F-150-009:10.12.2015 KATO YAPI İNŞ. ORMAN ÜRÜN. OTO. SAN. VE TALEP EDEN : RAPOR NO : 201600185 TİC. LTD. ŞTİ. DEĞ. TARİHİ : 30.03.2016 DEĞERLEMENİN AMACI : ADİL PİYASA VE KİRA DEĞER TESPİTİ RAPOR TARİHİ : 31.03.2016 ŞERİFALİ MAH: TURGUT ÖZAL BULVARI NO:154 TAŞINMAZ ADRESİ : UAVT : 2522546585 ÜMRANİYE / İSTANBUL TAPU BİLGİLERİ : İLİ İSTANBUL PAFTA 17 KAT NO İLÇESİ ÜMRANİYE ADA - BLOK NO BUCAĞI - PARSEL 15085 BAĞ. BÖL. NO MAHALLESİ YUKARI DUDULLU ALANI 4.125,73 m² ARSA PAYI KÖYÜ - VASFI ARSA NİTELİĞİ SOKAĞI - MALİKLERİ BKZ. TAPU TAKYİDATI. MEVKİ Ş.ALİ ÇİFTLİĞİ BKZ. TAPU TAKYİDATI YAPININ CİNSİ Betonarme Karkas Kâgir /Yığma Ahşap Çelik Diğer MEVCUT TESİSAT Sıhhi Tesisat Elektrik Doğalgaz Kalorifer Asansör BİNANIN Yaşı 1 SİGORTAYA ESAS BİLGİLER Kat Adedi 11 (3 BK + ZK + 7 NK) Toplam Bağ. Böl. 37 Konut Villa İşyeri Bina Arsa Yapı Sınıfı/ Grubu - Deprem Bölgesi 1. Derece RAPOR EKLERİ Tapu Fotoğraf Mimari Proje Y.Ruhsatı Yapı Kullanma Bel ÇAP KAPAK FOTOĞRAFI TAŞINMAZ KROKİ DEĞERLENDİRME SONUCU: Toplam Adil Piyasa Değeri: Toplam Adil Piyasa Kira Değeri: TAŞINMAZIN KOORDİNATI 41.000082-29.146343 4.200.000.- TL DEĞERLEME UZMANI KANAATİ: SATILABİLİR ALICISI AZ SATIŞI GÜÇ SATILAMAZ 21.000.- TL AÇIKLAMA:. Değerleme raporu banka şartnamelerine göre teminat amaçlı yasal durum değer tespiti amacıyla hazırlanmamış olup, mevcut durum adil piyasa değer tespiti için hazırlanmıştır. 1 Nolu taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat hakkı şerhi bulunması, 2 ve 3 Nolu haciz şerhleri bulunması nedeni ile satış kabiliyeti SATIŞI GÜÇ seçilmiş olup, şerhlerin terkin edilmesi durumunda Satılabilir olacağı düşünülmektedir. Değerleme sekmesinde toplam değer verilmiş olup, İKTİSADİ DEĞER başlığı altında yasal değerleri, mevcut durum değerleri ayrı ayrı ve MÜŞTERİNİN BEYANI İLE BODRUM KATTA OLUŞTURULACAK ALAN İLE BİRLİKTE bilgi amaçlı değer takdir edilmiştir. Yerinde yapılan inceleme sonucunda, konumu, kullanış maksadı, büyüklüğü ve çevre emsal değerleri kriterleri göz önüne alınarak rapor tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerinin 4.480.000.-TL Yazıyla: ( Dört Milyon Dört Yüz Seksen Bin TL ), Toplam Adil Piyasa Kira Değerinin 24.600.-TL Yazıyla: (Yirmi Dört Bin Altı Yüz TL ), olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir. Değerleme Uzmanı Denetmen Sorumlu Değerleme Uzmanı Burak BARAN İLHAMİ BULUT 404782 METİN ÇELİK 402237
I) TAPU TAKYİDATI 30.03.2016 tarihinde Ümraniye Tapu Müdürlüğü kayıtları (TAKBİS) çerçevesinde yapılan araştırmada; Ekspertiz konu taşınmazlar üzerinde müşterek olarak; 20.10.2014 tarih ve 35360 yevmiye no ile Yönetim Planı beyan kaydının, Ayrıca; 1 no.lu Bağımsız Bölüme yönelik olarak; 28.12.2011 tarih ve 32640 yevmiyeli olarak Taşınmazın %50 hissesinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır şerh kaydı, 2 no.lu Bağımsız Bölüme yönelik olarak; 17.03.2016 tarih ve 8353 yevmiyeli olarak İcrai Haciz : Bakırköy 16.İcra Dairesi nin 16/03/2016 tarih 2016/3516 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 52248.04 TL bedel ile Alacaklı : Yeniteknik Makina İnşaat İş Makinaları Elektrik İç Ve Dış Ticaret Limited Şirketi lehine haciz işlenmiştir. şerhi, 08.05.2015 tarih ve 14510 yevmiyeli olarak 1. dereceden Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. lehine 510.000 TL borç ipoteği kayıtları, 3 no.lu Bağımsız Bölüme yönelik olarak; 17.03.2016 tarih ve 8353 yevmiyeli olarak İcrai Haciz : Bakırköy 16.İcra Dairesi nin 16/03/2016 tarih 2016/3516 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 52248.04 TL bedel ile Alacaklı : Yeniteknik Makina İnşaat İş Makinaları Elektrik İç Ve Dış Ticaret Limited Şirketi lehine haciz işlenmiştir. şerhi, 08.05.2015 tarih ve 14511 yevmiyeli olarak 1. dereceden Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. lehine 1.450.000 TL borç ipoteği kayıtlarının, bulunduğu bilgisi alınmıştır. Değerleme konusu taşınmazların tapu bilgileri aşağıda bilgilerinize sunulmuştur. Bağımsız Bölüm Arsa Payı Niteliği Kat No Blok No Malik No Pay / Payda 1 DÜKKAN 1. BODRUM B 240 / 8070 ZİYA TİMUÇİN TOPYAY 2 DÜKKAN 2. BODRUM B 74 / 8070 KRATON İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. 3 DÜKKAN 3. BODRUM B 136 / 8070 KRATON İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş. II) GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE YAPILAŞMA BİLGİLERİ Konumu: Ekspertize konu taşınmaz, bölgenin ana arterlerinden Turgut Özal Bulvarına cepheli ve E-80 Otoyolu na 1,00 km mesafede yer almaktadır. Ulaşım açısından oldukça avantajlı bir konumda yer alan taşınmazlara özel araç ve toplu taşıma ile ulaşım Turgut Özal Bulvarı üzerinden sağlanabilmektedir. 2
Çevre ve Yapılaşma Özellikleri: Taşınmazın bulunduğu yakın çevrede, genellikle konut amaçlı ve bodrum + zemin + 7 8 normal katlı müstakil apartman ve bodrum + zemin + 16 17 normal katlı yeni site tipi konut yapılaşmaları bulunmaktadır. Yapılaşmanın yüksek yoğunlukta olduğu bölgede sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı/hastane, okul, market, banka vb. sosyal ihtiyaçlar kısa mesafelerde karşılanabilmektedir. Bölgede, genellikle orta ve üst düzey gelir grubuna sahip insanlar ikamet etmekte olup, bölge ulaşım kolaylığı ve iş merkezlerine yakın olma özellikleri sebebiyle tercih edilmektedir. Taşınmazların yakın çevresinde Kamil Koç Turizm cep otogarı, Metro Turizm cep otogarı, İMES ve KEYAP sanayi siteleri, Özkuruşlar Market, Elite Life sitesi ve Polat Hill Town sitesi gibi bilinirliği yüksek yerler bulunmaktadır. Ulaşım İmkânı: Değerleme konusu taşınmaza E-80 tarafından Dudullu - İMES kavşağından sonra Ümraniye yönüne doğru Necip Fazıl Bulvarı ve Turgut Özal Bulvarı takip edilerek ulaşılabilir. IV)- ANA GAYRİMENKUL VE YAPININ ÖZELLİKLERİ Ekspertize konu taşınmazların üzerinde bulunduğu parsel arsa vasıflı olup, Yukarı Dudullu mahallesi, 15085 parsel numarasına sahiptir. Parsel geometrik olarak dikdörtgen biçiminde olup yapı adası içerisinde köşe konuma sahiptir. Parsel ön cephesi yaklaşık 100 m olup Turgut Özal Bulvarına, yan cephesi ise Hendem Caddesine cephelidir. Konut bloklarının girişi Büyük Yavuz Sokak üzerinden yapılmaktadır. Parselin Turgut Özel Bulvarına bakan kısmında dükkan alanları yer almaktadır. Topoğrafik olarak doğu-batı yönünde azalan bir eğime sahip olan parselin üzerinde Quant Residence projesi yer almakta olup, projede oturum başlamıştır. Konut bloklarından A blok 3 bodrum + zemin + 17 normal kattan, B blok ise 3 bodrum + zemin ve 7 normal kattan oluşmaktadır. 3. Ve 2. Bodrum katta otopark alanları ve ortak alanlar, 1. Bodrum katta 5 dükkan, zemin katta 3 adet, normal katlarda 4 er adet daire olmak üzere toplam 37 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Blokların bulunduğu parsel alanının çevre ve peyzaj düzenlemeleri yapılmış ve dükkanların ön kısımları mermer kaplama olarak düzenlenmiştir. Konu bağımsız bölümlerin bulunduğu bölüm A ve B blok arasında bulunan kısımdır. Bina içerisinde sosyal tesis, havuz, kapalı otopark, yangın tertibatı gibi özellikler bulunmaktadır. V)- GAYRİMENKULÜN İMAR DURUMU VE PLAN NOTLARI 30.03.2016 tarihinde, Ümraniye Belediyesinden alınan şifahi bilgiye göre, konu taşınmazın üzerinde bulunduğu parselin tabii olduğu imar planı 16.01.2008 tasdik tarihli 1/1.000 ölçekli Ümraniye Çakmak Ihlamurkuyu Y.Dudullu Y.Çamlıca mahallelerinin Havza dışında kalan kısmına ait Uygulama İmar Planı kapsamında ayrık nizam, TAKS: 0,30, Emsal:2,50 yapılaşma şartlarına göre Konut alanında kalmaktadır. İlgili plan notları kapsamında, parsel yüzölçümü 2.500 m² üzerinde olduğu için emsal değeri 2,50 olarak belirlenmiştir. VI)-ÇAP BELGESİ İLE ARSANIN UYGUNLUĞUNUN SAĞLANIP SAĞLANMADIĞI 30.03.2016 tarihinde, imar planından yapılan incelemeye göre, değerlemeye konu parsel, ÇAP belgesi ile uygundur. 3
VII) EKSPERTİZE KONU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ Ekspertize konu taşınmaz, 15085 parsel üzerine 2 blok olarak inşa edilen Quant Resindence Sitesi içerisinde yer alan B blok, 1, 2 ve 3 kapı numaralı bağımsız bölümlerdir. Konu taşınmazlar Turgut Özal Bulvarına cepheli olarak konumlanmışlardır. Parsel eğiminden kaynaklı olarak 1 no.lu dükkanın cadde üzerinden görünürlüğü biraz kısıtlıdır. Taşınmazların iç alanları natamam şeklinde olup, kullanım ihtiyacına göre dekore edilmesi için bırakılmıştır. Dükkanların tesisat olarak eksikleri bulunmamaktadır. Dükkanların zeminleri beton, duvarlar sıva ve doğramaları alüminyumdur. Taşınmazların mevcut durum ve yasal durum kullanım alanları aşağıda belirtilmiştir. 1 Nolu dükkan projesinde 140 m2 olup, mevcut durumda yaklaşık 36 m2 lik kısmı 2 nolu dükkana eklenmiş ve projesinde otopark alanı olarak gözüken kısımdan yaklaşık 99 m2 lik bölüm dükkan alanına eklendiği görülmüştür. 2 Nolu dükkan projesinde 67 m2 alanlı iken mevcut durumda 1 nolu dükkandan 36 m2, projesinde otopark alanı olarak gözüken kısımdan yaklaşık 69 m2 lik bölüm dükkan alanına eklendiği görülmüştür. 3 Nolu dükkan projesinde ve mevcut durumda 197 m2 alandan oluşmaktadır. Proje hilafı yapılan değişiklikler düzeltilebilir niteliktedir. Bağımsız Bölüm No Yasal Durum Alanı Mevcut Durum Alanı 1 104 m² 203 m² 2 67 m² 172 m² 3 197 m² 197 m² TOPLAM 368 m² 585 m² VIII)- HALİ HAZIR KULLANIM ŞEKLİ Değerleme konusu taşınmazlar hali hazırda boş durumdadır. IX)- RUHSAT ve EKLERİNİN MEVCUDA UYGUNLUĞU İLE İMAR DURUMU BİLGİSİ Ana gayrimenkulle ilgili olarak ada/parsel bazında yerinin doğruluğu parselasyon planından, imar planından tespit edilmiştir. Ümraniye Belediyesinde yapılan araştırmada taşınmaza ait 15.03.2013 tarih ve 2013 tarih ve 4275 sayılı yeni yapı, 14.08.2014 tarih ve 2014/11756 sayılı tadilat ve 19.12.2014 tarih ve 2014/22635 sayılı yenileme yapı ruhsatlarının olduğu görülmüştür. Ana taşınmaz alınan yapı ruhsatına göre toplam 10.879 m² inşaat alanına sahiptir. Taşınmaza ait yapı kullanma izin belgesine rastlanmamıştır. Değerleme konsu taşınmazlardan 1 ve 2 no.lu dükkanlara B blok 1. bodrum kat otoparkından ilave yapılarak dükkan alanlarının büyütüldüğü tespit edilmiştir. 1 Nolu dükkan projesinde 140 m2 olup, mevcut durumda yaklaşık 36 m2 lik kısmı 2 nolu dükkana eklenmiş ve projesinde otopark alanı olarak gözüken kısımdan yaklaşık 99 m2 lik bölüm dükkan alanına eklendiği görülmüştür. 2 Nolu dükkan projesinde 67 m2 alanlı iken mevcut durumda 1 nolu dükkandan 36 m2, projesinde otopark alanı olarak gözüken kısımdan yaklaşık 69 m2 lik bölüm dükkan alanına eklendiği görülmüştür. 3 Nolu dükkan projesinde ve mevcut durumda 197 m2 alandan oluşmaktadır. Proje hilafı yapılan değişiklikler düzeltilebilir niteliktedir. X)- VARSA RİSK YARATACAK HUSUSLAR Risk yaratacak bir hususa rastlanmamıştır. 4
XI)- GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER KATO YAPI - 201600185/31.03.2016 Olumlu Faktörler; Ulaşımın kolay olması, Talep gören bölgede yer alması, Yeni binada yer alması, Olumsuz Faktörler; Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması, Mimari projesine aykırı tadilatlar olması, Projesinde 2 nolu dükkanın caddeye direk cephesinin bulunmaması 1 Nolu dükkanın yol kotu altında kalması KROKİ: 5
EMSALLER: İçerik Niteliği 1 EUR 3,2200 1 USD 2,8800 7,0% Konu taşınmaza uzaklığı (metre) İrtibat bilgileri/isim/telefon- Emlak Firması adı Dükkan Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 1.500metre Necla Hanım / 0216 314 36 96 Dükkan 1.500metre Necla Hanım / 0216 314 36 96 Dükkan KATO YAPI - 201600185/31.03.2016 Gerçekçi satış için İskonto ve düzeltme oranı 8,0% 10,0% 15,0% 0metre Emre Karagöz / 0544 855 70 16 Dükkan 300metre Selçuk Dural / 0530 411 81 41 Dükkan Emsal 5 10,0% 1.200metre Abdullah Özdemir / 0532 548 16 17 Brüt alanı (m²) Konum ve Manzarası Satılık/Kiralık 60,00m² Hat Boyu Caddesinde Satılık 60,00m² 165,00m² 155,00m² Hat Boyu Caddesinde Hat Boyu Caddesinde Yakın Konumlu Satılık Satılık/Kiralık Satılık/Kiralık 393,00m² Hat Boyu Caddesinde Satılık/Kiralık Talep edilen Fiyat / Satış fiyatı Satış TL karşılığı Kira TL karşılığı m² birim fiyatı Gerçekçi satış fiyatı Gerçekçi m² birim fiyatı 390.000 TL 360.000 TL 1.750.000 TL 1.300.000 TL 545.000 TL 390.000 TL 360.000 TL 1.750.000 TL 1.300.000 TL 2.600.000 TL 1.750 TL 1.650 TL 7.500 TL 5.500 TL 12.500 TL 6.500 TL 6.000 TL 10.606 TL 8.387 TL 6.616 TL 362.700 TL 331.200 TL 1.575.000 TL 1.105.000 TL 2.340.000 TL 6.045 TL 5.520 TL 9.545 TL 7.129 TL 5.954 TL Konum ve şerefiye 10% + 10% + 15% - 15% + 25% + indirgemesi Alan indirgemesi + + 0% - 0% + 10% + İndirgenmiş birim fiyat 6.650 TL 6.072 TL 8.114 TL 8.198 TL 8.038 TL Ortalama Birim fiyat 7.414TL/m² Kapitalizasyon oranı Ortalama kapitalizasyon oranı AÇIKLAMA Konu taşınmaz ile aynı bölgede yer alan ve brüt 75 m² olarak beyan edilen ancak 60 m² olduğu düşünülen dükkan için 390.000 TL istenmektedir. 0,058 0,060 0,057 0,060 0,060 Konu taşınmaz ile aynı bölgede yer alan ve brüt 75 m² olarak beyan edilen ancak 60 m² olduğu düşünülen dükkan için 360.000 TL istenmektedir. 1 no.lu emsal ile birlikte alındığında çok az pazarlıklı fiyatının 700.000 TL olduğu beliritilmiştir. Konu taşınmaz ile aynı projede yer alan A Blok 1 no.lu brüt 140 m² zemin, 150 m² bodrum ve 225 m² bahçe kullanımının olduğu belirtilen 120 m2 zemin, 135 m2 bodrum katlı olduğu düşünülen dükkan için 1.750.000 TL talep edilmektedir. Dükkanın etkili alanı bodrum katın %25'i ve bahçe alanının %5'i alınarak hesaplanmıştır. Konu taşınmaz ile aynı bölgede Sarissa Sitesi dükkanlarında yer alan ve brüt 168 m² olarak beyan edilen 155 m2 olduğu düşünülen dükkan için1.300.000 TL istenmektedir. 0,064 Konu taşınmaz ile aynı bölgede yer alan brüt 350 m² zemin, 300 m² bodrum ve 600 m² bahçe kullanımının olduğu belirtilen 300 m2 zemin kat, 250 m2 bodrum katlı olduğu düşünülen dükkan için 2.600.000 TL talep edilmektedir. Dükkanın etkili alanı bodrum katın %25'i ve bahçe alanının %5'i alınarak hesaplanmıştır. 6
XII)- DEĞERLENDİRME VE SONUÇ Konu gayrimenkullerin değerlemesinde emsal karşılaştırma ve kira kapitalizasyon yaklaşımı kullanılmıştır. Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dışsal etkenler dikkate alınmıştır. Değerleme konusu taşınmazın yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması değer takdiri ve emsal araştırması yapılırken dikkate alınmıştır. 1 Nolu dükkan projesinde 140 m2 olup, mevcut durumda yaklaşık 36 m2 lik kısmı 2 nolu dükkana eklenmiş ve projesinde otopark alanı olarak gözüken kısımdan yaklaşık 99 m2 lik bölüm dükkan alanına eklendiği görülmüştür. 2 Nolu dükkan projesinde 67 m2 alanlı iken mevcut durumda 1 nolu dükkandan 36 m2, projesinde otopark alanı olarak gözüken kısımdan yaklaşık 69 m2 lik bölüm dükkan alanına eklendiği görülmüştür. 3 Nolu dükkan projesinde ve mevcut durumda 197 m2 alandan oluşmaktadır. Proje hilafı yapılan değişiklikler düzeltilebilir niteliktedir. Taşınmazlara birlikte teminat altına alınması koşuluyla yasal ve mevcut değerler takdir edilmiştir. Buna göre; İKTİSADİ DEĞER: Bağımsız Bölüm No Yasal Durum Alanı Mevcut Durum Alanı Mevcut m² Birim Fiyatı Yasal Durum Değeri Mevcut Durum Satış Değeri Yasal Kira Değeri Mevcut Kira Değeri 1 104 m² 203 m² 6.650 TL 700.000 TL 1.350.000 TL 3.480 TL 6.750 TL 2 67 m² 172 m² 7.270 TL 450.000 TL 1.250.000 TL 2.240 TL 6.250 TL 3 197 m² 197 m² 8.150 TL 1.600.000 TL 1.600.000 TL 7.980 TL 8.000 TL TOPLAM 368 m² 572 m² 2.750.000 TL 4.200.000 TL 13.700 TL 21.000 TL MÜŞTERİNİN BEYANI İLE BODRUM KATTA OLUŞTURULACAK ALAN İLE BİRLİKTE TOPLAM BİLGİ AMAÇLI DEĞER VE KİRA BİLGİSİ; Bağımsız Bölüm No Mevcut Durum Alanı Mevcut m² Birim Fiyatı Mevcut Durum Satış Değeri Mevcut Kira Değeri TOPLAM 1144 m² 4.589 TL 5.250.000 TL 26.500 TL Değerleme Uzmanı Görüşü: Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma ve kira kapitalizasyon yaklaşımı kullanılmıştır. Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dışsal etkenler dikkate alınmıştır. Değerleme konusu taşınmazların mevcut durum zemin kat alanları üzerinden değerlendirme yapılmıştır. Bölgede satılık olan taşınmazların kiralama değerleri üzerinden belirlenen %6 kapitalizasyon oranı üzerinden değerleme konusu taşınmazlara kira değer tespiti gerçekleştirilmiştir. İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir. 7
EKLER KATO YAPI - 201600185/31.03.2016 8
9
10
11
FOTOĞRAFLAR KATO YAPI - 201600185/31.03.2016 12
13
14