TAŞINMAZLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ ve KAT MÜLKİYETİ MEVZUATI Doç. Dr. Tahsin YOMRALIOĞLU 1. GİRİŞ Taşõnmazlarõn değerlendirilmesi ve bu değerlerin vergiye yansõtõlmasõ gelişmiş toplumlarõn en önemli ekonomik dayanaklarõndan biridir. Ülkemizde henüz sağlõklõ bir yapõya oturtulamamõş taşõnmaz değerlendirmesi, ancak haksõz rant paylaşõmlarõ, özelleştirme, emlak vergi sistemindeki adaletsiz dağõlõm ve ekonomik kaynak arayõşlarõ ile gündeme gelmektedir. Özellikle, mevcut yasalarla tespit edilen taşõnmaz birim değerlerinin serbest piyasa koşullarõndaki değerlerden büyük farklõlõk göstermesi kamuoyunun dikkatini bu yöne çekmektedir. Bu konudaki tartõşmalarõn çoğalmasõ ve konuma bağlõ bilgilere olan ihtiyaçlarõn artmasõ, artõk taşõnmazlara ilişkin değerlendirme işlemlerinin daha sağlõklõ bir sisteme kavuşturulmasõ gerçeğini ülke ekonomisi açõsõndan kaçõnõlmaz hale getirmiştir. Bu gelişmelere bağlõ olarak, taşõnmaz değerlendirmesinin çok yakõn bir gelecekte meslekte önemli bir uygulama alanõ bulacağõ ve haritacõlõk sektörüne büyük bir ivme kazandõracağõ da açõktõr. Bu amaçla hazõrlanan bu yazõda, taşõnmaz değerlendirmesinde izlenecek yöntemler bu yöntemlerin avantaj ve dezavantajlarõ, değerlendirme işleminde dikkate alõnacak değer kriterleri ve ülkemizde taşõnmaz değerlendirmesi ile ilgili uygulamalar hakkõnda genel bir bilgi verilmiştir. 2. Taşõnmaz Değerlendirmesinin Önemi Değerlendirme, bir taşõnmazõn kõsmen veya tamamen nitelik ve nicelikler bakõmõndan ifade edilmesidir. Diğer bir deyişle, taşõnmaz varlõklarõn, sahip olduklarõ özellikler bakõmõndan, ekonomik gelişmeler karşõsõnda topyekün olarak analiz edilip, güncel piyasa koşullarõndaki birim değerin tahmin edilmesidir. Bu değer genellikle rayiç bedel, sürüm değer veya kazanç değeri olarak bilinir. Ülkemizde genelde birçok mal ve hizmetlerin fiyatlarõ rekabet şartlarõnõn gözardõ edilmesi halinde tek fiyatla belirlenirken, ekonomik bir yatõrõm aracõ olarak düşünülen taşõnmazlar için böyle bir durum söz konusu değildir. Ekonomideki hõzlõ değişimlerin yanõsõra, taşõnmazlara ait bilgi bankalarõnõn henüz istenen düzeyde olmamasõ neticesinde, taşõnmaz fiyatlarõndaki değişim oranlarõnõ sağlõklõ bir şekilde takip ve tahmin etmek oldukça güçtür. Bunun sonucunda ülkemizde aynõ bir taşõnmaza ait değişik fiyatlar ile karşõlaşõlmaktadõr. Bunlardan bazõlarõ; Vergiye esas fiyatlar,
Piyasa koşullarõndaki serbest alõm-satõm fiyatlarõ, Kamulaştõrma esnasõnda değer-takdir komisyonlarõnca tespit edilen fiyatlar, Bedel artõrõmõ davalarõ sonucu mahkemelerce tespit edilen fiyatlar dõr. Oysa bir taşõnmazõn gelişmeye tabi olmadõğõ zaman periyodu içerisinde sabit bedeli olmalõdõr. Farklõ yaklaşõmlar ile taşõnmaz değeri tespit edilmiş olsa dahi bu değerlerin birbirine yakõn olmasõ beklenir. Ülkemizde, taşõnmaz mallarõn değerlendirme işlemleri, herhangi bir standardizasyona bağlõ olmadõğõndan, değişik yaklaşõmlar sonucunda ortaya büyük farklõlõk gösteren bedeller çõkmakta ve bunlarõn da ekonomik ve sosyal dengeler üzerinde olumsuz etkileri olmaktadõr. Dinamik bir taşõnmaz değerlendirme sistemi henüz tesis edilemediğinden, ülkemizde bir çok değerlendirme davasõ gündeme gelmekte, ekonomik olarak devletin büyük vergi kayõplarõ olmakta ve taşõnmaz piyasasõnda pek çok spekülasyon ortaya çõkmaktadõr. Bütün bu sorunlarõn çözüme kavuşturulmasõ için, gelişmiş toplumlarda olduğu gibi, ülkemizde de sağlõklõ bir taşõnmaz değerlendirme mekanizmasõnõn hukuki ve teknik altyapõsõ günümüz koşularõna uygun olarak bir an önce oluşturulup, konumsal bilgi sistemlerinin taşõnmaz değerlendirilmesiyle entegrasyonu sağlanmalõ ve gerekli değer haritalarõ üretilmelidir. 3. Değerlendirme Kriterleri Gerçek anlamda, herhangi bir taşõnmaza ait kesin değerin tespit edilmesi mümkün değildir. Çünkü, her taşõnmaz konumu ve kullanõmõ itibari ile birçok değişik özellik göstermekte olup bu özellikler kişiden kişiye nitelik ve nicelik bakõmõndan değişebilmektedir. Dolayõsõyla, taşõnmazlarõn sahip olduğu özellikler objektif ve subjektif değerler olarak tanõmlandõğõndan, pratikte kesin bir değer elde etmek oldukça güçtür. Ancak, taşõnmazlarõn kesin değerleri yerine tahmini değerlerini tespit etmek mümkündür. Bu amaçla seçilecek bazõ objektif ve subjektif kriterler ayrõ ayrõ değerlendirilir. Birim alan veya hacimde yapõlacak bu değerlendirmeler daha sonra taşõnmazõn tamamõna yansõtõlõr. Bu nedenle öncelikle taşõnmazlarõn sahip olabileceği değer kriterlerinin sõnõflandõrõlmasõ gerekmektedir. Herhangi bir taşõnmazõn değerlendirilmesinde dikkate alõnmasõ gerekli kriterler aşağõda verilmiştir. Taşõnmazõn kullanõm amacõ Kullanõm amacõ, taşõnmaza ekonomik bakõmdan etki eden önemli bir kriter olarak ortaya çõkmaktadõr. Bu amaçla, öncelikle taşõnmazõn, arsa veya arazi olduğu tespit edilir. Daha sonra, konut, ticari, endüstriyel veya tarõm amaçlõ olarak kullanõlabilirliği taşõnmazõn ekonomik bir göstergesi olduğundan, taşõnmaz üzerinde gerçekleştirilmesi amaçlanan faaliyetin ne ölçüde yerine getirilebileceği irdelenir. Taşõnmaz mahallinin özellikleri Çevresel özellikler: Taşõnmazõn bulunduğu mahal, doğal ve yapay faaliyetler açõsõndan değerlendirilir. Doğal faaliyetler olarak, taşõnmazõn bulunduğu yerin topoğrafyasõ, kentsel veya kõrsal alanda olup olmama durumu, çevrenin bitki örtüsü, biyolojik, ekolojik ve kimyasal yapõsõ anlaşõlõr. Bunun yanõnda yapay faaliyet olarak taşõnmazõn bulunduğu
çevreye yapõlan ve yapõlacak yatõrõm ve hizmetler sonucunda kazandõrõlmõş özellikler anlaşõlõr. Bunlar, taşõnmaz mahallindeki gelişme potansiyeli, mevcut alt ve üst yapõ hizmetleri, sosyal, eğitim ve kültürel amaçlõ donatõlarõn yoğunluğu, bölgedeki yaşam koşullarõ, ticari ve endüstriyel faaliyetler ve bu türden tesislerin varlõğõdõr. Bununla birlikte bölgedeki nüfus yoğunluğu, sosyal tabakalaşma, demografik hareketlerde taşõnmazõn bulunduğu mahallin yeri ayrõ ayrõ dikkate alõnõr. Yasal özellikler: Yasal düzenlemeler genellikle taşõnmaz kullanõmõnõ doğrudan etkileyebilen önemli unsurlardan biri olarak kabul edilir. Özellikle kentsel alanlarda planlama kapsamõna alõnan arsa ve araziler imar faaliyetlerinden açõk bir şekilde etkilenmektedirler. Plan ile mevcut taşõnmazlara yapõ nizamõ ve kullanõm açõsõndan önemli avantaj ve dezavantajlar sağlandõğõ gibi, kamulaştõrma ile de taşõnmazõn kamu hizmetlerine doğrudan tahsis edilmesi söz konusudur. Dolayõsõyla, kanun ve yönetmelikler, taşõnmazlara ilişkin mülkiyet haklarõnõ kõsõtlama veya genişletme tassarrufuna sahip olup, bu tasarruf ile taşõnmazlarõ ekonomik açõdan etkilediğinden değerlendirme işleminde dikkate alõnmalõdõrlar. Değerlendirme esnasõnda, taşõnmazõn içinde bulunduğu bölgeyi doğrudan ilgilendiren yasal düzenlemelerin, özellikle imarla ilgili mevzuatlarõn incelenmesi gerekmektedir. Ayrõca, Medeni Yasa'dan kaynaklanan tescil gücündeki mutlak hak olan irtifak haklarõ (örneğin, üst hakkõ, geçit hakkõ) mülkiyetin değerini negatif yönde etkileyen ve yapõlaşma ile diğer kullanõmlara sõnõrlama getiren haklar da değer hesabõna katõlmalõdõr. Taşõnmaz sahiplerinin kişisel özellikleri: Çevresel kriterlerden biride, taşõnmaz mahallindeki diğer taşõnmaz sahiplerinin kişisel özellikleridir. Bu kişilerin davranõş biçimleri, komşuluk ilişkileri, maddi ve manevi güçleri, toplum içerisindeki populariteleri, yasalara karşõ davranõş biçimleri, sosyal ve ekonomik gelişmelere katkõlarõ gibi özellikler taşõnmaz mahalline çekicilik kazandõran diğer subjektif değerler olarak göz önünde bulundurulur. Özellikle ülkemizde, toplumda belli bir seviyedeki devlet adamõ, sanatçõ, işadamõ, vb. kişilerin sahip olduklarõ taşõnmaz mahallerinin birim değerlerinde diğerlerine nazaran büyük bir artõş olduğu gözlenmektedir. Bu tür kişilerin özellikleri bölgeye talebi artõrdõğõndan, taşõnmazlarda bir değer değişimi söz konusu olmaktadõr. Kişisel özellik yanõnda, taşõnmaz mahallinde bulunan kurum ve kuruluşlar ve bunlarõn göstermiş olduğu faaliyetlerde taşõnmaz değerini etkileyen subjektif unsurlar olarak kabul edilir. Bu kurum ve kuruluşlarõn bölgeye katkõlarõ veya zararlarõ, bunlara o bölgedeki diğer taşõnmaz sahiplerinin bakõş açõsõ araştõrõlmalõdõr. Taşõnmazõn konumu Taşõnmazõn konumu, değeri etkileyen diğer önemli unsurlardan biri olarak kabul edilir. Özellikle taşõnmazõn bölgedeki ekonomik tesis ve sosyal donatõlara göre konumu ve ulaşõm durumu dikkate alõnõr. Taşõnmazõn, bu tür donatõ veya tesislere yakõn veya uzak olmasõ taşõnmaz değerini olumlu veya olumsuz yönde etkileyebilmektedir. Uzaklõk veya yakõnlõk durumunun değerlendirilmesinde ulaşõm ağõ dikkate alõnarak, taşõnmazdan ilgili tesis veya donatõya ulaşõlabilecek en uygun yol hattõ dikkate alõnmalõdõr. Alõş-veriş merkezleri yanõnda, eğitim, ibadet, toplu taşõm merkezlerine, vb diğer kamu hizmeti veren alt ve üst yapõ merkezlerine taşõnmazdan olan mesafeler, uzunluk veya zaman birimi cinsinden belirlenir. Bulunan değer pozitif veya negatif bir şekilde taşõnmaz değerine etki ettirilir.
Bunun için, uzaklõk veya yakõnlõğõn, taşõnmaz değerine yapacağõ etkinin pozitif veya negatif yönde olup olmamasõ durumuna karar verilmelidir. Taşõnmazõn kullanõm amacõna bağlõ olmakla birlikte; ekonomik ve sosyal etkinlik bakõmõndan faal olan ve işlem yoğunluğu gösteren alanlara taşõnmazõn daha yakõn olmasõ arzu edilir. Ulaşõm ağõndan, kamu hizmeti veren merkezi yerlerden maksimum şekilde yararlanmak, taşõnmazõn konumu ile doğrudan ilişkilidir. Özellikle market, pazar yeri, iş yeri, otopark sahasõ, okul, çocuk bahçesi, terminal, yeşil alan, şehir merkezi vb yerlere olan mesafelerin kõsa olmasõ ekonomik ve sosyal açõdan kişilere avantaj sağlar. Dolayõsõyla, bu tür yerlere olan uzaklõk ile taşõnmazõn değeri arasõnda ters bir orantõ olduğu kabul edilir. Bununla birlikte, taşõnmaza zarar verebilecek nitelikteki, sağlõksõz, kirli, gürültülü bölgelerden ve insan hayatõnõ tehdit eden hertürlü kamu ve özel mülkiyetteki tesislerden bu taşõnmaza olan uzaklõk ile taşõnmaz değeri arasõnda doğru bir orantõ olduğu kabul edilir. Konum bakõmõndan taşõnmaz değerini etkileyebilecek unsurlar aşağõdaki şekilde sõnõflandõrõlabilirler. Kamu hizmeti veren alanlara ulaşõm ve yakõnlõk : Toplu-taşõm duraklarõ, terminal, otopark, sinema, tiyatro, spor alanlarõ, çocuk bahcesi, eğlence yerleri ve kültür merkezlerine, hastane, sağlõk ocağõ gibi sağlõk merkezlerine, valilik veya belediye temel hizmet binalarõna olan uzaklõklar, Alõş-veriş merkezlerine olan mesafe : Bölgedeki açõk veya kapalõ pazar yeri, market, bakkal, büfe, eczane vb. ticari birimlere olan uzaklõklar, Eğitim ve ibadet alanlarõna olan mesafe : Anaokulu, kreş, ilk ve orta dereceli okullar, üniversite, vakõf, kütüphane, okuma salonlarõ, cami, kilise vb ibadet merkezlerine olan uzaklõklar, Rekreasyon alanlarõna olan mesafe : Gezinti yollarõ, piknik alanlarõ, sahiller, yeşili yoğun alanlar, park ve bahçelere olan uzaklõklar, Sağlõksõz ve zararlõ bölgelerden olan uzaklõk : Altyapõsõ olmayan, az gelişmiş bölgelere, islah edilmemiş akarsu alanlarõna, çevre sağlõğõ açõsõndan zararlõ olabilecek çöp boşaltõm alanlarõna, havagazõ üretim ve kullanõm alanlarõna, benzin istasyonlarõna, sanayi artõklarõnõn toplandõğõ alanlara, endüstriyel faaliyet gösteren birimlere, jeolojik sakõncalõ alanlara, trafo ve enerji nakil hatlarõna, emniyet açõsõndan sakõncalõ ve suç işleme oranõ yüksek olan bölgelere uzaklõklar, Gürültü : Yoğun trafiğe sahip havaalanõ, karayollarõ, kavşaklar, demiryollarõ, eğlence merkezleri gibi gürültü üreten sahalara ve kirli havanõn yoğun olduğu bölgelere olan uzaklõklar. Tarihi alanlara olan mesafe: Özellikle turizm açõsõndan bakõldõğõnda, taşõnmazõn tarihi yerlere yakõn olmasõ o taşõnmaza ek bir kullanõm hakkõ verebilir. Bunun yanõnda tarihi bölgenin bakõm özelliğine göre taşõnmazõn negatif olarak etkilenebileceği gözardõ edilmemelidir. Mevzii özellikleri Taşõnmazõn bulunduğu yer itibari ile sahip olduğu geometrik ve fiziksel yapõ ve bunlara bağlõ olarak ta kullanõm büyüklüğündeki değişkenlikler ekonomik açõdan taşõnmaz değerini etkileyebilecek niteliktedirler. Bundan dolayõ taşõnmaz mevzi özellikleri bakõmõndan da
irdelenmelidir. Topoğrafik yapõ : Taşõnmazõn eğimi değerlendirme işlemlerinde daima önemli bir faktör olarak dikkate alõnmaktadõr. Eğim, genellikle tarõm arazilerde verimi, arsalarda ise inşaat alanõ ve hacimini etkileyen ekonomik bir unsur olduğundan, değerlendirme işleminde dikkate alõnõr. Uygulamalarda, eğimi az olan arsa ve arazilerin, eğimi fazla olanlara göre daha değerli olduğu kabul edilir. Engebeli yüzeye sahip bir imar parseli ayrõca inşaat masraflarõnõ da artõrabilmektedir. Dolayõsõyla, eğim ile değer arasõnda ters bir orantõ vardõr. Eğim doğrudan topoğrafik yapõyla ilişkili olduğundan, topoğrafyanõn geometrik olarak tanõmlanmasõ gerekir. Arazi yüzeyinde yapõlacak ölçümler ile ortalama eğim hesaplanõr ve önceden yapõlacak bir eğim sõnõflandõrmasõ ile topoğrafya'ya karşõlõk gelecek değer tespit edilir. Zemin yapõsõ : İnşaata elverişlilik açõsõndan taşõnmazõn zemin yapõsõ ve mukavemet gücü irdelenir. Genellikle imar parselleri için söz konusu olan bir özelliktir. İnşaat sahasõnda yapõlacak bir kazõ veya dolgu işlemi, zemin durumuna göre ucuz veya pahalõ bir yatõrõm gerektirebilir. Örneğin, taşõnmazõn zemin yapõsõnõn kayalõk ve bataklõk olmasõ durumunda buraya yapõlacak masraf diğer taşõnmazlara nazaran çok daha farklõ olacaktõr. Zemin durumu ekonomik açõdan taşõnmazõ etkileyeceğinden, değerlendirmede dikkate alõnmasõ gerekli bir özelliktir. Parselin şekli ve boyutu : Özellikle üzerinde tesis olmayan boş arsalarda, parselin geometrik yapõsõ, ileride yapõlacak inşaat bedelini etkileyecek vasõfta olabilir. Parselin kõrõk köşe sayõsõ, kenarlarõn girinti veya çõkõntõlõ, kõsa veya uzun olmasõ, parselin dar ve uzun bir yapõda olmasõ ekomomik maliyeti artõrdõğõ gibi kulanõmõ ve hatta imar koşullarõ nedeniyle komşu parseller ile hukuksal ilişkiye (tevhit, şuyulandõrma, sõnõr düzeltmesi gibi) girmeye zorlayarak parsel değerini olumsuz yönde etkileyebilmektedir. Cephe kullanõmõ : Özellikle ticari amaçla kullanõlacak nitelikteki arsa veya arazilerin yol ile olan cephe genişlikleri büyük önem taşõmaktadõr. Ulaşõm, vitrin büyüklüğü, yükleme ve boşaltõm faaliyetlerinin rahat bir şekilde yerine getirilmesi cephe hattõnõn genişiliği ile doğru orantõlõdõr. Ayrõca değerlendirmeye esas olacak arsa veya arazi üzerinde bu türden varsa irtifak haklarõ da ayrõca dikkate alõnmalõdõr. Manzara : Taşõnmazõn görüş mesafesi ve buna bağlõ olarak ta çevreyi gözleyebilme imkanõ (nokta-manzara görselliği) ayrõca değerlendirilmesi gerekli önemli bir unsurdur. Bu amaçla taşõnmazda şeçilecek bir bakõş noktasõ referans alõnarak, kot farklarõnõn da dikkate alõnmasõ ile bu noktadan etrafõ görebilme durumu değerlendirilir. 4. Taşõnmaz Değerlendirme Yöntemleri 4.1 Emsal'e göre değerlendirme yöntemi (Karşõlaştõrma) Bu metoda göre, değerlendirme işlemi yapõlacak taşõnmazõn bulunduğu mahaldeki en son alõm-satõm fiyatlarõ dikkate alõnõr. Taşõnmaz, çevresindeki diğer taşõnmazlar ile karşõlaştõrõlarak, emsali taşõnmazlar tespit edilir. Bu taşõnmazlarõn son yõllardaki alõm-satõm bedellerinin ortalamalarõ, değerlendirilmesi istenen taşõnmaz için bir referans oluşturur. Çõplak arsa ve arazilerin değerlendirilmesi genellikle emsal'e göre yapõlmaktadõr. Arazi
değeri takdirinde arazinin türü (kõraç, taban, sulak), verim gücüne göre sõnõfõ (iyi, orta, zayõf, ekim yapõlamayacak nitelikte), yapõlan tarõm türüne göre kullanõlma durumu dikkate alõnõr. Emsal arazi; tür, sõnõf ve yapõlan tarõm bakõmõndan aynõ nitelikteki arazidir. Tümüyle aynõ nitelikte bir arazi yoksa, yakõn nitelikte bir arazinin değeride, farklarõn sebep olduğu değer indirimleri veya artõrõmlarõ yapõlarak, emsal değeri olarak kabul edilebilir. İster tam emsale ister yakõn emsale dayansõn, alõm satõmõn yapõldõğõ tarih farkõ sebebiyle doğmuş olan değer değişikliği de ayrõca takdir edilip hesaba katõlmalõdõr. 4.2 Gelir'e göre değerlendirme yöntemi Taşõnmazõn yõllõk net gelirinin tahmin edilmesi esasõna dayanõr. Taşõnmazõn mevcut ve gelecekteki kazancõ, enflasyon etkiside dikkate alõnarak paraya dönüştürülür. Hesaplanan miktar taşõnmaza ait değer olarak tayin edilir. Gelir metodu, genellikle ticari ve endüstriyel amaçlõ olarak kullanõlan arsa ve arazilerin değer tespit işlemlerinde kullanõlõr (Unger, 1969; Mülayim, 1994). 4.3 Maliyet'e göre değerlendirme yöntemi Yapõlarõn değerlendirilmesinde kullanõlan bir yöntemdir. Bir taşõnmaz üzerindeki bina ve diğer ekonomik değerler dikkate alõnarak, bunlarõn yapõm ve elde edilme maliyetleri hesaplanõr. Varsa olumsuz değerler, yõpranma payõ, bakõm onarõm masrafõ gibi değerler, toplam maliyet değerinden çõkartõlarak, taşõnmaza ait o anki kesin değer tespit edilir. Tespit işleminde, altlõk olarak bina planlarõ kullanõlabileceği gibi, birim meterkare veya hacim'e düşen maliyet miktarõ bizzat bina üzerinde yapõlacak ölçümler ile de hesaplanõr. Sigorta işlemine konu olacak taşõnmazlarõn değerlendirilmesi genellikle bu metod kullanõlõr. 4.4 Karma değerlendirme yöntemi Yukarõda anlatõlan değerlendirme yöntemleri, genellikle taşõnmazõn tek bir özellik göstermesi halinde (sadece arsa, bina vb gibi) ve taşõnmazõn kullanõm şekline bağlõ olarak (örneğin mesken, ticari, tarõm alanõ gibi) uygulamalarda kullanõlan klasik değerlendirme şekilleridir. Ancak, değerlendirilmesi istenen taşõnmaz farklõ özellik gösteren birçok varlõğõn biraraya gelmesiyle de olabilir. Örneğin, arsa olan bir taşõnmaz üzerinde herhangi bir yapõ, özel yol, baraka ve ekonomik anlam taşõyan ağaç, kuyu, duvar vb gibi diğer ek tesislerler mevcut ise bunlarõn değerlendirilmesi bir bütünlük içerisinde yapõlmalõdõr. Böyle bir taşõnmazõn değer tespitinde ekonomik değer taşõyan parçalar ayrõ ayrõ değerlendirilir ve elde edilecek miktarlarõn toplamõ esas alõnõr. Özellikle binalõ arsalarõn değerlendirilmesinde, arsa ayrõ, üzerindeki binada ayrõ değerlendirlimelidir. Bu durumda, arsanõn değer tespiti için karşõlaştõrma yöntemi, binanõn değerlendirilmesi içinde maliyet veya ticari amaçlõ bir bina ise gelir yöntemi esas alõnõr. Burada yapõlacak değerlendirme işleminde yukarõdaki farklõ yöntemlerin aynõ anda kullanõlmasõ söz konusu olacaktõr. Bu şekilde yapõlacak bir değerlendirme işlemine kombine değerlendirme adõ verilir (NRC, 1983).
4.5 Nominal değerlendirme yöntemi Uygulamalarda yapõlan birçok değerlendirme işleminde rayiç bedeller esas alõnmaktadõr. Ancak kullanõlan değerlendirme yöntemine göre esas alõnan birimler ülkenin ekonomik yapõsõna bağlõ olarak değişebilmektedirler. Oysa taşõnmazlarõn sahip olduklarõ özellikler genelde hep aynõ kalmaktadõr. Piyasa şartlarõndaki bu değişiklikler fiyat spekülasyonlarõna da sebep olduklarõndan günümüzde taşõnmazlar üzerindeki birim değerleri kontrol altõnda tutmak oldukça güçleşmektedir. Bunun yanõnda değerlendirme yapõlacak alanlarõn büyük olmasõ ve taşõnmaz sayõlarõnõn fazla olmasõ yapõlacak değerlendirmeyi zorlaştõrmaktadõr. Nitekim, bu tür problemleri emlak vergisi için yapõlan değerlendirme işlemlerinde görmekteyiz. Genelde bölge veya sokak bazõ esas alõnarak bu sõnõrlar dahilinde kalan taşõnmazlarõn değerleri hep aynõ tutulur. Oysa her bir taşõnmaz, diğer komşu taşõnmazlara göre ekonomik bakõmdan bir takõm olumlu veya olumsuz özellikler taşõyabilmektedir. Bu gerçek, her bir parselin farklõ değere sahip olduğunu göstermektedir. Dolayõsõyla, böyle bir genel yaklaşõmla gerçek bir değerlendirme yapõldõğõ söylenemez. Bu nedenle, taşõnmaz sayõsõ fazla olan bir bölgede yapõlacak değerlendirme ile söz konusu taşõnmazlar arasõndaki değer dağõlõmlarõnõn ortaya konmasõ gerekir. Bu değer dağõlõmõnda esas alõnacak birim rayiç bedel olabileceği gibi, bir puanlama ile elde edilecek parametrik değerler de olabilir. Bu amaçla dikkate alõnacak değer kriterleri formüle edilerek tavan ve taban puanlarõ tespit edilir ve herbir taşõnmazõ ifade eden bir değer katsayõsõ hesaplanõr. Bu değer katsayõlarõ, taşõnmazlarõ değer bakõmõndan birbirlerine göre durumlarõnõ gösterir ve baz alõnarak gerektiğinde kolayca rayiç bedele dönüştürülür. Böyle bir değerlendirme, yukarõda verilen yöntemlerden çok daha farklõ bir yaklaşõma sahip olup, nominal değerlendirme olarak adlandõrõlmaktadõr (Yomralõoğlu, 1993). Değerlendirme yöntemlerinin bir karşõlaştõrõlmasõ Tablo: 1 de verilmiştir. 5. Taşõnmazlarõn değerlendirmesine ilişkin uygulamalar Emlak Vergilendirme İşlemlerinde Vergi hukukuna göre yapõlmakta olan bu tür uygulamalar 6183 sayõlõ Amme Alacaklarõnõn Tahsil Usulü Hakkõndaki Kanunun 90.maddesine göre oluşturulan satõş komisyonlarõ marifetiyle yapõlan değerlendirmelerdir. 213 sayõlõ Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarõnca her mahalle ve arsa sayõlacak parsellenmemiş iş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakõmõndan farklõ bölgeler arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi itibariyle takdir olunan birim değerlere göre hesaplanan miktarlardan düşük olamaz. Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri ile ilgili vergi dairelerinde, belediyelerde ve muhtarlõklarda uygun yerlere asõlmak suretiyle genel beyan süresince ilan edilir. Takdir komisyonlarõnca tespit edilen asgari ölçüdeki arazi birim değeri 4 yõl geçerli olur. Ancak rayiç değer tespiti yapõlõrken ileriye yönelik muhtemel değer artõşõ veya azalõşõ gibi
faktörler üzerinde durulmayarak takdirler tespitin yapõldõğõ tarihin rayiç değerine göre gerçekleştirilir. Ülkemizdeki bu uygulama gerçek vergilerin elde edilmesi açõsõndan bakõldõğõnda yetersiz kalmaktadõr. Tablo 1: Taşõnmaz değerlendirme yöntemlerinin karşõlaştõrõlmasõ YÖNTEMİN ADI Emsal e göre değerlendirm e yöntemi Gelir e göre değerlendirm e yöntemi AVANTAJLARI Mahkemeler ve kõymet-takdir komisyonlarõnca çoğunlukla bu yöntem dikkate alõnõr, Kişilerce anlaşõlmasõ kolay olup, daha sonraki alõm-satõm işlemlerinde bunu esas alõrlar, Esas alõnan değere emsal göstermek kolay olduğundan bu değeri test etme imkanõ vardõr. Geçmişte yapõlan gelişmelerin bir baz olarak dikkate alõnmasõ yapõlacak değerlendirme işlemine yardõmcõ olur Dikkate alõnan kira geliri genellikle taşõnmazõn olumlu yapõsõnõ yansõtõr Dikkate alõnan kira geliri genellikle taşõnmazõn aşõnma payõnõ yansõtõr Yatõrõm gelirlerinin tahmini için genelde herkesce kabul edilmiş bir değerlendirme şeklidir Maliyet e göre Diğer yöntemlere nazaran fazla DEZAVANTAJLARI Son zamanlarda alõm-satõmõ yapõlmõş taşõnmazlar bulunmayabilir, Karşõlaştõrma yapacak nitelikte benzer özellikler gösteren taşõnmaz bulmak zor olur, Satõş yapmõş kişileri bulmak ve gerekli bilgileri almak güç olmaktadõr. Gerçek alõm-satõm değerini öğrenebilmek çok zordur.çünkü, tapu kaydõndaki değerler emlak vergisi değerlerine göre hesaplanõp beyan edilmesine karşõn, Anayasamõz gereği kamulaştõrma değeri rayiç bedel üzerinden yapõldõğõndan gerçek değere uygun emsal satõş örneği elde edilememektedir. Uygun bir faiz oranõnõn seçiminde güçlükler olabilmektedir Belli zaman periyotlarõ içerisinde, gelirlerin hassas bir şekilde tespit edilmesi mümkün olmayabilir Konut amaçlõ kullanõlan taşõnmazlarõn değerlendirilmesinde, mülkiyet sahiplerinden kaynaklanan bazõ sõnõrlamalar olmaktadõr Ülkemizde kira bedelleri üzerinde kõsõtlayõcõ yasalarõn bulunmasõna rağmen, bu durumun denetim altõnda bulunmamasõ aynõ özelliklere sahip taşõnmazlar için dahi farklõ kiralar almasõ, değerlendirmenin test edilmesini güçleştirmektedir. Maliyet hesabõnda esas alõnacak
değerlendirm e yöntemi YÖNTEMİN ADI Karma değerlendirm e yöntemi Nominal değerlendirm e yöntemi yorum gerektirmediğinden, kişilerce anlaşõlmasõ daha kolaydõr Özel kullanõm amaçlõ taşõnmazlarõn, özellikle binalarõn, bağõmsõz bir şekilde değerlendirilmesinde kullanõlabilecek en etkili yöntemdir Maliyet hesabõnõn yapõlmasõ işlem açõsõndan kolaydõr Yapõlan değerlendirmeleri, çevredeki yeni binalar ile test etme imkanõ olduğundan varsa yõpranma paylarõnõ görebilmek açõsõndan büyük kolaylõk sağlar AVANTAJLARI Kullanõlan yönteme özgü genel avantajlara yine aynõ şekilde sahiptir. Farklõ yöntemleri bir arada bulundurduğundan fazla veri toplanõr ve verilecek karar daha güvenilir olur. Parçalõ varlõklarõn değerlendirilmesi için objektif bir yaklaşõm olup, değerin izahõ kolaydõr Taşõnmazõn parçalõ yaklaşõmla değerlendirilmesi söz konusu olup herhangi bir taşõnmaz parçasõna ilişkin değer güncellemesi yapmak kolay olur. Nominal değerlendirme ile taşõnmazlar arasõ değer dağõlõmõ kolayca gözükebilecektir. Yapõlacak değerlendirme işlemlerinde dikkate alõnacak kriterler formüle edileceğinden birim değerler daha bilimsel bir yaklaşõm ile ortaya konacaktõr. Bu değerler rayiç bedellerden bağõmsõz ve daha objektif bir şekilde elde edilmektedir. birim değerlerin seçiminde zorluklar ortaya çõkabilmektedir Değerlendirmeye esas teşkil edecek birim değerler piyasa koşullarõnda hõzlõ değişikliklere uğramaktadõr Yõpranma payõnõn hesabõnda, yeterli veri toplanamamasõ halinde hata payõ yüksek çõkabilmektedir Ancak seçilecek değer kriterleri sayõsõ kadar çõktõ sonucu üretileceğinden kõsõtlamalar olabilmektedir DEZAVANTAJLARI Farklõ özelliğe sahip verilerin toplanmasõ gerekir Parçalõ varlõklarõn değerlendirilmesinde farklõ birimler dikkate alõnabilir Kullanõlan yönteme özgü dezavantajlara yine aynõ şekilde sahiptir. Dikkate alõnacak değer kriterlerin sõnõflandõrõlmasõ ve sõnõrlandõrõlmasõ oldukca güçtür. Değer kriterlerinin formüle edilmesi. Kriterlerin öncelik sõralamasõ ve kriter ağõrlõklarõnõn belirlenmesi sorundur. Subjektif kriterlerin formül ile ifadesi yoruma açõktõr.
Matematik modele dayalõ bir yöntem olduğundan yoruma pek açõk bir durum söz konusu değildir. Bilgisayar desteği ile yapõlacak değerlendirme işlemine imkan verir. Değer haritalarõnõn hazõrlanmasõna geniş tabanlõ bir veri desteği sağlar ve oluşturulacak değer haritalarõ farklõ kurumlarca kullanõlõr. Taşõnmaz birim değerlerinin düzenli olarak kontrol edilmesini sağlar. Beyan esasõna dayalõ bu tür uygulamlar yerine, her yõl güncelleştirilecek nitelikte değer haritalarõ üretilerek gerçek değer üzerinden alçak vergi alõnmasõ esas olmalõ. Toplanacak vergiler, beyan esasõna göre değil yerinde tespit ve tebliğ esasõna göre yapõlmalõdõr. Kamulaştõrmada Taşõnmazlarõn Değerlendirilmesi Ülkemizdeki kamulaştõrma faaliyetleri 4.11.1983 tarih ve 2942 sayõlõ Kamulaştõrma Kanunu'na göre düzenlenmektedir. Buna göre yapõlan kamulaştõrma işlemlerinde, kamulaştõrmaya esas olan taşõnmazõn değerlendirilmesi yine aynõ yasanõn 11. maddesinde belirtilen Kõymet Takdiri Esaslarõna göre yapõlmaktadõr. Bu esaslar 10.maddeye göre oluşturulan kõymet takdir komisyonu tarafõndan incelenerek ve yorumlanarak, taşõnmazõn rayiç bedeli tespit edilir. Kõymet takdir komisyonu, taşõnmazõn bulunduğu yere giderek, hazõr bulunan diğer ilgilileride dinledikten sonra, yasanõn 11.maddesi ile verilen aşağõdaki unsurlarõ dikkate alarak gerekli değerlendirme işlemini gerçekleştirir. Ülkemizde yapõlan kamulaştõrma çalõşmalarõnda ortaya çõkan sonuç özellikle mülkiyet sahipleri açõsõndan pek hoş değildir. Kamulaştõrma işlemlerine yapõlan itirazlarõn bir çoğu mahkemelerimizce haklõ bulunmuş ve açõlan davalarõn çoğu maliklerin lehine sonuçlanmõştõr. Kamulaştõma kararõndan ziyade, kamulaştõrma bedeli dava konusu olmaktadõr. Takdir edilen değerlerin günün rayiç değerlerini yansõtmadõğõ görülmektedir. Ülkemizde herhangi bir arsa-arazi ve özellikle bunlara ilişkin bir değerlenledirme politikasõ ve standartlarõ olmadõğõndan bu tür davalarõn süreceği açõkca görülmektedir. Bunun yanõnda dikkate alõnacak değerlendirme kriterlerinin yetersiz olmasõ ve işleme esas olanlarõn objektif şekilde işleme sokulamamasõ güvenilir bir değerlendirme yapõlamamasõna da neden olmaktadõr. Kamulaştõrma yasasõ ile verilen değerlendirme unsurlarõ yoruma açõk olduğundan, aynõ taşõnmaz farklõ kişilerce farklõ şekilde değerlendirilmektedir. Özelleştirmede Taşõnmazlarõn Değerlendirilmesi Ülkemizdeki özelleştirme faaliyetleri 24.11.1994 tarih ve 4046 sayõlõ Özelleştirme Kanuna
göre düzenlenmektedir. Buna göre özelleştirilmesi yapõlacak bir taşõnmazõn değer tespitinin ne şekilde yapõlacağõ 18.maddenin (B) bendinde verilmiştir. Buna göre özelleştirme programõna alõnan kuruluşlarõn değer tespit işlemleri, bu kuruluşlarõn nitelikleri ve bunlara uygulanacak özelleştirme yöntemleri de dikkate alõnarak; değer tespit işlemleri İdare bünyesinde ve İdare Başkanõnõn onayõ ile en az beş üyeden oluşturulacak Değer Tespit Komisyonlarõ veya İdare tarafõndan teklif ve kuruluşca kabul edilecek Özel Bağõmsõz İhtisas Kuruluşlarõ tarafõndan yapõlõr. Yapõlan değerlendirme işlemlerinde kullanõlan yöntemler ve çalõşmalar açõklõk-şeffaflõk ilkesi gereği kamuoyuna duyrulur (Yomralõoğlu ve Uzun, 1997). Yine aynõ yasanõn 19.maddesinde özelleştirme programõna alõnan taşõnmazlarõn devri sõrasõnda yapõlacak değerlendirme için (c) fõkrasõnda açõklama getirilmiştir. Buna göre, özelleştirme sõrasõnda İdarece genel değer tespiti yapõlõrken, değer tespitine konu taşõnmazõn bedeli, 2942 sayõlõ Kamulaştõrma Kanunundaki kõymet takdir esaslarõ gözönünde tutularak, özelleştirme kanunun 18.maddesinde belirtilen Değer Tespit Komisyonlarõ tarafõndan belirlenir. Bunlarõn dõşõnda taşõnmaz değerlendirmesine esas olan uygulamalara örnek olarak, Emlak alõm-satõm işlemleri, Arazi toplulaştõrmasõ, İslah İmar Uygulamalarõ ve Bankalarca yapõlan ipotek-haciz-kredilendirme işlemleri verilebilir. 6. KAT MÜLKİYETİ Mülkiyet hakkõ sadece parsel sõnõrlarõ ile belirtilen zemin üzerinde kõsõtlõ olmayõp, aynõ zamanda parsel üzerine inşa edilmiş tüm birimler için de söz konusudur. Bu tür haklarõn oluşumu ve kullanõmõ, 02.07.1965 tarih ve 634 sayõlõ Kat Mülkiyeti Yasasõ hükümlerine göre yürütülür. Bu yasaya göre; Tamamlanmõş bir yapõnõn kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrõ ayrõ ve başlõ başõna kullanõlmaya elverişli olanlarõ üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafõndan Kat Mülkiyeti hükümlerine göre, bağõmsõz mülkiyet haklarõ kurulabilir (634/Md.1). Yapõlmakta veya ileride yapõlacak olan bir yapõnõn, yukarõda yazõlõ nitelikteki bölümleri üzerinde, yapõ tamamladõktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanõn ortak malikleri tarafõndan, bu kanunun hükümlerine göre irtifak haklarõ da kurulabilir. Tanõmlar Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (anagayrimenkul); yalnõz esas yapõ kõsmõna (anayapõ); anagayrimenkulün ayrõ ayrõ ve başlõ başõna kullanõlmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağõmsõz mülkiyete konu olan bölümlerine (bağõmsõz bölüm); bir bağõmsõz bölümün dõşõnda olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (eklenti); bağõmsõz bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkõna (kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (kat maliki);
Anagayrimenkulün bağõmsõz bölümleri dõşõnda kalõp, koruma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sõfatõyla paydaşõ bulunduklarõ bu yerler üzerindeki faydalanma haklarõna (kullanma hakkõ); Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapõlacak veya yapõlmakta olan bir veya birden çok yapõnõn bağõmsõz bölümleri için o arsanõn maliki veya ortak malikleri tarafõndan bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkõna (kat irtifakõ); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi); Arsanõn, kanunda yazõlõ esasa göre bağõmsõz bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarõna (arsa payõ); Kat mülkiyetinin veya irtifakõnõn kurulmasõna ait resmi senede (sözleşme) denir. 6.1. Kat Mülkiyetinin Kurulmasõ Şartlarõ Plan ve projesinde mevcut olan anayapõnõn bütün bağõmsõz bölümlerinin tamamlanmõş olmasõ gerekir. Anagayrimenkul üzerindeki yapõnõn tamamõnõn kargir olmasõ gerekir. Ahşap bir binada kat mülkiyeti kurulmaz. Bir arsa üzerinde birden çok yapõnõn olmasõ halinde, vaziyet planõna göre tüm bağõmsõz bölümlerden % 40 õnõn tamamlanmasõ durumunda, bitmiş kõsõmlar için kat mülkiyetine geçilebilir. Bağõmsõz bölümlerin elverişli (kullanõma) olduğuna dair iskân belgesinin alõnmõş olmasõ. Tapu Sicil Müdürlüğüne talep. 6.2. Gerekli Belgeler Genel İnşaat Projesi Anagayrimenkulün dõş cepheleri ve iç taksimatõ Bağõmsõz bölüm, eklenti ve ortak yerlerin ölçüleri açõkca gösterilmek suretiyle, mimar tarafõndan yapõlan ve bütün paydaşlar tarafõndan imzalanan ve belediyece tasdik olunan projedir. Vaziyet Planõ Aynõ arsa üzerine birden fazla blok apartman veya evler yapõlmakta ise, her yapõnõn arsa üzerindeki konumunu gösterir ölçekli plandõr. Bu plan belediye ve paydaşlarca imzalanõr. Liste Her bağõmsõz bölümün arsa payõnõ, kat, daire gibi cinsini ve bunlarõn (1) den başlayõp sõra ile giden numarasõnõ, malikini gösterir bütün paydaşlarca imzalanmõş noterden takdikli liste. LİSTE Bulunduğu Kat Not Arsa Payõ Niteliği Eklentisi Sahibi Birinci 1 3/24 Mesken Kömürlük Ali Yõlmaz Birinci 2 3/24 Mesken yok Ali Yõlmaz
Birinci 3 3/24 Mesken yok Ali Yõlmaz İkinci 4 2/24 Mesken yok Veli Yõlmaz İkinci 5 2/24 Mesken yok Veli Yõlmaz İkinci 6 3/24 Mesken yok Veli Yõlmaz İkinci 7 6/24 Mesken yok Ali Yõlmaz Zemin 8 6/24 Dükkan Depo Ali Yõlmaz Zemin 9 3/24 Dükkan Çay ocağõ Veli Yõlmaz Zemin 10 3/24 Dükkan Depo Veli Yõlmaz Gerek bağõmsõz bölümlere ilişkin arsa paylarõnõn tespiti, gerekse maliklerin bağõmsõz bölümleri sahiplenmesi için bütün paydaşlarõn anlaşmasõ şarttõr. Bu anlaşmanõn yapõlabilmesi için öncelikle tüm bağõmsõz birimlere bir değer biçilerek anyapõnõn toplam değeri hesaplanõr. Her bağõmsõz bölüm varsa eklentileri ile birilkte günün rayiç bedelleri dikkate alõnarak değerlendirilir. Bu değer arsa bedeli ve inşaat bedeli toplamõdõr. Bulunan toplam değer, tespit edilen her bir bağõmsõz bölüm değerine ayrõ ayrõ oranlarak, o bağõmsõz bölüme ilişkin arsa payõ bulunmuş olur. Paydaşlar, bu arsa payõ üzerinden kendi hisseleri de dikkate alõnarak bağõmsõz bölümleri kendi aralarõnda anlaşarak paylaşõrlar. Özellikle kooperatif türünden çalõşmalarda bu paylaşõmlar kur a yöntemiyle yapõlmaktadõr. Paylaşõm neticesinde ortaya çõkan değer farklõlõklarõ paraya dönüştürülerek ortaklar arasõnda borçlandõrmaya da gidilebilmektedir. Bu durumda birimler arasõndaki değer farklõlõklarõnõn giderilmesi için, değer farklarõ paraya dönüştürülerek şerefiye payõ olarak değer kaybõna uğrayan paydaşa ödeme yapõlõr. Fotoğraf Yapõnõn ön ve arka cephelerini, mümkünse yan cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde bir adet fotoğraf, Belediyece tasdikli Yönetim Planõ Anagayrimenkülun yönetimnin düzenleyen ve kat mülkiyetini kuran malik veya malikleri tarafõndan imzalanan bir yöntemi planõ. Bu plan, ortak yerlerin kullanõmõ, blokbakõm ve yönetimi, masraflara katõlõm, özel hususlarõ içerir belgedir. İskan Belgesi (Yapõ Kullanma İzni) Yapõ bitince kullanõlabilemsei çin 3194 sayõlõ İmar Kanunu ve yönetmelik hükümlerinin sağlandõğõnõ gösterir belge. Dilekçe Bütün paydaşlarca imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi gerekir. Bu dilekçede, kat mülkiyetine konu olacak bağõmsõz bölümlerin ayrõ ayrõ değerleri ve bu değerlerin oranlõ olarak tahsisi ve arsa paylarõnõn gösterilmesi şarttõr.
7. SONUÇ Taşõnmaz değerlendirmeleri özellikle ekonomisi güçlü ülkeler açõsõndan büyük önem taşõyan bir konudur. Oysa ülkemizde, sağlõklõ arsa/arazi politikalarõnõn üretilememesi nedeniyle, çoğaltõlmasõ mümkün olmayan taşõnmaz türünden kaynaklar ekonomik olarak kullanõlamayarak israf edilmektedir. Bu düzensizlik neticesinde, arsa/arazi ve fiyat spekülasyonlarõ, haksõz rant kazançlarõ, dava konusu olan değer işlemleri ve emlak vergilerinin gerçekci bir şekilde toplanamamasõ söz konusu olmaktadõr. Özellikle taşõnmazlarõn değerlendirilmesi açõsõndan, bu tür olumsuzluklarõn ortadan kaldõrõlmasõ için profesyonel anlamda ekspertizlik müesseseleri öncelikle oluşturulmalõdõr. Ayrõca, halihazõrda sürdürülen kadastro çalõşmalarõ sõrasõnda, parsel bazõnda taşõnmaza ilişkin bilgilerin elde edilmesine ilave olarak, objektif unsurlara göre de değer tespiti yapõlmalõdõr. Vergilendirmede, beyan esasõ yerine, gerçek değer tespit esasõna dayalõ düşük vergi oranõ uygulamasõna geçilmelidir. Farklõ uzmanlõk alanlarõna göre oluşturulacak komisyonlar ile günün ihtiyaçlarõna cevap verecek nitelikte bir taşõnmaz değerlendirmesi modeli ortaya konulmalõdõr. Bununla birlikte konumsal bilgi sistemleri teknolojisinden yararlanarak dinamik bir değerlendirme yapõsõ için gerekli altyapõnõn oluşturulmasõ zorunluluğu da vardõr. Bu konuda, başta üniverisiteler ilgili kurum ve kuruluşlar tüm yeniliklere açõk olmalõ ve gerekli iyileştirme veya yeniden yapõlanma sürecini topyekün başlatmalõdõrlar. KAYNAKLAR Mülayim, Z.G. (1994), Tarõmsal Değer Biçme, Yetkin Yayõnlarõ, Ankara. NRC (Natural Research Council) (1983), Procedures and Standards for a Multipurpose Cadastre, p.73., Natioanal Academy Press, Washington D.C. Unger, M.A. (1969), Real Estate: Principles and Practices, p.1-730, South-Western Publishing Company, Ohio, USA. Yomralõoğlu, T. (1993), A Nominal Asset Value-Based Approach for Land Readjustment and Its Implementation Using Geographical Information Systems. PhD Thesis, p.1-327, Department of Surveying, University of Newcastle upon Tyne, UK. Yomralõoğlu, T. Uzun, B. (1997), Özelleştirme Mevzuatõnõn Taşõnmaz Mülkiyeti Açõsõndan İrdelenmesi İşletme ve Finans Dergisi, Sayõ.120, Ankara.