YÖNETİM PLANI I GENEL HÜKÜMLER MADDE 1. KAPSAM Ankara ili, Çankaya ilçesi, imarın 28375 ada 2 parselde kayıtlı, 737. Sokak No : 15 Çankaya ANKARA adresinde bulunan 1 adet Ana Gayrimenkul üzerinde Belediyece onaylı yerleşim planı ve uygulama projesine göre yapılmış, alt yapı tesisleri ortak kullanım yerleri ; hizmetler ve bunların yönetim bakımından birbiriyle ilgili Ana Gayrimenkul üzerindeki A- Blok ve B Bloktaki EGE BOTANİK KONUTLARI toplu yapısındaki her blok un yönetimi, kat mülkiyeti Kanunu nun ve ilgili diğer yasaların emredici kuralları saklı kalmak üzere bu Yönetim Planına göre yapılır. MADDE 2. EKLER Bu Yönetim Planının ekleri; Yönetim Planının ayrılmaz tamamlayıcı belgeleri olup, Yönetim Planı hükümleri ile aynı önceliktedir. II TANIMLAR MADDE 3. Bu Yönetim Planında kullanılan aşağıdaki kavramlar karşılarında gösterilen anlamı ifade etmektedir. ANA GAYRİMENKUL ( SİTE ) EGE BOTANİK KONUTLARI NIN yapılandığı alanın tamamını ifade eder. BLOK Ortak yerler dışında kalan ve bir temel üzerinde inşaa edilen ve aynı kapıdan ya da aynı zemin kattan giriş çıkış yapılan konut bloklarını ifade eder. ( A ve B Bloklar ) SERVİS ŞİRKETİ EGE BOTANİK KONUTLARI Yapısında yer alan Blokların ( bakımı, temizliği, onarımı ve işletilmesi ile görevlendirilen ), ayrıca bahçelerin bakımı, çimlerin biçilmesi, ağaçların bakımı, otamatik sulama sistemlerinin bakımı, idamesi ve gerektiğinde yenilenmesi bahçelerdeki ortak sulama tesis ve tesisatı bakımı, idamesi gerektiği hallerde kışın site içi ve çevre yolların karlarının temizlenmesi. buzların çözülmesi, sonbaharda yaprakların temizlenmesi, güvenlik hizmetlerinin verilmesi ve/ veya sağlanması, garaj katlarının temizliği ve benzeri bakımı nevinden hizmetlerinin verilmesi Blok apartman Dairelerinden talep olması halinde tamirat ve onarım hizmetleri de veren, EGE BOTANİK KONUTLARI Toplu Yapısını tümüyle yukarıda ifade edilen tarzda işletilmesi ile görevlendirilen ve aynı zamanda kendisine yöneticilik görevi verilen şirketi ifade eder. 1
III ORTAK YERLER VE TESİSLER A-MÜNHASIRAN BLOKLARA AİT ORTAK YER VE TESİSLER MADDE 4. Her bir blok unun oturduğu arazi ve alanı dışında ve bir bağımsız bölümünün münhasır kullanımına tahsis edilen eklenti niteliğinde olmayan blok içinde blok çıkışına kadar ki kanalizasyon kirli ana su kolonları, su, elektrik, doğalgaz ve telefon tesisleri blok a ait elektrik kofraları, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunması mahsup olup bağımsız bölümlerinin dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar Bodrum katın tümü, yüzme havuzu ve sosyal tesisler, su deposu, yangın su deposu, motor ve hidroforu, jeneratör, haberleşme cihazları ve bağlantı tesisatı, yangın söndürme tesisatı, dikey yağmur boruları, paratoner,temel ve ana duvarı,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarları, tavan ve tabanları, genel kirişleri, merdivenleri, sahanlık ve koridorları,çıkışı, genel giriş kapıları,yangın merdiveni,asansör ve asansör, kuyuları ve çatı arasındaki aydınlıkları, bacaları,sığınakları,genel dam ve terasları münhasıran bağımsız bölümlerin kullanımına tahsisli otopark yerleri gibi yer ve tesisler münhasıran içinde bulundukları sitenin ortak yer ve tesisleri olup, sitedeki kat irtifak hakkı sahibi veya kat maliki bulunanların ortak mülkiyetine tabidir. Kapıcı mahalleri, sitenin ortak yeri niteliğindedir. IV YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞI MADDE 5. Yönetim Planı ana gayrimenkuldeki ( sitedeki ) bütün bağımsız bölümlerin maliklerini ve onların mirasçıları ile bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir suretle iktisap edecek üçüncü kişileri ve her ne sebep ve sıfatla olursa olsun bağımsız bölümlerde oturan ve faydalananları da bağlar. Yönetim Planının değişmesi için ana gayrimenkul kat malikleri kurulu üye tam sayısının beşte dördünün oyu şarttır. Ancak irtifak haklarını etkileyen bir değişikliğin yapılabilmesi, tüm irtifak hakkı sahiplerinin ittifakı ile mümkün bulunmaktadır. MADDE 6. Bu Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde kat mülkiyeti kanunu, Medeni Kanun ve ilgili kanun hükümleri uygulanır. 2
İKİNCİ BÖLÜM KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI MADDE 7. Kat malikleri, kat mülkiyeti Kanunu Yönetim Planının ilgili hükümleri saklı kalmak kaydıyla kendilerine ait bağımsız bölümlerin üzerinde Medeni Kanun un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir. MADDE 8. Kat malikleri sitedeki tüm ortak yer ve tesislerden mülkiyet haklarına, bu yönetim planı hükümlerine uygun bir biçimde yararlanırlar. Blok altlarındaki sosyal tesis ve ortak alanlar ( havuz, v.s ) tüm sitenin kat maliklerinin kullanımına tahsis edilmiştir. MADDE 9. Kat Malikleri; a ) Ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve blokların güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. b ) Blokların dış cephelerinde ortak yerlerde inşaat onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana ve boya yaptıramazlar, eklenti ve/ veya her nevi tadilat ve değişiklik yapamazlar ve bloklarda her ne tarz ve usulde olursa olsun, balkon kapatamazlar. MADDE 10. Kat malikleri gerek kendi bağımsız bölümleri ve eklentilerini ve gerekse ortak yer ve şeyleri kullanırken kanun, yerleşim planları, peyzaj projesi, yönetim planı, kat malikleri kararı ve bu kararları doğrultusundaki yönetici ve servis şirketi talimatlarına, doğruluk ve iyi niyet kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlüdür. Bağımsız bölümlerinde özellikle aşağıdaki, şeyleri yapamazlar. a ) Bağımsız bölümde ve eklentilerde kedi, köpek. kuş gibi evcil hayvanlar hariç başka hayvan besleyemezler. Besledikleri hayvanların ise diğer kat maliklerini rahatsız etmemesini sağlayacak tedbirler alırlar. Ayrıca köpek ve kedi sahipleri hayvanlarını serbest bırakmamayı ve hayvanların dışkılarını çimlerde ve ortak yerlerden kaldırmak için gerekli tedbirleri alırlar. Aksi takdirde Yönetim Kurulu veya Yönetici sorun çıkaran hayvanın Toplu Yapı alanı dışına çıkarılmasını isteyebilir. Ayrıca bu konuda ana gayrimenkul kat malikleri kurulunun alacağı sınırlandırıcı kararlara hayvan sahipleri uymak zorundadır. 3
b ) Kat malikleri bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek nitelikte toplantılar tertip edemezler, gürültülü hareketlerde bulunamazlar, özellikle saat 22.00 dan sonra televizyon radyo ve teyplerini komşuları rahatsız edecek şekilde kullanamazlar. Nişan düğün gibi istisnai sebeplerle düzenlenecek toplantılarda diğer kat maliklerini rahatsız etmemeye azami özen gösterirler. c ) Blok kat malikleri bağımsız bölümlerin balkon, pencere veya teraslarından hiçbir şekilde halı silkeleyemezler, su dökemezler, çöp atamazlar, binanın dış cephesine veya dıştan görülebilecek yerlerine ve ortak yerlerine ve ortak yerlere çamaşır asamazlar. Balkonlarını dışardan kötü gözükecek şekilde depo gibi kullanamazlar. d ) Bağımsız bölümlerini kumarhane, randevuevi gibi ahlak ve adaba aykırı sayılacak bir şekilde kullanamazlar. e ) Kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak gösterilmiş bulunan bağımsız bölümlerinde sinema, gazino, klüp, kahvehane, dans salonu gibi eğlence, lokanta, pastane gibi besleme yerleri ve basımevi, dükkân ( berber dükkânı, terzihane, yatakhane, emlak bürosu, sendika veya dernek merkezi, dershane, muayenehane, kreş v.s.) gibi yerler açamazlar veya kiraya veremezler. f ) Diğer bağımsız bölümde veya ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için bağımsız bölümlerine girme mecburiyetinin bulunduğu hallerde gerekli müsaadeyi vermekten kaçınamazlar. g ) Kendilerine ayrılan yerler dışındaki ortak yerlere özel eşyalarını bırakamazlar ve kendilerine ayrılan yer dışında arabalarını park edemezler. Daire numaralarına göre kapalı garaj kullanımı ekli vaziyet planında tespit edilmiş olup her malik buna uymak zorundadır. h) A Bloğa 2. bodrum garaj katı, B Bloğa ise B-1, B-2 2. Bodrum katı ile B-3, B-4 1. bodrum garaj katı tahsis edilmiş olup, daire sahiplerine göre ekte sunulan paylaşım, irtifak hakkı niteliğindedir. B-1, B-2 bloktur. 1. bodrum katında sosyal tesisler yer almaktadır. ı ) Tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı zemin veya bodrum katlarını işyeri ( dükkân ) haline getiremezler. MADDE 11. Kat malikleri, bağımsız bölümlerinde bizzat oturmuyorlarsa, tebligat adreslerini, bu adresteki değişiklikleri ve bağımsız bölümlerindeki kiracı olarak veya başka bir sıfatla oturanların ad, soyad ve iş adreslerini en geç 15 gün içinde Yönetim Kuruluna veya Yöneticiye yahut onların göstereceği kişiye bildirirler. Tebligat adresini ve bundaki değişikliği bildirmeyen kat malikinin yönetimde mevcut son adresine yapılan tebligat geçerli sayılır. 4
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kiraya verdikleri taktirde, ( kiracının iş adresi ile kimlik bilgilerini ) yönetim planının bir kopyasının bağımsız bölüm kullananlarına tebliğ edildiğine dair tebellüğ belgesini Yönetim Kuruluna veya Yöneticiye tevdi etmeye ve bağımsız bölümü kullananlara borç ve yükümlülüklerini bildirmeye mecburdur. MADDE 12. Yukarıda yazılı kullanma veya faydalanmaya ilişkin hususlarla, yönetim planında, irtifak sözleşmesinde ve kat mülkiyeti kanununda öngörülen hak ve mükellefiyetlerin bağımsız bölümlerde herhangi bir sıfatla oturanlar veya faydalananlar tarafından da aynen yerine getirilmesi mecburidir. Bu mükellefiyetlere aykırı davrananlar, kat malikleri ile birlikte müteselsilen sorumludur. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM GENEL GİDERLER V. GENEL GİDERLERE KATILMA A MÜNHASIRAN BLOK VE TESİSLERE İLİŞKİN ORTAK GİDERLERE KATILMA MADDE 13. Kat malikleri, arsa payları ne olursa olsun, kapıcı,kaloriferci, jeneratör giderleri, bekçi ve güvenlik elemanı veya güvenlik şirketi elemanları gibi ana gayrimenkullerin blokların genel hizmetlerine bakan personelin aylık ücret, sigorta pirimi, tazminat ve sair tüm giderlerine eşit olarak katılırlar. Kalorifer, doğalgaz giderlerine ise, her kat maliki, payölçer sisteme göre kullandığı ölçüde katılır. Ortak mahallerin ısıtılmasına tüm kat malikleri eşit oranda katılır. MADDE 14. Kat malikleri tüm bahçe otomatik sulama sisteminin ( otomatik sulama hidroforları, boru ve otomatik sulama sistem ve tesisleri, slelonoid vanaları ( otomatik sulama vanaları ) ve otomatik sulama springlerinin ) bakımı onarımı ve yenileme giderlerine tüm kat malikleri eşit oranda katılır. MADDE 15. Siteye ait otopark, merkezi televizyon anteni veya çanağı, jeneratör, su deposu, hidrofor ve derin kuyu ve pompası, paratoner, müşterek TV verici, kablolu yayın, tesis ve dağıtım kanalları gibi ortak yer ve tesislerinin bakım, onarım ve yenileme giderlerine tüm kat malikleri eşit oranda katılır. MADDE 16. Siteye ait sosyal tesis ( havuz, buhar odası, sauna, fitness merkezi, oturma alanları v.s. ) ortak yer ve tesislerin bakımı, onarımı ve yenilenmesi, temizliği, aydınlatılması gibi giderler ile gerekli personel maaşları ve sigorta giderlerine tüm kat malikleri eşit oranda katılır. 5
B GİDERLERE KATILMAYA İLİŞKİN ESASLAR MADDE 17. Kat maliklerinden hiçbiri, ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bağımsız bölümün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider payını ödemekten kaçınamaz. MADDE 18. Her kat malikinden yukarıda belirtilen giderlere katılma payı olarak, önceden avans ödemesinde bulunması talep edilebilir. Ortak giderlere kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünde herhangi bir sıfatla oturan veya faydalanan kimsenin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların, yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. MADDE 19. Bağımsız bölüm malikleri Toplu Yapı veya blokların sigorta bedelleri ile giderilemeyecek olan zararını karşılamak üzere bütün masraflara kendilerine ait olmak üzere kendi bağımsız bölümlerini ayrıca sigorta ettirebilirler. Bu durumda, bir zarar vukuunda alınacak sigorta bedelinin tamamı, toplu yapıya da blok sigorta bedelindeki payları saklı kalmak üzere kat malikine aittir. MADDE 20. Gider ve avans paylarını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden herhangi biri, yönetici veya şirket tarafından yönetim planı, kat mülkiyeti kanunu ve genel hükümlere göre dava açabilir ve icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için ana gayrimenkul kat malikleri kurulunca belirlenecek oranda aylık hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. MADDE 21. Kat maliklerinin hissesine düşen gider ve avans borcundan bağımsız bölümde her ne sıfatla olursa olsun oturan yada faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludurlar. Bu şekilde ödemede bulunanların umumi hükümler çerçevesinde kat malikine rücu hakkı saklıdır. Kiracının, mal sahibine peşin ödemede bulunduğu hakkında def i diğer kat maliklerine ve/ veya yönetim kuruluna veya yöneticiye karşı ileri sürülemez ve kat maliki ile birlikte müteselsil sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme kat malikine olan kira borcundan düşülür. 6
VI. YÖNETİM ALACAKLARINDA ÖNCELİK VE KANUNİ İPOTEK HAKKI MADDE 22. Kat maliklerinin, gider ve avans borçlarını ödemeyen kat maliklerinden ve diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. Noterlikçe veya imzası karşılığında yapılan ihtara rağmen, yönetim veya şirket tarafından ilan ve tebliğ edilen gider ve avans paylarını 15 gün içinde ödemeyen kat malikinin borcu icra yoluyla alınır. Ayrıca kat mülkiyeti kanunu 22. maddesi gereğince yöneticinin kat maliklerinden birinin veya şirketin yazılı istemi üzerine, borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri veya şirket lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni kanunu nun 807. maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. VII. ÇEKİLMEZLİK HALİ VE MÜLKİYETİNİN DEVRİNİ TALEP HAKKI MADDE 23. Kat maliklerinden biri borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle, diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, kat malikleri kurulu nun çoğunluğu tarafından bu kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının, kat mülkiyeti kanunu nun 25.maddesi uyarınca arsa payları oranında kendilerine devredilmesi için dava açılmasına karar verilir. Çoğunluk sağlanmasa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezlerse, davayı öteki kat malikleri açabilir ve davalının bağımsız bölümünün arsa payları oranında devredilebilmesini hâkimden isteyebilir. Aşağıdaki hallerde mutlak çekilmezlik hali var sayılır. a ) Ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi yapılmasına veya dava açılmasına sebep olunması, b ) Sulh Hakiminin kat mülkiyeti kanunu nun 33.maddesi gereğince verdiği emre rağmen, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarının ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi, c ) Kendi bağımsız bölümünü, bu yönetim sözleşmesinde yasak edilen işlerden birini yapmak için tahsis etmesi üzerine yapılan ihtara rağmen bundan vazgeçmemekte ısrarlı davranılması üzerine ihtarın tebliğinden üç ay içerisinde eski hale getirilmemesi. 7
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM KAT MALİKLERİ KURULU VIII. ANA GAYRİMENKUL KAT MALİKLERİ KURULU MADDE 24. Kat malikleri kurulu, A ve B bloklarda yer alan bütün kat ( bağımsız bölüm ) maliklerinden teşekkül eder. Kanunların ve bu yönetim planının emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla ; site bu kurul tarafından yönetilir. Arsa payı ne olursa olsun kat malikleri kurulun birer üyesidir. MADDE 25. Sitenin yönetiminden veya kullanılmasından dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetim kurulu ve yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklarda yöneticinin kararı uygulanır. Ancak ana gayrimenkul kat malikleri 1/3 nün talebi üzerine ihtilaf kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantısında bir karara bağlanır. MADDE 26. Bütün kat malikleri, onların varisleri, o bağımsız bölümü sonradan herhangi bir suretle iktisab edenler veya o bağımsız bölümde her ne sıfatla olursa olsun oturanlar veya ondan faydalananlarla, yönetim kurulu veya yönetici ve denetçi, ana gayrimenkul kat malikleri kurulu nun kararlarına uymakla yükümlüdürler. IX. ANA GAYRİMENKUL ( SİTE ) MADDE 27. Ana Gayrimenkul kat malikleri kurulu bu yönetim planında belirlenen zamanlarda olağan ve davet vukuunda olağanüstü olarak her zaman toplanabilir. OLAĞAN TOPLANTI: Kat malikleri kurulu, her yıl Nisan ayın da olağan toplantısını yapar. Toplantının nerede hangi tarih ve saatte yapılacağı ve gündemi yönetim kurulu veya yönetici tarafından tespit edilerek, toplantıdan en az yedi gün önce maliklerine taahhütlü mektupla veya imza karşılığı tebliğ edilirse her bloğun ilan tahtasına asılmak suretiyle ilan olunur. Kendilerine ait bağımsız bölümlerde ikamet etmeyen kat maliklerine, adreslerine yazılı olarak yönetici veya yönetim kuruluna bildirmemiş olmaları halinde, tapu işlemi yapıldığı sırada verdikleri adreslere tebligat yapılır. Kat malikleri bu adreslerine yapılacak tebligatları Tebligat kanunu nun 35.maddesi uyarınca kabul etmiş sayılırlar. 8
OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI : Önemli sebebin çıkması halinde, yönetim kurulu veya yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için tayin edilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla her bloğun ve blokların ilan tahtasına asılmak suretiyle ilan edilmek ve davette toplantının gündemini bildirmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman toplantıya çağrılabilir. Birinci toplantıda karar için yeter sayısının sağlanmaması halinde ikinci toplantının yeri, bir haftadan geç olmamak üzere tarihi ve saati de belirtilir. MADDE 28. Toplantılarda yalnız o toplantının gündeminde yazılan maddeler konuşulabilir. Ancak toplantıda mevcut üyelerin üçte birinin yazılı istemi halinde, istem konularının gündeme alınıp görüşülmesi zaruridir. MADDE 29. Ana Gayrimenkul kat maliki kurulu toplantısı için yeterli nisap sağlanmış ise, toplantı varsa, yönetim kurulu başkanı veya yönetici, o da yoksa yönetim kurulunun bir üyesi tarafından açılır ve toplantıyı yönetecek bir başkan seçimi için adayları belirleyecek oylamaya sunar. Toplantıya katılan üyelerin çoğunluğunun oyunu alan kat maliki kurul başkanlığını yürütür. toplantının yönetimi seçilen kurul başkanına aittir. X. ANA GAYRİMENKUL ( SİTE ) KAT MALİKLERİNİN OY HAKKI MADDE 30. Site kat malikleri kurulunda arsa payına bakılmaksızın, her kat maliki bir oy hakkına sahiptir. Aynı şahsın birden fazla bağımsız bölümü mevcutsa, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkı vardır. Ancak bir kişinin sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bir bağımsız bölüme birden fazla kimse malikse, onları kat malikleri kurulunda, içlerinde vekâlet edecekleri birisi temsil eder. Böyle bir temsilci seçerek yönetim kuruluna veya yöneticiye bildirmedikleri takdirde, bu kişilerden birini yapılacak tebligat tümüne yapılmış sayılır. Kat maliklerinden her biri, toplantılarda yazılı vekâletname vermiş olmak koşuluyla diğer bir kat maliki, ya da dışarıdan birisi tarafında temsil olunabilir. Ancak bir şahsın asaleten ve vekâleten kullanabileceği oyların sayısı, bütün oyların sayısının üçte birini geçemez. Medeni hakları kullanma ehliyetine haiz olmayan bağımsız bölüm sahibi ana gayrimenkul kat malikleri kurulunda kanuni mümessili tarafından temsil olunur. Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat malikleri toplantı ve görüşmelere katılabilir, fakat o konu hakkında oy kullanamaz. 9
XI. TOPLANTI NİSABI MADDE 31. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı bakımından yarıdan bir fazlasının iştiraki ile toplanır ve oy çokluğu ile karar verilir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamadığı taktirde ikinci toplantı en geç bir hafta içinde yapılır ve yeter sayı aranmaksızın toplantıya katılanların oy çokluğu ile karar verilir. Kat mülkiyeti kanunu nun yeter sayısı arayan hükümler saklıdır. ( KMK 24,28,34,42,45 ). XII. KAT MALİKLERİ KURULU KARAR DEFTERİ MADDE 32. Kat malikleri kurulu kararları birden başlayıp sıra numarası takip eden ve her sayfası noter mührüyle tasdikli her deftere kat malikleri kurullarında düzenlenen kat malikleri toplantı tutanağı, kat malikleri kurulunca verilen izin gereği toplantı divan başkanlığınca imzalı olarak bu deftere yazılır veya yapıştırılır. Karara aykırı oy verenler dilerse muhalefetlerinin sebebini de belirterek tutanağa geçirerek imza ederler. Denetçiler denetim sonucunu bu deftere yazarak altını imzalarlar. XIII. KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARININ TEBLİĞİ VE İTİRAZI MADDE 33. Kat malikleri kurulunda alınan kararlar, yönetici tarafından o toplantıya katılmamış olan kat malikleri ile bağımsız bölümlerden her hangi bir sıfatla faydalananlara imza karşılığı ya da tüm giderleri kendi hesaplarına borç kaydedilmek üzere taahhütlü mektupla ve ilan tahtalarına asılmak suretiyle usulu dairesinde duyulur. İsteyen her kat malikine kat malikleri kurulu karar suretlerinin verilmesi zorunludur. 10
XIV. HAKİMİN MÜDAHALESİ MADDE 34. Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan kat maliki veya onun bölümünde herhangi bir sıfatla oturan, ya da devamlı surette faydalanan kimselerin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikleri ve yönetim kurulu veya yönetici kat mülkiyeti kanunu nun 33. maddesi uyarınca mahkemeye başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. XV. MÜNHASIRAN BİR BLOĞA İLİŞKİN SORUNLARIN ÇÖZÜMÜ MADDE 35. Ana gayrimenkulde yer alan bloklardan yalnız birine ait sorunların çözümlenmesin de, kat malikleri kurulu nu toplantıya, yönetim kurulu veya yönetici çağırır. Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması, toplanması, toplantı ve karar nisapları ve karar defteri ve alınan kararlar itiraz ile hakimin müdahalesinin istenebilmesi hakkında, ana gayrimenkul kat malikleri kurulu na ilişkin hükümler uygulanır. Alınan kararların ve tutulan toplantı tutanağı madde 32-33 deki şekil ve şartlar çerçevesinde usulüne uygun olarak tutulan kat malikleri kurulu karar defterine işlenir veya yapıştırılır, duyurulur. BEŞİNCİ BÖLÜM SİTE YÖNETİMİ YÖNETİCİ SEÇİMİ MADDE 36. Kat malikleri kurulu her yıl nisan ayında yapacağı toplantıda kendi aralarından üç kişilik bir yönetim kurulu ; veya dışarıdan bir yönetici seçer. Dışarıdan seçilecek yönetici bir tüzel kişi de olabilir. Yönetim kurulu veya dışarıdan yönetici, kat malikleri çoğunluğu tarafından, bu yönetim planında aksine bir hüküm olmadıkça bir yıllık süre için seçilir. Mutasavver yıllık süre için yönetici olarak görevlendirilmiştir. Bu sürenin bitiminde iş bu yönetim planı ile görevlendirme kat malikleri kurulunun beşte dördünün olumsuz oyları ile reddedilmediği takdirde takip eden bir.. yıl daha devam eder. Şu kadar ki, kat malikleri kurulunun üye tam sayısının 4/5 ( beşte dördünün ) çoğunluğu ile yönetici her zaman azledilebilir. 11
MADDE 37. Kat malikleri kurulu toplantılarında yönetici seçimi için gerekli nisap yada yeterli oy sağlanamadığından bir karara varılamazsa, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine yönetim kurulu veya yönetici Sulh Mahkemesi nce tayin edilir. Mahkemece tayin edilen yönetim kurulu veya yönetici mahkemenin müsaadesi alınmadıkça altı ay müddetle değiştirilemez. Yönetim kurulu üyelerinin veya yöneticinin adı, soyadı, ünvanı, telefon numarası, iş ve ev adresi ilan tahtasına çerçeveli olarak asılır. XVI. YÖNETİM KURULUNUN VEYA YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ MADDE 38. Yönetim kurulu veya yönetici, kat mülkiyeti kanunu ile diğer kanunlar ve yönetim planında belirtilen görevlerden başka, özellikle aşağıdaki işleri yapar. a ) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, b ) Blokların gayesine uygun kullanılması, korunması, bakım ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması, bu maksatla sözleşmeler ( kapıcı dahil ) yapılması, kapıcı çalışmalarının düzenlenmesi ve denetlenmesi, c ) Kat malikleri tarafından karar verilmişse blokların sigorta ettirilmesi, d ) Bloklar dışında kalan müşterek yer ve şeylerin bakımı, onarımı ve korunması için gerekli bekçi, kapıcı, bahçıvan gibi personelin özlük işlerinin takip edilmesi ücretlerinin ödenmesi, gerektiğinde bunların sözleşmelerinin feshi halinde KMK nun Ek madde 2 yi uygulaması, e ) Blokların yönetim ve bakım işleri ile, bilimum ortak giderler için lüzumlu paraların avans olarak toplanması, gelirlerin tahsili, borçların ödenmesi, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenler hakkında dava açılması ve icra takibi yaptırılması gerektiğinde kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi, f ) Blokların tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü ile gerektiğinde kat maliklerine duyurulması ve gerekli bütün tedbirlerin alınması, g ) Site kat malikleri kurulunun olağan ve olağanüstü toplantıya çağırılması, toplantı gündeminin ana gayrimenkulün, blokların taslak gelir-gider bütçelerinin ve işletme projelerinin hazırlanması, h ) Kat maliklerine tebliğ edilecek toplantı davetiyelerine ekli olarak ana gayrimenkulun gelir ve giderlerine ait kesin hesap bilançosunun, denetçi raporunun ve taslak işletme projesinin gönderilmesi, 12
i ) Topladığı paraları ve avansları yatırmak, gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada yönetim kurulu veya yönetici sıfatı da belirtilmek üzere kendi adına hesap açtırması, j ) Kat malikleri kurulunun kararlarının, protokollerin, yapılan ihtar ve tebligatların özetlerini tarih sırası ile karar veya ilgili defterine kaydedilmesi, k ) Gelir ve giderlerini noter tastikli defterlere kaydedilmesi, gider ve gelirlerin belge, fatura ve makbuzlara isnat ettirilmesi, belge, makbuz ve defterlerin muhafazası l ) Kat mülkiyeti kanunu nun 37. maddesi gereğince kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa 30 gün içerisinde bir işletme projesinin yapılması, m ) Kat malikleri kurulunca kabul edilen projelerin gereğinin, n ) Yönetim Kurulu veya yöneticinin, blokların ve ortak yer ve temizlenme bakım işletme ve onarım işlerini yapmak veya bunların kısmen veya tamamen bir servis şirketi aracılığı ile yapılmasının sağlanması, o ) Blokların, ortak yer ve tesislerin bakımı, işletme ve onarımı işlerini tamamen bir servis şirketine verilmesi halinde sözleşmeye bu yönetim planının yedinci bölümünde yer alan hükümlerin aynen konmasının, bunlar dışında hükümlere yer verilmesinin; bu sözleşmenin en fazla yirmi yıllık yapılabilmesinin; sözleşme süresi içinde ana gayrimenkul kat malikleri kurulunca seçilen tüm yönetim kurulu üyeleri ve yöneticileri ve tüm kat malikleri için bağlayıcı olan bu sözleşmenin ana gayrimenkulun kat maliklerinin tam sayısının 4/5 nin alacağı bir kararla süresinin bitmesinden önce sona erdirilmesinin; bu taktirde sözleşmenin sözleşme hükümlerine göre sona erdirilebilmesinin; kendisi ile sözleşme yapılan şirketin yönetici olarak görevlendirilmesinin; sözleşme süresi içinde yöneticilik görevinin herhangi bir şekilde sona ermesi durumunda sözleşme ilişkisinin bundan etkilenmeyerek sürmesinin sağlanması, p ) Site için hazırlanacak işletme projesinde, blokların ve ortak yer ve tesislerinin bakım, onarım ve işletilmesi ve yapılması düşünülen yeni yatırımlar için bir yıllık tahmini gider ve gelir tutarlarının belirlenerek bütün giderlerden her kat malikinin ödenmesi gereken aylık ve yıllık avans tutarının; gösterilmesi ; r ) Hizmetlerin bir servis şirketi aracılığı ile gördürülmesi halinde şirketin bir yıl içinde yaptığı harcamaların ve belgelerin incelenerek bunları kat malikleri kurulunun onayına sunulması. 13
ALTINCI BÖLÜM DENETİM XVII. DENETÇİLER MADDE 39. DENETÇİ SEÇİMİ VE SÜRESİ Kat malikleri kurulu yönetim kurulu veya yöneticilerin denetimlerini yapmak üzere, yıllık olağan toplantılarında, kat malikleri arasından birini, yedeği ile birlikte denetçi olarak seçer. Denetçi, kat malikleri kurulu adına hesapların denetimini yapar. Haklı bir sebebin çıkması halinde bu denetim her zaman yapabilir. Denetçi, kat maliklerinin çoğunluğu tarafından seçilir. Olağan toplantıda kat malikleri kuruluna vereceği bir raporda denetimlerinin sonuçlarını ve düşüncelerini bildirir. Bu rapor çoğaltılarak birer örneği toplantıdan en az 10 gün önce kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ olunur veya blokların ilan tahtasında ilan olunur. YEDİNCE BÖLÜM SERVİS ŞİRKETİ İLE YAPILACAK SÖZLEŞME XVII I. SÖZLEŞMENİN İÇERMESİ GEREKEN HÜKÜMLER MADDE 40. Bu yönetim planının ilgili olduğu bloklar ve ortak yer ve tesisler dahil olmak üzere EGE BOTANİK KONUTLARI Yapısındaki tüm ortak yer ve tesislerin bakım, temizlik hizmet hakim onarım ve işletilmesine yönelik olarak servis şirketi ile yapılacak sözleşmenin yalnızca aşağıdaki hükümlerden oluşması gerekmektedir. SERVİS SÖZLEŞMESİ Madde 1. Taraflar ve Tanımlar 1.1. TARAFLAR Bir taraftan toplu yapı içinde yer alan ; 1... tapu sicil müdürlüğü bölgesinde yer alan 28375 ada 2 parselde kayıtlı gayrimenkulun, Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaat taahhüdünü üstlenen EGE GRUP YAPI ENDÜSTRİSİ A.Ş. ferdi mülkiyete geçmesini müteakiben ise EGE BOTANİK 14
KONUTLARI SİTE YÖNETİMİ (bundan böyle iş sahibi olarak anılacaktır ) diğer taraftan.. ( bundan böyle şirket olarak alınacaktır ) arasında bir sözleşme yapılmıştır. 1.2. TANIMLAR 4.1.9. Blokların madde 3 deki servis şirketi tanımı içinde yer alan ve her türlü bakım, onarım, tesisatı, tamirat idame, yenileme, güvenlik ve benzeri servis hizmetlerini yapmak, 4.1.10. Bu 4,1. maddede yazılı zorunlu hizmetlerin görülebilmesi için gerekli sayıda personel kadrosunu bulundurmak ve çalıştırmak, 4.2. Yapılması ve kabulü ihtiyari hizmetler 4.2.1. Çeşitli sportif ve sosyal hizmetler Madde 2. Sözleşmenin Konusu İş bu sözleşmenin konusu, a ) Belirlenen müşterek kullanımında olan Bloklar ve yeşil alanların, b ) Her gayrimenkulün münhasır kullanımına ait sosyal tesis ( havuz v.s.) ve ortak yerlerin, c ) Her blok un ortak yerlerinin korunması, bakımı, idamesi, onarımı, tesislerin yenilenmesi, temizliği ve güvenliğidir. Şirket. gayrimenkulün yönetim planında ferdi mülkiyete geçilmesi ve/veya ferdi mülkiyete geçme koşul ve şartının oluştuğu tarihten itibaren 10 yıl içinde yönetici olarak belirlenmiş olup, yöneticiliği devam ettiği sürece bu sözleşmenin konusu olan hizmetleri yönetici olarak yürütecektir. Şirket yöneticilik yanı sıra, iş bu sözleşmede belirtilen hizmetleri,.. ana gayrimenkulün kat irtifakı sahiplerine / kat maliklerine karşı yüklenmiş olduğundan yöneticiliğin her hangi bir nedenle sona ermesi halinde, gayrimenkullerin maliklerine / kat irtifakı sahiplerine / kat maliklerine karşı servis şirketi olarak iş bu sözleşmeden doğan hakları ve yükümlülükleri aynen devam edecek ve her gayrimenkulün yöneticisine muhatap olacaktır. Şirket yaptığı hizmetlerin nihai tutarları ve çalıştırılan elemanların giydirilmiş personel giderleri ile diğer her türlü hizmet, yenileme, tamirat, güvenlik, temizlik, tüm iş ve işler için gerekli makine, teçhizat motorlu makine ve motorsuz donanımı ile teçhizatı belgelere dayandırmak suretiyle yaptığı bu ve diğer hizmetlerden % 10 kar alacaktır. Şirket yönetici olarak görev yaptığı sürece, ana gayrimenkulun yönetim planındaki tüm haklara sahip ve yükümlülüklere tabi olup, yöneticilikten ötürü ayrıca bir ücret talep etmeyecektir. 15
Madde 3. Sözleşmenin Kapsamı 3.1. Yerel yönetim ile ilgili olarak, İrtifak hakkı konusu ortak yerlerin, çevre düzenlemesinde belirlenen yeşil alanların, her gayrimenkulün kullanımına ait münhasır ortak yerlerin, mülkiyetinde ve kullanımında olan bahçelerin her blok un ortak yerlerinin yöneticilik hizmetleri, korunması, bakımı, onarımı, bahçelerin biçilmesi ve bakımı, gerektiğinde yenilenmesi, çöp toplama, binaların temizliği v.s. 3.2. Çevre ile ilgili olarak peyzaj / projesinde yer verilen ve çevre düzenlemesinde yer alan blokların bahçeleri, rekrasyon alanlarının düzenli bir şekilde bakılması, korunması, idamesi için gerekli işlem ve tedbirlerin alınması, 3.3. Güvenlik hizmetlerinin planlanması ve sağlanması ile ilgili olarak işlem ve tedbirleri alması, Madde 4. Şirketin Vereceği Hizmetler 4.1. Zorunlu Hizmetler Sözleşme tarafları için, iş bu sözleşmenin 4,1. maddesinde belirtilen hizmetler zorunlu hizmetlerdir. 4.1.1. Blokların bakım, onarım ve işletmesini yapmak, 4.1.2. Tüm blokların sigorta anlaşmalarını, su giderlerini, Yönetim planının maddeleri doğrultusunda tanzim etmek, 4.1.3. Rekrasyon alanları dâhil bütün yeşil alanlarla blok bahçelerin bakımı biçimi yenileme ve idamesi sulamasını ve temizliğini yapmak, 4.1.4. İç yollarının bakım, onarım ve temizliğini yapmak, yolların kar temizliği ile yaprak temizliğini yapmak, 4.1.5. Site içindeki rekrasyon alanlarının, spor alanlarının, tenis kortlarının, bakım ve onarımını yapmak, 4.1.6. Kışın site içindeki yolların açık kalması için gerekli önlemleri almak, 4.1.7. Ortak yerlerin sulama sistemleri bakımı, onarımı ve idamesi yaparak blok ve ortak yerlerin sağlıklı ve düzenli sulamasını sağlamak ve bunun için gerekli tedbir ve kararları almak, bahçe aydınlatmalar dâhil elektrik sisteminin bakım, onarım işlerini yaparak ışıklandırmanın aksamamasını temin etmek, 4.1.8. Site içerisinde giriş çıkış güvenliğini ve genel güvenlik için önlemleri alır ve uygular, ayrıca çöp toplama usullerini tanzim etmek ve uygulamak, 4.2.2. Ulaşım hizmetleri 16
4.2.3. Konutlara bakım, onarım ve deklarasyon hizmetleri, 4.2.4. Emlakçılık hizmetleri ve/veya EGE BOTANİK KONUTLARI yapısının nezihliği ve düzenini muhafazaya matuf olmak üzere emlakçılık işlerine nezaret etmek, 4.2.5. Şirket ana sözleşmesinde belirtilen her türlü servis. 4.2.6. Ana gayrimenkulu ilgilendiren Belediyeye ait yolların, elektrik sisteminin belediyece bakımlarının yapılmaması halinde bunların bakımı, onarımı ve kışın belediyeye yolların açık kalmasını temini gibi hizmetlerdir. Şirket bu hizmetleri yapmaya talip olursa ve iş bu sözleşme ile bağlanan hizmetlerin niteliğine göre götürü veya adam / saat esasları içinde her yılın nisan ayında veya mutabık kalacakları ay ve tarihte bir tarife hazırlayarak iş sahibine gönderir. Bu maddede belirlenen zorunlu hizmetleri şirket kat maliklerine Madde 2 de belirlenen hizmet karşılığı kar yüzdesini aldığı sürece vermeye zorunludur. Şirketin vereceği madde 4 de zikredilen zorunlu hizmetlerin dışında ilave önerileri hizmetin özelliğine göre, ana gayrimenkul irtifak hakkı sahipleri / kat malikleri genel kurulunda görüşülür. Hizmetlerin yapılmasına kurulca karar alınması halinde, hizmetlerde yerine getirilir. Madde 5. Toplu yapı işletme bütçesi ana gayrimenkul işletme bütçesi, blok işletme bütçesi,şirket 4.1. maddede ana hatları ile belirtilen hizmetlere ilişkin olarak, bu hizmetlerin ne şekilde ifa edileceğini ve hizmetlerin bedellerini gösteren işletme bütçesini ve her blok işletme bütçelerini yüzde 10 fazlası ile her yıl 1 mayıs 30 Nisan dönemi için hazırlayacak ; ayrıca yapılacak işlerin bedeli, planlanan yenileme ve idame ayrıca tahmin edilen sapmalar işin gerçekleştiği / yapıldığı dönem tutarları geçerli olmak üzere bütçeye ilave edilir, ayrıca,yıl içinde gelecek fiyat farkları dikkate alınarak hesaplanacaktır. Hazırlanan bütçeye % 10 oranında şirket karı eklenecek ve her kar irtifakı sahibi / her kat malikinin hissesine düşen miktarlar belirlenecek ve kat irtifakı sahiplerine duyurulacaktır. Her kat irtifakı sahibi / her kat maliki her ayın ilk 5 günü içinde; Ana Gayrimenkul Yapısı işletme bütçesinden, -Blok işletme bütçesinden kendi payına düşen bölümleri toplu halde şirket adına proje kapsamındaki şubesinde açılacak özel hesaba avans olarak yatırılacaktır. Ödeme makbuzunun bir sureti şirkete verilecektir. Her kat irtifakı sahibi / her kat maliki gerek bu sözleşme ve gerekse yönetim planı ve tapuya kayıtlı kat irtifakı gereği, şirkete karşı doğrudan borç altına girdiğinden, kendisine bildirilen avans miktarını her ay ödemeyi taahhüt etmekte, aksi takdirde her ay % 6 temmerrüd faizi ödeme yükümlülüğün de olup yatırılmadığı takdirde yasal yolla takibat yapılır. 17
Şirket, avans borcunu ödemeyen kat irtifakı sahibine / kat malikine 15 günlük süre tanıyacak; 15 gün içinde avans borcu gecikme faizi ile birlikte ödenmez ise ödeme emri gönderilecek veya dava açacaktır. Şirket ayrıca, diğer kat irtifakı sahiplerine / kat maliklerine verdiği hizmetleri aksatmamak koşulu ile temerrüde düşen kat irtifakı sahibini / kat malikine verdiği hizmetleri de kesebilir. Şirket ertesi yıl Nisan ayının ilk 15 gün içinde her ana gayrimenkul kat irtifakı sahipleri / kat malikleri genel kurulunda, her blok kat irtifakı sahipleri / kat malikleri genel kurulunda geçen yıl yaptığı işlem ve hizmetleri kurulun bilgisine ve onayına sunacaktır. Genel kurulların yapılan harcamaları onaylamaması halinde ihtilafın çözümü için hakeme başvuracaktır. Hakem mahkemesi tarafından sözleşmenin uygulanması sonucu belirlenecek miktarlar taraflar için bağlayıcı olacaktır. Madde 6. Sözleşmenin Süresi İş bu sözleşme.. yıl süreli olup aşağıdaki hallerde sözleşmenin tamamının veya belli maddelerinin sona erdirilmesini şirket şimdiden kabul eder. a ) Sözleşmenin, irtifak haklarına konu ortak yerlerin korunması, bakımı, onarımı, tesislerin yenilenmesi ile ilgili maddeleri, kat irtifakı sahibinin / kat malikinin ( kat irtifakı sahibi / kat maliki ) oy birliği ile vereceği kararlarla, b ) Sözleşmenin her ana gayrimenkulün blokların ve münhasır kullanıma ait rekrasyon alanları ve ortak yerlerin kullanımındaki bahçelerin madde 4 de şirketin vereceği zorunlu hizmetlerin ve genel olarak ifade etmek gerekirse korunması, bakımı, onarımı tesislerin yenilenmesi ve / veya şirketin yöneticiliğinin sona erdirilmesi ile ilgili maddeleri,.. yapısı ana gayrimenkulünün tüm kat irtifakı sahipleri / kat malikleri kurulunun tam sayısının beşte dördünün vereceği kararla, sona erdirilebilir. c ) Yukarıda sayılan haller dışında, şirket sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirdiği sürece iş bu sözleşme iş sahibi tarafından sona erdirilemez. Buna karşılık şirket üç ay önce haber vermek suretiyle sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir. Sözleşme ile yükümlülük altına giren her hangi bir kat irtifakı sahibi/kat maliki kat irtifaklı hissesini veya bağımsız bölümünü bir başkasına devrettiği taktirde, yeni malik içinde bu yükümlülük aynen geçerli olup, bu sözleşmeyi imzalamasını garanti eder. Aksi takdirde kat irtifakı sahibi / kat maliki veya daha sonraki maliklerin bu sözleşmeden ötürü hisselerine düşecek miktarları aynen ödemeye devam edeceğini taahhüt eder. Bu vecibe sorumluluk ve haklardan istifade hakkını da sağlamaktadır. 18
Madde 7. Sözleşme konusu işlerin devri Şirket bu sözleşme konusu işlerin tamamını veya bir kısmını bunlarla ilgili tüm hak ve hükümlülüklerini bir şirkete devredebilir. İş sahibi bu devri ve tüm yükümlülüklerinin kurulacak yeni şirkete karşı aynen devam edeceğini şimdiden kabul eder. MADDE 41. Yönetici olarak bir şirketin görevlendirilmesi halinde bu şirket aynı zamanda servis şirketi olarak faaliyet gösterecek ve yöneticilik görevinin kendisine verildiği ana madde 38 de yazılı hükümleri içeren bir sözleşmenin hakim kat malikleri ile şirket arasında inikat etmiş olduğu kabul edilecektir. 19