4. GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Şükrü Saraçoğlu Stadının uluslararası standartlarda inşa edilmiş olması, Stadın uluslararası öneme sahip spor müsabakalarına ev sahipliği yapmasından dolayı yurtiçi ve yurt dışında herkes tarafından bilinen konumda olması, Stada ulaşımın kara yolu, deniz yolu ve raylı sistemle kolay ve çeşitli şekilde sağlanması, Stadın Bağdat Caddesine cephesinin olması ve O-1 Karayolundan görünebilirliği sebebiyle reklam değerinin oldukça yüksek olması, Dereağzı Spor Tesislerinin konum itibari ile Şükrü Saraçoğlu Stadına yakın konumlu olması, Millenıum Park Villalarının yapı kullanma izin belgesine sahip olmaları, Millenıum Park Villalarının üst düzey inşaat teknolojisi kullanılarak yapılması, Can Bartu Spor Tesislerinin ormana yakın, nitelikli ve Samandıra Kartal Bağlantı Yoluna yakın konumlu olmasından dolayı kolay ulaşılabilir olması, 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Şükrü Saraçoğlu Stadında futbol müsabakası olduğu günlerde araç trafiğinin olumsuz etkilenmesi, Millenıum Park Villalarının İstanbul merkezine uzak olması ve ulaşımının kısıtlı olması 4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör yoktur. 69
5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar 5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 70
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı; mülkiyetin gelecekte oluşacak getirisinin bugünkü değerini ölçer. Nakit akımları iskonto yapılmak sureti ile bugünkü değere indirgenir ( indirgenmiş nakit akım analizi ). Gelir kapitalizasyonu yaklaşımının iki metodu direkt kapitalizasyon ve getiri kapitalizasyonu dur. Direkt kapitalizasyon yöntemi tek bir yılın gelir beklentisinin uygun bir orana bölünerek veya uygun bir faktörle çarpılarak değer tahmininin yapıldığı bir metoddur. Gelir beklentisi olarak genellikle gelecek dönem için beklenen gelir ele alınır. Bu yöntemde kullanılan iskonto oranı veya faktör emsal satışlardan elde edilir. Direkt kapitalizasyon yöntemi piyasa verilerine yönelik olup potansiyel brüt gelir, efektif brüt gelir, net işletme geliri veya vergi öncesi nakit akışı üzerinden uygulanabilir. Getiri kapitalizasyonu indirgenmiş nakit akımı analizi, gelecekteki yararları, her birini uygun bir getiri oranıyla iskonto ederek veya yatırımın modeli, değer değişimi ve getiri oranını açıkça yansıtan bir toplam oran geliştirerek, güncel değere dönüştürmek için kullanılan kapitalizasyon yöntemidir. Bu yöntem, dönemsel gelir ve mülkiyetin geri dönüşünü gerekli bir getiri oranı (iskonto oranı) kullanarak güncel değere dönüştürür. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 71
5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkullerden Tuzla Lojmanları hariç diğer gayrimenkuller, Maliye Bakanlığı, Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğü, Vakıflar Genel Müdürlüğü, Orman Genel Müdürlüğü ve Kadıköy Belediye Başkanlığından bedelli ya da bedelsiz olarak kiralanmış veya uzun süreli irtifak hakkı tesis edilmiştir. Fenerbahçe Spor Kulübü yetkilileri, yıllık olarak ödenen bu irtifak hakkı ve kira bedelleri ile hesaplanacak maliyetlerin bu bedellere ilave edilmesi suretiyle yıllık kullanım bedelinin tespitini istedikleri için Resmi Kurumların belirlemiş olduğu irtifak hakkı ve kira bedelleri emsal olarak alınmıştır. Tuzla Lojmanları için de Emsal Yöntemi ile Gelir Kapitalizasyon Yöntemi kullanılmıştır. 5.3 Tuzla İlçesindeki Villalar İçin Kiralık Emsal Araştırması Millenium Park Kiralık Konut Emsalleri İlgili Emlak Bürosu Konum Bina Yaşı Bina Kat Adedi Katı Oda Sayısı Durumu Fiyat Döviz Fiyat (TL) Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Remax Vadi 0216 304 04 44 Arkeon 0 2 3+1 Güneydoğu cepheli, bahçede damlama sulama sistemli, şömineli ve jakuzili 1.950 194 10,05 Remax Vadi 0216 304 04 44 Koru Sitesi 3 2 4+1 Site içinde, güvenlikli, yüzme havuzlu, sosyal tesisli, jakuzili 2.450 270 9,07 Remax Vadi 0216 304 04 44 Millenium Park 2-5+1 Site içinde, güvenlikli, yüzme havuzlu, sosyal tesisli, Sabiha Gökçen havaalanına yakın 3.000 $ 4.800 480 10,00 Remax Yıldız 0216 380 17 17 3-6+1 Kadıköy ve Boğaz köprüsüne 20 dk mesafede, müstakil havuzlu 4.000 415 9,64 Remax Vadi 0216 304 04 44 Millenium studio park 1 2 1+1 Site İçinde, güvenlikli, sosyal tesisli 550 50 11,00 Ahmet Durak 0216 677 20 69 Arkeon Çalıkuşu 3 2 3+1 İstanbul Park yolu Arkeon Evleri Sitesi K 62 2.000 200 10,00 Tamer Balcı 0532 784 02 87 Volkan Şengül 0535 515 27 43 3 2 4 3 5+1 5+2 B tipi, Sabiha Gökçen havaalanına yakın Tripleks c, sosyal olanaklar 3.000 300 10,00 3.000 310 9,68 72
6. GAYRİMENKULLERİN YILLIK KULLANIM BEDELİNİN TESPİTİ 6.1 Fenerbahçe Şükrü Saraçoğlu Stadı Kullanım Bedeli Fenerbahçe Şükrü Saraçoğlu Stadının Fenerbahçe Spor Kulübüne, Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğünce, 20.11.2000 tarihinden geçerli olmak üzere 49 yıl süre ile irtifak hakkı tesis edildiği ve 2011 yılı için irtifak hakkı bedelinin yaklaşık 1.380.000.- TL olduğu tespit edilmiştir. Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğü ile yapılan söz konusu sözleşme hükmüne göre, Fenerbahçe Spor Kulübü tarafından gayrimenkulün üzerine yapılan tesis süre bitiminde Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğünün mülkü olacaktır. Bu durumda tesisin her yıl 1/49 u ilgili Genel Müdürlüğün uhdesine geçeceği varsayılarak tesis için 31.12.2010 tarih itibariyle yapılan değerlemedeki değerinin 1/49 unun gider olarak yansıtılması gerektiği düşünülmektedir. Fenerbahçe Spor Kulübü yetkililerinden alınan bilgide; Kullanım bedelinin tespitine esas kısımların (futbola ilişkin bölümler) Şükrü Saraçoğlu Stadına oranının yaklaşık 4/5 olduğu ifade edilmiştir. 01.01.2010 31.12.2010 tarihleri arasına ait muavin mizanına göre, Fenerbahçe Şükrü Saraçoğlu Stadının Futbola ilişkin bölümlerinin 1 yıllık gider kalemleri toplamının 4.794.952,00 TL olduğu, öğrenilmiştir. Buna Göre; Kuruma İntikal Eden Değer = Bugünkü Değer x (1/49) x Futbola ilişkin bölümler oranı =167.000.000 TL x (1/49) x (4/5) = 2.726.530,00 TL İrtifak hakkı bedeli = 1.380.000 x (4/5) = 1.104.000,00 TL (Futbola ilişkin bölümler) Genel Giderler = 4.794.952,00 TL (Futbola ilişkin bölümler) Futbola İlişkin Kısımların Masraflar Dahil 1 Yıllık Kullanım Bedeli Yıllık Kullanım Bedeli = İrtifak Hakkı Bedeli + Masraflar + Kuruma İntikal Etmesi gereken Değer = 2.726.530 + 1.104.000 TL + 4.794.952 TL = 8.625.482,00 TL olarak hesaplanır. 73
6.2 Lefter Küçükandonyadis (Dereağzı) Tesisleri Kira Değeri Lefter Küçükandonyadis (Dereağzı) Tesislerinin; Maliye Hazinesine ait olan gayrimenkuller için, 03.11.2004 tarihinden geçerli olmak üzere, 29 yıl süre ile irtifak hakkı tesis edildiği ve son yıla ait irtifak hakkı bedelinin 489.936,00.- TL olduğu, Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkullerin ise, 01.01.2011 tarihinden geçerli olmak üzere, 1 yıl süre ile kiralandığı ve kira bedelinin 544.320,00.- TL olduğu tespit edilmiştir. Maliye Hazinesi ile yapılan söz konusu sözleşme hükmüne göre, Fenerbahçe Spor Kulübü tarafından gayrimenkulün üzerine yapılan tesis süre bitiminde Maliye Hazinesini mülkü olacaktır. Bu durumda tesisin her yıl 1/29 u ilgili Genel Müdürlüğün uhdesine geçeceği varsayılarak tesis için 31.12.2010 tarih itibariyle yapılan değerlemedeki değerinin 1/29 unun gider olarak yansıtılması gerektiği düşünülmektedir. Fenerbahçe Spor Kulübü yetkililerinden alınan bilgide; Kullanım bedeline esas kısımların (futbola ilişkin bölümler) Dereağzı Tesislerine oranının yaklaşık % 65 olduğu, ifade edilmiştir. 01.01.2010 31.12.2010 tarihleri arasına ait muavin mizanına göre, Dereağzı Tesislerinin 1 yıllık gider kalemleri toplamının 4.345.618,00 TL olduğu tespit edilmiştir. Buna göre; Kuruma İntikal Eden Değer = Bugünkü Değer x (1/29) x Futbola ilişkin bölümler oranı =8.230.000 TL x (1/29) x (0,65) = 184.465,00 TL İrtifak hakkı bedeli = 489.936 TL x 0.65 = 318.460,00 TL (Futbola ilişkin bölümler) Kira Bedeli = 544.320,00 x 0.65 = 353.810,00 TL (Futbola ilişkin bölümler) Genel Giderler = 4.345.618 TL x 0,65 = 2.824.650,00 TL (Futbola ilişkin bölümler) Futbola İlişkin Kısımların Masraflar Dahil 1 Yıllık Kullanım Bedeli Yıllık Kullanım Bedeli = İrtifak Hakkı Bedeli + Masraflar + Kira Bedeli + Kuruma İntikal Etmesi gereken değer = 318.460 TL + 2.824.650 TL + 184.465 TL+ 353.810 TL = 3.681.385,00 TL olarak hesaplanır. 74
6.3 Fikirtepe Tesisleri Kira Değeri Fikirtepe Tesislerinin 11.07.1989 tarihinden itibaren 30 süre ile Kadıköy Belediye Başkanlığından kullanım hakkının bedelsiz olarak alındığı, ayrıca bu tesislerin yıllık gider kalemleri toplamının da 55.210,00 TL olduğu tespit edilmiştir. Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğü ile yapılan söz konusu sözleşme hükmüne göre, Fenerbahçe Spor Kulübü tarafından gayrimenkulün üzerine yapılan tesis süre bitiminde Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğünün mülkü olacaktır. Bu durumda tesisin her yıl 1/30 u ilgili Genel Müdürlüğün uhdesine geçeceği varsayılarak tesis için 31.12.2010 tarih itibariyle yapılan değerlemedeki değerinin 1/30 unun gider olarak yansıtılması gerektiği düşünülmektedir. Fenerbahçe Spor Kulübü yetkililerinden alınan bilgiye göre; Fikirtepe Tesislerinin tamamının futbola ilişkin olarak kullanıldığı öğrenilmiştir. Buna göre; Kuruma İntikal Eden Değer = Bugünkü Değer x (1/30) x Futbola ilişkin bölümler oranı =630.000 TL x (1/30) x (1/1) = 21.000,00 TL Genel Giderler = 55.210,00 TL Yıllık Kullanım Bedeli = İrtifak Hakkı Bedeli + Genel Giderler + Kuruma İntikal Etmesi Gereken Değer = 0 TL + 55.210 TL + 21.000 TL = 76.210,00 TL olarak hesaplanır. 6.4 Can Bartu (Samandıra) Tesisleri Kira Değeri Can Bartu (Samandıra) Tesislerinin bulunduğu gayrimenkullerden, Maliye Hazinesine ait olanının, 21.04.1995 tarihinden geçerli olmak üzere 29 yıl süre ile, 6831 sayılı Orman Kanununun 2/B maddesine tabi gayrimenkulün de 18.07.1987 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 49 yıl süre ile bedelsiz olarak Fenerbahçe Spor Kulübü lehine irtifak hakkı tesis edildiği, Maliye Hazinesine ait gayrimenkul için; son yıl kullanım bedelinin 56.440,00 TL, olduğu tespit edilmiştir. Maliye Hazinesi ile yapılan söz konusu sözleşme hükmüne göre, Fenerbahçe Spor Kulübü tarafından gayrimenkulün üzerine yapılan tesis süre bitiminde Maliye Hazinesinin mülkü olacaktır. Bu durumda tesisin her yıl 1/29 u ilgili Genel Müdürlüğün uhdesine geçeceği varsayılarak tesis için 31.12.2010 tarih itibariyle yapılan değerlemedeki değerinin 1/29 unun gider olarak yansıtılması gerektiği düşünülmektedir. Fenerbahçe Spor Kulübü yetkililerinden alınan bilgiye göre; 75
Samandıra Tesislerinin tamamının futbola ilişkin olarak kullanıldığı, 01.01.2010 31.12.2010 tarihleri arasına ait muavin mizanına göre, Can Bartu (Samandıra) Tesislerinin 1 yıllık gider kalemleri toplamının 3.161.350,00 TL olduğu, Öğrenilmiştir. Buna göre; Kuruma İntikal Eden Değer = Bugünkü Değer x (1/29) x Futbola ilişkin bölümler oranı =19.200.000 TL x (1/29) x (1/1) = 662.068,00 TL İrtifak hakkı bedeli = 56.440,00 TL Genel Giderler = 3.161.350,00 TL Yıllık Kullanım Bedeli = İrtifak Hakkı Bedeli + Masraflar + Kuruma İntikal Etmesi Gereken Değer = 56.440 TL + 3.161.350 TL + 662.068 TL = 3.879.858,00 TL olarak hesaplanır. 6.5 Tuzla Lojmanları Kira Değeri Tuzla Lojmanlarının 31.12.2010 tarihi itibariyle toplam değeri firmamızca 8.440.000,00 TL olarak tespit edilmiştir. Fenerbahçe Spor Kulübü yetkililerinden alınan bilgiye göre; Tuzla Lojmanlarının futbolculara ikamet amaçlı tahsis edildiği dolayısıyla 8 adet tipi konutun tamamının kiralamaya esas (futbola ilişkin) kısımlar olduğu, Fenerbahçe Futbol A.Ş. ne masraflar dâhil kiralanacağı, Öğrenilmiştir. Değer = 8.440.000,00 TL Kapitalizasyon Oranı = %7 Net Gelir = 8.440.000,00 TL x %7 = 590.800,00 TL olarak hesaplanır. Masraflar ve vergiler hariç 1 yıllık kira değerinin net gelire eşit olacağı kabulüyle, Tuzla Lojmanlarının Tamamının 1 Yıllık Kira Değeri = Net Gelir = 590.800,00 TL olarak, Toplam Kira Değeri = 590.800,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 76
Tuzla İlçesindeki 8 Adet Villaya Emsal Karşılaştırma Yöntemi İle Kira Değeri Takdiri Resmi Kurumlarda yapılan araştırmalarımız neticesinde; Tuzla İlçesindeki kat mülkiyetli 8 adet nın 5 adedinin A tipi, 3 adedinin B tipi olduğu, A tipi ların her birinin 350 m², B tipi ların her birinin 310 m² olduğu öğrenilmiştir. A tipi ların toplam alanı = 350 m² x 5 = 1.750 m² B tipi ların toplam alanı = 310 m² x 3 = 930 m² Villaların toplam alanı = 2.680 m² olarak hesaplanmıştır. Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkulün emsallerine göre konumu, imar durumu, olumlu ve olumsuz nitelikleri, mobilyalı, ankastre eşyalı, bahçeli, güvenlikli ve havuzlu olmaları gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde, Millenium Park 2. Etaptaki ların kiralama m² birim değeri 18 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Gayrimenkullerin Aylık Kira Değeri = 2.680 m² x 18 TL = 48.240,00 TL Gayrimenkullerin Yıllık Kira Değeri = 48.240 TL x 12 = 578.880,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Yukarıdaki hesaplamaların sonuçları birlikte değerlendirildiğinde her iki yönteme göre bulunan değerlerin birbirine çok yakın olması sebebiyle Millenium Park evleri için %7 olarak kabul edilen Kapitalizasyon Oranının doğru olarak tespit edildiği kanaatine varılmıştır. 77
6.6 Gayrimenkullerin Yıllık Kullanım Bedelleri Toplamı Fenerbahçe Şükrü Saraçoğlu Stadının yıllık kullanım bedeli 8.625.482,00 TL Kuruma intikal eden değer; 2.726.530,00 TL İrtifak hakkı bedeli; 1.104.000,00 TL Genel giderler; 4.794.952,00 TL Dereağzı Tesislerinin yıllık kullanım bedeli 3.681.385,00 TL Kuruma intikal eden değer; 184.486,00 TL İrtifak hakkı bedeli; 318.460,00 TL Genel giderler; 2.824.650,00 TL Kira Bedeli; 353.810,00 TL Fikirtepe Tesislerinin yıllık kullanım bedeli 76.210,00 TL Kuruma intikal eden değer; 21.000,00 TL Genel Giderler = 55.210,00 TL Samandıra Tesislerinin yıllık kullanım bedeli 3.879.858,00 TL Kuruma intikal eden değer; 662.068,00 TL İrtifak hakkı bedeli; 56.440,00 TL Genel giderler; 3.161.350,00 TL Tuzla İlçesindeki 8 adet nın yıllık kira getirisi = 590.800,00 TL Olarak hesap ve takdir edilmiştir. Gayrimenkullerin Yıllık Kullanım Bedeli Toplamı 16.853.735,00 -TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 78