öngörülen ekonomik katma değer amaçlanarak 3.300.000 TL ye anlaşılmıştır. İşlemin bu tutar üzerinden yapılacak olması ve II-17.1 sayıl tebliğ 9.maddesi 2-a bendinde belirlenen oranların altında olduğu için Gayrimenkul değerleme raporu da dikkate alınmış, fakat düzenlenmedi tercihi kullanılmıştır. Bu sebepten dolayı SPK nun yukarıda bahsedilen yazısı gereği ikinci bir gayrimenkul değerlemesi yaptırılmamıştır. SATIM SPK nun yukarıdaki yazısı üzerine Gebkim Gebze Kimyacılar İhtisas Organize Sanayi Bölgesi (OSB)deki satıma konu arsa için May gayrimenkul Değerleme A.Ş. ne değerleme raporu yaptırılmıştır.10.04.2018 tarih ve 2018 /Ö-026 sayılı raporun 6. Sonuç Kısmında 19.999 M2 X 675 TL/M2= 13.500.000 TL + KDV kıymet takdir edildiği belirtilmektedir. Raporun 3.4.2 Maddesindeki görüş kısmı açıklamasının son cümlesinde Bu maddeye göre; taşınmaz üzerinde geri alım hakkı olması, taşınmazın satışına engel teşkil etmesinden dolayı söz konusu gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasına engel teşkil edeceği öngörülmektedir. 4.12. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri kısmında 7 ayrı emlak firmasının verdiği emsal alınan bilgiler verilmiş, 8.paragraf ve son cümlesinde ise
- Gebkim OSB yönetimi ile görüşülmüş olup, parsel fiyatları hakkında bilgi alınmıştır. OSB yetkilisi ellerinde 2 adet parsel kaldığını belirtmiş, kendi parselleri için 1.500-TL/m2 istediklerini beyan etmiştir. Fakat çevrede yaptığımız araştırmalar neticesinde, diğer tahsisli boş parsel sahiplerinin serbest piyasada bu rakamın çok altında satış yapabileceği öngörülmüştür.emsallerde istenen değerlerin pazar değerine yakın değerler olduğu varsayıldığı için emsal olarak kabul edilmiştir.' denilmektedir. Raporun 4.14 Kısmında Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Taşınmazın Takbis belgeleri raporumuzun ekinde sunulmuştur. Takbis belgesine göre parsel üzerinde geri alım hakkı ve satışı halinde OSB den uygunluk görüşünün alınması zorunluluğu mevcut olup, başka bir sınırlama bulunmamaktadır' denilmektedir. 5.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Değerlemesi yapılan taşınmaz üzerinde Kocaeli-Gebze V (Kimya) İhtisas Organize Sanayi Bölgesi lehine geri alım hakkı olmasından dolayı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları portföyüne alınmasında sakınca olacağı öngörülmektedir. Ancak, Geri Alım Hakkı şerhi kaldırıldıktan sonra taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları portföyüne alınmasında sakınca olmayacağı öngörülmektedir.' 5.5 Değerleme İşlemini Olumlu ve Olumsuz Etkileyen Faktörler Olumlu özellikler - OSB içerisinde yer alması, - 3 tarafından caddeye cepheli olması, - Tek malikli olması, - İmarlı olması, - Ulaşımın toplu taşıma araçları ile sağlanması, - Tamamlanmış altyapı, Olumsuz Özellikler - Genel ekonomik dengelerin gayrimenkul yatırımına olan talebi olumsuz yönde etkilemekte olması, - Eğimli bir zemin üzerinde yer alması, - Geri alım hakkı şerhi olması, - Yakın çevresinde aynı imar durumuna sahip çok sayıda boş parsel olması, - 3. kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü istenmesi' olduğu ifade edilmiştir. 2006 yılından bu yana katılımcısı olduğumuz Gebkim (V).Kimya İhtisas Organize Sanayi bölgesindeki arsamız için 29.12.2016 tarihinde çıkartılan tapu suretinde ; Rayiç değer 2.887.350 TL,Satış değeri olarak 946.336 TL, Geri alım hakkı 946.336 TL bedel ile OSB lehine kurulmuş olarak şerhler düşülmüştür. (ek 1)
Gebkim V.Kimya İhtisas Organize Sanayi Bölgesi nin 09.06.2017 501 sayılı Bölgemize ait tahsisleri yapılan parsellere yapılacak yatırımlar hk. Konulu yazısında da görüleceği üzere kısaca; (1) Tahsis edilen arsa ile ilgili olarak a) Tahsis tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde gerçekleştireceği yapıya ait projeleri OSB ye tasdik ettirerek yapı ruhsatını almayan, b) Yapı ruhsatı tarihinden itibaren 2 yıl içinde üretime geçmeyen, katılımcılara yapılan tahsis, Yönetim Kurulu tarafından iptal edilir. denilmektedir (ek 2) Şirketimizin bu bölgede yatırım planı bulunmaması,gentaş Kimya nın ise bitişik parselde ve yatırımına başlamış olması nedeni ile, İştirakimizin alım talebinin OSB Müteşebbis heyeti tarafından da uygun bulunması kararı ektedir. (ek-3) 4562 sayılı OSB Kanunu'nun 15.maddesinde arsa satışlarının müteşebbis heyetin belirleyeceği prensipler içinde ve OSB Yönetim Kurulu yetki ve sorumluluğu ile yapılabileceği, 18.maddede ise tahsis edilen arsaların amacı dışında kullanılamayacağı, tesis yatırımı tamamlanıp üretime geçmeden arsanın devir ve temlik edilemeyeceği, 22.08.2009 tarih ve 27327 sayılı Resmi gazetede yayımlanan OSB uygulama Yönetmeliğinin 108, 110 ve 111. Maddelerinde ise kısaca söz konusu arsalarda yapı ruhsatını almayan, inşaata başlamayan, takiben 2 yıl içinde üretime geçmeyen OSB katılımcıları için yapılan tahsislerin OSB tüzel kişiliği tarafından iptal edileceği, iade yapılacak yerin OSB tüzel kişiliği olduğu açıkça belirtilmiştir. Satışımızın fiyat tesbitinde ayrıca Dilovası Belediyesi rayiç değeri 210 TL/m2 iken ilave pazarlık ile 280 TL/m2 + KDV değerden işlem yapılmıştır.(29/12/2016 tarihli tapuda ifade edilen rayiç değer 2.887.350 TL / 19.999 m2 = 144,37 TL / m2 dir) Gerek alım konusu yaptığımız gerekse de satım konusu yaptığımız her iki işlemde de ; Alışımızda Tuzla daki tamamı şirketimize ait olan fabrika binasının mevcut arsa ve binamız ile birleşerek oluşturduğu bütünlüğün yaratacağı ekonomik katma değer, Satışımızda arsanın OSB de yatırım amaçlı tahsis kapsamında olduğundan yasal kısıtlamalara tabi ve OSB nin tapuda kayıtlı şerh düşülmüş fiyatından geri alım hakkının olması, bitişik parselde İştirakimiz olan Gentaş Kimya nın yatırıma başlamış olması ve OSB heyetinin ilgili arsanın iştirakimiz Gentaş Kimya ya devrine uygunluğu kararının bulunması, Satışımızda Fiyatın belediye rayici olan 210 TL/m2 iken % 33 artırlarak 280 TL/m2 den tesbiti sonrası bulunan değerin % 155 kar ile ve mevcut şartlarda en ideal alıcı olan iştirakimiz Gentaş Kimya ya devredilmesi,,
Tüm bu hususlar birlikte değerlendirilmiş, gerek alış gerekse de satış İşlem tutarlarının SPK tebliğlerinde belirlenen oranların altında olması nedeni ile alış ve satış işlemleri yapılmıştır. Kamuoyuna duyurulur. Saygılarımızla GENTAŞ GENEL METAL SAN. VE TİC.A.Ş. Yukarıdaki açıklamalarımızın, Sermaye Piyasası Kurulu nun yürürlükteki Özel Durumlar Tebliğinde yer alan esaslara uygun olduğunu, bu konuda/konularda tarafımıza ulaşan bilgileri tam olarak yansıttığını, bilgilerin defter, kayıt ve belgelerimize uygun olduğunu, konuyla ilgili bilgileri tam ve doğru olarak elde etmek için gerekli tüm çabaları gösterdiğimizi ve yapılan bu açıklamalardan sorumlu olduğumuzu beyan ederiz.