POTEKL KONUT FNANSMAN SSTEMNE LKN ÇETL KANUNLARDA DEKLK YAPILMASINA LKN KANUN TASARISI TASLAI GENEL Etkili bir konut finansman sistemi, hem bireylerin konut ihtiyacının karılanması hem de inaat ve finans sektörleri ile bunlarla ilikili sektörlerin geliimi açısından kilit öneme sahiptir. Konut finansmanı sorununun çada finansal yöntemlerle çözümü, konut sahipliinin artırılmasının getirdii olumlu sosyal etkilerin yanı sıra, ekonomik kalkınmaya ve planlı kentlemeye de olumlu etkilerde bulunacaktır. Ülkemizde kaçak yapılama, niteliksiz konut üretimi, plansız kentleme, kayıtdıılık, kiraların yükseklii gibi konular gayrimenkul sektörü ile ilgili olarak yaanan önemli sorunlardır. Ülkemizde mevcut konut stokunun yarısından fazlası ruhsatsız konutlardan olumaktadır. Süregelen iç göçler neticesinde büyük ehirlerde kaçak yapılama ve plansız kentleme önemli bir sorun haline gelmitir. Konutların çounluunun kaçak olmasının yanı sıra yaklaık %40 ının tadilat ve tamire ihtiyacı bulunmaktadır. Özellikle deprem tehlikesinin getirdii riskler dikkate alındıında, zayıf durumdaki konutların güçlendirilmesi önemli bir ihtiyaç olarak karımıza çıkmaktadır. Dier yandan kiilerin konut sahibi olabilmeleri için kullandıkları finansman kaynakları incelendiinde, ülkemizde toplam konutların ancak %3 ünün kurumsal finansman yöntemleri ile finanse edildii, bunun dıında konut sahibi olmak isteyen kiilerin ya kendi kaynaklarıyla, ya da yakınlardan ödünç almak gibi kurumsal olmayan finansman yöntemleriyle konut alımlarını finanse ettikleri görülmektedir. Ülkemizde bankaların kullandırdıkları konut kredilerinin gayri safi milli hasılamıza oranı sıfıra yakınken, bu oran yaklaık olarak Latin Amerika ülkelerinde %4-%12, Orta Dou ülkelerinde %1-%22 ve Dou ve Güneydou Asya ülkelerinde %2-%59 arasında deimekte olup, Amerika Birleik Devletlerinde %53, Avrupa Birlii üyesi ülkeler ortalamasında ise %39 dur. Ülkemizde banka konut kredilerinin vadeleri en fazla 5 yıla kadar uzamakla birlikte, yıllık bileik maliyetleri %40 lara ulaabilmektedir. Yıllık enflasyonun %10 un altına indii ekonomimizde bu oran konut kredisi kullananların çok yüksek oranda reel faiz ödemek zorunda kaldıklarını 1
göstermektedir. Nitekim konut kredilerinin hacminin dier ülkelere göre son derece düük olmasının nedeni, vadelerin kısa ve geri ödeme taksitlerinin yüksek olmasının yanı sıra, bu derece yüksek reel faizin ancak üst gelir gruplarınca karılanabilmesi ve konut kredilerinin orta ve alt düzey gelir grubunun ödeme gücüne hitap edememesidir. Öte yandan gerek yurtiçinde gerekse yurtdıında, konut kredisi kullanan kiilere, mevcut durumda ulaabildiklerinden daha düük faiz oranları ile ve daha uzun vadelerde kaynak salayabilecek tasarruf sahipleri mevcuttur. Tüm dünyada her yıl yaklaık olarak 5 trilyon dolarlık bir kaynak, sermaye piyasaları aracılııyla konut sahibi olmak isteyen kiilere aktarılmaktadır. Ancak ülkemizde tasarruf sahipleri ile konut kredisi kullanıcılarını eletirebilecek bir konut finansmanı sisteminin bulunmaması, ülkemizle benzer ekonomik koullara sahip dier gelimekte olan ülkelerin dahi ulaabildikleri uluslararası fonların, ülkemiz konut alıcılarına ulatırılmasını engellemektedir. Ülkemizde oluturulacak konut finansman sistemi tasarruf sahipleri ile konut alıcıları arasında köprü vazifesi görerek, konut alıcılarının daha yaygın bir ekilde ve daha uygun koullarla borçlanabilmesini salayacaktır. Bu temel fonksiyonunun yanı sıra, gelitirilecek konut finansman sistemi gayrimenkul sektörü ile ilgili olarak yaanan ve yukarda sıralanan sorunların çözümüne yardımcı olacak, finansal piyasaların gelimesini ve inaat sektörünün canlanmasını salayarak, ekonomik kalkınmaya katkıda bulunacaktır. Konut finansman sisteminin hayata geçmesi ile birlikte konut talebinde oluacak artı ile inaat sektöründe ve buna balı 200 den fazla alt sektörlerde yaanacak canlanma, ekonomimizin büyümesinde ve isizliin azalmasında önemli bir rol oynayacaktır. naat sektörü ve balı sektörler canlanırken, aynı zamanda bu sektörlerde gerçekleen kayıtdıılıın önüne geçilmesi de kolaylaacaktır. Finans kurumlarının kaydı altında gerçekleecek konut alımları, arz tarafını oluturan inaat irketlerini ve müteahhitleri de kayıtlı bir ekilde faaliyet göstermeye zorlayacaktır. Dier yandan bu sistemle finanse edilecek konutlara yönelik getirilecek standartlar kaçak yapılamayı ve niteliksiz konut üretimini azaltacaktır. Bu sistemden faydalanan kiilerin taleplerini karılamak isteyen konut üreticileri, belirlenecek standartlara uygun konutlar üretmek zorunda kalacaktır. 2
Ayrıca kurulacak konut finansman sistemi ile birlikte sermaye piyasamıza kazandırılacak ipotee dayalı menkul kıymetler, yatırımcılar için alternatif bir yatırım aracı olacak ve piyasanın genilemesine ve derinlemesine katkıda bulunacaktır. Sermaye piyasamızda mevcut durumda özel sektör borçlanma senedi ihraç edilmemekte, ihraç edilen ve borsalarda ilem gören devlet iç borçlanma senetlerinin vadeleri ise ancak 1 senenin biraz üzerine çıkabilmektedir. Daha uzun vadeli bir sermaye piyasası aracının bulunmaması, finansal ilemleri bu vadelerle kısıtlamakta, daha uzun vadelere yönelik beklenti oluturmak ve fiyatlama yapmak mümkün olamamaktadır. potee dayalı menkul kıymetlerin vadeleri, kiilerin kullandıkları konut kredilerinin vadelerine paralel bir ekilde oluacak olup, sistemin gelimesine balı olarak yurtdıındaki örneklere benzer bir ekilde 10, 15 yıla uzayan vadelere ulaılması söz konusu olabilecektir. Uzun vadeli ipotee dayalı menkul kıymetlerin piyasamızda ilem görmesi, piyasa aktörlerinin uzun vadelerde önlerini görebilmelerini ve riskleri ölçebilmelerini salayacaktır. Piyasanın bu ekilde gelimesi, mevcut durumda ileyemeyen vadeli ilem piyasalarının canlanmasından, emeklilik fonlarının ihtiyaç duydukları uzun vadeli yatırım araçlarına ulaabilmelerine kadar geni bir yelpazede olumlu etkilerini gösterecektir. Etkili bir konut finansman sisteminin oluturulabilmesi çok farklı alanlarda uyumlu bir çalıma yapılmasını gerektirmektedir. Konut finansman sistemini, temel olarak tasarruf sahiplerinden salanan kaynakların konut alıcılarına aktarılmasını salayacak bir mekanizma olarak ifade etmek mümkün olmakla beraber, bu mekanizmanın salıklı bir ekilde çalıması, bata makroekonomik koulların belirli bir istikrar arz etmesi olmak üzere, tapu kayıtlarının güvenilir ve kolay eriilebilir olması, ipoteklerin hızlı bir ekilde tesis edilebilmesi, gayrimenkullerin deer tespitinin doru yapılması, borçların geri ödemelerin aksaması durumunda takip prosedürünün çabuk sonuçlanması, konut finansmanı alacaklarının menkul kıymetletirilmesini salayacak sermaye piyasası kurumlarının ve araçlarının bulunması, tüketiciye kaynak salanmasından ilgili alacakların menkul kıymetletirilmesine kadar olan süreçteki ilem maliyetlerinin düürülmesi ve sistemin vergisel olarak desteklenmesi gibi ön koulların yerine getirilmesine balıdır. Ancak bu önkoulların tamamı salansa dahi, çou zaman sistemi tetikleyecek ve belirli bir noktaya taıyacak ekilde kamunun müdahalesi gerekmektedir. Yukarıda ifade edildii üzere, ekonomik istikrar konut finansman sistemlerinin baarılı olması için en temel ön kouldur. Ancak burada ekonomik istikrar ile ifade edilen enflasyon oranı, 3
isizlik düzeyi, reel faiz oranı gibi makroekonomik deikenlerin mutlaka gelimi ülkeler seviyesinde gelmesi deildir. Bu deikenlerin belirli bir düzeye gelmeleri önemli olmakla beraber, kritik olan bu düzeyin istikrarlı bir ekilde korunabilmesi ve iyiletirilebilmesidir. Nitekim enflasyon ve reel faiz oranları gelimi ülkelerin oldukça üzerinde olan gelimekte olan ekonomilerde, baarılı konut finansman sistemlerinin kurulabildii ve gelitirilebildii örnekler mevcuttur. Bu çerçevede son dönemlerde ülkemiz ekonomisinde yaanan olumlu gelimelerle birlikte, konut finansman sisteminin baarılı olması için gereken istikrar yakalanmı olup, her geçen gün iyileen koullar sistemin hayata geçmesini daha da kolaylatıracaktır. Dier yandan bu sistemin hayata geçmesinin bizzat kendisi, yukarıda ifade edildii üzere ekonomik kalkınmaya ve istikrar ortamına katkıda bulunacaktır. Bu kanun ile kurumsal bir konut finansman sistemi oluturulması ve sistemin baarılı olabilmesi açısından gerekli ön koulların yerine getirilebilmesi amacıyla, 2004 sayılı cra ve flas Kanunu, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, 4389 sayılı Bankalar Kanunu, 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu, 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ve çeitli vergi kanunlarında deiiklikler yapılmaktadır. Bu deiiklikler ile yukarıda sayılan ön koulların yerine getirilmesi salanmı, aynı zamanda ipotekli konut finansmanı kuruluu tanımlanarak ve bu sistemde merkezi bir rol üstlenecek bu kurulua ilikin çeitli hükümler düzenlenmitir. cra ve flas Kanununda yapılan deiikliklerin temel amacı, ipotek teminatlı olarak konut finansmanı amacıyla kiilere salanan kaynakların geri ödenmemesi durumunda, söz konusu ipoteklerinin paraya çevrilme süresinin kısaltılmasıdır. Ülkemizde icra iflas dairelerinin ve ilgili mahkemelerin youn bir i yükü bulunması ve icra iflas prosedüründe borçlulara tanınan bazı hakların kötüye kullanılması, ipoteklerin paraya çevrilmesi sürecini zorlatırmakta ve gelimi ülkelerde 2-3 ayda biten bu süreç, ülkemizde 2-3 yıla kadar uzayabilmektedir. cra iflas prosedürünün yava çalıması, tüketicilere konut finansmanı salayan kuruluları daha temkinli davranmaya itmekte ve piyasanın geliimini engellemektedir. potekle temin edilmi alacaklara dayalı bir menkul kıymetin yatırımcılardan yeterli bir talep görebilmesi için, teminat nitelii taıyan ipotein hızlı bir ekilde paraya çevrilebilmesi gerekmektedir. Teminat nitelii taıyan ipoteklerin 4
paraya çevrilmesinin bu kadar uzun sürmesi durumunda, yatırımcıların bu menkul kıymetlere ilgi göstermesini ve sistemin baarılı bir ekilde çalımasını beklemek mümkün deildir. poteklerin paraya çevrilmesi sürecinin hızlandırılması, doal olarak ipotekli konutun sahibi durumundaki borçluların, geri ödemeleri aksatmaları halinde yaayacakları sıkıntıları artıracaktır. Ancak mevcut durumda konut kredilerinin geri ödenmeme oranı çok düük ve sıfıra yakın bir oran olup, sistemin hayata geçip yaygınlaması halinde dahi, geri ödenmeme oranlarının düük olacaı tahmin edilmektedir. Bu çerçevede, bu kanunla cra ve flas Kanununda yapılan deiiklikler sistemin hayata geçmesine büyük bir katkı yapmakla birlikte, ipotein paraya çevrilmesinin hızlandırılması nedeniyle sıkıntı yaayabilecek borçluların, sistemden fayda salayacak toplam kitle içerisinde küçük bir yer tutması beklenmektedir. Ayrıca geri ödeme sıkıntısı yaayan borçluların, takip sürecinin balaması öncesinde ilgili kurulularla anlaması, borçlarını yeniden yapılandırması ve mali durumlarına uygun bir ekilde geri ödeme planlarını deitirmesi mümkündür. cra flas Kanununda yapılan deiikliklerle bir takım kolaylıklar salanmasına karın, takip sürecine gitmek yerine bu tür anlamalarla uzlama salanması avantajlarına olacaından, alacaklılar takibe gitmeyi son seçenek olarak görmeye devam edeceklerdir. Dier yandan cra ve flas Kanununda yapılan deiiklikler sadece ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibi ile sınırlanmıtır. potekli konut finansmanı tanımı Sermaye Piyasası Kanununda yapılmı olup, bu tanım çerçevesinde Sermaye Piyasası Kurulu tarafından çıkarılacak yönetmelikle, bu kanunla getirilen takip prosedürüne tabi olacak alacak türleri detaylı bir ekilde belirlenecektir. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından çıkarılacak yönetmelik ile, konut alımı, konutların yenilenmesi ve gelitirilmesi olarak kabul edilebilecek ilem türleri, bu ilemlere konu olabilecek konutların taıması gereken özellikler ve borç veren ve alan tarafın arasındaki kredi kullanımı, finansal kiralama ve benzeri finansal ilemlere yönelik sözlemelerin taıması gereken artlar düzenlenecek ve bu artları taıyan alacakların takibinde bu kanunla getirilen prosedür geçerli olacaktır. Sermaye Piyasası Kanunu nda yapılan bu tanım ve Sermaye Piyasası Kuruluna verilen yetki ile sistemin bankaların yanı sıra özel finans kurumları, finansal kiralama irketleri ve tüketici finansman irketlerini kapsaması ve gerektiinde benzer faaliyetlerde bulunacak dier irket türlerini de dahil edebilecek ekilde esneklik salanması amaçlanmıtır. Ayrıca finansal 5
kiralama ilemlerinin kapsama alınması ile birlikte, finansal kiralama kanununda da paralellik salanması amacıyla deiiklikler yapılmıtır. Bu kanunla Sermaye Piyasası Kanununda ipotekli konut finansmanı kuruluu sermaye piyasası kurumu olarak tanımlanmı, faaliyet konuları sayılmı ve bu kurulula ilgili olarak Sermaye Piyasası Kuruluna detaylı düzenlemeler yapma yetkisi verilmitir. Ayrıca Sermaye Piyasası Kanununa eklenen bir madde ile yeni bir menkul kıymet türü olarak ipotek fonları tanımlanmıtır. potekli konut finansmanı kuruluu ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacaklarını bu fonlara devredebilecek ve karılıında oluturduu katılma belgelerini yatırımcılara arz edebilecektir. Kurulacak olan konut finansmanı sisteminin yukarıda sayılan sosyal ve ekonomik faydaları göz önüne alınarak bu sistemin temelinde yer alacak ipotekli konut finansmanı kuruluuna destek olmak ve yatırımcıların bu kurulua ve bu kuruluun ihraç edecei menkul kıymetlere olan güvenini artırmak amacıyla bu kuruluun yükümlülüklerinin 350 trilyon TL lık bölümünün Hazinenin geri ödeme garantisi altında olması öngörülmütür. Vergi kanunlarında yapılan deiikliklerle sistemin tümü üzerindeki maliyetlerin azaltılması ve sistemin vergisel teviklerle desteklenmesi amaçlanmıtır. Tasarruf sahiplerinden salanan kaynakların konut alıcılarına aktarılmasına kadar olan aamalarda ortaya çıkabilecek her bir maliyet unsuru, tasarruf sahiplerinden salanan kaynaın maliyetine eklenecek ve konut alıcısı tarafından karılanmak zorunda kalacaktır. Bu kanun ile vergi kanunlarında yapılan deiiklikler hem sistemin ileyiinin gerektirdii faaliyetlerin yürütülmesi sırasında ortaya ek vergiler çıkmasını önlenmekte, hem de ekonomik kalkınmadan, kaçak yapılamanın önlenmesine birçok olumlu etki yapacak bu sistemin tevik edilmesi amacıyla, bu sistemden faydalanan kiilere gelir vergisi indirimi eklinde vergi avantajları salanmaktadır. Bu ekilde kaçak yapılamaya yönelebilecek vatandaların belirli standartları salayan ruhsatlı konutları tercih etmelerinin tevik edilmesi amaçlanmaktadır. Vergi kanunlarında sistemin ileyiinin gerektirdii faaliyetlerin yürütülmesi sırasında ortaya çıkabilecek ek vergilere yönelik getirilen istisnaların önemli bir vergi kaybına yol açmayacaı düünülmektedir. Zira burada bahsedilen faaliyetler ipotekli konut finansmanı kuruluunun konut 6
finansmanı kaynaı salaması ve menkul kıymet ihracına eklindeki faaliyetleri olup, halihazırda bu tür bir kurulu ve faaliyet olmadıından mevcut bir vergi kaynaından vazgeçilmesi söz konusu deildir. Dier yandan sistemden faydalanacak konut alıcılarına yönelik istisnanın belirli bir vergi kaybına yol açacaı mutlaktır. Ancak mevcut durumda kayıt dıı çalıan ve sistemin hayata geçmesi ile birlikte kayıt altına girecek mükelleflerden elde edilecek vergi gelirleri dikkate alındıında, söz konusu istisnanın tanınması ile orta ve uzun vadede vergi gelirlerinin daha da artması söz konusu olabilecektir. 7
MADDE 1-9.6.1932 tarihli ve 2004 sayılı cra ve flas Kanununun 45 inci maddesine üçüncü fıkradan sonra gelmek üzere dördüncü fıkra olarak aaıdaki fıkra eklenmitir: 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde bu maddenin birinci fıkrası uygulanmaz. bu alacakların takibinde rehnin paraya çevrilmesi veya haciz yoluna müracaat olunabilir. naat ve finans sektörleri ile bunlarla ilgili sektörlerin geliimine ve bireylerin konut ihtiyacının karılanmasına hizmet eden ipotee dayalı konut finansmanına ilerlik kazandırılabilmesini teminen, konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi amacıyla kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal ilemlere esas ipotekle temin edilmi borçların takibinde süreci kısaltmak ve alacaklının alacaını tahsil edebilmesini kolaylatırmak amacıyla, cra ve flas Kanununun, rehinle temin edilmi bir alacaın yalnız rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip edilebileceini öngören genel kuralına istisna getirilerek, alacaklıya anılan ilemlere esas ipotekle temin edilmi alacaın takibinde haciz yoluna bavurabilme seçenei de sunulmutur. 8
MADDE 2-2004 sayılı Kanunun 128 inci maddesine ikinci fıkradan sonra gelmek üzere üçüncü fıkra olarak aaıdaki fıkra eklenmitir: 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, satıı istenen taınmaz için kıymet takdiri, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul deerleme faaliyeti konusunda yetki verilmi kii ve kurulular tarafından yapılır. potekli konut finansman sisteminin salıklı bir ekilde ileyebilmesi, alacakların takip sürecinin hızlı ve salıklı bir ekilde yürütülebilmesini gerektirmektedir. Bu süreçte hak sahiplerinin haklarının doru ve süratli olarak belirlenebilmesi açısından, kıymet takdiri yapan kii ve kurumların taımaları gereken nitelikler ile çalıma esas ve usullerinin salam kurallara balanması zorunludur. Sermaye piyasası mevzuatında gayrimenkul deerleme faaliyetinin kimler tarafından yürütülebilecei ve bu kiilerin taıması gereken nitelikler, deerleme faaliyetinin yürüten kii ve kurumların çalıma esasları, raporlama standartları ve deerleme ilkeleri belirlenerek, bu esaslara aykırılıkların müeyyideleri düzenlenmitir. Ayrıca deerleme hizmeti verebilecek irketler Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmakta ve yine Sermaye Piyasası Kurulu tarafından bu faaliyeti yürütebilecek deerleme uzmanları sınava tabi tutularak lisans verilmekte ve bu kiilerin sicilleri tutulmaktadır. Kanun hükmünde belirtilen kıymet takdirlerinin Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmı irketler ya da Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine göre lisans almı kiiler tarafından yapılması, hizmetin kalitesini artıracaı gibi, kıymet takdirine itirazları azaltacak ve takip sürecinin kısalmasına katkıda bulunarak ipotekli konut finansman sistemine olan güveni artıracaktır. 9
MADDE 3-2004 sayılı Kanunun 135 inci maddesinden sonra gelmek üzere aaıdaki 135/a maddesi eklenmitir: MADDE 135/a - 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, Sermaye Piyasası Kurulunun görüünü almak suretiyle, bu Kanunda yer alan hükümlerde öngörülen süreleri yarısına kadar azaltma dahil her türlü ihale esas ve usullerini çıkaracaı bir yönetmelik ile düzenlemeye Adalet Bakanlıı yetkilidir. 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, 126 ncı maddenin ikinci fıkrasının üçüncü bendindeki ve 129 uncu maddenin birinci fıkrasındaki oran %50, 129 uncu maddenin ikinci fıkrasındaki oran % 30 ve 134 üncü maddenin ikinci fıkrasındaki oran %20 olarak uygulanır. Konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi amacıyla kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal ilemlere esas ipotekle temin edilmi borçların tahsilatının hızlandırılabilmesi amacıyla, anılan borçların takibinde, paraya çevirme ile ilgili cra flas Kanunu hükümlerinde öngörülen sürelerin yarısına kadar azaltılması ve her türlü ihale esas ve usullerinin düzenlenmesi konusunda Sermaye Piyasası Kurulunun görüü alınmak suretiyle Adalet Bakanlıına yetki verilmitir. Sosyal bir ihtiyaç olan konut sahipliinin artırılmasındaki önemi göz önüne alınarak, ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinin, cra flas Kanununda genel olarak bütün alacakların paraya çevrilmesi için belirlenmi esas ve usullerden farklı bir ekilde ele alınması gerekmektedir. Söz konusu alacakların takip sürecinin, tarafların karılıklı haklarının korunarak hızlandırılabilmesi amacıyla, bu süreçteki usul ve esasların ihtiyaçlara cevap verebilecek ekilde belirlenmesi zorunludur. Bu çerçevede söz konusu usul ve esasların Sermaye Piyasası Kurulunun görüünün alınması suretiyle Adalet Bakanlıı tarafından çıkarılacak bir yönetmelikle belirlenebilmesine imkan tanınmıtır. 10
Ayrıca ipotekli konut finansmanı sisteminin ilerliini salamak amacıyla, paraya çevirme sürecinde yer alan birinci ve ikinci ihalede aranan teminat oranları azaltılmıtır. Dier yandan ülkemiz koullarında ihalenin feshi talepleri, bu taleplerin görüüldüü mahkeme sürecinin uzun olması nedeniyle ipoteklerin paraya çevrilme sürecini uzatmakta ve alacaklıların zarara uramasına neden olmaktadır. Bu nedenle ihalenin feshi taleplerinde geçerli olan para cezası oranı artırılarak, bu tür taleplerin kötü niyetli olarak kullanılmasının önlenmesi amaçlanmaktadır. 11
MADDE 4-2004 sayılı Kanunun 149/a maddesine aaıdaki fıkra eklenmitir: 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde icranın geri bırakılması hakkındaki talebi reddeden icra mahkemesi kararını temyiz eden borçlu veya üçüncü ahıs, takip konusu alacaın %40 ı nispetinde teminat yatırmadıı takdirde satı durmaz. Konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi amacıyla kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal ilemlere esas ipotekle temin edilmi borçların tahsilatının hızlandırılabilmesi amacıyla, ipotein paraya çevrilmesi sürecinde icranın geri bırakılması hakkındaki talebin reddine ilikin tetkik mercii kararını temyiz eden borçlunun, satıı durdurabilmesi için yatırması gereken teminat oranı takip konusu alacaın %15i nispetinden, %40ı nispetine artırılmıtır. Bu suretle bu tür taleplerin kötü niyetli olarak kullanılmasının önlenmesi amaçlanmaktadır. 12
MADDE 5-28.7.1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 28 inci maddesinin (b) bendine ikinci paragraftan sonra gelmek üzere aaıdaki paragraf eklenmitir: potekli konut finansmanı kuruluu tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerin satıını takiben, satı deerinin en fazla binde biri oranında kayda alma ücreti Kurul hesabına yatırılır. Kayda alma ücretinin oranının belirlenmesi, hesaplanması ve ödenmesine ilikin esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir. Sermaye Piyasası Kanununda Sermaye Piyasası Kurulunca kayda alınan sermaye piyasası araçların ihraç deerinin binde üçü tutarında (Bakanlar Kurulunca bu oran azaltılabilmekte olup, mevcut durumda geçerli olan oran binde ikidir) kayda alma ücreti alınması öngörülmekle beraber, bu kanunla yapılan deiiklik ile ipotekli konut finansmanı kuruluu tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerin kayda alma ücretinin üst sınırı konut sahipliinin sosyal yönü dikkate alınarak ihraç deerinin binde üçü yerine binde biri olarak belirlenmitir. Bu üst sınır dahilinde geçerli olacak oranın belirlenmesi, bu oranın hesaplanması ve ödenmesine ilikin esas ve usullerin Sermaye Piyasası Kurulunca düzenlenmesi öngörülmütür. 13
MADDE 6-2499 sayılı Kanunun 38 inci maddesinden sonra gelmek üzere aaıdaki 38/A maddesi eklenmitir: potek Fonu Madde 38/A - potek fonu; ipotekli konut finansmanı kuruluu tarafından, konut alımı, konutların yenilenmesi ve gelitirilmesi amacıyla kredi kullanımı, finansal kiralama ve benzeri finansal ilemlerden kaynaklanan ipotekle temin edilmi alacakların menkul kıymetletirilmesi amacıyla çıkarılan, katılma belgeleri karılıında toplanan paralarla, belge sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluturulan malvarlııdır. Fon, bu kanunda yer alan amaçlar dıında kullanılamaz ve kurulamaz. Fon içtüzüü, yatırımcı ile ipotekli konut finansmanı kuruluu arasında fon portföyünün inançlı mülkiyet esaslarına göre saklanmasını ve vekalet akdi hükümlerine göre yönetimini konu alan ve elde edilen nakit akımlarının aktarılmasına ilikin artlar ile genel ilem artlarını içeren iltihaki bir sözlemedir. Fon içtüzüüne yönelik esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir. potekli konut finansmanı kuruluunun, fon içtüzüü ve Kurulca belirlenecek dier belgelerle birlikte, fon kurmasına izin verilmesi ve ihraç edilecek ipotee dayalı menkul kıymet niteliindeki katılma belgelerinin kayda alınması talebiyle Kurula bavurması zorunludur. Kurulu izni ve ihraç edilecek menkul kıymetlerin kayda alınması bavurularına ilikin esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir. potek fonlarının ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacaklarının belirli kısımları için farklı sınıflarda katılma belgeleri ihraç edilebilir. Belirlenecek sınıflara ilikin esasların fon içtüzüünde belirlenmesi arttır. Kurulca yapılacak deerlendirme sonucu uygun görülmesi halinde Fon içtüzüü Kurul tarafından onaylanır ve fon içtüzüünde yer alan sayıda pay Kurul kaydına alınır. 14
Bu Kanunun 37 nci maddesinin ikinci fıkrası ile 38 inci maddesinin dördüncü, beinci ve altıncı fıkraları ipotek fonları için de uygulanır. Bu madde ile ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacaklarının menkul kıymetletirilmesi amacıyla kullanılacak ipotek fonları tanımlanmaktadır. potek fonlarının düzenlenmesi suretiyle, katılma belgesi niteliinde ipotee dayalı menkul kıymetler oluturulmaktadır. Böylece ipotee dayalı alacaklar menkul kıymetlere balanarak sermaye piyasalarından fon salanması mümkün olacaktır. potee dayalı alacaklar havuzunda pay hakkı veren bu menkul kıymetlerin kolayca alınıp satılabilmesi likidite salayacak ve nihai olarak konut alımı için salanan kaynaın maliyetini düürecektir. potek fonlarının oluturulmasının dier bir amacı, ilgili alacakların ipotekli konut finansmanı kuruluunun malvarlıından ayrılması ve bu ekilde ipotekli konut finansmanı kuruluunun iflası gibi bir durumda bu alacakların korunmasıdır. Böyle bir durumda ilgili alacaklar ipotekli konut finansmanı kuruluunun bilançosundan çıkmı olacaından, üçüncü kiiler bu alacaklar üzerinde hak iddia edemeyecek ve bu alacaklar sadece ilgili ipotek fonunun katılma belgelerine yatırım yapan yatırımcıların katılma belgesi üzerindeki haklarının ödenmesi için kullanılacaktır. Yurtdıı uygulamalarında trust adı verilen bu yapı ülkemizde halen menkul kıymet yatırım fonlarında uygulanmakta olup, bu açıdan ipotek fonları menkul kıymet yatırım fonlarına benzer bir ekilde tasarlanmıtır. Ancak menkul kıymet yatırım fonlarından farklı olarak ve daha çok tahvil ve bono gibi sabit getirili menkul kıymetlere benzer bir ekilde ipotek fonu katılma belgelerinin vadeli ve kuponlu ihraç edilmesi ve borsalarda ilem görmesi söz konusu olabilecektir. Ayrıca ipotek fonlarının alacaklarının belirli kısımları için farklı sınıflarda katılma belgesi ihraç edilebilecei öngörülerek yapılandırılmı finansman tekniklerinin uygulanmasına imkan tanınmıtır. Aynı alacak havuzu içerisinde farklı alt havuzlar oluturularak farklı nitelikte katılma belgeleri çıkarılabilecektir. 15
MADDE 7-2499 sayılı Kanunun 39 uncu maddesinden sonra gelmek üzere aaıdaki 39/A maddesi eklenmitir: potekli Konut Finansmanı Kuruluu MADDE 39/A - potekli konut finansmanı kuruluu ülke genelinde konut alımı, konutların yenilenmesi ve gelitirilmesi konularında finansman imkânlarının artırılması ve vadelerin uzaması yoluyla bireylerin konut sahipliinin desteklenmesi amacıyla kurulan, sermaye piyasası kurumu niteliini haiz bir anonim ortaklıktır. potekli konut finansmanı; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal ilemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılmasıdır. potekli konut finansmanı kapsamına giren ilemlere ilikin esaslar Kurul tarafından çıkarılacak bir yönetmelikle düzenlenir. potekli konut finansmanı kuruluunun faaliyet konuları unlardır: a) potekli konut finansmanı salayan kurululara kaynak temini, b) potekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması ve devredilmesi, c) Devralınan alacaklardan oluan portföyün yönetilmesi, d) potek fonu kurulması ve bu yolla ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların menkul kıymetletirilmesi, e) Varlıa dayalı menkul kıymetler de dahil olmak üzere her türlü sermaye piyasası aracı ihracı, f) Dier ihraççıların ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacaklarına dayalı sermaye piyasası araçlarına garanti verilmesi, g) potekli konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödemelerinin kısmen veya tamamen garanti edilmesi ya da garanti edilmesine aracılık edilmesi, h) Faaliyetlerinin gerektirdii risk yönetimi amaçlı ilemlerin yürütülmesi, i) Faaliyet konularının gerektirdii alanlarda standartlar belirlenmesi ve bu standartlara uyumun kontrol edilmesi, j) Kurulca uygun görülen dier faaliyet konuları. 16
potekli konut finansmanı kuruluunun kurulu ve faaliyet izni almak üzere Kurula bavurması arttır. potekli konut finansmanı kuruluunun kuruluuna, faaliyetlerine, tabi olacakları yükümlülüklere ve tasfiye ile sona ermesine ilikin esaslar Kurul tarafından belirlenir. Kurul, ipotekli konut finansmanı için ipotek tesisi aamasında, kıymet takdirinin gayrimenkul deerleme faaliyeti konusunda yetki verilmi kii ve kurulular tarafından yapılmasını zorunlu tutabilir. potekli konut finansmanı kuruluunun ipotekli konut finansmanından kaynaklanan yükümlülüklerinin 350 trilyon TL na kadar olan kısmı, 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun hükümleri çerçevesinde Hazinenin geri ödeme garantisi altındadır. Bu fıkrada yer alan garanti tutarı her yıl Maliye Bakanlıı nca ilan edilen yeniden deerleme oranında artar. 4749 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü bu fıkra kapsamında verilecek garantiler için uygulanmaz. Bu madde ile cra flas Kanunu, Tüketicilerin Korunması Hakkında Kanun ve çeitli vergi kanunlarına referans olacak ekilde ipotekli konut finansmanı tanımı yapılmaktadır. potekli konut finansmanı, bankaların ipotek karılıı verdikleri konut kredileri de dahil olmak üzere, konut alımı için vatandalara ipotek karılıı finansman salanmasına yönelik olarak iktisadi hayatta mevcut olan veya ileride ortaya çıkabilecek finansal kiralama, gayrimenkul üreticilerinin tamamlanmı konutlarda gerçekletirdikleri vadeli satılar ve benzeri ilemleri içerecek ekilde tanımlanmıtır. Ayrıca ipotekli konut finansmanı tanımı sadece konut alımına hasredilmemi ve özellikle deprem tehlikesinin ve kentsel dönüüm projelerinin getirdii ihtiyaçlara ve tarihi eser niteliindeki konutların yenilenmesine cevap verebilmek üzere konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesini de içermitir. Tanımın kapsamının detaylı olarak belirlenmesi ve zaman içerisinde ortaya çıkabilecek ihtiyaçlara 17
göre güncellenebilmesi amacıyla, konu hakkında detaylı düzenleme yapma yetkisi Sermaye Piyasası Kuruluna verilmitir. Bu madde ile, hayata geçirilecek konut finansmanı sisteminde merkezi bir rol oynayacak ipotekli konut finansmanı kuruluunun amacı ve faaliyet konuları düzenlenmitir. Bu kuruluun faaliyet ilkeleri ve sona ermesine ilikin esasların detaylı bir ekilde Sermeye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenmesi öngörülmütür. Bu kuruluun faaliyetlerinde gayrimenkul deerlemesinin hayati bir öneme sahip olup, gayrimenkul deerlemesini yapacak kii ve kurumların ehil ve yüksek bir kalite standardını haiz olması gerekmektedir. Mevcut durumda bu meslek kolunun henüz gelimekte olması nedeniyle uygun artların olumasını takiben, sadece yetkili kii ve kurumların kıymet takdiri yapması öngörülmü ve bu konuda Sermaye Piyasası Kurulu yetkilendirilmitir. Ayrıca, ipotekli konut finansmanı sisteminin faaliyetlerinin hizmet edecei sosyal amaçlar dikkate alınarak, ipotekli konut finansmanı kuruluunun ipotekli konut finansmanından kaynaklanan yükümlülüklerinin küçük bir kısmı için Hazine nin geri ödeme garantisi getirilmi, böylece kamunun sisteme sembolik de olsa destei ortaya konmutur. 18
MADDE 8-23.2.1995 tarihli ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun deiik 10 uncu maddesine dördüncü fıkradan sonra gelmek üzere beinci fıkra olarak aaıdaki fıkra eklenmitir: 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan ipotekli konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdıında genel kabul görmü ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre deiecek ekilde belirlenebilir. Geri ödeme tutarlarının bu ekilde belirlenebilmesi için, bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi arttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek endekslere ve tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilikin usul ve esaslar Bakanlık tarafından çıkarılacak bir yönetmelikle belirlenir Bu kanunla Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda yapılan deiikliin temel amacı, sadece konut finansmanına yönelik olarak, piyasanın gelimesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluunun kaldırılmasıdır. Deiken faizli borç verilmesi ile bankaların risk yönetimi kolaylaacak ve bunun neticesinde vadelerin uzaması salanacak ve geri ödeme tutarlarının ödenebilirlii artacaktır. Kanun tasarısı tüketicilerin sabit faizle borçlanmaya devam etmesini engellememekte,ancak isteyen tüketicilerin deiken faizli borçlanabilmelerine imkân tanımaktadır. Aynı zamanda finansman salayan kurulularca deiken faizin getirdii riskler konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi zorunlu tutulmutur. Geri ödeme tutarlarının ilikilendirilebilecei endekslere ve tüketicilerin bilgilendirilmesine yönelik kullanılacak yöntemlere ilikin usul ve esasların Sanayi ve Ticaret Bakanlıı tarafından çıkarılacak bir yönetmelik ile detaylı olarak düzenlenmesi öngörülmütür. 19
MADDE 9-3.6.1949 tarihli ve 5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun deiik 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (4) numaralı bendine aaıdaki alt bent eklenmitir: f) potekli konut finansmanı kuruluu ve ipotek fonlarının kazançları (Bu kazançlar Gelir Vergisi Kanununun 94üncü maddesine göre tevkifata tabi tutulmaz) potekli konut finansmanı kuruluunun kurulu amacı ve sosyal yönü dikkate alınarak, bu kuruluun kazançları kurumlar vergisinden istisna edilmitir. Ayrıca bu kuruluun ipotek fonları vasıtasıyla yapacakları menkul kıymetletirmelerde ek bir vergi yükü olmaması gerektiinden, ipotek fonlarının kazançları kurumlar vergisinden istisna edilmi ve ayrıca bu kazançların gelir vergisi tevkifatına tabi tutulmayacakları düzenlenmitir. potek fonları esas itibariyle menkul kıymetletirme amaçlı kullanılacak bir malvarlıı olacaktır. Kazancı kendi üstünde tutan deil, gelen kazançları yatırımcılara aktaran bir mekanizma olması itibariyle, ipotek fonlarının vergi kanunları açısından saydamlık salaması, dier bir deyile gelirleri ve bundan kaynaklanan mali yükümlülükleri dorudan yatırımcılara aktarması öngörülmektedir. 20
MADDE 10-31.12.1960 tarihli ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 63 üncü maddesinin birinci fıkrasına aaıdaki bent eklenmitir: 6. 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan ipotekli konut finansmanından kaynaklanan borçların faiz ve kar payı ödemeleri Bu maddede yapılan deiiklik ile ücretlerin geçek safi deerinin bulunmasında indirim yapılabilecek kalemler arasına konut finansmanı amaçlı olarak kullanılan kaynakların faiz ve kar payı ödemeleri de eklenmitir. Kurulmakta olan konut finansman sisteminin sosyal ve ekonomik faydaları göz önüne alınarak, sistemin baarılı olması ve beklenen yararların salanabilmesi amacıyla konut finansmanı amaçlı olarak kullanılan kaynakların faiz ve kar payı ödemelerinin kiilerin gelir vergisi matrahından düülebilmesi suretiyle kiilerin ve dolayısıyla sistemin bütünün tevik edilmesi öngörülmütür. Ekonominin salıklı ileyebilmesi ve kayıt dıı ekonominin getirdii haksız rekabetin önlenmesi açısından kayıt altındaki bir konut finansmanı sistemi büyük önem arz etmektedir. Bu yolla konut finansman sisteminin tevik edilmesinin yanı sıra gayrimenkul sektörü kayıt altına alınmı olacaktır. 21
MADDE 11-193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun deiik Mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrası aaıdaki ekilde deitirilmitir: 1. vazsız olarak iktisap edilenler, Türkiye'de kurulu menkul kıymet borsalarında ilem gören ve üç aydan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri, tam mükellef kurumlara ait olan ve bir yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri ile ipotekli konut finansmanı kuruluu tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doan kazançlar hariç, menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından salanan kazançlar (Üç aylık süreyi bir yıla kadar çıkartmaya veya tekrar kanunî süreye kadar indirmeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.). potekli konut finansmanı kuruluu tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doan kazançların vergilendirilmemesi, menkul kıymet ihraçları ile fonlanan konut alımlarında fonlama maliyetini düürecek ve daha yüksek miktarlarda fon teminine imkan salayacaktır. Bunun neticesinde nihai olarak tüketiciler daha düük maliyetlerle ve daha yüksek miktarda kaynaa ulama imkanına sahip olacaklardır. potekli konut finansmanı kuruluunun uygun koullarda kaynak toplayabilmesini desteklemek amacıyla, bu kurulu tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doan kazançların vergilendirilmemesi öngörülmütür. 22
eklenmitir: MADDE 12-193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun deiik 89 uncu maddesine aaıdaki bent 10. 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan ipotekli konut finansmanından kaynaklanan borçların faiz ve kar payı ödemeleri Bu madde ile gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirler için, bu kanunun 10 uncu maddesinde gerçek ücretlerle ilgili yapılan deiiklie paralel bir deiiklik getirilerek, beyan edilecek gelirlerden ipotekli konut finansmanından kaynaklanan borçların faiz ve kar payı ödemelerinin indirilebilmesine imkan tanınmıtır. 23
MADDE 13-193 sayılı Kanunun deiik 94 üncü maddesinin birinci fıkrasına aaıdaki (16) numaralı bent eklenmitir: 16. potekli konut finansmanı kuruluu tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerden elde edilen gelirlerden Bu madde ile, potekli konut finansmanı kuruluu tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerden elde edilen gelirler vergi tevkifatı yapılacak ödemeler arasına eklenerek, bu gelirlerden yapılacak tevkifat oranının Bakanlar Kurulunca belirlenmesine imkan tanınmıtır. 24
MADDE 14-13.7.1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 29 uncu maddesinin (u) bendi aaıdaki ekilde deitirilmitir: u) Bankalar, sigorta irketleri, emeklilik irketleri ve ipotekli konut finansmanı kuruluunun kurulularında veya sermayelerini artırdıkları sırada çıkardıkları hisse senetlerinin itibarî deerlerinin üzerinde elden çıkarılması sonucu kendi lehlerine kalan paralar. potekli konut finansmanı kuruluunun emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna olması öngörülmektedir. Yapılan deiiklik ile ipotekli konut finansmanı kuruluunun oluturulmasında ve sermaye artırımı sırasında oluabilecek giderlerin asgari düzeyde tutulması hedeflenmitir. 25
MADDE 15-6802 sayılı Kanunun 29 uncu maddesine aaıdaki (v) bendi eklenmitir: v) potekli konut finansmanı kuruluunun ve ipotek fonlarının yaptıkları ilemler nedeniyle elde ettikleri paralar ile ipotekli konut finansmanı kuruluuna devredilen alacaklar dolayısıyla lehe alınan paralar. potekli konut finansmanı kuruluunun yaptıı ilemler nedeniyle elde ettikleri paraların yanı sıra, kredi veren kuruluların bu kurulua kredi devirlerinden elde ettikleri gelirlerin banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisna tutulması öngörülmektedir. Bu ekilde bu kuruluun faaliyetlerini sürdürürken maliyetlerini olabildiince azaltmasını ve konut alımı için kullanılacak kaynakların maliyetlerinin paralel bir ekilde azaltılması amaçlanmıtır. 26
MADDE 16-2.7.1969 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 13 üncü maddesine aaıdaki (k) bendi eklenmitir: k) potekli konut finansmanı kuruluuna ve bu kurulu tarafından yapılan ipotek devirleri, Konut finansmanı salayan kurulular, ilgili alacaklarını ipotekli konut finansmanı kuruluuna devrederken tapuda tahsis edilmi olan ipotek kaydı da ipotekli konut finansmanı kuruluuna aktarılacak olup, bu aamada ek bir vergi domasının önlenmesi amaçlanmaktadır. Bu ekilde bu kuruluun faaliyetlerini sürdürürken maliyetlerini olabildiince azaltmasını ve konut alımı için kullanılacak kaynakların maliyetlerinin paralel bir ekilde azaltılması amaçlanmıtır. 27
MADDE 17-492 sayılı Kanuna balı 1 sayılı tarifenin (A) bölümünün III-1-a nolu bendi aaıdaki ekilde deitirilmitir: a) Konusu belli bir deerle ilgili bulunan davalarda ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, ihalenin feshi talepleri ile ilgili olarak esas hakkında karar verilmesi halinde hüküm altına alınan anlamazlık konusu deer üzerinden (Binde 54) Bakanlar Kurulu, dava çeitleri itibariyle birlikte veya ayrı ayrı olmak üzere bu bentte yazılı nispeti binde 10'a kadar indirmeye veya Kanunda yazılı nispete kadar çıkarmaya yetkilidir. potekli konut finansmanı kuruluuna devredilen alacakların takibinde, ihalenin feshi taleplerinin maktu harç yerine nispi harca tabi kılınmasıyla, ihalenin feshi talebinin takip sürecinin geciktirilmesi amacıyla keyfi bir ekilde kullanılmasının önlenmesi ve paraya çevirme sürecinin kısaltılarak daha salıklı ilemesi salanmaya çalıılmaktadır. 28
MADDE 18-1.7.1964 tarih ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa balı (2) Sayılı Tablonun V-Kurumlarla ilgili kaıtlar bölümüne aaıdaki (23) numaralı bent eklenmitir: 23. potekli konut finansmanı kuruluu ile ipotek fonlarının kuruluları dahil her türlü ilemlerinde düzenlenen ve damga vergisinin bu kurulular veya fonlar tarafından ödenmesi gereken kaıtlar. lem maliyetlerinin düürülmesi için, ipotekli konut finansmanı kuruluunun her türlü damga vergisinden muaf tutulması amaçlanmaktadır. 29
MADDE 19-18.6.1999 tarihli ve 4389 sayılı Bankalar Kanununun 12 nci maddesinin ikinci bendi aaıdaki ekilde deitirilmitir: 2. Bankalar, ticaret amacıyla gayrimenkul alım ve satımında bulunamayacakları gibi basılı ve külçe halinde altın ile Kurulca uygun görülecek dier kıymetli madenlerin alım ve satımı hariç ticaret amacıyla emtia alım ve satımı ile de uraamazlar, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve ipotekli konut finansmanı kuruluu hariç olmak üzere münhasıran gayrimenkul ticareti yapan ortaklıklara katılamazlar ve bu konuda i yapan gerçek ve tüzelkiilere kredi açamazlar. Bankaların edinecekleri gayri menkullerin amortismanlar düüldükten sonraki kayıtlı deerleri toplamı öz kaynaklarının yarısını aamaz. Bu hesaplamada yeniden deerleme yapılarak gayrimenkul hesabına eklenen tutarlar yüzde elli oranında dikkate alınır. Bankaların alacaklarından dolayı edinmek zorunda kaldıkları emtia ile gayri menkullerin elden çıkarılmasına ilikin esas ve usuller Kurumca çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir. Bankaların ipotekli konut finansmanı kuruluuna itirak edebilmelerine imkan tanınması amaçlanmaktadır. 30
MADDE 20-10.6.1985 tarihli ve 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu nun 17 nci maddesi aaıdaki ekilde deitirilmitir: Kiralayan irketin Hak ve Borçları MADDE 17 - Finansal kiralama konusu mal kiralayan irketin mülkiyetindedir. Sözlemede aksi öngörülmemise Kiralayan mülkiyet hakkında dayanarak, mal üzerinde potekli Konut Finansmanı Kuruluu lehine ipotek kurabilir. Sözleme; kiracının, malın mülkiyetini sözleme süresi sonunda satın alma hakkını haiz olacaı biçimde akdedilmise, mal üzerinde kurulacak ipotek süresi, sözleme süresinden uzun olamaz. Kiracı sözlemeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirdiinde ve sözleme sonunda satın alma hakkını kullandıında, mal üzerindeki ipotek derhal kaldırılır. Kiralayan irket, mülkiyeti kendisine ait olan finansal kiralama konusu malı sözleme süresince sigorta ettirmek zorundadır. Sigorta primlerinin ödenmesi kiracıya aittir. Finansal kiralama ilemlerinden kaynaklanan alacakların ipotekli konut finansmanı kuruluuna devredilmesi halinde, mülkiyeti finansal kiralama irketinde olan konut üzerinde bu kurulu lehine ipotek tesis edilebilmesi öngörülmektedir. Finansal kiralama ileminde mülkiyetin kiralayanda kalması ve bir ipotek tesisinin söz konusu olmaması nedeniyle, söz konusu alacakların teminatı olması bakımından ipotek tesisi imkanı tanınmaktadır. Dier yandan kiracı sözlemeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirip satın alma hakkını kullandıında ipotein kaldırılması öngörülmütür. 31
MADDE 21-10.6.1985 tarihli ve 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu nun 18 inci maddesi aaıdaki ekilde deitirilmitir: Mülkiyetin Üçüncü Kiiye Devri MADDE 18 - Sözlemede aksi öngörülmemise kiralayan, malın mülkiyetini bir üçüncü kiiye devredemez. Sözlemede bu yetkinin tanınması halinde, devir, ancak baka bir kiralayana veya ipotekli konut finansmanı kuruluuna yapılabilir. potekli konut finansmanı kuruluu devraldıı mülkiyeti, kendisine devreden kiralayana veya baka bir kiralayana devredebilir. Devralan, sözleme hükümlerine uymak zorundadır. Devrin kiracıya karı geçerli olması onun haberdar edilmesine balıdır. Finansal kiralama irketlerinin finansal kiralama alacaklarını ipotekli konut finansmanı kuruluuna devretmeleri halinde mülkiyetine sahip oldukları ilgili konutu da söz konusu kurulua devretmeleri gerekebilecektir. Bu madde ile finansal kiralama irketlerinin alacakları ile birlikte ilgili konutun mülkiyetini de ipotekli konut finansmanı kuruluuna devredebilmelerine imkan salanmıtır. Aynı zamanda devraldıı alacaklarını geri devretmek istemesi halinde, ipotekli konut finansmanı kuruluu da ilgili konutun mülkiyetini finansal kiralama irketlerine devredebilecektir. 32
MADDE 22-28.03.2002 tarih ve 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 2 nci maddesi aaıdaki ekilde deitirilmitir: Kapsam MADDE 2 Bu Kanun; genel, katma ve özerk bütçeli kurum ve kuruluları, kamu iktisadi teebbüslerini, özel hukuk hükümlerine tâbi olmakla beraber sermayesinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait olan kuruluları, fonları, kamu bankalarını, yatırım ve kalkınma bankalarını, büyükehir belediyelerini, belediyeleri ve bunlara balı kurulular ile sair yerel yönetim kurulularını, yap-iletdevret, yap-ilet ve iletme hakkı devri ve benzeri finansman modelleri çerçevesinde gerçekletirilmesi öngörülen projeler kapsamında ödeme yükümlülükleri Hazine Müstearlıınca garanti edilen kuruluları, ipotekli konut finansmanı kuruluunu ve hibelerle sınırlı olmak kaydıyla sivil toplum örgütlerini kapsar. potekli konut finansmanı sisteminin hizmet ettii sosyal amaçlar dikkate alınarak, kur riskinin üstlenilmesi dahil olmak üzere ipotekli konut finansmanı kuruluuna Hazine garantisi verilebilmesi imkanı salanması amacıyla garanti verilebilecek kurulular arasında bu kurulu da dahil edilmektedir. 33
MADDE 23-4749 sayılı Kanunun 3 üncü maddesinde yer alan tanım aaıdaki ekilde deitirilmitir: Hazine geri ödeme garantisi: Kamu iktisadi teebbüsleri, özel hukuk hükümlerine tâbi olmakla beraber sermayelerinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait olan kurulular, fonlar, kamu bankaları, yatırım ve kalkınma bankaları, büyükehir belediyeleri, belediyeler ve bunlara balı kurulular ile sair yerel yönetim kuruluları ve ipotekli konut finansmanı kuruluu lehine bu kuruluların dı finansman kaynaından saladıkları dı borçlarının geri ödenmesi hususunda verilen garantiler ile ipotekli konut finansmanı kuruluu tarafından ihraç edilecek sermaye piyasası araçlarından kaynaklanan borçların geri ödenmesi hususunda verilen garantileri, potekli konut finansmanı kuruluuna verilecek Hazine garantisinin türü geri ödeme garantisi olarak belirlenmektedir. 34
MADDE 24-4749 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin son fıkrası aaıdaki ekilde deitirilmitir: 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu nun 39/A maddesinin yedinci fıkrası hükmü saklı olmak üzere, mali yıl içinde salanacak garantili imkanın limiti, her yıl bütçe kanunlarıyla belirlenir. potekli konut finansmanı kurulularına 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu nun 39/A maddesinin yedinci fıkrası hükmü kapsamında verilecek garantiye ilave bir garanti verilmek istenmesi halinde verilecek ilave garantili imkanın limiti her yıl bütçe kanunlarıyla belirlenir. 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu nun 39/A maddesinin yedinci fıkrasındaki düzenleme ile ipotekli konut finansmanı kuruluunun yükümlülüklerinin bir kısmı için belirli bir tutarda Hazine garantisi getirilmektedir. Bu garanti sürekli nitelik arz edeceinden bütçe kanunları kapsamı dıına çıkarılmaktadır. Bu tutarın üzerinde verilecek garantiler ise yine bütçe kanunları çerçevesinde yer alacaktır. 35
MADDE 25-4749 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin sekizinci fıkrası aaıdaki ekilde deitirilmitir: 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu nun 39/A maddesinin yedinci fıkrası hükmü saklı olmak üzere, Hazine, kamu ve/veya özel kurum ve kurulularının yurt içi piyasalardan yapacaı borçlanmalarda garanti veya kefalet veremez. 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu nun 39/A maddesinin yedinci fıkrasındaki düzenleme ile ipotekli konut finansmanı kuruluunun ipotekli konut finansmanından kaynaklanan yükümlülüklerinin bir kısmı için belirli bir tutarda Hazine garantisi getirilmektedir. Salanan kısmi garantinin, ipotekli konut finansmanı kuruluu tarafından sermaye piyasası araçlarının yurt içinde ihracı veya dier yollarla yurt içinden salanan fonlar için de geçerli olabilmesi için bu hüküm getirilmektedir. 36
GEÇC MADDE 1-2004 sayılı cra flas Kanununun 128 inci maddesinin üçüncü fıkrasının yürürlüe girmesini izleyen üçüncü yılın sonuna kadar 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, taınmaz için kıymet takdiri, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul deerleme faaliyeti konusunda yetki verilmi kii ve kuruluların yanı sıra dier uzman bilirkiiler marifetiyle de yapılabilir. Bu kanunun 2 nci maddesi ile kıymet takdirinin sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul deerleme faaliyeti konusunda yetki verilmi kii ve kurulular tarafından yapılması öngörülmektedir. Ancak ülke genelinde gerekli nitelikleri haiz gayrimenkul deerleme uzmanlarının yetimesi, meslein örgütlenmesi ve ihtiyaçlara cevap verebilecek düzeye gelmesi için 3 yıllık bir geçi sürecine ihtiyaç duyulmaktadır. Geçi süreci içerisinde, ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların ipotein paraya çevrilmesi yoluyla takibinde ipotekli taınmaz için kıymet takdirinin, gerekli nitelikleri taıyarak sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul deerleme faaliyeti konusunda yetki almı kii ve kuruluların yanı sıra, dier uzman bilirkiileri tarafından da yapılabilmesine imkan tanınmıtır. 37