Mülkiyete ilişkin risk yönetiminde Avrupa nın öncü uzmanları

Transkript

1 FAF International. Mülkiyete ilişkin risk yönetiminde Avrupa nın öncü uzmanları FAF International FAF International; First American Financial Corporation a bağlı First Title Insurance Plc. nin, Batı Avrupa ve Türkiye de faaliyetlerini yürütmekte kullandığı markadır. First Title Insurance Plc., Financial Services Authority tarafından lisanslandırılmış olup, Avrupa çapında ürün ve hizmetler sunmaktadır.

2 FAF International Kimdir? First American Financial Corporation (NYSE:FAF), 60 dan fazla ülkede müşterilerine sigortacılık ürünleri sunmaktadır. ABD nin önde gelen Finansal Hizmetler şirketlerindendir. Geçmişi 1889 yılına dayanan şirket, 2010 yılı rakamları ile 3,9 milyar ABD Doları gelir elde etmiştir yılı sonu itibari ile güçlü kredi notlarına sahiptir. ( AM Best A(-) ) FAF International; First American Financial Corporation a bağlı First Title Insurance Plc. nin, Batı Avrupa ve Türkiye de faaliyetlerini yürütmekte kullandığı markadır. First Title Insurance Plc., Financial Services Authority tarafından lisanslandırılmış olup, Avrupa çapında ürün ve hizmetler sunmaktadır.

3 Mülkiyet Sigortası Neyi Teminat Altına Alır? Kim İhtiyaç Duyar? > > Hukuki İnceleme sırasında bulunan eksiklikler, mülkiyet/imar kusurlarını, > > Mülkiyetin, İmar ve İnşaat Ruhsatı belgelerinin, mülkiyet üzerinde kurulan ipoteğin geçerli ve kusursuz olduğunu, > > de mülkiyete ilişkin sorun sebebi ile meydana gelen değer düşüşünü, > > Sahtekarlık, Sahtecilik sebebi ile yaşanan kayıpları, > > Muhtelif davalar sebebi ile yaşanan kayıpları, > > Anlaşma yolu ile üçüncü partilere ödenen tutarları, > > Yasal ücret ve masrafları (limitsiz) teminat altına alır. > > Teminat dolaylı zararları da kapsayabilir; kira kaybı, kar kaybı, relokasyon masrafları gibi.. > > Alıcıları/Satıcıları, Geliştiriciler, Enerji, Altyapı yatırımcıları, > > ihtiva eden Birleşme ve Satın Almalarda taraflar, > > üzerinde ipotek, üst hakkı gibi haklar tesis eden taraflar, > > Kredi Veren Kuruluşlar, > > Müşterileri adına hareket eden Avukatlar, Emlak Danışmanları ve diğer Aracılar. Ne zaman İhtiyaç Duyulur? > > Genellikle alım satım, proje başlangıcı, ipotek işlemi öncesinde. Poliçe vadesi nedir? > > Alıcı, Geliştirici ya da Yatırımcı poliçelerinde 10 yıl. > > Sigortalının; ipotek tesis eden alacaklı, banka ya da benzeri kredi veren kuruluş olması durumunda, poliçe vadesi kredi süresiyle aynıdır. Poliçe primi ne şekilde ödenir? > > Prim sadece bir defa, poliçe düzenlenmesi aşamasında peşin ödenir. Poliçe yürürlükte olduğu sürece başka bir prim ödenmez.

4 Hukuki İncelemede Risk Tespit Edildiğinde Mevcut Seçenekler Alıcı riskleri kendisi üstlenir Alıcı problemin düzeltilmesini ister Mülkiyet Sigortası, tüm seçeneklerin alternatifi olabilir Satış fiyatı düşürülür İşlem iptal olur Satıcı garanti verir Mülkiyet Sigortası, Alım Satım Sürecini Her İki Taraf Açısından Sorunsuz Hale Getirir Hukuki İncelemeyi hızlandırır Spesifik hukuki riskleri sigortalar veya ipotek varlıklarının değerini arttırır

5 Yatırımcı / Geliştirici Bilinen Riskler / Sorunlar Sonradan Ortaya Çıkabilecek Riskler / Sorunlar > > ile ilgili devam eden davalar, > > İmar izinleri ve imar sürecine ilişkin eksiklikler, > > Verilmiş imar izinlerinin iptaline ilişkin çekinceler, > > Çok ortaklı, hisseli gayrimenkullere ilişkin muhtemel iptal/veraset davaları, > > Tapu kayıtlarındaki kısıtlayıcı bir takyidat, > > Yasal izinlere, kira, üst hakkı gibi haklara ilişkin kaygı duyulan hususlar, > > Mülkiyete ilişkin kusurlar, eksiklikler. > > Mülkiyet kusurları, > > İmar sorunları/iptalleri, > > Sahtecilik, sahtekarlık, ehliyetsizlik, mirasçı talepleri, > > İşlem evraklarının eksik ve/veya yanlış olması, > > Geçersiz vekaletname ile yapılmış işlemler, > > Hatalı yargı ve idari süreçler, > > İrtifak, geçiş hakları sorunları, > > Arazi üzerinde bulunan kısıtlayıcı haklar, > > Mülkiyet üzerinde bulunan başkalarına ait kira ya da satın almadan doğan haklar, > > Mülkiyetin yasal tanımının yanlış yapılmış olması.

6 Ticari Eksik Garanti ve Taahhütler Fabrika satın almak isteyen yabancı yatırımcı, satıcıdan tapu kayıtlarındaki mevcut takyidatlar için garanti ve taahhütler ister ancak satıcı ilgili taahhütleri vermek istemez. Risk Taahhütleri elde edemeyen yatırımcının gelecekte takyidatlar sebebi ile karşılaşabileceği muhtemel kayıplar nedeniyle satın almadan vazgeçmesi. FAF International, satıcının taahhütlerinin yerini alabilecek bir poliçe düzenleyerek işlemin tamamlanmasını sağladı. Geliştirici Poliçesi Mülkiyet risklerine karşı duyarlı olan geliştirici, proje tamamlanana kadar kendisini, sonrasında ise konut alıcılarını teminat altına almak ister. Risk Proje sırasında mülkiyet sorunları sebebi ile inşaatın durması, sorun çözülmez ise projenin iptali, geliştiricinin saygınlığının zedelenmesi, proje sırasında konut satın alan alıcıların mülkiyeti kaybetmesi. FAF International geliştiriciyi ve geliştiriciden konut satın alan alıcıları muhtemel risklere karşı güvence altına aldı.

7 Türkiye de Gerçekleşmiş, Örnek Oluşturabilecek Bazı Kayıplar İmar Sorunları AVM inşa eden yabancı yatırımcı, bir belediyenin açtığı ihaleye katılarak arsa satın alır. AVM inşa aşamasında iken sivil toplum kuruluşu tarafından açılan iptal davası ile karşılaşır. Sorun Belediye yanlış imar planlaması yapmıştır. Yeşil alan, ticari alana dönüştürülmüş, bu sebeple imar planı ve mülkiyet iptal davasına konu olmuştur. Satın alma ve/veya proje aşamasında alınacak Mülkiyet Sigortası, yatırımcıyı iptal riskine karşı teminat altına alır. Bazı durumlarda, dava aşamasında da sigorta temin edilebilir. t ve AVM den oluşan karma kullanımlı proje, kaba inşaatı tamamlanmasına rağmen, inşaat ruhsatı iptali sebebiyle durdurulur. Sorun Eskiden SİT alanı içinde kalan arsanın, SİT alanından çıkartılması işleminin hukuka uygun olmadığı iddiası ile büyükşehir belediyesi, ilçe belediyesinin verdiği inşaat ruhsatının iptalini talep eder. Satın alma ve/veya proje aşamasında alınacak Mülkiyet Sigortası, yatırımcıyı proje başladıktan sonra ortaya çıkabilecek bu tür iptal risklerine karşı teminat altına alır. Yüzlerce konuttan oluşan site, inşaat tamamlanmasına rağmen imar planı iptal sebebiyle inşaat ruhsatı iptali tehlikesiyle karşı karşıya kalır. Sorun Önceleri imar planında rekreasyon alanı olan arsanın yeni planlar ile konut alanına çevrilmesi, bir sivil toplum örgütünün açtığı dava sonucunda yeni imar planının iptal edilmesi. Satın alma ve/veya proje aşamasında alınacak Mülkiyet Sigortası, geliştiriciyi iptal riskine karşı teminat altına alır. Aynı zamanda, geliştiriciden konut alan müşterileri de teminat altına alınabilir.

8 Mülkiyet Sorunları Tapu kayıtlarına göre 80 bin m 2 olan arsanın, alım satımdan sonra kadastro kayıtlarına göre aslında 30 bin m 2 olduğu anlaşılır. Sorun Arsa, iki farklı belediye sınırında yer almaktadır. Bu iki belediyenin kadastro kayıtları birbirleri ile uyuşmamaktadır. Mülkiyet Sigortası, bu mülkiyet kusurunu teminat altına almaktadır. İlgili arsa, sigortalanmış olsa idi, alıcı teminat altında olacaktı. Sahte vekaletname ile satışı yapılan arsanın alıcısı, tapu iptal davası ile karşı karşıya kalır. Sorun Bazı sahtecilik türleri, Yargıtay kararları ile de düzenlendiği üzere, devlet güvencesi altına girmemektedir. Bu tip sahtecilik, sahtekarlıklar, Mülkiyet Sigortası güvencesi kapsamındadır. Alım satım öncesinde alıcı sigortalanmış olsa idi, teminat altında olacaktı. Bankanın üzerinde ipotek tesis ettiği gayrimenkulün tapusu, önceki satış işleminin iptal edilmesi sonucu iptal edilir. Sorun Hem bankanın ipoteği, hem de bankadan kredi alan kişinin tapusu iptal olur. Bu tip kayıplar, Mülkiyet ve İpotek Teminatları sigortası kapsamı altındadır. İşlem öncesinde yapılan sigorta hem banka, hem de alıcı için teminat sağlayabilir.

9 Türkiye de Mülkiyete İlişkin Davalar 2006 yılı İstatistiklerine göre; > > Toplam Açılan Dava Sayısı: 1,519,283 > > Bu davaların %39 u Taşınmaz Hakları konusundaki Uyuşmazlıklar. > > Yalnızca Hazine nin taraf olduğu dava sayısı: Bunların: i Tapu İptali, i Kadastro Tespitine İtiraz, i Doğrudan Taşınmaz Davaları > > 2008 Yılı İstatistiklerine göre: su doğrudan tapu iptal, kadastro iptali, tapu tahsisi, imar, kamulaştırma, yıkım olan yaklaşık dava açılmıştır. > > Aynı İstatistiklere göre: Kadastro davaları ortalama 503 gün, Hukuk mahkemeleri ortalama 305 gün sürmektedir. Yargıtay ve Danıştay süreçleri hesaba katıldığında, mülkiyet davalarının ortalama 2-3 yıl sürdüğü görülmektedir.

10 Türkiye de Tapunuz Devlet Güvencesinde mi? > > Ehliyetsiz kişilerin gerçekleştirdiği işlemler, > > Bazı sahtecilik türleri, > > Yanlış Kadastro, > > Muvazaalı işlemler, > > Çifte Tapu, > > Kıyı Mevzuatı, > > Orman Alanları kadastro sorunları, Devlet güvencesi dışındadır. Ayrıca; Tapu iptali sebebi ile zarar gören kişi, ancak ve ancak bir tapu iptal davası açar ve bu davayı kaybederse devletten tazminat isteyebilmektedir. Bu tazminat istemi de, yine Hazine ye karşı açılacak bir dava ile ileri sürülmek zorundadır. Her iki dava da uzun yıllar sürebilir, ve zarar tam olarak tahsil edilemeyebilir.

11 Bir Alım Satım İşlemi Sonrasında Ne Tip Sorunlar Çıkabilir Kadastral Hatalar > > Bilgiler parsel haritasındakinden farklı olabilir. > > Tapu haritası (pafta) hatalı olabilir. > > Binanın dayanağı olan iskan ruhsatları veya imar uygulaması iptal edilmiş olabilir. Tescil Hataları > > Tapu sicilinde yazılı bilgiler hatalı olabilir. > > Tapuya işlenmiş haklar gerçekte var olmayabilir veya terkini gereken haklar olabilir. > > Yapılan işlem sırasında hukuki eksiklik ve yanlışlıklar yapılmış olabilir. > > Yapılan işlemin ya da önceki bir işlemin tescili unutulabilir ya da hatalı bir şekilde yapılmış olabilir. > > Tescil hatalı bir sayfaya yapılmış olabilir. > > Temsil belgelerinde hata ve eksiklikler olabilir. > > Tarafların kimlik belgelerinde eksiklik ve hatalar olabilir.

12 Bir Alım Satım İşlemi Sonrasında Ne Tip Sorunlar Çıkabilir Sahtecilik, Sahtekarlık > > Tapuya ibraz edilmiş belgeler, kimlikler sahte olabilir. > > İşlemden önce tapu kaydı üzerindeki bir hak, sahte belgeler ile terkin edilmiş olabilir. > > Satın aldığınız kişi, sahte kimlik ve belgelerle bir başkasının gayrimenkulünü size satmış olabilir. Diğer sorunlar > > Kişi; hata, hile ve/veya ikrah etkisiyle işlemleri yapmış olabilir. > > Vekaletnamede hata, yetki eksikliği, şekil şartı uygunsuzluğu olabilir. > > İşlem yaptıran kişilerin 65 yaş üzerinde olmaları, işlem raporsuz yapılmış ise iptale sebep olabilir. > > Tapudaki isim benzerliklerinden farklı kişilerin yeri üzerinde işlem yapılmış olabilir. > > Tapuya tescil edilmemiş, devam eden davalar olabilir. > > Tapu da ipotek tesis eden bağımsız bölüm ile fiziki bağımsız bölüm birbirinden farklı olabilir. > > İşlemden önce tapu kaydı üzerindeki bir hak, sehven terkin edilmiş olabilir.

13 İngiltere Portföy Satışı ile İlgili Garanti ve Taahhütler Bir gayrimenkul fonuna ait 221 adet gayrimenkulden oluşan portföy, iflas dairesi tarafından satışa çıkarılır. İflas dairesi, standart gayrimenkul satışlarında verilen mülkiyete ilişkin garanti ve taahhütleri vermemektedir. Bu eksikliği gidermek için mülkiyet sigortası poliçesi tanzim edilir ve alıcıların tek tek 221 gayrimenkule ilişkin hukuki inceleme yapmasına gerek kalmaksızın herbir gayrimenkul ayrı ayrı mülkiyet kusurlarına karşı teminat altına alınır. Bu sayede işlem hızla tamamlanır. Danimarka Mülkiyeti Kısıtlayan Şerhler Uzun yıllardır faaliyette olan bir alışveriş merkezini satın almak isteyen Fonu, hukuki inceleme sırasında tapu kayıtlarında birçok kısıtlayıcı şerh ile karşılaşır. Bu şerhlerin uygulanma ihtimali durumunda, alışveriş merkezinin belli bölümlerinin yıkımı söz konusu olabilir ki bu, satın almanın önünde önemli bir engel oluşturur. Yıkım halinde, yıkım masrafları, yeniden inşa maliyetleri ve gayrimenkulde meydana gelecek değer düşüşü teminat altına alınır ve Fon un satın alma işlemini tamamlaması sağlanır. Hollanda Rüzgar Enerji Santrali Yerel Yasa ve İdari uygulamalara göre bir santralin imar planı, ilan tarihinden sonraki 2 sene içinde itiraza konu olabilir. Örnekte operatör şirket, bu süreyi beklemeksizin rüzgar türbinlerini sipariş etmek mecburiyetinde idi. Bu süre zarfında yapılabilecek bir itiraz sonucu mahkeme tarafından verilecek bir iptal, tüm yatırımın kaybedilmesine sebep olabilirdi. FAF International, operatörün riskini teminat altına alarak siparişlerini vermesini ve işin zamanında tamamlanmasını sağladı. İskoçya Rüzgar Enerji Santrali Geçmişe dönük mülkiyet ve mevcut sınırlar ile ilgili belirsizlikler bulunan eski bir tarım arazisi üzerinde rüzgar santrali inşa etmek isteyen yatırımcı, tüm bu riskleri göze alıp almamakta kararsız idi. FAF International yatırımcıyı; mülkiyete ilişkin sorunlar yüzünden inşaatın gecikmesi ve teslim tarihine yetişmemesi, kiralamanın yapılamaması sebepleri ile oluşabilecek kayıpları, plan giderleri, şantiye kurulum giderleri, yol inşaatı, rüzgar ölçüm masrafları ve bunlara ek olarak izinlerin iptali durumunda, santrali devreden çıkarma masraflarını teminat altına alarak yatırımcının güvenle projeye devam edebilmesini sağladı.

14 İtalya Tadil İzni Eksikliği İki daire, 40 yıl evvel birleştirilerek tek bir bağımsız bölüm haline getirilir. Dairenin 2011 yılı içindeki satışı sırasında, alıcılar; birleştirme işleminin tadil izni olmaksızın yapılmış olması, daireler arasında kalan ortak alanın daire alanına katılmış olması ve bu tip işlemlerin iptali için zaman aşımı süresi olmaması sebebi ile kararsızdırlar. olarak, alıcı, tüm bu riskler gerçekleştiğinde karşılaşabileceği zarara karşı teminat altına alınmış, ve işlemin tamamlanmasının önü açılmıştır. Fransa İnşaat İzni Eksiklikleri Alıcı, satın almak istediği dağ otelinin 4. katı ve yüzme havuzunun inşaat izin belgelerinde eksiklikler olduğunu tespit eder. Bu sebeple alım satım ve işlemin finansmanında sorun çıkar. Ne alıcı, ne de satıcı belediyeye başvurup araştırma yapmayı arzu etmemektedir. FAF International olası bir aykırılık durumunda; muhtemel cezalar, otelin değerinde meydana gelebilecek değer düşüklüğü ve yıkım masraflarını teminat altına alarak alım satımın ve ilgili finansman işleminin tamamlanmasını sağlar. Fransa İskan Ruhsatı Eksiklikleri Uzun yıllar önce inşa edilen binanın iskan ruhsatı alınmamış, sonrasında bölgenin yapılaşmaya kapatılması sonucu da bina herhangi bir sebeple yıkılır ise yeniden inşası imkansız hale gelmiştir. Binayı satın alan, ancak bu riski kendi üzerine almak istemeyen yatırımcı, FAF International dan binanın herhangi bir sebeple yıkılması durumunda, yapıyı yeniden inşa edememesi sebebi ile karşılaşacağı değer kaybına karşı teminat alarak satın alma işlemini tamamlar. Fransa İnşaat Alanı Aşımı Bir özel sermaye fonunun Paris te satın alacağı bir ofis binası, çevre binalar ile birlikte sahip olduğu ortak alana taşmıştır. Bu durum, çevre bina sahipleri ile eskiden yapılmış ve tapu kayıtlarına şerh edilmiş anlaşma şartlarına aykırıdır. Bu koşullar ile binayı satın almak istemeyen yatırımcı, FAF International dan aldığı, herhangi bir yıkım durumunda karşılaşacağı, kira kaybı, değer kaybı, yıkım ve yeniden inşa maliyetlerini içeren teminat sayesinde satın alma işlemini tamamlamıştır.

15 Türkiye: Hürriyet Mahallesi, Dr. Cemil Bengü Caddesi, Hak İş Merkezi, No:2 Kat:3 - B Çağlayan, Kağıthane, İstanbul İngiltere: London International Press Centre, 76 Shoe Lane, London, EC4A 3JB Tel: FAF International info@fafint.com.tr /