ĠÇĠNDEKĠLER 1. RAPOR BĠLGĠLERĠ... 4 2. ġġrketġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER... 5 3. DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BĠLGĠLER... 6 3.1. GAYRĠMENKULÜN YERĠ, KONUMU, TANIMI VE YASAL DURUM VE KAYITLARINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER... 6 3.1.1. GAYRĠMENKULÜN YERĠ VE KONUMU... 6 3.1.2. GAYRĠMENKULÜN TANIMI... 8 3.2. TAPU ĠNCELEMESĠ... 9 3.2.1. TAPU KAYITLARI VE TAPU CĠNSĠ... 9 3.2.2. TAKYĠDAT BĠLGĠSĠ VE DEVREDĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN KISITLAR... 10 3.2.3. SON 3 YILLIK SATIġ HAKKINDA BĠLGĠ... 10 3.2.4. VARSA SÖZ KONUSU GAYRĠMENKULÜN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE ENGEL TEġKĠL EDĠP ETMEDĠĞĠ HAKKINDAKĠ GÖRÜġ... 11 3.3. BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ... 11 3.3.1. ĠMAR DURUMU... 11 3.3.2. DOSYA ĠNCELEMESĠ (RUHSAT, YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ, MĠMARĠ PROJE, YAPI DENETĠM FĠRMASI, ENCÜMEN KARARLARI VE DĠĞER HUSUSLAR)... 11 3.3.2.1. BELGELER... 11 3.3.2.2. ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER KONULAR... 11 3.3.2.3. YAPI DENETĠM FĠRMASI... 11 3.3.3. YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN ANALĠZ... 12 3.3.4. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJELERĠN ĠLGĠLĠ MEVZUAT UYARINCA GEREKLĠ TÜM ĠZĠNLERĠNĠN ALINIP ALINMADIĞI, PROJESĠNĠN HAZIR VE ONAYLANMIġ, ĠNġAATA BAġLAMASI ĠÇĠN YASAL GEREKLĠLĠĞĠ OLAN TÜM BELGELERĠNĠN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ VE PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ... 12 3.4. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, ġema V.B. DÖKÜMANLAR... 13 3.5. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJE... 23 3.5.1. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJENĠN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠ... 23 3.6. DEĞERLEMESĠ YAPILAN TAġINMAZIN VEYA PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE HERHANGĠ BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞINA ĠLĠġKĠN GÖRÜġ... 23 3.7. GAYRĠMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER... 24 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 1
3.8. MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER... 26 3.9. DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER... 27 3.10. TAġINMAZIN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER... 27 3.10.1. OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER... 27 3.10.2. OLUMLU YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER... 27 3.11. GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ... 28 3.12. FĠZĠKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER... 28 3.13. GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER... 28 3.14. DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ... 28 3.15. DEĞERLEME ĠġLEMĠ, YÖNTEM VE BULGULAR... 28 3.15.1. MALĠYET YÖNTEMĠ... 28 3.15.2. EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNTEMĠ... 29 3.15.3. GELĠR KAPĠTALĠZASYONU YÖNTEMĠ... 30 3.15.4. PROJE GELĠġTĠRME... 31 3.16. KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER... 31 3.17. ÜZERĠNDE PROJE GELĠġTĠRĠLEN ARSALARIN BOġ ARAZĠ VE PROJE DEĞERLERĠ (BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR)... 32 3.18. EN YÜKSEK VE EN ĠYĠ KULLANIM ANALĠZĠ... 32 3.19. MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ... 32 3.20. HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI... 32 3.21. GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ... 32 4. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ... 33 4.1. FARKLI DEĞERLEME METODLARININ VE ANALĠZĠ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI... 33 4.2. ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERĠ... 33 4.3. YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ... 33 4.4. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN, GAYRĠMENKUL PROJESĠNĠN VEYA GAYRĠMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE, BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ... 33 5. SONUÇ... 34 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 2
5.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ... 34 5.2. NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ... 34 5.2.1. SATIġ DEĞERĠ TAKDĠRĠ... 34 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 3
1. RAPOR BĠLGĠLERĠ RAPORUN TARĠHĠ : 21.12.2010 RAPORUN NUMARASI : DEĞERLEME TARĠHĠ : 06.12.2010 DAYANAK SÖZLEġMENĠN TARĠHĠ : 02.04.2010 DAYANAK SÖZLEġMENĠN NUMARASI RAPORUN TÜRÜ : 2010_300_03 : Özet rapor formatında hazırlanmıģtır. RAPORUN KULLANIM AMACI ve YERĠ : Rapor, Sermaye Piyasası Kurul Düzenlemeleri kapsamında GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI portföyü için hazırlanmıģtır. Hazırlanan rapor, Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) 12.08.2001 tarih ve 24491 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Seri:VIII No:35 Tebliğ inin ekinde belirtilen bilgileri asgari olarak içerecek Ģekilde hazırlanmıģtır. DEĞERLEMENĠN KONUSU ve AMACI : Ankara Ġli, Çankaya Ġlçesi, Çankaya Mahallesi, - pafta, 2814 ada 12 parsel üzerinde kayıtlı olan Betonarme Karkas ĠĢyeri binasının 2. kat 4 no lu, 3. kat 5 no lu ve 4. kat 6 no lu bağımsız bölümlerinin ( Çankaya Mahallesi, Üsküp Caddesi, No: 44 ) güncel piyasa rayiç değerinin tespit edilerek Vakıf GYO A.ġ. hissesine düģen değerin belirlenmesidir. RAPORU HAZIRLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI : Nazen Cansever TÖMEN SPK Lisans No: 400645 Değerleme Uzmanı-Yük. Mimar Projeler Müdürü : Özgün BEKAR SPK Lisans No: 400425 ġehir Plancısı Genel Müdür DAHA ÖNCE DEĞERLEMESĠNĠN YAPILIP YAPILMADIĞINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠ : TaĢınmaz halen Vakıf GYO A.ġ. portföyünde yer almaktadır. Daha önce hazırlanan gayrimenkul değer tespiti raporu tarafımızdan yapılmamıģtır. 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 4
2. ġġrketġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER ġġrketġn UNVANI ġġrketġn ADRESĠ MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER MÜġTERĠ ADRESĠ MÜġTERĠ TALEBĠNĠN KAPSAMI ve VARSA GETĠRĠLEN SINIRLAMALAR : VEKTÖR GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ. : Masaldan ĠĢ Merkezi A Blok Zemin Kat ÜSKÜDAR / ĠSTANBUL : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. : Halaskargazi Caddesi, Yasan iģ Merkezi, 6.Kat, No: 243/6 Osmanbey-ġiĢli-ĠSTANBUL : Ankara Ġli, Çankaya Ġlçesi, Çankaya Mahallesi, - pafta, 2814 ada 12 parsel üzerinde kayıtlı olan Betonarme Karkas ĠĢyeri binasının 2. kat 4 no lu, 3. kat 5 no lu ve 4. kat 6 no lu bağımsız bölümlerinin ( Çankaya Mahallesi, Üsküp Caddesi, No: 44 ) güncel piyasa rayiç değerinin tespit edilerek Vakıf GYO A.ġ. hissesine düģen değerin belirlenmesi ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar" çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması. MüĢteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır. 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 5
3. DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BĠLGĠLER 3.1. GAYRĠMENKULÜN YERĠ, KONUMU, TANIMI VE YASAL DURUM VE KAYITLARINA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER 3.1.1. GAYRĠMENKULÜN YERĠ VE KONUMU Değerlemesi yapılan taģınmaz, Ankara Ġli, Çankaya Ġlçesi, Çankaya Mahallesi nde Üsküp Caddesi (Eski Çevre Sokak) üzerinde, merdivenli bir sokak olan KabataĢ Sokak ile kesiģen köģede yer almaktadır. TaĢınmaz; GaziosmanpaĢa ve Ayrancı semtlerini birbirine bağlayan ve aynı zamanda Ankara nın önemli ulaģım akslarından Atatürk Bulvarı, Cinnah Caddesi ve Güvenlik Caddesi ni kesen, taģıt ve yaya trafiğinin fazla olduğu Farabi Sokak tan sola dönülerek ulaģılan Üsküp Caddesi üzerinde yer almaktadır. TaĢınmaz, Üsküp Caddesi nin sonlarına doğru bu yönde sağda yer almaktadır. Üsküp Caddesi, isim olarak cadde olsa da, halen sokak özelliğini taģıyan tek yönlü bir yol olup, taģıt ve yaya trafiği azdır. TaĢınmazın yer aldığı 2814 ada, Cinnah Caddesi, KabataĢ Sokak, Üsküp Caddesi ve Botanik Parkı nın kesiģiminde yer almakta olup, Botanik Parkı na 3. bina konumundadır. Planlı yapılaģmanın olduğu bölgede resmi-özel kurum ve kuruluģlar (Libya / Ürdün / Cezayir / Ġngiltere / Japonya / Amerika / Yunanistan Büyükelçilikleri, CumhurbaĢkanlığı KöĢkü, DıĢiĢleri Bakanlığı Konutu, parti binası ( Cumhuriyet Halk Partisi ), ĠĢ Merkezleri, oteller, banka binaları ve tıp merkezleri bulunmaktadır. Bölge tercih gören bir iģ ve ticaret bölgesi olup, taģıt ve yaya trafiği yoğun olarak gözlemlenmektedir. TaĢınmazın bulunduğu bölgeye toplu taģım araçlarıyla ulaģım Cinnah Caddesi üzerinden rahatlıkla sağlanmaktadır. TaĢınmazın yakın çevresinde, Atatürk Bulvarı, Cinnah Caddesi, elçilikler, Botanik Parkı, Seğmenler Parkı, CHP binası, Nihat Erim ĠĢ Merkezi, Eka Tıp Merkezi ve Ģirketler yer almaktadır. Karayolu ndan toplu taģıma araçları (Özel ve Halk Otobüsü) ile ulaģım kolaylıkla sağlanmaktadır. Teknik altyapısı tamdır. TAġINMAZIN MERKEZLERE KUġUÇUġU UZAKLIKLARI (KUġ UÇUġU) Kızılay 3 km Çankaya Belediye BaĢkanlığı 3,4 km Metro / Ankaray Durağı 3,3 km T.B.M.M 1,6 km Ulus 5 km Seğmenler Parkı 600 m AġTĠ 4,8 km Güven Hastanesi 1,8 km 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 6
34696 Çamlıca ĠSTANBUL 7
3.1.2. GAYRĠMENKULÜN TANIMI Değerlemesi yapılan taģınmaz, Ankara Ġli, Çankaya Ġlçesi, Çankaya Mahallesi, 2814 ada, 12 parselde yer alan Betonarme Karkas ĠĢyeri Binası nın 2. kat 4 no lu, 3. kat 5 no lu ve 4. kat 6 no lu bağımsız bölümleridir. Parsel alanı 551 m², bina oturumu 217 m², bahçe alanı yaklaģık 334 m² dir. Açık Posta adresi: Çankaya Mahallesi, Üsküp Caddesi No:44 Vakıf Binası, Çankaya/ANKARA dır. Parsel ön cephesinde, bahçe ve Üsküp Caddesi, sağ tarafında ise Vakıfbank ATM si ve bina giriģi bulunmaktadır. Peyzajı düzenlenmiģtir. Mevcutta binanın tamamı, T. Vakıflar Bankası T.A.O. Memur ve Hizmetlileri Emekli ve Sağlık Yardım Sandığı Vakfı ile Vakıfbank Personeli Özel Sosyal Güvenlik Hizmetleri Vakfı tarafından kullanılmaktadır. Bina, 2 bodrum+zemin+4 normal+çatı katlıdır. Mimari projesine göre 2. bodrum katında; garaj+sığınak, 1. bodrum kat, zemin kat ve 1. normal katlarında, 2.normal katta, 3. Normal, her katta 1 er olmak üzere 3 konut bulunmaktadır. 4.normal katta ise dubleks daire bulunmaktadır. Toplam 6 konut. Mimari projesine göre 2. normal katındaki 4 no lu bağımsız bölümde; hol, salon, 2 oda, mutfak, wc ve duģ hacimleri yer almaktadır. Mahallinde ise; Gayrimenkul ve Muhasebe ĠĢlemleri Servisi olarak kullanılmakta olup, kat holü, bay-bayan wc ler, servis alanı, toplantı odası, sekreterya odası ve baģkan odası mevcuttur. Zemini, PVC esaslı yer döģemesi ile kaplı, duvarları alçı sıva üzeri saten boyalı, tavanı floresant aydınlatma armatürlü alçı asma tavandır. Mimari projesine göre 3. normal katındaki 5 no lu bağımsız bölümde; hol, salon, 2 oda, mutfak, wc ve duģ hacimleri yer almaktadır. Mahallinde ise; Fon ĠĢlemleri ve Hukuk ĠĢlemleri Servisi olarak kullanılmakta olup, kat holü, bay-bayan wc ler, servis alanları ve müdür odası mevcuttur. Zemini, PVC esaslı yer döģemesi ile kaplı, duvarları alçı sıva üzeri saten boyalı, tavanı floresant aydınlatma armatürlü alçı asma tavandır. Mimari projesine göre 4. normal katındaki 6 no lu bağımsız bölümde; hol, salon, 2 oda, mutfak, wc ve duģ hacimleri ile çatı katında 1 oda, wc+duģ, 2 teras hacimleri yer almaktadır. Mahallinde ise; 4. katı Vakıfbank Personeli Özel Sosyal Güvenlik Hizmetleri Vakfı olarak kullanılmakta olup, kat holü, bay-bayan wc ler, servis alanı ve Vakıf Müdürü odası mevcuttur. Zemini, PVC esaslı yer döģemesi ile kaplı, duvarları alçı sıva üzeri saten boyalı, tavanı floresant aydınlatma armatürlü alçı asma tavandır. Mahallinde ise; çatı katı yemekhane ve mutfak olarak kullanılmaktadır. Çatı boģluğundan alınan yaklaģık brüt 25 m² alanda mutfak hacmi oluģturulmuģ, diğer çatı boģluğundan alınan yaklaģık brüt 12 m² alan yemekhane alanına dahil edilmiģtir. Zemini, seramik kaplı, duvarları alçı sıva üzeri saten boyalıdır. Terasların zeminleri seramik kaplıdır. Her kattaki bay-bayan wc lerin zeminleri seramik kaplıdır. Mutfak niģlerinin dolapları suntalam kaplamalı ahģap ve mermerit tezgâhlı olup, zemini mermer plak kaplıdır. Binada, katlar arası ulaģımı sağlayan betonarme taģıyıcılı döner formdaki merdivenin basamakları mermer plak kaplı, duvarları boyanabilir duvar kâğıdı ile kaplıdır. Bina, tek asansörlü-kaloriferlidir. Isınma, merkezi sistem doğalgaz ile sağlanmaktadır. Binada, yangın merdiveni ve Mitsubishi klimalar bulunmaktadır. Teknik altyapısı tamdır. Topografyası eğimli olup, jeolojik yapı itibariyle 3. derece deprem bölgesinde kalmaktadır. Parsel kare Ģeklindedir. (Parselin geometrik Ģekli 3.4. baģlığı altında gösterilmiģtir.) 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 8
3.2. TAPU ĠNCELEMESĠ 3.2.1. TAPU KAYITLARI VE TAPU CĠNSĠ. ANA GAYRĠMENKUL ĠLĠ : ANKARA ĠLÇESĠ : ÇANKAYA MAHALLESĠ : ÇANKAYA KÖYÜ : --- SOKAĞI : --- MEVKĠĠ : --- SINIRI : PAFTASINDA PAFTA NO : --- ADA NO : 2814 PARSEL NO : 12 YÜZÖLÇÜMÜ : 551,00 m² NĠTELĠĞĠ : BETONARME KARKAS BĠNA BAĞIMSIZ BÖLÜM BĠLGĠLERĠ NĠTELĠĞĠ : KONUT ARSA PAYI : 270/1540 BLOK : --- KAT : 2 BAĞ. BÖL. NO : 4 YEVMĠYE NO : 10189 CĠLT NO : 41 SAHĠFE NO : 4008 EDĠNĠM TARĠHĠ : 11.09.2000 MALĠKLER : T. VAKIFLAR BANKASI T.A.O. MEMUR VE HĠZ. EM. VE SAĞ. YAR. SANDIĞI VAKFI ( HĠSSE 1/2 ) VAKIF GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. ( HĠSSE 1/2 ) TAPU CĠNSĠ : KAT MÜLKĠYETĠ BAĞIMSIZ BÖLÜM BĠLGĠLERĠ NĠTELĠĞĠ : KONUT ARSA PAYI : 270/1540 BLOK : --- KAT : 3 BAĞ. BÖL. NO : 5 YEVMĠYE NO : 10189 CĠLT NO : 41 SAHĠFE NO : 4009 EDĠNĠM TARĠHĠ : 11.09.2000 MALĠKLER : VAKIF GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. ( HĠSSE TAM ) TAPU CĠNSĠ : KAT MÜLKĠYETĠ BAĞIMSIZ BÖLÜM BĠLGĠLERĠ 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 9
NĠTELĠĞĠ : ÇATI ARALI KONUT ARSA PAYI : 365/1540 BLOK : --- KAT : 4. NORMAL+ ÇATI BAĞ. BÖL. NO : 6 YEVMĠYE NO : 10189 CĠLT NO : 41 SAHĠFE NO : 4010 EDĠNĠM TARĠHĠ : 11.09.2000 MALĠKLER : VAKIF GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. ( HĠSSE TAM ) TAPU CĠNSĠ : KAT MÜLKĠYETĠ 3.2.2. TAKYĠDAT BĠLGĠSĠ VE DEVREDĠLMESĠNE ĠLĠġKĠN KISITLAR DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT (DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN SINIRLAMA) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ DEVREDİLEMESİNE İLKİŞKİN KISITLAMALAR. 2814 ADA 12 PARSEL 06.12.2010 tarihinde Çankaya Tapu Sicil Müdürlüğü nde Takbis sistemi üzerinden alınan yazılı takyidat bilgisine göre ; BAĞ BÖL.NO 4 REHĠN ġerh TaĢınmaz üzerinde herhangi bir rehin kaydı yoktur. TaĢınmaz üzerinde herhangi bir Ģerh kaydı yoktur. BEYAN Yönetim Planı: 13.04.2000 HAK VE MÜKELLEFĠYETELR TaĢınmaz üzerinde herhangi bir beyan kaydı yoktur. BAĞ BÖL.NO 5 REHĠN ġerh TaĢınmaz üzerinde herhangi bir rehin kaydı yoktur. TaĢınmaz üzerinde herhangi bir Ģerh kaydı yoktur. BEYAN Yönetim Planı: 13.04.2000 HAK VE MÜKELLEFĠYETELR TaĢınmaz üzerinde herhangi bir beyan kaydı yoktur. BAĞ BÖL.NO 6 REHĠN ġerh TaĢınmaz üzerinde herhangi bir rehin kaydı yoktur. TaĢınmaz üzerinde herhangi bir Ģerh kaydı yoktur. BEYAN Yönetim Planı: 13.04.2000 HAK VE MÜKELLEFĠYETELR TaĢınmaz üzerinde herhangi bir beyan kaydı yoktur. *Tapu Dairesinde yapılan inceleme sonrasında; taģınmazın devir ve temliki ile ilgili herhangi bir hukuksal sınırlama bulunmamaktadır. 3.2.3. SON 3 YILLIK SATIġ HAKKINDA BĠLGĠ DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM-SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ V.B.) İLİŞKİN BİLGİ TaĢınmazlar son üç yıl içinde satıģa konu olmamıģtır. 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 10
3.2.4. VARSA SÖZ KONUSU GAYRĠMENKULÜN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE ENGEL TEġKĠL EDĠP ETMEDĠĞĠ HAKKINDAKĠ GÖRÜġ Değerlemesi yapılan taģınmazlar halen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almakta olup, Sermaye Piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkulün yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir engel yoktur. 3.3. BELEDĠYE ĠNCELEMESĠ 3.3.1. ĠMAR DURUMU YÜRÜRLÜKTE OLAN İMAR DURUMU VE BUNA GÖRE YAPILABİLECEK FONKSİYON VE YAPILAŞMA BİLGİSİ, PLAN ADI VE ONAY TARİHİ DE VERİLMELİDİR. Ġmar Durumu: Çankaya Belediyesi Ġmar Müdürlüğü Çap ġubesi nden alınan bilgiye göre değerleme konusu parsel; 1/1000 Uygulama Ġmar Planı nda, yoldan 5,00 m, yan ve arka parsellerden en az 3,00 m çekme mesafeleri içerisinde kalan alanda, ayrık nizam, 5 kat, Hmax:15,50 m yapılaģma koģullarında konut alanı nda kalmaktadır. ĠMAR PLANI ADI VE ÖLÇEĞĠ Uygulama Ġmar Planı - Çankaya Belediyesi 1/1000 ölçekli ĠMAR PLANI ONAY TARĠHĠ 10.02.2000 ( Çap Belgesi ) FONKSĠYON KONUT NĠZAM AYRIK TAKS YÜKSEKLĠK 15,50 m KAKS ÖN CEPHE ÇEKME MESAFESĠ 5,00 m 3.3.2. DOSYA ĠNCELEMESĠ (Ruhsat, Yapı Kullanma Ġzin Belgesi, Mimari Proje, Yapı Denetim Firması, Encümen kararları ve diğer hususlar) 3.3.2.1. BELGELER 2814 Ada 12 Parsel ile ilgili;yasal belgeler aģağıdaki gibidir: Mimari Projesi: 298/1710, 03.06.1999 (tapu arģivinden elde edilmiģtir. Yapı Ruhsatı: 02.12.1998 /480 sayılı Yapı ruhsatı tadilat: 22.03.2000 /33 sayılı Yapı Kullanma Ġzin Belgesi: 29.03.2000 tarih ve 271/2000 sayılı 3.3.2.2. ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERĠ V.B. DĠĞER BENZER KONULAR ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERİ V.B. DİĞER BENZER KONULAR Taşınmaza ait imar dosyası; Belediye arşivi nde bulunamamıştır. 3.3.2.3. YAPI DENETĠM FĠRMASI YAPI DENETİM KURULUŞU VE DENETİMLERİ DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET ÜNVANI, ADRESİ VB.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 11
Konu taģınmaz 2001 yılı öncesinde inģa edildiği için yapı denetim firması ile ilgili bilgi bulunmamaktadır. 3.3.3. YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN ANALĠZ TaĢınmaz kat mülkiyetine geçmiģ yasal sürecini tamamlamıģtır. Evrakları tamdır. 3.3.4. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJELERĠN ĠLGĠLĠ MEVZUAT UYARINCA GEREKLĠ TÜM ĠZĠNLERĠNĠN ALINIP ALINMADIĞI, PROJESĠNĠN HAZIR VE ONAYLANMIġ, ĠNġAATA BAġLAMASI ĠÇĠN YASAL GEREKLĠLĠĞĠ OLAN TÜM BELGELERĠNĠN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BĠLGĠ VE PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ Değerlemesi yapılan taģınmazların GYO portföyünde bulunmasında, sermaye piyasası mevzuatı açısından bir engel yoktur. 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 12
3.4. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, ġema V.B. DÖKÜMANLAR VAKIF GYO - VAKIF İŞ MERKEZİ 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 13
34696 Çamlıca ĠSTANBUL 14
34696 Çamlıca ĠSTANBUL 15
34696 Çamlıca ĠSTANBUL 16
Mimari Proje 2. KAT 3. KAT 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 17
4. KAT ÇATI KAT 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 18
ĠL ANKARA ĠLÇE ÇANKAYA MAHALLE ÇANKAYA PAFTA ADA 2814 PARSEL 12 KULLANIM TÜRÜ KONUT ĠNġAAT NĠZAMI AYRIK TAKS KAKS ÖN BAHÇE 5,00 ARKA BAHÇE EN AZ 3,00 YAN BAHÇE EN AZ 3,00 BĠNA YÜKSEKLĠĞĠ 15,5 BĠNA DERĠNLĠĞĠ KROKĠ BĠNA GENĠġLĠĞĠ KROKĠ PLAN ADI ÇANKAYA BELEDĠYESĠ 1/1000 UYG. ĠMAR PLANI Ġmar Durumu 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 19
Çap Belgesi 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 20
34696 Çamlıca ĠSTANBUL 21
34696 Çamlıca ĠSTANBUL 22
3.5. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJE EĞER BELĠRLĠ BĠR PROJEYE ĠSTĠNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE ĠLĠġKĠN DETAYLI BĠLGĠ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU DEĞERĠN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE ĠLĠġKĠN OLDUĞUNA VE FARKLI BĠR PROJENĠN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERĠN FARKLI OLABĠLECEĞĠNE ĠLĠġKĠN AÇIKLAMA Değerleme herhangi bir projeye istinaden yapılmamıģtır. 3.5.1. DEĞERLEMESĠ YAPILAN PROJENĠN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠ Değerleme herhangi bir projeye istinaden yapılmamıģtır. 3.6. DEĞERLEMESĠ YAPILAN TAġINMAZIN VEYA PROJENĠN GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERĠ ÇERÇEVESĠNDE HERHANGĠ BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞINA ĠLĠġKĠN GÖRÜġ GYO portföyünde bulunan taģınmaz, tapu kayıtlarına göre yapı kullanma izin belgesi alınmıģ ve kat mülkiyetine geçmiģtir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır. 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 23
DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 3.7. GAYRĠMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENĠN ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER ANKARA Ankara Ġli, Türkiye Cumhuriyeti'nin baģkentini barındıran ildir. Ankara Ģehri, Türkiye'nin en kalabalık ikinci, dünyanın ise en kalabalık kırk beģinci kentidir. Topraklarının büyük bölümü Ġç Anadolu Bölgesi'nin Yukarı Sakarya bölümünde yer alır. Ankara 30.715 km² yüz ölçümü ile Türkiye'nin en büyük illerindendir. Ġl coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunmaktadır. Ġçerisinde eski çağlarda kurulan ve bugün de yaģanılan birçok kent barındırmaktadır. Ankara ili, doğuda Kırıkkale, kuzeydoğuda Çankırı, Çankırı ve Bolu, kuzeybatıda Bolu, güneyde Konya, güneydoğuda KırĢehir ve Aksaray, batıda EskiĢehir ile komģudur Ġklim Ġlin güney ve orta bölümlerinde Bozkır Ġklimi, kuzeyinde ise Karadeniz Ġklimi'nin ılıman ve yağıģlı halleri görülebilir. Genel olarak Bozkır Ġkliminin hüküm sürdüğü Ankara il topraklarında, kıģlar soğuk ve kar yağıģlı, yazlar ise sıcak ve kuraktır. Bitki örtüsü Ankara'nın iklim Ģartları ve tomografik yapısı nedeniyle ilde bozkır (step) ve orman bitki örtüleri bulunur. Ekonomi Ankara nüfusunun dörtte üçü hizmet sektöründe çalıģmaktadır ve bu sektör ilin gayrisafi hasılasında en büyük paya sahiptir. Ġl, Türkiye gayrisafi millî hasıla'sının %9'una sahiptir. Ülkenin toplam vergi gelirlerinin %12'si, bütçe gelirlerinin %12.3'ü buradan toplanır; buna karģılık ilin ülke bütçesinden aldığı pay %6.4'tür. 2006 yılında Ankara'nın bütçe gelirlerine 16,5 milyar TL, bütçe gelirlerine katkısı 21,1 milyar TL olup, bütçeden aldığı pay 11,3 milyar TL'dir. Enerji Nallıhan'da Çayırhan termik santrali linyit (634 MW güçlü), Esenboğa termik santrali ise fuel oil (54 MW) yakararak enerji üretirler. Ayrıca, Sarıyer Barajı (160 MW), Hirfanlı Barajı (128 MW) ve Kesikköprü Barajı (76 MW) hidroelelektrik enerji üretir. Madencilik Ankara, Türkiye'nin madencilik potansiyeli fazla olan illerindendir. Ġlin Beypazarı ve Nallıhan ilçelerinde Türkiye'nin en önemli linyit yataklarından bazıları bulunur. 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 24
Turizm Ankara'ya 2001 yılında yaklaģık 208.000 yabancı giriģ yapmıģtır. Aylara dağıtıldığında en çok turist yaklaģık 40.000 kiģiyle temmuz ayında, en az turist yaklaģık 9000 kiģiyle kasım ayında gelmiģtir. 2003 yılında ise sadece Esenboğa Uluslararası Havalimanı'ndan ile 196.559 yabancı, 409.696 Türk giriģ, 244.479 yabancı, 533.262 Türk çıkıģ yapmıģtır. Aynı Ģekilde 2003 yılında Ankara Turizm DanıĢma Müdürlüğü'ne 4230 yerli, 1902 yabancı toplam 6132 kiģi müracaat etmiģtir. Nüfus Ankara Ġli kent merkezi, baģkent olmadan önce birkaç bin kiģilik bir nüfusa sahipti; ancak baģkent olduktan sonra önce Ġstanbul ve Ġzmir'den sonra en kalabalık üçüncü kent oldu, ardından Ġzmir'i geçerek Ġstanbul'dan sonra Türkiye'nin en kalabalık kenti oldu. Dünyanın en kalabalık 45. kenti olan Ankara kentini barındıran il nüfusu bugün dört milyon civarında olmakla birlikte her geçen gün büyümektedir. Ġl toprakları, özellikle de merkez ilçeler ülkenin en çok göç alan kentlerindendir. Ġl nüfusu 4.548,939 merkez nüfusu 3.203.362 kiģidir. Ankara il nüfusu Türkiye geneline göre daha yüksek bir eğitim düzeyine sahiptir. 2008 verilerine göre, 15 yaģ üstü okuma yazma oranı toplam il nüfusunun %88'ini (erkeklerde %91, kadınlarda %86'sını) oluģturur, bu oran Türkiye için %83'dur. ÇANKAYA ĠLÇESĠ Genel Durum Cumhuriyet öncesi, kale çevresinde oluģmuģ eski kentin güneyinde bağlık bahçelik bir kırsal alan görünümünde olan Çankaya Ankara nın baģkent oluģu ile birlikte 1936 yılında Ankara nın merkez ilçesi duruma gelmiģtir. Çankaya, yerleģim yeri olarak bir parçası olduğu baģkent Ankara nın siyasal, yönetsel, sosyo-ekonomik ve kültürel kuruluģlarının en önemlilerini içinde bulunduran ilçesidir. Ülkenin en önemli yönetsel karar organlarını, çeģitli ülkelerin büyük elçiliklerini, iģ ve ticaret merkezlerini, kültür ve sanat kuruluģları ile üniversitelerini barındıran bir yerleģim alanı olarak yalnızca ilçe sınırlarında yaģayanların değil baģkent Ankara nın, ülkenin hatta yabancı ülke insanlarının değiģik amaçlarla uğradığı bir yerleģim yeridir. Bu anlamda Ulusal ve uluslararası düzeyde öneme sahiptir. Ankara metropolü genelinde orta ve yüksek gelir grupları ile eğitim düzeyi yüksek olanların büyük çoğunluğu Çankaya Ġlçesinde yaģamaktadır. Ayrıca Ankara nın kültürel-sanatsal etkinliklerinin büyük bir bölümü de Çankaya da gerçekleģtirilmektedir. Ġlçenin yüzölçümü 203 km2'dir. Ankara'nın 8 merkez ilçesinden biri olan Çankaya, Ģehir merkezine (Ulus) çok yakın bir arazide kurulmuģtur. Denizden yüksekliği 1.071 metredir. Sosyal Durum 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 25
Ġlçe son zamanlarda kırsal kesimden göçlerin yoğunlaģması nedeniyle hızlı bir nüfus artıģına neden olmuģ, yapılan imarsız gecekondulaģma neticesi dıģ kesimlerde düzensiz bir yapılaģma meydana gelmiģtir. Ġlçe Belediye sınırları içerisinde kalan yerler imar planına uygun olarak çağdaģ ve modern bir yapıya kavuģturulmuģtur. UlaĢım Çankaya ilçesine bağlı Balgat, Esenboğa Havaalanı na yaklaģık 30 km mesafededir. Ankara Merkezi Kızılaya yaklaģık 4 km. Ulus a 7 km mesafededir. Bölgeye ulaģım karayolu iledir. Nüfus ve Demografik Yapı 2008 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemi kesin sonuçlarına göre ise nüfus 785.330' dur. Ekonomik Yapı Ġlçenin Ģehir kesiminde oturanların çoğunluğu memur ve iģçilerdir. Son yıllarda hızlı bir geliģme gösteren ilçenin sınırları içerisinde ticaret ile uğraģanlar çoğalmıģtır. Son yıllarda Ankara Ġli'nin yeni yerleģim alanı olarak ön sıralara geçen ilçenin, banliyö sayılabilecek Ümitköy, Çayyolu, Beysukent, Bilkent, Söğütözü ve Mustafa Kemal Mahalleleri ön plana çıkmıģtır. 3.8. MEVCUT EKONOMĠK KOġULLARIN, GAYRĠMENKUL PĠYASASININ ANALĠZĠ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERĠLER 2009 ve 2010 yılı, ekonomik göstergelerin Ģekillenmesinde uluslararası koģullar önemli belirleyiciler olmuģtur. ABD finans sistemi kaynaklı olarak küresel finansal krizin etkileri devam etmektedir. Uluslararası Yatırımcılar Derneğinin (YASED) değerlendirmesine göre, uluslararası doğrudan yatırımlara (UDY) iliģkin beklentilerde 2010 yılında tam toparlanma beklentisi bulunmazken, kriz öncesi dönemdeki giriģ miktarlarına dönülmesinin ancak 2011 yılında mümkün olabileceği görülüyor. Dünya konjonktürüne bağımlı olarak krizden çıkıģ noktasında, Türkiye nin diğer ülkelerden daha hızlı olacağı beklenmektedir. Ġmalat Sanayi Kapasite Kullanım Oranı (Yüzde) GYODER in hazırladığı, Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 2. Çeyrek 2010 da öne çıkan göstergeler: 1. ABD ekonomisi yüzde 3.2 büyürken, Euro Bölgesinde büyüme yüzde 1.7 oldu. 2. BileĢik Öncü Göstergeler ekonomik iyileģmede yavaģlama gösteriyor. 3. ABD ve AB de beklenti ve güven endekslerinde iyileģme yavaģladı. 4. ABD de inģaat harcamaları daraldı. Konut satıģları düģük seviyede. 5. Avrupa Euro bölgesinde inģaat sektörü faaliyetleri 10 çeyrektir daralıyor. 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 26
6. ABD de ticari gayrimenkul fiyatları endeksi 111 den 112 ye yükseldi. 7. Türkiye ekonomisi yüzde 10.3 büyüdü. 8. Alınan konut yapı ruhsatları sayısı 185.631 ile sıçrama gösterdi. 9. Yılın ilk sekiz ayında konut kredileri 8.4 milyar TL arttı. 10. Ġkinci çeyrekte 108.017 adet yeni konut kredisi kullanıldı. 11. Konut kredisi aylık faiz oranı ortalama yüzde 0.90 a kadar geriledi. 12. Konut satıģları 90.270 adet ile halen kriz öncesi dönemin gerisinde. 13. Konut fiyatları ve konut kiralarında durağanlık sürüyor. 14. Açılan 7 AVM ile birlikte toplam AVM sayısı 223, toplam kiralanabilir alan büyüklüğü 5.49 milyon m2 ye ulaģtı (ikinci çeyrek sonunda). 15. Hane halkı tüketim harcamaları yüzde 6.2 büyüdü. 16. Ġstanbul ofis piyasasında MĠA bölgesi A ve B tipi ofis boģluk oranlarında sınırlı gerileme sürdü. 17. Ofis, lojistik binası ve AVM kiralarında durağanlık sürüyor. 18. Yabancılara gayrimenkul satıģı 916 milyon dolar oldu. Doğrudan yabancı sermaye yatırımları 31 milyon dolara düģtü. 19. ĠnĢaat sektörü yüzde 21.9 büyüdü. Kamu kesimi inģaat harcamaları kuvvetli arttı. 20. ĠnĢaat ve gayrimenkul sektörlerinin kredi kullanımı geriledi 2001 yılı Ģubat ayındaki kriz döneminde, global likiditenin bolluğu ve tüm dünyadaki olumlu geliģmelerin etkisiyle ülkemiz krizi atlatmıģ ve 2005 yılında genel ekonomik koģullarla paralel olarak konut sektöründe hızlı bir canlanma yaģanmıģtır. 2010 yılında, Türkiye de ekonomik büyümenin kazandığı ivme ve referandum sonrası beklentilerin iyileģmesi ile birlikte yılın geri kalanında inģaat ve gayrimenkul sektöründe toparlanmanın süreceği düģünülmektedir. Konut sektöründe, yeni konut stokunun azalması ile birlikte yeni konut yatırımları artmıģ, alınan konut yapı ruhsatlarında önemli bir büyüme yaģanmıģtır. Kaynakça-TCMB, TÜĠK, DPT, TÜSĠAD, GYODER. 3.9.DEĞERLEME ĠġLEMĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER Değerleme iģlemini olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır. 3.10. TAġINMAZIN DEĞERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER 3.10.1. OLUMSUZ YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER TaĢınmazların, daha çok sokak özelliği gösteren ve yaya-taģıt trafiğinin yoğun olmadığı cadde üzerinde konumlu olması. 3.10.2. OLUMLU YÖNDE ETKĠLEYEN FAKTÖRLER Caddenin tek yönlü olmasından dolayı yaya ve taģıt trafiğinin sıkıģmaması, Bölgedeki ticari potansiyelinin Farabi Sokak ve Cinnah Caddesi üzerinde yoğun olması, UlaĢımının rahat ve alternatifli olması, Kat mülkiyetli ve iskanlı olması, Teknik altyapısının tam olması. 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 27
3.11. GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ Yapı Tarzı : Betonarme Yapı Sınıfı : 3B Yapının YaĢı : ~ 20 Kat Adedi : 2 Bodrum, Zemin, 4 Normal, Çatı Kat DıĢ Cephe : Cam doğrama + eski mermer plak Kapalı Alan (m²) tamamı 734,00 m² : 4,5 ve 6 nolu bağ.bölümler Güvenlik : Mevcut Sosyal Tesis : Mevcut Değil Doğalgaz : Mevcut Elektrik : Mevcut Su : Mevcut Kanalizasyon : Mevcut Isıtma Sistemi : Merkezi sistem doğalgaz 3.12. FĠZĠKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER ĠnĢaat Kalitesi : Ġyi Malzeme Kalitesi : Ġyi Fiziksel Eskime : % 10 (tadilat görmüģ) Altyapı : Tam 3.13. GAYRĠMENKULÜN TEKNĠK ÖZELLĠKLERĠ VE DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERĠLER Değerlemesi yapılan taģınmazda, elektrik, telefon, internet, su ve kanalizasyon sistemleri bulunmaktadır. Ticari potansiyeli düģük bir cadde üzerinde yer almaktadır. 3.14. DEĞERLEME ĠġLEMĠNDE KULLANILAN VARSAYIMLAR VE BUNLARIN KULLANILMA NEDENLERĠ Değerlemede, emsal karģılaģtırma yöntemi ve gelir kapitalizasyonu yöntemi (direkt kapitalizasyon) kullanılmıģtır. Değerlemede mevcut ekonomik koģulların devam edeceği varsayılmıģtır. Değerleme, gayrimenkulün yasal durumu, yapılanma hakkı, üzerindeki yapının fiziksel durumu ve konumu göz önünde bulundurularak yapılmıģtır. 3.15. DEĞERLEME ĠġLEMĠ, YÖNTEM VE BULGULAR 3.15.1. MALĠYET YÖNTEMĠ Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 28
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Maliyet Yöntemi kullanılmamıģtır. 3.15.2. EMSAL KARġILAġTIRMA YÖNTEMĠ İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyoekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. Değer tespiti Emsal karģılaģtırma yöntemi kullanılarak tespit edilmiģtir. Emsaller: 1. Borsem/Çevre-0312 428 15 55 TaĢınmazların bulunduğu cadde üzerinde, taģınmazın karģı çaprazında yer alan yeni ve asansörlü bir binada, 6+1 kullanımlı, brüt 250 m² alanlı ofis amacına yönelik dubleks bir dairenin kısa süre önce 400.000 TL den satıldığı bilgisi alınmıģtır. (1.600 TL/m²-dubleks) TaĢınmazların bulunduğu cadde üzerinde, yaklaģık 20 yıllık Botanik Sitesi nde katta, 4+1 kullanımlı, brüt 170 m² alanlı, daha çok konut kullanım amaçlı bir dairenin kısa süre önce 280.000 TL den satıldığı bilgisi alınmıģtır. (1.647 TL/m²-daire) Emlakçı görüģü: Ekspertizi yapılan taģınmazlardan kat konumundaki dairelerin her birinin 300.000 TL 350.000 TL arası satıģının olacağı bilgisi alınmıģtır. 2. Borsem-0312 468 08 03 TaĢınmazların bulunduğu cadde üzerinde, Mesa Çevre Sitesi nde 1. kat 4+1 kullanımlı brüt 180 m² alanlı, daha çok konut kullanım amaçlı, yapılı ve bakımlı asansörlü binadaki bir daire pazarlıklı 300.000 TL den satılıktır. (1.667 TL/m²-daire) 3. Turyap/Çevre-0312 428 55 81 TaĢınmazların bulunduğu cadde üzerinde 1.kat 4+1 kullanımlı brüt 110 m² alanlı ofis kullanımına yönelik yaklaģık 20 yıllık binadaki bir daire 195.000 TL den satılıktır. (1.772 TL/m²-daire) TaĢınmazların bulunduğu cadde üzerinde 1.kat 4+1 kullanımlı brüt 130 m² alanlı daha çok konut kullanımına yönelik bir daire 190.000 TL den satılıktır. (1.462 TL/m²-daire) 4. Ab+ Gayrimenkul-0312 426 31 36 TaĢınmazlarla aynı cadde üzerinde, Botanik Parkına yakın olan kısımda 2. kat 4+1 kullanımlı brüt 165 m² alanlı ofis kullanımına yönelik bir daire 265.000 TL den satılıktır. (1.606 TL/m²-daire) And Sokak üzerinde, 1. kotta ancak eğimden dolayı kat konumunda arka yöne cepheli, 4+1 kullanımlı brüt 170 m² alanlı ofis kullanımına yönelik bir daire 195.000 TL den satılıktır. (1.147 TL/m²-kotta daire) 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 29
5. Turyap/KöĢk-0312 467 25 25 Çoban Yıldızı Sokak üzerinde, 1. kat 4+1 kullanımlı brüt 145 m² alanlı ofis kullanımına yönelik bir dairenin kısa süre önce 260.000 TL den satıldığı bilgisi alınmıģtır. (1.793 TL/m²-daire) TaĢınmazlarla aynı cadde üzerinde, birkaç bina mesafede 5. kat 4+1 kullanımlı brüt 140 m² alanlı daha çok konut kullanımına yönelik bir dairenin 155.000 TL den satıldığı bilgisi alınmıģtır. (1.107 TL/m²-daire) Emlakçı görüģü: Ekspertizi yapılan taģınmazlardan kat konumundaki dairelerin her birinin 300.000 TL 350.000 TL arasında, dubleks dairenin ise 400.000 TL 450.000 TL arasında satılabileceği bilgisi alınmıģtır. Değerlendirme: Yukarıda belirtilen emsallerin birçoğu daha yaģlı ve konuttan dönme ofis amaçlı binalardan alınmıģtır. Değerlemesi yapılan taģınmazlar, daha genç bir binada yer almakta olup, bina donanımları ve güncel beğenile daha çok hitap etmesi açısından emsallerden farklılaģmaktadır. Tüm olumlu ve olumsuz özellikler dikkate alınarak tespit edilmiģtir. TaĢınmazların toplam değeri 1.550.500 TL olarak tespit edilmiģtir. Vakıf GYO A.ġ. 4 no.lu bağımsız bölümün sadece % 50 oranında hissedarıdır. Vakıf GYO A.ġ. hissesine düģen değer 1.325.000 TL olarak hesap edilmektedir. SATIŞ DEĞERİ 2814 ADA12 PARSEL ALAN BİRİM SAT. DEĞERİ SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ) M² TL/M² TL 4 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAM HİSSE DEĞERİ 202 2.228 450.000 5 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAM HİSSE DEĞERİ 202 2.228 450.000 6 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAM HİSSE DEĞERİ 330 1.970 650.000 TOPLAM (TAM HİSSE DEĞERİ) 734 1.550.000 4 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM VAKIF GYO HİSSESİ (1/2) 50% 225.000 5 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAM HİSSE DEĞERİ 100% 450.000 6 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAM HİSSE DEĞERİ 100% 650.000 TOPLAM TAM HİSSE DEĞERİ 2,5 1.325.000 3.15.3. GELĠR KAPĠTALĠZASYONU YÖNTEMĠ Taşınmazların değeri, yalnızca getirecekleri gelire göre saptanabiliyorsa- örneğin kiralık konut ya da iş yerlerinde- sürüm bedellerinin bulunması için gelir yönteminin uygulanması kuraldır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. Arsanın sürekli olarak kullanılma olasılığına karşın, bir yapının kullanılma süresi kısıtlıdır. Bu nedenle net gelirin parasal karşılığının saptanmasında arsa, yapı ve yapıya ilişkin diğer yapısal tesislerin değerleri ayrı kısımlarda belirlenir. 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 30
Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık işletme brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve işletme gelirlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapı gelir ve arsa gelirinden oluşmaktadır. Arsa geliri, arsa değerinin bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz faiz oranınca getireceği geliri ifade eder. Yapı geliri yapının kalan kullanım süresi boyunca bölgedeki taşınmaz piyasasında geçerli olan taşınmaz reel faizi oranında getirdiği gelir ile yapının kalan kullanım süresi temel alınarak ayrılacak yıllık aşınma payı miktarının toplamından oluşmaktadır. Değerleme tekniği olarak ülkemizde ve uluslararası platformda kullanılan 3 temel yöntem bulunmakta olup bunlar Maliyet Yöntemi, Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Kapitalizasyonu yöntemleridir. TaĢınmazların kira değeri, aģağıda belirtilen kira emsalleri dikkate alınarak aylık toplam 11.000 TL olarak tespit edilmiģtir. Bölgede Kapitalizasyon Oranı (Ro) 0,07-0,09 aralığında olabileceği düģünülmekte olup, 0,075 olarak alınmıģtır. 11.000 TL/Ay X 12 Ay ve Ro: 0,075 ile 1760.000 TL olarak hesaplanmaktadır. Vakıf GYO A.ġ. hissesine düģen değer ise 1.500.000 TL olarak hesap edilemktedir. 3.15.4. PROJE GELĠġTĠRME Değer tespit edilirken proje geliģtirme yapılmamıģtır. 3.16. KĠRA DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠLER Kira değeri analizi yapılırken aģağıdaki kiralık değerlerden yararlanılmıģtır. Nihai değer takdiri bölümünde belirtilmektedir. 1. Sahibinden-0532 343 66 10 TaĢınmazların bulunduğu caddede, karģı çaprazındaki yeni binada, 4. kat 6+1 kullanımlı brüt 280 m² alanlı ofis kullanımına yönelik dubleks bir daire 3.000 TL/ay, 3. kat 4+1 kullanımlı brüt 200 m² alanlı bir daire 2.500TL/ay kiralıktır. (10,7 TL/m²/ay-dubleks), (12,5 TL/m²/ay-daire) 2. Borsem/Çevre-0312 428 15 55 Emlakçı görüģü: Ekspertizi yapılan taģınmazlardan kat konumundaki dairelerin her birinin 1.500 2.000 TL/ay kiralık olabileceği bilgisi alınmıģtır. (7,4 9,9 TL/m²/ay-daire) 3. Borsem-0312 468 08 03 TaĢınmazların bulunduğu cadde üzerinde, Mesa Çevre Sitesi nde 1. kat 4+1 kullanımlı brüt 180 m² alanlı, daha çok konut kullanım amaçlı, yapılı ve bakımlı asansörlü binadaki bir daire 900 TL/ay kiralıktır. (5 TL/m²/ay-daire) 4. Turyap/Çevre-0312 428 55 81 Nilgün Sokak üzerinde, 1. kat, 3+1 kullanımlı brüt 120 m² alanlı yaklaģık 15 yıllık ve asansörlü binadaki, daha çok konut kullanımına yönelik bir daire 900TL/ay kiralıktır. (7.5 TL/m²/ay-daire) Değerlendirme: Yukarıda belirtilen emsallerin birçoğu daha yaģlı ve konuttan dönme ofis amaçlı binalardan alınmıģtır. Değerlemesi yapılan taģınmazlar, daha genç bir binada yer almakta olup, bina donanımları ve güncel beğenile daha çok hitap etmesi açısından emsallerden farklılaģmaktadır. Tüm olumlu ve olumsuz özellikler dikkate alınarak tespit edilen kira bedeline göre 4 ve 5 no.lu bağ.böl. 3250TL/ay, 6 no.lu bağ.böl. ise 4500 TL/ay olmak üzere toplam kira değeri 11.000 TL/aydır. Vakıf GYO A.ġ. 4 no.lu bağımsız bölüme % 50 oranında hissedar olup payına düģen toplam kira geliri 9.375 TL/aydır. 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 31
KİRA DEĞERİ 2814 ADA ALAN BİRİM SAT. KİRA DEĞERİ KİRA DEĞERİ 12 PARSEL DEĞERİ AYLIK YILLIK M² TL/M² TL TL 4 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAM HİSSE DEĞERİ 202 16 3.250 39.000 5 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAM HİSSE DEĞERİ 202 16 3.250 39.000 6 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAM HİSSE DEĞERİ 330 14 4.500 54.000 TOPLAM (TAM HİSSE DEĞERİ) 734 11.000 132.000 4 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM VAKIF GYO HİSSESİ (1/2) 50% 1.625 19.500 5 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM VAKIF GYO-TAM HİSSE DEĞERİ 100% 3.250 39.000 6 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM VAKIF GYO - TAM HİSSE DEĞERİ 100% 4.500 54.000 TOPLAM TAM HİSSE DEĞERİ 2,5 9.375 112.500 3.17. ÜZERĠNDE PROJE GELĠġTĠRĠLEN ARSALARIN BOġ ARAZĠ VE PROJE DEĞERLERĠ (BOġ ARAZĠ VE GELĠġTĠRĠLMĠġ PROJE DEĞERĠ ANALĠZĠ VE KULLANILAN VERĠ VE VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR) Değerlemede proje geliģtirme yapılmamıģtır. 3.18. EN YÜKSEK VE EN ĠYĠ KULLANIM ANALĠZĠ TaĢınmazların en etkin ve en verimli kullanımı; iģyeri fonksiyonlu olarak kullanılmasıdır. 3.19. MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALĠZĠ Raporda bölünmüģ veya müģterek bir kısım yoktur. TaĢınmazlar bir bütün olarak değerlendirilmiģtir. 3.20. HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMĠ ĠLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI Hasılat paylaģımı veya kat karģılığı yöntemi söz konusu değildir. 3.21. GAYRĠMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKĠ DURUMUNUN ANALĠZĠ Değerlemesi yapılan taģınmazların herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır. 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 32
4. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ 4.1. FARKLI DEĞERLEME METODLARININ VE ANALĠZĠ SONUÇLARININ UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMĠN VE NEDENLERĠNĠN AÇIKLAMASI Raporda, 4.9 bölümünde kullanılan Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ile Vakıf GYO A.ġ. hissesine düģen değer 1.325.000 TL, Gelir Kapitalizasyonu Yönteminde ise 1.500.000 TL olarak hesaplanmıģtır. Her iki yöntem ile belirlenen değerler birbirine yakın değerlerdir. Nihai Değer Takdiri ikisi arasında bir değer olacağı düģünülmektedir. 4.2. ASGARĠ BĠLGĠLERDEN RAPORDA VERĠLMEYENLERĠN NĠÇĠN YER ALMADIKLARININ GEREKÇELERĠ Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır. 4.3. YASAL GEREKLERĠN YERĠNE GETĠRĠLĠP GETĠRĠLMEDĠĞĠ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN ĠZĠN VE BELGELERĠN TAM VE EKSĠKSĠZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ Değerlemesi yapılan taģınmazlar, yasal sürecini tamamlamıģ kat mülkiyetine geçmiģtir. Tüm evrakları tamdır. 4.4. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN, GAYRĠMENKUL PROJESĠNĠN VEYA GAYRĠMENKULE BAĞLI HAK VE FAYDALARIN, GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PĠYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESĠNDE, BĠR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ Değerlemesi yapılan taģınmazların GYO portföyünde bulunmasında, Sermaye Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır. 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 33
5. SONUÇ 5.1. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESĠ Değerleme uzmanlarının konu ile ilgili yaptıkları analiz ve ulaģtıkları sonuçlara katılıyorum. 5.2. NĠHAĠ DEĞER TAKDĠRĠ 5.2.1. SATIġ DEĞERĠ TAKDĠRĠ Değerlemesi yapılan taģınmazların satıģ değeri aģağıdaki gibi takdir edilmiģtir. 2814 ADA12 PARSEL SATIŞ DEĞERİ SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ) SATIŞ DEĞERİ (KDV DAHİL) SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ) TL TL USD 4 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAM HİSSE DEĞERİ 525.000 619.500 354.730 5 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAM HİSSE DEĞERİ 525.000 619.500 354.730 6 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAM HİSSE DEĞERİ 700.000 826.000 472.973 TOPLAM (TAM HİSSE DEĞERİ) 1.750.000 2.065.000 1.182.432 4 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM VAKIF GYO HİSSESİ (1/2) 262.500 309.750 177.365 5 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAM HİSSE DEĞERİ 525.000 619.500 354.730 6 NO LU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAM HİSSE DEĞERİ 700.000 826.000 472.973 TOPLAM TAM HİSSE DEĞERİ 1.487.500 1.755.250 1.005.068 Önemli Not: 4 no lu taģınmazın 1/2 hissesi Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ye aittir. Değerleme konusu taģınmazların KDV Hariç toplam değeri; 1.487.500-TL (BirmilyondörtyüzseksenyedibinbeĢyüz Türk Lirası) olarak takdir edilmiģtir. *(06.12.10 tarihi itibari ile T.C. Merkez Bankası USD satıģ kuru 1,48.-TL dir). GÖREVLĠ DEĞERLEME UZMANI Nazen TÖMEN SPK Lisans No: 400645 Değerleme Uzmanı-Yük.Mimar SORUMLU DEĞERLEME UZMANI ÖZGÜN BEKAR SPK LĠSANS NO:400425 Genel Müdür ġehir Plancısı 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 34
FOTOĞRAFLAR 6 bb 5 bb 4 bb TaĢınmazların sokaktan görünümü 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 35
2. kat ( 4 b.b. ) 3. kat ( 5 b.b. ) 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 36
4. kat ( 6 b.b. ) Çatı kat ( 6 b.b. ) 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 37
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI LĠSANS BELGESĠ VAKIF GYO - VAKIF İŞ MERKEZİ 34696 Çamlıca ĠSTANBUL 38