TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ Gelişmeler Beklentiler Dr. Cemil ERTEM Dr. M. Levent YILMAZ Ekonomi Programı Koordinatörlüğü RAPOR Kasım, 2014

RAPOR ANALİZ DANIŞMA KURULU Alfabet k Sıra Ahmet Şahin, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Aslı Kaya, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Aydın Uz, Türkiye İstatistik Kurumu Cüneyt Tat, Konya Çimento A.Ş. Dr. Sencer Peker, Gazi Üniversitesi Ebru Şen, Türkiye İstatistik Kurumu Göktuğ Şahin, Gazi Üniversitesi Okhan Şentürk, KONUTDER - Konut Geliştiricileri ve Yatırımcılar Derneği Yelda Ayaz, Türkiye İstatistik Kurumu 2

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ Gelişmeler Beklentiler İÇİNDEKİLER SUNUŞ...4 ÖNSÖZ...5 GİRİŞ...6 1. TÜRKİYE DE KONUT SEKTÖRÜNÜN ÖNEMİ...7 2. TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜNÜN MEVCUT DURUMU...12 3. KONUT SEKTÖRÜNDEKİ BALON TARTIŞMALARI...19 4. ÇALIŞTAY SONUÇLARI VE ÖNERİLER...25 5. KULLANILAN KAYNAKLAR...29 TABLO VE GRAFİKLER Grafik 1. İnşaat Sektörünün GSYİH İçindeki Payı (%)...7 Grafik 2. İnşaat Sektörünün İstihdam İçindeki Payı (%)...8 Grafik 3. 2013-2023 Dönemine İlişkin Nüfus Projeksiyonları...9 Grafik 4. GSYH ve İnşaat Sektörünün Büyüme Hızları (%)... 11 Grafik 5. Türkiye Yapı Ruhsatı Verilen Daire Sayısı, Yapı Kullanım İzin Belgesi Verilen Daire Sayısı ve Konut Satış Verileri (2008-2014*)... 12 Grafik 6. 2002-2012 Dönemi Üretilen Konutların Üretici Dağılımı... 14 Grafik 7. Türkiye Konut Fiyatları Endeksi ve Yıllık Yüzde Değişim... 15 Grafik 8. Türkiye Yeni Konut Fiyatları Endeksi ve Yıllık Yüzde Değişim... 16 Grafik 9. Mevsim Etkilerinden Arındırılmış İnşaat Sektörü Güven Endeksi (2011-2014)... 18 Grafik 10. Konut Kredisi Faiz Oranlarının Seyri (Aylık Ortalama)... 19 Grafik 11. Bir Önceki Çeyreğe Göre BİME ve TKFE Gelişmeleri (%)... 20 Grafik 12. Takvim ve Mevsim Etkilerinden Arındırılmış İnşaat Ciro ve Üretim Endeksleri (Çeyreklik%)... 21 Grafik 13. Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Tamiratına Para Harcama İhtimali ve Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Satın Alma veya İnşa Ettirme İhtimali... 24 Tablo 1. Türkiye İçin Seçilmiş Sektörlerin Büyüme Hızları (2003-2014)... 10 Tablo 2. Yabancılara Yapılan Konut Satışları (2013-2014, Adet)... 17 Tablo 3. Gelir Grupları (TL) - Aylık... 22 Tablo 4. Konut Kredisi Kullanan Bireylerin Gelir Gruplarına Göre Dağılımı (%)... 23 Tablo 5. Gelir Gruplarının Toplam Konut Kredisi İçindeki Payları (%)... 23 Tablo 6. Türkiye Konut Sektörü SWOT Analizi... 28 3

RAPOR SUNUŞ Türkiye nin ekonomisinin içerisinde bulundu u de i im ve dönü üm sürecinin bir sonucu olarak kar m za ç kan ekonomik büyüme trendi yakla k 20 çeyrektir h z kesmeden devam ediyor. 2008 Küresel Finansal Krizi nin ard ndan de i en ekonomik dengelerin ard ndan, ABD nin henüz krizin etkilerinden tam olarak kurtuldu unu ifade etmek u a amada pek mümkün görünmüyor. Bununla birlikte AB nin ya ad borç krizinin de bir müddet daha devam edece i öngörülüyor. Ortado u daki I D tehlikesi ile beraber ya anan ticari durgunlu a Asya ekonomilerinden gelen kötü sinyalleri de eklersek, Türkiye nin büyümede yakalad trendin önemi bir kez daha ortaya ç k yor. te bu ba ar l büyüme trendinin belki de en önemli unsurlar ndan biri olarak kar m za ç kan n aat Sektörü ve onun en önemli bile eni olan konut sektörü, izlenmesi ve analiz edilmesi gereken en önemli sektörlerden birisi olarak kar m z ç k yor. Zira konut sektörü art k yaln zca yerli firmalar n hakim oldu u bir yat r m alan olmaktan ç km ; Bat l irketlerin, yat r m fonlar n n ve körfez sermayesinin de ilgi gösterdi i çok aktörlü ve daha rekabetçi bir ekonomik faaliyete dönü mü tür. Türkiye deki konut sektörüne ili kin olarak uzunca bir süredir artan fiyatlar n etkisi ile bir balon olu up olu mad tart mas biraz da sektörün bu yeni yap s ndan kaynaklanmaktad r. Bu nedenledir ki Türkiye deki konut sektörüne ili kin tart malar art k yaln zca içeride de il, ayn zaman yabanc ekonomi bas n na da yans maktad r. Dolay s yla böyle bir de i im döneminde, konut sektörünün analiz edilmesi daha da önem kazan yor. Elinizdeki rapor kendi alan ndaki ilklerden olup, Türkiye nin konut sektörünü etrafl ca ele almakta ve neticesinde bir SWOT analizine yer vermektedir. Türkiye nin konut sektörüne ili kin yap lan çal taylarda konunun uzmanlar bir araya gelmi ve konu pek çok aç dan ele al nm t r. Sektöre ili kin f rsatlar ve olas riskler masaya yat r lm ve sonuçta elinizdeki rapor ortaya ç km t r. En güncel verilerle ve uzmanlar n objektif yakla mlar ile ele al nan sektöre ili kin analizimizin haz rlanmas nda eme i geçen SDE Ekonomi Koordinatörlü ü uzmanlar na te ekkür eder; konuyla ilgili her kesime faydal olmas n dilerim. Sayg lar mla. Prof. Birol AKGÜN Director SDE Başkanı of SDE 4

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ Gelişmeler Beklentiler ÖNSÖZ Türkiye ekonomisinin 2001 yılında yaşadığı krizin ardından yakaladığı yüksek oranlı büyüme her ne kadar 2008 Küresel Finansal Krizi ile beraber kısa bir süre kesintiye uğrasa da, krizin etkilerinin atılmasının ardından hala devam ediyor. Özellikle 2013 yılının tamamında beklentilerin üzerinde yakalanan büyüme hızı ile beraber Türkiye ekonomisinin dinamikleri üzerindeki ilgi her geçen gün artıyor. Şüphesiz bu dinamiklerden en önemlilerinden bir tanesini inşaat sektörü oluşturuyor. Zira dışa bağımlı olmadığımız nadir sektörlerden birisi olan inşaat sektörü, Türkiye ekonomisinin büyümesinin önemli aktörlerinden biri olarak karşımıza çıkıyor. Yerli kaynak kullanımı, istihdama yaptığı katkı ve Türkiye dışında da elde edilen başarılar sektörün önemini giderek arttıyor. İnşaat sektörünün alt dallarından biri olan konut sektöründe de gelişim devam ediyor. Konut sektöründe yakalanan ivme sektör üzerindeki ilginin yoğunlaşmasına neden oluyor. Özellikle ABD de yaşanan ve tüm dünyayı kısa sürede etkisi altına alan mortgage krizi, söz konusu sektör üzerindeki hassasiyetleri de beraberinde getiriyor. Konut sektörü ve oluşturduğu dışsallığın önemi her geçen gün artarken, sektörün sürdürülebilirliği konusu da sık sık gündemi işgal ediyor. Bu bakımdan sektörün genel durumunu bilmek ve geleceğe ilişkin bir perspektif çıkarmak amacıyla Stratejik Düşünce Enstitüsü, konuya taraf olan sektör temsilcileri, TOKİ yetkilileri, TÜİK uzmanları, TCMB uzmanları, sektör tedarikçileri ve akademisyenlerden oluşan bir grupla çalıştaylar düzenledi. Bu çalıştaylar neticesinde elde edilen bilgi ve veriler ile şu anda elinizde bulunan bu analiz ortaya çıktı. Detaylarını ilerleyen sayfalarda bulabileceğiniz analizimizin, sektör, sektör temsilcileri ve konuya taraf herkese faydalı olması dileğiyle 5

RAPOR GİRİŞ Dünya ekonomisi 2008 yılında sonuçlarını önceden tahmin edemeyeceği büyüklükteki bir ekonomik krizle karşı karşıya kaldı. Ekonomistlerin hemen hemen hepsi krizin çıkışına ABD deki mortgage sisteminde meydana gelen sıkıntının neden olduğu üzerinde fikir birliğine vardı. Mortgage sisteminin çıkmaza girmesinin ardından yaşanan süreçte ABD konut sektöründe oldukça ciddi sıkıntılar yaşandı. Konut kredilerinin geri ödenmemesi ile başlayan süreçte konut fiyatlarında ciddi düşüşler oldu ve buna bağlı olarak da yüksek miktarda bir arz fazlası meydana geldi. 2008 yılında başlayan bu sürecin ardından ABD konut sektörünün hali hazırda toparlandığını söylemek halen güç. Özellikle yeni ve ikinci el konut satış verilerinde istenilen ivmenin henüz yakalanmadığı açıklanan verilerden görülüyor. Bununla birlikte sektördeki sıkıntının neden olduğu krizin etkilerinin de bittiğini iddia etmek de oldukça zor. Krizin etkileri ABD de hissedildiği gibi Avrupa Birliği ni de önemli ölçüde etkisi altında tutuyor. Örneğin halen devam eden ve sürekli gündemde olan Londra daki konut fiyatları bunun en belirgin örneğini oluşturuyor. Bununla birlikte AB nin toparlanmak adına attığı adımların başında gelen tahvil alım programı da krizin etkilerinin uzunca bir süre daha devam edeceğinin sinyalini veriyor. 2008 Küresel Finansal Krizi ni en az hasarla atlatan ve en kısa sürede krizin etkilerinden kurtulan ülkelerden birisi olan Türkiye nin son dönem büyümesinin önemli sektörlerinden birini de inşaat sektörü oluşturuyor. Özellikle sağladığı önemli istihdam ve yarattığı çarpan etkisi ile sektörün sürdürülebilirliği son derece önemlidir. Dünya ekonomisi için büyüme tahminleri ve dünya ticaret hacminin büyümesi önümüzdeki dönem için aşağı yönlü revize edildi. Bu bakımdan Türkiye ekonomisi büyüme rakamlarının önümüzdeki dönemdeki seyrine ilişkin olarak temel dinamiklerden bir tanesi olan inşaat sektörünün durumu daha da önem kazanıyor. Türkiye deki inşaat sektörünün yüzde 80 e yakını konut inşaatlarından oluştuğu için inşaat sektörü ile konut sektörü iç içe geçmiş durumdadır. Son 10 yıldır Türkiye deki inşaat sektörü oldukça güçlü bir gelişim göstermiştir. Söz konusu dönemde konut satışları rekorlar kırmış ve bununla birlikte konut fiyatlarında da artışlar yaşanmıştır. Yeni yapılan konut projeleri ve projelere kolay kredi temin ederek katılabilme şansı, sektörün önünü açmıştır. Artan nüfus ve artan gelire bağlı olarak bireylerin hem ihtiyaç hem de yatırım amaçlı rağbet gösterdiği sektörün son dönemde yarattığı katma değer de giderek artmaktadır. Yaşadığı 2001 krizinin ardından Türkiye ekonomisinde alınan önlemler ve yapılan reformlara ek olarak, dünyadaki likiditenin de artması önceleri oldukça durgun olan sektörün canlanmasını sağlamıştır. Kendisi ile beraber 250 ye yakın alt sektörü de canlı tutan konut sektörü ve sektörün son dönemde gösterdiği yavaşlama sinyalleri, sektörü izlenmesi gereken önemli sektörlerden biri haline getirmiştir. Bu bakımdan sektördeki gelişmelerin objektif bir 6

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ Gelişmeler Beklentiler şekilde ele alınması ve olası sorunların önüne geçilebilmesi için proaktif önlemler almak son derece zaruri hale gelmektedir. Zira sektörün yapısı itibariyle, olumlu ya da olumsuz tüm gelişmelerin etkileri eş zamanlı değil gecikmeli olarak sektöre yansımaktadır. Dolayısıyla alınan önlemlerin etkileri de gecikmeli olacağından mevcut durumu önceden analiz etmek son derece faydalı olacaktır. Sektörün Türkiye ekonomisindeki yeri bir sonraki bölümde detaylı bir şekilde ele alınmaktadır. 1. TÜRKİYE DE KONUT SEKTÖRÜNÜN ÖNEMİ Türkiye nin son dönemdeki ekonomik büyümesine en çok katkı sağlayan sektörlerden bir tanesi hiç şüphesiz inşaat sektörüdür. İnşaat sektörünün 2012 yılı için GSYİH içindeki payı yüzde 5,7 iken bu rakam 2013 yılının tamamı için yüzde 5,9 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında sadece yüzde 0,6 büyüyen sektör 2013 yılında büyüme hızını yüzde 7,1 e çıkartmayı başarmıştır. Sektörün önemli katkılarından bir diğeri de istihdam üzerinde yarattığı etkidir. İnşaat sektörü 2013 yılında toplam istihdamın yüzde 7 sini sağlamıştır. Özellikle yaz aylarında bu rakamın arttığını ve önemli bir pozitif dışsallık yarattığını da unutmamak gerekir. Sektörün 2001 yılından bu yana GSYİH ya yaptığı katkıyı aşağıdaki grafikte görmek mümkündür. Graf k 1. İnşaat Sektörünün GSYİH İç ndek Payı (%) 7 6 5 5,0 5,4 5,5 6,4 6,5 5,8 5,8 5,9 5,9 6 5,7 5,8 5,7 5,2 4 3 2 1 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kaynak: TÜİK verileri, 2014 İlk 6 Ay Verisi 7

RAPOR Sektörün Türkiye GSYİH sındaki payı 2013 yılsonu itibariyle yüzde 5,9 olarak gerçekleşmiş ve 2014 yılının ilk 6 ayında ortalama yüzde 6 olmuştur. Genel olarak sektörün GSYİH içerisindeki yapısı incelendiğinde 2001 yılında yüzde 5 iken takip eden yıllarda bir artış ivmesi kazandığı ve bu ivmenin de 2008 krizinin etkilerinin hissedildiği 2009 yılına kadar devam ettiği görülmektedir. Yaşanan küresel krizin etkisi ile sektörün payı yüzde 5,2 ye kadar düşmüştür. Ancak bu rakam Türkiye nin yaşadığı 2001 krizinin olduğu dönemden bile yüksektir. Takip eden yılda sektör toparlanmayı başarmış ve 2013 yılına kadar ortalama 5,7 nin üzerinde katkı sağlamayı başarmıştır. Şüphesiz ki bu katkı istihdam rakamlarına da yansımaktadır. Graf k 2. İnşaat Sektörünün İst hdam İç ndek Payı (%) 2200000 Yüzde 8,0 2000000 7,5 1800000 7,0 1600000 6,5 1400000 6,0 1200000 5,5 1000000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 5,0 *2014 Haziran Ayı Rakamları, Kaynak; TÜİK Verileri İnşaat sektöründeki büyümeye bağlı olarak sektörde istihdam edilenlerin sayısı ve toplam istihdam içerisindeki oranı da artmaktadır. Bu bakımdan sektörün oluşturduğu en önemli dışsallıklardan bir tanesinin istihdam olduğu söylenebilir. AB ülkelerinin halen çok yüksek işsizlik rakamları ile baş başa olduğu bu süreçte konu Türkiye açısından ele alınırsa, sektörün sağladığı istihdamın önemi bir kez daha ortaya çıkmaktadır. KONUT-DER tahminlerine göre, sektördeki yüzde 1 lik büyüme inşaat sektöründe 13 bin kişilik bir istihdam sağlarken, tekstil, mobilya, beyaz eşya vb. sektörler düşünüldüğünde toplamda 25 bin kişilik bir istihdam kaynağı oluşturduğu düşünülmektedir. Bununla birlikte sektöre olan hali hazırdaki ihtiyaç önümüzdeki yıllarda da artacaktır. Zira Türkiye nin nüfus artış hızı 2013 yılı itibariyle yüzde 1,37 dir. Projeksiyonlar göre Türkiye nin 2023 yılındaki nüfusunun yaklaşık 84,3 milyon olması beklenmektedir. 8

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ Gelişmeler Beklentiler Aşağıdaki grafikte 2013-2023 yılları için Türkiye nüfus projeksiyonu görülmektedir. 50,0 Graf k 3. 2013-2023 Dönem ne İl şk n Nüfus Projeks yonları 1 47,0 47,1 44,0 41,0 38,0 35,0 43,1 38,8 37,7 37,5 37,2 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Kaynak: Türkiye İş Bankası, Türkiye Konut Piyasasındaki Gelişmeler, Aralık, 2013, s,2. Genç ve dinamik bir nüfus profiline sahip olan Türkiye de orta ve uzun vadede çalışabilir nüfusun artmasının, hanehalkının gelirlerini destekleyerek konut talebini olumlu yönde etkilemesi beklenmektedir. Yapılan değerlendirmede, konut edinimlerinin daha çok 30 yaş ve üzerindeki nüfus grubu tarafından gerçekleştirileceği ve konut sahiplik oranının mevcut seviyelerini koruyacağı öngörülmüştür. Nitekim 2011 yılında TÜİK tarafından gerçekleştirilen Nüfus ve Konut Araştırması sonuçlarına göre, Türkiye de hanehalkının konut sahiplik oranı %67,3 seviyesindedir. Bu çerçevede, 2013 yılında 38,8 milyon kişi düzeyinde olan 30 yaş ve üzerindeki nüfusun önümüzdeki 10 yıllık süreçte 47,1 milyona ulaşacağı, böylece toplam 20 milyon civarındaki mevcut konut stokunun yaklaşık 4,5 milyon adet yeni giriş ile 25 milyona yaklaşacağı öngörülmektedir. 2 Bu rakamlar nüfus artışının ve mevcut demografik yapının önümüzdeki dönemde yıllık ortalama 450 bin konut talebi oluşturacağı anlamına gelmektedir, ancak bu beklentilerin istatistiklere yansıması için piyasa koşullarının uygun olması gerektiği de unutulmamalıdır. 1 Önümüzdeki 10 yıllık dönemde demografik yapıdaki değişimin konut talebini ne ölçüde etkileyeceğine yönelik yapılan değerlendirmede TÜİK tarafından hazırlanmış olan nüfus projeksiyonları kullanılmıştır. 2 Türkiye İş Bankası, Türkiye Konut Piyasasındaki Gelişmeler, Aralık, 2013, s,2-3. 9

RAPOR İnşaat sektörünün sürdürülebilirliğinin bir diğer önemi de sektörün şoklar karşısında gösterdiği tepkidir. Zira 2008 yılında ABD kaynaklı başlayan küresel krizde Türkiye de en çok etkilenen sektör olarak karşımıza inşaat sektörü çıkmaktadır. Aşağıdaki tabloda yıllara göre sektörlerin büyüme hızları gösterilmiştir. Yıl Tablo 1. Türk ye İç n Seç lm ş Sektörler n Büyüme Hızları, (2003-2014) Tarım, Avcılık ve Ormancılık İmalat Sanayi İnşaat Toptan ve Perakende Ticaret 2000 7,4 6,9 4,9 7,5 2001-8,1-7,6-17,4-16,1 2002 9,3 2,9 13,9 6,9 2003-2,2 8,4 7,8 11,4 2004 2,7 11,9 14,1 13,8 2005 6,6 8,2 9,3 9,5 2006 1,3 8,4 18,5 6,3 2007-7,0 5,6 5,7 5,7 2008 4,6-0,1-8,1-1,5 2009 3,7-7,2-16,1-10,4 2010 2,4 13,6 18,3 13,6 2011 6,2 10,0 11,5 11,2 2012 3,1 1,7 0,6 0,0 2013 3,1 3,8 7,1 4,9 2014* 0,2 3,6 3,8 1,8 Kaynak: TÜİK verileri, 2014 Yılı İlk 6 Ay Görüldüğü üzere 2001 yılı başında yaşanan kriz ile 2008 yılsonu itibariyle başlayan küresel krizin ardından Türkiye de en çok küçülen sektör, inşaat sektörü olmuştur (Tablo 1). Ancak bununla birlikte krizin sonrasında en hızlı büyüme oranını yakalayan sektör de inşaat sektörüdür. Bu bakımdan sektörün sürdürülebilirliği konusu, hem kriz dönemleri hem de krizden çıkış dönemleri açısından son derece büyük önem arz etmektedir. 10

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ Gelişmeler Beklentiler Grafik 4 te inşaat sektörü ve GSYİH büyüme hızları gösterilmektedir. Graf k 4. GSYH ve İnşaat Sektörünün Büyüme Hızları (%) 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0-5,0-10,0-15,0-20,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* Kaynak: TÜİK verileri, 2014 İlk 6 Aylık veriler GSYİH ile inşaat sektörü büyüme hızları incelendiğinde, inşaat sektörü büyüme hızının hemen hemen her dönem GSYİH büyüme hızı ile aynı yönde fakat daha yüksek seviyelerde hareket ettiği gözlemlenmektedir. Ancak kriz dönemlerinde sektörün son derece olumsuz etkilendiği ve çok hızlı bir şekilde küçüldüğü görülmektedir. Sektörün sadece istihdam vb. için değil aynı zamanda cari açık açısından da büyük önemi bulunmaktadır. Türkiye deki inşaat sektörünün ihtiyaç duyduğu hammaddenin tamamına yakın kısmı yerli mallarla sağlanmaktadır. Bu bakımdan sektörün cari açığa olumsuz etki eden bir yapısı bulunmamaktadır. Hatta özellikle yurtdışında devam eden projelerden elde edilen gelirlerin de yurtiçine aktarıldığı düşünülürse sektörün sadece istihdam vb. için değil aynı zamanda cari açık açısından da önemi görülecektir. Görüldüğü üzere konut sektörü ve bağlı bulunduğu inşaat sektörü Türkiye ekonomisi için son derece büyük önem arz eden ve yakından takip edilmesi gereken bir konumdadır. Bu maksatla takip eden dönemlerde olası bir kırılganlık yaşamamak için sektörün mevcut durumu ele alınmalı ve sorun çıkarabilecek unsurlar tespit edilerek proaktif önlem mekanizmaları hazır tutulmalıdır. 11

RAPOR 2. TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜNÜN MEVCUT DURUMU Türkiye, inşaat sektörü ve buna bağlı olarak da konut sektörü son 10 yıldır büyük bir atılım göstermektedir. Şehirlerde özel teşebbüslerin projelerine ilave olarak kamunun inşaat sektöründeki büyük yatırımları da devam etmektedir. Önümüzdeki yıllarda toplam değeri 70 milyar doların üzerinde olan; Türkiye nin en pahalı projesi olan 3. Havaalanı, Kanal İstanbul, Kanal İstanbul etrafındaki yapılar, 3. Köprü, İstanbul Finans Merkezi, Boğaz ın altından tüp geçit, Galataport gibi pek çok proje hayata geçecektir. Türkiye konut sektörünün küresel kriz dahil son yıllardaki seyrini detaylı inceleyebilmek için öncelikle değerlendirilmesi gereken verilerin başında; yapı ruhsatları, yapı kullanım izinleri ve konut satış bilgileri gelmektedir. Süreçteki gelişimi takip etmek açısından bu üç veri aşağıdaki grafikte eş anlı olarak gösterilmiştir. Graf k 5. Türk ye Yapı Ruhsatı Ver len Da re Sayısı, Yapı Kullanım İz n Belges Ver len Da re Sayısı ve Konut Satış Ver ler (2008-2014*) 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* Kaynak: TÜİK Verileri, *2014 İkinci Çeyrek Verileri 12

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ Gelişmeler Beklentiler Veriler incelendiğinde 2010 yılında küresel krizden çıkışın etkisi ile sektörün ciddi bir üretim hamlesine girdiği görülmüştür. 2010 yılında yapı ruhsatı alınan daire sayısı toplamda 907.451 adet iken, konut satışı 607.098 adet olarak gerçekleşmiştir. Sektörün bu farkı 2013 yılı içerisinde düzelttiği görülmektedir. Zaten bir konutun tapuda el değiştirmesi işlemi de inşaat süresine bağlı olarak gecikmeli olmaktadır. Ancak yine de konut satış sayılarının takip edilmesi olası bir riskin önüne geçilmesi açısından önem taşımaktadır. Son dönemde konut satış hızında yaşanan azalma dikkate alındığında sektöre ilişkin bazı proaktif önlemlerin gündeme alınması gerekebilir. Bu bakımdan sektör tecrübelerine göre bir konutun tamamlanmasının ortalama 2,5-3 yıl olduğu varsayımı altında eldeki yapı ruhsatı verilerine göre Türkiye konut sektörü için 2016 yılının büyük önem taşıdığı düşünülmektedir. Bu bakımdan hali hazırda arza yönelik bir sıkıntı olmadığı düşünülebilir ancak 2013 yılında önceki yıllara oranla artan yapı ruhsatı sayılarının, yapı kullanım iznine dönüşeceğinin düşünüldüğü 2016 ve 2017 yıllarına yönelik olarak konut satış rakamlarının dikkatle takip edilmesi gerekmektedir. Türkiye konut sektöründe şu aşamada esasen fiyat mekanizması değil arz-talep dengesi daha büyük önem taşımaktadır. Dolayısıyla konut sektöründeki üretim planlaması konusu gündeme alınmalı ve sektöre girişlerde belirli bir standardizasyon sistemi düşünülmelidir. Başka sektörlerdeki yatırım imkanlarının zorluğu ve yatırımın geri dönüş süreleri düşünüldüğünde konut sektörü giderek daha cazip hale gelmektedir. Ancak bu durum hem arz yönlü bir risk oluşturmakta hem toplam tasarruflara olumsuz etki etmekte hem de sektör bilgisi olmayanların yaptıkları yatırımları oldukça riskli hale getirmektedir. Diğer sektörlerde faaliyet gösteren firmaların, konut sektörüne girmeleri firmaların tecrübeli oldukları sektörlerindeki konumlarına da zarar verebilmektedir. O halde özellikle belediyelerin, konut miktar planlamasında daha dikkatli olmaları gerekmektedir. Türkiye konut sektöründeki pazar yapısı aşağıdaki grafikte gösterilmektedir. 13

RAPOR Graf k 6. 2002-2012 Dönem Üret len Konutların Üret c Dağılımı 9,1% 1,5% 89,4% Kaynak: KONUT-DER verileri Görüldüğü üzere Türkiye de konut üretiminin yaklaşık yüzde 10 u TOKİ ve Emlak Konut GYO tarafından gerçekleştirilmektedir. Bununla birlikte markalı konut üreticilerinin toplam payının yüzde 3 civarında olduğu tahmin edilmektedir. Geriye kalan konutların ise çoğunluğunun 5-10 dairelik apartmanlar inşa eden küçük ölçekli firmalar tarafından üretildiği görülmektedir. Bu durum sektörde önemli bir kayıtdışı sorunu olduğuna işaret etmektedir. Zira sektörün yüzde 90 ına yakınının küçük ölçekli firmalar tarafından domine edilmesi bu konudaki şüpheleri artırmaktadır. Bununla birlikte markalı olmayan konut üretimi ve sektöre girişte belirli bir standardizasyon olmaması sektörün kırılganlığı adına bazı riskleri de içinde barındırmaktadır. Bu risklerin başında; Sektör tecrübesi olmayan firmaların sektöre olumsuz etki yapması, Başka sektörlerden elde edilen karların konut sektörüne aktarılması, Toplam tasarrufların negatif etkilenmesi, Görece olarak yüksek fiyatlara mal olan konutların fiyatları yukarı yönlü etkilemesi gibi unsurlar gelmektedir. Türkiye deki konut sektörüne ilişkin yöneltilen en önemli eleştirilerden bir diğerini de konut fiyatları oluşturmaktadır. Türkiye konut fiyatlarına ilişkin seyir aşağıdaki grafikte gösterilmektedir. 14

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ Gelişmeler Beklentiler Graf k 7. Türk ye Konut F yatları Endeks ve Yıllık Yüzde Değ ş m 160 15 150 14 140 130 120 110 100 13 12 11 10 9 8 90 Ocak 2010 Eylül 2010 Ocak 2011 Eylül 2011 Ocak 2012 Eylül 2012 Ocak 2013 Eylül 2013 Ocak 2014 7 Kaynak: TCMB, EVDS, Haziran 2014 İtibariyle Grafik 7 detaylı olarak incelendiğinde Türkiye deki konut fiyatlarının sürekli olarak yukarı yönlü bir hareket içerisinde olduğu görülmektedir. Ayrıca, TCMB tarafından aylık olarak hesaplanan Konut Fiyat Endeksi nin bir önceki yıl aynı döneme göre oluşan yüzde değişimi incelendiğinde fiyat artış oranlarının yüzde 11 ile 14 arasında değiştiği görülmektedir. Bu artışların bir balon olup olmadığı tartışması analizin 3. bölümünde etraflıca ele alınmaktadır. Bununla birlikte yine TCMB tarafından yayınlanan Yeni Konut Fiyatları Endeksi ni ele almak gerekir. 15

RAPOR Graf k 8. Türk ye Yen Konut F yatları Endeks ve Yıllık Yüzde Değ ş m 160 15 150 14 140 130 120 110 100 13 12 11 10 9 8 90 Ocak 2010 Eylül 2010 Ocak 2011 Eylül 2011 Ocak 2012 Eylül 2012 Ocak 2013 Eylül 2013 Ocak 2014 7 Kaynak: TCMB, EVDS, Haziran 2014 İtibariyle Veriler incelendiğinde Türkiye deki yeni konutların fiyatlarının da bir artış trendi içerisinde olduğu görülmektedir. Yeni konut fiyatlarının bir önceki yılın aynı dönemine göre artışı da yüzde 11 ile 14 arasında değişmektedir. Sektöre olan yabancı yatırımcı ilgisi de artarak devam etmektedir. En son 2012 yılında yapılan yasal düzenleme ile yabancıların Türkiye deki gayrimenkul edinimlerinin önündeki sınırlamaların azaltılmasının ardından önemli ölçüde konut satışı gerçekleşmiştir. 16

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ Gelişmeler Beklentiler Tablo 2. Yabancılara Yapılan Konut Satışları (2013-2014, Adet) Yıl 2013 2014 Ocak 888 1 207 Şubat 716 1 071 Mart 962 1 362 Nisan 947 1 554 Mayıs 938 1610 Haziran 783 1703 Temmuz 1 114 1473 Ağustos 890 1774 Eylül 1 025 - Ekim 1 021 - Kasım 1 456 - Aralık 1 441 - Toplam 12 181 6804 Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) 2013 yılında yabancılara toplam 12 bin 181 adet konut satılırken, 2014 yılının ilk 5 ayında, geçen yılın aynı dönemine oranla yüzde 61,5 artışla 11754 konut satışı gerçekleştirilmiştir. Hali hazırda devam eden pek çok konut projesine ilişkin olarak yabancıların talebinin de devam ettiği sektör temsilcileri tarafından ifade edilmektedir. Mevcut durumun kısaca yukarıda analiz edildiği sektöre olan güvenin ne olduğunu görebilmek için TÜİK tarafından hesaplanan İnşaat Sektörü Güven Endeksini incelemek gerekir. Mevsim etkilerinden arındırılmış endeks verileri Grafik 9 da gösterilmiştir. 17

RAPOR Graf k 9. Mevs m Etk ler nden Arındırılmış İnşaat Sektörü Güven Endeks (2011-2014) 92,0 90,0 88,0 86,0 84,0 82,0 80,0 78,0 Ocak 2012 Eylül 2012 Ocak 2013 Eylül 2012 Ocak 2014 Eylül 2014 Kaynak: TÜİK Verileri Sektöre olan güven piyasa koşulları ile yakından ilgilidir. Grafikte de görüleceği üzere Merkez Bankası nın 29 Ocak 2014 tarihinde aldığı faiz artırım kararının ardından güven endeksinde belirgin bir düşüş gözlemlenmiştir. Bu düşüşün nedeni artan faizlerin konut kredi faizlerine de yansıyacağının bilinmesidir. Zira Türkiye deki konut satışlarında banka kredilerinin önemli bir yeri vardır. Bununla birlikte son dönemde sektöre olan güvenin yeniden artış trendine girdiği gözlemlenmektedir. Bu noktada en önemli etkenlerden birisinin TCMB nin faizleri aşağı yönlü kademeli olarak indirmesi ve atlatılan yerel seçimler ile cumhurbaşkanlığı seçimleri olduğu düşünülebilir. Türkiye de son dönemde yaşanan gelişmelerin konut kredisi faiz oranlarına etkilerini aşağıdaki grafikte özetlemek mümkündür. 18

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ Gelişmeler Beklentiler Graf k 10. Konut Kred s Fa z Oranlarının Seyr (Aylık Ortalama) 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Ocak 2011 Eylül 2011 Ekim 2011 Ocak 2012 Eylül 2012 Ekim 2012 Ocak 2013 Eylül 2013 Ekim 2013 Ocak 2014 Eylül 2014 Kaynak: TCMB, EVDS verileri ile hazırlanmıştır. 2013 Haziran ayına kadar düşüş trendi içerisinde olan konut kredisi faiz oranları Gezi Olayları nın başlamasının ardından yükselmeye başlamış ve ardından gelen 17 Aralık süreci ve Merkez Bankası nın faiz artırım kararı ile yükselişini artırmıştır. Son dönemde ise konut faiz oranlarının aşağı yönlü hareket ettiği görülmektedir. Bu sektör adına olumlu bir sinyal olarak değerlendirilebilir. 3. KONUT SEKTÖRÜNDEKİ BALON TARTIŞMALARI Türkiye konut sektörünün son dönemdeki gelişim seyri ve bu gelişime bağlı olarak stok ve fiyat hareketleri konuya ilgili her kesim tarafından yakından takip edilmektedir. Sektöre ilişkin zaman zaman yapılan bazı değerlendirmelerde, fiyatlardaki ve stoklardaki yukarı yönlü hareketlerin balon olabileceği yönünde görüşler belirtilmektedir. Hatta kimi zaman bu değerlendirmelerde balonun patlaması için tarihler de verilmektedir. Özellikle konunun yabancı bazı yayın kuruluşlarında periyodik olarak gündeme getirilmesi de gözlerden kaçmamaktadır. Peki konut fiyatlarındaki bu yukarı yönlü hareket gerçekte bir balona dönüşmüş müdür? 19

RAPOR Bu soruya tatmin edici bir cevap alabilmek için, fiyatlardaki yukarı yönlü hareketlerin yapısal nedenlerini incelemek gerekir. Bu bakımdan maliyetler ile fiyatlar arasındaki korelasyonu incelemek yerinde olacaktır. Grafik 11, TÜİK tarafından hesaplanan Bina İnşaat Maliyetleri Endeksi (BİME) ile TCMB tarafından hesaplanan Türkiye Konut Fiyat Endeksinin (TKFE) karşılaştırılmasını göstermektedir. Graf k 11. B r Öncek Çeyreğe Göre BİME ve TKFE Gel şmeler (%) 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% TKFE % 0,00% 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 Kaynak: TÜİK ve TCMB verileri kullanılarak hazırlanmıştır. Grafik 11 de görülebileceği üzere konut fiyat hareketleri ile inşaat maliyetleri arasında belirgin bir ilişki vardır. Aralarındaki korelasyon özellikle 2011 yılının son çeyreği itibariyle çok daha net bir hale gelmiştir. Maliyetler yükseldikçe, konut fiyatları da yükselmekte, maliyetlerde düşüş oldukça konut fiyat artış hızında düşüş olmaktadır. Bu noktada belirtilmesi gereken en önemli husus Bina İnşaat Maliyetleri Endeksi hesaplanırken kullanılan yöntemdir. TÜİK, Bina İnşaatı Maliyet Endeksi (BİME), inşaatta kullanılan girdi maddelerinin dönemlere göre maliyet değişimlerini ölçen fiyat endeksidir. Yani sadece yapım aşamasında kullanılan girdiler hesaplamada kullanılmakta, arsa payı vb. diğer maliyetler ele alınmamaktadır. Bu bakımdan Grafik 11 de gösterilen iki endeks arasındaki yüzdelik hareket farkları arsa fiyatlarındaki veya paylarındaki artıştan kaynaklandığı düşünülmektedir. Bu noktada gözden kaçmaması gereken bir diğer husus da, maliyetlerin fiyatlara gecikmeli olarak yansımakta olduğudur. Ancak bununla birlikte 2014 yılı ilk çeyrekte artan faizler ve kurun etkisi ile finansman maliyetlerindeki yükselmenin etkisi görül- 20

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ Gelişmeler Beklentiler mektedir. Bu durum piyasa koşullarının sektör açısından ne denli önemli olduğunun en önemli göstergelerinden birisidir. Buna ilave olarak son dönemde Türkiye deki arsa fiyatlarında artışlar olduğu gözlemlenmektedir. 2012 yılı Mayıs ayı itibariyle tüm Türkiye nin kadastro bilgileri çıkarılmış ve elektronik ortamda listelenmiştir. Bu bakımdan daha önceden yaşanan sahiplik ve devir sorunları çözülmüştür. Hatta ilk kez Türkiye deki arazilerin GPS sistemi ile tanımlanması yapılmış ve sonradan karşılaşabilinecek olan ölçüm riskleri en aza indirilmiştir. Tüm bu gelişmeler arsa fiyatlarındaki artışı da hızlandırmıştır. Konu ile ilgili en çok tartışılan konulardan bir diğeri de konut stoklarında bir arz fazlasının olup olmadığıdır. Bu çalışmanın 12. sayfasındaki Grafik 5 detaylı olarak incelendiğinde Türkiye için henüz tehlike yaratacak bir arz fazlasının oluştuğunu söylemek pek mümkün görünmemektedir. Özellikle 2013 yılında yapılan konut satışlarının ardından daha önceki yıllarda üretimi tamamlanan konutların tamamına yakınının da satıldığı görülmektedir. İnşaat sektörünü incelerken ele alınması gereken bir diğer önemli veri de TÜİK tarafından açıklanan İnşaat Ciro ve Üretim Endeksleri dir. Grafik 12 de 2010 yılından itibaren inşaat ciro ve üretim endekslerindeki mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış çeyreklik değişimler görülmektedir. Graf k 12. Takv m ve Mevs m Etk ler nden Arındırılmış İnşaat C ro ve Üret m Endeksler (Çeyrekl k%) 12 10 8 6 4 2 0-2 2010 Q1-4 -6-8 Kaynak: TÜİK ve TCMB verileri kullanılarak hazırlanmıştır. 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2013 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 2014 Q2 21