Türkiye nin En Prestijli Gayrimenkul Projesine Kira Sertifikaları İhracı ile Yatırım İmkanı. Yatırımcı Sunumu Mayıs 2013

Transkript

1 Türkiye nin En Prestijli Gayrimenkul Projesine Kira Sertifikaları İhracı ile Yatırım İmkanı Yatırımcı Sunumu Mayıs 2013

2 İçindekiler Türkiye nin Projesi: İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Proje Ortakları Projenin Finansmanı Kredi Derece Notu ve İslami Prensiplere Uygunluk Risk Yönetimi İletişim Bilgileri 2

3 İstanbul un Uluslararası Finans Merkezi Olarak Konumlandırılması Amaç: İstanbul un öncelikle bölgesel ve sonrasında küresel bir Finans Merkezi olarak konumlandırılması Planlanan Çalışmalar : Hukuki altyapının güçlendirilmesi Finansal ürün ve hizmet çeşitliliğinin artırılması Basit ve etkili bir vergi sistemi oluşturulması Düzenleyici ve denetleyici çerçevenin geliştirilmesi Fiziki altyapının güçlendirilmesi Teknolojik altyapının geliştirilmesi Kaynak: Yüksek Planlama Kurulu Kararı (29 Eylül 2009) ve T.C. Başbakanlık Genelgesi (1 Mayıs 2010) 3

4 Devletin Sponsorluğunda Dev Proje 4

5 İFM Projesinde yer alan Devlet Kuruluşları BDDK SPK TCMB Halkbank Ziraat Bankası Vakıf Bank 5

6 Ağaoğlu Grubu Projeleri için Tahsis Edilmiş Alan REKREASYON ALANI REKREASYON ALANI REKREASYON ALANI ÖZEL PROJELENDİRME ALANI 6

7 İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Projesi /Ataşehir TİCARİ REKREASYON ALANLARI OFİS KONGRE MERKEZİ Ekim 2012: Emlak Konut GYO'nun Gelir Paylaşımı modeline dayalı İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Projesi İhalesi Ağaoğlu Grubu tarafından kazanıldı. Aralık 2012: Emlak Konut GYO ve Ağaoğlu Grubu şirketi Akdeniz İnşaat Eğitim Hizmetleri A.Ş. arasında anlaşma imzalandı. Ocak 2013: İnşaat çalışmaları başladı. Şubat 2013: Aktif Bank ve Ağaoğlu Grubu projeyi yönetmek ve nakit akışını denetlemek için bir proje şirketi olan İFM İnşaat Taahhüt A.Ş. yi kurdu. REZİDANSLAR 7

9 Proje Ortakları: Emlak Konut GYO A.Ş Türkiye'nin en büyük konut üreticisi olan Emlak Konut GYO, %75 pay ile bir TOKİ (Toplu Konut İdaresi) iştirakidir Emlak GYO nun Gelir Paylaşım Modeli ile 10 yıldan kısa bir sürede adetten fazla konut üretimi ve satışı gerçekleştirmiştir Yönetimi altındaki 5,5 milyon metrekare arsa portföyü ve 5 milyar Dolar lık piyasa değeri ile sektörün öncü kuruluşudur Küresel yatırımcılar tarafından beğenilen dünya çapında tanınan bir iş modeline sahiptir 9

10 Proje Ortakları: Ağaoğlu Grubu in üzerinde tamamlanmış konut inşaatı ile Türkiye nin önde gelen inşaat grubu Tamamlanmış 2.4 milyon m² lik gayrimenkul projesi Bugüne kadar Emlak GYO ortaklığı ile tamamlanan m² lik gayrimenkul projesi 2012 yılında satışlarda %130, aktif büyüklüğünde %50 artış Bu güne kadar sadece yabancılara 500 milyon USD üzerinde satış gerçekleştirilmiştir 10

11 Proje Ortakları: Aktif Bank En Yenilikçi Yatırım Bankası ve Türkiye deki En İyi Yapılandırılmış Finansman Sağlayıcısı* *Global Banking and Finance Review, 2012 Yeni Nesil Bankacılık Türkiye nin en büyük yatırım bankası İFM Projesi için yetkilendirilmiş tek yatırım bankası Aktif Karlılığı: 2.34% (Sektör Ort. 1.66%) Özkaynak Karlılığı: 19.65% (Sektör Ort %) NPL: 0.68% (Sektör Ort. (2.95%) Tüketici Kredileri: Sadece doğrudan bankacılık modeliyle yaklaşık 600 milyon USD tutarında kredi hacmi Türkiye de ilk Banka Bonosu, 2009 dan itibaren gerçekleşen 6.5 Milyar TL tutarında Bono ihracı Türkiye nin ilk VDMK ihracı, 2011 den beri toplam 1 Milyar TL tutarında yoğun talep gören 5 başarılı ihraç Müşterisi Fleetcorp için Türkiye nin ilk katılım sertifikası ihracı, İslami finansman yöntemlerine yenilikçi bir yaklaşım 11

12 Proje Ortakları: İFM İstanbul Finans Merkezi İnşaat Taahhüt A.Ş. İhale Sonucu Kazanılan Hakların Devri Hakların Devri Gayrimenkul Geliştirme 95% Hisse Ortaklığı İFM İstanbul Finans Merkezi İnşaat Taahhüt A.Ş. Kontrol & Finansman 5% Hisse Ortaklığı 12

14 Proje Zaman Akışı İFM Proje Şirketi nin Kurulması Ocak Şubat Mart 14* Haziran 16 İnşaat Başlangıcı İFM Proje Şirketi tarafından yapılan inşaat çalışmaları: Kazı çalışmaları Ortak altyapı Yollar Ön Satış İFM Proje Şirketi tarafından Proje üzerinde tasarlanan ticari alanlar: İç mekanlar Ofis alanları Alışveriş Merkezi Projenin Teslimi Açık ve kapalı otoparklar Rezidanslar Metro istasyonu inşaatı için kullanılacak betonun üretimi Zemin iyileştirme çalışmaları kişi kapasiteli konferans salonu Mağazalar Tüm yapısal ve doğal peyzaj işleri Dış Finansman Gelir Üretimi (2 Milyar TL) *Tarihler Değişebilir * Dates are indicative 14

15 İFM Projesi ne Kira Sertifikaları Aracılığıyla Yatırım Fırsatı Hasılat İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Projesi Bağımsız Denetim Şirketi Ağaoğlu 1. İnşaat Bilgisi 2. Hakların Devri 7. İnşaat Giderleri İFM İnşaat Taahhüt A.Ş. (Mudarib) 1. Finansman 7. Aktif Bank Kontrolünde Hasılatın Kademeli Olarak Aktarımı Aktif Bank Emlak Konut GYO & Bağımsız Yapı Denetim Şirketi Borsa İstanbul (BIST) 4. Kira Sertifikası İhracı 3. Mudaraba Sözleşmesi (Kar Dağıtımı %90 Varlık Kiralama Şirketi, %10 İFM 6. Hasılatın Aktarımı Varlık Kiralama Şirketi (Rabb-ul Mal) 9. İtfa Nitelikli Yatırımcı 5. Sertifika İhracından Sağlanan Hasılat 8. Emlak GYO Kontrolünde Hasılatın Kademeli Olarak Serbest Bırakılması (brüt gelir üzerinden %6,15 Emlak GYO payı sonrası) Varlık Kiralama Şirketi (VKŞ), SPK denetimine tabidir 15 15

16 Kira Sertifikaları Nakit Akışı Ocak 13 Mayıs* 13 Mart* 14 Mayıs* 14 Haziran 16 İnşaatın Başlaması Kira Sertifikası İhracı Ön Satışlar Kira Sertifikası İtfası Projenin Teslimi Anapara ve kar payı ödemesi 1 yıl vadeli, vadede kar payı ödemeli 100 Milyon TL Gelir Üretimi (2 Milyar TL) * Tarihler değişebilir 16

17 Kira Sertifikaları için Temel Bilgiler ÖZET BİLGİLER İhraçcı Sertifikaya Konu Varlık Bağımsız Denetim Şirketi Bağımsız Yapı Denetim Şirketi Gayrimenkul Değerleme Şirketi Derecelendirme Kuruluşu Kredi Notu: Piyasa Saklama Kuruluşu : Aktif Bank Sukuk VKŞ A.Ş. : İFM Proje Gelirleri : KPMG : IMS : EVA Gayrimenkul Değerleme : JCR : AA- (Trk) : Borsa İstanbul : MKK İhraç Tarihi : Mayıs 2013 İhraç Tutarı Beklenen Getiri (TL) Vade Teşvik Ücreti : TL : % 8.75, sabit : 1 Yıl, vadede kar payı ödemeli : Tahmini Getirinin Üzerindeki Kar İFM Proje Şirketi ne ait olacaktır VARLIK PORTFÖYÜ Proje Proje Brüt Satış Geliri : İFM : 2 Milyar TL Toplam Satış Alanı : ~217,000 m 2 Projenin Alanı İhraca Konu Varlık : Rezidanslar, Ofisler, Ticari Birimler ve Kongre Merkezi SERTİFİKA YATIRIMCISININ AVANTAJLARI : İFM projesinden sağlanacak 2 Milyar TL satış geliri Aktif Bank ve Emlak Konut GYO nun gözetimi, bağımsız denetim kuruluşları tarafından sürekli denetlenen yapı Vade boyunca İMKB de işlem yapma olanağı İslami prensiplere uygunluk Yüksek Teminat Yapısı (Beklenen Brüt Gelir, Kira Sertifikaları İhraç tutarının 20 katıdır) Yüksek kredi notuna sahip cazip getirili yatırım fırsatı 17

18 İFM Proje Değerleme Çalışması Özeti (1/2) Satış Projeksiyonu (USD) Toplam 3328 Ada 14 Parsel Satılabilir Ofis Alanı: m2 Ofis Satış Oranı 0% 60% 30% 10% 100% Satılan Ofis Alanı (m2) Satış Fiyatı (USD/m2) Ofis Satış Geliri Satılabilir Rezidans Alanı: m2 Rezidans Satış Oranı 0% 40% 40% 20% 100% Satılan Rezidans Alanı (m2) Satış Fiyatı (USD/m2) Rezidans Satış Geliri Satılabilir Kongre Merkezi Alanı: m2 Kongre Merkezi Satış Oranı 0% 0% 0% 100% 100% Satılan Kongre Merkezi Alanı (m2) Satış Fiyatı (USD/m2) Kongre Merkezi Satış Geliri Satılabilir Ticari Alan: m2 Ticari Alan Satış Oranı 0% 0% 0% 100% 100% Satılan Ticari Alan (m2) Satış Fiyatı (USD/m2) Ticari Alan Satış Geliri Ada 13 Parsel Satılabilir Ticari Alan: m2 Ticari Alan Satış Oranı 0% 0% 0% 100% 100% Satılan Ticari Alan (m2) Satış Fiyatı (USD/m2) Ticari Alan Satış Geliri Ada 1 Parsel Satılabilir Ticari Alan: m2 Ticari Alan Satış Oranı 0% 0% 0% 100% 100% Satılan Ticari Alan (m2) Satış Fiyatı (USD/m2) Ticari Alan Satış Geliri

19 İFM Proje Değerleme Çalışması Özeti (2/2) Nakit Akış Tablosu (USD) Toplam 3328 Ada 14 Parsel Ofis Satış Gelirleri Rezidans Satış Gelirleri Kongre Merkezi Satış Gelirleri Ticari Alan Satış Gelirleri Ada 13 Parsel Ticari Alan Satış Gelirleri Ada 1 Parsel Ticari Alan Satış Gelirleri Toplam Proje Satış Gelirleri Üstyapı ve Özel Proje Alanı Maliyetleri ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Ortak Alan ve Altyapı Maliyetleri ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Net Nakit Akışı ( ) Risksiz Getiri Oranı (2030 Vadeli USD Eurobond) 4,64% Risk Primi 5,36% İndirgeme Oranı 10,00% Projenin Net Bugünkü Değeri İFM Projesi içinde yer alan ve projeye konu 3 adet parselin değerlemesi EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. tarafından Uluslararası Değerleme Standartları na göre yapılmıştır. Değerleme için bölgede yapılan pazar araştırmaları, proje şirketi tarafından verilen fonksiyon bazlı alansal dağılımlar, alt yapı maliyetleri, ihale sözleşmesi ve imar durumu dikkate alınarak proje değerleme çalışması yapılmıştır. Değerleme konusu parseller üzerinde geliştirilen projenin net bugünkü değeri KDV hariç 403 milyon USD (725 milyon TL) olarak belirlenmiştir. 19

20 Eşsiz Bir Yatırım Fırsatı: İFM Projesi İFM nin içindeki tek özel sektör gayrimenkul projesi BDDK, SPK, Ziraat Bankası, Halkbank, TCMB ve Vakıf Bank gibi devlet kurumlarının merkezlerini taşımak üzere İFM projesinde yer alması İstanbul da ofisi bulunan ya da ofis açacak yabancı finans kuruluşları için yeni ve prestijli bir adres Emlak Konut GYO güvencesinde tamamlanmama riski olmayan bir proje Ağaoğlu Grubu nun benzer projelerdeki tecrübesi ve başarıları Aktif Bank ın Kira Sertifikası Yatırımcıları adına proje üzerinde kontrolü SPK tarafından denetlenen ve İcra-İflas hükümlerinden korunan Varlık Kiralama Şirketi yapılanması 20

22 Kredi Derece Notu(AA-) ve İslami Prensiplere Uygunluk 22

24 Kira Sertifikaları Risk Yönetimi Risk Unsurları Risk Azaltıcı Hususlar Ağaoğlu Grubu kayda değer bir iş geçmişi ve teknik bilgiye sahiptir. Projenin Tamamlanmama Riski Bu projede Emlak Konut GYO, Aktif Bank ve IMS nin varlığı projenin tamamlanmasına yönelik tüm risklerin azalmasını sağlamaktadır. Aktif Bank Kira Sertifikası yatırımcıları adına sağlanan hasılatın tamamının Proje ile ilgili olarak kullanılmasını sağlayacaktır. İFM Türkiye ve İstanbul un en prestijli ve Devlet tarafından desteklenen gayrimenkul projesidir. Projeden beklenen satış gelirinin yaklaşık %5 inin gerçekleşmesi Kira Sertifikaları nın geri ödenmesi için yeterli olacaktır. Piyasa Riski İFM nin benzersiz bir gayrimenkul lokasyonu olmasının yaratacağı yoğun talep beklenenin üstünde bir satış performansı oluşmasını sağlayacaktır. Ağaoğlu Grubu Türkiye piyasasında gayrimenkul satış performansı konusunda en önde gelen isimlerden biridir. 24

25 Kira Sertifikaları Risk Yönetimi Risk Unsurları Risk Azaltıcı Hususlar Proje satış gelirlerinin istenen düzeyde olmaması halinde İFM Proje Şirketi tarafından VKŞ nin hesaplarında geri ödemeye yeterli fon oluşuncaya kadar piyasa fiyatından gayrimenkul alımı yapılması taahhüt edilmiştir. Kredi Riski Satış hasılatı Emlak Konut GYO tarafından doğrudan VKŞ lehine rehinli bir banka hesabına gönderilecektir. Emlak Konut GYO dan olan tüm alacakların Kira Sertifikaları İtfa Bedeli tutarındaki kısmı VKŞ lehine temlik edilmiştir. Yüksek kredi notu ile derecelendirilmiş Aktif Bank gözetimindeki ihraç. Kira Sertifikaları ihracı Sermaye Piyasaları Kurulu nun düzenlemelerine göre yapılacaktır. Operasyonel Risk VKŞ nin varlıkları kanunen kira sertifikaları itfa edilinceye kadar, VKŞ nin yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi halinde dahi teminat amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, iflas masasına dahil edilemez, hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez. Uluslararası bağımsız denetim şirketi KPMG İFM Proje Şirketi nin yanında VKŞ yi de denetleyecektir. 25

27 İletişim Bilgileri Sermaye Piyasaları Grubu +90 (212) Hazine Pazarlama Birimi +90 (212) Finansal Kurumlar Pazarlama Birimi +90 (212) Yasal Uyarı Kira Sertifikaları nın Sermaye Piyasaları Kurumu tarafından kayda alınması, ihraç edilen Kira Sertifikaları nın Sermaye Piyasaları Kurulu veya Kamu kuruluşları tarafından tekeffülü anlamına gelmemektedir. Kayda alınan Kira Sertifikaları nın halka arz kapsamına girecek şekilde yeniden satışa sunulabilmesi için Seri:III, No: 43 «Kira Sertifikalarına ve Varlık Kiralama Şirketleri ne ilişkin Esaslar Hakkında Tebliğ» kapsamında izahname ve sirküler düzenlenerek SPK ya başvuru yapılması gerekmektedir. 27