UPDATING OF CADASTRAL DATA FOR THE DEVELOPMENT OF VALUATION STUDYING AND CRITICISING OF THE INTEGRATION ISSUES KADASTRAL VERiLERiN DEĞERLEME ÇALIŞMALARININ GELiŞTiRiLMESiNE YÖNELiK OLARAK GÜNCELLENMESi VE ENTEGRASYON SORUNLARININ DEĞERLENDiRiLMESi 1. ARAZİ KAYDI VE EKONOMİ İLİŞKİSİ 1.1. İslam coğrafyasında ve Osmanlıda Arazi Kaydı - Ekonomi İlişkisi 1.2. Türkiyede Arazi Kaydı ve Kadastro Çalışmalarının Tarihçesi 1. RELATIONS OF LAND REGISTRY AND ECONOMY 1.1. Relations of land registry and economy in the İslamic geography and Ottoman Empire 1.2. History of Land Registration and Cadastre in Turkey 2. TÜRKİYE KADASTROSU FİİLİ DURUM 2. ACTUAL SITUATION OF CADASTRE IN TURKEY 3. KADASTRAL VERİLER VE ARAZİ BİLGİ SİSTEMLERİNE GENEL BAKIŞ 4.1 Kadastro Veri Seti Değişimi 4.2 Türkiye'nin Taşınmaz Değerlemeye Olan İhtiyacı 4.3 Kadastral Verilerin Değerleme Esaslı Güncellenmesi ve Entegrasyon Problemlerinin Değerlendirilmesi 4.4 Kadastral Verilerin Üç Boyutlu Modellemesi 4.5 İrtifak Haklarının Üç Boyutlu Modellemesi 5. SONUÇ VE ÖNERİLER 3. AN OVERVIEW TO THE CADASTRAL DATA SET AND LAND INFORMATION SYSTEM 4.1 Updating Cadastral Data Set 4.2 The Reason For Needing Real Estate Studies 4.3 Using Of Real Estate Studies For Updating Cadastral Data Set 4.4 Three-Dimensional Modeling Of Cadastral Data Set 4.5 Three-Dimensional Modeling of Easement Rights 5. CONCLUSIONS AND RECOMMENDATIONS 2 20-24 April 2015. 1
1. ARAZİ KAYDI VE EKONOMİ İLİŞKİSİ 1.1. İslam coğrafyasında ve Osmanlıda Arazi Kaydı - Ekonomi İlişkisi 1.RELATIONS OF LAND REGISTRY AND ECONOMY 1.1. Relations of land registry and economy in the İslamic geography and Ottoman Empire Şen ve mamur olan yerlerin alanlarını ölçünüz, bilfiil ziraat edilen veya edilebilecek olan araziyi tespit ediniz. Verimsiz ve çorak yerleri, çift sürülmesi kabil olmayan öyükleri, tepeleri, ormanları, bataklıkları ve sazlıkları ve benzeri araziyi vergide esas alınacak arazi arasına katmayınız (Hz Ömer). Buradan anlaşıldığı üzere 14 asır öncesinde dahi arazi sınıflandırmasını, ekonomik yapılanmayı ve adil vergi sistemine dair açıklamalarda bulunmuş dolayısı ile vergiye esas ekonomik değerin arazi kaydından ayrı tutulamayacağına işaret etmiştir. 3 1. ARAZİ KAYDI VE EKONOMİ İLİŞKİSİ 1.1. İslam coğrafyasında ve Osmanlıda Arazi Kaydı - Ekonomi İlişkisi 1.RELATIONS OF LAND REGISTRY AND ECONOMY 1.1. Relations of land registry and economy in the İslamic geography and Ottoman Empire i. Osmanlıda ise arazi kaydına ilişkin İlk kayıtlar, Orhan Gazi zamanında tutulmaya başlanmıştır. Emlak yazımı adı verilen bu kayıtları içeren defterlere Defter-i Köhne adı verilmiştir. ii. Ardından sırası ile Fatih Sultan Mehmet döneminde Vakfiyeler iii. Kanuni Sultan Süleyman döneminde Kuyud-u Kadimeler (2322 adet cilt TKGM dedir. iv. 1847 Defterhane (Tapu İdaresi) v. 1871 Tapu Tahrirler vi. 1909 Tapu Senetleri şeklinde devam etmiştir. 4 20-24 April 2015. 2
1. ARAZİ KAYDI VE EKONOMİ İLİŞKİSİ 1.1. İslam coğrafyasında ve Osmanlıda Arazi Kaydı - Ekonomi İlişkisi 1.RELATIONS OF LAND REGISTRY AND ECONOMY 1.1. Relations of land registry and economy in the İslamic geography and Ottoman Empire "Tahrir defterleri", Osmanlı Arşivleri'nin en önemli belgeleri arasında idi. Devlet, yeni fethedilen bölgelerde arazi, nüfus ve toprağın kullanımı ile ilgili ayrıntılı sayımlar yapmış, bu sayımlar sayesinde toprakların mülkiyet durumunun yanısıra nüfus ve dolayısı ile vergi, askerlik ve aşiretler konularında da sağlam istatistikî bilgiler elde etmişti. Osmanlı devletinde fethedilen yerlerde uygulanacak idari teşkilat ve sistem çerçevesinde, tayin olunan heyetler marifetiyle nüfus, arazi ve emlakin tespit ve kaydedilmesi işlemine tahrir bu bilgilerin kaydedildiği deftere de tapu tahrir defteri denirdi. 5 2. TÜRKİYE KADASTROSU FİİLİ DURUM 2. ACTUAL SITUATION OF CADASTRE IN TURKEY Arazinin ekonomik boyutunu değerleme alanına hızlı bir giriş yaparak, bu alanda ciddi bir pilot uygulama projesi gerçekleştiren TKGM 168 yıllık tecrübesi ile tarihten aldığı gücü dinamik personel ve yönetim gücüyle beraber bu alanda başlattığı planlı ve kararlı adımlarını daha sağlam basacak ve hizmet sektöründe bir marka olma özelliğini devam ettirecektir. 6 20-24 April 2015. 3
2. TÜRKİYE KADASTROSU FİİLİ DURUM 2. ACTUAL SITUATION OF CADASTRE IN TURKEY 2014 yılı itibari ile Türkiye de kadastro çalışmaları % 99 oranında tamamlanmış olup Devam eden yaklaşık 10 a yakın birim bulunmakta olup Kadastro çalışmaları TKGM tarafından tamamlanmış olarak görülmektedir. Yalnızca kadastro çalışmalarını tamamlamakla kalmayıp bir çok birimde tapu ile entegrasyon aşamasını da tamamlayan TKGM çok amaçlı kadastro sisteminin alt yapısını kurmak adına çalışmalarına devam etmektedir. 3. KADASTRAL VERİLER VE ARAZİ BİLGİ SİSTEMLERİNE GENEL BAKIŞ 3. CADASTRAL DATA SET AND OVERVIEW OF THE LAND INFORMATION SYSTEM MEGSİS-TKGM. Taşınmaz değerleme yöntemlerinin içinde konum parametresinin direkt olarak etkisinin görülmediği maliyet ya da gelir yöntemine göre değerleme çalışmalarında dahil konum parametresi gizli özne özelliği taşımaktadır. Örneğin; ulaşım imkanları kısıtlı ve popülasyonu düşük bir bölgede hem üretilen mamüllerin pazarlanması, dağıtımı yada üretimi etkilenecek dolayısı ile hesaba dahil edilmeyen konumun diğer parametrelere olan etkisi değeri etkileyecektir. 20-24 April 2015. 4
4.1 Kadastro Veri Seti Değişimi. 4.1 Updating Cadastral Data Set Kadastroya güncel veriler eklenmeli ve Kadastro harici bırakılmış alanlar Kadastro kapsamına alınarak kapsam genişletilmelidir. Kanunlarda önü kapanan ve İkinci kadastroyu yasaklayan maddeler değiştirilerek, değişimin ve güncellenmenin önü açılmalıdır. İntikal, cins değişikliği, harici satış, harici ifraz ve taksimler gibi işlemler ile kadastronun yalnızca çizgisel anlamda değil aynı zamanda değer esaslı kadastronun güncellenerek oluşturulmasına imkan sağlanmalıdır. 4.1 Kadastro Veri Seti Değişimi. 4.1 Updating Cadastral Data Set Sadece teknik olarak paftalar ve yer kontrol noktaları yenilenmektedir. Geleceğe yönelik veriler toplanmazken tam tersine geçmişte yapılan haritaların onarımı yapılmaktadır. Kanunlarla yasaklanan ikinci Kadastro nun değişmesi gereken Kadastral altlığı değil, tam aksine Kadastral altlık mümkün olduğu kadar korunarak veri setinin değişimi ve daha çok alana hitap eden çok amaçlı Kadastro bilgi sisteminin kurulmasıdır. Özellikle cins değişikliği işlemleri TKGM tarafından iyi değerlendirilmeli ve veri setini genişleterek güncellemek adına büyük bir fırsat olarak görülmelidir. Mimari projeler 3D ortamında ve sayısal formatta talep edilmeli ve güncellenerek korunmalıdır. 20-24 April 2015. 5
4.1 Kadastro Veri Seti Değişimi. 4.1 Updating Cadastral Data Set 4.2 Türkiye'nin Taşınmaz Değerlemeye Olan İhtiyacı SERMAYENİN SIRRI. 4.2 The Reason For Needing Real Estate Studies Bir ülkede Taşınmazların gerçek değerleri belirlendiği ve kayıt altına alındığı takdirde; Finansal piyasalarda güven ve istikrar sağlanır. Alım-satım, Kredi karşılığı (ipotek), kamulaştırma, sigorta, arazi toplulaştırma ve reform uygulamaları, taşınmaz gelir ve kirasının tespiti, zarar ziyan ve haksız işgal (ecr-i misil) bedeli, miras bölüşümü, kamu taşınmazların satışı, özelleştirme ve devletleştirme gibi amaçlarla değerleme işlemleri ve uygulamaları ile ilgili çalışmalara büyük bir kolaylık sağlanmış olacaktır. Tasarruf sahiplerinin hak ve menfaatleri korunur. Kredi sisteminin etkin bir şekilde çalışabilmesi sağlanır. 20-24 April 2015. 6
4.2 Türkiye'nin Taşınmaz Değerlemeye Olan İhtiyacı. 4.2 The Reason For Needing Real Estate Studies Adil bir vergi sistemi oluşturulabilmesi, kamu gelirlerinin artırılması ve kayıt dışılığın azaltılması sağlanır. Ekonomik etkinliklerin kayıt altına alınması ve kayıt dışılığın azaltılması ile önemli ekonomik ve toplumsal yararlar elde edilir, adaletsizliklerin önüne geçme ortamı yaratılır ve kamu yönetiminde güven ortamı gerçekleşir. Kamulaştırma işlemlerinde sosyal adalet ve güven sağlanır. İmar uygulamaları, kentsel dönüşüm projeleri, afet yönetimi vb uygulamalarda, kamunun ve kişilerin, mülkiyet hakları değerleri içinde korunur ve kentsel gelişim rantları kente ve topluma kazandırılır. TAKBİS ve MEGSİS gibi sistemler daha geniş hizmet alanları ile tamamlanabilecek, Taşınmaz değerlerini ve artış oranlarını belirleyen Taşınmaz Değer Sistemi vb. indeks veri tabanı programları oluşturularak, verilerin çevrimiçi paylaşılabilir hale getirilmesi sağlanacak ve bu sayede vergi ödemelerinde kayıt dışılığın önüne geçilmiş olunacaktır. 4.2 Türkiye'nin Taşınmaz Değerlemeye Olan İhtiyacı. 4.2 The Reason For Needing Real Estate Studies MAMAK RESULTS for 15.037 Individual Units TAX VALUES ESTIMATED VALUES TOTAL VALUE: 872.906.000,00 TL TOTAL TAX (0,2%) 1.745.812,00 TL x 1.8 Birim Maliyet: 11,4 USD TOTAL VALUE: 1.640.881.703,19 TL TOTAL TAX (0,2%) 3.281.763,41 TL 20-24 April 2015. 7
2. TÜRKİYE KADASTROSU FİİLİ DURUM 2. ACTUAL SITUATION OF CADASTRE IN TURKEY FATIH RESULTS for 16.845 Individual Units TAX VALUES ESTIMATED VALUES TOTAL VALUE: 915.793.129,00 TL TOTAL TAX (0,2%) 1.831.586,26 x 2.9 TOTAL VALUE: 2.693.626.192,14 TL TOTAL TAX (0,2%) 5.387.252,38 TL 4.3 Kadastral Verilerin Değerleme Esaslı Güncellenmesi. 4.3 Using Of Real Estate Studies For Updating Cadastral Data Set Bu sistemin tahmin edilen çalışma prensibi aşağıda maddeler halinde sıralanmıştır. Kamulaştırma-toplulaştırma yapan tüm kurumlar kıymetlendirme raporlarına esas bedel tespiti içeren işlerinden ötürü koordinasyona tabi olmalıdır. Yapılan her tür işlem dijital olarak kayıt altında olmalı hatta kamu ve tüzel kişilikler buraya onaylı her tür veriyi yüklemek durumunda olmalı ve veri gerekli kontrol, onaylardan sonra ihtiyacı olan her kamu ve tüzel kişiliğe servis edilebilmelidir. Kurumlar aynı zamanda veri güncellemeden de sorumlu olmalıdır. Kurumlar Değerleme eğitimlerini desteklemeli ve personel eğitimleri vererek lisans almalarını desteklemelidir. 20-24 April 2015. 8
4.3 Kadastral Verilerin Değerleme Esaslı Güncellenmesi. 4.3 Using Of Real Estate Studies For Updating Cadastral Data Set Sağlıklı bir CBS verisi üretebilme ve güncelleyebilme adına tüm alım-satımların kayıt altında olması ve vergi daireleri ile direk irtibatı sağlanarak bu konuda vergiden vazgeçmiş ülke görüntüsünden çıkmalıdır. Ölçme, harita üretme, kadastro, değerleme, fiziki planlama, arazi reformu, arazi toplulaştırması, arazi kaydı ayrı ayrı analiz edilmelidir. Bedel tespitine yönelik taşınmaz davalarında bilgisine danışılan, bilirkişi istenen, sayısal verilerini servis eden bir kurum olmakla beraber üniversiteler ile koordinasyon sağlanarak bu amaç üzerinde akademik personel eğitimlerine ağırlık verilmelidir. Bu şekilde bir yapının oluşturulması ile mülkiyete ilişkin her tür veriyi depolayan, servis edebilen ve taşınmaz konusunda da mesleki olarak diğer disiplinlere hizmet edebilen sürdürülebilir bir kadastro sistemine ulaşılabilecektir 4.3 Kadastral Verilerin Değerleme Esaslı Güncellenmesi. 4.3 Using Of Real Estate Studies For Updating Cadastral Data Set Real Estate Cadastre İnventory of all Real Estate, Valuation Geometric data, boundaries, Descriptive Data Land Use Data On Ownership Topographic Fetures Real Tax Values Yapılacak çalışmanın konusu her ne kadar basit bir veri tabanı değişikliği işlemi gibi görünse de bu sayede bağımsız bölümlerin ayrı ayrı da görülebileceği, tapuda alım satım değerleri ile beraber taşınmazın gruplandırılmış eğim durumu ile üzerindeki mevcut yapılara ait genişletilmiş bir bilgi sistemine altlık oluşturacak veri setinin kurulması ile ilgili bir araştırma ve geliştirme örneği oluşturulacaktır. 20-24 April 2015. 9
4.3 Kadastral Verilerin Değerleme Esaslı Güncellenmesi. 4.3 Using Of Real Estate Studies For Updating Cadastral Data Set ÇOK ODAKLI TEK MERKEZLİ YÖNETİM MODELİ Hukuki Düzenlemeler Hiyerarşik Kurumsal Model o Yönetim ve Kurumsal Yapı Modeli Var Olanı Yapılandırma ve Geliştirme o İnsan Kaynakları Eğitimi o Teknik ve Uygulama Bölümü Veri Toplama, Analiz ve Yeterli Depolama Üniteleri Mevcut Veri İyileştirme Veri Güvenliği Çalışma Prensibi Belirlenmiş Uygulama Modeli GIS ve CAD Altyapılarını Barındıran Dinamik Yazılım Geliştirme 4.4 Kadastral Verilerin Üç Boyutlu Modellemesi. 4.4 Three-Dimensional Modeling Of Cadastral Data Set Kadastro da üçüncü boyut resim çizmek ile heykel yapmak arasındaki fark gibidir. Üç boyutlu kadastroda arazi tüm detaylarıyla betimlenebilirken iki boyutluda ise sadece arazi yüzeyi tanımlanabilmektedir. Kadastral verilerin Değerleme bilimine tam anlamı ile hizmet edebilmesi için TKGM nin 3D kadastroyu benimsemesi kaçınılmaz bir gerçektir. 20-24 April 2015. 10
4.4 Kadastral Verilerin Üç Boyutlu Modellemesi. 4.4 Three-Dimensional Modeling Of Cadastral Data Set 4.5 İrtifak Haklarının Üç Boyutlu Modellemesi 4.5 Three-Dimensional Modeling of Easement Rights Kadastro da 3. boyut kavramı kentlerin büyümesi ve gelişmesi ile arazi kullanımlarının en uygun seviyede belirlenmesini zorunlu kılmıştır. Özellikle yerleşim yoğunluğu yüksek olan kent merkezlerinde yeraltı çarşısı, metro, kanalizasyon şebekeleri, köprü, viyadük, enerji nakil hatları, doğal gaz hatları gibi tesislerin, gayrimeskun sahalarda ise baraj inşaatı, sulama kanalları tesis edilmesinde çekilen zorluklar ve sonucunda oluşan karmaşık durumu 2D kadastro ile haritalamak münkün değildir. 20-24 April 2015. 11
5. SONUÇ VE ÖNERİLER 5. CONCLUSIONS AND RECOMMENDATIONS Oluşturulan mekânsal altyapı sistemlerinin (TAKBİS ve MEGSİS gibi) veri tabanları ihtiyaçlar doğrultusunda genişletilmeli ve değerleme esaslı bağımsız bölümlere ait 3D grafikler, satış fiyatları, kot altı yapılaşmalar gibi parametreler oluşturulmalıdır. Karşılaşılan entegrasyon problemlerinin çözümünde yasal düzenlemeler yapılarak odak noktası çok, merkez noktası tek yönetim şekli benimsenmelidir. Mevcut yasal düzenlemeler Vergi Sisteminin iyileştirilmesi, Taşınmaz Değerleme hizmetleri, Gayrimenkul rant artışı, İmar Sigortası ve kayıp sermayenin sırrı gibi araçlar göz önüne alınarak güncellenmelidir. 5. SONUÇ VE ÖNERİLER 5. CONCLUSIONS AND RECOMMENDATIONS Oluşan mevcut durum ve ileride karşılaşılabilecek varsayımlar göz önüne alınarak mekânsal altyapı sistemini oluşturma çalışmalarına artık veri tabanı genişletilmiş 3D kadastro sistemi ile devam edilmelidir. Belediyelere ve büyükşehir belediyelerine de projenin entegrasyon kısmında büyük bir iş yükü düşmektedir. İmarlı sahaların teknik ve idari sorumlusu olan belediyeler, denetimi altındaki taşınmazların kent bilgi sistemi gibi görsel nitelikli, faydası kısıtlı çalışmalardan sıyrılarak, gerçek arazi yüzeyini tanımlayan çok amaçlı mülkiyet sistemlerini benimsemesi, imar uygulaması, cins değişikliği gibi işlemlerde çalışma prensibini 3D sistemine uygun hale getirerek sistemin önemli paydaşlarından biri haline gelmesi gerekmektedir. 20-24 April 2015. 12
5. SONUÇ VE ÖNERİLER 5. CONCLUSIONS AND RECOMMENDATIONS Teknik kapasite iyi analiz edilerek bugün ve gelecekte yapılabilecekler tespit edilmeli ve bu doğrultuda hukuki düzenlemeler ile değişime imkân sağlanmalıdır. Teknik ve yasal altyapı çalışmaları tamamlandıktan sonra ilgili kurumsal yapıların oluşumu sağlanarak özellikle veri toplama teknikleri, konumsal veri tabanları ve coğrafi bilgi sistemleri alanlarında yaşanan hızlı ilerlemeler 3D kadastronun teknik olarak hayata geçirilmesi çalışmalarında da kullanılmalı, lazer tarama ve yersel fotogrametri gibi teknolojik gelişmelerden faydalanılarak mevcut halihazır yapı değerleme bilimine ve toplum yararına hizmete sunulmalıdır. Taşınmaz Değerleme Konusundaki Gelişmeler 10. Kalkınma Planı : Objektif ölçülere dayalı gayrimenkul değerleme sistemi İmar uygulamarı ile ortaya çıkan değer artış tespitleri Orta Vadeli Program Vergi sistemi, teknolojik ve uluslararası gelişmelerle birlikte ortaya çıkan ihtiyaçları karşılayacak şekilde geliştirilecektir. Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele Eylem Planı Türkiye nin gayrimenkul haritasının çıkarılması ve değerleme verilerinin hazırlanması neticesinde bu alandaki kamu gelir kaybının en aza indirilmesi 26 20-24 April 2015. 13
Teşekkürler 27 20-24 April 2015. 14