DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Yeşilkent Mah., Nazım Hikmet Bulvarı, İnnovia 4. Etap Projesi, 2945 Ada, 34 ve 36 nolu parseller Esenyurt / İSTANBUL DAYANAK SÖZLEŞME : 12 Aralık 2012 tarih ve 442 2012/040 no ile MÜŞTERİ NO : 442 RAPOR NO : EKSPERTİZ TARİHİ : 17 Aralık 2012 RAPOR TARİHİ : 23 Ocak 2013 RAPORUN KONUSU RAPORUN TÜRÜ : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen İnnovia Projesi 4. Etap bünyesinde yer alan 4624 adet daire ve 25.217,20 m² lik ticari alanların satış ve kira değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. 1
İÇİNDEKİLER 1. ŞİRKET BİLGİLERİ... 3 2. MÜŞTERİ BİLGİLERİ... 4 3. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR... 5 4. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI... 6 4.1. TAPU KAYITLARI... 6 4.2. TAPU TAKYİDATI... 7 5. TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU... 7 5.1. KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ... 7 5.2. BÖLGE ANALİZİ... 8 5.3. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER... 8 5.4. ULAŞIM... 9 6. AÇIKLAMALAR... 10 7. İNNOVİA PROJESİNİN HALİHAZIR DURUMU... 11 8. İMAR DURUMU... 14 9. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ... 15 10. DEĞERLENDİRME... 15 11. FİYATLANDIRMA... 16 12. UZMAN GÖRÜŞÜ... 24 13. SONUÇ... 25 2
1. ŞİRKET BİLGİLERİ ŞİRKET ADI ŞİRKET MERKEZİ : LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. : İstanbul ŞİRKET ADRESİ : Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8 34718 Acıbadem Kadıköy / İSTANBUL TELEFON : (0216) 545 48 66-67 (0216) 545 95 29 (0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37 FAKS : (0216) 339 02 81 İRTİBAT BÜROLARI E-POSTA WEB : Antalya İrtibat Bürosu Telefon : (0242) 229 34 40 Faks : (0242) 229 34 40 : bilgi@lotusgd.com : www.lotusgd.com KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ : 10 Ocak 2005 SPK KURUL KAYDINA ALINIŞ : 07 Nisan 2005 14/462 TARİH ve KARAR NO BDDK KURUL KAYDINA ALINIŞ : 12 Mart 2009-3073 TARİH ve KARAR NO TİCARET SİCİL NO : 542757/490339 KURULUŞ SERMAYESİ ŞİMDİKİ SERMAYESİ : 75.000,-YTL : 300.000,-TL 3
2. MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKETİN ÜNVANI ŞİRKETİN ADRESİ : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : Büyükdere Cd. No:185 Kanyon Ofis Bloğu Kat:5 34394 Levent/ İstanbul TELEFON NO : (212) 709 37 45 FAKS NO : (212) 353 09 09 KURULUŞ TARİHİ : 23.12.1997 KAYITLI SERMAYE TAVANI ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 400.000.000,-TL : 235.115.706,01-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 26,99 FAALİYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRİMENKULLER : Tekirdağ ili, Merkez ilçesi, Barbaros köyü, Tavanlıçeşme mevkii, G18b10d2d pafta, 8103-8104 ve 1 no'lu 3 parsel (8.166,05 m 2 yüzölçümlü arsa), İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, 2945 ada, 34 ve 36 nolu parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 4. etapta toplam 4.624 adet daire ve 25.217,20 m 2 ticari alan, İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, Güzelce mahallesi, 19 IV pafta, 444 ada, 2 parselde inşa edilmekte olan Güzelşehir projesindeki alışveriş merkezinde (toplam 4.852 m 2 kullanım alanlı) 12 adet natamam işyeri, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, 2949 ada, 7 nolu parsellerde yer alan 1. etapta toplam 56 adet daire, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde,2949 ada, 8 parselde inşa edilen İnnovia projesi 1. etaptaki 1.155 m 2 kullanım alanlı kreş binasında %70 pay, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2949 ada, 7 parselde inşa edilen İnnovia projesi 1. etapta (771 m2 kullanım alanlı) 6 adet ticari ünite, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etapta toplam 3.682 adet daire, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia Projesi 2. etapta 183 ofis ünitesi, 34 Avm ünitesi ve 1 sosyal tesisten oluşan toplam 41.377 m 2 kullanım alanlı 218 adet ticari ünite, İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Hürriyet Caddesi nde,2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerdeki İnnovia projesi 2. etapta 49 bağımsız bölümlü toplam 6.060 m 2 kullanım alanlı çarşı, İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 3.293 daire ve 77 ticari ünite, Kocaeli ili, Körfez ilçesi, Belen Köyü 14 adet parsel (121.014 m 2 yüzölçümlü arsa), Sakarya İli, Arifiye İlçesi, 4 adet parsel (81.900,16 m 2 yüzölçümlü arsa) 4
3. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. e. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. Rapora Konu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler RAPOR TARİHİ 03.10.2011 RAPOR NUMARASI 2011/2937 RAPORU HAZIRLAYANLAR Kıvanç KILVAN (400114) TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) 203.155.000 5
4. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI 4.1. Tapu kayıtları İLİ - İLÇESİ MAHALLESİ MEVKİİ : --- : İstanbul - Esenyurt : Esenyurt SIRA NO SAHİBİ (*) PAFTA NO ADA NO PARSEL NO NİTELİĞİ YÜZÖLÇÜMÜ (m²) ARSA PAYI HİSSESİNE TEKABÜL EDEN ARSA MİKTARI (m²) YEVMİYE NO CİLT NO SAYFA NO TAPU TARİHİ 1 Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - 2945 34 Arsa 15.196,96 672871/759848 16191 18.05.2011 13.532,42 503 49902 1875/379924 28449 03.08.2012 2 Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yeşil İnşaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.Ş. 8218848/11748775 82.188,48 37053 05.10.2012-2945 36 Arsa 117.487,75 503 49906 1861140/11748775 18.611,40 29883 04.11.2010 132.684,71 TOPLAM 114.332,3 (*) Parseller üzerinde çok sayıda hissedar bulunmaktadır. 6
4.2. Tapu Takyidatı Yeşil GYO tarafından alınan 25.12.2012 tarihli takyidat yazılarına istinaden rapora konu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki ipotek şerhinin bulunduğu tesbit edilmiştir. (*). Rehinler Bölümü: Asya Katılım Bankası A.Ş. lehine 09.08.2007 tarih ve 10261 yevmiye no ile 30.000.000,-TL (Otuzmilyon Türk Lirası) tutarında ipotek şerhi. (*) Bu ipotek 2945 ada, 34 nolu parselin Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı na ait 672871/759848 hissesi ile 2945 ada, 36 nolu parselin Yeşil İnşaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri Ticaret A.Ş. ye ait 1861140/11748775 hissesi üzerinde müşterektir. İpotek şerhi taşınmazların GYO portföyünde yer almalarına engel teşkil etmemektedir. 5. TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU 5.1. Konum ve Çevre Bilgileri Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı üzerinde konumlu olan 2945 ada, 34 ve 36 nolu parseller ve bu parsellerden 36 nolu parsel üzerinde gerçekleştirilmesi planlanan İnnovia Projesi 4. Etap bünyesinde yer alacak olan 4.624 adet daire ile 25.217,20 m² lik ticari alanlardır. Taşınmazların yakın çevresinde yapımı devam eden Milpark, Fi-Tower ve İnnovia Projesi 2. Etabı ile çok sayıda boş parsel bulunmaktadır. Bölgede orta gelir grupları tarafından mesken olarak kullanılan, ayrık nizamda inşa edilmiş, 10-15 katlı apartmanlar ve apartman siteleri yer almaktadır. Taşınmazlar, Bauhaus a ve E-5 (D-100) karayoluna 1,7 km., Esenyurt Belediyesi ne 3 km., TEM Otoyolu Bahçeşehir gişelerine 6 km., Atatürk Havalimanı na ise yaklaşık 18 km. mesafededirler. 7
5.2. Bölge Analizi Beylikdüzü ve çevresi 80 lı yılların ikinci yarısından itibaren artarak devam edegelen yapılaşma ile birlikte özellikle son 10 yılda büyük bir gelişme göstermiş, nüfus yoğunluğu artmış ve kentin önemli yerleşim merkezlerinden biri haline gelmiştir. TEM Otoyolu nun bölgenin kuzeyinden geçmesi ve Avcılar ve Hadımköy gişeleri ile E-5 (D100) Karayolu'na yapılan bağlantılar ile ulaşımda sağlanan kolaylıklar ve bölgede yapılan Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist, Fi-Tower ve İnnovia gibi konut projeleri ile Okyanus Koleji, Fatih Üniversitesi, Beykent Üniversitesi gibi eğitim kuruluşlarının yanı sıra Migros, Real, Carrefour, Beylicium, Marka City gibi büyük alışveriş merkezlerinin ve yapılması planlanan projelerin varlığı (Güzelce ve Büyükçekmece Marina ları ile Silivri Havaalanı vb.) nedeniyle gayrimenkul yatırımı açısından cazip hale gelmiş ve bölgeye olan talep en üst düzeye ulaşmıştır 5.3. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır. Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir. 8
Daha önce Türkiye ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir. Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır. 2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri erişilebilir fiyatlı olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ve 2012 yıllarında da devam etmiştir. Kısa bir projeksiyonda ise gayrimenkul piyasasındaki toparlanmanın devam edeceği düşünülebilir. 5.4. Ulaşım Ulaşılabilirlik olanakları incelendiğinde TEM Otoyolu Haramidere Bağlantı Yolu na ve E-5 karayoluna yakın konumdaki taşınmazlardan bu yollara bağlantı, trafik yoğunluğu hafif olan bulvar yollardan sağlanmaktadır. Ancak ilçede yapılaşmanın ve nüfus yoğunluğunun büyük bir hızla devam etmesi sonucu şehir merkezlerine ulaşımı sağlayan E-5 Karayolu nda ve TEM Otoyolu nda mesai başlangıç ve bitim saatlerinde yoğun trafik oluşmaktadır. Özel araçların yanı sıra özellikle E-5 (D100) Karayolu üzerinden bölgeye ulaşan ve bölgeden geçen toplu taşıma araçları (İ.E.T.T. otobüsleri, metrobüs, civar Belediyelerin özel halk otobüsleri vs.) ulaşım olanaklarını artırmaktadır. 9
6. AÇIKLAMALAR Rapora konu 2935 ada, 34 nolu parsel 15.196,96 m², 36 nolu parsel ise 117.487,75 m 2 yüzölçümlüdür. 34 nolu parseldeki Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin hissesine tekabül eden arsa miktarı 13.532,42 m² ; 36 nolu parseldeki Yeşil İnşaat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Yeşil İnşaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.Ş. ye ait hisselere tekabül eden toplam arsa miktarı 100.799,88 m 2 olmak üzere iki parseldeki toplam arsa miktarı 114.332,30 m² dir. (Bkz. Tapu Kayıtları / Sayfa 5) 36 nolu parsel: Geometrik olarak yamuğa benzer şekildedir. (Bkz. Ekler/Halihazır plan örneği) Eğimli bir topografik yapıya sahiptir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir fiziksel unsur (direk, tel, çit vs.) bulunmamaktadır. Bu nedenle incelemeler yerinde ve fakat bölgesel olarak yapılmıştır. Konu parsel henüz açılmamış olan imar yolu ile Nazım Hikmet Bulvarı nın kesiştiği köşede yer almaktadır. Parselin doğu yönden komşu olduğu 35 nolu parsel üzerinde İnnovia 3. Etap projesi gerçekleştirilmektir. Halihazırda üzerinde İnnovia Projesi 2. ve 3. Etap şantiyesinin yönetim ofislerinin yanı sıra beton santralinin de bulunduğu geçici yapılar mevcuttur. 34 nolu parsel: Eğimli bir topografik yapıya sahiptir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir fiziksel unsur (direk, tel, çit vs.) bulunmamaktadır. Bu nedenle incelemeler yerinde ve fakat bölgesel olarak yapılmıştır. Konu parsel henüz açılmamış olan imar yoluna cepheli olduğundan halihazırda 35 ve 36 nolu parsellerden ulaşım sağlanmaktadır. Parsel üzerinden enerji nakil hattı geçmektedir. Bölgenin altyapısı tamamlanmıştır. Parseller hisse devri ya da bir bütün halinde satılabilirlik özelliğine sahiptirler. (Parsellerin tamamı için tapu takyidatı dikkate alınmaksızın) 10
7. İNNOVİA PROJESİNİN HALİHAZIR DURUMU İnnovia Projesi; İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Yeşilkent Mahallesi nde farklı parseller üzerinde toplam 4 etap olarak gerçekleştirilmektedir. Etaplar halinde gerçekleştirilen İnnovia Projesi tamamlandığında, toplam konut ve ticari ünite sayısı yaklaşık 14.000 civarında olacaktır. Halihazırda; 1. etabın tüm inşai faaliyetleri tamamlanmış ve sitede yaşam başlamış, 2. etap 1. faz ve 2. fazda yaşam başlamış olup 2. fazın büyük bir kısmı tamamlanmış durumdadır. 3. etabın büyük bir kısmının kaba inşaatı bitmiş olup 2 bloğun kaba inşai faaliyetleri devam etmektedir. 4. etabın hafriyatı tamamlanmış durumdadır. Etaplara ait toplam daire sayısı ve Yeşil GYO ya ait olanlar ile stoktaki dairelerin adetlerini gösterir tablo aşağıdadır. Proje Toplamlar Yeşil GYO ya Ait Daireler Stokta Kalan Daireler 1. Etap Daireler 1.073 890 56 2. Etap Daireler 3.682 3.004 86 3. Etap Daireler 3.293 2.832 107 4. Etap Daireler 4.624 3.882 1756 TOPLAM 12.672 10.608 2005 İNNOVİA PROJESİ 4. ETAP İnnovia projesi 4. etabı 117.487,75 m 2 yüzölçümlü 2945 ada, 36 nolu parsel üzerinde gerçekleştirilmesi planlanmaktadır. İlgililerden alınan ve 3. ve 4. Etapların tamamına ait olduğu belirtilen 06.05.2010 tarih ve 10250 nolu yapı ruhsatına göre etapların toplam inşaat alanı 1.006.832,34 m 2 olacaktır. 11
Hesaplamalarda proje inşaat maliyetinin tamamının Yeşil GYO A.Ş. tarafından karşılanacağı varsayılmıştır. Satış gelirleri ise Yeşil GYO A.Ş. ve Yeşil İnşaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.Ş. hissesine düşen satılabilir alanlar dikkate alınarak belirlenmiştir. Proje kapsamında 19 adet konut bloğunda 1+0, 1+1, 2+1 ve 3+1 tiplerinde toplam 4.624 adet daire bulunacaktır. Projede yer alacak konut blokların sayısı, bağımsız bölüm adedi ve genel nitelikleri aşağıdaki tabloda özetle verilmiştir. Blok Adı İnşaat Tarzı Toplam Kat Adedi Açıklama Bloktaki Toplam Daire Sayısı A1 Blok B.A.K 27 3 bodrum + zemin + 23 normal 237 A2 Blok B.A.K 28 3 bodrum + zemin + 24 normal 247 A3 Blok B.A.K 29 3 bodrum + zemin + 25 normal 257 A4 Blok B.A.K 30 3 bodrum + zemin + 26 normal 267 A5 Blok B.A.K 31 3 bodrum + zemin + 27 normal 277 A6 Blok B.A.K 32 3 bodrum + zemin + 28 normal 287 A7 Blok B.A.K 32 3 bodrum + zemin + 28 normal 287 A8 Blok B.A.K 31 3 bodrum + zemin + 27 normal 277 A9 Blok B.A.K 30 3 bodrum + zemin + 26 normal 267 A10 Blok B.A.K 29 3 bodrum + zemin + 25 normal 257 F1 Blok B.A.K 34 3 bodrum + zemin + 30 normal 186 F2 Blok B.A.K 34 3 bodrum + zemin + 30 normal 186 B1 Blok B.A.K 34 3 bodrum + zemin + 30 normal 247 B2 Blok B.A.K 28 3 bodrum + zemin + 24 normal 199 B3 Blok B.A.K 27 3 bodrum + zemin + 23 normal 191 C1 Blok B.A.K 26 3 bodrum + zemin + 22 normal 276 C2 Blok B.A.K 26 3 bodrum + zemin + 22 normal 208 C3 Blok B.A.K 26 3 bodrum + zemin + 22 normal 276 D1 Blok B.A.K 23 3 bodrum + zemin + 19 normal 195 T O P L A M 4.624 Bloklar 3 adet bodrum kattan oluşan ve kapalı otopark alanı olarak düzenlenmiş geniş bir kitle üzerinde yükselmektedir. Proje tamamlandığında bünyesinde, Açık yüzme havuzları, Seyir ve güneşlenme terasları, Koru alanı, Yürüme, koşu ve bisiklet yoları, 12
Fitness center, Açık ve kapalı spor alanları, Tenis kortu, Basketbol, voleybol ve mini futbol sahaları, Bowling salonu, Sauna ve Türk hamamı, Sosyal tesis ve ticaret üniteleri, Açık ve kapalı otopark alanları, 24 saat özel güvenlik ve teknik bakım ekibi bulunacaktır. Blokların bağımsız bölüm bazında çeşitlendirilmesi aşağıda tablo halinde verilmiştir. Blok Adı Daire Tipleri Toplam Daire 3+1 2+1 1+1 1+0 Sayısı A1 Blok 50 46 141 0 237 A2 Blok 52 48 147 0 247 A3 Blok 54 50 153 0 257 A4 Blok 56 52 159 0 267 A5 Blok 58 54 165 0 277 A6 Blok 60 56 171 0 287 A7 Blok 60 56 171 0 287 A8 Blok 58 54 165 0 277 A9 Blok 56 52 159 0 267 A10 Blok 54 50 153 0 257 F1 Blok 123 61 2 0 186 F2 Blok 123 61 2 0 186 B1 Blok 123 62 62 0 247 B2 Blok 99 50 50 0 199 B3 Blok 95 48 48 0 191 C1 Blok 114 138 24 0 276 C2 Blok 92 90 24 2 208 C3 Blok 114 138 24 0 276 D1 Blok 48 99 6 42 195 T O P L A M 1.489 1.265 1.826 44 4.624 Ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde İnnovia 4. etabın inşa edilmesinin planlandığı proje alanında hafriyat işlerinin bittiği görülmüştür. Proje 4.624 adet daire ile olacak şekilde planlanmaktadır. İlgililerden 4.624 adet daire için düzenlenen mimari projelerin hazırlandığı ve fakat halen Esenyurt Belediyesi nin onayına sunulmadığı bilgisi edinilmiştir. 13
8. İMAR DURUMU 1 Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan temaslardan İnnovia Projesi 4 etabın gerçekleştirildiği 2945 ada, 36 nolu parsel ile 34 nolu parselin 15.10.2010 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Esenyurt III. Etap Uygulama İmar Planı na göre sahip oldukları lejant ve yapılaşma şartları aşağıda belirtilmiştir. Ada No Parsel No Lejantı İnşaat Nizamı K.A.K.S./Emsal 2945 34 ve 36 Konut Alanı Blok 2,50 şeklindedir. Plan notlarına göre yapılaşma şartları : 1) E : 2.50 2) H max : Serbest 3) İnşaat Nizamı : Ayrık 4) Deprem yönetmeliğine uyulacaktır. 5) Otopark yönetmeliğine uyulacaktır. 6) Kamuya ayrılan alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. 7) Yapı adalarında ve yeşil alanlarda 0.00 kotu altına ilgili kurumdan görüş alınmak şartı ile trafo yapılabilir. 8) Temel mühendislik ve geoteknik etüdler doğrultusunda inşaat uygulaması yapılacaktır. 9) Parsel içerisinde istinat duvarı yapılması gerekli ise belediyeden ruhsat alınması zorunludur. 10) Tüm yapı adalarında bina oturum alanları dışında kalan her 25 m 2 alan için bir ağaç dikilecektir. 11) Planlama alanlarında avan proje onayları İstanbul imar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılacaktır. 12) Planda bina yaklaşma sınırı gösterilmiş bölgelerde tevhid ve/ve ya ifraz yapılması halinde yeni oluşacak parsellerde bina yaklaşma sınırı 10 m. den az olamaz. 13) İfraz edilmesi halinde yan bahçe mesafesi 5m. den arka bahçe mesafesi H/2 den az olamaz. 14) Plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı imar yasası ve yönetmeliği hükümleri uygulanacaktır. İlgililerden plan notlarında yukarıdaki yapılaşma şartlarının yanı sıra; toplu konut yapımcıları (özel ve tüzel kişiler, kooperatifler) vasıtasıyla yapılan ve daire sayısı 100 adedi aşan projelerde her 100 daire için K.A.K.S. 0,15 artırılır. Toplu konut alanlarında zemin katlarda siteye hizmet verecek ticari veya hizmet tesisleri yapılabilir. bilgisinin bulunduğu öğrenilmiştir. 1 Son 3 yıl içerisinde taşınmazın imar durumunda herhangi bir değişiklik olmamıştır. 14
9. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ Taşınmazların konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında konut/işyeri olarak kullanımlarının en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir. 10. DEĞERLENDİRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Kaliteli kentsel ve mimari tasarım, Proje alanının yeni kentsel gelişme bölgesinde yer alması, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Tamamlanmış alt yapı, Yeterli otopark alanı bulunması, Yapıların endüstriyelleşmiş sistemlerle (tünel kalıp) inşa edilecek olması, Proje kapsamındaki rekreatif alanların (yüzme havuzu, çocuk oyun alanları, yeşil alanlar, spor sahaları vb.) mevcudiyeti, İç mekânlarda kullanılması öngörülen malzeme standartlarının yaygın kalite ortalamasının üzerinde olması, Yapım sistemleri itibariyle binaların depremsellik bakımından güvenilir olması. Olumsuz etkenler: Projenin inşasına henüz başlanmamış olması, (geçici etken), Ulaşımın kolaylığına rağmen projenin şehir merkezine (göreceli olarak) uzak olması. 15
11.FİYATLANDIRMA Rapor konusu projenin değer tesbiti aşağıda belirtilen ana başlıklar altında yapılmıştır. 1. Arsaların değeri 2. Projenin halihazır durumuyla değeri 3. Dairelerin ve ticari ünitelerin bugünkü rayiçlerle bitmiş haldeki değeri 11.1. Arsaların değeri Arsaların değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve proje yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu arsa için kıymet takdir edilmiştir. Bulunan emsaller, görülebilirlik, konum, büyüklük, imar durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır. Bölge genelinde yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal 1 : (İnşaat firması:0532 709 94 37) Nazım Hikmet Bulvarı üzerinde konumlu, 600 m 2 yüzölçümlü, konut imarlı (H:15,50) arsa 2.400.000,-TL bedelle satılıktır. (4.000,-TL/m 2 ) Emsal 2 : (Emlak Ofisi:0212 999 86 72) Mehterçeşme Mahallesi nde konumlu 160 m² yüzölçümlü, H:15,50 imar şartına sahip konut imarlı arsa 320.000,-TL bedelle satılıktır. (2.000,-TL/m 2 ) Emsal 3 : (Sahibinden:0532 275 19 22) Mehterçeşme Mahallesi nde konumlu, 3178 m 2 yüzölçümlü, konut imarlı arsa 3.200.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.007,-TL/m 2 ) Emsal 4 : (İnşaat firması:0532 709 94 37) Mehterçeşme Mahallesi nde konumlu, 1584 m 2 yüzölçümlü, H:18,50 imar şartına sahip konut imarlı arsa 3.170.000,-TL bedelle satılıktır. (~2.001,-TL/m 2 ) Emsal 5 : (İnşaat firması:0212 428 55 20) Mehterçeşme Mahallesi nde konumlu, 500 m 2 yüzölçümlü, H:18,50 imar şartına sahip konut+ticaret imarlı arsa 1.320.000,-TL bedelle satılıktır. (2.640,-TL/m 2 ) 16
Bu araştırmalardan hareketle, arsaların konumu, yüzölçümü büyüklükleri, imar durumu ve üzerinde gerçekleştirilmesi planlanan İnnovai 4. Etap projesi de dikkate alınarak belirlenen m² birim ve toplam değerleri ile Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Yeşil İnşaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.Ş. hisselerine isabet eden kısımların değerleri aşağıda tablo halinde verilmiştir. ADA NO PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ (m²) SAHİBİ HİSSESİNE TEKABÜL EDEN ARSA MİKTARI (m²) BİRİM DEĞER (TL/m 2 ) DEĞER (TL) HİSSE DEĞERİ (TL) 2945 34 15.196,96 Yeşil GYO A.Ş. 13.532,42 1.900 28.874.000 25.710.000 2945 36 117.487,75 Yeşil GYO A.Ş. 82.188,48 Yeşil Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.Ş. 156.160.000 1.900 223.227.000 18.611,40 35.360.000 TOPLAM 252.101.000 217.230.000 11.2. Projenin halihazır durumuyla değeri Projenin mevcut durumuyla değeri aşağıda belirtilen iki yöntemle hesaplanmıştır. 11.2.1. İkame Maliyet Yaklaşımı 11.2.2. İndirgenmiş Nakit Akımları yöntemi 11.2.1. İkame Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde taşınmazın arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazların değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.) Proje bünyesinde henüz inşaat faaliyetlerine başlanmadığı ve sadece hafriyat işlerinin tamamlanmış olması sebebiyle projenin halihazır durum değeri emsal karşılaştırma yöntemi ile bulunan arsa değeri (hisselere isabet eden kısım) olarak esas alınmış olup 217.230.000,-TL dir. 17
11.2.2. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi Bu yöntem, proje değerinin projenin gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalıdır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve projenin taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve projenin bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer projenin, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir. Varsayımlar: Makroekonomik Büyüklükler: Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE), A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI), Dönemsel Devalüasyon Oranı, Yıllık Enflasyon Oranı, Dönem Sonu Kuru ve Ortalama Kur varsayımları sayfa 21 deki tabloda sunulmuştur. Reel İskonto Oranı: Reel iskonto oranı sektörün ve projenin taşıdığı risk seviyesi dikkate alınarak % 8 olarak belirlenmiştir. Konut Satışlarının Gerçekleşme Oranları ve Satış Fiyatları (Yeşil İnşaat hissesine isabet eden) : Konut satışlarının 2013 ile 2016 yılları arasında aşağıdaki gerçekleşme oranları ve m² satış fiyatları ile realize olacağı varsayılmıştır. Satış değerleri, yakın çevredeki benzer yatırımların verileri, İnnovia 1., 2, ve 3. Etaplardaki satış fiyatları ve projenin konumu ve öngörülen nitelikleri dikkate alınarak belirlenmiştir. 2013 2014 2015 2016 Satış Gerçekleşme Oranı % 30 % 40 % 20 % 10 m² Satış Fiyatı 800 USD 850 USD 900 USD 1.000 USD 18
Ticari Ünitelerin Satışlarının Gerçekleşme Oranları ve Satış Fiyatları : Ticari ünitelerin satışlarının 2013 ile 2016 yılları arasında aşağıdaki gerçekleşme oranları ve m² satış fiyatları ile realize olacağı varsayılmıştır. Satış değerlerinin belirlenmesinde projenin yakın çevresinde gerçekleştirilen projelerindeki ve İnnovia 1., 2, ve 3. Etaplardaki ortalama m 2 birim değerleri (1.400 1.800 USD) baz alınmıştır. 2013 2014 2015 2016 Satış Gerçekleşme Oranı % 20 % 30 % 30 % 20 m² Satış Fiyatı 1.400 USD 1.500 USD 1.600 USD 1.700 USD Satışa Esas Konut ve Ticari Ünite Alanları: Proje bünyesinde yer alan 4.624 adet konutun ve ticari ünitelerin satışa esas toplam alanı ile bu alanlardan Yeşil İnş. Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.Ş. ve Yeşil İnşaat Gay. Yat. Hiz. A.Ş. hissesine düşen miktarları aşağıda tablolandırılmıştır. Projenin Tamam için Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Yeşil İnşaat Gay. Yat. Hiz. A.Ş. hissesi için Satılabilir Konut Alanı (m 2 ) Satılabilir Ticaret Alanı (m 2 ) Satılabilir Toplam Alan (m 2 ) Satılabilir Konut Alanı (m 2 ) Satılabilir Ticaret Alanı (m 2 ) Satılabilir Toplam Alan (m 2 ) Toplam İnşaat Alanı (m 2 ) 454.109 25.217,20 479.326,20 386.025,90 25.217,20 411.243,10 652.810 Sigorta Primi ve Emlak Vergisi: Sigorta primi bina değerinin binde 2 si, emlak vergisi inşaat süresince arsa değerinin binde 6 sı alınmıştır. Arsa değeri yukarıda hesaplanmış olup 2013 yılı itibarı ile Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Yeşil İnş. Gay. Yat. Hiz. A.Ş. ye ait hisselerin değeri 191.520.000,-TL alınmıştır. Arsa değerleri her yıl tahmini yeniden değerleme oranı ile artırılmıştır. İnşaat Süresi ve Maliyeti: Projenin inşaatının 2015 yılı sonuna kadar tamamlanacağı, inşaat maliyetinin tamamının Yeşil GYO tarafından karşılanacağı ve 2013 yılında % 30 unun, 2014 yılında % 40 ının, 2015 yılında ise geri kalan % 30 unun tamamlanacağı varsayılmıştır. İnşaat m 2 maliyeti aşağıda belirlenmiş olup hesaplamada 335,-USD alınmıştır. 19
İnşaat Maliyeti İnşaî yatırımların değerlendirmeye esas m² birim bedelleri (kârı havi satışa/devire esas rayiç tutarları), inşa edilen yapının yapılış tarzı ve sahip olacağı niteliklerinin proje yetkililerince belirtilen standartlarda gerçekleştirileceği kabulüyle belirlenmiştir. İnşaat maliyeti : (652.810 m 2 x 550,-TL) 359.045.000,-TL Zemin etüdleri (maktuen) = 200.000,-TL Proje yapım giderleri: 359.045.000,-TL x % 0,5 1.795.000,-TL Proje onayı ve ruhsat işleri : 359.045.000,-TL x % 0,5 1.795.000,-TL Şantiye mobilizasyonu (maktuen) = 550.000,-TL Teknik alt yapı, saha işleri ve çevre düzenlemesi maliyeti 359.045.000,-TL x % 4 14.360.000,-TL Proje yönetimi ve pazarlama giderleri: (359.045.000,-TL + 14.360.000,-TL) x % 4 14.935.000,-TL Toplam maliyet...: 392.680.000,-TL Ortalama m 2 birim maliyeti (392.680.000,-TL 652.810 m 2 ) 600,-TL/m 2 Not: Kullanılan m 2 birim değerleri güncel piyasa rayiçleri dikkate alınarak hesaplanmıştır. Nakit Ödenen Vergiler: Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Özet olarak: Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile (sayfa 21 ve 22 te sunulan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere) projenin (rapor konusu hisseye tekabül eden kısmının) bugünkü finansal değeri 217.130.000,-TL olarak bulunmuştur. Bu değerin, ekonomideki gelişmelere bağlı olarak satışların gerçekleşme oranlarındaki ve birim fiyatlardaki değişimlere ve müteahhitlik becerisine (maliyetlerin kontrolüne) göre artabileceği ya da azalabileceği tabiidir. 11.2.3. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Görüleceği üzere projenin (rapor konusu hisseye tekabül eden kısmının) halihazır durumuyla değerinin tesbitinde kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır. Ancak İNA yöntemiyle belirlenen değer büyük ölçüde ekonomik varsayımlara dayalı olduğundan nihai değer olarak Maliyet Yaklaşımı Yöntemi ile bulunan değerin (217.230.000,-TL) alınması uygun görülmüştür. 20