GEBZE TEKNİK ÜNİVERSİTESİ MİMARLIK FAKÜLTESİ MİMARLIK BÖLÜMÜ MİM 442 YAPIM YÖNETİMİ VE EKONOMİSİ Prof.Dr.Nilay COŞGUN Yrd.Doç.Dr.Ferhat PAKDAMAR Arş.Gör.SeherGÜZELÇOBAN MAYUK Arş.Gör.Selin ÖZTÜRK
YAPI ÜRETİMİ Herhangi bir gereksinimin varlığının duyulması üretim eyleminin ilk adımıdır. İnsanın içerisinde çeşitli eylemleri gerçekleştirebileceği bir yapıya gereksinim duyması ile yapı üretim süreci başlamaktadır.
YAPI ÜRETİMİ Belirli bir amaca hizmet edecek bir yapma çevrenin (ürünün/yapının) oluşturulması için gerekli kaynakları, bu kaynakların kullanılış biçimini, uygulanan veya yararlanılan yöntemleri, eylemleri ve süreçleri içermektedir.
YAPI ÜRETİMİ girdi(üretimde kullanılan kaynaklar), süreç(kaynakların istenilen mal veya hizmete dönüştürülmesi işlemi) çıktı(ürün, elde edilen mal veya hizmet)
YAPI ÜRETİM SİTEMİNİN BİLEŞENLERİ HEDEFLER ZORUNLULUKLAR SINIRLAMALAR GİRDİLER SÜREÇ ÇIKTI KONTROL GERİ BESLEME
Girdiler Girdiler (kaynaklar), sistemin çevreden aldığı ve süreç içinde yararlandığı üretim faktörleridir. Girdi, sistemin işlemesi için gerekli olan ve enerji sağlayan bileşen olarak tanımlanmaktadır. Yapı üretim sisteminin girdileri : Fiziksel kaynaklar, Enformasyon, İşgücü, Finansman.
Çıktılar Üretimin yapılma amacı olan ve üretim sonucunda elde edilen ürün, sistemin çıktısıdır. Yapı üretiminin çıktıları yapıbileşenleri(duvar ve döşeme elemanları vb), yapılar, yapıgrupları (toplu konut siteleri vb) yapıların oluşturduğu yapma çevredir.
Sınırlamalar Hedefler, varılmak istenen sonuçlar veya amaçlardır. Yapı üretiminde hedefler, üretimin yapılma nedeni olan barınma gereksiniminin karşılanmasına yöneliktir. Zorunluluklar, amaçları sınırlar ve amaçlara anlam kazandırır. Zorunluluklar, hedefe ulaşmamızı engelleyen, kontrolümüz altında olmayan ve üretimi şekillendiren durumlardır. Yasalar, mevzuat, mevcut finansman olanakları, yapı malzemesinin temin güçlüğü, yapım teknolojilerinin yetersizlikleri, ulaşım ve altyapı eksiklikleri, iklim farklılıkları yapı üretiminde sıklıkla karşılaşılan sınırlamalardır.
Kontrol ve Geri Besleme Kontrol, çıktıların/süreç sonunda elde edilen ürünlerin, daha önceden belirlenen kriterler ile karşılaştırılması fonksiyonudur. Kontrol eylemi, girdiler, süreç ve çıktılar üzerinde uygulanabilmektedir. Sistem için gerekli girdilerin istenen nitelikte olup olmadığı, Sürecin çeşitli aşamalarındaki işlemlerin zamanında yürütülüp yürütülmediği veya Çıktıların istenen nitelikte olup olmadığı araştırılabilir. Kontroller sonucunda elde edilen bilgiler, geri besleme yoluyla sistemde tekrar girdi olarak kullanılır.
Süreç Sistemin fonksiyonunu yerine getirebilmesi amacıyla girdileri, istenen çıktılar haline dönüştürecek eylemleri, işlemleri ve bu eylem ve işlemler arasındaki ilişkileri kapsamaktadır. Malzemenin araç ve işgücü yardımıyla dönüşüme uğradığı zamanı kapsamaktadır. Yapı üretim süreci, yapı üretme düşüncesinin ortaya atılmasından, yapımın tamamlanmasına, hatta yapının kullanım ömrü sona erdiğinde ortadan kaldırılmasına kadar geçen süre içerisinde yürütülmekte olan eylemler, yapılmakta olan işlemler ve tüm bu eylem ve işlemlerin birbirleri ile ilişkilerini kapsamaktadır. Birbirini izleyen aşamalar arasındaki, başlangıç ve bitiş noktaları genellikle belirgin biçimde izlenememektedir. Ancak, söz konusu aşamaların her biri yeni ve farklı bir ürün yaratarak, bir sonraki aşamanın girdisini oluşturmaktadır.
Yapı üretiminin aşamaları: Girişim ve Fizibilite Etüdü (Yapılabilirlik Çalışması) Tasarım ve Planlama İhale Yapım veya Gerçekleştirme Kullanım Yıkım
Y A P I Ü R E T İ M S Ü R E C İ GİRİŞİMCİ Y A P I D E N E T İ M İ YAPI ÜRETİM TALEBİ * TASARIM ÖNCESİ DÖNEM - Bilgi toplama, planlama, programlama - Ön Tasarım - Fizibilite Çalışmaları - Sözleşme * TASARIM SÜRECİ - Yapının gerçekleştirilmesi için alınan planlama kararları ve projelerin hazırlanması * YAPIM ÖNCESİ DÖNEM - Yapımı gerçekleştirecek yapımcının belirlenmesi (İhale Dönemi) * YAPIM SÜRECİ - Yapının yerinde yapılması veya önceden üretilen parçaların yapı yerinde montajının gerçekleştirilerek yapının elde edilmesi * KULLANIMA GEÇİŞ DÖNEMİ * KULLANIM SÜRECİ G E R İ B E S L E M E K O N T R O L
Yapı üretiminin aşamaları: Girişim ve Fizibilite Etüdü Yapı üretim süreci, yeni bir etkinliğe gereksinim duyulması ya da bir pazar talebinin varlığının tahmini ile başlamaktadır. Girişim ve fizibilite aşaması kapsamında; duyulan gereksinime, talebe ve kaynaklara ilişkin analizler ve üretim için değişik çözüm yollar araştırılır. Bu aşamanın sonunda; üretimin hedefleri, uyulması gereken zorunluluklar ve gerçekleştirilmesi gereken kriterler saptanmaktadır. Projenin yatırımcıya maliyeti ile getirisi tahmini olarak hesaplanır ve karşılaştırılır. Fizibilite sonuçlarına göre projeye devam ya da redkararı verilir.
Yapı üretiminin aşamaları: Planlama ve Tasarım Yapının tüm özelliklerinin belirlenmesi ve biçimlendirilmesi aşamasıdır. Bu aşamanın sonunda, sırasıyla avan proje(konsept), kesin projeve uygulama projesiçizilerek ihale dosyası ve şartnameler hazırlanmaktadır.
Yapı üretiminin aşamaları: İhale Hazırlanan çizimler, süre ve kaynaklara ilişkin belgeler ve şartnameler yardımıyla, ihaleye çıkılarak yapım işini gerçekleştirecek yüklenici belirlenir ve sözleşme yapılır. Sözleşmeler; yapılacak işin yapısı ve niteliğine göre örgütlenme yapısını biçimlendiren, uygulanacak olan yapım teknolojisinden etkilenen ( ya da etkileyen), hattaşartname türünü öngören iş yaptırma biçimleri dir. Başlıca üç tip sözleşmeden söz edilebilir: Sabit tek fiyatlı sözleşmeler (anahtar teslimi veya götürü sözleşmeler), Birim fiyatlı sözleşmeler, Maliyet + ücret (kâr) sözleşmeler.
Yapı üretiminin aşamaları: Yapım Hazırlanan uygulama projesine göre yapımın gerçekleştirilmesi ve yapının kullanıma hazır hale getirilmesi aşamasıdır. İnşaat ve proje yönetim faaliyetlerinin en yüksek seviyeye çıktığı aşamadır. kullanılacak işgücü, malzeme, makine gibi kaynaklar optimum düzeyde bir araya getirilir, ürün sözleşme ve eklerinde belirtilen kalite şartlarına uygun biçimde gerçekleştirilir. Bu aşamada projeden beklenen kalite, süre ve maliyet ölçütleri sürekli olarak izlenir, bütçeden sapmaların düzeltilmesi için gerekenler yapılır. Bu aşamanın sonunda, bir ürün olarak yapıkarşımıza çıkmaktadır.
Yapı üretiminin aşamaları: Kullanım Yapının kullanıma açılması ile kullanım süreci başlamaktadır. Kullanım sürecinde yapılacak değerlendirmelerin sonuçları gelecekte yapılacak üretimler için geri besleme sağlaması bakımından önemlidir. Kullanım aşaması tüm işletme, bakım ve onarım faaliyetlerini kapsamaktadır.
Yapı üretiminin aşamaları: Yok etme / Yıkım Fiziksel/sosyal eskime İşlev yitirme Kaçak/yasa dışı yapılaşma Deprem Kentsel dönüşüm gibi nedenlerle yapıların ortadan kaldırılması söz konusudur.
Bir yapım faaliyetinin yürütülmesinde farklı işletmeler, organizasyon biçimleri ve yönetim tekniklerine ihtiyaç duyulacaktır. Bu noktada yapı üretim sürecinin organizasyonel(örgütsel) boyutu ve yapım yönetimi önem kazanmaktadır.
Yapı üretiminde rol alanların oluşturdukları organizasyonel yapı seçenekleri. Aşamaların Ayrı Alt Organizasyonlar Tarafından Oluşturulması
Yapı üretiminde rol alanların oluşturdukları organizasyonel yapı seçenekleri. Sadece Tasarım Aşamasında Bir Alt Organizasyon Tarafından Oluşturulması
Yapı üretiminde rol alanların oluşturdukları organizasyonel yapı seçenekleri. Girişim + Tasarım Aşamalarının Bir Alt Organizasyonun Oluşturulması
Yapı üretiminde rol alanların oluşturdukları organizasyonel yapı seçenekleri. Yapım Aşamasında Alt Organizasyonun Oluşturulması
YÖNETİM Yönetim, belirli bir işin başarı ile gerçekleştirilebilmesi için, kaynakları rasyonel bir biçimde kullanarak, doğru zamanda, doğru yerde, doğru kişilerle ve araçlarla hareket etme bilimidir. Yönetim, birden fazla kişinin varlığı ile ortaya çıkan ve bu yönü ile ekonomik faaliyetten ayrılan bir grup faaliyeti olduğu kabul edilmektedir.
YÖNETİM Yönetim evrensel bir süreçtir. Dünyanın her yerinde uygulanabilir. Üç tür yönetimden söz edilebilir : Belirli bir kar amacına ulaşmak için yönetim, Kurumsal ve birlik yönetimi Hizmet amacı ile yönetim
YÖNETİM FAALİYETLERİNİN ÖZELLİKLERİ Ø Yönetim, bir grup faaliyetidir. Ø Yönetimin beşeri (insani) özelliği vardır. Ø Yönetim bir işbirliği faaliyetidir. Ø Yönetim işbölümü ve uzmanlaşma faaliyetidir. Ø Yönetim bir koordinasyon faaliyetidir. Ø Yönetim bir yetki faaliyetidir. Ø Yönetim rasyonel bir faaliyettir. Ø Yönetim bir süreçtir
YÖNETİMİN TEMEL İŞLEVLERİ Ø Planlama Ø Organizasyon Ø Yürütme Ø Denetleme
YÖNETİMİN TEMEL İŞLEVLERİ Planlamaaşağıdaki sorulara cevap aramaktır : Ø Ne yapılacaktır, Ø Kim yapacaktır, ØNezaman yapılacaktır, Ø Nasıl yapılacaktır, Ø Hangi olanaklar kullanılacaktır, Ø Neden yapılacaktır.
YÖNETİMİN TEMEL İŞLEVLERİ Organizasyonunoluşması aşağıdaki aşamalara bağlıdır. Ø Yapılacak işlerin belirlenmesi ve gruplar halinde bir araya getirilmesi, Ø Organize edilen işlerin en az kaynak harcanarak nasıl gerçekleştirileceğinin araştırılması, Ø İşlere uygun personelin belirlenmesi, Ø Personelin işe uygunluğunun sağlanması, gerekirse belirli bir eğitim ve deneyim kazandırılması, Ø Yöntem ve kaynak belirlenmesi.
YÖNETİMİN TEMEL İŞLEVLERİ Etkin bir yürütme sisteminin oluşturulması için; Ø Takım ruhunun geliştirilmesi, Ø Personeli iyi tanıma, Ø Personel ile işletme arasında ilişkileri yakından takip etme, Ø Personelin denetlenmesi, Ø Yöneticinin ayrıntılarla boğulmaması, Ø Yönetici astlara yetki ve sorumluluk vermesi -ödül sistemi Ø Yöneticinin kişiliği,
YÖNETİMİN TEMEL İŞLEVLERİ Denetimfaaliyeti ikiye ayrılır : Ø Planlanan ve gerçekleşen olayları karşılaştırmak, Ø Planlanan olaylardan bir sapma meydana gelmişse, gerekli önlemleri almak. Geleneksel teoride denetleme aşağıdaki adımlardan oluşmaktadır. ØStandartve amaçların belirlenmesi, ØPerformansölçülmesi, ØAnalizve karşılaştırma, ØDüzelticitavır alma.
YAPIM YÖNETİMİ Yapım yönetimi, mal sahibinin kafasında canlandırdığı hayalin soyut olarak tanımlanmasından gerçekleştirilmesine kadar olan proje evrelerinde, işin öngörülen süre, maliyet ve kalitede tamamlanabilmesi için kullanılan profesyonel yönetim sistemleri bütünüdür.
YAPIM YÖNETİMİ ALT FONKSİYONLARI CMAA (The Club Managers Association of America) Standart of Practice Proje Yönetimi; Maliyet Yönetimi; Zaman Yönetimi; Kalite Yönetimi; Sözleşme Yönetimi; Güvenlik Yönetimi;
TANIMLAR VE AÇIKLAMALAR MALİYET (EDER): Arsa, proje, kontrollük, işçilik ve malzeme gibi giderlerin tamamına denir. KEŞİF: Arsa, proje, kontrollük giderleri dışındaki tüm giderlere denir. YÜKLENİCİ KAR VEYA ZARARI:İkinci keşiften, tenzilatın (indirimin), işçilik, malzeme ve diğer giderlerin düşürülmesi sonucunda elde edilen rakamdır. Diğer bir deyişle, ihale bedelinden işçilik, malzeme ve diğer genel giderlerin düşülmesi sonucu elde edilen rakam yüklenicinin kar veya zararıdır. METRAJ:Yapılan imalatların birim miktarlarını gösteren rakamlara denir. Bunlar mt. m2. m3. kg. adet. ton vb... gibi birimlerle belirtilir. BİRİM FİYAT: Yapılan imalatların işçilik, hammadde, genel giderler ve yüklenici karını içeren fiyatıdır. Yapılan bir işte imaların metrajıyla birim fiyatları çarpımlarının toplamı keşif bedelini verir. Keşif= (Metraj x Birim Fiyat) 1. KEŞİF: İhaleye çıkarmak üzere hazırlanan keşife denir (İ.Y. Mad. 9) 2. KEŞİF:Fiili imalatlara bakılarak sürekli keşif hazırlanır. Bu keşif gerçek değerleri verir ve 2. Keşif olarak adlandırılır. MUKAYESELİ KEŞİF: 1. ve 2. keşif gözönüne alınarak hazırlanır. Her iki keşfin arasındaki fark belirlenir.
TANIMLAR VE AÇIKLAMALAR RAYİÇ:İşçilik, makine ve hammadde (malzeme) birim değerlerini veren bedellerdir. Bu değerler karsız değerlerdir. TAŞIMA UZAKLIĞI:Bir malzemenin çıkarıldığı ocaktan işyerine kadar olan uzaklığa denir. Bu uzaklığa ve taşımanın yapıldığı yolun durumuna göre taşıma ücreti değişir. ANALİZ:Yapılan bir imalatın içinde ne kadar işçilik, ne kadar malzeme veya makine kullanıldığını araştıran çalışmalardır. YÜKLENİCİ (MÜTEAHHİT) : İşi para karşılığında, kar amacıyla başkasının adına yapan kişidir. İDARE (İŞVEREN) : Bir inşaat işini yapan ya da yaptıran Devlet ya da özel kurum ve kuruluşlarına denir. ŞANTİYE ŞEFİ:Kişi ya da kuruluşlar adına, işi teknik yönden yaptıran kişidir. KONTROL: İşin teknik kurallara uygun olup olmadığını izleyen organdır. İşveren adına çalışır. İdare (Kontrol) Yüklenici (Şantiye Şefi)
TANIMLAR VE AÇIKLAMALAR İHRAZAT: Yapım sırasında kullanılmak üzere işyerine getirilen malzemedir. İMALAT: Proje sözleşme ve eklerine bağlı olarak yapılan üretimdir. HAKEDİŞ (İstihkak Sitüasyon):Yüklenicinin yaptığı imalat ve ihrazatkarşılığında alacağını gösteren hesaplar toplamıdır (B.1. G. Ş. Mad. 39). SÖZLEŞME: İdare ile yüklenici veya müşteri arasında yapılan yazılı anlaşmadır. İHALE:İşin yapılmasını isteyen tarafın, işi yaptırmak için uygulamak zorunda olduğu çalışmalar topluluğudur (ilan vermek, sözleşme dosyası hazırlamak, istekliler arasından seçim yapmak, ihaleyi onaylatmak...vb.) (İ.Y. Mad. 5-6). KABUL:Sözleşme süresinin sonunda, işin sözleşme ve eklerine bağlı olarak yapılıp yapılmadığını kontrol etmek amacıyla uygulanan bir işlemdir. Geçici ve kesin olmak üzere iki tür kabul vardır (B.1. G. S. Mad. 41). TEMİNAT (Güvence):İşi üstlenen yüklenicinin, işi sözleşme ve eklerine uygun olarak yapacağına ve işin yapılmasından vazgeçmeyeceğine dair alınan kıymetlerdir (İ. Y. Mad. 26). TEMİNAT SÜRESİ: Geçici ve kesin kabuller arasındaki süredir (B. İ. G. S. Mad.42). TENZİLAT (İndirim):Yükleniciler arasında seçim yapma olanağını idareye vermek üzere, istekliler tarafından 1. Keşif üzerinden önerilen indirim veya artırım yüzdeleridir.
TANIMLAR VE AÇIKLAMALAR İHALE BEDELİ: Keşif bedelinden tenzilat miktarını indirdikten sonra elde edilen rakamdır. (İHALE BEDELİ = 1. Keşif bedeli Tenzilat miktarı) YETERLİLİK BELGESİ:İşi üstlenmek isteyen yüklenicilerde aranan bir belgedir. Bu belgede yüklenicinin teknik gücü, mali durumu, ekipman durumu daha önce yaptığı ve halen yapmakta olduğu işlerin dökümü bulunur. TEMİNAT METUBU:Yüklenicinin, işi sözleşme ve eklerine uygun olarak yapmasını sağlama bağlamak için alınabilecek kıymetlerden birisidir. Teminat mektubu, Maliye ve Gümrük Bakanlığınca belirtilecek bankalarca verilir ve bankaların daha önce verdiği miktara, ödenmiş sermayelerine bağlıdır (İ.Y.Mad.27). YÜKLENİCİ KARNESİ:Yüklenicinin daha önce yapmış olduğu işlerin parasal toplamın ve cinslerini gösteren belgedir. Bu belgeye dayanılarak yüklenicinin daha sonra hangi işleri yapılabileceği tespit edilir. TAŞERON: Yüklenicinin nam ve hesabına ve onun izniyle işi yapan, yürüten küçük yüklenicilerdir.
TANIMLAR VE AÇIKLAMALAR UYGUN BEDEL:Artırmalarda, tahmin edilen bedelden aşağı olmamak üzere teklif edilen bedellerin en yükseğine, eksiltmelerde tahmin edilen bedeli geçmemek üzere, teklif edilen bedellerin tercihine layık görülenine, bedel tahmini yapılmayan ihalelerde ise teklif edilen bedellerin uygun görülenine denir (İ.Y. Mad. 28). HADDİ LAYIK (UYGUN DÜZEY):Eksiltme ihalelerinde keşif bedelinin altında, artırmalarda da keşif bedelinin üzerindeki değerlerin tümüne denir. EKSİLTME:İdarenin almak ve yaptırmak istediği işlerde, işi daha ucuza getirmek için uyguladığı ihale yöntemleridir. ARTIRMA:İdarenin satmak veya kiraya vermek için, işi yaptırırken daha fazla kazanabilmek için uyguladığı ihale yöntemleridir. ŞARTNAME:Yapılacak işlerin genel, özel, teknik ve idari esas ve usullerini gösteren belge ya da belgelerdir (İ.Y. Mad. 7).