KENTSEL ALANLARDA TAŞINMAZ DEĞERLERİNİN BELİRLENMESİ VE KONYA ÖRNEĞİ

Transkript

1 Selçuk Üniversitesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Öğretiminde 30. Yõl Sempozyumu,16-18 Ekim 2002, Konya SUNULMUŞ BİLDİRİ KENTSEL ALANLARDA TAŞINMAZ DEĞERLERİNİN BELİRLENMESİ VE KONYA ÖRNEĞİ Şükran (ARICI) YALPIR, Gülgün ÖZKAN, Ali ERDİ Selçuk Üniversitesi Mühendislik Mimarlõk Fakültesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Bölümü, Kampüs KONYA Özet:Taşõnmaz değerlendirmesi; değerlendirmeye konu olan taşõnmazlarõn sahip olduğu özelliklerin, bir arada toplanõp işlenerek ülkelerin piyasa koşullarõnda birim fiyatlarõn belirlenmesi işlemi olarak tanõmlanabilir. Taşõnmaz değerlerinin belirlenmesinde taşõnmazlara ilişkin özeliklerin çokluğu, özelliklerin yöresel bölgelere ve tercihlere göre değişmesi değerlendirmede dikkat edilmesi gerekli konulardõr. Ülkemizde taşõnmaz piyasasõna ilişkin hukuki ve teknik alt yapõsõnõn oluşturulmamasõ ülke ekonomisine büyük zararlar vermektedir. Taşõnmazlarla ilgili hukuki düzenlemelerin acilen çözümlenmesi gerekmektedir. Taşõnmaz değerlerinin belirlenerek, bu değerlerin vergiye yansõtõlmasõ en önemli ekonomik gelir kaynaklarõnõ oluşturacak, bunun yanõ sõra kentsel ve kõrsal alan düzenlemeleri, kamulaştõrma, özelleştirme, alõm-satõm işlemlerinde kişilerin ve devletin mağduriyetleri önlenebilecektir. Gelişmiş ülke ekonomileri için, taşõnmaz değerlerinin belirlenmesi ve bunlarõn vergiye yansõtõlmasõ konusu çözümlenmiştir. Taşõnmaz değerlerini belirlenmesi amaçlõ profesyonel ekspertizlik müessesi işlerlik kazanmõştõr. Ülkemizde de taşõnmazlarõn değerlerinin belirlenmesi amacõ ile ekspertizlik müessesesi oluşumunun hõzlandõrõlmasõ, yasal prosedürlerin belirlenmesi gerekmektedir. Taşõnmaz değerlerinin belirlenmesinde konuma bağlõ bilgiler önemli yer tutmaktadõr. Bu nedenle Jeodezi ve Fotogrametri Mühendislerinin değer tespitinde önemli rollerinin olduğu ve uygulama alanlarõnõn içinde olmasõ gerektiği düşünülmektedir. Çalõşmada taşõnmaz değerlerinin belirlenmesi amacõ ile Konya bölgesi için yapõlmõş değer belirleme çalõşmalarõndan örnekler verilmektedir. Çalõşma kapsamõnda Meram, Selçuklu, Karatay bölgeleri içinde farklõ alanlarda taşõnmaz değerlendirmesinde regresyon ve nominal yöntemleri kullanõlarak, yöntemlerin birbiri ile karşõlaştõrõlmasõ yapõlmõştõr. Gerek regresyon yöntemine göre, gerekse nominal yönteme göre yapõlan hesaplardaki sonuçlardan, alõm-satõmdaki birim fiyatlara oldukça yaklaşõk değerler elde edilmiştir. 1. GİRİŞ Taşõnmaz mal; arsa, arazi ve binalar için kullanõlan bir kavramdõr. Günümüzde taşõnmaz değerleri ile ilişkili uygulamalarda, mevcut yasalarla belirlenen birim değerler farklõlõklar göstermekte, aynõ taşõnmaza ilişkin farklõ değerlerle karşõlaşõlmaktadõr. Örneğin; söz konusu taşõnmaz alõm-satõm için farklõ, kamulaştõrma için farklõ, emlak vergisi için farklõ değerlerle ifade edilmektedir. Değer kavramõndan genellikle ekonomik varlõğõ olan mal anlaşõlmaktadõr. Oysa değer insanõn özelliğine, ihtiyacõn o andaki şiddetine ve taşõnmazõn özelliklerine göre farklõ tarif edilmektedir. Yöresel özelliklere, zamana ve kişiden kişiye değişkenlik göstermesi değer kavramõnõ objektif özelliklerinin yanõ sõra subjektif özelliklerle 127

2 Kentsel Alanlarda Taşõnmaz Değerlerinin Belirlenmesi ve Konya Örneği bütünleştirilmektedir. Bu nedenlerle taşõnmaza ilişkin gerçek değerin belirlenmesi mümkün değildir. Taşõnmazlarõn değeri belirlenirken gerçek değer yerine taşõnmazõn kesin değeri bir başka deyişle rayiç bedeli belirlenmesi ilkesinden hareket edilir. Türkiye de taşõnmaz değerlemesi konusunda gerekli yasal düzenlemelerin yapõlmamasõna karşõn, batõlõ ülkelerde, taşõnmazlarõn değerlendirilmesi, yasal dayanaklarla ve yetiştirilmiş kalifiye elemanlar yardõmõyla yapõlmaktadõr. 2. TAŞINMAZ DEĞERLENDİRMEDE DEĞERLENDİRİCİLER, ÖNEMİ VE ÖZELLİKLERİ Türkiye de bir taşõnmazõn alõm-satõm, vergi, ipotek vb. durumlardaki değerini farklõ faklõ kişiler veya kuruluşlar belirlemektedir. Serbest piyasada taşõnmaz değerlerini belirleme ve alõm-satõm yapma işini emlakçõlar yürütmektedir. Türkiye de emlakçõlõk yapabilmek için herhangi bir eğitim alõnmasõna gerek olmadõğõ gibi bu konuya ilişkin kanun ve düzenlemelerde yetersizdir. Oysa ki Türkiye dõşõndaki batõlõ ülkelerde, yetişmiş, bu konuda uzmanlaşmõş kişiler, taşõnmazõn değer tespitinde rol oynamaktadõrlar. Değerlendirici (Eksper) olabilmenin koşulunun ilki, kayõtlõ eksperlerin yanõnda uygulama yapmak, diğeri taşõnmaz mal değerlendirme komisyonu tarafõndan kabul görmüş yerlerde eğitim almaktõr. Günümüzde bir profesyonel değerlendiricinin işi, bir emlak için bilgi toplama, analiz etme ve uygulama bilgileriyle bütünleşik değerler tespit etmektir. Profesyonel değerlendiricinin düşüncesi, gayri menkulün korunmasõnda insanlarõn kararlarõna etki eden sahip olma, idare etme, satma-satõn alma, ileride gelir sağlamak için bir şeye yatõrma ve ödünç para alma yaygõn bilgi ve tahsil ile desteklenmiştir. Bu yetenek gerek eğitim, gerekse deneyim sonucunda oluşacaktõr. Değerlendirmeyi yapma yükümlülüğü olan değerlendiricilerde olmasõ gerekli vasõflar aşağõdaki gibi sõralanabilir. Uzmanlaşmõş, yetkili ve taşõnmaz pazarõ sektöründe bilgilendirilmiş olmalõ. İlgili değerlendirmeyi yaparken bütün şahsi ilişkilerden uzak olmalõ. İlgili taşõnmazõn değerlendirilmelerinde hiçbir şekilde doğrudan, dolaylõ, ya da parasal çõkarõ olmamalõ. Kredi vermede ve satõn alma işleminde de rol oynayabilir olmalõ, fakat ipoteğe verilmiş taşõnmaza karşõ, kredi veren kişi o olmamalõ. Piyasa değeri üzerindeki bir taşõnmazõn objektif görüşünü sergileme amacõ gütmeli. Değerlendirmeye esas yasalar ise değerlendiricilerin verimlerini hedefleyen mekanizmalar üzerine dayandõrõlmalõ ve değerlendirmenin doğruluğunu kontrol eder nitelikte düzenlenmelidir. Ülkemizde, Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisleri, taşõnmazlarõn konum bakõmõndan belirlenmesi ve değerlerinin tespiti adõna mahkemelerde bilirkişi olarak görev almaktadõrlar. Değer tespitinde taşõnmazõn özellikleri ve değer-konum ilişkisinin önemli olmasõ nedeni ile, diğer gelişmiş ülkelerde olduğu gibi, Jeodezi ve Fotogrametri Mühendislerine değerlendirici eğitimi ve görevinin verilmesinin uygun olacağõ düşünülmektedir. 128

3 Yalpõr, Özkan, Erdi 3. TAŞINMAZ DEĞERLENDİRME YÖNTEMLERİ Değerlendirme, taşõnmazlarõn sahip olduğu özelliklerin ekonomik gelişmeler karşõsõnda topyekün analiz edilerek, piyasa koşullarõndaki değişim değerinin bulunmasõ işlemidir. Genel olarak taşõnmaz değerlendirme yöntemleri aşağõdaki gibi özetlenebilir.(açlar 1977) (Yalpõr 2000) TAŞINMAZ DEĞERLENDİRME YÖNTEMLERİ EMSALE GÖRE DEĞERLENDİRME YÖNTEMİ Çevresindeki diğer taşõnmazlar ile karşõlaştõrma yapmayõ esas alan yöntemdir. Anlaşõlma kolaylõğõ açõsõndan tercih edilir. Karşõlaştõrõlacak nitelikte, benzer özellikleri gösteren taşõnmaz bulunma imkanõ olmayacağõndan uygulanmasõ güçtür. Emsal olarak gösterilen parsel sayõsõ artõrõldõkça karşõlaştõrma ile bulunacak parselin değeri gerçeğe yaklaşmaktadõr. GELİRE GÖRE DEĞERLENDİRME YÖNTEMİ Taşõnmazõn gelecekteki kazancõ enflasyon etkisi dikkate alõnarak hesaplanan yöntemdir. Yatõrõmlar için tercih edilir. Bu yöntemde ekonomileri belli bir sisteme oturmamõş ülkelerde faiz oranõnõn ve enflasyon rakamlarõnõn seçilmesi güçtür. Belirli zamanlarda gelirlerin hassas olarak belirlenmesi mümkün olmayabilir. MALİYETE GÖRE DEĞERLENDİRME YÖNTEMİ Taşõnmaz üzerindeki yapõlarõn birim m 2 fiyatlarõ yardõmõyla maliyet hesaplanmasõ ilkesine dayanan yöntemdir. Olumsuz değerler, yõpranma payõ vb. gibi değerler maliyet değerinden çõkarõlarak veya olumlu değerler eklenerek maliyet hesabõ kesinleştirilebilmektedir. Piyasa koşullarõndaki hõzlõ değişimi takip edilemeyebilir. STOKASTİK DEĞERLENDİRME YÖNTEMİ Bir küme oluşturan taşõnmaz değerleri arasõndaki ilişkiler ilkesinden hareketle sayõsal ve oransal bağõntõlar elde edilme esasõna dayanan yöntemdir. İstatistiki yöntemlerde kullanõlan rayiç bedeller ülkenin ekonomik yapõsõna bağlõ olarak değişebilmektedirler. Sürekli takip gerekmektedir. Stokastik değerlendirme yapõlacak alanlarõn büyük olmasõ ve taşõnmaz sayõlarõnõn fazla olmasõ yapõlacak değerlendirmede bilgisayar teknolojisi kullanmayõ gerektirmektedir. NOMİNAL DEĞERLENDİRME YÖNTEMİ REGRESYON İ İ MATRİS YÖNTEMİ LİNEERLEŞTİRME 129

4 Kentsel Alanlarda Taşõnmaz Değerlerinin Belirlenmesi ve Konya Örneği Ülkemizde uygulamada genel olarak kullanõlan yöntem emsale göre değerlendirme yöntemidir.ihtiyaca göre gelir ve maliyet yöntemleri de kullanõlabilmektedir. 4. UYGULAMA Taşõnmaz değerlendirme yöntemlerinden nominal ve regresyon yöntemleri kullanõlarak taşõnmaz değerlendirmesi yapmak amacõyla Konya daki Selçuklu, Meram ve Karatay bölgelerinde çalõşmalar yapõlmõştõr.(yalpõr 2000) Konya bölgesi için yapõlan uygulamada, serbest piyasa koşullarõnda oluşan 154 binanõn alõm-satõm değerleri kullanõlmõştõr. Hesaplamada bilgisayar desteğinden faydalanõlarak nominal ve regresyon yöntemleri kullanõlmõştõr. Toplanan ham bilgilerin analizi yapõlarak kriterlerin aynõ puantaj üzerinden değerlendirmeye katõlmasõ için anketörler yardõmõ ile 100 üzerinden puantajlanmõştõr. Değerlendirmeye etki eden faktör seçimi değerleyiciler tarafõndan seçilebilir ve çoğaltõlabilir. Çalõşmada kullanõlan denklemlerde Mevki puanõ taşõnmazõn bulunduğu semtin puanõnõ, Cpuan baktõğõ cephenin puanõnõ, Kpuan kat puanõnõ, Aksesuar binanõn iç özelliklerinden gelen puanõ ve Yol ise taşõnmazõ baktõğõ yolun özelliklerini göstermektedir. Nominal yöntemin matematiksel modeli aşağõdaki gibidir. (Yomralõoğlu 1997) w: Ağõrlõk N.D.=Σ w*f f: Faktör değeri buradan bulunan N.D. değeri kesin bilinen ve test edilmiş bir parsel değeri ile o parsele ait N.D. değerine bölünerek bir k katsayõsõ bulunur. k=bilinen m 2 birim fiyatõ/n.d. Bulunan bu katsayõ ile diğer parsellerin N.D. değerleri çarpõlarak Nominal birim değeri bulunur.anketörler yardõmõ ile ağõrlõklar hesaplanarak puantajlarõ yapõlan parseller üzerinde yapõlan uygulamada yapõlan işlem aşağõdaki gibidir. Nom.Birm.Dğr=0.81*Mevki+0.84*Cpuan+0.86*Kpuan+0.79*Aksesuar+0.71*Yol (1) Regresyon yönteminin matematiksel modeli ise aşağõdaki gibidir.(rousseeuw 1987) i=1,2,...n y i = x i1 Q x ip Qp+e i x i = Faktör değeri Q=Bilinmeyen parametreler Regresyon yönteminde Minitab paket programõndan faydalanõlmõştõr. Program regresyonun özelliği gereği, hesaplamõş olduğu regresyon denklemleri için standart sapma bulmakta ve her bir alõm-satõm değeri için belirlediği standart sapma ile karşõlaştõrõlarak, büyük ve uyumsuz olanlarõ atmaktadõr. İşlem uyumsuz değerin 130

5 Yalpõr, Özkan, Erdi olmadõğõnõ belirleyinceye kadar tekrarlanmakta, kesin regresyon denklemini vermektedir. Bu elemine etme yöntemine Robust Kestirim denilmektedir. Konya bölgesi için istatistiki değerlendirme yöntemlerinden çoklu regresyon yöntemi uygulanarak yapõlan ve eldeki verilerle sonuçta bir değer haritasõ oluşturulan çalõşmadan elde edilen sonuçlar aşağõdaki gibidir. (Yalpõr 2000) Selçuklu bölgesi için elde edilen regresyon denklemi Birim fi = Mevki Cpuan Kpuan +1.85Aksesuar Yol (2) Meram bölgesi için elde edilen regresyon denklemi Birim fi = Mevki Cpuan Kpuan +3.29Aksesuar Yol (3) Karatay bölgesi için elde edilen regresyon denklemi Birim fi = Mevki Cpuan Kpuan +3.85Aksesuar Yol (4) regresyon hesabõnõn sonunda yukarõdaki gibi denklemler oluşturulmuştur. Bu denklemin doğruluğunu test etmek için toplanõlan verilerdeki kriterleri bu denklemde yerine yazarak aşağõdaki gibi bir tablo ve grafik karşõmõza çõkmõştõr. (1) nolu denklemden hesaplanan, taşõnmazõn nominal değeri, (2),(3),(4) nolu denklemlerden, regresyon değeri hesaplanmõş ve m 2 birim fiyatõ ile karşõlaştõrmalarõ yapõlarak yaklaşõklõk oranlarõ bulunmuştur. Aşağõdaki tablo 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 de gösterilmiştir. Şekil 4.1, Şekil 4.2 Şekil 4.3 ve Şekil 4.4 tablolarõn grafik olarak gösterimidir. Şekil 4.5 ise elde edilen değer haritasõdõr. 131

6 Kentsel Alanlarda Taşõnmaz Değerlerinin Belirlenmesi ve Konya Örneği Tablo 4.1 Selçuklu 1 Bölgesi İçin Nominal Değerlendirme Ve Regresyon Yöntemine Göre Yapõlan Hesaplamalarõ Gösteren Tablo No Mevki Cpuan Kpuan Aksesuar Yol Birim fiyat Nom. Değeri Yaklaşõklõk Reg. Değeri Kat 0,81 0,84 0,86 0,79 0,71 sayõlar , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,32 84 Yaklaşõklõk 132

7 Yalpõr, Özkan, Erdi Tablo 4.2 Selçuklu 2 Bölgesi İçin Nominal Değerlendirme Ve Regresyon Yöntemine Göre Yapõlan Hesaplamalarõ Gösteren Tablo No Mevki Cpuan Kpuan Aksesuar Yol Birim Fiyat Nom. Değer Yaklaşõklõk Reg. Değer Yaklaşõklõk Kat sayõlar 0,81 0,84 0,86 0,79 0, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

8 Kentsel Alanlarda Taşõnmaz Değerlerinin Belirlenmesi ve Konya Örneği Tablo 4.3 Meram Bölgesi İçin Nominal Değerlendirme Ve Regresyon Yöntemine Göre Yapõlan Hesaplamalarõ Gösteren Tablo No Mevki Cpuan Kpuan Aksesua r Yol Birim fiyat Nom Değer Yaklaşõklõ k Reg. Değer Kat 0,81 0,84 0,86 sayõlar 0,79 0, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Yaklaşõklõ k 134

9 Yalpõr, Özkan, Erdi Tablo 4.4 Karatay Bölgesi İçin Nominal Değerlendirme Ve Regresyon Yöntemine Göre Yapõlan Hesaplamalarõ Gösteren Tablo No Mevki Cpuan Kpuan Aksesuar Yol Birim fiyat Nom. Değer Yaklaşõklõk Reg. Değer Yaklaşõklõk Kat 0,81 0,84 0,86 0,79 0,71 sayõlar , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

10 Kentsel Alanlarda Taşõnmaz Değerlerinin Belirlenmesi ve Konya Örneği SELÇUKLU BÖLGESİ İÇİN DEĞER KARŞILAŞTIRMASI (DM/m2) Birim fiyat Reg. Değeri Nom. Değeri ŞEKİL 1 SELÇUKLU BÖLGESİ İÇİN DEĞER KARŞILAŞTIRMASI 2 (DM/m2) Birim fiyat Reg. Değer Nom. Değer ŞEKİL 2 136

11 Yalpõr, Özkan, Erdi MERAM BÖLGESİ İÇİN DEĞER KARŞILAŞTIRMALARI (DM/m2) Birim fiyat Reg.Değer Nom. Değer ŞEKİL 3 KARATAY BÖLGESİ İÇİN DEĞER KARŞILAŞTIRMASI (DM/m2) Birim Fiyat Reg. Değer Nom. Değer ŞEKİL 4 137

12 Kentsel Alanlarda Taşõnmaz Değerlerinin Belirlenmesi ve Konya Örneği Şekil 5 : Selçuklu Bölgesi Alõm-Satõm Değer Haritasõ 5. TARTIŞMA VE SONUÇLAR Taşõnmazlarõn değerlendirilmesinde kullanõlan karşõlaştõrma, maliyet ve gelir gibi yöntemlerin dõşõnda, istatistiki hesaplamalara dayandõrõlarak taşõnmaz değerleri hesaplanabilmektedir. Taşõmazlar için veri tabanõ oluşturularak istatistiki hesaplamalar yapõlabilmekte, yeni alõm-satõm değerleri için doğru sonuca ulaşõlabilmektedir. Taşõnmaz değerlendirmesinde karşõlaştõrma yöntemi; özellikle yapõsõz taşõnmazlar için elde yeteri derecede emsal değer mevcutsa kullanõlmaktadõr. Gelir yöntemi; genellikle çok konutlu binalarõn veya ticari yapõlarõn bulunduğu taşõnmazlar için, maliyet yöntemi; sanayi parselleri veya bahçeli ev gibi taşõnmazlar için kullanõlabilmektedir. (Açlar 1978, Seele 1987) İstatistiki yöntemler taşõnmazlarõn alõm-satõm bedelleri aralarõnda stokastik bağõntõlar olmasõndan dolayõ, sayõsal ve oransal bağõntõlar saptayabilen yöntemdir. Yapõlan çalõşmada istatistik yöntemleri tercih edilmiş Konya bölgesi için regresyon ve nominal yöntem ile hesaplamalar yapõlmõştõr. Hesaplanmõş değerlerin piyasa değerlerine yaklaştõğõ gözlenmiş, yeni taşõnmaz değerlerinin bulunabilmesi için kullanõlabilir yöntem olabileceği sonucuna varõlmõştõr. Tablo 4-1 den de anlaşõlacağõ gibi hesaplanan m 2 birim fiyat ile alõm-satõm birim fiyatlarõ birbirlerine çok yakõn çõkmõştõr. Konya bölgesinde yapõlan bu çalõşmada alõm-satõm değerine yaklaşõklõklar ortalamasõ 90 civarõndadõr. Uygulanan regresyon yöntemi için taşõnmazlarõn alõm-satõm değerleri ve özellikleri bilinmelidir. Taşõnmaz Veri Tabanõ oluşturularak bu değerlerlerden hareketle hesaplanmasõndan ve çok fazla taşõnmaz değeri kullanõlmasõndan dolayõ yöntemin doğruluğu artmaktadõr. Uygulamada zor olmasõna karşõlõk, rayiç bedele çok yaklaşmasõ açõsõndan tercih edilmesi gereken bir yöntemdir. Taşõnmazõ etkileyen kriter sayõsõnõn 138

13 Yalpõr, Özkan, Erdi çok olmasõndan dolayõ taşõnmaz değerinin belirlenmesinde, özellikle çoklu regresyon kullanõlabilir. Hesaplamada dikkate alõnacak kriterlerin ağõrlõklarõ taşõnmaz değerlerinden bulunmaktadõr. Nominal yöntemde ise ağõrlõklar anketörler yardõmõ değerlendirici tarafõndan hesaplanmaktadõr. Ayrõca alõm-satõm değeri bilinen ve doğrulanan bir taşõnmaz değerine ihtiyaç vardõr. 6. ÖNERİLER Taşõnmaz değerlerinin belirlenebilmesi günümüzün en önemli uğraş alanlarõndan biri olma özelliğini korumaktadõr. Değerleme yöntemleri incelendiğinde gerek günümüz teknolojilerinden yararlanma, gerek hõzlõ ve güvenilir sonuca çabuk ulaşma adõna stokastik yöntemler kullanõlabilir. Bilgisayar teknolojisinin gelişmesi regresyon, nominal ve diğer istatistiki yöntemlerin kullanõlmasõna olanak sağlanmaktadõr. Bu yöntemleri özellikle regresyon yöntemini kullanabilmenin ilk koşulu, taşõnmazlara ilişkin veri tabanõnõn oluşturulmasõdõr. Veri tabanõ oluşturulup, bilgi sistemi anlayõşõ ile analizinin yapõlabilmesi mümkün olacak istatistiki hesaplamalarla belirlenen özellikteki taşõnmazlarõn değerleri hesaplanabilecektir. Taşõnmaz bilgi sisteminin kurulmasõyla taşõnmaz değerine etki eden faktör sayõsõ artõrõlabileceğinden yeni alõm-satõm değerleri için doğru sonuca ulaşõlabilecektir. Ayrõca taşõnmaz değer haritalarõnõ elde edilebilecek, elde edilen haritalar ihtiyaç sahipleri tarafõndan kullanõlabilecektir. 7. KAYNAKLAR Açlar, A., Kentsel Alanlarda Taşõnmaz Değerinin Saptanmasõ ve Stokastik Yöntemler; Ders Notu Uspap, Edition, Evaluation De Biens İmmobiliers, (FIG); S.113 Rousseeuw, P. J., Leroy, A. M., Robust Regression and Outlier Detection; S. 1 Yalpõr, Ş., Kentsel Alanlarda Taşõnmaz Değerlerinin Belirlenmesi ve Konya Örneği;Yüksek Lisans Tezi Yomralõoğlu, T., Kentsel Alan Düzenlemelerinde İmar Planõ Uygulama Teknikleri; S