SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş.

DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME RAPORU - 009 SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş. Arsa Değerleme Raporu, BURSA 05.03.2013 Ovaakça Köyü Bursa Yalova Asfaltı Osmangazi / Bursa Takdim: Saray Gayrimenkul Yatırım AŞ. Atatürk Mah. Vedat Günyol Cad. No:13 Ataşehir/İSTANBUL Hazırlayan: Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş. Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7 Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL

05.03.2013 Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Atatürk Mah. Vedat Günyol Cad. No:13 Ataşehir/İSTANBUL Konu: Bursa ili, Osmangazi ilçesi, Ovaakça Köyü nde konumlu 6994 ada 7 parsel no lu gayrimenkul değerleme çalışması Sayın Yetkili, Bursa ili, Osmangazi ilçesi, Ovaakça Mahallesi nde yer alan 6994 ada, 7 no lu parsel için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma kapsamında Değerleme Uzmanları Sn. Ahmet ARSLAN ve Sn. Sertaş TUTAL tarafından bahse konu gayrimenkul ve çevreleri bizzat görülerek incelenmiştir. Çalışmaya konu olan gayrimenkulün yakın civarı ile daha geniş ölçekte Bursa ili, Osmangazi ilçesi genelinde yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip, benzer özellikler taşıyan emsaller incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik koşullar çerçevesinde söz konusu arsa nitelikli gayrimenkul üzerinde geliştirilebilecek olan gayrimenkul projeleri analiz edilmiştir. Taşınmaz halihazırda boş durumda olup değerlemede emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. İşbu rapor 05.03.2013 tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülkün değer tespiti ile ilgili çalışma kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate alınmıştır. Saygılarımızla, Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. Ahmet ARSLAN Baki BUDAKOĞLU Genel Müdür Yardımcısı Genel Müdür Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159) 1

Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname 1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır. 3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur. 4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur. 5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı değildir. 6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır. 9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve yerinde şahsen görüp incelemiştir. 10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. 11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir. Raporu Hazırlayan Raporu Denetleyen Ahmet ARSLAN Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Baki BUDAKOĞLU Sorumlu Değerleme Uzmanı (400159) 2

- YÖNETİCİ ÖZETİ - Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor Numarası DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı 05.03.2013/009 Açıklamalı Değerleme İncelemenin Yapıldığı Tarih 14.02.2013 Değerlemesi Yapılan Mülk Ovaakça Köyü, 6994 ada 7 parsel no lu Arsa vasıflı taşınmaz Gayrimenkulün Adresi Ovaakça Köyü, Bursa-Yalova Yolu, 6994 ada 7 parsel Hukuki Tanımı Mal Sahibi Mevcut Kullanımı Mevcut Kullanıcı İmar Durumu Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa Alanı Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı Alanı Kullanılan Değerleme Yaklaşımları Tanımlanan Değer Tanımlanan Değer KDV Dahil Değerleme Uzmanı Arsa Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Arsa Boş Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı 4827,29 m² - Emsal Karşılaştırma 1.900.000 TL+KDV 2.242.000 TL Ahmet ARSLAN 3

DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir: 1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir. 2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir. 3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır. 4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez. 5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir. 6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz. 7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır. 8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır. 9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır. 10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır. 11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir. 4

Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır. 1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir. 2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez. 3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir. 4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz. 5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş. nin yazılı onayı gerekmektedir. Bu değerleme çalışması UDES e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 5

İÇİNDEKİLER 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ... 7 2. Rapor Tarihi ve Numarası... 7 3. Raporun Türünün Tanımlanması... 7 4. Raporu Hazırlayanlar... 7 5. Değerleme Tarihi... 7 6. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası... 7 7. Şirket Bilgileri... 7 8. Müşteri Bilgileri... 7 9. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar... 7 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı... 8 2.2. Değerin Tanımı... 8 2.2.1. Piyasa Değeri... 8 2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları... 8 2.4. İşin Kapsamı... 8 3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri... 9 3.2. KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER... 12 3.2.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri... 12 3.3. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç... 13 3.4. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş... 13 3.5. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi... 13 3.6. Taşınmazın Tanıtılması... 13 3.6.1. Ulaşım Özellikleri... 13 3.6.2. Fiziksel Özellikler... 14 4. PİYASA ARAŞTIRMASI... 15 4.1. Emsal Araştırması... 15 4.1.1. Satılık Arsa Emsali Araştırması... 15 5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR... 17 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler... 17 5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi... 17 5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler... 17 5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler... 17 5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı... 17 5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı... 17 5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı... 17 5.3.1.4. Geliştirme Yaklaşımı... 18 5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi... 18 5.3.2.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi... 18 5.3.2.2. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri,... 18 5.3.2.3. Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar... 18 5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi... 19 5.4.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri... 19 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)... 20 6

BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 2. Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor, Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. nin 13.02.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 05.03.2013 tarihli, 009 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir. 3. Raporun Türünün Tanımlanması Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü Açıklamalı Değerleme raporudur. Bu tür bir raporda elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim edilmektedir. 4. Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Sn. Ahmet ARSLAN tarafından hazırlanmıştır. İnşaat Mühendisi değerleme uzman yardımcısı Sn. Sertaş TUTAL çalışmalar sırasında destek vermiştir. 5. Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 13.02.2013 tarihinde çalışmalara başlamış ve 05.03.2013 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır. 6. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 18.01.2013 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır. 7. Şirket Bilgileri Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi ünvanıyla, 26.00.2005 tarih ve 6354 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz) değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 460.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. 8. Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, Atatürk Mah. Vedat Günyol Cad. No:13 Ataşehir/İSTANBUL adresinde ikamet eden Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için hazırlanmıştır. 9. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 7

BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Söz konusu değerleme çalışması Bursa ili, Osmangazi İlçesi, Ovaakça Köyü nde, konumlu gayrimenkulün 05.03.2013 tarihi itibariyle piyasa ve acil satış değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir. 2.2. Değerin Tanımı 2.2.1. Piyasa Değeri Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir: Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir. Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır. 2.4. İşin Kapsamı Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise; Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur. Demografik veriler TUİK ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir. Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır. Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır. 8

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri 3.1.1. Bursa İli Genel Veriler Türkiye'nin önemli sanayi merkezlerinden biri olan Bursa'da otomobil, yedek parça; yünlü, pamuklu, ipekli ve yapay ipek dokuma; yem, yapay gübre; bitkisel yağ, konserve fabrikaları bulunur. Ayrıca orman ürünlerini değerlendiren fabrikalar da vardır. İldeki küçük sanayi etkinlikleri de çok canlıdır. Özellikle havluculuk çok gelişmiştir ve ilin en çok tanınan sanayi ürünlerinin başında Bursa havluları gelir. İlde üretilen çeşitli ürünleri depolayıp korumak ve pazarlamak için ayrıca çok sayıda kuruluş vardır. Gemlik ve Mudanya ilin başlıca limanlarıdır. Eskiden beri önemli bir bitkisel üretim alanı olan Bursa ilinde elde edilen ürünler büyük kentlere ve yurtdışına satılır. İldeki tarım-sanayi ilişkisi son derece gelişkin bir düzeydedir. Yünlü, ipekli gibi dokuma, yağ, salça gibi gıda sanayilerinin çeşitli kolları ildeki tarımsal üretime dayanır. İlin verimli topraklarında hemen her tür ürün yetiştirilmektedir. Yaş sebze ve meyveciliğin yanı sıra başta buğday olmak üzere tahıllar, şekerpancarı, tütün, ayçiçeği, soğan ilin önde gelen tarım ürünleridir. Gemlik ve Mudanya'da yetiştirilen ve ünü ülke sınırlarını aşan sofralık zeytin ile Bursa'nın geleneksel ürünü şeftalinin yurtdışına satışı günden güne artmaktadır. 3.1.1.1. Demografik Veriler Bursa nın toplam 17 ilçesi vardır. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2012 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Bursa nın Toplam Nüfusu 2.688.171 kişidir. Bursa nın 17 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2012 yılı verilerine göre incelendiğinde en çok nüfuslu ilçesi Osmangazi, en az nüfuslu ilçesi de Harmancık olmuştur. İlçe Nüfus İlçe Nüfus Büyükorhan 13.244 M.K. Paşa 101.800 Gemlik 99.234 Nilüfer 289.911 Gürsu 100.927 Orhaneli 23.530 Harmancık 7.894 Orhangazi 75.127 İnegöl 215.375 Osmangazi 765.728 İznik 44.756 Yenişehir 51.514 Karacabey 78.824 Yıldırım 617.699 Keles 15.242 Kestel 47.709 Mudanya 68.954 Tablo. 1. İstatistik Kurumu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçları (2012) 3.1.1.2. Ekonomik Veriler Bursa, Türkiye nin ekonomik bakımdan en gelişmiş beşinci ilidir. İstanbul, Ankara, İzmir ve Adana dan sonra gelir. Bursa nın ekonomisi tarım ve tarıma dayalı sanâyii, ticâret ve turizme dayanır. Mâden bakımından da zengindir. 9

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.1.1.3. Sektörel Veriler Bursa da modern tarım âletleri, sûn î gübreleme, sulama ve ilaçlama en ileri seviyededir. İpek böcekçiliği, Osmanlı devrinde çok yaygındı. Sûn î ipek çıkınca koza üretimi azalmıştır. Senede 600 tona yakın koza üretilmektedir. Dünyânın en verimli kestâne alanları Bursa yamaçlarındadır. Bursa ile Sarıalan a kadar uzanan kestâne kuşağı ilmen dünyânın kestâne kuşağıdır. Ticaret ve Sanayi Bursa Türkiye nin başta gelen sanâyi merkezlerinden biridir. Türkiye nin 500 büyük firmasının 32 adedi Bursa dadır. Büyüklü küçüklü 7.000 iş yeri vardır. Türkiye nin üç otomobil fabrikasından 2 si olan Renault ve Tofaş Bursa dadır. Otomotiv yan sanayi ile ilgili iş yerleri ve Mensucat sanâyi ile ilgili iplik (naylon, poliester, yün, makara ipliği, dokuma, havlu, boya ve empirme fabrikalarının sayısı oldukça fazladır. Makina ve madenî eşya sanayii, döküm, mâdenî eşyâ ve makina îmâlâtı olarak 16 çeşit makina imal edilir. Karoser ve aksesuar sanayiinde 32 çeşit oto aksesuarı imal edilir. Süt mamulleri sanayiinde süt, peynir, tereyağ, kaymak, yoğurt ve lor istihsal edilir. Konserve ve meyve suyu imalatı oldukça ileridir. Deri yağ ve sabun imalatında 20 ye yakın fabrika vardır. Deri ve plastik sanayiinde oldukça ileridir. Sümerbank Merinos Yünlü Sanayii Müessesesi eski ve köklü bir sanâyi kuruluşudur. Tarım ve Hayvancılık Toprağı çok bereketli olup, iklimi (sıcaklık, nem ve yağış) tarıma çok müsâittir. Tarım ürünleri çok çeşitli ve boldur. Faal nüfûsun % 60 ı tarımla uğraşır. Brüt gelirin % 20 si tarımdan sağlanır. Bâzı meyve ve sebze ürünlerinde Bursa birinci sırada yer alır. Arâzinin % 44 ü tarladır. Tarım ürünlerinin başlıcaları; buğday, arpa, mısır, yulaf ve pirinç gibi tahıllardır. Bütün bunların senelik istihsali 500.000 tona yaklaşır. 20.000 tona yakın fasulye, bakla, bezelye ve çiğ baklagiller, tütün, pamuk, ayçiçeği, susam ve anason yetişir. Bursa da hayvancılık oldukça ileridir. Mer a ve çayırlar hayvancılığa müsâittir. Başta koyun olmak üzere kıl keçisi ve sığır beslenir. 32.000 arı kovanı ve lezzetli balı vardır. Karacabey-M. Kemâlpaşa arasında bulunan Karacabey Harası Türkiye nin en büyük harasıdır. Arâzisi 100.000 dekarın üzerindedir. Osmanlı devrinde sarayın et, süt, krema, yağ ve buna benzer ihtiyâcı için "Çiftli-Kat-ı Hümâyûn" olarak kullanılmıştır. Bu arâziyi Köse Mihâl, kızının çeyizi olarak Orhan Gâzi ye hediye etmiştir. 1924 ten sonra hayvancılığın ıslahı için burada damızlık at, koyun, sığır ve tavuk yetiştirilmeye başlanmıştır. Bunların bir kısmı köylüye satılır. M. Kemâlpaşa nın Ayazköy ve İncilpınar meraları ıslah edilmiştir. Ormancılık ve Madencilik Toprakların % 44 ü ormanlıktır. 472.000 hektara yakındır. Ormanlarda çok çeşitli ağaçlar bulunmaktadır. Orman içinde ve 10 km civârında bulunan köy sayısı 683 tür. Senede 160 bin m3 kerestelik odunu, 650.000 ster yakacak odunu ve 150 ton reçine elde edilir. Bursa mâden bakımından da zengindir. Silâh ve uzay sanâyiinde kullanılan Volfram (tungsten) Uludağ da çıkmaktadır. 100.000 ton krom istihsal edilmektedir. Ayrıca linyit, bor tuzları, manyezit, çinko, amyant, mermer bulunmaktadır. Silah sanâyiinde kullanılan Bor tuzları M. Kemâlpaşa ve Kestel de çıkmaktadır. Turizm UNESCO tarafından 'Avrupa'nın çevresini en özgün şekilde koruyan kenti' seçilen Bursa'da; doğa, tarih, yeşil ve mimari, güzel bir harmoni ortamında bütünleşmiştir İpeği, havluları ve kaplıcaları ile ünlü olan Bursa, aynı zamanda büyük bir sanayi kentidir Özellikle otomotiv ve tekstil sanayi gelişmiştir Osmanlı 10

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI döneminden kalma eserlerin yoğunlaştığı kentin güneyinde, modern tesislere sahip, kış sporları için ideal bir merkez olan Uludağ Milli Parkı bulunur Bursa'nın kuzeydoğusundaki İznik Gölü ise bir doğal güzellikler beldesidir Roma ve Bizans dönemlerinde önemli bir yerleşim merkezi olan İznik, Osmanlılar döneminde de bu özelliğini korumuştur Dünya çini sanatının en güzel örnekleri, Osmanlı çini ustaları tarafından burada yapılmıştır Çekirge ise Bursa'nın termal merkezidir 3.1.2. Osmangazi İlçesi Genel Veriler Osmangazi, Uludağ ın eteklerinde, doğuda Gökdere Vadisi yle başlar; batıda Nilüfer Deresi ve Yeni Mudanya Yolu, kuzeyde Samanlı Dağları, Nilüfer Çayı ve Bursa Ovası'nı içine alan topraklara sınır oluşturan bölgeyi kapsar. 116.520 kilometrekarelik bir alana yayılmıştır. İlçenin denizden yüksekliği ortalama 150 metredir. İzmir, İstanbul, Eskişehir yollarının kesiştiği kavşak noktasında bulunan Osmangazi, Mudanya Limanı na 31 km, Yalova ya 74 km, Gemlik e 30 km uzaklıktadır. 92 mahalleden oluşur. Türkiye'nin 8. büyük ilçesi olan Osmangazi, 642 337 nüfusu ile Türkiye'deki 57 ilden daha büyüktür. İlçenin nüfusu 2000 genel nüfus sayımına göre 642 337'dir. Bunun 579 127'si ilçe merkezinde, 63 210'i ise kasaba ve köylerde yaşamaktadır. İlçede dokuma sanayi, otomobil yan sanayi, havlu sanayi, trikotaj sanayi, kundura sanayi, tarım araçları sanayi, mobilya sanayi, deri, plastik sanayi, bakır işlemeciliği, makine ve madeni eşya yapımcılığı, elektrik motoru sanayi, döküm sanayi, marangoz makineleri sanayi, kaynak makineleri sanayi, soba sanayi, bıçakçılık sanayi çok gelişmiştir. Bunların dışında yağ ve un fabrikaları, tuğla fabrikaları üretim yapmaktadır. İlçede küçükbaş hayvancılık, özellikle Uludağ eteklerinde büyükbaş hayvan yetiştiriciliği yapılır. Tavukçuluk, arıcılık gelişmiştir. İlçe, ipekböcekçiliğinin merkezi sayılır. İlçede nem oranı ortalama %58'dir. Yağış, en çok kış ve ilkyaz aylarında görülür. Haziran ve Temmuz en düşük yağış aldığı aylardır. Yağışlar yıllık 500-700mm arasındadır. İlçede ortalama 8 gün kar yağar, Uludağ'a ise 25 gün kar düşer ve 4 ay kadar yerde kalır. İlçede kar kalınlığı 5-10 cm olur, Uludağ'da ise 250cm'dir. Osmangazi İlçesi Bursa nın ekonomik ve kültürel açıdan en gelişmiş ilçesidir. Eğitim yönünden Türkiye ortalamasının çok üstündedir. Okur yazar oranı. % 99 dur. Kültürel etkinliklerin sürdürüldüğü tiyatro binası, sanat galerileri, sinemalar bu ilçe içinde yer alırlar. 11

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.2. KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER 3.2.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri İLİ BURSA PAFTA H22A17D3D İLÇESİ OSMANGAZİ ADA 6994 BUCAĞI - PARSEL 7 MAHALLESİ - ALANI E:4.020,00, Y:4.827,29 m² KÖYÜ OVAAKÇA VASFI ARSA SOKAĞI - MALİKLERİ E:Saray Halı A. Ş., Y: Saray MEVKİ E:DÜRDANE YOLU, Y:- Gayrimenkul Yatırım AŞ. ANONİM ŞTİ. 3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 14.02.2013 tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada; ekspertize konu parsel üzerinde aşağıdaki notun bulunduğu tespit edilmiştir. Rehinler Bölümü: Türkiye İş Bankası A.Ş. lehine 13.07.2012 tarih 21554 yevmiye no ile 1.dereceden 1.300.000 USD tutarında ipotek bulunmaktadır. 3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri 14.02.2013 tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada; ekspertize konu taşınmaz Ticaret Siciline Ayni Sermaye Konulması amacıyla 05.11.2012 tarihinde Saray Gayrimenkul Yatırım Anonim Şirketi adına tescil edildiği tespit edilmiştir. 12

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.3. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç İmar Durumu: Değerleme konusu taşınmaz son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve kamulaştırma meydana gelmediği Osmangazi Belediye İmar Müdürlüğünden şifa i olarak öğrenilmiştir. Gayrimenkulün Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı içerisinde kaldığı ve Emsal:1,00, Hmax:8,50 metre yapılaşma koşullarına sahip olduğu bilgisi alınmıştır. Ayrıca parselin doğu yönünde yola ve yeşil alana yaklaşık 450 m² terki bulunmaktadır. Yapı Ruhsat :- Yapı Denetim:Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından dolayı 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabi değildir. 3.4. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş Konu gayrimenkul arsa olup, yapı olmaması nedeniyle alınması gereken izin ve belge bulunmamaktadır. 3.5. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi Konu gayrimenkul arsa olup, yapı denetimine tabi değildir. 3.6. Taşınmazın Tanıtılması 3.6.1. Ulaşım Özellikleri Çalışmaya konu olan gayrimenkul ulaşım açısından oldukça avantajlı konumdadır. Bursa ölçeğinde bakıldığında merkezi bir konumda oldukları görülmektedir. Bursa Yalova Yolu na olan cephesi ulaşım açısından çok avantajlı bir konumda olduğunun göstergesidir. Parsele ulaşım cepheli olduğu Bursa Yalova Yolu üzerinden geçen toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır. Önemli Merkezler Mesafe (km.) Bursa Yalova Karayolu 0,0 Bursa Çevre Yolu 2,0 Bursa Terminal 4,0 Demirtaş Organize Sanayi Bölgesi 3,7 13

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI 3.6.2. Fiziksel Özellikler Değerleme konu taşınmaz Arsa nitelikli olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde taşınmazın yaklaşık %5-10 eğimli bir topografik yapıda olduğu ve geometrik olarak şekilsiz bir yapıya sahip olduğu görülmüştür. Taşınmazın üzeri halihazırda çimen kaplı olup üzerinde 5-6 adet maddi değeri olmayan ağaç bulunmaktadır. Üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmaz Bursa-Yalova karayoluna cepheli olup, Bursa Çevre Yolu na 2 km., Bursa Terminale ise 4,00 km. uzaklıktadır. Batı yönünde bulunan Bursa Yalova Yolu na yaklaşık 75 m. cephesi bulunmaktadır. Taşınmazın sınırları kuzey yönünde tel örgüler, batı yönünde ise Bursa Yalova Yolu ile belirgin vaziyettedir. Taşınmazın konumlu olduğu parsel Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanında yer almakta olup parselin çevresinde genellikle 2-3 katlı ticari amaçlı kullanılan işyerleri ve benzer imar durumuna sahip boş arsalar bulunmaktadır. 14

BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI 4. PİYASA ARAŞTIRMASI Bölgede yapılan arsa fiyatı araştırmalarından ve rayiçlerden genel olarak bahsedilmeli.) Arz ve talep dengesi genel itibariyle dengeli olan bölgede yapılan araştırmaya göre ofis kiraları/fiyatları donanım standartlarına bağlı olarak m² başına 350,00-TL ile 400,00-TL arasında değiştiği tespit edilmiştir. 4.1. Emsal Araştırması 4.1.1. Satılık Arsa Emsali Araştırması Emsal 1: Bes Emlak : 0532 798 71 50 Konu taşınmaz ile aynı bölgede, benzer konum ve özelliklerde, aynı imar durumunda, 7.574 m 2 arsa 3.500.000 TL değerle satılmaktadır. Pazarlık payı bulunmaktadır. (462,10 TL/m 2 ) Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: Benzer Satılık değeri: 3.500.000 TL Emsal 2: Odin Emlak : 0532 326 41 46 Konu taşınmaz ile aynı bölgede, daha iyi konumda, aynı imar durumunda, 1.000 m 2, 550.000 TL değerle satılmaktadır. Pazarlık payı bulunmaktadır. (550 TL/m 2 ) ticari imarlı arsa Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: % 10 Satılık değeri: 550.000 TL Emsal 3: Yalın Emlak : 0536 475 32 63 Konu taşınmaz ile aynı bölgede, daha kötü konumda, aynı imar durumunda, 4.009 m 2, ticari imarlı arsa aciliyetten 1.200.000 TL değerle satılmaktadır. Pazarlık payı bulunmamaktadır. (299,32 TL/m 2 ) 15

BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI Pazarlık Payı: % 0 Şerefiyesi: -% 10 Satılık değeri: 1.200.000 TL Emsal 4: Empaş Emlak : 0224 224 30 60 Konu taşınmaz ile aynı bölgede, benzer konumda ve özelliklerde, aynı imar durumunda, 7.765 m 2, ticari imarlı arsa 3.900.000 TL değerle satılmaktadır. Pazarlık payı bulunmaktadır. (502,25 TL/m 2 ) Pazarlık Payı: % 10 Şerefiyesi: 0 Satılık değeri: 3.900.000 TL 16

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler Olumlu Özellikler; Ulaşım Kolaylığı Bursa Yalova Yolu na olan cephesi Mevcut imar durumu Olumsuz Özellikler Halihazırda yola ve yeşil alana terklerinin bulunması 5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır. Fiziksel olarak kullanımı mümkün, Yasal mevzuata uygun, Ekonomik açıdan faydalı, Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır. Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu olarak, en iyi ve en verimli kullanımının işyeri olduğu düşünülmektedir. 5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler 5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Gelir İndirgeme Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı Ve Geliştirme Yaklaşımı dır. 5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır. 5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. 5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri, fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır. 17

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır. 5.3.1.4. Geliştirme Yaklaşımı Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. 5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır. 5.3.2.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi Bu çalışmada, değerleme konusu taşınmazın fiili değerleme tarihi itibari ile adil piyasa değerinin belirlenmesi amacıyla; Emsal araştırma ve karşılaştırma yöntemi (Piyasa Yaklaşımı) uygulanarak değer tespiti yapılmış, gelirlerin Kapitalizasyonu /İndirgenmiş Nakit Akışı yöntemi ile bulunan değer sınanmıştır. Fiili durum itibariyle arsa olan taşınmazın maliyet yöntemi ile bulunan 396 TL/m² lik değerin Piyasa Yaklaşımı çerçevesinde esas alınan 394,-TL/m² lik değeri desteklediği görülmüştür. Sonuç olarak; - Piyasa Yaklaşımı sonucunda hesaplanan değerin değerleme konusu gayrimenkullerin değerini en doğru şekilde yansıtacağı, - Değerleme konusu parselin toplam değerinin 1.900.000,-TL adil piyasa değeri olarak kabul edilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır. 5.3.2.2. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri, Değerlemeye konu taşınmazın konumlu olduğu Yeni Yalova Caddesi üzerinde yapılan araştırmalar ve görüşmeler neticesinde bu cadde üzerinde yer alan satılık gayrimenkullerin benzer özellikler ve imar durumuna sahip olması sebebi ile değerlemede taşınmaza emsal teşkil etmiş ve bu emsaller dikkate alınmıştır. 5.3.2.3. Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 4.827,00 m² - 450 m²(terk) = 4.377,29 m² Net alan 4.377,00 m² x 1.00(Emsal) = 4.377,00 m²(kapalı kullanım alanı) 18

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR 4.377,00 m² x 1.142 TL/m² = 5.000.000 TL (Toplam brüt ciro) Yapı Maliyeti: 4.377,00 m² x 500 TL/m² = 2.188.500 TL Şerefiye: 900.000 TL Arsa Değeri: 5.000.000 TL 2.188.500 TL 900.000 TL = 1.912.000 TL 5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi 5.4.1. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Yapılan araştırmalar ve çalışmalar sonucu, konu taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olmadığına kanaat getirilmiştir. 5.4.2. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taşınmazın arsa olması, herhangi bir projenin değerleme kapsamında yer almaması nedeniyle, SPK mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması gerekliliği bulunan 3. Maddenin e g bentleri ve bunlar ile ilişkili olan 4. Maddenin d-g- ı - i - j - l - n - p - r, yer almamaktadır. Bu maddeler sırasıyla; 3. Değerleme konusu hakkında bilgiler e) Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı hakkındaki görüş, g) Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama. 4. Değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizler d) Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri, g) Değerleme işleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri, ı) Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri, i) Nakit / Gelir akımları analizi, j) Maliyet oluşumları analizi, l) Kira değeri analizi ve kullanılan veriler, n) Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar, p) Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi, r) Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları. 19

BÖLÜM 6 SONUÇ 6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 05.03.2013 tarihi itibariyle piyasa değerini belirleme amacıyla hazırlanmış olup, 31.12.2012 tarihi itibariyle değer değişikliği bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. DEĞER TABLOSU KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAŞIMI TAKDİR EDİLEN DEĞER TL USD EURO EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI 1.900.000 TL 1.073.446.-USD 805.084.-EUR MALİYET YAKLAŞIMI 1.912.000 TL 1.078.000.-USD 807.000.-EUR UZLAŞTIRILAN DEĞERLER 1.900.000 TL 1.073.446.-USD 805.084.-EUR Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1,77.-TL; 1 EUR 2,36.-TL olarak esas alınmıştır. Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi dışsal etkenler dikkate alınarak emsal karşılaştırma yaklaşımı baz alınarak rapor tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerinin 1.900.000.-TL+ %18 KDV Yazıyla: (Bir Milyon Dokuz Yüz Bin TL), olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir. İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir. 20

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR 7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR FOTOĞRAFLAR 21

22

23

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER BAKİ BUDAKOĞLU Eğitim Gazi Üniversitesi İ.İ.B.F İşletme Bölümü ANKARA 1986 Kurs ve Seminer British Council İngilizce Lisan Kursu 1997 Mağazacılık Konusunda İnceleme (Almanya) 1991 Fanatik Müşteriler Eğitim Semineri 2000 Pareto Analizi 2000 Zaman Yönetimi 2000 Stres Çalışması 2000 Fiziksel konseptin oluşturulması çalışmaları kapsamında Mağazacılık konusunda İnceleme (İngiltere) 2000 Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (Bilgi Üni.) 2003 Uygulamaya Yönelik Tapu İşlemleri (DUD) 2004 İleri Değerleme Teknikleri (DUD) 2004 Yabancı Dil Bilgisayar İngilizce MS Office ve AutoCAD programları Deneyim Kurucu Ortak - Genel Müdür - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400159) 01.08.2005-... DENGE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirket Yöneticisi - Lisanslı Değerleme Uzmanı 07.07.2004 31.07.2005 Yeditepe Gay. ve Sabit Kıy. Eksp. ve Değ. Hiz. A.Ş. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sermaye Piyasası Kurulu Lisanslı 17/11/2003 Lisans No: 400159 Proje-Geliştirme (Yatırım) Müdürü 23.09.1998.31.07.2003 OYPA Oyak Büyük Mağ.Tic. A.Ş. İST. 24

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER Müdür Yardımcısı 15.09.1995 23.09.1998 OYAK Ordu Pazarları ANKARA Araştırmacı 04.04.1990 05.09.1995OYAK Ordu Pazarları ANKARA Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği-Denetleme Kurulu Üyesi İstanbul Proje Yöneticileri Derneği Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler : Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul-tesis ekspertiz raporlarının hazırlanması, Yeni açılacak mağazalar için bina ve arsa araştırması ile fizibilite çalışmalarının koordinesi, Yatırım Programlarının hazırlanması, Yeni açılacak yada tadilat görecek olan mağazaların mimari yerleşim projelerinin hazırlanması, Kullanılacak olan malzemelerin seçimi, müteahhidin belirlenmesi, proje yönetimi, Reyon donatı, soğutucu, jeneratör, ups, yazarkasa vb. ekipman ile malzemelerin satın alınması, Mağaza açılışlarının koordine edilmesi, OYPA Fiziksel konseptinin danışmanlık firması ile koordineli olarak belirlenmesi ve uygulaması, 25

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER 26

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER AHMET ARSLAN Kişisel Bilgiler Doğum Yeri - Tarihi :Kırıkkale 04.12.1977 Medeni Hali Ehliyet Elektronik Posta : Evli : B sınıfı sürücü ehliyeti : aarslan@dengedegerleme.com Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL Eğitim Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL 1996 1999 G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans 2003-2006 Kurs ve Seminer Visual Basic programlama eğitimi ( C prog. derneği) 2000 Microsoft Word, Excel, Power Point Programları 2001 Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO) 2002 Yabancı Dil İngilizce Bilgisayar MS Office, Windows, NetCAD, KartoCAD, MapINFO, ArcGIS, AutoCAD PowerBuilder, VB, Sybase Deneyim Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400376) 02.10.2006-... DENGE Varlık Değerleme ve Danışmanlık Ltd. Şti. İSTANBUL Harita Mühendisi Değerleme Uzmanı 2002 2006 Milli Emlak Genel Müdürlüğü BURSA-ANKARA Harita Etüd Şefi 2000 2001 Evren Holding KOCAELİ Öğrenci asistan 1999 YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu İSTANBUL Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği - Har. ve Kad. Müh. Odası. Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler : Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması, Satışa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması Sorunlu hazine taşınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliştirme Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı Ankara Çankaya İlçesine ait Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluşturuldu. 27

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER 28