YAPI KOOPERATİFLERİNDE YABANCILARIN ORTAKLIĞI Merdan ÇALIŞKAN * Öz Yabancıların taşınmaz sahibi olabilmeleri, özel kanunlarla düzenlenmiştir. Ülkeler, kendi vatandaşlarına mülkiyet hakkı sağlayan ülkelerin vatandaşlarına aynı ayrıcalığı sağlamaktadır. Uygulamada buna karşılıklılık esası denilmiştir. Yapı kooperatiflerine yabacıların ortaklığı hususunda anasözleşmelerde özel bir düzenleme yoksa, yabancıların da ortak olması mümkündür. Ancak amacı ortaklarına gayrimenkul edindirmek veya taşınmaza bağlı bir hak sağlamak olduğundan, yabancıların bu hakkı edinebilme şartları da araştırılmalıdır. I. GİRİŞ Yapı kooperatifleri, ortaklarını gayrimenkule bağlı mülkiyet ve ayni hak sahibi yapma amacı taşımaktadırlar. Ortaklık şartları, anasözleşmede gösterilmekte olup yabancıların durumları ile ilgili olarak özel düzenlemeler yapılabilmektedir. Yabancıların mülkiyet edinmeleri, uluslar arası öneme haiz bir konu durumundadır. Ülkeler, kendi topraklarında yabancılara mülkiyet hakkı veya başka bir hak verirken diğer ülkelerin kendi vatandaşlarına yaptıklarını da değerlendirmektedirler. Bu bakımdan, ülkeler arasındaki ilişkiler sürekli olarak izlenmekte ve değerlendirilmektedir. Buna bağlı olarak da yabancıların mülk ve mülke bağlı hak edinmesi ile ilgili hususlar kanunlarla düzenlenmiştir. Bu çalışmada, yabancı gerçek ve * Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Kontrolörü 163
tüzel kişilerle ilgili mevzuata bakılarak yapı kooperatiflerindeki ortaklıkları değerlendirilecektir. II. YAPI KOOPERATİFLERİNDE ORTAKLIK ŞARTLARI Kooperatifler Kanunu nda, kooperatif anasözleşmelerinde bulunması gereken zorunlu hükümler sıralanmış olup ortaklık sıfatının kazandıran ve kaybettiren hal ve şartlar ın anasözleşmede bulunması mecbur kılınmıştır (1163 s. Kanun, md.4). Öte yandan Kanunun 8 inci maddesinde, ortak olabilmek için medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak gerektiği belirtilmiştir. Bu bakımdan, Medeni Kanuna göre mümeyyiz olmak, reşit olmak ve kısıtlı olmamak gerekmektedir. Kanunun 88 inci maddesi ile Sanayi ve Ticaret Bakanlığı na yapı kooperatifleri ile ilgili olarak örnek anasözleşme hazırlama görevi verilmiştir. 1 Bakanlıkça hazırlanan örnek anasözleşmelerin 9 uncu maddesinde, ortaklık şartları; 1. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak veya yabancı uyruklu olmakla birlikte 2644 sayılı Tapu Kanunu veya yürürlükteki mevzuat hükümlerine göre Türkiye de gayrimenkul edinmesine imkan sağlanmış kişilerden bulunmak, 2. Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip gerçek kişi veya 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 9 uncu maddesinde sayılan tüzel kişilerden olmak. şeklinde sayılmıştır. Dolayısıyla yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin, yapı kooperatiflerine ortak olarak kabul edilebilmeleri için öncelikle Türkiye de gayrimenkul edinebilmeleri hususunda mevzuatta hüküm bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Kooperatifler Kanunu nun 9 uncu maddesinde daha önce, ortak olabilecek tüzel kişiler tek tek sayılmıştı. 2 2004 yılında bu maddede yapılan deği- 1 03/06/2010 tarih ve 5983 sayılı Kanun la bu yetkiler, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı na devredilmiş olup 13/12/2010 tarihinde yürürlüğe girecektir. 2 Maddenin değişmeden önceki şekli: Özel idareler, belediyeler, köyler gibi kamu tüzel kişileri ile cemiyetler ve dernekler, kamu iktisadi teşebbüsleri ve kooperatifler, amaçları bakımından ilgilendikleri kooperatiflerin kuruluşlarına yardımcı olur, önderlik eder ve ortak olabilirler. 164
şiklikle tüm kamu ve özel hukuk tüzel kişilerinin kooperatiflere ortak olabilmeleri sağlanmıştır (5146 s. Kanun). Kooperatiflerin, Bakanlık anasözleşmelerini kabul etmeleri zorunlu olmamakla birlikte, özel düzenlenen anasözleşmeler için ilgili Bakanlıktan izin almak gerekmektedir. Anasözleşmelere, yabancıların da kayıtsız şartsız ortak olabileceği hükmü koyulabilir. Ancak bu ortaklar adına daha sonra gayrimenkul devri mümkün olmazsa sorunlar ortaya çıkması mümkün olacaktır. III. YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNİMİNİ DÜZENLEYEN MEVZUAT Ülkemizde yabancıların gayrimenkul edinimini düzenleyen mevzuat çok eskilere dayanmaktadır. Cumhuriyet öncesinde 1868 tarihli Uyruk-i Ecnebi yenin Emlaka Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun ile yabancılara taşınmaz edinme hakkı tanınmış, 1914 tarihli Kavanin-i Mevcude de Uhudu Atikaya Müstenit Ahkamın Lağvı Kanunu ile bu haklar ortadan kaldırılmıştır (http://www.tkgm.gov.tr). Cumhuriyet dönemi sonrasında ise, Lozan Anlaşması ile karşılıklılık esası benimsenmiş, 1934 tarihli Tapu Kanunu ile karşılıklılık esası ve kanuni sınırlamalara uyulması şartı getirilmiştir. Daha sonra Tapu Kanunu nda yapılan bir kısım değişiklik ve bazı düzenlemelerle teşvik amaçlı olarak yabancı yatırımcı ve sermayedarlara gayrimenkul edinimi imkanları tanınmıştır. Bu bağlamda mevzuat hükümlerini gerçek ve tüzel kişiler açısından ayırarak değerlendirmek uygun olacaktır. o GERÇEK KİŞİLER AÇISINDAN 2644 sayılı Tapu Kanunu nun 35 inci maddesinde; 29/12/2005 tarih ve 5444 sayılı Kanun la değişiklik yapılmış, Anayasa Mahkemesi nin 11/04/2007 tarihli ve 2007/48 sayılı kararı ile 1 inci fıkranın dördüncü cümlesi iptal edilmiştir. Daha sonra 03/07/2008 tarih ve 5782 sayılı Kanun la sözkonusu maddenin yedinci ve sekizinci fıkralarında değişiklik yapılmıştır. 165
Tapu Kanunu nun 35 inci maddesinin son haline göre, gerçek kişilerin Türkiye de taşınmaz edinmeleri ve sınırlı ayni hak tesis edebilmeleri için; -Tabi oldukları uyruk ülkenin kanunları uyarınca, Türk Vatandaşlarına da gayrimenkul edinme hakkı verilmiş olması (karşılıklılık), -Kanuni sınırlamalara uyulması (askeri bölge, kıyı şeridi, ormanlık alan, sit alanları vb.), -Gayrimenkulün uygulama imar planı veya mevzii imar planı içerisinde olması, -İşyeri veya mesken olarak kullanmak üzere (tarla, bağ, bahçe vb. olarak kullanılamaz) -Satın alınan veya sınırlı ayni hak tesis edilen yerlerin yüzölçümünün 2,5 hektarı geçmemesi, Gerekmektedir. Kooperatif ortaklığına girmek için başvuran yabancı uyruklu kişilerin gayrimenkul edinebilmeleri hususunda yapılacak araştırmada, Dış İşleri Bakanlığı ndan ilgili ülke ile karşılıklılık esasının olup olmadığı sorulmalı, ayrıca maddede yer alan diğer kısıtlamalara da bakılmalıdır. Miras yoluyla devirde, sadece karşılıklılık esası aranmaktadır. Kooperatiflerde bu bakımdan, ölen ortağın mirasçısı konumunda olan kişinin öncelikle ortaklık şartlarını taşıyıp taşımadığı incelendikten sonra, vatandaşı olduğu ülkenin ülkemizle karşılıklılık esasını benimseyip benimsemediği araştırılmalıdır. 35 inci maddenin yedinci fıkrasında ise, ilgili kamu kurum ve kuruluşunun istemi üzerine Bakanlar Kurulu nca belirlenecek ve yabancıya satışı ve ayni hak kullandırılması yasak olacak alanlar sıralanmıştır. Buna göre, sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde, kamu yararı ve ülke güvenliği açısından sınırlama yapılabilir. Ayrıca merkez ilçe ve ilçelerde, gerçek kişi yabancılara, uygulama ve mevzi imar planları içerisinde kalan toplam alanının %10 una kadar mülk satışı ve ayni hak tesisine izin verilmiştir. Bu bakımdan, kooperatif yönetici- 166
lerinin ortak olmak için başvuruda bulunan yabancıların karşılıklılık esasına göre gayrimenkul edinimini araştırmalarının yanı sıra, ilgili tapu sicil müdürlüğünden de, yabancıya satış veya ayni hak tesisi sınırına ulaşılıp ulaşılmadığı da incelenmelidir. 442 sayılı Köy Kanunu na göre yabancıların köylerde ikamet edebilmesi için İçişleri Bakanlığı ndan izin istemeleri gerekmektedir. Bu nedenle köylerde kurulu kooperatiflerde, ortaklık şartları arasında ikamet şartı da aranmaktaysa, yabancıların İç İşleri Bakanlığı ndan aldıkları izne de yer verilmelidir. o TÜZEL KİŞİLER AÇISINDAN Kooperatiflere tüm tüzel kişiler ortak olabilmektedir. Bu bakımdan, gerek Türkiye de gerekse yabancı ülkede kurulu bulunan şirketlerin kooperatif ortağı olması mümkündür. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri (yabancı şirketler), ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler. Yabancı şirketler lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde, karşılıklılık esası ve özel kanun hükmü şartı aranmamaktadır. Yabancı şirketler ile yabancı sermayeli şirketleri birbirinden ayırmak gerekir. Yabancı sermayeli şirketler, Türkiye de kurulan fakat sermayesinin tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere ait olan şirketlerdir. 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu na göre yabancı sermayeli şirketler, yerli şirketlerle aynı haklara sahiptirler. Türk vatandaşların edimine açık yerlerde, taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı tüzel kişilere ilişkin olarak başka kanunlarda da özel düzenlemeler bulunmaktadır. Bunlardan 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu nun 8 inci maddesinde, Kültür ve Turizm Bakanlığı nın kendi tasarrufundaki taşınmazları, yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişilere tahsis edebileceği belirtilmiştir. Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde ve turizm merkezlerin- 167
deki taşınmaz malların iktisabında, 442 sayılı Köy Kanunu ile 2644 sayılı Tapu Kanunu nda yer alan yabancı tüzel kişiler için sınırlamalar, Bakanlar Kurulu Kararı ile kaldırılabilmektedir. 6326 sayılı Petrol Kanunu nun 1994 yılında değiştirilen (Anayasa Mahkemesi nce iptal edildikten sonra tekrar değiştirilen) 6 ncı maddesinde, yabancı ülkelerde kurulan sermaye şirketlerine müsaade, arama ruhsatı ve işletme ruhsatı verilmektedir. Ancak Petrol Kanunu nun Milli Menfaatlerin Korunması bölüm başlığı altındaki 12 nci maddesinde, başka bir devlet adına hareket eden gerçek ve tüzel kişilere, petrolle ilgili olarak herhangi bir hak tanınamayacağı, petrol çıkarmayla ilgili menkul veya gayrimenkul verilemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Öte yandan, 2003 tarihli 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu na dayanılarak 2004 yılında çıkarılan Petrol Piyasası Lisans Yönetmeliği ne göre, bu alanda faaliyet gösterecek firmaların anonim veya limited şirket olması öngörüldüğünden, petrol piyasasıyla ilgili olarak bu tarihten sonra kooperatif kurulması mümkün olmayıp yabancıların ortaklığından da bahsedilememektedir. 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu ise endüstri bölgelerinde yabancı gerçek veya tüzel kişilerin de yatırım yapabilmesini, bu amaçla bu kişilere yer tahsisi yapılmasını öngörmektedir. Bu bölgelerin kurulması Bakanlar Kurulu Kararı ile kararlaştırılır ve Resmi Gazete de yayımlanır. Bu bölgelerde bulunan araziler, başka amaçlarla kullanılamaz ve tapuya şerh verdirilir. IV. YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNME HAKKININ ORTADAN KALKMASI HALİNDE ORTAKLIK Kooperatif anasözleşmesinde, ortaklık şartları arasında Türk vatandaşı veya yabancı olmak, yabancı olmamak, yabancı olmakla birlikte gayrimenkul edinebilmek gibi şartlar düzenlenebilir. Buna karşın, genel olarak ortaklarını gayrimenkul sahibi yapmak olan konut yapı, toplu işyeri yapı ve küçük sanayi sitesi yapı kooperatiflerinde, yabancı gerçek veya tüzel kişilerin gayrimenkul edinebilmeleri önem taşımaktadır. Eğer ortaklık şartları arasında yabancı olmamak veya yabancı olmakla 168
birlikte gayrimenkul edinebilmek şartı yoksa, bu durumda gayrimenkul edinebilme hususunun araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. Bu durumda, gayrimenkul edinebilen yabancı gerçek veya tüzel kişi adına mülk tahsis ve devri yapılabilir. Gayrimenkul edinemeyen yabancı gerçek veya tüzel kişi, anasözleşmede ortaklık şartları açısından herhangi bir sıkıntı olmadığından ortaklıktan çıkartılmaz, ancak gayrimenkulün hak devrinde bu ortağın dilediği ve gayrimenkul edinebilen bir kişiye devri sağlanmalıdır. Ortaklık şartları arasında, örnek anasözleşmede olduğu gibi, yabancılar için gayrimenkul edinebilmek şartı varsa, bu şart araştırılmalı, gerekli şartları taşıyanlar ortaklığa kabul edilmelidir. Öte yandan, karşılıklılık esasının kalktığı ülkeler de takip edilmeli, ayrıca tapu sicilinden de %10 luk veya Bakanlar Kurulu nca belirlenen daha düşük bir orana ulaşılıp ulaşılmadığı da takip edilmelidir. Yine köyde, endüstri bölgelerinde, kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde, turizm merkezlerinde ayrıca ilgili Bakanlıklardan gerekli izin belgeleri ve ruhsatlarının da alınması gerekmektedir. V. SONUÇ Yapı kooperatiflerinde yabacıların ortaklığı hususunda örnek anasözleşmelerde gayrimenkul edinebilme şartı yer almaktadır. Bu şartın tüm anasözleşmelerde bulunması zorunlu değilken, kooperatifin amacı ortaklarını gayrimenkul sahibi veya gayrimenkule bağlı ayni hak sahibi yapabilmek olduğundan yabancıların gayrimenkul edinebilmeleri hususu önem arz etmektedir. Yabancıların taşınmaz edinimi esasen Tapu Kanunu nda düzenlenmiştir. Bunun yanında Köy Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu, Petrol Kanunu ve Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu da, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin gayrimenkul edinmeleri ile ilgili hususları düzenlemiştir. Kooperatif anasözleşmesinde, yabancı olmamak şartı veya yabancı olmakla birlikte gayrimenkul edinebilen kişilerden olmak şartı bulunmaktaysa, bu durumda ortaklık şartının iyice araştırılması gerekmektedir. 169
Bu bakımdan duruma ve şartlara göre, Dış İşleri Bakanlığı, İç İşleri Bakanlığı, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı, Hazine Müsteşarlığı, Dış Ticaret Müsteşarlığı, Tapu Sicil Müdürlükleri gibi resmi kurumlardan bilgi alınmak suretiyle ortaklık şartları araştırılmalıdır. Ortaklık şartları sadece ortaklığa girişte değil, aynı zamanda ortaklıktan sonra da araştırılmalıdır. KAYNAKÇA Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (17.06.2004) Petrol Piyasası Lisans Yönetmeliği. Ankara: Resmi Gazete (25495 sayılı) http://www.tkgm.gov.tr T.C. Yasalar (24.04.1969) 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu. Ankara: Resmi Gazete (13195 sayılı) T.C. Yasalar (21.04.2004) 5146 sayılı Kooperatifler Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun. Ankara: Resmi Gazete (25455 sayılı) T.C. Yasalar (03.06.2010) 5983 sayılı Kooperatifler Kanunu ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun. Ankara: Resmi Gazete (27610 sayılı) T.C. Yasalar (22.12.1934) 2644 sayılı Tapu Kanunu. Ankara: Resmi Gazete (2892 sayılı) T.C. Yasalar (18.03.1924) 442 sayılı Köy Kanunu. Ankara: Resmi Gazete (2892 sayılı) T.C. Yasalar (05.06.2003) 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu. Ankara: Resmi Gazete (25141 sayılı) T.C. Yasalar (12.03.1982) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, Ankara: Resmi Gazete (17635 sayılı) T.C. Yasalar (07.03.1954) 6326 sayılı Petrol Kanunu. Ankara: Resmi Gazete (8659 sayılı) T.C. Yasalar (04.12.2003) 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu. Ankara: Resmi Gazete (25322 sayılı) T.C. Yasalar (09.01.2002) 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu. Ankara: Resmi Gazete (24645 sayılı) 170