GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İÇİNDEKİLER

29.09.2015 https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU İÇİNDEKİLER 1. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER, 2. GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER, 3. GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ, 4. YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Haciz ve Diğer Haklar), 5. RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER, 6. DEĞERLENDİRİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN BULUNDUĞU ANA GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ, 7. DEĞERLENDİRİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ, 8. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER, 9. EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ, 10. ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR, 11. DEĞERLEME, 12. ONAY BÖLÜMÜ, 13. DEĞERLEMEDE DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR, 14. RAPORUN DAĞITIMI YAYINLANMASI YASAĞI, 15. DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ, 16. EKLER DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER TALEP TARİHİ TALEP EDEN BANKA BİRİMİ VE RAPORUN SUNULDUĞU MERCİ 18.09.2015 CİDE/KASTAMONU ŞUBESİ BANKA ADRESİ T.C. ZİRAAT BANKASI A.Ş.GENEL MÜDÜRLÜĞÜ DOĞANBEY MAH.ATATÜRK BUL. NO: 8, 06107 ULUS ALTINDAĞ / ANKARA YAPAN FİRMA VE SÖZLEŞME TARİHİ DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 21.02.2011 FİRMA ADRESİ Tugay Yolu Caddesi No:20 Ofisim İş Merkezi Kat:6 Ofis No: 33 34 35 Cevizli Maltepe/İstanbul EKSPERTİZ TARİHİ 28.09.2015 RAPOR TARİHİ RAPOR NO (Firma) 08324 RAPOR/REFERANS NO (Banka) 0158EPT15000096 TALEP EDİLEN DEĞER TÜRÜ Satış MÜŞTERİ ADI AHMET ÇAKMAK BANKA ONAY TARİHİ GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER ADRESİ GEBEŞ Mahallesi, DENİZ Apartmanı, Bina No: 6 1, Kat: ZEMİN, Daire No: 1, 37602, CİDE, KASTAMONU Mesken Mal Sahibi MEVCUT KULLANIM DURUMU Gayrimenkul Sıra No: 996690 Bağımsız Bölüm No.: 1 İşyeri Arsa Akaryakıt Tarla İstasyonu Fabrika Otel Çiftlik Diğer Kiracı Boş Natamam Açıklama (İşyeri ise Faaliyet Konusu) KONUMU VE ÇEVRESEL ÖZELLİKLERİ Bölgenin Gelişimine İlişkin Analiz Bölgedeki Yapılaşma Durumu Bölgedeki Gayrimenkullere Olan Arz/Talep Bölgede, Gayrimenkul ile Aynı Nitelikteki Gayrimenkullere Değerleme konusu taşınmaz Kastamonu İli, Cide İlçesi, Gebeş Köyü sınırları dahilinde yer alan 119 ada 2 parsel üzerindeki ana gayrimenkuldeki, beş katlı kargir ev ve arsası nitelikli taşınmazdır. Gayrimenkul Cide İlçe merkezine 8,5km uzaklıkta yer almakta olup, yakın çevresinde bilinen önemli referans noktaları sahil, Bartın İnebolu yoludur. Gayrimenkule Bartın İnebolu yolu güzergahında işleyen toplu taşıma araçları ve özel araç ile ulaşım mümkündür. Taşınmaz okul, sağlık ocağı, park, market gibi donatılara 8,5m mesafededir. Bölgede yol, elektrik, su, altyapıları tamamlanmış durumdadır. Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölge ilçe merkezine 8,5km mesafede bir köy olup, çevre Bartın İnebolu yolu boyunca mevcut mahalli yerleşim ve taşınmaz çevresinde boş arsa ve apartman tipi gayrimenkullerden oluşmaktadır. Ticari olarak düşük yoğunlukta bir bölge olup, bölge sakinlerinin günlük temel ihtiyaçlarını giderebilecekleri, market, eczane, kafeterya, şeklinde esnaflar mahalli yerleşimde bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki binalar genel olarak 10 15 yıllık olup, zemin katları ve üst katları mesken olacak şekilde yapılandırılmışlardır. Ayrık nizam apatman tipi yapılaşmanın daha hakim olduğu bölgede binaların ortalama kat sayısı 5 6 dir. Arz Az Talep Az Elden Çıkarılabilme Süresi (Var ise Takyidat/Kısıt vb. Arz ve Talep Dengeli Arz Fazla Talep Az Arz Fazla Talep Fazla Arz Fazla Talep Az Arz Fazla Talep Fazla Arz Az Talep Az Olan Arz/Talep Gayrimenkul Değeri Arz Az Talep Fazla Arz Az Talep Fazla Arz ve Talep Dengeli Artış Eğiliminde Durağan Azalış Eğiliminde 3 Aydan Az Dikkate Alınmaksızın Belirlenecektir) https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 3 6 Ay Arası 6 Aydan Fazla 1/12

GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ (Gayrimenkul Sıra No: 996690 Bağımsız Bölüm No.: 1) İLİ KASTAMONU PAFTA E29B14D1B ARSA PAYI 40/400 İLÇESİ CİDE ADA 119 BLOK NO BUCAĞI PARSEL 2 KAT NO. ZEMİN MAHALLESİ YÜZÖLÇÜMÜ (m 2 ) 595,01 B.B. NO. 1 KÖYÜ GEBEŞ CİLT 1 DAİRE NO. 1 SOKAĞI TESCİL TARİHİ 17.08.2012 SAYFA NO 31 MEVKİİ KİLİSE HİSSESİ TAM YEVMİYE NO 1698 SAHİBİ ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ AHMET ÇAKMAK BEŞ KATLI KARGİR EV VE ARSASI MESKEN MÜLKİYET DURUMU KAT MÜLKİYETİ KAT İRTİFAKI DEVRE MÜLK NİTELİK GRUBU Mesken Mal Sahibi Açıklama KOORDİNAT ENLEM: 41,871902 BOYLAM: 32,910396 UAVT NO 1015067703 BAĞIMSIZ MÜLKİYET CİNS TASHİHİ YAPILMIŞ CİNS TASHİHİ YAPILMAMIŞ YASAL KISITLAMALAR (Şerh, Rehin, Beyan, İpotek, Haciz ve Diğer Haklar) 28.09.2015 tarihinde Kastamonu Tapu Müdürlüğünde konu taşınmaz kayıtları üzerinde yapılan araştırmada: Beyanlar Bölümünde: Beyan Yönetim Planı : 06/07/2012 17.08.2012 Tarih 1698 Yevmiye (Satış kabiliyetini etkilememektedir.) RUHSAT, MİMARİ PROJE VE YASAL İZİNLER İmar Durumu (Bölgenin ve Münhasıran Gayrimenkulün İmar Planındaki Durumu ve Yakın Gelecekteki Olası Durumu) 28.09.2015 tarihinde Cide Belediyesi Fen İşleri Müdürlüğünde yapılan incelemede, konu taşınmazın belediye mücavir alanı içerisinde, mahalle sınırlarında olduğu bilgisi alınmıştır. Cide Belediyesi Fen İşleri Müdürlüğünde, Fen İşleri Müdüründen alınan bilgiye göre, konu taşınmazın yer aldığı parsel, 1/1000 ölçekli U.İ.P na göre, park ve yol alanında kalmaktadır. (Yola 180 m2 terki bulunmakta olup bina etkilenmektedir.) Taşınmaz kıyı kenar çizgisine ilk 50 metre içinde yer almaktadır. Yapının yıkılması halinde yapılaşma izni yoktur. Mevcut durumuyla taşınmazın park ve yol alanına isabet etmekte olması ve kıyı kenar çizgisine olan mesafesi nedeniyle iskanlı dahi olsa iyi bir teminat özelliği taşımamaktadır. Proje, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi 28.09.2015 tarihinde, Cide Tapu Müdürlüğü ve Belediye kayıtlarında yapılan araştırmada, değerlemeye konu taşınmazın mevcut kat irtifakına esas tarihsiz ve numarasız mimari uygulama projesi görülmüştür. Ana gayrimenkulle ilgili olarak ada/parsel bazında yerinin doğruluğu parselasyon planından tespit edilmiştir. Ekspertize konu bağımsız bölümün projesinde planlanan konumda ve projesi ile uyumlu olduğu görülmüştür. Binanın 14.08.2012 tarih ve 112/2 sayılı yapı ruhsatı, 13.11.2009 tarih ve 2009/138 sayılı 1 BB için verilmiş Kısmi Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcuttur. Konu gayrimenkulün Cide Belediyesi imar arşivinde mevcut dosyasında herhangi bir cezai tutanak, zabıt vb. evraka rastlanmamıştır. Taşınmazın ilk ruhsatı 3 kat için verilmiş olup yapı kullanma izin belgesi kısmi olarak verilmiştir. İskan belgesinde kat sayısı yol kotu üstü 5 olarak belirtilmiştir. Yapı Kullanım İzin Belgesi Var mı? Evet 13.11.2009 İnceleme Yapılan Kurumlar TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ, BELEDİYE Belediye Sınırları İçinde mi? Evet Gayrimenkul Sıra No: 996690 Bağımsız Bölüm No.: 1 Mevcut Yasal Durum Karşılaştırması ve Aykırı İmalatlar AYKIRILIK YOK KAKS 0 TAKS 0 Hmax 0 İmar Lejandı DİĞER İmar Lejandı Açıklama YOL + PARK ALANI Hesaplanan Emsal 0 Terk Sonrası Arsa Arazi Büyüklüğü 595,01 Yapı Nizamı AYRIK Yapı Nizamı Açıklama AYRIK NİZAM Depreme Dayanıklılık Ve Hasar Durumu HASARSIZ Deprem Derecesi 2.DERECE DEPREM BÖLGESİ Kentsel Dönüşüm Bölgesi HAYIR Büyük Yatırım Projelerinin Olması YOK Markalı Konut Projelerinin Yoğunluğu DÜŞÜK Genel Yapılaşma Hızı DÜŞÜK Ticari Faaliyetlerin Gelişme Hızı DÜŞÜK Turizm Gelişme Potansiyeli ORTA Sanayileşme Hızı DÜŞÜK DEĞERLENDİRİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN BULUNDUĞU ANA GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ Yapıya Ait Bilgiler https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 2/12 Tarih Yapım Yılı Kat Adedi Bağ. Böl. Adedi İnşaat Alanı m 2 Diğer/Açıklama 2009 5 10 888 Ekspertize konu, zemin kat 1 no.lu bağımsız bölümün bulunduğu bina 595,01m² alanlı arsası üzerinde, ayrık nizamda, betonarme karkas inşaat tarzında, zemin + 4 normal katlı inşa

Yapı Cinsi Mevcut Tesisat İşçilik ve Malzeme Otopark Güvenlik Betonarme Karkas Kargir/Yığma Tuğla edilmiştir. Ahşap Çelik Diğer/Açıklama Şehir Suyu Isıtma Sistemi Asansör Elektrik Merkezi Sıcak Su Doğalgaz Lüks İyi Orta Kötü Çok Kötü Diğer/Açıklama Var Yok Açıklama Var Yok Açıklama Müştemilatı, Çevre Düzenlemeleri, Özellikleri Diğer/Açıklama Binanın zemin katında ve diğer normal katlarda her katta 2 daire olacak şekilde binada toplam 10 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bina ana giriş bölümü, kat sahanlık zeminleri ve merdiven basamakları mermer kaplama, giriş bölümünde duvarları plastik boyalıdır. Asansörün mevcut olduğu binanın dış cephesi akrilik boyalıdır. Kapalı/Açık otopark imkanı bulunmayan binada, ısınma sistemi bulunmamakta olup sobalıdır. DEĞERLENDİRİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ (Gayrimenkul Sıra No: 996690 Bağımsız Bölüm No.: 1) Birimleri (Adet) Isıtma Sistemi İşçilik ve Malzeme Salon Oda Banyo Tuvalet Balkon Diğer/Açıklama 1 3 1 1 2 Kombi Klima Soba Havalandırma Doğalgaz Diğer/Açıklama Lüks İyi Orta Kötü Çok Kötü Diğer/Açıklama Ekspertize konu 1 no.lu bağımsız bölüm, binaya Bartın İnebolu yolu, ana giriş kapısı yönünden bakıldığında binanın zemin katında kalmaktadır. Isıtma sistemi bulunmamaktadır, sobalıdır. Kullanım Alanı (Brüt m 2 ) Mevcut 110 Yasal 110 İnşai Özellikleri (Tadilat İhtiyacı, Eksik İmalatlar vb): Ekspertize konu 1 no.lu bağımsız bölümün kullanım alanı onaylı mimari projesine ve yerinde yapılan ölçüme göre 110m2 dir. Bağımsız bölüm, 3 oda, 1 salon, mutfak, hol, banyo, tuvalet, 2 balkon ve antre bölümlüdür. Zeminler, antre, hol, mutfak, banyo ve tuvalet bölümlerinde fayans kaplama, salon ve odalar parkedir. Duvarlar, antre, hol, salon ve odalarda alçı sıva üzeri saten boyalı, mutfak, banyo ve tuvalette fayans kaplamadır. Bağımsız bölüm ana giriş kapısı çelik, iç bölümlere açılan kapılar ahşap, pencereler pvc doğrama? mutfakta dolaplar laminat ve tezgah mermerdir. Bağımsız bölümde ısınma sobalı ile sağlanmaktadır. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER OLUMLU FAKTÖRLER 1.Bakımlı ve masrafsız olması 2.Ana cadde üzerinde olması 3.Sahile yakın olması OLUMSUZ FAKTÖRLER 1. Binanın zemin katında bulunması 2. Şehir merkezine uzak olması 3. Küçük bir yerleşim biriminde olması EKSPERİN SATIŞA İLİŞKİN KANAATİ (Gayrimenkul Sıra No: 996690 Bağımsız Bölüm No.: 1) Satılabilir Alıcısı Az Satışı Zor Satılamaz Açıklanmasında fayda görülen hususlar: Değerleme konusu taşınmazın imarının yol ve park alanına çevrilmesi ve kıyı kenar çizgisine olan mesafesinin gerekli şartları sağlamaması (İlk 50 m. içinde) nedeniyle satış kabiliyeti alıcısı az olarak belirlenmiştir. ANALİZLER VE SONUÇLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HESAPLAMALAR Konu taşınmazın tapu kayıtları, belediye işlem dosyası ve fiili durumu incelenmiş olup satış kabiliyetini olumsuz etkileyecek bir duruma rastlanılmamıştır. DEĞERLEME AÇIKLAMALAR MEVCUT DURUM DEĞERİ (Ruhsat harici alanlar varsa) Acil Satış Mevcut Durum Değeri NATAMAM YAPI DEĞERİ (Sitüasyon tespitli) SİGORTAYA ESAS DEĞERİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ KIYI KENAR ÇİZGİSİNİN İLK 50 M. MESAFESİ İÇİNDE YER ALMAKTADIR. TAŞINMAZIN YER ALDIĞI ARSANIN İMAR İPTAL EDİLMİŞ VE YOL + PARK ALANINA ÇEVRİLMİŞTİR. BU NEDENLERLE TAŞINMAZ İYİ BİR TEMİNAT ÖZELLİĞİ TAŞIMAMAKTADIR. TAŞINMAZ İÇİN YASAL DEĞER TAKDİR EDİLMEMİŞ OLUP MEVCUT DURUM DEĞERİ BELİRLENMİŞTİR. YASAL DEĞERİ 90.000,00 TL 0,01 TL (Teminata Konu Varlığın Nihai Değeri) 80.000,00 TL Acil Satış Yasal Durum Değeri Bitmişlik Seviyesi (%) 100 Tamamlanması İçin Yapılması Gereken Harcama Yaklaşık Tutarı Bitmesi Halindeki Değeri 1,00 TL 0,01 TL ONAY BÖLÜMÜ Hazırlayan ERDEM ŞEN Kontrol Onay https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 3/12

DEĞERLEMEDE DİKKATE ALINAN EMSALLER, ÖZELLİKLERİ ve AÇIKLAMALAR 1.Konut Emlak 3662121634 / Konu taşınmaza yaklaşık 400m mesafede, eski binada, zemin kat, 2+1, brüt 110m2 olduğu beyan edilen, brüt 100m2 olduğu tahmin edilen, sobalı ve eşyalı dairenin 68.000 TL talep edilmekte olup, aylık kirasının 300 TL/AY olabileceği bilgisi alınmıştır. Taşınmaz konu taşınmazdan konum, malzeme ve işçilik kalitesiyle yaklaşık olarak %15 düşük şerefiyelidir. (Birim Fiyat: 680TL/m2) 2. Art Tersane 5332684534 / Konu taşınmaza yaklaşık 350m mesafede, ana cadde üzerinde, sahile yakın konumda, yeni binada, zemin katta yer alan, 2+1, brüt 100m2 olduğu beyan edilen brüt 90m2 olduğu tahmin edilen, sobalı dairenin 85.000 TL talep edilmekte olup, aylık kirasının 350 TL/AY olabileceği bilgisi alınmıştır. (Birim Fiyat: 944TL/m2) 3. Art Tersane 5332684534 / Konu taşınmaza yaklaşık 350m mesafede, ana cadde üzerinde, sahile yakın konumda, yeni binada, 5.katta yer alan, 2+4, brüt 210m2 olduğu beyan edilen brüt 200m2 olduğu tahmin edilen, sobalı dubleks dairenin 170.000 TL talep edilmekte olup, aylık kirasının 500 TL/AY olabileceği bilgisi alınmıştır. (Birim Fiyat: 850TL/m2) 4. Art Tersane 5332684534 / Konu taşınmaza yaklaşık 350m mesafede, ana cadde üzerinde, sahile yakın konumda, yeni binada, zemin katta yer alan, 2+1, brüt 100m2 olduğu beyan edilen brüt 90m2 olduğu tahmin edilen, sobalı dairenin 80.000 TL ye satıldığı bilgisi alınmıştır. (Birim Fiyat: 888TL/m2) 5. Art Tersane 5332684534 / Konu taşınmaza yaklaşık 350m mesafede, ana cadde üzerinde, sahile yakın konumda, yeni binada, zemin katta yer alan, 2+1, brüt 100m2 olduğu beyan edilen brüt 90m2 olduğu tahmin edilen, sobalı dairenin 85.000 TL talep edilmekte olup, aylık kirasının 350 TL/AY olabileceği bilgisi alınmıştır. (Birim Fiyat: 944TL/m2) RAPORUN DAĞITIMI YAYINLANMASI YASAĞI İşbu raporun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanması, raporun, raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır. DEĞERLEMEYİ YAPAN PERSONEL BİLGİLERİ Eksper Ad Soyad ERDEM ŞEN İş Tecrübesi (Yıl) 3 Mezun Olunan Okullar (Okul Fakülte Bölüm Başlangıç Yıl Bitiş Yıl) ERCİYES ÜNİVERSİTESİ MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ İNŞAAT MÜHENDİSİ 2006 2010 Tamamlanan Eğitim Programları Mesleki Akademik Faaliyetler Üye Olunan Kuruluşlar Lisans Tarih No YOK 0 Banka İçin Hazırlanan Son Üç Rapor (Rapor Tarihi, Talep Referansı, Rapor No) 18/09/2015, 2583EPT15000024, 08268 17/09/2015, 2485EPT15000047, 08192 15/09/2015, 0381EPT15000092, 08109 EKLER https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 4/12

https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 5/12

29.09.2015 https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 9/12

0158EPT15000096 29.09.2015 15:01:22 PDF olarak Sakla https://ekspertiz.ziraatbank.com.tr:4433/application/p/raporprint.aspx?tip=r 12/12