GAZİANTEP DE ARSA SORUNU

Transkript

1 GAZİANTEP DE ARSA SORUNU 1.0 KONU TANITIMI Şehirlerin fiziki bağlamada gelişmeleri, başta gelişme alanlarının varlığı olan arsalara, imar planlarına ve yapılaşma lejantına bağlı olarak şekillenmektedir. Ancak arasa temini, şehrin gelişmesinde sürdürülebilirlik, çevre sorunları ve ekolojik denge gibi diğer bazı kriterlerle birlikte ele alınması gerekmektedir. Bununla birlikte oluşacak bu yapılı çevrenin, yörede yaşayan insanların sosyal, kültürel ve ekonomik yapılarına da uyumlu olması için şehrin farklı bölgelerinde ve farklı büyülüklerde arsalara gereksinim vardır. Şehrimizde, başta konut üretici müteahhitler, konut tüketicileri ve ilgili resmi kurum ve kuruluşlar (belediyeler, il özel idareleri, meslek odaları vb.) olmak üzere arsa konusunda bir sorun yaşandığını belirtmektedirler. Son zamanlarda, başta konut tüketicileri ve üreticileri, arsa kıtlığına bağlı olarak arsa fiyatlarındaki artışlardan olumsuz yönde etkilendiklerini ifade etmektedirler. 2.ARSA 2.1 Arsa nedir Arsa, genel bir tanımla, üzerine yapı yapılabilen arazi parçasıdır denebilir. Ancak şehirsel alanlardaki yapılaşmalar, imar kanun ve yönetmeliklerine uygun olarak oluşacak arazi parçaları üzerinde yer alabilmektedir. Diğer bir deyişle, bir arazinin arsa vasfı kazanabilmesi kanunlarla belirlenmektedir. 1

2 Arsa büyüklükleri, yörenin sosyal, kültürel ve ekonomik şartlarına göre oluşmaktadır. Örneğin ne büyüklükte konut, ticaret, idari, sosyal, kültürel ve sanayi arsalarına ihtiyaç bulunduğu yapılacak imar planlarında belirlenmektedir. Farklı işlevlere bağlı olarak farklı arsa büyüklükleri oluşmakta ve bu oluşum imar kanun ve yönetmeliklerinde belirtilen kurallara göre yapılmaktadır. Ancak bu büyüklüklerin de yerel ihtiyaçlar doğrultusunda yapılması gereği vardır. 2.2 Arsa arzı Şehirlerin düzgün gelişmeleri arsa arzına bağlı olarak değişkenlik gösterebilmektedir. Örneğin, konut üretiminde kullanılacak arsaların, şehrin sosyolojik yapısına bağlı olarak farklı sosyal, kültürel ve gelir seviyelerine hitap edememesi şeklinde üretildiğinde, hisseli ve kaçak yapılaşmaya neden olabilmektedir. Çünkü arsa büyüklükleri ve talep arasında oluşan dengesizlik hisseli bir yapının ortaya çıkmasına neden olabilmekte buda şehirlerin ruhsatsız yapılanmasına neden olmaktadır. Örneğin, şehrimizin planlı bazı bölümlerinin içinde bulunduğu durum bundandır (Düztepe, Yavuzlar,Konak,Karşıyaka vb. mahalleler). Ayrıca, yeterince arsa arzının bulunmaması da şehirlerin gecekondu ve/veya kaçak yapılaşmasının diğer bir nedenidir. 2.3 Arsa ve çevre ilişkisi Arsa arzı oluşturmada temel girdi olan imar planlarının yapımları ve kararlarının alınması esnasında ekolojik dengenin gözetilmesi ve şehrin sürdürülebilir olmasının sağlanması gözetilmesi gereken en önemli faktörlerdir. Arsa üretiminde temel amaç, arsalar arasında yeşil alanlar değil, yeşil alanlar arasında arsalar üretilmesi olmalıdır. Diğer bir deyişle, nüfus sayısına bağlı olarak belirlenen yeşil alanların büyüklükleri yanında, arsa-yapılaşma katsayısı arasındaki ilişkiyi açıklayan KAKS (kat alanı katsayısı) oranı da önemlidir. Günümüzde küresel sorunların başında gelen iklim değişikliğinin nedenlerinden birinin de, arsa-yapı yoğunluğuna bağlı olarak oluşan CO2 (karbon di oksit) gazlarının oluşturduğu sera gazlarıdır. 2

3 2.4 Arsa ve şehirsel sosyoloji Şehir sosyolojisi, şehirsel yaşamının farklı zaman ve mekânda büyük farklılıklar göstermesi şehir dokusunun pek çok belirleyiciye bağlı olduğunu gösterir. İnsan ve bağlı olduğu gruplar bu belirleyicilerin en önemlisidir. İnsanın zaman ve mekândaki yaşamı, bağlı olduğu kültür, soysal yapı ve ekonomik duruma bağlı olarak oluşmaktadır. Diğer bir deyişle, şehirsel mekândaki dağılım, toplumsal bir olgudur. Birey bağlı olduğu topluma bağlı olarak mekânsal tercihler yapmaktadır. Buradan da, arsa arzının şehrin sosyolojik yapısına bağlı olarak, her yönde oluşması gereği ortaya çıkmaktadır. 2.5 Arsa rant ilişkisi Dünyanın her yerinde arsa, rantı yüksek bir ekonomik değerdir. Ancak bunun kontrol altına alınması ve elde edilecek rantın toplumsal amaçlar için kullanılması gereği vardır. Özellikle, imar uygulamaları sonucu belediyelerin eline geçen arsaların yine kamusal amaçlar için kullanılması gerekmektedir. 3.0 ARAŞTIRMALAR 3.1 Araştırma ve yöntemi Konu hakkındaki araştırmalar, sorunsalın paydaşları olan meslek odaları, ilgili belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlarla görüşmeler yapılarak elde edilmiştir. Ayrıca konu hakkında sorunsalın yer aldığı şehirsel alanlara yerel geziler yapılmış ve ayrıca harita ve plan üzerinde de tespitler yapılmıştır. 3.2 Sorunsalın paydaşları ile yağılan görüşmeler sonucu oluşan bilgiler Bu çalışmada başta meslek odaları olan, mimarlar odası, inşaat mühendisleri odası, inşaat müteahhitleri derneği, harita ve kadastro mühendisleri odası, emlakçılar odası, şehir plancıları odası ve ilçe belediyeleri olmak üzere farklı zaman ve mekânlarda sorunsal konusunda görüş alış verişleri yapılmıştır. 3

4 Bu görüşmeler sonucu: a-toki nin arsa üretimi konusunda tek başına hareket ettiği, buna bağlı olarak da sorunsalın çözümü konusunda bir katkıda bulunmadığı tespiti yapılmıştır. Özellikle ürettiği arsalara kendisinin yapı yapması ve şehirsel gelişim yönlerinden farklı yönlerde yaptığı çalışmalar şehirsel bütünlük bağlamında da sorun oluşturmaktadır. (Beykent toplu konut alanı gibi) b-mevcut 1/1000 ölçekli onaylı imar planları olan alanlarda farklı nedenlere bağlı olarak, uygulama yapılamadığından, özel sektör arsa üretememektedir. c-imar planı uygulamalarında parselasyon sorunu bulunduğu (arsa katılım payı, kamu alanlarının-özellikle yol, yeşil alanlar- elde edilememesi) görülmüştür. d-şehrin sosyolojik dokusuna bağlı (sosyal, kültürel yaşam tarzı ve gelir seviyeleri farklı olan gruplara yönelik) arsa arzının sağlanmadığı tespit edilmiştir. e-1/1000 ölçekli uygulama imar planları olan alanların imara açılamadığı (özellikle İbrahimli 2 bölgesi, Yamaçtepe bölgesi, Aktoprak, ve Serince toplu konut alanı) görülmüştür. f-göçe bağlı (göç eden insanların sosyal kültürel ve gelir seviyelerine bağlı) şehrin farklı bölgelerde arsa arzının bulunmadığı görülmüştür. g-arsa arzında rekabet şartlarının sağlanamadığı ( şehrin her yöresinde arsa arzı oluşturulması) görülmektedir. h-arsa sorununa çözümü bağlamında, yüksek yapı yapılabilecek arsaların oluşturulmasına gereksinim vardır. i-şehrin etrafında yer alan mevzi ve/veya bütünleşmemiş planlı alanların bütünselci bir görüş ile ele alınmasına (bu konuda iklim, ulaşım, farklı sosyal grupların varlığı ve ekolojik yaklaşımların düşünülmesi gereklidir) gerek vardır. k-planlama çalışmalarında, projeksiyon nüfus tahminleri ve bunun için ayrılacak mekansal alanların gerçekçi bir şekilde ele alınmaması sorunu bulunmaktadır. (2020 yılı için, yaklaşık ha geçen bir plan alanı olup 4 milyon nüfus tahminleri yapılmış, bu gerçekçi bir durum değildir) l-arsa üretiminin temeli olan imar planlama çalışmalarının geniş katılımlı toplantılarla ele alınması ve bu konuda bir bilim kurulunun oluşturulması gereklidir. 4

5 m-başta ilgili belediyeler ve diğer resmi kurum ve kuruluşların sorunsalın çözümünde baş aktör olan büyükşehir belediyesi ile uyumlu bir çalışma içerisinde bulunmasına gerek vardır. 3.3 Sorunsalın çözümünde yer alan merkez ilçe belediyelerin çalışmaları Şehitkamil belediyesi, İbrahimli-2 bölgesi için var olan uygulama imar planının revizyonu için Büyükşehir Belediyesine talepte bulunmuştur. Bu planın yapılmasının üzerinden 15 yıl gibi bir süre geçmiştir. Şahinbey Belediyesi de, Yamaçtepe bölgesi için yaşanan sorunun çözümü bağlamında uygulama imar planı değişikliği konusunda büyükşehir belediyesine talepte bulunmuştur. Ayrıca, Şahinbey belediyesi gerek Karataş Toplu Konut alanın devamında yaptığı ve gerekse de Yeşil vadi bölgesinde yaptığı planlarla arsa arzı konusunda atılımlarda bulunmuştur. 3.4 Araştırma sonuçları Sorunsalın paydaşları, konu hakkında yapmış oldukları görüşleri ile arsa konusunda yaşanan sorunun varlığını ortaya koymaktadır. Arsa sorunu yalnız arsa arzı olmayıp aynı zamanda bu arzın şehirsel mekândaki dağılımın da önemli olduğu yönündedir. Şehirsel sosyoloji bağlamında, farklı kültürel, sosyal ve ekonomik grupların varlığı bu arzın mekânsal dağılmanı şart koşmaktadır. Şehrin çeşitli yönlerinde yer alan, 1/1000 ölçekli uygulama planlı alanların, farklı nedenlere bağlı olarak, uygulama yapılamaması konusu bulunmaktadır. Belediyeler tarafından (örneğin Şahinbey belediyesi) üretilen arsa arzları belirli bölgelerde kalmış olup, farklı sosyal gruplara hitap edememektedir. Dengeli arsa arzı için şehrin etrafında yer alan mevzi planların ve iptal edilmiş olan belediyelerin alanlarının üst ölçekli bir planla bütünleştirilmesi gereği vardır. 5

6 4-DEĞERLEME ÇALIŞMALARI Yapılan değerleme sonuçlarına göre; 1-İmar planları olup da uygulama sorunları olan alanların (Serince, İbrahimli2, Yamaçtepe, Aktoprak vb.) imar revizyonlarının çevre, ekolojik denge ve sürdürülebilirlik ölçütleriyle ele alınarak yapılması gereklidir. 2-Arsa sorunu yalnız arsa arzı olmayıp bunun farklı sosyal gruplara hitap edebilmesi bağlamında, şehirsel mekânsal dağılımlarının da sağlanması gereklidir. 3-Şehrin farklı yönlerinde aynı anda arsa arzı oluşturularak rekabet şartlarının sağlanması gereklidir. 4-Başta TOKİ olmak üzere, diğer kurum ve kuruluşlarının oluşturacağı arsa arzlarının da şehirsel mekânsal dağılımlarının bir bütünsellikle ele alınması gerekmektedir. 5-Kentsel dönüşüm ve uygulama alanlarında sosyal alt yapıya ( eğitim, kültürel vb.) ihtiyaç duyulan alanlarda bunun için gerekli arsa olanakları oluşturulmalıdır. 5-SONUÇLAR Arsa ve konut fiyatlarının dengeli bir hale getirilmesi için, uygulama sorunları olan planlı alanların revizyon imar planlarının süratle ele alınarak arsa arzını artırılmalıdır. Şehrin farklı yörelerinde farklı sosyal gruplar için arsa arzının mekânsal dağılımı sağlanarak serbest rekabet şartları oluşturulmalıdır. Yapılacak tüm çalışmalarda, sürdürülebilirlik, çevre sorunlarının azaltılması ve ekolojik dengenin korunması bağlamında oluşturulacak denetim mekanizmalarının kullanılması gereklidir. 6