Kentsel Dönüşümde Finans Aktörleri ve Beklentileri Doç. Dr. Erk HACIHASANOĞLU Araştırma, İş ve Ürün Geliştirme Grup Md.

Transkript

1 Kentsel Dönüşümde Finans Aktörleri ve Beklentileri Doç. Dr. Erk HACIHASANOĞLU Araştırma, İş ve Ürün Geliştirme Grup Md. 8 Ekim 2013

2 Ajanda 1- Finansal Aktörler: Güncel Durum A- Güncel Durum: Birincil Konut Finansman Piyasası B- Birincil Konut Finansman Piyasası: Bankalar C- Birincil Konut Finansman Piyasası: GYO lar 2- Beklentiler A- İkincil Konut Finansman Piyasası B- İslami Finansman Ürünleri C- Varlık Teminatlı/Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler D- Gayrimenkul Sertifikaları 3- Avantajlar A- Deneyim B- Güçlü Talep C- Konut Sektörü Potansiyeli

3 Kentsel Dönüşüm: Sebepler Neden Kentsel Dönüşüm? Türkiye nin deprem fay hattı üzerinde bulunması nedeniyle, 20 milyon yapı stokunun %98 i için deprem riski söz konusu. Endüstriyel yapıların %76 sının depreme maruz kalacağı belirtilmektedir. Kentsel Dönüşüm: Başlıca Sebepler Deprem Artan Kentleşme Türkiye deki yapıların yaklaşık %55 i lisansı olmayan şirketler veya müteahhitler tarafından yapılmıştır. (%) ,8 Türkiye'de Kentleşme (Kent nüfusu, toplam içerisindeki %) 52,4 59,2 62,1 64,7 66,8 70,5 75,1 Yapı stokunun %40 ının (8 milyon yapı) kalite ve deprem riskinden dolayı yenileneceği düşünülmektedir Kentsel dönüşüm için önümüzdeki 20 yıl sürecinde en az 800 milyar $ a ihtiyaç var. Kaynak: Birleşmiş Milletler Veritabanı ve Y. Yildirim (2012), Kentsel Dönüşüm

4 Finansal Aktörler: Güncel Durum A-) Güncel Durum: Birincil Konut Finansman Piyasası Birincil Mortgage Piyasası Bu piyasada, sağlanan kredinin alınıp-satılması, fonlanması, pazarlanması ve kredi riskinin yönetilmesi gibi tüm sorumluluk krediyi veren finansal kuruluşa aittir. Burada; faiz oranı, temerrüt, erken ödeme ve likidite gibi risklerin büyük bir kısmını bankacılık sektörü üstlenmektedir. Birincil Sermaye (Gayrimenkul) Piyasası İlk defa dolaşıma çıkan menkul değerlerin halka arz edilerek fonlandığı piyasadır. Konut sektörüyle alakalı olarak birincil sermaye piyasasındaki en büyük aktörler GYO lardır

5 Milyar TL Finansal Aktörler: Güncel Durum B-) Birincil Mortgage Piyasası: Bankalar Konut Kredileri (Tüm Bankacılık Sektörü) Konut kredileri, gayrimenkul sektöründeki talebe paralel olarak her yıl artmaktadır. 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 12,4 22,1 32,3 38,9 44,9 60,8 74,5 86,0 104,2 Geçen bir yıllık süreçte (Ağustos Ağustos 2013) konut kredilerindeki büyüme oranı: %30 Konut kredilerinin GSYH içindeki payı 2005 yılında %1.9 dan 2012 yılı sonunda %6 ya yükselmiştir. Bu oranın, önümüzdeki yıllarda daha da artması beklenmektedir. Bu bilgiler ışığında, gelecek süreçte bankaların gayrimenkul sektöründeki kredi taleplerini karşılayamama durumu ortaya çıkabilir. Kaynak: TCMB

6 Milyar $ Finansal Aktörler: Güncel Durum C-) Birincil Sermaye Piyasası: GYO lar Borsa İstanbul da işlem gören GYO lar 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 $1,84 13 $2,51 17 $6,63 22 $7,59 24 $8, Toplam Piyasa Değeri Dağılımı Piyasa Değeri - Sol Borsada işlem gören GYO sayısı son 3 yılda yaklaşık iki kat artış gösterdi. GYO Sayısı Diğerleri, 97% Kurumsal Ürünler Pazarı, 3% Diğerleri, 8% GYO, 92% Menkul kıymet yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve girişim sermayesi yatırım ortaklıkları payları ile borsa yatırım fonları katılma belgeleri, aracı kuruluş varantları ve sertifikalar kot içi pazar niteliğindeki Kurumsal Ürünler Pazarı'nda işlem görmektedir. Kaynak: BİST

7 Finansal Aktörler: Güncel Durum C-) Birincil Sermaye Piyasası: GYO lar Emlak Konut GYO Torunlar GYO Varlık Büyüklüğü ve Piyasa Değeri* (Eylül 2013 itibariyle, milyon ABD $) Vakıf GYO IS GYO SAF GYO Sinpaş GYO Akmerkez GYO Ozak GYO Nurol GYO Dogus GYO Varlık Büyüklüğü (Total Assets) Piyasa değerleri ile varlık büyüklükleri arasında büyük fark var Piyasa Değeri (Market Cap) Varlıkların yüksek oranda iskonto edilmektedir. Ağırlıklı olarak özkaynakla finansman yapılmakta Temettü dağıtımı düşük seviyede Tüm bu rakamlar, GYO ların yüksek potansiyellerini göstermekte. Fakat potansiyellerini yakalamaları için yeni finansman kaynakları sağlamaları gerekir. *: Piyasa değeri sıralamasında ilk 10 GYO Kaynak: Bloomberg

8 Beklentiler A-) İkincil Konut Finansman Piyasası Menkul kıymetleştirme ile ilgili yapılan işlemler, ikincil piyasalar olarak adlandırılmaktadır. Birincil piyasaya ek olarak, çeşitli finansman kaynaklarının yaratılması sürecinde ikincil konut finansman piyasasının oluşturulması beklenmektedir. İkincil piyasada; kredi düzenleme, hizmetler ve risk yönetimi gibi süreçler farklı bağımsız finansal kurumlar tarafından yönetildiği için, finansman risklerinin etkin bir şekilde yönetilmesi sağlanır. Önümüzdeki süreçte ikincil konut finansman piyasasının oluşturulmasıyla birlikte yaratılacak bazı finansman araçları: İslami Finansman Ürünleri Varlık Teminatlı/Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler Gayrimenkul Sertifikaları

9 (Milyar $) (Milyon $) Beklentiler B-) İslami Finansman Ürünleri 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Küresel Sukuk Piyasası 137, Türkiye deki Sukuk Piyasası ABD $ TL İhraç Sayısı Kaynak: IFIS, Zawya, Bloomberg, KFHR

10 Beklentiler C-) Varlık Teminatlı/Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler VTMK ve VDMK ile genel olarak sermayenin tabana yayılması ve sermaye piyasalarının genişlemesine ve derinleşmesine katkıda bulunulması amaçlanmaktadır. III-35 ve38 sayılı tebliğler kapsamında, genel olarak bankalar, finansman şirketleri ve finansal kiralamaya yetkili kuruluşlar, gayrimenkul yatırım ortaklıkları VTMK ve VDMK ihraç edebileceklerdir. VTMK ve VDMK, yatırımcıların yanı sıra ihraççılara da önemli faydalar sağlamaktadır. Ek güven mekanizmaları sayesinde VTMK ve VDMK, ihraççıların daha düşük maliyetlerle borçlanmasına imkan vermektedir. VTMK ile şirketlerin likiditesi artmakta ve şirketlere bilançonun yönetilmesi, aktiflerin ortalama vadesinin kısalması, sermaye ve aktif karlılığının artması gibi avantajlar sağlamaktadır. VDMK ile ihraççı kurumlar, kendi ticari işlemleri nedeniyle doğmuş olan alacaklarını karşılık göstererek varlığa dayalı menkul kıymet ihraç edebilirler. Her ikisi de, alacaklara ilişkin faiz riskinden korunmak için de alternatif bir yöntem olarak kullanılabilmektedir

11 Beklentiler D-) Gayrimenkul Sertifikaları VII sayılı "Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği Gayrimenkul sertifikaları halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcılara satılmak suretiyle ihraç edilebilecektir. Her iki durumda da gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmeleri zorunludur. GYO lar için finansman kaynaklarını genişleterek karlılık artışı sağlama imkanı Getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere daha inşaat sürecindeyken yatırım yapma imkanı Likiditesi yüksek bir yatırım yapma fırsatı Hisse senedi riskiyle karşılaşmak istemeyen yatırımcılar için uygun bir finansal araç

12 Avantajlar A-) Deneyim 1990 lardan beri süregelen GYO deneyimi GYO pazarında pay alabilecek nitelikte şirketler mevcut. TOKİ öncülük edebilir. TOKİ 2023 hedefi: 1 milyon konut Gelir paylaşımı modeli kullanılabilir

13 Milyar TL Avantajlar B-) Güçlü Talep Bireysel ve kurumsal yatırımcı temelli talep Bireysel yatırımcı tabanının gayrimenkul yatırımı eğilimi çok güçlü. İslami nitelikli BES fonları, uzun vadeli ve düzenli gelir getiren finansal enstrümanlara ihtiyaç duyuyor. BES reformu güçlü bir ivme kazandırdı BES Fon Büyüklüğü ( ) 2012 başından bu yana katılımcı sayısı %45, fon büyüklüğü %61 oranında arttı. Kaynak:

14 Avantajlar C-) Konut Sektörü Potansiyeli İnşaat sektörü: güçlü büyüme performansı Yıllık Bileşik Büyüme Oranları (2009'dan 2012'ye) %4.8 % İnşaat Sektörü GSYH (%) Altyapı projeleri Kanal Istanbul Üçüncü köprü Güçlü yabancı yatırımcı talebi Gelişmekte olan ekonomiler arasında 3. sırada* En yüksek değerlenme fırsatı sunan ekonomiler arasında 4. sırada* * Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE) 2013 Anketi Kaynak: TCMB

15