ÖZDERĠCĠ GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.

Transkript

1 DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME RAPORU ÖZDERĠCĠ GAYRĠMENKUL YATIRIM ĠnĢaa Halinde Nuvo Dragos Evleri Proje Değerlemesi Maltepe, Ġstanbul Gülsuyu Mah. Tugay Yolu Cad, Nuvo Dragos Evleri No:12 Cevizli, Maltepe/ ĠSTANBUL Takdim: Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi Büyükdere Caddesi Yapı Kredi Plaza C Blok Kat:9 LEVENT/ĠSTANBUL Hazırlayan: Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. ġ. Halk Sok. Ada ĠĢ Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7 Sahrayıcedit, Kadıköy/ĠSTANBUL

2 Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi Büyükdere Caddesi Yapı Kredi Plaza C Blok Kat:9 LEVENT/ĠSTANBUL Konu: Ġstanbul Ġli, Maltepe Ġlçesi, 1684 ada 22 parsel üzerindeki ,55 m 2 lik arsa üzerindeki güncel inģaat seviyesi, mevcut haldeki durum değeri ve proje değerinin (bitmiģ hali) hesaplanması ve SPK mevzuatına göre SPK Kurul değerlendirmesi bünyesinde raporun hazırlanması. Ġstanbul ili, Maltepe ilçesi, Gülsuyu Mahallesi nde yer alan natamam site için yapmıģ olduğumuz değerleme raporunu ekte dikkatinize sunuyoruz. ÇalıĢma kapsamında Değerleme Uzmanı ġehir Plancı Sn. Nilgün ġahġn ile Değerleme Uzman Yardımcısı ĠnĢaat Mühendisi Sn. Erol AKINER gayrimenkulü, çevresini bizzat görmüģ ve incelemiģtir. ÇalıĢmaya konu olan gayrimenkulün yakın civarı ile daha geniģ ölçekte Ġstanbul ili genelinde de yapmıģ olduğumuz araģtırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip, benzer özellikler taģıyan emsaller incelemeye alınmıģ, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik koģullar çerçevesinde değeri oluģturacak unsurlar dikkate alınmak suretiyle gayrimenkulün değeri oluģturulmuģtur. ĠĢbu rapor tarihi itibariyle geçerli olup, taģınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik koģulları dikkate alınmıģtır. Söz konusu gayrimenkulün tanımlanan mülkiyet haklarının araģtırmaları ve analizleri sonucunda % 25,43 tamamlanma oranına göre hissedarlık gözetilmeksizin toplam adil piyasa değerinin KDV hariç olarak; Saygılarımızla, TL (Ġki Yüz Kırk Dokuz Milyon Yedi Yüz Bin TL) Projenin tamamlanmıģ haldeki toplam değeri TL (Dört Yüz Seksen Sekiz Milyon Altı Yüz Yirmi BeĢ Bin TL) Denge Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A. ġ. Ahmet ARSLAN Baki BUDAKOĞLU Genel Müdür Yardımcısı Genel Müdür Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159) 1

3 Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı KoĢullar / Taahhütname 1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur. 2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve Ģartlarla kısıtlıdır ve bunlar benim kiģisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır. 3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen biçimde vardır.) ve iģin içindeki taraflarla hiçbir kiģisel ilgim yoktur. 4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karģı hiçbir önyargım yoktur. 5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmıģ sonuçların geliģtirilmesi ve bildirilmesine bağlı değildir. 6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmıģ bir değer veya değerin müģterinin amaçlarını gözeten yönünün geliģtirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir. 7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleģtirilmiģtir. 8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim Ģartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır. 9. Bu raporun konusu olan mülkü ĠnĢaat Mühendisi Sn. Erol AKINER ve ġehir Plancı Sn. Nilgün ġahġn Ģahsen görüp incelemiģtir. 10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. 11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona iliģkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüģ bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir. Raporu Hazırlayan Nilgün ġahġn Değerleme Uzmanı ( ) Raporu Denetleyen Baki BUDAKOĞLU Sorumlu Değerleme Uzmanı (400159) 2

4 - YÖNETĠCĠ ÖZETĠ - Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor Numarası Değerleme Türü ve Rapor Formatı Açıklamalı Değerleme Ġncelemenin Yapıldığı Tarih Değerlemesi Yapılan Mülk Gayrimenkulün Adresi Hukuki Tanımı Kat irtifaklı Natamam ĠnĢaatı Gülsuyu Mahallesi, Tugay Yolu Caddesi, No:12 Cevizli, Maltepe- ĠSTANBUL Kat irtifaklı Natamam ve Dükkan ĠnĢaatı Mal Sahibi Ahmet Özderici; Mehmet oğlu 1/4 Ali Uğur Özderici; Mehmet oğlu 1/4 Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. 1/2 Mevcut Kullanımı Site inģaatı (kullanılmıyor) Ġmar Durumu 1684 ada, 22 no lu parsel: onay tarihli Maltepe E- 5 Güneyi Uygulama Ġmar Planı Kapsamında kalmakta olup, Ayrık nizam Emsal: 2, H: serbest Ticari Alan yapılanma koģulları altındadır. Değerlemesi Yapılan Mülkün Alanı ,55 m² Kullanılan Değerleme YaklaĢımları Tanımlanan Değerin Son Takdiri Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi Maliyet Yöntemi Projenin mevcut değeri: TL + KDV Projenin tamamlanması durumundaki toplam değeri: TL + KDV Değerleme Uzmanı Nilgün ġahin ( ) 3

5 DEĞERLEMENĠN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR Genel Varsayımlar ve ÇalıĢmayı Kısıtlayıcı ġartlar Bu değerleme raporu aģağıdaki genel varsayımları içermektedir: 1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine iliģkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir. 2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiģtir. 3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıģtır. 4. BaĢkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez. 5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıģtır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiģtir. 6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aģikar olmayan Ģartları içermediği varsayılmıģtır. Böyle Ģartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz. 7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıģtır. 8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıģtır. 9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluģlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıģtır. 10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıģtır. 11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiģtir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dıģındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dıģında bulunmadığı varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir. 4

6 Bu değerleme raporu aģağıdaki kısıtlayıcı Ģartlarla hazırlanmıģtır. 1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaģım sadece belirtilen kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi baģka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir. 2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez. 3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaģma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danıģmanlık yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir. 4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere iliģkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam, halkla iliģkiler, haberler, satıģlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz. 5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal mevzuatlara uygun inģa edilmiģ/edilmekte olduğu varsayılmıģtır. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dıģında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. nin yazılı onayı gerekmektedir. Bu değerleme çalıģması UDES e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak hazırlanmıģtır. 5

7 ĠÇĠNDEKĠLER Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar 4 1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ Rapor Tarihi ve Numarası Raporun Türünün Tanımlanması Raporu Hazırlayanlar Değerleme Tarihi Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası Şirket Bilgileri Müşteri Bilgileri Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar 8 2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Değerin Tanımı Piyasa Değeri Değerlendirilen Mülk Halkları İşin Kapsamı 9 3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri Gayrimenkulun Takyidat Bilgileri Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi: Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş: Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi: Arazinin Tanıtılması Fiziksel Özellikler Ulaşım Özellikleri Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri Genel Veriler Ekonomik Veriler Sektörel Veriler PİYASA ARAŞTIRMASI Satılık Ticari İmarlı lar Satılık + Ticaret İmarlı Emsalleri Piyasa Araştırması 19 6

8 4.4. Dükkan Piyasa Araştırması VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR Olumlu ve Olumsuz Özellikler En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 24 Ekspertize konu gayrimenkule ait Yapı Ruhsatı belgelerinin tam ve eksiksiz olduğu görülmüştür Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) EKLER VE FOTOĞRAFLAR 25 7

9 BÖLÜM 1 RAPOR, ġġrket VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 1. RAPOR, ġġrket VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 1.1. Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor, Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin tarihli talebine istinaden, Ģirketimiz tarafından tarihli, 0112 numaralı rapor olarak tanzim edilmiģtir Raporun Türünün Tanımlanması Değerleme çalıģmasına konu olan rapor türü Açıklamalı Değerleme raporudur. Bu tür bir raporda elde edilen veriler kapsamlı Ģekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim edilmektedir Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kiģi ve kuruluģlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıģtır. Bu rapor, Değerleme Uzmanı ġehir Plancısı Sn. Nilgün ġahġn tarafından hazırlanmıģtır. Değerleme Uzmanı Yardımcısı ĠnĢaat Mühendisi Sn. Erol AKINER çalıģmalar sırasında destek vermiģtir Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, Ģirketimizin değerleme uzmanları tarihinde çalıģmalara baģlamıģ ve tarihine kadar raporu hazırlamıģlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalıģması yapılmıģtır Dayanak SözleĢmesinin Tarih ve Numarası Bu değerleme raporu Ģirketimiz ile Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. ġ. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen tarihli dayanak sözleģmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıģtır. Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek ġirketlere ve Bu ġirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ĠliĢkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile kurulun tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıģtır ġirket Bilgileri Denge Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. ġirketimiz Denge Varlık Değerleme ve DanıĢmanlık Limitet ġirketi unvanıyla, tarih ve 6354 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan ġirket Ana SözleĢmesine göre, gayrimenkul (taģınmaz) değerlemesi olarak tanımlanan iģ ve hizmetleri vermek amacıyla Türk Lirası sermaye ile kurulmuģtur MüĢteri Bilgileri Bu değerleme raporu; Rumeli Hisarı Mah. Büyükdere Cad. Yapı Kredi Plaza, C Blok, Kat:9, No:25, Levent, BeĢiktaĢ, ĠSTANBUL adresinde ikamet eden Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. ġ. için hazırlanmıģtır MüĢterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Herhangi bir sınırlama getirilmemiģtir. 8

10 BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI GENEL TANIMLAR 2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR 2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı Söz konusu değerleme çalıģması Ġstanbul ili, Maltepe Ġlçesi, Cevizli mahallesinde, Tugay Yolu üzerinde konumlu Nuvo Dragos Evleri nin tarihi itibariyle mevcut (% 25,43) inģaat seviyesine göre ve tamamlanması durumundaki piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıģtır. Bu raporda resmi kurum araģtırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiģ ve piyasa koģullarına uygun olarak adil piyasa değerleri araģtırılıp tespit edilmiģtir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koģulları içinde değerlendirilmiģ ve değere nasıl ulaģıldığı hakkında bilgi verilmiģtir Değerin Tanımı Piyasa Değeri Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir baģka etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satıģı gerçekleģtirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satıģın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aģağıdaki Ģartlar altında devredilmesidir: Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir. Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler. Gayrimenkulün satıģı için açık piyasada makul bir süre tanınmıģtır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peģin olarak yapılmaktadır. Gayrimenkulün alım satım iģlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleģtirilmektedir Değerlendirilen Mülk Halkları Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır ĠĢin Kapsamı Bu çalıģma kapsamında çalıģmayı gerçekleģtiren değerleme uzmanı bir takım araģtırmalarda ve analizlerde bulunmuģtur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalıģmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden temin edilmiģtir. Diğer veriler ise; Yaptığı çalıģmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, Ġl Özel Ġdaresi, Kadastro Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuģtur. Demografik veriler TUĠK ten (Türkiye Ġstatistik Kurumu) temin edilmiģtir. Arz talep iliģkisi ve fiyat araģtırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araģtırılmıģtır. Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiģ ve fotoğraflanmıģtır. 9

11 BÖLÜM 3 GAYRĠMENKULÜN TANIMI VE VERĠLERĠN SUNULMASI 3. GAYRĠMENKULÜN TANIMI VE VERĠLERĠN SUNULMASI 3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri ĠLĠ ĠSTANBUL ADA 1684 ĠLÇESĠ MALTEPE PARSEL 22 BUCAĞI - ALANI ,55 m² MAHALLESĠ GÜLSUYU BLOK NO Kat irtifak listesi ektedir. KÖYÜ - KAT NO Kat irtifak listesi ektedir. SOKAĞI - ARSA PAYI Kat irtifak listesi ektedir. MEVKĠ - BAĞIMSIZ B. NO Kat irtifak listesi ektedir. VASFI ARSA NĠTELĠĞĠ Kat irtifak listesi ektedir. PAFTA 32/2 MALĠKLERĠ Kat irtifak listesi ektedir Gayrimenkulun Takyidat Bilgileri tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü nden alınan resmi yazı örneği ektedir. TaĢınmazlar üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. (Bkz ekler Takyidat yazısı.) 3.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl Ġçerisindeki SatıĢ Bilgileri Maltepe Tapu Müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araģtırmada 1684 ada, 22 no lu parsel Ahmet Özderici; Mehmet oğlu - Ali Uğur Özderici; Mehmet oğlu adına ifraz iģlemi ile eģit Ģekilde kayıtlı iken tarih, yevmiye no ile Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. na 1/2 oranında satılmıģtır. Edinme sebebi satıģ iģlemidir Gayrimenkulün Ġmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç Ġmar Durumu: 1684 ada, 22 parsel sayılı taģınmaz, Ek 2 deki imar durumu yazısında belirtildiği gibi 1/1000 ölçekli tarihli Maltepe E-5 Güneyi Uygulama Ġmar Planı Kapsamında kalmakta olup, Ayrık nizam Emsal: 2, H: serbest, Ticari Alan yapılanma koģulları altındadır. 10

12 BÖLÜM 3 GAYRĠMENKULÜN TANIMI VE VERĠLERĠN SUNULMASI 1684 ada, 22 parsel Mevcut Ġmar Durumuna Göre Terk Öncesi Brüt Alanı m² Terk Sonrası Net Alanı ,55 m² Terk Oranı ~%46 Kullanım TAKS 0,2 Emsal 2 Ticari Alan Taban Oturum Alanı m² Emsale Dahil Toplam ĠnĢaat Alanı (*) m² ÖNEMLĠ NOTLAR: Plan notları ekte sunulmuģtur. (*) Plan notunda emsale dahil alanlar brüt alan üzerinden yapılmaktadır notu bulunduğundan emsale dahil inģaat alanı brüt alan üzerinden hesaplanmıģtır. Yapı Ruhsat : Ana gayrimenkulle ilgili olarak ada/parsel bazında yerinin doğruluğu parselasyon planından, imar planından, blok bazında ve bağımsız bölüm bazında yerinin doğruluğu Maltepe Belediyesinde mevcut varolan inģaat onay tarihli ve 592 onay numaralı projesine uygun olarak devam etmektedir. ( %25,43 ĠnĢaat seviyeli sitede henüz daire ve dükkan numaralandırması ve ara duvarlar tamamlanmamıģ olup projesine uygun olarak devam etmekte olduğu varsayılmıģtır. ) Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin incelemesi, tarihi itibariyle Maltepe Belediyesi Ġmar ArĢiv departmanından yapılmıģ olup, söz konusu proje inģaatının baģlamasına yönelik 12 adet tarih ve 6-35 sayılı Yapı Ruhsatı bulunmaktadır. ( genel otopark havuz güvenlik, A Blok, A blok otopark, B blok, B blok otopark, C Blok, C blok otopark, D blok D blok otopark, E blok, E blok otopark ve F blok için ruhsat örnekleri bkz ekler.) Yapı Denetim: Değerleme konusu taģınmaz üzerindeki yapılar tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabidir. Yapı denetim firmasından ilgili denetimlerle ilgili alınan resmi yazı ektedir. 11

13 3.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri v.b.) ĠliĢkin Bilgi: Değerleme konusu taģınmazların olduğu parsel 1/1000 ölçekli tarihli Maltepe E-5 Güneyi Uygulama Ġmar Planı Kapsamında kalmaktadır. KamulaĢtırma iģlemine konu olmamıģtır Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ: TaĢınmazlar için ile ekte bir örneği sunulmakta olan yapı ruhsatları mevcuttur Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller Ġle Ġlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim KuruluĢunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi: Değerleme konusu taģınmaz üzerindeki yapı, tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamındadır. Yapı denetim Firması Sismik Yapı Demetim Hizmetleri A.ġ. ( Atatürk Mahallesi, Bilgi Sokak, No:14, Kat :1, AtaĢehir / Ġstanbul) dir. Yapı denetim firmasının projenin uygunluğu ile ilgili gerçekleģtirdiği denetimler sonrasında düzenlediği evrak ektedir Arazinin Tanıtılması Fiziksel Özellikler 1684 ada, 22 no lu parsel: Tugay Yolu Caddesi üzerinde OMSAN Lojistik ile komģu durumda olan parsel, tapu kayıtlarında ,55 m² yüzölçümüne sahiptir., dikdörtgene yakın yamuk formunda olup, kayalık bir zemindir. Ekspertiz tarihi itibariyle A blok un 21. Kat betonu dökülmüģ B blok un 12. Kat betonu dökülmüģ, C Blok 8. Kat betonu dökülmüģ D Blok 2. kat seviyesinde tamamlanmıģ, E blok un ise 1. Bodrum kat seviyesindedir. F blok un kabası tamamlanmıģtır. ĠnĢaat seviyesi saha çalıģması günü itibarıyla tespit edilmiģtir. (Bkz ekler inģaat seviye tablosu) Site içerisinde inģaat faaliyetleri devam etmektedir. ĠnĢaatı site genelinde % 25,43 seviyesinde tamamlanmıģtır. Kuzeybatısında Tugay Yolu Caddesi, güneydoğusunda Singer Fabrika yolu bulunan parselin imar planına göre güneydoğusunda kalan alanda belediyeye terk edilen bölge bulunmakta ve bu bölge ile arasından yol geçmektedir. Parselin brüt alanı m² olup, yaklaģık ,5 m² terk sonrası (%46) net alanı ,55 m² olmuģtur. Bu projeye göre arsa üzerinde 5 farklı konut bloğu, 1 Ticari blok olmak üzere toplamda 6 blok bulunmaktadır. Bloklar; A-B-C-D-E-F olarak adlandırılmakta ve mimari projeden alınan bilgilere göre tanımlanmaktadır. A B C D E ve F bloklarının zemin altında 3 bodrum kat bulunmakta olup, bu bodrum katlar otopark olarak kullanılmaktadır. Birinci etap olarak A ve B bloklarının inģaatı tamamlanması hedeflenmektedir. B-C-D blokları aynı mimari projeye sahiptir. A Blok; o Zemin + 28 normal kat + Asansör Makine Dairesinden oluģmaktadır. o 265 Bağımsız bölüm bulunmakta olup, bunların 7 tanesi dükkân geri kalanı konuttur. o Blokta 1+1 / dubleks / dubleks daireler mevcuttur. o A blok residence olarak planlanmıģ olup residence hizmetleri dıģında diğer bloklardan farklı olarak kat yüksekliği 3.50 m. dükkanlarda kat yüksekliği 4,5 m.dir. o Bu blokta home-ofis kullanımına izin verilmesi planlanmaktadır. B C D Blok; o Zemin kat + 17 normal kat + çatı katından oluģmaktadır. o Her bir blokta 226 olmak üzere toplamda 678 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Hepsi konut kullanımlıdır. 12

14 o o E Blok; o o o o F Blok; o o o Blokta 1+1 / bahçeli / 3+1 Ģeklinde sınıflandırılabilinir. Kat yüksekliği 3,15 m.dir. 3 bodrum kat + zemin + 8 normal kat + çatı katından oluģmaktadır. Teras kullanımlı daireler bulunmaktadır. Metrekare olarak toplamda 31 farklı tipte konuttan 63 bağımsız bölümden oluģmaktadır. Kat yüksekliği 3,15 m.dir. Zemin kattan oluģan ve dükkân nitelikli olan blok 190 metrekaredir. Kat yüksekliği tesisat katı dahil 7, 30 m.dir. Bu blok un site içi satıģ ofisi ve site yönetim birimi olarak kullanılması planlanmaktadır. Site toplam 1007 bağımsız bölümden oluģmaktadır. Site genelinde inģaat faaliyetleri devam etmekte olup A ve B bloklar satıģa çıkartılmıģtır. A ve B blok un 2013 Mart ayında diğer C, D, E, bloklar ise 2014 yılında teslim edilmesi, peyzaj, havuz, spor tesislerinin yılında bitirilmesi planlanmaktadır. F blokun ise 2012 yılında tamamlanması planlanmaktadır. Dairelerin teslim standartları ile ilgili teknik Ģartname içeriği ektedir. Değerlemede projenin tamamlanmıģ hali ile belirlenen değer, dairelerin teknik Ģartnamede belirtilen standartlarda anahtar teslimi olarak tamamlanacağı kabul edilerek taktir edilmiģtir. Sitede toplam 1852 araç kapasiteli ( 1+1 daireler için bir, 2+1 ve 3+1 daireler için ikiģer araç kapasiteli) kapalı otopark alanı planlanmıģtır. Site inģaat seviyesi % 25,43 olarak tespit edilmiģtir. Ortalama inģaat seviyesinin tespitinde her bloğun inģaat seviyesini inģaat alanlarına göre ağırlıklı ortalaması alınarak hesaplanmıģtır UlaĢım Özellikleri Değerleme konusu mülke, E-5 karayolundan Kadıköy Pendik istikametine giderken Cevizli Köprülü KavĢağından Maltepe yönüne dönülerek girilen Tugay Yolu Caddesi üzerinden ulaģılabilmektedir. Aynı Ģekilde mülke, minibüs yolunda Pendik Kadıköy istikametine giderken Güral Porselenin bulunduğu kavģaktan kuzey yönüne dönülerek girilen Tugay Yolu Caddesinden ulaģılabilmektedir. Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan eriģim mesafeleri aģağıdaki tablodadır. Önemli Merkezler Mesafe (km.) CarrefourSa Maltepe Park AVM 0,5 D-100 Karayolu Cevizli KavĢağı Metro Ġstasyonu 0,85 Kartal Lütfi Kırdar AraĢtırma Hastanesi 1 Maltepe Ġlçe Merkezi 3,9 TEM Otoyolu Kartal KavĢağı 6 Kadıköy Rıhtım 15 13

15 3.8. Piyasa Yöresi, ġehir, KomĢuluk Çevresi ve Konum Verileri Genel Veriler Ġstanbul, Türkiye'nin en kalabalık ve ekonomik açıdan en önemli Ģehridir. Belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'nın en yüksek nüfusa sahip Ģehridir. Ġstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek Ģekilde kurulmuģtur. Ġstanbul kıtalararası bir Ģehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarım ada üzerinde kurulan Ġstanbul'un batıdaki sınırını Ġstanbul Surları oluģturmaktaydı. GeliĢme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inģa edilmesiyle 4 defa geniģletilen Ģehrin bugün itibari ile 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükģehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır yılında Kartal ilçesinden ayrılarak ilçe konumuna gelen Maltepe; Ġstanbul ilinin 10. Büyük ilçesi Kadıköy, Kartal ve AtaĢehir ilçeleriyle komģu konumundadır. Ġstanbul a bağlı Marmara Denizi'ne kıyısı olan, Anadolu yakasında bir ilçedir. Mahalleleri; Esenkent, AltayçeĢme, Gülensu, Gülsuyu, Küçükyalı Merkez, Altıntepe, Aydınevler, Çınar, Fındıklı, Zümrütevler, Ġdealtepe dir. Maltepe bölgesi'nde ulaģım demiryolu ve karayolu ile yapılabilmektedir. Demiryolu Maltepe'nin E-5 Karayolu altında kalan Eski Maltepe'nin kurulmuģ olduğu güzergahtır. Karayolu ise (Ankara Asfaltı) Maltepe'yi ikiye ayırmaktadır. Bu yol Maltepe'yi Anadolu'ya yan yollar ise komģu ilçelere bağlar. Ġkinci önemli karayolu ise Bağdat Caddesi olup Bostancı ile Pendik arasındaki güzergahı oluģturmaktadır. Bölgemiz haberleģme bakımından Ġstanbul'un en aktif bölgelerindendir. PTT hizmet birimlerinin sayısı 10'dur. Ayrıca Küçükyalı'daki Telekom Müdürlüğü geniģ bir alanda hizmetlerini yürütmektedir Ekonomik Veriler Ġstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Türkiye Ġstatistik Kurumu'nun (TÜĠK) hazırlamıģ olduğu 2009 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Ġstanbul'un Toplam Nüfusu kiģidir. Toplam nüfus içerisinde kent nüfusu, de belde ve köy nüfusudur. Ġstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2009 yılı verilerine göre incelendiğinde en çok nüfuslu ilçesi Bağcılar, en az nüfuslu ilçesi de Adalar olmuģtur. Ġlçe Nüfus Ġlçe Nüfus Ġlçe Nüfus Ġlçe Nüfus Adalar Beykoz G.O.PaĢa Silivri Arnavutköy Beylikdüzü Güngören Sultanbeyli AtaĢehir Beyoğlu Kadıköy Sultangazi Avcılar B.Çekmece Kağıthane ġile Bağcılar Çatalca Kartal ġiģli Bahçelievler Çekmeköy K.Çekmece Tuzla Bakırköy Esenler Maltepe Ümraniye BaĢakĢehir Esenyurt Pendik Üsküdar BayrampaĢa Eyüp Sancaktepe Zeytinburnu BeĢiktaĢ Fatih Sarıyer Tablo. 1. Ġstatistik Kurumu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçları (2009) Ġstanbul, Türkiye'nin en büyük Ģehri ve siyasi olarak eski baģkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavģağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaģamın merkezi olmuģtur. ġehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karģılamaktadır. YaklaĢık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Ġstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, Ġpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eģya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaģım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Günümüzde Ġstanbul, Türkiye'nin %55 üretimine ve %45'lik ticaret hacmine sahiptir. Ülkede Gayrisafi millî hasıla'nın %21.2'lik kısmını oluģturur. 14

16 Sektörel Veriler Ġstanbul, kurulduğu dönemden baģlayarak bulunduğu bölgenin ve ait olduğu devletin ekonomik merkezi olma niteliğini korumuģtur. Cumhuriyet döneminde de Ġstanbul ülkenin ekonomik anlamda en ileri merkezi olma merkezi özelliğini korumaktadır. Ġlin ülke gayrisafi millî hasılası içindeki payı %27, devlet bütçesine katkısıysa %40 düzeyindedir. Yıllık döviz girdisi TL'ye ulaģmıģtır. Ġstanbul ili genelinde ekonomik etkinlikler çok büyük çeģitlilik göstermektedir. Ticaret ve Sanayi Ġstanbul'un yeni iģ bölgelerinden Maslak Ticaret, Ġstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. Ġlde bu sektörün geliģmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların hiç kuģkusuz büyük katkısı vardır. Aynı Ģekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. Ġstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluģturur. DıĢalım ve dıģsatım konusunda da Ġstanbul ili Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaģım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri Ġstanbul'dadır. Nitekim, Ġstanbul ili ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaģtırma-haberleģme sektörü %15'i aģan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluģlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası Ġstanbul ilinde bulunmaktadır. Ġlde madeni eģya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi geliģkindir. 2000'li yılların baģında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileģen Ġstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuģ; ancak Ģehirde yarattıkları kirlilik ve kargaģadan ötürü birer birer tasfiye edilerek Ģehrin dıģında oluģturulan organize sanayi bölgelerine taģınmıģlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve Ġkitelli Organize Sanayi Bölgesi Ġstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir. Ancak yerleģim yerlerinin önlenemez geniģlemeleri nedeniyle buralar da günümüzde yerleģim yerlerinin arasında kalmıģlardır. Tarım ve Hayvancılık Ġstanbul ili, tarih boyunca bir tarım merkezi olmamıģtır. Ġstanbul ili üretiminde, tarım hep son sıralarda yer almıģ; il daima üretim merkezi olmaktan çok, tüketimle ön plana çıkmıģtır. Buna karģın Ġstanbul, geçmiģte ürettiği az miktarda tarımsal ürünle, kendi gereksiniminin bir bölümünü karģılayabiliyorken; günümüzde tarım alanlarının hızla kentleģmesi ve kırsalda yaģayan halkın daha yüksek yaģam standardı için merkeze yönelmesi nedeniyle, ilde tarımın payı en geri düzeylerine ulaģmıģtır. Günümüzde Ġstanbul ili topraklarının %30'u tarıma elveriģli olmasına karģın bu alanlar tam değerlendirilmemektedir dekarla, ekim alanlarının yarısından fazlası buğdaya ayrılmıģ durumdadır. Bunu dekarla ayçiçeği izler. Üretimde sebze olarak dekarla taze fasülye, meyve olarak dekarla fındık birinci sıradadır. Tarımsal üretimde ön plana çıkan ilçeler arasında Çatalca, Silivri, ġile, Eyüp, Beykoz ve Kartal bulunmaktadır. Ġstanbul ilinde hayvancılık da yapılmaktadır. Genel olarak kentin günlük tüketimine yönelik yapılan bu üretim çiftlik, mandıra ve ağıllarda, sığır besiciliği, tavukçuluk ve balıkçılık üzerine yoğunlaģmıģtır. Özellikle çevre illerdeki balıkçıların, Ġstanbul dıģında avladıkları balıkları Ġstanbul'da piyasaya sürmeleri nedeniyle, balıkçılığın hayvancılık alanındaki payı olması gerekenden yüksek görünmektedir. Hayvancılık sektörüyle ilin günlük süt ve yumurta gereksinimi bir miktar karģılanmaktadır. Ancak Ġstanbul ili bu hâliyle kendine yetemediği için, ürettiği miktarın çok daha fazlasını dıģ illerden satın almaktadır. Ġstanbul'da sınırlı miktarda arıcılık, ipekböcekçiliği de yapılmakta olup, geçmiģte Ayazağa, Kemerburgaz, HacımaĢlı gibi yerlerde domuz çiftlikleri de bulunmaktaydı. 15

17 Ormancılık ve Madencilik Ġstanbul ili genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmıģ olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir. GeçmiĢte doğal oluģumlu ormanların büyük bir bölümünden kente yakacak odun sağlamak için yararlanılmıģsa da, son yıllarda kentin dört bir yanına uzatılan doğalgaz ağıyla bu gereksinim azalma göstermiģtir. Ġstanbul'daki bu baltalık ormanların bir bölümü günümüzde bozuk ormanlara dönüģmüģtür. Ġstanbul ili genelinde kayda değer maden oluģumları yoktur. Avrupa Yakası'nın kuzeydoğusunda yer alan Sarıyer ilçesine bağlı Maden mahallesinde altın, gümüģ ve bakır damarları olduğu Bizans döneminden bu yana bilinmesine karģın, iģletilmeye değmeyecek derecede küçüklerdir. Bu nedenle buralar maden yatağı olarak değerlendirilmezler. Ġlde metal cevheri olarak çıkartılan tek maden manganezdir. Manganez madenleri ilin batısında Çatalca ve Silivri ilçelerinde bulunmaktadır. Ġlin batısında, kuzeyinde ve kuzeybatısında kömür ve linyit ocakları vardır. Jeolojik yapısının uygunluğu nedeniyle Ġstanbul ilinin pek çok yerinde taģ ocakları bulunur. Bu ocaklar Karadeniz kıyılarından Adalar'a kadar hemen her yerde görülebilir. Ġstanbul'da geçmiģte çıkarılan mermer, kalker, kuvarsit, perlit, kaolen, kil ve kum gibi kaynaklardan bazıları inģaat sektöründen gelen yüksek talep sonucunda bugün tükenmiģ; ya da tükenme noktasına gelmiģtir. Özellikle çıkartılan kuvarsit ve kaolen sayesinde Ġstanbul'da cam ve seramik sanayi geliģmiģtir. Turizm Binlerce yıldır, değiģik insan topluluklarına yurt olan Ġstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeģitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karģılaģmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeģmeler ve konaklar bulunur yılı istatistiklerine göre Ġstanbul, Antalya'dan sonra en çok turist ağırlayan ildir yılı içinde ile hava, kara ve deniz yoluyla giriģ yapan turist sayısı 7,5 milyonun biraz üzerindedir. Bunlar içinde %13,1'lik payla Almanlar birinci, 6,7'lik payla Ruslar ikinci sırada bulunur. Ġstanbul'un ağırladığı ilk turist kafilesi, 1863 yılında Sergi-i Umumi-i Osmani'yi ziyaret için gelmiģti. Daha sonra Ġstanbul'un demiryoluyla Avrupa'ya bağlanmasıyla turist sayısı daha da artmıģ, artan konaklama talebini karģılamak için Ġstanbul'un ilk oteli Pera Palas kurulmuģtur. Ġstanbul ilinde 2009 verilerine göre iģletme belgeli 371 konaklama ve 405 eğlence tesisi bulunmaktadır. Ġstanbul'da pek çok müze bulunmaktadır ve bunlar içinde özel müzeler de vardır yılında yalnızca devlet müzelerini 6,179,556 kiģi ziyaret etmiģtir. Ziyaret edilen mekânlar arasında 2,932,429 kiģi ile Topkapı Sarayı baģı çekerken, onu 2,444,956 kiģiyle Ayasofya Müzesi izlemiģtir. Ġstanbul'un tarihsel merkezi konumundaki Fatih ilçesi (Tarihî yarımada), Haliç çevresi yerleģimleri Beyoğlu ve Eyüp; Boğaziçi'nde BeĢiktaĢ ve Sarıyer; Anadolu Yakası'nda Kadıköy, Üsküdar ve Adalar ilçeleri Ġstanbul'un tarih turizmi açısından zengin merkezleri arasında yer almaktadır. Doğa turizmi içinse Beykoz, ġile, Adalar ve Sarıyer'de ilgi çekici adresler vardır. Değerleme çalıģmasına konu gayrimenkul SPK mevzuatınca gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması konusunda herhangi bir engel bulunmadığı tespit edilmiģtir. 16

18 BÖLÜM 4 PĠYASA ARAġTIRMASI 4. PĠYASA ARAġTIRMASI Özellikle Metro projesi ile ulaģım imkanlarının da arttığı Maltepe Kartal bölgesinde son dönemlerde geliģen yatırımlar, Adliye Sarayının bu bölgeye taģınıyor olması büyük yatırımcıların talebinin arttığı bir bölgedir. Bu nedenle arsa piyasasında artan talep karģısında fiyatlarda spekülatif oynamalar gerçekleģmektedir. Yakın bölgedeki arsa emsalleri araģtırıldığında konu gayrimenkule oranla nispeten daha küçük ölçekli arsaların birim fiyatları TL/m² arasında değiģmektedir. Ticari imarlı arsaların genelde emsal 2 ve h serbest yapılaģma koģullarına sahiplerdir. Ayrıca birçok bölgenin aksine bu bölgede büyük ölçekli projelerin geliģtirilebileceği büyük ölçekli arsalar küçük arsalara oranla daha yüksek birim fiyatlardan pazara arz olunmaktadır Satılık Ticari Ġmarlı lar Emsal 1 : DoğuĢ Emlak : Yakın konumda D100 yolun diğer tarafında yer alan konum Ģerefiyesi düģük m 2 alanlı 1,50 emsalle sahip sanayi imarlı arsa USD bedelle satılıktır. DoğuĢ Emlak : ( USD/m 2 ) Konu gayrimenkulün yapılaģma koģulları hakkında net bilgi alınamamıģtır. Emsal 2 : Ġlhan Bey Kartal E-5 karayolu ile Kartal Devlet Hastanesi bölgesinde kalan değerlemeye konu taģınmaza göre konum Ģerefiyesi yüksek net m² lik Emsal :2,00 ticari imarlı arsa için USD ( TL) satıģ bedeli talep etmektedir. ĠnĢaat alanı net parsel alanı üzerinden hesaplanmaktadır. Emsalle göre m 2 inģaat alanı izni mevcuttur. Pazarlık payı mevcuttur. Yan yola cepheli olması nedeniyle Ģerefiyesi daha yüksektir. ( Birim Fiyat: USD/m²) Toplam ĠnĢaat Alanı: m 2 (arsa alanı) x 2 (emsal)= m 2 kapalı alan. Toplam ĠnĢaat Alanına Göre m 2 Birim Değer: USD/ m 2 = USD/m 2 x 0,85(pazarlıkpayı) x 0,75 (ġerefiye) x 1,89.-TL/USD = TL/m 2 17

19 Emsal 3 : Ġlhan Bey Bölge genelinde hizmet veren Emlak Ofisi yetkilisi emsal nitelikteki arsa m 2 değerlerinin net parselle göre TL/m 2 seviyesinde olabileceğini beyan etmiģtir. Yine aynı yetkiliden Omsan Lojistiğe ait bitiģik m 2 brüt alanlı, m 2 inģaat alanı olan, emsal 2, konut imarlı parselin USD seviyelerinde satılabileceği bilgisi edinilmiģtir. Toplam ĠnĢaat Alanına Göre m 2 Birim Değer: USD/ m 2 = (810.-USD/m 2 ) TL/m 2 Emsal 4 : Yöney Emlak Aynı Bölgede konut imarlı, m 2 net parsel alanı olan 1,75 emsale sahip m 2 inģaat yapılabilen parsel TL bedelle satılıktır. ( Birim Fiyat: TL/m² Toplam ĠnĢaat Alanı: m 2 (arsa alanı) x 1,75 (emsal)= m 2 kapalı alan. Toplam ĠnĢaat Alanına Göre m 2 Birim Değer: TL / m Satılık + Ticaret Ġmarlı Emsalleri = TL/m 2 x 0,85 (pazarlık payı) x 1,35 (ġerefiye) = TL/m 2 Emsal 5 : Evci Emlak Tugay Yolu üzerinde, konum Ģerefiyesi düģük olan m 2 net parsel alanı olan 1,75 emsalle sahip ticaret + konut imarlı arsa USD bedelle yakın zamanda satılmıģtır. (Birim Fiyat: USD/m 2- ) Konu gayrimenkulün yapılaģma koģulları hakkında net bilgi alınamamıģtır. Emsal 6 : Mustafa Bey Kartal Maltepe E-5 yanyol Turkcell binası yakınında, konum Ģerefiyesi yüksek Cevizli Devlet hastanesi karģında bulunan net m² lik TAKS:0,35 Emsal:1,75 konut+ticari imarlı emsalle göre m 2 kapalı alan hakkı olan arsa için USD satıģ bedeli talep edilmektedir.kapalı alan net alana göre hesaplanacaktır. E-5 e 85 m. cephelidir. ( Birim Fiyat: USD/m² Toplam inģaat alanı: m 2 x 1,75 = m 2 Toplam ĠnĢaat Alanına Göre m 2 Birim Değer: USD / m 2 = USD/m 2 x 1,89.-TL/USD x 0,85 x 0,85 ( Ģerefiye) = TL/m 2 Emsal 7 : Bd Emlak Aynı Bölgede konut+ticaret imarlı, m 2 brüt, m 2 net parsel alanı olan 1,75 emsale sahip m 2 inģaat yapıla bilen parsel TL bedelle satılıktır. ( m 2 si TL/m 2 ) Toplam inģaat alanı : m 2 x 1,75 = m 2 Toplam ĠnĢaat Alanına Göre m 2 Birim Değer: TL / m 2 = TL/m 2 x 0,80 (pazarlık payı) x 0,90 (Ģerefiye) = TL/m 2 18

20 4.3. Piyasa AraĢtırması Dumankaya Vizyon Farklı büyüklükteki 350 residence daire mevcuttur. Stüdyolar 39-56m daireler m daireler m daireler m 2 arasındadır. Dairelerde merkezi ısıtma sistemi (pay ölçerli sistem) klima altyapısı ve mutfaklarda ankastre ürünler bulunmaktadır. Dairelere; vale, resepsion, healt care, kuru temizleme ve 24 saat güvenlik ve diğer resindence hizmetleri verilmekte ayrıca daire sahipleri haberleģme ve ofis araçlarının bulunduğu business lounge den yararlanabilmektedirler. Kartal E-5 karayolu kenarında inģaatı tamamlanmıģ konut projesinde 1. el satıģı tamamlanmıģtır. 2. El satıģlar devam etmektedir. ( Bu kapsamda; m² lik 1+1 daireler TL TL bedelle satılık TL bedelle kiralıktır m² lik 2+1 daireler TL bedelle satılık TL bedelle kiralıktır m² lik 3+1 daireler 2. el satıģ TL bedelle satılık TL bedelle kiralıktır. Ayrıca yine 2. El piyasasında yapılan araģtırmalara göre; 21. katta bulunan 2+1, 89 m² brüt alanlı kısmen deniz manzaralı dairenin satıģ fiyatının TL 24. katta bulunan 2+1, 104 m² dairenin satıģ fiyatının TL (Bu dairenin fiyatının deniz manzaralı olması nedeniyle yüksek olduğu öğrenilmiģtir.) 12. katta bulunan 1+1, 56 m² dairenin satıģ fiyatının TL 7. katta bulunan 3+1, 134 m² dairenin satıģ fiyatının TL olduğu öğrenilmiģtir. Uprise Elite Residence Ġki parsel üzerinde ve toplam m2 alan üzerinde kurulan sitede, 22 katlı 3 blok, 5 Katlı 38 villa, 42 katlı 1 rezidans, kapalı otopark, acil giriģ çıkıģlar için açık otopark, yüzme havuzu, basketbol sahası, tenis kortu, çocuk oyun alanları, kulüp evi, fitness salonu, sosyal tesis, spor ve sağlık tesisleri yer almaktadır. Bloklarda konut olarak kullanılan 360 adet daire, teras evlerde 38 adet villa, rezidansta ise 307 adet daire ve 8 adet dükkan mevcuttur m² toplam inģaat alanı olan projede 5 tip konut bulunmaktadır. (Daire büyüklükleri satış m 2 si olarak verilen değerlerdir.) ( Daire Tipi Brüt m² Aralığı Fiyat Aralığı ,97 m² TL TL ,82 m² TL TL ,58 m² TL TL ,90 m² TL TL 19

21 Dap Dalga Kule Proje Residence özelliklerine sahip 2 kule 354 daire daireden oluģmaktadır. Daireler stüdyo, 1+1, 2+1 tiplerindedir. Adalar ve Marmara denizi manzaralı niteliktedir. Sitede cafeterya, spor salonu, masaj salonu, üstü açılabilir yüzme havuzu, yürüyüģ alanları mevcuttur. Proje 30 ay sonra teslim edilecektir. Binada homeofis kullanıma izin verilmektedir. Stüdyo 47,00 m TL 1+1 : TL. Min TL Max. (68,00 82,00 m 2 brüt) 2+1 : TL. Min TL Max. (85,00 92,00 m 2 brüt) Deluxia Dragos Tugay Yolu üzerinde yer alan tek bloktan oluģup toplamda 500 dairelidir. Studio, 1+1, 2+1 ve 3+1 daire tipleri mevcuttur. Residence özelliğine sahip, home office müsadelidir. Açık kapalı otopark, açık yüzme havuzu, fitness center, aerobik - plates stüdyoları, sauna, buhar odası, toplantı odaları, çocuk oyun alanı, basketbol sahası yer alacaktır. Projedeki daireler Kasım 2013 te teslim edilecektir. Projede halen 1. Elde satılık olan dairelerin m 2 ve fiyat aralıkları aģağıdaki gibidir. ( Studio : TL.Min TL Max. (32,00 m 2 net) 1+1 : TL.Min TL Max. (41,00-43,00-45,00 47,00 m 2 net) 2+1 : TL.Min TL Max. (71,00-73,00 m 2 net) 3+1 : TL.Min TL Max. (92,00-96,00 m 2 net) Helenium Twins Residence 1+1 daireler 71 m², ve 67 m² olarak iki farklı Ģekilde projelendirilmiģtir. Blok ve katlara göre fiyatları TL ile TL arasında değiģiyor. 6.kat üstü (özellikle batı tarafında) deniz manzaralı 1+1 daireler ise TL ile arasında değerlendirilmektedir. (Deniz manzaralı 2+1 dairelerin satıģı tamamlanmıģtır.) Proje E-5 in kuzeyinde bulunmasından dolayı konu mülke göre manzara özelliği daha azdır Yılı ġubat ayında daireler sahiplerine teslim edilmiģ olacağı belirtilmektedir. (Daire büyüklükleri satış m 2 si olarak verilen değerlerdir.) ( Genel olarak daire tipleri ve fiyat aralıkları aģağıdaki gibidir; ,00 m² - 71,00 m² TL ,00 m² TL DAP Royal Center Alanları 62 m 2 ile 260 m 2 arasında değiģen 210 adet rezidanstan meydana gelen Maltepe Dap Royal Center 120 ve 140 metrelik iki kuleden meydana gelmektedir. 27 ve 30 katlı kulelerinin yanı sıra 13 katlı bir de iģ merkezi bulunmaktadır. 4 bin metrekarelik dev bir gölet, kapalı yüzme havuzu, iki kapalı otopark, fitness center ve mini golf pisti bulunan projedeki daire tipleri 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 olarak değiģmektedir. Dairelerde tavan yüksekliği 3,5 m.dir. (Daire büyüklükleri satış m 2 si olarak verilen değerlerdir.) ( SatıĢ ofisinde hâlihazırda var olan ve birinci elden satılan dairelerin fiyat aralıkları aģağıdaki gibidir; ,15 m² TL ,84 m² TL 20

22 Ada Kule Tugay Yolu ile E-5 arasında yer alan projedir. Site genelinde 24 saat güvenlik ve kapalı devre kamera sistemi, yüzme havuzu, basket sahası, voleybol sahası, uydu sistemi, kablolu yayın ve internet bağlantısı, kafeterya, profesyonel bina yönetimi mevcuttur. Daireler tamamlanma aģamasında olup 2012 baģında teslim edilecektir. Dairelerin bir çoğunda Marmara Denizi ve adalar manzarası mevcuttur. SatıĢ ofisinden alınan bilgiye göre satıģta olan dairelerin m 2 büyüklükleri ve fiyatları aģağıdaki gibidir. (Daire büyüklükleri satış m 2 si olarak verilen değerlerdir.) ( m 2 daire TL m 2 daire TL m 2 daire TL m 2 daire TL m 2 dubleks daireler TL 4.4. Dükkan Piyasa AraĢtırması Ofisim Ġstanbul Tugay Yolu üzerinde yer alan proje 3 blok; 219 ofis 16 mağazadan oluģmaktadır. Projede açık ve kapalı otopark, sauna, spor salonu, restaurant, hobi odası, arģiv odaları, oto yıkama, copy center, teras bahçeleri vale hizmeti mevcuttur. 107m 2 den 833 m 2 ye kadar büyüyebilen ofisler TL aralığında satılıktır. Mağazalar ise m 2 aralığında olup fiyatları TL ile TL aralığında değiģmektedir. (Ofis büyüklükleri satıģ m 2 si olarak verilen değerlerdir.) ( 205 m 2 mağaza TL 210 m 2 mağaza TL 208 m 2 mağaza TL 174 m 2 mağaza TL DAP Royal Center Alanları 62 m 2 ile 260 m 2 arasında değiģen 210 adet rezidanstan meydana gelen Maltepe Dap Royal Center 120 ve 140 metrelik iki kuleden meydana gelmektedir. 27 ve 30 katlı kulelerinin yanı sıra 13 katlı bir de iģ merkezi bulunmaktadır. 4 bin metrekarelik dev bir gölet, kapalı yüzme havuzu, iki kapalı otopark, fitness center ve mini golf pisti bulunan projedeki dükkan m2 fiyatları TL/m2 seviyesinden baģlamaktadır. 21

23 BÖLÜM 5 VERĠ ANALĠZLERĠ VE SONUÇLAR 5. VERĠ ANALĠZĠ VE SONUÇLAR 5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler Olumlu Özellikler; E-5 ve minibüs yolu gibi ana akslara yakın konumda olması, Bağlantı noktalarına ulaģılabilirliği yüksek olması, Yeni yapılan metro çalıģmalarına ve metro istasyonuna yakın olması, Kayalık zemin olması nedeniyle deprem güvenirliliği, Altyapı çalıģmalarının bölgede tamamlanmıģ olması, Kartal Kentsel DönüĢüm bölgesinin etkisi altında olması, GeliĢen konut bölgesi olması, Yeni yapılan Kartal Adliye Sarayına yakın olması, Konu projenin deniz manzarası bulunması, Olumsuz Özellikler; ĠnĢaatın natamam vaziyette olması En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi En iyi ve en verimli kullanım boģ bir arazinin veya yapılandırılmıģ bir mülkün fiziksel olarak mümkün, uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeģitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır. Fiziksel olarak kullanımı mümkün, Yasal mevzuata uygun, Ekonomik açıdan faydalı, Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır. Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalıģma kapsamında değerleme konusu taģınmazın kentsel sit alanı içerisinde yer alması ve çevresindeki yapılaģmalar ile uyumlu olarak, en iyi ve en verimli kullanımının kullanım mevcut projelendirilen kullanımı olan konut-rezidans projesi olacağı kanaat edilmiģtir Değer YaklaĢımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Değer YaklaĢımlarında Kullanılan Yöntemler Yapılan değerleme çalıģmalarında 4 farklı değer yaklaģım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı, Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı, Maliyet YaklaĢımı ve GeliĢtirme YaklaĢımı dır. TaĢınmazın özellikleri dikkate alınarak emsal karģılaģtırma ve maliyet yaklaģımı kullanılması uygun görülmüģtür. 22