SAY REKLAMCILIK YAPI DEKORASYON PROJE TAAHHÜT A.Ş.

Transkript

1 SAY REKLAMCILIK YAPI DEKORASYON PROJE TAAHHÜT A.Ş. Mavişehir Mahallesi, Mavişehir 2.Etap Blokları, Aziz Nesin Bulvarı, A14 Blok, 111.Giriş, K:8, Daire: 31 Karşıyaka/İZMİR İZMİR / KARŞIYAKA / MAVİŞEHİR MAHALLESİ ADA / 1 PARSEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU Rapor No: 2014SAY00001 Rapor Tarihi:

2 1 - RAPOR BİLGİLERİ Talep Tarihi Rapor Tarihi Değerleme Tarihi Rapor Numarası 2014OZL00003 Raporu Talep Eden Raporu Hazırlayanlar Say Reklamcılık Yapı Dekorasyon Proje Taahhüt A.Ş. Hazırlayan Kontrol Onay SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Serkan SEZER SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ayşe KURUÇAY SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Tuyan ULUGTURHAN 2 - ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİ Değerleme Firması ARVES Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Mansuroğlu Mah. 288/3 Sokak Selvili-2 Apt. No:1 A Blok K:3 D: Bayraklı / İZMİR Müşteri Bilgileri Değerlemenin Konusu ve Kapsamı Varsa Getirilen Sınırlamalar Say Reklamcılık Yapı Dekorasyon Proje Taahhüt A.Ş. Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi Mahallesi, İzmir - Ankara Yolu (Deveci Havlısı) No: Kemalpaşa / İZMİR İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler Mahallesi, Ada, 1 Parsel, m² alanlı, YİRMİSEKİZ ADET BETONARME APARTMAN vasıflı ana taşınmazda, A14 Blok, 111.Giriş, 183/ Arsa Paylı, 8.Kat, 31 bağımsız bölüm numaralı Meskenin pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Herhangi kısıtlayıcı bir etken bulunmamaktadır DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLAR HAKKINDA BİLGİ Taşınmazın Adresi Tapu Bilgileri Mavişehir Mahallesi, Mavişehir 2.Etap Blokları, Aziz Nesin Bulvarı, No:111, A14 Blok, Flamingo-14 Apartmanı, Kat:8, Daire: 31 Karşıyaka/İZMİR İli İZMİR Pafta - İlçesi Karşıyaka Ada Mahallesi Şemikler Parsel 1 Köyü - Ana Nitelik Yirmisekiz Adet Betonarme Apartman Sokağı / Mevkii - Yüzölçümü(m²) ,00 m2 * Bağımsız Bölümlere ait bilgiler aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

3 Kat No B.B.No Nitelik Arsa Payı Malik Hissesi Say 8 Reklamcılık A14 Blok Yapı Mesken 183/ Dekorasyon 111.Giriş - Proje Taahhüt 31 San. Ve Tic. A.Ş. 1/1 Cilt No Sayfa No Tapu Tarihi Yevmiye No Takyidat Var / Yok Yok Takyidat (Kısıtlılık) Bilgisi Tapu Genel Müdürlüğü Sistemi üzerinden tarih, saat itibari ile alınan TAKBİS kaydına göre, değerleme konusu taşınmazın tapu kaydında aşağıdaki bilgiler yer almaktadır. Bölüm Beyanlar Hanesi Açıklama Yönetim Planı; Yönetim Planı Değişikliği tarih, yevmiye Yönetim Planı Değişikliği tarih, yevmiye Şerhler Hanesi - 2 Rehinler Hanesi - İrtifak Hakları Hanesi - Değerleme konusu taşınmazın satış kabiliyeti ve değer tahmini takyidatlarından bağımsız olarak gerçekleştirilmiştir. Resmi Kurum İncelemeleri (İmar Durumu, Çap, vb.) Karşıyaka Belediyesi İmar Müdürlüğü nden tarihinde şifahen alınan imar durumu bilgisine göre; değerleme konusu ada 1 parsele ait imar durumu bilgileri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: ADA / PARSEL Ada / 1 Parsel İMAR DURUMU AÇIKLAMASI Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak Karşıyaka Plan ve Proje Müdürlüğü'den alınan bilgiye göre taşınmazın yer aldığı Mavişehir'de imar planlarının iptal edilmiş olduğu bilgisine ulaşılmıştır.

4 Değerleme konusu taşınmazın imar durumu, Karşıyaka Belediyesi İmar Müdürlüğünden ŞİFAEN öğrenilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında yerinin doğruluğu imar paftasından teyit edilmiştir. Karşıyaka Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemede aşağıdaki resmi belgelere ulaşılmıştır: Tarih No Yapı Ruhsatı İlave İnşaat Ruhsatı Ana taşınmazın Tamamı için düzenlenmiştir. Yapı Kullanma İzin Belgesi ve 119 Giriş nolu bloklardaki tüm meskenler için düzenlenmiştir. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Ulaşım Bilgileri Mavişehir Mahallesi, Mavşehir 2.Etap Blokları, Aziz Nesin Bulvarı, No:111, A14 Blok, Flamingo-14 Apartmanı, Kat:8, Daire:31 Karşıyaka/İZMİR posta adresinde bulunmaktadır. (UAVT No: ) 3 Değerlenen taşınmaza; Karşıyaka Vapur İskelesi önündeki sahil yolundan Vapur iskelesine cephe alarak sağa doğru sahil şeridi boyunca devam edilerek, sahilde bulunan Beşikçioğlu Camii nden sonraki ilk trafik lambalarından sola Mavişehir Toplu Konut Alanına dönülür. Yol boyunca devam edilerek 1.Etaptan sonra sağ kolda yer alan EgePark AVM geçildiğinde yolun devamında sağ kolda yer alan mavi ve pembe renkli bloklardan oluşan Ada, 1 Parsel üzerindeki Mavişehir 2.Etap Flamingo Bloklarına ulaşılır. Taşınmazın bulunduğu bölge toplu konut alanı olarak gelişmiştir ve üst gelir grubu aileler tarafından tercih edilmektedir. Yakın çevresinde EgePark AVM, CarrefourSA AVM, Sports International, Süleyman Demirel Lisesi, Mavişehir İ.Ö.O., Soyak Mavişehir Sitesi ve Bozoğlu Mavişehir Sitesi ile benzer özellikler gösteren çok sayıda lüks konut sitesi bulunur. Altyapı ve kamu hizmetlerinden istifadesi tam olan şehir merkezine yakın konumlu bölgenin toplu taşıma araçlarıyla ulaşım imkanı mevcuttur.

5 DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN BULUNDUĞU BÖLGE Değerleme konusu taşınmazın il merkezi, ilçe merkezleri, ana ulaşım arterleri, alışveriş merkezleri vb. belli başlı merkezlere uzaklığı aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: 4 Belli Başlı Merkezlere Uzaklığı İzmir Çevreyolu Mavişehir Metro İstasyonu Karşıyaka İlçe Merkezi Karşıyaka Hükümet Konağı İzmir İl merkezi Mesafe (m) ~1500 m ~2200 m ~6 km ~20 km Değerleme konusu taşınmaz, ilçe merkezinde ayrık nizamda inşa edilmiş 8-22 katlı blokların yer aldığı bir çevrede yer almaktadır. Taşınmaz, site şeklinde lüks konut yapılaşmasının bulunduğu bölgede 1994 ile 1998 yılları arasında ilk inşa edilen site olma özelliğini göstermekte olup, yakın çevresinde özellikle 2005 yılından sonra çok sayıda lüks konut siteleri inşa edilmiş ve değerleme tarihi itibari ile bölge bu bağlamda gelişimini halen devam ettirmektedir. Lüks konut yapılaşmasının bulunduğu bir konumda yer alan taşınmazın yakın çevresinde EgePark AVM, CarrefourSA Karşıyaka AVM, Çiğli Kipa AVM, EKOL KBB Hastanesi, Özel Kent Hastanesi vb. yer almakta olup, değerleme tarihi itibari ile inşası devam eden Mavi Bahçe AVM ile Özel Çakabey Koleji ve Doğa Koleji de bulunmaktadır.

6 Taşınmazın İlçedeki Konumu İzmir Çevreyolu Karşıyaka Hükümet Konağı Alaybey Tersanesi Bostanlı Feribot İskelesi Karşıyaka Vapur İskelesi Kipa AVM Soyak Mavişehir 5 CarrefourSA Karya Evleri Mavişehir 1.Etap Mavi Ada Albatros Blokları

7 Taşınmazın Yakın Konumu EGE Park AVM A14 BLOK Gayrimenkule Ait Genel Bilgiler Değerleme konusu taşınmaz; İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler Mahallesi, Ada, 1 Parsel, m² alanlı, Yirmi Sekiz Adet Betonarme Apartman vasıflı ana taşınmazda, A- 14 Blok, 111.Giriş, 183/ Arsa Paylı, 8. Kat, 31 bağımsız bölüm numaralı meskendir. 6 Ana Gayrimenkule Ait Genel Bilgiler Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu Mavişehir Sitesi farklı parseller üzerinde konumlanmış olup, söz konusu taşınmaz Mavişehir 2.Etapta, Ada, 1 Parsel numaralı, m2 alanlı, YİRMİ SEKİZ ADET BETONARME APARTMAN vasıflı ana gayrimenkul üzerinde yer almaktadır. Söz konusu ana taşınmazın arsası üzerinde; A, B, C ve D Blok olarak 4 tip blok bulunmaktadır. 12 adet A tipi bloktan 3 tanesi zemin+20 normal katlı, 9 tanesi zemin+21 normal katlıdır. 6 adet B tipi bloktan 4 tanesi zemin+12 katlı, 2 tanesi zemin+10 katlıdır. 9 adet C tipi bloktan 3 tanesi zemin+13 normal katlı, 4 tanesi zemin+11 normal katlı ve 2 tanesi zemin+9 normal katlıdır. 1 adet D tipi blok; kenarlarda zemin+20 normal katlı ve ortada zemin+21 normal katlı olacak şekilde tek blok halinde inşa edilmiştir. Değerleme konusu meskenin yer aldığı A14 Blok 111 Nolu Giriş, Flamingo14 Apartmanı olup, zemin+21 normal katlıdır. Söz konusu bloğun zemin katında 1 ve 2 bb nolu meskenler, kapıcı dairesi, sayaç odası, çöp odası, kazan dairesi ve hidrofor bölümleri bulunmaktadır. 1.katında; 3,4,5,6 bb nolu meskenler, 8.katında; bb nolu meskenler,. 19.katında; 75,76,,77,78 nolu meskenler, 20.katında; bb nolu meskenler, 21.katında; 83 ve 84 bb nolu meskenler olmak üzere blokta 84 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bloğun dış cephesi akrilik boyalı olup, giriş holünde ve kat sahanlıklarında zemin ve merdivenler mermer kaplıdır. Giriş holünde duvarlar 1m mozaik seramik kaplı üstü kabartma boyalıdır.

8 Kat sahanlıklarında duvarlar kabartmalı boyalıdır. Blokta merkezi sistem doğalgaz kalorifer sistemi, yangın merdiveni ve 2 adet asansör bulunmaktadır. Blok girişinde çevresi dekoratif cam tuğla duvarla kapatılmış 2 adet alüminyum doğrama dış kapı bulunmakta olup, bir tanesi şifre kilitlidir. Bağımsız Bölüme Ait Bilgiler Değerlemeye konu A-14 Blok, 111.Giriş, 183/ Arsa Paylı, 8.Kat, 31 bağımsız bölüm numaralı mesken; Karşıyaka Tapu Müdürlüğü nde incelenen onay tarihli kat irtifakına esas mimari projesine ve mevcut duruma göre bina giriş yönünden bakıldığında, sağ kolda ön cephede, asansörle 8.kata çıkıldığında sol koridor içinde tam karşıda konumlu, 3 oda, salon, mutfak, banyo, ebeveyn banyosu, çamaşır odası, antre-hol ve 2 balkon bölümlü, balkon alanları dahil, ortak alanları hariç 156 m2 net, 175 m2 brüt alanlıdır. Tarafımıza gösterilen mesken, projesi ile konum, alan ve mimari olarak uyumludur. Çelik kapı ile girilen meskenin, iç açılır kapıları hazır panel doğrama, pencereleri ise PVC doğramadır. Salon ve oda hacimlerinde zemin döşemesi laminant parke kaplı, koridor ve mutfak hacimlerinde seramik döşeli, duvarları saten boyalı, tavanlar köşe kartonpiyerlidir. Islak hacimler tabandan tavana kadar seramik döşeli olup, banyo bölümlerinde vitrifiye, armatür ve duş kabini mevcuttur. Mutfak bölümünde hazır mutfak dolapları ve laminant tezgah mevcuttur. Merkezi sistem doğalgaz ile ısınması sağlanan mesken, kuzey ve batı olmak üzere 2 cepheli, aydınlık ve ferah bir dairedir. Taşınmaz site içine bakmakta olup, kısıtlı deniz görmektedir GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi İzmir İli, Türkiye'nin İstanbul ve Ankara'dan sonra üçüncü büyük metropolü ve fuarlar merkezi, ticaret ile bütünleşmiş çağdaş bir liman kentidir. Kuzeyde Balıkesir, doğuda Manisa, güneyde Aydın illeri ile komşu olan İzmir ili Türkiye nin en batı kısmında yer almaktadır. Uzun ve dar bir körfezin etrafında konumlanmış olan kent, antik çağlardan bu yana önemli bir liman kenti olma özelliğini korumaktadır. İzmir Limanı, Mersin Limanı'ndan sonra Türkiye'nin en büyük limanıdır. Alsancak Limanı ton kapasiteli önemli bir ihracat ve ithalat merkezidir. Doğal konumu itibari ile Türkiye'nin zengin il merkezlerinden birisi olma özelliği taşıyan İzmir ili, kaliteli ve bol hammadde kaynaklarına, modern deniz, hava ve kara ulaşım ağına, eğitilmiş insan gücüne ve öncelikle tarımsal faaliyetlerle geliştirilmiş ve sanayi üretimiyle arttırılmakta olan önemli bir sermaye birikimine sahiptir. İzmir ekonomisinde gıda, tekstil, tütün ve kurutulmuş sebze-meyve sanayi yanında imalat sanayiinin de etkin bir düzeye ulaşmıştır. Karşıyaka, İzmir İlinin kuzeyinde yer alan, Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde bulunan merkezi bir ilçedir. Yamanlar Dağının eteği il İzmir Körfezinin arasında deniz ve doğa ile bütünleşmiştir.

9 İlçenin doğusunda Bornova, güneyinde Bayraklı, batısında Çiğli, kuzeyinde Menemen ilçeleri yer almaktadır. Rakımı m arasında değişir. İlçenin nüfusu 2008 tarihi itibariyle iken, 2008 tarihli belediye yasasıyla Bayraklı nın ilçe yapılmasıyla nüfusu civarına gerilemiştir. Yıl Toplam Şehir Kır Karşıyaka İlçesinde Atakent Mahallesi, Mavişehir Mahallesi, Bostanlı Mahallesi üst düzey gelir grubu tarafından, Bahçelievler Mahallesi, Bahariye Mahallesi, Alaybey Mahallesi, vb. orta düzey gelir grubu tarafından, Örnekköy Mahallesi, İmbatlı Mahallesi, vb. alt gelir grubu tarafından tercih edilmektedir. Kısıtlayıcı Etkenler Değerleme tarihi ile yapılan incelemelerde kısıtlayıcı herhangi bir etkene rastlanmamıştır. 8 Değeri Etkileyen Faktörler Olumlu Etkenler Lüks konut bölgesi olarak gelişimini gösteren bölgede yer alması, Şehir merkezinde yer alması, Tercih edilen site içinde yer alması, Üst gelir grubu aileler tarafından tercih edilmesi Ulaşımı kolay olması Olumsuz Etkenler Yaklaşık 16 yaşında bir binada yer alması, Ülkemizdeki ekonomik dalgalanmalar Değerleme Kullanılan Yöntem A) Emsal (Piyasa Değeri) Karşılaştırma Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar.

10 Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Kullanım Alanları: Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins gayrimenkule uygulanabilir. Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır. Özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılmaz. (örnek müze, kütüphane, cami, okul..vs.)genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin (arsa gibi) değerlendirilmesinde kullanılır. Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır. Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi mülkler için en iyi göstergeleri sağlar. Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır. Uygulamadaki Zorluklar: Basit ancak uygulanması söylenildiği kadar kolay olmayan bir yöntemdir. Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsaller bulmak zor olduğu gibi gerçek satış bedellerine ulaşmak kolay değildir. Emsaller arasındaki farkları matematiksel eştirmenin de zorlukları bulunmaktadır. Kullanılmasının uygun olmadığı durumlar: Verilerin yetersiz olduğu ortamlarda yanılgılara neden olur. Fiyatların hızlı değiştiği (Volatil) dönemlerde kullanılması yanıltıcıdır. Yöntemde Kullanılabilecek Kaynaklar: Gerçekleşmiş satışlar, Kontratlar, Teklifler, Resmi kayıtlar, Emlak komisyoncularından alınan bilgiler, Medya: Gazeteler/internet/gayrimenkul dergileri bilgileri, Diğer değerleme uzmanları, Müzayedeler, Mülk yöneticileri, Değerleme uzmanının arşivleri Emsal Bilgiler 9 1) Turpa Emlak Taşınmazla aynı site içinde ön blokta son katta yer alan m2 alanlı, aynı iç özelliklere sahip, kuzey cepheli mesken için TL istenmektedir. ( TL/m2) 2) Maviyaka Emlak Taşınmazla aynı site içinde arka blokta, 3.katta yer alan, aynı mimariye sahip m2 alanlı, aynı iç özelliklere sahip mesken için TL istenmektedir. ( TL/m2) 3) Renk Emlak Taşınmazın yanındaki şerefiyesi daha yüksek olan, kendine ait Özel Güvenliği ve yüzme havuzu bulunan Albatros Bloklarında ön sırada, 16.katta konumlu, 2+1 teraslı 160m2 alanlı olduğu beyan edilen, geniş deniz manzaralı mesken için TL istenmektedir. ( TL/m2) 4) Toem Emlak Taşınmazla aynı site içinde Ege Park AVM arka köşesinde konumlu blokta ara katta yer alan aynı mimariye sahip, m2 alanlı, aynı iç özelliklere sahip kara manzaralı mesken için TL istenmektedir. ( TL/m2)

11 Taşınmazla aynı site içinde, arka blokta 7.katta yer alan, aynı mimariye sahip m2 alanlı, aynı iç özelliklere sahip mesken için TL istenmektedir. (2.914.TL/m2) 5) Sahibinden Satılık Taşınmazla aynı site içinde taşınmazın yan bloğunda 14.katta yer alan 3+1 teraslı 155m2 alanlı, aynı iç özelliklere sahip, deniz manzaralı daire 1 yıl önce TL ye satılmıştır. (2.710.TL/m2) Emsal Yorumu: Konu taşınmazın bulunduğu site içinde yapılan araştırmalara göre 3+1 plan tipindeki daireler için genel olarak TL ile TL aralığında değerler istendiği görülmüş olup, istenilen rakamlara oranla pazarlık paylarının yüksek olduğu, site içinde söz konusu 3+1 plan tipindeki dairelerin TL ile TL aralığında satış gördüğü kanaatine varılmıştır. Bu doğrultuda meskenlerin ortalama birim m2 değeri emsal karşılaştırma yöntemi ile TL/m2 aralığında bulunmaktadır. 5 - ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ Verilerin Değerlendirilmesi Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan emsaller incelenmiş olup, alanları, mevkileri, caddeye ve merkeze yakınlıkları, üzerinde bulunduğu sokakların ticari hareketliliği, inşa durumu ve kalitesi, cepheleri, kira getirileri, halihazır özellikleri vb. etken faktörler göz önünde bulundurularak değerleme yapılmıştır. 10

12 Değerleme Sonuç Değerleme konusu taşınmazın satış kabiliyeti ve değer tahmini takyidatlarından bağımsız olarak gerçekleştirilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın herhangi bir sebeple satışa arz edilmesi halinde, satış kabiliyetinin Satılabilir olacağı görüş ve kanaatindeyiz. İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler Mahallesi, Ada, 1 Parsel, m² alanlı, Yirmi Sekiz Adet Betonarme Apartman vasıflı ana taşınmazda, A-14 Blok, 111.Giriş, 183/ Arsa Paylı, 8.Kat, 31 bağımsız bölüm numaralı Meskenin tam mülkiyet esasına göre tarihli Adil Piyasa Değeri; TL EURO USD Adil Piyasa Değeri ,00.-TL (DörtYüzElliBinTürkLirası) ~ ~ $ kıymet tahmin ve takdir edilmiştir. Notlar 1.) Tespit edilen bu değer peşin satışa yöneliktir. KDV hariçtir. 2.) Bu raporda yer alan bilgi, yorum, varsayım ve öngörüler yatırım danışmanlığı kapsamında olmayıp, yatırımcıların kendi yatırım kararlarını alabilmelerini sağlamak amacıyla sunulmuştur. Kesinlikle yatırım tavsiyesi değildir ) 1 EURO = 3,0563.-TL, 1 USD = 2,2382.-TL kabul edilmiştir. ( Tarihli Efektif Satış Kuru) 4.) Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır. 5.) Bu rapor, talep eden kurum / kişi dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Banka vb. kullanılamaz. 6.) Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmamıştır. 7.) Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Durumu ve kanaatimizi ifade eden değerleme raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız. RAPORU HAZIRLAYANLAR HAZIRLAYAN KONTROL ONAY Ayşe KURUÇAY Mimar SPK Lisanslı Değ. Uzmanı Lisans No: Serkan SEZER İnşaat Müh. SPK Lisanslı Değ. Uzmanı Lisans No: Tuyan ULUGTURHAN Harita Müh. SPK Lisanslı Değ. Uzmanı Lisans No:401726