DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN : Karsusan Karadeniz Su Ürünleri Sanayii A.Ş. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Sancak Mahallesi, Yomra Limanı Mevkii, No: 17 Yomra / TRABZON DAYANAK SÖZLEŞME : 11 Mart 2013 tarih ve 598 2013/003 no ile MÜŞTERİ NO : 598 RAPOR NO : 2013/820 EKSPERTİZ TARİHİ : 12 13 Mart 2013 RAPOR TARİHİ : 18 Mart 2013 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen tesisin yer aldığı parselin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. 2013/820 1
İÇİNDEKİLER 1. ŞİRKET BİLGİLERİ... 3 2. MÜŞTERİ BİLGİLERİ... 3 3. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR... 4 4. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI... 5 4.1. TAPU KAYITLARI... 5 4.2. TAPU TAKYİDATI... 5 5. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU... 6 5.1. KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ... 6 5.2. BÖLGE ANALİZİ... 6 5.3. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER... 7 6. TAŞINMAZIN / TESİSİN ÖZELLİKLERİ... 8 6.1. TESİSİN GENEL ÖZELLİKLERİ... 8 6.2. AÇIKLAMALAR... 9 6.3. İMAR DURUMU... 10 6.4. DOSYA İNCELEMESİ... 10 7. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ... 11 8. DEĞERLENDİRME... 11 9. FİYATLANDIRMA... 11 9.1. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ... 12 9.2. ALTBÖLÜMLER GELİŞTİRME TEKNİĞİ... 13 10. UZMAN GÖRÜŞÜ... 13 11. SONUÇ... 14 2013/820 2
1. ŞİRKET BİLGİLERİ ŞİRKET ADI : LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ŞİRKET MERKEZİ : İstanbul ŞİRKET ADRESİ : Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8 34718 Acıbadem Kadıköy / İSTANBUL TELEFON : (0216) 545 48 66-67 (0216) 545 95 29 (0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37 FAKS : (0216) 339 02 81 İRTİBAT BÜROLARI : Antalya İrtibat Bürosu Telefon : (0242) 229 34 40 Faks : (0242) 229 34 40 E-POSTA : bilgi@lotusgd.com WEB : www.lotusgd.com KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ : 10 Ocak 2005 SPK KURUL KAYDINA ALINIŞ : 07 Nisan 2005 14/462 TARİH ve KARAR NO BDDK KURUL KAYDINA ALINIŞ : 12 Mart 2009-3073 TARİH ve KARAR NO TİCARET SİCİL NO : 542757/490339 KURULUŞ SERMAYESİ : 75.000,-YTL ŞİMDİKİ SERMAYESİ : 300.000,-TL 2. MÜŞTERİ BİLGİLERİ ŞİRKET UNVANI : Karsusan Karadeniz Su Ürünleri Sanayii A.Ş. ŞİRKET ADRESİ : Sıra Mağazalar, No:25/2 Merkez-Trabzon TELEFON : (0462) 321 31 30 FAKS : (0462) 322 48 07 E-POSTA : karsusan@karsusan.com.tr WEB : www.karsusan.com.tr KAYITLI SERMAYE TAVANI : --- ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 300.000,-TL KURULUŞ TARİHİ : 04.05.1976 FAALİYET KONUSU : Balık Unu, Balık Yağı, Balık Üretimi ve Balık İşleme 2013/820 3
3. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. e. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 2013/820 4
4. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI 4.1. Tapu kayıtları 1 SAHİBİ : Karadeniz Su Ürünleri Sanayii (Karsusan A.Ş.) 2 İLİ - İLÇESİ MAHALLESİ MEVKİİ PAFTA NO : Trabzon Yomra : Sancak : Yalı : G43B03D4A ADA NO : 22 PARSEL NO : 1 NİTELİĞİ : Üzerinde Balık Unu ve Balık Yağı Fabrikası ve Depoları ve Hammadde Deposu ve Trafo Binası ve Kazan Dairesi ve Konserve Fabrikası ve Bekçi Kulubesi Bulunan Arazi 3 ARSA ALANI : 34.230 m² ARSA PAYI : Tamamı YEVMİYE NO : --- CİLT NO : 3 SAHİFE NO : 291 TAPU TARİHİ : 14.05.1991 4.2. Tapu Takyidatı Trabzon İli, Yomra İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde13.03.2013 tarihinde saat 13:54 te yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir. Rehinler Bölümü: T. C. Ziraat Bankası A. Ş. lehine 27.09.2010 tarih ve 2634 yevmiye no ile 5.000.000,-TL (Beş milyon Türk Lirası) tutarında ipotek şerhi. Beyanlar Bölümü: 16 kalemde toplam 24 adet demirbaş ve sair demirbaşlara ilişkin teferruat şerhi. (Bkz. Ekler / Kütük Defteri fotosu) 1 Son üç yılda tapu kayıtlarıyla ilgili herhangi bir değişiklik olmamıştır. 2 Şirketin ünvanı Karsusan Karadeniz Su Ürünleri Sanayii A.Ş. olmakla birlikte tapu kaydında yukarıda yazıldığı gibi olduğu görülmüştür. 3 Parsel üzerindeki yapılar için cins tashihi yapılmıştır. 2013/820 5
5. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU 5.1. Konum ve Çevre Bilgileri Değerlemeye konu taşınmaz, Trabzon İli, Yomra İlçesi, Sancak Mahallesi, Yomra Limanı Mevkii nde konumlu olan 21 Ada, 1 nolu parselde kurulu olan tesistir. Tesis halihazırda Karsusan firması tarafından balık unu ve balık yağı tesisi olarak kullanılmaktadır. Sahil Yolu (Trabzon Rize Yolu) ile Yomra Limanı arasında kalan bölgede ve Belediye Atıksu Arıtma Tesisi ile Yurt-Kur Öğrenci Yurdu na komşu konumda yer alan tesisin yakın çevresinde sanayi tesisleri ile birçoğu site şeklinde inşa edilmiş 2 katlı müstakil konutlar, yola cepheli kısımda restaurantlar ve akaryakıt istasyonları, iç kesimlerde ise 5 6 katlı apartmanlar ile kısmen boş arsa ve araziler bulunmaktadır. Novotel, Cevahir AVM, Trabzon Adliye Sarayı ve Petrol Ofisi Dolum Tesisleri de taşınmazın yakın çevresindeki önemli binalardan bazılarıdır. Tesisin bazı önemli noktalara olan yaklaşık uzaklıkları ise aşağıda sıralanmıştır. - Sahil Yolu na 200 m. - Yomra İlçe Merkezi 2 km. - Trabzon Hava Limanı 7 km. - Trabzon İl Merkezi 13 km. 5.2. Bölge Analizi Taşınmazın yer aldığı bölgede iç kesimler konut alanı, sahil kesimleri ise villa tarzı konutlardan oluşmakta iken son yıllarda bölgeye bazı kamu kurumları için (Yurt-Kur, Adliye Sarayı vd.) yeni binaların inşa edilmiş/ediliyor olmasının yanı sıra Cevahir AVM ve Novotel gibi önemli ve farklı fonksiyondaki yapıların da hayata geçmiş olmasıyla özellikle sahil Yolu na cepheli konumdaki parsellere ilgi artmıştır. Bu ilgiyle birlikte sahil bandında yer alan boş parseller başta olmak üzere mevcut kullanımdaki parsellerde de farklı yatırım planlamaları yapılmakta ve bölgedeki gayrimenkul rayiçleri yükselme eğilimi göstermektedir. 2013/820 6
5.3. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır. Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir. Daha önce Türkiye ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir. Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır. 2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri erişilebilir fiyatlı olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ve2102 yıllarında da devam etmiştir. Kısa bir projeksiyonda ise gayrimenkul piyasasındaki toparlanmanın devam edeceği düşünülebilir. 2013/820 7
6. TAŞINMAZIN / TESİSİN ÖZELLİKLERİ 6.1. Tesisin Genel Özellikleri TOPLAM İŞLETME ALANI : 34.230 m² TOPLAM İNŞAAT ALANI : 9.525 m²( 4 ) ELEKTRİK : Şebeke SU : Şebeke KANALİZASYON : Şebeke TRAFO : Mevcut - 1 adet 1.200 kva - 1 adet 650 kva JENERATÖR : Mevcut (Marathon Electric / 706 kva) SU KUYUSU : Mevcut (4 adet) SU DEPOSU : Mevcut ISITMA SİSTEMİ : Kömür ve Fuel oil yakıtlı ısıtma kazanları - 1 adet Selnikel Marka / 200 m² / kömür yakıtlı - 1 adet Selnikel Marka / 180 m² / fuel-oil yakıtlı YANGIN TESİSATI : Yangın söndürme cihazları ve dolapları PARK YERİ : Açık otopark alanı mevcut SATIŞ KABİLİYETİ : Satılabilirlik özelliğine sahiptir. 4 Yomra Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde tesise ait dosya bulunmadığı ilgili memur tarafından ifade edilmiştir. Ancak ruhsat ve yapı kullanma izin belgelerinin yer aldığı genel dosya içerisinde yapılan incelemelerde ise tesise ait olan bir adet yapı ruhsatı ve bir adet yapı kullanma izin belgesi bulunduğu tespit edilmiştir. Bu belgelere göre tesis 5.563 m² kullanım 2013/820 8
6.2. Açıklamalar Rapora konu tesis 34.230 m² lik bir alan üzerine kuruludur. Etrafı kısmen beton duvar üzeri demir korkuluk, kısmen de demir direkli fens teli ile fiziksel olarak çevrilidir. Kuzeyinde atıksu tesisi ve liman yoluna, güneyinde öğrenci yurduna, batısında ise dereye cepheli konumdadır. Açık alanlar kısmen beton kaplı olup büyük bir kısmı meyve bahçesi ya da bahçe olarak kullanılmaktadır. Tesis üzerinde ayrık ve bitişik nizamlarda inşa edilmiş 13 adet bina bulunmaktadır. Tesis bünyesindeki binaların kullanım alanları ve inşai özellikleri aşağıda tablo halinde verilmiştir. Bina Adı İnşaat Tarzı Kat Adedi Kullanım Alanı (m²) Depo ve İşleme Tesisi Binası B.A. Prefabrik 1 4.800 Yağ ve Un Fabrikası B.A. Prefabrik 1 900 Un Depoları B.A. Prefabrik 1 1.200 Depo B.A. Prefabrik 1 1.250 Kantar Binası B.A.K. 1 30 Atölye Yığma 1 120 Trafo B.A.K. 1 65 Sosyal Bina B.A.K. 1 90 Kazan Dairesi B.A.K. 1 330 Arıtma Tesisi Binası B.A.K. 1 60 Bahçe Bakım Binası B.A.K. 1 30 Seralar --- 1 350 Hammadde Kabul Binası Çelik konstrüksiyon 1 300 TOPLAM 9.525 Tesis bünyesindeki binaların geneli ağırlıklı olarak 1978 ilâ 1985 yılları arasında inşa edilmişlerdir. Üretim binaları üretime uygun olarak düzenlenmiş ve tefriş edilmiştir. alanına sahiptir. Ancak tesisin imar dosyasının bulunamamış olması ve başkaca ruhsatının olup olmadığı hususunda kesin bir kanıya varmak mümkün olamadığından kullanım alanı yerinde yapılan kaba ölçümlemelerle tespit edilmiştir. 2013/820 9
6.3. İmar Durumu Yomra Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde rapor konusu tesisin yer aldığı parselin, yeni düzenlenen (onaylı) 1/1000 ölçekli Revize Uygulama İmar Planı na göre, - 31.380 m² lik bölümünün Konut + Ticaret Alanı olarak belirlenen bölgede, - 2.850 m² lik bölümünün ise yolda kaldığı, - Konut + Ticaret Alanı olarak belirlenen 31.380 m² lik bölümün ise 2 ayrı tesbit edilmiştir. parçaya ayrıldığı, Kuzeyde kalan ve üzerinde fabrika binasının yer aldığı bölümün yapılaşma şartları E:2,20 H max = 45 m. Çekme mesafeleri tüm cephelerde 10 m. Güneyde kalan yaklaşık 4.000 m 2 lik bölümün yapılaşma şartları ise E: 2,20 H max = 31 m. Çekme mesafeleri tüm cephelerde 10 m. şeklindedir. 6.4. Dosya İncelemesi Taşınmazın Yomra Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelerde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. - Taşınmaza ait dosya bulunmamaktadır. - 1977/6-1 nolu 1.518 m² alanlı yapılar için düzenlenmiş yapı ruhsatı, - 19.06.1978 tarih ve 6/29 nolu 7.081 m² alanlı yapılar için düzenlenmiş yapı ruhsatı, - 25.12.1984 tarih ve 8/1 nolu 5.563 m² alanlı yapılar için düzenlenmiş yapı kullanma izin belgesi, 2013/820 10
7. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ Trabzon şehir merkezinde yaşanan arsa sıkıntısı nedeni ile konut ve ticari yapılaşma şehrin doğu yönüne doğru gelişim göstermektedir. Taşınmazın yaklaşık 700 metre batısına kadar deniz ve sahil yolu arasında villa tarzı yapılaşmalar, 700 metre sonrasında ise yeni inşa edilmiş Adliye binası ile karşılıklı üst gelir grubuna hitaben inşaatları devam eden toplu konut alanları bulunmaktadır. Bu bağlamda bölgenin gelişim potansiyeli, parselin yeni imar durumu, tesisteki mevcut yapıların eski ve ekonomik ömürlerini büyük ölçüde tamamlamış olmaları, her ne kadar bir kısmı faal olsa da bazı bölümlerin kullanılamıyor olması gibi hususlar da dikkate alındığında mevcut yapıların yıkılarak, konut, alışveriş / iş merkezi gibi farklı fonksiyonlara sahip yeni yapının/yapıların inşa edilmesinin en uygun strateji olduğu düşünülmektedir. 8. DEĞERLENDİRME Tesisin değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Merkezi konumu, Güçlü ulaşım imkanları, Sahil yoluna yakınlığı, Tamamlanmış alt yapı, Mevcut imar durumu, Proje geliştirmeye müsait parsel büyüklüğü, Bölgede emsal büyüklük ve imar durumuna sahip arsaların azlığı. Olumsuz etkenler: Mevcut binaların eski olmaları. 9. FİYATLANDIRMA Taşınmazın satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir. Tesisteki mevcut yapıların eski ve ekonomik ömürlerini büyük ölçüde tamamlamış olmaları, her ne kadar bir kısmı faal olsa da bazı bölümlerin kullanılamıyor olması ve özellikle tesisin yer aldığı parselin yeni imar durumunun mevcut kullanım fonksiyonundan farklı olması gibi hususlar da dikkate alındığında mevcut yapıların yıkılarak, konut, alışveriş / iş merkezi gibi farklı fonksiyonlara sahip yeni yapının/yapıların inşa edilmesinin en uygun strateji olduğu düşünüldüğünden fiyatlandırma yapılırken tesisteki yapılar dikkate alınmamış, yalnızca arsa değeri verilmiştir. Parselin değerinin tespitinde ise aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır. - Emsal Karşılaştırma Yöntemi - Altbölümler Geliştirme Tekniği 2013/820 11
9.1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi Bu yöntemde, taşınmazın yakın çevresinde yer alan benzer gayrimenkullerin satış ve kira değerleri araştırılmakta ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için m 2 birim değeri belirlenmektedir. Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, inşai kalite ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmakta; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmaktadır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Taşınmazın yaklaşık 300-400 mt. batısında, otel, avm, villa yapımı için uygun, 22.400 m 2 alana sahip arsa 11.000.000,-TL den satılıktır. İbrahim Alibeyoğlu TLF: 462 326 16 26 Emsal arsanın m 2 birim değeri 491 TL'dir. Belde genelinde ana yola cephe geniş alanlı parsellerde E = 1 olarak uygulanmaktadır. Konu taşınmazın m 2 birim değeri (E=2.20 olması nedeniyle) emsal arsaya göre daha kıymetlidir. Yomra ilçe girişinde, öğrenci yurtlarının batısında devlet karayolunun güney tarafında, 13.290 m 2 alana sahip, 7 kat konut ve ticari alana imarlı arsa 7.000.000,- TL den satılıktır. Yalçın Aliyazıcıoğlu Tlf: 462 326 16 26 Emsal arsanın m2 birim değeri 526 TL'dir. Değerlemesi yapılan gayrimenkul imar durumu bakımından emsal arsaya göre daha kıymetlidir. Taşınmazla aynı bölgede ve Cumhuriyet Mahallesi nde konumlu, 8.053 m 2 yüzölçümlü, Konut Alanı (TAKS=0,20-0,40; H maks = 21,50 m.) imarlı, ana yola cepheli parsel 7.000.000,-TL (~ 869,-TL/m 2 ) bedelle satılıktır. (Tel: 532 221 44 39) Kaşüstü - Yalıncak yolu üzerinde Devlet Sahil yoluna cephe, 3.000 m 2 alana sahip arsa 5.000.000,-TL. den satılıktır. Saral gayrimenkul Tel: 462 2210570 Emsal arsanın m2 birim değeri 1.666 TL olup üzerinde tek katlı ahşap yapı vardır. Emsal =1 dir. Taşınmazla aynı bölgede Sancak Mahallesi nde konumlu, 298 m 2 yüzölçümlü, Konut Alanı imarlı ana yoldan yaklaşık 200 m. iç kesimde yer alan deniz manzarasına sahip parsel 375.000,-TL (~ 1.258,-TL/m 2 ) bedelle satılıktır. (Tel: 532 562 01 35) Yalıncak - Kaşüstü, Devlet Sahil yolu üzerinde Türk Telekon karşısında ana yola cephe, Emsal=1; 6.000 m2 alana sahip arsa 6.000.000,-TL. den satılıktır. Kahraman Sarıalioğlu Tel: 462 3260695 Emsal arsanın m2 birim değeri 1.000,-TL'dir. Bölgede yeni yapılan lüks sitelerdeki konutların m 2 birim değerleri 1.800-2.200,-TL aralığında; orta vasıflı sitelerdeki konutların m 2 birim değerleri ise sitenin konumu ve niteliğine bağlı olarak 1.100 1.500 TL aralığında değişkenlik göstermektedir. Yukarıda özetlenen araştırmalardan ve ofisimizdeki mevcut verilerden hareketle rapora konu parselin konumu, mevcut imar durumu, yola olan terkleri ve bölgenin gelişme potansiyeli dikkate alınarak m² birim değeri için 1.000,-TL kıymet hesap ve takdir edilmiş ve parselin değeri, 34.230 m 2 x 1.000,-TL/m² 34.230.000,-TL olarak belirlenmiştir. 2013/820 12
9.2. Altbölümler Geliştirme Tekniği Bu süreç, belirli bir mülkün bir dizi parçalara bölünerek projelendirilmesini, bu süreç ile ilişkili gelir ve giderlerin geliştirilmesini ve sonuç olarak elde edilen net gelirlerin bir değer göstergesi olarak indirgenmesini kapsar. Rapor konusu arsa üzerinde imar durumu itibariyle yapılabilecek binalar ile ilgili varsayımlar aşağıda sıralanmıştır. Satışa Esas Toplam İnşaat Alanı : 69.000 m 2 (Emsale dahil alan) Birim İnşaat Maliyeti : 560 TL/m 2 (2012 yılı III B sınıfı yapı maliyeti) m 2 Satış Değeri : 1.300 TL/m 2 Satış Karı : % 30 Buna göre rapor konusu arsanın değeri aşağıdaki formülden hesaplanmıştır. Arsa Değeri = (A B) x (1- satış kârı) A= Toplam Hasılat ; B= Toplam Maliyet Özet olarak rapor konusu arsanın değeri; A= 69.000 m 2 x 1.300,-TL/m 2 89.700.000,-TL, B= 69.000 m 2 x 560,-TL/m 2 38.640.000,-TL olmak üzere Arsa değeri = (89.700.000,-TL 38.640.000,-TL) x (1-0,30) 35.740.000,-TL dir. yakındır. Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirlerine Ancak nihai değer olarak, gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıttığı için Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile bulunan değerin alınması uygun görülmüş ve taşınmazın değeri 34.230.000,-TL olarak belirlenmiştir. 10. UZMAN GÖRÜŞÜ Rapor konusu taşınmazın, Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine aykırı bir durumu söz konusu değildir. 2013/820 13
11. SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen tesisin yer aldığı parselin yerinde ve ilgili merciler nezdinde yapılan incelemelerinde konumuna, yüzölçümü büyüklüğüne, mevcut imar durumuna, fiziksel özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre tesis bünyesindeki yapılar dikkate alınmaksızın günümüz ekonomik koşulları itibariyle değeri için, 34.230.000,-TL (Otuzdörtmilyonikiyüzotuzbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. (34.230.000,-TL 2,365 TL/Euro (*) (34.230.000,-TL 1,812 TL/USD (*) 14.473.000,-Euro) 18.890.000,-USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,365 TL ; 1,-USD = 1,812 TL dir. Döviz bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Taşınmazın KDV dahil değeri 40.391.000,-TL dir. İşbu rapor, Karsusan Karadeniz Su Ürünleri Sanayii A.Ş. nin talebi üzerine ve 3 (üç) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 18 Mart 2013 (Ekspertiz tarihi: 12 13 Mart 2013) Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Serdar ERGÜN Mimar Sorumlu Değerleme Uzmanı Eki: (Lisans No: 400219) Konum krokileri / Uydu Fotoğrafları Tapu sureti Tapu kütük defteri fotografı Eski ve yeni imar durumları Kadastral pafta örneği Vaziyet Planı Yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi (3 adet) Fotoğraflar (22 sayfa) Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri Değerleme sözleşmesi sureti Nadir ERTÜRK İnşaat Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400931) 2013/820 14
15
16
TAPU KÜTÜK DEFTERİ ESKİ İMAR DURUMU 2013/820 17
YENİ İMAR DURUMU 2013/820 18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
Adı Soyadı : Serdar ERGÜN Doğum Yeri ve Tarihi : Ankara, 09.3.1963 Medeni Hali : Evli, 2 çocuklu ÖZGEÇMİŞ SPK Değerleme Uzmanı Lisansı Tarih ve No : 17 Ocak 2005 / 400219 Mesleği Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı Üye olduğu kuruluş : Mimar : İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi / 1992 : TMMOB Mimarlar Odası Mesleki Tecrübe Serbest Mimarlık : 1992-1993 Öney Mimarlık; : Kasım 1993 Eylül 1994 Büro ve Şantiye Nurol İnş. ve Tic. A.Ş. : Ekim 1994 Mart 1998 Bahçeşehir Projesi Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Mayıs 1998 Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak 2005 -... Sorumlu Değerleme Uzmanı 2013/820 45
Adı Soyadı ÖZGEÇMİŞ : Nadir ERTÜRK Doğum Yeri ve Tarihi : Konya, 08.9.1957 Medeni Hali Mesleği : Evli, 2 çocuklu : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi / 1980 Mesleki Tecrübe ENKA İnşaat A.Ş.; : Mayıs 1982 Temmuz 1988 Pendik Tersanesi ve Yurtdışı Şantiyeleri BAYINDIR İnşaat A.Ş.; : Eylül 1988 - Haziran 1996 Çeşitli Toplu Konut Projeleri ve Tatilya Eğlence Merkezi İnşaatı Şantiyesi ENER İnşaat A.Ş.; : Temmuz 1996 Şubat 2002 İstanbul Beylikdüzü nde Toplu Konut İnşaatı ve Elektrik Santralleri İnşaatları Şantiyeleri Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan 2002 Ekim 2004 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : 19/01/2005 -... Sorumlu Değerleme Uzmanı 2013/820 46
47
48
49