Research & Forecast Report İLKBAHAR/YAZ 2017 SPRING/SUMMER 2017 türkiye turkey 2. Çeyrek / 2th Quarter 2017 Bu sayıda; In this issue; 2017 Yılı 2. Çeyreğinde Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış Real Estate Market 2017 Q.2 Outlook Son Zamanlarda Gerçekleştirilen Danışmanlık Projeleri İstanbul Ofis Piyasası 2. Çeyrek 2017 Recent Advisory Projects Istanbul Office Market Q.2 2017 Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız, Dear Clients and Friends, 2017 yılının İlkbahar/Yaz sayısında sizlere İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki en son bulguları sunmaktayız. In this Spring/Summer issue of our newsletter for 2017 we present you with our latest findings on the Istanbul A Class office market. Piyasa durumu analizimiz, 2017 yılında gayrimenkul sektörüne yönelik genel bakışımızın yanı sıra arz, boşluk oranları, kira değerleri ve gelecek stoku ele almaktadır. Our analysis of the current state of the market includes supply, vacancy, rental values and future stock along with our Real Estate Market 2017 Outlook. Colliers Ekibi olarak mutlu bir yaz geçirmenizi dileriz! As Colliers Team, we wish you a nice summer!
Türkiye gayrimenkul piyasasına genel bakış Turkey real estate market overview İstanbul A sınıfı ofis piyasasında, 2017 yılı ikinci çeyreğindeki genel tabloya baktığımızda yılın ilk çeyreğine göre ortalama kira rakamlarının tüm bölgelerde düştüğünü görmekteyiz. Aynı dönemde boşluk oranları, Asya Yakası nda gerileme, Avrupa Yakası nda ise, Maslak hariç, yükseliş eğilimindedir. An analysis of the market data of Istanbul A Class office market in the second quarter of 2017 shows that the asking rents have decreased in all regions compared to the previous quarter. During the same period, we observe that the vacancy rates declined on the Asian side, while on the European side, all regions except Maslak recorded an upward trend. Son dönemde ofis kiralama işlemlerinin yoğunlukla Asya Yakası nda nitelikli ofis binalarında gerçekleşmesi nedeniyle boşluk oranlarının bu bölgede gerilediğini görmekteyiz. Ayrıca Asya Yakası nda yeni inşa edilen nitelikli bina stokunun kira rakamlarının yatırımcılar tarafından boşlukları azaltmak adına düşürülmesi, bölgeye olan talebin öncelikli nedeni olmuştur. Avrupa Yakası nda ise boşluk oranlarının sadece tek bir bölgede, Maslak ta gerilediğini görmekteyiz. Bölgedeki kira rakamlarının son dönemde ciddi oranda düşmesi daha düşük bütçesi olan firmaları bu bölgeye çekmiştir. Kira rakamlarına baktığımızda ise; hem Avrupa Yakası ndaki hem de Asya Yakası ndaki tüm bölgelerde kira rakamlarının gerilediğini görmekteyiz. 2015 ve 2016 yılına geri dönüp baktığımızda, A sınıfı ofis binalarında gerçekleşen kiralama işlemlerin her iki yıl da 100.000m² civarında kaldığını görüyoruz. Talebin kuvvetli olduğu zamanlarda (özellikle 2011-2014 yılları arası) bu rakamların yıllık 200.000-250.000m 2 civarlarında gerçekleştiğini daha önceki dönemlerde görmüştük. Kiralama işlemlerinin düşmesine ek olarak ofis arzının sürekli artması ve özellikle son dönemde ABD Dolar kurundaki aşırı değerlenme, kira rakamlarının gerilemesindeki başlıca nedenler olmuştur. 2 Due to the recent office rentals that are concentrated in high quality office buildings on the Asian side, we observe a decrease in the vacancy rates of the region. Additionally, the investors incline to lower rents in these newly built high quality office buildings in order to decrease the vacancy rates has been the primary reason for the increase of the tenants demand in the region. On the European side, we see that the vacancy rates are only declining in Maslak region. As the rents in Maslak region have recently fallen dramatically, the region has become a center of attraction for companies with lower budgets. An analysis of the asking rates shows that the rental rates both in the European and Asian sides are declining. Looking back to 2015 and 2016, we can see that in both years, leasing transactions in A Class office buildings had reached the level of 100,000 sqm. However, in previous years during favorable market conditions, when the demand was stronger (especially between 2011 and 2014) these figures were realized around 200,000-250,000 sqm on annual basis. In addition to the drop in the rental transactions, the continuing trend of increase in the office supply and the recent appreciation of US dollar can be stated as the main reasons that caused the decline in the average rents. Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey
SON ZAMANLARDA GERÇEKLEŞTİRİLEN DANIŞMANLIK PROJELERİ RECENT ADVISORY PROJECTS 3 Savoy Hotel Savoy Hotel Colliers International Türkiye, Savoy Hotel firması için Kıbrıs, Girne de bulunan otel projesine yönelik olarak fizibilite çalışması yürütmüştür. Colliers International Turkey performed the Highest and Best Study of a hotel project for the Savoy Hotel in Kyrenia, TRNC. Suryapı Suryapı Colliers International Türkiye, Suryapı firması için İstanbul, Maltepe İlçesi nde bulunan projeye yönelik olarak Şerefiyelendirme çalışması hazırlamıştır. Colliers International Turkey completed the Goodwill Study for the project of Suryapı in Maltepe, Istanbul. Babacan Grup Babacan Grup Colliers International Türkiye, Babacan Grup için İstanbul, Beylikdüzü nde bulunan arsaya yönelik olarak En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi çalışması hazırlamıştır. Colliers International Turkey performed the Highest and Best Use Study of a land for Babacan Grup in Beylikdüzü district of Istanbul. Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey
Ofis Bölgeleri İstanbul da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası nda 4, Avrupa Yakası nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir. Bu bölgeler aşağıdaki haritada görülmektedir: Office Regions Office areas in Istanbul are studied in 8 sub-regions, 4 on the Anatolian side and 4 on the European side. The regional breakdown is shown in the following map: KARADEN Z / BLACKS EA Yeni Havaalan Proje Alan / New Airport Project Area Kuzey Marmara Otoyolu / North Marmara Highway DIS TRICTS 1 stanbul Bat - West 2 CBD- M A* 3 Ka thane/cendere 4 Maslak 5 Kavac k 6 Ümraniye 7 Kozyata /Ata ehir 8 stanbul Do u- East *CBD- M A: Levent, Etiler, Esentepe /Gayrettepe, i li, Be ikta, Taksim $23,17 Tem Otoyolu / Tem Highway $11,87 $16,48 3 2 4 5 $20,71 Kuzey Marmara Otoyolu / North Marmara Highway E- 5 Karayolu / E-5 Motorway 1 $30,23 6 $17,55 Uluslararas Atatürk Havaalan / International Atatürk Airport 7 $17,14 $22,37 8 MARMARA DEN Z / MARMARA S EA S abiha Gökçen Havaalan / S abiha Gökçen Airport Ortalama A n f O Kirala ($/m²) / Average A Class Rental Rates ($/sqm) A ve B sınıfı binalara ait mevcut stok dağılımı aşağıdaki şekildedir: AVRUPA ASYA AVRUPA & ASYA A 1.359.742 797.960 2.157.702 B 853.637 255.663 1.109.300 Değişen piyasa koşulları nedeniyle, İstanbul Batı ve İstanbul Doğu bölgeleri dışında diğer tüm bölgelerdeki ofis binaların birbirine rakip olduğunu görmekteyiz. Son dönemde Maslak tan Ümraniye ye ya da Kozyatağı ndan Kağıthane ye taşınan firmalar olduğuna şahit olduk. Daha önceleri İstanbul un Asya ve Avrupa yakasında bulunan ofis binaları daha çok bölgesel bazda birbirleri ile rekabet ederken artık bu rekabet daha büyük bir alana yayılmıştır. The following table shows the updated stock level after the reclassification: EUROPE ASIA EUROPE & ASIA A 1.359.742 797.960 2.157.702 B 853.637 255.663 1.109.300 Due to the changing market conditions, we see that office buildings in all regions except Istanbul West and Istanbul East are competing with one another. We have recently witnessed offices moving from Maslak to Ümraniye or from Kozyatağı to Kağıthane. Prior to this recent trend, office buildings located on the Asian and European sides were competing with each other on a regional basis; now we observe a competition that has spread to a larger area. 4 Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey
Arz İstanbul daki ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde en yüksek A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin, büyüklük sırasına göre, MİA (%36), Ümraniye (%15), Maslak (%15) ve Kozyatağı/Ataşehir (%13) olduğu görülmektedir. Bu dört bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin %79 unu oluşturmaktadır. Kavacık bölgesi toplam ofis stokunun %3 lük kısmı ile en düşük stoka sahip bölge olurken, geri kalan 3 bölge (Kağıthane/Cendere, İstanbul Batı ve İstanbul Doğu) %5 ile %8 arasında değişen oranlarla İstanbul un kalan %18 lik kısmını oluşturmaktadır. Boşluk Oranları Avrupa Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 2017 yılının ilk çeyreğinde %33,77 iken bu oranın 2017 yılının ikinci çeyreğinde %35,03 e yükseldiğini görmekteyiz. Aynı dönemde Asya Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları %36,67 iken bu oranın yılın ikinci çeyreğinde %34,36 ya gerilemiştir. Supply Analysis of office stock in Istanbul reveals a predominance of Class-A office stock in the CBD (36%), Ümraniye (15%), Maslak (15%) and Kozyatağı/Ataşehir (13%). These four regions represent 79% of Istanbul s total office stock. While the Kavacık region trails the list with 3% of office stock, it is followed by three other regions (Kağıthane/ Cendere, Istanbul West and Istanbul East) comprising Istanbul s remaining 18% with rates ranging between 5% and 8%. Vacancy Class-A vacancy rates on the European side of Istanbul, which had stood at 33.77% in the first quarter of 2017, rose to 35.05% in the second quarter of the year. Class-A vacancy rates for the Asian side of the city in the same period declined from 36.67% to 34.36%. İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları Istanbul Office Market Average Vacancy Rate m 2 900,000 A Sınıfı 2. Çeyrek / A Class Q.2 800,000 31.57% 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 44.17% 37.38% 38.12% 200,000 52.00% 100,000 17.17% 4.99% 24.79% 0 VACANT SPACE OCCUPIED SPACE * Kaynak / Source Colliers International 5 Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey
2017 yılının ikinci çeyreğinde boşluk oranlarının; Asya Yakası ndaki tüm bölgelerde gerilediğini Avrupa Yakası nda ise Maslak dışındaki tüm bölgelerde yükseldiğini görmekteyiz. İlgili bölgelerde boşluk oranlarındaki gerilemenin çok ciddi boyutlarda olduğunu söylememiz mümkün olmamakla beraber, Asya Yakası nda boşluk oranlarının gerilemesinin en büyük nedeni kaliteli ofis binalarındaki kira rakamlarının daha uygun olması ve kiralama işlemlerinin yoğunlukla bu bölgede gerçekleşmesidir. Vacancy rates in the second quarter of 2017 declined in every region on the Asian side of the city while they rose in every region on the European side, except Maslak. While the decline in vacancy rates in the concerned regions may not have been on a very significant scale, the main reason for this decline has been the emergence of more reasonable rents for high quality office buildings on the Asian side, which has led to most fresh leasing activities being conducted in this region. Avrupa Yakası nda ise ofis arzının biraz daha arttığını, buna karşılık gerçekleşen kiralama işlemlerinin kısıtlı olduğunu görmekteyiz. Bunun doğal sonucu olarak da boşluk oranları yükselmiştir. Aşağıdaki tabloda İstanbul Ofis Piyasası ndaki A Sınıfı Binalara ait ortalama boşluk oranlarının grafiği verilmektedir. The European side has undergone a slight increase in supply of office stock coupled with a restricted level of leasing activity. This has naturally led to a rise in vacancy rates. The table above shows average vacancy rates for Class-A Buildings in the Istanbul Office Market. Tek tek bölgelere baktığımızda ise boşluk oranlarındaki en dikkat çekici değişiklikler şu bölgelerde karşımıza çıkmaktadır. Region-by-region analysis reveals the most noticeable changes in vacancy rates in the following regions: Maslak bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2017 yılının ilk çeyreğinde %41,08 iken bu oranın yılın ikinci çeyreğinde %38,12 ye gerilediğini görüyoruz. Yıllardır Maslak bölgesinin Levent bölgesinden sonra en çok tercih edilen ofis bölgesi olduğunu söylememiz mümkündür. Geçtiğimiz yıllarda Maslak ve Levent bölgelerinin kiraları büyük farklılıklar göstermemekteydi. Ancak Maslak a çok yakın konumda olan Kağıthane bölgesinin ofis stokuna 2010 yılından itibaren çok daha düşük kira rakamları ile girdiğini gördük. Bu nedenle son yıllarda Levent ile Maslak arasındaki kira makasının oldukça genişlediğini, kendisine alternatif olan Kağıthane ile ise oldukça daraldığını görmekteyiz. Sonuç olarak son dönemde, harcamalarını azaltmak isteyen şirketlerin Avrupa Yakası ndaki kiralamalarını ağırlıklı olarak Maslak bölgesinde gerçekleştiğini görmekteyiz. Dolayısıyla bölgedeki boşluk oranlarında da bir miktar gerileme yaşanmıştır. We observe that vacancy rates in the Maslak region declined from 41.08% in Q1 2017 to 38.12% in Q2 2017. After the Levent region, Maslak has maintained its position as the most favored office region for a number of years. Moreover rental rates between the Maslak and Levent regions have not differed significantly over the past years. However, office stock in the Kağıthane region, which is in a very similar position to Maslak, has been offered at much lower rental rates ever since 2010. For this reason, while rental values between Levent and Maslak have expanded over the past years, those in Kağıthane, which represents an alternative to those regions, have significantly narrowed. Therefore we have observed a trend in which firms wishing to cut costs on the European side tend to lease in the Maslak region. This has led to a certain decline in vacancy rates in the region. MİA bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2017 yılının ilk çeyreğinde %29,75 iken 2017 yılının ikinci çeyreğinde bu oranın %31,57 ye yükseldiğini görüyoruz. Bu dönemde yeni bir A sınıfı ofis 6 Class-A office vacancy rates in the CBD rose from 29.75% in Q1 2017 to 31.57% in the second quarter of the year. A new Class-A office building was added to stock during this period. The principle causes underlying this rise in vacancy rates in the region have been Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey
binası bölgedeki stoka eklenmiştir. Bölgedeki mevcut ofis binalarında sınırlı sayıda gerçekleşen kiralama işlemleri ile birlikte stoka yeni eklenen ofislerin olması ve bu binalarda da kiralama işlemlerinin kısıtlı gerçekleşmesi boşluk oranlarındaki artışın başlıca nedeni olarak karşımıza çıkmaktadır. Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2017 yılının ilk çeyreğinde %39,27 iken bu oranın 2017 yılının ikinci çeyreğinde %37,38 e gerilediğini görüyoruz. Boşluk oranlarındaki bu gerileme; yeni ofis arzı eklenmeden bölgede gerçekleşen yeni kiralama işlemlerinden dolayı gerçekleşmiştir. Kavacık bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2017 yılının ilk çeyreğinde %8,57 iken bu oranın 2017 yılının ikinci çeyreğinde %4,99 a gerilediğini görüyoruz. Bu düşüş; düşük bir ofis stoğuna sahip ve yeni ofis arzı gelmeyen bu bölgede, mevcut binalardan birinde gerçekleşen yeni kiralama işleminden ve tahliye edilmesi beklenilen ofis katlarındaki kontrat yenilemesinden kaynaklanmıştır. Önümüzdeki dönemlerde; hem arz/talep dengesizliği, hem de mevcut ekonomik yavaşlamanın sürmesinin beklenmesi dolayısıyla boşluk oranlarının birçok bölgede artmasını beklemekteyiz. Ofis piyasasındaki kuvvetli yeni arza karşılık şirketlerden talebin yetersiz olduğunu birçok önceki sayımızda belirtmiştik. Yukarıda da değindiğimiz gibi; özellikle 2011 2014 yılları arasında İstanbul ofis piyasasının yakaladığı yükseliş trendinin yerini 2015 yılından itibaren yavaşlamaya ve son bir yıllık dönemde de düşüşe bıraktığını görüyoruz. 2011-2014 dönemindeki ofis kiralamalarının yoğunlukla Türkiye ye ilk defa ofis açacak şirketlerden gelen talepler ve mevcut şirketlerin büyüme taleplerinden oluştuğunu gözlemlemiştik. Fakat bu yeni dönemde mevcut talebin daha çok yer değiştirmeler şeklinde olduğunu ve bu değişimlerin asıl nedeninin de küçülme ve maliyetlerin düşürülmesinden kaynaklı olduğunu görmekteyiz. Dolayısıyla bu durum boşluk oranlarının azalmasına herhangi bir etki sağlamamaktadır. restricted leasing deals in existing buildings coupled with additional office stock; limited leasing contracts have been realized with respect to that stock as well. Class-A office vacancy rates in the Kozyatağı/Ataşehir region eased from 39.27% in the first quarter to 37.38% in Q2 2017. This decline in vacancy rates reflects new leasing activity in the region in the absence of any additional new office building stock. Vacancy rates for Class-A offices in the Kavacık region declined from 8.57% in Q1 2017 to just 4.99% in the following quarter. This fall is attributed to new leasing agreements in an existing building in a region which has a limited office stock and has lacked recent additional supply, as well as the renewal of contracts in office floors that had been slated for vacation. Expectations of a continuation in supply / demand imbalances and the economic slowdown lead us to anticipate a rise in vacancy rates over most regions in the coming period. A number of previous issues of our Colliers Turkey newsletter have pointed to strong new supply in the office market, combined with inadequate demand. In this respect, we have established that the period of expansion we witnessed between 2011 and 2014 began to stagnate from 2015, and has entered into a period of decline over the past 12-month period. We noted that most office rental activity in the 2011-2014 period was conducted by companies opening an office in Turkey for the first time, as well as being a consequence of the expansion demands of existing companies. However, in this new period, existing demand stems mainly from companies moving; we identify the principle causes of this new factor as contraction combined with an effort to reduce costs. This situation has obviously had no impact in terms of reducing vacancy rates. Kira Rents 2017 yılının ilk çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $28,21/m2/ay iken 2017 yılının ikinci çeyreğinde bu rakam $26,70/m2/ay a gerilemiştir. Average Class-A office rents on the European side of Istanbul eased from $28.21/m2/month in the first quarter of 2017 to $26.70/m2/ month in Q2 2017. 7 Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey
İstanbul Ortalama A Sınıfı Ofis Kira Rakamları ($/m²/ay) Istanbul Average A Class Office Rental Rates ($/sqm/month) A Sınıfı 2. Çeyrek / A Class Q.2 40 30 $30.23 20 $17.55 $22.37 $17.14 $20.71 $23.17 $16.48 $11.87 10 0 * Kaynak / Source Colliers International 2017 yılının ilk çeyreğinde Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $21,05/m 2 /ay iken 2017 yılının ikinci çeyreğinde bu rakam $20,21/m 2 /ay a gerilemiştir. 2017 yılının ikinci çeyreğinde ortalama kira rakamlarının, Avrupa ve Asya Yakası ndaki tüm bölgelerde düştüğünü görmekteyiz. Özellikle son 1-1,5 yıldır kira rakamları üzerinde genel bir baskı olduğundan önceki sayılarımızda da bahsetmiştik. Bu son dönemde daha çok gerçekleşen işlemler nedeniyle kira rakamlarının kontrat aşamasında gerilediğini gözlemlemekteydik. Ancak bu son birkaç çeyreklik dönemde mal sahiplerinin liste rakamlarını telaffuz ederken dahi kira bedellerini daha önceki beklentilerine göre aşağı yönde revize ettiklerini görmekteyiz. Aşağıdaki tabloda İstanbul Ofis Piyasası ndaki A Sınıfı Binalardaki ortalama kira rakamlarına ait grafik sunulmaktadır. Average Class-A office rents on the Asian side of Istanbul eased from $21.05/m2/month in the first quarter of 2017 to $20.21/m2/ month in Q2 2017. We observe that average rental values declined across all regions on both European and Asian sides of the city in Q2 2017. In previous issues of this newsletter, we have discussed general pressure on rental values, especially over the past 12 to 18 months. In this period we saw contracted rental rates falling back due to an increase in realized transactions. However, we have also seen in the past few quarters that property owners have revised their previous rental rate expectations downwards when declaring list rates. 8 Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey
2017 yılının ikinci çeyreğinde A sınıfı ofislerin bölgelere göre ortalama kira değerlerinin önceki döneme göre durumları aşağıdaki tabloda verilmiştir: The following table shows the changes in the average asking rents for A Class offices during the second quarter of 2017 in comparison to the previous quarter of the same year: A SINIFI OFİSLER İÇİN İSTENEN KİRA DEĞERLERİ 2. Çeyrek 2017 ISTANBUL ASKING RENTAL RATES FOR Q.2 2017 Maslak Maslak MİA CBD Kağıthane / Cendere Kağıthane / Cendere İstanbul Batı Istanbul West Ümraniye Umraniye Kozyatağı / Ataşehir Kozyatağı / Ataşehir Kavacık Kavacık İstanbul Doğu İstanbul East Son çeyrekte ortalama kira rakamlarındaki değişimlere bölgeler özelinde baktığımızda ise aşağıdaki bölgelere ayrı bir parantez açmanın doğru olduğunu düşünüyoruz: Maslak bölgesinde ortalama kiralar; 2017 yılı ilk çeyreğinden ikinci çeyreğine, $25,27/m2/ay iken $23,17/m2/ay a gerilemiş ve %9 düşmüştür. MİA bölgesinde ise ortalama kiralar; 2017 yılı ilk çeyreğinden ikincisine, $31,15/m2/ay iken $30,23/m2/ay a gerilemiş ve %3 gerilemiştir. 9 After We believe that while examining rental rate changes by region, it is worth drawing particular attention to the regions below: Average rates in the Maslak region declined from $25.27 in Q1 2017 to $23.17 m2/month in the second quarter of 2017 a fall of 9%. Average rates in the CBD region declined from $31.15 in Q1 2017 to $30.23 m2/month in the second quarter of 2017 a fall of 3%. Average rates in the Ümraniye region declined from $18.66 in Q1 2017 to $17.55 m2/month in the second quarter of 2017 a fall of 6.3%. Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey
Ümraniye bölgesinde ortalama kiralar; 2017 yılı ilk çeyreğinden ikincisine, $18,66/m2/ay iken $17,55/m2/ay a gerilemiş ve %6,3 düşüş göstermiştir. Finally, average rates in the Kozyatağı/Ataşehir region declined from $22.60 in Q1 2017 to $22.37 m2/month in the second quarter of 2017 a fall of 1%. Son olarak da, Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ortalama kiralar; bu yılın ilk çeyreğinden ikincisine, $22,60/m2/ay dan $22,37/m2/ay a gerilemiş, yani %1 oranında azalmıştır. While this decline in average headline rental rates may appear limited, Ortalama kira rakamlarındaki bu azalış kağıt üzerinde düşük görülse de, efektif kiralardaki azalış genellikle daha yüksek olarak gerçekleşmektedir.. Şöyle ki; özellikle stoka yeni girmiş veya girecek binalarda mal sahipleri kira rakamlarını düşürmek yerine kur sabitleme, uzun süreli kirasız dönem ve hatta dekorasyonlu teslim gibi yöntemler kullanmaktadırlar. Sözleşmede yazan kira rakamına ek olarak bu ticari şartları da sözleşme süresi boyunca değerlendirdiğimizde kağıt üzerinde görülen kira rakamlarına göre efektif kira rakamlarındaki gerilemenin daha hissedilebilir seviyelerde olduğunu görüyoruz. methods such as rate pegging, long-term rent-free periods, and Gelecek Stok Future Stock Önümüzdeki iki yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya çıkacak yaklaşık 1.139.240m2 yeni ofis stoku, inşaat ve planlama aşamasındadır. Bu yeni ofis stokunun dağılımını incelediğimizde Asya Yakası ile Avrupa Yakası nın neredeyse eşit oranda arz sağlayacağını görüyoruz. The new office stock expected to be added to the city s existing stock during the next 2 years is 1,139,240 sqm, with some under construction and some in the planning stage on both the European and Asian sides. The distribution of this future stock shows that it is almost equally distributed both on the Asian and European sides. 10 the fall in effective rents has generally been higher. This is because rather than reducing rents, property owners have been implementing delivery of decorated premises, especially with respect to buildings that have newly come on stream or buildings that are about to enter the office building stock. Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey
Bu stokun büyük kısmı Kozyatağı/Ataşehir ve Kağıthane/Cendere gibi alternatif ve yeni gelişen bölgelerde yer almaktadır. MİA bölgesi ise bu iki alternatif bölgeyi takip etmektedir. Gelecek 2 yıl içerisinde İstanbul A sınıfı ofis stokuna girecek planlama ve inşaat aşamasındaki ofis binalarının alan dağılımı bölgeler bazında aşağıdaki tabloda verilmiştir: A major portion of these new office buildings being planned or under construction is situated in the alternative emerging districts such as Kozyatağı/Ataşehir and Kağıthane/Cendere. The CBD comes in the third place after the two alternative districts. The following chart presents the regional distribution of the future stock of A Class offices in Istanbul that will be launched within the next 2 years and that are currently in planning and construction phase. Bölgelere Göre İstanbul A Sınıfı Ofis Stoku Gelecek Stok Dağılımı - m 2 Istanbul A Class Office Future Stock by Regions - sqm A Sınıfı 2. Çeyrek / A Class Q.2 600,000 500,000 499,000 400,000 300,000 243,500 266,453 200,000 100,000 30,800 63,600 35,887 0 * Kaynak / Source Colliers International 11 Turkey Research & Forecast Report Spring/Summer 2017 Colliers International Turkey
554 offices in 68 countries on 6 continents United States: 153 Canada: 34 Latin America: 24 Asia Pacific: 231 EMEA: 112 İletişim / Contact: Lara Gezgin Director, Marketing and PR Turkey +90 212 288 62 62 lara.gezgin@colliers.com.tr Regional Author: Hakan Şahin Senior Consultant, Office and Industrial Services $2.6 billion in annual revenue 2 billion square feet under management 15,000 professionals and staff About Colliers International Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with more than 15,000 professionals operating out of 554 offices in 68 countries. A subsidiary of FirstService Corporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services, mortgage banking and insightful research. Colliers International has been recognized and ranked by the International Association of Outsourcing Professionals Global Outsourcing 100 for 10 consecutive years, more than any other real estate services firm. www.colliers.com Copyright 2017 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.