Arazi Yönetimi Ders Notları Yrd. Doç Dr. Kurtuluş Sedar GÖRMÜŞ
MÜLKİYET İMAR İLİŞKİSİ
Sunu Akışı Giriş İmar ve mülkiyet kavramlarının tanımı Anayasa kapsamında mülkiyet kavramı Yeni Türk Medeni Kanunu kapsamında mülkiyet kavramı İmar Kanunu kapsamında mülkiyet kavramı Danıştay kararları Sonuç
Giriş İnsanoğlu tarih boyunca beslenme, barınma, gelir elde etme gibi yaşamsal ihtiyaçlarını karşılamak için eşyalar üzerinde fiili hâkimiyet kurma gereksinimi duymuştur. Mülkiyet kavramı bu şekilde insan hayatındaki yerini almıştır. Özel veya tüzel kişiler mülkiyetleri üzerinde çeşitli hak ve sınırlamalara sahiptirler. Bu hak ve sınırlar ülkemizde Anayasa ve Türk Medeni Kanunu tarafından belirlenmiştir. Mülkiyet konusunun büyük bir bölümünü taşınmaz mal mülkiyeti oluşturmaktadır. Taşınmaz mal mülkiyeti kapsamında incelenmesi gereken konulardan biri arazidir.
Giriş Kentlerin düzenli bir yapıya sahip olmaları ve toplumsal ihtiyaçlar için arazi sağlanabilmesi amacıyla kentsel alanlarda arazilerin düzenlenmesi yoluna gidilir. Bu düzenlemelere imar düzenlemesi adı verilmektedir. Şüphesiz ki imar düzenlemelerinde mülkiyet konusu çok önemli bir yer tutmaktadır. İmar uygulamalarında mülkiyet hakları imar kanunu ile düzenlenmiştir.
İMAR VE MÜLKİYET KAVRAMLARININ TANIMI
İMAR VE MÜLKİYET KAVRAMLARININ TANIMI İmar; Sözlük anlamı bayındır kılma, şekillendirme, onarmadır. Konumuzda imar sözü, düzenlenen plan ve hazırlanan programlara göre, şehirlerin oturmaya elverişli olmayan kesimlerinin iyileştirilmesi, gelişme bölgelerinin her türlü ihtiyacı karşılayacak şekilde oluşmasını amaçlayan çalışmalar anlamında kullanılır. Yani imar edilmiş şehir, sağlıklı, düzenli, rahat, güvenli ve ekonomik bir şekilde yaşanılan şehirdir.
İmar mevzuatı, bir bütün olarak ele alındığında, o mevzuatın geçerli olduğu sınırlar içindeki kentleşme, yapılaşma ve mülkiyete ilişkin politikalar bütününün yasallaşmış, yazılı belgeleridir.
İMAR VE MÜLKİYET KAVRAMLARININ TANIMI Mülkiyet: Bir mala sahip olma, onu serbestçe kullanma hakkını kendinde bulundurma anlamındadır. Hukuk düzeninin, kendi sınırları içinde, taşınır ya da taşınmaz bir eşya üzerinde gerçek veya tüzel kişilere tanıdığı kullanma, yararlanma ve tasarruf hakkıdır.
İMAR VE MÜLKİYET KAVRAMLARININ TANIMI Hukuk ve Hak: Toplum düzenini sağlayan ve devlet eliyle güçlendirilmiş bulunan kuralların tümüne hukuk, hukukun kişilere tanıdığı yetkilere de hak denir Mülkiyet Hakkı: Bir eşya üzerinde sahibine yararlanma ve onu hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde dilediği gibi kullanma yetkisini veren hakka mülkiyet hakkı denir. Eşya taşınır ise buna taşınır mülkiyet, eşya taşınmaz ise buna taşınmaz mülkiyeti denir.
İMAR VE MÜLKİYET KAVRAMLARININ TANIMI Tek kişi mülkiyeti (ferdi mülkiyet) İnsanın, tüketerek, faydalanarak, değiştirerek bizzat kendisinin faydalanmasına izin verildiği mülkiyettir. Bu mülkiyet çeşidinde mülkiyet hakkının sağladığı yetkiler tek bir kişiye aittir. Topluluk mülkiyeti Topluluk mülkiyetinde nitelik yönünden aynı hukuki statüde bulunan birden çok kişi aynı mal üzerinde aynı anda ve birlikte mülkiyet hakkına sahiptirler. Topluluk mülkiyeti de kendi için de iki kısma ayrılır.
İMAR VE MÜLKİYET KAVRAMLARININ TANIMI Müşterek mülkiyet: Birden fazla kişinin bir şey üzerindeki mülkiyet haklarının normal olanı, müşterek mülkiyettir. Hissedarlar malın üzerinde, 1/2, 2/8, 3/12 gibi belli paylara sahiptirler; gayrimenkul üzerindeki hisse durumu tapuya bu şekilde kaydedilir. İştirak Halinde Mülkiyet (Elbirliği mülkiyeti): Birden çok kişinin bir taşınmaz mala pay oranları açıkça gösterilmeden malik olmalarına iştirak halinde mülkiyet denir.
ANAYASA KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI Anayasa nın 35. maddesi: Herkes mülkiyet ve miras hakkına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz. Anayasa Mahkemesi ne göre mülkiyet hakkı, bir kimsenin, başkasının hakkına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara da uymak koşuluyla bir şey üzerinde dilediği biçimde kullanma, ürünlerinden yararlanma, tasarruf etme (başkasına devretme, biçimini değiştirme, harcama, tüketme ve hatta yok etme) yetkilerini anlatır.
ANAYASA KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI Anayasa Mahkemesi ne göre, taşınmazlar açısından mülkiyet hakkı, belirli bir zamanda, devletin izin verdiği ölçüde, taşınmazdan olabildiğince yararlanma hakkı olarak tüzelerimize yerleşmiştir.
YENİ TÜRK MEDENİ KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI
YENİ TÜRK MEDENİ KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI Yeni Türk Medeni Kanunun 683. maddesinde, Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. denilmektedir. Türk Medeni Kanununun 704. maddesinde taşınmaz mallar Gayrimenkul mülkiyetinin mevzuu yerinde sabit olan şeylerdir. şeklinde tanımlanmışlardır. 704. maddeye göre taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır: - Arazi, - Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, - Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
YENİ TÜRK MEDENİ KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI Arazi: Sınırları seçilmeye yeterli araçlarla (çit,tel örgü, duvar,vs.) belirlenmiş,çeşitli büyüklüklerde ki yer yüzü parçalarına arazi denir. Örnek olarak bağ, bahçe, tarla, arsa verilebilir. Türk medeni kanununun 718 inci maddesine göre, Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.
YENİ TÜRK MEDENİ KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI Tapu Sicilinde Kayıtlı Sürekli ve Bağımsız Hak: Uzunca bir süre için, başkasına ait bir arsada inşaat yapma ya da yine başkasının arazisinde çıkan bir kaynaktan yararlanmak gibi bir tür irtifak hakkıdır. Arazi gibi maddi varlığı yoktur. Yasal açıdan gördüğü işlem nedeni ile taşınmaz sayılmıştır. Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler: İnşaatı bitmiş bir yapının kat, daire, büro, dükkân, yer altı ve yer üstü deposu gibi başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleridir.
YENİ TÜRK MEDENİ KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI İrtifak Hakkı: İrtifak hakkı hukuksal olarak, Hak sahibine bir şey üzerinde doğrudan doğruya kullanma yada yararlanma olanağı sağlayan bir haktır. Bir mülkiyet üzerinde irtifak hakkı kurularak o mülkiyetin malikinin mülkiyet hakları kısıtlanır. Taşınmaza Bağlı (arzi) İrtifak Hakkı: Bu tür irtifak hakları bir taşınmaz üzerinde, öteki bir taşınmaz sahibinin, taşınmazı dolayısıyla yararlanmasını sağlayan irtifak hakkıdır. Geçme hakkı gibi. Kişisel (şahsi) İrtifak Hakkı: Bu tür irtifak hakkı da bir taşınmaz üzerinde fakat taşınmazı dolayısıyla değil, kişinin doğrudan yararlanmasını sağlamak üzere kurulan irtifak hakkıdır. Oturma hakkı, avlanma hakkı gibi.
YENİ TÜRK MEDENİ KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI Üst Hakkı: Türk Medeni kanunu nun 826. maddesine göre bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. Türk Medeni kanunu nun 828. maddesine göre Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Ayrıca 836. maddesinde üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir
YENİ TÜRK MEDENİ KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI Geçit Hakkı: Türk medeni kanunu nun 747. maddesine göre taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir. Doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit hakları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğar. Ancak, bunlardan sürekli nitelikte olanlar beyanlar sütununda gösterilir.
YENİ TÜRK MEDENİ KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI Zilyetlik Hakkı: Türk medeni kanunu nun 973. maddesine göre bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır. Aslî ve fer i zilyetlik; bir sınırlı aynî hak veya bir kişisel hakkın kurulmasını ya da kullanılmasını sağlamak için şeyi başkasına teslim ederse, bunların ikisi de zilyet olur. Bir şeyde malik sıfatıyla zilyet olan aslî zilyet, diğeri fer i zilyettir. Dolaylı ve dolaysız zilyetlik; Bir şeyde fiilî hâkimiyetini doğrudan doğruya sürdüren kimse dolaysız zilyet, başka bir kişi aracılığı ile sürdüren kimse dolaylı zilyettir.
İMAR KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI
İMAR KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI İmar Kanununun 18. maddesinin birinci fıkrasında belirtildiği üzere arazi ve arsa düzenlemelerinde mülkiyet sahibinin izni aranmaksızın imar planlarının yapılması ve uygulanması yetkisi belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelere, bunların dışında kalan yerler için valiliklere verilmiştir. İmar kanununun 18.maddesine göre bir imar parseli hisseli olamaz. Parselasyon işlemin hisseli olan kadastro parsel maliklerinin her birine hissesi oranında müstakil imar parselleri tahsis edilmelidir. Fakat mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilememesi halinde yine İmar kanununun 18. maddesine göre kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilir.
İMAR KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI İmar kanununun 18.maddesine göre düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığı na bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenleme sırasında yukarıda sıralanan ihtiyaçların giderilmesi için tahsis edilecek araziler İmar kanununun 18.maddesine göre düzenlemeye giren taşınmazların yüzölçümleri ile orantılı olarak bu taşınmazlardan bedelsiz olarak kesinti yoluyla elde edilir. Bu kesintinin oranı taşınmaz yüzölçümünün yüzde kırkını geçemez. Ancak bu maddenin hükümlerine göre bir parselden birden fazla kesinti yapılamaz. Ama bu fıkra imar planlarının yeniden düzenlenmesine mani değildir. Bu kesintiye düzenleme ortaklık payı (DOP) denir.
İMAR KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI Umumi hizmetler için ayrılması gereken alanların toplamı düzenleme ortaklık payı için kesilen alanların toplamından fazla ise, İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca gereken alan kamulaştırma yolu ile elde edilir. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırma yolu ile elde edilmesi halinde düzenleme ortaklık payı kesintisi kamulaştırmadan arta kalan kısım üzerinde kesilir. Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hâsıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olanları imar kanununun 17. maddesine göre, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların istemesi halinde kamulaştırma bedeline karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye yetkilidir.
İMAR KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI Belediye veya valilikler, imar planlarının uygulanması sırasında, bir gayrimenkulün tamamını kamulaştırmadan imar kanununun 14.maddesine göre o yerin muayyen saha, yükseklikte ve derinliğindeki kısmı üzerinde kamu yararı amacıyla irtifak hakkı tesis edebilir. Belediyeler veya valilikler, mümkün olan yer ve hallerde mal sahibinin rızası ile bedelsiz irtifak hakkı verme karşılığında, bedelsiz irtifak hakkı tesis edebilir.
İMAR KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI İmar planlarında; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar imar kanununun 11. maddesine göre belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; belediye ve mücavir alan hudutları dışında ise özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu takdirde, arsası hariç yalnız binanın halihazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli taraflarca tespit olunur.
İMAR KANUNU KAPSAMINDA MÜLKİYET KAVRAMI Fakat Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler bu madde kapsamında belediyeler ya da özel idarelere terk edilemez. Bu maddeye göre belediye ya da özel idarelere mal edilen arazi ve arsalar satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur. Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete konu olabilecek hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir.
Anayasa maddeleri dışında, mesleki olarak uymamız gereken kanunlar: İmar Kanunu, Kadastro Kanunu, Kıyı Kanunu, Gece Kondu Kanunu, İmar Affı Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun lardan bir kaçıdır.
3194 Sayılı İmar Kanunu Madde 1 Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. Kapsam: Madde 2 Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir. Genel esas: Madde 3 Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.
3402 Sayılı Kadastro Kanunu Madde 1 Bu Kanunun amacı, ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topoğrafik kadastral haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukukî durumlarını tespit etmek suretiyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmak, mekânsal bilgi sisteminin alt yapısını oluşturmaktır.
Madde 2 Her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçelerinin idari sınırları içinde kalan yerler kadastro bölgelerini teşkil eder. Kadastrosu yapılacak bölgeler ana plana uygun olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün teklifi ve bağlı bulunduğu Bakanın onayı ile belirlenir. Kadastrosuna başlanacak bölgeler en az bir ay önceden Resmi Gazete, Radyo veya Televizyonda, bölge merkezi ve bağlı bulunduğu ilde, varsa yerel gazetede ilan olunur ve ayrıca alışılmış vasıtalarla duyurulur.
3621 Sayılı Kıyı Kanunu Amaç Madde 1 Bu Kanun, deniz, tabii ve suni göl ve akarsu kıyıları ile bu yerlerin etkisinde olan ve devamı niteliğinde bulunan sahil şeritlerinin doğal ve kültürel özelliklerini gözeterek koruma ve toplum yararlanmasına açık, kamu yararına kullanma esaslarını tespit etmek amacıyla düzenlenmiştir. Kapsam Madde 2 Bu Kanun, deniz, tabii ve suni göller ve akarsu kıyıları ile deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerine ait düzenlemeleri ve bu yerlerden kamu yararına yararlanma imkan ve şartlarına ait esasları kapsar. Ġstisnalar Madde 3 Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde veya ülke güvenliği ile doğrudan ilgili, Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerlerde (konut ve sosyal tesisler hariç) özel kanun hükümlerine, diğer özel kanunlar uyarınca belirlenmiş veya belirlenecek yerlerde ise özel kanunların bu Kanuna aykırı olmayan hükümlerine uyulur
775 Sayılı Gece Kondu Kanunu Kapsam Madde 1 Mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi, yeniden gecekondu yapımının önlenmesi ve bu amaçlarla alınması gereken tedbirler hakkında bu kanun hükümleri uygulanır. Madde 2 Bu kanunda sözü geçen (Gecekondu) deyimi ile, imar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın, kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde, sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapılar kastedilmektedir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu I Genel kural: Madde 1 Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Belediyelere arsa sağlanması: Madde 4 Gecekonduların ıslah, tasfiye ve önleme bölgeleri içinde bulunan binalı ve binasız vakıf taşınmaz mallardan 3 üncü maddenin ikinci fıkrası kapsamı dışında kalanları, bu kanunda belirtilen amaçlarda kullanılmak üzere, aşağıdaki şartlarla ve genel hükümlere göre bedeli ödenmek suretiyle ilgili belediyelerin mülkiyetine geçer: a) Arazi ve arsaların bedeli; bulunduğu şehir, kasaba ve bölgenin özellikleri, yapılmış ve yapılacak kamu hizmet ve tesislerinin durumu vesair hususlar da göz önünde bulundurularak, ilgili belediye ve Vakıflar İdaresi arasında anlaşma yolu ile tesbit edilir. b) Bu arazi ve arsalar üzerinde Vakıflar İdaresine ait herhangi bir yapı bulunduğu takdirde, bu yapının bedeli ayrıca hesaba katılır. c) Bedele ait anlaşmazlıklar mahalli asliye hukuk mahkemelerince basit muhakeme usulü ile hallolunur. Bu anlaşmazlıklar tapu tesciline engel olamaz.
2981 Sayılı İmar Affı Kanunu Amaç İmar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş ve inşa halindeki bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenlemek ve bu işlemlere dair müracaat, tespit, değerlendirme, uygulama ve duyuru esaslarını ve ilgili diğer hususları belirlemektir. İmar affının bir diğer tanımı ise kaçak yapılan yapıların bir kurala bağlayarak hak sahiplerine kullanım hakkı tanınmasıdır.
Türkiye de Yönetim Kavramı
Türkiye de yönetim kavramının en üst katmanında, Merkezden Yönetim (Merkezi İdare) katmanı vardır. Merkezi İdare katmanında Cumhurbaşkanı, Başbakan, Bakanlıklar ve özel konularda görevlendirilmiş devlet bakanlarından oluşmaktadır. Vatandaşın, kamusal haklarının giderilmesinde, Merkezi İdarenin vatandaşın durumunu tayin etmesi veya vatandaşın taleplerini merkezi bir yönetime iletmeye çalışması iki yönden de zor, hizmetlerin zamanında ve etkin bir şekilde yerine ulaşması açısından çok muhtemel değildir. Bu sebepten dolayı merkezi idarenin bazı görev ve yetkilerine sahip mahalli idareler oluşturulmuştur. Anayasamızda merkezi ve mahalli idareler tanımlanmıştır.
Merkezî idare MADDE 126. Türkiye, merkezî idare kuruluşu bakımından, coğrafya durumuna, ekonomik şartlara ve kamu hizmetlerinin gereklerine göre, illere; iller de diğer kademeli bölümlere ayrılır. İllerin idaresi yetki genişliği esasına dayanır. Kamu hizmetlerinin görülmesinde verim ve uyum sağlamak amacıyla, birden çok ili içine alan merkezî idare teşkilatı kurulabilir. Bu teşkilatın görev ve yetkileri kanunla düzenlenir.
Mahallî idareler MADDE 127. Mahallî idareler; il, belediye veya köy halkının mahallî müşterek ihtiyaçlarını karşılamak üzere kuruluş esasları kanunla belirtilen ve karar organları, gene kanunda gösterilen, seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan kamu tüzelkişileridir. Mahallî idarelerin kuruluş ve görevleri ile yetkileri, yerinden yönetim ilkesine uygun olarak kanunla düzenlenir.
Ülkemizdeki Mahalli Ġdareler ve Planlar Üzerindeki Yetkileri Türkiye de mahalli idareler, kamu tüzel kuruluşlarıdır.
Ġl Özel Ġdareleri Özel idareler varlığı Anayasa ile kabul edilmiş, tüzel kişiliğe haiz bir kamu kuruluşudur. 1982 Anayasasının 127. maddesine göre il, belediye ve köyler mahalli idare kuruluşları olarak sayılmış ve bunların genel karar organlarının halk tarafından seçileceği belirtilmiştir. Anayasanın adı geçen maddesinde mahalli kuruluşların halkın mahalli müşterek ihtiyaçlarını karşılayan kamu tüzel kişileri olduğu da açıklanmıştır. 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu, il özel idarelerine çok geniş yetkiler ve çalışma alanı tanımıştır. Özel idareler bir Anayasa kuruluşudur. Kaldırılmaları anayasada değişiklik yapılmasına bağlıdır.
Özel Ġdarelerin Görevleri il özel idarelerinin görev alanı il sınırlarıdır ve bu görevlerini, özel İdare genel sekreteri ve merkezi idarenin ildeki teşkilatları aracılığıyla yürütür. İl özel idarelerinin mahalli müşterek nitelikte olan görev alanları şöyle sıralanmaktadır.; Belediye sınırlar il sınırı olan Büyükşehir Belediyeleri hariç ilin çevre düzeni plânı, bayındırlık ve iskân, ilk ve orta öğretim kurumlarının arsa temini, binalarının yapım, bakım ve onarımı ile diğer ihtiyaçlarının karşılanmasına ilişkin hizmetleri il sınırları içinde, imar, yol, su, kanalizasyon, katı atık, çevre, acil yardım ve kurtarma, orman köylerinin desteklenmesi, ağaçlandırma, park ve bahçe tesisine ilişkin hizmetleri belediye sınırları dışında, yapmakla görevli ve yetkilidir.
Ġl Genel Meclisi; İl genel meclisi üyeleri seçimi 306 sayılı kanuna göre ve nisbi temsil usulüne göre yapılmaktadır. Tek dereceli seçimle seçilen genel meclis her yıl kendi aralarından daimi encümende bulunacak üyeleri seçerler. İl genel Meclislerine seçilecek üye sayıları 1984 yılında çıkarılan 2972 sayılı Kanunla yeniden düzenlenmiştir.
Bu düzenlemeye göre, her seçim çevresinde, seçilecek üye sayısı aşağıdaki usule göre hesaplanır. İl genel meclisi üyelikleri için, son genel nüfus sayımı sonuçlarına göre: Nüfusu 25.000'e kadar olan ilçelerde 2 Nüfusu 25.001 'den 50.000'e kadar olan ilçelerde 3 Nüfusu 50.001 'den 75.000'e kadar olan ilçelerde 4 Nüfusu 75.001 'den 100.000'e kadar olan ilçelerde 5
Ġmar Kanununun Ġncelenmesi İmar kanunu, madde 1 de belirtildiği gibi yerleşme yerlerinin ve bu yerleşme yerlerinde yapılacak olan yapıların belirli kriterlere göre yapılması için oluşturulmuştur. Bu kriterleri uygulanacak plan, fen (yapı işleri ile ilgili birim), sağlık ve çevre şartları ile sınırlandırmıştır. Bunlara uygun denetlemeler yapılmakta gerekli izinler bu kriterlere uygunluk ile ölçülmektedir.
Kanunun kapsamına bakıldığında mücavir alan sınırı içinde veya dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek tüm resmi ve özel yapılar kanun kapsamında bulunmaktadır. Buradan anlamamız gereken, planlar hem mücavir alan için hem de mücavir alan dışında uygulanabilecek olması, fakat her iki durumda da planların iş bu kanuna uygun olarak yapılmasının gerektiğidir. Yapılan planların uygulanacağı yerlerdeki yapılara ait gerekli kriterlerin bu kanunda belirtildiği ve kriterlere uygun olarak yapılması gerekir.
Ġmar ile ilgili tanımlar Madde 13 - Yerleşme alanı ile ilgili tanımlar: Yerleşik (meskun) alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskan edilmiş alandır. Gelişme (inkişaf) alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alandır.
Madde 14 - Kent bölgeleri tanımları ve alan kullanış şartları: 1) Çalışma alanı: a - Merkezi iş alanı: İmar planlarında yönetim, sosyokültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, işhanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, yönetimle ilgili tesisler, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri ve benzeri yapılar yapılabilir. b - Sanayi bölgesi: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu bölge içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.
Sosyal ve kültürel altyapı alanları: a - Yeşil alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanları toplamıdır. Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır. aa - Çocuk bahçeleri: 0-5 yaş grubunun ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçlerinden büfe, havuz, pergole (kamelya) ve genel heladan başka tesis yapılamaz. ab - Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planındaki park alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemişse, ancak büfeler, havuzlar, pergoleler, açık çayhane ve genel heladan başka tesis yapılamaz. Lüzumu halinde açık spor tesisleri yapılır. ac - Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş; eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile, tenis, yüzme, mini golf, oto kros gibi her türlü sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır. Bu alanda yapılacak yapıların emsali (0.05) i, yüksekliği (6.50) m. yi geçemez. b - Spor ve Oyun Alanları: Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bu alanlarda kent ölçekleri hiyerarşisine göre gerekli spor ve oyun alanları bulunur. Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni vb. gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır.
Madde 15 - Parsellere ait tanımlar:
2) Parsel derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.
Madde 16 - Yapı düzenine ait tanımlar: 1) Taban alanı: Yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüşümünde kaplayacağı alandır. Bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır. 2) Taban alanı kat sayısı: Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. 3) Yapı Ġnşaat Alanı: Işıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat, çatı arasında yer alan mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır. 4) Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. 6) Yapı yaklaşma sınırı: Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır. 7) Bina derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır.
8) Tabii zemin: Arazinin hafredilmemiş ve doldurulmamış halidir. 9) Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur. 10) Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir. 11) Kat yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir. 12) Bodrum kat: Zemin katın altındaki katlardır. 13) Zemin kat: İmar planı ve yönetmelikte öngörülen kat adedine göre alttaki kattır. 14) Asma kat: Binaların, iç yüksekliği en az (5.50) m. olan, zemin katında düzenlenen ve ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlayan kattır. Asma katlar, iç yüksekliği (2.40) m.' den az olmamak, yola bakan cephe veya cephelere (3.00) m.' den fazla yaklaşmamak üzere yapılabilirler.
15) Normal kat: Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat veya katlardır. 16) Son kat: Çatı altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır. 17) Ayrık nizam: Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır. 18) Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.
MAL SAHĠPLERĠNĠN ĠSTEĞĠ ÜZERĠNDE YAPILAN ĠMAR UYGULAMALARI Mal Sahiplerinin isteği ile yapılan uygulamalar üçe ayrılır: Sınır düzeltmesi, İfraz Tevhid uygulamaları, Terk.
Sınır düzeltmeleri: iki parsel arasında düzgün olmayan bir sınır olması durumunda (örneğin kırıklı bir yapıya sahip taşınmaz sınırı yüzünden, arsa üzerinde yapılaşma şartlarına uygunluğu olmadığı için arsa üzerinde taşınmaz yapılamaz) taşınmazlarda bazı sorunlar yaşanabilir. Bu gibi durumlarda iki parsel anlaşarak, sınır düzeltmesi uygulaması yapıla bilinir. Burada uyulması gereken şart sınır düzeltmesi yapıldıktan sonra her parselin alanı aynı kalmalıdır.
Ayırma (ifraz) işlemleri: Bir parselin iki yada daha fazla dayıda parsele bölünmesi işlemidir. Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.
Birleştirme (Tevhit) Ġşlemi: Bir parselin bir veya birden fazla parsel ile yada bir parselin başka parsellerden ayrılan kısımları ise birleşmesi ile parselin tek bir parsel haline getirilmesidir. Tevhit işlemi, imar mevzuatında, imar adaları içerisinde ki parsellerin boyutları yapı nizamında belirlenmektedir. Yapı nizamını şehir plancıları belirler. Bu planlarda belirtilen parsel boyutlarının minimum boyutlardaki parsellere yapı yapılması için izin verilmez. Bu yüzden bu tip parsellere yapı yapılması için parsellerin birleştirilmesi yani tevhidin yapılması gerekmektedir.
Bedelsiz Yola Terk: Arsası üzerine bina yapmak isteyen bir kişi, belediyeye başvurduğunda, arsasının bulunduğu imar planı paftası ile kadastral pafta üst üste çakıştırılır. Arsanın müstakil parsel olup olmadığı incelenir. İncelemede dikkate alınacak olan kurallar yapı nizamında belirtilen parsel sınırlarıdır. Eğer bu şartlar yerine gelirse, parselin imar adası dışında kalan ve yola, yeşil alana, çocuk bahçesi, parka denk gelen yerlere rastlayan kısımların bedelsiz olarak terk edilmesi istenir. Yola terk etmek isteyen kişi mühendislik bürosuna başvurur, büro mühendisi gerekli temasları kadastro müdürlüğü ile yapar.