ÖNSÖZ. Özden SARI KAYA

Transkript

1 ÖNSÖZ Bu çalış mayı gerçekl eştir me mde benden desteğini ve i nancı nı esirge meyen her kese, her an yanı mda ol an aileme, Ul aş a, Eda ya, görsel mal ze mel eri el de et me mde yardı ml arı ndan dol ayı arkadaşı m Harita Y. Müh. Cengi z ŞAHİ N e ve özelli kle danış manlı ğı ve yaptı ğı her şey i çi n Hoca m, Prof. Dr. Nuran Zeren GÜLERSOY a teşekkürleri mi sunarı m. Özden SARI KAYA

2 Ġ ÇĠ NDEKĠ LER TABLO LĠ STESĠ ġekġ L LĠSTESĠ ÖZET SUMMARY Sayf a No v vi viii x 1. GĠ RĠ ġ AraĢtır ma Konusu AraĢtır ma Amacı AraĢtır manı n Kapsa mı AraĢtır manı n Yönte mi 2 2. TÜRKĠ YE DE KONUT VE TOPLU KONUT UYGULAMALARI Topl u Konut Tanı mı Türki ye de Konut Ve Topl u Konutl a Ġl gili Yasal Çerçeve Ve Tari hsel GeliĢi m Cu mhuri yet Öncesi Döne mi Döne mi Planlı Döne m Böl üm Sonucu ĠSTANBUL DA KONUT ALANLARI NI N GELĠ ġġ MĠ Yılı na Kadar Ġstanbul da Konut Alanl arı nda Mekansal Eğili ml er Sonrası Ġstanbul da Konut Al anl arında Mekansal Eğili ml er Böl üm Sonucu GELĠ ġ MĠ ġ ÜLKELERDE KONUT OLGUSUNUN TARĠ HSEL GELĠ ġġ MĠ VE ÇAĞDAġ PLANLAMA YAKLAġI MLARI Ġki nci Dünya SavaĢı Sonrası nda ABD deki Konut Eğili ml eri 25 ii

3 Banli yöl eş me Konut Al anl arı Planl a ması nda ÇağdaĢ Yakl aģı ml ar Ve Ameri ka da Banli yöl ere Alternatif Yeni Pl anl a ma ArayıĢl arı ÇağdaĢ YaĢa m Al anl arı Ġçi n Önerilen Pl anl a ma ve Tasarı m St andartl arı Böl ge Öl çeği Kent Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Konut Tasarı m Öl çeği Böl üm Sonucu ĠSTANBUL METROPOLĠ TEN ALANI NDA ÜST GELĠ R GRUBU KONUT ALANLARI NI N ÇAĞDAġ PLANLAMA VE TASARI MĠ LKELERĠ NE GÖRE DEĞERLENDĠ RĠ LMESĠ Ġstanbul' da 1985 sonrası Üst Gelir Grubu Konut Al anl arı İncelenen Konut Al anl arı nı n Bul unduğu Yaka İncelenen Konut Al anl arı nı n İlçelere Göre Dağılı mı İncelenen Konut Al anl arı nı n Büyükl ükleri İncelenen Konut Al anl arı nı n Konu mu İncelenen Konut Al anl arı nı n Ze mi n Durumu İncelenen Konut Al anl arı nı n Yapı m Yılları İncelenen Konut Al anl arı nı n Erişilebilirlikleri İncelenen Konut Al anl arı nı n Konut Büyükl ükl eri İncelenen Konut Al anl arı nı n Konut Fi yatları Ġstanbul da Seçilen Üst Gelir Grubu Konut Al anl arı nı n Değerlendi ril mesi ne Yöneli k Yönte m Böl ge ve Kent Öl çeği Üst Öl çek Pl anl ara Göre Yer Seçi mi Erişilebilirlik Çevredeki Kullanı ml ar Estetik Değerlendir me Ze mi n Yapısı ve Depre me Dayanı klılık Büyükl ük Yoğunl uk Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Eği mve Topografyaya Uyu m Ko mşul uk Üniteleri Ol uşt ur ma 64 iii

4 Katılı mve Kullanıcı İstekleri Dışa Açı klık Kent Mer kezi Faali yetleri Eğiti m, Sağlı k, Kült ür ve İdare Tesisleri Yeşil Al an Kullanı ml arı Al an İçi Ulaşı m Ot opark Dur umu Konut Tasarı mı Öl çeği Konut Ti p ve Büyükl ükl eri Konut Fi yatları Ġstanbul da Seçilen Üst Gelir Grubu Konut Al anl arı nı n Değerl endi ril mesi Etiler Al kent Sitesi Ke mer Country Garanti Koza Zekeri yaköy Evl eri Al kent Bahçeşehir At aşehir Soyak Yenişehir Evl eri Ağaoğl u My City Aqua Cit y Casaba Acarkent Anadol u Hisarı Göksu Evl eri Maya Resi dences Pol at Resi dences Metrocit y Dokuz Pal mi ye Resi dence SONUÇ 150 KAYNAKLAR 151 ÖZGEÇMĠ ġ 157 iv

5 TABLO LĠ STESĠ Sayf a No Tabl o İncelenen Üst Gelir Gr ubu Konut Al anl arı Tabl o Değerlendir me Yönt e mi Tabl o Etiler Al kent Sitesi Tabl o Etiler Al kent Değerlendirme Tabl o Ke mer Country Tabl o Ke mer Country Değerlendir me Tabl o Garanti Zekeri yaköy Evleri Tabl o Garanti Zekeri yaköy Evleri Değerlendir me Tabl o Al kent Tabl o Al kent 2000 Değerlendirme Tabl o Bahçeşehir Tabl o Bahçeşehir Değerlendirme Tabl o At aşehir Tabl o At aşehir Değerlendir me Tabl o Soyak Yenişehir Konutları Tabl o Soyak Yenişehir Değerlendir me Tabl o Ağaoğl u My Cit y Tabl o Ağaoğl u My Cit y Değerlendir me Tabl o Aqua Cit y Tabl o Aqua Cit y Değerlendir me Tabl o Casaba Tabl o Casaba Değerlendir me Tabl o Acar kent Tabl o Acar kent Değerlendir me 124 Tabl o Göksu Evl eri Tabl o Göksu Evl eri Değerlendir me Tabl o Ma ya Resi dences Tabl o Ma ya Resi dences Değerlendir me Tabl o Pol at Resi dence Tabl o Pol at Resi dence Değerlendir me Tabl o Metrocit y Tabl o Metrocit y Değerlendir me Tabl o Dokuz Pal mi ye Resi dence Tabl o Dokuz Pal mi ye Resi dence Değerlendir me v

6 ġekġ L LĠSTESĠ ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil Sayfa No Tr ansit Mer kezli Gelişi m Seasi de Vazi yet Planı Kentlands Vazi yet Planı İstanbul da İncelenen Üst Gelir Gr ubu Konut Al anl arı Konut Al anı nı n Bul unduğu Yaka İlçelere Göre Dağılı m Büyükl ük Konu m( Avr upa Yakası) Konu m( Anadol u Yakası) Ze mi n Dur umu Yapı m Yılları Mer kezl erle Erişilebilirlik Köpr ül erle Erişilebilirlik Avr upa Yakası nda Ortalama Konut Büyükl ükl eri Anadol u Yakası nda Ortala ma Konut Büyükl ükl eri Avr upa Ve Anadol u Yakası nda Konut Fi yat Aralıkl arı ($/ M²) Etiler Al kent Sitesi Vaziyet Planı Etiler Al kent Sitesi, Genel Gör ünüş Etiler Al kent Sitesi, Konutlar Etiler Al kent Sitesi, Yollar Ke mer Country Vazi yet Pl anı Ke mer Country Konutlar Ve Tari hi Su Ke merleri ( Ke meriçi) Ke mer Country Konutlar (Tri bleks Villalar) Ke mer Country Konutlar ( Dubl eks Villalar) Ke mer Country Konutlar Ve Doğal Peyzaj Yalı konakl ar Mahallesi nde Gel eneksel İstanbul Yapı Ti pleri Garanti Koza Zekeri yaköy Vazi yet Planı Garanti Zekeri yaköy, Yollar Garanti Zekeri yaköy, Konutlar Ve Araç Yolları Garanti Zekeri yaköy, Villa Bahçeleri Ve Kapalı Garajlar Garanti Zekeri yaköy, Yeşil Al an Kullanı ml arı Al kent 2000 F. II Park Ve Lake Panora ma Evl eri Vazi yet Planı 92 Al kent 2000, Konutları n Ar azi deki Gör ünüşü Al kent 2000, Villa Bahçeleri Al kent 2000, Villa Ti pleri Al kent 2000, Konutlardan Ör nekl er Bahçeşehir Vazi yet Planı Bahçeşehir, Villa Al anl arı Genel Gör ünüş Bahçeşehir, Villalar Ve Yol Şe ması Bahçeşehir, Çok Katlı Blokl ar vi

7 ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil ġekil Bahçeşehir, Göl et Parkı Çevresi ndeki Tesisler... At aşehir, Vazi yet Planı... At aşehir, Maket Fot oğrafı... At aşehir, Bl okl ardan Görünü m... At aşehir, Konutlar, Ot oparklar Ve Açı k Al anl ar... Soyak Yenişehir Evl eri Vazi yet Planı... Soyak Yenişehir Evl eri, Sil uet... Soyak Yenişehir Şelale Evl eri... Soyak Yenişehir Pal mi ye Evl eri... Ağaoğl u My Cit y, Vazi yet Planı... Ağaoğl u My Cit y, Genel Gör ünüş... Ağaoğl u My Cit y, Bl ok- Villa İlişkisi... Ağaoğl u My Cit y, Açı k Yüz me Havuzu Ve Bl oklar... Ağaoğl u My Cit y, Açı k Yüz me Havuzu... Aqua Cit y, 1. Ve 2. Et ap Vazi yet Planları... Aqua Cit y, Bl okl ar Ve Villalar... Aqua Cit y, Maket Fot oğrafı... Casaba Vazi yet Planı... Casaba Maket Fot oğrafı... Casaba, Villaları n Eği me Göre Konu ml anışı... Casaba, Villa Ti pleri... Casaba, Villa Ti pleri... Acar kent Vazi yet Planı... Acar kent, Villaları n Genel Gör ünüşü... Acar kent Genel Gör ünüş... Acar kent, Konutları n Yola Göre Konu ml anışı... Acarsize Bl okl arı... Coliseoum... Göksu Evl eri, Vazi yet Planı... Göksu Evl eri, Villalar... Göksu Evl eri, Yollar... Ma ya Resi dences, Vazi yet Planı... Ma ya Resi dences, Maket Fot oğrafı... Ma ya Resi dences, Ar navut köy Yol u Gör ünüş... Ma ya Resi dences, İç Bahçe... Pol at Tower Resi dence Vazi yet Planı... Pol at Resi dence Fot oğraf... Metrocit y Vazi yet Planı... Metrocit y, Büyükdere Caddesi nden Fot oğraf... Metrocit y ni n Bit miş Halini Gösteren İl üstrasyon... Dokuz Pal mi ye Resi dence Vazi yet Planı... Dokuz Pal mi ye Resi dence Maket Fot ğrafı... Dokuz Pal mi ye Resi dence Genel Gör ünüş... Dokuz Pal mi ye Resi dence Yeşil Al anlar... Dokuz Pal mi ye Resi dence Açı k Ot oparkl ar vii

8 ÖZET İst anbul da Üst Gelir Gr ubu Konut Al anl arı nı n Çağdaş Pl anl a ma ve Tasarı m Yakl aşı ml arı Çerçevesinde Değerlendiril mesi adlı çalış manı n çı kış nokt ası, ül ke mi zde özellikle 1985 sonrası nda sayıları hı zla artan, t opl u hal de i nşa edilen üst gelir gr ubu konut al anl arını n nitelikleri yle beraber bir büt ün ol arak ortaya koyul ması ve değerlendiril mesi isteği ol muşt ur. Bu t ür konut al anları değerlendirilirken kullanılan yönt e ml er, genellikle i ki ya da daha fazla konut al anı nı n bir nitelik bakı mı ndan karşılaştırıl ması şekli nde uygul anmı ştır. Ancak bu çalış manı n başlangı cı nda bu t ür konut al anl arı nı n alıcı bul dukl arı fi yat aralı kları yla sundukl arı nitelikleri n paralellik göster me mesi ve bu konutları n, dünya çapı nda kabul gör müş ve bi zi m mevzuatı mızı n öngör düğü çağdaş pl anl a ma yakl aşı ml arı çerçevesi nde gerekli nitelikleri taşı ma mal arı, bir sorun ol arak el e alı nmı ştır. Bu sor unsal çerçevesi nde, çalış manı n a macı, söz konusu konut al anl arı nı n bir büt ün olarak değerlendiril mesi ve irdelenmesi şekli nde ortaya çı kmı ştır. Ar aştır ma kapsa mı nda mekansal sı nır İstanbul İl Sı nırı dır. Siteler ve Rezidanslar ayrı ayrı irdelenmi ştir. İncelenen süreç Tür ki ye deki ve geliş mi ş ül kel erdeki konut eğili ml eri ni n gelişi mi ni i çer mekt edir. Cu mhuriyet öncesi döne mden günü müze kadarki konut mevzuatını n gelişi mi ve Dünyada 2. Dünya Savaşı sonrası yaşanan gelişi ml er kapsa ma alı nmı ştır. Tür ki ye de Konut ve Topl u Konut Uygul a maları başlı klı İki nci Bölü m de t opl u konut kavra mı çeşitli kaynakl ardaki t anı ml arı yla ortaya koyul muş, Tür kiye de konut ve t opl u konutla il gili yasal çerçeve ve t ari hsel gelişi m, Cu mhuri yet Öncesi, döne mi, döne mi ve pl anlı döne m ol arak i ncel en mi ştir. Bu döne ml erde, konut i nşaat sekt örünü et kileyen t üm yasal ol ayl ar, Beş Yıllı k Kal kı nma Pl anl arı ndaki hükü ml er ve Topl u Konut Kanunu özel olarak i ncelenmi ştir. İstanbul da Konut Al anları nı n Gelişi mi başlı klı Üçüncü Böl üm de ise, Tür ki ye de konut konusunda yaşanan t ari hsel sürece paralel ol arak İstanbul kentini n konut gelişi mi i ncelenmi ştir. İstanbul, ül kedeki sosyal ve ekono mi k değişi ml eri n en çok et kil edi ği, hatt a bu deği şi ml eri n il k ol arak gerçekl eşti ği şehir olarak öne m taşı makt adır. Çalış manın konusunu ol uşt uran konut al anları ise, ekono mi k değişi ml eri n çok hı zlı bir şekil de yaşandı ğı 1985 sonrası nda ortaya çı k maya başla mı ştır. Bu nedenl e İstanbul un konut gelişi mi, 1985 öncesi ve 1985 sonrası ol arak el e alınmı ş ve incelenmi ştir. Geliş mi ş Ül kel erde Konut Ol gusunun Tari hsel Gelişi mi ve Çağdaş Pl anl a ma Yakl aşı ml arı başlı klı Dör düncü Böl üm de, öncelikle, Avr upa ve Ameri ka daki konut gelişi mi ne 2. Dünya Savaşı nı n et kileri i ncelenmi ş ve Ameri ka da savaş sonrası t opl u konut üreti m bi çi mi el e alı nmı ştır. Çünkü Banli yöl eş me ol arak adl andırılan bu gelişi m, 1985 sonrasında ül ke mi zde yaşanan konut gelişi mi yle benzerlikl er göster mekt edir. Çağdaş pl anla ma yakl aşı ml arı üretil mesi ni gerekli kılan bu süreç ve sonuçl arı ndan sonra, özellikle öne mli kura mcıların konutla il gili görüşleri ve Yeni Şehircilik kavra mı üzeri nde dur ul muşt ur. Daha sonra çağdaş pl anla ma yaklaşı ml arı nı n konutla il gili il keleri kent ve böl ge öl çeği, konut yakı n çevresi ve konut öl çeği ol arak üç ölçek altında belirlenerek sıralanmı ştır. viii

9 Çalış manı n özgün kıs mı nı ol uşt uran İstanbul Metropoliten Al anı nda Üst Gelir Gr ubu Konut Al anl arı nı n Çağdaş Pl anl a ma Ve Tasarı m İl keleri ne Göre Değerlendiril mesi başlı klı Beşi nci Böl ümde, t ezi n başlangı cı ndan iti baren t opl anmaya başl anan ve İstanbul İl sı nırı dahilinde 1985 sonrası nda i nşa edil meye başlanmı ş konut al anl arı nı n en öne mlileri ne ait nitelikl eri i çeren bil giler, t oplanarak bir t abl o hali ne getiril miştir. Bu t abl oda, söz konusu konut al anl arı ndan 125 adedi ne ait, ilçe, büyükl ük, se mt, konu m, yapı m yılı, fir ma, t opl a m m², ze mi n durumu, yapı m t ekni ği, ulaşı m şekli, ot opark, yeşil alan, donatı varlığı, konut ti pi, ekstra oda, kullanıcı ve fi yat bil gileri bir arada bul unmakt adır. Söz konusu bil giler, konut al anl arı nı n çoğunda yeri nde incele mel er yapılarak, gayri menkul bil gi bankal arı ndan, seri ilanlardan, süreli yayı nlardan ve konut al anl arı na ait broşürlerden faydal anılarak derlenmi ş ve güncellenmi ştir. Yi ne bu böl ümde, 125 konut al anı nı n İstanbul daki konu munu göster mek üzere, i dari sınırları, su t opl a ma havzal arı nı, mutlak kor uma kuşakl arı nı, or man sı nırları nı, özel yapılaş ma koşull u al anları, t opl u konut al anlarını, Boğazi çi böl geleri ni, mer kezleri ve ana ul aşı m arterleri ni içeren bir harita üretil miştir. Bu harita üzeri nde konut al anları nın kü mel endi kleri yerler işaretlenmi ş, böyl ece yoğunl aş manı n nerelerde ol duğu görsel ol arak vur gul anmı ştır. Daha sonra, t abl oda gösterilen veriler, istatistik yönt e ml eri kullanılarak grafi k hali ne getiril miş ve konut al anl arı nı n nitelikleri yle ilgili sonuçlar el de edil miştir. Aynı böl ümün deva mı nda Tabl odan el de edilen i statistiki veriler, çağdaş pl anl a ma yakl aşı ml arı ve daha önce anl atılan konut mevzuatı çerçevesi nde, bir değerlendir me yönt e mi ol uşt urul muşt ur. Bu yönt e mde İstanbul daki konut al anl arı i çi n değerlendir me öl çüt ü ol arak el e alı nması gereken nitelikler, böl ge ve kent öl çeği, konut yakı n çevresi öl çeği ve konut öl çeği başlı kları altında el e alı nmı ş ve değerlendir me t abl osu hali ne getiril miştir. Her öl çüt ün kaç puan ol arak öl çül eceği de bu t abl oda belirtilerek standart ve obj ektif bir değerlendir me el de edil meye çalışılmı ştır. Böl üm sonunda, bu konut al anları nı n belirlenen il kelere uygunl uğunun değerlendiril mesi i çi n önerilen yönt e m çerçevesinde seçilen ve belli bir büyükl üğün üzeri nde ol an 16 konut al anı det aylı ol arak ele alı nmı ştır. Seçilen konut al anl arı değerlendir me yönt e mi nde önerilen t abl o çerçevesi nde değerlendiril mi ş ve puanl anmı ştır. Çalış manı n sonucunda bu konut al anları nı n 5 üzeri nden al dı kları puanl ar, çağdaş pl anla ma yakl aşı ml arı çerçevesi nde ne dur umda ol dukl arı nı n ortaya koyul ması nda ve fiyatları yla nitelikleri nin karşılaştırıl ması nda kullanıl mıştır. Son derece yüksek fiyatlara satılan bazı konut al anl arı nı n düşük puanl arda kal ması, İstanbul da konut al anl arı nda sunul an nitelikleri n Dünya daki çağdaş pl anla ma yakl aşı ml arı nı n, l üks konut üreti mi nde ül ke mi zde geri planda t ut ul duğunu ortaya çı kar mı ştır. SUMMARY The st arting poi nt of t his st udy, The Eval uation Of The Hi gh I ncome Housi ng Settle ments Accor di ng to Cont e mporary Pl anning Appr oaches is, t he de mand of ix

10 det er mi ni ng and eval uating t he mass housi ng settle ments established after 1985 i n Istanbul as a whol e. The way of eval uati on of t his ki nd of Housi ng Areas is used t o be t he comparison of t wo or more housi ng areas. But i n t his st udy mai n pr obl e m i s t aken as, t he unparallel ness of t he prices of t hese houses wit h t heir services and supplies, and t he lack of criteria of cont e mporary planni ng approaches i n these settlements. The ai m of t he st udy is, det er mi ni ng t he devel op ment pr ocess and charact eristics of these settlements, entirely anal ysi ng and eval uating t he chosen housi ng areas and t he comparison of the prices wit h t he eval uati on results. The cont ent of t he st udy i ncl udes, Istanbul ad mi nistrative pr ovi nce boundaries. Housi ng Sites and Resi dences are consi dered seperatel y. The devel opment process is researched as i n Tur key and i n Devel oped Countries. In Tur key t he pr ocess incl udes pre- Republic peri od until t oday. In devel oped Countries The Post- Worl d War II peri od is consi dered. In t he 2nd part of t he st udy t he housi ng and mass housi ng i mpl e ment ati ons i n Tur key are expl ai ned. The description of Mass Housi ng is done usi ng different r esources. The hist orical devel opment of housi ng l aws i n Tur key is expl ai ned as pre- republic peri od, period, peri od and pl anned peri od. I n t hese peri ods, all t he l egal process, Housi ng decisi ons i n 5 year pl ans and Mass Housi ng La wis menti oned. In t he t hird part The Devel opment Of Housing Ar eas I n Istanbul, the housi ng devel opment of Istanbul duri ng Tur key s Housi ng devel opment pr ocess is expl ai ned. İstanbul is t he most i mportant cit y of t he country and reflecti ng t he changes i n t he societ y and econo mi cs immedi atel y. Post 1985 peri od is very i mportant about t hese econo mi cal and soci al changes i n t he country. So t his devel opment pr ocess is menti oned as pre-1985 and post 1985 peri od i n Istanbul. In t he 4t h secti on called The Devel opment of Housi ng i n Devel oped Countries and Cont e mporary Pl anni ng Appr oaches first, Eur opean and American housi ng devel opment pr ocess after Worl d War II is explai ned. Then Subur banisati on and The Ne w Ur banis m is defi ned and researched. Subur banisati on pr ocess shows great si militaries wit h t he pr ocess i n housi ng after 1985 i n Istanbul. Ne w approaches li ke the Ne w Ur banis m are needed after subur banisation and its results. At t he end of t his secti on, t he criteria and st anderts of t hese ne w appr oaches f or housi ng areas are det er mi ned. They are explai ned i n regi onal, urban, nei ghbour hood and house scales. The 5t h secti on of t he study is t he body of t he st udy. All t he i nfor mation collected from t he begi nni ng of t he st udy about t he housi ng settlements after 1985 i s shown i n a table. This t abl e cont ai ns, 125 housi ng settle ments and t heir, regi on, size, l ocati on, contructi on year, contruct or fir m, t otal area, geol ogi cal sit uati on, constructi on techni que, accessi blity, car parki ng, green area, service, housi ng t ype, user and pri ce infor mati on. These i nfor mati on is collected by i nverstigati ng i n t he area, usi ng ne wspapers, peri odi cals, web sites and br ochures. These housi ng settle ments are shown on a map, cont aini ng boundaries, Bosphor us Regi ons, Forests, Wat er Ar eas, mai n transportation li nes and cent ers. The i nfor mati on on t he t abl e are shown as graphi cs and taken statistical results. x

11 The st atistical i nfor mati on f ound i n t he t abl e, t he legal standarts, and t he cont e mporary appr oaches are set as an eval uati on t echni que. Each criteria is measured in a st andart way and it s tried t o get an obj ecti ve measuri ng met hod. At t he end of t he 5t h secti on, accordi ng t o the met hod pr oposed, 16 housi ng settlements choosen are eval uated and measured. They are eval uated and measured about the pri nci ples in the previ ous chapt er. I n t he concl usi on, t he points are used f or co mparison of t he prices and t he specialities of t hese housi ng areas. So me of t he most expensi ve hoses i n Istanbul t ook t he l east poi nts i n t he eval uati on syste m. And t his shows that i n Istanbul t he supply of t hese houses are not enough t o be consi dered as cont e mporary housi ng areas. xi

12 1. GĠ RĠ ġ 1. 1 AraĢtır ma Konus u Ar aştır manı n konusu, İstanbul da son yıllarda özellikle 1985 sonrası nda gelişen yeni üst gelir grubu konut al anl arı nı n, çağdaş şehircilik yakl aşı ml arı ve ül ke mi zde geçerli topl u konut mevzuatı çerçevesi nde irdelenmesi ve değerlendiril mesi dir. Ar aştır mada bu konutların, nitelikleri ni n yanı nda, ortaya çı kışları nı sağl ayan süreç konu ol arak el e alı nmaktadır. Daha sonra bu konut al anları nı n yer seçti kleri böl gel er tespit edilerek, kullanıcıları, yapı msüreçleri ve nitelikleri değerlendiril mektedir AraĢtır ma Amacı 1985 sonrası nda Tür ki ye de yaşanan değişi m ve gelişi ml er, Avr upa ve Ameri ka Bi rleşi k Devl etleri ni n 2. Dünya Savaşı sonrası nda yaşadı ğı ekono mik süreçl e benzerlikler göster mekt edir. Di ğer yandan aynı yıllarda Tür ki ye de, Dünya daki gelişi mi n yönünde büyük değişi kli klere neden olan t eknol oji k devri m de yakal anmı ş ve post moder n üreti m ve hi z met sekt örl eri geliş mi ştir. Aynı anda he m bilişi m teknol ojileri ni ve onun getirileri ni t anı yan, he m de sanayileş me ha ml esi ni tama ml a maya çalışan Tür ki ye de bu döne mi n mekansal yansı mal arı öne m taşı makt adır. Bu geliş mel eri n en hı zlı ve yoğun ol arak yaşandı ğı kent İstanbul ol duğu içi n, bu mekansal yansı mal arı n en i yi gözle ml enebileceği yer de İstanbul dur. Kent mekanı na yeni tip ofis al anları, alışveriş mer kezl eri ve şehirsel kor uma anl ayışı nı n yaygı nl aş ması şekli nde yansı yan bu yeni akı m, konut al anları nda da kendisi ni yeni t erci hlerle hissettir miştir. Geç mi şi n prestij konut al anları sayılan se mtler, bu gün ticari faali yetleri n mer kezi konumuna gelirken kent dışında doğal güzellikler i çi nde, merkezl e direkt erişilebilirliği ol an yerlerde kur ulan konut al anl arı nı n sayıları hı zla çoğal mı ştır. Yurt i çi ve yurt dışı nda büyük pr oj elerle adl arı nı duyur muş ol an ünl ü i nşaat fir mal arı özellikle 1985 sonrası nda yatırı ml arı nı üst gelir grubu i çi n üretilen bu yeni konut al anları na kaydır mı ştır. Bu konutları n pazarla ması nda yer al mak isteyen gayri menkul fir mal arı sayesi nde gözde bir yan sekt ör daha ortaya çı kmı ştır. Söz konusu konut al anları, taşı dı kları niteli kler

13 bakı mı ndan farklılıklar gösterirken, fi yatları ve müşteri kitlesi yle üst gelir gr ubunun öne mli bir yatırı m aracı hali ni al mı ştır. Çoğu za man üst öl çek pl an kararları yla uyu msuz, kentle bağl antısız al anlarda bul unmal arı na, kıs men r uhsatsız ya da alt yapısız ol mal arı na, estetik ve mi mari eksi klikleri ne rağmen, alıcı bul dukl arı fiyatları n çok yüksek ol ması, bu konutlarla il gili bir sorunsalı n varlı ğını ortaya koy muşt ur. Bu yeni konut al anl arı yla il gili bu güne kadar yapılan çalış mal ar bir ya da birkaç pr ojeni n t asarı m, dış mekan Kullanı ml arı, kullanıcı ti pleri, ya da sosyal yapı anl a mı nda i ncelenmesi ve karşılaştırıl ması şeklinde yapıl mıştır. Konut konusunda yapıl mış çalış mal arı n çoğunl uğunu ise sosyal konut, dar gelirli konutları, konut sorunl arı gi bi başlı klar oluşt ur makt adır. Ar aştır manı n a macı, 1985 sonrası nda sayıları hı zla artan üst gelir grubu t opl u konut al anl arı nı n ortaya çı kış süreci ni n ve özellikleri nin ortaya koyul ması, seçilen konut al anl arı nı n fi yatları yla nitelikleri arası nda kı yaslamaya dayalı bir analiz yapıl ması, ve bu konutları n çağdaş şehircilik yakl aşı ml arı ve konut mevzuatı çerçevesi nde bir büt ün olarak irdelenmesi ve değerlendiril mesi dir AraĢtır manı n Kapsa mı Çalış manı n mekansal sınırı İstanbul İl sı nırı dır. Kapsa ma, 1985 sonrası yapı mı na başlanan konut al anl arı alı nmı ştır. Amaca yönelik ol arak, yeni konut eğili ml eri ni ortaya çı karan süreçte öne mli bir et kisi ol an konut gelişi m süreci, Cu mhuri yet Öncesi, Döne mi, Döne mi ve Pl anl? Döne m şekli nde özetlenmi ştir. Ül ke mi zde bu t ür konut al anl arı nı n gelişi mi nde öne mli bir et kisi ol duğu varsayılan çağdaş konut al anl arı ndaki ul uslararası düzeyde yakl aşı ml ar, özellikle Ameri ka Bi rleşi k Devl etleri ndeki banli yö hareketi ni n gelişi mi ve Yeni?ehircilik akı mı kavra msal olarak i ncelenmi ştir AraĢtır manı n Yönte mi Ort aya koyul an a maca uygun ol arak Tür ki ye de ve Dünya da Yeni konut al anl arı nı n gelişi mi ni yönl endiren süreci n i ncelenmesi nde kaynak t ara ma yönt e mi kullanıl mıştır. Bunun i çi n Ankara Bil kent Üni versitesi Küt üphanesi, Orta Doğu Tekni k Üni versitesi Kit aplı ğı, Gazi Üni versitesi Mer kez Küt üphanesinde, İstanbul Tekni k Üniversitesi, 2

14 Mi mar Si nan Üni versitesi ve Yıl dız Tekni k Üni versitesi Kitaplıları ndan faydalanıl mıştır. Araştırmanı n Tür ki ye de Konut ve Topl u Konut Uygul a mal arı başlı klı i ki nci böl ümünde t ari hsel süreç i çerisi nde Tür ki ye de konut ve topl u konut uygul a mal arı araştırıl mıştır. Kaynak t ara ması yönt e mi kullanılarak yapılan bu araştır mada önceli kle t opl u konut un çeşitli t anıml arı ortaya kon muş, daha sonra tari hçesi, Cu mhuri yet öncesi, Cu mhuri yeti n il k yıll arı, döne mi, döne mi ve Pl anlı Döne m ol arak i ncelenmi ştir. Pl anlı Döne m i çi nde 2487 Sayılı Topl u Konut Kanunu döne mi özel olarak ele alınmı ştır. İstanbul da Konut Al anl arı nı n Gelişi mi başlıklı üçüncü böl ümde İstanbul un yaşadı ğı konut gelişi mi kaynak araştır ması yönte mi yl e ortaya koyul muştur. Daha sonra 1980 sonrası nda ül kede yaşanan değişi klikler sonucunda ortaya çı kan yeni mekansal eğili ml eri n konut alanl arı na yansı mal arı araştırıl mıştır. Çalış manı n Geliş mi ş ülkelerde Konut Ol gusunun Tari hsel Gelişi mi ve Çağdaş Pl anl a ma Yakl aşı ml arı başlı klı dör düncü böl ümünde yi ne aynı yönt e m kullanılarak Dünyada kent dışı yeni konut al anl arı nı ortaya çı karan et kenl er i ncel enmi ştir. Önceli kle sanayi devrimi yılları nda Avr upa da daha sonra 2. Dünya Savaşı nı n et kileri yle Avr upa ve Ameri ka Birleşi k Devl etleri nde yapılan t opl u konut uygul a mal arı ve banli yöleş me hareketi ile, yarattığı mekansal sonuçl ar el e alı nmı ştır. Aynı böl ümde, hı zlı kentleş me ve banli yöl eş me hareketleri ni n neticesinde i çi ne düşül en mekansal krizden kurt ul uş yol u ol arak ortaya çı karılan çağdaş pl anl a ma yakl aşı ml arı ve Yeni Şehircilik kavra mı anl atıl mıştır. Çeşitli kura mcıları n Yeni Şehircilikle il gili tanı ml arına ve konut al anları i çin getir miş ol dukl arı standartlara yer verilen bu böl ümün sonunda, t üm bu st andartlar, böl ge öl çeği nden başlanarak konut içi ne kadar siste mati k bir şekil de sıralanmı ştır. İstanbul Metropoliten Al anı nda Üst Gelir Gr ubu Konut Al anl arını n Çağdaş Pl anl a ma ve Tasarı m İlkel eri ne Göre Değerlendiril mesi başlı klı beşi nci böl ümde, İstanbul Metropoliten Al an Büt ününde 1985 sonrası nda üretilen üst gelir grubu konut al anl arı t espit edil miştir. Büyük çoğunl uğunun bir arada göst erildi ği bir t abl oyl a araştır manı n konusunu ol uşt uran yeni konut al anl arı bir büt ün olarak ort aya koyul muşt ur. Daha sonra bu t abl odaki veriler grafi k yönt e mi yl e değerlendirilerek raka msal hal e getiril miştir. Ayrıca bu konut al anl arı nı n İstanbul daki mekansal dağılı mı nı n fizi ki ol arak al gılanabil mesi i çi n harita üzeri nde şe mati k gösteri ml ere yer veril miştir. Bu araştır mada konut al anları na gidilerek yapılan t espitlerin yanısıra 3

15 gayri menkul ilanları ndan, e ml ak bil gi bankal arından, müt eahhit fir maları n ve bu konut al anları nı n web sayfaları ndan, yerleşi m eğili ml eri ile il gili süreli yayı nl ardan faydalanıl mıştır. Aynı böl ümün deva mı nda Yeni Şehirciliği n konut al anl arı pl anl a ması nda ve tasarı mı nda getirdi ği ilkel er, ül ke mi zde geçerli konut mevzuatı ve t abl onun değerlendir mesi sonucunda el de edilen rakamsal veriler kullanılarak İstanbul Büt ününde yeni gelişen üst gelir grubu konutları nı n değerlendir mesi içi n Böl ge öl çeği nden konut öl çeğine kadar gel en siste matik il keler belirlenmi ştir. Bu il kel er daha siste mati k ol ması ve büt ün hali nde al gılanabil mesi i çi n Değerlendir me Yönt e mi tabl osu hali ne getiril miştir. Bu böl ümün sonunda, tabl oda i ncelenen konut al anl arı ndan belli bir büyükl üğün üst ünde ol anlar, önerilen değerlendir me yönt emi yl e çağdaş pl anla ma ve t asarı m ilkeleri kapsa mı nda puanlanmı ştır. Altı ncı böl üm ol an sonuç böl ümünde, yapılan puanl a manı n sonuçl arı, varılan nokt a, ve a maca yöneli k ol arak bu yönt e mi n kullanı ml arı üzeri nde genel bir değerlendir me sunul muşt ur. El de edilen sonuç, üst gelir grubu konut al anı ol arak i nşa edilen ve talep gören bu konutların irdelenerek değerlendiril mesi i çi n önerilen bir yönt e m hali nde ortaya çı kmı ştır. Sonuç böl ümünde, el de edilen puanl arla, konut al anl arı nı n fiyat aralıkları nı n karşılaştır ması grafi k yönt e mi yle yapıl mıştır. 4

16 2. TÜRKĠ YE DE KONUT VE TOPLU KONUT UYGULAMALARI İstanbul Metropoliten Al an Büt ününde yeni gelişen konut al anları nı ve Çağdaş Pl anl a ma yakl aşı ml arı nın kentteki yansı mal arı nı ort aya koy mak i çi n t arihsel süreç içi nde konut üreti mi ne yön veren yasal dur umu i ncele mek gerekmekt edir. Topl u Konut uygul a mal arı, Avrupa ve Ameri ka da sanayileş meni n ve Dünya Savaşl arı nı n ortaya çı kardı ğı iskan sorunları nı aş mak i çi n bir çözü m yol u ol arak ortaya çı kmı ştır. Ül kel erdeki ekono mi k değişi ml erden, dur gunl uk ve geliş mel erden en çok et kilenen sekt ör, konut ve i nşaat sekt örü ol muşt ur. Bu nedenl e t opl u konut t ari hi, ül keni n tari hsel gelişi mi yl e paralellik göster mekt edir. Tür ki ye de konut deni nce il k akl a gel en, Cu mhuriyeti n ilanı ndan beri yaşanan konut sorunl arı ve bunl arı n çözü müne yöneli k uygul a mal ardır. Üst gelir grubunun yaşadı ğı yeni konut al anları nı, t oplu konut kavra mı ndan ve konut sorunundan bağımsı z ol arak incele mek mü mkün değildir. Topl u konut gelişi mini n t e meli nde kentlerdeki yı ğıl ma ve bunun sonucunda kent dışı ndaki daha ucuz ama erişilebilirliği yüksek arazilerde konut alanl arı nı n topl u hal de inşa edil mesi yat makt adır. Topl u konut denilince akl a genellikle alt gelir grubuna konut edi ndir meye yöneli k, ni celi ği n ön pl anda t ut ulduğu sosyal konut al anları gel mekt edir. Bu yar gı, ül ke mi zi n yaşadı ğı t opl u konut deneyi mi nde Devl eti n topl u konut üreti mi nde koyduğu a maçl arla benzerlikler göster mekl e birlikte, üretilen t opl u konut al anl arını n za man içi nde üst gelir gr ubu konut al anları na dönüş mesi ve yeni gelişen konut alanl arı nı n da mutlaka t opl u ol arak pl anl anması nedeni yle t a ma men doğr u bir yar gı ol arak değerlendirileme mekt edir. İstanbul da son 20 yılda üretil miş en öne mli topl u konut pr ojeleri ne i mza at mı ş Al arko Şirketler Gr ubunun kur ucusu Üzeyir Gari h bir konuş ması nda Topl u Konut un özellikleri ni şöyle t anı ml a mı ştır. Topl u konut her şeyden önce moder n ve gelişen bir yaşa mı n getirdi ği fonksi yonl arı karşılayabil meli dir (1). Topl u Konut un bu niteliği ne karşı n sosyal konut, yal nı zca asgari standartları sun makl a il gilenmekt edir. Bu nedenl e her t opl u konut pr ojesi 5

17 sosyal konut st at üsünde ol mak zor unda değil dir. Yi ne bu nedenl e son döne mde t opl u ol arak üretilen konut alanl arı nı n i ncelenmesi nde t opl u konutla il gili yasal süreci n gelişi mi ni n i ncelenmesi gerekmekt edir Topl u Konut Tanı mı Topl u konut a yöneli k ol arak çeşitli kaynakl arda çok çeşitli tanı ml ara rastlan makt adır. En yaygı n t anı ml ar ise konuyl a il gili ka mu kur um ve kur ul uşları nı n yasada getirdi ği standartlardır t ari hi nde 2487 sayılı Topl u Konut Kanununun kabul üne kadar yapılan topl u konut uygul a maları nda, o za manki İ mar ve İskan Bakanlı ğı nca, en az pl anla ma al anı ol arak 15 hekt ar il kesi aranmı ştır. Bu st andartta ol an yerleş mel er bir ilkokul un hitap edeceği kişilik bir nüfusun yaşadı ğı bir ko mşul uk biri mi ol arak kabul edil miştir (2) sayı ve t ari hli Topl u Konut Kanunu nda ise Topl u Konut şöyl e tanı ml anmakt adır: Kanun yür ürl üğe girdi ği t ariht en önce i mar pl anı t asdi k edil mi ş ve i nşaata hazır hal e getiril miş yerlerde en az 200 yeni açılacak ve yüzöl çümü 15 hekt ar ol an yerleş me al anl arı nda i nşa edilecek 750 ile 1000 konut u ve bunları n ortak kullanma t esis ve al anl arı ile yerleri n büt ününü ifade eder (3). Bu kanunda geçen konut keli mesi sosyal konut anla mı taşı makt adır Topl u konut un di ğer bir tanı mı nda ise, Topl u Konut, konut yapı m ortaklığı, konut kooperatifi ya da konut bankal arı gi bi kamusal ya da özel kur ul uşlarca gerçekl eştirilen ve çok sayı da aileni n yaşa ma ve barı nma gereksi nmel eri ni karşılayan yerleş me biri mi dir. denmekt edir (4). Topl u konut kavra mı nı n t üm t anı ml arı nda ve yasada, t opl u konut un i çinde ort ak kullanı ma yöneli k t esisler ve al anları nı n da yer al acağı ndan söz edil mekt edir. Çalış manı n konusunu oluşt uran, t opl u i nşa edilen üst gelir grubu konut al anl arı nı tanı ml arken i ç mekan özellikleri kadar, bu ortak kullanı m t esisleri ve al anları da göz önünde bul undur ul makt adır. 6

18 2. 2 Türki ye de Konut Ve Topl u Konutl a Ġl gili Yasal Çerçeve Ve Tari hsel GeliĢi m Tür ki ye de konut ol gusunun ve t opl u konut hareketi ni n t ari hsel gelişimi, bir çok kaynakt a kr onol oji k ol arak Cu mhuri yet Öncesi, Cu mhuri yeti n il k yılları, pl ansı z döne m, pl anlı döne m ve Topl u Konut Kanunu sonrası döne m şekli nde i ncel enmi ştir. Devl eti n konut sorununu el e alışı açısı ndan, Cumhuri yeti n ilanı, 1950 lerde ül kede yaşanan göç hareketi, Beş Yıllık Kal kı nma Pl anları ve Topl u Konut Kanunu nun çı kması öne mli birer dönü m nokt ası dır. Topl u Konut Kanunu sonrası döne mde de Beş Yıllık Kal kı nma Pl anl arı nda konut ol gusunun el e alı nışı nı n i ncel enmesi ve bu döne ml erde t opl u konut un ve bu kapsa mda İstanbul daki gelişi mi n nasıl seyretti ği ni n anl atıl ması öne mtaşı maktadır Cu mhuri yet Öncesi Tür ki ye de t opl u konut kavra mı nı n t ari hi Avr upa ül keleri ile kı yaslandığı nda çok eski ye dayanma makt adır. Ancak Topl u hal de konut üretil mesi ile il gili ilk adı ml ar Cu mhuri yet öncesi nde atıl mıştır. Os manlı İ mparatorl uğunun bir konut politikası ol up ol madı ğı ile il gili yeterli kaynağa ul aşıl ma mı ştır. Bu döne mde Devl eti n yür ütt üğü birtakı m yerleş me ve nüfus politikaları konut konusunda yapıl mış çalış mal ar ol arak el e alınmakt adır. Os manlı Devl eti yeni Cumhuri yete i mar, konut alanl arı t espiti, yerleştir me ve konut yapı mı konusunda belli bir biri ki mi miras bırakmı ştır. İl han Tekeli ni n akt ardı ğı na göre, 19. yüzyılın i ki nci yarısı nda Anadol u da bir yandan kentleş me yaşanmı ş, di ğer yandan kentleri n yapısı dönüşüm geçir mi ş, li man kentleri nde bu dönüşüm daha açı k ol arak gör ül müşt ür. Kent i çi ul aşı mı nda önce arabanı n, daha sonra tra mvayı n, banli yö trenleri ni n girişi, he m kenti n yolları nı n yeni araçlara uyu munu gerektir mi ş, he m de büyüyen kentleri n yeni t opl u t aşı ma ol anakl arı na göre bi çi ml en mesi sonucunu doğur muşt ur. Bu dönüşüm gereksi nmesi ni kentlerde konut st okunun büyük öl çüde ahşap ol ması ve büyük yangı nl arla ortadan kal kması kol ayl aştır mı ş ve hı zlandır mı ştır (5). Os manlı Devl eti ni n konut politikası ol arak değerlendirilebilecek il k uygul a mal ar, yeni fet hedil miş ol an kentleri n canl andırıl ması ve ekono mi yi geliştir mek i çi n buralara başka böl gelerden getirilen ya da gel en hal kı n iskanı i çi n konut alanları açıl ması, arsa ya da konut veril mesi şekli nde gerçekl eştiril miştir. 7

19 Os manlı İ mparat orl uğunun parçalanması süreci nde el den çı kan ve kaybedilen değişi k yerlerdeki t oprakl arı ndan gel en bir çok göç men Anadol u ya ve İstanbul a yerleştiril miştir. Bu bölgel erdeki konutları n t ümünün devl et eli yle üretil mesi zor ol duğundan kredi ve arsa yardı mı yapılarak konut edi ni mi desteklen mi ştir (6). Göç menl er i çi n köyl er kur mak ya da kenti n çevresi nde göç men mahalleleri i nşa et mek i hti yacı doğmuşt ur. Konut sorunu ayrıca büyük yangı nlar sonrası nda mevcut konut al anl arını n yeni den inşa edil mesi nedeni yle günde me gel mi ştir. Yangı nlardan kor unmak ve yanan al anl arı n yeni den i nşası ve i marı içi n bir takı mçalış mal ar yapıl mıştır. Ancak Cu mhuri yet öncesi nde t opl u konut ol arak adl andırılabilecek il k ör nekl er, İstanbul da belli kullanıcı gr upl arı na hit ap eden ve devl et eli yle i nşa edilen konut al anl arı dır. Yıl dız Sey e göre kullanıcıları, tüccarlar, esnaflar, ve orta-küçük bür okratlar ol arak düşünül en bu konut al anl arı t opl u ol arak i nşa edil mesi ve fizi ksel ol arak farklılık göster meleri nedeni yle daha önceki İstanbul konut ti pi nden daha çok Avr upa daki t opl u konut örnekl eri ne benze mektedir yılında yapılan Taksi m Sur p Agop Evl eri ve Sultan Abdül aziz t arafı ndan 1870 yılı nda saray mensupl arı i çi n yaptırılan Beşi ktaş Akaretler Evl eri bu döne me ilişki n örnekl erdir (7). Yi ne İl han Tekeli ni n aktardı ğı na göre, 1922 yılında Mi mar Ke mal ettin Bey i n Fati h yangı nı nda evl eri ni kaybedenl er i çi n t asarladı ğı Lal elideki Hari kzedegan konutları da 124 konut ve 25 dükkanı n birden yapıl ması bakı mı ndan il k t opl u konutl ardan biri ol arak değerlendiril mektedir (8). Ancak t üm bu girişi ml ere Topl u konut hareketi ni n başlangı cı de mek mü mkün değil dir. Zira bu uygul amal arda t opl u konut kavra mı belli bir bili nçl e ve t opl um geneli nde kabul gören bir ol gu ol arak el e alı nmamı ş ve gerekli yasal düzenl e mel erle destekl enme mi ştir. Bu nedenl e Cu mhuri yete kadar benzer t opl u konut çalış mal arı tekrarlanma mı ştır Döne mi: 1. Dünya Savaşı ve sonrası nda he m Dünya da he m Tür ki ye de yaşanan ekono mi k, sosyal ve politik değişiml er İstanbul un küçül mesi ni getir miştir. Farklı ul uslardaki bağı msı zlı k çabal arı nı n etkisi yle, ül keni n büyük bir kıs mı İstanbul un et ki al anı ndan çı kmı ştır. Ankara nı n Başkent ol ması da İstanbul da ekono mi k canlılı ğı nı n 8

20 azal ması na neden ol muştur. Kent hı zla nüf us kaybet mi ştir ve bu kayı p 1950 lerdeki göç dal gası na kadar sür müşt ür te Ankara nı n Başkent ilan edil mesi yle, nüf us hı zla art mış ve yeni nüfusa konut sağlanması sorunu ortaya çı kmı ştır. Bu soruna çözü m ol arak özel sekt örün me mur konutları nı n i nşası na özendiril mesi ve Devleti n bu konutları i nşa ettir mesi düşünül müşt ür. Yeni Devl eti te msil edecek ka mu yapıları nı n i nşası i çi n yurt dışı ndan ünl ü mi mar ve pl ancılar çağırıl mıştır. Bu mi marlardan Heussler t arafı ndan Sağlı k Bakanlı ğı nı n arkası nda pl anl anan 198 konutl uk me mur evleri Cu mhuri yeti n il k topl u konut ör nekl eri ndendir (9). Yi ne Devl eti n me murlarına ucuz l oj man üret mesi ile il gili öncü uygula mal ardan birisi ol arak 434 konutluk Saraçoğl u Mahallesi gerçekl eştiril miştir (10). Ankara Yenişehir Pr oj esi ise 1928 yılında Jansen Pl anı kapsa mı nda uygul anmaya başla mı ştır (11). Bu yıllarda konut kooperatifleri kavra mı ortaya çı kmı ş, 1925 te me murlara konut kooperatifi kur ma hakkı, 1929 da ise me mura konut edi ndir me yar dı mı ile il gili yasalar yür ürl üğe gir mi ştir yılında çı karılan 1593 sayılı Umu mi Hı fzısı hha Kanunu ile de konutlarda bul unması gereken mi ni mu m nitelikler üzeri nde sı nırla mal ar kon muşt ur. Bu düzenl e mel er, dar gelirli konutları içi n çı karılmı ş olsa da nitelik konusunda il k kanuni düzenl e me ol ması açısı ndan öne m t aşı makt adır. İl k kooperatif 1934 te Ankara da kur ulan 169 üyeli Bahçelievler Yapı Kooperatifi dir ve bu kooperatifin ardı ndan bir çok kooperatif kur ulmuşt ur ( 12). Za manl a kooperatifler, üst tabakanı n konut ihtiyaçları na cevap veren bir hal al mıştır. 22 Mayıs 1926 t ari hi nde 844 sayılı kanunl a Eml ak ve Eyt a m Bankası kurul muşt ur (13). Daha sonra kur ulacak ol an Eml ak Kr edi Bankası nı n çekirdeği ni ol uşt uran banka konutsuz hal ka uzun vadeli, düşük fai zli kredi aç mak, yapı ve yapı mal ze mel eri üreti mi ve ticareti yapmak, konut yaparak peşi n veya t aksitle sat mak, gi bi a maçl arı bul unmakt adır. Bu konutlar genellikle orta gelir gr upl arı na hitap edecek şekil de pl anl anmı ş ancak daha sonra sosyal konut st andartları nı aş mı şlardır. Bu konut al anları nı n di ğer bi r özelliği ise, hı zlı kentleşmeni n yaşandı ğı ya da doğal afetlerden et kilenen yerlerde inşa edil miş ol mal arı dır. 9

21 40 lı yıllarda işçi konutları gerekmi ştir. Sü mer bank Fabri kaları nı n ve Devl et De mi r Yolları nı n işçileri ne yapılan konutlar bu döne mt opl u konutları na örnektir. Eml ak Kr edi Bankası nı n t opl u konut yapı mı ndaki il k girişi ml eri nden biri 1947 de başlanan İstanbul daki 1. Levent Mahallesi dir. 391 konutl uk bu mahalleyl e birli kte bankanı n yılları arası nda gerçekl eştirmi ş ol duğu konut projeleri; İstanbul Levent Mahallesi (1374 Konut), İstanbul Emekli Subay Evl eri (956 Konut), Ankara Gül veren Evl eri (492 Konut), Ankara Yeni mahalle Bl ok Apart manl arı ( 1263 Konut), Ankara Emekli Subay Evl eri (600 Konut), Ankara Telsizler Sosyal Konutları (3000 Konut), İz mir Al sancak Konutları (99 Konut), İz mir Deni z Bosnalısı ( 665 Konut), Adana Evl eri (86 Konut), Di yarbakır Evleri (98 Konut), İstanbul Koşuyol u Ma hallesi (419 Konut), İstanbul At at ürk Bul varı Bl ok Apart manl arı (94 Konut), İstanbul At aköy Sahil Sitesi ( 5339 Konut), Şenesevl er (54 Konut), Manisa Evl eri ( 40 Konut), Çankırı Evl eri (40 Konut) ve Eğri dir Evl eridir (122 Konut) (14). Ayrı ca 28 Haziran 1948 de çı karılan 5228 sayılı Bi na Yapı mı nı Teşvi k Kanunu ile bel edi yelere kenti n gelişmesi ni denetle mek i çi n arsa üreti mi görevi veril mesi de, pl ansız döne mi n konutla ilgili öne mli bir yasal düzenl e mesi dir (15). Günü müzde bile güncelliği ni kor uyan ve en öne mli konut sorunu ol arak değerlendirilen gecekondu sorunu, 2. Dünya Savaşı sonrası nda kentlere göç dal gası yla doğ muş, bu göç kentleri n çevresinde il k gecekondu mahalleleri ni n ol uş ması na neden ol muştur. İlhan Tekeli ye göre Ankara nı n Cu mhuri yeti n ilk yılları ndaki nüf us artışı yıl da %6 düzeyi ndedir. Ankara kenti, 1950 sonrasında Tür ki ye deki t üm kentleri n karşılaşacağı büyü me hı zları yla daha bu döne mde karşılaş mı ş, bu nedenl e yeni konut sunu m bi çi ml eri ni n ilk örnekl eri Ankara da geliş meye başla mı ştır (16). Kaçak yapıları n yasal hal e getiril mesi ve bundan sonraki kaçak yapılaş manı n engellenmesi i çi n 14 Haziran 1948 de il k af yasası çı karıl mış ( 17), bunu t aki p eden bir çok i mar affı gerçekleştiril miş ancak bu yasalar gecekondu sayısı nı azalt ma mı ş hatta artır mıştır. Kı saca döne mi, Yeni Tür ki ye Cu mhuri yeti ni n konut sor unl arı nı yaşa maya başl a ması ve çözü m öneril eri getir mesi açı sı ndan büyük öne m 10

22 taşı makt adır. Henüz köyden kent e göç olgusu 1950 li yıllardaki kadar yaygı nlaş ma mı ş ol ması na rağmen, bu yıllar, gecekondu, dar gelirli konutları, işçi konutları, i nşaat sekt örünün canl andırıl ması gi bi kavra ml arı n günde me geldi ği yıllar ol muşt ur. Ancak daha sonraları gi derek çözümsüzl eşen konut sorununun doğuşu da bu yıllardaki yasal tedbirleri n yet ersiz olması ve yanlış uygula mal ardan kaynakl anmı ştır Döne mi: arası dönem, yasadışı ve pl ansız konut böl geleri ni n en çok arttı ğı döne mdir. Çünkü kent en hızlı nüfus artışı nı bu döne mde göster mekt edir arası nda % 20, 1 ol an kentsel nüf us artış hı zı arası nda % 80, 2 ol muşt ur ( 18). Hı zlı nüf us artışı özellikle büyük şehirlerde gecekondul aş manı n aşıl maz bir sorun hali ni al ması na yol aç mı ştır. Kentlerde bir yandan sanayileş meni n sonucu ol arak l üks konutlar ve apart manl ar art mış, bir yandan da dar gelirli kesi mde gecekondul aş ma eğili mi baş göster mi ştir. Tansı Şenyapılı ya göre, 1961 yılı nda İstanbul da gecekonduda kişi ni n yaşadı ğı bilinmekt edir (19) yılı nda İ mar ve İskan Bakanlı ğı kur ul ması ndan sonra konut ve gecekondu sorunu üzeri nde öne ml e dur ul maya başlanmı ştır. Eml ak Kr edi Bankası nın konut yapı mı eyl e ml eri 1950 li yıllarda yeni den hı z kazanmı ştır da yapı mı na başlanan ve 1960 ta biten ve 345 konuttan ol uşan 4. Levent Mahallesi bunl ardan biri dir. At aköy Mahallesi ni n yapı mı na ise 1957 de başlanmı ştır kişilik yerleş me ol an At aköy döne mi ne göre çok nitelikli bir topl u konut ör neği dir ve sosyal a maçl ar t aşı mayan üst gelir gr ubu konut u ol arak sahi pleri ni bul muşt ur (20) Anayasası nı n öngör düğü Devl et Pl anl a ma Teşkilatı nı n kur ul ması ve 1963 yılında ilk planı n yazıl ması yla Planlı Döne me giril miştir Pl anlı Döne m 1961 Anayasası nı n 49/ 2 Maddesi, Devl et yoksul veya dar gelirli aileleri n sağlı k şartları na uygun konut ihti yaçları nı karşılayıcı t edbirleri alır di yerek konut işi ni n devl eti n görevl eri arası na gir mesi ni sağla mı ştır. 11

23 Beş Yıllık kal kı nma Pl anl arı nı n ortak hedefi, Ül ke mi zde böl geler arası sosyoekono mi k farklılıkları n belirlenerek en aza i ndirilmesi, şehirleş meni n sanayileş meyi itici güç ol arak belirle mesi, şehirleş me, sanayileş me ve t arı mda moder nleş meni n, kal kı nmanı n üç te mel bileşeni ol duğu doğrult usundadır (21). Beş Yıllık Kal kı nma Pl anı nda l üks konut yapı mı nı n kısıl ması ve mi ni mu m standartları i çeren konut üreti mi yle daha geniş bir kütleni n barındırıl ması öneril mekt edir. Uygun fiyatla arsa edi ndir me, kooperatifleri n yaygı nlaş ması i çi n destekl enmesi bu planı n öne mli hükü ml eri arası ndadır (22) t ari h ve 775 sayılı Gecekondu Kanununun kabul ü de Birinci pl an döne mi ne rastla makt adır (23). Bu kanunun çıkış a macı konut ve gecekondu sorununa çözüm bul unması ol ması na rağmen a maçl ananl ar gerçekl eşe me miştir. İki nci Beş Yıllık Kal kınma Pl anı nda Konut yap ma faali yeti ni n uzun süreli pr ogra ml arla düzenl eneceği, devl eti n konut yapımı nda ve fi nans manı nda düzenl eyi ci bir rol oynayacağı ifade edil miştir. Kıt kaynakları n önceli kle, gelişen şehirler i çi n kullanıl ması ve konut sorununun genel yerleş me politikası na uygun ol arak çevre ve şehir düzeni i çerisi nde el e alı narak çözüml en mesi başlıca il kel er ol arak beni msen mi ştir (24). Topl u konut kavra mı yl a il gili yeni t anı m ve hükü ml er getir mekl e birlikte 2. Plan hedeflere ul aş mada yet eri nce başarılı ol a ma mıştır. Daha çok dar gelirlilere yönelik konut yapı mı ndan st andartları ndan ve destekle mel erden söz edil miş, yasal çözüm önerileri getirileme mi ştir. Üçüncü pl anda, konut ile il gili hedefler belirlenmi ş, gelir grupl arı ndan söz edil mi ş, topl u konut standartları ve gelir grupl arı yla ilişkisi belirlenmeye çalışıl mıştır. Pl anda, üretil mesi gereken konut sayısı olarak belirtil miştir (25). Dör düncü Beş Yıllık Kalkı nma Pl anı nda t opl a m konut i hti yacı nı n 1983 yılı sonunda biri m ol acağı tahmi n edil miştir. Pl anda, kentsel arsa kullanı mında ka mu yararı gözetil mesi, alt yapılı konut arsası i çi n gerekli yasal düzenl e mel er yapıl ması, dar gelirlileri n konut edi ndiril mesi nde öncelik sahi bi ol ması, t opl u konut un beni msen mesi, standartları n yeni den t anı ml anması, teknol oji ye öne m veril mesi ve bunl ar i çi n gerekli ol an kanuni düzenl e mel eri n gerçekl eştiril mesi il keleri ne yer veril miştir. Yasal düzenle mel ere atıfta bul unması açısı ndan öne mli dir (26). 12

24 Topl u Konut Kanunu nun kabul üne kadar yayı nlanan Beş Yıllı k Kal kı nma Pl anl arı ndan Üçüncü ve özellikle Dör düncü planda konut sorunu, sebepl eri ve boyutları, gerçekçi yakl aşı ml arla ele alınmaya başlanmı ştır. Pl anlı Döne mde Topl u Konut Kanununun çı kışı na kadar, konut sorununun çözü müne yöneli k bir çok yasal düzenl e me gerçekl eştiril meye çalışıl mıştır e gelindi ği nde Tür ki ye de t opl u hal de konut üreten kur ul uşlar, Eml ak Bankası, Sosyal Si gortalar Kur umu, Bağ- Kur, OYAK, Bayı ndırlık Ve İskan Bakanlı ğı ve bağlı genel mü dürl ükl er, konut kooperatifleri, Bel edi yeler ve özel sekt ör kur ul uşları ol arak ortaya çı kmı ştır. SSK t arafı ndan 1984 yılı sonu iti bari yle t opl a m kooperatifin ort ağı içi n 71, 5 mil yar liralık kredi t ahsisi yapıl mıştır. Kr edi t ahsis edilen konut sayısı nı n art ması, deva mlı yükselen enflasyon, i nşaat mali yeti ndeki hı zlı artış ve arsa temi ni ndeki güçl ükl er ile kur umca t ahsis edilen kredi ni n yet ersizliği sebebiyl e, kredi oranl arı gi derek düş müş ve uygul a mal ar azal mı ştır (27). Dör düncü pl an döne mi nde konut sorununa yönelik en öne mli çözü m çabası 2487 sayılı il k Topl u Konut Kanununun kabul üdür. Özellikle 1960 lardaki kent e göç dal gası ile başlayan ve her geçen gün katlanarak artan konut sı kı ntısına çözü m bul mak a macı yla daha geniş kapsa mlı önl e ml ere ve yasal düzenl e melere gerek duyul muşt ur. Pl anlı döne mde özellikle Dör düncü Beş Yıllık Kal kı nma Pl anı nda getirilen öneriler ve yapılan uygul a mal ar, t ari h ve 2487 sayılı Topl u Konut Kanunu içi n te mel ol uşt ur muşt ur Anayasası nı n 57. maddesi nde Devl eti n, şehirleri n özellikleri ni ve çevre şartları nı gözeten bir pl anl a ma i çi nde konut gereksi ni mi ni karşıla ması ve topl u konut girişi ml eri ni destekl e mesi ni öngör müşt ür (28). Anayasa nı n bu hük mü doğr ult usunda konut sorununun çözümünün Devletin öne mli bir görevi ol duğu bir kez daha vurgul anmı ştır Sayılı Kanun bu konudaki il k büt üncül yasal düzenl e medir. Kanunun uygul anması ndan sorumlu kur ul uş ol arak Başbakanlı k Topl u Konut İ daresi 1984 yılında kur ul muş, konutla il gili fi nans manı sağlayacak f on da Topl u Konut Fonu ol arak belirtil miştir. Topl u Konut İ daresi kurul duğu 1984 yılından 1996 sonuna kadar Topl u Konut Fonu kaynakl arı nı kullanarak yakl aşı k raka ml arla konut u kredilendirmi ştir. Bu 13

25 konutlardan adedi t a ma ml anmı ş dur umdadır konut un yapı mı ise deva m et mekt edir. Ortal a ma kadar konut un Topl u Konut Fonundan kredilendirildi ği görül mekt edir (29). Beşi nci Beş Yıllık Kal kın ma Pl anı nda önceki döne mden farklı ol arak, planl a manı n kentteki büyü meden daha önce gerçekl eş mesi nin öne mi belirtil miş, t oplam konut ihtiyacı nı n konut ol acağı hesapl anmı ştır. Yal nız t opl u konut değil t üm yasal konut üreti m girişi ml eri ni n destekl enmesi, büyüyen konut al anını n makul sevi yelere çekil mesi ve konut al anı nı n eğiti m, sağlı k, alt yapı t esisleri ni n konutlarla birlikte tesli medil mesi öneril miştir (30). Bu pl an döne mi nde kabul edilen tari h ve 2985 sayılı Topl u Konut Kanunu, t opl u konut konusunda yür ürl üğe giren iki nci kanundur. Bu kanunun a maç ve kapsa mı, t ari hli Res mi Gazet ede; Konut i hti yacı nı n karşılanması, topl u konut i nşaatı yapanl arı n t abi ol acağı usul ve esasları n belirlenmesi, me ml eket şart ve mal ze mel eri ne uygun i nşaat t ekni kleri yle araç ve gereçleri n geliştiril mesi ve Topl u Konut Fonunun meydana getiril mesi şekli nde belirlenmi ştir. Hı zlı kentleş mesi bekl enen ve gecekondu gelişi mi i çin pot ansi yel ol uşt uran, sanayi ve ticaret t esisleri ni n yoğunlaştığı alanlarda kanunun uygul anması na öncelik veril mesi esas alınmı ş, topl u konut tanı mı yapıl mıştır (31). Bu kanun, konut sorununa ve özellikle t opl u konuta eğilen kapsa mlı bir kanun ol ması nedeni yle öne m t aşı makt adır. Ancak sadece dar gelirlilere konut edi ndir meyi a maçl a ması na rağmen standartları ve i nşaat mali yetleri yle rant el de et mek i steyenl ere ve üst gelir grubuna hitap eden konutlar üret mesi nedeni yle a maçl arı na ul aşa ma mı ştır. Altı ncı ve Yedi nci Beş Yıllık Kal kı nma Pl anl arında, daha önceki döne ml erle benzer şekil de, konut sekt öründe t eknol oji k geliş mel erden yararlanıl ması, i nşaat sekt örünün ekono mi ni n en öne mli di na mi kl eri nden biri ol arak gör ül mesi, pl anl a ma çalış mal arı nı n yeni iskan al anl arı belirlemede önemi ni n kavranması ve alt yapılı arazi sunu munun öne mi üzeri nde durul makt adır (32) yılları nı kapsayan Seki zi nci Beş Yıllık Kal kı nma Pl anı pl anlı döne me girileli uzun za man ol ması na rağmen konut sorununun hal a eski öne mi ni kor uduğunu ve bu pl an döne mi nde t opl a m konut i htiyacı nı n e çı kacağı nı belirt mekt edir. Mar mara Depre mi ni n et kilerinden ve afetzedelere sağl anan 14

26 konutlardan söz edil mekte ve yeni pl anla ma ve finans man modelleri ne gereksi ni m ol duğu anl atıl makt adır. İnşaatta ve mal ze mede kalite kontrol kavra mı nı n getiril mesi, yapı ve çevre kalitesi ni n artırıl ması, doğal, tari hsel ve kült ürel değerleri n kor unması, ve coğrafi bil gi siste ml eri ne dayalı veri t abanı ol uşt urul ması gi bi çağdaş öneriler bul unmakt adır. Tü m bunl ar i çi n, bankal ar sistemi nde yeni fi nans man modelleri ni n getiril mesi, i mar kanununun yeni den düzenl enmesi ve kat mül ki yeti kanununun site yöneti ml eri ni de içer mesi gi bi somut hukuki düzenlemel er de öneril mekt edir (33) Böl üm Sonucu Tü m Beş Yıllık Kal kı nma Pl anl arı, ül ke kal kı nması nı n yönünü belirle me açısı ndan öne m t aşı makt a ol up, bu pl anl arda konut ol gusunun el e alı nış bi çi mi, Devl eti n bu konuya verdi ği öne mi, mevcut dur umu ve yapıl ması gerekenl eri ortaya koy makt adır. Çeşitli pl an döne ml eri nde konut ve t opl u konut hakkı nda yer al an hükü ml er, ül keni n o döne mki ekono mi k duru munun anlaşıl ması açısından da öne mli göstergelerdir. İlk üç pl an döne mi nde yani 1980 lere kadar, konut sorununun t anı ml an ması na ve konut i hti yacı nı n belirlen mesi ne yöneli k hükü ml er göze çarpmakt adır. Daha sonraki pl anlarda ise, ortaya çı kan ve gi derek kr oni kleşen gecekondu pr obl e mi ve konutta standart sorunl arı detaylı ol arak ele alınmı ş ve yasal düzenl e mel erden söz edil miştir. Ancak ne yazı k ki pl anlar, gelişi mi geri den t akip et mekt edir. Pl anlardaki nüf us ve konut i hti yacı pr oj eksiyonl arı, ül kedeki sosyal değişi ml er ve yatırıml arı n hı zı nedeni yle gerçekçi çı kma makt adır. Bu nedenl e de pl an hedefleri başarı ya ul aşa ma mı ştır. Yi ne de Beş yıllık kal kı nma pl anları nda konut ol gusunun incelenmesi, Tür ki ye koşulları nda ve mevcut yasal çerçeve i çi nde konut ür eti mi ni n ve standartları nı n anl aşılması açısı ndan faydalı olmakt adır. Yeni t arz yaşa m al anl arını belirleyen et kenl ere baktı ğı mı zda, bu yıllara kadarki yasal gelişi ml eri n ve devl et müdahal eleri ni n çok et kili ol madı ğı anl aşıl makt adır. Zira yeni gelişen konut al anları nda aranan st andartlar, topl u konutla il gili t üm kanun ve pl anları n öngör üleri ni n üzeri ne çı kmı ş, lüks konut talebi gi derek art mıştır. 15

27 3. ĠSTANBUL DA KONUT ALANLARI NI N GELĠ ġġ MĠ Bu böl ümde, Tür ki ye de konut konusunda yaşanan t ari hsel sürece paral el ol arak İstanbul un konut gelişi mi i ncelenmi ştir. Özellikle konut al anl arı nda yaşanan sorunl ar, se mtleri n yapısında yaşanan değişi ml er, ül kedeki ekono mi k değişi ml eri n mekana yansı mal arı ve kentleş me sorunl arı ele alın mı ştır. İstanbul da üst gelir grubunun konutları nı yaşanan i mar sorunl arı nı n dışı nda el e al mak mü mkün değil dir. İstanbul un konut ve yerleşi m sor unl arı na yal nızca kaçak yapılaş ma çerçevesi nden bak mak t a bu nedenl e yet ersiz kal makt adır. Çünkü 1950 lerdeki az katlı, yol u, el ektri ği ve di ğer alt yapı i mkanl arı ol mayan gecekondul arı n yeri ni günü müzde l üks konut sınıfı na dahil edilebilecek, havuzl u, tenis kortl u, tri pleks kaçak yapılar al mı ştır. Bu konutları n yaygı nlaş ması kentte asıl büyük yerleş me sorunl arını n te meli ni ol uşt ur maktadır. Kent dışı nda yeni konut al anl arı nda yaşa ma, İstanbul da özellikle 1980 li yılları n iki nci yarısı ndan sonra giderek artan bir eğili m hali ni al mı ştır. Mer kezl erle yüksek erişilebilirliği ol an çoğunl ukl a ot oyol bağl antılı, topl u ol arak özel sekt ör eli yle i nşa edilen ve daha çok mül k konut ol arak pazarlanan bu konut al anları, yeni bir yaşa m bi çi mi ni n göstergesi ol muşt ur. Buna ek ol arak çağdaş yaşa mı n t üm gereklilikleri ni, kenti n dışı na çı kmaksızı n, ofislere yakı n yerlerde tek bir bi na ko mpl eksi i çinde sunan ve akıllı bi na kavra mı nı getiren rezi danslar da bu döne mi n alternatif konut sunu m bi çi ml eri nden birisi ol muşt ur. Ameri ka da 1. ve 2. Dünya Savaşı sonrası nda yaşanan konut sor ununa çözü m arayışları neticesi nde ortaya çı kan banli yö hareketi ne benzer şekil de arazileri n müt eahhit fir mal ar t arafından geliştirilerek t opl u konut al anl arı hali ne getiril mesi yl e ol uşan yeni konut al anl arı, kent mer kezi ndeki trafi k sı kışı klı ğı, kirlilik, gür ült ü ve suç oranl arı ndan kaç mak isteyen üst ve üst-orta gelir grubundan ailelerin t erci hi ol makt adır. Bu konut al anl arı, gi derek kente daha uzak ol an al anl arda yer 16

28 seç mekt edir. 20 yıl önce kent dışı al anl ar da i nşa edilen bir t akı m siteler, bu gün kenti n mer kezi nde kal mı ş ya da alt merkezler ol uştur muş durumadır. İstanbul daki konut gelişi mi ni n t ari hçesi ne bakıl dığı nda se mtleri n yıllar i çinde sosyal ve mekansal olarak ne t ür değişi kli kler yaşadı ğı nı anl a mak mü mkün ol acaktır Yılı na Kadar Ġstanbul da Konut Al anl arında Mekansal Eğili ml er Üst gelir gr ubunun konut t erci hleri, kentte en çok rağbet gören konut al anl arı nı n gelişi m yönünü belirleyen en öne mli et kenl erden biri ol muşt ur. Yani üst gelir gr ubunun konut t erci hi ni kenti n ol ası geliş me yönüne göre yapması değil, kenti n, üst gelir grubu konutları nı n yer seçti ği yöne doğr u geliş mesi söz konusudur. Bu nedenl e İstanbul un konut al anl arını n özellikle üst gelir gr ubu se mtl eri ni n gelişimi, kenti n geliş me yönl eri ni n değişimi hakkı nda fi kir ver mektedir. Cu mhuri yet öncesi nde İstanbul Kenti ni n yaşadı ğı gelişi ml er, nüfus artışı na ve za manı n koşulları na bağlı ol arak yavaş bir seyir i zle mi ş, kent daha kompakt bir şekil de büyü müşt ür. Bu yıllarda İstanbul un t üm sosyal konul arı vakıflar tarafı ndan yür üt ül düğü içi n, Devl et kentleş meyl e ilgili bir kurumsallaş maya git me mi ştir. İs met Kılı nçaslan ı n İstanbul Kentleş me Sürecinde Ekono mi k ve Mekansal Yapı İlişkileri adlı eseri nde belirttiği ne göre Cu mhuri yet öncesi yıllarda üst gelir gr ubunun konut al anı, Boğazi çi Böl gesi ni n sahil şeri di ve Beyoğl u dur. Özellikle 1930 larda çeki ciliği artan Beyoğl u nun nüf usu, 1933 yılı nda ol an t ari hi yarı mada nüf usunu geçerek, e yüksel mi ştir (34). Bu yıllarda mer kezi iş al anı ise Beyoğl u ve Emi nönü civarı ol arak bilinmekt edir. Eğiti m ve yöneti m mer kezleri Beyazıt ci varı nda, orta gelir grubu konutları ise sahil şeri di ni n daha i ç mahalleleri nde yer al makt adır. Bu dur um Cu mhuri yeti n il k yılları nda da deva m et mi ştir. Anadol u Yakası nda sahil şeri di nin büyük böl ümü ve Avr upa yakası nda Yeşil yurt, Fl orya ci varları o za manl ar iki nci konut ve sayfi ye yeri olarak kullanıl makt adır. Cu mhuri yeti n il k yıllarıyl a birlikte Ankara ör neği nde ol duğu gi bi İstanbul i çi n de pl an çalış mal arı başlatılmı ştır. Şehri n Batılı anl amda il k pl an çalış mal arı 1933 yılı nda başla mı ştır. 21 Haziran 1933 t ari hli ve 2290 sayılı Bel edi ye ve Yollar Kanunu ile birlikte özellikle ünl ü yabancı mi marlar İstanbul içi n çalış mal ar yapmı şlardır (35). İstanbul un pl anla masında çalışan Pr ost, yeni konut geliş mel eri nin Avr upa Yakası nda Taksi m Maçka arası nda, Maçka Beşi ktaş Meci di yeköy üçgeni i çi nde, 17

29 Kurt ul uş sırtları nda, Anadol u Yakası nda ise Moda ve Mar mara sahilleri nde ol ması nı düşün müşt ür. Pr ost kentin yol siste mi ni ot omobilin yaygı nlaşacağı nı göz önünde tutarak planla mı ştır (36). Bu pl anl a ma çalış mal arında, 1950 li yıllarda yaşanan aşırı büyü me ve göç gerçeği öngör ül me mi ştir. Yeni kur ulacak sanayilerde çalışacak işçiler, sanayi al anl arı na yakı n yerlerde, alt yapısız al anlarda özel mül ki yette veya hazi ne arazileri üzeri nde tapusuz ve r uhsatsız konutlar i nşa edil meye başla mı ştır. Bu arada araç sahi pli ği ni n yarattığı trafi k o günl erde kendi ni göster meye başlamı ştır yılında ol an metropoliten al an nüf usu 1990 yılında e yüksel mi ştir. Bu artışı n üçt e biri doğal artıştan, üçt e i kisi de göçl er dol ayısı yl a ol muşt ur (37). İlk gecekondul ar, Haliç çevresi nde ve sur dışı ndaki sanayilere yakı n bölgel er ol an Kağıt hane ve Zeyti nbur nu nda yer al mıştır. Bul garistan ve Yugosl avya göç menl eri ni n yerleştirildi ği Eyüp- Ra mi böl gesi ve Taşlıtarla Mahallesi de daha sonra gecekondu mahalleleri ne dönüş müşt ür (38) da İstanbul da sanayi gelişi mi i çi n 9 al an t espit edil miştir. Bunl ar, Hal kalı, Topkapı, Ra mi, Bo monti, Levent, Levent, Ot o Sanayi, Kurt köy, Küçükköy ve Ümr ani yedir (39). Konut al anları, özellikle gecekondul ar, sanayi ni n yer seçti ği böl gelerde t oplanmı ş, ve kent bu yönl ere doğru kaçak bir geliş me izle mi ştir. İstanbul da göç nedeniyl e önüne geçile meyen bir konut sı kı ntısı ve kentsel hi z metleri n yet ersizliği söz konusu ol muşt ur. Göç dal gası yla birlikte yaşanan gecekondul aş ma sonucu se mtleri n saçakl arı nda yeni ve alt yapısız konut al anl arı ortaya çı kmı ştır. Yi ne bu il k göç dal gası yla kırdan gel en vasıfsız iş gücünün i sti hda m edil di ği en öne mli sekt ör de i nşaat sekt örü ol muşt ur. İstanbul Ül keni n en çok göç al an, dol ayısı yla nüfusu en çok artan kenti dir. Üst öl çek pl anlardan yoksun, mevzi pl anl arla çoğu za man da pl ansız ol arak gerçekl eşen gelişi m, İstanbul genelinde konut, ul aşı m, eğiti m, sağlı k ve çevre sor unl arı yarat mıştır. Bu döne mde gecekondu gelişi ml eri ne rağmen t a ma men bir bet onl aş madan söz et mek mü mkün değil dir. Ancak Kat Mül ki yeti Kanununun çı kmasıyl a birli kte apart manl aş ma ve daha yoğun bir geliş me söz konusu ol muşt ur. 18

30 Cu mhuri yeti n il k yılları ndan 1950 lere kadar ol an döne mde üst gelir grubu konutları Boğazi çi sahil şeri di nde ve Taksi m- Maçka arası nda yer alırken, 1950 li yıllarda kur ulan Levent Mahallesini n ve deva mı ndaki sanayileş meni n et kisi yle gelişi m Şi şli- Meci di yeköy- Levent doğr ult usuna kaymı ştır (40). İstanbul un konut gelişim yönünü batı yönünde belirleyici ol an At aköy Topl u Konut Pr oj esi de Levent Mahallesi gi bi Eml ak Kr edi Bankası t arafı ndan gerçekl eştiril miştir. Za manı i çi n nitelikli konut al anl arı ndan birisi dir. At aköy de üst gelir gr ubunun yaşadı ğı bir konut alanı ol muş ve ta ma ml anması 30 yıl dan fazla sür müşt ür (41) den önceki prestij konut al anları ol an Taksi m ve Har bi ye ticari kullanı ml ara açılırken Boğazi çi Böl gesi üst gelir gr ubu kullanıcılara hitap et meye devam et mi ştir lı yıllara ul aşıldı ğında İstanbul un en gözde konut geliş me al anl arı Avr upa yakası nda bu şekil deyken, Anadol u Yakası nda daha öncel eri i ki nci konut ol arak kullanılan Gözt epe ve Er enköy gi bi sahil se mtleri öne mli konut gelişi ml eri dir. Boğazi çi Köpr üsünün i nşaatı 1973 yılında t a maml an mı ştır ve köpr ünün açılışı ndan sonra Anadol u Yakası ndaki Konut gelişi mi ni n yoğunl uğu art mıştır. Bu yıllarda Anadol u Yakası nda daha önce i ki nci konut al anı ol an Fenerbahçe, Moda, Caddebost an, Suadi ye, Bost ancı gi bi se mtler üst gelir grubu konut al anl arı na dönüş müşt ür. Ayrıca Boğaz ı n Kuzey kesi ml erinde manzaraya haki m t epel erde kur ulan Etiler, Sarı yer ve Tarabya gi bi se mtlerde o döne mi n kent dışı üst gelir gr ubu konut al anları ol arak nitelendirilebilecek apart man siteleri i nşa edil meye başlanmı ştır. Meci di yeköy ve Gayrettepe öne mli konut al anları ol arak gelişirken daha önceki yıllarda prestij konut al anları ol an Şişli ve Os manbey ticaret hanel ere hatta Bo monti de ol duğu gi bi orta öl çekli sanayi t esisleri ne mekan olmuşt ur ( 42) li yıllarda yaşanan bu gelişi mde Kat mül ki yeti Kanununun ve değişen zevkl eri n et kisi yle üst gelir gr ubu konutları apart man dairel eri ve kıs men yalılar şekli ndedir. Ti caret mekanl arı da bu yıllarda yollar boyunca uzan makt a ve pasajlar hali nde i nşa edil mekt edir. Çalış mal arı uzun yıllar süren ve 1972 de başlayan Nazı m İ mar Pl anı rapor una göre 1995 yılı nda İstanbul kentsel al anı nda 7, 1 milyon nüf us bul unacağı bu nüf usun %67 si ni n batı yakası nda, %33 ünün Doğu Yakası nda yerleşeceği öngörül müşt ür. Bu pl an, 1980 yılında onayl anmı ştır (43). Ancak bu pl anda 2. Köpr ünün açılacağı öngör ül me mi ş ol duğundan projeksi yonl ar doğru çı kma mı ştır. 19

31 İstanbul 1980 sonrası nda Tür ki ye ni n yaşadı ğı sosyo-ekono mi k değişi klikl erden en çok et kilenen kent olmuşt ur. Değişi mi n t e melleri ni n atıldı ğı kent de mek de mü mkündür. Tari hi ve kült ürel öne mi ni n yanısıra, sanayileş me süreci ni n başı ndan bu yana üreti mi n, i ç ve dış ticareti n mer kezi ol ması kentte çok hı zlı bir şekilde büyük çaplı değişi kli kleri n gerçekl eş meni sağl a mı ştır. Bu değişi m yaşa m al anları na da yansı mı ş ve yeni bir konut kült ürünü, iş yaşa mı ndan uzakl aş ma t alebi ni, daha çok konf or ve yaşa mkalitesi ihtiyacı nı getir miştir Sonrası Ġstanbul da Konut Al anl arı nda Mekansal Eğili ml er 1980 li yıllarda Tür ki ye de ekono mi k politikalarda büyük değişi kli kler yaşanmı ştır. Yabancı ser mayeni n ülke pazarı na gir mesi ve özel sekt örün canl andırıl ması ekono mi ni n t e mel hedefleri hali ni al mı ştır. Tü m dünyada yaşanmakt a ol an yeni ti p ekono mi k süreçler, Türki ye de de yansı ma bulmuşt ur. Bir yandan sanayi üreti mi destekl enirken di ğer yandan hi z metler sekt öründe yeni ve çeşitli iş ol anakl arı doğ muşt ur. Bu yeni ti p ekono mi, şehirsel mekana yansı mı ş, büyük şirketleri n ofis al anl arı, kapalı alışveriş mer kezleri, yeni ti p sanayi al anl arı ve konut al anları nda yeni nitelik arayışları şekli nde ortaya çı kmı ştır. Zevkl er değiştikçe eski se mtleri n modası geçerken, At aköy doğr ult usunda Haznedar ve Merter, Bahçelievler gi bi se mtler ol uş muşt ur. Ayrı ca At aköy ün varlığı, Yeşil köy ve Yeşil yurt un i ki nci konut ki mli ği nden çıkı p prestij konut al anı ol arak tanı nması nda et kili ol muşt ur leri n başı na geli ndi ği nde Bebek, Küçük Bebek, Ul us, Etiler, Bağdat Caddesi, Sahil mahalleleri, At aköy, Yeşil yurt, Fl orya, Boğazi çi, Sarı yer ve Ça mlı ca en gözde konut al anları ol arak ortaya çı kmı ştır. Maçka ve Ayaspaşa, mer kezi ol ma ve manzaradan kaynakl anan seçki nli ği ni bu yıllarda da kor umaya deva met mi ştir (44) leri n i ki nci yarısından sonra özellikle Fati h Sultan Meh met Köpr üsü nün açıl ması yla esas kent dışı konut eğili mi başla mı ştır. Levent ve Masl ak ı n erişilebilirliği art mış, ofis al anları bu yöne doğr u kay mı ştır (45). Kuzeyde Ayazağa daki sanayi t esisleri, İ TÜ ve yeni iş mer kezleri, Batı kori dor unda i se sanayileş me öne mli bir nüf us çekmi ş ve gecekondul aş mayı artır mıştır. Mer kezde yer al an konutları n yeri ni Mer kezi İş Al anı na bıraktı ğı bu yıllarda Büyükdere Caddesi, Bağdat Caddesi, E- 5 karayol u ve çevresi, öne mli sanayi ve ticaret aksları hali ni al mıştır. Anadol u yakası nda Alt uni zade, Ümr ani ye, Kozyat ağı 20

32 ve Ça mlı ca da öne mli iş ve konut gelişi ml eri yaşanmı ştır. Ul uslararası fi nans kur ul uşları nı n ve şirketleri n İstanbul da yer al ması yla konut al anlarında arana nitelikler değiş mi ş, üst gelir grubu bul unduğu konut al anl arı ndan daha niteli kli konut al anl arı na doğru yer değiştir me eğili mi ne gir miştir. Vedi a Dök meci ve arkadaşları nı n, İstanbul da nüf usun yer değiştir me eğili ml eri ile ilgili çalış ması nı n sonuçları na göre, her gelir gr ubundan i nsan, t e mi z ve huzurl u bir çevre, yakı nları yla bir arada yaşa ma, sosyal çevreni n stabil ol ması isteği gi bi nedenl erle sürekli ol arak konut değiştir mekt edir. Bazı mahalleler, nispet en daha cazi p hal e gelirken, t arihi se mtler, çevredeki bozul mal ar nedeni yle sürekli ol arak nüf us kaybet mi şlerdir. İstanbul da yer değiştir me eğili mi ni n en yüksek oranda alt gelir grubundan ( %54, 6) en az yer değiştir mek isteyenl er ise üst gelir grubundandır ( %3, 4) (46). Üst gelir grubunun yer değiştir me se mtleri n kaderi ni değiştirirken, en son konut eğili ml eri ni ve t erci h edilen konut al anları nı belirleyen gr up üst gelir gr ubu ol makt adır. Genellikle üst gelir gr ubunun bıraktı ğı se mtler ve konut ti pleri, orta gelir gr ubu t arafı ndan t alep gör mekt e, orta gelir gr ubunun çı ktı ğı yerleri ise alt gelir gr ubu dol dur makt adır. Bu da tari hi mekanl arda ve eski se mtlerde sosyal ve mekansal bozul mal ara sebep ol maktadır de Bakanlı kça onayl anan 1/ öl çekli İstanbul Metropoliten Al an Nazı m İ mar Pl anı çeşitli sebeplerle revi ze edil miştir. Proj eksi yonl arı gerçekl eş meyen 1980 pl anı, 23 Mart 1994 te Büyükşehir Bel edi yesi t arafı ndan onayl anan 1/ öl çekli Nazı m Pl ana kadar yür ürlükte kal mı ştır da revize edilerek t ekrar onayl anan bu pl an, Bayı ndırlık ve İskan Bakanlı ğı nca onayl anma mı ş ol ması na karşı n İstanbul Kent Büt ünü içi n koyduğu a maçlar açısı ndan öne mtaşımakt adır. Bu pl anı n t e mel a macı, İstanbul un evrensel düzeyde t aşı dı ğı, kült ürel, doğal öz değerleri ni n ve t ari hi kimli ği n kor unması, ül ke ve böl ge kal kı nması ile uyu ml u büyü meni n ve geliş menin sağl anması, küresel ekono mi k geliş me süreci nde dünya metropoller kade mel enmesi içi nde yeri ni alarak bir dünya kenti ol ması dır (47). Bu a maç göst er mekt edir ki İst anbul un Dünya Kenti ol ma çabası nda, yaşa m standartları nı n yükseltilmesi, ekono mi kadar öne mli dir. Tü m dünyada yaşanan yerel tari hsel değerleri n kor unması ve yaşatıl ması hedefi, İstanbul gi bi t ari hi zengi nli kl erle dol u bir kente daha da öne mkazanmakt adır. 21

33 Bu döne mi n mekansal yansı mal arı kıs men kent ve böl ge öl çeği nde alı nan kararlara uygun bir geliş me ol arak kendi ni göster mekt edir. Ancak daha yoğun şekil de, özel sekt örün yer seçi meğiliml eri geliş meni n yönünü belirleyen et ken ol muşt ur. Köpr ül eri n açıl ması, E-5 ve TE M ot oyolları nın hayat a geçiril mesi kentte araç sahi pli ği ni artır mış, bir yandan da kenti n çeperleri ndeki bel de ve köyl eri n erişilebilirliği ni artır mıştır. Mer kezi iş al anı nı n batı yakası nda Güneşli- İ kitelli ye kadar yayıl ması, Kuzeyde Masl ak ve Doğu da Kurt köy e var ması bural arla erişilebilirliği yüksek olan al anlarda yeni konut al anl arı nı n t erci h edil mesi ne neden ol muşt ur lerde Tarabya sırtları nda, Levent ve Etilerde i nşa edilen ve kent dışına kaç ma eğili mi ni n il k ör nekl eri ol an konut al anl arı za manl a kenti n mer kezi nde kal mı ştır larda ise eski den or man köyl eri ol an Zekeri yaköy, Usku mr uköy, Bahçeköy, De mi rci köy; sahil de Kilyos, Gü müşdere, Ali beyköy Barajı yakı nı ndaki Gökt ür k, Ke mer burgaz; Büyükçek mece Göl ü yakı nı nda Beyli kdüzü, Büyük Çek mece, Çat alca; Anadol u Yakasında ise Beykoz, Pol onezköy, Ça mlı ca, Kandilli, Pendi k, Malt epe, Tuzl a, Şile, Ömerli, Ri va, Anadol u Hi sarı gi bi al anl ar en çok t erci h edilen üst gelir grubu konut alanl arı hali ni al mıştır. Ayrı ca ve t ari hli Mar mara Depre ml eri nde yaşanan yı kı mdan sonra depre m konusu i nsanl arı n günde mi nde biri nci sırayı al mı ştır. Deprem, j eol oji k yapısı sağl a m ol mayan, fay hatları nı n geçti ği yerlere yakı n, al üvyonl u ya da dol gu ze mi nl erde bul unan bazı se mtl eri n kaderi ni değiştirerek konut al anl arı içi n uygun böl geler ol makt an çı karmı ştır. Di ğer yandan kayalı k ze mi nl erde İstanbul un kuzey kesi ml eri nde bul unan ve depre mden az et kilenecek j eol oji k yapı ya sahi p ol an böl gelerde yapılan, az katlı konut al anl arı rağbet gör müşt ür. Ayrıca arsa edi nerek kendi ahşap evi ni kendi arsası üzeri nde yap ma i steği de arsa fi yatları nı artır mış, yeni konut tipleri ve bu konutları n endüstrisi ne yöneli k iş kolları doğur muşt ur. Ül ke mi zde yaşanan yeni konut trendl eri ni n ve kent dışı nda konut edi nme, mevcut konut al anl arı nı i yileştirme, mer kezde konut gi bi eğili ml eri n geliş mesi nde Dünyada Sanayi Devri mi nden sonra ve 2. Dünya Savaşı sonrası nda yaşanan sosyal ve ekono mi k değişi ml eri n öne mli et kisi ol muşt ur. 22

34 3. 3. Böl üm Sonucu Tür ki ye de yaşanan gelişi ml eri n, uygul a maya geçen yeni yasaları n ve ekono mi k değişi ml eri n en çok et kiledi ği kent İstanbul ol muşt ur. Ya da t üm bu gelişi ml eri n odak nokt ası ve ekono mini n üretildi ği yer İstanbul dur. Bu nedenl e ül kede yaşanan ekono mi k ve sosyal geliş mel er çerçevesinde konut ol gusunun gelişi mi ni n İstanbul daki seyri ni n i ncelenmesi öne m t aşı maktadır. Ayrıca çalış manı n konusunu ol uşt uran üst gelir gr ubu konut al anları 1980 sonrası nda yaşanan ekono mi k geliş mel er sonucunda özellikle İstanbul da yer seç mi ştir. Kentte yer al an yeni sekt örler, yabancı ser mayeli şirketler, ileri t eknoloji k iş kolları, mekansal yapı yı da değiştir miştir. Bu değişimi n konut al anları na yansı ması ise kent dışı nda yer seçen lüks konut siteleri ya da ev ve ofis işlevleri nin bir arada bul unduğu rezi dansl ar şekli nde ol muşt ur. Bu konut al anları nı n değerlendir mesi ni yapabil mek i çi n, İstanbul un kentsel gelişi mi çerçevesi nde konut al anları nı n karakt eristikleri nde gerçekl eşen değişi ml er, se mtl eri n yapısı ndaki farklılaş malar ve döne m döne m konut trendl eri i ncelenmi ş ve ort aya koyul muşt ur. 23

35 4. GELĠ ġ MĠ ġ ÜLKELERDE KONUT OLGUS UNUN TARĠ HSEL GELĠ ġġ MĠ VE ÇAĞDAġ PLANLAMA YAKLAġI MLARI Yeni konut edi nme eğiliml eri ni n geç mi şi geliş mi ş ül kelerde, ül ke mi zde olduğundan daha eskilere dayan maktadır. Dünyada sanayileşme hareketi 18. yüzyılın sonl arı nda başla mı ş ve kentlerde öne mli çevresel bozulmal ara yol aç mı ştır. Sanayileş me nedeni yle artan kirlilik insan sağlı ğı nı et kile meye başlayı nca daha farklı yaşa ma al anl arı içi n bir arayış ortaya çı kmı ştır. Topl u konut, 19. yüzyıl Avr upası nı n ve Ameri kası nı n sanayileş mesi yle hı zla artan nüf usun barı nma meselesi ne çözü m bul mak a macı yla ortaya çı kmı ştır. 19. yüzyıl da maden ocakl arı nda ve ağır sanayi de çalış maya gel en iş gücünün konut i hti yacı loj man konut modeli yle karşılanmı ştır. Bu arada kent mer kezlerinde art an yoğunl ukl ar nedeni yle blok evl er, back t o back housi ng gi bi t opl u konut modelleri de ortaya çı kmı ştır (48). 19. yüzyıl da, köt ü koşullardaki konut al anl arı na tepki ol arak ortaya çı kan bazı yeni arayışlar konut un, iş, ticaret, eğl ence ve eğitim gi bi kullanı ml arla bir arada bir pl anla mayl a yer al ması nı savun muşl ardır. Kent dışı nda yer seçen bu yeni tarz yaşa m al anl arı nı n öne mli bir örneği de Bahçe Şehir dir. Ebenezer Ho war d ı n To- Morr ow A Peaceful Pat h t o Real For m ( 1889) kitabı ile ortaya attığı bu model ve yarattı ğı düşünce, et kisi ni n hal en sür mesi ve öncü ol ması bakı mı ndan en öne mli t opl u konut uygul a mal arı nı n başı nda gel mekt edir da yayı nlanan A Peacefull Pat h t o Real For m adlı kitabı nda Ebenezer Ho war d, Bahçe Şehir kavra mı nı, aşırı büyü müş ve bozul muş endüstri şehirleri ni n yeri ne yeni bir alternatif yaşa m bi çi mi ol arak sunmuşt ur. Her bir Bahçe Şehri n, kırsal bir böl gede, ve sı nırlı al anda, sı nırlı bir nüf usa hi z met et mek i çi n t asarlanması öngör ül müşt ür. Bahçe Şehir, kırla kenti n birleş mesi değil, kırsal al anda, saki nl eri ni n kent ve kır yaşa mı nı n t üm avant ajları nı bir arada yaşayabileceği bir yerleşi m bi çi mi ol arak el e alı nmı ştır. Yerel hükü met e ait arazi üzerinde, ka mu t arafı ndan yaptırıl ması 24

36 tasarlanan Bahçe Şehir, bu özellikleri yle t a ma men sosyal konut sı nıfı na gir mekt edir (49). Ebenezer Ho war d, büyük şehirlerdeki kor kunç kal abalı ğa, şehir dışı al anları n hı zla nüf us kaybet mekt e ol ması na çözü m bul maya çalışırken, i nsanl arı erişilebilir fakat nüf usun yoğun ol madı ğı nokt alara çekmek gerekliliği ne deyi nmi ştir. Kı r ve kent yaşa mı nı n birleştir me arzusu, kentleri n kontrolsüzce büyü mel eri ni n engellenmesi, kullanıcıları n gel ecekt eki i hti yaçları göz önünde t ut ularak di kkatlice pl anl anması, endüstri yel t esisleri n daha ucuza daha çok arazi bul abilecekl eri kırsal kesime yatırı m yap maya t eşvi k edilerek yakı nları nda yer al acak ucuz, geniş bahçeli, sağlıklı, düşük kiralı ve yaşanabilir konut al anl arı nı n art ması desteklenmesi, ticaretle uğraşanları n, pr ofesyonelleri n, eğl ence ve kült ür al anları nda faali yet göst eren kentlileri n, kırsal al andaki kırsal nüf usla büt ünl eş mesi Howar d ı n en öne mli a maçl arı nı ol uşt ur makt adır (50). Bahçe Şehir yukarda sayılan özellikleri yle sosyal konut sı nıfı na gir mekt edir ve metropol nüf usunun kentleri n yoğun ve stresli hayatı ndan uzakl aş ma arzusunun da et kisi yle kısa za manda dünyanı n bir çok ülkesi nde uygul anmaya başla mı ştır. Ül ke mi zdeki kent dışı konut eğili ml eri ni n t e meli nde de kentleri mi zdeki yoğun trafi k ve kal abalı k gi bi et kilerden uzakl aş ma isteği yat makt adır ve bu yönl erden Bahçe Şehir modeli ül ke mi zde yaşanan kent dışı konut eğili mi ni n t e meli ni oluşt ur mada öne mli bir rol oyna mı ştır Ġki nci Dünya SavaĢı Sonrası nda ABD deki Konut Eğili ml eri Ül ke mi zde yeni gelişen kent dışı üst gelir grubu konut al anları nı n yer seçi m, t asarı m ve pazarla ma süreci, Bahçe Şehir gi bi sosyal konut a maçlı projelerden daha çok, Ameri ka da 1. ve 2. dünya Savaşları sonrasında hı zla yayılan banliyöl eş me hareketi ne benze mekt edir. 2. Dünya Savaşı sonrasında yaşanan ve bu günkü kent dışı konut al anl arı nı n benzerleri ni n hı zlı ve seri bir şekil de üretilen il k ör nekl erini t eşkil eden banli yöleri hazırlayan süreci n incelenmesi bu nedenl e öne mtaşı maktadır. 2. Dünya Savaşı sonrası Avr upa sı nda, devl et eliyl e çok katlı bl okl ar şeklinde konut al anl arı üreti mi başla mıştır. Te meli nde Bahçe Şehir modeli ndeki kenti n aşırı yı ğıl mışlığı ndan kaçış eğili mi ol an ancak bu model de önerilen çevresel standartları sağla mayan bu konut al anl arı, yat akhane şehirlere dönüş müşt ür. İş yerleri nden uzak, 25

37 sosyal, ticari ve kült ürel hi z metlerden yoksun ol an bu yerleş mel er daha sonraki yıllarda öne mli sosyal sorunlara neden ol muş ve za manl a terkedil miştir. Avr upa daki konut gelişi mi bu şekli yle deva m ederken Ameri ka Birleşi k Devl etleri nde daha farklı bir gelişi m yaşanmı ştır. Savaş öncesi yıllarda konut üreti mi düş müş ve büyük bir konut sı kı ntısı nı n işaretleri gör ül meye başla mı ştır Banli yöl eģ me Savaş öncesi yıllarda düş müş ol an konut üretimi, devl etin li beral politikaları na rağmen öne mli bir sorun ol arak el e alı nmı ş ve 1934 yılı nda Federal Housi ng Assocaition ( FHA- Merkezi Konut Dairesi) adlı bir kur ul uş hayat a geçiril miştir. FHA t arafı ndan verilen uzun vadeli, düşük faizli ve düşük ön öde meli krediler aracılığı yla devl et küçük öl çekli yapı mcıları n riski ni azalt mış, konut sahibi ol mayı mü mkün kıl mıştır. Bu yıllarda FHA t arafı ndan sübvanse edilerek yapılan konutlar daha çok tekdüze evl er şekli ndedir (51) da 2. Dünya Savaşı patlak ver mesi yle birlikte, en ekono mi k ve en hı zlı şekil de üretilebilen ve özellikle eşleri ni savaşa yolla mış çocuk sahi bi yal nız kadı nl arı n gereksi ni ml eri ne cevap veren yeni bir konut bi çi mi ortaya çı kmı ştır. Fabrikal arı nda veya hi z metlerde çalışan bu kadı nları n yaşa ma şartları nı düzenl e mek a macı yl a yeni den sosyal konut üreti mi günde me getiril miştir. Bu döne mde yapılaş ma biçi mi ne bakıl dı ğı nda t alebi n çokl uğu nedeni yle kent dışı nda yer seçi mi başla mı ştır. Kent i çi ndeki arsaları n yüksek fi yatları ve yeni ti p Ameri kan ailesi ni n daha fazla çocukl u ve daha rahat yaşama eğili mi nde ol ması, kent dışı nda erişi mi kol ay böl gelerde ucuz, alt yapılı ve geniş arazilere akı n edil mesine neden ol muşt ur. Arsa geliştirme ve uzun vadeli kredilerle prefabri ke konutlar üret me modeli bu yılarda en çok terci h edilen yönt e mol muşt ur. Banli yö gelişi mi Amerikan literat ürüne Küçük kut ular adı yla gir mi ş, ancak gün geçti kçe konutlar gi derek büyü müş ve uygarlık tari hi ni n en büyük kişi başı na düşen konut alanı standardı na ulaş mı ştır (52). Büyük i nşaat şirketleri çeşitli kullanıcı ti pleri ne uygun ve değişi k yerlerde yüzl erce prefabri ke konut i nşa et miş, i nsanl ar bu konutlarda uygun koşullarla ev sahi bi ol maya başla mı ştır. Kentlerde zencileri n ve beyazları n yaşadı ğı yerleri birbiri nden ayıran kır mı zı hatlardan söz edil meye başlanmı ştır. Buradaki a macı n, ırklar arası nda 26

38 gel ecekt e ol ması muht emel şi ddet ol ayl arı nı n önl e mi ni al mak ol duğu belirtil miştir. Yani FHA, kent i çi karışık ve koz mopolit bir geliş meden çok, kent dışı kontroll ü ve ayrıştırıl mış bir banli yö mantı ğı nı beni mse mi ştir. Ancak bu yeni aile modeli ile onun mekansal yansı mal arı za man i çi nde yet ersiz kal mı ştır. Aile kavra mı gün geçti kçe değiş mi ş, banli yöler bu değişi mi n talepl eri ne ayak uydura ma mı ş daha az sunu mu ol an, daha az erişilebilir bir yer hali ne gel mi ştir. İş al anl arı nı n ve iş gücünün yapısı değiş mi ş, ortala ma aile geliri art mı ş, ve ci ddi çevre sorunl arı günde me gel mi ştir. Za man i çi nde banli yö alanl arı nı n kent e aşırı uzak ol uşu, sosyal yanı nı n zayıflı ğı ve ırksal ve sı nıfsal ayrı ml ara neden ol ması nedeniyl e tı pkı Avr upa da yaşandı ğı gi bi banli yölere yaşanan akın t ersi ne dön meye başla mı ştır. Bu, r üyadan uyanış ol arak tanı ml anabilecek bir akımdır. Özellikle bu banliyöl erdeki yaşa mı n kadı nlar i çi n ne kadar güç ol duğu çalışanl arı n iş ev arası ndaki mesafeleri ni n kısaltıl ması gereklili ği gi bi söyl e ml er yeni konut ve yaşa m bi çi mi arayışları na neden ol muşt ur ları n sonl arı ndan iti baren özellikle 1970 lerde bir çok konut fir ması yok sayılan kullanı cı gr upl arı na konut üretimi ne başla mı ştır. Kent yaşa mı na duyul an özl e m, ve banli yölerdeki ol umsuz özellikleri n ol uml uya çevril mesi isteği 1980 lerdeki yeni konut modeli ne te mel oluşt ur muşt ur. Et ni k gr upl ar, yal nız yaşayanl ar, savaş mağdurları, dar gelirliler ve daha bir çok değişi k gr upt an Ameri kalı, banli yö t arzı yaşa m bi çi mi nde kendi ne bir yer bul a ma mı ş ve buna alternatif bir konut al anı modeli ne i hti yaç duy muşt ur. Bu yıllarda çalışan kadı nları n sayısı ndaki artış, yaşlıları n oranı nı n yüksek ol uşu, yal nız yaşayan hane hal kı oranı nı n hı zla art ması, çoğu şehirde öne mli oranl arda eşci nsel nüf us bul unması, ka mu konutları nı n bulunduğu al anlardaki şi ddet, orta sı nıfı n kent mer kezi ne dön mesi yle dar gelir grubunun konut sı kı ntısı na gir mesi gi bi sebepl erle Ameri ka Bi rleşi k Devl etleri nde konut sekt örünün yeni den el e alı nması gerekmi ştir. Tü m bu yeni gereksi ni ml er Yeni Şehircilik Akı mı gi bi alternatif pl anl a ma modelleri ni n doğuşunu sağla mı ştır. 27

39 4. 2 Konut Al anl arı Pl anla ması nda ÇağdaĢ Yakl aģı ml ar Ve Ameri ka da Banli yöl ere Alternatif Yeni Pl anl a ma ArayıĢl arı Ameri ka Birleşi k Devl etleri nde banli yöl eş meni n il k yıları nda u mut edildi ği gi bi sonuçl anma ması büyük sosyal ve ekono mi k sorunl ara yol aç mı ştır. Bu konut sorununun çözül mesi i çin sadece fi nansal bir t akı m önl e ml er getiril mesi ya da yeni konut ti pleri geliştiril mesi t ek başı na yet erli ol ama mı ştır. Ül kede yaşanan t üm bu konut sorunl arı, i nşaat sekt örünü ve gayri menkul pi yasası nı bir adapt asyona zorla mı ştır. Culli ngwort h e göre Ameri ka nı n kentleş mesi nin t e meli i nsanl ardaki hareketlilik arzusuna dayan makt adır. Ameri kan hal kı önce Avr upa dan daha sonra Asya ve Güney Ameri ka dan göç et mi ş i nsanl ardan oluşt uğu i çi n göç men ruhu konut eğili ml eri nde de ortaya çı kmakt adır. Kentleri n gelişi mi de bu nedenle daha çok ot omobile bağı mlı olarak gerçekl eş mi ştir (53). Ameri kalılar, banli yölere daha çok özel hayat, daha çok hareket ol anağı, güvenli k ve ai di yet duygusu i çi n akı n et mi şlerdir. Ancak sonuçt a, i zolasyon, kal abalı k, artan suç, oranl arı, ve aşırı yüksek konut mali yetleri yle karşı karşı ya kalı nmı ştır. Hanehal kı büyükl üğü Ameri ka da son 20 yıl da 3 ten 2, 5 e düş müşt ür. Hanehal kı nı n ekono mi k dur umu da değiş mi ş, çift maaşlı aileler çoğal mı ştır (54) lerden sonra banliyölerde de öne mli bir çalışan kadı n nüf usu yaşa maya başla mı ştır. Kadı nları n çoğu, çocukl arı nı t anı dı k ve daha küçük bir se mtte bul unan gündüz bakı mevl eri ne ver meyi t erci h et mekt edir. Buna göre i deal konut yerleşi mi, kar ma bir çevreyi kapsa malı, alışveriş, ofis biri ml eri ve di ğer hizmetleri n erişilebilirliği yüksek olmalı dır. Kadı nı n i zol e edil di ği ve büt ün gün evde ot ur duğu yıllara ait ol an konut modelleri ni n yarattığı güçl ükl er, fe mi ni z m hareketleri ni doğur muşt ur. Konut al anları pl anla ması yla il gili yeni arayışlarda gel eneksel konut t asarı m ve pl anla ma anl ayışı nı n ne şekil de kullanılabileceği el e alı nmı ştır. Gel eceği n Ameri kası nda pl anl a ma anl ayışı nı n ne şekil de ol acağı nı araştıran bazı yazarlara göre Gel eneksel Ameri kan kenti, günü müzdeki dur uma uyarlanabilecek prensipl eri hal en temsil et mekt edir. Geleneksel kent, çok çeşitli kullanı ml arı ve kullanıcıları bünyesi nde bul undur makt adır. Kl asi k kenti n birçok kullanı mı birbirinden ayır mı ş ol duğu doğr udur a ma bu kullanı ml ar arası ndaki bağl antılar i çeri de çözül müşt ür, 28

40 yür üme mesafesi ndedir ve direkt bağl antılardır. Ayrıca nüf us da çeşitlilik göster mekt edir (55). Bil gisayarları n mavi yakal arı beyaza çevir mesi yle, iş mer kezl eri şehir dışında daha ucuz al anlardaki ofis alanl arı na desantralize olmuşt ur. Yeni anl ayışlarla birli kte filtrasyona uğrayarak boşal mı ş ya da eski kullanı m a macı nı n dışı na çıkmı ş ol an konut ya da iş al anları nın yeni den sağlı klılaş ması ve eski kullanıcıları na kavuş ması söz konusu ol muşt ur. Bu gelişi mi n bir ör neği Gwendol yn Wri ght ı n çalış ması nda anl atıl maktadır. Ne w Orl eans ta li man böl gesi i şçileri konut al anl arı nı boşalttıktan sonra girişimci genç çiftler istedi kleri bir evi kiralayı p rehabilite ederek kullanma şansı na sahi p ol muşl ardır. Güney Kal iforni ya, Charlest on da eski köl e evl eri böl gesi, elegant apart manl ar hali ne dönüştürül müşt ür. Washi ngt on D. C. de Bost on da Savannah t a ve di ğer şehirlerde rest ore edil miş, erken 19. yy. sıra evl eri eski dar gelirli saki nl eri ni n ödedi ği nden çok daha yüksek bedellere kiracı bulmuşt ur. Yabancılaş ma, büyük t opl u konut ve kent yenile me içeri kli gecekondu önl eme ve ıslah pr oj eleri ni n en öne mli sorunu ol muşt ur. Ancak artı k kent hayatı nı n sosyo-kült ürel et kileşi mi ni yaşa mak isteyen orta sı nıf çiftler, eşci nseller ve genç çalışanlar i çi n bu yeni t arz yerleşi ml er daha t erci h edilir hal e gel miştir (56). Gel eneksel kent dokusunun rehabilite edilerek yeni işlevler kazanması ya da eski işlevi ni n tekrar canl andırıl ması proj eleri ni n ör nekl eri ne ül ke mi zde de rastlanmakt adır. Bu yeni yerleşi m eğili ml eri, 1890 lı yıllardan bu yana Ameri kan hal kı na anl atılan ve özendirilen Ameri kan Rüyası nı bitir miş, gerçekt en arzu edilen yerleşi ml eri n ne tarz yaşa ma alanları olacağı sorusunu ortaya koymuşt ur. Yal nı z Ameri ka da değil Dünyanı n di ğer geliş mi ş ve geliş mekt e ol an ül kel eri nde de insanları n istekl eri göz önünde bul undur ularak t asarlanmı ş, yaşa m bi çi ml erine uygun ve gel enekl e t eknol oji yi birleştir miş konut proj eleri uygul anmaya başla mı ştır. Christ opher Al exander ın A Pattern Language adlı kitabı yla ortaya koyduğu konut tasarı m st andartları, bu yeni arayışları n sonuçları nı n siste mati k ol arak anl atı mı şekli ndedir ve çağdaş konut alanı tasarı mı nda önemli bir çalış madır lerden sonra kentleş me ve konut sorunl arına çözü m arayışları nı n siste mati k hal e gel meye başla masıyl a birlikte alternatif bir pl anl a ma yakl aşı mı ol arak Yeni Şehircilik anlayışı literatürde yeri ni al mıştır. 29

41 1991 de Pet er Kat z The Ne w Ur banis m adlı kitabı nı n çalış mal arı na başladı ğı sıralarda yeni bir kentsel t asarı m hareketi şekillen meye başla mı ştır. Kat z, Kit abı nı n önsözünde, The Atl antic Tr avel & Leisure, People And Smit hsoni an adlı der gilerde bu yeni akı ma Neo- Geleneksel Pl anl a ma dendiği nden söz et mekt edir. O sıralarda sı kça sözü edil meye başlandı ğı hal de, bir çok pl ancı ve mi marı n bu kavra mdan haberdar ol ma ması Kat z ı bu kitabı yaz maya teşvik et mi ştir (57). He men he men benzer döne ml erde bu kavra ml a ilgili ol arak daha başka çalış mal ar ve toplantılar da günde me gel mi ş ve bu akı mı n kavra ml aş ması nı sağl a ma çalış mal arı yapıl mıştır. Eki m 1993 te bu konudaki il k kongre Al exandra Virgi nia da yapılmı ştır. Bu kongreni n şehircilik açısından öne mli sonuçl arı ol muşt ur. Kongre katılı mcıları moder n banli yöl eri n mekansal yet ersizlikleri, kent mer kezl eri ni n kötü dur umu, topl umda ırk ve gelir gr ubu ayrı ml arı nı n büyü mesi, çocuk yetiştir meni n maddi zorl ukl arı ve ot omobile bağlı geliş meni n getirdiği çevre sorunl arı gi bi konul arla ilgilenmi şlerdir (58). Çağdaş pl anl a ma yakl aşıml arı nı n, ül keni n mevcut pl anla ma güçl eri yle ilişki i çi nde ol ması ancak mevcut planla manı n aksaklı kları na işaret et mesi zorunl udur. Kat z a göre Yeni Şehircilik çok doğr u bir za manl a mayl a ortaya çı kmı ştır ve 1950 lerde baskı n hal e gel en banli yöleş me ol gusu, yeni nesli n istek ve yaşa m bi çi ml eri ne hi z met ede mez hal e gelmi ştir. Bu gelişi mi n, bozul an ko mşul uk ilişkileri, büyük topl ul ukl arı n yabancılaşması, artan suç oranl arı ve geniş çaplı çevresel kirlenme gi bi mali yetleri her al anda kendi ni göster mi ştir. Ja mes Ho war d Kunstler i n The Geography Of No where adlı kitabı, Ameri ka nın Banli yöleri nde yaşanan mekansal krizi geniş bir bakış açısıyla el e al makt adır. Ona göre bu kri zi n nedenl eri, ot omobil ve petrole ol an il gi, arazi geliştiricileri n ve müteahhitleri n açgözl ül üğü ve ka mu yöneticileri ni n dar görüşlül üğü olarak sıralanabil mekt edir (59) l eri n sonl arı ndan iti baren ve yoğun ol arak 1980 l erden sonr a gereksi ni m duyul an ve ortaya çı kan konut al anları t asarı m eğili ml eri, o za mana kadar ki pl anl a ma yakl aşı ml arı nı n ol umsuz yanl arı na işaret et meyi ve i nsana daha uygun ve ka mu yararı nı daha çok gözet en yönt e ml er ol arak hayata geçiril mişlerdir. Bu en yeni konut tasarı m kriterleri, ki mi za man geç mi ş pl anl a ma il keleri ne referans vererek, ki mi 30

42 za mansa ileri t eknol oji yi ve ekol oji k duyarlılıkları birleştirerek kentleri n insan nesli içi n sağlı klı ve mutl u olarak yaşanabilir alanlar haline getiril mesi ni a maçl amı ştır ÇağdaĢ YaĢa m Al anl arı Ġçi n Önerilen Pl anl a ma ve Tasarı mstandartları Kontrolsüz ve hı zlı kentsel gelişi mi n sonuçl arı kentlerde yeni geliş me eğili ml eri ne ihtiyaç duyul ması na neden ol muşt ur. Yeni arayışlar önceli kle akade mi k çevrel erde tanı ml anmı ş, daha sonra yapılan mi mari uygul a mal arda yansı ma bul muşt ur. Yeni konut al anları ol arak adl andırılabilecek ve özellikle 1980 den sonra yapılan pr ojelerde bul unan mekansal nitelikler, te mel ol arak i nsan öl çeği ne, ka mu yararı na ve çeşitli kullanıcı istekleri ne saygı duy ma nokt ası nda birleş mekt edir. Ancak çeşitli kaynakl arda ve pr oj elerde bu mekansal nitelikl eri n çok çeşitli tanıml arı na ve uygul a mal arı na rastlanmakt adır. Böl gesel öl çekt e metropoliten al andan, kentlere, ko mşul uk biri mi ne ve konut yakı n çevresi ve konut öl çeği ne kadar t anı ml anan bir hi yerarşi i çi nde yeni konut alanl arı nı n mekansal nitelikleri ni n f arklı bi çi ml erde ortaya koyul duğu çeşitli çalış mal ar yapıl mıştır. Farklı çalışmal arla ortaya koyul an t asarı m il keleri ni n belli başlıları belirlenerek i çleri nden, İstanbul daki yeni konut al anları nda bul unanl ar t espit edilecektir. Bu konuda yayı nlanmı ş bir çok kaynakt an bazıları seçilerek t e mel tasarı mkriterleri belirlenmi ştir Böl ge Öl çeği Konut al anl arı yla il gili çağdaş yakl aşı ml arı n temeli nde, pl anl a manı n bir büt ün hali nde ve üst öl çeklerle uyu ml u bir şekilde gerçekl eştiril mesi gerekliliği bul unmakt adır. Pl anlanan hi çbir kentsel kullanı m, tek başı na düşünül me meli, büyük bir böl gesel siste mi n parçası olarak ele alınmalı dır. Her pl an, üst öl çekt eki pl an kararları na ve mevcut pl anl a ma yasaları na uygunl uk göster meli, yasal düzenle mel eri n gerekti ği ve mevcut yasaları n i çi nde bul unul an dur uma cevap ver medi ği za manl arda gerekli düzenl e mel eri n gerçekl eştiril mesi i çi n si vil girişi ml erde bul unulmalı dır. Christ opher Al exander, 1977 de yayı ml adı ğı A Pattern Language adlı kitabı nda; yeni konut al anl arı nda ol ması gereken nitelikleri tanı ml a mı ştır. 253 adet pat ern belirleyen Al exander ı n çalış ması nda önceli kle böl ge t anı ml anmı ş, bunu yapar ken, 31

43 böl geyi ol uşt uran pat ernler ol arak şehirler göst eril miştir. Konut öl çeği ne kadar bu pat ern dilini n deva mettiği ni belirt miştir. Bağı msı z böl geler dedi ği bu büt ünl eş mi ş, kentsel al anl arı n, 2-10 mil yon arası nda nüf usa sahi p, kendi ekono mil eri ot ono m yönt e ml eri ve yerel ki mli kleri ol an doğal ve coğrafi sı nırlarla belirlen mi ş ve daha büyük yöneti ml eri n baskısı altında ol mayan biri ml er ol acakl arı nı öngör müşt ür. Tü m bu bağı msı z böl geleri n birbirleri ile ol an bağl antısı, dünya üzeri ndeki bir yerleşi ml er ağı nı ol uşt uracaktır (60). Al exander ı n gör üşleri ne çok benzer şekil de Pet er Kat z ı n The Ne w Ur banis m adlı kitabı nda da böl ge kavramı üzeri nde dur ul muş, böl gesel öl çekt e yeni met ropolleri n, içi nde çok çeşitli kullanı ml arı barı ndıran, i nsan öl çeği ndeki ko mşul uk biri ml eri ni n bir ağ şekli nde birbiri ne bağl anması yla ol uşt urul duğundan söz edil mekt edir (61). Kat z a göre çağdaş pl anlama yakl aşı ml arı ndan biri ol an Yeni Şehircilik kentsel tasarı m il keleri ni böl ge öl çeği ne i ki şekil de uyarla makt adır. Biri ncisi bu kentsel tasarı m il keleri çeşitliliği yle, yaya öl çeği yle, ka musal al an ve sı nırlandırıl mı ş ko mşul uk biri mi kavraml arı yla t anı ml anan bir metropoliten böl gede he m kent mer kezleri nde he m de banli yölerde ayrı m yapmadan uygul anmalı dır. İki ncisi, böl geni n t a ma mı, benzer kentsel il keler doğr ult usunda di zayn edil meli dir. Böl ge, bir ko mşul uk biri mi gi bi, ka musal al andan ve dol aşı m siste mi nden ol uş malı, yayayı destekl e meli, çeşitlilik ve hi yerarşi arz et meli, ve gör ülebilir sı nırlarla çevrel enmi ş ol malı dır (62). Pet er Calt horpe un The Next Ameri can Metropolis adlı çalış ması nda kentsel ve böl gesel geliş me i çi n ent egre bir strateji tanı mlayan bir t akı m prensi pler ortaya atıl mıştır. Bunl ar yal nızca estetik ve mi mari değil daha kapsa mlı prensi plerdir. Bunl ardan en öne mlisi Pet er Calt horpe t arafı ndan t anı ml anan Transit Ori ent ed Devel opment tır. Ana prensi pleri şu şekil de tanı mlanmı ştır: Geliş meyi ci böl gesel ölçekt e kompakt bir şekil de or gani ze et mek. Ti caret, konut, iş yeri, par k ve ka musal hi zmetleri transit durakl arında yür üme mesafesi ne koymak. Far klı konut tipleri ni n, yoğunl ukl arı nı n ve fiyatlarını n bir karışı mı nı sunmak. Duyarlı habitatları ve yüksek kaliteli açı k alanları korumak. Ka musal kullanı ml arı artır mak. Me vcut alanları dol durarak geliştir meyi ve yenilemeyi destekl e mek (63). 32

44 Transit Ori ent ed Devel opment adı yla t anıml anan modeli n fizi k mekandaki uygul a ması nı Peter Calt hor pe Şekil deki gi bi göster mi ştir. ġekil Transit Mer kezli Gelişi m(64) 1993 yılı nda Al exandra Vi r gi nia da yapılan Yeni Şehircilik Kongresi nde böl gesel pl anla ma öl çeği ndeki çağdaş yakl aşı ml arla il gili ol arak; ticari faali yetleri sadece dar şeritler hali nde ot oyol kenarları nda geliştiren bölgele me uygul a mal arı nı n arazi ni n ekono mi k kullanıl ması nı engelleyerek kenti otomobilin haki mi yeti ne sokt uğu belirtil mekt edir. Oysa alternatif bir model ol arak geliş meyi ot oyol üzeri ndeki belli nokt alarda konsantre et meni n daha t opl um yararlı bir uygul a ma ol acağı görüşü kabul edil miştir. Kongreni n sonuç bil dirgesi nde, uzun mesafe t aşı macılığı nı trafi kt en 33

45 arı ndırarak hı zlandırırken t oprağı n daha veri mli kullanıl ması nı n bu sayede sağlanacağı anlatıl mıştır (65). Böl ge öl çeği nde söz edilen bu uyu mun ve koor di nasyonun sağl anabil mesi i çi n yerleş mel eri n bir pl an dahilinde geliş mesi yani üst öl çekt eki pl anl ara uyu ml u alt öl çek önerileri hazırlanması öne m t aşı makt adır. Konut al anl arı nda, al anı n he m konut gelişi mi ne el verişli bir fizi ki dur umda ol ması he m de üst öl çek pl an kararları yla bunun onayl anmı ş ol ması gerekmekt edir Ke nt Öl çeği Yeni konut al anl arı nı n tasarı m kriterleri ni belirleyen, pl ancıları n kent ölçeği nde de önerdi ği çağdaş yakl aşı mlar bul unmakt adır. Ör neği n kent dışı konut eğili mi nden söz eden Christ opher Al exander, kent ve kır toprakl arı arası nda geçiş ol arak nitelenebilecek bir yerleş me bi çi mi ni n gerekliliği nden söz et mekt edir. İnsanl arı n kent dışı nda yaşa ma eğili mi ne yöneli k düşünül en bu alanlar yeni tip banli yöl er olacaktır. Al exander, bu konut al anl arı nı n birbirleri yle bağlantılı kırsal yollar üzerinde li neer gelişeceği ni öner mekt edir. Büyük kentleri n yanı nda kırsal kentler ol ması nı da önererek kentin ki mli ği ni kor uması na yani kenti n sosyal çeşitlilik göster mesine öne mver mekt edir (66). Christ opher Al exander, i ş yerleri ve konut al anl arı nı n birbirleri yle kol ay erişilebilirlikte ve hatta iç i çe ol ması nı n yararlarına deği nmi ştir. Böyl ece öl ü kent mekanl arı sorunu ortadan kal kacaktır. Kenti n cazi besi ni n herkes t arafı ndan kullanılabil mesi ni öneren Al exander, hı zlı kentleş meni n buna engel ol duğunu ortaya koy muşt ur. Yal nız zengi n ve şanslı bir azı nlı ğı n değil, herkesi n, kentli ol manı n ni metleri nden faydal anması nı öngör müşt ür. Kent öl çeği nde, en çok sözü edilen pl anl a ma yakl aşı mı doğr u yer seçi mi ol arak ortaya çı kmakt adır. Konut al anl arı nda mali yet boyut u, t asarı mı ve kullanıcı yı en çok et kileyen unsurlardan birisi ol duğu i çi n, yer seçi mi nde en uygun al anları n t espit edil mesi içi n öneriler getiril mekt edir. Cl oe E. Ki ckli ght er t arafı ndan Illinois te yayınlanan Resi dential Housi ng adlı çalış mada Konut un Temelleri ol arak adl andırılan bir t akı m prensi pler sunul muşt ur. 34

46 Konut seçi mi ni et kileyen fakt örlerden, yer seçimi ni n avant ajları ndan sonuna kadar yararlanmayı sağl ayan tasarı ml ar yapıl ması nı n öne mli ol duğuna deği nilmi ştir. Yer seçi mi ni n yaşa m kalitesine ol uml u mu ol umsuz mu et ki de bul unduğunu anl a mak i çi n bazı soruları n sorul ması gerekmekt edir. Topl um pl anlı mı plansız mı büyüyor? Alı nacak konut çevredekilerle benzer fiyat aralığında mı? Ko mş ul arı n sosyo-ekonomi k yapısı nasıl? Gayri menkul fiyatları doğr u bir seyirde yükseli yor mu? Mül k sahi pleri evl eri ne yet eri nce bakı yor mu yoksa konutlar bakı msı z mı gör ünüyor? Moder n okullar, iş al anları, ticaret al anları, rekreasyon al anl arı bul unuyor mu? Sağlı k, polis, yangı ndan kor uma, çöp t opl a ma servisleri yeterli mi? Konut un yeri çalışılan yere yakı n mı? Topl u taşı ma mevcut mu? Yer seçi mi ndeki bu sorulara cevap ara manı n yanısıra konutta, i kliml e uyu m, al gılanabilirlik, fi yat, genel zevk anl ayışı na uygunl uk, yaşa m bi çi mi sun ma gi bi nitelikler de aranmalı dır (67). Çağdaş pl anl a ma yakl aşı ml arı nı n t ümünde kentin köt ü dur umda ol an alanl arı nı n rehabilite edil mesi ni n ve eski kullanıcı kalitesi ne kavuşt urul ması nı n önemi nden söz edil mekt edir. Çağdaş yakl aşı ml ardan biri ol an Yeni Şehirciliğe işaret eden 1993 teki Yeni Şehircilik Kongresi nde de yapılaş mı ş çevre içi nde çağdaş anl ayışla bir t akı m düzenl e mel er yap manı n zorl ukl arı ndan ve gerekliliği nden söz edil miştir. Kongrede yayı nlanan sonuç bil dirgesi nde Eski kentleri t a mamen sil meni n ya da bu günkü bil gi biri ki mi mi zle 1970 lere dön meni n mü mkün ol madı ğı ancak rant a yönelik yol boyu gelişi ml eri, özel kentsel kullanı m al anl arı na, şekilsiz kent parçaları nı ko mş ul uk biri ml eri ne dönüşt ür menin doğru bir yakl aşı mol acağı açı klanmı ştır (68). Her şeyi yeni bir t asarım anl ayışı yla el e al manın yanısıra asıl öne mli ol an yeni politikaları n ve yasal düzenl e mel eri n yerleştiril mesi ve bu gelişi ml eri n yasal ol arak ta destekl enmesi dir. Eski kentlerde yeni t eknol ojileri n gerektirdi ği iş yerleri ni kur mak zor ol makt adır. Tarı m al anları t a ma men t ahri p edilerek konut al anl arı na 35

47 dönüşt ürül müş ve yol yapı mı ve çöp arıt ma işleml eri gi derek daha masraflı bir hal al mı ştır. Bazı şehirler çevredeki banli yöl eri de i çine al acak kadar büyü müşt ür. Yeni Şehircilere göre bu geliş me, eskisi ne oranl a çok daha t erci h edilir bir yönt e mdir. Çünkü bu yönt e m, met ropoliten böl geleri ol uştur muşt ur. Bu da hi z metleri n t ek mer kezden daha ekono mik şekil de sunul ması na olanak sağla mı ştır (69). Pet er Calt horpe da The Next American Metropolis adlı çalış ması nda, t ari hi dokul arı n yeni den el e alı nması nda gel enekl erle nostalji arası ndaki farkı n unut ul ma ması na işaret edil mekt edir. Gelenekl er, bir yandan belli bi çi msel, kült ürel ve kişisel prensi plere sı kı sı kı ya bağlı yken, za man ve mekan i çi nde farklılıklar gösterir. Nost alji ise miras kal an prensi pleri göz önünde bul undur madan ve adapt e ol a madan geç mi ş biçi ml eri n güvenliği ni arar. Calt horpe a göre t opl u yaşa manı n ifadesi ol an gel eneksel yaşa m bi çi mine dönüş zorunl u bir hal al mı ştır. Yayal ar yakı n mesafeler yani yakı n dükkanl ar, okullar, hi z metler ve rekreasyon al anl arı iste mekt edir. Bu yerlere cul-de-sac l ar, ot opar kl ar ve kal abalı k kavşakl ara uğra madan ul aş mak iste mekt edirler. Yollarda güvenli k, il gi çeki cilik ve rahatlık aranmakt adır. Tü m bu i hti yaçlar he m yoğun kentsel mer kezl erde he m de kar ma kullanı mlı küçük kentlerde sağl anabil mekt e a ma eski t arz pl ansı z banli yölerde bu mü mkün ola ma makt adır (70). Yeni Şehircilik t asarı m ve uygul a mayı bir büt ün olarak el e al makt a, geliş miş t asarı m önerileri ni n yanı nda t oplu msal politikaları ve yeni gayri menkul yatırı mı pratikleri ni de sun makt adır (71). Bu açı dan da eski pl anla ma yakl aşı ml arı ndan ayrılarak çağdaş öneriler sunmakt adır. Çağdaş kentlerde pl anl ama süreci de çağdaş ol malı dır. İster büyük ister küçük öl çekli pl anla mal ar olsun, pl anla ma süreci nde i zlenmesi gereken yol belirlenmeli ve doğr u stratejiler uygul anmalı dır. A. C. Hall, Desi gn Controll, Towar ds A Ne w Appr oach adlı kitabı nda bu konuda öne mli yakl aşı ml ar sun makt adır. Hall, en i yi tasarı m kavra mı nı ara madı ğı nı, tasarı mı n t e mel il keleri nin geliştirilerek yasal alt yapı yla destekl enmesi ve kullanı ma geç mesi ni savun muşt ur. Tasarı m kontrol ü geliş mi ş ül kelerdeki mevcut uygul a mal arda kullanılan bir süreçtir. Tasarı mcı bir t akı m t asarı m rehberleri üretir ve bunun kabul gör mesini sağl arsa bu kontrol pl anla manı n ve mi marini n l ehi ne döndür ül ebilecektir. Bu r ehberde, t üm politikaları n açı k şekil de ifade edil mesi, 36

48 politika hedefleri ni n t asarı m a maçl arı yla bağl anması, a maçl ara ul aş ma yolları nı n gösteril mesi, bu politikaları sağl ayan kentsel al anlar t asarlanması, alternatif a maçl ar sunul ması ve böyl ece geliş mel er karşısı nda esnekli k sağl an ması, çağdaş t asarı m siste ml eri ni n ve bil gisayarları n kullanıl ması, mul ti medyayl a bunl arı n destekl enmesi gi bi t e mel prensi pler belirlenmi ştir (72). Bu prensipl er, yeni gelişen konut alanl arı nı n tasarı msüreci ve bunun yasal çerçeveye ot urt ul ması anla mı nda fi kir ver mekt edir. Yi ne her öl çekt e ekoloji k duyarlılık t aşı yan pl anl a mal ar yapıl ması da öne m taşı makt adır. Çünkü ekol oji k ol mayan pl anla ma yakl aşı mı nı n sonuçl arı aynı za manda ekono mi k yükl er de getir mekt edir. Çağdaş pl anl a ma ve t asarı m yakl aşı ml arı nda en çok üzeri nde dur ul an konulardan birisi bu nedenle ekol oji k pl anla ma anlayışı dır Konut Yakı n Çevresi Ölçeği Konut al anı öl çeği nde getirilen st andartlar, t üm çağdaş pl anl a ma yaklaşı ml arı nda benzerlikler göster mekt edir. Çok çeşitli konul ara deği nen farklı kura mcıları n ort ak gör üşü bu st andartları n yerel, geleneksel, i nsan ölçeği nde, kullanıcı istekl eri ne uygun ve estetik ol ması gerektiği konusunda birleş mektedir. Randol ph T. Hest er i n Co mmunit y Desi gn Pri mer adlı kitabı da bu konuda prensi pler sunmakt adır. Çalış mada ör nek bir konut t asarı mı ndan yol a çı karak topl umsal t asarı mda kullanı cı istekleri ni n öne mi ne deği nmekt edir. Güvenlik, sevgi, duygusal t at mi n, i çe dönükl ük, dışa dönükl ük, mahre mi yet, açı klı k, başkaldırı, düş, fizi ksel keşif, manzara, doğal güzellikler konul arı nda sı na mal ar yapan anket çalış mal arı nı n uygul a ması nı anl at makt adır. Daha sonra bu analizleri n sunumunda her kullanıcı ti pi ni n isteklerini i çer mesi gerekti ği, kavra msal pl an hazırlanması ve her isteği n nasıl çözüme kavuşt urul duğunun belirtil mesi gerekti ği ni anlat makt adır. Topl um yararı ilkesi ön plandadır (73). Büyükl ük konusunda bir st andart getir mek zor olsa da farklı görüşler sunul makt adır. Her ül keni n mevzuatı nda değişi k kentsel büyükl ükl erden söz edil mekt edir. Christ opher Al exander her konut al anı t opl ul uğunun kişi arası nda bir nüf us büyükl üğüne sahip ol ması nı, ancak bu şekil de yöneti mde hal kı n söz sahi bi ol abileceği ni belirt miştir. Nüf usları gi bi bu biri ml eri n kur ul duğu al anl arı n da belli bir büyükl ükt e ol ması ve t anı ml anabilir ko mşuluk sı nırları bul unması gerekti ği ni söyl e mi ştir (74). Ko mşul uk biri ml eri ni n katı sı nırlarla değil, doğal öğel erle 37

49 sı nırlandırıl ması nı ve yaya bağl antıları nı n sağl anması nı öner mi ştir (75). Al exander, ayrıca yerel ul aşı m bağlantıları nı n öne mi ne işaret et mi ştir. Araca bağıml ı kentsel tasarı mı n kent e zarar verdi ği gerçeği nden yol a çı karak yol t asarı mı nda, paral el yollarla trafi ği n konut al anl arı ndan çevre yollara akt arıl ması na, t opl u t aşı ma ağl arı na, ringlere, l upl ara, bisi klet ve yaya yolları na, T kavşakl ara ve küçük ot oparkl ara yer ver mi ştir. Öğrenme ağı kavra mı yl a okulları n yanısıra küçük öğrenme biri ml eri nin kentte ne şekil de yer al acağı nı belirt miştir. Ti cari al anları n müşt eri ye en yakı n ve yapıl ması düşünül en pazarla ma faali yeti ni n dışı ndaki ticareti n en yoğun ol duğu nokt ada seçil mesi ni öneren bir model ortaya koy muşt ur (76). Al exander, Kat yükseklikl eri ni n sı nırlandırıl ması, yoğunl uğun gereken yerlerde sıra evl er kullanılarak yükseltil mesi, kutsal yerleri n kor unması, suyl a erişilebilirliği n sağlanması, akti vite noktal arı ve i nsanl arı n birbirleri yle rastlaşabilecekl eri mekanl ar ol uşt urul ması gi bi tasarım il keleri beni mse mi ştir. Ayrı ca gece eğl ence mekanl arı nı n birbiri ne yakı n t asarlanması, mahre mi yeti n kor unması, konutları n bir ortak mekan ol uşt uracak bi çi mde konu ml anması, sağlı k mer kezleri ni n dağıtıl ması, küçük meydanl ar, yeşil al anl ar, seyir t erasları, su el e manl arı, yerel sporların desteklenmesi, çocuklar i çi n keşif al anları, yol boyunca uzanan kafeler, küçük dükkanl ar, durakl ar, atıştır ma ve uyu ma mekanl arı, üzeri nde gençl eri n ot urabileceği mer di venl er Christ opher Al exander ı n alt öl çeklerde ort aya koyduğu tasarı milkeleridir. Çağdaş kentsel t asarı ma ve Yeni Şehircilik ilkeleri ne ör nek ol arak göst erilen pr ojelerden i kisi Seasi de ve Kentlands yerleş mel eridir. Seasi de 1981 de Fl ori da da i nşa edil miş ve küçük bir sahil kasabası ol arak düşünül müşt ür. Kı yı yla büt ünl eşi k t asarı mı, manzarayı kor uması, daha önce işlevsiz ve köt ü dur umda ol an bir kentsel mekanı canl andırarak öne mli bir şehircilik ör neği hali ne getir mesi, yeşil alanları, yaya dol aşı mı, sahil mi marisi ni n özelliğini t aşı yan evl eri, komşul uk bilinci ve kasaba kült ürüyl e çağdaş bir konut alanı projesidir. 38

50 ġekil Seasi de Vazi yet Planı (77) Kentlands ise, Mar yl and de 1988 de i nşa edil miştir. Gel eneksel konut al anı uygul a ması nı n il k ör neğidir. Bazıları na göre Seaside kadar yaşayan bir yer ol madı ğı ve i zol e edil miş bir t atil kasabası sayılabileceği yor uml arı yapıl makt adır. Bu site, banli yö gelişi mi ni n, alışveriş mer kezleri ni n, ve ofis al anları nı n ort ası nda konu ml anmı ştır. ġekil Kentlands Vaziyet Planı (78) 39

51 Gel eneksel Ameri kan yaşa m bi çi mi ni yaşat mayı a maçl a makt adır. Altı ko mş ul uk ünitesi nden ve bunl arın konut, ofis, ka mu, kült ürel ve ticari alanl arı ndan ol uş makt adır. Yaş ve gelir grubu çeşitliliği ni sağla mak i çi n, e mekli evl eri, müst akil evl er, kasaba evi, kiralık daireler gi bi çok çeşitli konut ti pleri ve büyükl ükl eri kullanıl mıştır. Açı k ve yeşil al an kullanı ml arı na, su ögesi ne, yaya dol aşı mı na, ticari böl geni n tasarı mı na ve sosyal donatılara büyük öne m veril miştir. Küçük bir kasaba yaşa mı yarat ma a macı çerçevesinde başarılı bir tasarı mörneği ol muşt ur Konut Tasarı m Öl çeği: Konut t asarı mı öl çeği nde de bir çok yeni yaklaşı m el e alı nmı ştır. Konut i çi nde getirilen standartlardan daha çok, konut ti pleri, işlevsellik, ekol oji ve konut bahçeleri ile ilgili görüşler çalış maya ışı k tutacak niteliktedir. Her büyükl ükt eki aile i çin farklı şekil ve işlevl erde konutlar t asarlanması, t asarı mı n esnekli k sağl a ması, konut içi nde mahre mi yet, bi nal arı n gr upl anması, yaya yolları nı n yaya akışı na hi z met etmesi, bi na i çi geçişler, küçük ot oparkl ar, köt ü dur umdaki kentsel al anl arı n i yileştiril mesi, yöne ve güneşlenmeye duyarlı t asarı m, yarı gi zli bahçeler, araç-konut ilişkisi ni n kur ul ması, avl ular, çatılar, çatı bahçeleri, arkadlı yollar, cephel er, akti vite cepl eri, ot ur ma basa makları, kısa kori dorlar, manzara, uyku odal arı nı n doğuda konuml an ması, teras, kişisel odal ar, banyo, depo al anl arı, t opl u ol arak ye mek ye me, ev-iş yeri birlikteliği, pencere konu mu, bal kon, t oprakl a ilişki, terasla ma, ağaçlı k al anlar, bahçe duvarları, vahşi bahçel er, konut i çi er gono mi ve antropo metri, kalı n duvarlar, raflar, dol aplar, i yi mal ze me kullanımı, yerel mal ze mel er, ısıt ma gi bi konul ar Christ opher Al exander ı n konut öl çeği nde getirdi ği tasarı m pat ernleri dir (79). Bu pat ernler i ncel endi kleri nde, Al exandır ın çalış ma yaptı ğı Ort a ve Güney Ameri ka ül keleri ni n karakteristikleri ne uygun ol dukl arı göze çarpmakt adır. Çağdaş t asarı m yakl aşıml arı nı n çoğu, artık kullanıl mayan ve büyük çeşitlilik gösteren konut ti pleri ni n yeni den hayat a geçiril mesi ni öner mekt edir Bu hem kült ürel mi rası n deva mlılığı nı sağl a makt a he m de o yeri n nitelikleri ne uygunl uğu yüzyıllarca süren deneyi ml e kanıtlanan konut tipleri ni n yaşatıl ması na yardı mcı ol maktadır. 40

52 Me h met İ nan t arafı ndan derlenerek 1992 de Orl ando Fl ori da da yayı nl anan Housi ng America I n The Twent y- First Cent ury adlı çalış mada, Rei nhard Kanuka tarafı ndan yazılan Gr een Ar chitect ure adlı makal ede Ameri ka da son döne mde üretilen konut al anları nda aranan en öne mli niteliği n artı k ekol oji k duyarlılık ol duğundan söz edil mektedir (80). Bi na bi yol ojisi dengesi, iç mekan hava kirliliği nin azaltıl ması, bi na i kli mi, elektrobi yol oji, manyeti k çevre, r adyoakti vite, i yon dengesi, iç ve dış mekan arası nda sı vı ve gaz akışı, güneş enerjisi kullanı mı, kış bahçeleri, sağlı klı i nşaat mal ze mel eri, ekoköyl er, i nsan ve arazi nin uyu ml u ent egrasyonu, güneş duyarlı t asarı m, Crist opher Al exander t arafı ndan t anı ml anan pat ern dili, i nsanı n yaşadı ğı mekanda kendisi ni ifade edebil mesi, geomancy, Feng- Shui ( yaşa m enerjisini n dengel enmesi), mi marsız mi marlı k, yaşayan mi marlık, se mboli k mesajlar t aşı yan bi nalar ve bi naları n r uhu gi bi kavra ml ar post moder n insanı n yaşa m çevresi yle uyu m i çi nde ol ma arayışı nı n bir sonucu olarak ortaya çı kmı ştır Böl üm Sonucu Bu çalış mal ar gi bi daha pek çok çalış mada yeni tasarı ml ara bir rehber t eşkil et meyi ve yeni kuralları yasal çerçeveye yerleştirerek uygul a maya koy mayı hedefleyen ör nekl ere rastlanmakt adır. Ancak öne mli ol an bu kuralları n, söz konusu olan kenti n ya da kent parçaları nı n karakteristikleri ne uygun ol ması dır. Daha da öne mlisi sosyal ve ekono mi k açı dan uygul anabilir ol an prensi pler seçilerek konuya adapt e edil meli dir. Bul unması gereken st andartları n yanısıra t asarı m ve uygul a ma süreci nde izl enen yol ve yapılan araştır mal ar da bir konut al anı nı n ne kadar çağdaş bir kent parçası ol duğunun göstergesi ol arak el e alı nmakt adır. Bahsedilen t üm st andartlar, belli t e mel kabulleri n farklı yerlerde ve za manl arda i nşa edilen pr oj eler i çi n uyarlan mı ş birer versi yonudur. Tü m çağdaş şehircilik yakl aşı ml arında, uygul anacak st andartları n o yöreni n ki mli ği ne, kullanıcıları n yapısı na ve istekleri ne uygunl uk göster mesi esastır. Anl atılan çağdaş şehircilik yakl aşı ml arı, İstanbul daki yeni üst gelir grubu konut al anl arı nı n değerlendirilmesi ne ışı k t ut mak üzere kullanılacaktır. Bu yakl aşı ml arı n daha çok 1985 sonrası nda yaşanan hı zlı gelişi ml ere paralel ol arak ortaya çıkan konut al anl arı nda bul unması gerekmekt edir. Çünkü daha önceki konut gelişi ml eri ni 41

53 yal nızca Tür ki ye de yaşanan si yasi değişi ml er ve konutla il gili yasal düzenl e mel er belirlerken, 1985 sonrasında Dünyadaki trendl eri n et kileri kentte daha ağırlıklı ol arak hissedil meye başlanmı ştır. Ancak bu döne mde üretilen ve en yeni konut terci hleri ni yansıtan üst gelir grubu konut al anları, 1960 larda hı zla yayılan apart manlaş ma gi bi, batı da uzun yıllar önce bırakılan ve yeri ne alternatif modeller düşünülen konut al anl arı nı n aynen alı nıp İstanbul a uygul anması şekli nde ol muşt ur. A. B. D. de 1960 larda ol umsuz yanları görül erek t erk edilmeye çalışılan banli yöl er, günü müz İstanbul undaki yüksek fiyatlı kent dışı üst gelir gr ubu konut al anları nı n bazıları yla aynı özellikleri taşı makt adır. Bu gelişi mi n ol umsuz yanl arı i ncelendi kten sonra, alternatif konut sunu m biçi ml eri ni ve çağdaş t asarı m yaklaşı ml arı nı n bilinmesi öne m t aşı makt adır. Böylece çağdaş konut alanı nı n taşı ması gereken nitelikleri n belirlen mesi daha kol ay ol maktadır. 42

54 5. ĠSTANBUL METROPOLĠ TEN ALANI NDA ÜST GELĠ R GRUBU KONUT ALANLARI NI N ÇAĞDAġ PLANLA MA VE TAS ARI M Ġ LKELERĠ NE GÖRE DEĞERLENDĠ RĠ LMESĠ Ġstanbul da 1985 Sonrası Üst Gelir Grubu Konut Al anl arı 1985 sonrası nda Ġstanbul Metropoliten al anı nda terci h edilen ve özellikle üst gelir gr ubu konut siteleri ni n yer seç mesi yle Ģekillenen yeni konut al anl arı ndan 125 adeti hakkı nda bil gi t opl anmı Ģ, t opl anan bil giler bir büt ün ol arak t abl o hali nde sunul muģt ur ( Tabl o 5. 1.). Tabl o, 1985 sonrasında yapıl mıģ ol an üst gelir gr ubu konut pr ojeleri ni n öne mli bir böl ümünü i çer mektedir. Ayrıca bu konut alanl arı nı n Ġstanbul Ġl sı nırları i çi nde bul undukl arı yerler harita üzeri nde iģaretlenmi Ģ ve hangi yönl erde yoğunl aģtı kları t espit edil miģtir ( ġekil 5. 1.). Tabl oda bu konut al anl arı nı n belirleyici ol an t üm nitelikleri i ncelenmeye çalıģılmı Ģtır. Ġstanbul daki konut al anları siteler ve rezi danslar ol arak ayrıl mıģ, Avr upa ve Anadol u yakası ndaki ilçel ere göre böl ünmüģt ür. Tabl oda 125 konut al anı konu m, büyükl ük, firma, yapı m yılı, ul aģı m, topla m m², ze mi n, konut tipleri, donatılar, yeģil alanlar ve fiyatlar bazı nda i ncelenmi Ģtir. YerleĢi mi n bul unduğu yer, se mt ol arak ve konum ol arak i ncelenmi Ģtir. Bu i ncel e me, Ġstanbul da bu al anl arın en çok hangi böl geleri terci h ettiği konusunda fi kir ver mekt edir. Ayrıca yerleģi mi n, yer seçi mi ni n uygunl uğu, ekol oji k duyarlılığı ve ze mi n yapısı gi bi kriterleri n öl çül mesi i çi n de siteni n yeri ni n ve konu munun belirtil mesi gerekmekt edir. Özellikle Ġstanbul da Mar mara depre ml eri, i nģaat ve gayri menkul pi yasası nı deri nden et kile mi Ģ, konut al anl arı nı n kaderi ni değiģtir miģtir. Bu nedenl e depre me dayanı klılık Üst gelir gr ubu konut al anlarında aranan standartlardan biri ol arak el e alı nmakt adır. Konut al anı nı n yapıl dı ğı yıl ve müt eahhit fir ması da Ġstanbul üst gelir grubu konut al anlarında öne mli bir kriter ol arak el e alı nmakt adır. Çoğunl ukla uzun yıllar yurt dıģı nda büyük pr oj eler üret mi Ģ ol an ünl ü inģaat fir mal arı ve bu firmal ar i çi n çalıģan ünl ü mi marlar t arafı ndan yapılan bu konut al anl arı içi n bu özellikleri öne mli bir niteliktir. 43

55 44

56 45

57 46

58 47

59 48

60 49

61 Bu yerleģi ml eri n i nģa edil di kleri t opl a m arsa büyükl üğü belirtildi kten sonra, kent içi nde buraya ne Ģekil de ul aģıl dı ğı na ait bil giler veril mekt edir. Ayrıca kaç araçlı k ot opark bul unduğu, yeģil alan kullanı ml arı nı n varlığı ve dur umu, al anda ve konut içi nde yer al an donatılar, konut büyükl ükl eri, konuttaki oda sayıları ya da ekstra odal ar, yapı mtekni ği, kullanıcı profili ve fiyat aralığı belirtil miģtir. Daha sonra bu değerler grafi k hali ne getirilerek Ġstanbul i çi n genel duru m ort aya koyul muģt ur. Bu grafi klerden el de edilen bil giler, Ġstanbul da çağdaģ planl a ma ve tasarı m yakl aģı ml arı nı n ne Ģekil de uygul anabileceği ni ve raka msal aralı kları n nasıl ol ması gerekti ği ni ortaya koymada gerekli olacaktır Ġncel enen Konut Al anl arı nı n Bul unduğu Yaka Anadolu (50 site) 41% Avrupa (73 site) 59% ġekil Konut Al anı nın Bul unduğu Yaka Tabl oda i ncelenmi Ģ ol an konut al anları nı n %59 u (75 site) Avr upa yakası nda, %41 i (50 site)ise Anadol u yakası nda yer al makt adır. Bu bi ze Cu mhuri yet öncesi nden beri dir üst gelir gr ubu yaģa ma mekanı ol arak t ercih edilen Avr upa yakası nın hal a çok terci h edilen bir al an olduğunu ancak Anadol u yakası nı n da yeni pr ojel erle ona yakl aģtığı nı göster mekt edir. 50

62 Ġncel enen Konut Al anl arı nı n Ġlçelere Göre Dağılı mı ġekil Ġlçelere Göre Dağılı m Tabl odaki konut al anlarını n en çok t erci h ettiği ilçe, %27, 64 ( 34) ile Sarıyer dir. Sarı yer i % 14, 63 ( 18) ile Üsküdar, %13, 01 (16) ile BeĢi ktaģ, %8, 94 ( 11) ile Kadı köy, %7, 32 ( 9) ile Ümr ani ye, %6, 05 ( 8) ile Eyüp, %4, 88 ( 6) ile Beykoz ve Büyükçekmece, %3, 25 (4) ile Sili vri, %2, 44 ( 3) ile Kartal ve ġiģli, %1, 63 ( 2) ile Çat alca, %0, 81 (1) ile ġile, Tuzl a ve Pendi k izle mekt edir Ġncelenen Konut Al anl arı nı n Büyükl ükl eri Büyüklük 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 74,14 12,07 3,45 4,31 6, konut altı konut konut konut ve üstü 7 ġekil Büyükl ük 51

63 Tabl odaki konut al anl arını n %74, 14 ü ( 86) 250 ni n altında konut i çeren küçük sitelerden ol uģ makt adır. %12, 07 si (14) arası nda, % 3, 45 i ( 4) konut arası nda, %4, 31 i ü ( 5) konut arası nda, %6, 03 ü i se ( 7) 1001 konuttan fazla konut içermekt edir Ġncelenen Konut Al anl arı nı n Konu mu Konum (Avrupa Yakası) 40,00 35,00 35,71 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 20,00 18,57 15,71 10,00 5,00 0,00 Mevcut konut alanı 14 adet Boğaziçi 13 adet Orman 25 adet Su havzası 11 adet Kent dıģı 7 adet ġekil Konu m( Avr upa Yakası) Konum (Anadolu Yakası) Mevcut konut 15 adet Boğaziçi 17 adet Orman 5 adet Su havzası 4 adet Kent dıģı 5 adet Sahil 4 adet ġekil Konu m( Anadol u Yakası) 52

64 Tabl odaki konut al anlarını n konu mu, or man al anı yakı nı nda, Boğazi çi böl gesi nde, mevcut konut al anı nda, su t opl a ma havzası nda, kent dıģı nda ya da sahil de ol mal arı na göre ayrılarak grafi k haline getiril miģtir. Avr upa Yakası ndaki konutlardan %20 si (14)) mevcut konut al anı nda, %18, 57 si (13) Boğazi çi Böl gesi nde, %35, 71 i (25) or man al anı yakı nı nda, % 15, 71 i ( 11) su topla ma havzaları nda, %10 u ( 7) ise kent dıģı nda yer al makt adır. Anadol u Yakası nda ise konutlardan %30 u ( 15) mevcut konut al anı nda, %34 ü ( 17) Boğazi çi Böl gesi nde, %10 u ( 5) or man al anı yakı nı nda, %8 i (4) su t oplama havzal arı nda, %10 u ( 5) kent dıģı nda, %8 i (4) ise sahilde yer al makt adır. Her iki yakada da Or man ve Su havzası yakı nı nda ancak gerekli mevzi pl anlar ve uygul a ma pl anl arı üretilerek gerçekl eģtirilen pr oj elerin uzun vadede açacağı ekol oji k sorunl ar söz konusudur. Ancak mevcut konut al anı ol arak geçen böl gelerdeki oranı n fazlalı ğı, Ġstanbul da üst gelir gr ubunun hal en merkeze yakı n yerlerde yaģa ma eğili mi ni sürdür düğünü ve eski den kent dıģı nda sayılan bir t akı m se mtl erin kenti n büyü mesi sonucunda kent mer kezi nde kal dı ğı nı göster mekt edir Ġncelenen Konut Al anl arı nı n Ze mi n Durumu Kötü Tuzla for. Sahil Orta trakya ve alüvyon, Gürpıar, f.sahil,dere yatağı, Güngören Kartal f. Sahil ve 9% alüvyon) 8% Sağlam %83 Kayalık Trakya, Sarıyer, Tuzla, Kartal, Kocatarla, Aydos, Dolayoba, Çukurçeşme, Gözdağ for. ÇavuĢbaĢı Granodiyoditi) 83% ġekil Ze mi n Dur umu 53

65 Ze mi n süt ununda, öncelikl e konut al anı nı n i nģa edil di ği al anı n j eol oji k f or masyonu, 1/ öl çekli Ġstanbul Metropoliten Al anı Al t Böl ge Nazı m Pl an Rapor u nda kullanılan Ġstanbul Metropoliten Al anı Jeoloji Haritası ndan i ncelenmi Ģtir. Tort ulları n i mar açısı ndan değiģen derecelerde sorunl u ol duğu, Ġstanbul Grubundaki for masyonl arı n sorunsuz ol duğu, Gebze gr ubunun Tepeci k f or masyonu dı Ģı nda sorunsuz ol duğu, Darıca gr ubunda yer al an Sarı yer Kuzeyi ve Beykoz Kuzeyi ndeki al anl arı n heyel ana yat kın ol duğu, Çat alca Gr ubu Ceyl an f or masyonunun heyel ana yat k?n ol duğu, Ter kos gr ubunun özellikle Gürp?nar f or masyonunun en t ehli keli ze mi n t ürünü ol uģt urduğu, Hal kal? Gr ubu Güngören ve Bak?rköy f ormasyonunun tehli ke arz etti?i ne deği nil miģtir. Daha sonra se mtleri n depre me duyarlılıkları hakkı nda Ġstanbul Bayı ndırlık Ġskan Müdürl üğü Ġ mar Af et ġube Müdürl üğü nden bilgi alı nmı Ģtır. Bo?az?n güneyi ni n, Anadol u yakas?nda özellikle dol gu ze mi nde yer al an kullan? ml ar?n, dere yat akl ar?n?n ve kuzeybat?daki fay k?r?klar?na yak?n yerleri n depre mde en çok hasar gör mesi bekl enen yerler ol duğu öğrenil miģtir. Tabl odaki konut al anl arı nın %83 ü jeol oji k açı dan sağl a m ze mi nde, % 8 i j eolojik yapı ol arak az sor unl u ze mi nl erde, %9 i ise jeoloji k açı dan sorunl u ze mi nl erde yer al makt adır Ġncelenen Konut Al anl arı nı n Yapı m Yıll arı Yapım Yılı 70,00 60,00 61,54 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 3,85 11,54 23,08 0, adet adet adet 2001 sonrası 18 adet ġekil Yapı m Yılları 54

66 Tabl odaki konut al anlarını n % 4 ü arası, %12 si arası, % 61 i arası ve %23 ü 2001 sonrası i nģa edil miģtir. Bu oranl ar bi ze, kri ze ve depre mi n ol umsuz et kileri ne rağmen l üks konut i nģaatı sekt örünün canlılığı nı kor uduğunu göster mekt edir Ġncelenen Konut Al anl arı nı n EriĢilebilirli kleri Merkeze Erişilebilirlik (dakika) 35,00 30,00 25,00 23,81 30,16 25,40 20,00 15,00 12,70 10,00 7,94 5,00 0, dak dak dak dak 41 dak ve üstü ġekil Mer kezl erle EriĢilebilirlik Köprülere Erişilebilirlik (dakika) 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 41,09 23,26 20,16 10,08 5, dak dak dak dak 41 dak ve üstü ġekil Köpr ül erle EriĢilebilirlik 55

67 % Ul aģı m konusunda i ki tür değerlendir me yapıl mıģtır. Konut al anl arı nı n Mer kezl ere uzaklı ğı ve Köpr ü ile eriģilebilirlikleri daki ka cinsi nden ayrı ayrı hesaplanmı Ģtır. Avr upa yakası i çi n merkez ol arak Taksi m, As ya Yakası i çi nse Kadı köy el e alı nmı Ģtır. Çünkü Taksim Avr upa yakası nı n MĠ A sı nırları i çi nde kal an öne mli bir mer kezdir. Kadı köy ise As ya Yakası nda 1. Derece Alt Mer kezdir. Boğaz Köpr ül eri ise karģı yaka ile eriģi maçısı ndan öne mtaģı makt adır. Tabl odaki konut al anlarından Taksi m ya da Kadı köy e % 23, 81 oranında 0-10 daki kada, % 30, 16 oranı nda daki kada, %12, 70 oranı nda daki kada, %25, 40 oranı nda daki kada ve % 7, 94 oranı nda 41 daki ka ve üzerinde eriģi m sağlanmakt adır. Ayrı ca bu konut al anlarını n köpr ül erle %41, 09 oranı nda 0-10 daki ka, % 23, 26 oranı nda daki ka, % 20, 16 oranı nda daki ka, % 5, 43 oranında daki ka ve %10, 08 oranında 41 daki ka ve üst ünde eriģi msağlanmakt adır Ġncelenen Konut Al anl arı nı n Konut Büyükl ükleri Ortalama Konut Büyüklükleri (Avrupa) 70,00 60, ,00 40,00 30,00 20, ,00 0, m² 2 adet m² 9 adet m² 32 adet 401 m² ve üstü 11 adet ġekil Avr upa Yakası nda Ortala ma Konut Büyükl ükl eri Avr upa yakası nda he m 40 ile 100 m2 arası nda konutlar he m de ortalama 400 m² üzeri nde konutlara rastlanmakt adır. Bu aralı ktaki konutlar, Avr upa yakası nda ağırlıklı ol arak yer al an rezi danslarda yer almakt adır ve st üdyo daire ol arak adl andırıl makt adır. Ya da mer keze yakı n konut siteleri nde çeģitli kullanıcı ti pleri ne 56

68 % % hitap edebil mek ve düģük fi yatlarla konut sunabil mek a macı yl a yapılan küçük daireler bu gruba gir mektedir. Ortalama Konut Büyüklükleri (Anadolu) 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 40,91 31,82 25,00 2, m² 1 adet m² 14 adet m² 18 adet 401 m² ve üstü 11 adet ġekil Anadol u Yakası nda Ortala ma Konut Büyükl ükl eri Tabl oda i ncelenen konut al anl arı ndan, Anadol u Yakası nda ol anları n i çinde küçük konutları n oranı nı n düģükl üğü göze çarpmakt adır. Bunun nedeni bu yakadaki arazi fiyatları nı n Avr upa Yakası na oranla daha düģük ol ması dır Ġncelenen Konut Al anl arı nı n Konut Fi yatl arı 60,00 Konut Fiyat Aralıkları ($/m²) 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 48,00 Avrupa 34,21 36,00 Anadolu 34,21 18,42 16,00 13,16 0, ve üstü $ / m² ġekil Avr upa ve Anadol u Yakası nda Konut Fi yat Aralı kları $/ m² 57

69 Tabl oda yer al an konut alanları ndan Avr upa yakası ndakilerden % 13, 16 sı 4000 $/ m² ve üzeri nde ortala ma fi yatlara sahi pken, Anadol u yakası nda ortala ma 3000 $/ m² ni n üzeri nde konut al anı bul un ma makt adır. Anadol u yakası nda ve $/ m² aralıkları nda % 84 oranı nda bir yoğunlaģ ma gözl enmekt edir. Tabl oda i ncelenen konut al anl arı nı n özellikleri, Ġstanbul da 1985 sonrası nda yapıl mı Ģ ol an konut al anları nı n karakt eristikleri konusunda öne mli bil giler ver mekt edir. Çünkü daha önce de belirtildi ği gi bi i ncelenen konut al anları, Ġstanbul daki t üm son döne m t opl u üst gelir grubu konut al anl arı ol amasa da, il k akl a gel en en öne mli ör nekl erdir. Ġstatistiki olarak i ncelene meyen bir takı m nitelikler de söz konusudur. ör neği n, bu konut al anlarını üreten fir mal arı n büyük çoğunl uğu, uzun yıllar boyunca konut pr oj eleri ne ya da büyük yol, baraj, iģ merkezi ve ka mu kur ul uģu bi nal arı nı n pr ojeleri ne i mza at mı Ģ i nģaat fir mal arı dır. Al arko, At a Ġ nģaat, Acarlar i nģaat, Eml ak konut, Soyak, Si npaģ, Tepe, ĠĢ Bankası, Garanti Bankası, Koray Ġ nģaat, t ekfen, Pol at ĠnĢaat, Yüksel Ġ nģaat ve Ağaoğl u gi bi Ģirketlerin birden fazla pr ojesi tabl oda yer bul muģt ur. Bu Ģirketleri n halen konut alanları ile ilgili yatırı ml arı sür mekt edir. Bu konut al anl arı nı n hemen he men t a ma mı nda ithal mal ze mel er ve radye t e mel, çeli k konstrüksi yon, t ünel kalı p gi bi i nģaat t eknikleri kullanıl makt adır. Genelli kl e kapalı ot opark mevcutt ur ancak bir kıs mı nda açık ot oparklar ve 1 araçlık kapasite düģünül düğü i çi n, ot opark yet ersizliği ya da yol üst ü araç parkı söz konusudur. YeĢil al an varlı ğı bir kıs mı nda m² ci nsi nden t espit edilebil miģtir. Ancak t ümünde belli bir kalitede çevre düzenl e mesi mevcutt ur. Bu konut al anl arı nda ve konutlarda yer al an donatılar büyük çeģitlilik göster mekl e birlikte, daha çok havuz, t enis kort u, güvenli k, uydu yayı nı, su deposu, sosyal t esis al anı gi bi tümünde ortak ol arak yer alan kullanı ml ardan söz et mek mü mkündür. Kullanıcı profili ol arak, gelir gr ubunda çeģitlilik bul unma makt adır. Zaten kriter ol arak üst gelir grubu konut al anl arı ele alı nmı Ģtır. Ancak bazı konut al anları nda üst orta gelir gr ubuna da hitap edebilecek konutlara rastlanmakt adır. Ancak mesl ek ve yaģ gr ubu çeģitliliği nden söz edilebil mekt edir. Bu konudaki bil giler bu siteleri n yöneti m ofisleri yle ya da pazarla ma Ģirketleri yle yapılan gör üģ mel er sonucu t espit edil miģtir. 58

70 Bu konut al anları, Dünyadaki çağdaģ yakl aģı ml arın yanısıra Ġstanbul da çağdaģ konut al anl arı nı n mevcut geliģim t rendi ortaya koyul arak, çağdaģ yaģa m al anl arı t asarı m ilkeleri ni belirle mede kullanıl mak üzere irdelenmi Ģtir Ġstanbul da Seçilen Üst Gelir Grubu Konut Al anları nı n Değerl endi ril mesi ne Yöneli k Yönte m 4. Böl üm de anl atılan ÇağdaĢ Konut Al anı Pl anla ma ve Tasarı m yakl aģıml arı ndan, Tür k Ġ mar Mevzuatı ndan ve hazırlanan t ablonun i ncel enmesi nden el de edilen sonuçl ar çerçevesi nde Ġstanbul yeni üst gelir grubu konut al anl arı nı n değerlendir mesi nde kullanılacak il keler belirlenmi Ģtir. Bu il keler; Böl ge ve Kent Öl çeği, Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Konut Öl çeği, ol arak gr upl andırıl mıģtır. Her konut gr ubunun ortak bir dil çerçevesi nde, çağdaģ Ģehircili k ilkeleri ne ve geçerli mevzuat hükü ml eri ne uygun ol up ol madı ğı nı n sı nan ması ve mevcut dur umun ortaya koyul ması i çi n, her standart puanl anmı Ģtır. Tü m konut al anl arı nı n değerlendir mesi nde 5 üzeri nden bir puanl a ma yapıl mıģtır. Her öl çüt i çi n hangi dur uml arda kaç puan verileceği de önceden t espit edilerek il keler anl atılırken bu puanl a mal ar belirtil miģtir. Bu il keler ve puanl a ma yönt e mi, pl anla ma siste mati ği de göz önünde bul undur ul arak Ģu Ģekil de sıralanmakt adır: Böl ge ve Kent Öl çeği Ġstanbul, üst öl çekt e diğer kentleri de hi nt erlandı na al abilecek büyükl ükt e bir metropoliten böl geyi t emsil ettiği i çi n, çağdaģ planla ma yakl aģı ml arı nı n Böl gesel ve Kentsel ol arak ayırdı ğı planl a ma st andartları, Ġstanbul da Böl ge ve Kent Ölçeği adı altında ortak ele alınmı Ģtır Üst Öl çek Pl anlara Göre Yer Seçi mi Ġncelenen konut al anlarını n fiilen yür ürl ükt e ol an pl anl arda hangi stat üye ayrıl dı ğı öne m t aģı makt adır. Ancak 1980 t asdi k t ari hli 1/ öl çekli Ġstanbul Nazı m Pl anı nda güncel stat üsüyle yer al mayan konut al anl arı nı n bul unması nedeni yl e daha güncel verilere ul aģabilmek açısı ndan Ġstanbul BüyükĢehir Bel edi yesince 1995 yılında yapıl mıģ ol an 1/ öl çekli Ġstanbul Metropoliten Al an Nazı m Pl anı ndaki dur umunun tespit edil mesi daha doğru olacaktır. Buna göre, 59

71 - 1/ öl çekli pl anda mevcut veya geliģ me konut al anı nda yer al an konut al anl arı 5 puan, - 1/ öl çekli pl anda or man al anı nda, su t opl a ma havzası nda ya da yapı yasağı getirilen al anlarda yer al mayan ancak mevcut ya da geliģ me konut al anı stat üsünde ol mayan konut alanları 4 puan - 1/ öl çekli pl anda or man al anı ndaki mevcut köy yerleģ mel eri ne yakı n al anl arda, su t opl a ma havzası nda a ma mutlak koru ma al anı sı nırı dıģı nda bul unan konut alanl arı 2 puan, - 1/ öl çekli pl anda or man i çi nde, yerleģiml erle bağl antısız al anlar da, su havzası mutlak kor uma kuģağı nda ya da yapılaģ ma yasağı getirilen alanl arda kal an konut alanları 1 puanl a değerlendiril miģtir EriĢilebilirli k EriĢilebilirliği n değerlendiril mesi i çi n al anı n en yakı n mer kezlerle ve ana t opl ayı cı yol bağl antıları yla uzaklığı öne m t aģı makt adır. Yeni geliģen konut al anlarını n konut - iģ yeri ve konut kent merkezi bağl antısı nı n yüksek ol ması bu konut al anları içi n bir yaģanabilirlik standardı dır. 1/ öl çekli Ġstanbul Metropoliten Al an Alt Böl ge Nazı m Pl anı r apor unda mer kez kade mel enmesi konusunda M. Ġ. A. Bölgesi ni n sı nırı Emi nönü, Beyoğl u böl gesi ve saçakl arı nda yer al an Fati h, Gal ata, ġiģli, BeĢi ktaģ, Levent Masl ak uzantıları ol arak t espit edil miģtir. Bakırköy ve Kadı köy 1. Derece Alt Mer kezl er, Üs küdar 2. Derece Alt Mer kez, Kartal, Maltepe, Pendi k, Kozyat ağı, Bayra mpaģa, Gazi os manpaģa, Bağcılar 3. Derece alt mer kezler ol arak belirlenmi Ģtir. Eyüp, Kağıt hane ve Zeyti nburnu M. Ġ. A. nı n hi nterlandı ndadır. Mer kezl e eriģilebilirliğin öl çül mesi nde daha önceki böl ümdeki t abl onun değerlendir mesi nde yapıldı ğı gi bi, Avr upa yakasındaki konut al anları i çi n Taksi m e, Anadol u yakası ndaki konut alanl arı içi n Kadı köy e uzaklı k esas alınmı Ģtır. Ana t opl ayıcı ul aģı m bağl antısı ol arak t a köpr üler alı nmı Ģtır. Bu nokt al ara uzaklı kları na göre verilen puanl ar t opl anarak eriģilebilirlik i çi n 5 üzerinden bir puanl a ma yapıl mıģtır. Buna göre; Taksi mya da Kadı köy e 60

72 daki kalı k eriģi m: 5 puan daki kalı k eriģi m: 4 puan daki kalı k eriģi m: 3 puan daki kalı k eriģi m: 2 puan - 41 daki ka ve üst ü: 1 puan Köpr ül ere daki kalı k eriģi m: 5 puan daki kalı k eriģi m: 4 puan daki kalı k eriģi m: 3 puan daki kalı k eriģi m: 2 puan - 41 daki ka ve üst ü: 1 puan sonuç, bu puanl arı n ortal a ması alınarak bul unacaktır Çevredeki Kullanı ml ar: Büt ün çağdaģ pl anl a ma yakl aģı ml arı nda, konut al anl arı nı n kendi i çi nde yet erli al anl ar ol ması nı n yanısıra, çevredeki di ğer konut al anları yla, yakı n çevrede yer al an iģ i mkanl arı ve ofis kullanı ml arı yla, alan dıģı ndaki ticaret, kült ür ve eğl ence hi z metleri yle büt ünl eģ mi Ģ ol ması gerekliliği nden söz edil mekt edir. Özellikle kent dıģı al anlarda ot oyolların yakı n çevresi nde di ğer kullanı ml ar düģünülmeden t ek baģı na i nģa edilen konut al anl arı nı n, geliģ mi Ģ ülkel eri n geç mi Ģteki deneyi ml eri nde yaģanan sosyal sorunl arın uzun vadede Ġstanbul da da yaģanması na, yal nı zlı k ve tecrit edil me hissi ne, ul aģı m süreleri ni n ve araca bağı mlılığı n art ması na sebep ol ması sonucuyl a karģılaģılacaktır. Puanl a mada aranan özellikleri n varlığı na göre belirtilen puanl ar verilerek birbiri ne ekl enecektir. ; - Çevredeki di ğer konut alanl arı yla uyum ve ent egre ol ma : +1 puan - Yakı n yerlerde çevreyl e uyu ml u iģ alanları nı n varlığı: +2 puan - Al an dıģı nda yakı n yerlerdeki ticaret, kült ür ve eğlence hi z metleri yle büt ünleģ mi Ģ ol ma: +2 puan ol arak değerlendiril miģtir. 61

73 Esteti k Değerl endi r me Değerlendir meye konu olan konut al anları, t opl u hal de i nģa edil miģ ol dukl arı ndan, estetik ol arak t ek baģı na i nģa edilen bir konut biri mi nden daha öne mli bir et ki yarat makt adır. Özellikle konut adedi yüksek olan konut al anları nda, en öne mli estetik veri ol an Boğaziçi sil ueti yle uyu m, Boğazi çi böl gesi dıģı ndaki al anl arda deni zden gör ünü me et ki, tari hsel değerlerle ve dokul arla uyu m ve kenti n genel ki mli ği yle uyum değerlendiril miģtir. - Bul undukl arı yerde hi çbir estetik bozul maya yol aç mayan aksi ne o yere esteti k değer katan konut alanları 5 puan, - Bul undukl arı yerde estetik bir bozul maya yol aç mayan fakat al anı n esteti ği ne kat kı da bul unarak i yileģtir me de yapıl ma mı Ģ olan konut alanl arı 3 puan, - Boğazi çi böl gesi nde ya da t ari hi çevrede yer al an ancak bu ki mli ğe uygun ol mayan konut ti pleri ne ve yoğunl uğa sahi p olan konut al anl arı 1 puan il e değerlendiril miģtir Ze mi n Yapısı ve Depre me Dayanı klılı k Yeni geliģen konut al anları i çi n en öne mli standartlardan birisi de ze mi n yapısı nı n sağla m ol ması dır. Bu he m konut al anı nı n maliyeti ni artır makt a he m de güvenli k açısı ndan bu konut alanını terci h durumunu et kilemekt edir. Buna göre; - Jeol oji k açı dan sorunsuz for masyonl arda (Ġstanbul Gr ubu, Darıca Gr ubu, Tepeci k for masyonu hariç Gebze Gr ubu) kayalı k ze mi nde yer al arak depre m riski yüksek ol an sahil kesi mi dol gu al anı, dere yat ağı ya da bili nen fayl ara uzak konu mda ol ma: 5 puan - Jeol oji k açı dan sorunsuz f or masyonl arda bilinen fay kırı kları, dol gu al anları ya da dere yatakları yakı nı nda yer al ma: 4 puan - Jeol oji k açı dan sorunl u f or masyonl arda ( Çat alca Gr ubu Ceyl an For masyonu, Ter kos Gr ubu, Hal kalı Gr ubu Güngören ve Bakırköy f or masyonu) yer al ma 3 puan - Jeol oji k açı dan sorunl u for masyonl arda bilinen fay kırı kları, dol gu al anl arı ya da dere yatakl arı yakı nı nda 1 puan 62

74 Büyükl ük Topl u Konut Kanunu verileri nden, geliģ mi Ģ ül kelerdeki çağdaģ konut al anl arı standartları ndan ve Ġstanbul daki dur umu ortaya koyan Tablo i n değerlendiril mesi yle ortaya çı kan aralı kl ardan konut: 5 puan veya konut: 4 puan veya konut 3puan veya konut 2 puan - 50 ve daha az ile 2000 ve daha fazla konut 1 puan ol arak belirlenmi Ģtir. Rezi danslarda ise büyükl ük il kesi ne uyu mun ölçül mesi mü mkün değildir. Çünkü rezi danslarda hi z metlerin sunu mu her büyükl ükteki biri m i çi n aynı kalitede ol mak zorundadır. Ancak rezi dansları n yapılaģ ma bi çimi daha çok bl ok Ģeklinde ol duğu içi n, Ġstanbul gi bi t ari hi bir Ģehirde kat yüksekli kleri ni n öne mli ol duğu düģünül erek kat yüksekli kleri ne göre bir değerlendir me yapılacaktır kat arası bl okl arın al anda yaygı n ol arak, yakı n çevresi ni n silueti ni boz mayacak Ģekil de kullanıl dı ğı rezi danslar 5 puanl a - 10 katı n üzeri ndeki blok ya da bl okl arı n kullanıl dı ğı ancak yakı n çevre kullanı ml arı yla uyuml u olan rezi danslar 3 puanl a - 10 katı n üzeri ndeki bl oğun ya da bl okl arı n al anı n gör ünü müyl e uyu ms uz bi çi mde kullanıl dı ğı rezi danslar 1 puanl a değerlendiril miģtir Yoğunl uk Yoğunl uk ol arak hekt ara düģen kiģi sayısı hesapl anmakt adır. Bu rakam, al anda yaģayan i nsanl arı n yaģam kalitesi yle il gili fi kir elde edil mesi ne yardı mcı ol makt adır. Buna göre, - 50 kiģi/ha ve daha az yoğun yerler 5 puan kiģi/ha olan yerler 3 puan kiģi/ha ve daha yoğun yerler 1 puan al mıģtır. 63

75 Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Eği mve Topograf yaya Uyum - Ta ma men 1-3 kat arası villalardan ol uģan, eği ml e uyu ml u yol Ģe ması ol an konut al anl arı 5 puan - Çoğunl ukl a villalardan kıs men al çak ( 2-5 katlı) apart manl ardan ol uģan eği ml e uyu ml u konut alanları: 4 puan - Çoğunl ukl a az katlı bloklardan kıs men villa ve çok katlı (6 kat üst ü) apart manl ardan ol uģan, eği ml e uyu mu çok katlı bl okl ar nedeni yl e ol umsuz et kilenen konut alanları 3 puan - Ta ma men bl ok ni za mdan ol uģan yollardaki eği ml e uyu ml u ol mayan konut al anl arı 1 puan olarak değerlendiril miģtir Ko mģ ul uk Ünitel eri Ol uģt ur ma: Bi nal arı n konu ml andırılıģıyla ortak karģılaģ ma mekanl arı ve küçük ko mģ ul uk biri ml eri ol uģt ur maya imkan veren t asarı ml ar uygul anması öne mli dir. Tü m Yeni ġehirci konut al anl arı nda bu özellik yerleģtiril meye çalıģıl mıģtır. Mül ki yet sı nırları öne mi ni kor urken, bu sınırları n gör ünmeyen sı nırlar ol arak kal ması, t asarı mda t üm siteni n, her kullanı cı içi n ortak ve zevkl e yaģanan bir alan ol ması öne mli bir ilkedir. Bu ortak mekanl ar çok çeģitli ti plerde ve iģlevl erde ol abilir a ma öne mli ol an ko mģul uk bilinci ne ve ait ol ma duygusuna hi z met et mel eri ve yaģlıları n, gençl eri n, kadı nları n ve çocukl arın birbirleri yle bul uģt uğu, ko mģul uk iliģkileri ni geliģtirdi ği akti vite nokt aları yaratmal arı dır. Al andaki ortak mekanl ar ve ko mģul uk biri ml eri vazi yet planı ve alanda yapılan gözle ml ere göre değerlendirilerek puanl anmı Ģtır. - Konutları n yerleģ me düzeni ni n ko mģul uk biri ml eri ol uģt urduğu ve al anı n ki mli ği yle uyu ml u sportif, sosyal, kült ürel ve ticari al anlar ve bul uģ ma mekanl arı içeren konut alanları 5 puan - Ko mģ ul uk biri ml eri belirgi n ol an, sportif, sosyal, kült ürel ve ticari kullanıml arı n al anl a uyu ml u ol duğu ancak bu mekanl arı n ko mģul uk ünitesi ve bul uģ ma mekanı ol arak az kullanıl dı ğı alanl ar: 4 puan 64

76 - Ko mģ ul uk biri ml eri belirgi n ol mayan, kullanıcılara ait mül ki yet sı nırları belirgi n ol an ancak siteni n genel karakt eri yle uyu m aranmayan ortak spor, ticaret veya sosyal tesisleri n bul unduğu konut alanl arı 3 puan - Ko mģ ul uk biri ml eri belirgi n ol mayan, kullanıcılara ait mül ki yet sınırları tasarı mda belirleyici unsur ol an, alıģveriģ, sosyal t esis, park gi bi kullanıml arı n al anı n ki mli ği yle ve genel gör ünü müyl e uyu ml u ol madı ğı al anlar 1 puan ol arak değerlendiril miģtir Katılı mve Kullanı cı Ġstekl eri Konut al anları t asarı mındaki t üm çağdaģ yakl aģı ml arda kullanıcı istekl eri ne uygunl uk aranan bir niteliktir. Buna göre; - Tasarı mda kullanıcı görüģleri alı nmı Ģ, proj e öncesi nde anket çalıģ ması yapıl mı Ģ ve anket sonuçl arı uygula ma safhası nda kullanıl mıģ olan konut alanları 5 puan, - Kullanıcı gör üģleri ne i nģaat safhası nda satıģ çalıģmal arı nı n baģla ması yla birlikte yer verilen, kullanıcıların istekleri ni fir maya bil dir me i mkanı bul duğu, bitme mi Ģ hal de tesli mal ma i mkanı sunan konut alanları 4 puan - Tasarı mda esnekli ği n, konut i çi ndeki değiģi kli klere ol anak t anı narak ve çok çeģitli konut tipleri sunarak sağl andı ğı konut alanları 3 puan - Konut ti pleri ni n çeģitli olmadı ğı ve konut t asarı ml arı nı n çok sı nırlı değiģi kliklere ol anak sağladı ğı alanlar 1 puan olarak değerlendiril miģtir DıĢa Açı klı k Yeni kentsel t asarı m yakl aģı ml arı nda konut al anları nı n yu muģak ve doğal öğel erle sı nırlandırıl mıģ ol ması gerekti ği nden söz edil mekt edir. Ayrıca bu konut al anl arı nda site güvenli ği gi zli bir Ģekil de, kullanıcıları ve dıģ dünyayı rahatsız et meden çözül meli, ka mu yararı ilkesi unut ul ma malı dır. Buna göre; - Site sı nırları güvenli ği sağl arken dıģarı ile t ecrit edil miģ gör ünt üsü yaratmayan, belirgi n bir site sı nırı ile değil doğal ögel erle sı nırı belirlenen, güvenli bir konut al anı ol ması na rağmen dıģa kapalı bir görünü mü ol mayan konut alanları 5puan - Site sı nırları belirgi n ancak yüksek duvarları n kullanıl madı ğı dıģ kullanıcılara kıs men açı k konut alanları 4 puan 65

77 - Site sı nırları belirgi n ve donatıları dıģarı dan kullanıcılara, ücret karģılı ğı ya da üyeli k siste mi yl e açı k olan alanlar 3 puan - Site sı nırları nda yüksek duvarları n ve kapalı tasarı ml arı n söz konusu olduğu, al anda f ot oğraf çekmeni n yasak ol duğu, donatılara ul aģ manı n ve üyeli k siste mi yl e kullanı mı n mümkün ol duğu alanl ar 1 puan Kent Merkezi Faali yetleri Kent mer kezi nde ya da mer keze yakı n yerlerde inģa edilen konut al anl arını n kenti n genel gör ünü müne katkı da bul unması, yerel özelliklerle uyu m göster mesi, tasarı mcıları n tari hi dokulara duyarlılık taģı ması çok öne mli dir. Ayrı ca kent mer kezi ni n cazi besi, Crist opher Al exander ı n sözl eri yle kentin büyüsü kent i çi nde yaģayanl ar kadar, kent çeperleri nde yaģayanl arı n da kol ayca eriģebileceği bir konu mda ol malı dır. Kent mer kezi ne uzak ol an konut al anları nda, büyük alıģveriģ mer kezleri yeri ne küçük mahalle dükkanl arı, arkadl ar, üst ü kapalı yaya yolları, yol üst ü kafeleri ve küçük sanat biri ml eri ile kent mer kezi akti viteleri bu al anl ara taģı nmalı dır. - Al andaki mer kezi n, t üm kent i çi n cazi p bir çeki m nokt ası ol uģt urduğu, görsel ve iģlevsel olarak alanl a bir büt ünl ük ve uyu msergiledi ği konut alanları 5 puan - Al andaki mer kezi n al anın yakı n çevredeki kullanıcılara hitap ettiği, görsel ol arak al anı n genel görünü müyle uyu ml u ol duğu konut alanları: 4 puan - Al andaki mer kezi n sadece al an kullanıcıları na hitap ettiği ve al an ki mliği yl e kıs men uyu ml u ol duğu konut alanl arı 3 puan - Al anda yer al an mer kezi n al an kullanıcıları na da dıģ kullanıcılara da hitap et meyen al anı n karakt eriyle uyu msuz bir gör ünü mde ol duğu konut al anl arı 1 puanl a değerlendiril miģtir Eğiti m, Sağlı k, Kült ür ve Ġdare Tesisleri Her ko mģul uk ünitesi nde büyükl üğüne göre ya al an i çi nde ya da yakı nında eğiti m tesisleri düģünül mesi, sağlı k t esisleri ni n i yi donanı mlı ve eriģilebilir ol ması, Küt üphane gi bi kült ürel tesislere, çocukl arı n donanı mlı bireyl er ol arak yetiģ mesi ne yardı mcı olacak kreģlere ve çocuk eğiti mparkl arına yer veril mesi öne mli dir. 66

78 Konut al anı i çi nde o al anda yaģa manı n avant ajlarını artıracak bazı sosyal t esislere, kul üpl ere, bul uģ ma ve t opl anma mekanl arı na, alıģveriģ biri ml eri ne ve eğl ence yerleri ne i hti yaç duyul makt adır. Bu ti p al anlar siteni n gece gündüz canlı kal ması nı ve kullanı cıları n rahatı nı a maçl a makt adır. Bu aktivite nokt aları nı n da kamu yararı ilkesi, doğayl a uyum ve estetik gözetilerek t asarlan ması öne mli bir standarttır sayılı Ġ mar Kanununda yer al an mi ni mu m st andartları n ( kiģili k yerleģ mel erde kiģi baģı na mi ni mu m 0, 7 m2 Anaokul u al anı, 3, 8 m2 Ġl köğreti m al anı, 2 m2 Li se al anı, 1 m2 Sağlı k t esisi, 0, 3 m2 Sosyal ve Kült ürel t esis, 2, 2 m2 Ġdari t esis, 1, 1 m2 Ti cari t esis al anı) t ümünün bu st andartları n üzeri ne çı kılarak, iģlevsellik ve görsel uyuma öne m verilerek düģünül düğü konut alanları 5 puan sayılı Ġ mar Kanununda yer al an mi ni mu m standartları n kıs men al an içi nde düģünül düğü kıs mense yür üme mesafesi ndeki kullanı ml arla bu i htiyaçl arı n karģılandı ğı konut alanları 3 puan - Eğiti m, sağlı k, kült ür, ticaret, i dare donatıları nın kıs men düģünül düğü ve site dıģı nda bu donatıları n yürüme mesafesi nde ol madığı alanlar 1 puan al mı Ģtır YeĢil Al an Kullanı ml arı Konut al anı nı n i çi nde doğal peyzaj öğel eri nden de yararlanılarak, su kullanı mı na öne m verilen, küçük meydanl arı, seyir t erasları, spor al anl arı, yol üst ü kafeleri ve di nlenme mekanl arı bulunan peyzaj düzenl e meleri yapıl ması t üm t asarımcıl ar ve kura mcılar t arafı ndan öneril miģtir. Peyzajı n doğal ol ması ve o yeri n özellikleri yle uyu ml u ele manl ar kullanıl ması öne mli dir sayılı Ġ mar Kanununda aktif yeģil al anl ar i çi n kiģi baģı mi ni mum 10 m² standardı nı n sağl anması gerekti ği belirtil miģtir. Peyzajı n öne mli bir unsuru ol an spor unut ul ma malı dır. Yet erli sayı daki yüz me havuzl arı, yürüyüģ parkurları, tenis, squash kortları, fitness sal onl arı veya yerel sporlarla ilgili tesisler öne mli dir. - Far klı yerel ve doğal peyzaj el e manl arı nı n, spor faali yetleri ni n ön pl anda tut ul duğu, düzenl e mel erin al anı n ki mli ği yle büt ünleģtiği hatta bu ki mli ğe kat kı da bul unduğu i mar mevzuatı ndaki mi ni mu m st andardı n üst üne çı kılan alanl ar 5 puanl a, 67

79 - Peyzaj i çi n büyük özen gösterilen ancak yerel nitelikleri n i ki nci pl anda t ut ulduğu, ithal ve o yerde yetiģ meyen bit kiler kullanılarak çevre düzenl e mel eri yapıl mı Ģ ol an yet erli aktif yeģil alan ( mi ni mu m 7 ya da 14 m2) bul unan konut al anl arı 3 puanl a - Peyzajı ol an, aktif yeģil alanları Ġ mar mevzuatı ndaki mi ni mu m st andartlarda ol an ancak nitelik açısı ndan özensiz konut alanları 2 puanl a - Aktif yeģil alanları n, mevzuattaki standardı n altında kal dı ğı al anlar 1 puanl a değerlendiril miģtir Al an Ġçi Ul aģı m Konut yakı n çevresi ndeki ul aģı mı n araca değil, yayaya yöneli k ol arak t asarlanması gerekli dir. Araç sahi plerine araçları nı n güvende ol duğunun hissettirilmesi, t opl u taģı ma ağl arı na ve durakları na, küçük l upl u yollara, bisi klet ve yaya yollarına, ve T- kavģakl ara yer veril mesi tasarı mstandartları dır. Buna göre; - Al an i çi yol t asarı mı nda yaya aksları nı n devamlılı ğı na, T- kavģakl ara, l upl ara, çı kmaz sokakl ara, trafiği azaltıcı yol kade melenmesi ne öne m verilen konut al anl arı 5 puanl a - Al an i çi nde yaya aksı nın deva mlılığı na, l upl ara, çı kmazl ara ve T- kavģakl ara di kkat edilen ancak alan içi araç trafi ği ni n sı nırlandırıl madı ğı alanlar 3 puanl a - Ar aç yaya dol aģı mı nı n ayrı mı nı n belirgi n ol madığı ve trafi ği n sı nırlandırılmadı ğı konut alanl arı 1 puanl a değerlendiril miģtir Ot opark Durumu Ar aç güvenli ği ni n sağl an ması ve al anda estetik kaliteni n zarar gör me mesi, yet erli mi kt arda ot opark sunu muyl a mü mkün ol makt adır. Buna göre - Her konut a en az 2 araçlık ot opark ve misafir ot oparkı sunul an konut alanları 5 - Her konut a en az 1 araçlık ot opark sunul an konut al anl arı 3, - Yet erli mi ktarda ot opark bul unmayan konut alanları 1 puanl a değerlendirilmi Ģtir. 68

80 Konut Tasarı mı Öl çeği Konut Ti p Ve Büyükl ükl eri Üst gelir grubu konut al anl arı nda konut büyükl ükl eri açısı ndan metrekare standardı nı n yakal ana maması değil, aģırı büyük konut kullanı ml arı na yer veril mesi sorun yarat makt adır. ĠĢlevsel ol mayan çok büyük ve çok küçük konut büyükl ükl eri ne yer veril mesi ol umsuz ol arak değerlendirilirken m² lerde çeģitlilik ol uml u değerlendiril miģtir. Ġstanbul gi bi arazi ni n çok değerli ol duğu bir kentte m2 gi bi aģırı büyük konutlar tasarlanması da arzu edil meyen bir durumdur. Konut i çleri nde hava, ıģık ve ısı akı mı nı n sağl anması, enerji akıģı nı n destekl enmesi gi bi ül ke mi zde yeni yeni t anı nmaya baģlayan yönt e ml eri n kullanıl ması, i nsanı n yaģadı ğı mekandan ol umlu et kilenmesi ni sağl a makt adır. Konut i çi nde ergono mi k ve iģlevsel aksaklı klar bul un ma ması, konut un, kullanı cı nı n kendi ni ifade ettiği en öznel al anl ar ol duğunun hatırlan ması çok öne mli dir. - Her aile ti pi i çi n çeģitli konut ti p ve büyükl ükl erini n düģünül düğü, 400 m² ni n üzeri nde konut i çer meyen ( Tabl o in değerlendir mesi nden t espit edilen raka m) konut i çi iģlevsellik ve enerji akıģı nı n ön pl anda ol duğu konut al anl arı 5 puan - ÇeĢitli konut ti p ve büyükl ükl eri i çeren ancak alanı 400 m² den fazla ol an aģırı büyük villalara yer verilen, konut i çi iģlevselliğin ve enerji akıģı nı n düģünül düğü konut alanl arı 3 puan - Konut ti p ve büyükl ükl erinde her ti p aileye hitap edecek çeģitliliği n bul unmadı ğı ve çok büyük konutlara yer verilen, konut i çi nde aģırı büyük konutlar nedeni yl e iģlevselliği n yitirildi ği konutlar 1 puanl a değerlendiril miģtir Konut Fi yatl arı Üst gelir gr ubu konutlarında aranan st andartlar nedeni yle konut fi yatlarını n makul aralı klarda t ut ul ması genel de zor dur. Yeni ġehircilik ve di ğer çağdaģ yaklaģı ml arda getirilen standartlara göre bir konut un satıģ fiyatı, çevresi ndeki konutları n satıģ fiyatları yla paralellik göster meli dir. Bu, o al anı n yatırı m yap mak i çi n doğru bir al an ol duğunun da göstergesidir. Ancak ül ke mi zde bu konut al anl arı arazi fi yatları nı aģırı 69

81 yükselten yatırı ml ar ol arak değerlendiril mekt e ve kullanıcıları bu yüksek bedellerden Ģi kayet et me mekt edir. Bu yatırı ml arı n denetlenmesi ni, alıcı kitlesi ni n bu Ģekil de çeģitlendiril mesi ni ve bir konut al anı na göt ürülen alt yapı hi z metleri ni n, o böl geni n t a ma mı na sunul ması nı a maçl ayan mekani z mal ar ol uģt urul ması gerekmekt edir. GeliĢ mi Ģ ül kelerde bu, si vil giriģi ml er ya da devl et eliyl e sağl anmakt adır. Buna göre; Tabl o in verileri nden Ġstanbul da konut al anları nı n biri m m² fi yatları saptanmı Ģ, en geniģ aralı k, her i ki yaka i çi n de $/ m² aralı ğı ol arak t espit edil miģtir. Ġncelenen konut al anl arındaki en düģük fi yat aralı ğı ise $/ m² aralı ğı dır. Buna göre $/ m² aralı ğı ndaki konut alanları edi nilebilirlik açısı ndan 5 puan $/ m² aralı ğı ndaki konut alanları edi nilebilirlik açısı ndan 4 puan $/ m² aralı ğı ndaki konut alanları edi nilebilirlik açısı ndan 3 puan $/ m² aralı ğı ndaki konut alanları edi nilebilirlik açısı ndan 2 puan $/ m² ve üst ündeki konut al anları edi nilebilirlik açısı ndan 1 puan ol arak değerlendiril miģtir. Belirlenen bu st andartlar bir büt ün hali nde gör ülebil mel eri i çi n t abl o hali ne getiril miģtir. ( Tabl o 5. 2.) 70

82 Tabl o Değerlendir me Yönt e mi Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PN. BÖLGE VE KENT ÖLÇEĞĠ Üst Öl çek Pl anl ara göre - Pl anda mevcut ya da geliģ me konut alanı nda kal anl ar 5 yer seçi mi ( 1/ Pl anda or man al anı, su havzası ya da yapı yasağı ol an 4 öl çekli pl ana göre al anl arda yer al mayan ancak konut al anı ol arak t a değerlendiril miģtir) belirtil me mi Ģ olanl ar - Pl anda or man al anı, su t opla ma havzası ( Mutlak kor u ma 3 kuģağı dıģı nda) gi bi al anl arda bul unan ancak r uhsatlı konut al anl arı - Pl anda mutlak kor uma kuģağında ya da yapılaģ ma yasaklı 1 EriĢilebilirlik ( Taksi m ya da Kadı köy e ve köpr ül ere ayrı ayrı puanl a ma yapılı p ortala ma alı nacak) al anl arda kalanl ar daki ka daki ka daki ka daki ka - 40 daki ka üst ü Çevredeki kullanı ml ar - Çevredeki di ğer konut alanl arıyl a entegre ol ma - Yakı n çevrede, çevreyl e uyu mlu iģ alanları nı n varlı ğı - Yakı n çevrede Ti caret, Kült ür, Eğl ence tesisleri Est eti k Değerlendir me - Bul unduğu böl geni n est etiğine değer kazandıran konut al anl arı - Bul unduğu böl geni n estetiği ni boz mayan konut alanl arı - Boğazi çi ya da t ari hsel çevreni n sil ueti ne ol umsuz et ki de bul unan konut alanl arı (konut tipi ve görsel yoğunl uk) Ze mi n Yapısı ve Depre me Dayanı klılık Büyükl ük ( Rezi dansl arda kat yüksekli ği) - Ġstanbul Gr ubu, Darıca Gr ubu, Tepeci k hariç Gebze Gr ubu, kayalı k ze min - Sor unsuz f or masyonl arda dolgu al anı ya da dere yat akl arı yakı nı nda - Çat alca Ceyl an For., Terkos, Hal kalı grubu Güngören ve Bakırköy for m. - Çat alca gr ubu Ceyl an For masyonu, Terkos gr ubu, Hal kalı grubu Güngören ve Bakırköy f or masyonl arı nda fay yakı nları nda yer al ma konut kat arası bl okl ar al ana yaygı n veya konut - 10 kat üst ü çevreyl e uyu ml u kullanıl mı Ģ veya konut - 10 kat üst ü çevreyle uyu msuz veya konut - 50 altı veya 2000 üst ü konut Yoğunl uk - 50 kiģi/ha ve daha az kiģi/ha arası kiģi/ha ve daha fazla KONUT YAKI N ÇEVRESĠ ÖLÇEĞĠ Eği mve Topoğrafya - Ta ma men villa, eği me uyu ml u yol Ģe ması var - Çoğunl uk villa kıs men az katlı apart manl ar var, eği me uyu ml u - Az katlı bl ok, villa, kıs men katlı bl ok, yükseltiyle uyu maz - Ta ma men bl ok niza m, eği ml e uyu msuz

83 Ko mģ ul uk Üniteleri - Ko mģ ul uk biri ml eri belirgin, al anı n ki mli ği yl e uyu ml u bul uģ ma mekanl arı - Ko mģ ul uk biri ml eri belirgin, bul uģ ma mekanl arı az kullanılıyor - Mül ki yet sı nırları belirgi n, ya da bl ok ni za m al anl a uyu ml u ortak mekanl ar - Mül ki yet sı nırları belirgi n, alanl a uyu msuz ortak mekanl ar var Katılı m ve Kullanı cı Ġstekleri - Anket uygul an mı Ģ - Anket uygul an ma mı Ģ i nģaatta satıģ baģla mı Ģ - Konut tipleri çeģitli ve içte değiģtirilebilir - Konut ti pleri çeģitli değil, i çte ve dıģta değiģi kli k i mkanı sı nırlı Dı Ģa Açı klı k - Site sı nırları doğal, güvenli k rahatsız et mi yor - Site sı nırları belirgi n, dıģ kullanı cılar rahatça girebiliyor - Site sı nırları belirgi n, dıģ kullanı cılar üyeli kle girebiliyor - Site sı nırları t a ma men dıģa kapalı, dıģ kullanıcılar üyeli kle içeri gire mi yor Kent merkezi - Tü m kent e hitap edi yor, alanl a uyu ml u - Yakı n çevreye hitap edi yor, alanl a uyu ml u - Al an kullanıcıları na hitap edi yor, alan ki mli ği ne uyu m yok - Al andan bile kullanıcı çeke mi yor, alanla uyu msuz Eğiti m, Sağlı k Kült ür, Ġdare Tesisleri standartları ndaki tümtesisler var, yeterli ve esteti k st andartları ndaki t esisler al an i çi nde veya dı Ģı nda yürüme mesafesi nde st andartları ndaki t üm t esisler yok ve yür ü me mesafesi nde değil YeĢil alan kullanı ml arı - Doğal peyzaj, düzenl e me, alan ki mli ği ne kat kı da bul unuyor - Ġyi peyzaj, doğallı k i ki nci planda, aktif yeģil al an mi n. 7 veya 14 m² - Me vzuat standartları mi ni mum değerlerle sağl anmı Ģ - Aktif yeģil alanlarda mevzuat standardı sağl ana ma mı Ģ Al an Ġçi Ul aģı m - Al an i çi yol t asarı mı nda yaya aksı, T- kavģak, l up, yol kade mesi - Al an i çi nde yaya aksı nı n deva mlılığı na T- kavģak, l up, yol kade mesi ne di kkat edil mi Ģ ancak al an i çi araç trafiği sürüyor. - Ar aç yaya ayrı mı belirsizdir. Trafi k alan içi n hızlıdır Ot opark Durumu - Her konut a en az 2 araçlı k - Her konut a en az 1 araçlı k - Yet erli Ot opark yok KONUT TASARI M ÖLÇEĞĠ Konut Ti p ve Büyükl ükl eri Konutları n Fi yatları $/ m² $/ m² $/ m² $/ m² $/ m² üst ü - Her aile tipi içi n var, 400 m2 ni n üst ü kullanıl ma mı Ģ - Her aile tipi içi n var, 400 m2 den büyük konutlar var - Her aile içi n m² yok çok büyük konutlardan ol uģuyor

84 5. 3. İstanbul da Seçilen Üst Gelir Grubu Konut Alanl arı nı n Değerlendi rilmesi Böl ümün baģı nda Ġstanbul da 1985 sonrası nda yapıl mıģ 125 adet üst gelir gr ubu konut al anı nı i çeren Tablo de yer al an konut alanları ndan belli bir büyükl üğün üzeri nde ol anl ar seçilerek belirlenen çağdaģ konut al anı t asarı m il kelerini n varlı ğı araģtırıl mıģtır. Bu gi bi sı na mal arda çeģitli puanl a ma ve değerlendir me yönt e ml eri kullanıl makt adır. Ör neği n Desi gn Gui delines For American Cities adlı kitapta, Çok Ġ yi, Ġ yi, Ort a, Zayıf Ģekli nde t anı ml anan dörtl ü bir değerlendirme yönt e mi kullanıl mı Ģtır. (79) Bu yönt e mde, her st andart içi n ayrı değerlendir me kriterleri göz önünde t ut ulmuģ, konut al anı nı n t asarı mı nda, uygul a ması nda ve kullanı mı nda bu st andartlarda di kkat çekilen özelliklere ne kadar öne m veril di ği ne göre, gözl e ml ere ve edi nilen bil gilere dayanılarak söz konusu dörtl ü değerlendir me uygul anmı Ģtır. Ancak Ġstanbul ile il gili çalıģ mada, puanl a ma yapılırken bu değerlendir me siste mi nde her standart i çi n ortak aralı klarla ele alınabilen değerlendir mel er yapmak zordur. Tabl o de büt ün ol arak ortaya koyul an ve puanl anan st andartlar, her konut al anı içi n ayrı ayrı uygul andıkt an sonra çı kan sonucun kriter adedi ne böl ünmesi yl e 5 üzeri nden bir değerlendirme puanı el de edilecektir. Sı na mal arı n sonuçl arı bu değerlendir me siste mi yl e öl çül müģt ür. Yapılan puanl a mada; Çok Ġyi :5 puan Ġyi :4 puan Ort a :3 puan Ort a Altı :2 puan Zayıf :1 puan olarak değerlendiril mekt edir. Büt ün det ayları yla i ncel emek üzere Ġstanbul daki yeni geliģen konut al anları ndan 500 ve daha fazla konut i çeren siteler seçil miģtir. Bu büyükl ük, Tabl o deki büyükl ük bil gileri ni n ıģı ğı nda Toplu Konut Kanunu öngördüğü raka m ol an konut kriteri ni n aģağı çekil mesi yle bul unmuģt ur. Son döne m konut al anl arı nı n öne mli ör nekl eri ol an rezi dansların i ncelenmesi de öne m taģı makt adır. Daha az sayı da konut içeren ve genellikle t ek bl okt an ol uģan rezi danslarda ise 150 ve daha fazla konut 73

85 içerenler seçilerek gerekli t asarı m st andartları nı sağl ayı p sağla madı kl arı değerlendiril miģtir. Buna göre tabl oda yer alan konut alanları ndan Siteler; Avrupa Yakası nda Etiler Al kent Sitesi (638 konut) Ke mer Country (680 konut) Garanti Zekeri yaköy Evleri (700 konut) Al kent 2000 (792 konut) BahçeĢehir (4000 konut) Anadol u Yakası nda At aģehir ( konut) Soyak YeniĢehir (3000 konut) Ağaoğl u My Cit y (680 konut) Aqua Cit y ( konut ) Casaba (794 villa) Acar kent ( konut) Anadol u Hisarı Göksu Evl eri ( konut) Rezi dansl ar Ma ya Resi dence (280 konut) Pol at Resi dence (400 konut) Metrocit y (189 konut) seçil miģtir. Dokuz Pal mi ye Resi dence (252 konut) olarak belirlenmi Ģtir. Bu konut al anları, yeri nde yapılan araģtır mal ar, yapı mcı fir mal ardan ve gayri menkul Ģirketleri nden alı nan bil giler ıģı ğı nda, daha önceden t espit edilen t asarı m standartları çerçevesi nde det aylı ol arak i ncelenmi Ģtir. Ayrıca bu konut al anl arı na ait fot oğraflar, vazi yet pl an Ģe mal arı ve yeri nde yapılan gözl e ml er sözü edilen fizi ksel standartları n incelenmesi nde görsel mal ze mel er olarak kullanılmı Ģtır. 74

86 Etiler Al kent Sitesi Tabl o Etiler Al kent Sitesi YERLEġĠ MĠ N ADI Etiler Al kent Sitesi KONUM BeĢi ktaģ Ġlçesi, Etiler, Taksi m20, Köpr ü 2 daki ka BÜYÜKLÜK 638 konut NÜFUS 1900 kiģi TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Al arko Hol di ng YAPI M YI LI 1987 BeĢi ktaģ Ġlçesi sı nırlarında Etiler de bul unan ve 43 bl okt a 638 daireden ol uģan Al kent Sitesi ni n nüf usu 1900 kiģi dir. Site, 1987 de Al arko Hol di ng tarafı ndan yapıl mıģtır. Al kent Sitesi ni n böl ge öl çeği nde yüksek eriģilebilirlikte ol duğu gör ül mekt edir. Fati h Sultan Meh met Köpr üsü ne 2 daki kada varılan siteni n t opl u taģı ma ol anakl arı açısı ndan da i yi bir konu mu var dır. Siteni n bul unduğu ze mi n depre me karģı güvenli for masyonl ardan biri ol an Trakya f or masyonunda kayalı k zeri nde yer al makt adır. Al an i çi nde yapılan i ncel e mel erde, konutları n gör ünü m iti bari yle 1990 larda i nģa edilenl erle yapısal ve fizi ksel ol arak farklılıklar gösterdi ği gözl e ml en miģtir. Son yıllarda üretilen bi na ti pleri ne bakıl dı ğı nda ya çok katlı kullanı ml ara ya da t abanda yayıl mıģ ol an villalara rastlanmakt adır. Al kent te ise 5, 6, 7 ve 8 katlı bl okl ar söz konusudur. YeĢil alan varlığı na gösterilen öne min siteni n yapılıģı ndan beri dir hi ç azal madı ğı bil gisi site yöneti mi nden alı nmı Ģtır. Her konut a 1 araçlı k kapalı garajı n sağlandı ğı sitede mi safir ot oparkı bul unmadı ğı ndan ve araç sahi pli ği oranı 1 araçt an daha fazla ol duğu içi n yol boyunca park et miģ araçl ara rastlanmakt adır. Konut i çi öl çeği nde, 78, 165, 210 ve 300 m², 1+1, 2+1, 3+1, nor mal ve dubl eks ol mak üzere 10 ti p konut bul unmakt adır. Konut fi yatları $ arası ndadır. Konut i çi nde yapılabilecek dekorasyon a maçlı değiģi kli kler dıģı nda, bi nayı ilgilendiren değiģikli kler içi n site yöneti mi izi n ver me mekt edir. Al kent le il gili değerlendir me 6. Böl ümde geliģtirilen t abl odaki puanl a ma yönt e mi yl e yapıl mıģtır. Vazi yet pl anı ( ġekil ) ve al anda çekilen f ot oğraflar (ġekil ) değerlendir me içi n kaynak ol makt adır. 75

87 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği Tabl o Etiler Al kent Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda mevcut konut al anı nda yer 5 al makt adır. EriĢilebilirlik - Taksi m20 daki ka 4 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 2 daki ka 5 ortala ma 5 Çevredeki kullanı ml ar - Çevrede Al kent le benzer, uyuml u konut alanl arı vardır. - Yakı n çevrede, çevreyl e uyu mlu iģ alanları vardır - Yakı n çevrede t ü m Ġst anbul a hitap eden Ak mer kez, Akatlar Kült ür Mer kezi ve eğlence tesisleri vardır. - Bul unduğu böl geni n genel esteti ği ni boz muyor ancak Est eti k 3 Değerlendir me kat kı da da bul un muyor Ze mi n Yapısı - Trakya For masyonu, Kayalı k ze mi n, sağl a m 5 Büyükl ük Konut ( konut) 5 Yoğunl uk kiģi/ha 1 Eği mve Topoğrafya - Ta ma men bl ok ni za m, çevre bi nal arla uyu ml u ancak 1 bul unduğu yeri n topoğrafyasıyl a uyu ml u değil Ko mģ ul uk Üniteleri - Konutları n yerleģ me düzeni ile al an ort ası nda ko mģ ul uk 4 biri ml eri ol uģt urul muģ ( Vaziyet Pl anı) Ancak bural ar topl anma mekanı ol arak kullanıl mı yor. Hillsi de Cl ub topl anma mekanı olarak kullanılı yor Katılı m ve Kullanı cı - Anket uygul anma mı Ģ ve i nģaatlar t a ma ml andı ktan sonra 3 Ġstekleri satıģ baģla mı Ģ, konutlar yal nızca içte değiģtirilebilir Dı Ģa Açı klı k - Site sı nırları belirgi n, dıģ kullanı cılar kontrol den s onra ya 3 da Hillsi de üyeli ği ile girebiliyor Kent merkezi - Site i çi nde yer al an Al kent Al ıģveriģ Mer kezi ve Hillsi de 5 cl ub neredeyse t ü m kent e hit ap et mekt e ve al anı n ki mli ği yle uyu ml u Eğiti m, Kült ür, Tesisleri YeĢil kullanı ml arı Sağlı k Ġ dare al an st andartları ndaki t esisler al an i çi nde yokt ur ancak tümgerekli tesisler alan dıģı nda yürüme mesafesi ndedir. - Al anı n % 80 i yeģil al andır. Aktif yeģil al an mi kt arı m² dir. Ki Ģi baģı na 34 m² aktif yeģil al an düģ mekt edir. Al anda uygul anan peyzaj a ve bakı mı na özen gösteril mekt edir. Al an Ġçi Ul aģı m - Yaya aksl arı deva mlı dır. Araç yol u al an i çi nde l up 3 yap makt adır. Ancak yol üst ü araç park edil mekt edir. Ot opark durumu - Her konut a 1 araçlı k 3 Konut Ti p ve Büyükl ükl eri - Çok büyük konutlardan kaçı nıl mıģtır. Ort ala ma büyükl ük 189 m² dir. ÇeĢitlilik var Konut Fi yatları - Ort ala ma 2640 $/ m² ile i ncelenen siteler arası nda pahalı al anl ardan biri olarak değerlendiril mekt edir puan Topl a m: 67 puan : 18 kriter = 3, 8 puan İyi 76

88 77 Şekil Etiler Al kent Sitesi Vazi yet Planı

89 Şekil Etiler Al kent Sitesi, Genel Gör ünüģ Etiler Al kent Sitesi ni n genel gör ünü mü, 1980 li yılları n apart man t arzı konut al anı mi marisi ni n ti pi k bir ör neği dir. Bl ok ni za mdan dol ayı, t aģı dı ğı yeģil alan pot ansi yeli, akti vite nokt aları ve komģul uk biri ml eri al gılana ma makt adır. Şekil Etiler Al kent Sitesi, Konutlar 78

90 Şekil Etiler Al kent Sitesi, Yollar Site i çi nde geniģ yollar kullanıl ma ması na rağmen her konut i çi n 1 araçlık ol arak düģünül müģ ol an ot oparklar yet erli ol ma makt adır. Bu nedenl e kullanıcılar yol boyunca araçları nı park et mekt e ve bu da al anı n estetiği ni ol umsuz yönde et kile mekt edir. Değerlendir me sonucunda çı kan puan, Etiler Al kent Sitesi ni n eski bir konut al anı ol ması na rağmen, mer kezi konu mu, kentsel faali yetlere eriģilebilirliği, ekol oji k, doğal ve t ari hsel değerlere zarar ver meyiģi ve i çinde yer al an kullanı ml arla hal a i yi dur umda ol duğunu göster mekt edir. 79

91 Ke mer Country Tabl o Ke mer Country YERLEġĠ MĠ N ADI Ke mer Country KONUM Eyüp Ġlçesi, Ke mer burgaz, Taksi m20, Köpr ü 20 daki ka BÜYÜKLÜK 785 konut NÜFUS 4000 kiģi TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Ke mer Yapı YAPI M YI LI 1990 Eyüp Ġlçesi sı nırları nda Ke mer burgaz da t ari hi su ke merleri ni n arası nda bul unan Ke mer Country, Tür ki ye de il k kez Yeni ġehircilik akı mı na göre t asarlanan bir konut al anı dır. Or manboyu, Ort a Bayır, Lal e Bayırı, Ke meriçi, Ke mer boyu ve Yalı Konakl ar, Sedir, Lal e Kasrı, Resi dans ol mak üzere 9 mahalleden ol uģan, bir projedir. Kur ul uģ aģa ması ndan itibaren Yeni ġehircilik akı mı na uygun bir t asarım ol ması a maçl anmı Ģtır. Bu nedenle kriterlere uygunl uğunun i ncelenmesi öne m t aģı makt adır. Ke mer Country çevresi ndeki transit yollar sayesinde yüksek eriģilebilirliğe sahi ptir. Taksi m e ve köpr ülere 20 daki kada ul aģılmakt adır. Ke mer burgaz, Trakya for masyonunda bul unmakt adır ve yapılaģ ma en sağl a mnokt alarda seçil miģtir. Ke mer Country ni n diğer konut al anları na göre en belirgi n özelliği, sunul an hi z metlerle kendi i çi nde yet erli ve Tari hsel değerlerle büt ünl eģ mi Ģ bir gör ünü me sahi p ol ması dır. Ancak Yeni ġehirciliği n dıģa açı klı k ve ka mu yararı il keleri bakı mı ndan yet erli seviyede değil dir. Bu konularda Ġstanbul daki di ğer üst gelir gr ubu konut al anl arı ndan daha kaplı ve kesi n hatlarla çevril miģ bir yapı ya sahi ptir. Al andaki kullanı ml ar dıģarı dan kullanıcılara üyeli k Ģartıyla açı ktır. Siteni n bul unduğu al an Ali beyköy Barajı Su Topl a ma Havzası nda kal makt adır ancak kor uma sı nırları dahilinde değil dir. (Ġ SKĠ Ġstanbul iç me ve kullanma suyu pr oj esi) Köy meydanı, or man evi, okulları, öğrenme biri ml eri, doğa sporları mer kezleri, gel eneksel konut ti pleri ve geniģ al ana yayıl mı Ģ aktif yeģil kullanı ml arıyla Yeni ġehirciliği n öngör düğü standartları n çoğunu sağl ayan yerleģi m, Tabl o da bu standartlar kapsa mı nda değerlendiril miģtir. Değerlendir mel ere kaynak olmak üzere 80

92 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği vazi yet pl anı ( ġekil )ve al anda çekilen f otoğraflar ( ġekiller ) da yer al maktadır. Tabl o Ke mer Country Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda Ali beyköy Barajı su 3 topl a ma havzası nda ancak mutlak kor uma sı nırı dıģı nda kal makt adır. EriĢilebilirlik - Taksi m20 daki ka 4 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 20 daki ka 4 ortala ma 4 Çevredeki kullanı ml ar - Çevrede al ana benzeyen ancak ent egre ol mayan konut al anl arı vardır. - ĠĢ alanl arı nı n eriģilebilirliği yüksektir - Yakı n çevrede al anı n et kisi yle kült üre, ticaret ve eğl ence tesisleri vardır. Est eti k Değerlendir me - Bul unduğu böl geni n genel esteti ği ne kat kı da bul unan bir 5 yerleģi m Ze mi n Yapısı - Trakya For masyonu, Kayalı k ze mi n, sağl a m 5 Büyükl ük Konut ( konut) 4 Yoğunl uk - 33, 3 kiģi/ha 5 Eği m Topoğrafya Ko mģ ul uk Ünit eleri ve - Villalar ve i nsan öl çeği nde apart manl ar, t opoğrafyayl a 4 uyu ml u - Konutları n yerleģ me düzeni ve mahalle konsepti yl e 5 al anı n çeģitli yerleri nde ko mģ ul uk biri ml eri ol uģt urul muģ ( Vazi yet Pl anı) Ayrı ca bir çok f arklı kullanı ml a bir kul üp yaģa mtarzı yaratıl mıģ Katılı m ve - Anket benzeri bir çalıģ ma var ve i nģaat aģa ması nda gör üģ 5 Kull anı cı Ġstekleri alı nı yor konutlar çok çeģitli Dı Ģa Açı klı k - Site sı nırları belirgi n, dıģ kullanı cıları n i çeri gir mesi çok 1 zor üyeli ğe bile sı nırla ma getiril miģ Kent merkezi - Ke mer country i çi nde küçük bir kasaba meydanı ve bu 5 meydanda her t ürl ü gereksi ni mi karģılayacak hi z metl er mevcut, merkez kent büt ününe hitap edebilir Eğiti m, Sağlı k Kült ür, Ġ dare Tesisleri YeĢil al an kullanı ml arı st andartları ndaki t esislerden Ġl köğreti m ( Hi sar Eğiti m Vakfı Ke mer köy Ġ. O.) ve i dari tesis var m² li k doğa ka mpüsü, Çoğunl uğu aktif yeģil al an. Golf, doğa sporları, yel ken kul übü, su ögesi ni n kullanıl dı ğı peyzaj ve t ari hi su ke merleri al ana est eti k kat makt a. Al an Ġçi Ul aģı m - Al an i çi nde araç trafi ği sı nırlı, l up yapan bir yol dı Ģı nda 5 ana arter yok, alanda yaya haki mi yeti söz konusudur. Ot opark Durumu - Her konut a 2 araçlı k + mi safir op. 5 Konut ti p ve - Çok büyük konutlarla küçükler bir arada kullanıl mıģtır. 5 Büyükl ükl eri Ort ala ma büyükl ük 297 m² dir. ÇeĢitlilik çok fazla Konut fi yatları - Ort ala ma 5386 $/ m² ile i ncelenen siteler arası nda pahalı gruba dahil dir puan Topl a m: 74 puan : 18 kriter = 4, 1 puan İyi 81

93 82 Şekil Ke mer Country Vazi yet Planı

94 Şekil Ke mer Country Konutlar Ve Tari hi Su Ke merleri ( Ke meriçi) Şekil Ke mer Country Konutlar ( Tri bleks Villalar) Şekil Ke mer Country Konutlar ( Dubl eks Villalar) 83

95 Şekil Ke mer Country Konutlar Ve Doğal Peyzaj Şekil Yalı konakl ar Ma hallesi nde Gel eneksel Ġstanbul Yapı Ti pleri Ke mer Country, değerlendir me sonucunda i yi sı nıfı na gir mi Ģtir. Konut ti pleri, doğal ve özel peyzajı, sosyal t esisleri, sı nırsız spor ol anakl arı, yüksek eriģilebilirliği ile çağdaģ konut al anı standardı na en yakı n alanl ardan biri ol an site, Ali beyköy Barajı su t opl a ma havzası na ve t ari hi dere yat akları na ol an yakı nlı ğı, dıģa kapalılı ğı ve yüksek fi yatları ile puan kaybederek i yi ile değerlendiril miģtir. 84

96 Garanti Zekeri yaköy Evl eri Tabl o Garanti Zekeriyaköy Evl eri YERLEġĠ MĠ N ADI Garanti Zekeri yaköy Evleri KONUM Sarı yer Ġlçesi, Zekeri yaköy, Taksi m40, Köpr ü 20 daki ka BÜYÜKLÜK 700 konut NÜFUS 2800 kiģi TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Garanti Koza ĠnĢaat YAPI M YI LI 1989 Sarı yer Ġlçesi nde Zekeriyaköy de Garanti- Koza Ġ nģaat t arafı ndan i nģa edilen 700 villalık Garanti Zekeriyaköy Evl eri ni n yapımı na, 1989 yılı nda baģlanmı Ģtır m2 t opl a m al an i çi nde i nģa edilen site, bul unduğu böl gedeki konut geliģi mi ni n ilk örnekl eri ndendir. Garanti Zekeri yaköy Evleri, or man al anı ndan, düģük yoğunl ukl u konut geliģ me al anı ol arak açıl mıģ bir böl gede yer al makt adır. Site yakı n çevresi ndeki benzer niteli kt e konut alanl arı yla ve di ğer kentsel faali yetlerl e eriģilebilir konumdadır. Garanti Zekeri yaköy Evl eri nden Taksi m e gel me süresi 40 daki ka, 2. Köpr ü uzaklı ğı 20 daki kadır. Ze mi n ol arak Trakya f or masyonunda sağl am ze mi nde kal makt adır ve depre mden sonra alandaki konut fiyatları daha da art mıģtır. Garanti Koza satıģ ofisi, al anda il k el satıģ kal maması nedeni yle buradan ayrıl mıģtır. Ancak site ile il gili konul arda Garanti Koza Kooperatifi ile gör üģül ebil mekt edir. Ayrı ca alanda Sarı yer Beledi yesi ni n özel hiz met biri mi de bul unmakt adır. ÇeĢitli mahalleler hali nde pl anl anan konut al anında bu mahallelerden kaynakl anan bir koģul uk ünitesi kavra mı nı n geliģ medi ği görül mekt edir. Zira aynı mahalleden insanlar sürekli birbirleri ni Bel edi yeye ve Valiliğe Ģi kayet et mekt edir. Ort ak mekanl ar ol arak t asarlanan çarģı alanı ise yi ne i nsanl arı n bul uģ ması içi n değil, yal nızca alıģveriģ ve yeme i ç me a maçlı kullanıl makt adır. Ancak sitede ko mģ ul uk bilinci ni n geliģ mesi i çin site yöneti mi t arafı ndan faali yetler sür mektedir. Bahar 85

97 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği ayl arı nda düzenl enen Ģenli kler, pi kni kler ve merkezi yerlerde asıl mıģ ol an t opl antı ilanları bunu göster mekt edir. Al anda Fi yatlar $ arası ndadır. Tabl o: Garanti Zekeriyaköy Evl eri Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda Sarı yer Bel edi yesi Mücavir 3 al anı nda, or man al anı i çi nde yer al makt adır. Ancak arazi or man stat üsünden çı kmı Ģtır. EriĢilebilirlik - Taksi m40 daki ka 2 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 20 daki ka 4 ortala ma 3 Çevredeki kullanı ml ar - Çevredeki di ğer konut alanl arı yla kaynaģ mı Ģ bir görünü mdedir. - Yakı n çevrede iģ alanı yokt ur - Yakı n çevrede hatta al anda kült ür, ticaret ve eğl ence tesisleri vardır. - Bul unduğu böl geni n genel esteti ği ne kat kı da Est eti k Değerlendir me bul un ma makt a ancak boz ma makt adır. Ze mi n Yapısı - Trakya For masyonu, Kayalı k ze mi n, sağl a m 5 Büyükl ük Konut ( konut) 5 Yoğunl uk - 23, 3 kiģi/ha 5 Eği m ve - Ta ma men villalar var ve topoğrafyayl a iyi kaynaģtırıl mıģ 5 Topoğrafya Ko mģ ul uk - Ma halle konsepti yle al anda ko mģ ul uk biri ml eri 3 Ünit eleri ol uģt urul maya çalıģıl mıģ. Ancak ortak mekan çok az Katılı m ve - Anket uygul an ma mı Ģ ancak i nģaat safhası nda satıģa 4 Kull anı cı Ġstekleri baģlanmı Ģ bu nedenl e kullanıcı istekl eri doğrult usunda Ģekillenmi Ģ Dı Ģa Açı klı k - Site sı nırları belirgi n değil, giriģ çı kıģta engel yok 5 Kent merkezi - Küçük bir se mt mer kezi ni andıran i çi nde Mi gros, 4 rest oranl ar, t opl antı sal onu ve küçük hi z met dükkanl arı bul unan çarģısı alana ve yakı n çevreye hiz met edi yor Eğiti m, Sağlı k Kült ür, Ġ dare Tesisleri YeĢil al an kullanı ml arı st andartları ndaki t esislerden Ġl köğreti m al anı ( British Collage), i dari t esisler ve çarģı i çi nde kült ür mer kezi var. Sağlı k gereksi nimi en yakı n Sarı yer den. - müst akil villa bahçel eri yle yeģil bir gör ünü m var. Aygaz parkı ise al andan t erk edilen yeģil al an. Ki Ģi baģı na 14 m2 t erk edil miģ. Al an Ġçi Ul aģı m - Al an i çi nde araç t arfi ği var. Lupl ara, çı kmaz sokakl ara ve dar yollara rağ men yol güvenli ği t a m değil, ana yaya aksı yok. Ot opark durumu - Her konut a 1 araçlı k kapalı otopark 3 Konut Ti p ve - Ort ala ma büyükl ük 460 m² dir. yeterli çeģitlilik yok 3 Büyükl ükl eri Konutları n - Ort ala ma 1400 $/ m² dir. 4 edi nilebilirliği puan Topl a m: 69 puan : 18 kriter = 3, 8 puan İyi 86

98 Şekil Garanti Koza Zekeri yaköy Vazi yet Planı 87

99 Şekil Garanti Zekeriyaköy, Yollar Şekil Garanti Zekeriyaköy, Konutlar ve Araç Yolları Al anda araç yolları çı kmazlarla sonl andırıl mıģ olması na ve eği ml e uyu ml u bir Ģe maya sahi p ol ması na rağmen yer yer çok geniģ yollara yer veril miģtir. Bu da trafi k hı zı nı artır makt a, yol üstü araç parkları na neden ol makt adır. Çocukl ar içi n çok güvenli ol mayan karģı dan karģı ya geçiģler söz konusudur. (ġekil ) 88

100 Şekil Garanti Zekeriyaköy, Villa Bahçeleri ve Kapalı Garajlar Şekil Garanti Zekeriyaköy, YeĢil Al an Kullanı ml arı Garanti Zekeri yaköy Evleri nde bahçeleri n yaratmı Ģ ol duğu peyzaj al ana özel bir gör ünt ü kat makt adır. Bahçel eri n bu kadar bakı ml ı ol ması nda al anı n eski bir yerleģi m ol ması ve he men he men t a m dol ul ukl a kullanıl ması nı n da payı vardır. ( ġekil ) 89

101 Al kent 2000 Tabl o Al kent 2000 YERLEġĠ MĠ N ADI Al kent 2000 KONUM B. çekmece Ġlçesi, Taksim 40, Köpr ü 55 daki ka BÜYÜKLÜK 792 konut NÜFUS 2200 kiģi TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Al arko Hol di ng YAPI M YI LI Faz 1: 1996, Faz 2: 2000 Büyükçekmece Ġlçesi nde Göl e haki m bir konumda yer al an Al kent 2000 Al ar ko tarafı ndan i nģa edil miģtir. Al kent 2000, 500 Dai relik 1. Faz ve 292 Villalı k 2. Faz ol mak üzere t opl a m 792 konuttan ol uģ makt adır. Faz de Faz 2 Ġse 2002 de hayat a geç mi Ģtir. (ġekil ) Al an, Büyükçekmece gölü Su Topl a ma Havzasında kal makt adır. Yakın çevrede benzer nitelikte baģka konut al anl arı da i nģa edil miģ ve edil mekt edir. Yeni iģ al anları, alıģveriģ mer kezleri, siteyl e ent egre gör ünmeyen di ğer konut al anları ve boģ t arı m al anl arı da yakı n çevredeki di ğer kullanı ml ardır. Taksi m ve köpr ülerle eriģilebilirliği düģük ol an site, Bakırköy e 10 daki ka, Ġkitelli ye 8 daki ka, YeĢil köy Havaal anı na 7 daki ka uzaklı ktadır. Ancak kullanıcılardan bazılarıyla yapılan gör üģ mede kıģı n sert geçti ği günl erde alanı n ġehirle olan t ümbağl antıları nı n kesil di ği öğrenil mi Ģtir. Site, 17 Ağust os ve 12 Kası m depre ml eri nden yüksek derecede et kilenen Gür pı nar for masyonu üzeri nde yer al makt adır. Al kent 2000 e ait t asarı m özellikleri çağdaģ tasarı milkeleri açısı ndan Tabl o da değerlendiril miģtir. 90

102 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği Tabl o Al kent 2000 Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda Büyükçek mece göl ü, su 3 topl a ma havza al anı nda kalmakt adır. Mutl ak kor u ma kuģağı dıģı ndadır. EriĢilebilirlik - Taksi m40 daki ka 2 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 55 daki ka 1 ortala ma 2 Çevredeki kullanı ml ar - Çevredeki di ğer konut alanl arıyl a iliģkisi yokt ur - Yakı n çevrede iģ alanl arı vardır - Yakı n çevrede hatta al anda kült ür, ticaret ve eğl ence tesisleri vardır. Est eti k - Bul unduğu böl geni n genel esteti ği ne kat kı da 3 Değerlendir me bul un ma makt a ancak boz ma makt adır. Ze mi n Yapısı - Gür pı nar For masyonu, tehli keli ze mi n 2 Büyükl ük Konut ( konut) 4 Yoğunl uk - 21 kiģi/ha 5 Eği m Topoğrafya Ko mģ ul uk Ünit eleri ve - Villalar ve az katlı apart manl ar var t opoğrafyayl a i yi kaynaģtırıl mıģ - Ko mģ ul uk biri ml eri ol uģtur mak yeri ne özelli kl e villalarda mül ki yet ve mahre mi yet kavra mı var Ancak ortak mekanl ar niteli kli ve kullanılıyor Katılı m ve - Anket uygul anmı yor, i nģaat safhası nda satıģa baģlanı yor 3 Kull anı cı Ġstekleri ancak müdahal e mü mkün değil, çeģitli tipte konutlar var Dı Ģa Açı klı k - Site sı nırları çok kesi n ve yüksek duvarlarla çevrili, giriģ 3 çı kıģ üyeli kle mü mkün yoksa çok zor Kent merkezi - Kent dıģı nda bul unan site, i çindeki si ne ma, golf sahası, 4 West a AlıĢveriĢ Mer kezi, spor kul üpl eri, ve küçük ticaret biri ml eri yle yakı n çevreye hitap edebilecek kapasitededir. Merkez alanı n ki mli ği yle uyu ml udur. Eğiti m, Kült ür, Tesisleri YeĢil kullanı ml arı Sağlı k Ġ dare al an - Eğiti me büyük öne m veril mi Ģ, Hillsi de 2000 bünyesi nde müi k ve dans dersleri, dil, ahģap boya ma, bri ç, resi m kursları yaratıl mıģtır. Ancak mevzuatta gereken okul al anı ya da sağlı k tesis al anı bul un ma makt adır m² li k müst akil villa bahçel eri açı k ve kapalı spor al anl arı, koģu parkurları, t enis kortları, havuzl ar, spor al anl arı, golf sahal arı, Pony cl ub, su sporları mer kezi vardır. KiĢi baģı na 46 m² aktif yeģil alan düģ mekt edir. Al an Ġçi Ul aģı m - Ar aç yaya ayrı mı i yi, yaya deva mlılığı sağl an mı Ģ, yol 5 üst ü park yok. Ot opark Durumu - Her konut a 2 araçlı k kapalı otopark 5 Konut Ti p ve - Ort ala ma büyükl ük 364 m² dir. Ancak 800 m2ni n 3 Büyükl ükl eri üzeri nde kullanı ml ar var çeģitlilik az Konut Fi yatları - Ort ala ma 2100 $/ m² dir puan Topl a m64 puan : 18= 3, 5 puan İyi 91

103 Şekil Al kent 2000 Faz 2 Park Evl eri ve Lake Panora ma Vazi yet Planı ( Kaynak: www. alarko. com) 92

104 Şekil Al kent 2000, Konutları n arazi deki görünüģü Şekil Al kent 2000, Villa Bahçeleri Villalar, geniģ bahçeler içi nde müst akil kullanı ml ar olarak yer al makt adır. Genellikle pal mi ye gi bi ağaçlarla peyzaj düzenl e mel eri yapılmakt adır. Bahçe bakı mı ndan konut sahi pleri soruml udur ve genellikle bahçı vanl ara yaptırıl makt adır. (ġekil ) 93

105 Şekil Al kent 2000, Villa Ti pleri Şekil Al kent 2000, konutlardan örnekl er Al kent 2000 deki konut tipleri, California tarzı villalardan esi nlenmi Ģtir. Çok büyük taban kullanı ml arı ve geniģ bahçeleri en öne mli özellikleri dir. (ġekil ) 94

106 Bahçeşehi r Tabl o BahçeĢehir YERLEġĠ MĠ N ADI BahçeĢehir KONUM B. çekmece Ġlçesi, BahçeĢehir, Taksi m40, Köpr ü 55 dak. BÜYÜKLÜK Me vcut 4000 konut NÜFUS Me vcut kiģi TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Eml ak Bankası, Mesa, Nur ol YAPI M YI LI 1986 BahçeĢehir, Büyükçekmece Ġlçesi nde, 475 hekt ar alanda t opl a m konut i çi n tasarlanmı Ģ bir sitedir. Eml ak Bankası t arafı ndan 1986 yılı nda i nģası na baģlanmı Ģtır. Ta ma ml anmı Ģ ve yerleģime baģlanmı Ģ et aplarda topla m 4000 konut bul un makt adır. ( Vazi yet Pl anı ġekil fot oğraflar Ģekil ) BahçeĢehir, 1/ öl çekli Ġstanbul Metropoliten Al an Alt Böl ge Nazı m Pl anı nda DüĢük Yoğunl ukl u Konut GeliĢ me Al anı nda kal makt adır. Taksi m i le direkt ot obüs bağl antısı na sahi p ol an BahçeĢehir i n Taksi m e eriģilebilirliği 40, Köpr üye mesafesi ise 50 daki kadır. Al anda ayrıca mevcut de miryol u bağl antısı nı n kullanılacağı bir metro pr oj esi de bul unmakt adır. Fuar al anl arı na, Oli mpi yat Köyüne ve di ğer konut al anl arına yakı n konu mdadır. Göl et t esisleri nde yapılan uygul a mal arla ve getirilen bit ki ve hayvan çeģitliliği yle bul unduğu al anı n ekolojisi ne kat kı da bul unan BahçeĢehir, kent dıģı konut uygul a mal arı nı n en önemli ör nekl eri nden biri dir. ( ġekil 7. 38) Ġl k et aplar da düģük yoğunl ukl u villalardan ve az sayı da çok katlı apart manl ardan ol uģan siteni n, son et apl arı nda çok yüksek bloklara yer veril miģtir. Depre mde sorunl u ol arak belirtilen Güngören f or masyonu üzeri nde yer al an BahçeĢehir de Mar mara Depre mi çok Ģi ddetli bi çi mde hissedil miģ ancak kullanılan temel ve inģaat tekni kleri nedeni yle hasar görül memi Ģtir. 95

107 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği Ġ mar mevzuatı nda zor unl u ol an t üm t esis al anl arı ve t erkler gerçekleģtiril mi Ģ, yaratılan kullanı ml ar al anı n çevresi ndeki ilçelerin kullanıcıları na hatta kıs men t üm kent e hiz met eder hale gel miģtir. Tabl o BahçeĢehir Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda düģük yoğunl ukl u konut 5 geliģ me alanı nda kal makt adır. EriĢilebilirlik - Taksi m40 daki ka 2 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 50 daki ka 1 ortala ma 2 Çevredeki kullanı ml ar Est eti k Değerlendir me - Çevredeki di ğer konut alanl arıyl a iliģkisi vardır - Yakı n çevrede iģ alanl arı vardır - Yakı n çevrede hatta al anda kült ür, ticaret ve eğl ence tesisleri vardır. - Bul unduğu böl geni n genel esteti ği ne kat kı da bul un ma makt adır ancak bozucu bir et ki yarat ma makt adır. Ze mi n Yapısı - Güngören For masyonu, tehli keli ze mi n, fay üst ü değil 3 Büyükl ük Konut (2000 konuttan çok) 1 Yoğunl uk - 34 kiģi/ha 5 Eği m Topoğrafya Ko mģ ul uk Ünit eleri ve Katılı m ve Kull anı cı Ġstekleri - Villalar, az katlı apart manl ar ve çok katlı bl okl ar birlikte. Topoğrafyayl a uyu mu bl okl ar azaltıyor. - Ko mģ ul uk biri ml eri var ancak pr oj eni n öl çeği çok büyük ol duğundan ko mģ ul uk geliģe mi yor. Nit eli kli ort ak mekanl ar var bul uģ ma içi n kullanıl mı yor. - Anket uygul anma mı Ģ. Farklı konut ti pleri yle ve i çt e yapılabilecek değiģi kli klerle kullanı cı istekl eri karģılanmaya çalıģıl mıģ. Dı Ģa Açı klı k - Site sı nırları dıģa açı k, güvenlik rahatsız edici değil 5 Kent merkezi - Al andaki mer kez, al anı n genel karakt eristiği yl e uyu ml u 5 bir görünü m sergile mekt edir ve t ü m kent öl çeği nde kullanıcısı bul un makt adır. Bul unduğu yere akti vite getir miģtir. Eğiti m, Kült ür, Tesisleri YeĢil kullanı ml arı Sağlı k Ġ dare al an - Al anda m2 il köğreti m ve çocuk yuvası t esisleri, 200 yat aklı bir hastane, üni versite, 1, 7 m² kiģilik ticaret al anı düģünül müģ ancak yı llar i çi nde bu mi ni mu m standartları n üzeri ne çı kıl mıģtır. - Müst akil villa bahçel eri ne ek ol arak göl et t esisleri, spor kul üpl eri, rekreasyon al anl arı, Ģel aleler, di ğer su ögel eri ve parkl ar al anı n ki mli ğine ve bul unduğu böl ge ekol ojisi ne kat kı da bul un maktadır. Al an Ġçi Ul aģı m - Yaya dol aģı mı nı n deva mlılığı var dır. Ancak araç trafi ği 3 de sürüyor. Ot opark Durumu - Her konut i çi n 1 araçlık kapalı ot opark al anı 3 düģünül müģt ür. Konut Ti p ve - Ort ala ma büyükl ük 150 m² di r. Çok büyük villalar yok. 5 Büyükl ükl eri ÇeĢitlilik var Konutları n - Ort ala ma 1857 $/ m². 4 edi nilebilirliği puan Topl a m67 puan : 18= 3, 8 puan İyi 96

108 Şekil BahçeĢehir, Vazi yet Planı ( Kaynak: Eml ak Konut ) Vazi yet Planı, 1/ 5000 ölçekli Nazı mpl anı n küçültül müģ hali dir. Planda yaya aksları, araç yolları, konut alanları, ve topoğrafya görül mekt edir. (ġekil 5. 34) 97

109 Şekil BahçeĢehir, Villa alanları genel görünüģ Şekil BahçeĢehir, Villalar ve yol Ģe ması 98

110 Şekil BahçeĢehir, Çok katlı bl okl ar Şekil BahçeĢehir Göl et Parkı çevresi ndeki tesisler 99

111 At aşehi r Tabl o At aģehir YERLEġĠ MĠ N ADI At a Ģehir KONUM Kadı köy Ġlçesi, Kozyat ağı, Kadı köy 10, Köpr ü 8 daki ka BÜYÜKLÜK konut NÜFUS kiģi TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Eml ak Bankası, Ent es, Bayt ur, Tekfen, Al arko YAPI M YI LI 1995 Kozyat ağı nda bul unan At aģehir, Villalardan, az katlı ve çok katlı blokl ardan meydana gel en konutl uk bir sitedir. ( ġekil ) Eml ak Bankası, Ent es, Bayt ur, Tekfen ve Al arko ortaklı ğı yla gerçekleģtiril miģ ol an pr oje, yapıl dı ğı 1995 yılından bu yana bul unduğu al anda konut geliģi mi ne öncü ol muģtur. Yakı n çevresi nde iģ mer kezl eri ve Carrefour, Bauhaus gibi alıģveriģ al anl arı bul un makt adır ve köpr ül erle yüksek eriģilebilirliktedir. Kur ul duğu yıllarda boģ bir arazi ol an At aģehir böl gesi bu gün artan arazi fi yatları na sahi p Kozyat ağı nı n en öne mli böl gesi hali ni al mı Ģtır. Kartal For masyonunda sağl a m ze mi nde i nģa edilen konutlarda, radye t e mel ve t ünel kalı p siste mi kullanıl mı Ģtır. At aģehir de büyük bir mer kez ve alıģveriģ biri ml eri bul unmakt adır. Al anda açı k al anları n çokl uğu ve aktif yeģil alan kullanı ml arı ndaki çeģitlilik göze çarpmakt adır. ( ġekil ) Açı k al an kült ür ve öğrenme faali yetleri yle özelli kle çocukl u aileleri n yaģa ması içi n uygun bir konut alanı görünü mündedir. Siteye giriģte ki mli k sorul ma makt adır. Ancak güvenli k 24 saat hiz met vermekt edir. At aģehir ile ilgili değerlendir me Tabl o te yapıl mıģtır. 100

112 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği Tabl o At aģehir Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda mevcut konut al anı nda 5 kal makt adır. EriĢilebilirlik - Kadı köy 10 daki ka 5 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 8 daki ka 5 ort 5 Çevredeki kullanı ml ar - Çevredeki di ğer konut alanl arıyl a iliģkisi vardır - Yakı n çevrede iģ alanl arı vardır - Yakı n çevrede kült ür, ticaret ve eğl ence tesisleri vardır. Est eti k - Yüksek bl okl ar nedeni yl e est eti k ol arak 3 Değerlendir me değerlendirile me mekt edir ancak açı k alanl ar, esteti ktir. Ze mi n Yapısı - Kart al For masyonu, sağl a mzemi n 5 Büyükl ük Konut (2000 konuttan çok) 1 Yoğunl uk Eği m Topoğrafya Ko mģ ul uk Ünit eleri ve - Villalar, az katlı apart manl ar ve çok katlı bl okl ar birlikte. Topoğrafyası düz, bu nedenle eği me uyu ms uzl uk yok a ma bl okl ar alanı n doğal yapısına uy muyor. - Ko mģ ul uk biri ml eri var ancak pr oj eni n öl çeği çok büyük ol duğundan ko mģ ul uk geliģe mi yor. Nit eli kli ort ak mekanl ar var, bul uģ ma içi n kullanıl mı yor. Katılı m ve - Anket uygul anma mı Ģ. Konut ti pleri çeģitli ancak 1 Kull anı cı Ġstekleri tasarı ma müdahal e zor. Ġçte değiģebilir Dı Ģa Açı klı k - Site sı nırları dıģa açı k, güvenlik rahatsız edici değil 5 Kent merkezi - Al andaki mer kez, al anı n genel karakt eristiği yl e uyu ml u 3 bir gör ünü m sergile mi yor. AlıĢveriĢ biri ml eri ni n çoğu boģ ve eski bir görünü mde Eğiti m, Kült ür, Tesisleri YeĢil kullanı ml arı Sağlı k Ġ dare al an - Al anda 5 adet il köğreti m okulu, 1 adet lise, ( m2) sağlı k ocağı, muht arlık, site yöneti mi, m2 ti caret al anı, ve açı k sanat parkı, a mfiti yatro, si ne mal ar gi bi kült ür tesisleri bul un makt adır. - Al anda çok çeģitli aktif kullanı ml ara sahi p sanat parkl arı, çocuk bahçel eri, spor t esisleri, yüz me havuzu, bisi kl et ve yaya yolları, pi kni k al anl arı, mi ni f ut bol, köpek parkı, fitness gi bi alanl ar yer al maktadır. Al an Ġçi Ul aģı m - Yaya aksları var ancak yollar çok geniģ ve trafi ğe açı k 1 Ot opark Durumu - Her konut i çi n 2 araçlı k kapalı ot opark al anı, açı k 5 ot oparkl ar Konut Ti p ve - Ort ala ma büyükl ük 130 m² dir. Çok büyük evl er yok 3 Büyükl ükl eri çeģitlilik orta Konutları n - Ort ala ma 1200 $/ m². 4 edi nilebilirliği puan Topl a m66 puan : 18= 3, 7 puan İyi 101

113 102 Şekil At aģehir Vaziyet Planı

114 103 Şekil At aģehir, Maket fot oğrafı

115 ġekil At aģehir, Bl okl ardan görünü m ġekil At aģehir Konutlar, ot oparklar ve açı k al anl ar 104

116 Soyak Yenişehi r Evl eri: Tabl o Soyak YeniĢehir Evl eri YERLEġĠ MĠ N ADI Soyak YeniĢehir KONUM Üs küdar Ġlçesi, Çengel köy, Kadı köy 10, Köpr üler 12 dak. BÜYÜKLÜK konut NÜFUS kiģi (2005) TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Soyak Topl u Konut YAPI M YI LI 1998 Anadol u Ot oyol u üzeri nde, Çengel köy de At aģehir ve Ümr ani ye arası nda bul unan Soyak YeniĢehir, t ümüyle çok katlı bl okl ardan meydana gel en konutl uk bir pr ojedir. 2. et abı ol an Manol ya Evl eri ni n i nģaatı süren pr oj e, arazi geliģtir me safhası ndan pazarla ma safhası na kadar Soyak Topl u Konut t arafı ndan gerçekl eģtiril miģtir. Konut geliģi mi i çi n önemli bir çeki m al anı ol an At aģehir- Ümr ani ye böl gesi nde m² de yapılan pr ojeni n 1. et abı ol an ġel ale Evl eri nde yaģa m baģla mı Ģtır Haziranı nda t e meli atılan Manol ya nı n i se 2002 sonunda bitiril mesi hedeflenmekt edir. Yakı n çevrede iģ mer kezleri ve Metro ve Gi ma gi bi alıģveriģ al anl arı bul unmakt adır. Kur ul duğu yıllarda boģ bir arazi ol an At aģehir bölgesi bu gün artan arazi fiyatları nı n da gösterdi ği gi bi öne mli bir geliģ me alanı hali ni al mıģtır. Kartal For masyonunda sağl a m ze mi nde i nģa edilen konutlarda, radye t e mel ve t ünel kalı p siste mi kullanıl mıģtır. Soyak YeniĢehir Evleri ile il gili değerlendirme Tabl o da yapıl mıģtır. 105

117 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği Tabl o Soyak YeniĢehir Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda mevcut konut al anı nda 5 kal makt adır. EriĢilebilirlik - Kadı köy 10 daki ka 5 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 12 daki ka 4 ort 5 Çevredeki kullanı ml ar - Çevredeki di ğer konut alanl arıyl a iliģkisi vardır - Yakı n çevrede iģ alanl arı vardır - Yakı n çevrede Gi ma, Metro gi bi alıģveriģ mer kezl eri vardır. Est eti k - Yüksek bl okl ar nedeni yl e est eti k ol arak 1 Değerlendir me değerlendirile me mekt edir. Ze mi n Yapısı - Kart al For masyonu, sağl a mzemi n 5 Büyükl ük Konut (2000 konuttan çok) 1 Yoğunl uk - 312, 5 kiģi/ ha 1 Eği m ve - Ta ma men bl ok ve taban kullanı mı çok yoğun 1 Topoğrafya Ko mģ ul uk - Bl ok ni za m, ko mģ ul uk biri ml eri ni n ol uģu munu ve 3 Ünit eleri ko mģul uğun geliģi mi ni engelle mekt e ortak mekan var. Katılı m ve - Anket uygul anma mı Ģ. Pr oj e s ürerken daire sahi pleri 4 Kull anı cı Ġstekleri çağırılarak fi kir sorul uyor. Dı Ģa Açı klı k - Site sı nırları dıģa açı k, güvenli k rahatsız edi ci değil 4 ( Henüz i nģaatlar sür mekt e) Kent merkezi - Al andaki mer kez, al anı n genel karakt eristiği yl e uyu ml u 3 ve alan kullanı cısı na hitap ediyor Eğiti m, Sağlı k Kült ür, Ġ dare Tesisleri YeĢil al an kullanı ml arı - Al anda m² il köğreti m tesis al anı, çocuk yuval arı, site yöneti m biri mi ile 3000 m2 Ti caret t esisi bul un makt adır. - Al anda çok çeģitli aktif yeģil al anl ar, havuz, t enis kort u, çocuk oyun al anı, ortada ada Kafe, su ögeli rekreasyon gi bi kullanı ml ar vardır. Ancak bl ok ni za mdan dol ayı taģı dı ğı nüfusa göre yet ersiz görün mekt edir. Ki Ģi baģı na 18 m² aktif yeģil alan düģ mektedir. Al an Ġçi Ul aģı m - Al an içi nde araç dol aģı mı var 3 Ot opark Durumu - Her konut i çi n 2 araçlı k kapalı ve açı k ot opark al anı 5 bul un makt adır. Konut Ti p ve - Ort ala ma büyükl ük 113 m² dir. Çok büyük konutlar 3 Büyükl ükl eri yokt ur. ÇeĢitlilik az Konut fi yatları - Ort ala ma 1100 $/ m² puan 3 5 Topl a m61 puan : 18= 3, 3 puan Ort a 106

118 Soyak YeniĢehir Konutları Vazi yet Planı ġekil de, fot oğraflar ise da görül mekt edir. Şekil Soyak YeniĢehir Vazi yet Planı 107

119 Şekil Soyak YeniĢehir Evl eri, Sil uet Şekil Soyak YeniĢehir ġelale Evl eri 108

120 Şekil Soyak YeniĢehir, Pal mi ye Evl eri Yoğun t aban kullanı mı ve çok katlı bl okl ar, alanda yaratıl maya çalıģılan, ġel al e, Pal mi ye ve Manol ya konseptli peyzaj t asarı ml arı nın görselliği ni et kile mektedir. Son derece yoğun ol arak t alep gören ve büyük bir nüf usu barı ndır mak üzere pl anl anan Soyak YeniĢehir Evl eri, t opl a m m² ol arak daha küçük konut al anlarını n seçti ği büyükl ükt e bir arazi de yer al makt adır. Bl okları n çok yüksek ol ması, bi nal ar arası ndaki açı k al anları n daha geniģ t ut ul ması nı gerektir mekt edir. Bu duygu al ana gi dil di ği nde daha yoğun ol arak hissedil mekt edir. 109

121 Ağaoğl u My City Tabl o Ağaoğl u My Cit y YERLEġĠ MĠ N ADI Ağaoğl u My Cit y KONUM Ümr ani ye Ġlçesi, Dudull u Me vkii, Kadı köy 10, Köprüler 8 d. BÜYÜKLÜK 525 konut NÜFUS 400 kiģi yaģı yor, 2000 kiģi olacak TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Ağaoğl u ĠnĢaat YAPI M YI LI 1996 Ağaoğl u My Cit y, Ümr ani ye ilçesi nde, Dudull u mevkii nde bul unmakt adır. Mevcut konut al anları nı n, daha çok i nģaat mal ze mel eri satılan ticaret hanel eri n ve gecekondul arı n bul unduğu bir al anda 1996 yılında i nģa edil miģtir. Kapı da güvenli k tarafı ndan yapılan kontroller söz konusudur. Ġçeri girerken ki mli k veril mekte ve giriģ nedeni belirtil mekt edir. 9 adet 15 katlı bl okt an ve 2 adet villadan oluģan site, bul unduğu al anla farklı bir fizi ki yapı ya ve gör ünü me sahi ptir. Al anda satıģla il gili ol arak he m Ağaoğl u Ġ nģaat he m de Re/ max çalıģmakt adır. Ümr ani ye deki carrefour Vega en çok kullanılan alıģveriģ biri mi dir. Al anda, spor al anları nı n haki mi yeti göze çarpmakt adır. Kapalı havuzl ar bir bl oğun altında çözül ürken, açık havuzl ar al anı n ortasında ortak mekanda yer al mı Ģtır. Sağl a m ol arak belirtilen ÇukurçeĢ me f or masyonunda bul unmakt adır. Tünel kalı p siste mi yl e i nģa edil miģtir. Ağaoğl u My Cit y ile ilgili değerlendir me Tablo de yapıl mıģtır. Konut al anı na ait vaziyet pl anı ( ġekil 5. 47), genel gör ünüģ ( ġekil 5. 48), ve fot oğraflar ( ġekil ) değerlendir meye kaynak ol mak üzere kullanıl mıģtır. 110

122 Konut Öl ç. Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği Tabl o Ağaoğl u My Cit y Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda mevcut konut al anı nda 5 kal makt adır. EriĢilebilirlik - Kadı köy 10 daki ka 5 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 8 daki ka 5 ort 5 Çevredeki kullanı ml ar - Çevredeki di ğer konut alanl arıyl a iliģkisi yokt ur - Yakı n çevrede iģ alanl arı vardır - Yakı n çevrede Carrefour Vega gi bi alıģveriģ mer kezl eri vardır. Est eti k - Yüksek bl okl ar nedeni yl e est eti k ol arak 1 Değerlendir me değerlendirile me mekt edir. Ze mi n Yapısı - ÇukurçeĢ me For masyonu, sağla mze mi n 5 Büyükl ük Konut ( ) 5 Yoğunl uk kiģi/ha 1 Eği mve Topoğrafya - Ta ma men bl ok ve taban kullanı mı çok yoğun 1 Ko mģ ul uk Üniteleri - Bl ok ni za m, ko mģ ul uk biri ml eri ni n ol uģu munu ve 4 ko mģul uğun geliģi mi ni engelle mekt edir. Al anl a uyu ml u ortak mekanl ar var Katılı m ve Kullanı cı - Anket uygul an ma mı Ģ. Daireler bit mi Ģ t esli m edili yor. 1 Ġstekleri Katılı myok Dı Ģa Açı klı k - Site sı nırları dıģa son derece kapalı. Çevresi nden kopuk 1 Kent merkezi - Al andaki mer kez, al anı n genel karakt eristiği yl e uyu ml u 3 ve alan kullanı cısı na hitap ediyor Eğiti m, Kült ür, Tesisleri YeĢil kullanı ml arı Sağlı k Ġ dare al an - Al anda, sadece bel edi yeye yapıl an t er kl er de eğiti m al anı na yer veril mekt edir. Site yöneti m biri mi bi nası ve ticaret merkezi var - Al anda çok çeģitli aktif yeģil al anl ar, havuz, t enis kort u, çocuk oyun al anı, ortada açık havuz, söz konusudur. Bl ok ni za mdan dol ayı t aģıdı ğı nüf usa göre yet ersiz görün mekt edir. Ki Ģi baģı na 23 m² aktif yeģil al an düģ mekt edir. Al an Ġçi Ul aģı m - Al anı n i çl eri ne kadar araçla giril mekt edir. Al an sı nırlıdır 1 yaya aksları sürekli değil dir. Ot opark Durumu - Her konut i çi n 2 araçlı k kapalı ve açı k ot opark al anı 5 bul un makt adır. Konut Ti p ve - Ort ala ma büyükl ük 275 m² dir. Çok büyük konutlar 3 Büyükl ükl eri yokt ur ancak çeģitlilik sı nırlıdır. Konut Fi yatları - Ort ala ma 1290 $/ m² puan 3 3 Topl a m55 puan: 18= 3 Ort a 111

123 Şekil Ağaoğl u My Cit y, Vazi yet Planı Şekil Ağaoğl u My Cit y, Genel Gör ünüģ ( Kaynak: Ağaoğl u konut ilanları) 112

124 Şekil Bl ok- Villa ĠliĢkisi Şekil Açı k yüz me Havuzu ve bl okl ar Şekil Açı k Yüz me Havuzu 113

125 Aqua City Tabl o Aqua Cit y YERLEġĠ MĠ N ADI Aqua Cit y KONUM Ümr ani ye Ġlçesi, Kadı köy 20, Köpr ül er 10 dak. BÜYÜKLÜK 1164 konut NÜFUS 180 kiģi yaģı yor, 4000 kiģi olacak TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Si npaģ ĠnĢaat YAPI M YI LI 1998 Ümr ani ye- Çek meköy arası nda ġile Ot oyol u üzeri nde bul unan Aqua Ci ty, Si npaģ tarafı ndan 1164 konutluk bir proj e ol arak t ama ml an mı Ģ dur umdadır. 2. et apt a gerçekl eģecek ol an pr ojeni n 1. et abı nda 5 ve 8 katlı bl okl arla villalar bir arada kullanıl mıģtır. 2. et apt a ise daha çok villa ol duğu göze çarpmakt adır. Al ana giriģte sı kı bir ki mli k kontrol ünden sonra pazarla ma müdür ünün haberi dahilinde f ot oğraf çekmek mü mkün ol muģtur. Yakı n çevrede günl ük iliģki i çi nde ol abileceği iģ, ticaret ve konut al anları bul unma makt adır m² de i nģa edil miģ olan Aqua Cit y ni n çevre tasarı mı nda adı ndan da anl aģılabileceği gi bi su ögesi hakimdir. Ancak henüz t a m kapasiteyl e kullanıl mayan sitede, bahçeleri n bakı mı yl a özel peyzaj fir mal arı il gilen mekt edir. Gür dağ For masyonunda sağla m ze mi nde i nģa edilen konutlarda, radye t e mel ve t ünel kalı p siste mi kullanıl mıģtır. Villalar arası ndaki mesafel er, mahre mi yet açısı ndan yet erli uzaklı kta değildir. Ancak al an i çi nde çok çeģitli çocuk oyun al anları, havuzl ar, heykeller ve yaya yolları bul unmakt adır. Aqua Cit y ile il gili değerlendir me Tabl o de yapıl mıģ, alana ait vazi yet pl anı ġekil de, fot oğraf ve maket fot oğrafı ise ve te sunul muģt ur. 114

126 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği Tabl o Aqua Cit y Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda geliģ me konut al anı 5 stat üsündedir. EriĢilebilirlik - Kadı köy 20 daki ka 4 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 10 daki ka 5 ort 5 Çevredeki kullanı ml ar - Çevredeki di ğer konut alanl arıyl a iliģkisi yokt ur - Yakı n çevrede iģ alanl arı vardır - Yakı n çevrede yet erli kült ür, eğl ence, ticaret donatısı yokt ur. Est eti k Değerlendir me - Villalar ve bl okl ar belli bir est eti k anl ayıģı yla al anda 3 dağıl mıģ durumdadır.. Ze mi n Yapısı - Gözdağ For masyonu, sağl a mze mi n 5 Büyükl ük Konut ( ) 3 Yoğunl uk kiģi/ha 1 Eği m Topoğrafya Ko mģ ul uk Ünit eleri ve - Eği ml e uyu ml u villa+bl okl ar 3 - Ko mģ ul uk ünitesi kavra mı geliģ me mi Ģtir. Ancak havuzl ar t opl anma mekanı ol uģt ur mak üzere tasarlanmı Ģtır. - Anket uygul an ma mı Ģ. Daireler bit mi Ģ t esli m edili yor. Katılı myok Katılı m ve 1 Kull anı cı Ġstekleri Dı Ģa Açı klı k - Site sı nırları dıģa son derece kapalı. Çevresi nden kopuk 1 Kent merkezi - Al andaki mer kez, al anı n genel karakt eristiği yl e uyu ml u 3 ve alan kullanı cısı na hitap ediyor Eğiti m, Kült ür, Tesisleri YeĢil kullanı ml arı Sağlı k Ġ dare al an - Al anda 1 adet il köğreti m okul u i dare bi nası ve site yöneti mi, açı k al anda yayıl mıģ kafeler, rest oranl ar gi bi kullanı ml ar yer al makt adır. Bu bi nal ardan bir t ek il kokul al anı nda mevzuat standartları aranmı Ģtır. - Al anda çok çeģitli aktif kullanı ml ara sahi p ve su ögesi ne büyük yer verilen çocuk bahçel eri, spor t esisleri, yüz me havuzl arı, süs havuzl arı, Ģel alel er, fit ness gi bi al anl ar yer al makt adır. Konsept ol arak su üzeri nde çalıģıl mı Ģ, bu tasarı ml arla alana ki mli k kazandırıl mıģtır. Al an Ġçi Ul aģı m - Yaya dol aģı mı nı n deva mlılığı vardır al an i çi yollarda 3 araçlar park et mekt e ve çevre kalitesi ni boz makt a. Ot opark Durumu - Her konut i çi n 1 araçlı k kapalı ot opark al anı na ek ol arak 3 açı k ot oparklar düģünül müģt ür. Konut ti p ve - Ort ala ma büyükl ük 173 m² dir. Çok büyük konutlar 5 Büyükl ükl eri yokt ur. Ti pler yeterli çeģitlilikte değil Konutları n - Ort ala ma 700 $/ m² taksit i mkanl arı 5 edi nilebilirliği puan Topl a m57 puan : 18 = 3, 1 puan Ort a 115

127 Şekil Aqua Cit y 1. ve 2. Et ap vazi yet Planları 116

128 Şekil Aqua Cit y Blokl ar ve Villalar Şekil Aqua Cit y maket fot oğrafı 117

129 Casaba Tabl o Casaba YERLEġĠ MĠ N ADI Casaba KONUM Ümr ani ye Ġlçesi, Ömerli Bl d. Kadı köy 40, Köpr üler 35 dk BÜYÜKLÜK 794 konut NÜFUS 3200 kiģi olacak TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Tür ki ye ĠĢ Bankası- Koray Yapı Endüstrisi YAPI M YI LI 2001 ġile Ot oyol u üzeri nde, Ömerli de bozul ma mı Ģ bir doğada yer seçen Casaba, Ömerli Barajı su t opl a ma havzası nda kal makt adır. 794 villalık bir kasaba görünü münün hedeflendi ği al anı n ortası nda m² li k yapay bir göl et t asarlanmı Ģtır. Ayrı ca al anda kor ul ar, bi nicilik tesisleri, avl u t arzı bir sosyal kul üp, çeģitli spor ol anakl arı ve ticaret biri ml eri bul unacaktır. Hal en yapı mı deva m eden Casaba nı n Kadı köy e uzaklı ğı 40 daki ka, köprülerle uzaklı ğı ise 35 daki kadır. Al anı n t aģı dığı ekol oji k değer nedeni yle t abanda %10 gi bi düģük bir yoğunl uk kullanıl mıģtır. Ancak yi ne de uzun vadede baraj suyu üzeri nde ol umsuz et kileri ol ması bekl enmekt edir. Ta ma men Ameri kalı mi marlar ve peyzajcılar tarafı ndan geliģtiril miģtir. Vadi Ģekli ndeki hafif eği mli t opoğrafyası, villaların yerleģi mi açısı ndan ol uml u bir özelliktir. Al ana gi dilen yol üzeri nde bir t akı m yeni siteler yapıl maya baģlanmı Ģ, ancak bu böl ge kendi içi nde koor di nasyona geçe me mi Ģ uyu mu yakalaya ma mı Ģ. Casaba i çi n en öne mli belirleyiciler, su havzası nda ol ma ve kent e en uzak yerleģi ml erden biri ol ması dır. Ayrıca yaratıl maya çalģılan küçük kasaba konsepti de öne mli dir. Özellikleri Tabl o de i ncelenmi Ģtir. Al ana ait vazi yet pl anı ġekil te fot oğraflar ise v da görül mekt edir. 118

130 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği Tabl o Casaba Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda Ömerli Barajı su t opl a ma 3 havzası nda kal makt adır. Koruma kuģağı dıģı ndadır. EriĢilebilirlik - Kadı köy 40 daki ka 2 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 35 daki ka 2 ort 2 Çevredeki kullanı ml ar - Çevredeki di ğer konut alanl arıyl a iliģkisi yokt ur - Yakı n çevrede iģ alanl arı yoktur - Yakı n çevrede yet erli kült ür, eğl ence, ticaret donatısı yokt ur. Al an içi nde çözül ecektir Est eti k Değerlendir me - Ta ma men Villalar Ģekli nde bir vadi kenarı na sıral an mı Ģ 5 görünt üsü var. DüĢük yoğunl ukl u taban kullanı mı Ze mi n Yapısı - Kurt köy For masyonu, sağl a m ze mi n 5 Büyükl ük Konut ( konut) 4 Yoğunl uk - 17 kiģi/ha 5 Eği m ve - Eği ml e uyu ml u villalar Ģekli nde 5 Topoğrafya Ko mģ ul uk - Ko mģ ul uk ünitesi kavra mı i çi n gerekli sosyal t esisler 3 Ünit eleri düģünül üyor ve bir kasaba konsepti t asarlanmı Ģ ancak Katılı m ve Kull anı cı Ġstekleri konutlar müst akil konu ml u - Pazarla ma ofisi nden alı nan bil gilere göre, anket uygul a ması yapıl ma mı Ģ ancak pr oj eni n Ameri kalı mi marları, Tür k ailesi il e il gili araģtır ma yap mı Ģtır. Bu araģtır mal ar ıģı ğı nda çok çeģitli konutlar kullanıl mı Ģtır. Dı Ģa Açı klı k - He m Ģanti ye giriģleri nde he m al an i çi nde çok sı kı güvenli k önl e ml eri vardır. Ancak yüksek duvarlı sitelerden biri değil dir. Kent merkezi - Al andaki mer kezde yer al ması düģünül en faali yetler, özellikle bi ni cilik ve t enis kul üpl eri kent öl çeği nde tasarlanmı Ģ kullanı ml ardır. Eğiti m, Kült ür, Tesisleri YeĢil kullanı ml arı Sağlı k Ġ dare al an - Al anda kasaba ki mli ği yl e ilgili ol arak bir il köğreti m okul u ( m² Özel Okul al anı), PTT, Di ni Tesis ve sağlı k ocağı al anl arı mevzuattaki mi ni mu m st andartları sağl ayacak Ģekil de düģünül müģt ür. - Peyzaj da su ögesi ne, yerel görünü ml ere, doğal bit kileri korumaya öne m veril mi Ģtir. Villa bahçel eri de rekreatif pot ansi yel ol uģt ur makt adır. Spor kul üpl eri ile birli kt e tabanı n %90 ı açı k ve yeģil alan olarak kullanılacaktır. Al an Ġçi Ul aģı m - Al an henüz i nģaat safhası ndadır bu nedenl e al an i çi nde yal nı zca i Ģ maki nel eri bulun makt adır. Her konut un yanı nda yer al an kapalı garajlar araç güvenli ği i çi n öne m taģırken, al an i çi nde her yerde araç trafi ği ol ması na neden ol makt adır. Ot opark Durumu - Her konut a 2 araçlı k 5 Konut Ti p ve - Konut büyükl ükl eri m² arası nda değiģ mekt edir. 3 Büyükl ükl eri Çok büyük villalar yer al maktadır. ÇeĢitlilik yeterlidir Konut Fi yatları - Ort ala ma konut fiyatı 1700 $/m² dir puan Topl a m: 68 puan =3, 7 puan i yi 119

131 120 Şekil Casaba vazi yet planı

132 Şekil Casaba Maket fot oğrafı Şekil Casaba, villaları n eği me göre konuml anıģı Al an henüz i nģaat aģa ması nda ol duğundan kentsel estetikle il gili yar gıya var mak güçt ür. Ancak villalar eği ml e uyu ml udur ve al anda az yoğun bir Ģekil de dağıl makt adır. 121

133 Şekil Casaba, villa tipleri Şekil Casaba, Villa tipleri 122

134 Acarkent Tabl o Acarkent YERLEġĠ MĠ N ADI Acar kent KONUM Beykoz Ġlçesi, Kadı köy 45, Köpr ül er 25 dak. BÜYÜKLÜK 2208 konut NÜFUS 6500 kiģi içi n tasarlanmı Ģ TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Acarlar ĠnĢaat YAPI M YI LI 1999 Beykoz Ġlçesi nde Pol onezköy yol u üzeri nde yer al an Acar kent, Sai p Molla PaĢa Or manı i çi nde yer al makt adır. Or man yol uyl a 45 daki kada Kadı köy e 25 daki kada Köpr üye eriģi m mü mkündür. Acarlar Ģirketler t opl ul uğuna ait ofis bi nası ve benzi n istasyonuyl a, alanda yeni yeni geliģen iģ merkezl eri, yakı n çevresi nde yer al an kullanı ml ardır. Acarkent Beykoz Sitesi, Acarkent Villaları, Boğazüst ü Evl eri, ve Acarsize ol mak üzere çeģitli konut al anları nı n birleģ mesi nden ol uģan bir kent gör ünü mündedir. ancak çoğunl ukl a villalardan ol uģ ması, eği mli arazide müst akil konu ml u villalara yer veril mesi, konut adedi ni n fazla ol uģu gi bi nedenlerle görsel ol arak çok yoğun bir i nģaat söz konusudur. Ayrıca al an, özel mül ki yetteki or man al anı nda mevzi pl an yol uyl a geliģtiril miģtir ve bul unduğu böl geni n doğal gör ünü münü boz makt adır. ÇavuĢbaĢı Granodi yoditi ol arak adl andırılan j eol oji k for masyon üzeri nde kurul u ol an site, depre mde en sağl a m ze mi nl erden biri ne sahi ptir. Acar kent e giriģte güvenli k t arafı ndan nereye gi dil di ği sorul makt a ve kontrol nokt ası nda bekl et me yapıl makt adır. Ġçeri yal nızca t anı dı k biri ni gör mek, ya da spor al anl arı nı kullanma a maçlı dıģ kullanıcılar alı nmakt adır. Çok büyük bir arazi ye sahi p ol an Acarkent i n bu büyük arazi yi bu Ģekil de kapat arak güvenli k sağl a ması, çağdaģ konut alanl arı tasarı myakl aģı ml arı nda istenmeyen bir durumdur. Acar kent le ilgili değerlendir me Tabl o te yapıl mıģtır. 123

135 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği Tabl o Acarkent Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda or man al anı nda kal makt adır 3 ancak fiilen or man sı nırı nda değil dir. EriĢilebilirlik - Kadı köy 45 daki ka 1 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 25 daki ka 3 ortala ma 2 Çevredeki kullanı ml ar Est eti k Değerlendir me - Çevrede Acarkentle benzer konut al anl arı vardır ancak araları nda iletiģi mbul un ma makt adır. - Yakı n çevrede, iģ alanl arı ve ofis bi naları bul un makt adır. - Yakı n çevrede kült ür, eğl ence ve alıģveriģ donatıları al an içi nde çözül müģt ür. - Bul unduğu böl geni n doğal görünü müne büyük öl çüde zarar ver mekt edir. Hi çbir esteti k kaygı t aģı nmadan tasarlanmı Ģ konut alanl arı na benze mekt edir. Ze mi n Yapısı - ÇavuĢbaĢı Granodi yoditi Sağla m 5 Büyükl ük Konut (2000 üst ü) 1 Yoğunl uk - 28, 3 kiģi/ha 5 Eği m Topoğrafya ve - Villalara ağırlık veril mesi ne r ağ men al anda haki m bir tepede yapılan bl ok ni za m evler, al anı n t opoğrafyası yl a uyu msuzl uk doğur muģt ur. Ayrıca villaları n da yerl eģi m düzeni çok sı k ve kalabalı ktır. Ko mģ ul uk Ünit eleri - Ko mģ ul uk üniteleri belirgi n değil, mül ki yet sı nırları duvarla çevrili, ortak mekanl ar alandaki sosyal tesisler Katılı m ve - Anket yapıl ma mı Ģ ancak i nģaat aģa ması nda satıģlar var Kull anı cı Ġstekleri ve bu aģa madan sonra kullanıcı müdahal esi olabiliyor Dı Ģa Açı klı k - Dı Ģa kapalı ve çevresi yüksek duvarlarla çevrili, i çeri gir mek i çi n güvenli ğe ki mli k bırakmak, üye ol mak ya da gittiği niz yeri belirt mek gerekiyor. Kent merkezi - Al andaki mer kez, t üm kent e hitap eder nitelikte ve al anl a uyu ml udur. Eğiti m, Kült ür, Tesisleri YeĢil kullanı ml arı Sağlı k Ġ dare al an - Al anda 8000 m2 sağlı k t esis al anı ( 1, 2 m2/ kiģi), m2 s osyal ve kült ürel t esis alanı ( 2, 6 m2/ kiģi), m2 ti caret al anı ( 6, 6 m2/ ki Ģi) ve 1000 m2 i dari t esis al anı ( 0, 1 m2/ kiģi) ve di ni t esis al anı ayrıl mı Ģtır. Tü m donatılar düģünül müģ ve mi ni mu m st andartlar yakal anmı Ģtır m2 müst akil bahçel er i çi nde villalar, kapalı ve açı k spor al anl arı, kır kahvel eri, seyir t erasları, koģu parkurları, t enis kortları ve havuzl ardan ol uģan t opl a m m2 ni n üzeri nde aktif yeģil al an, kiģi baģı na 23 m2 yeģil al an varlı ğı yla kent dıģı al anl arda mevzuatı n öngördüğü 14 m2/ kiģi standardı aģıl mı Ģtır. Al an Ġçi Ul aģı m - Yaya aksl arı deva mlı dır. Araç yol u al an i çi nde l up 3 yap makt adır. Ancak yol üst ü araç park edil mekt edir. Ot opark durumu - Her konut a 1 araçlı k kapalı otopark vardır. 3 Konut Ti p ve - Çok büyük konutlardan kaçı nıl mıģtır. Ort ala ma büyükl ük 3 Büyükl ükl eri 189 m² dir. ÇeĢitlilik yetersizdir Konut Fi yatları - Ort ala ma 2640 $/ m² ile i ncelenen siteler arası nda pahalı 3 al anl ardan biri olarak değerlendiril mekt edir. Topl a m: 57 puan: 18 kriter= 3, 1 puan Ort a puan

136 125 Şekil Acarkent, Vaziyet Planı

137 Şekil Acarkent, Villaları n genel görünüģü Şekil Acarkent genel görünüģ Siteni n genel görünü mü, or manlı k arazi ni n doğal karakt eri ni ġekil de gör ül düğü gi bi et kile mekt edir. Ayrıca i nģaatları n halen devam edi yor ol ması da ol umsuz görsel izleni ml eri n art ması na sebep ol makt adır. 126

138 Şekil Acarkent, Konutları n yola göre konu mlanıģı Şekil Acarsize Bl okl arı 127

139 Şekil Coliseoum Acar kentteki yol Ģe mal arı, eği mli arazi ni n de et kisiyle dar ve kı vrı mlı bir for mda tasarlanmı Ģtır. Ancak bu yollar tama men araç yol udur. Çünkü t ümalanda sürekliliği ol an bir yay yol u siste mi kur mak ölçek olarak mümkün ola ma mı Ģtır. (ġekil 5. 63) Acarsize bl okl arı, Siteni n haki mbir tepesi nde, Coliseoumise vadi yatağı nda yer al makt adır. (ġekil ) 128

140 Göksu Evl eri Tabl o Göksu Evl eri YERLEġĠ MĠ N ADI Göksu Evl eri KONUM Anadol u Hisarı Kadı köy 35, Köpr ü 15 daki ka BÜYÜKLÜK 1328 konut NÜFUS 5000 kiģi TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Göksu Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi YAPI M YI LI 1998 Göksu Evl eri, Anadol u Hi sarı se mti ni n ya maçl arı nda Boğazi çi geri gör ünü m böl gesi nde yer al makt adır. Eği mli bir arazi de yer al an site, Bebek ten ve Ru meli Hi sarı ndan gör ülebil mektedir. Göksu Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi tarafı ndan 1998 yılı nda t esli m edilen siteni n Kadı köy e uzaklı ğı 35 daki ka, Köprüye ol an uzaklı ğı ise 15 daki kadır. Site giriģi nde güvenli k t arafı ndan kontrol edildi kten sonra i çeri giriģ serbesttir. Al anda araçsız dol aģ mak i mkansızdır. Çünkü hem mesafeler çok uzun he m de arazi son derece eği mli dir. Bu nedenl e yaya haki mi yetinde bir yol Ģe ması ndan söz et mek mü mkün değil dir. Merkeze yakı n konu mu ve her fi yat aralı ğında konut bul unabil mesi nedeni yle terci h edil mekt edir. Al anı n değerlendir mesi Tabl o da yapıl mıģtır. 129

141 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği Tabl o Göksu Evl eri Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anı nda mevcut konut al anı nda 3 yer al makt adır. Ayrı na Boğazi çi geri gör ünü m böl gesi nde yer al makt adır.. EriĢilebilirlik - Kadı köy 35 daki ka 2 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 15 daki ka 4 ort. 3 Çevredeki kullanı ml ar Est eti k Değerlendir me - Yakı n çevrede alanla iliģkili konut alanı yokt ur. - Göksu Evl eri yakı nı nda ĠĢ alanl arı bul un makt adır. - En yakı n ticaret merkezl eri Kavacı k ta yer al makt adır. - Göksu Evl eri, tabanda aģırı yoğun yapılaģ ması, ve büyük konut ti pleri yle bul unduğu Boğazi çi böl gesi ni n sil ueti ne büyük ölçüde zarar ver mekt edir. Ze mi n Yapısı - Al üvyal f or masyonda, Heyelan riski bul unan ancak f ay 3 hatları na uzak arazi de yer al makt adır. Büyükl ük Konut ( konut arası) 3 Yoğunl uk - 33 kiģi/ha 5 Eği m ve - Villalar, az ve çok katlı apart manl ar, eği mden 1 Topoğrafya yararlanıl ma mı Ģ, Topoğrafyayl a ve Boğazi çi sil ueti yl e uyu msuz Ko mģ ul uk - Ko mģ ul uk üniteleri belirgi n değil, mül ki yet sı nırları 1 Ünit eleri duvarla çevrili, ortak mekanlar al andaki sosyal t esisler, ancak bu tesisleri n sayısı da kısıtlı Katılı m ve - Anket yapıl ma mı Ģ ancak i nģaat aģa ması nda satıģlar var 3 Kull anı cı Ġstekleri bir çok kullanıcı dıģ cepheyi bile kendisi tasarlat mı Ģ Dı Ģa Açı klı k - Dı Ģa kapalı ve çevresi yüksek duvarlarla çevrili ancak 4 içeri giriģ çok zor değil üyeli k gerek mi yor Kent merkezi - Al andaki merkez belirsiz 1 Eğiti m, Sağlı k Kült ür, Ġ dare Tesisleri YeĢil al an kullanı ml arı - Ġl köğreti m ve i dari t esisler ve PTT var. Ġl köğreti m al anı mevzuatta belirtilen st andartta t erk edil mi Ģ. Ancak esteti k boyut u yok. - Her villa müst akil bahçel er i çi nde, havuzl ar, t enis kortları, çocuk oyun al anı mevcut ancak yeģil al an varlı ğı yet ersiz Al an Ġçi Ul aģı m - Al an i çi nde araç trafi ği haki m, eği mden dol ayı trafi k hı zı 3 düģük ancak yaya akıģı sağl ana ma mı Ģ. Ot opark Durumu - 1 araçlı k 3 Konut Ti p ve - Daireler m2, Villalar m2 çeģitlilik orta 5 Büyükl ükl eri Konut Fi yatları - Fi yatlar ortala ma 1000 $ %m² dir puan Topl a m: 54 puan: 18= 3 puan Ort a 130

142 Göksu Evl eri ne ait Vazi yet Planı ġekil da, villaları n genel görünüģü de, ve yolları n kullanılıģı, de görül mekt edir. Şekil Göksu Evl eri Vazi yet Planı 131

143 Şekil Göksu Evl eri villaları Şekil Göksu Evl eri, Yollar 132

144 Maya Resi dences Tabl o Maya Resi dences YERLEġĠ MĠ N ADI Ma ya Resi dences KONUM Etiler Ar navut köy Yol u Taksi m20, Köpr ü 10 daki ka BÜYÜKLÜK 280 daire NÜFUS 800 kiģi TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Ma ya Ti caret ve ĠnĢaat YAPI M YI LI 1998 Ma ya Resi dence, Etiler de 280 konutl uk bir rezidans pr oj esi ol arak i nģa edil miģtir. Al andaki j eol oji k et ütler 1997 den itibaren yapıl maya baģlanmı Ģ ancak pr oj eni n baģla ma t ari hi 1999 ol arak bilinmekt edir. Mi mari Pr oje San Francisco da çi zil mi Ģ uygul a mal ar ise Maya ġirketler Topl ul uğu t arafı ndan yür üt ül müģt ür. Etiler de Boğaza haki m konu mda, Ar navut köy yol u üzerindeki bl okl arı n çevresinde baģka konut al anl arı, Ak mer kez ve eğiti m t esisleri vardır. Trakya f or masyonunda yer al an Ma ya Resi dence yapılırken defalarca ze mi n et üdü yapıl mıģ, 4 metre hafri yat uygul anmı Ģtır. Yoğun t aban al anı kullanı mı yol cephesi nden hissedil mekte ancak i ç avl uda i nsan öl çeği göze çarpmakt adır. ĠnĢaat ve t ekni k alt yapı süreci en son teknol ojiler kullanılarak yür üt ül müģt ür. Site son derece güvenli dir. Fot oğraf çek mek yasaktır. Ġçeri giriģ yal nızca görevli eģliği nde mü mkündür. Rezi danslar i çi n Büyüklük Kriteri öl çül meyecektir. Onun yeri ne maksi mu m kat adedi ölçülecektir. Ma ya Resi dences a ait değerlendir me Tabl o dedir 133

145 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği Tabl o Maya Resi dence Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda mevcut konut al anı nda yer 5 al makt adır. EriĢilebilirlik - Taksi m20 daki ka 4 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 10 daki ka 5 ortala ma 5 Çevredeki kullanı ml ar Est eti k Değerlendir me - Çevrede Maya ya, uyu ml u konut alanl arı yokt ur.. - Yakı n çevrede, çevreyl e uyu mlu iģ alanları vardır - Yakı n çevrede t ü m Ġst anbul a hitap eden Ak mer kez, Akatlar Kült ür Mer kezi ve eğlence tesisleri vardır. - Bul unduğu böl geni n genel est eti ği ne kat kısı ol a ma makt adır. Ancak yoğun kullanı m dı Ģı nda al anda esteti k dıģı bir görsel tespit yapıl ma mı Ģtır. Ze mi n Yapısı - Trakya For masyonu, Kayalı k ze mi n, sağl a m 5 Hmax - En yüksek 7 katlı bl okl ar yer al makt adır. 5 Yoğunl uk kiģi/ha 1 Eği m Topoğrafya Ko mģ ul uk Ünit eleri ve - Ta ma men bl ok ni za m, çevre bi nal arla uyu ml u, eği me duyarlı tasarı muygul anmı Ģ ancak yoğun - Konutları n yerleģ me düzeni i le ko mģul uk ol uģt urul ması çok zor. Çünkü yeģil al anl ar aktif değil. Ancak s por mer kezi ve çarģı bu a maca hizmet edebilir. Katılı m ve - Anket uygul anma mı Ģ ve i nģaatlar t a ma ml andı ktan sonra 1 Kull anı cı Ġstekleri satıģ baģla mı Ģ, konutlarda hiçbir değiģi kli k yapıla mı yor Dı Ģa Açı klı k - Site sı nırları belirgi n ve son derece sı kı kor unuyor. 3 Resi mçek mek, alanı gez mek yasak, üyeli k mü mkün Kent merkezi - Al andaki mer kez, spor, alıģveriģ ve eğl ence faali yetleri ne 5 hi z met edecektir m2 sosyal t esis i nģaatı deva m et mekt edir. Eğiti m, Sağlı k Kült ür, Ġ dare Tesisleri YeĢil al an kullanı ml arı - Gerekli eğiti m sağlı k kült ür hi z metleri al an dı Ģı ndan sağl anmakt adır. - Çok kaliteli peyzaj uygul a ması ve bakı mı söz konusudur. Açı k havuzl ar ve güneģlenme terasları aktif yeģil al anl arı ol uģt ur makt adır. Ancak yeģil alan m² olarak düģükt ür. Al an Ġçi Ul aģı m - Al an içi nde araç trafi ği yokt ur. 5 Ot opark Durumu - Her konut a 1 araçlı k kapalı otopark 3 Konut Ti p ve m2 arası konutlar ortal a ma 323 m2 3 Büyükl ükl eri - çeģitlilik var ancak 400 ün üzeri nde konutlar var Konut Fi yatları - Fi yatlar ortala ma 2940 $/ m² dir puan Topl a m: 64 puan: 18= 3, 5 puan i yi 134

146 135 Şekil Maya Resi dences Vazi yet Planı ( Kaynak Maya Pazarla ma Ofisi)

147 Şekil Maya Resi dences Maket Fot oğrafı Şekil Maya Resi dences Ar navut köy yol u görünüģ 136

148 Şekil Maya Resi dences, Ġç Bahçe Bl okl arı n arazi de konuml andırılıģı ve yol Ģe ması ġekil ve de açı kça gör ül mekt edir. Yoğun t aban kullanı mı Ar navut köy yol u cephesi nde hissedil mekt edir. (ġekil 5. 71) ancak bu yoğun kullanı ma rağmen i ç avl uda kaliteli bir peyzaj çalıģ ması yla ferah bir hava yaratıl mıģtır. (ġekil 5.72) 137

149 Pol at Resi dence Tabl o Pol at Resi dence YERLEġĠ MĠ N ADI Pol at Tower Resi dence KONUM BeĢi ktaģ Ġlçesi, Ful ya BÜYÜKLÜK 400 daire NÜFUS 400 kiģi TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Pol at ĠnĢaat YAPI M YI LI 1999 Ġstanbul daki rezi dans geliģi mi, 1990 lı yıllarda yabancı Ģirketleri n yöneticileri ne ve çalıģanl arı na ya da geçi ci süreyl e kentte bulunan ancak konut rahatlı ğı nda konakl a mak isteyenl ere yöneli k ol arak düģünül müģt ür. Gün geçtikçe Tür k kullanıcıları tarafı ndan da t erci h edilir hal e gelmi Ģtir. Ful ya da m² al anda Pol at i nģaat t arafı ndan i nģa edilen Pol at Resi dence t a bu pr oj elerden biri dir. Sunduğu hi z metler, manzarası, sağl a m i nģaatı, ve mer kezi konu mu t erci h edil mesini n baģlıca nedeni ni ol uģt ur makt adır. Pr oje mi marı ile yapılan gör üģ mede bi nanı n daha çok üst gelir gr ubundan yal nız yaģayan f ut bol cul ar, mankenl er ve Ģarkıcılar t arafı ndan t erci h edil di ği öğrenil miģtir. Ofis al anl arı na yakı n olması i çerdi ği alıģveriģ merkezi, rest oranlar, bakım, t e mi zli k, kur u t e mi zle me, güvenlik hi z metleri, manzarası ve st üdyo t arzı küçük daireleri di ğer terci h sebepl eri dir. 70 ve 80 m² li k i ki ti p st üdyosu vardır. Daha geniģ kullanı m isteyenl er i ki daire al arak i çte birleģtir mekt edir. Bi na dıģ cephesi bir konut bi nası ndan çok iģ merkezi gör ünü mündedir. (ġekil 5. 74) Pr oj e mi marı Er kan Çeli kkol, kendi pr oj esini n i nģaat safhası nda büyük değiģi kli klere uğratıldı ğı nı, pr ojedeki çok iģlevli rest oranı n alıģveriģ biriml eri ne dönüģt üğünü, panar omi k asansörün ve roof rest oranı nı n kal dırıldı ğı nı belirtmekt edir. Bi na di ğer benzerleri gibi sı kı t edbirlerle kor unmakt adır. Fit ness cent er ve havuz üyeli kle dıģ kullanıcılara açı ktır. YeĢil alan terkleri yapıl mıģ, 7000 m2 par k düzenl e mesi sür mekt edir. ( ġekil Vazi yet Pl anı) Pol at Resi dence a ait değerlendir me Tabl o da yer al makt adır. 138

150 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği Tabl o Pol at Tower Resi dence Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Rezi dans, 1/ öl çekli pl anda mevcut konut al anı nda 5 kal makt adır. EriĢilebilirlik - Taksi m15 daki ka 4 - Boğazi çi Köprüsü 10 daki ka mesafededir. 5 ortala ma 5 Çevredeki kullanı ml ar - Çevrede bir çok konut bul unmakt adır ancak aynı t ürden değil dir. - Yakı n çevrede, bir çok iģ alanı vardır - Yakı n çevrede t ü m Ġst anbul a hitap eden bir mer kez ol an BeĢi ktaģ, Cha mpi on ve Derishow un showr oo ml arı bul un makt adır puan Est eti k - Al anı n t ari hsel ve doğal değerleri yle uyu msuz bir 1 Değerlendir me yapı dır. ĠĢ bi nası görünü münde Ze mi n Yapısı - Trakya For masyonu, dere yat ağı, depre mde sor unl u 3 ol abilir. Ġyi inģaat Hmax - 44 katlı. Çevreyl e uyu msuz kullanıl mıģ 1 Yoğunl uk - 89 kiģi/ha 3 Eği m ve - Dere yat ağı nı n geçti ği yerde al çak bir nokt ada 1 Topoğrafya konu ml an mı Ģtır. AĢırı yüksek ol uģuyl a eği me ve topoğrafyaya uy ma makt adır. Ko mģ ul uk 1 Ünit eleri Katılı m ve Kull anı cı Ġstekleri - Di ğer konut al anl arı ndan farklı ol arak t ek bl okt an ol uģan rezi dans, i çi ndeki kullanı mlar ve sosyal t esislerle topl anma mekanl arı yaratmı Ģtır. Ancak bu t arz konutlarda komģul ukt an söz edile me mekt edir. - Anket uygul anma mı Ģ ve i nģaat safhası nda satıģ baģla mı Ģtır. Ancak t asarı m t a ma men fir manı n i stekl eri doğrult usunda Ģekillenmekt edir. Evl er dekorasyonl u tesli mediliyor. Dı Ģa Açı klı k - Rezi dans sı kı kor un makt a ancak girilebiliyor. Bi nadaki alıģveriģ mer kezi, spor t esisleri ve bazı hi z metler dı Ģ kullanıcılara açı ktır. Kent merkezi - Al anda bul unan süper mar ket al anı, i çteki akti viteler, si ne ma sal onl arı, rest oranl ar, havuz ve güneģl en me terasları, ayrıca merkezde yer al ması ol uml u. Eğiti m, Sağlı k Kült ür, Ġ dare Tesisleri YeĢil al an kullanı ml arı - Bi na i çi nde eğiti m t esisi, sağlı k t esisi, kült ür mer kezi bul un ma makt adır. Ancak yakı n çevrede bir çok t esis yürüme mesafesi ndedir. - YeĢil al an t erkl eri nde ġi Ģli Bel edi yesi ne 7000 m² yeģil al an bırakıl mı Ģtır. Hal en bu alanı n Bot ani k parkı ol arak inģası na pol at inģaat tarafı ndan deva medil mekt dir. Al an Ġçi Ul aģı m - Al an içi nde araç trafi ği yok ancak yaya deva mlılığı yok 3 Ot opark durumu - 2 araçlı k kapalı ot opark var 5 Konut Ti p ve m² arası nda. Ort: 75 m² i ki ti p konut var ve 3 Büyükl ükl eri yet ersiz Konut Fi yatları - Fi yatlar ortala ma 4000 $/ m² dir Topl a m: 54 puan: 18= 3 puan Ort a 139

151 Şekil Pol at Tower Resi dence Vazi yet Planı Şekil Pol at Resi dence fot oğraf 140

152 Metrocity Tabl o Metrocit y YERLEġĠ MĠ N ADI Metrocit y Resi dence KONUM 1. Levent, Taksi m7, Köpr ü 3 daki ka BÜYÜKLÜK 189 daire NÜFUS 225 kiģi TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Yüksel ĠnĢaat YAPI M YI LI 1998 Ġstanbul da yeni t arz yaģa ma al anları nı n öne mli te msilcileri ol an rezi danslar özelli kle yılları nda yapımı na baģlanan büyük proj elerle daha da günde me gel mi Ģtir. Metrocit y sunduğu ol anakl ar, mer kezi konu mu, metro hattı üzeri nde yer al ması ve tasarı mı yla Ġstanbul daki en i ddi alı rezi dans pr ojeleri nden biri dir. He m ofis al anl arı nı he m de yaģa ma al anları nı bir arada sunan pr oj e, bu yönüyl e batılı konut yakl aģı mı nı yansıt makt adır. Zira özellikle A. B. D. de günümüzde ev ve iģ yeri nin bir arada düģünül mesi öne mli bir eğili m hali ni al mı Ģtır. Ancak Ġstanbul daki bu t ür konutları n farkı genellikle çok yüksek katlı ve konut mi marisi yle bağdaģ mayan iģ mer kezi gör ünü ml ü alanl ar ol maları dır. Yüksel ĠnĢaat t arafı ndan m² al anda Ģehri n en mer kezi ve eriģilebilir nokt ası nda kur ul an pr oj eni n m2 kapalı alıģveriģ al anı, m² sosyal t esis al anı, bunl ara ek ol arak, çocuk bakı mı, t e mi zli k, güvenli k, ça maģır, kur u te mi zl e me, heli kopt er pisti gi bi hi z metler, havuz ve t enis kortu gi bi spor t esisleri, beyaz eģyalı ve dekorasyonl u tesli mgi bi özellikleri vardır. Metrocit y rezi dansları n en öne mli özellikleri nden ol an eriģilebilirlik il kesi ni sağl ayan bir konut al anı dır. Taksim il e metroyl a 7 daki kalı k, Masl ak la di ğer t opl u t aģı ma i mkanl arı yla 5 daki kalık, 2. Köpr üyl e 3 dakikalı k eriģi me sahi ptir. Rezi dans daireleri nde sı nırsız Ġstanbul Manzarası bul unan Metrocit y de daireler m² arası nda değiģ mekt edir. Görsel ol arak, i nsan öl çeği ni n ve kenti n doğal t ari hsel değerleri yle uyu mun aran madı ğı bi na, 27 katlıdır. Açı k ve yeģil kullanı mları yokt ur. Tü m peyzaj gereksi ni mi ni yi ne i ç mekanda çözmeyi a maçl a makt adır. ġimdi den son 141

153 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği derece dıģa kapalı bir yapısı vardır. Pazarla ma ofisi, bi nanı n gör ül mesi ne 2-3 gör üģ meden sonra, müģteri yi t anı mak koģul uyl a i zi n ver mekt edir. Rezi dansı n değerlendir mesi tabl o de görül mekt edir. Tabl o Metrocit y Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda MĠ A saçağı nda yer 5 al makt adır. Mi a i çi ne kaliteli konut getir meye çalıģ ması ol uml u değerlendiril mi Ģtir. EriĢilebilirlik - Taksi m7 daki ka 5 - Fati h Sultan Meh met Köprüsü 3 daki ka 5 ort. 5 Çevredeki kullanı ml ar Est eti k Değerlendir me - En yakı n Etiler de bir çok konut al anı bul un makt adır. Ancak alandaki konutlarla bütünl eģ mi Ģ konutlar değiller. - Yakı n çevrede, çevreyl e uyu mlu iģ alanları vardır - Yakı n çevrede t ü m Ġst anbul a hitap eden Ak mer kez, eğl ence t esisleri, kült ür mer kezl eri gi bi kentsel faali yetler vardır. - Bul unduğu böl geni n est eti k dur u mu, çok katlı ofis bl okl arı ndan ve transit trafik gür ült üsünden i barettir. Met rocit y, mi marisi yle söz konusu al andaki ofis geliģi mi yl e uyu ml udur. Ancak ofis görünü mü taģı yor. Ze mi n Yapısı - Trakya For masyonu, Kayalı k ze mi n, sağl a m 5 Hmax - 26 katlı bir bl ok yer al makt adır. Çevreyl e uyu ml u 3 kullanıl dı ğı ndan, çok katlı ol ması na rağ men ort a il e değerlendiril miģtir. Yoğunl uk - 48 kiģi/ha 5 Eği m ve - Düz bir al anda yer al makt adır. Eği m 2 Topoğrafya al gılana ma makt adır. Bu t ür alanlar kendi t opoğrafyası nı yarat makt adır ve orta altı olarak değerlendiril miģtir. Ko mģ ul uk 1 Ünit eleri Katılı m ve Kull anı cı Ġstekleri - Di ğer konut al anl arı ndan farklı ol arak t ek bl okt an ol uģan rezi dans, i çi ndeki kullanı mlar ve sosyal t esislerle topl anma mekanl arı yaratmı Ģtır. Ancak bu t arz konutlarda komģul ukt an söz edile mez. - Anket uygul anma mı Ģ ve i nģaat safhası nda satıģ baģla mı Ģtır. Ancak t asarı m t a ma men fir manı n i stekl eri doğrult usunda Ģekillenmekt edir. Evl er dekorasyonl u tesli mediliyor. Dı Ģa Açı klı k - Rezi dans son derece sı kı korunuyor. Ancak al andaki alıģveriģ mer kezi, spor t esisleri ve bazı hi z metler dı Ģ kullanıcılara açı k olacak. Konutlar ta ma men dıģa kapalı. Kent merkezi - Al andaki mer kez, m2 AlıĢveriĢ al anı m2 sosyal t esis i çer mekt edir. Tü m kent e hitap eder niteli klere sahi ptir. Eğiti m, Sağlı k - Bi na i çi nde eğiti m t esisi, sağlı k t esisi, kült ür mer kezi 3 Kült ür, Ġ dare bul un ma makt adır. Ancak yakı n çevrede bir çok t esis Tesisleri yürüme mesafesi ndedir. YeĢil al an - YeĢil alan kullanı mı na yer veril me mi Ģtir. 1 kullanı ml arı Al an Ġçi Ul aģı m - Al an içi nde araç trafi ği yokt ur. 5 Ot opark Durumu - 2 araçlı k kapalı 5 Konut Ti p ve m² arası nda. Ort: 245, 5 m² çeģitlilik var 5 Büyükl ükl eri Konut Fi yatları Fi yatlar ortala ma 3800 $/ m² dir. 2 Topl a m: 64 puan: 18= = 3, 5 puan i yi puan

154 143 Şekil Metrocit y Vazi yet Planı

155 Şekil Metrocit y, Büyükdere Caddesi nden fotoğraf Şekil Metrocit y ni n bit miģ hali ni gösteren ilüstrasyon 144

156 Dokuz Pal mi ye Resi dence Tabl o Dokuz Pal miye Resi dence YERLEġĠ MĠ N ADI Dokuz Pal mi ye Resi dence KONUM Kartal- Dragos sahili Kadı köy 20, Köpr ü 20 dakika BÜYÜKLÜK 252 daire NÜFUS 700 kiģi TOPLAM ALAN m² FĠ RMA Ki staģ YAPI M YI LI 1996 Dokuz Pal mi ye Resi dence Kartal da Ġstanbul un il k rezi dans pr oj elerinden birisi ol arak i nģa edil miģtir. Zat en di ğer rezi dans projeleri yle de yapısal farklılıklar göster mekt edir. Tek bir bl ok üzeri nde ofis bi nası gör ünü münde i nģa edilen di ğer rezi danslardan farklı olarak Dokuz Pal mi ye, 9 adet bl okt an ol uģan bir site gör ünü mündedir. Ancak hi z metleri n kalitesi, yeri, konu mu ve i nģaat t ekni ği nedeni yle rezi dans olarak değerlendiril mekt edir. Kartal da sahil ile arası ndan sadece bir yol geçen sitede, adal ar manzarası bul unmakt adır. Yakı n çevresi nde eriģilebilir konumda ticaret, eğiti m, kült ür, eğl ence ve iģ alanları yla, di ğer konut alanl arı mevcutt ur. Kartal for masyonunda dol gu al anı yakı nı nda yer al an Rezi dansı n adal ar merkezli bir depre mde büyük hasar göreceği düģünül mekt edir. Ancak pazarla ma ofisi nden alı nan bil gilere göre site, kaya ze mi ne ot ur makt adır ve dol gu al anı, siteni n önündeki yeģil al ana denk gel mekt edir. Yi ne de depre m bekl entisi alanda fi yatların aģağı çekil mesi ne sebep ol muģtur. Site güvenli klidir. Ancak i çeri giriģte sorun yaģanma makt adır. Ġçerde gör üģ mek istedi ği niz kiģi ni n adı nı vererek giriģ mü mkündür. Yi ne de dıģ kullanı cılara kapalı dır. Al andaki maksi mu m kat adedi 14 t ür. Al anı n planla ması ndaki t asarı m i lkeleri ve yeģil al an varlı ğı ġekil de bi naların ön cepheden gör ünüģü de Ot opark ise de görül mekt edir. Dokuz Pal mi ye Resi dences a ait değerlendir me Tabl o tedir 145

157 Konut Öl çeği Konut Yakı n Çevresi Öl çeği Böl ge Ve Kent Öl çeği Tabl o Dokuz Pal miye Resi dence Değerlendir me Ġ LKELER DEĞERLENDĠ RME PUAN Üst Öl çek Pl anl ar - Site, 1/ öl çekli pl anda mevcut konut al anı nda yer 5 al makt adır. EriĢilebilirlik - Kadı köy 20 daki ka 4 - Köpr ü 20 daki ka 4 ortala ma 4 Çevredeki kullanı ml ar - Çevrede alanla uyu ml u konut al anl arı vardır. - Yakı n çevrede, alana hitap edebilecek iģ alanl arı vardır. - Yakı n çevrede yet erli alıģveriģ, eğl ence ve kült ürel ve sosyal tesis i mkanı vardır. - Bul unduğu böl geni n genel esteti ği ne kat kı da Est eti k 3 Değerlendir me bul un ma makt adır. Ancak bozucu bir et kisi de yok. Ze mi n Yapısı - Kart al For masyonu, Dol gu yakı nı, orta 3 Hmax - En yüksek 14 katlı bl okl ar yer al makt adır. 3 Yoğunl uk kiģi/ha 1 Eği m Topoğrafya Ko mģ ul uk Ünit eleri ve - Ta ma men bl ok ni za m, çevre bi nal arla uyu ml u, eği me duyarlı t asarı m uygul an mı Ģ. Ancak di ğer konut al anl arı nı n önünü kapat an bir tasarı mı var. - Konutları n yerleģ me düzeni ile ko mģul uk ol uģt urul maya çalıģıl mıģ. YeĢil al anl ar Rezi dans saki nl eri ni n bul uģ ması na yöneli k. Ancak bl ok ni za m buna engel ol uyor. Katılı m ve - Anket uygul anma mı Ģ konutlarda sı nırlı değiģi kli k 3 Kull anı cı Ġstekleri yapılabiliyor Dı Ģa Açı klı k - Site sı nırları belirgi n ve sı kı korunuyor. Ġçeri giriģte 4 güvenli ğe bil gi ver mek gereki yor. Fazl a rahatsız edi ci değil. Kent merkezi - Al andaki mer kez, spor al anları ve küçük sosyal t esis al anı yla daha çok alan kullanıcıları na hitap et mekt edir. Eğiti m, Sağlı k Kült ür, Ġ dare Tesisleri YeĢil al an kullanı ml arı - Gerekli eğiti m sağlı k kült ür hi z metleri al an dı Ģı ndan sağl anmakt adır. - Kaliteli peyzaj uygul a ması ve bakı mı söz konusudur. yurt dıģı ndan getirilen 9 adet pal mi ye, al ana ki mli k kazandır mak i çi n kullanıl mı Ģtır. Açı k havuzl ar, yaya aksları, çocuk oyun al anl arı ve spor al anl arı ndan ol uģan 6500 m² yeģil alan mevzuattaki 7 m² ni n çok üst ündedir. Al an Ġçi Ul aģı m - Al an içi nde araç trafi ği kısıtlıdır. Yaya güvenli ği var. 5 Ot opark Durumu - Her bl oğa ait 1 araçlı k kapalı ot opark+ mi safir ot oparkı 3 Konut m² arası konutlar ortala ma 127, 5 m2 3 Büyükl ükl eri - çeģitlilik kısıtlı ancak konut içleri iģlevsel Konut Fi yatları - Fi yatlar ortala ma 890 $/ m² dir puan Topl a m: 63 puan: 18= 3, 5 puan i yi 146

158 Şekil Dokuz Pal mi ye Resi dence Vazi yet Planı Şekil Dokuz Pl a mi ye Resi dence Maket Fot oğrafı 147

159 Şekil Dokuz Pl a mi ye Resi dence Genel GörünüĢ Şekil Dokuz Pal mi ye Resi dence yeģil alanlar Şekil Açı k ot oparklar 148