İSTANBUL İLİ, ŞİŞLİ İLÇESİ, MEŞRUTİYET MAHALLESİ 984 ADA 48 PARSELE AİT DEĞERLEME RAPORU LİDER FAKTORİNG A.Ş. (7 ADET DAİRE) 07 OCAK 2014 A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 1
İÇİNDEKİLER 1. RAPOR BİLGİLERİ... 3 1.1 Rapor Tarihi ve Numarası... 3 1.2 Rapor Türü ve amacı... 3 1.3 Raporu Hazırlayanlar ve sorumlu değerleme uzmanları... 3 1.4 Değerleme Tarihi... 3 1.5 Dayanak Sözleşmesi tarih ve numarası... 3 1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler... 3 1.7 UYGUNLUK BEYANI... 3 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI... 4 2.1 Şirket Bilgileri... 4 2.2 Müşteri Bilgileri... 4 2.3 Kullanılan Değer Tanımları... 4 2.3.1 Piyasa Değeri (Pazar Değeri)... 4 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ... 5 3.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri Tapu Kayıtları... 5 3.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri... 7 3.2.1 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri... 8 3.2.2 Değerlemesi yapılan gayrimenkuller İle İlgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine İlişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi,... 8 3.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri... 8 4. GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ... 8 4.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı... 8 4.2 Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler... 9 4.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün İç Mekan İnşaat Özellikleri... 9 4.4 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri... 10 4.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Fotoğrafları... 11 4.6. Gayrimenkulün yapısal inşaat özellikleri, teknik özellikleri ve fiziksel değerlemede baz alınan veriler.... 13 5. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER... 14 5.1 Gelir İndirgeme Yaklaşımı... 14 5.2 Maliyet Yaklaşımı... 14 5.3 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı... 14 5.4 Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri... 15 5.5 Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri İle bunların seçilmesinin nedenleri... 15 6. GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ... 16 6.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler... 16 7.1 Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi... 16 7.2 Nihai değer takdiri... 16 8.EKLER (Değerleme konusu gayrimenkule İlişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler) 18 A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 2
BÖLÜM 1 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi ve Numarası Rapor tarihi 07/01/2014, Rapor No: dir. 1.2 Rapor Türü ve amacı Bu rapor; İstanbul İli, Şişli İlçesi, Meşrutiyet Mahallesi, 984 Ada, 48 parselde kayıtlı Binanın 4. Normal Katında yer alan 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50 ve 51 bağımsız bölüm numaralı büroların Güncel Adil Piyasa Değerinin tespit edilmesidir. 1.3 Raporu Hazırlayanlar ve sorumlu değerleme uzmanları Samet ÖZMEN (Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 402455) Dursun ŞANLI (Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400291) 1.4 Değerleme Tarihi Değerleme tarihi 02/01/2014 dür. 1.5 Dayanak Sözleşmesi tarih ve numarası İş bu rapor 31.12.2013 tarihli talebe istinaden hazırlanmıştır. 1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler Herhangi bir olumsuz faktöre rastlanmamıştır. 1.7 UYGUNLUK BEYANI Değerleme konusunu oluşturan taşınmazla ilgili olarak Değerleme Uzmanlarının ve şirketimizin hiçbir ilgisi olmadığını ve bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmadığını, Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün niteliği konusunda daha önceden deneyimli olduğunu ve taşınmazı bizzat incelediğini, Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluştuğunu, Değerleme Uzmanının, konu taşınmazın değerlemesi için mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu, Bu raporla ilgili olarak verdiğimiz hizmet karşılığı aldığımız ücretin taşınmazın değeri ile bir ilgisinin olmadığını, Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini, raporda belirtilen kişiler haricinde bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardım alınmadığını. A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 3
BÖLÜM 2 2. ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI 2.1 Şirket Bilgileri Adres Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Gayrettepe Mahallesi, Fahri Gizden Sokak, Huzur Apartmanı No:4/6 Beşiktaş / İSTANBUL (Adres Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., SPK Seri:VIII, No:35 sayılı Tebliği gereğince 04.06.2009 tarih ve 16/437 sayılı Kurul Kararı ile değerleme şirketleri arasında yer almaktadır.) 2.2 Müşteri Bilgileri LİDER FAKTORİNG A.Ş. Büyükdere Caddesi Maya Akar Center No:100-102 KAT:25 D:96-97 ŞİŞLİ / İSTANBUL 2.3 Kullanılan Değer Tanımları 2.3.1 Piyasa Değeri (Pazar Değeri) Pazar değeri kavramı pazarın kollektif algılama ve eylemlerini yansıtır ve piyasa ekonomilerinde çoğu kaynağın değerleme temelidir. Bir mülkün istekli alıcı ve istekli satıcı arasında tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutardır. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün satış için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım ve satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranlar üzerinden gerçekleştirilmektedir. A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 4
BÖLÜM 3 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 3.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri Tapu Kayıtları 984 Ada 48 Parsel Ana Gayrimenkul İLİ İSTANBUL İLÇESİ ŞİŞLİ MAHALLESİ MEŞRUTİYET KÖYÜ - SOKAĞI EBE KIZI MEVKİİ - SINIRI PAFTASINDA PAFTA NO 131 ADA NO 984 PARSEL NO 48 YÜZÖLÇÜMÜ 257,58 m² NİTELİĞİ 7 KATLI 1 ÇAYOCAĞI 16 DÜKKAN 34 BÜROLU KARGİR İŞHANI KAT MÜLKİYETİ X KAT İRTİFAKI CİNS TASHİHİ 43 nolu Bağımsız Bölüm NİTELİĞİ BÜRO ARSA PAYI 100/6280 BLOK NO - KAT NO 4 BAĞ. BÖL. NO 43 CİLT NO 76 SAHİFE NO 7455 TARİH 24.11.2005 YEVMİYE NO 14936 MALİK LİDER FAKTORİNG HİZMETLERİ A.Ş. Hissesi TAM 44 nolu Bağımsız Bölüm NİTELİĞİ BÜRO ARSA PAYI 100/6280 BLOK NO - KAT NO 4 BAĞ. BÖL. NO 44 CİLT NO 76 SAHİFE NO 7456 TARİH 24.11.2005 YEVMİYE NO 14936 MALİK LİDER FAKTORİNG HİZMETLERİ A.Ş. Hissesi TAM A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 5
45 nolu Bağımsız Bölüm NİTELİĞİ BÜRO ARSA PAYI 100/6280 BLOK NO - KAT NO 4 BAĞ. BÖL. NO 45 CİLT NO 76 SAHİFE NO 7457 TARİH 24.11.2005 YEVMİYE NO 14936 MALİK LİDER FAKTORİNG HİZMETLERİ A.Ş. Hissesi TAM 46 nolu Bağımsız Bölüm NİTELİĞİ BÜRO ARSA PAYI 100/6280 BLOK NO - KAT NO 4 BAĞ. BÖL. NO 46 CİLT NO 76 SAHİFE NO 7458 TARİH 24.11.2005 YEVMİYE NO 14936 MALİK LİDER FAKTORİNG HİZMETLERİ A.Ş. Hissesi TAM 47 nolu Bağımsız Bölüm NİTELİĞİ BÜRO ARSA PAYI 100/6280 BLOK NO - KAT NO 4 BAĞ. BÖL. NO 47 CİLT NO 76 SAHİFE NO 7459 TARİH 24.11.2005 YEVMİYE NO 14936 MALİK LİDER FAKTORİNG HİZMETLERİ A.Ş. Hissesi TAM 48 nolu Bağımsız Bölüm NİTELİĞİ BÜRO ARSA PAYI 100/6280 BLOK NO - KAT NO 4 BAĞ. BÖL. NO 48 CİLT NO 76 SAHİFE NO 7460 TARİH 30.09.2004 YEVMİYE NO 10814 MALİK LİDER FAKTORİNG HİZMETLERİ A.Ş. Hissesi TAM A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 6
49 nolu Bağımsız Bölüm NİTELİĞİ BÜRO ARSA PAYI 100/6280 BLOK NO - KAT NO 4 BAĞ. BÖL. NO 49 CİLT NO 76 SAHİFE NO 7461 TARİH 30.09.2004 YEVMİYE NO 10814 MALİK LİDER FAKTORİNG HİZMETLERİ A.Ş. Hissesi TAM 50 nolu Bağımsız Bölüm NİTELİĞİ BÜRO ARSA PAYI 80/6280 BLOK NO - KAT NO 4 BAĞ. BÖL. NO 50 CİLT NO 76 SAHİFE NO 7462 TARİH 24.11.2005 YEVMİYE NO 14936 MALİK LİDER FAKTORİNG HİZMETLERİ A.Ş. Hissesi TAM 51 nolu Bağımsız Bölüm NİTELİĞİ BÜRO ARSA PAYI 100/6280 BLOK NO - KAT NO 4 BAĞ. BÖL. NO 51 CİLT NO 76 SAHİFE NO 7463 TARİH 30.09.2004 YEVMİYE NO 10814 MALİK LİDER FAKTORİNG HİZMETLERİ A.Ş. Hissesi TAM 3.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri 984 Ada 48 Parsel (43,44,45,46,47,48,49,50 ve 51 Nolu Bağımsız Bölümler) Şişli Tapu Müdürlüğünde 02.01.2014 tarihinde saat 09:00 da yapılan şifahi incelemede taşınmazlar üzerinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmıştır. Rehinler Bölümünde : Herhangi bir kayda rastlanmamıştır. Şerhler Bölümünde : Herhangi bir kayda rastlanmamıştır. Beyanlar Hanesinde : Yönetim planı: 28.03.1989 beyan kaydı vardır. Hak ve Mükellefiyetler Bölümünde : Herhangi bir kayda rastlanmamıştır. A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 7
3.2.1 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri Şişli Tapu Müdürlüğünde yapılan incelemede taşınmazların son üç yıllık dönemde herhangi bir alım satım işlemine konu olmadığı tespit edilmiştir. 3.2.2 Değerlemesi yapılan gayrimenkuller İle İlgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine İlişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, Rapora konu gayrimenkullerin Tapu Sicilinde yapılan incelemelerinde; Gayrimenkulün devrine ilişkin herhangi bir sakınca bulunmadığı görülmüştür. 3.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğünde 02.01.2013 tarihinde yapılan incelemede; Taşınmazların konumladığı parsel 24.06.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planında Blok Nizam Hmax=15,50 yapılaşma şartı ile Ticaret + Konut alanında yer almaktadır. Şişli Belediyesi İmar arşivinde yapılan incelemede 06.02.1989 tarih c:3, Sayfa:38 numaralı Yapı Ruhsatı, 29.04.1993 tarih 92/1513 saylı Yapı Kullanma izin belgesi görülmüştür. Taşınmaza ruhsata aykırı olarak ilave edilen Çekme kat ile ilgili olarak İmar dosyasında herhangi bir tutanak, Encümen kararı vs. belge bulunmamaktadır. Tapu Müdürlüğünde 87/6367 nolu Mimari Projesi incelenmiştir. BÖLÜM 4 4. GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ 4.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı Rapora konu taşınmazlar, Şişli ilçesi, Meşrutiyet Mahallesi, Ebe Kızı Sokak, 984 Ada 48 nolu parselde 257,58 m² arsa üzerinde blok nizamda, 8 katlı BAK tarzda inşa edilmiş binada yer alan 43-44- 45-46-47-48-49-50 ve 51 numaralı bağımsız bölüm dairelerdir. A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 8
4.2 Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler Ana gayrimenkul 3 bodrum +zemin+ 4 Normal Kat olarak projelendirilmiştir. Mimari projesine göre ana gayrimenkulde 3. Bodrum katta sığınak, kazan dairesi, kömürlük, 2. Bodrum katta dükkanlara ait depo hacimleri ve çay ocağı, zemin katında dükkan hacimleri, Normal Katlarında büro hacmi bulunmaktadır. Ana taşınmazda 1 adet çay ocağı, 16 adet dükkan, 34 adet büro olmak üzere 51 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Binaya giriş ebe kızı sokak üzerinden zemin kat seviyesinde sağlanmaktadır. TAŞINMAZLAR YASAL NET ALAN (m²) YASAL BRÜT ALAN (m²) 43 Numaralı Bağımsız Bölüm : 21,76 m² 23,50 m² 44 Numaralı Bağımsız Bölüm : 24,00 m² 26,00 m² 45 Numaralı Bağımsız Bölüm : 24,00 m² 26,00 m² 46 Numaralı Bağımsız Bölüm : 24,00 m² 26,00 m² 47 Numaralı Bağımsız Bölüm : 29,58 m² 31,50 m² 48 Numaralı Bağımsız Bölüm : 29,58 m² 31,50 m² 49 Numaralı Bağımsız Bölüm : 20,96 m² 22,50 m² 50 Numaralı Bağımsız Bölüm : 14,08 m² 15,00 m² 51 Numaralı Bağımsız Bölüm : 20,96 m² 22,50 m² İş hanının 4. Normal katında Rapora konu olan 43 ila 51 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar bulunmakta ve taşınmazların tamamı ortak alan olan Kat koridoru ile birlikte kullanılmaktadır Rapora konu taşınmazların mahallinde yapılan incelemede 4 Normal katta konumlu bağımsız bölümler ortak alan olan kat koridoru ile birlikte kullanılmakta ayrıca ana taşınmaza gayri yasal olarak inşa edilmiş olan yaklaşık 160 m² büyüklüğündeki çekme katıda kullanmaktadır. Normal katında ortak alanlar ile birlikte yaklaşık 254 m² kullanım alanı oluşturulmuş olup çekme kat ile birlikte 414 m² kullanım alanı mevcuttur. 4.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün İç Mekan İnşaat Özellikleri Taşınmazların konumlu olduğu 4. Normal katta ofis odalarında zeminler laminant parke duvarlar saten boyalıdır. Giriş holünde ve koridorlarda zeminler seramik duvarlar saten boyalı tavan plastik boyalıdır. Islak hacimler zemin ve duvarlar seramik kaplı tavan saten boyalıdır. Camlar PVC doğrama çift camdır. Kaçak olan çekme katta ofis odalarında zeminler pvc esaslı marley kaplı duvarlar saten boyalı tavan plastik boyalıdır. A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 9
4.4 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri Ana taşınmaz Şişli İlçesi, Meşrutiyet Mahallesi, Ebe Kızı Sokakta yer alan ve N:41,055695 E:28,989160 coğrafi koordinatlarda konumlanan Hızal İş Merkezidir. Taşınmazların yakın çevresinde muhtelif katlarda ticari amaçlı kullanılan yapılar bulunmaktadır. Taşınmazlara ulaşım Halaskargazi Caddesi üzerinde Mecidiyeköy istikametinde devam edilip Rumeli Caddesi girişi geçildikten yaklaşık 175 m., sonra sağ kolda bulunan Ebe Kızı Sokağı na girilir. Sokak üzerinde 170 m., devam edildiğinde ana taşınmaza ulaşılır. Ana taşınmaz Ebe Kızı Sokak ile Kodaman Sokağın kesiştiği köşe parselde konumludur. Rapora konu taşınmazlar Şişli Etfal Hastanesi ne 400 m., Halaskargazi Caddesi ne 175 m., Mecidiyeköy Meydanı na 1,7 km., Valikonağı Caddesi ne 500 m., mesafede yer almaktadır. A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 10
4.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Fotoğrafları A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 11
A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 12
4.6. Gayrimenkulün yapısal inşaat özellikleri, teknik özellikleri ve fiziksel değerlemede baz alınan veriler. Yapı Tarzı Betonarme Otopark Mevcut Değil Yapı Sınıfı III-B Güvenlik Görevli Yapının Yaşı 25 Sosyal Tesis Mevcut Değil Yapı Nizamı Blok Su Deposu Mevcut Değil Dış Cephe Dış Cephe Boyalı Asansör Mevcut İnşaat Kalitesi Orta Elektrik Mevcut Malzeme Kalitesi Orta Su Mevcut Fiziksel Eskime Mevcut Kanalizasyon Mevcut Deprem Derecesi 1. Derece Doğalgaz Mevcut Topografya Düz Değerleme, gayrimenkulün yasal durumu, konumu, alanı, fiziksel durumu, bölgedeki emsal büro satışları ve kira değerleri göz önünde bulundurularak değerleme yapılmıştır. A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 13
BÖLÜM 5 5. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER 5.1 Gelir İndirgeme Yaklaşımı Taşınmazların değeri, yalnızca getirecekleri gelire göre saptanabiliyorsa- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- sürüm bedellerinin bulunması için gelir yönteminin uygulanması kuraldır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. Arsanın sürekli olarak kullanılma olasılığına karşın, bir yapının kullanılma süresi kısıtlıdır. Bu nedenle net gelirin parasal karşılığının saptanmasında arsa, yapı ve yapıya ilişkin diğer yapısal tesislerin değerleri ayrı kısımlarda belirlenir. Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık işletme brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve işletme gelirlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı gelir ve arsa gelirinden oluşmaktadır. Arsa geliri, arsa değerinin bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz faiz oranınca getireceği geliri ifade eder. Yapı geliri yapının kalan kullanım süresi boyunca bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz reel faizi oranında getirdiği gelir ile yapının kalan kullanım süresi temel alınarak ayrılacak yıllık amortisman miktarının toplamından oluşmaktadır. 5.2 Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 5.3 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa emsal değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 14
5.4 Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri Taşınmaz ile ilgili yapılan analizler sonucunda esas olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile değerleme yapılmıştır. Bu yöntemde yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmakta ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmektedir. Bulunan emsaller konum, alanı, manzarası, cephesi, fiziksel özellik gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmakta, Çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmekte ve yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmaktadır. 5.5 Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri İle bunların seçilmesinin nedenleri SATILIKLAR,BEYAN ve GÖRÜŞLER GÜL GAYRİMENKUL 0 533 201 13 69 Taşınmazın konumlandığı bölgede 170 m² kullanım alanına sahip konut ve işyeri olarak kullanıma uygun daha iyi konumda ofis 1.150.000 TL ile satılıktır. Birim Satış Değer 6.765 TL/m² REMAX 0 532 698 98 02 Taşınmaz ile aynı bölgede 1. Katta konumlu tabela değeri yüksek olan cephesinde showroom u bulunan 80 m² Ofis 550.000 TL fiyatla satılıktır. Birim Değer 6.850 TL/m² GARAGE GAYRİMENKUL 0 212 266 81 73 Taşınmazın konumlandığı bölgede iş Merkezi içerisinde konumlanan 80 m² kullanım alanına sahip ofis ve mağaza olarak kullanılabilecek durumdaki taşınmaz 160.000 TL fiyatla satılıktır. Birim Değer 2.000 TL/m² Emlak Ofisi Bölgede faaliyet gösteren emlak firması ile yapılan görüşmede taşınmazların mevcut kullanım durumları dikkate alındığında 4. Katta konumlanması, gayri yasal alanları bulunması gibi durumlar dikkate alındığın da mevcut kullanım şekli ile 750.000-800.000 TL arasında değişebileceği bilgisi alınmıştır. Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede yapılan analizlerde: konumları, yapılanma şartları, satış kabiliyetleri, mülkiyet hakları, yasal ve mevcut durumları değerlendirilerek alınan görüşler doğrultusunda ve emsallerinin birim satış değerleri Kat ve konumlarına göre 2.000 6.750 TL/m² aralığında değiştiği, bölgedeki arz ve talep eğilimleri ve emsallerin pazarlık payları dikkate alınarak emsallerine göre gerekli düzeltmeler yapılmış ve taşınmazların Yasal durum birim satış değerlerinin 2.300 TL/m² olabileceği kanaatine varılmıştır. A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 15
BÖLÜM 6 6. GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ 6.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler Olumlu Faktörler Ticari potansiyelin yüksek olduğu bölgede yer alması Alt yapı hizmetlerinde tam istifade etmesi Ulaşım imkanlarının kolaylığı Olumsuz Faktörler Ana taşınmazın eski olması Ruhsat ve Projesine aykırı olarak çekme ket ilave edilmiş olması. Kattaki Bina ortak alanları dahil edilerek 4. katın ve kaçak çekme katın birlikte kullanılması. BÖLÜM 7 7.1 Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi Taşınmazların ticari potansiyelin yüksek olduğu bir bölgede yer alması, kat mülkiyetine geçmiş olması değerini olumlu yönde etkilemiştir. Taşınmazların 4. Normal katta konumlanmakta olup katın tamamı ortak alanlar ile birlikte kullanılmakta ayrıca kaçak olarak inşa edilen çekme katta taşınmazlar ile birlikte kullanılmaktadır. Çekme Kat ile birlikte bir bütün olarak kullanılan 4. Katta bulunan taşınmazlar Teminat alınacaksa; 4. Katta bulunan bağımsız bölümlerin hepsi birlikte teminat altına alınması ve Satılacaklarsa birlikte satılmaların uygun olacağı öngörülmektedir. Ticari potansiyeli yüksek bölgede ve Kat Mülkiyetli binada bulunan taşınmazların satış yeteneklerinin Satılabilir nitelikte oldukları öngörülmektedir. 7.2 Nihai değer takdiri Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemede, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmış ve taşınmazın hukuki, mali bir problemi bulunmadığı varsayımı göz önünde bulundurulmuştur. A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 16
SIRA NO DEĞER TABLOSU ( YASAL DURUM) YASAL BRÜT BİRİM BEDEL BB. NO KAT NO NİTELİĞİ ALANI M² TL / M2 DEĞERİ 1 43 4.NORMAL KAT BÜRO 23,50 2.300 TL 54.000 TL 2 44 4.NORMAL KAT BÜRO 26,00 2.300 TL 60.000 TL 3 45 4.NORMAL KAT BÜRO 26,00 2.300 TL 60.000 TL 4 46 4.NORMAL KAT BÜRO 26,00 2.300 TL 60.000 TL 5 47 4.NORMAL KAT BÜRO 31,50 2.300 TL 72.000 TL 6 48 4.NORMAL KAT BÜRO 31,50 2.300 TL 72.000 TL 7 49 4.NORMAL KAT BÜRO 22,50 2.300 TL 52.000 TL 8 50 4.NORMAL KAT BÜRO 15,00 2.300 TL 34.000 TL 9 51 4.NORMAL KAT BÜRO 22,50 2.300 TL 52.000 TL 224,50 TOPLAM 516.000 TL DEĞER TABLOSU ( MEVCUT DURUM) SIRA NO KAT NO NİTELİĞİ MEVCUT ALANI M² BİRİM BEDEL TL / M2 DEĞERİ 4.NORMAL KAT 1 VE ÇEKME KAT BÜRO 414,00 1.811 TL 750.000 TL TAŞINMAZLAR TL USD YASAL Durum Toplam Değer 516.000 TL 235.616 $ MEVCUT Durum Toplam Değer 716.000 TL 326.941 $ (Taşınmazların Yasal durumunun Toplam Pazar Değeri; BeşYüzOnAltıBin Türk Lirası dır.) (Taşınmazların Mevcut durumunun Toplam Pazar Değeri; YediYüzElliBin Türk Lirası dır.) * Hazırlanan değerleme raporunun tamamında 1 USD=2.19 TL olarak alınmıştır. * Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır. Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik piyasa değeridir. * Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır. * Takdir edilen değer gayrimenkul ile ilgili herhangi bir hukuki sorunun bulunmadığı varsayımına göredir. * Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. * İş bu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurul düzenlemeleri ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumuna konu işler kapsamında hazırlanmamıştır. Samet ÖZMEN Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:402455 Dursun ŞANLI Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No:400291 A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 17
BÖLÜM 8 8.EKLER (Değerleme konusu gayrimenkule İlişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler) A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 18
A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 19
4.Normal kat A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 20
YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ YAPI RUHSATI TAPU SENEDİ (43) TAPU SENEDİ (44) A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 21
TAPU SENEDİ (45) TAPU SENEDİ (46) TAPU SENEDİ (47) TAPU SENEDİ (48) A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 22
TAPU SENEDİ (49) TAPU SENEDİ (50) TAPU SENEDİ (51) İMAR DURUMU YAZISI A d r e s G a y r i m e n k u l D e ğ e r l e m e ve D a n ı ş m a n l ı k A. Ş. 23