Research & Forecast Report sonbahar/kış 2016 autumn/wınter 2016 türkiye turkey 4. Çeyrek / 4 th Quarter 2016 Bu sayıda; In this issue; 2016 Yılı 4. Çeyreğinde Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış Son Zamanlarda Gerçekleştirilen Danışmanlık Projeleri İstanbul Ofis Piyasası 4. Çeyrek 2016 Real Estate Market 2016 Q.4 Outlook Recent Advisory Projects Istanbul Office Market Q.4 2016 Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız, 2016 yılının Sonbahar/Kış sayısında sizlere İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki en son bulguları sunmaktayız. Piyasa durumu analizimiz, 2016 yılında gayrimenkul sektörüne yönelik genel bakışımızın yanı sıra arz, boşluk oranları, kira değerleri ve gelecek stoku ele almaktadır. Dear Clients and Friends, In this Autumn/Winter issue of our newsletter for 2016 we present you with our latest findings on the Istanbul A Class office market. Our analysis of the current state of the market includes supply, vacancy, rental values and future stock along with our Real Estate Market 2016 Outlook. Colliers Ekibi olarak mutlu bir sene geçirmenizi dileriz! As Colliers Team, we wish you a Happy New Year!
Türkiye gayrimenkul piyasasına genel bakış 2016 yılını kapatmakta olduğumuz bu dördüncü çeyrek döneminde size İstanbul ofis piyasasının son ve güncel bulgularını sunmaktayız. Ofis binaları da aynı insanlar gibi yaşlanmakta ve bazen zamanın getirdiği değişikliklere ve beklentilere ayak uyduramamaktadırlar. Modern çalışma hayatının gelişen standartları yeni inşa edilen A sınıfı olarak adlandırdığımız ofis binalarında geliştiriciler tarafından kullanıcılara sunulmaktadır. Yeterli havalandırma altyapısı, elektronik güvenlik sistemleri, profesyonel bina yönetimi, akıllı asansörler gibi, yıllar geçtikçe standartları artan bina sistemleri, eskimekte olan ve yıllardır İstanbul da çalışma hayatının yükünü taşımış binalarda bulunamamaktadır. Bu sebeple biz Colliers International olarak, müşterilerimizin ve ofis piyasasının bina kategorilerinde doğru ve gerçekçi bir stoğa bakabilmeleri açısından bazı dönemler değişiklikler yapma gereği duymaktayız. En son 2011 yılının son çeyreğinde uyguladığımız A ve B sınıfı ofis stoku ayarlamasında yaptığımız gibi bu dönemde de; yaşları açısından eskiyen ve altyapıları artık yeni binalarla rekabet edemeyen binaların sınıflarını değiştirerek, İstanbul A ve B sınıfı stoklarını yeniden düzenlemekteyiz. Bu düzenleme ile; piyasa ile ilgilenenlerin, bugünün kurumsal ofis kullanıcısı şirketlerinin tercih ettiği ofis binalarından oluşmuş bir arza ve bu arza ait kira ve boşluk oranları bilgisine sahip olmasını amaçlamaktayız. Newsleter ımızın ilgili bölümünde bu düzenlemeyi yaparken kullandığımız bina sınıflandırma kriterlerini ve sonucunda oluşan yeni piyasa verilerini bulabilirsiniz. Turkey real estate market overview As we move towards the last days of the fourth quarter and end of the year 2016, we present you with our latest and current findings on the Istanbul office market. Office buildings age just like people and sometimes cannot keep up with changing times or end-user expectations. The developers deliver end-users the evolving modern office standards through newly built modern A Class office buildings. Some of the buildings that have been at the forefront in the working life of Istanbul, are lacking the high standards that have improved over the years, such as adequate ventilation infrastructure, electronic security systems, professional building management, and smart elevator systems. Therefore Colliers International feels the urge to make a category reassessments from time to time in order to present an accurate and realistic stock of the office market to its clients. Just like we had adjusted the A and B class office stock categories during last quarter of 2011, we are again updating these building stocks by switching the categories of certain buildings, which are outdated in terms of their age and infrastructure and that can no longer compete with the newly built A class buildings. As a result of this reclassification, by removing outdated buildings from the A class office stock in Istanbul, we aim to supply the actual stock, rent and vacancy rates of the office buildings which are in demand of the current corporate office users. The building classification criteria used in the re-assessment and updated market data are presented in the relevant parts of the Newsletter. 2 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2016 Colliers International Turkey
SON ZAMANLARDA GERÇEKLEŞTİRİLEN DANIŞMANLIK PROJELERİ Koyaş RECENT ADVISORY PROJECTS Colliers International Türkiye, Kocaeli Kocaeli Otomotiv Yönetim ve Ticaret A.Ş firması için Kocaeli, Başiskele İlçesi nde bulunan arsaya yönelik olarak En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi ve Finansal Fizibilite çalışması hazırlamıştır. Koyaş Colliers International Turkey performed the Highest and Best Use and Financial Feasibility Study of a land for KOYAŞ in Başiskele district of Kocaeli. Yeditepe Faktoring Colliers International Türkiye, Yeditepe Faktoring firması için İstanbul, Ayazağa da bulunan gayrimenkullere yönelik olarak Değerleme çalışmaları yürütmüştür. Yeditepe Faktoring Colliers International Turkey completed the Valuation Study for the properties of Yeditepe Faktoring in Ayazağa, Istanbul. Demirset İnşaat Colliers International Türkiye, Demirset İnşaat firması için Bodrum Muğla da bulunan konut projesine yönelik olarak Değerleme çalışması hazırlamıştır. Demirset İnşaat Colliers International Turkey completed the Valuation Study of the residential project for Demirset İnşaat in Bodrum, Muğla. Plus Gayrimenkul Colliers International Türkiye, Plus Gayrimenkul firması için İstanbul, Gaziosmanpaşa da bulunan kentsel dönüşüm kapsamındaki arsaya yönelik olarak En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi ve Finansal Fizibilite çalışmaları hazırlamıştır. Plus Gayrimenkul Colliers International Turkey performed the Highest and Best Use Analysis of the land subject to urban transformation for Plus Gayrimenkul located in Gaziosmanpaşa, Istanbul. 3 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2016 Colliers International Turkey
İstanbul Ofis Piyasası 4. Çeyrek 2016 Bu raporumuzda; gelişen teknoloji ve kullanıcı tercihleri dolayısıyla İstanbul A ve B sınıfı ofis stokları, 2016 4. Çeyreği itibarı ile yeniden sınıflandırılmıştır. Bunun sonucunda tüm bölgelerde bir çok bina yeterli kriterleri sağlayamaması nedeniyle A sınıfından B sınıfına kaydırılmıştır. Aynı şekilde bu dönem öncesinde B sınıfı olarak tanımlanmış birçok binanın yeniden sınıflandırma sonucunda B sınıfından da düşürülerek, kurumsal kullanıcıların tercih etmeyeceği binalar olarak stok takip listesinden çıkarılmasına karar verilmiştir. Böylelikle İstanbul daki tüm ofis bölgelerinde; A sınıfı ofis kalitesini gerçekten yansıtan, rafine ve kurumsal ofis kullanıcılarının gerçekte tercih ettiği bir ofis stokunun ortaya çıktığına inanıyoruz. Bu işlem sonucunda; esasen B sınıfı ofis kategorisinde olması gereken ve kira seviyeleri de eskiyen yaşlarına bağlı olarak, A sınıfı seviyelerden düşük seyreden binaların ayıklanması ile birçok ofis bölgesinde A sınıfı kira ortalamaları artmıştır. Yapılan bu yeniden sınıflandırma sonucu oluşan yeni stok toplamları şöyledir: AVRUPA ASYA AVRUPA & ASYA A 1.250.464 811.460 2.061.924 B 853.637 255.663 1.109.300 İstanbul Office Market Quarter 4, 2016 In this report; Istanbul A and B Class office stocks have been reclassified as of the 4th quarter of 2016 based on the technology development and user preferences. As a result, many buildings from all regions, which don t match the criteria, have been shifted from Class A to B Class. Likewise, many buildings identified as B Class before this assessment were also dropped from B Class as a result of the reclassification, and was removed from the stock follow-up list as they have been identified as buildings that institutional users would not prefer. Thus, we believe that the new office stock emerged after the reassessment, genuinely reflects the quality of A Class office space in all office areas in Istanbul, and represents the stock that is truly preferred by refined and corporate office users. We observed that the rents have increased in many office areas as a result of this write off of old buildings with lower rent levels compared to A Class buildings from the classification. The following table shows the updated stock level after the reclassification: EUROPE ASIA EUROPE & ASIA A 1.250.464 811.460 2.061.924 B 853.637 255.663 1.109.300 Yeni bina sınıflandırmasında kullanılan A sınıfı ofis kriterleri bir sonraki tabloda belirtilmektedir: The following table shows the criteria used for the new A Class office classification: 4 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2016 Colliers International Turkey
A SINIFI OFİS BİNASI KRİTERLERİ CRITERIAS FOR A CLASS OFFICE BUIDİNG Iskan Belgesi Occupancy Permit Konum Location Bina Yaşı Age of Building Kat Yüksekliği Ceiling Height Otopark Kapasitesi Parking Capacity Asansör Elevator HVAC Yangın Güvenlik Fire Safety Jeneratör Generator Profesyonel Bina Yönetimi Professional Building Management 7/24 Güvenlik 24/7 Security Lobi Alanı Lobby Yükseltilmiş Döşeme Raised Floor Yeşil Bina Green Building Mülkiyet Ownership Depo Alanı Storage Area Kafeterya Cafeteria Evet Yes Görünürlüğü ve ulaşılabilirliği yüksek High visibility and easy to access 2001 sonrası yapılmış Built after 2001 Min. Brüt 3,80 Min gross 3.80 Min. 1 araç/100m2 Min 1 car/100sqm Yeterli büyüklükte ve sayıda yolcu ve yük asansörü Elevator Passengers and freight elevators in adequate size and numbers Esnek iklimlendirme sistemleri Flexible air conditioning system Basınçlandırılmış yangın kaçışı, dedektör ve sprinkler Pressurized fire escape, detector, sprinkler %100 destekli 100% supported Evet Yes Güvenlik personeli ve kartlı geçiş Secuity personnel and building pass Resepsiyon hizmeti Reception service Yükseltilmiş döşemeye uygun tasarım Raised flooring design Sertifikalı Certified Tek mülkiyet Single ownership Her ofis katı için ayrılmış depo alanı Storage area reserved for each office floor Bina çalışanlarına hizmet veren kafeterya Building cafeteria for staff Opsiyonel Optional Opsiyonel Optional Opsiyonel Optional Opsiyonel Optional 5 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2016 Colliers International Turkey
Ofis Bölgeleri Yeni yapılan sınıflandırma neticesinde İstanbul da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası nda 4, Avrupa Yakası nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir. Bu bölgeler aşağıdaki haritada görülmektedir: Office Areas As a result of the new classification, office areas in Istanbul are studied in 8 sub-regions, 4 on the Anatolian side and 4 on the European side. The regional breakdown is shown in the following map: KARADENİZ / BLACKSEA Yeni Havaalanı Proje Alanı / New Airport Project Area Kuzey Marmara Otoyol Projesi / North Marmara Highway Project DISTRICTS 1 İstanbul Batı-West 2 CBD-MİA* 3 Kağıthane/Cendere 4 Maslak 5 Kavacık 6 Ümraniye 7 Kozyatağı /Ataşehir 8 İstanbul Doğu-East *CBD-MİA: Levent, Etiler, Esentepe /Gayrettepe, Şişli, Beşiktaş, Taksim 3. Köprü Projesi / 3 rd Bridge Project $25.58 Tem Otoyolu / Tem Highway $13.08 $16.89 3 2 4 5 $20.62 Kuzey Marmara Otoyol Projesi / North Marmara Highway Project E-5 Karayolu / E-5 Motorway 1 $33.00 6 $18.67 $18.06 Uluslararası Atatürk Havaalanı / International Atatürk Airport 7 $23.44 8 MARMARA DENİZİ / MARMARA SEA Sabiha Gökçen Havaalanı / Sabiha Gökçen Airport Ortalama A Sınıfı Ofis Kiraları ($/m²) / Average A Class Rental Rates ($/sqm) Arz İstanbul daki ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde en yüksek A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin MİA (%32), Ümraniye (%17), Maslak (%15) ve Kozyatağı/Ataşehir (%14) olduğu görülmektedir. Bu dört bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin %78 ini oluşturmaktadır. Kavacık Bölgesi %4 ile en düşük stoka sahip bölge olurken kalan 3 bölge (Kağıthane/Cendere, İstanbul Batı ve İstanbul Doğu) %5 ile %8 arasında değişen oranlar ile İstanbul un kalan %18 lik kısmını oluşturmaktadır. Supply An analysis of the regional breakdown of the office stock indicates that the regions with the highest A Class office stock are: CBD (32%), Ümraniye (17%), Maslak (15%), and Kozyatağı/Ataşehir (14%). The total office stock offered in these four regions represents 78% of the overall office stock in Istanbul. While Kavacık represents the lowest share of the office market with 4%, the remaining 3 regions (Kağıthane/Cendere, Istanbul West and Istanbul East), each ranging between 4% and 8%, constitute 18% of the remaining market. 6 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2016 Colliers International Turkey
Boşluk Oranları Avrupa Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 2016 yılının üçüncü çeyreğinde %27,26 iken bu oranın 2016 yılının son çeyreğinde %33,34 e yükseldiğini görmekteyiz. Aynı dönemde Asya Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları %24,07 iken bu oranın 2016 yılının son çeyreğinde %36,73 e yükselmiştir. 2016 yılının son çeyreğinde boşluk oranlarının İstanbul Doğu ve Kağıthane/Cendere bölgeleri dışında tüm bölgelerde yükseldiğini görmekteyiz. Yeniden yapılan sınıflandırma sonucunda görece ucuz olan binaların B sınıfına aktarılması boşluk oranlarındaki bu artışın en önemli nedeni olarak karşımıza çıkmaktadır. Ayrıca kiralama işlemlerinin oldukça yavaşlaması ve A sınıfı ofis stokuna dahil olan yeni binaların da olması boşluk oranlarındaki artışın diğer nedenlerini oluşturmaktadır. Diğer bölgelere göre daha yeni sayılabilecek ofis bölgeleri olmaları sebebiyle İstanbul Doğu ve Kağıthane/Cendere bölgeleri yeni ofis sınıflandırılmasından neredeyse hiç etkilenmemiş. Kira rakamları daha uygun olduğu için bazı kiralamalar bu bölgelerde yapılmıştır. Bu nedenle boşluk oranlarının artmadığını hatta çok hafif de olsa gerilediğini görüyoruz. Vacancy The average vacancy rate for A Class offices on the European side increased from 27.26% in the third quarter of 2016 to 33.34% in the last quarter of 2016. During the same period the average vacancy rate of A Class offices on the Asian side increased from 24.07% to 36.73% in the last quarter of 2016. In the last quarter of 2016, we observed that the vacancy rates increased in all regions except in Istanbul East and Kağıthane / Cendere regions. The reclassification of office buildings, relatively with a lower average rental value under B Class office stock, can be seen as the main cause behind this increase in vacancy rates. Furthermore, the slowdown in rental transactions and the addition of new buildings to A Class office stock consist of the additional causes for the increase in the vacancy rates. Istanbul East and Kağıthane / Cendere regions, which are among the newest office zones in Istanbul compared to other regions, are hardly affected by the new classification. During this period the vacancy rates did not change much and even showed a slight decline due to some rental transactions that took place in these regions that gives more advantageous lease values. İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları Istanbul Office Market Average Vacancy Rate A Sınıfı 4. Çeyrek / A Class Q.4 700,000 m 2 24.73% 600,000 500,000 400,000 300,000 45.94% 43.37% 43.46% 200,000 100,000 11.97% 6.20% 28.86% 50.89% 0 VACANT SPACE OCCUPIED SPACE * Kaynak / Source Colliers International 7 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2016 Colliers International Turkey
Tek tek bölgelere baktığımızda ise boşluk oranlarındaki en dikkat çekici değişiklikler aşağıda sıralanmıştır: İstanbul Batı bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2016 yılının üçüncü çeyreğinde %19,93 iken bu oranın 2016 yılının son çeyreğinde %28,86 ya yükseldiğini görüyoruz. Yeni ofis sınıflandırması sonuncunda İstanbul Batı bölgesindeki yeni A sınıfı ofis stokunun 325.818m 2 den 112.203m 2 ye düştüğünü görmekteyiz. Esasen B sınıfı ofis kategorisinde olması gereken binaların A sınıfı stokundan düşmesi bu bölgedeki boşluk oranlarının artmasının nedeni olmuştur. Ümraniye bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2016 yılının üçüncü çeyreğinde %24,90 iken 2016 yılının son çeyreğinde bu oranın %45,94 e yükseldiğini görüyoruz. Bu dönemde 80.460m 2 yeni A sınıfı ofis binası bölgedeki stoka eklenmiştir. Bölgedeki mevcut ofis binalarında sınırlı sayıda gerçekleşen kiralama işlemleri ile birlikte stoğa yeni eklenen ofis binalarının olması ve bu binalarda da herhangi bir kiralama işleminin gerçekleşmemesi boşluk oranların bu derece ciddi artmasının başlıca nedeni olarak karşımıza çıkmaktadır. Maslak bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2016 yılının üçüncü çeyreğinde %37,03 iken bu oranın 2016 yılının son çeyreğinde %43,46 ya yükseldiğini görüyoruz. Yeni ofis sınıflandırması sonucunda Maslak bölgesindeki yeni A sınıfı ofis stokunun 470.289 m2 den 319.700m 2 ye düştüğünü görüyoruz. Esasen B sınıfı ofis kategorisinde olması gereken binaların A sınıfı stokundan düşmesi bu bölgedeki boşluk oranlarının artmasının nedeni olmuştur. Kavacık bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2016 yılının üçüncü çeyreğinde %3,81 iken bu oranın 2016 yılının son çeyreğinde %6,20 ye yükseldiğini görüyoruz. Bölge yeni sınıflandırmadan en az etkilenen ofis bölgelerinden olurken mevcut stoğa da herhangi bir yeni bina eklenmemiştir. Bu artış tamamen mevcut binalarda kiralamaya çıkan yeni ofis alanlarından dolayı meydana gelmiştir. An analysis of each individual region reveals that the following districts have experienced the most notable changes in vacancy rates: The A Class office vacancy rates in Istanbul West, increased from 19.93% in the third quarter of 2016 to 28.86% in the last quarter of 2016. We observe that the office stock level in the Istanbul West region after the reclassification decreased from 325,818sqm to 112,203sqm. The old office buildings that are reclassified from A Class office stock to B Class can be seen as the main cause behind the increase in the vacancy rates of this region. The A Class office vacancy rates in Ümraniye, increased from 24.90% in the third quarter of 2016 to 45.94% in the last quarter of 2016. During this period a total of 80,460sqm new office stock has been added to the new A class office stock in the region. The main reason of this significant increase in the vacancy rates in Ümraniye region is due to the limited rental transactions at the existing buildings as well as the new stock addition which had not yet been rented out. The A Class office vacancy rates in Maslak, increased from 37.03% in the third quarter of 2016 to 43.46% in the last quarter of 2016. We observe that the new office stock level after the reclassification decreased from 470,289sqm to 319,700sqm. The old office buildings that are reclassified from A Class office stock to B Class can be seen as the main cause behind the increase in the vacancy rates of this region. The A Class office vacancy rates in Kavacık, increased from 3.81% in the third quarter of 2016 to 6.20% in the last quarter of 2016. The region is the least affected office district from the new classification, and no buildings have been added to the existing stock during this period. The increase has mainly been driven by the new office space at the existing buildings that became available for rent. 8 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2016 Colliers International Turkey
Kira 2016 yılının üçüncü çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $28,71/m 2 /ay iken 2016 yılının son çeyreğinde bu rakam $29,29/m 2 /ay a yükselmiştir. 2016 yılının üçüncü çeyreğinde aynı dönem itibari ile Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $20,71/m 2 /ay iken 2016 yılının son çeyreğinde bu rakam $20,91/ m 2 /ay a yükselmiştir. 2016 yılının son çeyreğinde ortalama kira rakamlarının Avrupa Yakası nda Kağıthane/Cendere, Asya Yakası nda ise Kavacık bölgeleri dışında tüm ofis bölgelerinde arttığını görmekteyiz. Esasen B sınıfı ofis kategorisinde olması gereken ve kira seviyeleri de eskiyen yaşlarına bağlı olarak, A sınıfı seviyelerden düşük seyreden binaların yeni sınıflandırma neticesinde ayıklanması birçok ofis bölgesinde A sınıfı kira ortalamalarının artmasının nedeni olarak karşımıza çıkmaktadır. Kira rakamlarındaki bu artışlar hemen her bölgede ondalık rakamlarla ifade edebileceğimiz artışlardan meydana gelmektedir. Esasen A sınıfı ofis kalitesini gerçekten yansıtan bir ofis stokunun ortaya çıkması ile kira rakamlarının daha hissedilebilir şekilde artması gerekmesine rağmen içinde bulunduğumuz, talep açısından olumsuz, piyasa koşulları buna imkan vermemiştir. 2016 yılının son çeyreğinde A sınıfı ofislerin ortalama kira değerlerinin önceki döneme göre durumları aşağıdaki tabloda verilmiştir: A SINIFI OFİSLER İÇİN İSTENEN KİRA DEĞERLERİ 4. Çeyrek 2016 Maslak MİA Kağıthane / Cendere İstanbul Batı Ümraniye Kozyatağı / Ataşehir Kavacık İstanbul Doğu * Yukarıda da belirttiğimiz üzere; bu bölgelerdeki kira rakamlarının tablolarımızda gösterdiği yükselişler çok belirgin olarak gerçekleşmemiştir. Örnek olarak; Kozyatağı/Ataşehir bölgesindeki A sınıfı ofislerin ortalama kirası bir önceki dönem $23,27/m2/ay iken 2016 nın son çeyreğinde bu rakam $23,44/m2/ay olarak gerçekleşmiştir. Rental Values The average asking rents for A Class offices on the European side increased from 28.71/sqm/month in the third quarter of 2016 to 29.29/ sqm/month in the last quarter of 2016. During the same period the average vacancy rate of A Class offices on the Asian side increased from 20,71/sqm/month to 20.91/sqm/month in the last quarter of 2016. During the last quarter of 2016, we observed that the average asking rents increased in all office regions except Kağıthane / Cendere on the European side and Kavacık on the Asian side. The increase of the average asking rents of A Class offices is mainly driven by the reclassification of old buildings with lower asking rent levels under B Class. The increase in the asking rents in almost every regions is limited to decimals. Despite the necessity of a more significant increase in the rent figures as a result of the emergence of an office stock which really reflects the A Class office qualities, the current negative conditions in the market that affects the demand do not allow room for such an increase. The following table shows the increase/decrease in the average asking rents for A Class offices during the last quarter of 2016 in comparison to the previous quarter of the same year: ISTANBUL ASKING RENTAL RATES FOR Q.4 2016 Maslak CBD Kağıthane / Cendere Istanbul West Umraniye Kozyatağı / Ataşehir Kavacık İstanbul East * As stated above the increase represented by the asking rents in these regions corresponds to a minor increase in the asking rent figures per square meters. For example, the average rent paid for A Class offices in Kozyatağı/Ataşehir was $23.27/sqm/month in the previous quarter whereas in the last quarter of 2016 this figure increased to $23.44. 9 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2016 Colliers International Turkey
İstanbul Ortalama A Sınıfı Ofis Kira Rakamları ($/m²/ay) Istanbul Average A Class Office Rental Rates ($/sqm/month) A Sınıfı 4. Çeyrek / A Class Q.4 40 $33.00 30 20 $18.67 $23.44 $18.06 $20.62 $13.08 $25.58 $16.89 10 0 * Kaynak / Source Colliers International Ortalama kira rakamlarına bölgeler özelinde baktığımızda ise aşağıdaki iki bölgeye ayrı bir parantez açmanın doğru olduğunu düşünüyoruz: Maslak bölgesinde ortalama kiralar 2016 yılı üçüncü çeyreğinde $25,35/m 2 /ay iken 2016 yılının son çeyreğinde bu rakam $25,58/ m 2 /ay a yükselmiştir. Yeni ofis sınıflandırması sonuncunda Maslak bölgesindeki yeni A sınıfı ofis stokunun 470.289m 2 den 319.700 m 2 ye düştüğünü görmekteyiz. MİA bölgesinde ise ortalama kiralar 2016 yılı üçüncü çeyreğinde $32,07/m 2 /ay iken 2016 yılının son çeyreğinde bu rakam $33,00/ m 2 /ay a yükselmiştir. Yeni ofis sınıflandırması sonuncunda MİA bölgesindeki yeni A sınıfı ofis stokunun 854.598m 2 den 653.499 m 2 ye düştüğünü görmekteyiz. Dolayısıyla görece ucuz kira ortalamalarına sahip binaların A sınıfı stokundan düşmesine rağmen kira rakamlarının hissedilmeyecek derecede arttığını görüyoruz. 2011 yılında yapmış olduğumuz sınıflandırma sonucunda A sınıfı ofis kiralarının özellikle bu iki bölgede ortalama %30 seviyelerinde artış gösterdiğini hatırlatmakta fayda olduğunu düşünüyoruz. Mevcut piyasa koşulları dolayısıyla hemen her bölgede birçok bina kira rakamlarında daha esnek olmaya başlamış, bunun yanında diğer ticari şartlarda da ciddi avantajlar sağlamaya başlamışlardır. Bu durum gerçekleşen kiralama işlemlerine yansıyarak kira ortalamalarının esasen gerilemesine neden olmuştur. Genel resme baktığımızda An analysis of the average asking rents on a regional basis reveals that two regions stated below should be observed in details: The average asking rents in Maslak increased from $25.35/sqm/ month in the third quarter of 2016 to $25.58/sqm/month in the last quarter of 2016. We observe that the new office stock level after the reclassification decreased from 470,289 sqm to 319,700 sqm. The average asking rents in CBD increased from $32.07/sqm/ month in the third quarter of 2016 to $33.00/sqm/month in the last quarter of 2016. We observe that the new office stock level after the reclassification decreased from 854,598 sqm to 653,499 sqm. Therefore, despite the fact that the buildings with relatively lower rental values are removed from the stock, the increase in the average rental rate remains at a minimal level. We believe that it is important to remind that following the office classification reassessment in 2011, the average rents, especially in these two regions, had increased by an average of 30%. Due to the current market conditions, many buildings in almost every region have begun to become more flexible in terms of rents, and other commercial terms. The result of this trend is reflected in the actual leasing transactions, causing a substantial decline on the average rent values. The outlook in the market presents an increase in the supply despite the decline in the demand. Based on the last 5 year 10 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2016 Colliers International Turkey
arzın arttığını talebin ise azaldığını görüyoruz. Son 5 yıllık dönemi baz aldığımızda A sınıfı ofis binalarında gerçekleşen işlemlerin en az olduğu yılı yaşadığımızı gözlemliyoruz. Mal sahipleri, kısıtlı olan talebi yakalamak için, ciddi bir rekabet ortamına girmişler ve bunun sonucu olarak da kiracı piyasası olarak belirttiğimiz dönemin ortaya çıkması kaçınılmaz olmuştur. Gelecek Stok Önümüzdeki 2 yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya çıkacak yaklaşık 1.101.459m 2 stoku, inşaat ve planlama aşamasındadır. Önümüzdeki 2 yıl içerisinde piyasaya çıkacak inşaat ve planlama aşamasındaki bu ofis stokunun dağılımını incelediğimizde Asya Yakası ile Avrupa Yakası nın eşit oranda arz sağlayacağını görüyoruz. Planlanan ve inşa halindeki yakın gelecekteki stokun büyük kısmı Kozyatağı/Ataşehir ve Kağıthane/Cendere gibi alternatif ve yeni gelişen bölgelerde yer almaktadır. MİA bölgesi ise bu iki alternatif bölgeyi takip etmektedir. Gelecek 2 yıl içerisinde İstanbul A sınıfı ofis stokuna girecek planlama ve inşaat aşamasındaki ofis binalarının alan dağılımı bölgeler bazında aşağıdaki tabloda verilmiştir: period transactions, we observe that this has been the year with the least number of transactions in A Class office buildings. The owners have been in a serious competitive environment to capture the limited demand, as an inevitable result of these market conditions a period that we can be defined as the tenant market has emerged. Future Stock The new office stock expected to be added to the city s existing stock during the next 2 years is 1,101,459sqm, with some under construction and some in the planning stage on both the European and the Asian sides. An analysis of this future office stock that will come on stream within the next 2 years, which is under construction and in planning stage, reveals that the stock is equally distributed both on the European and Asian sides. A major portion of these new office buildings being planned or under construction is situated in the alternative and newly developing locations of the city, such as Kozyatağı/Ataşehir and Kağıthane/Cendere. The third location that carries the largest portion of the future stock is the CBD. The following chart presents the regional distribution of the future stock of A Class offices in Istanbul that will be launched within the next 2 years and that are currently in planning and construction phase: Bölgelere Göre İstanbul A Sınıfı Ofis Stoku Gelecek Stok Dağılımı - m 2 Istanbul A Class Office Future Stock by Regions - sqm A Sınıfı 4. Çeyrek / A Class Q.4 500,000 450,000 438,819 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 260,500 266,453 100,000 50,000 0 5,400 30,800 63,600 35,887 * Kaynak / Source Colliers International 11 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2016 Colliers International Turkey
Son sayımızda 2016 yıl sonu gerçekleşen kiralama rakamlarının 2015 yılını bile aratacak seviyede olacağı tahmin ettiğimizi belirtmiştik. Bugün karşılaştığımız tabloda bu öngörümüzün gerçekleştiğini görmekteyiz. 2017 yılında da genel resmin değişmeyeceğini öngörmekle beraber yukarıda da bahsettiğimiz gibi kiracı piyasasının oluşması nedeniyle bir hareketlilik olabileceğini düşünüyoruz. Teknik olarak yetersiz binalarda oturan şirketler daha kaliteli binalara daha önceki dönemlere göre çok daha iyi ticari şartlar alarak geçebilecek pozisyonda olacaklardır. Fakat yeni talepler ortaya çıkmadıkça bu yer değişimlerinin arzın erimesini sağlaması da mümkün gözükmemektedir. Bununla beraber Dolar kurundaki artış ve hareketlilik de şirketlerin stabil kalmasına neden olmaktadır. In our last issue we had anticipated that 2016 year end results would be at a level that would make us long for the year end results of 2015. The picture we see today shows us the accuracy of our foresight. We believe the overall outlook in 2017 would continue in a similar trend; however we may expect an increase in the market activity level due to the emerging tenant market conditions. Companies will get opportunities to get deals in higher quality buildings with much better commercial conditions than in the previous periods. However, these transactions would not be sufficient to deplete the stock unless new demands arise. On the other hand the increase of the dollar exchange rate and the volatility in the market create factors for the companies to refrain from making changes. 12 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2016 Colliers International Turkey
554 offices in 66 countries on 6 continents United States: 153 Canada: 34 Latin America: 24 Asia Pacific: 231 EMEA: 112 İletişim / Contact: Lara Gezgin Director, Marketing and PR Turkey +90 212 288 62 62 lara.gezgin@colliers.com.tr Regional Author: Hakan Şahin Senior Consultant, Office and Industrial Services $2.5 billion in annual revenue 1.9 billion square feet under management 16,000 professionals and staff About Colliers International Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with more than 16,000 professionals operating out of 554 offices in 66 countries. A subsidiary of FirstService Corporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services, mortgage banking and insightful research. Colliers International has been recognized and ranked by the International Association of Outsourcing Professionals Global Outsourcing 100 for 10 consecutive years, more than any other real estate services firm. www.colliers.com Copyright 2016 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.