STANDART GAYRİMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.Ş. BOMONTİ ELEKTRİK MÜHENDİSLİK MÜŞAVİRLİK İNŞ. TURİZM VE TİC. A.Ş. ADIYAMAN İLİ ÇELİKHAN İLÇESİ Gayrimenkul ve Makine Teçhizat Değerleme Raporu SvP_13_BOMNT_01 23.10.2013
İÇİNDEKİLER 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER... 3 1.1. Sözleşme Tarihi ve Numarası... 3 1.2. Değerleme Tarihi... 3 1.3. Rapor Tarihi ve Numarası... 3 1.4. Rapor Türü... 3 1.5. Raporu Hazırlayanlar... 3 2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER... 4 2.1. Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri... 4 2.2. Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri... 4 3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ... 5 3.1. Değerleme Raporunun Amacı... 5 3.2. Sınırlayıcı Koşullar... 5 3.3. Beyanlar... 5 3.4. Rapor da Kullanılan Kısaltmalar... 6 3.5. Değerleme Çalışmalarında Esas Alınan Standartlar:... 6 3.6. Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler... 9 3.6.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı... 10 3.6.2. Maliyet Yaklaşımı... 10 3.6.3. Gelirlerin Kapitalizasyonu İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi... 11 3.6.4. En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi:... 11 3.6.5. Parsel Geliştirme Analizi... 12 3.7. Fabrika Makina/Teçhizat-Ekipman Değerleme Metotları;... 13 3.7.1. Adil Piyasa Değeri (Pazar Değeri)... 14 3.7.2. Düzenli Likiditasyon Değeri... 14 3.7.3. Zorunlu Likiditasyon Değeri/Tasfiye Değeri... 15 3.7.4. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı... 15 4. EKONOMİ, SEKTÖR VE BÖLGEYE İLİŞKİN ANALİZLER... 16 4.1. Global Ekonomik Görünüm... 16 4.2. Dünya İnşaat ve Konut Sektörü... 17 4.3. Dünya Ticari Gayrimenkul Sektörü... 18 4.4. Ulusal Ekonomik Görünüm... 18 4.5. Türkiye Finansal Göstergeler... 19 4.6. Sekrörel Görünüm... 19 4.6.1. Türkiye İnşaat Sektörü... 19 4.6.2. Hidroelektrik Santraller... 21 4.7. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler... 28 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER... 29 5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler,... 29 5.1.1. Gayrimenkulleri Yeri / Konumu ve Tanımı,... 29 5.1.2. Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri... 29 5.1.3. Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri,... 30 5.2. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi... 31 5.2.1. Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım İşlemleri... 31 5.2.2. Gayrimenkullere Ait Takyidat İncelemeleri,... 31 5.2.3. Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri... 32 5.3. Değerleme Konusu Gayrimenkullere İlişkin Sözleşmeler... 34 5.3.4. Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin Su Kullanım Hakkı ve İşletme Esaslarına İlişkin Anlaşma... 34 5.3.5. Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin Su Kullanım Hakkı ve İşletme Esaslarına İlişkin Anlaşmanın Kurulu Güç Değişikliği Ek Mukavelesi... 35 6. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI... 37 6.1. Değerleme Çalışmalarının Muhasebe Standartlarıyla İlişkisi:... 37 6.2. UFR Standartlarında Değer ve İlgili kavramlar:... 39 6.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler,... 40 6.4. Gayrimenkullerin Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler,... 40 6.5. Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar,... 40 6.5.1. Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi Değer Tespiti... 40 6.5.2. Makina ve Ekipman Değerlemeleri:... 41 SvP_13_BOMNT_01 1
7. MAKİNA VE EKİPMAN DEĞERLEME ÇALIŞMALARI... 42 7.1. Değerleme Esasları ve Kullanılan Yöntemler:... 42 7.2. Makina ve Ekipmanlarla İlgili Bilgiler, Teknik Özellikleri ve Rayiç Değerleri Makina ve Ekipmanlar İçin Ulaşılan Rayiç Değerler Tablosu... 42 7.2.1. Ana Üretim Makinaları... 42 7.2.2. Yardımcı Makinalar... 43 7.2.3. Tesisatlar... 44 7.2.4. Demirbaşlar... 45 7.2.5. Taşıtlar... 45 8. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ÇALIŞMALARI... 46 8.1. Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yaklaşımı... 46 8.2. Maliyet Yaklaşımı... 48 8.2.1. Gayrimenkullerin Yapı Değerinin Hesaplanması... 48 8.3. Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri... 56 8.3.1. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi... 56 8.3.2. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi,... 56 8.3.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi,... 56 9. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ... 57 9.1. Farklı Gayrimenkul Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması,... 57 9.1.1. Makina ve Teçhizat Değerleme Analiz Özet Sonuçları:... 57 9.1.2. Gayrimenkul Değeri Özet Sonuçları:... 57 9.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri... 58 9.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüşler... 58 10. SONUÇ... 59 10.1. Nihai Değer Takdiri... 59 11. RAPOR EKLERİ... 61 12. DEĞERLEME UZMAN(LAR)ININ SPK LİSANS BELGELERİ ÖRNEĞİ... 82 13. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKET TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞ İSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER.. 83 SvP_13_BOMNT_01 2
1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER 1.1. Sözleşme Tarihi ve Numarası 09.10.2013 BOMNT/001 1.2. Değerleme Tarihi Bu değerleme raporuna konu olan gayrimenkul için 10.10.2013 tarihinde ilgili makamlar (tapu ve belediye) nezdinde çalışmalara başlanılmış ve değerleme çalışmalarına esas teşkil edecek olan dokümanlar ise 23.10.2013 tarihine kadar hazır hale getirilmiştir. 1.3. Rapor Tarihi ve Numarası 23.10.2013 / SvP_13_BOMNT_01 1.4. Rapor Türü İş bu rapor, Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş. (Müşteri) yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Mülkiyeti Maliye Hazinesine ait olan ve tapuda; Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi, İzci Köyü, Çemikırre Mevki L40C129D pafta, 102 ada, 77 parsel numaralı, 3.597,76 m 2 yüzölçümlü, santral yeri 140C24B1 pafta, 115 ada, 2 parsel numaralı, 8.231,89 m 2 yüzölçümlü, santral yeri 115 ada, 5 parsel numaralı, 1.310,43 m 2 yüzölçümlü, tahliye kanalı 115 ada, 31 parsel numaralı, 3.513,11 m 2 yüzölçümlü, ham toprak 115 ada, 32 parsel numaralı, 49.428,26 m 2 yüzölçümlü, mera 115 ada, 33 parsel numaralı, 9.242,17 m 2 yüzölçümlü, tahliye kanalı 115 ada, 34 parsel numaralı, 1.921,78 m 2 yüzölçümlü, santral yeri 115 ada, 35 parsel numaralı, 2.836,62 m 2 yüzölçümlü, mera 130 ada, 47 1 parsel numaralı, 8.220,96 m 2 yüzölçümlü, dere yatağı Vasıflı gayrimenkuller üzerinde ve Kahta Çayı nın Abdülharap Çayı na karışan Kavandere Havzası nda inşa edilmiş olan Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi (Yapı) nin yasal durumunun irdelenmesi ve adil piyasa değerinin tespitine, Fiilen Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi olarak kullanılmakta olan gayrimenkulde bulunan makina ve teçhizatın rayiç değerlerinin tespitine, Gayrimenkul (yapı) ve Makina/teçhizat toplamından oluşan tesis bedelinin tespitine, yönelik olarak hazırlanmış olan gayrimenkul (yapı) ve makina/teçhizat değerleme raporudur. Bu Rapor da belirlenmesine çalışılan adil (rayiç) piyasa değeri, UDES 1 de tanımlanan Pazar Değeridir. Pazar değeri, bu Standartlar çerçevesinde aşağıdaki şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Rapor da tanımlanan adil (rayiç) piyasa değeri, aynı zamanda TMS:16, Paragraf 31 ve 32 de tanımlanan satış maliyetleri düşülmemiş gerçeğe uygun değer olup, Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından, Kurul un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı toplantısında belirlenen formata uygun olarak hazırlanmıştır. 1.5. Raporu Hazırlayanlar Değerleme Uzman Yrd. : G. Değerleme Uzmanı : Sorumlu Değerleme Uzmanı : Tevfik RAMAZANOĞLU Makina Mühendisi M.M.O. Sicil No.: 4959 Fatma KOÇ KESEN G. Değerleme Uzmanı - Ekonomist S.P.K. Lisans No.: 402238 Yusuf Yaşar TURAN- Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No.: 400471 1 130 ada, 47 numaralı parsel için düzenlenen tapu belgesinde parsel numarası şehven 45 olarak yazılmıştır. SvP_13_BOMNT_01 3
2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER S v P 2.1. Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri STANDART GAYRİMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.Ş. Büyükdere Caddesi, USO Center, No:245 Kat:15 Maslak - Sarıyer/İstanbul T:0 (212) 330 01 88; F: 0 (212) 330 01 89 W : www.standartgd.com 2.2. Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri BOMONTİ ELEKTRİK MÜHENDİSLİK MÜŞAVİRLİK İNŞAAT TURİZM VE TİCARET A.Ş. Sıracevizler Cad. Esen Sok. No:9 K:1-01 Bomonti-Şişli / İSTANBUL SvP_13_BOMNT_01 4
3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ S v P 3.1. Değerleme Raporunun Amacı İş bu Rapor, Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş. (Müşteri) yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Rapor da detaylı bilgileri verilen gayrimenkul (yapı) ve bu gayrimenkulde yer alan makina ve teçhizatın fiili değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanmış olan gayrimenkul (yapı) ve makina/teçhizat değerleme raporudur. Rapor da tanımlanan adil (rayiç) piyasa değeri, UDES 1 de tanımlanan Pazar Değeri ve TMS:16, Paragraf 31 ve 32 de tanımlanan satış maliyetleri düşülmemiş gerçeğe uygun değer olup, Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından, Kurul un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı toplantısında belirlenen formata uygun olarak hazırlanmıştır. 3.2. Sınırlayıcı Koşullar Bu Rapor, Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş. (Müşteri) yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Rapor da detaylı bilgileri verilen gayrimenkul (yapı) için fiili değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değeri ile bu gayrimenkulde yer alan makina ve teçhizatın Devam eden kullanım için adil piyasa değeri nin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. Müşteri tarafından Standart a sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde Rapor un 5.2 bölümünde belirtilen tarih itibariyle yapılan inceleme ve araştırmalar ile ekonomi ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleştirilmiştir. Rapor da nihai değeri ve analiz sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanlış, belge ve/veya bilgilerin olması durumunda Standart sorumluluk kabul etmeyecektir. Rapor da gayrimenkulün adil (rayiç) piyasa değeri, fiili değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiş olup bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koşullarının değişmesi halinde olabilecek maddi değişikliklerden dolayı Standart sorumlu tutulamaz. Değerleme çalışmaları, Rapor un 6.1. bölümünde detayları verilen muhasebe uygulamalarına ilişkin olarak herhangi bir çalışmayı içermediğinden, Müşterinin bu kapsamdaki uygulamalarından Standart sorumlu tutulamaz. Rapor, Müşteri nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, Müşteri ilgili mevzuatın gerektirdiği bilgilendirmeler ve kamu kurum - kuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde, ıslak imzalı raporu başka amaçlarla kullanamaz. Rapor sınırlı sayıda üretilmiş olup, hiçbir zaman Standart ın yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. 3.3. Beyanlar Tarafımızca yapılan değerleme çalışmaları ile ilgili olarak; - Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu, - Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını, - Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını, - Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara göre gerçekleştiğini, - Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğunu, - Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini - Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını, beyan ederiz. SvP_13_BOMNT_01 5
3.4. Rapor da Kullanılan Kısaltmalar S v P RAPOR'DA KULLANILAN KISALTMALAR SPK Sermaye Piyasası Kurulu Kurul Sermaye Piyasası Kurulu GYO Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Müşteri Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş. Malik Maliye Hazinesi Standart Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş. UDES Uluslar arası Değerleme Standartları UDU Uluslar arası Değerleme Uygulamaları UDES KN Uluslar arası Değerleme Standartları Kılavuz Notları UMS Uluslar arası Muhasebe Standartları TMS Türk Muhasebe Standartları VUK Vergi Usul Kanunu TAKS Taban Alanı Kat Sayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı E İnşaat Emsali H max Maksimum Yapı Yüksekliği m 2 Metrekare İNA İndirgenmiş Nakit Akımı DED Devam Eden Değer Rf Risksiz Getiri Oranı Rp Risk Primi Β Beta Katsayısı % Yüzde 000 Bin Euro ABD $ ABD Doları ABD$/TL 11.10.2013 tarihli TCMB efektif satış kuru olan 1,9829 TL esas alınmıştır. Risksiz Getiri 11.10.2013 tarihinde, 16.04.2043 vadeli T.C. Hazinesi ABD Doları cinsinden Eurobond yıllık getirisi ~% 6,0 olarak alınmıştır. 3.5. Değerleme Çalışmalarında Esas Alınan Standartlar: Bu Rapor da yer alan değerleme çalışmaları, Sermaye Piyasası Kurulu nca yayılanmış Seri: VIII, No: 45 Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ Hükümlerince, Tebliğin (1) nolu ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın dayandığı Standartlar, uygulama esasları ve kılavız notlarına aşağıda özetle yer verilmiştir. Değerlemeler, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Bu kavramlar hem Pazar Değeri ni esas alan hem de pazar dışındaki kriterleri esas alan değerlemelerle ilişkilidir. Değerleme Uzmanlarının çalışmaları açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarının anlaşılır bir şekilde iletilmesi ve bu sonuçların nasıl elde edildiğinin anlaşılmasıdır. İyi bir Değerleme Raporunun, Uluslararası Değerleme Standartları nda tanımlanan, değerlemenin bu üç temel yönüne de (UDES 1, Pazar Değeri Esaslı Değerleme; UDES 2, Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları; UDES 3, Değerlemenin Raporlanması) hitap etmesi gerekir. Bu sebeple bu Rapor, UDES in aşağıdaki açıklanacak değerleme standartları, uygulama esasları ve kılavuz notları yanında, UDES 3, Değerlemenin Raporlanması na ilişkin esasları da içermektedir. Değerin Pazar ve Pazar Dışı Esasları Pazar Değeri kavramı, pazar katılımcılarının toplu algılamalarına ve davranışlarına bağlıdır. Bir pazardaki işlemleri etkileyebilen muhtelif faktörleri tanır ve bu faktörleri, değer üzerinde etkili olan diğer kendine has veya pazar dışı etkenlerden ayırır. Mülkün pazar değeri esaslı değerlemeleri, işlemlerin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığını varsayar. o Pazar değeri esaslı değerlemelerde, değerlemede kullanılan Pazar Değeri tanımı belirtilmeli ve değerlemeye dahil edilmelidir. o Pazar değeri esaslı değerlemeler, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımını belirlemelidir; çünkü bu kullanım, mülkün değerinin belirlenmesindeki en önemli etkendir. SvP_13_BOMNT_01 6
o Pazar değeri esaslı değerlemeler, ilgili pazarlara özel verilerden ve bu pazarlardaki katılımcıların tümden gelen süreçlerini yansıtmaya çalışan yöntemler ve prosedürler vasıtasıyla geliştirilmektedir. o Pazar esaslı değerlemeler, değere, emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımları uygulanarak gerçekleştirilir. Bu yaklaşımların her birinde kullanılan veri ve kriterler pazardan elde edilmelidir. Mülklerin pazar dışı esaslara göre değerlemesinde, bir varlığın pazar katılımcıları tarafından alınıp satılabilirliğinden ziyade ekonomik faydaları veya fonksiyonlarını ya da normal veya tipik olmayan Pazar koşullarının etkilerini göz önünde bulunduran yaklaşımlar kullanılır. Değerleme çalışmalarında, aşağıda UDES Standart 1 de tanımlanan Pazar Değeri Esaslı standartlar ile ilgili kılavuz notları ve değerlemelerin mali tablolara yansıtma amaçlı gerçekleştirildikleri hususları dikkate alınarak, UDES Finansal Raporlama İçin Değerleme, Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 (UDU 1) bir arada ele alınmıştır. Standart 1, Uluslararası Değerleme Standartları, Pazar Değeri Esaslı Değerleme Bu Standardın amacı, Pazar Değeri nin ortak bir tanımını belirlemektir. Bu Standart ayrıca, değerlemenin amacı ve planlanan kullanımı Pazar Değerinin tahmin edilmesi olduğunda, bu tanımın mülkün değerlemesine uygulanmasıyla ilişkili genel kriterleri de açıklamaktadır. Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımının gereklerini karşılayan koşullarda değerlemenin yapıldığı tarihte (açık) piyasada satışa sunulmuş olması durumunda, mülkün el değiştireceği tutarın bir temsilidir. Pazar Değeri ni tahmin etmek için bir Değerleme uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir (Bkz. Uluslararası Değerleme Standartları [UDES], Genel Değerleme Kavramları ve İlkeleri, paragraflar 6.3, 6.4, 6.5). Bu kullanım, bir mülkün mevcut kullanımının devamı niteliğinde olabileceği gibi bir başka alternatif kullanım da olabilir. Bu tespitler, pazardaki bulgulardan elde edilir. Pazar Değeri, mülkün niteliğini ve bu mülkün piyasada işlem görebileceği koşulları yansıtan değerleme yaklaşımları ve prosedürlerinin uygulanmasıyla tahmin edilir. Pazar Değerini tahmin etmek amacıyla en sık uygulanan yaklaşımlar arasında emsal karşılaştırma yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı yer almaktadır. Bu Yaklaşımlara ilişkin bilgiler, Rapor un 3.6 Bölümünde verilmiştir. Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, uygulanabilir bir yeterlilikte olmaları ve doğru bir şekilde uygulanmaları halinde piyasadan elde edilen kriterleri esas aldıklarında Pazar Değeri nin ortak bir tanımını oluşturacaklardır. Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır. İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Her ne kadar veri kullanılabilirliği ve piyasa veya mülkün kendisiyle ilişkili durumlar hangi değerleme yöntemlerinin en ilgili ve en uygun yöntemler olacağını belirleyecek olsa da, yukarıdaki prosedürlerden herhangi birinin kullanımından elde edilecek sonuç, her bir yöntemin piyasadan elde edilen verileri esas alması durumunda Pazar Değeri olmalıdır. Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, her bir Pazar Değeri çalışmasında her yöntemi göz önüne alacak ve hangi yöntemlerin en uygun olduğunu tespit edecektir. Kapsam UDES 1, mülkün Pazar Değeri ne, genellikle gayrimenkuller ve bunlarla ilişkili unsurlara uygulanmaktadır. Değerlemesi yapılan mülkün, süreklilik gösteren bir durumun parçası olarak veya bir başka amaçla değerlendirilmesinden ziyade piyasada satılıyormuş gibi düşünülmesini gerektirmektedir. SvP_13_BOMNT_01 7
Tanımlar Pazar Değeri, bu Standartlar çerçevesinde aşağıdaki şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Mülk teriminin kullanılmasının nedeni, bu Standartların üzerinde odaklandığı noktanın mülkün değerlendirilmesi olmasıdır. Bu Standartlar, finansal raporlamayı da kapsadığından, varlık terimi, tanımın genel uygulamasında farklı anlamlar içerebilir. Tanımın her bir unsurunun kendisine ait bir kavramı vardır: o Tahmini tutar... tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyecek şartlar altında bir mülk için ödenecek olan para cinsinden (genelde yerel para biriminden) ifade edilen fiyat anlamındadır. Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımıyla tutarlı olarak değerleme tarihinde piyasada makul ölçülerde elde edilebilir en olası fiyat olarak ölçülür. Satıcı tarafından makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyattır ve aynı zamanda alıcının da makul ölçüler çerçevesinde elde edebileceği en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, Özel Değer in veya herhangi bir unsurunun satışı veya başka herhangi bir özelliği ile ilişkili olarak herhangi biri tarafından sağlanan tipik olmayan finansman, satış veya geri kiralama anlaşmaları, özel sınırlamalar veya imtiyazlar gibi özel durumlar veya şartlar nedeniyle artan veya azalan tahmini fiyatları içermemektedir (Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi Standardı 2, paragraf 3.8). o...bir mülkün el değiştirmesi gereken... ile bir mülkün değerinin önceden belirlenmiş tutarı veya fiili satış fiyatını değil de tahmini bir tutarı ifade ettiği gerçeğinden bahsedilir. Pazarın, değerleme tarihinde Pazar Değeri tanımının tüm unsurlarını içeren bir alım satım işleminin sonuçlanmasını beklediği fiyattır. o...değerleme tarihinde... tahmini Pazar Değeri nin belirtilen tarihe özgü olduğunu göstermektedir. Piyasalar ve piyasa koşulları değişebildiğinden tahmini değer bir başka zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Bu değerleme, ne geçmişteki ne de gelecekteki bir tarihte değil de etkin değerleme tarihinde fiili pazar durumunu yansıtacaktır. Bu tanımda ayrıca fiyatta herhangi bir farklılık olmaksızın satış sözleşmesinin eşzamanlı olarak el değiştirdiği ve tamamlandığı da varsayılmaktadır. o...istekli bir alıcıyla... satın alma işlemi için motivasyonu olan ancak bu konuda zorunlu olmayan birisi anlamına gelmektedir. Bu alıcı, ne herhangi bir fiyatta satın almak için çok heveslidir ne de hiçbir şekilde satın almamaya kararlıdır. Bu alıcı, aynı zamanda varlığı kanıtlanamayan veya beklenti dahilinde olmayan hayal ürünü veya bir hipotez niteliğindeki bir piyasayla ilişkili olarak hareket etmekten ziyade cari piyasanın gerçeklerine bağlı olarak ve beklentileriyle hareket ederek satın alma işlemini gerçekleştiren kişidir. Bu alıcı, piyasanın gerektirdiği fiyatlardan daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Var olan mülkün sahibi de piyasa yı oluşturanlar arasında sayılmaktadır. o...istekli bir satıcı arasında... ifadesindeki satıcı ise ne herhangi bir fiyata satmaya hazır olup satma konusunda çok istekli olan veya satmak zorunda olan ne de cari piyasada makul kabul edilmeyecek bir fiyattan satış yapmaya hazır olan bir satıcıdır. İstekli satıcı, normal bir pazarlama faaliyetinin ardından (açık) piyasada elde edilebilir en iyi fiyattan, fiyat ne olursa olsun, piyasa şartları çerçevesinde mülkünü satmaya motive olmuş olan satıcıdır. Fiili mülk sahibinin içinde bulunduğu koşullar, bu değerlemenin bir parçası değildir çünkü istekli satıcı varsayımsal bir satıcıdır. o...tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında... fiyat seviyesini piyasa nitelikleriyle bağdaşmayan veya Özel Değer nedeniyle yükselten özel veya belirli bir ilişkisi (örneğin, ana ve bağlı ortaklıklar arasındaki veya arazi sahibi ve kiracısı arasındaki ilişki gibi) olmayan taraflar arasındaki anlaşmadır (Bkz. Uluslararası Değerleme Standardı 2, paragraf 3.8). Pazar Değeri üzerinden işlem, her biri bağımsız olarak hareket eden birbirleriyle ilişkisi olmayan taraflar arasında gerçekleştirilmiş gibi varsayılır. SvP_13_BOMNT_01 8
o...uygun bir pazarlamanın ardından... mülkün Pazar Değeri tanımına uygun olarak makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyat seviyesinden elden çıkarılmasını sağlamak üzere piyasaya en uygun şekilde sunulması anlamına gelmektedir. Mülkün piyasaya sunulma süresi, piyasa koşullarına göre farklılık gösterebilir, ancak mülkün uygun sayıda potansiyel alıcının dikkatine sunulması için yeterli olması gerekir. Piyasaya sunulma süresi, değerleme tarihinden önce gerçekleşir. o...tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket ettikleri... ifadesiyle de hem istekli alıcının hem de istekli satıcının mülkün özellikleri ve niteliği, fiili ve potansiyel kullanım alanları ve değerleme tarihi itibariyle piyasanın durumu hakkında makul ölçüler dahilinde bilgilendirildiği varsayılmaktadır. Ayrıca, tarafların her birinin bu bilgilerle birlikte kendi çıkarları doğrultusunda ve işlem dahilindeki kendi pozisyonları için en iyi fiyatı elde etmek amacıyla da basiretli olarak hareket ettikleri varsayılmaktadır. Bu işlemde gösterilen basiret, daha sonraki bir tarihte ortaya çıkacak bir gizli çıkar değil de, değerleme tarihinde pazarın durumu ele alınarak değerlendirilmektedir. Bir satıcı için fiyatların gittikçe düştüğü bir piyasada daha önceki pazar seviyelerinden daha düşük olan bir fiyattan mülkünü satması basiretsizlik olarak değerlendirilmez. Değişken fiyatlara sahip olan pazarlardaki diğer satın alma ve satış örnekleri için bu durum gerçek olsa da, basiretli alıcı veya satıcı, o an için var olan en iyi pazar bilgilerine göre hareket edeceklerdir. o...ve baskı altında olmaksızın... ise her bir tarafın bu işlemi gerçekleştirmek için yeterli motivasyona sahip olduklarını ancak bu işlemi tamamlamak için zorlanmadıkları ve gönülsüz olmadıkları anlamına gelmektedir. Pazar Değeri, satış veya satın alma maliyetleri ve herhangi bir ilişkili verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın bir varlığın tahmini değeri olarak anlaşılmaktadır. En verimli ve en iyi kullanım (EVİK). Bir mülkün fiziksel olarak mümkün olan, haklılığı kabul edilen, yasal olarak izin verilmiş, finansal açıdan gerçekleşebilir ve değerlenmekte olan mülkün en iyi değere sahip olmasını sağlayan, en olası kullanımıdır. Muhasebe Standartlarıyla İlgisi Finansal Raporlama İçin Değerleme, Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 in (UDU 1) odak noktasını oluşturmaktadır ve bu standart ile bir arada ele alınmalıdır. Finansal Raporlama İçin Değerleme (UDU 1) muhasebeyi etkileyen değerleme standartlarıyla ilgili olarak Değerleme Uzmanlarına, Muhasebecilere ve kamuya kılavuzluk etmektedir. Duran varlıkların Makul Değeri, genelde Pazar Değerleri dir (Bkz. Genel Değerleme Kavramları ve İlkeleri, paragraf 8.1). Değerleme uzmanları ve muhasebeciler tarafından değişimli olarak kullanılan birçok terim örneği bulunmaktadır. Bu terimlerin bazıları yanlış anlaşılmalara ve Standartların da muhtemelen yanlış kullanılmasına neden olmaktadır. UDES 1, Pazar Değeri ni tanımlamakta ve Pazar Değeri ni oluşturan kriterleri ele almaktadır. Değerleme çalışmalarında kullanılan kavramlar ile UMS ve TMS de kullanılan kavramlara ilişkin bilgiler, TMS uygulamasında esas alınacak değerleme kavramlarına, Rapor un 6.1 bölümünde yer verilmiştir. 3.6. Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Değerleme Yaklaşımları Pazar değerinin veya bir tanımlanmış pazar değeri dışı değerin takdiri için yapılacak herhangi tipteki bir değerleme, Değerleme uzmanının bir veya daha fazla değerleme yaklaşımını uygulamasını gerektirir. Değerleme yaklaşımı terimi yaygın bir şekilde kullanılan genel kabul görmüş analitik yöntemleri ifade eder. Çeşitli ülkelerde bu yaklaşımlar Değerleme Yöntemleri olarak tanınırlar. Piyasaya dayalı değerlemeler, normalde bir veya birkaç değerleme yaklaşımını piyasadan elde edilen verileri kullanarak ikame prensibini uygulamak suretiyle kullanırlar. Bu prensip basiretli bir kişinin zaman, risk ve çeşitli güçlüklerin belirsizleştirici etkilerinin olmadığı bir durumda, eşit derecede tatmin edici mal ve hizmet ikamesine sahip olmak için ödeyeceğinden SvP_13_BOMNT_01 9
daha fazlasını bu mal ve hizmet için ödemeyeceği ilkesine dayanır. Orijinal veya ikame olsun, en iyi alternatifin en düşük fiyatı Pazar Değerini oluşturma eğilimindedir. Pazara Dayalı Değerleme Yaklaşımları aşağıdakileri içerir. o o o Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Gelir İndirgeme Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. Maliyet Yaklaşımı: Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. (Bkz. Kılavuz notları N 8, Finansal Raporlama için Maliyet Yaklaşımı). UDES içerisinde Pazara Dayalı Değerleme Yöntemleri arasında sayılan üç ana yaklaşım, aşağıda ayrı başlıklar altında açıklanmıştır. Bu yaklaşımlar (Yöntemler); - Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı - Maliyet Oluşumları Yaklaşımı ve - Gelirlerin Kapitalizasyonu İndirgenmiş Nakit Akımı Yaklaşımı dır. Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler ile yöntemlerle olan yakın ilgileri sebebiyle en etkin ve verimli kullanım analizi ile parsel geliştirme analizi aşağıda sunulmuştur. 3.6.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yaklaşımı, satışa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaşılır. Emsal Karşılaştırma (Piyasa Değeri) Yaklaşımı nın uygulanabilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır: - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir. - Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır. - Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için satışta kaldığı, talep edenlerin, bellirli bir fiyat ve satış özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir. - Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, makul bir zaman aralığında, satışı bekleyen veya gerçekleştirilmiş emsal mevcut olmalıdır. 3.6.2. Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliştirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaşımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliştirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaş, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer SvP_13_BOMNT_01 10
arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metot kullanılmaktadır. - Yeniden İnşaa Maliyeti - İkame Maliyeti Bu yaklaşımla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden aşağıda belirtilen yöntemlerden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düşülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaşılır. - Piyasadan Çıkarma Yöntemi - Yaş Ömür Yöntemi - Ayrıştırma Metodu Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düşüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaşılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir. 3.6.3. Gelirlerin Kapitalizasyonu İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi Yöntem, genellikle geliştirilen bir gayrimenkulün kiralama ve/veya işletilmesi ile elde edilmesi planlanan gelirlerin esas alınması suretiyle kullanılmakla beraber, geliştirilecek projede satışın planlanması halinde de kullanılabilmektedir. Geliştirilen gayrimenkulün, belli bir süreçte (inşa halinde ve/veya sonrasında) tamamen /kısmen satışı mümkün olup, planlanan duruma göre nakit akışlarının belirlenmesi çalışmaları da farklılıklar gösterebilmektedir. Bu yöntemde, değerlemesi yapılan gayrimenkule ait ve kiralanması düşünülen bölümlerin, işletme giderleri için alınan katkı payları dahil olmak üzere, aylık toplam kira bedelleri, yıllık artışlar da dikkate alınarak, nakit girişleri hesaplanır. Yöntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve boş kalma yüzdeleri gibi hususlar da bu gelirin hesaplanmasında dikkate alınır. Buna karşılık eğer mevcut ise, otopark ve reklam panoları gibi ortak alanlardan elde edilen gelirler, yönetim planında gösterildiği üzere hesaplanır ve diğer nakit girişleri olarak bağımsız bölümlere dağıtımı yapılır. İşletme hizmetleri kapsamında söz konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanması düşülen bağımsız bölümler ile ortak alanlar için katlanılan işletme gider payları, vergiler, fiziki yatırımlar ve işletme sermayesi ihtiyacı ise nakit çıkışı olarak dikkate alınır. Özetle, analiz, yıllar itibariyle gayrimenkulün veya projenin kiralama ve/veya satış yoluyla elde edilmesi planlanan amortisman öncesi serbest net nakit akımlarının, (Nakit giriş ve çıkış farkları) ıskontolanarak bugünkü değerine indirgenmesidir. 3.6.4. En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi: En Etkin ve verimli kullanıma ilişkin olarak UDES Genel Değerleme Kavramları ve İlkeleri başlıklı birinci bölümünde yer alan paragraf 6.0 ve izleyen düzenlemeler aşağıdadır. 6.0. En Verimli ve En İyi Kullanım 6.1. Arazi kalıcı olan bir varlık olarak kabul edilir, fakat onun üzerinde veya kendisine yapılan iyileştirmelerin sınırlı bir ömrü vardır. Arazinin taşınmazlığı nedeniyle her gayrimenkul parselinin özgün bir yeri vardır. Arazinin kalıcılılığı aynı zamanda onun üzerindeki sınırlı ömre sahip tesislerden sonra da var olacağı anlamınagelir. SvP_13_BOMNT_01 11
6.1.1 Arazinin kendine özgü özellikleri onun en uygun yararlılığını belirler. İyileştirilmiş bir arazi ona veya üzerinde yapılan iyileştirmelerden ayrı olarak değerlendiğinde, ekonomik prensipler, yapılan iyileştirmenin mülkün toplam değerine katkı yaptıkça veya azalmaya neden oldukça değerlenmesini emreder. Böylece en verimli ve en iyi kullanım kavramı temeline oturtulan arazinin Pazar Değeri, arazinin fayda ve sürekliliği ile birlikte piyasa bağlamında arazinin tek başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki toplam Pazar Değeri arasındaki farkı oluşturan değeri de yansıtır. 6.2. Mülklerin çoğu, arazi ve ilgili iyileştirmelerle birlikte değerlenir. Böyle durumlarda Değerleme Uzmanı normal olarak iyileştirilmiş haliyle en verimli ve en iyi kullanımını göz önüne alarak mülkün Pazar Değerini takdir eder. 6.3 En Verimli ve En İyi Kullanım şu şekilde tanımlanır: Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran, en olası kullanımıdır. 6.4 Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun Değerleme Uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın mantıki olarak olası kullanımlar olduğunu belirlediğinde, bunlar artık finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım, en verimli ve en iyi kullanımdır. 6.5 Bu tanımın uygulaması Değerleme Uzmanlarına, binalardaki bozulmalar ve eskimelerin etkilerini, arazi için en uygun iyileştirmeleri, rehabilitasyon ve yenileme çalışmalarının fizibilitesini ve birçok diğer Değerleme durumlarını değerlendirme imkanı verir. 6.6 Arz ve talep arasında ciddi bir eşitsizlik bulunan veya aşırı derecede oynak piyasalarda, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı ileride kullanılabilecek bir hak olabilir. Değişik tipteki potansiyel en üst düzey ve en iyi kullanımların belirlenebilir olduğu diğer durumlarda Değerleme Uzmanı bu gibi alternatif kullanımları ve beklenen ilerideki gelir ve harcama düzeylerini tartışır. Değişim sürecindeki arazi kullanımı ve bölgelendirme mülkün, en verimli ve en iyi kullanımı geçici bir kullanım olabilir. 6.7 En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanım analizinde amaç, gayrimenkulün en karlı ve rekabetçi kullanımını tespit olup, yapılan piyasa araştırmaları sonucunda en etkin ve verimli kullanım analizine konu olan gayrimenkulün geliştirilmesi durumunda, gayrimenkulün ideal kullanımında; - Piyasa verilerine göre taşınmazdan azami avantaj sağlanacak olması - Bu durumun, bölge ve piyasa şartlarına uygun olması, hususlarının sağlanabilmesi gerekmektedir. 3.6.5. Parsel Geliştirme Analizi Parsel Geliştirme Analizi, değerlemeye konu parselin değerine etki eden unsurların saptanmasını gerektirmektedir. Bu unsurlar aşağıda belirtilmiştir. - Arazinin En Etkin ve Verimli Kullanımı nı saptamak, - Desteklenebilir bir parsel geliştirme planı yaratmak, - Geliştirme ve onay için süre ve maliyetleri saptamak, - Parsel emilme oranları ve fiyat karışımlarını tahmin etmek, - Arazi geliştirmenin aşamalarını ve bunlara bağlı giderleri tahmin etmek, - Emilme dönemi süresince pazarlama ve buna bağlı araziyi elde tutma giderlerini tahmin etmek. Parsel geliştirme analizi, en çok boş araziler için satış verilerinin yetersiz olduğu, fakat geliştirilmiş parsellerin olası satış fiyatları ve bu parseller için talep verilerinin mevcut olduğu hallerde kullanılmaktadır. Ayrıca, bu analiz sonucunda türetilen değerden, göstergelerinin makul olup olmadığını kontrol etmek için de yararlanılmaktadır. SvP_13_BOMNT_01 12
UDES Kılavuz Notları 1 (Taşınmaz mülk değerlemesi) de tanımlanan arazi değerlemesine ilişkin düzenlemeler aşağıdaki gibidir. 5.25: Arazilerin değerlendirilmesi için kullanılan birincil yöntemler: 5.25.1 Arazi Değerlemesi için kullanılan bir emsal karşılaştırması tekniği, pazarda yakın geçmişte gerçekleşen işlemlere ilişkin fiili verilerin mevcut olduğu benzer arazi parselleri ile değerleme konusu mülkün doğrudan doğruya karşılaştırılmasını içerir. Her ne kadar satışlar en önemli husus olsa da değerleme konusu mülkle rekabet eden benzer arazi parselleri için teklif edilen fiyatların analizi de pazarın daha iyi anlaşılmasına katkı sağlayabilir. 5.25.2 Arazi Değerlemesi için ayrıca bir altbölümler geliştirme tekniği de uygulanabilir. Bu süreç, belirli bir mülkün bir dizi parçalara bölünerek projelendirilmesini, bu süreç ile ilişkili gelir ve giderlerin geliştirilmesini ve sonuç olarak elde edilen net gelirlerin bir değer göstergesi olarak indirgenmesini kapsar. Bu teknik, bazı durumlarda destekleyici olabilir, ancak Pazar Değeri tanımıyla ilişkilendirmenin oldukça zor olabileceği bir dizi varsayıma tabidir. Değerleme Uzmanının eksiksiz bir şekilde açıklaması gereken bu tür destekleyici varsayımların geliştirilmesi sırasında dikkat gösterilmelidir. Doğrudan arazi karşılaştırmalarının mevcut olmadığı ortamlarda ihtiyatlı olmak kaydı ile aşağıdaki yöntemler de uygulanabilir. 5.25.3 Paylaştırma, arazi değeri ile iyileştirme değeri veya mülk bileşenleri arasındaki diğer ilişkiler arasında bir oran geliştiren dolaylı bir karşılaştırma tekniğidir. Bu, karşılaştırmak amacıyla toplam pazar fiyatını arazi ile iyileştirmeler arasında paylaştıran bir ölçüdür. 5.25.4 Çıkartma da bir başka dolaylı karşılaştırma tekniğidir (bazen soyutlama olarak da adlandırılır). Maliyetlerden amortismanların çıkartılmasıyla elde edilen sonucu diğer karşılaştırılabilir mülklerin toplam fiyatından çıkartarak bir iyileştirme değeri tahmini elde edilmesini sağlar. Bakiye, olası arazi değerinin bir göstergesidir. 5.25.5 Arazi Değerlemeleri için uygulanan arazi kalıntı değeri tekniği analizin unsurları olarak gelir ve gider verilerini de kullanır. Gelir getiren bir kullanım yoluyla elde edilebilecek net gelire ilişkin bir finansal analiz gerçekleştirilir ve bu net gelirden iyileştirmelerin gerektirdiği finansal getiri tutarı çıkartılır. Kalan gelir, arazinin geliri olarak kabul edilir ve indirgenerek bir değer göstergesine dönüştürülür. Bu yöntem, gelir getiren mülklerle sınırlıdır ve en çok da daha az varsayımda bulunulmasını gerektiren daha yeni mülkler için uygundur. 5.25.6 Arazi, ayrıca arazi kirası indirgeme yoluyla da değerlendirilebilir. Eğer arazi, bağımsız olarak bir arazi kirası üretebilecek nitelikteyse bu kira, yeterli pazar verilerinin mevcut olduğu durumlarda Pazar Değeri ne katılabilir. Ancak, belirli bir pazarı temsil edecek niteliği olmayan arazi kirası anlaşmasının özel şartları ve koşulları tarafından yanlış yönlendirilmemek için özen gösterilmelidir. Ayrıca, arazi kiraları, değerleme tarihinden yıllar önce yapılmış olabileceğinden, orada belirtilen kira tutarlarının zamanı geçmiş ve cari indirgeme oranlarını temin etmek zor olabilir. 3.7. Fabrika Makina/Teçhizat-Ekipman Değerleme Metotları; Fabrika, makina ve ekipman tanımı, Uluslararası Değerleme Standartlarında; kuruluşun hizmet ya da mal üretiminde veya arzında kullanmak, diğer şahıslara kiralamak amacıyla yahut idari amaçlarla elinde bulundurduğu ve belirli bir süre kullanılması beklenen, gayrimenkul dışındaki maddi varlıklar olarak tanımlanmakla beraber; - Fabrika, diğerleriyle ayrılmaz bir biçimde bağlantılı olan, özel nitelikli binaları, makinaleri ve ekipmanları da kapsayabilen varlıklar, - Makina, bir kuruluşun işleyişiyle ilgili belirli bir süreçte kullanılan araçtır, - Ekipman, işletme veya kuruluşun işleyişine yardım etmesi için kullanılan diğer varlıklar olarak ayrım yapılmıştır. Fabrika, makina ve ekipman değerlemeleri, gayrimenkul değerlemesinde kullanılan yöntemlere paralel bir şekilde aşağıdaki yaklaşımlardan herhangi biri kullanarak yapılabilmektedir. SvP_13_BOMNT_01 13
- Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı - Maliyet Yaklaşımı (amortismana tabi tutulmuş yerine koyma maliyeti) ve - Gelir İndirgeme Yaklaşımı dır. S v P Fabrika, makina ve ekipman değerlemesi gerçekleştirilirken, varlığın yapısına ve değerleme amacına uygun varsayımlar oluşturulur. Çoğu fabrika ve ekipmanın farklı yapıları ve taşınabilir oluşları göz önüne alındığında, Pazar Değerinin bulunmasında, varlığın piyasaya sunulduğu durum ve koşulları tanımlayacak uygun nitelikli varsayımlara ihtiyaç olacaktır. Bu varsayımlar; - Fabrika makina ve ekipmanın halihazırda kullanıldığı işletmenin durumu ya da ayrı ayrı kalemler itibariyle varlıkların diğer varlıklarla entegre derecesi, - Fabrika makina ve ekipmanın yerinde fakat işletmenin kapalı olması durumu ve - Fabrika makina ve ekipmanın mevcut yerlerinden kaldırılacağı düşünülerek bağımsız kalemler olarak ele alınması, farklı durumları göz önünde bulundurmak amacıyla oluşturulmaktadır. Fabrika makina veya ekipmanın Pazar Değerini etkileyebilecek diğer faktörler arasında şunlar da bulunmaktadır: - Fabrika makina ve ekipmanın yerinde değerlemeye tabi tutulduğu hallerde, montaj ve hizmete sokma maliyetleri, - Taşınacağı durumlarda yapılan değerlemelerde, hizmetten çıkarma, taşıma ve taşıma sonrasında muhtemel yeniden hizmete sokma giderleri, - Kısıtlı hammadde kaynakları, binaların sınırlı ömürleri, fabrikanın içinde bulunduğu arsa ve binalara ilişkin sınırlı süreli kullanım hakları, yasal kısıtlamalar ve çevre düzenlemeleri gibi faktörler, - Maddi olmayan varlıklar, fabrika ve ekipman tanımının dışında yer alırlar. Ancak, maddi olmayan varlıkların fabrika ve ekipmanların değeri üzerinde bazı etkileri olabilir; örneğin, model ve kalıpların değeri genelde fikri mülkiyet haklarıyla ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır. İşletim yazılımı, teknik veriler, üretim kayıtları ve patentler, alım satıma dahil edilip edilmediklerine bağlı olarak, fabrika ve ekipmanların değeri üzerinde etkileri olabilecek maddi olmayan varlıklara örnektir. - Eğer, fabrika ve ekipmanlar, finansal kiralama gibi bir finansal sözleşmeye tabi konu oldukları durumlarda, bu tür sözleşmelere tabi fabrika ve ekipman kalemleri, üzerinde ipotek bulunmayan varlık kalemlerinden ayrı olarak tanımlanmalı ve değerleri de ayrı raporlanmalıdır. Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler aşağıda sunulmuştur. 3.7.1. Adil Piyasa Değeri (Pazar Değeri) Bir varlığın, alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşulları sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da varlıkla ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, varlığın en olası, nakit el değiştirme değeridir. Bu değerlendirme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Alıcı ve satıcı makul mantıklı hareket etmelidir. - Taraflar varlık ile ilgili olarak her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. - Varlığın satışı için makul bir süre tanınmıştır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. - Varlığın alım-satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 3.7.2. Düzenli Likiditasyon Değeri Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir. SvP_13_BOMNT_01 14
3.7.3. Zorunlu Likiditasyon Değeri/Tasfiye Değeri S v P Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, varlık için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar. Satış için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır. 3.7.4. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı Bu yöntemde var olan bir makinanın günümüz ekonomik koşulları altında aynısının veya bir benzerinin yenisinin maliyeti uzman incelemesi için temel kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yaklaşım piyasada sık sık alım satımı yapılmayan özel amaçlı mülkler ve makinalar için uygun olmaktadır. Çünkü karşılaştırılabilir satış bilgisi ya çok az olmakta ya da hiç olmamaktadır. Maliyet yaklaşımına konu olan makina-ekipmanın güncel uzman incelemesi değeri, imal tarihi, menşei, iktisap tarihi ve iktisap tarihindeki satın alma bedeli (döviz cinsinden veya dövize çevrilmiş) ve alt paragraftaki kriterler dikkate alınarak hesaplanmaktadır. Bu yöntemde önemli olan kriter makinanın kalan ekonomik ve faal ömrünün varlığı ve bunun süresidir. Bu nedenle makina değerinin kullanımdan kaynaklanan fiziki ve fonksiyonel yıpranma ile teknolojik gelişmeden kaynaklanan demode olma sonucunda zaman içerisinde azalacağı varsayılır. Buna ek olarak ilgili makinanın hitap ettiği sektördeki teknolojik gelişme hızı ve makinanın farklı sektörlerde kullanım alanının olması ayrıca göz önüne alınmaktadır. Genel kaide olarak, mevcut bir makinanın değerinin, hiçbir zaman yenisinin maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. SvP_13_BOMNT_01 15
4. EKONOMİ, SEKTÖR VE BÖLGEYE İLİŞKİN ANALİZLER S v P 4.1. Global Ekonomik Görünüm Dünya ekonomisinde 2012 yılı başından beri devam eden yavaşlama 2012 yılının son çeyrek döneminde de sürmüştür. ABD ekonomisinde yüzde 2,3 büyüme yaşanırken, Euro bölgesinde küçülme, Japonya da ise çok zayıf büyüme görülmektedir. Çin in büyüme hızındaki gerileme de sürmektedir. Dünya Ekonomisi Büyüme (Geçen Yılın Aynı Çeyrek Dönemine Göre) DÖNEMLER ABD% EURO BÖLGESİ % ÇİN % JAPONYA % 2011 Q1 1.8 2.4 9.4 0.2 2011 Q2 1.9 1.6 9.6-1.7 2011 Q3 1.6 1,3 9.7-0.5 2011 Q4 2.0 0.6 9.1-0.1 2012 Q1 2.4-0.1 8.1 3.3 2012 Q2 2.1-0.5 7,6 4.0 2012 Q3 2.6-0.6 7.4 0.4 2012 Q4 1.6-0.9 7.9 0.4 KAYNAK: OECD Ekonomik gelişmeleri yansıtan OECD öncü göstergeleri son beş çeyrek dönemdir OECD bölgesinde durgunluğu işaret eden 100 seviyesine çok yakın gerçekleşmektedir. 2012 yılının üçüncü çeyreğinde öncü göstergeler 100.2 puan ile yılın en düşük seviyesine gerilerken, öncü göstergelerdeki durağanlık küresel ekonomik yavaşlamayı teyit etmektedir. Dünya Ekonomisi Öncü Göstergeleri DÖNEMLER OECD BİLEŞİK ÖNCÜ BALTIK CAPSIZE IMF METAL FİYAT OECD BÖLGESİ GÖSTERGE ENDEKSİ TAŞIMACILIK ENDEKSİ ENDEKSİ İŞSİZLİK % TOTAL 2011 Q1 103.0 1.768 244.21 8.2 2011 Q2 101.9 2.036 235.71 8.0 2011 Q3 100.1 3.136 224.10 8.0 2011 Q4 100.2 3.287 192.11 8.0 2012 Q1 100.4 1.412 206.92 7.9 2012 Q2 100.3 1.190 185.69 7.9 2012 Q3 100.0 1.621 179.92 7.9 2012 Q4 100.3 1.235 192.74 8.0 KAYNAK: OECD, IMF, WTO - Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle Küresel ölçekte, 2012 üçüncü çeyrekte toparlanma gösteren mali varlık değerleri ile emtia fiyatları yılın son çeyrek döneminde yeniden gevşeme eğilimine girmiştir. Hisse senedi piyasası performansları zayıflarken petrol ve altın fiyatları da dahil emtia fiyatlarında gerileme görülmektedir. Euro-Dolar paritesi ise yön arayışını sürdürmektedir. DÖNEMLER DON JONES ENDEKSİ Dünya Ekonomisi Mali Göstergeleri PETROL VARİL DOLAR ALTIN ONS DOLAR ABD MERKEZ BANKASI FAİZİ% EURO DOLAR PARİTESİ 2011 Q1 12.319 106.7 1.430 0.25 1.4163 2011 Q2 12.414 95.7 1.506 0.25 1.4490 2011 Q3 10.913 79.2 1.620 0.25 1.3384 2011 Q4 12.217 98.8 1.566 0.25 1.2958 2012 Q1 13.212 103.0 1.662 0.25 1.3338 2012 Q2 12.880 88.0 1.604 0.25 1.2660 2012 Q3 13.437 92.2 1.773 0,25 1.2822 2012 Q4 13.104 91.8 1.676 0.25 1.3191 2013 Q1 14.578 97.2 1.595 0.25 1.2782 KAYNAK: MENKUL KIYMET, EMTİA VE VADELİ İŞLEM BORSALARI, FED, Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle İş dünyasının beklentilerini yansıtan imalat sanayi beklenti endeksleri her üç ana bölgede de oldukça zayıf seyretmektedir. ABD ve AB de beklenti endeksleri 50 puanın altına gerileyerek bozulmaya dönmüştür. Çin de ise yeniden 50 seviyesinin çok az üzerine çıkılmıştır. Tüketici güveninde ise ABD ve Çin de toparlanma görülmektedir. SvP_13_BOMNT_01 16
Dünya Ekonomisi Güven Ve Beklenti Endeksleri DÖNEMLER İMALAT SANAYİ BEKLENTİ ENDEKSLERİ TÜKETİCİ GÜVEN ENDEKSLERİ ABD AB ÇİN ABD AB ÇİN 2011 Q1 59.7 57.5 53.4 67.5-13.0 107.6 2011 Q2 55.8 52.0 50.9 71.5-11.2 108.1 2011 Q3 52.5 48.5 51.2 59.5-19.3 103.4 2011 Q4 53.1 46.9 50.3 69.9-22.1 100.5 2012 Q1 53.3 47.7 53.1 76.2-19.3 100.0 2012 Q2 50.2 45.1 50.2 73.2-19.5 99.3 2012 Q3 51.6 45.4 49.8 78.3-23.8 100.8 2012 Q4 50.2 46.1 50.6 72.9-23.9 103.7 2013 Q1 51.3 46.8 50.9 78.6-21.6 108.2 (1) KAYNAK: RESMİ İSTATİSTİK KURUMLARI, Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1)Şubat 4.2. Dünya İnşaat ve Konut Sektörü ABD inşaat harcamalarında 2012 yılı başından itibaren başlayan toparlanma, yılın üçüncü ve son çeyrek döneminde de sürmüştür. Konut inşaat harcamalarında toparlanma daha kuvvetli hissedilmektedir. Konut dışı bina harcamalarında ise daha sınırlı bir toparlanma yaşanmaktadır. ABD İnşaat Sektörü Harcamaları DÖNEMLER KONUT İNŞAATI KONUT DIŞI BİNA İNŞAATI HARCAMALARI HARCAMALARI 2011 Q1 235.8 242.8 2011 Q2 252.3 258.7 2011 Q3 241.7 261.3 2011 Q4 253.7 263.4 2012 Q1 256.2 270.8 2012 Q2 277.7 274.9 2012 Q3 296.9 271.2 2012 Q4 303.3 274.9 2013 Q1 (1) 309.6 274.0 KAYNAK: US BUREAU OF CENSUS, Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1)Şubat ABD de konut sektöründe toparlanma sürmektedir. Yeni ev satışları ile mevcut ev satışlarında kademeli bir artış yaşanmaktadır. 2012 Ekim ayı itibarıyla yıllık mevcut ev satışları 4.79 milyon ile son dönemlerin en yükseğine ulaşmıştır. Konut fiyatlarında da kademeli artış sürmektedir. Üçüncü çeyrek sonunda ise konut fiyatları son üç yılın zirvesine çıkmıştır. ABD Konut Sektörü DÖNEMLER YENİ EV SATIŞLARI MEVCUT EV SATIŞLARI KONUT FİYATLARI ENDEKSİ AYLIK BİN AYLIK BİN CASE SHILLER 20 CASE SHILLER 10 2011 Q1 301 4.260 137.6 150.9 2011 Q2 304 4.180 141.5 154.9 2011 Q3 306 4.280 142.0 155.6 2011 Q4 339 4.380 136.6 149.6 2012 Q1 352 4.460 134.1 146.5 2012 Q2 360 4.410 142.3 154.9 2012 Q3 379 4.780 146.2 158.9 2012 Q4 381 4.900 145.9 158.5 2013 Q1 411 (2) 4.980 (2) 146.1 (1) 158.7 (1) KAYNAK: NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS, US STANDART AND POORS CASE SHILLER HOUSE PRICE INDICES Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1)Ocak,(1)Şubat Avrupa Birliği nde inşaat faaliyetlerinde bu yıl yeniden başlayan gerileme sürmektedir. 2011 yılının son iki çeyreğinde büyümeye geçen inşaat faaliyetleri 2012 yılı ile birlikte yeniden gerilemeye dönmüş ve yılın üçüncü çeyrek döneminde küçülme % 4.8 olmuştur. Küçülme hem konut hem de konut dışı bina inşaatlarında görülmektedir. Avrupa Birliği Euro Alanı İnşaat Faaliyetleri (BİR ÖNCEKİ YILIN AYNI ÇEYREK DÖNEMİNE GÖRE DEĞİŞİM YÜZDE) DÖNEMLER TOPLAM İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT İNŞAATI KONUT DIŞI BİNA İNŞAATI 2011 Q1-2.5-2.3-3.9 2011 Q2-4.9-5.6-1.4 2011 Q3 1.9 1.8 0.9 2011 Q4 2.1 2.5-0.3 SvP_13_BOMNT_01 17
2012 Q1-5.9-5.3-9.0 2012 Q2-6.2-5.7-7.9 2012 Q3-4.9-4.3-5.9 2012 Q4-4.1-4.0-5.2 KAYNAK: EUROSTAT CONSTRUCTION OUTPUT 4.3. Dünya Ticari Gayrimenkul Sektörü Küresel ekonomideki yavaşlama ticari gayrimenkul piyasasını olumsuz etkilemeye devam etmektedir. ABD de görülen göreceli toparlanmanın dışında yavaşlayan iş aktiviteleri nedeniyle ticari gayrimenkul sektöründe arz ve talep tarafında durağanlık ortaya çıkmaktadır. Avrupa Birliği ve Euro bölgesinde yaşanan resesyon ticari gayrimenkul faaliyetlerini sınırlandırmaktadır. Çin de inşaat sektörüne yönelik sınırlamalar konut ile birlikte ticari gayrimenkulleri de olumsuz etkilemeye devam etmektedir. Getirilerdeki durağanlık kredi ve yatırım faaliyetlerini halen sınırlamaktadır. ABD Ticari Gayrimenkul Piyasası Fiyat Endeksleri 2000 = 100 DÖNEMLER OFİS BİNALARI SANAYİ LOJİSTİK BİNALARI PERAKENDE BİNALARI APARTMANLAR 2011 Q1 125 119 118 136 2011 Q2 128 120 123 144 2011 Q3 132 122 130 150 2011 Q4 133 126 129 155 2012 Q1 138 130 134 162 2012 Q2 140 130 135 162 2012 Q3 142 131 126 165 2012 Q4 144 131 134 173 KAYNAK: MOODYS REAL COMMERCIAL PROPERTY PRICE INDICES-Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle ABD ticari gayrimenkul fiyatlarında yılbaşından bu yana görülen artış üçüncü çeyrek dönemde de perakende binaları hariç devam etmektedir. Yılın üçüncü çeyreğinde ofis binaları, sanayi lojistik binaları ve apartman fiyatlarında artış gerçekleşmiştir. Yılbaşından bu yana en yüksek fiyat artışları ofis binalarında görülmektedir. 4.4. Ulusal Ekonomik Görünüm Türkiye ekonomisi yılın birinci çeyrek döneminde % 3.0 büyümüştür. Büyümede hızlanma gözlenmiştir. Büyümedeki hızlanma hemen tüm alt sektörleri etkilemiştir. Birinci çeyrekte ticaret faaliyetleri %2.9, imalat sanayi %2.8 ve mali hizmetler % 6.5 büyümüştür. İlk üç aylık genel büyüme %3.0 olmuştur. Türkiye Ekonomisi İktisadi Faaliyetlerde Büyüme DÖNEMLER GSMH İMALAT SANAYİ TİCARET ULAŞTIRMA İLETİŞİM MALİ HİZMETLER 2011 Q1 12.4 15.4 18.6 13.4 10.0 2011 Q2 9.3 9.6 13.8 12.1 9.2 2011 Q3 8.7 9.9 11.1 11.6 12.9 2011 Q4 5.3 5.6 2.6 5.7 6.8 2012 Q1 3.3 2.9 0.9 5.3 4.5 2012 Q2 2.9 3.5 0.7 4.6 3.6 2012 Q3 1.6 1.1-0.8 2.8 0.9 2012 Q4 1.4 0.0-0.5 0.3 3.8 2013 Q1 3.0 2.8 2.9 1.5 6.5 KAYNAK: TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU 2012 yılında cari açığın ve enflasyonun azaltılması hedeflenmiştir. Fakat 2013 yılının birinci çeyrek sonu itibariyle bu hedeflerden uzaklaşıldığı görülmektedir. Cari açık 2013 birinci çeyrek sonunda yıllık birikimli 47.7 milyar dolara, tüketici enflasyonu ise Haziran sonunda %8,30 a yükselmiştir. Türk Lirasında da konjonktürel dalgalanma görülmektedir. Türkiye Ekonomisi Temel Göstergeler DÖNEMLER TÜKETİCİ CARİ AÇIK BÜTÇE AÇIĞI MERKEZ DOLAR/ FİYATLARI YILLIK MİLYAR YILLIK MİLYAR İŞSİZLİK % BANKASI FAİZ TÜRK LİRASI %YILLIK DOLAR TL ORANI% 2011 Q1 3.99 58.9 32.4 10.8 1.54 6.25 2011 Q2 6.24 71.6 21.3 9.2 1.62 6.25 2011 Q3 6.15 77.4 18.1 8.8 1.86 5.75 2011 Q4 10.45 77.0 17.4 9.8 1.90 5.75 SvP_13_BOMNT_01 18
2012 Q1 10.43 70.0 19.7 9.9 1.78 5.75 2012 Q2 8.87 61.1 17.4 8.0 1.81 5.75 2012 Q3 9.19 53.4 32.4 9.1 1.79 5.75 2012 Q4 6.16 46.9 29.7 10.1 1.78 5.50 2013 Q1 7.29 47.7 33.9 10.1 1.81-2013 Q2 8.30 - - 8.8 1.92 - KAYNAK: TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU, TC. MERKEZ BANKASI, MALİYE BAKANLIĞI Reel kesim beklentisinde gerileme yaşanırken, tüketici güveninde ilerleme mevcuttur. Reel kesim beklenti endeksi 2013 Haziran ayında 111 puan ile birinci çeyrek dönemine göre gerilemiştir. Tüketici güveninde de ilerleme sürmektedir. Tüketici güveni geçen yılın aynı çeyrek dönemindeki seviyesine ulaşmıştır. Türkiye Ekonomisi Güven Ve Beklenti Endeksi DÖNEMLER REEL KESİM BEKLENTİ ENDEKSİ TÜKETİCİ GÜVEN ENDEKSİ (1) 2011 Q1 114.8 2011 Q2 114.6 2011 Q3 112.4 2011 Q4 97.2 2012 Q1 112.9 79.30 2012 Q2 108.1 76.80 2012 Q3 103.1 72.10 2012 Q4 97.9 73.60 2013 Q1 112.1 74.90 2013 Q2 111.8 76,2 KAYNAK: TC. MERKEZ BANKASI - Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1) Yeni Seri Yayınlanmıştır 4.5. Türkiye Finansal Göstergeler Türkiye nin kredi notunun yatırım yapılabilir ülke seviyesine çıkarılması ile birlikte yabancıların portföy yatırımlarında önemli bir genişleme yaşanmaktadır. 2012 Kasım ayı sonu itibariyle yabancıların portföy yatırımları 143.5 milyar dolara ulaşmıştır. 2013 ikinci çeyrekte İMKB pazar değeri 274.2 milyar dolara, MB döviz rezervleri de 103.9 milyar dolara yükselmiştir. DÖNEMLER BANKACILIK SEKTÖRÜ AKTİF BÜYÜKLÜĞÜ MİLYAR TL Finansal Göstergeler İMKB PAZAR DEĞERİ MİLYAR DOLAR DIŞ BORÇ STOKU MİLYAR DOLAR MB DÖVİZ REZERVİ MİLYAR DOLAR YABANCILARIN PORTFÖY YATIRIMLARI MİLYAR DOLAR 2010 Q4 1.006.7 295.8 290.0 80.7 112.5 2011 Q1 1.046.4 293.5 302.5 86.2 116.5 2011 Q2 1.146.0 290.2 314.7 92.7 114.7 2011 Q3 1.213.7 232.2 314.0 87.5 99.4 2011 Q4 1.217.7 191.4 306.6 78.3 95.0 2012 Q1 1.229.0 260.1 318.6 80.2 115.4 2012 Q2 1.255.6 252.1 323.4 83.1 120.0 2012 Q3 1.271.0 268.7 326.3 94.8 128.1 2012 Q4 1.371.0 294.6 337.4 100.3 143.5* 2013 Q1 1.427.7 270.7 349.8 104.0-2013 Q2 1.527.7 274.2-103.9 - KAYNAK: TC. MERKEZ BANKASI, HAZİNE MÜSTEŞARLIĞI, BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUMU, İSTANBUL MENKUL KIYMETLER BORSASI Veriler Çeyrek Dönemin Son Ayı İtibariyle (*) Kasım 4.6. Sekrörel Görünüm 4.6.1. Türkiye İnşaat Sektörü 2012 yılının üçüncü çeyrek döneminde inşaat sektörü % 0.4 büyümüştür. Yılın ikinci ve üçüncü çeyrek döneminde inşaat sektöründe büyüme durağanlaşmıştır. İlk 9 aylık büyüme % 1.0 olmuştur. Gayrimenkul, kiralama ve iş faaliyetleri sektörü ise üçüncü çeyrekte % 5.4 büyüme göstermiştir. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü ile GSMH Büyüme İNŞAAT SEKTÖRÜ GAYRİMENKUL-KİRALAMA VE İŞ GSMH DÖNEMLER BÜYÜME % FAALİYETLERİ SEKTÖRÜ BÜYÜME % BÜYÜME % 2010 Q4 18.7 4.5 9.4 SvP_13_BOMNT_01 19
2011 Q1 15.5 10.4 12.1 2011 Q2 13.1 7.2 9.1 2011 Q3 10.3 10.2 8.4 2011 Q4 7.0 9.2 5.0 2012 Q1 2.7 7.1 3.4 2012 Q2 0.3 7.3 3.0 2012 Q3 0.4 5.4 1.6 KAYNAK: TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU Geçen yılın ilk çeyreğinde 22.1, ikinci çeyreğinde ise 22.8 milyar TL olan özel sektör inşaat harcamaları üçüncü çeyrekte 18.1 milyar TL ile gerilemiştir. Kamu inşaat harcamaları ise artış eğilimindedir ve üçüncü çeyrekte 13.1 milyar TL olmuştur. Toplam inşaat harcamaları buna rağmen üçüncü çeyrekte bir önceki döneme göre gerilemiştir. İnşaat Harcamaları Kamu ve Özel Sektör Cari Fiyatlarla Milyon TL DÖNEMLER KAMU ÖZEL TOPLAM 2010 Q4 10.158 14.478 24.636 2011 Q1 7.701 18.088 25.789 2011 Q2 10.826 20.088 30.914 2011 Q3 12.089 18.088 30.169 2011 Q4 10.846 19.503 30.349 2012 Q1 8.613 22.086 30.699 2012 Q2 10.815 22.812 33.627 2012 Q3 13.106 18.076 31.182 KAYNAK: TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU İnşaat sektöründe istihdam mevsimsellik etkisi ile 2013 ilk çeyrekte 1.6 milyona düşmüştür. Genel istihdam içindeki pay ise azalarak % 6.4 e gerilemiştir. İnşaat Sektöründe İstihdam DÖNEMLER TOPLAM İSTİHDAM İNŞAAT İSTİHDAM İNŞAAT İSTİHDAM (BİN KİŞİ) (BİN KİŞİ) PAY % 2010 Q4 22.665 1.442 6.4 2011 Q1 23.286 1.440 6.2 2011 Q2 24.901 1.863 7.5 2011 Q3 24.749 1.888 7.6 2011 Q4 23.678 1.512 6.4 2012 Q1 23.817 1.400 5.9 2012 Q2 25.282 1.828 7.2 2012 Q3 28.367 1.891 7.5 2012 Q4 24.766 1.647 6.7 2013 Q1 24.974 1.603 6.4 KAYNAK: TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU - Veriler Çeyrek Dönemin Son Ayı İtibariyle İnşaat maliyetlerinde 2012 yılının dördüncü çeyrek döneminde maliyet artışları durağanlaşmıştır. Üçüncü çeyrekte konut ve konut dışı bina inşaat maliyetleri bir önceki çeyrek ile hemen aynı kalmıştır. İşçilik ve malzeme maliyetlerinde de artış durağanlaşmıştır. İnşaat Maliyetleri Endeksi 2005=100 DÖNEMLER KONUT KONUT DIŞI BİNALAR GENEL İŞÇİLİK MALZEME GENEL İŞÇİLİK MALZEME 2010 Q4 148.05 169.93 142.29 147.14 170.24 141.36 2011 Q1 154.49 174.45 149.23 153.66 174.65 148.41 2011 Q2 161.11 178.52 156.52 160.04 178.76 156.10 2011 Q3 166.88 179.72 163.50 166.08 179.97 162.61 2011 Q4 168.48 180.55 165.30 167.38 180.78 164.02 2012 Q1 170.66 183.93 167.16 169.28 184.16 165.56 2012 Q2 171.73 188.76 167.24 169.99 189.06 165.22 2012 Q3 171.83 190.03 167.16 170.08 190.29 165.02 2012 Q4 172,6 191,0 167,7 170,7 191,2 165,6 KAYNAK: TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU SvP_13_BOMNT_01 20
4.6.2. Hidroelektrik Santraller S v P Deniz, göl veya nehirlerdeki sular, güneş enerjisi ile buharlaşmakta, oluşan su buharı rüzgârın etkisiyle de sürüklenerek atmosferik şartlarda yoğunlaşarak yağmur veya kar halinde yeryüzüne yağış olarak düşmekte ve nehirleri beslemektedir. Böylelikle hidrolik enerji kendini sürekli yenileyen bir enerji kaynağı olmaktadır. Hidroelektrik enerji üretimi ise suyun potansiyel enerjisinin kinetik enerjiye dönüştürülmesi ile sağlanmaktadır. Su, bir cebri boru yardımıyla rezervuardan alınarak türbine verilmektedir. Türbinlere bağlı jeneratörlerin dönmesi ile de elektrik enerjisi üretilmektedir. SvP_13_BOMNT_01 21
Hidroelektrik Enerji Santrallerinin Çevresel Etkileri S v P Küresel enerji tüketim rakamları incelendiğinde %69 ile en büyük payı fosil yakıtlar almaktadır. Buna karşılık yenilenebilir enerji payı %31 olarak ifade edilmektedir. Fosil yakıtlar (kömür, petrol ve doğal gaz), hemen hemen bütün ülkelerde temel enerji üretim kaynağıdır. Fosil yakıtların çevresel tesirleri göz önüne alındığında karşımıza sera etkisi, asit yağmurları ve hava kirliliği çıkmaktadır. Alternatif Enerji Santrallerinin Çevresel Tesirleri BM İklim Değişikliği Çerçeve Sözleşmesi hükümlerinin uygulanması kapsamında, enerjinin ülke ekonomisindeki önemi ve çevrenin korunması göz önünde bulundurulduğunda yenilenebilir enerji kaynaklarına ağırlık verilmesi gerekmektedir. Bu kaynaklar içinde hidroelektrik güneş ve rüzgâr enerjisiyle karşılaştırıldığında en ekonomik ve güvenilir olanıdır. Değişik Teknolojilerin Maliyet Tablosu TEKNOLOJİ MALİYET (2009 yılı fiyatlarıyla/$) Biyokütle Enerjisi 5-15 /kwh Rüzgar Enerjisi 5-13 /kwh Güneş Enerjisi 25-125 /kwh Hidroelektrik Enerji Büyük Santraller 2-8 /kwh Küçük Santraller 4-10 /kwh Jeotermal Enerji 2-10 /kwh Deniz Enerjisi Gel - git 8-15 /kwh Dalga 8-20 /kwh Akıntı 8-15 /kwh Hidroelektrik Enerji Türleri Hidroelektrik santraller, temel olarak depolamalı, doğal akışlı (nehir tipi) ve pompajlı rezervuarlı olmak üzere üç grupta değerlendirilebilir. SvP_13_BOMNT_01 22
1. Depolamalı (Baraj) Hidroelektrik Santralleri S v P Depolamalı sistemde suyun önü bir baraj ile kapatılarak, barajın gerisinde bir rezervuar oluşturulur. Böylece, yağışlı sezonda akarsuyun debileri bu rezervuarda biriktirilir. Yağışsız ve kurak sezonda ihtiyaç duyulan su eksiği bu birikmiş su hacminden temin edilir. Ayrıca, rezervuarda biriken sular baraj yüksekliğine yakın bir düşü de kazanarak potansiyel enerjilerini artırmış olurlar. Bilindiği gibi enerji üretimi düşü ile debinin çarpımıyla doğru orantılıdır. Bir taraftan debi, diğer taraftan düşü ne kadar artarsa, üretilecek enerji de o kadar artar. Barajların en büyük avantajı, debi düzenlemesidir. Depolamalı hidroelektrik santrallerde, zaman içinde rastgele bir değişken niteliğinde olan akım, depolama yapılmak suretiyle düzenlenmekte ve bu düzenli debiyle akarsudan elde edilen güvenilir enerji büyük ölçüde artmaktadır. Barajların tek dezavantajı ilk yatırım maliyetlerinin yüksek ve inşaat sürelerinin uzun olmasıdır. Ancak, yakıt parası ödenmediği ve işletme-bakım masrafları çok düşük olduğu için uzun vadede en ekonomik enerji türüdür. 2. Nehir Tipi (Regülatör) Hidroelektrik Santraller Nehir Tipi Santrallerde akarsuyun üzerine yapılan bir regülatör ile su seviyesi bir miktar kabartılır. Böylece debilerin Su alma Yapısı tarafından daha kolay alınması sağlanır, hem de bir miktar düşü kazanılmış olur. Bu tip tesislerde debi düzenlemesi olmaz. Santralin üreteceği elektrik enerjisi mevsimlere bağlı olarak değişir. Üretilecek güvenilir enerji akarsuyun doğal şartlarda gelen minimum debisi ile sınırlıdır, dolayısıyla küçük bir miktardır. Üretilen elektriğin büyük bir kısmı ikincil enerjidir. Oysa depolamalı baraj tesislerinde, tam tersine, üretilen elektriğin büyük bir kısmı güvenilir enerji olur. Eğer Nehir Tipi Santrallerin menbaında büyük barajlar varsa, o barajların rezervuarlarında sağlanan debi düzenlemesinden mansaptaki nehir tipi santraller de istifade ederler. Bu durumda onların ürettiği güvenilir enerji de büyük miktarda artar. Nehir Tipi Santraller başlıca iki kısma ayrılabilirler: a) Hidroelektrik santralin regülatöre bitişik olması hali: Bu durumda düşü regülatör yüksekliği ile sınırlı, dolayısıyla küçüktür. Üretilecek enerji miktarı daha çok akarsuyun debisine bağlıdır. Bu tip tesislerde negatif çevre etkisi sıfır olur. b) Hidroelektrik santralin mansapta belli bir mesafede olması hali: Bu durumda türbin debileri regülatörden santrale bir İsale Kanalı veya Tüneli ile iletilirler. Kanal ise bir Yükleme Odası, tünel ise çok zaman bir Denge Bacası yapılır. Yükleme Odası veya Denge Bacasından sonra debiler santrale Cebrî Borularla iletilirler. Bu ikinci şıkkı yapmanın gerekçesi düşüğü, dolayısıyla enerji üretimini artırmaktır. Arazinin topografyasına ve isale kanalının veya tünelinin uzunluğuna bağlı olarak düşü az veya çok artar. Dere yatağındaki fauna ve flora yı korumak için, en kurak zamanda bile dere yatağına bir miktar su bırakmak elzemdir. Halk dilinde Can Suyu denilen bu miktarın ne kadar olacağı ülkemizde yönetmeliklerle belirlenmiştir. Nehir tipi santrallerin ilk yatırım masrafları düşüktür. Yakıt masrafları yoktur işletme ve bakım masrafları cüzidir. Bu sebeplerden dolayı ürettikleri enerjinin maliyeti düşük olur. Bütün HES ler inşaata başlanmadan önce kapsamlı bir düzenleme ve inceleme sürecinden geçerler. Ülkemizde HES projelerinin başvurudan işletmeye alınıncaya kadar olan süreç içerisinde Çevre ve Orman Bakanlığı; Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı, İç İşleri Bakanlığı, Valilikler, Tarım ve Köy İşleri Bakanlığı İl Tarım Müdürlükleri, Ulaştırma Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı gibi çok sayıda kurum ve kuruluşla görev sahaları içerisinde bilgi ve görüş alışverişinde bulunmaktadır. 3. Pompajlı Rezervuarlı Hidroelektrik Santraller Hidroelektrik santrallerin bir çeşidi de pompajlı depolamalı santraller olup, amaçları enerji talebinin düşük olduğu saatlerde şebekeden aldıkları enerji ile suyu pompalayarak bir Üst Rezervuarda SvP_13_BOMNT_01 23
depolamak ve enerji ihtiyacının fazla olduğu saatlerde biriktirilmiş suyu Üst Rezervuardan Alt Rezervuara akıtırken türbinleyerek hidroelektrik enerji elde etmektir. Gerçekte pompajlı depolamalı santraller ülkenin toplam enerji üretimini artırmazlar, sadece kullanılmayan, ziyan olan enerjiyi enerjinin en kıymetli, en pahalı olduğu zamana taşıyarak arz-talep dengesini sağlamaya hizmet ederler. Bu tip santraller gelişmiş sanayi ülkelerinde 50-55 senedir yapılmaktadırlar. Ülkemizde de yakın bir gelecekte gündeme gelmeleri beklenmektedir. Küçük Hidroelektrik Santraller Hidroelektrik santralleri enerji üretim tiplerinin yanı sıra kurulu güçlerine göre de sınıflandırmak mümkündür. Birleşmiş Milletler Sanayi ve Kalkınma Organizasyonu UNIDO tarafından belirlenen ve dünyada birçok ülke tarafından kabul gören sınıflandırmaya göre kurulu gücü; 0-100 kw arasında olan santraller mikro, 101-1000 kw arasında olan santraller mini, 1001-10 000kW arasında olan santraller ise küçük HES olarak tanımlanmaktadır. Ancak Küçük Hidroelektrik Santrallerin (KHES) tanımına ilişkin olarak uluslararası alanda görüş birliği sağlanmış değildir. Küçük hidroelektrik santraller (KHES) ırmaklarda, kanallarda ve akarsularda akan suda mevcut enerjiyi dönüştürmek suretiyle elektrik üretirler. Bir KHES in kapasitesi ve enerji üretimi, genel olarak iki etkene bağlıdır: akımın debisi ve düşü yüksekliği. Küçük Hidroelektrik Santrallerin Üstünlükleri Ulaşımı güç olan ve ulusal sistemden beslenemeyen kırsal bölgelerdeki köy ve diğer yerleşim birimlerinin enerji ihtiyacının karşılanmasında küçük hidroelektrik santraller önemli rol oynamaktadır. bu tesisler, söz konusu bölgelerin sosyoekonomik ve kültürel gelişimlerinin hızlanmasına da destek olmaktadır. Küçük hidroelektrik santrallerin türbin-jeneratör guruplarının standartlaştırılmaları kolaydır. Böylece ilgili teçhizatın yapımı çok ekonomik hale gelir ve isletme - bakım problemleri asgari düzeye iner. Türbin-jeneratör ve transformatörün bir blok halinde ve otomatik işler Şekilde yapılmasıyla, aynı bölgedeki çok sayıda santral bir tek teknisyen tarafından kontrol edilebilir. Bunun neticesi olarak işletme maliyeti azalır. Ülkemizde su türbinleri imalatı ile ilgili sanayi kurma çalışmaları günümüzde son aşamaya ulaşmıştır. Mini, mikro ve hatta küçük hidroelektrik tesislerin makinelerinin tümünün ülkemiz imkânlarıyla, döviz sarf etmeden imal edilebileceği ispatlanmıştır. Küçük kapasiteli ünitelerin imal edilmesiyle bu konuda bilgi birikimi artacak ve yakın bir gelecekte daha büyük kapasiteli ünitelerin imalâtı tamamen yerli imkânlarla gerçekleşebilecektir. Küçük hidroelektrik santraller, toplam yatırım bedelleri az olduğundan kısa sürede inşa edilebilmektedirler. Yakıtlı santrallere nazaran düşük işletme maliyeti ile elektrik enerjisi üretmektedirler. Küçük hidroelektrik santrallerde üretilen enerji genellikle bölgede kullanıldığı için uzun iletim hatlarına ihtiyaç duyulmamaktadır. Çevre problemlerinin önemi günümüzde herkes tarafından daha iyi anlaşılmaya başlanmıştır. Bütün hidrolik kaynaklar gibi küçük hidroelektrik santrallerin de çevre kirliliğine katkısı yok denecek kadar azdır. Bakımları kolay, ucuz ve hizmet süreleri uzundur. İyi tasarlanmış bir KHES çevresi ile bütünleştirilebilmekte ve çevre üzerinde yok denecek kadar az olumsuz etki yaratmaktadır. KHES lerde suyun tutulması, basit yapılarla gerçekleştirilebilmektedir. Bu tutulan su küçük bir cebri boru ile türbine yönlendirilmekte ve türbinden çıkan temiz su santralin mansabında akarsuya geri bırakılmaktadır. Türbinler ve diğer elektromekanik teçhizat, suyu kirletebilecek yağ sızıntılarını engellemek için kapalı bir sistemde çalıştırılmakta ve iyi bir şekilde yalıtılmaktadırlar. Suyun bir kısmı, su tutma havzası ile türbin deşarj noktası arasında akacak şekilde tutularak yerel ekosistem korunur. Ayrıca KHES ler elektrik üretmek için sulama barajlarının, içme suyu şebekelerinin ve sulama kanallarının çıkışında kurulabilmektedir. SvP_13_BOMNT_01 24
Enerji Üretiminde Hidroelektriğin Yeri S v P Yenilenebilir temiz enerji kaynaklarının başında hidrolik enerji gelmektedir. Henüz gelişme aşamasında olan diğer yenilenebilir enerjilerden farklı olarak hidrolik enerji uzun yıllardır bütün dünyada kullanılan bir enerji türüdür. Uzmanlara göre hidroenerji diğer yenilenebilir enerji kaynaklarına oranla bazı teknik üstünlükler sunmaktadır. Hidroelektrik güvenilir bir enerjidir. Bir diğer üstünlük, bu enerji türünün daha kolay depolanması ve ihtiyaç duyulduğunda kullanılabilmesidir. Düşük üretimdeki hidroelektrik santrallerin birkaç saniye içinde yüksek üretime geçebilmesi de önemli avantajlardan birisidir. Hidroelektrik enerji; Ekonomik ömrü uzun, Dünya genelinde yaygın, Çevre dostu, İşletme-bakım gideri düşük, Yakıt gideri olmayan, Geri ödeme süresi kısa (5 10 yıl), Yüksek verimli (% 90 ın üzerinde), İşletmede esneklik ve kolaylık sağlayarak pik talepleri karşılayabilen, Yöre halkına ekonomik ve sosyal katkılar sağlayan, Dışa bağımlı olmayan yerli bir kaynaktır. Barajların gayri ekonomik olduğu ve hidroelektrik santrallerin pahalı olduğu yönünde bazı görüşler ileri sürülmektedir. Doğal gaz santralleri için ilk yatırım mâliyeti yaklaşık olarak 800 $/kw civarındadır. Kömür santralleri ve hidroelektrik santraller için bu değer 1500 $/kw mertebesindedir. İlk yatırım maliyetleri açısından doğal gaz santralleri çok cazip görülmektedir. Uzun süreli işletme maliyetlerine baktığımızda hidrolik enerjinin bu diğer alternatiflere göre çok daha avantajlı olduğu görülmektedir. Bazı HES Projelerinin Geri Ödeme Süresi Türkiye de Hidroelektrik Enerji Ve Enerji İhtiyacı Dünya genelinde enerji talebi en çok artan 2. ülke olan Türkiye, dinamik gelişme sürecinde katlanarak artan şekilde enerjiye ihtiyaç duymaktadır. 1990-2010 döneminde ülkemizde birincil enerji talebi artış hızı %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Türkiye, OECD ülkeleri içerisinde geçtiğimiz 10 yıllık dönemde enerji talep artısının en hızlı gerçekleştiği ülke durumundadır. Aynı şekilde ülkemiz, Dünya da 2000 yılından bu yana elektrik ve doğal gazda Çin den sonra en fazla talep artışına sahip ikinci büyük SvP_13_BOMNT_01 25
ekonomi konumunda olmuştur. Ancak Türkiye, kişi başına yıllık elektrik sarfiyatları 10 12 bin kilowatt saat e varan gelişmiş ülkelerin seviyesine henüz ulaşabilmiş değildir. Elektrik Enerjisi Üretimine İlişkin 2005 2020 Dönemi Üretim Yatırımlarının Yıllara Göre Dağılım Tablosu Topografyası ve morfolojik yapısı göz önüne alındığında ülkemiz hem düşü hem de debi açısından şanslı sayılabilecek ülkeler arasında yer almaktadır. Su kaynakları bakımından söz konusu avantajlara sahip ülkemiz, bu kaynakların değerlendirilmesi noktasında ne yazık ki ulaşması gereken düzeyde bulunmamaktadır. Avrupa ülkelerinde ise ülkelerin ekonomisi açısından büyük bir öneme sahip hidrolik kaynakların tamamına yakını değerlendirilmektedir. Ülkemizin teknik ve ekonomik olarak değerlendirilebilir hidroelektrik potansiyeli 140 milyar kilowattsaat olarak hesaplanmıştır. 2010 yılı itibariyle yılda yaklaşık 53 milyar kwh hidroelektrik enerji üretim potansiyelimiz işletmeye alınmıştır. Bu değer; toplam teknik ve ekonomik olarak değerlendirilebilir hidroelektrik potansiyelimizin sadece %37,85 idir. Dünyadaki duruma baktığımızda ise ABD hidroelektrik potansiyelin %86 sını, Japonya %78 ini, Norveç %68 ini, Kanada %56 sını geliştirmiştir. Devam eden projeler tamamlandığında yılda takriben 80 milyar kwh lık bir elektrik üretimi sağlanacak ve mevcut hidroelektrik potansiyelimizin kullanılma oranı takriben %90 a çıkarılacaktır. Türkiye, Dünya hidroelektrik potansiyeli içinde %1 payı ile sekizinci sırada gelmektedir. Teknik yapılabilir potansiyel açısından Avrupa potansiyelinin yaklaşık %20 si mertebesinde hidroelektrik potansiyele sahip bulunmaktadır. Türkiye de Hidroelektrik Enerji Üretiminin Gelişimi YILLAR Hidroelektrik Üretimi (GWh/yıl) Brüt Elektrik Enerjisi Tüketimi (GWh/yıl) Hidroelektrik Üretimin Payı (%) 1950 30 790 4 1960 1.001 2.815 36 1970 3.033 8.623 35 1980 11.348 23.275 49 1990 23.148 57.543 40 2000 30.879 124.926 25 2009 35.958 194.813 18 (Kaynak: Öziş ve ark.,2009) SvP_13_BOMNT_01 26