İÇİNDEKİLER Sayfa No ÇİZELGE LİSTESİ... I ŞEKİL LİSTESİ... II ÖZET... III ABSTRACT... III 1. GİRİŞ ÖNCEKİ ÇALIŞMALAR

Transkript

1

2 İÇİNDEKİLER Sayfa No ÇİZELGE LİSTESİ... I ŞEKİL LİSTESİ... II ÖZET... III ABSTRACT... III 1. GİRİŞ ÖNCEKİ ÇALIŞMALAR MATERYAL ve YÖNTEM Materyal Yöntem ARAŞTIRMA BULGULARI Araştırma Alanındaki Kentsel Gelişmeler Nüfus Hareketleri Alan Kullanımları Araştırma Alanında Yeşil Alan Donatıları ve Konut Fiyatları Arasındaki İlişkilerin Değerlendirilmesi Araştırma Alanında Konut Sahibi Olmak İsteyenlerin Sosyo- Ekonomik Özellikleri Araştırma Alanında Konut Sahibi Olmak İsteyenlerin Satın Alacakları Konutun Konumuna İlişkin Eğilimleri Araştırma Alanında Konut Sahibi Olmak İsteyenlerin Yeşil Alan Donatısına Bağlı Konut Fiyatı Belirlenmesindeki Eğilimleri TARTIŞMA ve SONUÇ YARARLANILAN KAYNAKLAR TEŞEKKÜR EKLER

3 ÇİZELGE LİSTESİ No Çizelge Adı Sayfa No 1 Adana Kent Geneli ve Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında Nüfus Gelişmeleri Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında Mahallelere Göre Nüfus Gelişmeleri Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında 2010 Hedef Yılı İtibariyle Alan Kullanımlarının Dağılışı Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında İmar Planında Öngörülen ve Mevcut Yeşil Alanların Mahallelere Göre Dağılımı Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında Mevcut Aktif ve Toplam Yeşil Alanların 1997 Yılı Nüfuslarına Göre Durumu Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında İmar Planında Öngörülen Aktif ve Toplam Yeşil Alanların 2010 Yılı Nüfus Projeksiyonlarına Göre Durumu Kentsel Yeşil Alan Organizasyonunda Kullanılan Temel Standartlar Yılı Projeksiyonlarına Göre Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında Yeşil Alan Gereksinimleri Deneklerin, Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında Satın Alacakları Konutun Konumuna İlişkin Tercihleri Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında Konut Edinmek İsteyenlerin, Satın Alacakları Konutun Farklı Büyüklükte Yeşil Alan Donatılarına Sahip Olması Durumunda Takdir Ettikleri Fiyatlar Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında Yeşil Alan Donatıları ile Konut Fiyatları Arasındaki İlişkiyi Belirlemeye Yönelik Korelasyon ve Regresyon Analizi Sonuçları Yılı Nüfus Projeksiyonlarına Göre Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında Konut Talep Tahminleri I

4 ŞEKİL LİSTESİ No Şekil Adı Sayfa No 1 Araştırma Alanının Adana Kentindeki Konumu Araştırma Alanı Mahalleler Haritası Araştırma Alanı Ana Ulaşım Aksları Haritası Hafif Raylı Sistem Güzergahı Haritası Yaş Gruplarına Göre Deneklerin Dağılımı Cinsiyetlerine Göre Deneklerin Dağılımı Medeni Durumlarına Göre Deneklerin Dağılımı Eğitim Durumlarına Göre Deneklerin Dağılımı Hane Halkındaki Birey Sayıları Hane Halkında Çalışan Birey Sayıları Hane Halkının Aylık Toplam Geliri Konut Satın Almak İçin En Fazla Tercih Edilen Turgut Özal Bulvarı Konut Satın Almak İçin İkinci Olarak Tercih Edilen Kenan Evren Bulvarı Belediye Evleri Mahallesinde İnşaatı Sürmekte Olan Toplukonutlar Belediye Evleri Mahallesinde Ağaçlandırma Amaçlı Kullanılan Alanlar Güzelyalı Mahallesinde, Süleyman Demirel Bulvarının Kuzeyinde Seyhan Baraj Gölüne Hakim Bakılı Alanlarda Konut Yapılaşmaları Süleyman Demirel Bulvarı Üzerinde Seyhan Baraj Gölüne Hakim Bakılı Konut Yapılaşmaları Mavi Bulvar ve D.S.İ. 2. Sulama Kanalı Çevresinde Yoğun Konut Yapılaşmaları Toros Mahallesinde Giderek Yoğunlaşan Çok Katlı Konut Yapılaşmaları Yıl Mahallesinde 1980 li Yıllara Ait Konut Yapılaşmaları Yıl Mahallesinde 1997 Yılı Sonlarında Faaliyete Geçen Ticaret Merkezi Çevresindeki Çok Katlı Konut Yapılaşmaları II

5

6 1. GİRİŞ Adana, günümüzde Mersin-Adana-İskenderun metropolitan aksının biçimlendirdiği Çukurova Metropolitan Bölgesi nin merkezi konumundadır li yıllarda özellikle sulama tekniklerinin gelişmesiyle artan tarımsal kapasite, tarımsal üretim artışının oluşturduğu sermaye birikimi ile büyüyen endüstri ve ticaret hacminin yarattığı iş olanakları, Adana yı yoğun göç alan bir yerleşim alanı durumuna getirmiştir. Nitekim, son yıllarda Adana da oluşan demografik hareketlilik, ülkenin benzer durumdaki diğer kentleri ile karşılaştırıldığında oldukça yoğun ve etkili olmaktadır. Adana, Çukurova Bölgesi kırsal alanları yanısıra önemli düzeyde Güneydoğu Anadolu dan göç almaktadır. GAP nin uygulamaya geçirilmesi ile birlikte, Güneydoğu Anadolu Bölgesi nde oluşan ekonomik gelişmeler ve iş olanakları artışı, bu kesimden Adana ya olan göçün hızını büyük ölçüde azaltmış görünmektedir. Ancak, gerek bugüne kadar alınan göçler, gerekse daha önce göç edenler ile akrabalık ilişkileri doğrultusunda yeni göçlerin belirli oranda süreklilik kazanması Adana yı yoğun nüfus baskısı altında tutabilmektedir. Bu baskı, kentin fiziksel büyümesinde denetimi zor bir biçimlenmenin oluşumuna yol açmaktadır. Artan nüfusun konut gereksinimi, kent çevresinde gecekondu bölgeleri yaratmakta, altyapının yeni konut bölgelerine taşınamaması nedeniyle merkezi bölgelerde dikey yapılaşmalar ile yoğunluk artmakta, kenti oluşturan sektörler arasındaki dengesizlikten dolayı doğal ve kültürel yapı ya tahrip edilmekte ya da bozulmaya terkedilmektedir. Günümüzde Adana nın, tek merkezli kent yapısından, birinden diğerine nitelik ve ölçek farklılıkları gösteren çok merkezli bir kent yapısına geçiş için temel koşullar oluşmuş durumdadır. Nitekim, kent merkezi eski ve yeni merkez olarak ikili bir yapıya geçmiş, mevcut kent lekesinin dışında oluşan toplu yerleşim örnekleri birbiriyle birleşmeye başlamıştır lı yıllarda 400 ha civarında olan iskan alanı büyüklüğü, 1998 yılında İncirlik tesis alanı, sivil havaalanı ve Çukurova Üniversitesi kampüs alanı dahil ha a ulaşmış durumdadır. Adana da kentsel gelişmelerin bir plan dahilinde yürütülmesi, Prof. H. Jansen tarafından yılları arasında hazırlanan imar planı ile başlamıştır. Kentin bugünkü merkezi bölümlerini kapsayan bu planda öngörülen iskan alanı 1000 ha. büyüklüğündedir. Kentsel gelişmelerin 1950 li yıllardan sonra beklenenden çok daha büyük boyutta olması, 1

7 bu planı yetersiz kılmış ve yeni bir imar planının yapılması zorunluluğu doğmuştur yılında Adana Nazım İmar Planı çalışmaları başlatılmış ve ilk plandan yaklaşık 30 yıl sonra, 1969 yılında ilk kapsamlı nazım imar planı yürürlüğe girmiştir. Bu plan, Adana kent nüfusunun 1985 yılında a ulaşacağı esas alınarak ha büyüklüğünde bir iskan alanı için oluşturulmuştur. Planda, konut alanları kentin kuzey ve kuzeybatısındaki eşik karakterli alanlara kaydırılmış, ticaret ve endüstri ise ova alanda, E-5 Devlet karayolu paralelinde, doğu-batı aksında öngörülmüştür. Kentin merkezi kesimlerinde yoğunluk yüksek tutulmuş, kuzeye doğru ortadan düşüğe bir yoğunluk kademelenmesine gidilmiştir onay tarihli nazım imar planının temel stratejisi olarak, kentin fiziksel gelişiminin ova kesimindeki verimli tarım alanlarından kuzeydeki eşik alanlara doğru kaydırılması kabul edilebilir. Diğer taraftan, orta ve düşük yoğunluk öngörülen alanlarda başta turunçgiller olmak üzere bahçe tarımı yapılan arazilerin korunması ve özellikle Seyhan nehri ile Seyhan baraj gölü çevresinde geniş kapsamlı park alanları ile birlikte çok amaçlı kitleli yeşilliklerin oluşturulması 1969 planının amaçları arasındadır (Uzun, 1974). Kentin, nüfus ve sosyo-ekonomik açıdan büyüme hızının beklenenin üzerinde gerçekleşmesi 1969 planının da yenilenmesi zorunluluğunu ortaya çıkartmış ve yılları arasındaki 10 yıllık dönemde dört ayrı revizyon nazım imar planı hazırlanmıştır yılında hazırlanan plan, özellikle kuzey Adana da yoğunluğu arttırması ve tarım arazileri ile bölgesel park karakterindeki çok amaçlı yeşil alanları büyük ölçüde iskana açması bakımından önem taşımaktadır. Bu planla birlikte, kuzey Adana da yüksek yoğunluklu dikey yapılaşmaların gelişimi hız kazanmıştır. Kuzeydeki yapılaşma baskısının artışında doğal yapının uygunluğu yanısıra Seyhan baraj gölünün çekiciliği de etkili olmuş ve bu durum 1985 plan kararlarında kendini göstermiştir (Anonymous, 1991) planında kuzey Adana da yapılaşma yoğunluğunun geniş ölçüde arttırılmasına karşın, bu yörede artan konut talebi ve yaratılan yüksek rant, yapılaşma alanlarının genişlemesine paralel olarak yeni revizyonları da beraberinde getirmiştir. Nitekim, 1991 ve 1992 yıllarında kuzeybatı ve kuzeydoğu kentsel gelişme alanlarını kapsayan iki ayrı revizyon ilave nazım imar planı, kuzey Adana nın günümüzdeki biçimlenişinin temelini oluşturmaktadır. 2

8 Kuzeybatı kentsel gelişme alanının günümüzde Yeni Adana olarak adlandırılan üst bölümü (D.S.İ. 2. Sulama kanalı ile Seyhan baraj gölü kıyısı arasında kalan bölüm), Adana nın diğer kentsel gelişme alanlarına oranla daha yoğun yapılaşma hareketleri ile karşı karşıyadır. Bu nedenle tarihli imar revizyonlarında, diğer kentsel gelişme alanlarına göre Yeni Adana da (kuzeybatı üst kentsel gelişme alanı ) daha yüksek nüfus ve buna paralel olarak daha yüksek yapılaşma alan ve yoğunluğu öngörülmüştür tarihli revizyon ilave nazım imar planında, Adana kuzeybatı üst kentsel gelişme alanının (Yeni Adana) 2010 yılında ha alanda kişi barındıracağı tahmin edilerek plan kararları üretilmiştir. Ancak, daha sonraki yıllarda ( ) bu kesimde iskana açılacak alan genişletilmiş (yaklaşık ha) ve 2010 hedef yılı için 1 milyon nüfus öngörülmüştür yılında Adana da kent nüfusunun gelişimine ilişkin olarak yapılan projeksiyonlarda 1997 yılı nüfusunun , 2010 yılı nüfusunun da e ulaşacağı ortaya konulmuştur (Anonymous, 1991) yılında yapılan genel nüfus sayımı sonuçlarına göre Adana kent nüfusu civarındadır. Bir diğer deyişle, Adana kent nüfusu artış hızı, beklenenin altında gerçekleşmiştir yılı itibariyle yaklaşık ha (Ç.Ü. kampüs alanı, sivil havaalanı ve İncirlik tesis alanı hariç) olan meskun alan büyüklüğünün ise 2010 yılında ha a ulaşacağı tahmin edilmektedir. Bu durumda, 2010 yılında Adana kentsel nüfusunun %50-55 i, tüm iskan alanı büyüklüğünün ancak %15-20 sini oluşturacak olan kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında yaşayacaktır. Diğer taraftan, kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında iskana açılması gündemde olan yeni alanlar ve yoğunluk arttırımları gözönüne alındığında, bu kesimde 1 milyonun çok üzerinde bir nüfus potansiyeli yaratılabilecektir. Kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında özellikle konut sektöründe yatay ve dikey yönde oluşan hızlı gelişmeler, diğer kentsel sektörleri de farklı biçimlerde olumlu ya da olumsuz etkilemektedir. Yeni konut alanlarının ve bunların biçimlendirdiği kentsel ulaşım sisteminin etkileme düzeyi, kentsel donatı alanlarında, özellikle yeşil alanlarda daha belirgindir. Çünkü, daha önce de belirtildiği gibi konut alanları ile yeşil alanlar arasında fiziksel büyüme açısından bir ters orantı ortaya çıkmaktadır. Gelişen gereksinimlere göre yeni konut alanlarının yaratılması, yapılan imar revizyonlarında yeşil alanların konut amaçlı yapılaşmalar için rezerv alan olarak kullanılmasını gerektirebilmektedir. 3

9 Bu konuda yapılan araştırmalar, 1998 yılı sonu itibariyle kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında kişi başına düşen mevcut aktif yeşil alan (parklar, çocuk bahçeleri, oyun alanları) miktarının 0.50 m² (3194 sayılı İmar Kanunu nda belirtilen minimum değer 7m²) civarında olduğunu göstermektedir tarihli imar revizyonunda öngörülen aktif yeşil alan miktarı ise kişi başına 2.70 m² dir. Ancak bu değer, 2010 yılı için hedef alınan nüfusa göre hesaplanmıştır. Nüfusun, günümüzde hedeflendiği gibi 1 milyonu aşması durumunda ise kişi başına aktif yeşil alan miktarı 1.5 m² ye ulaşamayacaktır. Diğer yandan kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında mevcut ya da imar planlarında öngörülen yeşil alanların büyük çoğunluğunu, imar kanununda diğer yeşil alanlar olarak nitelendirilen orman ya da çalılıklar ile kamu veya özel mülkiyetli bahçeler oluşturmaktadır. Bunların önemli bir bölümü de üzerinde rekreasyonel eylemlerin gerçekleştirilmesine izin vermeyecek düzeyde dik eğime sahip ağaçlık ve çalılık arazilerden ibarettir. Bunun yanısıra kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında gerek mevcut uygulamalar ve gerekse imar planı revizyonları gözönüne alındığında, organik ve çok amaçlı bir yeşil alan sistemi oluşturabilme yaklaşımının varlığından söz etmek olası görünmemektedir (Koç,1997; Zarifoğlu, 1998). Özellikle Adana nın genel iklim karakteri, böyle bir yeşil alan sisteminin kurulmasını daha da gerekli kılmaktadır. Bir diğer deyişle Adana da konut alanları ile yeşil alanlar arasında en uygun dengenin oluşturulması önem kazanmaktadır. Bu dengenin ekolojik açıdan olduğu kadar kent ekonomisi açısından da değerlendirilmesi yani, ekonomi-ekoloji arasındaki paradoksun çözümlenmesine yönelik bir gelişme stratejisinin belirlenmesi gerekebilecektir. Araştırmada bu gereklilikten yola çıkılarak, kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında konutların farklı nicelikte yeşil alanlara sahip olması durumunda, konut piyasasındaki fiyatların bundan nasıl etkileneceğinin belirlenmesi amaçlanmıştır. Bu şekilde Yeni Adana daki nüfus gelişmeleri ile konut arzı arasındaki ilişki doğrultusunda, toplam konut hacminin azaltılmasından ortaya çıkacak iş hacmi kayıplarının yeşil alan tesisinin yaratacağı iş hacmi ile ne ölçüde karşılanabileceği konusunda somut bir adım atılmış olacaktır. 4

10 2. ÖNCEKİ ÇALIŞMALAR Çevre kalitesini iyileştirmek ve sürdürülebilirliğini sağlamak amacıyla çevresel değerler için bir kullanım fiyatı belirlenmesi ve bunun, isteklilikleri ile dengeli olarak kullanıcılara yansıtılması görüşü 1980 li yıllarda ortaya çıkmış, 1987 yılında yayınlanan Dünya Çevre ve Kalkınma Komisyonu raporunda biçim kazanmıştır. Bu görüşe göre; kaynakların sürdürülebilir kullanımı, yenilenebilirlik sınırları dahilinde yararlanılması ile olasıdır. Sürdürülebilirliğin gerçekleşmesi, kaynakların korunması, iyileştirilmesi ve geliştirilmesini sağlayacak önlemlerin alınmasını gerektirir. Tüm üretim faaliyetlerinde olduğu gibi, kentleşme eylemlerinde de doğal kaynak kullanım düzeyleri konusunda en uygun kararların alınabilmesi için, bu kaynaklara bir kullanım değeri verilmesi gerekmektedir. Bu değer, bir piyasa fiyatından daha çok, kullanıcılar ve disiplinlerarası belirlenmiş bir hesap fiyatı olabilir ve bu fiyatın, ilgili kaynağın korunması, iyileştirilmesi ve geliştirilmesi yani sürdürülebilirliği için yapılması zorunlu harcamaları karşılayabilecek düzeyde olması önem kazanmaktadır (Munasinghe, 1993 ). Munasinghe (1993), çevrenin veya ekonomide serbest mal olarak nitelendirilen kaynakların kullanımına ilişkin maliyet-yarar analizleri ile bu kaynakların fiyatlandırılması konusunda, gelişmekte olan bazı ülkelerde gerçekleştirilen çalışmaları açıklamıştır. Söz konusu çalışmalar iki grupta incelenmektedir: * Farklı karakterli insan aktiviteleri için kullanılan ve böylece içeriği ya da niteliği değiştirilen kaynakların (örneğin; endüstri, konut yapılaşmaları, tarım vb. gibi etkinlikler nedeniyle hava, su ve toprak niteliğinin bozulması) kulanımlarından ortaya çıkan toplumsal yarar- maliyet ilişkilerinin belirlenmesi, * Genelde turizm ve rekreasyon amacıyla yararlanılan doğal bitki örtüsü, su kaynakları, yaban hayatı gibi serbest malların sürdürülebilirlik fiyatının saptanması. Söz konusu kaynakların sürdürülebilirlik fiyatının ortaya konulmasında kullanıcıların, yararlandığı kaynağın korunması, iyileştirilmesi ve geliştirilmesi için ödemeye istekli oldukları bedel ( WTP Willingness-to-Pay ) belirleyici olmaktadır. Munasinghe ye (1993) göre, kullanıcıların ödemeye istekli oldukları bedel esas alınarak; Amazon Yağmur Ormanları (Brezilya), Kosta Rika Yağmur Ormanları, Kenya 5

11 safari alanları, Haiti su kaynakları, Ghana doğal tedavi merkezleri, Tayland milli parklarında doğal kaynakların kullanım fiyatlarının belirlenmesine çalışılmıştır. Hanley ve Spash (1994), çevresel değerlerin fiyatlandırılmasında kullanılan üç farklı yöntemi (CVM The Contingent Valuation Method, HPM The Hedonic Pricing Method ve TCM The Travel Cost Method ) örneklerle tanıtmışlardır. Her üç yöntemde de kullanıcıların kaynakların sürdürülebilirliği için ödemeye hazır oldukları bedeller (WTP ve WTA Willingness-to-Pay ve Willingness to-accept ) esas alınmakta, sonuçta kaynağın toplam kullanım bedeli hesaplanmaktadır. Knetsch ve Davis (1994), çevresel maliyet-yarar ilişkilerine rekreasyonel kaynaklar açısından yaklaşmışlar ve bu kaynakların rekreasyonel kullanım değerlerini hesaplamaya çalışmışlardır. Bu hesaplamalarda da, kullanıcıların, kullandıkları kaynakların sürdürülebilirliği açısından ortaya çıkan bedeli karşılamaya olan isteklilikleri esas alınmıştır. Ülkemizde ise Çetiner (1998), Çiftehan (Ulukışla) da sağlık turizmi (kaplıca turizmi) kapsamında Seyahat Maliyeti Yöntemi ni, (The Travel Cost Method) kullanarak çevresel maliyet ve yarar ilişkilerini belirlemeye çalışmıştır. Bu ilişkilerin ortaya çıkartılmasında, turizm yatırımlarının toplam maliyeti ve toplam yararı ile kullanımlardan kaynaklanan toplumsal yarar ve çevreye verilebilecek zararların bedeli esas alınmıştır. Sonuç olarak turizm yatırımlarının maliyetinin sağlanan yarardan daha yüksek olduğu saptanmıştır. Araştırmada turizm kullanımlarının toplumsal yararının ortaya konulmasında, kullanıcıların, kullandıkları kaynağın sürdürülebilirliğinin bedelini karşılamaya olan isteklilikleri belirleyici olmuştur. Buraya kadar tanıtılan çalışmalar, çevre kalitesini iyileştirmek ve sürdürülebilirliğini sağlamak amacıyla, çevresel değerlere verilecek kullanım değerini belirlemeye yönelik araştırmaları kapsamaktadır. Bunların dışında, doğrudan araştırma alanını veya araştırma alanının yer aldığı Adana kent peyzajını incelemeyi ve bu kapsamda çözüm önerileri geliştirmeyi amaçlayan çalışmalar da bulunmaktadır. Uzun (1974), Adana kenti ve yakın çevresinin peyzaj mimarlığı yönünden sorunlarını incelediği araştırmada, kentteki aktif yeşil alanlar ile diğer yeşil alanların miktar ve kapsam açısından mevcut ve imar planında öngörülen durumlarını belirlemiştir. 6

12 Buna göre Adana da yılları arasındaki dönemde mevcut aktif yeşil alan miktarı 1.71 m² / kişi, toplam yeşil alan miktarı 2.21m²/ kişi olarak saptanmıştır. İmar planı (1969 onay tarihli) esas alınarak hesaplanan toplam yeşil alan miktarının ise, Seyhan baraj gölü ve Seyhan regülatörü çevresindeki koru ve piknik alanları dahil edildiğinde m²/ kişi değerine ulaştığı belirlenmiştir. Gültekin (1979), Seyhan baraj gölünün rekreasyon potansiyelinin belirlenmesi ve planlama önerisinin geliştirilmesine yönelik araştırmada, önce araştırma alanının rekreasyon kaynakları açısından niteliğini ortaya koymuştur. Daha sonra, anket çalışmaları aracılığıyla kent halkının rekreasyonel eğilim ve taleplerini belirlemiş, elde ettiği bulguların ışığında Seyhan baraj gölü ve çevresinin rekreasyonel amaçlı kullanımında uzun vadeli plan ve programların üretilmesine esas olabilecek kriterleri geliştirmiş ve bunlar doğrultusunda bir öneri alan kullanım planı hazırlamıştır. Türk (1993), Adana kentinde planlı gelişmelerin başladığı 1939 yılından 1993 yılına kadar olan dönemde, imar plan ve uygulamalarının açık ve yeşil alan sistemi açısından karşılaştırmasını yapmış, açık ve yeşil alanların yeterlilik durumlarını incelemiş ve kentsel büyüme perspektifi içerisinde açık ve yeşil alanların geliştirilmesine yönelik olarak alınması gerekli önlemleri belirlemeye çalışmıştır. Koç (1997), Kuzeybatı Adana da açık ve yeşil alanların mevcut ve imar planında öngörülen durumlarını incelemiş ve bu konuda öneriler geliştirmiştir. Buna göre çalışmada, kuzeybatı Adana imar uygulama planında açık ve yeşil alan olarak öngörülen çok sayıda imar parselinin, kentsel gelişme süreci içerisinde konut yerleşmelerine açıldığı belirlenmiştir. Diğer taraftan, araştırma alanında mevcut aktif yeşil alanların miktar açısından olduğu kadar, nitelik ve kullanım fonksiyonu yönünden de yetersiz oldukları vurgulanmıştır. Zarifoğlu (1998), Adana kentsel alanı bünyesinde yaptığı araştırmada, kentsel nüfus artışı ve fiziksel büyümeden kaynaklanan ulaşım talebinin günümüzde ve gelecekteki durumu, ortaya çıkabilecek ulaşım kaynaklı sorunlar ve Adana ulaşım sistemi kapsamında inşaat aşamasında olan hafif raylı sistem önerisinin kent peyzajına olan etkilerini belirlemeyi amaçlamıştır. 7

13 Çalışmada önce hafif raylı sistem ile kent peyzajı ilişkilerinin biçimlenmesinde genel kriterler ortaya konulmuş ve bu doğrultuda kent peyzajı, doğal ve kültürel özellikleri açısından irdelenmiştir. Daha sonra, hafif raylı sistem ile kent peyzajının uyumunu sağlayacak ve kullanım fonksiyonunu arttıracak önerilerin yeşil alan donatıları ağırlıklı olarak geliştirilmesine çalışılmıştır. 8

14 3. MATERYAL VE YÖNTEM 3.1. Materyal Araştırma, yerel yönetimler ve yöre halkı tarafından günümüzde Yeni Adana olarak adlandırılan Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanı bünyesinde yürütülmüştür. Çalışma alanı, fiziksel olarak kuzeyde Seyhan baraj gölü, doğuda Seyhan nehri tarafından sınırlandırılan ve yaklaşık ha büyüklüğündeki kentsel mekanları kapsamaktadır (Şekil1). Alanda halen 9 mahalle birimi bulunmaktadır. Diğer yandan, TEM otoyolunun Adana kentsel alanı içerisinden geçen bölümünün yaklaşık %55 i (12.5 km) ve inşaat aşamasındaki Adana Hafif Raylı Sistemi güzergahının başlangıç noktası ile birlikte 4 istasyonu içeren yaklaşık 4.5 km uzunluğundaki bölümü araştırma alanı içerisinde yer almaktadır. Araştırmada mevcut ve planlanan alan kullanımları ile sosyal ve fiziksel gelişmelerin belirlenmesinde 1/ ölçekli topoğrafik haritalardan (Anonymous, 1995), 1/5 000 ölçekli Adana Revizyon İlave Nazım İmar Planı ve raporundan (Anonymous, 1992a), 2010 Hedef Yılı Adana Kentsel Gelişme Stratejisi Önerisi açıklama raporundan (Anonymous, 1991), Adana Hafif Raylı Sistem Kavramsal Tasarımı ndan (Anonymous, 1992b) ve konu ile ilgili daha önce yapılmış araştırma ve raporlardan yararlanılmıştır Yöntem Araştırmada uygulanan yöntem; * Araştırma alanında mevcut ve planlanan alan kullanım özellikleri ile sosyal ve fiziksel gelişmelerin belirlenmesi, * Alanda konut sektörü ile kentsel yeşil alanlarda oluşan gelişmelerin ve konutyeşil alan ilişkisi açısından kullanıcı taleplerinin ortaya konulması, * Kullanıcı talepleri doğrultusunda yeşil alanlar ile konut fiyatları arasındaki ilişkilerin analizi ve yorumlanması olmak üzere üç aşamada yürütülmüştür. Çalışmanın birinci aşamasında, konut alanları ve yeşil alanlar ağırlıklı olmak üzere araştırma alanındaki alan kullanım özellikleri ile nüfusun günümüzdeki ve geleceğe yönelik 9

15

16 olarak yapılan projeksiyonlara göre durumunun belirlenmesine çalışılmıştır. Elde edilen bulgular standart haritalar üzerine taşınmış ve grafik ya da çizelgelerle desteklenmiştir. İkinci aşamada, araştırma alanının farklı kesimlerindeki konutların satış fiyatları, alanda faaliyet sürdüren 7 emlak bürosundan elde edilmiştir. Konut fiyatları, emlak bürolarından alınan bilgiler doğrultusunda fiyat oluşumunda temel belirleyiciler olarak, konutların bulvar üzerinde ve cadde ya da sokak üzerinde bulunuşlarına göre iki grupta değerlendirilmiştir. Çalışmada değerlendirilen fiyatlar, herhangi bir yeşil alan donatısına sahip olmayan farklı nitelik ve büyüklükteki apartman dairelerinin satış fiyatları ortalamalarının hesaplanması yolu ile bulunmuştur. Bu çalışmalara paralel olarak, satışa sunulan konutların farklı büyüklükte yeşil alanlara sahip olması durumunda alıcıların bu yeşil alanlar için takdir edebilecekleri fiyat arttırımlarını belirlemek amacıyla standart anket formları hazırlanmıştır (Ek 1). Hazırlanan anket formları, emlak bürolarına konut satın almak istemi ile başvuran alıcılara ve emlak bürolarına başvuranlar dışında aynı amaca sahip olduğu belirlenen kişilere doldurtulmuştur. Anket işlemi 200 denek üzerinde gerçekleştirilmiştir. Anket uygulaması ile, araştırma alanının farklı kesimlerinde (bulvar ve cadde-sokak üzeri) yer alan konutların 7 m²/kişi, 10 m²/kişi ve 14 m²/kişi aktif yeşil alana (park-dinlenme alanı, çocuk bahçesi, oyun alanı) sahip olması durumunda, alıcıların bu konutlar için yapabilecekleri fiyat arttırımları ortaya çıkartılmıştır. Aktif yeşil alan büyüklüklerinin belirlenmesinde 3194 sayılı İmar Kanunu nda öngörülen minimum değerler esas alınmıştır sayılı İmar Kanunu nda minimum aktif yeşil alan miktarları belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde 7m²/kişi, belediye ve mücavir alan sınırları dışında yapılacak planlarda 14 m 2 /kişi olarak saptanmıştır. Gelişmiş ülkelerde uygulanan aktif yeşil standartlarına ilişkin araştırmalarda da komşuluk üniteleri için en fazla kullanılan değerin 10 m 2 /kişi olduğu belirlenmiştir. Araştırmada, bu büyüklük de dikkate alınarak kullanıcılara (alıcılara) sunulan seçenekler arttırılmıştır. Araştırmanın üçüncü aşamasında, farklı büyüklükteki aktif yeşil alanlara sahip konutlar için alıcılar tarafından takdir edilen fiyat arttırımları ortalamaları, konutların bulvar ve cadde-sokak (mahalle içi) üzerinde bulunuşlarına göre gruplandırılmıştır. Yeşil alan miktarları ile konut fiyatları arasındaki ilişkileri ve bu ilişkilerin önem düzeylerini belirlemek amacıyla, gruplandırma sonucunda elde edilen veriler korelasyon ve regresyon analizlerine tabi tutulmuştur. Korelasyon ve regresyon analizlerinde Yurtsever (1984) 11

17 tarafından açıklanan yöntem doğrultusunda MSTATC programından yararlanılmıştır. Analizler ile, bağımsız değişken olan yeşil alan miktarlarının, bağımlı değişken olan konut fiyatlarını nasıl belirlediğini açıklayan basit doğrusal regresyon denklemleri, konutların konumları ve yeşil alan miktarlarına göre ortaya çıkartılmıştır. Korelasyon ve regresyon analizlerinden elde edilen bulgular, araştırma alanında konut alanları ile yeşil alanlar arasındaki dengenin kurulmasında dikkate alınabilecek önerilere temel oluşturmuştur. 12

18 4. ARAŞTIRMA BULGULARI 4.1. Araştırma Alanındaki Kentsel Gelişmeler Çalışmanın bu bölümünde, Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanı ndaki nüfus hareketlerinin ve yeşil alanlar ile konut alanları ağırlıklı olmak üzere mevcut ve planlanan alan kullanımlarının incelenmesine çalışılmıştır Nüfus Hareketleri Araştırma alanında, topoğrafik yapının hafif eğimli, toprağın da genelde II. Yetenek sınıfında olması, üzerinde çeşitli tarımsal faaliyetlerin yapılabilmesine olanak sağlamıştır. Bu nedenle alanda, 1980 li yıllara kadar tarım amaçlı kullanımlar etkinliğini sürdürmüştür. Dolayısıyla yörede kırsal karakterli bir yerleşme tipi biçimlenmiş ve nüfus ancak e ulaşabilmiştir onay tarihli nazım imar planında, kentin kuzeye doğru kaydırılması ve bu kesimde ilk toplukonut yerleşmelerinin öngörülmesi ile birlikte yörede düşük yoğunluklu yapılaşma hareketleri başlamış ve 1980 li yıllardan sonra giderek hız kazanmıştır yılları arasında, Adana kent nüfusunun bölge kırsal alanları yanısıra Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerinden alınan göçler nedeniyle çok yüksek oranlarda artması, kuzey Adana nın da yapılaşma baskısı altına girmesi sağlamıştır. Nitekim, 1985 yılında yürürlüğe sokulan revizyon nazım imar planında, kuzeybatı Adana da iskan alanı sınırları genişletilmiş ve yoğunluk arttırımına gidilmiştir. Böylece yörenin kırsal karakterli yerleşim yapısının yerini, başlangıçta düşük yoğunluklu kentsel yerleşmelerin, daha sonra da yüksek yoğunluklu dikey yapılaşmaların alması için gerekli ön koşullar oluşturulmuştur. Kuzey Adana da nüfusun en fazla artış gösterdiği dönem 1980 li yılların sonlarıdır. Bu nedenle, yıllarında özellikle kentin kuzey bölgelerinde imar planı revizyonu zorunluluğu ortaya çıkmıştır. Yapılan imar planı revizyonlarında Adana kuzey kesimi, kuzeybatı ve kuzeydoğu olmak üzere iki ana bölümde ele alınmıştır. Kuzeydoğu bölümünde, Çukurova Üniversitesi kampüs alanı ve İncirlik tesis alanı fiziksel gelişmeleri büyük ölçüde sınırlandırdığından, gelişme yoğunluğu kuzeybatı bölümünde çok daha yüksek tutulmuştur. Kuzeybatı bölümü de, mevcut yapılaşma alanları ile potansiyel 13

19 yapılaşma alanları esas alınarak, kuzeybatı alt ve kuzeybatı üst olmak üzere iki alt bölümde değerlendirilmiştir tarihli revizyonlarda kuzeybatı alt bölümünde (D.S.İ. 1. ve 2. Sulama kanalları arasındaki bölüm) yoğunluk ve yapı düzeninin değiştirilmesi (düzeltilmesi) yoluna gidilmiştir. Kuzeybatı üst bölümünde ise yoğunluk ve yapı düzeninin değiştirilmesi yanısıra mücavir alan sınırları dahilinde yeni iskan alanları öngörülmüştür. İmar planı revizyonları ile kuzeybatı üst kentsel gelişme alanı başlangıçta yap-sat organizasyonları ve yapı kooperatifleri aracılığıyla çok geniş bir şantiye görünümüne bürünmüş ve 1990 lı yıllarla birlikte kentin merkezi kesimi ve güneyinden gelen yoğun nüfus akımının etkisi altına girmiştir. Çizelge 1 de, kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında 1980 yılından günümüze kadar oluşan nüfus değişmeleri, bir karşılaştırma yapabilmek amacıyla Adana kent genelindeki nüfus değişmeleri ile birlikte verilmiştir. Çizelge 1. Adana Kent Geneli ve Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında Nüfus Gelişmeleri (Anonymous, 1992b; Zarifoğlu, 1998). Adana Kent Geneli Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanı Yıllar Nüfus Artış Oranı (%) Nüfus Artış Oranı (%) Kent Geneli Nüfusuna Oranı (%) * ** * 2010 Yılı Nüfusları, Yılları Arasındaki 4 Sayım Dönemine İlişkin Nüfus Miktarları Esas Alınarak Hesaplanmıştır. * * Burada Verilen Değerler, 2010 Hedef Yılı Adana Kentsel Gelişme Stratejisi Önerisi ne İlişkin Olarak Anonymous (1991) dan Alınan Projeksiyonları Açıklamaktadır. Bu Projeksiyonlarda 1997 Yılı Nüfusunun e Ulaşacağı Tahmin Edilmiştir. Çizelge 1 de verilen değerlere göre, Adana da kent nüfusunun en fazla arttığı dönem yılları arasını kapsamaktadır lı yıllarda nüfus artış hızı belirgin ölçüde düşme eğilimine girmiştir. Bunun önemli nedenlerinden biri, Güneydoğu Anadolu 14

20 Projesi nin uygulamaya geçirilmesiyle birlikte doğu ve güneydoğu Anadolu dan Adana ya olan göçlerin azalması kabul edilebilir. Kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında ise 1980 yılında olan nüfus, 1985 yılında üç katına ulaşarak i bulmuştur yılından sonra yapılaşmaların artışı ile birlikte nüfus da dört kat artarak 1990 yılında e ulaşmıştır lı yıllarda nüfus artış hızı çok yüksek olmasına karşın, oransal olarak düşme eğilimine girmiştir yılı itibariyle alandaki nüfusun olduğu belirlenmiştir. Bu konuda yapılan projeksiyonlara göre nüfus artış hızının önümüzdeki yıllarda da düşerek 2010 yılında ancak e ulaşacağı beklenmektedir. Buna karşın, yapılan son imar revizyonlarına göre kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında 2010 yılında en az nüfus öngörülmüş ve bu miktarın alınacak göçler nedeniyle daha da artacağı varsayılarak yoğunluk ve yapı düzeni değişikliklerine gidilmiştir. Ancak, oransal olarak düşüş gösteren yeni göçler kuzeybatı üst kentsel gelişme alanını fazla etkileyememektedir. Çünkü; * Kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında konut fiatları, ekonomik sıkıntı nedeniyle Adana ya göç edenlerin karşılayamayacağı kadar yüksek düzeydedir. * Alanda, yapılaşmaların yap-sat organizasyonları ya da konut yapı kooperatifleri aracılığıyla gerçekleştirilmesi ve bunların imar planları çerçevesinde sürdürülmesi nedeniyle Adana ya göç edenler, kaçak yapılaşmaların (gecekondu) henüz tam anlamıyla önlenemediği güneydeki kırsal karakterli alanları tercih etmektedirler. Bu taktirde kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında nüfusu arttıran kitlenin özellikleri farklı olmaktadır. Araştırma alanında yapılan incelemelere göre, alandaki nüfusu oluşturan kitlenin kaynağını dört grup oluşturmaktadır. * Alanda arsası olup, bu arsayı kat karşılığı kooperatif ya da yap-sat organizasyonlarına devredenler, * Ailesi (ebeveynleri) kentin merkezi kısımlarında ikamet eden ve evlendikten sonra kendisi ya da ebeveynleri tarafından kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında konut edindirilenler, * Kentin kenar bölgelerinde ikamet eden ve ekonomik durumunu geliştirerek kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında konut sahibi olmak isteyenler, 15

21 * Çalışma amacıyla Adana ya başka illerden gelerek yerleşen ve özellikle kooperatifler aracılığıyla konut edinmek isteyen memur, işçi ve serbest meslek sahipleri. Bu gruplara, 27 Haziran 1998 tarihinde olan depremden sonra, güney Adana daki (ova kesimi) deprem riskini yüksek bulup, kuzey Adana ya yerleşerek kendini güvence altına alma düşüncesi taşıyan önemli sayılabilecek bir kitle de beşinci grup olarak eklenebilir. Araştırma alanındaki nüfus gelişmeleri, Adana kent geneline olduğu kadar, kendi bünyesinde de farklılıklar göstermektedir. Günümüzde kuzeybatı üst kentsel gelişme alanı 9 mahalleden oluşmaktadır. Ancak, Belediye Evleri mahallesinin D.S.İ. 2. Sulama kanalının güneyinde kalan küçük bölümü 1998 yılında 2000 Evler mahallesi olarak ayrılmakla birlikte, bu mahalle ile ilgili sayısal veriler (nüfus, kullanım alanlarının niceliksel dağılımı vb.) belirlenemediğinden araştırmada bu mahalle Belediye Evleri mahallesi bünyesinde değerlendirilmiştir ( Şekil 2 ). Araştırmada değerlendirmeye alınan 8 mahalleye ilişkin nüfus değişimleri de Çizelge 2 de verilmiştir. Çizelge 2 ye göre bu mahalleler içerisinde 1997 yılı itibariyle en yüksek nüfusa sahip olanı ile Belediye Evleri mahallesidir. Belediye Evleri mahallesi, nüfusunun %25 inin yeni mahalle olan 2000 Evler de yaşadığı kabul edilse bile geriye kalan lık nüfusla yine ilk sırada yer almaktadır. Alanda, en düşük nüfusa sahip mahalle ise ile Beyazevler dir. Ancak Beyazevler mahallesi, diğer mahallelere oranla daha küçük alanda (50 ha) konumlandığından nüfus yoğunluğu itibariyle Mahfesığmaz mahallesinden sonra 190 kişi/ha ile ikinci sırada gelmektedir. Araştırma alanında yüzölçümü en yüksek mahalleler 100. Yıl (461 ha) ile Belediye Evleri dir (2000 Evler ile birlikte 395 ha) Yıl mahallesi kapladığı alan büyüklüğü açısından ilk sırada yer almakla birlikte, nüfus yoğunluğu açısından 76 kişi/ha ile son sıradadır. Nüfus yoğunluğu en yüksek mahalleler, Mahfesığmaz, Beyazevler ve Toros mahalleleridir. Bu mahallelerin yüksek yoğunluğa sahip olmalarının önemli nedenleri, bu alanlarda iskanın 1980 li yıllarda gelişmeye başlaması ve Adana nın güneyini kuzeyine bağlayan ilk yüksek standartlı yolların (Bülent Angın, Turgut Özal ve Kenan Evren Bulvarları) bir çekim unsuru olarak bu mahalleler arasında konumlanmasıdır. 16

22

23

24 2010 yılı projeksiyonlarına göre 100. Yıl ile Belediye Evleri dışındaki 6 mahallede nüfus yoğunluğu kişi/ha arasında değişecektir. Belediye Evleri ve 100. Yıl mahallelerinin 2010 yılında diğer mahallelerden çok daha fazla nüfusu ( ve ) barındıracağı beklenmekle birlikte, bu iki mahallenin toplam alanı, diğer altı mahallenin toplam alanının yarısından fazla olduğundan (850 ha ile 8 mahalle toplam alanının %52.7 si) yoğunluk daha düşük görünmektedir Alan Kullanımları Adana kuzeybatı üst kentsel gelişme alanında 1998 yılı itibariyle 8 mahallenin (Belediye Evleri ile 2000 Evler birlikte değerlendirilmiştir) kapladığı alan miktarı 1625 ha olmakla birlikte, yıllarında yapılan imar tadilatlarıyla iskana açılan toplam alan miktarı 2268 hektara ulaşmıştır ha lık bu alanda, kullanım türlerinin dağılışı Çizelge 3 de verilmiştir. Çizelge 3. Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında 2010 Hedef Yılı İtibariyle Alan Kullanımlarının Dağılışı (Zarifoğlu, 1998 den Değiştirilerek). Alan Kullanım Türü Kapladığı Alan (ha) Kentsel Gelişme Alanı Bütününe Oranı (%) Konut Alanları Yapılaşma Alanları Yönetim ve Ticaret Alanları Eğitim Alanları Yapılaşma Alanları Toplamı Açık ve Yeşil Alanlar Aktif ve Diğer Yeşil Alanlar, Yollar ve Meydanlar, Doğal Alanlar Seyhan Baraj Gölü Kıyı Bandı Genel Toplam Çizelge 3 de, araştırma alanındaki alan kullanımları; Yapılaşma Alanları, Açık ve Yeşil Alanlar, Seyhan Baraj Gölü Kıyı Bandı olmak üzere üç grupta özetlenmiştir. 19

25 Yapılaşma Alanları Araştırma alanında yapılaşma alanları 1076 ha ile toplam iskan alanının % 47.4 ünü oluşturmaktadır. Yapılaşma alanları içerisinde en yüksek payı (yapılaşma alanları toplamının % 93 ü) konut alanları almaktadır. Yapılaşma alanları bünyesinde eğitim alanlarının payı % 5, yönetim ve ticaret alanlarının payı da % 2 civarındadır. Konut alanlarının büyük çoğunluğu dikey yapılaşmalar olarak gelişim göstermektedir. Dikey yapılaşmalarda kat sayıları, bulvarlar üzerinde konumlananlardan mahalle içlerinde (cadde ve sokak üzerinde) konumlananlara doğru azaltılmıştır. Günümüzdeki uygulamalarda bulvar üzerlerinde izin verilen kat sayısı 11-15, cadde ve sokak üzerlerinde izin verilen kat sayısı 5-8 arasında değişmektedir. Alanda müstakil, bahçeli ya da dubleks veya tripleks villa özellikli konutlar azınlıkta olup, genelde Seyhan baraj gölüne hakim manzaralı alanlarda yayılım göstermiştir. Bunun dışında, site karakterinde oluşmuş villa tipi konut kitleleri Mavi Bulvar çevresinde ve Belediye Evleri ile 100. Yıl mahallelerinde yer almaktadır. Alanda, 1970 ve 1980 li yıllarda yapılmış müstakil konutlar ile bu konutların genelde tarım amacıyla kullanılan bahçeleri, yapılan imar tadilatları ile birlikte yerlerini dikey yapılaşmalara terketmiştir. Günümüzde, araştırma alanının yoğun kullanımlı kesimlerinde müstakil bahçeli konutlara rastlamak mümkün olmamaktadır. Dikey yapılaşmalar, imar planları ve yapı adalarının özellikleri doğrultusunda ayrık ya da yanaşık düzende olabilmektedir. Ayrık düzende oluşan yapılaşmalarda, özellikle bulvar ve cadde üzerlerindeki bloklar oldukça sıkışık durumdadır. Araştırmada yapılan incelemelerde, bu karakterdeki blokların sıra arasında ve sıra üzerinde birbirlerine olan uzaklıkları, blok yükseklikleri h kabul edildiğinde ortalama 1/4h 1/5h olarak belirlenmiştir. Halbuki yapılan araştırmalar Adana nın iklim özelliklerinde optimum güneşlenme ve rüzgar özellikleri açısından binalar arasındaki uzaklıkların en az bina yüksekliği hatta bina yüksekliğinin 2 katı tutulması gerektiğini ortaya koymaktadır. Eğitim alanları 50 ha ile kuzeybatı üst kentsel gelişme alanının %5 lik bölümünü kaplamaktadır li yılların sonlarında yerel yönetimin, Adana kent genelindeki ilk ve orta öğretim kuruluşlarının eğitim siteleri biçiminde kuzeybatı Adana ya taşınması kararı 20

26 ile birlikte araştırma alanındaki okul sayısında önemli düzeyde artış olmuştur. Site biçiminde gelişen bu okullar genelde Turgut Özal bulvarı çevresinde konumlanmaktadır. Yönetim ve ticaret alanları ise, araştırma alanındaki fiziksel gelişmelerin büyük ölçüde konut yerleşmelerini kapsaması yanında yönetim ve ticaret alanlarının Adana kent merkezinde çözümlenmesi nedeniyle alanda yoğun bir yapıya sahip değildir. Ticaret alanlarını çoğunlukla sabit semt pazarları ve alış-veriş merkezleri gibi tali iş merkezleri oluşturmaktadır. Kapsamlı bir ticaret merkezi ise 100. Yıl mahallesi bünyesinde geniş bir alanda faaliyet göstermektedir. Araştırma alanındaki resmi kuruluşlar genelde Güzelyalı mahallesinin güneyinde konumlanmıştır (Bayındırlık İl Müdürlüğü, Karayolları 57. Şube Şefliği, İller Bankası 8. Bölge Müdürlüğü gibi). Bunların dışında, 1999 yılı içerisinde Çukurova Üniversitesi Balcalı kampüsündeki yeni hizmet binalarına taşınacak olan İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Beyazevler mahallesinde yer almaktadır. Alandaki diğer resmi nitelikli kuruluşlar kentsel sosyal altyapı birimleri olan kültürel tesisler, sağlık tesisleri, özel eğitim tesisleri ve dini tesislerdir. Sağlık kuruluşları içerisinde mevcut olan tek hastane, Belediye Evleri mahallesinde, Turgut Özal bulvarı üzerinde konumlanan Ruh Sağlığı ve Hastalıkları Hastanesi dir. Bunun dışında 2000 Evler mahallesinde bir S.S.K. Hastanesi tesis edilmesi planlanmaktadır. Diğer sağlık kuruluşlarını, mahalleler bünyesinde mevcut ve yapımı planlanan sağlık ocakları oluşturmaktadır. Alandaki bir diğer önemli sosyal birim, Huzurevleri mahallesinde, Alparslan Türkeş bulvarı üzerinde bulunan Adana Huzurevi dir. Kültürel tesisler ve dini mekanlar ise mahalleler içerisinde dağıtılmış durumdadır. Araştırma alanında gerek mevcut ve gerekse planlanan çok amaçlı bir kültür merkezi bulunmamaktadır. Açık ve Yeşil Alanlar Araştırma alanında, aktif ve diğer yeşil alanlar ile yollar, meydanlar ve doğal karakterli alanların toplam büyüklüğü, Adana Revizyon Nazım İmar Planı na göre 982 ha dır. Ancak, bu miktarın en büyük bölümünü planlama alanı içerisinde Pinus brutia ve maki topluluklarının yoğun bulunduğu doğal alanlar oluşturmaktadır. Diğer yandan bu alanların büyük çoğunluğu, araştırma alanındaki 8 mahallenin dışında iskana yeni açılan 21

27 kentsel alanlar bünyesinde yer almaktadır. Dolayısıyla bu alanlar, kuzeybatı üst kentsel gelişme alanı içerisinde bulunmakla birlikte henüz yapılaşma hareketleri de yoğunluk kazanmadığından yeşil alan değerlendirmelerine dahil edilememiştir. Yüzölçümleri, nüfusları ve yoğunlukları bilinen 8 mahallede ise özellikle yeşil alanlar miktar ve nitelik bakımından oldukça yetersiz durumdadır. Çizelge 4 de kuzeybatı üst kentsel gelişme alanının 8 mahallesinde mevcut ve planda öngörülen aktif ve diğer yeşil alan miktarlarının mahallelere göre dağılımları verilmiştir. Çizelge 4 de, aktif yeşil alanlar 3194 sayılı İmar Kanunu nda öngörüldüğü gibi parklar, çocuk bahçeleri ve oyun alanları olmak üzere üç grupta değerlendirilmiştir. Diğer yeşil alanlar ise ağaçlık alanları, kamu ve özel mülkiyete ait bahçeleri, refüjleri vb. içermektedir. Çizelge 5 ve 6 da ise, alanda mevcut ve imar planında öngörülen aktif yeşil alanların İmar Kanunu nda belirlenen minumum değerlere (aktif yeşil alanlar için minumum değer 7m 2 /kişi) ne ölçüde yaklaşabildiği ortaya çıkmaktadır. Bu amaçla Çizelge 4 de verilen değerler, aktif ve toplam yeşil alanlar olmak üzere iki grupta bütünleştirilmiş ve her grupta kişi başına düşen yeşil alan miktarları ile bu yeşil alanların mahalle alanlarına oranları her mahalle için ayrı ayrı hesaplanmıştır. Bulunan değerler, alanda mevcut ve imar planında öngörülen yeşil alan miktarlarına göre iki ayrı çizelge halinde düzenlenmiştir. Çizelge 4, 5 ve 6, yeşil alanların araştırma alanındaki dağılımları ve yeterlilikleri açısından yorumlandığında aşağıdaki sonuçlara ulaşılabilir: * Değerlendirmeye alınan 8 mahallede imar planlarında öngörülen toplam aktif yeşil alan miktarı m ² (yaklaşık 127 ha) olduğu halde 1998 yılı itibariyle bunun ancak % 8.1 i ( m² ya da yaklaşık 10.3 ha) uygulanabilmiştir. Planda m² (57.1 ha) olarak öngörülen diğer yeşil alanların % 59.7 si ( m² ya da 34.1 ha) uygulanmış görünmekle birlikte bunların çoğunluğunu zaten mevcut olan ağaçlıklar ya da bahçeler oluşturmaktadır. Toplam yeşil alan (aktif ve diğer yeşil alanlar) miktarı ise imar planında m² (yaklaşık 184 ha) görülürken bunun ancak %24.1 i ( m² ya da yaklaşık 44.4 ha) mevcut durumdadır. 22

28 Çizelge 4. Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında İmar Planında Öngörülen ve Mevcut Yeşil Alanların Mahallelere Göre Dağılımı (Anonymous, 1991, 1992a ve 1992b; Koç, 1997; Zarifoğlu, 1998). Mahalleler Belediye Evleri ve 2000 Evler Mahalle Alanı (ha) 1997 Yılı Nüfusu 2010 Yılı Nüfusu Planda Görülen (m 2 ) Aktif Yeşil Alanlar Diğer Yeşil Alanlar Parklar Çocuk Bahçeleri Oyun Alanları Mevcut (m 2 ) Planda Görülen (m 2 ) Mevcut (m 2 ) Planda Görülen (m 2 ) Mevcut (m 2 ) Ağaçlık Alanlar, Kamu ve Özel Mülkiyetli Bahçeler, Refüjler Planda Görülen (m 2 ) Mevcut (m 2 ) Beyazevler Güzelyalı Huzurevleri Mahfesığmaz Toros Yurt Yıl TOPLAM

29

30 Çizelge 6. Adana Kuzeybatı Üst Kentsel Gelişme Alanında İmar Planında Öngörülen Aktif ve Toplam Yeşil Alanların 2010 Yılı Projeksiyonlarına Göre Durumu (Koç, 1997; Zarifoğlu, 1998). Mahalleler Mahalle Alanı Belediye Evleri ve 2000 Evler (m 2 ) 2010 Yılı Mahalle Nüfusu Toplam Alan (m 2 ) Aktif Yeşil Alanlar Mahalle Alanına Oranı (%) Kişi Başına Aktif Yeşil Alan (m 2 ) Toplam Yeşil Alanlar (Aktif ve Diğer Yeşil Alanlar Toplamı) Toplam Alan (m 2 ) Mahalle Alanına Oranı (%) Kişi Başına Toplam Yeşil Alan (m 2 ) Beyazevler Güzelyalı Huzurevleri Mahfesığmaz Toros Yurt Yıl TOPLAM

31 * İmar planında öngörülen aktif yeşil alanlardan parkların miktarı m² (90 ha) ile tüm yeşil alanlar içerisinde en yüksek değere ulaşırken (toplam yeşil alanların %49 u), bunların uygulanma oranı % 1.6 civarında kalmaktadır. Buna karşın planda m² (yaklaşık 13 ha) olarak öngörülen çocuk bahçelerinin %37.6 sı ( m ya da yaklaşık 5 ha) uygulanmıştır. Bu durum büyük ölçüde çocuk bahçelerinin parklara göre çok daha küçük parsellerde kolaylıkla çözümlenebileceği düşüncesinden kaynaklanmaktadır. Nitekim, gerek araştırma alanında yapılan incelemeler, gerekse yerel yönetimden alınan bilgiler, mevcut çocuk bahçeleri büyüklüklerinin m² arasında değiştiğini ortaya koymaktadır. Parkların tesis edilmesi ise daha büyük alanları ve daha fazla kullanım çeşitliliği gerektirmektedir. Ancak araştırma alanında, yapılaşmaya uygun olmayan konum ve büyüklükteki parseller dışında, kapsamlı bir yeşil alan tesisi için ayrılmış alanlar yok denilecek kadar azınlıktadır. Yapılan incelemelerde 1998 yılı itibarıyle araştırma alanında mevcut parklardaki en fazla alan büyüklüğünün m² olduğu belirlenmiştir. Oyun alanlarında da benzer durum geçerlidir. İmar planlarında m² (yaklaşık 24 ha) olarak öngörülen oyun alanlarının %17 si uygulanmıştır. Araştırmada yapılan incelemelere göre, mevcut oyun alanları arasında saptanan maksimum alan büyüklüğü ise m² dir. * Araştırma alanındaki 8 mahalle içerisinde gerek aktif gerekse toplam yeşil alan miktarlarının dağılımında belirgin farklılıklar mevcuttur. Ancak, bu mahallelerin nüfus ve alan büyüklükleri de farklı olduğundan yeşil alan varlığını kişi başına düşen miktar olarak değerlendirmek daha doğru olacaktır. Mahalleler genelinde kişi başına düşen aktif yeşil alan miktarı, imar planında öngörülen aktif yeşil alanlara göre 2.7 m², mevcut aktif yeşil alanlara göre 0.5 m² dir. Kişi başına toplam yeşil alan miktarı ise imar planına göre 3.9 m², mevcut yeşil alanlara göre 2.2 m 2 dir. Aktif yeşil alanların mahalleler toplam alanına oranı ise imar planına göre % 7.8, mevcut duruma göre % 0.6 dır. Bu oranlar toplam yeşil alanlar için, imar planına göre % 11.3, mevcut duruma göre ise % 2.7 dir. 26

32 Buna göre, imar planının hedef yılı olan 2010 da tahmin edilen nüfusa ulaşılacağı ve alan olarak mahalle büyüklüklerinin değişmeyeceği kabul edilirse, mevcut uygulamalarla kişi başına yeşil alan miktarını arttırmak olanaksız hale gelecektir. Bu taktirde, iskana açılan fakat yapılaşmanın henüz başlamadığı alanlarda özellikle aktif yeşil alanları çok yüksek miktarda tutmak gerekebilecektir. Ancak bu durumda; ** Yeşil alanların iskan alanı içerisindeki dağılımı eşit ağırlıklı olamayacaktır. ** Alan genelinde organik bir yeşil alan dokusu yaratılamayacaktır. ** Kullanım işlevlerini etkileyen konum, ulaşılabilirlik ve kullanım süresi gibi konularda uygun koşullar sağlanamayacaktır. Araştırma alanında, imar planı esas alındığında kişi başına aktif yeşil alan miktarı, en yüksek değerlere Beyazevler (5.1 m²/kişi) ve Güzelyalı (5 m²/kişi) mahallelerinde ulaşmaktadır. Ancak, Beyazevler mahallesinde 1998 yılı itibariyle kişi başına mevcut aktif yeşil alan miktarı 0.2 m²/kişi dir. Güzelyalı mahallesinde kişi başına mevcut aktif yeşil alan miktarı ise 1.2 m²/kişi ile diğer mahalleler arasında yine en yüksek değeri almaktadır. Güzelyalı mahallesi, kişi başına mevcut toplam yeşil alan miktarı açısından da 9.3 m²/kişi ile en yüksek değere sahiptir. Güzelyalı mahallesinde kişi başına yeşil alan miktarının yüksek bulunması, büyük ölçüde Adnan Menderes kıyı bandında yer alan çok amaçlı kullanıma uygun koruluktan kaynaklanmaktadır. Mahallenin diğer yeşil alanlarını ise büyüklükleri m 2 civarında değişen az sayıdaki çocuk bahçeleri ve oyun alanları oluşturmaktadır. Diğer mahallelerdeki kişi başına aktif yeşil alan miktarları, imar planları esas alındığında 0.9 m² (Mahfesığmaz) ile 3.1 m² (Yurt mahallesi) arasında değişmektedir yılı itibariyle mevcut aktif yeşil alanlar dikkate alındığında da kişi başına düşen miktarlar m² arasında dağılım göstermektedir. Kişi başına toplam yeşil alan miktarları ise imar planlarına göre 1.2 m 2 (Mahfesığmaz) ile 4.4 m 2 (Belediye Evleri), yapılan uygulamalara göre de 0.3 m² (Huzurevleri) ile 2.6 m² (Belediye Evleri) arasında değişmektedir. Sonuç olarak, Adana kuzeybatı üst kentsel gelişme alanındaki 8 mahallede mevcut imar planı ve yapılan uygulamalar ile İmar Kanunu nda aktif yeşil alanlar için minimum değer olarak öngörülen 7 m²/kişi düzeyine ulaşmak olası görünmemektedir. Ayrıca, 27