GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI İÇİN ALTERNATİF FİNANSMAN YÖNTEMLERİ

Ebat: px

Şu sayfadan göstermeyi başlat:

Download "GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI İÇİN ALTERNATİF FİNANSMAN YÖNTEMLERİ"

Metin Gönül
8 yıl önce
İzleme sayısı:

1 GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI İÇİN ALTERNATİF FİNANSMAN YÖNTEMLERİ 15/12/2011 İstanbul Burak PİRGAİP Uzman

2 İDEAL BİR GAYRİMENKUL FİNANSMANI MODELİ BANKA A.Ş. Tüketici Bireysel TÜKETİCİ FİNANSMAN A.Ş. Ticari VTMK FİNANSAL KİRALAMA A.Ş. İFK Kurumsal TOKİ Tüketici Nitelikli BANKA A.Ş.

3 FİNANSAL YAPI sektörüne ilişkin finansal yapı analizi: % Ağırlıklı olarak özkaynak ile finansman yapılmaktadır. 2011/6 => Ort. : %64,02 (Maks. : %89,83 ; Min. : %17,66) 2009/12=>%72,69 ; 2010/12=>Ort.: %67,75 Kısa vadeli borçların rolü uzun vadeli borçlara nazaran daha büyüktür % % Toplam borçlar ağırlıklı olarak finansal niteliklidir. 2011/6 => Ort. : %63,19 ( Maks. : %98,95 ; Min. : %5,01 ) 2009/12=>%54,64 ; 2010/12=> Ort.: %53,87 Finansal borçların önemli bir kısmı uzun vadelidir. 2011/6 => Ort. : %58,41 ( Maks. : %99,16 ; Min. : %0 ) 2009/12=>%45,45 ; 2010/12=> Ort.: %60, % %100 UZUN vadeli borçlanan yok, ancak %100 KISA vadeli borçlanan var % SONUÇ: sektörü genel olarak özkaynakla finansman yapmakta, borçlanma vadesinin uzamasına ihtiyaç duymakta ve uzun vadeli banka kredisi kullanmayı yeğlemektedir. Ancak, özkaynakla finansman azalmakta, kısa vadeli finansal borçlanma artmaktadır.

2011/6 => Ort. : %63,19 ( Maks. : %98,95 ; Min. : %5,01 ) 2009/12=>%54,64 ; 2010/12=> Ort.: %53,87 Finansal borçların önemli bir kısmı uzun vadelidir. 2011/6 => Ort. : %58,41 ( Maks. : %99,16 ; Min.

4 FİNANSMAN YÖNTEMLERİ - I Geleneksel Yöntemler Halka arz/sermaye artırımı (ayni/bedelli) Tahsisli satış (halka açıklık oranı muhafaza edilmeli) Banka Kredisi (özsermayenin 5 katı/teminat verebilme) Tahvil, finansman bonosu vb. (ihraç limitleri) Alternatif Yöntemler Menkul kıymetleştirme

edilmeli) Banka Kredisi (özsermayenin 5 katı/teminat verebilme) Tahvil,

5 FİNANSMAN YÖNTEMLERİ - II Getiri Pay senedi Özel sektör tahvilleri VDMK VTMK Menkul Kıymetleştirme DİBS Vadeli mevduat Nakit Risk/Volatilite

6 MENKUL KIYMETLEŞTİRME - I sektörüne ilişkin finansal yapı analizi: Yaklaşık 2,5 Milyar TL alacak portföyü var. %56 sı kısa vadeli alacak senetleri, kira alacakları, senetsiz alacaklar, ilişkili taraf işlemleri, KEY alacakları, şüpheli alacaklar vb. %76 sı ticari nitelikli Ticari nitelikli alacakların %58 i uzun vadeli Yılda yaklaşık 425 Milyon TL kira geliri; 1 milyar TL satış geliri üretiliyor. SONUÇ: Alacak portföyü menkul kıymetleştirilebilir nitelik arz ediyor. Özellikle kira gelirleri düzenli nakit akışı yaratabilecek bir kaynak olarak göze çarpıyor.

%76 sı ticari nitelikli Ticari nitelikli alacakların %58 i uzun vadeli Yılda yaklaşık 425 Milyon TL kira geliri; 1 milyar TL satış geliri

7 MENKUL KIYMETLEŞTİRME - II Menkul kıymetleştirme için alacak portföyünün; Düzenli bir nakit akışı yaratması, Yazılı bir sözleşmeye dayanması, Homojen vadelere sahip alacaklardan oluşması, Geri ödeme riski düşük olması, Hacminin büyük olması, gerekmektedir.

sözleşmeye dayanması, Homojen vadelere sahip alacaklardan

8 MENKUL KIYMETLEŞTİRME ARAÇLARI Mevcut mevzuat çerçevesinde; Varlık Teminatlı Menkul Kıymet (VTMK) ihraççısı olabilir. Varlık Finansmanı Fonu (VFF) portföyüne varlık devredebilir. Varlığa Dayalı Menkul Kıymet (VDMK) ihracı Faktoring şirketine varlık devredebilir. VTMK ihracı Varlık Kiralama Şirketi (VKŞ) kurabilir Kira sertifikası (Sukuk) ihracı Planlanan mevzuat çerçevesinde; İpotek Finansmanı Kuruluşları (İFK) İFK dan teminatlı borçlanma yapabilir İFK ya varlık devredebilir

Varlığa Dayalı Menkul Kıymet (VDMK) ihracı Faktoring şirketine varlık devredebilir.

9 VTMK İHRACI Bireysel Kira Gelirleri VTMK Kurumsal Nitelikli

10 VFF VE VDMK BANKA Bireysel Kira Gelirleri Kira Gelirleri VFF VDMK Kurumsal Nitelikli

11 FAKTORİNG VE VTMK Bireysel Faktoring A.Ş. VTMK Kurumsal Nitelikli

12 VKŞ VE SUKUK Bireysel Gayrimenkuller Kira gelirleri VKŞ Gayrimenkuller Sukuk Kurumsal Nitelikli

13 İPOTEK FİNANSMANI KURULUŞLARI İpotek finansmanı kuruluşları, devraldığı konut kredilerini veya alacakları; Teminat kabul ederek, Menkul kıymetleştirerek, bu kredileri veya alacakları kullandıran kuruluşlara kaynak sağlayan bir ikincil piyasa kuruluşudur. SPK ve BDDK gözetiminde, Konut finansmanı kuruluşları TOKİ, Merkez Bankası, İMKB vb. Yabancı yatırımcılar, nitelikli yatırımcılar vb. muhtemel ortaklığında kurulması öngörülmektedir.

sağlayan bir ikincil piyasa kuruluşudur.

14 İFK VE TEMİNATLI BORÇLANMA Bireysel Kira Gelirleri Teminat Kredi İFK VTMK Kurumsal Nitelikli

15 İFK VE VDMK-VTMK İFK Kira Gelirleri VTMK Nitelikli Kurumsal Kira Gelirleri Kira Gelirleri VFF VDMK Bireysel Kurumsal Nitelikli

16 Soru/Cevap

Benzer belgeler

MENKUL KIYMETLEŞTİRME

MENKUL KIYMETLEŞTİRME Prof. Dr. Güven SAYILGAN Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi İşletme Bölümü Muhasebe-Finansman Anabilim Dalı Öğretim Üyesi MENKUL KIYMETLEŞTİRME YÖNTEMLERİ 2 Menkul kıymetleştirme