Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları: Gelişen Altyapı ve Yeni Fırsatlar. Dr. Orhan Erdem Müdür Araştırma Bölümü 3 Ekim 2013

Transkript

1 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları: Gelişen Altyapı ve Yeni Fırsatlar Dr. Orhan Erdem Müdür Araştırma Bölümü 3 Ekim 2013

2 Ajanda Borsa da sektörün görünümü Menkul kıymetleştirme ve alternatif finansman yöntemleri İ-GYO yapılanması ve Türkiye için fırsatlar 2

3 Milyar $ Halka açılma & piyasa değeri artış trendi 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 $1,84 13 Borsa İstanbul da işlem gören GYO lar (REITs in Borsa İstanbul) $2,51 17 $7,59 $6,63 $8, Piyasa Değeri (Market Cap) - Sol GYO Sayısı (Number of REITs) Kaynak: BİST 3

4 Toplam piyasa değeri içindeki payı potansiyelin altında Toplam Piyasa Değeri (Market cap) Dağılımı Diğerleri, 8% Diğerleri, 97% Kurumsal Ürünler Pazarı, 3% GYO, 92% Kaynak: BİST 4

5 Potansiyel yüksek ancak gelişme alanları gerekli.. Piyasa Değeri (market cap)* sıralaması ilk 10 GYO (milyon ABD $) Emlak Konut GYO Torunlar GYO Vakıf GYO IS GYO SAF GYO Sinpaş GYO Akmerkez GYO Ozak GYO Nurol GYO Dogus GYO Piyasa değerleri ile varlık büyüklükleri arasında büyük fark var Varlık Büyüklüğü (Total Assets) Piyasa Değeri (Market Cap) Varlıkların yüksek oranda iskonto edildiğini söylemek mümkün Ağırlıklı olarak özkaynakla finansman yapılmakta Temettü dağıtımı düşük seviyede *: Eylül 2013 itibariyle Kaynak: Bloomberg 5

6 ..Alternatif finansman yöntemleri Menkul kıymetleştirme İ-GYO yapılanması için uygun altyapı Varlık Teminatlı/Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler Sukuk Gayrimenkul Sertifikaları GYOlar için finansman kaynaklarını genişleterek karlılık artışı sağlama imkanı Varlığa dayalı olması ve VKŞ yapısı gibi unsurların etkisiyle borçlanma maliyetinde düşüş İslami fonlar için enstrüman çeşitliliği İkincil piyasa canlılığı 6

7 (Milyon $)..Alternatif finansman yöntemleri Türkiye deki Sukuk Piyasası Sukuk İhracı (Sol) İhraç Sayısı Kaynak: Bloomberg 7

8 ..Alternatif finansman yöntemleri Sukuk yeni tebliğle getirilen farklı sukuk yapıları ihraçları destekleyici nitelikte 1. Sahipliğe dayalı kira sertifikaları (ijara sukuk) 2. Yönetim sözleşmesine dayalı kira sertifikaları (wakala sukuk) 3. Alım-satıma dayalı dayalı kira sertifikaları (murabaha sukuk) 4. Ortaklığa dayalı kira sertifikaları (mudaraba ve muşaraka sukuk) 5. Eser sözleşmesine dayalı kira sertifikaları (istisna sukuk) İkincil piyasada işlem görebilir nitelikte (tradable) sukuklar 8

9 ..Alternatif finansman yöntemleri Sahipliğe dayalı sukuk yapısı (ijara) Ortaklığa dayalı sukuk yapısı (mudaraba) GYO (Fon kullanıcısı, kaynak kuruluş) GYO veya diğer kiracılar 4. Ortak girişimi kardan pay/yönetim ücreti karşılığında yönetir GYO (Fon kullanıcısı, girişimci) Proje finansmanında kullanılabilir 3. VKŞ tarafından varlık bedelinin ödenmesi yoluyla GYO ya fon aktarımı 4.Varlığın mülkiyetinin VKŞ ye devri 5. Varlıkların kiraya verilmesi 6. Kiraların tahsil edilmesi VKŞ Ortak girişim 3. VKŞ yatırımcılar adına sermaye koyar 5. Ortaklık sözleşmesi VKŞ 1. VKŞ tarafından sukuk ihracı gerçekleştirilmesi 2. İhraç gelirinin VKŞ ye aktarımı 7. Kira gelirlerinin aktarımı 1. VKŞ tarafından sukuk ihracı gerçekleştirilmesi 2. İhraç gelirinin VKŞ ye aktarımı 7. Kar payı aktarımı Yatırımcılar Yatırımcılar Zarar gerçekleşmesi durumunda, VKŞ, zarara koyduğu sermaye oranında katlanır. 9

10 ..Alternatif finansman modelleri GYO lar VKŞ kurabilir VKŞ Yalnızca kendisinin fon kullanıcısı olduğu sukuk ihracını gerçekleştirmek üzere Yeni düzenlemeyle sağlandı Yeni tebliğle, her kaynak kuruluş VKŞ kuramıyor Birden fazla sukuk ihraç edebilir Havuzdaki varlıkların ikame edilebilir hale getirilmesi GYOların sukuk ihracını destekleyebilir mi? Örnek: GYO proje/apt. sattıktan sonra yerine başka bir gayrimenkul koyabilmeli. 10

11 İslami GYO- 4 Temel Parametre 1. Finansman yöntemi- gayrimenkul alımları ve projeler nasıl finanse ediliyor? Menkul kıymetleştirme uygun finansman yöntemi olarak öne çıkıyor 2. Kira gelirleri- kiraya verilen gayrimenkuller hangi iş alanları için kullanılıyor? - Altyapı projeleri, hastane, kamu hizmetleri gibi İslami prensiplere uygun alanlar 3. Portföy yönetimi- fonlar nasıl değerlendiriliyor? - TR Örnek: Gayrimenkul dışındaki portföyünü sermaye piyasasında uygun araçlarda değerlendirmeli: İslami finansal ürün çeşitliliği gerekiyor. 4. Risk yönetimi ve sigorta- İslami sigorta takaful gerekliliği 11

12 Fırsatlar- Düzenleyici çerçeve Yeni düzenlemeler İ-GYO yapısını destekleyici nitelikte GYO Tebliği Kira Sertifikaları Tebliği Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği Menkul kıymetleştirme hem finansman hem de yatırım alternatiflerini çeşitlendiriyor Yeni sukuk tipleri Gayrimenkul sertifikası ihraç etme imkanı 12

13 Fırsatlar- Deneyim 1990 lardan beri süregelen GYO deneyimi İ-GYO pazarından pay alabilecek nitelikte GYO lar mevcut TOKİ öncülük edebilir TOKİ 2023 hedefi: 1 milyon konut Gelir paylaşımı modeli kullanılabilir 13

14 Milyar TL Fırsatlar- Güçlü talep Bireysel ve kurumsal yatırımcı temelli talep Bireysel yatırımcı tabanının gayrimenkul yatırımı eğilimi çok güçlü Türkiye'de konut satışları (çeyrekler itibariyle) İslami nitelikli BES fonları uzun vadeli, düzenli gelir getiren finansal enstrümanlara ihtiyaç duyuyor BES reformu güçlü bir ivme kazandırdı 2012 başından bu yana katılımcı sayısı %45, fon büyüklüğü %61 oranında arttı Gayrimenkul yatırım fonları 0,30,25,20,15,10,5,0 BES Fon Büyüklüğü ( ) BES Reformu Kaynak: TÜİK, Bireysel Emeklilik Sistemi 14

15 Fırsatlar- Konut sektörü potansiyeli İnşaat sektörü: güçlü büyüme performansı Yıllık Bileşik Büyüme Oranları (2009'dan 2012'ye) %4.8 %7.7 (%) İnşaat Sektörü GSYH Türkiye'de Kentleşme (Kent nüfusu, toplam içerisindeki %) Kentsel dönüşüm Gelecek 20 yılda 8 milyon konutun yeniden inşaatı 800 milyar $ gerektirecek Konut kredisi talebi artacak (Toplam konut kredileri: 104 milyar TL, Ağustos 2013) (%) ,8 52,4 59,2 62,1 64,7 66,8 70,5 75,1 Gayrimenkul talebindeki yasallaşma 0 Kaynak: TCMB, BM, Yildirim, Y. (2012). Urban Transformation. Sabahattin Zaim Islam and Economy Symposium 15

16 Fırsatlar- Konut sektörü potansiyeli Altyapı projeleri Kanal Istanbul Üçüncü köprü Güçlü yabancı yatırımcı talebi Gelişmekte olan ekonomiler arasında 3. sırada* En yüksek değerlenme fırsatı sunan ekonomiler arasında 4. sırada* * Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE) 2013 Survey 16

17 Geliştirilmesi gereken faktörler: likidite & ürün çeşitliliği Portföyün İslami prensiplere uygun olarak yönetilebilmesini zorlaştırabilecek faktörler İkincil piyasada likiditenin düşük olması Yatırım yapılabilecek finansal ürünlerin sınırlı olması İnovasyon ve ürün çeşitliliği ikincil piyasayı aktive edebilir Örneğin TOKİ nin yeni inşaatları sukukla finanse edilebilir Düzenli gelir tercih eden ve güvenilir yatırım araçlarına ihtiyaç duyan yatırımcılardan talep görebilir Gayrimenkul Endeksleri üzerine BYF çıkarılabilir 17

18 Dünya Bankası Küresel İslami Finans Merkezi Dünya Bankası nın ABD dışında İslami finans araştırmaları konusundaki ilk ve tek Merkez Tüm bölgeye hizmet verecek olan Araştırma Merkezi, Borsa İstanbul İstinye yerleşkesinde yer alacaktır İş birliği yapılan kurumlar Borsa İstanbul, Hazine, Merkez Bankası, SPK ve BDDK Araştırma alanları Likidite ve risk yönetimi Düzenleyici ve denetleyici çerçeve Kurumsal yönetim Piyasa gelişimi Standardizasyon 18

19 Sonuç, Tartışma ve Politika Önerileri 1. VKŞ lerin portföylerindeki varlıkların ikamesi mümkün olmalı 2. Politika Önerileri i. EmlakGYO gibi kurumların VKŞ (sukuk çıkarması) ii. TOKİ nin İ-GYO kurması öncü adım olarak düşünülebilir 19