Bu sayıda; In this issue; sonbahar/kış 2017 autumn/wınter 2017 türkiye turkey. Research & Forecast Report. 4. Çeyrek / 4 th Quarter 2017

Transkript

1 Research & Forecast Report sonbahar/kış 2017 autumn/wınter 2017 türkiye turkey 4. Çeyrek / 4 th Quarter 2017 Bu sayıda; In this issue; 2017 Yılı 4. Çeyreğinde Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış Son Zamanlarda Gerçekleştirilen Danışmanlık Projeleri İstanbul Ofis Piyasası 4. Çeyrek 2017 Real Estate Market 2017 Q.4 Outlook Recent Advisory Projects Istanbul Office Market Q Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız, 2017 yılının Sonbahar/Kış sayısında sizlere İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki en son bulguları sunmaktayız. Piyasa durumu analizimiz, 2017 yılında gayrimenkul sektörüne yönelik genel bakışımızın yanı sıra arz, boşluk oranları, kira değerleri ve gelecek stoku ele almaktadır. Dear Clients and Friends, In this Autumn/Winter issue of our newsletter for 2017 we present you with our latest findings on the Istanbul A Class office market. Our analysis of the current state of the market includes supply, vacancy, rental values and future stock along with our Real Estate Market 2017 Outlook. Colliers Ekibi olarak mutlu bir sene geçirmenizi dileriz! As Colliers Team, we wish you a Happy New Year!

2 Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış İstanbul A sınıfı ofis piyasasında, 2017 yılı son çeyreğinde gerçekleşen genel tabloya baktığımızda; 2017 yılı üçüncü çeyreğine göre ortalama kira rakamlarında ve boşluk oranlarında göze çarpıcı değişimler gözlenmemektedir. Güçlü bir İstanbul ofis piyasasında toplam kiralama işlemleri hacminin yıllık ile m 2 civarlarında gerçekleştiğini, fakat 2014 yılından sonra bu hacmin m 2 civarına düştüğünü, daha önceki sayılarımızda da sıkça belirtmiştik yılı toplamına baktığımızda kiralama işlemleri hacminin, geçmiş birkaç yılın üzerinde gerçekleşerek m 2 civarına ulaştığını fakat bu işlemlerin %30 luk kısmının ise, kiracının mevcut kontratını yenileyerek ofisini değiştirmediği işlemlerden oluştuğunu görmekteyiz. Dolayısıyla kira rakamlarındaki baskının gittikçe artığını söylememiz hiç de yanlış olmaz. Geçen senenin aynı dönemi ( çeyrek) ile içinde bulunduğumuz dönemi ( çeyrek) karşılaştırdığımızda, İstanbul genelinde kira rakamlarının yaklaşık %12 gerilediğini görmekteyiz. Bu iki dönem karşılaştırıldığında; en yüksek düşüş oranı Avrupa Yakası nda yaşanmış ve yaklaşık %18 olmuştur. Asya Yakası nda ise bir yılda %6 düşüş oranı gerçekleştirmiştir. Bölgesel olarak incelediğimizde ise; her iki yakanın ana bölgelerinde kira rakamları geçen senenin aynı dönemine göre, Avrupa MİA bölgesinde %20, Maslak bölgesinde %15, Asya Yakası Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde %6 ve Ümraniye bölgesinde %5 oranında gerilemiştir. Turkey Real Estate Market Overview A general overview of the Class-A office market in Istanbul in Q shows no striking changes in average rents and vacancy rates over the previous quarter. In previous issues of this Newsletter we have frequently stated that the total leasing operations in a strong Istanbul office market had been in the region of 200,000 to 250,000m 2, however after 2014 annual volumes dropped to around 100,000m 2. When we look at the total for 2017, we see that lease volume has reached around 130,000m 2 over the past few years, but 30% of these transactions were such that the tenant simply renewed their existing lease and did not relocate. We may therefore safely assert that pressure on rents is building. In this context, we see that rents in Istanbul are down by about 12% when compared to the same period last year (Q4 2016) and the current period (Q4 2017). When these two periods are compared, the highest rate of decline (at approximately 18%) was suffered on the European side. On the Asian side, the annual rate of decline clocks in at 6%. A region-by-region analysis shows that the rents in the main regions on the European side declined year-on-year by 20% in the CBD and 15% in the Maslak region, on the Asian side by 6% in the Kozyatağı / Ataşehir region and 5% in the Ümraniye region. 2 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2017 Colliers International Turkey

3 SON ZAMANLARDA GERÇEKLEŞTİRİLEN DANIŞMANLIK PROJELERİ RECENT ADVISORY PROJECTS Türk Ekonomi Bankası A.Ş. Colliers International Türkiye, Türk Ekonomi Bankası için Antalya da bulunan üç otele yönelik olarak fizibilite çalışması yürütmüştür. Suryapı Colliers International Türkiye, Suryapı firması için İstanbul, Sancaktepe İlçesi nde bulunan projeye yönelik olarak Şerefiyelendirme çalışması hazırlamıştır. Türk Ekonomi Bankası A.Ş. Colliers International Turkey performed the Feasibility Study of three hotels for the Economy Bank of Turkey in Antalya. Suryapı Colliers International Turkey completed the Goodwill Study for the project of Suryapı in Sancaktepe, Istanbul. Odeabank Colliers International Türkiye, Odeabank için Kocaeli nde bulunan alışveriş merkezine yönelik olarak Değerleme çalışması hazırlamıştır. Odeabank Colliers International Turkey performed Valuation Study of a shopping center for Odeabank in Kocaeli. 3 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2017 Colliers International Turkey

4 İstanbul Ofis Piyasası İstanbul da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası nda 4, Avrupa Yakası nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir. Bu bölgeler aşağıdaki haritada görülmektedir: Istanbul Office Market The office areas in Istanbul are examined in 8 sub-regions, 4 on the Asian side and 4 on the European side. These regions are shown in the map below: KARADENİZ / BLACKSEA Yeni Havaalanı Proje Alanı / New Airport Project Area DISTRICTS 1 İstanbul Batı-West 2 CBD-MİA* 3 Kağıthane/Cendere 4 Maslak 5 Kavacık 6 Ümraniye 7 Kozyatağı /Ataşehir 8 İstanbul Doğu-East *CBD-MİA: Levent, Etiler, Esentepe /Gayrettepe, Şişli, Beşiktaş, Taksim Kuzey Marmara Otoyolu North Marmara Highway $22,31 Tem Otoyolu Tem Highway $11,45 $16, $19,23 Kuzey Marmara Otoyolu North Marmara Highway E-5 Karayolu E-5 Motorway 1 $27,42 6 $17,76 $16,90 Uluslararası Atatürk Havaalanı / International Atatürk Airport 7 $22,02 8 MARMARA DENİZİ / MARMARA SEA Sabiha Gökçen Havaalanı Sabiha Gökçen Airport Ortalama A Sınıfı Ofis Kiraları ($/m²) / Average A Class Rental Rates ($/sqm) İstanbul daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2017 yılı son çeyreğinde m² ye ulaşmıştır. Mevcut stokun dağılımı şöyledir: AVRUPA ASYA AVRUPA & ASYA A 1,328, ,552 2,266,592 B 853, ,663 1,109,300 The total speculative leasable Class-A office stock in Istanbul reached 2,266,592m² in Q The distribution of existing stock is as follows: EUROPE ASIA EUROPE & ASIA A 1,328, ,552 2,266,592 B 853, ,663 1,109,300 4 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2017 Colliers International Turkey

5 Arz İstanbul daki ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde; en yüksek A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin Avrupa MİA (%33), Kozyatağı/Ataşehir (%19), Ümraniye (%15) ve Maslak (%13) olduğu görülmektedir. Bu dört bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin %80 ini oluşturmaktadır. Kavacık bölgesi ofis stokunun toplam %3 lük kısmı ile en düşük stoka sahip bölge olurken; geri kalan 3 bölge (Kağıthane/Cendere, İstanbul Batı ve İstanbul Doğu) %5 ile %7 arasında değişen ofis stok oranları ile İstanbul un kalan %17 lik kısmını oluşturmaktadır. Supply Analysis of the regional distribution of office stocks in Istanbul shows the regions with the highest levels of Class-A office stock are the European-side CBD (33%), Kozyatağı/Ataşehir (19%), Ümraniye (15%) and Maslak (13%). These four regions make up 80% of Istanbul s total office stock. The Kavacık region has the lowest proportion of office stock (3%), while the 3 remaining regions (Kağıthane/Cendere, Istanbul West and Istanbul East) have Istanbul s remaining 17% stock, with 5% to 7% of office stock ratios each. Boşluk Oranları Avrupa Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 2017 yılının üçüncü çeyreğinde %33,25 iken bu oranın 2017 yılının son çeyreğinde %33,67 ye yükseldiğini görmekteyiz. Aynı dönemde Asya Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları %33,20 iken bu oranın 2017 yılının son çeyreğinde %33,86 ya yükseldiğini görmekteyiz yılının son çeyreğinde boşluk oranlarının; Asya Yakası nda İstanbul Doğu bölgesinde yaklaşık %5 oranında yükseldiğini, Kavacık bölgesinde ise yaklaşık %2 oranında gerilediğini görmekteyiz. Avrupa Yakası nda ise Maslak bölgesinde yaklaşık %2 oranında yükseldiğini, Kağıthane/Cendere bölgesinde ise aynı oranda gerilediğini görmekteyiz. İstanbul Doğu ve Maslak bölgelerindeki boşluk artışı stoka yeni eklenen binalardan kaynaklanmaktadır. Kağıthane/ Cendere ve Kavacık bölgelerinde boşluk oranlarındaki düşüşün ise görece daha uygun kira rakamlarına sahip bu bölgelerdeki az sayıdaki kiralama işlemlerinden kaynaklandığını söyleyebiliriz. Diğer bölgelerde ise net değişimler yaşanmadığını söyleyebiliriz. Vacancy While average Class-A vacancy rates on the European side were 33.25% in the third quarter of 2017, the rate reached 33.67% in the final quarter of In the same period, we see that the average Class-A vacancy rate on the Asian side rose from 33.20% to 33.86% in the same period. In Q4 2017, vacancy rates in the Istanbul East region on the Asian side of the city rose by about 5% and fell by about 2% in the Kavacık region. On the European side, rates rose by about 2% in the Maslak region with declines of a similar degree in the Kağıthane/Cendere region. The increase in the divergence between the Istanbul East and Maslak regions is due to buildings newly supplemented to stock. The decline in vacancy rates in Kağıthane/Cendere and Kavacık regions may be attributed to the lower number of leases in these regions, with relatively more affordable rents. In other regions, there have been no net changes. 5 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2017 Colliers International Turkey

6 Aşağıdaki tabloda İstanbul Ofis Piyasası ndaki A Sınıfı Binalara ait ortalama boşluk oranlarının grafiği verilmektedir. The graph below shows average vacancy rates with respect to Class-A Buildings in the Istanbul Office Market. İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları Istanbul Office Market Average Vacancy Rate A Sınıfı 4. Çeyrek / A Class Q.4 m % 700, , , , , % 53.31% 40.23% 200, , % 4.28% 26.24% 42.28% 0 * Kaynak / Source Colliers International VACANT SPACE OCCUPIED SPACE Tek tek bölgelere baktığımızda ise boşluk oranlarındaki değişiklikler aşağıdaki gibi karşımıza çıkmaktadır. Maslak bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2017 yılının üçüncü çeyreğinde %37,82 iken bu oranın 2017 yılının son çeyreğinde %40,23 e yükseldiğini görüyoruz. Boşluk oranlarındaki bu artış stoka yeni eklenen bir ofis binasının olmasından kaynaklanmıştır. Kağıthane/Cendere bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2017 yılının üçüncü çeyreğinde %44,30 iken bu oranın 2017 yılının son çeyreğinde %42,28 e gerilediğini görüyoruz. Boşluk oranlarındaki bu düşüş bölgede gerçekleşen bazı kiralama işlemlerinden kaynaklanmıştır. Kavacık bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2017 yılının üçüncü çeyreğinde %6,18 iken bu oranın 2017 yılının son çeyreğinde %4,28 e gerilediğini görüyoruz. Boşluk oranlarındaki bu düşüş mevcut binalardan birinde; tahliye edilmesi beklenilen ofis katlarındaki kontrat yenilemesinden kaynaklanmıştır. Analysis of individual zones shows changes in vacancy rates as follows: Maslak: Class-A office vacancy rates were 37.82% in the third quarter of 2017; this rate increased to 40.23% in Q This increase in vacancy rates is attributable to the addition of new office buildings to the existing stock. Kağıthane/Cendere: Class-A office vacancy rates were 44.30% in the third quarter of 2017, falling to 42.28% in Q This decline in vacancy rates is due to certain lease transactions in the region. Kavacık: while Class-A office vacancy rates were 6.18% in Q3 2017, this ratio decreased to 4.28% in Q4. This decrease in vacancy rates is due to the renewal of the lease contract on office floors expected to be vacated in one of the existing buildings. 6 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2017 Colliers International Turkey

7 İstanbul Doğu bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranlarının 2017 yılının üçüncü çeyreğinde %17,09 iken bu oranın 2017 yılının son çeyreğinde %21,99 a yükseldiğini görüyoruz. Boşluk oranlarındaki bu artış stoka yeni eklenen bir ofis binası olmasından kaynaklanmıştır. Önümüzdeki dönemde, fazla arza karşılık yetersiz talebin olmasından (arz-talep dengesizliği) dolayı boşluk oranlarında gerileme ön görmüyoruz. Mevcut talebin de yine çokça yer değiştirmeler şeklinde olacağını ve bu durumun boşluk oranlarının azalmasına herhangi bir etki sağlamayacağını düşünüyoruz. Kira 2017 yılının üçüncü çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $25,58/m 2 /ay iken 2017 yılının son çeyreğinde bu rakam $24,87/m 2 /ay a gerilemiştir yılının üçüncü çeyreğinde Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $19,40/m 2 /ay iken 2017 yılının son çeyreğinde bu rakam $19,67/m 2 /ay a yükselmiştir yılının son çeyreğinde ortalama kira rakamlarının, Ümraniye bölgesi dışında Avrupa ve Asya Yakası ndaki bölgelerde net değişiklikler ortaya koymadığını görüyoruz. Bu dönemde kira rakamlarındaki artış ve düşüşleri ancak ondalık rakamlarla telaffuz edebiliyoruz yılının son çeyreğinde A sınıfı ofislerin ortalama kira değerlerinin önceki döneme göre durumları aşağıdaki tabloda verilmiştir: A SINIFI OFİSLER İÇİN İSTENEN KİRA DEĞERLERİ 4. Çeyrek 2017 Maslak MİA Kağıthane / Cendere İstanbul Batı Ümraniye Kozyatağı / Ataşehir Kavacık İstanbul Doğu Istanbul East: Class-A office vacancy rates in Istanbul East were 17.09% in the third quarter of 2017, rising to 21.99% in Q This increase is due to the addition of a new office building to the stock. In the upcoming period, we do not foresee a decline in vacancy rates. This is due to insufficient demand for excessive supply (supplydemand imbalance). We also take the view that much demand will consist of tenants moving office, and that this will have no impact in reducing vacancy rates. Rental Values While the average rent of Class-A offices on the European side was $25.58/m 2 /month in Q3 2017, this figure decreased to $24.87/m 2 / month in Q While the average rent of Class-A offices on the Asian side was $19.40/m 2 /month in Q3 2017, this figure increased to $19.67/m 2 /month in Q In the final quarter of 2017, except in the Ümraniye region, average rents do not show discernible changes in either the European or Asian side of the city. In this period, we can only discern the increase and decrease in rents in tenths of a percent. Below is a table showing average rents in Class-A Buildings in the Istanbul Office Market. ISTANBUL ASKING RENTAL RATES FOR Q Maslak CBD Kağıthane / Cendere Istanbul West Umraniye Kozyatağı / Ataşehir Kavacık İstanbul East Tek tek bölgelere baktığımızda ise ortalama kira rakamlarındaki değişiklikler aşağıdaki şekilde karşımıza çıkmaktadır. Maslak bölgesinde ortalama kiralar 2017 yılı üçüncü çeyreğinde $22,9/m 2 /ay iken 2017 yılının son çeyreğinde bu rakam $22,31/m 2 / ay a gerilemiştir. Ayrıca 2016 yılının son çeyreğinde bu rakamın $25,58/m 2 /ay olduğunu görüyoruz. MİA bölgesinde ise ortalama kiralar 2017 yılı üçüncü çeyreğinde $28,38/m 2 /ay iken 2017 yılının son çeyreğinde bu rakam $27,42/ m 2 /ay a gerilemiştir. MİA da istenilen ortalama kiralar çok uzun bir aradan sonra son iki çeyrektir $30/m²/ay nin altında seyretmektedir. Bu düşüşün en önemli nedeni, kiralamada zorluk çeken projelerin fiyatlarını aşağıya çekmeleridir. Ayrıca 2016 yılının son çeyreğinde bu rakamın $33/m 2 /ay olduğunu görüyoruz. On a region-by-region basis, changes in average rents are as follows: Maslak: average rents decreased from $22.9/m 2 /month in Q to $22.31/m 2 /month in Q Note also that this figure was $25.58/m 2 /month in Q CBD: average rents declined from $28.38/m 2 /month in the third quarter of 2017 to $27.42/m 2 /month in Q Desired average rents in the CBD have fallen below $30/m² for the first time after a very long period. The most significant reason for this decline is the lowering of prices for projects that have proved difficult to lease. This figure stood at $33/m 2 /month in Q Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2017 Colliers International Turkey

8 Ümraniye bölgesinde ortalama kiralar 2017 yılı üçüncü çeyreğinde $15,63/m 2 /ay iken 2017 yılının son çeyreğinde bu rakam $17,76/m 2 / ay a yükselmiştir. Bu suni yükselişin nedeni aslında geçen çeyrekte m 2 lik bir alanın düşük rakamdan kiralanması nedeniyle bir önceki çeyreğin ortalama kira rakamının düşmesidir. Ek olarak 2016 yılının son çeyreğinde bu rakamın $18,67/m 2 /ay olduğunu görüyoruz. Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ortalama kiralar 2017 yılı üçüncü çeyreğinde $21,96/m 2 /ay iken 2017 yılının son çeyreğinde bu rakam $22,02/m 2 /ay a yükselmiştir yılının son çeyreğinde bu rakamın $23,44/m 2 /ay olduğunu görüyoruz. Tüm bölgelerdeki kira rakamlarının gerilemesinin bölgesel bazda özel nedenlerinin olduğunu söylememiz pek mümkün olmayıp tüm bölgelerde kira rakamlarının düştüğünü görüyoruz yılı son çeyreği ile 2017 yılı son çeyreğini karşılaştırdığımızda bölgesel bazda kira rakamlarının %5 ile %20 arasında değişen oranlarda gerilediğiniz görmekteyiz yılında da 2015 ve 2016 yıllarında olduğu gibi kiralama işlemleri oldukça kısıtlı kalmış, dolayısıyla mal sahipleri kısıtlı olan talebi yakalamak için ciddi bir rekabete girmişlerdir. Bunun sonucu olarak da kiracı piyasası olarak adlandırdığımız dönemin ortaya çıkması kaçınılmaz olmuştur. Mevcut piyasa koşulları dolayısıyla hemen her bölgede birçok bina kira rakamlarında daha esnek olmaya başlamış, bunun yanında diğer ticari şartlarda da kiracılar için ciddi avantajlar sağlamaya başlamıştır. Bu gelişmeler kira rakamlarının tüm bölgelerde gerilemesine neden olmuştur. Ümraniye: average rents increased from $15.63/m 2 /month in the third quarter of 2017 to $17.76/m 2 /month in Q The reason for this artificial hike is in fact the decrease in average rents over the previous period as a result of the leasing of an area of m 2 at a low rent in that term. This figure stood at $18.67/m 2 /month in Q Kozyatağı / Ataşehir: average rents increased from $21.96/m 2 / month in Q to $22.02/m 2 /month in Q This figure was $23.44/m 2 /month in Q It is hard to cite particular reasons for falling rents on a regional basis. When we compare rents in Q with Q4 2016, we see a decline of between 5% and 20% on a regional basis. Just as in the two previous years, leasing transactions have been so limited in 2017 that property owners have entered into tight competition to seize whatever limited demand exists. As a result, a tenants market has inevitably emerged during this period. Due to current market conditions, rents for many buildings in almost every region have begun to show a higher degree of flexibility, while significant advantages have been gained in other commercial terms as well. These market developments have led to a general decline in rents. 8 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2017 Colliers International Turkey

9 İstanbul Ortalama A Sınıfı Ofis Kira Rakamları ($/m²/ay) Istanbul Average A Class Office Rental Rates ($/sqm/month) A Sınıfı 4. Çeyrek / A Class Q.4 30 $27.42 $22.02 $ $17.76 $16.90 $19.23 $16.20 $ * Kaynak / Source Colliers International Gelecek Stok Önümüzdeki 2 yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya çıkacak yaklaşık metrekare ofis stoku, inşaat ve planlama aşamasındadır. İnşaat ve planlama aşamasındaki bu ofis stokunun dağılımını incelediğimizde Asya Yakası ile Avrupa Yakası nın neredeyse eşit oranda arz sağlayacağını görüyoruz. Planlanan ve inşa halindeki yakın gelecekteki stokun büyük kısmı Kozyatağı/Ataşehir ve Kağıthane/Cendere gibi alternatif ve yeni gelişen bölgelerde yer almaktadır. MİA bölgesi ise bu iki alternatif bölgeyi takip etmektedir. Gelecek 2 yıl içerisinde İstanbul A sınıfı ofis stokuna girecek planlama ve inşaat aşamasındaki ofis binalarının alan dağılımı bölgeler bazında bir sonraki tabloda verilmiştir: Future Stock Approximately 1,019,087 square meters of office stock will be in the planning and construction phase, set to come on stream in the market on the European and Asian sides of the city over the next 2 years. Analysis of the distribution of this office stock shows that supply will come roughly equally from the Asian side and the European side of the city. Most near-term stock at the planning and construction phase is located in alternative and newly developing regions such as Kozyatağı/ Ataşehir and Kağıthane/Cendere. The CBD follows behind these two alternative regions. The region-by-region distribution of Class-A office buildings in Istanbul in the planning and construction phase and due to come on stream within the next two years is shown in the following table: 9 Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2017 Colliers International Turkey

10 Bölgelere Göre İstanbul A Sınıfı Ofis Stoku Gelecek Stok Dağılımı - m 2 Istanbul A Class Office Future Stock by Regions - sqm A Sınıfı 4. Çeyrek / A Class Q.4 400, , , , , , , , , ,000 50,000 30,800 63,600 35,887 0 Son sayımızda, 2015 ve 2016 yıllarında ortaya çıkan tablonun 2017 yılında da değişmeyeceğini öngörmüş fakat kiracı piyasasının oluşması nedeniyle de bazı hareketlilikler olabileceğini söylemiştik. Teknik olarak yetersiz binalarda oturan şirketlerin daha yeni ve kaliteli binalara önceki dönemlere göre çok daha iyi ticari şartlarla geçebileceklerini belirtmiştik yılı işlemlerine baktığımızda bu şekilde çokça kiralamanın olduğunu görmekteyiz. Fakat yine tekrarlamakta fayda var ki; yeni talepler ortaya çıkmadıkça bu yer değişimlerinin arzın erimesini sağlaması da mümkün gözükmemektedir yılı için de aynı trendin devam edeceğini düşünüyoruz. The previous issue of this Newsletter foresaw few changes in 2017 over the previous two years, though we pointed to the likelihood of a degree of dynamism due to the formation of a tenants market. We stated that companies occupying technically inadequate buildings might exploit the chance to move to newer, higher quality buildings on much better commercial terms than in previous periods. Most transactions that have taken place in 2017 have been lease agreements. But it is worth repeating; in the absence of fresh demand, it seems unlikely that supply for these office moves will be exhausted. We take the view that the same trend will continue through Turkey Research & Forecast Report Autumn/Winter 2017 Colliers International Turkey

11 554 offices in 66 countries on 6 continents United States: 153 Canada: 34 Latin America: 24 Asia Pacific: 231 EMEA: 112 İletişim / ContACt: Lara Gezgin Director, Marketing and PR Turkey lara.gezgin@colliers.com.tr Regional Author: Hakan Şahin Senior Consultant, Office and Industrial Services $2.5 billion in annual revenue 1.9 billion square feet under management 16,000 professionals and staff About Colliers International Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with more than 16,000 professionals operating out of 554 offices in 66 countries. A subsidiary of FirstService Corporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services, mortgage banking and insightful research. Colliers International has been recognized and ranked by the International Association of Outsourcing Professionals Global Outsourcing 100 for 10 consecutive years, more than any other real estate services firm. Copyright 2018 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.