ARAŞTIRMA RAPORU TÜRKİYE HAZİRAN 214 ÖZET GENEL BAKIŞ Geçtiğimiz on yıl içinde, hükümet İstanbul ve Türkiye genelinde birçok şehirde kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçirilmesi için yasal bir çerçeve hazırladı. Özellikle 211 depreminden sonra, hükümet izinsiz/riskli binaların yıkılması ve eski binaların yenilenmesi yolunda sağlam adımlar atmaya karar verdi. Bu planı uygulamak için, Mayıs 212 de "Afet Riski Altındaki Alanların Yenilenmesi" adlı yeni bir yasa hazırlandı. İlgili mevzuatların yasalaştırılmasıyla kentsel dönüşümde yeni bir dönemle birlikte Türkiye çapında kentsel dönüşüm projeleri başladı. Deprem riskinin yanı sıra, nüfus artışı ve hızlı kentleşme olguları da kentsel dönüşüm sürecinde baskı yaratmaktadır. Artan konut talebiyle birlikte eski stokun yenilenmesi büyük önem kazanmaktadır. Önümüzdeki 2 yıl içinde ülke çapında yaklaşık 6,7 milyon konut biriminin yıkılıp yeniden inşa edileceği tahmin edilmektedir ve bu yılda yaklaşık 334. birime karşılık gelmektedir. Yalnızca yıkım ve yeniden inşa maliyeti için her yıl yaklaşık 44 milyar TL (23 milyar ABD doları) finansman gerekli olacaktır. Kentsel dönüşüm projelerinin büyüklüğü göz önüne alındığında, geleneksel modeller (kat karşılığı, ön satış, vb.) finansman konusunda yetersiz kalmaktadır, bu nedenle alternatif finansman araçlarına ve çeşitlendirilmesine ihtiyaç olduğu aşikârdır. Bu konuda, özellikle Bireysel Emeklilik Sistemi (BES) ve yakın zamanda SPK tarafından piyasaya sunulan yeni düzenlemeler (gayrimenkul sertifikaları, sukuk, altyapı GYO ları, gayrimenkul yatırım fonları gibi) alternatif oluşturarak önemli bir rol oynayabilirler. Raporda aşağıdaki başlıklar ele alınacaktır: Kentsel dönüşüm projelerinin gerekliliği ve önemi, Yasal düzenlemeler ve uygulama sorunları, Belli başlı dönüşüm alanları, Geliştirme modelleri ve olası teşvikler, Finansman modelleri ve alternatif yatırım araçları, Projelere dahil olan aktörlerin rolü, Kamu ve özel sektör işbirliği potansiyeli, Yabancı yatırımcı/geliştirici işbirliği potansiyeli. Bu rapor kentsel dönüşüme zemin hazırlayan olgular, belli başlı dönüşüm alanları ve uygulama aşamalarında karşılaşılabilecek olası sorunları ele almaktadır. Türkiye nin en büyük kentsel dönüşüm alanları olarak İstanbul ve İzmir örnekleri analiz edilmiştir. Ayrıca, Barselona ve Rio De Janerio örnekleri incelenerek, farklı uluslararası kentsel dönüşüm tecrübeleri ile Türkiye karşılaştırılmıştır. Kentsel dönüşümle ilgili bakış açılarını yansıtmak amacıyla kentsel dönüşüm projeleriyle ilişkili özel sektör temsilcileri ile bir anket yapılmıştır. Cushman & Wakefield, önümüzdeki yıllarda Türkiye'de sıçrama yapması beklenen kentsel dönüşüm süreci ile ilgili temel zorluklar ve uygulamalar hakkında derinlemesine bir araştırma hizmeti sunmaktan memnuniyet duymaktadır. Kentsel dönüşüm projelerinin Türkiye'de inşaat ve gayrimenkul sektörlerinde bir itici güç yaratması ve hem ulusal hem de yabancı yatırımcıları çekmesi bekleniyor. Bu kapsamda, kamu ve özel sektör yanı sıra yabancı yatırımcılar ile işbirliği Türkiye de kentsel projelerinin teşvik edilmesi konusunda önemli fırsatlar sunuyor. Cushman & Wakefield Türkiye İnönü Cad. Devres Han No 5 2/A İstanbul www.cushmanwakefield.com/knowledge Bu rapor Cushman & Wakefield LLP tarafından, yalnızca ticari mülkiyet ile ilgili kişilerce kullanılması için bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmıştır. Atıfta bulunduğu piyasaların veya gelişmelerin tam bir tarifini sunması amaçlanmamıştır. Raporda, Cushman & Wakefield LLP'nin güvenilir bulduğu halka açık kaynaklardan elde edilen bilgileri kullanmıştır, ancak bu bilgileri doğrulamış değiliz ve kesin ve tam olduklarını garanti edemeyiz. Burada yer alan bilgilerin kesinliği veya tamlığı konusunda açık veya zımni olarak herhangi bir garanti veya vekalet verilmemektedir ve Cushman & Wakefield LLP bu raporun okuyucularına veya herhangi bir üçüncü şahsa karşı hiçbir şekilde sorumlu olmayacaktır. Bütün görüşler değişime tabidir. Bu rapor bir bütün olarak veya kısmen çoğaltılmadan önce tarafımızdan önceden yazılı onay alınmak zorundadır. Cushman & Wakefield LLP veya ilgili herhangi bir şirketten bilgi almak istemiyorsanız, lütfen unsubscribe@eur.cushwake.com adresine e-posta gönderin.. E-posta içeriğinde iletişim bilgilerinizdeki bilgileri belirtin ve konu kısmına Unsubscribe yazın. 214 Cushman & Wakefield LLP Tüm hakları saklıdır. 1
1927 1935 194 1945 195 1955 196 1965 197 1975 198 1985 199 2 27 28 29 21 211 212 Kentleşme Oranı (%) Yapı Adedi(milyon) Hanehalkı Sayısı (bin) 1927 1935 194 1945 195 1955 196 1965 197 1975 198 1985 199 2 21 215 (T) 225 (T) milyon HAZİRAN 214 BİR SONRAKİ ARAŞTIRMA SÜRECİNİN ZEMİNİ Türkiye, hızlı demografik değişim gösteren diğer birçok gelişmekte olan ülkede olduğu gibi, son yirmi yıldır kentsel yapı bakımından büyük bir değişim yaşamaktadır. Sanayileşmeyle birlikte hızlı nüfus artışı, kırsal alanlardan metropoliten kentlere doğru büyük bir göçe ve bunun sonucunda Türkiye'de kentleşme oranlarında önemli artışa neden oldu. NÜFUS ARTIŞI 9 3% 8 3% 7 6 2% 5 2% 4 3 1% 2 1% 1 % Nüfus Artış Oranı (%) KAYNAK: TUİK Türkiye'de kentleşme oranı 195'lerin başlarına kadar %25 civarında seyrederken, 198 yılında %4 ve 2 yılında %65 e yükselmiştir. Türkiye, 198-2 yılları arasında dünyada en yüksek kentleşme oranına sahip ülkeler arasında üçüncü sırada yer almıştır. 212 itibariyle Türkiye'de kentleşme oranı %77'ye ulaşmıştır. KENTLEŞME ORANI (1927-212) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 KAYNAK: TUİK Sadece nüfus artışı değil, aynı zamanda kırsal alanlardan kentsel alanlara yaşanan göç de metropoliten kentlerde artan bir konut talebi oluşmasına neden oldu. Hızlı kentleşmenin getirdiği sorunları yaşayan şehirler, gecekondu yerleşimleri, çevresel bozulma ve mevcut altyapının bozulması gibi sorunlarla karşılaştı. Bir başka faktör de, Türkiye'nin aktif bir sismik bölgede yer alması nedeniyle hemen her yerinde hasar verici depremlerin meydana gelme riskidir. En son 1999 ve 211 yıllarında yaşanan iki büyük deprem inşaatla ilgili yasaların güvenilirliği konusunda ciddi bir endişe duymasına neden olmuştur. TÜRKİYE'DE YAŞANAN BÜYÜK DEPREMLER YIL YER CAN KAYBI SAYISI 1939 Erzincan 32.7 1942 Tokat, Erbaa 3 1943 Samsun, Ladik 4 1944 Bolu, Gerede 3959 1966 Muş, Varto 2396 1975 Diyarbakır, Lice 2385 1976 Van, Muradiye 384 1999 Marmara 17.118 211 Van 64 (*) Resmi rakamlar. Türkiye genelinde binaların çoğunluğu depreme dayanıklı güvenlik tasarım kurallarına uygun değildir. Türkiye'deki toplam konut stokunun yalnızca %8'i 21 yılından sonra inşa edilmiştir ve toplam hane halklarının yaklaşık %22'si bu binalarda yaşamaktadır. En büyük 1 metropoliten kent dikkate alındığında ise, toplam nüfusun yaklaşık yarısı bu şehirlerde yaşamakta, ancak konut stokunun yalnızca %11'i 21'den sonra ve gerekli deprem güvenlik kurallarına uygun olarak inşa edilmiştir. YAPI STOKU VE HANE HALKI (İNŞA YILINA GÖRE) 3 6 28% 5 2 25% 25% 4 2 19% 22% 19% 3 1 13% 1% 9% 2 8% 1 1 6% 4% 196 1961-197 1971-198 1981-199 1991-2 21+ Yapı Adedi (milyon) Hanehalkı Sayısı (milyon) KAYNAK: Bu veriler TÜİK'ten derlenmiştir Sonuç olarak, hızlı demografik değişim, mevcut konut stokunun kalitesi ve deprem riski, yetkilileri belirli alanlarda kentsel dönüşüm projelerini hayata geçirmeye yöneltmiştir. MAY 214 2
Yapı Adedi Nüfus(bin) HAZİRAN 214 YÖNETMELİK, ÖNEMLİ ALANLAR VE ZORLUKLAR Türkiye'de yaşanan kentsel dönüşüm süreci, Kentsel Dönüşüm Yasası olarak da bilinen, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü hakkında kanuna (636 sayılı ve 31 Mayıs 212 tarihli) ve kanunun uygulama yönetmeliğine (4 Ağustos 212 tarihli) dayanmaktadır. Kanun özellikle afetler sırasında can ve mal kaybına neden olabilecek alanlar olarak tanımlanan risk bölgelerine odaklanmaktadır. Riskli binaların sayısı ve buralarda ikamet eden nüfus bakımından İstanbul, 27.7 bina ve yaklaşık 23. oturan nüfus ile en riskli alandır. İzmir ve Ankara gibi diğer büyük metropoliten kentler ve Bursa, Gaziantep, Adana gibi orta büyüklükteki Anadolu şehirleri de diğer önemli kentler arasındadır. EN ÖNEMLİ 1 RİSK ALANI (ŞEHİRLERE GÖRE) 3, 25 Bu kanuna göre risk altındaki binalar "risk bölgesi içinde veya dışında ekonomik ömrünü tamamlamış binalar veya bilimsel ve teknik olarak yıkılma veya yüksek hasar riski altında olduğu kanıtlanmış binalar" olarak tanımlamıştır. Risk alanlarına, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı'nın görüşleri alınarak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) veya belediyelerin tespiti ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu tarafından karar verilir. 25, 2, 15, 1, 5, 2 15 1 5 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 1 risk alanı tespit ederek, kentsel dönüşüm kapsamında öncelikle 35 şehirde başlamak üzere, yaklaşık 165, binanın yıkımını hedeflemektedir. TÜRKİYE İLAN EDİLEN RİSK ALANLARI KAYNAK: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Şubat 214 tarihinde Anayasa Mahkemesi tarafından kanunda yapılan son bir değişiklik ile bazı maddeler iptal edilmiştir: Yürütmenin durdurulması talep edilemez, Kamu kurumlarına ait arazilerin bedelsiz olarak TOKİ'ye devredilmesi, İmar hukuku da dahil olmak üzere, ilgili kanunlarda kentsel dönüşüm planları için hiçbir kısıtlama olmaması. Yapı Adedi Nüfus KAYNAK: Veri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan derlenmiştir TÜİK verilerine dayanarak, 21 yılından önce inşa edilen binaların depreme dayanıklı güvenli konut tasarımı kurallarıyla uyumlu olmadığını varsayarak ülke çapında yaklaşık 6,7 milyon birimin yenileneceği tahmin edilmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, önümüzdeki 2 yıl içinde tümünün yıkılıp, yeniden inşa edilmesini amaçlamaktadır. Bu, yılda ortalama 334. binanın yıkılıp yeniden inşa edilmesi gerektiği anlamına gelmektedir. Yalnızca eski binaların yıkım ve yeniden inşa maliyeti göz önüne alındığında, finansman için her yıl yaklaşık 44 milyar TL (23 milyar ABD$) gerekli olacaktır. TAHMİNİ YENİLEME MALİYETİ TOPLAM YILLIK Birim Sayısı (') 6.684 334 Yenileme Maliyeti (milyar TL) 884.3 44.2 Yenileme Maliyeti (milyar ABD$) 465.4 23.3 KAYNAK: Bu veriler TÜİK'ten derlenmiştir Yılda 334. birimin yeniden inşa edilmesi gerektiği ve TOKİ'nin 5. adet/yıl inşa edebildiği göz önüne alındığında, özel sektörle işbirliği gerektiği açıktır. Eski binaların yıkılması için mal sahiplerini teşvik etmek üzere farklı araçların (imar bonusu, imar haklarının transferi vb.) kullanılması gerekmektedir. 3
Kentsel dönüşüm süreci, Türkiye nin enerji ithalatına olan bağımlılığını azaltmak açısından, yeşil binalar ve sürdürülebilirlik sağlamak için önemli bir fırsat sunmaktadır. Türkiye, artan konut talebiyle birlikte yenileme projelerinin ölçeği de göz önüne alındığında, mevcut stokun yenilenmesi ve yeşil binalar geliştirilmesi açısından büyük bir potansiyele sahiptir. Bu bağlamda, kentsel dönüşüm bu potansiyelin değerlendirmesi açından değerli bir fırsat sunmaktadır. GYODER 223 Vizyonunda Gayrimenkul Sektörü raporuna göre, 212-223 yılları arasında yaklaşık 6,7 milyon konut ünitesinin inşa edileceği tahmin edilmektedir. Eğer 223 yılına kadar tüm binalar yeşil bina olarak tasarlanırsa, aynı dönemde yaklaşık 25 milyar ABD$ enerji ve su tasarrufu sağlanabilir [Alhanlıoğlu ve Çamlıbel, 212]. 144 milyon kw saat/yıl kapasiteli bir hidroelektrik santralinin yatırım maliyetinin 1 milyon ABD$ olduğu [Çamlıbel, 211] düşünülürse, 223 yılına kadar mevcut binaların yeşil bina olarak yeniden tadilatı ile edilecek tasarruf, 25 adet hidroelektrik santralinin yatırım maliyetine denk olacaktır. Türkiye deki kentsel dönüşüm süreci kapsamında, deprem riski altında bulunan 6,5 milyon konut biriminin yıkılıp yeniden yapılması planlandığı düşünülürse, bu binaların yeşil bina olarak yeniden inşası durumunda benzer bir tasarrufun sağlanması mümkün olabilecektir. Bu bağlamda, ilgili tüm aktörler arasında işbirliği her zamankinden daha önemli hale gelmiştir. Bazı zorluklar ortaya çıkacak olsa da kentsel dönüşüm projeleri yalnızca yerli değil, yabancı geliştirici ve yatırımcılar da için de fırsatlar sunmaktadır. İSTANBUL ALANLARI Daha önce belirtildiği gibi, İstanbul Türkiye'deki toplam riskli binaların %15'ini içeren en riskli alandır. İstanbul'da şu ana kadar yaklaşık 21.9 riskli binada 65.7 adet birim tespit edilmiştir. Gaziosmanpaşa, toplam dönüşüm alanlarının %36'sına karşılık gelen 392 hektar alan ile en büyük kentsel dönüşüm alanıdır. Onu, sırasıyla146 hektar (%13) ve 134 hektar (%12) ile Pendik ve Kadıköy ilçeleri takip etmektedir. Nüfus açısından ise, İstanbul'da riski binalarda oturan nüfusun %58'i en büyük ve yüksek nüfusa sahip ilçeler olan Gaziosmanpaşa ve Kadıköy'de oturmaktadır. İstanbul da ilan edilen risk alanları tabloda özetlenmektedir: ISTANBUL DAKİ RİSKLİ ALANLAR İLÇE ALAN (HA) BİNA SAYISI ÜNİTE NÜFUS 1-Küçükçekmece 16,64 624 2.49 2.225 2-Bağcılar 53,4 633 3.369 11.21 3-Esenler 3,54 956 4.733 18.278 4-Gaziosmanpaşa 392,96 8.59 12.88 66.187 5-Sultan gazi 18,8 19 1.1 3.75 6-Güngören 57,71 815 7.753 16.389 7-Sarıyer 168,8 1.446 8.786 9.67 8-Beşiktaş 3,19 9- Beyoğlu 12,24 346 96 3.66 1-Zeytinburnu 3,82 1.38 1.25 3.494 11-Üsküdar 1,77 - - - 12-Kadıköy 134,18 6.341 17.728 44. 13-Kartal 31,84 - - - 14-Pendik 146,22 465 - - 15-Tuzla 6,78 - - - 16-Bayrampaşa 22,7 1.85 5.87 1.7 Toplam 1.1 21.917 65.686 189.554 KAYNAK: Istanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ISTANBUL DAKİ RİSKLİ ALANLAR (ALAN BÜYÜKLÜĞÜ, HA) 45 4 35 3 25 2 15 1 5 KAYNAK: Veriler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerinden derlenmiştir. Resmi verilere göre Ağustos 212 ile Aralık 213 tarihleri arasında toplam 1.123 riskli bina yıkılmıştır. Aynı dönemde 41.448 ünite riskli olarak tespit edilmiştir. Buna ek olarak 7.942 başvuru sahibi, kendi birimlerinin riskli olup olmadığının belirlenmesi için inceleme talep etmiştir. İSTANBUL'DAKİ RİSKLİ BİNALAR (ARALIK 213) Uygulama sayısı 7942 Yıkılan bina sayısı 1123 Tekil birim sayısı 41448 KAYNAK: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 4
MAY 214 Istanbul Kentsel Dönüşüm Alanları GAZİOSMANPAŞA ÖRNEĞİ İstanbul'un en büyük kentsel dönüşüm alanı olan Gaziosmanpaşa'da 11 farklı bölgede 392 hektarlık dönüşüm alanı tespit edilmiştir. Şu anda yalnızca belediye değil, özel şirketler de kentsel dönüşüm projeleri yürütmektedir. Belediye ve TOKİ, gecekondu iyileştirme alanlarında ve 9 blok ve 725 birim içeren 19.429 metrekarelik arazi üzerindeki kentsel yenileme projelerinde işbirliği yapmaktadır. Ayrıca, büyük özel inşaat şirketleri Gaziosmanpaşa'nın farklı alanlarında ketsel dönüşüm projeleri geliştirme planlarını açıklamıştır. Bu büyük projeler aşağıda özetlenmiştir: GOP'TAKİ BÜYÜK PROJELERİ ŞİRKET ALAN (M2) BİRİM SAYISI İhlas Yapı 988. 1. Faz 35. 45 Soyak 3. 5 GOP Yeşil Yapı 28. Açıklanmadı Timur Yapı-NEF 13. Açıklanmadı Sur Yapı 4. Açıklanmadı KAYNAK: Şirket web siteleri. Gaziosmanpaşa Belediyesi nin özel bir iştirak olan GOPAŞ, arsa sahipleri ile geliştiriciler arasında anlaşmaların sağlanmasına yardımcı olmaktadır. Kentsel dönüşüm kapsamında önceden anlaşılan ünite sayısı konusunda hak sahipleri ve geliştiricilerin ile anlaşmaya varması gerekmektedir (kat karşılığı modeli). GOPAŞ, özel şirketler adına sürecin etkili ve verimli işlemesi için bir platform sunmaktadır. Bu sayede şirketler hak sahipleriyle birebir müzakere etmek zorunda kalmamakta ve hak sahipleri de süreç konusunda destek alabilmektedir. İZMİR ALANLARI Türkiye deki riskli alanların %16 sını oluşturan İzmir, İstanbul dan sonra ikinci büyük dönüşüm alanıdır. Bakanlık verilerine göre, 82 hektar kentsel dönüşüm alanı tespit edilmiştir: IZMIR DEKİ RİSKLİ ALANLAR İLÇE ALAN (HA) BİNA SAYISI ÜNİTE NÜFUS 1-Karabağlar 54 17. 23.,25 53.5 2-Menemen 44 1.6 7.753 6.55 3-Narlıdere 43 1.987 5.494 16.248 4-Karabağlar-Buca 191 5.377 5.377 8.5 5-Karşıyaka 2,59 165 165 129 Toplam 82,6 26.63 42.39 84.927 KAYNAK: İzmir Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü 5
FİRMA ANKETİ Türkiye'deki son kentsel dönüşüm sürecine ilişkin bakış açılarını yansıtmak için özel sektör temsilcileri ile bir anket yapılmıştır. Seçilen şirketler konut projeleri konusunda deneyime sahip ve aynı zamanda devam etmekte olan veya planlama aşamasında olan kentsel dönüşüm projeleri yürütmektedirler. Ana bulgular aşağıda özetlenmiştir: İstanbul'da kentsel dönüşümün gerekliliği: Kentsel dönüşümün altında yatan temel nedenler deprem riski, kentsel büyüme ve hızlı kentleşmedir. Ayrıca hızlı kentleşmenin kent morfolojisi, ulaşım ve altyapı sistemleri üzerindeki olumsuz etkileri de vurgulanmıştır. Ayrıca, eski bina stoku nedeniyle konut yenilenmesine de ihtiyaç vardır. MAY 214 Izmir Kentsel Dönüşüm Alanları Ayrıca İzmir Büyükşehir Belediyesi, 46 hektarı tamamlanmış olan toplam 352 hektar kentsel dönüşüm programı yürütmektedir. Farklı bölgelerde hala devam eden dönüşüm projeleri tabloda özetlenmektedir: IZMIR DEKİ ALANLARI ALAN (HA) BİNA SAYISI NÜFUS PLANLANAN ÜNİTE Gaziemir 122 2.4 18. 1. Bayraklı 6 2.3 24. 8. Ballıkuyu 48 3.6 35. 7. Uzundere 32 497 5. 3.2 Ege Mah. 7 44 3.8 1.2 Toplam 269 8.877 85.8 29.4 KAYNAK: İzmir Büyükşehir Belediyesi Önemli dönüşüm alanlarından biri, son yıllarda özel sektör tarafından geliştirilen orta ve büyük ölçekli karma projeler ile İzmir in yeni merkezi olarak gelişen Bayraklı ilçesidir. Bu projelerden bazıları aşağıda özetlenmektedir: BAYRAKLI ÖNEMLİ PROJELERİ FİRMA PROJE ALAN (M2) ÜNİTE SAYISI İş GYO Ege Perla 18. 111 konut, ofis, AVM Folkart Yapı Folkart Towers 27. 21 konut, ofis Kavuklar Point Bornova 23. 544 konut, AVM Mistral Yapı Mistral Towers 13.923 11 konut, ofis Kavuklar Bayrakli Tower 6.839 Ofis Megapol Megapol Towers 4.32 Ofis KAYNAK: Şirket web sayfaları Özellikle Fikirtepe, Esenler, Ataşehir, Kartal, Gaziosmanpaşa İstanbul'daki öenmli kentsel dönüşüm alanları olarak kabul edilmektedir. İstanbul dışında ise, Ankara, İzmir, Bursa, Adana ve Gaziantep gibi deprem bölgesinde bulunan, yüksek göç oranına sahip olan ve konut yenileme ihtiyacı olan diğer büyük şehirler de fırsatlar sunmaktadır. Kentsel dönüşümde TOKİ'nin rolü: TOKİ 198 yılından bu yana ulusal düzeyde konut inşaatında önemli bir rol oynamış olsa da, yenilenmesi gereken konut sayısının büyüklüğü düşünüldüğünde özel sektörle işbirliğinin bir ihtiyaç olduğu açıkça görülmektedir. TOKİ, kamu ve özel sektör arasındaki koordinasyonu sağlamalıdır. Ayrıca, imar planları ve genel kuralların hazırlanması sorumluluğunu da üstlenebilmelidir. Alternatif olarak, sürecin tüm sorumluluğunu bir özel şirket üstlenebilir ve TOKİ nin sorumluluğu sosyal konutlar ile sınırlı tutulabilir. Diğer kurumlarla işbirliği: Kamu ve özel sektör ortaklıkları kentsel dönüşüme katkı sağlayacaktır. Özel inşaat şirketlerinin çoğu ilgili belediyelerle çalışmaktadır. Bazı şirketler çok sektörlü bir yaklaşım sağlamak için GYODER, KonutDer, InDer, GISP, Kentsel Vizyon Platformu gibi derneklerle işbirliği yapmaktadır. Çoğu katılımcıların görüşü, STK'ların planlama ve uygulama sürecinde daha aktif rol oynaması yönündedir. Yabancı yatırımcıların/geliştiricilerin rolü: Yabancı şirketler finansman sağlamanın yanı sıra geliştirme konusunda ortak olarak ta sürece dahil olabilir. Ayrıca, kurumsal veya bireysel potansiyel alıcılar olarak da dikkate alınmalıdır. 6
Kanuna ilişkin görüşler: Mülkiyet haklarına ilişkin sınırlamalar; hak sahiplerinin yalnızca üçte ikisinin yenilenme kararı verebilmesi sorun teşkil edilebilir, kalan sahiplerin hakları da koruma altına alınmalıdır. Finansman; şirketler öz kaynaklarını kullanmaktalar, özel faiz oranı ve ödeme koşulları olan inşaat kredileri sunulmalıdır. Gerekli belgeler için farklı kurumlardan alınan onaylar uzun zaman alabilmektedir, bütün süreci bir koordinasyon kurulu organize edebilir. Kentsel dönüşümün sosyal ve ekonomik yeniden canlandırma boyutlarının eksik kalmaktadır. Kentsel tasarım eksikliği bulunmaktadır. Diğer konular: Kentsel dönüşümü teşvik etmek amacıyla, hak sahiplerini eski binaları yıkmaya teşvik etmek için imar bonusu, imar haklarının transferi gibi teşvikler sunulabilir. Bu teşvikler aynı zamanda kamusal alanlar için de kullanılabilir. Proje finansmanı için yenilikçi ve alternatif finansal araçların kullanılması düşünülmelidir. Ayrıca, düşük faizli inşaat kredileri sağlanması gerekmektedir. Konut yenilenmelerinde enerji verimliliği de göz önüne alınmalıdır, bu sayede yeşil ve sürdürülebilir binaların inşa edilmesi için bir fırsat yaratılabilir. ULUSLARARASI ÖRNEKLERİ Kentsel dönüşüm bir bölgenin ekonomik, fiziksel, sosyal ve çevresel durumunu iyileştiren bir süreçtir. 19. yüzyılın hızla sanayileşen İngiliz kentlerinde giderek artan sağlıksız koşullara karşı bir tepki olarak Avrupa da, bu ekonomik yeniden yapılanma ve toplumsal değişim dalgasını en erken deneyimleyen ülke olmuştur. İkinci Dünya Savaşı sonrasında sürdürülebilir kalkınma sağlamak için Avrupa'da çok sayıda dönüşüm girişimleri hayata geçirildi. Son yıllarda birçok tarihi şehir, daha sürdürülebilir ve yaşanabilir şehirler oluşturmak üzere ve genellikle kültür, turizm ve teknoloji ile ilgili yeni "post-endüstriyel kullanımlar" amacıyla yeniden yapılanma süreçlerinden geçti. Kentsel dönüşüm, eski sanayi bölgelerinin dönüşümü için gelişmiş ülkelerde test edilmiş ve uygulamaya koyulmuştur. Birçok şehirde bu tür dönüşüm projeleri (Barselona, Bilbao, Cenova, Dublin, Rotterdam, Hamburg vs.) çoktan başlamıştır. Geçmiş kentsel yenileme programları, merkezi iş bölgelerinin yeniden canlandırılması ve eski konut bölgelerinin soylulaştırılarak değer kazandırılması olarak ele alınmıştır. Zamanla kentsel dönüşüm daha az yıkım ve daha çok yenilemeye ve kamu/özel kuruluşlar arasındaki ortaklık projelerine dayalı bir politikaya evrildi. Bu rapor kapsamında, dünyadan iki farklı örnek seçilmiştir. İlk örnek, eski bir sanayi bölgesinin canlandırılarak yenilikçi bir bölgeye çevrilmesi ile inşa edilen 22@Barselona projesidir. Rio De Janerio da bulunan Favela-Bairro projesi ise, altyapı kalitesini ve kamusal alanları iyileştirerek daha iyi konut koşulları sunan bir gecekondu iyileştirme projesidir. 7
22@BARSELONA Yer Proje Büyüklüğü Barselona - Poblenou, İspanya 198 hektar, 115 blok Proje Süresi 21-28 Bileşenler Konut, Üniversiteler, Sağlık-Teknoloji, Bilgi teknolojileri, Medya, Tasarım Anahtar Kelimeler Endüstriyel miras, Kentsel yenileme, Kentsel yenilikçi bölge, Ekonomik canlanma Paydaşlar -Yerel ve ulusal kurumlar (örneğin BarcelonActiva, Puerta 22). Arka Plan -Üniversiteler ve Ar-Ge -Yerel dernekler tarafından yönetilen özel geliştirme merkezleri ve çok işlevli hizmetler 186-196: "Katalan Manchester ı" 196-199: Eskime ve kalite bozulması 1986-1992: Rıhtımın açılışı 1996-1999: Diagonal Bulvarı nın açılması 1998: Sanayi bölgelerinin geleceği hakkındaki tartışma 21-28: 22@Barselona Yenileme Bölgesi Finansman: 18 milyon Avro (altyapı için) Özet: 2 yılında Barselona Kent Konseyi tarafından onaylanan 22@Barselona projesi, şehir merkezinde yer alan 2 hektar büyüklüğündeki eski sanayi bölgesinin üretken bir bölgeye dönüştürülmesidir. 22@Barselona projesinin öncülük ettiği dönüşüm, şehir merkezinde üretim faaliyetlerini teşvik etmek amacıyla 3.2 milyon metrekarelik yüz ölçümüne sahip yeni bir iş alanının oluşturulmasını imkan sağlamaktadır. 1 yıllık bir sürenin ardından, bölgenin %7'inin (yaklaşık 2,8 milyon metrekare) yeniden düzenlenmesi tamamlanmıştır. Yeniden kentleşme çalışmalarının ise %42'si tamamlanmış veya devam etmektedir, toplam maliyet 112 milyon Avro'dur. Eskiden bölgenin ekonomisi aile işletmelerine, ulaşım tesislerine, depolara, tedarikçilere ve metalurji sanayisine dayanmaktaydı. Karma ve daha yoğun kullanım amacıyla yüksek teknolojiye sahip sanayiler, konutlar, ofisler, ticaret, oteller, sosyal donatı ve açık alanlar içeren yeni yaratıcı karma alanlar planlanmaktadır. Yakın zamanda 1.52 firma ve kuruluş bölgeye yerleşmiş ve 1. ile 13. arasında yeni istihdam yaratılmıştır. Poblenou'nun tekno-yaratıcı 22@ bölgesi haline dönüşmesi şu temel alanlara dayanmaktadır: Yenilikçi İş Faaliyetleri: 7@ adı verilen 7 lokomotif sektör tanımlanmıştır. Bu sektörler, medya, bilişim ve iletişim, biyobilim, Ar-Ge, uluslararası girişimciler ve teknoloji transferidir. 22@ projesi bilişim ve iletişim teknolojilerinin yüksek kalifiye çalışanlar tarafından yoğun olarak kullanılmasına dayanan en yenilikçi sektörleri teşvik etmektedir. Endüstriyel Miras: Poblenou'nun tarihsel ve kültürel mirasının korunmasını güvence altına almaya yardımcı olacak bir endüstriyel miras koruma planı geliştirilmiştir. Korunan binaların çoğu restore edilmiştir. Farklı alanların ihtiyaçlarına bağlı olarak, restore edilen endüstriyel binaların kamu kurumlarının, okulların ve üniversitelerin merkez binaları olarak kullanılması gibi çeşitli kullanımlar önerilmektedir. Ayrıca, Barselona Endüstriyel Kültür Merkezi de kurulacaktır. Sosyal Donatılar: Kent ölçeğinde ve yerel ölçekte kamu tesisleri, oditoryum ve tiyatro binası inşa edilmiştir. Yeni Konutlar: 22@Barselona projesi, insanların işyerlerine yakın oturmasına olanak sağlayan ve bölgede canlılığı sağlayacak yerel ticaretin gelişmesini destekleyen yeni konutların inşa edilmesine dayalı bir karma proje alanıdır. 8
Proje, endüstriyel alanlarda inşa edilmiş olan 4.6'den fazla geleneksel eve yeniden değer kazandırmaktadır. Ayrıca, Poblenou'da toplumsal çeşitliliği destekleyen 4. yeni sosyal konut yapımını teşvik etmektedir. Bazı endüstriyel binalar loft tipi konutlara dönüştürülmektedir. Bu tür yeni konut kullanımı ile bölgede yer alan evlerin sayısı son yıllarda 4. e ulaşmıştır. Dolayısıyla toplam yerleşik alanın yaklaşık %5'sini oluşturan konut kullanımı oranı, yaşam ve çalışma alanı arasında bir denge kurulmasını garanti etmektedir. Kamusal Alanlar: 22@B projesi, eski endüstriyel alanların %1'unu yeni yeşil alanlara (114. m²) ayırmıştır. Parklar, meydanlar ve sokaklar yaya dolaşımını geliştirmek ve araç trafiği düzenlemek amacıyla inşa edilmiştir. Yeni gelişmiş altyapı: Yeni Özel Altyapı Planı toplam 18 milyon Avro yatırım değerindedir. Modern bir güç kaynağı ve fiber optik şebeke sunmaktadır. 22@Barselona projesi, kamu kuruluşlarını ve özel girişimleri birleştiren esnek bir sistemdir. Barselona Kent Konseyi, referans noktası ve kentsel işlev merkezleri olacak ve aynı zamanda özel teşvikler aracılığıyla bölgenin geri kalanının dönüşümünü teşvik edecek altı stratejik sektör tanımlamıştır. Bilişim ve iletişim teknolojilerinin yüksek kalifiye çalışanlar tarafından yoğun olarak kullanılmasına dayanan en yenilikçi sektörleri seçilmiştir. Bu faaliyetleri teşvik etmek amacıyla, daha yüksek yoğunluk içeren dönüşüm planlarına olanak sağlanmıştır. Bu strateji geliştiricilerin yenilikçi şirketlerle anlaşma yapmasını ve ihtiyaçlarını karşılamak için özel olarak tasarlanmış binalar inşa etmelerini teşvik etmektedir. Belirli yükümlülüklerle bağlı olarak, özel sektör imar yoğunluk artışı (2'den 2,7 ye) ve arazinin yeniden tahsisi sağlanmıştır: dönüşüm için bir teşvik sistemi oluşturan, kentleşme maliyetinin ödenmesi, tanımlanmış @faaliyetlerinin zorunlu varlığı, arazi imtiyazı vb. Teşvik sistemi sayesinde kentsel dönüşüm süreçleri, bütün sokakların yeniden kentleşmesine ve arazilerin topluma karşılıksız olarak devredilmesine katkıda bulunur - %1 özel olan bir arsa, %3 oranında kamulaştırılır, böylece yeni yeşil alanlar, sosyal donatılar ve sosyal konutlar oluşturulabilir. Artan yoğunluğa ve özel altyapı planına sahip kamusal tesisler de dahil olmak üzere, endüstriyel faaliyetler ve kentsel üretim faaliyetleri, arazinin geliştiricilere ve şirketlere sunulmasına ve metropol ölçeğinde faaliyetlere geçilmesine yardımcı olmuştur. Kazanılan Deneyim: 22@Barselona'da 12 yıldır devam eden dönüşüm sırasında yenilikçi kentsel projeler geliştirilmiştir ve başarılı kentsel planlama ve ekonomik programlar hayata geçirilmiştir. Kentsel yenileme: Eski endüstriyel alanların yüksek kentsel ve çevresel kaliteye sahip bir bölgeye dönüştürülmesini kapsayan mekansal dönüşümde elde edilen yüksek başarı, gelişmiş altyapı planları ve teşvikleri sayesinde gerçekleşmiştir. Ekonomik ve sosyal yeniden canlandırma: Projenin bir parçası olarak, ekonomik yeniden canlandırılma planı, Poblenou'yu önemli bir bilimsel, teknolojik ve kültürel platforma dönüştürme ve Barselona'yı dünyanın en dinamik ve yenilikçi kentlerinden biri haline getirme fırsatı sunmuştur. 22@ daha kompakt ve karma kullanımlı bir kent modeli sunmaktadır. Tek bir alan kullanımına dayalı (endüstriyel) özelleşmiş modele karşı bir model olarak toplumsal uyumu tercih eden ve daha dengeli ve sürdürülebilir kentsel ve ekonomik kalkınmayı teşvik eden karma kullanımı tercih etmektedir. Bu nedenle üretim faaliyetleri, yüksek yoğunluğu açık alanlar ve tesisler ile dengelenen yüksek kaliteli bir alanda yaşam alanları, ticaret alanları ve araştırma, sürekli eğitim, teknoloji transferi merkezleri ile bir arada bulunur. Ayrıca, kompakt bir şehir kurumlar arasındaki sinerjiyi destekler ve imtiyazlar ve teşvikler yoluyla daha rasyonel alan kullanımına olanak sağlar. Ancak, aynı zamanda kamu ve özel kuruluş çıkarları arasındaki dengeyi de sağlar. Alan imtiyazları sonucunda, dönüştürülen alanın yaklaşık %3'u okullar, toplum merkezleri, yaşlı bakımevleri vb. (%1), yeşil alanlar (%1) ve sosyal konut (%1) gibi kamusal alanlar için ayrılmıştır. Özel kuruluşlar için ise, endüstriyel alanların dönüşümü daha yüksek bir imar yoğunluk artışı içermekte ve bu durum gayrimenkul geliştiricilerini cezbetmekte, sektörün altyapısına mali olarak katkı sağlamalarına olanak sunmaktadır. Kamu kuruluşları ve özel kuruluşlar arasındaki işbirliği projenin başarısındaki kilit faktörlerden biridir ve bu kurumların katılımı (yerel konsey, teknokratlar/uzmanlar, yerel iş adamları ve sınırlı düzeyde yurttaş katılımı) ile yukarıdan aşağıya bir kentsel politikanın oluşturulmasına katkı sağlamaktadır. Üniversiteler, Ar- Ge ve şirketler arasındaki karşılıklı fikir alışverişi ve ortaklıkların teşvik edilmesi ve kurumsal entegrasyonu geliştirilmesi, artan ekonomik ve toplumsal yeniden canlandırmada kamusal ve özel yerel aktörlerin rolünün altını çizmektedir. 9
FAVELA-BAIRRO PROJESİ Yer Proje Büyüklüğü Proje Süresi Bileşenler Anahtar Kelimeler Paydaşlar Copacabana-Ipenema, Rio de Janerio, Brezilya 73 toplulukta 253, sakin 1994-27 (Aşama I ve II),, 21-devam ediyor (Aşama III) Altyapı geliştirme, sosyal konut Gecekondu iyileştirme Belediye İmar Müdürlüğü Kent Hükümeti, STK'lar, Özel Sektör Arka Plan 1897 - Canudos Savaşı ndan dönen askerlere Rio - Santo Antonio'nun merkez bölgelerinde ve Providencia tepelerinde geçici olarak oturma izni verilmiştir. 194-1 gecekondu bulunmaktaydı. 189'da hükümetin yoksulların konut sorunlarına hitap edecek bir politikası olmamasından kaynaklı olarak gecekondu mahalleleri büyümeye devam etti. 191 - Santo Antonio'da 1.314 gecekondu bulunmaktaydı. 192-192'lerde gecekondular şehrin diğer tepelerine yayıldı: Morrodos Telegrafos, Mangueira, Morro de Sao Carlos, Villa Rica (Copacabana Mahallesi), Pasmado (Botafogo) ve Babilonia (Leme). 1933 Gecekondu sayısu 1.5'e çıktı. Yerleşimler tepelerde yoğunlaştı; bu bölgelerde işyerlerine ve birincil ulaşım olan demiryolları ve daha sonra geniş caddelere yakın boş araziler bulunmaktaydı. 1994 - Kentsel ve sosyal entegrasyonu geliştirmek için bir araç olarak Favela-Bairro Projesi tasarlandı Finansman: Inter-Amerikan Kalkınma Bankası (IDB) ve Rio de Janerio Belediyesi tarafından sağlanan 6 milyon Dolar (Aşama I ve II), 3 milyon Dolar (Aşama III) sadece altyapı için Özet: Gecekondular, insanların arazi sahibi olmadığı veya vergi ödemediği izinsiz yapılardır. Rio de Janerio da gecekondular 19. yüzyılın sonlarından itibaren görülmeye başlamıştır. Brezilya'da geçen yüzyılda, özellikle de ikinci yarısında yaşanan hızlı kentleşme nedeniyle yoksulların bu topluluklara yerleşmek dışında bir seçeneği yoktu ve giderek daha fazla gecekondu mahallesi oluşmaya başladı. Birçok gecekondu iyileştirme projesi denenmiştir. Bütün gecekondular arasında en yüksek demografik yoğunluğa sahip olan Favela-Bairro Projesi, Copacabana ile Ipanema arasında yer almaktadır. Favela-Bairro, Inter-Amerikan Kalkınma Bankası ve yerel yönetim tarafından fonlanan 9 milyon Dolar ı ile Latin Amerika'da uygulanacak olan en büyük gecekondu iyileştirme programıydı. Program Belediye İmar Müdürlüğü tarafından uygulandı ve aynı zamanda başka devlet kurumları, sivil toplum kuruluşları (STK'lar), özel sektör ve halk katılımını da içermekteydi. Favela Bairro 1994-1999 ve 2-27 yıllarında iki aşamadan oluşuyordu. İlk aşama, heyelan ve sel gibi jeolojik ve çevresel risklerin azaltılmasını içeren özel projelerle gecekondu sakinlerinin yaşam standartlarını iyileştiren ve kamu hizmetlerinin kullanımını artıran çeşitli altyapı bileşenlerinden içeriyordu. Altyapı iyileştirmeleri gecekondularda yaşayanların sağlık, eğitim ve ulaşım gibi kamu hizmetlerine erişimini iyileştirdi ve elektrik, atık su, nehir-kanal sistemleri, ağaçlandırma, peyzaj ve sokak aydınlatması, yol yapımı ve genişletmesi gibi faaliyetlerle halkın genel yaşam kalitesini geliştirdi. 2 yılındaki ikinci aşama, eğlence ve spor tesisleri, okullar ve toplum merkezleri gibi çeşitli sosyal hizmetlerin sunulmasını içeren yapısal iyileştirmelere odaklandı. 1994-2 yılları arasında yerel yönetim, kentleşen "gecekondular"da kente erişimi artırma yaklaşımını benimsedi ve aynı zamanda sosyal sağlık ve eğitim programlarını hayata geçirdi. İş nedeniyle yeniden yerleşme durumları dışında konut inşaatı bu sürece dahil edilmedi. IBD finansmanının ilk bölümü ile 119 gecekondunun iyileştirilmesi tamamladı. IDB ile anlaşmaya varılan ikinci bölümde, 656 gecekondunun sağlıklaştırılmasını da içeren dört yıllık bir süre içinde 25. kişinin yararlanması planlandı. 1
Favela-Bairro programı kısmen belediye fonları ile kısmen de 1995, 2 ve 21 yıllarında onaylanan üç yatırım kredisi şeklinde Inter American Kalkınma Bankası (IDB) fonları ile finanse edildi. Maliyetin büyük kısmı (%6) IDB, geri kalanı belediye kaynaklarından karşılandı. Favela Bairro programı çerçevesinde, hanehalkı başına en fazla 4. Dolar harcanmıştır. 1995 yılından bu yana, IDB toplamda 36 milyon Dolar kredi ile Favela- Bairro'nun birinci ve ikinci aşamalarını desteklemiştir. Kentteki mahalle iyileştirme planının üçüncü aşamasını destekleyen son IDB kredisi (15 milyon Dolar) maliyetinin yarısını finanse edecek, öte yandan Rio de Janeiro belediyesi de kalan yarısını finanse edecektir. Favela-Bairro programı vatandaşların bireysel konut ihtiyacını karşılamayı hedeflemek yerine gecekonduların kolektif ihtiyaçlarına bir bütün olarak hitap etti ve bölgenin kente entegrasyonunu amaçladı. Bunun üç ana çıktısı ise su erişimi (kanalizasyon bağlantısı ve çöp toplamaya erişim), kaldırımlı sokaklar ve bakımevleri inşası oldu. Temel sıhhi hizmetlerin sağlanması ve heyelanların azaltılmasını içeren sonuçlar aşağıdaki şekilde özetlenebilir: Yerleşimlerde ve şehirde çevresel koşulların iyileştirilmesi Altyapı, sağlık, eğitim tesisleri ve ayrıca çöp toplama sistemlerine erişimin iyileştirilmesi Şehirde selin azaltılması Gecekonduların şehre entegre edilmesi Toplumsal organizasyon ve yapının güçlendirilmesi Yurttaşlık bağının ve toplumsal uyumun güçlendirilmesi Daha fazla sosyal etkileşim sağlayan yeni kamusal alanlar ve hizmetler Programın ayrıca gelişmiş altyapı tesislerinden dolayı yükselen emlak değerleri ve daha iyi yollar nedeniyle kente erişiminin artması gibi beklenmeyen sonuçları da oldu. Genel bir değerlendirme yapıldığında, programın hedeflerinin çoğunu, özellikle sosyal-fiziksel entegrasyon ve yurttaşlık bağlarının güçlendirilmesi ve toplumsal uyumu, elde ettiğini görülmektedir. Gecekondu mahallelerinin imajını başarılı bir şekilde iyileştirse de, yasa dışılık ve usulsüzlük sorunları hala çözümsüz olarak durmaktadır. Tekil evler açısından bakıldığında, yaşayanların inşaat kendilerinin yapması ve yerel halk inisiyatiflerinin potansiyelini kabul eden bir yenilik getirse de, program konut koşullarının iyileştirmesini desteklemekte başarısız olduğu yönünde eleştirilmektedir. Kazanılan Deneyim: Favela-Bairro programı konut politikasında en iyi uygulama örneği olarak bilinmektedir. Kentleşme programı kapsamında sosyal projeler hayata geçirerek yenilikçi adımlar atmıştır. Program Rio de Janerio Belediyesi tarafından yürütülmüş ve yeni oluşturulan Yerleşim Alanları Müdürlüğü (SMH) tarafından koordine edilmiştir. Ayrıca, istihdam ve sosyal kalkınma müdürlükleri, çöp toplama kurumu (COMLURB) ve devlet düzeyindeki kurumlar - özellikle de devlet su kurumu (CEDAE) - dahil olmak üzere, diğer belediye kurumlarını da içermiştir. Yukarıda belirtildiği gibi farklı kurumların katılımı sayesinde, düşük standartlı yerleşimde oturan nüfusun ana taleplerini karşılamak için gerekli olan prosedürlerin yerine getirilmesine yönelik başarılı bir adım atılmıştır. Favela Bairro projesinin bileşenlerinden biri de çeşitli belediye birimleri tarafından sağlanan personelin çalıştığı kentsel ve sosyal danışma merkezleridir (POUSO). POUSO'ların rolü, oluşturulmuş ve yeniden canlandırılmış kamusal alanlar üzerine mahalle sakinleri tarafından bina inşa edilmesini ve yerleşilmesini önlemektir. Dahası, mahalle sakinlerinin haklardan yararlanma, hukuki danışmanlık gibi konularda yanıt alabilecekleri bir merkez olarak işlev görür. Son olarak, toplum merkezlerinin ve diğer sosyal ve eğitim projelerinin işletilmesi için STK'larla anlaşma yapılmıştır. Favela Bairro farklı bir geliştirme modeli olan, bütünüyle özel sözleşmeye dayalı ilk politika oldu. Ayrıca, Favela Bairro daha yüksek altyapı/geliştirme standartlarını belirlemiş oldu. Son olarak Favela Bairro, daha geniş sosyal politikalar kümesinin bir parçası olarak, sıkça kullanılan farklı bir gecekondu geliştirme modeli olan mülkiyet sahipliği olmaksızın geliştirme modelini uygulama fırsatı buldu. Ayrıca, farklı sektörlerde değişim ve artan başarı sağlamak adına diğer altyapı ve sosyal programlar için bir temel oluşturdu. Programdan öğrenilebilecek derslerden biri, soruna yaklaşımda çok sektörlü bir yaklaşım modelinin benimsenerek elde edilen başarıya rağmen, fiziksel ve sosyal bileşenler arasında hala yoksulluğa doğrudan müdahale edebilecek sosyal projeler yerine altyapı hizmetleri ve diğer kentsel geliştirmelere öncelik verilmesi konusunda bir dengesizlik bulunduğu gerçeğidir. Son olarak, bu projenin bir kalkınma bankası öncülüğündeki bir projeden, bütünüyle Brezilya devleti tarafından koordine edilen ve başlatılan hükümet güdümlü bir proje haline geldiğine dikkat çekmek önemlidir.. 11
TL, milyar HAZİRAN 214 SONUÇ DEĞERLENDİRMELERİ Türkiye'de konut talebi, özellikle de orta gelirliler için, artan nüfus ve eskimiş stoktan kaynaklı olarak yenileme ihtiyacı nedeniyle giderek artmaktadır. Ayrıca, yüksek kentleşme oranı ve deprem riski konut yenileme süreci üzerinde ek bir baskı oluşturmaktadır. Türkiye'nin ticaret ve finans merkezi olarak İstanbul yalnızca ulusal şirketler için değil, aynı zamanda büyüyen ekonomisi, genç ve kalifiye işgücü ile uluslararası şirketler için de çekici bir pazardır. Buna ek olarak, yeni altyapı projeleri ve mega projeler de yeni fırsatlar sunmakta ve İstanbul'u bir küresel marka kent olarak tanıtmaktadır. Yalnızca İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropoliten kentler değil, yüksek göç oranına sahip ve deprem bölgesinde yer alan diğer kentlerde de büyük ölçekli kentsel dönüşüm projeleri bulunmaktadır. Özellikle Bursa, Adana ve Gaziantep gibi kentlerde kentsel dönüşüm konut yenileme için fırsatlar sunmaktadır. Kentsel dönüşüm için yasal çerçevenin oluşturulması iyi bir başlangıç noktasıdır, ancak diğerlerine ivme kazandırmak için önce bazı büyük ölçekli projelerin başlatılması gerekmektedir. Geleneksel modeller (kat karşılığı, yap-sat, ön satış, vb.) ülke çapına yayılmış kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı konusunda yetersiz kalmaktadır. Kentsel dönüşüm projelerini hızlandırmak için alternatif finansal araçlara ve teşviklere ihtiyaç duyulmaktadır. Bu bağlamda, emeklilik fonları, özellikle Bireysel Emeklilik Sistemi (BES) önemli bir rol oynayabilir. BES Türkiye pazarına yaklaşık 1 yıl önce sunulmuştur. O zamandan beri, sistemin büyüklüğü 213 yılı sonu itibariyle 25 milyar TL ye erişmiştir. Türkiye de BES gelişimi aşağıda sunulmaktadır: TÜRKİYE DE BİREYSEL EMEKLİLİK SİSTEMİNİN GELİŞİMİ 3 25 2 15 1 5 28 29 21 211 212 213 KAYNAK: Veriler Emeklilik Gözetim Merkezi nden derlenmiştir. Pek çok ülkede, emeklilik fonları sadece bono ve tahvil yatırımları ile sınırlı olmayıp, özelikle kurumsal yatırımcılara önemli fırsat sunan konut gayrimenkullerine de yatırım yapabilmektedir. Örneğin, toplam emeklilik fon büyüklüğü/gsyih oranı %1 ün üzerinde olan İsviçre de emeklilik fonları yatırımlarının %83 ü konut yatırımlarıdır. Benzer bir şekilde Türkiye de de BES sistemi kentsel dönüşüm projelerinde alternatif bir finansman aracı olarak teşvik edilerek kurumsal yatırımcıların cezbedilmesi mümkün olabilir. SPK tarafından gündeme getirilen son düzenlemeler ile yeni enstrümanlar bir alternatif oluşturabilir ve kentsel dönüşüm projelerini destekleyebilir: Gayrimenkul Sertifikaları Kira Sertifikası Altyapı GYO ları Gayrimenkul Yatırım Fonları Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılan önemli zorluklar ve potansiyel fırsatlar ise şöyle özetlenebilir: Şu anda yaygın olan geliştirme modeli olan kat karşılığı yöntemi sermaye eksikliği nedeniyle Türkiye'de geleneksel olarak kullanılan bir yöntemdir. Bu modeldeki temel zorluk, yüzlerce arazi sahibi ile müzakere edilerek anlaşmaya varılmasıdır. Mal sahiplerini eski binalarını yıkmaya teşvik etmek için imar bonusu, imar hakları devri gibi teşvikler sunulabilir. Buna ek olarak, bu alternatif araçlar kamu ve özel ortaklığını teşvik etmek için de kullanılabilir. Kentsel dönüşüm projelerinin teşvik edilmesinde yeni finansman araçları alternatif oluşturabilir. Yukarıda bahsedildiği üzere BES ve yeni SPK araçları özellikle kurumsal yatırımcılar açısından fırsat sunabilir. Büyük ölçekli projelerin finansmanında geleneksel finansman/geliştirme araçlarının yetersizliği düşünüldüğünde, yabancı yatırımcılarla işbirliği özellikle kritik olacaktır ve bu durum özellikle yüksek risk iştahı olan ve katma-değer fırsatı arayan yatırımcılar için alternatif oluşturabilir. Kentsel dönüşüm süreci, enerji ithalatına olan bağımlılığı azaltmak ve yeşil binalar ve sürdürülebilirlik sağlamak için büyük bir fırsat sunmaktadır. 12
Mikro düzeydeki planlar yerine (mevcut parsel veya blok ölçeğindeki uygulamalar) geniş kapsamlı kentsel dönüşüm planlarına ihtiyaç duyulduğu açıktır. Kentsel dönüşüm çok disiplinli bir süreçtir ve yukarıdan aşağı bir karar süreci sağlanması için bütün aktörler arasında işbirliği sağlanması daha da önemli hale gelmektedir. Son olarak, alan büyüklüğü ve gerekli finansman açısından bakıldığında ülke çapındaki bir hareket olan kentsel dönüşümün, Türkiye'de inşaat ve emlak sektörlerinin büyümesi ve gelişimi açısından yararlı olması beklenmektedir. FARKLI ÜLKELERİN TECRÜBELERİNİN TÜRKİYE İLE KARŞILAŞTIRILMASI ÖRNEK BARSELONA RIO DE JANERİO TÜRKİYE Anahtar Kelimeler Endüstriyel miras, Ekonomik canlanma Gecekondu iyileştirme Kentsel dönüşüm, yenileme, afet riski Bileşenler Paydaşlar Finansman Konut, Üniversiteler, Medtech, ICT, Medya, Tasarım Yerel ve ulusal kurumlar, üniversiteler, Ar-Ge Barselona Kent Konseyi 18 million (sadece altyapı) Altyapı iyileştirme, sosyal konut Belediye Konut Departmanı, Belediye, STK lar, Özel sector IDB ve Belediye tarafından sağlanan 9 milyon ABD$ (sadece altyapı) Model Kamu-Özel Sektör İşbirliği Belediye tarafından sağlanan altyapı iyileştirmesi ve sosyal konut Anahtar Faktörler - Gelişmiş bir altyapı planı ve sunulan imar teşvikleri ile eski bir sanayi bölgesinin bir yaratıcılık merkezine dönüştürülmesi - Önemli bir bilim, teknoloji ve kültürel platform fırsatı sunabilen ekonomik canlanma - Politika üretim sürecine katkı sağlayan kamu ve özel sektör kurumları arasındaki işbirliği - Altyapının iyileştirilmesi ve bazı sosyal sorumluluk projeleri ile kentsel iyileşme sağlanması - Kalkınma Bankası öncülüğünden, devlet tarafından koordine edilen hükümet güdümlü bir projeye geçiş yapması - Çok-sektörlü bir katılım sağlansa da fiziksel ve sosyal bileşenler arasında bazı dengesizlikler olması Konut, ticaret ve sosyal donatılar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ, Belediyeler 1 milyar TL Bakanlık bütçesi (75 milyon TL 2B arazileri satışından ayrılan fon, 25 milyon TL çevre fonları) Kat karşılığı paylaşım geliştiriciler ve hak sahiplerinin uzlaşması - Kentsel yenileme -Alternatif yatırım araçları - Kamu-Özel sektör işbirliği -Yabancı yatırımcı ve kurumsal yatırımcıların cezp edilmesi fırsatı - Sürdürülebilir ve yeşil binalar 13
Daha fazla bilgi için: Toğrul Gönden Yönetici Ortak Cushman & Wakefield İnönü Cad., Devres Han No: 5 2/A Gümüşsuyu 34437 İstanbul, Türkiye Tel: + 9 (212) 334 78 1 togrul.gonden@eur.cushwake.com Tuğra Gönden Ortak, Yönetim Kurulu Üyesi Cushman & Wakefield İnönü Cad., Devres Han No: 5 2/A Gümüşsuyu 34437 İstanbul, Türkiye Tel: + 9 (212) 334 78 11 tugra.gonden@eur.cushwake.com Dr. Dilek Pekdemir Direktör, Araştırma Cushman & Wakefield İnönü Cad., Devres Han No: 5 2/A Gümüşsuyu 34437 İstanbul, Türkiye Tel: + 9 (212) 334 78 15 dilek.pekdemir@eur.cushwake.com Bizi takip aşağıdaki adreslerden edin: facebook.com/cushmanwakefield twitter.com/cushwaketurkiye instagram.com/cushwake linkedin/company/46 youtube.com/user/thecushmanwakefield 14