GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ İÇİN YENİ NESİL FİNANS ARAÇLARI 28 Mayıs 2013
Bankaların Sermaye Yeterliliği ve Konut/İnşaat Kredilerinin Gelişimi Sermaye Yeterliliği Rasyosunun Gelişimi Bankaların sermaye yeterliliği rasyosu yandaki grafikte de açık bir şekilde görüldüğü üzere her yıl düşmektedir, %30 un üzerinde olan rasyo son dönemde %17,8 e gerilemiştir Konut/İnşaat kredileri ise gayrimenkul sektöründeki büyümeye paralel bir oranda her yıl artan bir hızda artmaktadır Konut/İnşaat Kredilerinin Gelişimi Konut/inşaat Kredilerinin GSYH içindeki payı 2002 yılında %4,4 den 2012 yılı sonunda %13 e yükselmiştir, önümüzdeki yıllarda bu oranın daha da artması beklenmektedir Bu gelişmeler ışığında yakın bir gelecekte bankaların gayrimenkul sektörünün kredi taleplerini karşılayamama riski ortaya çıkacaktır 2
Gayrimenkul Sektörü Açısından Sermaye Piyasası Ürünleri ile Konvansiyonel Bankacılığın Karşılaştırılması Sermaye Piyasası Ürünleri: Konvansiyonel Bankacılık: Daha uzun vadeli ve daha düşük maliyetli finansman sağlama imkanı Müşteri/Projeye göre finansman ihtiyaçlarının en uygun şekilde sağlanmasını mümkün kılacak şekilde finansal araç tasarlanması İnşaat projelerinin büyümesi dolayısıyla inşaat şirketinin bilançosuna istinaden sağlayamayacağı büyüklükte finansman kaynaklarının proje gelirlerinin teminat gösterilmesi suretiyle sağlanma imkanı Gayrimenkul geliştirme/inşaat aşamasında sağlanan finansman sayesinde inşa edilen gayrimenkullerin önemli bir iskonto ile satılması zorunluluğunun ortadan kalkması Finansman ihtiyacının sermaye piyasalarından sağlanması sonrasında belirli bir yatırımcı kitlesi tarafından tanınan şirketlerin ilerleyen dönemlerde ilave finansman sağlanmasının kolaylaşması Kısa vadeli ve ipoteğe ve önemli ölçüde teminata dayalı, yüksek maliyetli finansman Proje yerine inşaat şirketinin bilanço yapısı/borç yüküne göre değerlendirme, büyük projelere yönelik yüksek miktarda kredi sağlamanın güçlüğü Maketten satışa getirilen /getirilecek sigortalama ve satış tutarlarını hakediş karşılığı tahsil etme kuralları ile uzun vadeli kredilere ihtiyaç duyulan yeni bir dönemde bankaların kısa vadeli fonlaması Bankalara getirilen sermaye yeterliliği zorunluluğu dolayısıyla sürekli büyüyen Gayrimenkul/İnşaat sektörünün finansmanın için ayrılacak fonların azalma mecburiyeti İstenen ölçüde finansmanın sağlanamaması nedeni ile proje tamamlanma sürelerinin gecikmesi, artan maliyetler nedeni ile karlılığın önemli ölçüde düşmesi 3
Gayrimenkul Sektörünün Finansman Döngüsü Finansman için Kullanılabilecek Sermaye Piyasası Araçları (4a) Bireysel Alıcının Finansmanı (4b) Kurumsal Alıcının Finansmanı (1) Arazi ve Proje Geliştirme Finansmanı 1 2 3 4a 4b GYO Kira Sertifikası Gayrimenkul Sertifikası İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (3) Stoğun Finansmanı (2) İnşaatın Finansmanı Sektöre Finansal Araçlar Aracılığı ile Yatırım Yapabilecek Kurumsal Yatırımcıların Boyutu Kaynak Büyüklüğü (milyar TL) 2012 2011 Değişim % Yatırım Fonları 30,6 30,1 2% Emeklilik & Hayat Sig. Şirketleri 20,3 14,3 42% Kaynak:BDDK
Sermaye Piyasası Araçlarının Getiri Türüne Göre Dağılımı Yararlanma Hakkına Dayalı Kira Sertifikası Alım-Satıma Dayalı Kira Sertifikası Sahipliğe Dayalı Kira Sertifikası Gayrimenkul Sertifikası Ortaklığa Dayalı Kira Sertifikası GYO İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler Sabit Getiri Dönüştürülebilir Finansal Araçlar Hisse (Sermaye) Yatırımı 5
Türkiye de Gayrimenkul Sektörüne Yönelik Finansal Araçlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kira Sertifikası Kira Sertifikası + - + - Getiri Getiri potansiyeli yüksek yüksek gayrimenkullere ve projelere ve yatırım, yatırım, kira kira geliri geliri elde elde etme etme imkanı imkanı Gayrimenkul alım alım satım satım kazançları ve temettü ve elde elde etme etme imkanı imkanı GYO GYO hisseleri borsada işlem işlem gördüğünden gayrimenkule likiditesi yüksek yüksek bir bir yatırım yatırım yapma yapma fırsatı fırsatı Kurumlar Vergisi nden muaf muaf şirket şirket yapılanması Gayrimenkul piyasasından çok çok finansal piyasalardaki değişim ve işlem ve işlem hacimlerine bağımlı bağımlı fiyat fiyat Hisse Hisse fiyatlarındaki ani ani değişimler Temettü Net Varlık dağıtım Değeri ne politikasındaki göre ortalama belirsizlikler %35 oranında iskonto ile işlem görme Verimsiz yatırımlarla Net Varlık Değeri nin düşmesi riski Net Gayrimenkul Varlık Değeri ne projesine göre ortalama inşaatın tamamlanmasından %35 oranında iskonto önce ile işlem finansman görme sağlama imkanı İnşaatın ve Stoğun finansmanı için kullanılabilecek bir enstrüman Yatırımcıya satışlar bazında kupon ödemeleri yoluyla kar payı aktarımı Gayrimenkul projesine inşaatın tamamlanmasından önce yatırım imkanı Sabit Likiditesi getiri elde göreceli etme olarak imkanı düşük bir yatırım aracı Vadenin Aşırı teminatlandırma belirli olması gereksinimi Hisse senedi riski almak istemeyen yatırımcılar için uygun bir finansal araç Likiditesi finansal aracın kullanımı yaygınlaşıncaya kadar olan sürede düşük bir yatırım aracı Hisse senedi piyasasındaki genel artışlardan faydalanamama
Türkiye de Gayrimenkul Sektörüne Yönelik Finansal Araçlar Gayrimenkul Sertifikası + - Getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere inşaatın tamamlanmasından önce yatırım yapma imkanı Ön lansman fiyatlarından gayrimenkul alım imkanı Sertifikalar borsada işlem gördüğünden gayrimenkule likiditesi yüksek bir yatırım yapma fırsatı Projedeki değer artışından bire bir yararlanma şansı Hisse senedi riski almak istemeyen yatırımcılar için uygun bir finansal araç Likiditesi finansal aracın kullanımı yaygınlaşıncaya kadar olan sürede düşük bir yatırım aracı Hisse senedi piyasasındaki genel artışlardan faydalanamama İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler + - Gayrimenkullerden oluşan bir teminat havuzu oluşturulduğundan riski düşük bir yatırım aracı Sabit getiri elde etme imkanı Vadenin belirli olması Likiditesi finansal aracın kullanımı yaygınlaşıncaya kadar olan sürede düşük bir yatırım aracı Hisse senedi piyasasındaki genel artışlardan faydalanamama Kira Sertifikası İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler + - Gayrimenkullerden oluşan bir teminat havuzu oluşturulduğundan riski düşük bir yatırım aracı Sabit getiri elde etme imkanı Vadenin belirli olması Likiditesi finansal aracın kullanımı yaygınlaşıncaya kadar olan sürede düşük bir yatırım aracı Hisse senedi piyasasındaki genel artışlardan faydalanamama
Alternatif Finansman Örneği: Kira Sertifikaları Aracılığıyla Proje Finansmanı Hasılat İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Projesi Bağımsız Denetim Şirketi Ağaoğlu 1. İnşaat Bilgisi 2. Hakların Devri 7. İnşaat Giderleri İFM İnşaat Taahhüt A.Ş. (Mudarib) 1. Finansman 7. Aktif Bank Kontrolünde Hasılatın Kademeli Olarak Aktarımı Aktif Bank Emlak Konut GYO & Bağımsız Yapı Denetim Şirketi Borsa İstanbul (BIST) 4. Kira Sertifikası İhracı 3. Mudaraba Sözleşmesi (Kar Dağıtımı %90 Varlık Kiralama Şirketi, %10 İFM 6. Hasılatın Aktarımı Varlık Kiralama Şirketi (Rabb-ul Mal) 9. İtfa Nitelikli Yatırımcı 5. Sertifika İhracından Sağlanan Hasılat 8. Emlak GYO Kontrolünde Hasılatın Kademeli Olarak Serbest Bırakılması (brüt gelir üzerinden %6,15 Emlak GYO payı sonrası) Varlık Kiralama Şirketi (VKŞ), SPK denetimine tabidir 8 8
Kira Sertifikası İhracı için Temel Bilgiler ÖZET BİLGİLER İhraçcı Sertifikaya Konu Varlık Bağımsız Denetim Şirketi Bağımsız Yapı Denetim Şirketi Gayrimenkul Değerleme Şirketi Derecelendirme Kuruluşu Kredi Notu: Piyasa Saklama Kuruluşu : Aktif Bank Sukuk VKŞ A.Ş. : İFM Proje Gelirleri : KPMG : IMS : EVA Gayrimenkul Değerleme : JCR : AA- (Trk) : Borsa İstanbul : MKK İhraç Tarihi : 31 Mayıs 2013 İhraç Tutarı Beklenen Getiri (TL) : % 8.75 Vade Teşvik Ücreti : 100.000.000 TL : 1 Yıl, vadede kar payı ödemeli : Tahmini Getirinin Üzerindeki Kar İFM Proje Şirketi ne ait olacaktır VARLIK PORTFÖYÜ Proje Proje Brüt Satış Geliri : İFM : 2 Milyar TL Toplam Satış Alanı : ~217,000 m 2 Projenin Alanı İhraca Konu Varlık : Rezidanslar, Ofisler, Ticari Birimler ve Kongre Merkezi SERTİFİKA YATIRIMCISININ AVANTAJLARI : İFM projesinden sağlanacak 2 Milyar TL satış geliri Aktif Bank ve Emlak Konut GYO nun gözetimi, bağımsız denetim kuruluşları tarafından sürekli denetlenen yapı Vade boyunca Borsa İstanbul da işlem yapma olanağı İslami prensiplere uygunluk Yüksek Teminat Yapısı (Beklenen Brüt Gelir, Kira Sertifikaları İhraç tutarının 20 katıdır) Yüksek kredi notuna sahip cazip getirili yatırım fırsatı 9
Bunlar ve Daha Fazlası İçin.. İletişim Bilgileri Büyükdere Cad. No:163 Zincirlikuyu-İstanbul Teşekkürler! Sermaye Piyasaları Grubu +90 (212) 340 8340 sermayepiyasalari@aktifbank.com.tr 10