GAYRİMENKUL MEVZUATI

Transkript

1

2 Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları GAYRİMENKUL MEVZUATI Ders Kodu: 1019 Gayrimenkul Değerleme Sınavı Halil Tektaş Bu kitabın tüm yayın hakları Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. ye aittir. Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. nin izni olmadan hiç bir amaçla çoğaltılamaz, kopya edilemez, dijital ortama (bilgisayar, CD, disket vb) aktarılamaz. Ekim 2014

3 SINAV ALT KONU BAŞLIKLARI GAYRİMENKUL MEVZUATI 1. Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ Seri: VIII, No: Türk Medeni Kanununun Taşınmaz Mülkiyetine İlişkin Hükümleri (Madde ) 3. İmar Kanunu 4. İskan Kanunu 5. Kat Mülkiyeti Kanunu 6. Belediye Kanunu 7. Büyükşehir Belediyesi Kanunu 8. Kamulaştırma Kanunu 9. Tapu Kanunu 10. Kadastro Kanunu 11. Yapı Denetimi Hakkında Kanun 12. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 13. Taşınmaz Kiralarına İlişkin Mevzuat 14. Emlak Vergisi Kanunu 15. Gayrimenkul Alım-Satım ve İnşa Kazançlarının Vergilendirilmesi 16. Gayrimenkullerin Kiraya Verilmesinden Elde Edilen Kazançların Vergilendirilmesi 17. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 2

4 İÇİNDEKİLER 1. BÖLÜM - TÜRK MEDENİ KANUNUNUN TAŞINMAZ MÜLKİYETİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ BÖLÜM SAYILI TAPU KANUNU BÖLÜM SAYILI KADASTRO KANUNU BÖLÜM SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU BÖLÜM - İMAR KANUNUN AMACI, KAPSAMI, GENEL ESASLAR, TANIMLAR VE İSTİSNALARI BÖLÜM SAYILI KAMULAŞTIRMA KANUNU BÖLÜM SAYILI İSKAN KANUNU BÖLÜM TÜRK BORÇLAR KANUNU (TAŞINMAZ KİRALAMALARINA İLİŞKİN HÜKÜMLERİ) BÖLÜM SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN BÖLÜM SAYILI BELEDİYE KANUNU BÖLÜM SAYILI BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ KANUNU BÖLÜM SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN BÖLÜM - SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK ŞİRKETLER İLE BU ŞİRKETLERİN KURULCA LİSTEYE ALINMALARINA İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ BÖLÜM - TÜRKİYE DEĞERLEME UZMANLARI BİRLİĞİ STATÜSÜ BÖLÜM - EMLAK VERGİSİ KANUNU BÖLÜM - GAYRİMENKULLERİN ALIM SATIM VE İNŞA KAZANÇLARININ VERGİLENDİRİLMESİ BÖLÜM - GAYRİMENKULLERİN KİRAYA VERİLMESİNDEN ELDE EDİLEN KAZANÇLARIN VERGİLENDİRİLMESİ LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 3

5 1. BÖLÜM TÜRK MEDENİ KANUNUNUN TAŞINMAZ MÜLKİYETİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU Tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilebilecek taşınmazlar; 1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir. a. Arazi: Arazinin tanımı Tapu Sicili Tüzüğünün 9 uncu maddesi, araziyi, sınırları hukukî ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçası olarak tanımlamaktadır. Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir. b. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar: Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir. Bağımsız ve sürekli hakların Tapu Kütüğüne kaydedilebilmesi için: 1. Bir irtifak hakkı olmalıdır: İrtifak hakları dışındaki sınırlı ayni haklara, müstakil ve daimi bir mahiyet tanınmamaktadır. 2. Süresiz veya en az otuz yıl süreli olacak. 3. Tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız irtifak hakları olacak. Bir irtifak hakkının bağımsız olması, bu hakkın bir taşınmaz veya bir şahıs lehine tesis edilmemiş olması demektir. Bu itibarla şahsi irtifakların (intifa, sükna hakkı) tapu siciline bağımsız bir irtifak olarak kaydı mümkün değildir. Bir taşınmaz lehine kurulan irtifak hakları da, taşınmazdan ayrı olarak devredilemeyeceği için bağımsızlık niteliğini taşımazlar. İrtifak haklarından üst hakkı, kaynak hakkı ile devre mülk hakkı müstakil niteliktedir ve tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına kayıt edilebilir. 4. Hak sahibinin yazılı istemi olacak. İrtifak hakkına ilişkin olarak bağımsız bir sayfa açılması, ancak hak sahibinin yazılı talepte bulunması ile mümkündür. Yazılı talep yeterlidir. Hak sahibin rızasına ihtiyaç yoktur. Bu şartlar gerçekleşir ise bağımsız ve sürekli haklar tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynî veya kişisel hak kurulabilir. c. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler: Medeni Kanun da, Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tabi olacağı belirtilmiştir. Ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı sayfalarına kaydedilir. Buna göre tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkan vs gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlıbaşına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kurulan bağımsız bir irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıt ile irtifak hakkı taşınmaz niteliğini kazanır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 4

6 Tapu Siciline Kaydedilmeyecek taşınmazlar Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır. 1) TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI Taşınmaz mülkiyeti tescil ile veya tescil edilmeden kazanılabilir. a. Tescil ile kazanma: Mülkiyet hakkının önceki malikten devir ile kazanılmasıdır. Tescil ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılabilmesi için; 1. Tapu kütüğüne tescil şarttır. Tapu kütüğüne tescil olmaz ise mülkiyet kazanılmış olmaz. (Örnek; Gül TEKTAŞ taşınmazını Fatma hanıma satıyorsa, Fatma hanımın taşınmazı kazanması ancak tapu kütüğüne tescil ile mümkündür. ) ( Örneğin kendi aralarında bir sözleşme düzenleyerek satış işlemini yaptılar, Tapu Kütüğüne tescil edilmediği için mülkiyet geçmez. 2. Geçerli bir iktisap sebebi olacak; taşınmazın el değiştirmesi ancak hukuki bir sebeple gerçekleşir. Bu sebep satış, intikal, bağış vs olabilir. Ama geçerli bir hukuki sebep yoksa ve buna rağmen Tapu Kütüğüne tescil edilmiş ise bu yolsuz tescildir. Mülkiyet tescil ile geçmez. ( Örneğin Halil TEKTAŞ taşınmazını Ayşenur a sattı, ancak tapu kütüğünde Baharnur ve Zehra adlarına tescil yapıldı ise Baharnur ve Zehra tescil ile mülkiyeti kazanmış olmaz, çünkü Baharnur adına yanlışlık ile tescil edilmiştir. Geçerli bir hukuki sebep bulunmamaktadır. 3. Resmi şekil şartı; Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. Taşınmaz ın devrine ilişkin resmi senetlerin Tapu Müdürü tarafından yapılması gerekir. Ancak istisnaları bulunmaktadır. Örneğin; Gayrimenkul satış vaadi, Ölünceye Kadar Bakma Akdi Noterler tarafında da yapılabilmektedir. Kanunda bir istisna belirtilmemiş ise kural olarak taşınmazın el değiştirmesine yönelik işlemlerin Tapu Müdürü tarafından yapılması gerekmektedir. b. Tescilsiz kazanma: Tescil ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılması ana kuraldır. Ancak Medeni Kanunun özel olarak saydığı bazı hallerde taşınmazın mülkiyeti tescil yapılmadan kazanılabilmektedir. Bu özel durumlar, miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerdir. Bu durumda mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 5

7 b1. İşgal: 1 Tapu Kütüğünde kayıtlı taşınmaz; Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. 2 Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar; Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz. b2. Yeni arazi oluşması: Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir. Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir. b3. Kazandırıcı Zamanaşımı: aa. Olağan zamanaşımı: Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Örneğin; Ahmet, yolsuz tescil ile adına tescil edilmiş taşınmazı davasız ve aralıksız olarak on yıl kullanmış ise mülkiyet hakkını kazanır. bb. Olağanüstü zamanaşımı: olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz iktisabı Medeni Kanun, Kadastro Kanunu gibi kanunlarda düzenlenmiştir. Bu nedenle olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasını bu kanunları dikkate alarak inceleyeceğiz. Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması Medeni Kanun md. 713 e göre Özel kanunlardaki hükümlere göre Tapuda kayıtlı olan taşınmazlar Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 6

8 1.Medeni Kanun un 713 üncü maddesine göre; 1a. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz; Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Burada iyi niyetin varlığına gerek bulunmamaktadır. 1b. Tapu Kütüğünde kayıtlı olan taşınmazlar: Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır. Olağan üstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının şartları; - Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz olacak veya maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmaz olacak. - Davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduracak. - İyi niyetin varlığına gerek bulunmamaktadır. - Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait taşınmazlar olmayacak. Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar: Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tabidir. Bu taşınmazların zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir. 2. Özel Kanun Hükümleri: Medeni Kanunun 713 üncü maddesinde olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin özel kanun hükümlerinin saklı olduğu belirtilmiştir. Örneğin kadastro kanununda olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması yönünde hükümler bulunmaktadır. Medeni Kanun hükümleri çerçevesinde zamanaşımı ile kazanılamayacak bir taşınmaz, Kadastro kanunu uyarınca yapılan çalışmalar neticesinde LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 7

9 kazanılabilir. Kadastro Kanunu özel bir kanun olduğu için Kadastro Kanununun olağanüstü zamanaşımı hükümleri doğrultusunda, taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması mümkündür. Çünkü iki kanunda zamanaşımı ile edinilebilecek ve edinilemeyecek taşınmazlar farklı düzenlenmiştir. b4) Arazi kayması ve Heyelân Arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır. Arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesi, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz. Bu yörelerin belirlenmesi sırasında yöredeki arazinin yapısı göz önünde tutulur. Bir taşınmazın böyle bir yörede bulunduğu, ilgililere uygun biçimde bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır. 2) TESCİLİ İSTEME HAKKI Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur. 3) TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAYBEDİLMESİ Taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Kamulaştırma hâlinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir a) Taşınmazın tamamen yok olması: Taşınmaz tamamen ortadan kalkabilir. Bu halde mülkiyet hakkı da ortadan kalkar. Tapu Kütüğündeki taşınmaza ilişkin sayfa kapatılır. Örneğin, deniz kenarındaki bir taşınmazın denizin yükselmesi ile denizin altında kalması. b) Terk: Malikin mülkiyet hakkını Tapu Kütüğünden terkin ettirmesidir. c) Kamulaştırma: Kamu yararı nedeni ile yapılan kamulaştırma da özel mülkiyet sona erer. 5) TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAPSAMI Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyet: İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe, her iki komşunun paylı malı sayılır. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plandaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelan bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz. Taşınır yapılar: Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tabi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 8

10 Yapının arzın mülkiyetine dahil olduğu kuralının istisnaları: Taşkın yapı, üst hakkı, mecra, menkul inşaattır. Haksız yapı: Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyi niyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyi niyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir. Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi, Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. a) Taşkın yapılar: Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. b) Üst hakkı: Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Örnek; yer altına inşa edilen otopark, benzin istasyonu vs, Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz. c) Mecralar: Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır. Komşuluk hukukunun gerektirdiği haller dışında bir taşınmazın böyle bir mecra ile ayni hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir. İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle, dışarıdan görülüyorsa noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar. d) Araziye dikilen fidanlar: Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz. Doğal ürünler: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 9

11 İntifa hakkı varsa istisna konusu olur. Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukuki ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre adetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır. İntifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler, intifa hakkı sahibine aittir. Nitelikleri itibarıyla malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan bütünleyici parçaları malike aittir. 6) TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları kanundan doğabileceği gibi, taşınmaz malikinin kendi isteği ile yaptığı hukuki işlemlerle mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri sınırlamasından da doğabilir. Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez. Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları Kanundan doğan kısıtlamalar Malikin İşlemlerinden (Hukuki işlemlerden (doğan sınırlamalar İrtifak hakları sükna, inşaat hakkı vs. Vefa (geri ) alım hakkı İştira ( alım) hakkı Şufa (önalım) hakkı LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 10

12 a) Malikin muamelelerinden doğan kısıtlamalar: a1) Önalım hakkı ( Şufa hakkı ): Paylı Mülkiyetten doğan Önalım Hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Sözleşmeden doğan önalım hakkı: Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır. a2) Alım ( iştira) hakkı: Tapu kütüğüne şerh verilen alım hakkı, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Örneğin, Ali ADAK ile Fatma aralarında, Ali nin taşınmazını 5 sene içinde Fatma nın istemesi halinde ona satacağına ilişkin bir alım sözleşmesi yapsalar ve bu hak da tapu kütüğüne tescil edildikten sonra, Ali taşınmazını, Ayşe ye, Ayşe de Yusuf a satsa bile, Fatma tek taraflı irade beyanı ile tescilin yapılmasını Yusuf dan talep edebilir. a3) Geri alım ( vefa ) hakkı: Satıcının alıcı ile yaptığı anlaşmanın şartlarına göre sattığı taşınmazı geri alma hakkıdır. Tapu kütüğüne şerh verilen geri alım hakkı, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. b) Kanuni Kısıtlamalar: Kanuni kısıtlamaların sayısı ve çeşidi çok fazladır. Bu nedenle aşağıdaki şemada sınıflandırmaya çalışıp örnekler vereceğiz. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 11

13 Kanuni Kısıtlamalar Kamu Hukukundan doğan kısıtlamalar Özel Hukuk tan doğan kısıtlamalar Özel Kanunlar ile Medeni Kanundaki hükümler ile Kanuni Kısıtlamalar Komşuluk Hukukundan doğan kısıtlamalar Herkesin yararlanabileceği özel hukuk kısıtlamaları Askeri Yasak Bölgeler Kanunu, Maden Kanunu, Petrol Kanunu vs birçok kanunda kısıtlamalar mevcuttur. Ayrıca Medeni Kanunda geçen kanuni kısıtlamalar da vardır. b1) Medeni Kanunda geçen kısıtlamalardan bazıları: 1- Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar. 2- Komşu taşınmaz maliklerinin bitki dikerken uymak zorunda oldukları kurallar 3- Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar. Arazinin sınırlıklarla çevrilmesi yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır 4- Toprağın iyileştirilmesi: Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir. 5- Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır 6- Mecra geçirilmesi 7- Geçit hakları LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 12

14 8- Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer'asına girebilir ve oralarda yetişen yabani meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel adetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir 9- Sürüklenen şeyler ile benzerlerinin alınması 10- Kamu hukuku kısıtlamaları: Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tabidir. 11-Kaynak ve yeraltı suları: Kaynaklar, arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir. Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Yeraltı suları, kamu yararına ait sulardandır. Arza malik olmak, onun altındaki yeraltı sularına da malik olmak sonucunu doğurmaz. Arazi maliklerinin yeraltı sularından yararlanma biçimi ve ölçüsüne ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır. b2) Özel Kanunlardan doğan sınırlamalar Kamu hukukuna ilişkin sınırlamaların bir kısmı özel kanunlarda yer almaktadır. İmar Kanunu, İskan Kanunu, Kamulaştırma Kanunu gibi. b4) Herkesin yararlanabileceği özel hukuk kısıtlamaları - Düşen şeylerin alınması - Zor durumda başkasının arazisine girilmesi. Örneğin, köpeklerden korkup kaçarak başkasının arazisine girilmesi. 7) SINIRLI AYNİ HAKLAR Kanunda düzenlenen sınırlı ayni hakların dışında malik serbest iradesi ile yeni sınırlı haklar yaratamaz. Kanunda düzenlenen sınırlı ayni haklar; irtifak hakları, Gayrimenkul mükellefiyeti ve rehin haklarıdır. SINIRLI AYNİ HAKLAR İrtifak hakları Gayrimenkul Mükellefiyeti Rehin hakları LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 13

15 A) İRTİFAK HAKLARI İrtifak hakları, sahibine konusu olan eşyayı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma veya her ikisine birden sahip olma yetkisini veren sınırlı bir ayni haktır. A1) Ayni İrtifak hakkı (Taşınmaz lehine irtifak hakkı) (Arzi İrtifak hakkı): Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Arzî irtifak hakkı, belli bir şahıs lehine değil, belli bir taşınmaz lehine kurulduğu için yararlanan (hakim) taşınmaza sahip olan, irtifak hakkına da sahip olur. Buna karşılık yükümlü taşınmazı sonradan iktisap edenler de bu yükümlülüğe katlanmak zorundadır. Arzî irtifak, lehine kurulduğu taşınmaza bağlanmıştır. Ondan ayrı olarak devredilemez. Taşınmazın devrinde de bu hakkın devrinin istisna (ayrık) tutulması mümkün değildir. Geçit hakkı taşınmaz lehine kurulmuş ise arzi irtifak çeşidi olur. Malik kendisine ait iki taşınmazdan biri üzerinde diğerinin lehine irtifak hakkı kurabilir. Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştıramaz. İrtifak hakkının kullanılması için gerekli tesislerin bakımı, yararlanan taşınmaz malikine aittir. Tesisler yüklü taşınmazın malikine de yararlı ise, bunların bakım giderlerine her iki malik yararları oranında katılır. a) Ayni İrtifak hakkının kurulması: Ayni İrtifak Hakkının Kurulması Tescil ile Tescilden Önce Zamanaşımı ile Taşınmaz lehine ayni irtifak hakkı tesisi tescil veya zaman aşımı ile kurulabilir. 1) Tescil İle: Ayni irtifak hakkının kurulması, aynen taşınmaz iktisabında olduğu gibidir. (geçerli bir hukuki sebep, tescil talebi ve tescil). Taşınmaz lehine ayni irtifak hakkı tesisi için tapu kütüğüne tescil şarttır. Hukuki sebep geçerli değilse yolsuz tescil söz konusu olur. İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmesine bağlıdır. Senet Tapu müdürü tarafından düzenlenir. 2) Zamanaşımı ile: İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür. Olağan ve olağanüstü zaman aşımı ile irtifak hakkının kazanılması mümkündür, Olağan zamanaşımı ile: Tapuya yolsuz tescil ile tescil edilen bir ayni irtifak hakkını 10 sene süreyle davasız ve aralıksız iyi niyetle kullanan şahış, 10 sene sonunda bu irtifak hakkına sahip olur. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 14

16 Olağanüstü zamanaşımı ile; Tapu sicilinde kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde davasız ve aralıksız irtifak hakkı sahibi sıfatı ile zilyet olmuş kimse irtifak hakkının adına tescilini isteyebilir. 3) Tescilden önce irtifak hakkının kazanılması: taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce iktisap halleri burada da geçerlidir. Mahkeme kararı, kamulaştırma yolu ile de tescilden önce irtifak hakkının kazanılması mümkündür. b) Ayni İrtifak hakkının sona ermesi: Ayni İrtifakın Sona Ermesi Terkin ile Mahkeme kararı ile Taşınmazın yok olması ile İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimse malik olursa, bu kişi, irtifak hakkını terkin ettirebilir. Terkin edilmedikçe irtifak, aynî hak olarak varlığını sürdürür Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir. Taşınmazın bölünmesi halinde: a) Yararlanan taşınmazın parsellere bölünmesi halinde; Kural, irtifak hakkının her parsel yararına devam etmesidir. Ancak, durum ve koşullara göre irtifak hakkı yalnız bir parselin yararına kullanılabiliyorsa, yüklü taşınmazın maliki diğer parseller için irtifak hakkının terkinini isteyebilir. Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi halinde irtifak hakkını terkin eder. b) Yüklü taşınmazın parsellere bölünmesi halinde; Kural, irtifak hakkının her parsel üzerinde devam etmesidir. Ancak, irtifak hakkı belirli parseller üzerinde kullanılmıyorsa, durum ve koşullara göre de kullanılamayacaksa, bu parsellerin maliklerinden her biri, kendi taşınmazı üzerindeki irtifak hakkının terkinini isteyebilir. Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi halinde irtifak hakkını terkin eder. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 15

17 c) Çeşitleri: Taşınmaz lehine kurulmuş Geçit, Üst (inşaat), kaynak hakkı ve diğer irtifaklardır. Bu hakların hem taşınmaz hem de şahıs lehine kurulabilmesi mümkündür. Örenğin geçit hakkı bir kişi veya bir taşınmaz lehine kurulabilir. Şahıs lehine kurulurlarsa şahsi irtifak hakları içerisine girerler. Bu nedenle bu irtifak haklarını şahsi irtifak hakları bölümünde inceleyeceğiz. B) Şahsi İrtifak Hakları: Mülkiyet hakkına sahip bulunmayan bir kişinin lehine kurulan irtifak haklarıdır. Şahsi irtifak haklarında genelde tek bir taşınmaz vardır. Yani, arzi irtifak haklarında olduğu gibi karşılıklı iki taşınmaz söz konusu değildir. Birden çok taşınmaz bu hakkın konusu olsa dahi bunlar karşılıklı değildir. Bu hak şahıs lehine kurulur. Şahsi irtifak hakkında şahıs, gerçek veya tüzel kişi olabilir. Çeşitleri: 1) İntifa hakkı, 2) Sükna (oturma) hakkı, 3) Üst (inşaat) hakkı, 4) Kaynak hakkı 5) Diğer irtifaklardır. Sükna ve intifa hakkı dışındaki irtifak hakları şahıs veya taşınmaz lehine kurulabilir. Sükna ve intifa hakları sadece şahıs lehine kurulabilir. İntifa Hakkı, üst hakkı ve kaynak hakkı başkalarına devredilebilir. Sükna hakkı ile diğer irtifak hakları başkalarına devredilemez. 1) İntifa hakkı: Taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. Tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir İntifa hakkının kurulma yolları: 1- Sözleşme ile kurulabilir. Bu durumda tapu müdürü tarafından resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir. 2- Zamanaşımı yolu ile kazanılabilir. 10 yıllık olağan veya 20 yıllık olağanüstü zamanaşımı ile intifa hakkının kazanılması mümkündür. 3- Mahkeme kararı ile intifa hakkı kazanılır. Bu durumda tescilden önce intifa hakkı kazanılmış olur. İntifa Hakkının Sona Ermesi: İntifa hakkının sona ermesi mülkiyet hakkının sona erme sebepleri gibidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 16

18 1- Hak sahibinin intifa hakkından vazgeçmesi ile, hak sona erer. Terkin talebine istinaden terkin yapılır. 2- Kamulaştırma: kamulaştırma ile intifa hakkı sona erer. Fakat alınan bedel üzerinde intifa hakkı devam eder. Kamulaştırılmanın kaldırılması ile intifa hakkı yeniden kurulmuş olur. 3- Taşınmazın yok olması ile; taşınmaz yok olursa intifa hakkı da sona erer. Örneğin denizin yükselmesi nedeni ile taşınmaz denizin altında kalırsa, o taşınmazın üzerindeki intifa hakkı da sona ermiş olur. Sigortalı bir meyve bahçesi üzerinde intifa hakkı tanınmış ise, meyve bahçesinin yanması üzerine taşınmaz üzerindeki intifa hakkı sona erer. Ancak sigorta bedeli üzerinde intifa hakkı devam eder. 4- Cebri İcra: İntifa hakkından önce rehin tesis edilmiş ise, taşınmaz paraya çevrilirken intifa hakkı terkin edilir. 5- Ölüm ve sürenin dolması; İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir. 6- Tüzel kişilerde ise Tüzel kişiliğin ortadan kalkması veya 100 senenin geçmesi ile intifa hakkı kendiliğinden sona erer. 7- Mahkeme kararı ile; mahkeme kararı ile intifa hakkı son bulur. İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini; yasal intifa hakkı, sebebinin ortadan kalkması ile sona erer. Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir. Ormanlar: Bir orman üzerinde intifa hakkına sahip olan kimse, ondan özel kanun hükümlerine uygun bir işletme plânı çerçevesinde yararlanabilir. Devir: Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. İntifa hakkı konusu olan malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri, intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir. Diğer bütün yükümlülükler malike aittir. İntifa hakkı sahibi, intifa konusu taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez; özellikle onu yeni bir şekle dönüştüremeyeceği gibi, onda önemli bir değişiklik de yapamaz. İntifa hakkı sahibi, malike önceden haber vermek ve taşınmazın ekonomik özgülenme yönünde önemli değişiklik yapmamak koşuluyla taş, kireç, mermer ve turba ocakları ile benzerlerini açabilir. İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. İntifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 17

19 ürünler, intifa hakkı sahibine aittir. Nitelikleri itibarıyla malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan bütünleyici parçaları malike aittir. Malik, yararlanılamayacak derecede harap olan intifa konusu malı yararlanılacak hale getirmekle yükümlü değildir; getirirse intifa hakkı yeniden kurulmuş olur. Sigorta ve kamulaştırma gibi durumlarda intifa hakkı, hakkın konusu yerine geçen karşılık üzerinde devam eder. İntifa hakkı sona erince hak sahibi, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür. Geri verme anında malik ve intifa hakkı sahibi tarafından ileri sürülebilecek bütün istem hakları, bu andan başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar Sorumluluk: İntifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe, malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur. İntifa hakkı sahibi, yararlanması için gerekli olmadığı halde tükettiği şeyleri tazmin etmekle yükümlüdür. İntifa hakkı sahibi, malın olağan kullanılması sonucunda meydana gelen değer azalmalarından sorumlu değildir. 2) Oturma hakkı (Sükna hakkı) : Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır. Şahsi irtifak haklarındandır. 3) Üst hakkı: Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. Üst hakkının sona ermesi ile yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. 30 yıldan daha az süre söz konusu ise veya bağımsız nitelikte değilse üst hakkı tesisi mümkün bulunmaktadır. Bu durumda irtifak hakkı tesis edilecek ve tapu kütüğünün irtifak hakları sütununa kaydedilmesi gerekecektir. Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır. Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 18

20 derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir. Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk haline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmi şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. İpotek, üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz. Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir. 4) Kaynak hakkı: Başkasının arazisinde bulunan su kaynağından su almak, kendi arazisine akıtmak hususunda bir irtifak hakkıdır. Kaynak hakkı, arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. 5) Diğer irtifak hakları: Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir. Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır. B) TAŞINMAZ YÜKÜ (GAYRİMENKUL MÜKELLEFİYETİ) Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Hak sahibi olarak, bir başka taşınmazın maliki de gösterilebilir. İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim olabilir. Örneğin kilitli kaldırım taşı fabrikası olan Saydam DEMİREL, kilitli kaldırım taşı yapımı için gerekli olan toprağı elde etmek için Gülşen hanımla bir anlaşma yaparak, Gülşen hanımdan belli aralıklarla toprak vermesi üzerine onunla anlaşabilir. Kurulması: Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Tescilde, taşınmaz yükünün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilir. Dönemsel edimlerde sicilde gösterilecek miktar, aksi kararlaştırılmış değilse, yıllık edimlerin yirmi katıdır. Aksine hüküm yoksa, kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükünün tapu kütüğüne tescili gerekli değildir. Kanunun alacaklıya yalnızca taşınmaz yükünün kurulmasını isteme yetkisini LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 19

21 tanıdığı hâllerde taşınmaz yükü ancak tescille doğar. Bir para alacağını güvence altına almak amacıyla kurulan taşınmaz yükü hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır. Sona Ermesi: Taşınmaz yükü tescilin terkini veya yüklü taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Feragat, yükten kurtarma ve diğer sona erme sebepleri, yüklü taşınmaz malikine, hak sahibinden terkini isteme yetkisi verir. Alacaklı, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, malikten taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir: 1. Yüklü taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye düşürecek şekilde bölünmüşse; 2. Malik, yüklü taşınmazın değerini düşürür ve yerine başka bir güvence göstermezse; 3. Malik, birbiri ardına üç yılın edimlerini yerine getirmemişse. Yükümlü, sözleşmeyle yetkili kılınmış olduğu takdirde veya aşağıdaki durumlarda, taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir: 1. Alacaklı, taşınmaz yükünü kuran sözleşmeye uymuyorsa; 2. Satın alınmamak kaydıyla veya otuz yıldan fazla bir süre için kurulmuş olsa bile yükün kurulmasının üzerinden otuz yıl geçmiş ise. Otuz yıl geçtikten sonra yükümlünün satın alma yetkisini kullanabilmesi, alacaklıya bunu bir yıl önceden bildirmesine bağlıdır. İrtifak taşınmaz lehine sona erdirilmeyen biçimde kurulmuşsa, yüklü taşınmazın bu yükten kurtarılması istenemez. Yükten kurtarma bedeli: Gerçek değerinin daha düşük olduğunu ispat etme hakkı saklı kalmak kaydıyla, yükten kurtarma, taşınmaz yükünün değeri olarak tapu kütüğünde gösterilen miktar üzerinden gerçekleştirilir. Taşınmaz yükü zamanaşımına tabi değildir. Muaccel olan edimler, borçlunun kişisel borcu haline geldiği tarihten başlayarak zamanaşımına tabi olur. Taşınmaz yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir. Her edim, muaccel olmasından başlayarak üç yıl sonra kişisel borç haline gelir ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar. Taşınmaz maliki değişirse yeni malik, başka bir işleme gerek bulunmaksızın taşınmaz yükünün yükümlüsü olur. Yüklü taşınmazın bölünmesinin taşınmaz yüküne etkisi hakkında irat senedine ilişkin hükümler uygulanır. C) TAŞINMAZ REHNİ Rehin hakkı, hak sahibine bir alacak yerine getirilmediği taktirde rehnedilen taşınmazı paraya çevirterek bundan alacağını tahsil etmek yetkisini veren ve herkese karşı ileri sürülebilen bir ayni haktır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 20

22 Taşınmaz Rehni Türleri İpotek İpotekli Borç Senedi İrad Senedi Taşınmaz rehni türlerini incelemeye başlamadan önce taşınmaz rehni ile genel bilgiler vereceğiz. a) Rehnin Kapsamı; a1. Ana para: Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir. Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Bu halde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz. Yabancı para üzerinden kurulan rehne ait bir derecenin boşalması halinde, yerine, tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilir. Türk parası ile kurulmuş bir rehne ait derecenin boşalması halinde ise, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı yabancı para üzerinden rehin kurulabilir. Yabancı veya Türk parası karşılıklarının hesabında hesap günündeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınır. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Bakanlar Kurulunca belirlenir. a2. Faiz : Sınırlayıcı hükümler saklı kalmak kaydıyla, taraflar faiz oranını diledikleri gibi kararlaştırabilirler. b ) Birden çok taşınmaz rehni: Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hallerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re'sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır. Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklıdır. Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 21

23 c) Birden çok kişiye ait taşınmazlar: Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehnedebilir. Pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemezler. Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz, ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnolunabilir. d) Rehnin sona ermesi: Taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. e) Rehnin başka taşınmaz üzerine geçmesi: Yetkili kamu kurum veya kuruluşu tarafından gerçekleştirilen parsel birleştirilmesi ve dağıtımı işlemi sonucunda birleştirilen parsel üzerindeki rehinler, sıralarını koruyarak o parselin yerine verilen taşınmaz üzerine geçer. Birleştirme sonucunda meydana gelen taşınmaz, değişik alacaklar için rehinli veya bazıları rehinsiz birden çok parselin yerini alırsa; bu taşınmaz üzerine geçen rehin hakları, taşınmazı bütün olarak kapsar ve olanak ölçüsünde sıralarını korurlar. f) Borçlunun taşınmazı rehinden kurtarması: Birleştirilen taşınmazlardan biri ile güvence altına alınmış olan alacağın borçlusu, üç ay önce bildirmek koşuluyla birleştirme sırasında karşılığını ödeyerek taşınmazı rehinden kurtarabilir. g) Bedel olarak ödenen para: Rehinli bir taşınmaz için bedel olarak ödenen para, alacaklılar arasında sıralarına göre, aynı sırada iseler alacaklarının miktarlarıyla orantılı olarak bölüştürülür. Bu bedel, rehinle güvenceye bağlanmış olan alacak miktarının yirmide birinden fazla olduğu veya yeni taşınmaz, alacak için yeterli güvence oluşturmadığı takdirde, alacaklının rızası olmadan borçluya ödenemez. h) Rehnin kapsamı: Rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar. Rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır. Üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki hakları saklıdır. ı) Kira bedelleri: Kiraya verilmiş taşınmaz üzerindeki rehnin kapsamına, borçluya karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya borçlunun iflasının ilanından başlayarak rehnin paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri de girer. Rehin hakkı, kiracılara karşı ancak cebri icra yoluyla takibin kendilerine bildirilmesi veya iflas kararının ilanından sonra ileri sürülebilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 22

24 i) Zamanaşımı: Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez. k) Koruma önlemleri: Alacaklı, önlem için yapmış olduğu giderleri malikten isteyebilir ve bu alacakları için taşınmaz üzerinde, tescile gerek olmaksızın ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkına sahip olur. l) Güvence, eski hale getirme, kısmi ödeme isteme: Rehinli taşınmazın değerinde düşme meydana gelmişse alacaklı, alacağı için başka güvence göstermesini veya rehinli taşınmazın eski hale getirilmesini borçludan isteyebilir. Yeterli güvence hakim tarafından belirlenen süre içinde verilmediği takdirde alacaklı, güvence eksiğini karşılayacak miktardaki alacak kısmının ödenmesini isteyebilir. m) Rehinli taşınmazın kısmen devri: Malik, rehinli taşınmazın güvence altına aldığı alacağın yirmide birinden az değeri olan bir parçasını başkasına devrederse; alacaklı, kendisine bu parça ile orantılı bir ödeme yapıldığı veya taşınmazın geri kalan kısmı yeterli güvence oluşturduğu takdirde, devredilen parça üzerindeki rehni kaldırmaktan kaçınamaz. n)rehinden sonra kurulan aynî haklar Malikin rehinli taşınmaz üzerinde yeni sınırlı ayni haklar kurmayacağını taahhüt etmesi geçerli değildir. Tarihi daha eski olan rehin hakkı, aynı taşınmaz üzerinde alacaklının izni olmadan daha sonra kurulan irtifak haklarından veya taşınmaz yüklerinden önce gelir. Sonradan kurulan ve rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifaklar ve taşınmaz yükleri terkin edilir. Önceki rehinli alacaklının istemiyle irtifak hakları veya taşınmaz yükleri terkin edilen kimselerin, rehinli taşınmazın paraya çevrilmesinde, hakları sonradan tescil edilenlere karşı, satış bedelinden haklarının değerini karşılayan miktarı almak hususunda öncelikleri vardır. o)rehin derecesi: Rehin haklarının öncelik durumu tapu siciline kaydedildikleri derecelere göre belirlenir. Rehnin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. Taşınmaz rehni, sırada kendisinden önce gelecek olanın miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede de kurulabilir. Aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez. Terkin edilen rehin hakkı yerine yeni bir rehin hakkı kurulabilir. Sonraki sırada yer alan rehinli alacaklılara boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşmelerin geçerliliği, resmi şekilde yapılmalarına; ayni etki sağlamaları, tapu kütüğüne şerh verilmelerine bağlıdır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 23

25 ö) Rehnin paraya çevrilmesi: Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir. Borcun ödenmemesi halinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir. Rehinli taşınmazın satış bedeli, alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır. Aynı sırada olan alacaklılar arasında o sıraya düşen satış bedeli alacakları oranında dağıtılır. p) Güvencenin kapsamı: Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına aşağıdakiler girer. 1. Ana para, 2. Takip giderleri ve gecikme faizi, 3. İflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz. Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz. 4. Zorunlu masrafların güvencesi: Alacaklı, rehinli taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmışsa ve özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse, bundan doğan alacakları tescile gerek olmaksızın aynen rehinli alacağı gibi güvenceden yararlanır. 5. Sigorta primleri: Alacaklı, rehinli taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmışsa ve özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse, bundan doğan alacakları tescile gerek olmaksızın aynen rehinli alacağı gibi güvenceden yararlanır. r) Arazinin iyileştirilmesi halinde rehin hakkı: Bir kamu kurum veya kuruluşunun katkısıyla iyileştirilen arazinin değerinde bir artma meydana gelirse malik, iyileştirme giderlerinden payına düşeni karşılamak üzere kendisine ödünç veren alacaklı lehine tescil suretiyle rehin hakkı kurabilir. Kurulan rehin, taşınmaz üzerindeki diğer bütün yüklerden önce gelir. İyileştirme, kamu kurum veya kuruluşunun katkısı olmaksızın yapılmış ise, malik taşınmazı üzerinde en çok masrafların üçte ikisi için rehin kurabilir. İyileştirme, kamu kurum veya kuruluşunun katkısı olmaksızın yapılmış ise, rehinli alacağın en çok beş yıl içinde eşit taksitlerle ödenmesi gerekir. Alacağın veya yıllık taksitlerin muaccel olmasından beş yıl sonra rehin hakkı sona erer ve sonraki alacaklılar sıralarına göre ilerlerler. s) Sigorta tazminatı üzerinde hak: Muaccel olan sigorta tazminatı, malike ancak bütün rehinli alacaklıların rızasıyla ödenebilir. Sigorta tazminatı taşınmazın eski hale getirilmesi için harcanacaksa, malik tarafından yeterli bir güvence gösterilmesi koşuluyla kendisine ödenir. C1) İPOTEK Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez. Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklar da, belli rehin derecesine yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur. Tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması, ipotek belgesi yerine geçer. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 24

26 Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Alacak, borcu ödeyen malike geçer. Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimse de, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir. İpotekten kurtarma bedeli alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır. İpotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklılar, ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay içinde giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler. Açık artırmada elde edilen miktarın satış bedelinden veya malik tarafından takdir edilen bedelden fazla olması halinde, bu miktar ipotekten kurtarma bedeli sayılır. Artırma bedelinin fazla olduğu hallerde açık artırma giderleri malike, aksi halde açık artırmayı isteyen alacaklıya ait olur. a) Taşınmazın devri: İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur. b) Taşınmazın bölünmesi: İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi halinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re'sen dağıtılır. Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir. Taşınmazın yeni maliki borcu yüklenirse, tapu idaresi bunu alacaklıya bildirir. Alacaklıya tanınan hakkını saklı tuttuğuna ilişkin bir yıllık beyan süresi, tapu idaresince yapılan bildirimin tebliği tarihinden işlemeye başlar. c) Alacağın devri: İpotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerli olması, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı değildir. d) Kanuni ipotek: Kanuni ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir. Aşağıdaki alacaklılar, kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilirler: 1. Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı, 2. Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları, 3. Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 25

27 Alacaklıların, bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanuni ipotek haklarının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir. Zanaatkarların ve yüklenicilerin kanuni ipotek hakları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir. Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir. Tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır. Malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez. Hakları değişik tarihlerde tescil edilmiş olsa bile zanaatkarlar ve yükleniciler, kanuni ipotekten yararlanma bakımından kendi aralarında aynı sırada sayılırlar. e) Öncelik: Satış bedeli, zanaatkarlar ve yüklenicilerin alacaklarının tamamını karşılamadığı takdirde kalan kısım, ipotek hakkı elde eden önceki sıradaki alacaklıların payına düşen satış bedelinden arsa değeri çıkarıldıktan sonra artan para ile karşılanır. Ancak bu, taşınmaz üzerindeki yüklerin zanaatkarlar ve yüklenicilerin zararına olacağının alacaklılar tarafından bilinebilir olmasına bağlıdır. Önceki sırada bulunan alacaklılar, rehin senetlerini devrederlerse, bu devir yüzünden zanaatkarlar ve yüklenicilerin elde edemedikleri alacak miktarını tazmin etmekle yükümlü olurlar. İşe başlandığı, hak sahibi, zanaatkarlar veya yüklenicilerden birinin bildirimi üzerine tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazıldıktan sonra, tescilin yapılabileceği sürenin sonuna kadar taşınmaz üzerinde ipotekten başka türde rehin tescil edilemez. İpotekte borçlu alacaklıya karşı tüm malvarlığıyla sorumludur. C2) İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ Taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak meydana getirir. Borçtan dolayı hem taşınmaz güvence oluşturmakta, hemde kişisel sorumluluk devam etmektedir. İpotekli borç senedi yoluyla rehin kurulması için tapu idaresince taşınmaza resmen değer biçilir. Biçilmiş değeri aşan miktar için ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulamaz. İpotekli borç senedindeki alacak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, faizlerin ödenmesi gereken tarihte, bu tarihten en az altı ay önce alacaklı veya borçlu tarafından diğer tarafa yapılacak bildirimle muaccel olur. İpotekli borç senedindeki borçtan kişisel olarak sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki hakkında ipoteğe ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmaz maliki, alacaklıya karşı borçluya ait bütün def'ileri ileri sürebilir. İpotekli borç senedinin güvencesi olan taşınmazın devrine veya bölünmesine ilişkin sonuçlar hakkında ipotek hükümleri uygulanır. İpotekli borç senedinde, borçlu ile taşınmaz iyesinin aynı kişi olması zorunlu değildir C3) İRAT SENEDİ: İrat senedi, bir taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü şeklinde kurulmuş bir alacak hakkı meydana getirir. İrat senedinin güvencesini ancak tarım arazisi, konutlar ve üzerinde bina yapılabilecek arsalar oluşturabilir. İrat senedi, kişisel borç doğurmaz ve borcun sebebini de göstermez. İrat senedinde borçlunun borçtan dolayı sorumluluğu, yalnız taşınmazla sınırlı ayni sorumluluktur. Bunun yanında borçlunun kişisel sorumluluğu söz konusu edilemez LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 26

28 İrat senetlerindeki alacak miktarı, tarım arazisinde arazinin gelir değerinin, diğer taşınmazlarda taşınmazın gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalamasının beşte üçünü aşamaz. Değerlendirmeler tapu idaresince resmen yapılır. Değer biçilmesinde gereken özenin gösterilmemesinden Devlet sorumludur. Devlet, kusuru olan memurlara rücu edebilir. İrat senedi ile yüklü olan taşınmazın maliki, sözleşmeyle daha uzun bir bildirim süresi kabul edilmiş olsa bile, her altı yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirmek ve bedelini ödemek koşuluyla taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir. Kanunda öngörülen haller dışında alacaklı, ancak her on yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirmek suretiyle borcun ödenmesini isteyebilir. İrat senedinin borçlusu yüklü taşınmazın malikidir. Yüklü taşınmazı edinen kimse irat senedinin borçlusu olur ve eski malik başka bir işleme gerek kalmaksızın borcundan kurtulur. Faiz borçları, taşınmazla güvenceye bağlı olmaktan çıktığı tarihten başlayarak malikin kişisel borcu olur. İrat senediyle yüklü taşınmazın bölünmesi halinde, parsellerin malikleri irat senedinin borçlusu olurlar. İrat senedi borcunun parsellere dağıtılmasında, ipotekle yüklü taşınmazın bölünmesine ilişkin hükümler uygulanır Alacaklı, borcun parsellere dağıtımının kesinleşmesinden başlayarak bir ay içinde yapacağı bildirimle bir yıl içinde irat senedinin satın alınmasını isteyebilir. İpotekli Borç Senedi İle İrat Senedinin Ortak Hükümleri Özellikleri: İpotekli borç senedi ve irat senedi koşul ve karşı edim kaydı içeremez. İpotekli borç senedinin veya irat senedinin düzenlenmesiyle birlikte dayanağı olan borç ilişkisi yenileme yoluyla sona erer. Bunun aksine yapılan sözleşme, sadece tarafları ve iyi niyetli olmayan üçüncü kişileri etkiler. İpotekli borç senedi veya irat senedi için tapu kütüğüne yapılacak tescilden başka rehin senedi de düzenlenir. Senet daha sonra düzenlenmiş olsa bile, hukuki sonuçlarını tescil tarihinden başlayarak doğurur. İpotekli borç senedi ve irat senedi, tapu memuru tarafından düzenlenir. Senetler üzerinde tapu memuru ile yetkili Hazine temsilcisinin imzaları bulunur. Bu senetler, alacaklı veya temsilcisine ancak borçlunun ve yüklü taşınmazın malikinin yazılı rızaları üzerine verilebilir. İpotekli borç senedi ve irat senedinin şekilleri tüzükle belirlenir. İpotekli borç senedi ve irat senedi nama veya hamile yazılı düzenlenebilir. Bu senetler, yüklü taşınmazın maliki adına da düzenlenebilir. Ödeme yeri: Rehin senedinden aksi anlaşılmadıkça, senet hamile yazılı olsa bile borçlu, bütün ödemelerini alacaklının yerleşim yerinde yapmak zorundadır. Senedin faiz kuponları varsa faiz ödemesi, kuponları ibraz edene yapılır. Sona ermesi: Alacaklı yoksa veya rehin hakkından feragat ederse borçlu, tapu kütüğündeki tescili terkin ettirip ettirmemekte serbesttir. Borçlu, zilyetliğine geçmiş olan senedi yeniden tedavüle çıkartabilir. Terkin: İpotekli borç senedi veya irat senedine ilişkin tescil, ancak tarafların veya mahkemenin rehin senedini iptal etmesi üzerine terkin edilebilir. İyi niyetin korunması: İpotekli borç senedi veya irat senedi metninde yazılı olanlar tapu kütüğündeki tescile uymazsa veya tapu kütüğünde tescil yoksa, kütük esas alınır. Bununla birlikte senedi iyi niyetle edinen kimse, tapu kütüğüne ilişkin hükümler uyarınca tazminat isteyebilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 27

29 Hakların ileri sürülmesi; Nama veya hamile yazılı ipotekli borç senedi veya irat senedindeki alacak, ancak senet üzerindeki zilyetlikle birlikte devir veya rehin edilebilir veya başka bir tasarrufa konu olabilir. Alacağın devri; İpotekli borç senedindeki veya irat senedindeki alacağın devri, rehin senedinin teslim edilmesine bağlıdır. Rehin senedinin nama yazılı olması halinde devralanın adı ve devir işlemi senet üzerine yazılır. Senedin İptali 1. Senedin kaybedilmesi: Rehin senedi irade dışında elden çıkmış veya borcu sona erdirme kastı olmaksızın yok edilmiş ise alacaklı, rehin senedini ve kuponu mahkeme kararıyla iptal ettirerek borçludan borcunu ödemesini ve eğer alacak henüz muaccel değilse yeni bir rehin senedi veya kupon düzenlenmesini isteyebilir. İptal kararı, hamile yazılı kıymetli evrakın iptaline ilişkin hükümler gereğince verilir; ancak, ibraz süresi bir yıldır. Borçlu da ödenmiş olmasına rağmen geri verilmemiş olan senet için aynı hükümler uyarınca senedin iptalini isteyebilir. 2. İlan yoluyla duyuru: İpotekli borç senedi veya irat senedinin alacaklısının kim olduğu on yıldan beri bilinmiyor ve bu süre içinde faiz ödenmesi de istenmemiş bulunuyorsa, rehinli taşınmazın maliki, alacaklının ortaya çıkması için gaipliğe ilişkin hükümlere göre ilan yapılmasını hâkimden isteyebilir. Alacaklı ortaya çıkmaz ve yapılan araştırma sonunda büyük bir olasılıkla alacağın artık mevcut olmadığı anlaşılırsa, hakim tarafından senedin iptaline karar verilir; bu kararla rehin derecesi boşalmış olur. Borçlunun def'ileri: Borçlu yalnız tescilden veya senetten doğan def'ileri ve istemde bulunan alacaklıya karşı sahip olduğu kişisel def'ileri ileri sürebilir. Borcun tamamını ödeyen borçlu, alacaklıdan senedin iptal edilmemiş olarak geri verilmesini isteyebilir. Hukuki ilişkide değişiklik: Borçlu borcun kısmen ödenmesi veya borç yükünün hafifletilmesi ya da güvencenin azaltılması gibi hukuki ilişkide meydana gelen değişiklikleri tapu kütüğüne tescil ettirme hakkına sahiptir. Tapu memuru, bu tür değişiklikleri senet üzerine de yazar. Meydana gelen değişikliklerin tescil edilmemiş olması halinde, senette yazılı yıllık edimlerin ödenmiş olması dışındaki değişiklikler senedi iyi niyetle kazanan kimseye karşı ileri sürülemez. 8) TAŞINMAZ REHNİYLE GÜVENCE ALTINA ALINAN ÖDÜNÇ SENETLERİ A) REHİNLİ TAHVİLLER Nama veya hamile yazılı tahviller, aşağıdaki hallerde taşınmaz rehniyle güvence altına alınabilir: 1. Ödüncün tamamı için ipotek veya ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulması ve alacaklılar ile borçlu için ortak bir temsilcinin atanması, 2. Tahvil çıkarmayı üzerine alan kurum yararına ödüncün tamamı için taşınmaz rehni kurulması ve bu rehinli alacağın da tahvil alacaklıları yararına rehnedilmesi. Borçlu, belirli zamanlarda faizle birlikte anaparanın bir kısmını da ödemeyi üstlenebilir. Taksit olarak her yıl ödenecek paranın, senetlerin belli bir bölümünü karşılaması zorunludur. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 28

30 Tescil: Senetler, sayıları gösterilmek suretiyle tapu kütüğüne tescil olunur; ödüncün tamamı için bir tescil yapılır. Senedi çıkaran aracı kurum, alacaklıların ve borçlunun temsilcisi olsa bile, senetlerin çıkarılması sırasında kendisine ayrıca yetki verilmiş olmadıkça, borcun kapsamında ve koşullarında bir değişiklik yapamaz. Senetlerin geri ödenmesi: Senetlerin geri ödenmesi, çıkarma sırasında yapılan veya o sırada verilen yetkiye dayanarak aracı kurumun düzenleyeceği plana göre gerçekleştirilir. Sırası gelen senedin karşılığı alacaklıya ödenmekle senedin hükmü kalmaz. Terkin: Aksi kararlaştırılmadıkça tescilin terkini, ancak borçlunun tescilde belirtilen yükümlülüklerini tamamen yerine getirmiş ve senetlerin bütün kuponları ile birlikte geri verilmiş olmasına veya geri verilmemiş kuponlar varsa bunları karşılayacak miktarın hakimin belirleyeceği yere tevdi edilmesine bağlıdır. Rehinli taşınmazın maliki veya aracı kurum, ödeme planına göre kur'a çekmek ve karşılığı ödenen senetleri iptal etmekle yükümlüdür. İrat senetlerinde bu işlemler Devletçe denetlenir. İşletme olarak taşınmaz rehni karşılığında ödünç verme işiyle uğraşmak üzere yetkili makamdan izin alanlar, özel bir rehin sözleşmesi ve teslim yükümlülüğü olmasa bile, taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış alacakları ile cari işlerinden doğan alacaklarını karşılık göstererek rehinli tahvil çıkarabilirler. Alacaklılar, rehinli tahvillerin öngörülen zamandan önce ödenmesini isteyemezler. Tahviller hamile veya nama yazılı olarak çıkarılır ve hamile yazılı kuponları bulunur. Tahvil çıkaracaklar ile tahvil çıkarmaya ilişkin koşullar ve çıkarma izni vermeye yetkili makam özel kanunla belirlenir. 9) ZİLYETLİK Bir şey üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır. Zilyet, bir sınırlı ayni hak veya bir kişisel hakkın kurulmasını ya da kullanılmasını sağlamak için şeyi başkasına teslim ederse, bunların ikisi de zilyet olur. Bir şeyde malik sıfatıyla zilyet olan asli zilyet, diğeri fer'i zilyettir. Bir şeyde fiili hakimiyetini doğrudan doğruya sürdüren kimse dolaysız zilyet, başka bir kişi aracılığı ile sürdüren kimse dolaylı zilyettir. Fiili hakimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle kullanılmaması veya kullanma olanağının ortadan kalkması zilyetliği sona erdirmez. Tapuya kayıtlı taşınmazlarda, hak karinesinden ve zilyetlikten doğan dava açma hakkından yalnız adına tescil bulunan kimse yararlanır. Bununla birlikte taşınmaz üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse, gasp veya saldırı sebebiyle dava açabilir. Kazandırıcı zamanaşımından yararlanma: Kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan zilyet, zilyetliği kendisine devreden aynı yetkiye sahip idiyse onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir. 10) TAPU SİCİLİ a) Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler 1)Tapu sicilinin açıklığı (aleniliği) ilkesi: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 29

31 Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. 2) Taşınmaz üzerinde ayni hakkın kazanılması için tescilin gerekliliği ilkesi: Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil halinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar. 3) Her taşınmaza ayrı bir kütük sayfası açılması ilkesi: Her taşınmaz için ayrı bir kütük sayfası açılması ayni sisteminin getirdiği bir özelliktir. 4) Tescilin sebebe bağlılığı ilkesi: Tapu kütüğüne yapılan her tescilin kural olarak hukuki bir sebebi vardır. Eğer hukuki sebep geçersiz ise yolsuz tescil söz konusu olur. Bu durumda hakkı ihlal edilen kimse yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açabilir. Yolsuz tescil: Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyi niyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır. 5) Tapu siciline güven ilkesi: tapu siciline güvenerek hak kazanan kişilerin bu hakları korunur. İyi niyetli üçüncü kişiler: Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. İyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı: Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile planlardan oluşur. Sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller tüzükle belirlenir. b) Tapu Siciline Kaydedilecek Taşınmazlar 1. Arazi, 2. Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler. Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tabidir. Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tabidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 30

32 c) Tapu Siciline Kaydedilmeyecek Taşınmazlar: Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır. d) Sicilin Unsurları: 1) Tapu kütüğü: Kütüğün her sayfasındaki özel sütunlara şunlar tescil edilir: a. Mülkiyet, b. Taşınmaz üzerinde kurulmuş olan veya o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan irtifak hakları ile taşınmaz yükü, c. Taşınmaz üzerindeki rehin hakları. d. Eklentiler, malikin isteği üzerine beyanlar sütununa kaydedilir. Yapılan bu kayıt, ancak kütükte hak sahibi olarak görünenlerin rızasıyla kütükten silinebilir. Aynı malike ait olan birden çok taşınmaz, sınırları birbirine bitişik olmasa bile, malikin istemiyle kütükte ortak bir sayfaya kaydedilebilir. Bu sayfaya yapılan rehin tescilleri, o sayfada kayıtlı bulunan bütün taşınmazları bağlar; aynı sayfada kayıtlı bu gibi taşınmazlardan bir kısmı malikin istemi üzerine veya mahkeme kararıyla o sayfadan çıkarılırsa, çıkarılan taşınmazlar üzerinde tescil edilmiş bulunan haklar saklı kalır. 2) Kat mülkiyeti kütüğü: Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır. Özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır. 3) Yevmiye defteri ve belgeler: Tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhal yevmiye defterine yazılır. 4) Plan: Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmi bir ölçüme dayanan plan esas alınır. e) Tapu Sicilinin Tutulması: Taşınmazlar, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir. Birden çok bölgede bulunan taşınmaz, diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgedeki sicile ayrı ayrı kaydedilir. Böyle bir taşınmaza ilişkin tescil istemleri ve tescil işlemleri taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yapılır ve yapılan tescil kütüğe işlenmek üzere diğer bölgelerdeki tapu idarelerine bildirilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 31

33 f) Sorumluluk: Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. g) Tescil: Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek yoktur. Bir ayni hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir Tescilin biçimi: Kütüğe tesciller, istem tarihine ve sırasına göre yapılır. Sicildeki kaydın bir örneği isteyen ilgiliye verilir. Tescil ve terkin ile verilecek örneklerin şekli tüzükle belirlenir. Taşınmaz lehine irtifakların tescil ve terkini hem yüklü, hem taşınmazların sayfalarına kaydedilir. Tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür. İlgililerin bu işlemlere karşı itiraz süresi, kendilerine yapılan tebliğ tarihinden işlemeye başlar. Taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu kütüğüne tescil edilir: 1. Mülkiyet, 2. İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri, 3. Rehin hakları. ı) Şerhler i) Beyanlar Şerhler 1) Kişisel haklarda: Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir. ( Burada kısıtlama denmiş ama tasarruf yetkisini yasaklayan ve kısıtlayan şerhler karışık olarak burada yer almış ve bir karmaşa oluşturulmuştur.). Medeni Kanuna göre tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler; 1. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, 2. Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre, 3. Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 32

34 Ancak içerikleri dikkate alındığında şerhleri tasarruf haklarını kısıtlayan ve yasaklayan şerhler olarak ayırıma tabi tutmak gerekir ise; A) Tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler; 1) Haciz ve ihtiyati haciz. 2) Devretmekle yükümlü ön mirasçı atama 3) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararı 4) Kanunların kısıtlayıcı şerh verilmesini öngördüğü diğer hâller B) Tasarruf yetkisini yasaklayan şerhler; 1) İhtiyatî tedbir şerhi 2) Kamu haczi şerhi 3) İflas veya konkordato ile verilen sürenin şerhi. 4) Aile konutu şerhi. 5) Aile yurdu şerhi. 6) Eşlerden birinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin kaldırılması hâlinde mahkeme kararının şerhi 7) Kanunların yasaklayıcı şerh verilmesini öngördüğü diğer şerhler. Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Geçici tescil şerhi: Aşağıdaki hallerde geçici tescil şerhi verilebilir: aa. İddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa, bb. Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa. Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hakimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Geçici tescil şerhi verilmesi istemi üzerine hakim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine varırsa, şerh kararı verir. Kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir; gerektiğinde mahkemeye başvurulması için bir süre verilir. Beyanlar: Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılması ve bu sütuna yazılabilecek diğer hususlar tüzükle belirlenir. Özel kanun hükümleri saklıdır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 33

35 h) Terkin: Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir. Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır. İstemde bulunan kimse, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur. Tasarruf yetkisine ve hukuki sebebe ilişkin belgeler tamam değilse istem reddedilir. Bununla birlikte, hukuki sebebe ilişkin belgeler tamam olmasına rağmen, tasarruf yetkisini belirten belgenin tamamlanması gereken hallerde, malikin rızası veya hakimin kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir. ı) Ayni hakların sona ermesi: Bir ayni hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukuki değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir. Tapu memuru bu istemi yerine getirirse, her ilgili, bu işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. Tapu memuru, re'sen hakime başvurarak ayni hakkın sona erdiğinin belirlenmesine ilişkin karar verilmesini istemeye ve hakimin vereceği karara dayanarak terkin işlemini yapmaya yetkilidir. i) Düzeltme: İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca re'sen düzeltir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 34

36 ÖRNEK SORULAR 1) Aşağıdakilerden hangisi, Medeni Kanuna göre yapının arzın mülkiyetine tabi olması kuralının istisnalarından değildir? a) Taşkın Yapı. b) Üst hakkı. c) Mecra. d) Haksız yapı. 2) Paylı Mülkiyetten doğan Önalım Hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden ne kadar süre geçince düşer? a) Üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. b) Üç ay ve her halde satışın üzerinden beş yıl geçmekle düşer. c) Altı ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. d) Altı ay ve her halde satışın üzerinden beş yıl geçmekle düşer. 3) Alım hakkı tapu kütüğüne şerh verildikten ne kadar süre sonra sona erer? a) 1 yıl b) 2 yıl c) 5 yıl d) 10 yıl 4) Aşağıdaki irtifak haklarından hangisi sadece şahıs lehine kurulabilir? a) Diğer irtifaklar. b) Sükna (oturma) hakkı. c) Üst (inşaat) hakkı. d) Kaynak hakkı. 5) Aşağıdaki irtifak haklarından hangisi başkasına devredilemez? a) İntifa hakkı, b) Kaynak hakkı. c) Sükna (oturma) hakkı. d) Üst (inşaat) hakkı. 6) Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına aşağıdakilerden hangisi girmez? LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 35

37 a) Ana para, b) Takip giderleri ve gecikme faizi, c) Alacaklının, rehinli taşınmazın iyileştirilmesi için yaptığı masraflar. d) Sigorta primleri. 7) İrat senedindeki ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? a) İrat senedindeki alacak miktarı, tarım arazisinde arazinin gelir değerinin beşte üçünü aşamaz. b) Diğer taşınmazlarda taşınmazın gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalamasının üçte ikisini aşamaz. c) Değerlendirmeler tapu idaresince resmen yapılır. d) Değer biçilmesinde gereken özenin gösterilmemesinden Devlet sorumludur. CEVAPLAR 1)D 2)A 3)D 4)B 5)C 6)C 7)B LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 36

38 2. BÖLÜM 2644 SAYILI TAPU KANUNU I. KISIM 1) Tapu İşlemlerinde Yetki: Gayrimenkullerin tescilinde o gayrimenkul Devlete ait ise bulunduğu yerdeki en büyük mal memuru, özel idareye ait ise vali, vakfa ait ise vakıf müdürü veya memuru, belediyeye ait ise belediye reisi, köye ait ise muhtar ve özel kanunla teşekkül etmiş diğer tüzel kişilere ait ise bunların kanuni temsilcileri yetkilidirler. Tüzel kişilerin tapu işlerinde, merkez veya şubelerinin bulundukları yerin en büyük mülkiye âmirinden tüzüklerine göre gayrimenkul tasarrufuna izinli olduklarına ve tescil işini yapacak temsilcilerinin yetkili olduğuna dair alınacak belgenin verilmesi mecburidir. Ticaret Şirketleri bu belgeyi ticaret sicil memurundan alırlar. Mevcudiyetleri Türkiye Cumhuriyeti Hükümetince tanınmış olan yabancılara ait dini, ilmi, hayri müesseselerin, fermanlara ve Hükümet kararlarına müsteniden sahiplendikleri gayrimenkuller, bu belgelerin sınırları dışına çıkmamak ve Hükümetin izni alınmak şartı ile müesseselerin tüzel kişilikleri adına tescil olunabilir. 2) Kapanan Köy Yolları: Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye adına tescil olunur. 3) Mezarlıklar: Köylerde bulunan metruk ve kimsesiz mezarlıklarla vakfa ait umumi mezarlıklar köyün manevi şahsiyeti adına tescil olunur. 4) Mülkiyet ve mülkiyetin gayrı aynî haklar: Mülkiyete, mülkiyetin gayrı aynî haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine bitişik gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakilen kullanmaya elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 838 inci maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vâdine ilişkin resmî senetler tapu müdürü veya tapu görevlileri tarafından tanzim edilir. Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir. Resmî senedi, taraflar ile hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar, tapu müdürü veya görevlendirilen memur onaylar. Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. 5) Gayrimenkul satış vâdi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri: Noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vâdi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 37

39 Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuyu tecil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur. 6) Resmi senet düzenlenmesini gerektirmeyen ipotek işlemleri: Kamu kurum ve kuruluşları (Ordu Yardımlaşma Kurumu dahil), bankalar, Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatiflerince açılacak tüm kredilere karşılık teminat gösterilen gayrimenkullerin ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde resmi senet tanzim edilmeksizin alacaklı ile borçlu ve varsa kefilleri arasında yapılan kredi veya borç sözleşmelerine istinaden, tapu sicil müdürlüklerince tapuya tescil edilir. 7) Tapu İşlemlerinin İdari emirle durdurulamayacağı; Akte ve tescile ilişkin tapu işleri idari emirlerle durdurulamaz. 8) Taşınmazların sınırları ve yüzölçümü: Plân ve resmî haritaya dayanmayan gayrimenkul mallarda, eskiden beri malûm ve muayyen olan hududa itibar olunur. Gayrimenkul malların yüz ölçüsü tapu sicilinde yazılı miktardan fazla çıkıp ta bu fazlalığın bitişik araziye el uzatmaktan ileri gelmediğine ve sınırca da bir değişiklik olmadığına mahkemece karar verilirse sicille karar uyarınca kaydolunur. Plânı veya resmî şekilde yapılmış haritası bulunan gayrimenkullerin gerek mahkeme kararı ve gerekse rızaen parçalara ayrılmasında harita yapılması mecburidir. Şehir ve kasabaların belediye sınırları içinde olup ta tapu fen memuru bulunan yerlerde plân ve haritaya bağlı olmayan gayrimenkullerin parçalara ayrılmasında da harita yapılır. Belediye sınırları dışında bulunan gayrimenkullerden mahkeme kararı uyarınca parçalara ayrılanların haritasını yaptırmak hâkimin takdirine bağlıdır. 9) Doldurma: Tapu Kanununda, bazı maddelerinde denizlerin doldurulması ve bataklıkların kurutulması yollarıyla özel mülkiyet edinilmesi hususlarını düzenlemekte ise de, 6785 sayılı Kanuna 11/7/1972 tarih ve 1605 sayılı Kanunla eklenen Ek 7 nci maddesi "..., bu yerlerde denizden doldurma ve bataklık kurutma suretiyle özel mülkiyet adına arazi ve arsa da kazanılamaz." hükmünü içermektedir. Aynı Kanunun 3 üncü maddesi de, bu kanuna aykırı diğer kanun hükümlerinin yürürlükten kaldırıldığını hüküm altına almıştır. Daha sonra da, 1605 sayılı Kanun 3/5/1985 tarih ve 3194 sayılı Kanunun 43 üncü maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. Tapu kanunun doldurma ve kurutma sureti ile özel mülkiyet adına arsa ve arazi edinilmesine ilişkin hükümleri hukuken kaldırılmıştır. Ancak fiilen kaldırılmadığı için kanun LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 38

40 içerisinde durmaktadır. Bu nedenle Tapu Kanununun bu hükümlerini diğer ilgili kanun maddeleri ile birlikte değerlendirmek gerekir. Kıyı kanununda da, doldurma ve kurutma sureti ile arazi elde edilebileceği, bu arazilerin devletin hüküm ve tasarrufun altında olduğu, özel mülkiyete konu edilemeyeceği belirtilmiştir. Netice itibarı ile, Denizden doldurma suretiyle özel mülkiyet adına arazi ve arsa da kazanılamaz. Doldurulan yerlerin kamu mülkiyetine konu edilebilmesi mümkündür. Denizden doldurulan yerler gerekli izinler ve işlemler yapıldıktan sonra, kıyı kanunu ve ilgili mevzuata uygun olarak kullanılmak şartıyla Maliye Bakanlığı tarafından belediyelerin veya ilgili kamu kurumlarının tasarrufuna bırakılabilir. Bu yerlerde kanunların izin vermediği yapı ve tesisler yapılamaz. Göl veya nehrin istilâ veya tahrip ettiği yerlerin sahiplerine, Medeni Kanunun 708 ve 709. uncu maddeleri hükmü yerinde durmak üzere mukabil tarafta bu sebeplerden meydana gelmiş arazi var ise muadili parasız verilebilir. Medeni Kanunun 708 ve 709. uncu maddelerinde, Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir. Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir. Şeklinde düzenleme yapılmıştır. 10) Bataklık: Sahipli arazide husule gelen bataklıkların sıhhî sebeplerinden dolayı kurutulması zarureti tahakkuk edince Devlet veya vilâyet tarafından verilecek müsait bir mühlet içinde sahipleri kurutmadıkları takdirde o bataklık Devlet veya vilâyet tarafından kurutulur. Sahiplerinden kurutma masrafına iştirak edenlerin arazisi kendilerine verilir. Masrafa iştirak etmeyenlerin arazisi kurutanın mülkü olur. Bu takdirde, gayrimenkulün bataklık halindeki gerçek karşılığı olarak arazi sahibine ödenecek bedelinin tespitinde kamulaştırma Kanunu hükümleri uygulanır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 39

41 II. KISIM YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ A) YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİ Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde taşınmaz edinebilirler. 1) Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimine İlişkin Kanuni Sınırlamalar: Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir. Diğer kanunlarda yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin sınırlamalar da bulunmaktadır. Örneğin, 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin sınırlamalar getirilmiştir. 2) Sınırlamaların Uygulanmayacağı Durumlar: Yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz. 3) Yapısız Taşınmazlar: Yabancı uyruklu gerçek kişilerin satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir. Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar (30 hektar ve %10 luk sınırlamalar) dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 40

42 sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. 4) İntikal işlemleri: Yabancı gerçek kişilerin intikal işleri, Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinden verilen veyahut kendi salâhiyetli makamlarından verilipte, Türk kanunlarının veraset usulü hakkındaki hükümlerine uygun olduğu Türk mahkemelerince tasdik edilen veraset senetlerine istinaden yapılır. Ölüm tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde tapu sicilinde miras intikalinin gerçekleşmemesi halinde tapu müdürlüğü, mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir. Tapu müdürlüğü mirasçılık belgesine göre tapu sicili kayıtlarını elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil ederek güncelleştirir. Tapu müdürlüğünün bu yetki kapsamındaki başvuruları her türlü gider, vergi, resim veya harçtan muaftır. B) YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİ 1) Yabancı Ülkelerde Kendi Ülkelerinin Kanunlarına Göre Kurulan Tüzel Kişiliğe Sahip Ticaret Şirketleri: Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz. a) Yapısız Taşınmaz: Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir. Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar (30 hektar ve %10 luk sınırlamalar) dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 41

43 2) Yabancı Sermayeli Şirketler: a) Tapu Kanunun 36. Maddesi Kapsamındaki Şirketler: a1) Taşınmaz edinimleri: Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu şirketlerin Türkiye de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerlidir. a2) Sınırlamalar: Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki (Genelkurmay Başkanlığının teklifi üzerine askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde) taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Bu fıkra kapsamında yapılacak değerlendirmelerde, edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır. a3) 36.Maddenin Uygulanmayacağı Durumlar ( istisnalar): Taşınmaz rehni tesisinde, taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde, şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz. a4) İzleme ve Tasfiye: Bu madde kapsamında edinilen taşınmazların kullanımı, valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 42

44 Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. b) Tapu Kanunun 36. Maddesi Kapsamı Dışındaki Şirketler: Yukarıdaki fıkralar kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 43

45 TAPU KANUNU ÖRNEK SORULAR 1) Yabancı gerçek kişilerin Türkiye de taşınmaz edinimi Bakanlar Kurulu Kararı ile belli kriterlere göre sınırlandırabilmektedir. Aşağıdaki kriterlerin hangisine göre Bakanlar Kurulunun sınırlandırma yetkisi bulunmamaktadır? a) Ülke b) Oran c) İl d) Nitelik 2) Aşağıdakilerden hangisi yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye de taşınmaz edinimine ilişkin Tapu kanununda yer alan kısıtlamalardan değildir? a) Ülke çapında en fazla 30 hektara kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. b) Edinecekleri taşınmaz ve sınırlı ayni hak miktarı, Özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu (%10) geçemez. c) Bakanlar Kurulu kararıyla edinimine izin verilen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. d) Askeri yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde ( özel ve askeri) yabancıların taşınmaz edinimi mümkün bulunmamaktadır. 3) Tapu Kanunu nun 36. maddesi kapsamındaki şirketlerle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? a) Yabancı yatırımcıların %50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları şirketlerdir. b) Yabancı yatırımcıların ayrı ayrı %50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları şirketlerdir. c) Yöneticilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip bulundukları şirketlerdir. d) Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleridir. 4) Tapu Kanununa göre, Gayrimenkullerin tescilinde aşağıdakilerden hangisi yetkili değildir? a) Özel idareye ait taşınmazlarda vali. b) Köye ait taşınmazlarda, kaymakam. c) Vakfa ait taşınmazlarda vakıf müdürü veya memuru. d) Belediyeye ait taşınmazlarda Belediye Başkanı. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 44

46 5) Tapu Kanuna göre köylerde bulunan mezarlıkların tescili ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? a) Köylerde bulunan metruk mezarlıklar köy adına tescil olunur. b) Köylerde bulunan Kimsesiz mezarlıklar köy adına tescil olunur. c) Köylerde bulunan Vakfa ait umumi mezarlıklar vakıf adına tescil olunur. d) Köylerde bulunan Vakfa ait umumi mezarlıklar köy adına tescil olunur. 6) Noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vâdi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren kaç yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuyu tecil edilmezse bu şerh tapu müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur? a) 1 yıl b) 2 yıl c) 5 yıl d) 10 yıl 7) Tapu Kanununa göre aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? a) Köy sınırları içindeki kapanmış yollar köy adına tescil olunur. b) Belediye sınırları içindeki kapanmış yollar belediye adına tescil olunur. c) Köy sınırları içindeki boşluklar köy adına tescil olunur. e) Köy sınırları içinde yol fazlaları köy adına tescil olunur. CEVAPLAR 1-C 2-D 3-D 4-B 5-C 6-C 7-C LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 45

47 3. BÖLÜM 3402 SAYILI KADASTRO KANUNU 1) AMAÇ Kanunun amacı, ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topografik kadastral haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukuki durumlarını tespit etmek suretiyle Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmak, mekânsal bilgi sisteminin alt yapısını oluşturmaktır. 2) KADASTRO BÖLGELERİNİN BELİRLENMESİ VE İLANI Her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçelerinin idari sınırları içinde kalan yerler kadastro bölgelerini teşkil eder. Kadastrosu yapılacak bölgeler ana plana uygun olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün teklifi ve bağlı bulunduğu Bakanın onayı ile belirlenir. Kadastrosuna başlanacak bölgeler en az bir ay önceden Resmi Gazete, Radyo veya Televizyonda, bölge merkezi ve bağlı bulunduğu ilde varsa yerel gazetede ilan olunur ve ayrıca alışılmış vasıtalarla duyurulur. 3) KADASTRO EKİBİ VE KOMİSYONUN KURULUŞU Kadastro ekibi; en az iki kadastro teknisyeni, mahalle veya köy muhtarı ile üç bilirkişiden oluşur. Kadastronun fenni işlerinin ihale yoluyla yaptırılması halinde, kadastro ekibinde iki kadastro teknisyeni, iki teknisyenin temin edilememesi durumunda yerine bir kadastro teknisyeni görevlendirilebilir. Ekipteki kadastro teknisyeni yerine kontrol memuru da görevlendirilebilir. Muhtarın diğer bir kadastro ekibi ile çalışması veya herhangi bir sebeple hazır bulunmaması halinde, yerine kanuni vekili katılır. Bilirkişiler; Belediyesi olan yerlerde belediye meclisi, köylerde ise köy derneği tarafından en geç onbeş gün içinde altı bilirkişi, çalışma alanında birden çok ekibin görev yapması halinde her ekip için ayrıca üç bilirkişi seçilir. Seçilen bilirkişilerin 40 yaşını bitirmiş olması ve kısıtlı veya yüz kızartıcı bir suçtan kesinleşmiş mahkumiyeti bulunmaması gerekir. Bilirkişilerin zamanında seçilememesi veya bilirkişiliklerine mani hallerin bulunması halinde, bölgenin mülki amiri tarafından aynı sayıda bilirkişi belirlenir. Seçilen bilirkişiler kadastro ekibinin çalışması sırasında; kendisine, eşine, usul ve füruğuna, kardeşine, kardeşinin çocuklarına ve eşinin usul ve füruğuna ait tespitler ile bunların hak iddia ettiği tespitlerde ve ayrıca hak iddia edenlerden biri ile kendisi veya usul ve füruğu arasında davası bulunanlara ait tespitlerde de bilirkişi olarak dinlenemezler. Bilirkişiliğe mani yukarıdaki haller, kadastro teknisyeni, muhtar ve diğer görevliler ile bunların yerine kaim olanlar hakkında da uygulanır. Kadastro komisyonu; Kadastro müdürü veya yardımcısının başkanlığında bir kadastro üyesi ve itirazın mahiyetine göre kontrol mühendisinden veya tasarruf kontrol memurundan oluşur. Kontrol mühendisinin bulunmaması halinde yerine fen kontrol memuru katılır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 46

48 4) KADASTRO ÇALIŞMA ALANI, İLAN VE İTİRAZ Kadastro çalışma alanı; Kadastro bölgesindeki her köy ile belediye sınırları içinde bulunan mahallelerin her biridir. İlan; Kadastro müdürü, kadastrosuna başlanacak mahalleyi veya köyü en az 15 gün önce bölge merkezi ile çalışma alanı ve komşu köy, mahalle ve belediyelerde alışılmış vasıtalarla duyurur. Bu duyuruda çalışma sınırlarının tespitine hangi gün ve saatte başlanacağı belirtilir. Orman: Çalışma alanında orman bulunması ve 6831 sayılı Orman Kanununa göre orman kadastrosuna başlanılmamış olması halinde, orman kadastrosu ve bu ormanların içinde ve bitişiğinde her çeşit taşınmaz malların ormanlarla müşterek sınırlarının tayini ve tespiti kadastro ekibi tarafından yapılır. Ancak, bu çalışmalarda kadastro ekibine, Orman Genel Müdürlüğü taşra teşkilatınca görevlendirilecek en az bir orman yüksek mühendisi veya orman mühendisi ile tarım müdürlüklerince görevlendirilecek bir ziraat yüksek mühendisi veya ziraat mühendisinin bildirimden itibaren yedi gün içerisinde iştirak ettirilmesi zorunludur. Bu çalışmalara muhtar ve bilirkişilerin katılmaması halinde çalışmalar re'sen devam ettirilir. İtiraz; Ormanla ilgili yapılan itirazların incelenmesinde kadastro komisyonuna da itiraza konu tespitlerde görev almayan Orman Genel Müdürlüğü taşra teşkilatınca görevlendirilecek bir orman yüksek mühendisi veya orman mühendisi ile tarım müdürlüklerince görevlendirilecek bir ziraat yüksek mühendisi veya ziraat mühendisi iştirak ettirilmesi zorunludur. Çalışma alanındaki ormanların bu ekipçe sınırlandırma ve tespitleri yapılarak otuz günlük kısmi ilana alınır. Bu alanlarda orman kadastrosu yapılmış sayılır. Orman kadastrosu kesinleşmiş yerlerde bu sınırlara aynen uyulur. Kadastro ekibi; kadastro çalışma alanı sınırının tespitinde il ve ilçelerin belediye sınırları ile köy sınırlarını dikkate alır. Bu sınırlar mahalle, belediye, köy idari sınırları sayılmaz. Sınır tespitlerinde; komşu mahalle veya köyün bilgi ve belgelerinden istifade edilir. Tespit edilen sınır harita veya ölçü krokisinde gösterilir. Kadastro teknisyenlerince tespit edilen sınıra yedi gün içerisinde kadastro müdürlüğü nezdinde itiraz edilebilir. Kadastro müdürü, bu itirazı inceleyerek yedi gün içerisinde karara bağlar. İlgililer hazırsa tefhim, değlise derhal tebliğ edilen bu karara karşı yedi gün içerisinde kadastro mahkemesine itiraz edilebilir. Bu itiraz, duruşmasız ve gerektiğinde mahallinde inceleme yapılarak, onbeş gün içinde kesin karara bağlanır. Ancak, tespit edilen bu sınıra karşı kesinleşmiş mahkeme kararı var ise aynı konuda itirazda bulunulamaz. Kadastro çalışma alanı içinde, ilk parsel için kadastro tutanağının düzenlenmesinden sonra idari teşkilat ve taksimatta yapılan değişiklik, başlanan kadastroyu durdurmaz. 5) DAVA LİSTESİ VE DİĞER BELGELERİN ALINMASI Kadastro müdürü çalışma alanında işe başlamadan önce mahalli hukuk mahkemesinde, bu alandaki taşınmaz mallar hakkında görülmekte olan kadastro ile ilgili davalarla hükme bağlanmış olup da henüz kesinleşmeyen davaların listesini alır ve bunu çalışma alanı ile ilgili tüm tapu, vergi, harita ve diğer belge örnekleri ile birlikte kadastro teknisyenliğine verir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 47

49 Listenin müdür tarafından alınmasından sonra o çalışma alanında bulunan taşınmaz mallar hakkında mahalli hukuk mahkemelerine açılan davalar, derhal kadastro müdürüne bildirilir. Bu halde de kadastro müdürü, yukarıdaki fıkra hükmü uyarınca işlem yapar. Kadastro müdürü, bu listedeki davalı taşınmaz malların tespiti yapıldıktan sonra, bunlarla ilgili tutanakları bir hafta içinde kadastro mahkemesine gönderir ve durumdan listenin alındığı mahalli mahkemeyi haberdar eder. 6) MEVKİ VEYA ADA İLANI Kadastro teknisyenleri, kadastrosuna başlayacakları mevki veya adaları en az yedi gün önceden alışılmış vasıtalarla ilgili köy veya mahallede ilan ettirir. Çalışmalara üç aydan fazla ara verilmesi halinde ilan yenilenir. 7) TAŞINMAZ MALLARIN SINIRLANDIRILMASI Kadastro teknisyenleri hazır bulundukları takdirde mal sahipleri ile ilgililerin huzurunda, varsa harita, tapu ve vergi kayıtları ile diğer belgeleri, en az üç bilirkişi ile muhtarın bilgilerinden yararlanarak inceler ve mahalline uygular. Teknisyenler, elde ettikleri bilgi ve buna dair kanaatleri her taşınmaz mal için düzenleyecekleri kadastro tutanağına yazarak bu Kanun hükümlerine göre taşınmaz malı sınırlandırır ve hak sahiplerini tayin eder. Sınırlandırma, kadastral harita veya büyütülmüş fotoğraf veya röperli kroki üzerinde gösterilir. İhtilaflı sınırlar ayrıca belirtilir. Kadastro teknisyenleri, bilirkişilerin bilgi ve beyanlarıyla kanaate varamadıkları takdirde, bunların beyanlarına bağlı olmaksızın, diğer kimselerin bilgi ve şahadetlerine başvurabilirler. Ancak, bilirkişilerin bilgi ve beyanlarına uymayan tespitlerde durumun kayıt ve belgelere dayandırılması ve ayrıca sebeplerinin kadastro tutanağında açıklanması zorunludur. Kadastro teknisyenleri arasında görüş ayrılığı olduğu veya tarafların dayandıkları kayıt ve belgeler aynı kuvvet ve mahiyette görüldüğü takdirde taşınmaza ait tutanak gerekçesi ile birlikte çözümlenmek üzere kadastro komisyonuna gönderilir. Çalışma alanı sınırı içinde veya bitişiğindeki taşınmaz mallar ile dışında toplu olarak bulunan taşınmaz mallardan kadastro tutanağı düzenlenmeyen yerlerin kadastroya tabi olması yolunda iddia vaki olursa, bu Kanun gereğince tahdit ve tespiti yapılarak tutanak düzenlenir ve iddia sebepleri açıklanarak kadastro komisyonuna tevdi edilir. Bu çalışmalara, istedikleri takdirde Maliye Bakanlığı ile Orman Genel Müdürlüğü temsilcileri de gözlemci olarak katılabilirler. 8) KONTROL Kadastro çalışmaları esnasında, kadastro müdürü veya görevlendireceği kontrol elemanları tarafından kadastro tutanağı ve bunları tamamlayan belgeler üzerinde ve gerektiğinde arazide inceleme yapılır. İnceleme sonucu tespit edilecek teknik, idari ve hukuki noksan ve yanlışlıklar, kadastro ekibine tamamlattırılır veya düzelttirilir. Yapılan işlem ilgililerin haklarını etkilemekte veya kontrol elemanları ile kadastro teknisyenleri arasında görüş ayrılığı bulunmakta ise, kadastro tutanağı ekleriyle birlikte kadastro komisyonuna gönderilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 48

50 9) KADASTRO TESPİTİNE İTİRAZ Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra kadastro ekibi çalışma alanında işlerini bitirinceye kadar tespitlere itiraz edilebilir. İtiraz, kadastro teknisyenliğine veya kadastro müdürlüğüne yapılır. Bu durumda itirazla ilgili tutanak veya ekleri en geç on gün içinde kadastro komisyonuna intikal ettirilir. İtiraz sadece uygulanan belgelerin geçerliliği hakkında yapılabilir. Bir bölgeleye dayanmayan itirazlar incelenmez. İtiraz edenin ilan süresi içinde dava açma hakkı saklıdır. 10) KOMİSYON İNCELEMESİ Komisyon kendisine intikal eden işlerle itirazlı tutanakları, intikal tarihinden itibaren en geç bir ay içinde veya gerekçe gösterilmek suretiyle kadastro ekibinin çalışma alanındaki faaliyetleri sona erinceye kadar incelemek zorundadır. Bu incelemeler sonucunda eski tutanağın yerine kaim olmak üzere hak sahibini belirleyici yeni bir tutanak düzenlenir. Gerektiğinde bilirkişilerin ve muhtarın bilgilerinden yararlanılabilir. Belgeye karşı şahit dinlenmez. Komisyon, tam üye sayısı ile toplanarak oy çokluğu ile tespit yapar, sonuç askı ilanı ile ilgililere duyurulur. Aynı kuvvet ve mahiyetteki belgelerin uygulanmasında sonuca varılamayan veya çözümü kanunlarla mahkemelerin takdirine bırakılan konular, kadastro komisyonu tarafından gerekçe gösterilmek suretiyle tutanak ve ekleri ile birlikte kadastro mahkemesine devredilir. 11) KADASTRO SONUÇLARININ İLANI Kadastro müdürü, kadastro tutanaklarına göre yapılan tespitlere dayanarak, askı cetvellerini düzenler; bu cetvelleri ve pafta örneklerini, müdüriyette ve ayrıca muhtarın çalışma yerinde 30 gün süre ile ilan ettirir; itirazı olanların ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açabileceklerini belirtir. Bu ilanda kadastro harçları da gösterilir. Kadastro müdürü bu işlemleri, kadastro ekibinin çalışma alanındaki işini bitirdiği tarihten itibaren en geç üç ay içerisinde yapmak zorundadır. Müdür, Genel Müdürlüğün iznini alarak, kadastrosu henüz tamamlanmayan çalışma alanlarında mahalle bucak merkezi ve köyde, bir ada veya mevkiden daha küçük olmamak üzere kadastro çalışmaları sonuçlanan taşınmaz mallara ait kısmi ilanı yukarıdaki esaslara göre yapabilir. Bu Kanun gereğince yapılan ilanlar, ilgili gerçek kişilere, kamu ve özel hukuk tüzelkişilerine şahsen tebliğ edilmiş sayılır. 12) KADASTRO TUTANAKLARININ KESİNLEŞMESİ VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE 30 günlük ilan süresi geçtikten sonra, dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir. Kadastro müdürü tarafından onaylanarak kesinleşen tutanaklar ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları; kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle en geç 3 ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir. Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 49

51 Kadastrosu tamamlanan çalışma alanı içerisinde kalan eski tapu kayıtları, işleme tabi kayıt niteliğini kaybederler. Bu Kayıtlara dayanılarak kadastro ve tapu sicil müdürlüklerinde işlem yapılamaz. Kesinleşmemiş tutanaklar herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse, iddia ve taşınmazın niteliğine bakılmaksızın, taşınmazı tescil tarihinden itibaren 20 yıl müddetle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranlar ile bunların akdi ve kanuni halefleri açılmış ve açılacak olan davalarda medeni kanunun tapuya itimat prensibinden yararlanırlar. 13) TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZ MALLARIN TESPİTİ Tapuda kayıtlı taşınmaz mal: A) Kayıt sahibi veya mirasçıları zilyet bulunuyorsa; a) Kayıt sahibi adına, b) Kayıt sahibi ölmüş ise mirasçıları adına, c) Mirasçılar tayin olunamazsa, ölü olduğu yazılmak suretiyle kayıt sahibi adına, B) Kayıt sahibi veya mirasçılarından başkası zilyet bulunuyorsa; a) Kayıt sahibi veya mirasçılarının kadastro teknisyeni huzurunda muvafakatleri halinde zilyet adına, b)zilyet, taşınmaz malı, kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıya zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına, c) Kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur. Noter tarafından tespit ve tevsik edilen muvafakat beyanı veya düzenlenen satış vaadi senedi teknisyen huzurunda yapılmış muvafakat sayılır. 14) TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZ MALLARIN TESPİTİ (Kadastro Kanunun 14. Maddesi) Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir. Sulu veya kuru arazi ayrımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır. Mer a kanununda; 3402 sayılı Kadastro Kanunu uyarınca programa alınan yerlerin, çalışmaların başlamasından en az 4 ay önce, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığa bildirileceği, bu süre içinde ilgili komisyonlar tarafından LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 50

52 mera, yaylak ve kışlakların tespit ve tahdidi yapılarak, durumun Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne intikal ettirileceği, Komisyonların belirlenen süre içinde mera tespit ve tahdit işlemlerini yapmadığı takdirde, bu işlemlerin, 3402 sayılı Kadastro Kanunu hükümlerine göre kadastro komisyonlarınca gerçekleştirileceği belirtilmiştir. Yukarda belirtildiği şekilde, 3402 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılacak işlemlerde Kadastro Komisyonlarına konu uzmanı Ziraat Mühendisi dâhil edilir. Taşınmaz malın, yukarıdaki fıkranın kapsamı dışında kalan kısmının (40 ve 100 dönümlük sınırlar) zilyedi adına tespit edilebilmesi için, birinci fıkra gereğince delillendirilen zilyetliğin ayrıca aşağıdaki belgelerden birine dayandırıması lazımdır. A) tarihine veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları. B) Tasdikli irade suretleri ile fermanlar. C) Muteber mütevelli, sipahi, mültezim temessük veya senetleri. D) Kayıtları bulunmayan tapu veya mülga hazinei hasse senetleri veya muvakkat tasarruf ilmuhaberleri, E) Tasdiksiz tapu yoklama kayıtları, F) Mülkname, muhasebatı atika kalemi kayıtları, G) Mubayaa, istihkâm ve ihbar hüccetleri, H) Evkaf idarelerinden tapuya devredilmemiş tasarruf kayıtları. 15) TAKSİM VE KISMİ İKTİSAP HALİ: Tapuda kayıtlı taşınmaz malların malikleri veya bunların mirasçıları arasında, tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malların ise on dördüncü madde gereğince (14. Bölümde açıklanmıştır) belirlenen zilyetleri arasında taksim edildikleri belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanları ile sabit olduğu takdirde bu mallar taksim gereğince zilyetleri adına tespit olunur. Taşınmaz mal tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, onun ayrılması mümkün bir kısmının veya belirli bir payının, bu Kanunda zilyet lehine kabul edilen sebeplerle iktisabı caizdir. İştirak halinde mülkiyet hükümlerinin söz konusu olduğu hallerde, iştirakçilerinden biri veya birkaçının belirli bir taşınmaz maldaki hissesinin diğer iştirakçilere devir ve temliki, tapulu taşınmaz mallarda yazılı, tapusuzlarda ise her türlü delille ispat edilebilir. Kadastrodan önce hissedarlar veya mirasçılar arasında ayırma veya birleştirme suretiyle taksime konu edilmiş ve sınırları doğal veya yapay işaret ya da tesislerle belirlenmiş taşınmaz malların, imar planı bulunmayan yerlerde zeminde fiilen oluşmuş sınırlarına göre tespiti yapılır. 16) KAMU MALLARI Kamunun ortak kullanılmasına veya bir kamu hizmetinin görülmesine ayrılan yerlerle Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlerden: A) Kamu hizmetinde kullanılan, bütçelerinden ayrılan ödenek veya yardımlarla yapılan resmi bina ve tesisler, (Hükümet, belediye, karakol, okul binaları, köy odası, hastane veya LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 51

53 diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık, namazgâh, cami, genel mezarlık, çeşme, kuyular, yunak ile kapanmış olan yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar ve bahçeler ve boşluklar ve benzeri hizmet malları) kayıt, belge veya özel kanunlarına göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye, köy veya mahalli idare birlikleri tüzelkişiliği, adlarına tespit olunur. B) Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi paralı veya parasız kamunun yararlanmasına tahsis edildiği veya kamunun kadimden beri yararlandığı belgelerle veya bilirkişi veya tanık beyanı ile ispat edilen orta malı taşınmaz mallar sınırlandırılır, parsel numarası verilerek yüzölçümü hesaplanır ve bu gibi taşınmaz mallar özel siciline yazılır. Bu sınırlandırma tescil mahiyetinde olmadığı gibi bu suretle belirlenen taşınmaz mallar, özel kanunlarında yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla özel mülkiyete konu teşkil etmezler. Yol, meydan, köprü gibi orta malları ise haritasında gösterilmekle yetinilir. C) Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir, istisnalar saklıdır. D) Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ormanlar, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde, özel kanunları hükümlerine tabidir. 17) İHYA EDİLEN TAŞINMAZ MALLAR (Kadastro Kanunun 17. Maddesi) Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde Hazine adına tespit edilir. Kadastro Kanununun 14. Maddesinde belirtilen şartlar çerçevesinde ihya ile; - Bir çalışma alanı içinde sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüm (40 ve 100 dönüm dahil) den fazla taşınmaz kazanılamaz. - Çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyet olunduğunun, belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat edilmesi gerekir. İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallar ihya ile kazanılamaz. 18) HAZİNE ADINA TESPİT Kadastro Kanununun zilyetlik ve ihya ile taşınmaz iktisabına ilişkin hükümleri dışında kalan ve tescile tabi bulunan taşınmaz mallar ile tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit olunur. Kanun, burada gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunmayan yada bunlar lehine iktisap şartları oluşmayan (Örneğin 20 yıllık süre geçmemiştir, niza söz konusudur, sulu toprakta 40 dönümden fazla yer söz konusudur. vs) taşınmazların Hazine adına tespit olunacağını belirtmiştir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 52

54 Ayrıca, kanunda ekonomik yarar sağlayan değil, sağlaması mümkün olan yerlerin Hazine adına tespit edileceği belirtmiştir. Böylece tespit anında olmasa bile ilerde ekonomik yarar sağlaması mümkün olan yerlerin Hazine adına tespit edileceği belirtilmiştir. Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez. 19) TAKYİTLER, SINIRLI AYNİ HAKLAR VE MUHDESAT Tapuda kayıtlı taşınmaz malın zilyet lehine tespitinde, mevcut ve her türlü takyid ile sınırlı ayni haklar saklı tutulur. Eski tapu kayıtlarındaki bu tür hak ve mükellefiyetler, kadastro tutanağında belirtilerek yeni kütüklere aynen geçirilir. Taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcut ise bunun sahibi cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir. Tarafların muvafakatı halinde kadastro teknisyenleri veya kadastro komisyonu ikili kullanmayı anlaşmaları çerçevesinde tek mülkiyete dönüştürebilir. İkili kullanmayı açıklamak gerekir ise; Cumhuriyet öncesinde taşınmaz ile muhdesata farklı tapular verilebileceği ve ayrı kişiler adına kayıtlı olabileceği belirtilmişti. Bu durumda ikili kullanma söz konusu olabilmekte idi. Eskiden gelen bu tip durumlara cumhuriyet sonrasında yer verilmemiştir. Madde de, eskiden gelen bu durumların giderilmesine yönelik düzenlemeler yapılmıştır. 20) KAYIT VE BELGELERİN KAPSAMINI TAYİN A) Kayıt ve belgeler, harita plan ve krokiye dayanmakta ve bunların yerlerine uygulanması mümkün bulunmakta ise, harita, plan ve krokideki sınırlara itibar olunur. B) Harita, plan ve krokiye dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırlar mahalline uygulanabiliyor ve bu sınırlar içinde kalan yer hak sahibi tarafından kullanılıyor ise, kayıt ve belgelerde gösterilen sınırlar esas alınarak tespit yapılır. C) Harita, plan ve krokiye dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırlar, değişebilir ve genişletilmeye elverişli nitelikte ise, bunlarda gösterilen miktara itibar olunur. Ancak değişebilir ve genişletilmeye elverişli sınırlardaki taşınmaz malların kayıtları, fizik yapıları ve konumları itibariyle belli bir yeri kapsıyorsa, tespit o sınır esas alınarak yapılır. D) Hazinece, özel kanunlar hükümlerine göre değişmez ve genişlemeye müsait olmayan sınırlarla miktar üzerinden satılan, tefviz veya tahsis veya parasız dağıtılan taşınmaz mallarda çıkan fazlalık, taşınmaz malla birlikte satış, tefviz, tahsis ve dağıtım tarihinden itibaren on yıl geçmiş ise, miktarına bakılmaksızın kayıt sahibi adına tespit edilir. Bu maddede yazılı taşınmaz mallarda meydana gelen fazlalıklar hakkında şartlar uygun bulunduğu takdirde, yukarda belirtilen 14 üncü ve 17 nci madde hükümleri uygulanır. Miktar fazlası kısım, zilyetlikle iktisabı mümkün olmayan yerlerden ise veya zilyetlik şartları oluşmamış ise kayıt sahibi adına tespit yapılamaz. Bu yerlerin ya tespit dışı bırakılması yada Hazine adına tespit edilmesi gerekir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 53

55 21) MİKTAR FAZLASININ İFRAZI Kayıt ve belgelerde yazılı miktara itibar edilmesi gereken hallerde kayıt ve belgeler değişebilen ve genişletilmeye elverişli sınırı ihtiva ediyorsa miktar fazlası o taraftan ifraz edilir. Değişmeyen ve genişletilmeye elverişli olmayan sınırı kayıt ve belgelere dayanan tespitlerde, miktara itibar edilmesi gerektiği takdirde, miktar fazlası zilyedin göstereceği taraftan ifraz edilir. Zilyet tespit sırasında hazır bulunmaz veya tercih hakkını kullanmaktan kaçınırsa ifraz, zilyedin yararına uygun düşen taraftan yapılır. 22) EVVELCE KADASTROSU YAPILAN YERLER a) Kural: İkinci kadastronun hükümsüz sayılmasıdır. Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tabi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medeni Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re'sen iptal edilir. Medeni Kanunun Maddesine göre; Bir aynî hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir. Tapu memuru bu istemi yerine getirirse, her ilgili, bu işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. Tapu memuru, re'sen hâkime başvurarak aynî hakkın sona erdiğinin belirlenmesine ilişkin karar verilmesini istemeye ve hâkimin vereceği karara dayanarak terkin işlemini yapmaya yetkilidir. İkinci kadastro tabi tutulmuş taşınmazların tespiti halinde, tapu memuru hakime başvurarak ikinci kaydın terkinini istemeye yetkilidir. Tapu memuru, hakimin vereceği terkin kararına istinaden terkin işlemini yapacaktır. b) İstisna: İkinci yapılan kadastronun geçerli olmasıdır. 1) Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde, yapılan ikinci kadastro geçerlidir. Bu madde hükümlerine göre, kadastrosu yapılacak alanlar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürünün onayı ile belirlenir ve çalışmalara başlanmadan en az onbeş gün önce çalışma alanında, bölge merkezinde ve bölgenin bağlı olduğu il merkezinde alışılmış vasıtalarla duyurulur, ayrıca varsa yerel gazete ile ilan edilir. Yapılacak çalışmalarda ilanlar ve zilyetlik, ihya vs ile ilgili hükümler uygulanmaz. 2)Aşağıda sayılan yerlerde yapılan ikinci kadastro geçerlidir. 2a) Daha önce sadece tapu tahriri yapılan yerlerde, 2b) 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre yenileme yapılacak yerlerde, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 54

56 2c) 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine tabi yerlerde, yapılan ikinci kadastro geçerlidir. 3) Tapulama ve kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin tescili yapılır. Yani buralarda yapılan ikinci kadastro geçerlidir. Tapulama ve kadastro çalışmalarında her nasılsa tespit dışı bırakılmış kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin, ikinci defa kadastrosunun ve tescilinin yapılabileceği belirtilmiştir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, bu yerlerin kamu kurum ve kuruluşlarına ait bir yer olmasıdır. Kişilere ait tespit dışı bırakılmış bir yer varsa, bu yerin ikinci kadastro ile tespit ve tescil edilmesi mümkün bulunmamaktadır. c) Ormanlar: Tapuya tescil edilmiş ormanlardan, haritaları teknik mevzuata uygun olanlar aynen, diğerleri ise teknik mevzuata uygun hale getirildikten sonra tapu kütüğüne aktarılır. 23) ADLİ KURULUŞ Genel mahkemelere ait olup da bu Kanunun uygulanması ile ilgili dava ve işlere belirlenen usul ve esaslara göre bakmak üzere her kadastro bölgesinde tek hâkimli ve Asliye Mahkemesi sıfatını haiz yeter sayıda kadastro mahkemesi kurulur. 24) GENEL OLARAK GÖREV Kadastro mahkemesi; Taşınmaz mal mülkiyetine ve sınırlı ayni haklara, tapuya tescil veya şerh edilecek veyahut beyanlar hanesinde gösterilecek sair haklara, sınır ve ölçü uyuşmazlıklarına, kadastroya ve tapu sicilini ilgilendiren benzeri davalara ve özel kanunlarca kendisine verilen işlere bakar. Kadastroya veya kadastro ile ilgili verasete ait uyuşmazlıkları çözümleyebileceği gibi, istek üzerine veraset belgesi de verebilir. Kadastro mahkemesi, yalnız kadastro işlerine münhasır olmak üzere; A) Velisi veya vasisi bulunmayan küçüklere ve kısıtlılara kayyım tayin eder. Bunların menfaatlerini korumak amacıyla Türk Medeni Kanunu'nun hâkimin iznini şart kıldığı hallerde bu izni verir. B) Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 465 ve bunu takip eden maddeleri gereğince adli yardım taleplerini inceleyerek kabul edebilir. C) Tutanağı düzenlenen taşınmaz mallara ait ihtiyati tedbir kararı verebilir. Bu kararı hemen o yerin kadastro ve tapu sicil müdürlüklerine bildirir. Tedbir kararı alan taraf karar gününden itibaren usulün öngördüğü süre içinde kadastro mahkemesinde dava açmadığı takdirde tedbir kendiliğinden hükümsüz kalır. Bu Kanunun 26 ve 40 ıncı madde hükümleri saklı kalmak üzere, kadastro tutanağının düzenlenmesi gününden ve tutanak sonradan tamamlanmış ve düzeltilmiş ise, o günden sonra LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 55

57 doğan haklara dair istekler, taksim şuyuun giderilmesi veya muhdesata bağlı olarak taşınmaz malı iktisap, muhtesatın yıkılıp kaldırılması ve benzeri nitelikte olan ve mahkemeden yenilik doğurucu hüküm almayı gerektiren dava ile ilgili isteklerin incelenmesi, kadastro mahkemesinin görevi dışındadır. 25) ZAMAN BAKIMINDAN GÖREV VE YETKİ (Kadastro Kanununun 26.maddesi) Kadastro Mahkemesi; A) 10 uncu maddeye göre kadastro komisyonu tarafından gönderilen tutanaklara ait davaları, B) 11 inci maddede belirtilen askı ilanı içinde açılan davaları, C) Mahalli hukuk mahkemelerinden 27 nci madde uyarınca Kadastro Mahkemesine devredilen dava ve dosyaları, D) ) Kadastro Mahkemelerine dava açıldıktan sonra, tespitten önceki haklara dayanarak, asli müdahil olarak katılanların iddialarına dair uyuşmazlıkları, İnceler ve karara bağlar. Kadastro mahkemelerinde görülen davalarda, 3533 sayılı Umumi Mülhak ve Hususi Bütçelerle İdare Edilen Daireler ve Belediyelerle Sermayesinin Tamamı Devlete veya Belediye veya Hususi İdarelere Aid Daire ve Müesseseler Arasındaki İhtilafların Tahkim Yolu ile Halli Hakkında Kanun hükümleri uygulanmaz. Kadastro mahkemesinde görülmekte olan bir dava konusu taşınmaz mal, 40 ıncı madde uyarınca başkasına devredildiği takdirde, davaya devralan devam eder. Kadastro mahkemesinin yetkisi her taşınmaz mal hakkında kadastro tutanağının düzenlendiği günde başlar. Bu yetkiyi bölgenin idari sınırları belli eder. Yeni ilçe kurulup, teşkilatlanarak faaliyete geçmesi hali hariç, idari kuruluşta yapılan değişiklik sebebiyle daha sonra başka bir bölgeye bağlanan taşınmaz mallara ilişkin uyuşmazlıklar, kadastroya başlama gününde yetkili olan kadastro mahkemesi tarafından karara bağlanır. Kadastro mahkemesinin yetkisi her taşınmaz mal hakkında kadastro tutanağının düzenlendiği günde başlar. Bu yetkiyi bölgenin idari sınırları belli eder. 26) DAVALARIN DEVRİ Mahalli hukuk mahkemelerinde görülmekte olan kadastro ile ilgili ve henüz kesinleşmemiş bulunan taşınmaz mala ilişkin davalar hakkında o taşınmaz mal için kadastro tutanağı düzenlendiği tarihte bu mahkemelerin görevi sona erer ve davalara ait dosyalar mahkemesine re'sen devrolunur. Hâkim, usul ve şekle ilişkin eksiklikler sebebiyle tutanakları kadastro müdürlüğüne iade edemez. 27) KADASTRO DAVALARINDA USUL Kadastro hakimi, askı süresi içinde açılacak davalar ve kadastro müdürü tarafından mahkemeye tevdi olunacak taşınmaz mallara ait kadastro tutanakları ve mahalli hukuk mahkemelerinden devredilen işler hakkında dava dosyası açar. İlgililerin başvurusunu LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 56

58 beklemeksizin kadastro tutanakları ile uyuşmazlığın çözümlenmesine etkili olabilecek kayıt ve diğer bilgileri ilgili dairelerden getirtir. Davacı, ilk duruşma oturumuna kadar dava sebep ve delillerini dilekçe ile veya ilk oturuma gelmek suretiyle bildirmez ise, hakim, davanın açılmamış sayılmasına ve tespit gibi tescile karar verir. Davanın açılmamış sayılması halinde davacının hak düşürücü süre içerisinde mahalli hukuk mahkemelerinde yeniden dava açma hakkı saklıdır. 28) YARGILAMA USULÜ Kadastro mahkemesinde gelmeyen tarafın yokluğunda duruşma yapılır. Taraflardan hiç biri gelmez ise dosya işlemden kaldırılmaz. Hâkim, karara bağlar. Bir mirasçı diğerlerinin muvafakatı olmadan dava açabilir ve yalnız başına davaya devam edebilir. Mirasçılarının tayin edilememesi sebebiyle ölü olduğu belirtilerek kayıt sahibi adına tespiti yapılan taşınmaz mallar hakkında, ölünün ismi açıklanarak mirasçıları denilmek suretiyle mirasçılar aleyhinde dava açılabilir. Dava sırasında davalının davadan önce öldüğünün anlaşılması halinde davaya mirasçıları aleyhine devam edilir. Bu Kanunun tatbikinde ayrıca açıklık bulunmayan hallerde basit yargılama usulü uygulanır. Kadastro mahkemeleri adlî tatile tabi değildir. 29) DELİLLER VE HAKİMİN TAKDİRİ Kadastro komisyonlarından gönderilen tutanaklar ile mahalli mahkemelerden devredilen dosyaların muhtevasından malik tespiti yapılamadığı veya dava açan mirasçının dışında başka mirasçıların da bulunduğu anlaşıldığı takdirde, hakim resen lüzum gördüğü diğer delilleri toplayarak taşınmaz malın kimin adına tescil edileceğine karar vermekle yükümlüdür. Taşınmaz malın ölü bir şahsa ait olduğu anlaşılır ve mirasçıları da tespit edilemezse, ölü olduğu yazılmak suretiyle o şahsın adına tescil kararı verilir. Kadastro mahkemesinde açılmış davalarda, ihtilaf taşınmaz malın muayyen bir kısmına münhasır kalıyorsa, ilgililerin talebi üzerine ve imar mevzuatı da engel teşkil etmediği takdirde ihtilaflı olmayan kısım ifraz edilerek davaya ihtilaflı kısım üzerinde devam edilir. 30) KESİN HÜKÜM Kadastro mahkemeleri kararları, davada taraf olanlar ile taraflar dışında hak iddia ederek davaya müdahil sıfatıyla katılanların leh ve aleyhinde kesin hüküm teşkil eder. Taraf olmadığı halde lehine karar verilen şahıs hakkında mahkemece tesis edilen hüküm yukarıda sözü edilenleri de bağlar. 31) YARGILAMA GİDERLERİ, KADASTRO HARCI VE TAHAKKUKU: Kadastro hâkimi, dava harcı, yargılama giderlerinin tespit ve hesaplanmasında ilgili taşınmaz mala ait son beyan dönemi emlak vergisi değerini esas alır. Kadastrosu yapılan taşınmaz mallara, emlak vergisi son beyan dönemi esas alınarak kadastro harcı tahakkuk ettirilir. Kadastrosu yapılan yerlerde, emlak vergisi değeri belli olmayan taşınmaz mallara, kadastro ve dava harcı ile yargılama giderlerine esas olmak üzere kadastro komisyonunca kıymet takdir edilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 57

59 Kamu tarafından açılan davalarda yargılama giderleri; Kadastro işlemi ile oluşan tespit ve kayıtların iptali için Devlet veya diğer kamu kurum ve kuruluşları tarafından kayıt lehtarına karşı kadastro mahkemeleri ile genel mahkemelerde açılan davalarda davalı aleyhine vekâlet ücreti dâhil, yargılama giderine hükmolunmaz. 32) ÖNCELİKLİ KADASTRO VE İHALE Kadastroya başlanan bölgelerde henüz sırası gelmeyen çalışma alanları içindeki yatırımlarla ilgili mevki ve adaların kadastro giderlerinin tamamının ilgililerince veya istekte bulunan kamu kurum ve kuruluşlarınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi hesabına yatırılması halinde kadastroları öncelikle yapılır. Onanmış imar planlarının kapsadığı alanlar ile kamulaştırma kararı kesinleşmiş olan ve toplu halde bulunan taşınmaz malların kadastrosu, ilgili kamu kurum veya kuruluşunun talebi üzerine, bu Kanunun öngördüğü ilanlardan mevki veya ada ilanı ile yetinilerek yapılıp 11 inci maddesine göre ilan edilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, bağlı olduğu Bakanlığın onayını almak kaydı ile, kadastronun fenni işlerinin bir kısmını veya tamamını gerçek veya tüzelkişilere ihale yolu ile yaptırabilir. 33) HATALARIN DÜZELTİLMESİ Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hatalar, ilgilinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce re'sen düzeltilir. Düzeltme, taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğ tarihinden başlayan otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde, yapılan düzeltme kesinleşir. Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırları içinde kalanların re'sen düzeltilmesine hak düşürücü süre aranmaz. 34) CEZA Fiilleri suç oluşturmadığı takdirde Bu Kanunda belirli yükümlülükleri yerine getirmeyenlere, idari para cezası verilir. Bu maddede belirtilen idari para cezalarına kadastro sırasında, kadastro müdürünün yazısı üzerine, yargılama sırasında ise resen araştırma inceleme yapılarak kadastro hakimi tarafından karar verilir. 35) YALAN BEYAN, HİLE VE DESİSE Kadastro tutanaklarının düzenlenmesi sırasında sahibi olmadığı taşınmaz malı kendi veya başkası adına kaydettirmek veyahut bir kimseye ait taşınmaz malı başkası adına yazdırmak için bilerek gerçeğe aykırı beyanda bulunanlar ve sahte kayıt ve belgeler kullananlar, Türk Ceza Kanunu'na göre cezalandırılır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 58

60 36) TOPLU YAPILARIN KADASTROSU Kooperatif, şirket veya tüzelkişiliğe sahip olmayan şahıs topluluklarının birden çok yapı ve tesis yaparak sahip oldukları taşınmaz malların, kendi imar veya vaziyet planları dikkate alınarak ve gerektiğinde birleştirerek veya parçalara ayırarak, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız bölümler şeklinde tespitleri yapılır. Bunun için tüzelkişilerin genel kurullarının oy çokluğu ile geçen yönetim kurulu kararı veya şahıs topluluklarında oy çokluğu ile alınan karara dayanılarak kadastro tespitleri yapılır. Bu tespitler bütün hissedarları bağlar. Daha evvel kadastrosu yapılmış bu gibi taşınmaz malların, tüzelkişilerin veya topluluk temsilcilerinin talebi üzerine maksada uygun hale getirmek için, ikinci defa kadastrosu yapılabilir. 37) ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNİN PAYLI MÜLKİYETE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ Bir mirasçı, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde tapu müdürü, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Tebligat masrafları ilgilisince karşılanır. Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan herhangi biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir. 38) HAZİNE ADINA ORMAN DIŞINA ÇIKARILAN YERLERİN KADASTROSU 6831 sayılı Orman kanununun 2 nci maddesinin (B) bendine göre orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler, fiili kullanım durumları dikkate alınmak ve varsa üzerindeki muhdesatın kime veya kimlere ait olduğu ve kim veya kimler tarafından ne zamandan beri kullanıldığı kadastro tutanağının beyanlar hanesinde gösterilmek suretiyle, bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen askı ilanı hariç diğer ilanlar yapılmaksızın öncelikle kadastrosu yapılarak Hazine adına tescil edilir. Bu maddeye göre yapılacak kadastro çalışmaları ikinci kadastro sayılmaz. Bu çalışmalar sırasında kadastro veya orman haritalarında düzeltmeyi gerektiren tutanak, pafta ve zemin uyumsuzluğunun tespiti halinde, kadastro ekibince teknik mevzuata uygun hale getirilir. Bu çalışmalara kadastro kontrol mühendisi de iştirak ettirilir. Çalışma sonucunda bir zabıt düzenlenir ve bu zabıt ekip görevlileri ile kontrol mühendisi tarafından birlikte imzalanır. Bu maddeye göre düzeltme işlemleri, orman mevzuatı ile tapu ve kadastro mevzuatına göre yapılmış ve bu Kanuna göre yapılacak askı ilanı ile de ilan ve tebliğ edilmiş sayılır. Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler, daha öncesi tescil edilmiş olduğuna bakılmaksızın Maliye Bakanlığının talebi üzerine, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce fiili kullanım durumları dikkate alınmak suretiyle ifraz ve/veya tevhit de yapılabilir. Kadastro çalışmalarına başlanılmadan önce, Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin içerisinde özel kanunlarına göre değerlendirilmesi gereken alanlar bulunup bulunmadığı kadastro müdürlüğünce ilgili kurum ve kuruluşlarına yazı ile sorulur. İlgili idarelerce 15 gün içerisinde kadastro müdürlüğüne bilgi verilir. Bu süre içinde cevap verilmediği takdirde, söz konusu alanların bulunmadığı yönünde cevap verilmiş sayılır. Bu bilgilere veya ilgili idarelerce zeminde gösterilen sınırlara göre bu yerler içindeki bu alanların sınırları ölçülerek krokisinde gösterilir ve beyanlar hanesinde belirtilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 59

61 KADASTRO KANUNU ÖRNEK SORULARI 1)Kadastro Mahkemesi ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Kadastro Mahkemeleri tek hâkimlidir. B)Kadastro Mahkemesinin basit yargılama usulü uygulanır. C) Bu mahkemeler, Sulh Hukuk Mahkemesi sıfatına haizdir. D) Kadastro mahkemeleri adlî tatile tabi değildir. 2) Kadastro Bölgelerinin belirlemesi ve ilanı ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçelerinin idari sınırları içinde kalan yerler kadastro bölgelerini teşkil eder. B) Kadastrosu yapılacak bölgeler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün onayı ile belirlenir. C) Kadastrosuna başlanacak bölgeler en az bir ay önceden Resmi Gazetede ilan olunur. D) Kadastrosuna başlanacak bölgeler en az bir ay önceden bölge merkezi ve bağlı bulunduğu ilde varsa yerel gazetede ilan olunur ve ayrıca alışılmış vasıtalarla duyurulur. 3) Aşağıdakilerden hangisi kadastro ekibinde yer almaz? A) fen kontrol memuru B) Bilirkişi C) Mahalle muhtarı D) Kadastro teknisyeni 4) Aşağıdakilerden hangisi kadastro komisyonunda yer almaz? A) Kadastro müdürü B) Kadastro Müdür yardımcısı C) Kadastro teknisyeni D) Tasarruf kontrol memuru. 5) 3402 sayılı Kadastro Kanunu'na göre her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçelerin idari sınırları içinde kalan yerlere ne ad verilir? A) Kadastro bölgesi B) Kadastro merkez alanı C) Kadastro mevkii D) Kadastro çalışma alanı LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 60

62 6) Kadastro Tespitine İtiraz ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Kadastro ekibinin çalışma alanındaki işleri bitirilinceye kadar tespitlere itiraz edilebilir. B) İtiraz, kadastro teknisyenliğine yapılabilir. C) İtiraz, kadastro müdürlüğüne yapılabilir. D) İtirazla ilgili tutanak veya ekleri en geç otuz gün içinde kadastro komisyonuna intikal ettirilir. 7) Kamu mallarının tespiti işlemiyle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Mera ve yaylaklar, özel siciline yazılır. B)Yol, köprü gibi orta malları ise haritasında gösterilmekle yetinilir. C) Meydanlar Hazine adına tescil edilir. D)Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir, CEVAPLAR 1) C 2) B 3) A 4) C 5) A 6)D 7) C LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 61

63 4. BÖLÜM 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU 1) KAT MÜLKİYETİ Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. 2) KAT İRTİFAKI Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak haklarıdır. 3) TARİFLER a) Ana gayrimenkul : Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe denir. b) Ana yapı: Taşınmazın yalnız esas yapı kısmına denir. c) Bağımsız bölüm: Ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine denir. d) Kat mülkiyeti: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. e) Kat maliki: kat mülkiyeti hakkına sahip olanlardır. f) Kat irtifakı: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır. bu hakka sahip olanlara da, kat irtifak sahibi denir. g) Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlerdir. h) Ortak yerler; Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleridir. ı) Kullanma hakkı: kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları ortak yerler üzerindeki faydalanma haklarıdır. i)arsa payı: Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına denir. j) Sözleşme: Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede sözleşme denir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 62

64 4) KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ NİTELİĞİ Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Ancak kat ilavesini düzenleyen kanunun 44 üncü madde hükmü saklıdır. Bu madde uyarınca arsa payının değiştirilmesi mümkündür. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. 5) ORTAK YERLER Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri, Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer. 6) BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE ARSA PAYI ARASINDAKİ BAĞLANTI Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Ana gayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 63

65 7) BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE EKLENTİLER VE ORTAK YERLER ARASINDAKİ BAĞLANTI Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün Beyanlar hanesine kaydedilir ve bunlardan ana yapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro plânında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur. 8) ORTAKLIĞIN (ŞÜYUUN) GİDERİLMESİ VE ÖNCELİKLE SATINALMA (ŞÜF'A) HAKKI: Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir; bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir. Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler. Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir. 9) KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti, Kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir. Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim o gayrimenkulün mülkiyetinin, kat mülkiyeti kurulması için gerekli olan belgelere dayanılarak, kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 64

66 10) KAT MÜLKİYETİ KÜTÜĞÜ Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğü'ne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğü'ndeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur. 11) KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI Sözleşme ve Tescil: Tapu memuru mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa ana gayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır. Ana gayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Ana gayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, ana gayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da ana gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli plânındaki numarayı alır. Kat Mülkiyetinin Kurulması: Bu bölümü üçe ayırıp inceleyeceğiz. a) Kat irtifakının kurulması. b) Kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi. c) Doğrudan kat mülkiyeti kurulması. a ) Kat İrtifakının Kurulması: Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi; Arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddesinde belirtilen 1) Mimari proje, 2) Yönetim plânını, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 65

67 Tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez. Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir. b) Kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi: Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi; Kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede belirtilen mimari proje ile yönetim plânınına dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır. Mimari proje ve yönetim planı daha önce temin edildiği için burada sadece yapı kullanma izin belgesinin temin edilmesi gerekir. Öncesinde kat irtifak kurulmuş ana gayrimenkullerde, kat mülkiyetine için vatandaşların talepte bulunmasına gerek yoktur. Bina tamamlanıp, yapı kullanma izin belgesi verildiğinde, yapı kullanma izin belgesini veren yetkili idare, bunun bir örneğini resmi yazıyla tapu müdürlüğüne gönderecek, tapu müdürlüğü de bu yazıyı aldığı tarihten itibaren 60 gün içinde res en kat mülkiyetine geçecektir. c) Doğrudan kat mülkiyeti kurulması: İstem ve Belgeler: Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının, 1) Mimari proje. 2) Yönetim planı 3) Yapı kullanma izin belgesi ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir: c1) Mimari Proje; Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî projedir. c2) Yönetim Planı; Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planıdır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 66

68 c3) Yapı kullanma izin belgesi; Kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması gereklidir. 12) KAT MALİKLERİNİN HAKLARI Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu Kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. 13) KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır. Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. 14) KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. 15) ANA GAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 67

69 yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. 16) ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme" ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. d) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık "yüzde beş" hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. 17) SİGORTA ANLAŞMASI Ana gayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler. Ana gayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında paylaştırılır. Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır. Kat malikleri ana gayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, ana gayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır. 18) ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca (ana gayrimenkulün genel giderleri), payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 68

70 faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Kat maliklerinin bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. 19) MÜSAADE MECBURİYETİ Ana gayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar. Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler. 20) YASAK İŞLER Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir. 21) KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlâl ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hakim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hakim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 69

71 arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir. Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir: a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlâl etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlâk ve âdaba aykırı harekette bulunması. Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer. 22) KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılmaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür. 23) ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ Genel Kurul: Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. 24) YÖNETİM PLANI Yönetim plânı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim plânı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim plânında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim plânının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim plânına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. 25) KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTISI VE KARARLARI a) Toplantı Zamanı: Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 70

72 üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. b) Yeter Sayı: Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. c) Oya Katılma: Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. d) Kararlar: Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim plânı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. 26) HAKİMİN MÜDAHALESİ Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 71

73 27) YÖNETİCİ ATANMASI Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. 28) YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ, SORUMLULUKLARI VE HAKLARI a) Yöneticinin görevleri; Yöneticinin görevleri, Yönetim plânında belirtilir; yönetim plânında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması; e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması; h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması; i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması; b) Yöneticinin Sorumluluğu; Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. c) Yöneticinin Hakları; Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 72

74 Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. 29) YENİLİK VE İLAVELER a) Faydalı Olanlar: Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Özürlülerin yaşamı için zorunluluk göstermesi halinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir. Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. b) Çok Masraflı ve Lüks Olanlar: Yapılması arzu edilen yenilik ve ilâveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilâvelerin giderini onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun küllî veya cüzi halefleri yenilik ve ilâvelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilâveden faydalanma hakkı kazanırlar. c) Bağımsız Bölüm İlavesi: Ana gayrimenkulün üstüne kat ilâvesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilâvesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 73

75 b) Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilâveler de dâhil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi; c) İlâve edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla bağlantı sağlanması; Şarttır. Bu nitelikteki ilâve ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilâveler sebebiyle azalan kısmın, ilâveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmının bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir. d) Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler: Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklâm maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. 30) KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ: a) Ana Gayrimenkulün Arsasıyla birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması; Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez. Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunun malikin, ana gayrimenkuldeki kat mülkiyetinin âdi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Ana gayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır. Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin âdi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez. Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, âdi mülkiyet esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur. Ana gayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 74

76 Ana gayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir. b) Anayapının Harap Olması: Ana yapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sonra erer. Ana yapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının beyanlar hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar, devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar. Yukarıdaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır. Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir. Harap olan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir. c) Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi: Ana gayrimenkulün veya ana yapının tümünün veya bir kısmının harap olması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir. Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı ana yapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür. Tümü harap olan ana yapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 75

77 d) Kat İrtifakının Sona Ermesi: Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman sona verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir. 31) YASAKLAR Bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz. Tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. 32) ÖZEL KANUNA GÖRE ORTAKLAŞTIRMA (ŞÜYULANDIRMA) HALİNDE KAT MÜLKİYETİNİN DURUMU: İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanunu'nun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır. Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur. Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlayarak bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak açık artırma yoluyla satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 76

78 33) HARÇ VE VERGİLER Bu Kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir. 34) DEVRE MÜLK HAKKI Devre Mülk Hakkı: Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir. Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir. Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir. Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şüyuun giderilmesini isteyemezler. Devre Mülk Hakkının Kurulabileceği Taşınmazlar; Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlerine bağlı değildir. Devre Mülk Hakkı üzerinde ayni hakların kurulması, devir ve temliki; Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer. Devre Mülk Sözleşmesi; Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. 35) TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 77

79 Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir. a) Ortak Yerler: Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur. Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır. b) Vaziyet Planı ve Projeleri: Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilir. Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir. c) Yönetim: Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir. Bu yetki, yönetim planında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 78

80 Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir. d) Yönetim Planı ve Değiştirilmesi: Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir. Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir. e) Ortak Giderlere Katılma: Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır. Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar. 36) GÖREVLİ MAHKEME Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. 37) KAT İRTİFAKINA GEÇİŞ Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir. a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması, b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması, c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 79

81 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU ÖRNEK SORU VE CEVAPLARI 1) Aşağıdakilerden hangisi, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince her halde ortak yer sayılan alanlardan biri değildir? A) Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri B) Bağımsız bölümdeki kanalizasyon tesisleri D) Yangın emniyet merdivenleri E) Kapıcı dairesi 2) Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca devre mülk hakkının kaç günden daha az süreli olmaması gerekir? A) 5 B) 10 C) 15 D) 20 E) 30 3) Kat Mülkiyeti Kanununa göre devre mülk hakkı ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir. B) Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakamaz. C) Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. D) Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. 4) I. Yönetim planı II. Noterden tasdikli liste III. Ana yapının fotoğrafı IV. Mimari proje. V. Yapı kullanma izin belgesi Kat mülkiyetinin kurulması için yukarıdakilerden hangileri gereklidir? A) Hepsi LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 80

82 B) I, II, V C) II, IV, V D) I, IV, V 5) Ana yapının harap olması nedeniyle kat mülkiyetinin sona ermesinde, bu durumu tapu idaresine bildirmemesi sonucunda doğacak zararlardan dolayı yönetici, yasa gereği kat malikleri ile birlikte müteselsilen zararın ne kadarından sorumludur? A) 1/5 B) 2/5 C) 3/5 D) 4/5 E) Tamamından 6)Aşağıdakilerden hangisi, kat mülkiyetini sona erdiren nedenlerden biri değildir? A) Ana gayrimenkulün arsası ile birlikte yok olması B) Ana gayrimenkulün tamamının kamulaştırılması. C) Ana gayrimenkulün tamamının harap olması D) Ana gayrimenkulün, bütün bağımsız Bölümlerinin bir kişi üzerinde toplanması 7) Aşağıdakilerden hangisi, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilecek mekânlar arasında yer almaz? A)Dans salonu B) Gazino C) Klinik D) Sinema E) İmalâthane 8) Kat maliklerinin her birinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, taşınmazın giderlerine katılması ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Kapıcı ve kaloriferci, giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılırlar. B) Bahçıvan giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılırlar. C) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine kendi arsa payı oranında katılırlar. D) Yönetici aylığı giderine kendi eşit olarak katılırlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 81

83 9) Kat mülkiyetiyle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Yönetim planları kat maliklerinin 4/5 inin oyu ile değiştirilebilir. B) Yapı kullanma izni almış yapılar üzerinde kurulabilir. C) Çelik-karkas, betonarme-karkas ve ahşap binalar üzerinde kurulur. D) Eklentiler yalnız tahsis edildikleri bağımsız Bölüm maliklerince kullanılır. 10) Yönetim planının değiştirilebilmesi için kat maliklerinin karar alma nisabı nedir? A) 1/3 B) 2/5 C) 4/5 D) 5/5 CEVAPLAR 1)B 2) C 3) B 4) D 5) A 6) D 7) C 8) D 9) C 10) C LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 82

84 5. BÖLÜM İMAR KANUNUN AMACI, KAPSAMI, GENEL ESASLAR, TANIMLAR VE İSTİSNALARI 1) İMAR KANUNUN AMACI, KAPSAMI, GENEL ESASLAR VE İSTİSNALARI Amacı: İmar Kanununun amacı, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamaktır. Kapsamı: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar imar kanunu hükümlerine tabidir. Genel Esaslar: Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılmaz. İstisnalar: sayılı Turizmi Teşvik Kanunu sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, -Bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu, sayılı Büyük Şehir Belediyesi Kanunu, -Diğer özel kanunlar, İle belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, imar kanununun özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır. Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekât, eğitim ve savunma amaçlı yapılar için, İmar Kanunun hükümlerinden hangisinin ne şekilde uygulanacağı Milli Savunma Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir. 2) İMAR MEVZUATI İLE İLGİLİ TANIMLAR Yerleşme Alanı; imar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür. İmar Adası; imar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır. İmar Parseli; İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir. Kadastro Adası; Kadastro yapıldığı zaman var olan adadır. Kadastro Parseli; Kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 83

85 Yapı; Karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir. Bina; Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır. İlgili idare; Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında valiliktir. Bakanlık; Çevre ve Şehircilik Bakanlığıdır. Mücavir Alan; İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanlardır. Fen adamları; Yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makine, harita-kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır. 2. KISIM İMAR PLANLARI VE İMAR PLANLARI İLE İLGİLİ HUSUSLAR 1) İMAR PLANLARI İLE İLGİLİ ESASLAR Halihazır harita ve imar planları: Hâlihazır haritası bulunmayan yerleşik yerlerinin hâlihazır haritaları belediyeler veya valiliklerce yapılır veya yaptırılır. Bu haritaların tasdik mercii belediyeler ve valilikler olup tasdikli bir nüshası Bakanlığa diğer bir nüshası da ilgili tapu dairesine gönderilir. Son nüfus sayımında, nüfusu 'i aşan yerleşmelerin imar planlarının yaptırılmaları mecburidir. Son nüfus sayımında nüfusu 'i aşmayan yerleşmelerde, imar planı yapılmasının gerekli olup olmadığına belediye meclisi karar verir. Mevcut imar planları yürürlüktedir. Halihazır harita ve imar planlarının hazırlanması ve bunların uygulanmasının fenni mesuliyetini; uzmanlık, çalışma konuları ve ilgili kanunlarına göre, mühendisler, mimarlar, şehir plancıları deruhte ederler. Yapıların, mimari, statik ve hertürlü plan, proje, resim ve hesaplarının hazırlanmasını ve bunların uygulanmasıyla ilgili fenni mesuliyetleri, uzmanlık konularına ve ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar ile görev, yetki ve sorumlulukları yönetmelikle düzenlenecek olan fen adamları deruhte ederler. 2) PLANLAMA KADEMELERİ Planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından; "Bölge Planları" ve İmar Planlarından oluşur. İmar planları ise, "Nâzım İmar Planları" ve "Uygulama İmar Planları" olarak hazırlanır. Uygulama imar planları, gerektiğinde etaplar halinde de yapılabilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 84

86 a) Bölge planları; Sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Kalkınma Bakanlığı yapar veya yaptırır. b) İmar Planları b1) Nâzım İmar Planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır. b2) Uygulama İmar Planı; Tasdikli hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nâzım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır. c) Çevre Düzeni Planı; Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır. Çevre düzeni planı, bölge planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı imar kanunda düzenlenmiş olan planlardır. 3) PLANLARIN HAZIRLANMASI VE YÜRÜRLÜĞE KONULMASI İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nâzım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. Onay tarihinden itibaren valilikçe tespit edilen ilan yerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır, valilik itirazları ve planları on beş gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar. Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir. Kesinleşen imar planlarının bir kopyası, Bakanlığa gönderilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 85

87 İmar planları alenidir. Bu aleniyeti sağlamak ilgili idarelerin görevidir. Belediye Başkanlığı ve mülki amirlikler imar planının tamamını veya bir kısmını kopyalar veya kitapçıklar haline getirip çoğaltarak tespit edilecek ücret karşılığında isteyenlere verir. Tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere planlanamaz. Bakanlıkça belirlenen tanımlar ve esaslara göre hazırlanıp onaylanan halihazır haritalar, plan, plan değişikliği ve revizyonları, parselasyon planları, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri ile imar mevzuatına konu edilen diğer coğrafi veri ve bilgilerin, ilgili idareler ile kurum ve kuruluşlarca; Bakanlar Kurulunca belirlenen usul ve esaslara uygun şekilde ve sayısal olarak; üretilmesi, elektronik ortamda ilan edilmesi, Bakanlıkça tesis edilecek elektronik ortam üzerinden paylaşılması, arşivlenmesi ve güncellenmesi zorunludur. Yapı ruhsatına ilişkin işlemlerde bu veriler esas alınır. Arazi kullanımı ve yapılaşmada sadece mekânsal strateji planları, çevre düzeni planları ve imar planları kararlarına uyulur. Üst kademe planları Bakanlıkça onaylanan bu Kanunun istisnası olan alanlar ile korumaya yönelik diğer özel kanunlara tabi alanlara ilişkin alt kademe planların onay, askı ve kesinleşme işlemleri Bakanlığın İmar planlarındaki yetkisini düzenleyen ve aşağıda açıklanacak olan, bu kanunun 9 uncu maddesine göre gerçekleştirilir. Alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlar alt kademe planları en geç altı ay içinde uygun hale getirir ve resen onaylar. Bu süre içinde ruhsat işlemleri, yürürlükte olan uygulama imar planına göre gerçekleştirilir. Bu bent uyarınca yapılacak işlemlerde bu maddenin (c) bendi (yukardaki paragraf) hükümlerine uyulur. Kamu kurum ve kuruluşları veya plan müellifleri; ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından plana ilişkin görüşlerini alır. Kurum ve kuruluşlar, görüşlerini en geç otuz gün içerisinde bildirmek zorundadır. Görüş bildirilmesi için etüt ve analiz gibi uzun süreli çalışma yapılması gereken hallerde ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının talebi üzerine otuz günü geçmemek üzere ilave süre verilir. Bu süre içerisinde görüş bildirilmediği takdirde plan hakkında olumsuz bir görüşün bulunmadığı kabul edilir. Kentsel asgari standartlar, Bakanlıkça belirlenen esaslar doğrultusunda çevre düzeni planı ile belirlenebilir. Uygulamaya ilişkin kararlar, yörenin koşulları, parselin bulunduğu bölgenin genel özellikleri, yapının niteliği ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik, çevreye etkisi dikkate alınarak ve ölçüleri verilerek Bakanlıkça belirlenen esaslara göre uygulama imar planında belirlenir. Bakanlık; ilgili idareler, kamu kurum ve kuruluşları ile gerçek ve tüzel kişiler tarafından yapılan mekansal planlamaya, harita ve parselasyona, etüt ve projelendirmeye, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni düzenlemeye, enerji kimlik belgesi hazırlanmasına ilişkin iş ve işlemler ile yapı malzemelerini; denetlemeye, aykırılıklar hakkında işlem tesis etmeye, aykırılıkları gidererek mevzuata uygun hale getirmeye yönelik değişiklik yapmaya ve onaylamaya, yapı LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 86

88 tatil tutanağı tanzim etmeye, mühürlemeye, yıkım kararı almaya ve yıkımı gerçekleştirmeye, ilgililer hakkında idari yaptırım kararı vermeye yetkilidir. Büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen, nüfusu in altında kalan ve kırsal yerleşim özelliği devam eden yerlerdeki uygulamalar, büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar, Bakanlığın imar planlarındaki yetkisini düzenleyen 27 nci madde hükümlerine göre yürütülür. Kırsal alanlarda iş yeri açma ve çalışma izni; kadimden kalan veya yapıldığı tarihteki mevzuat kapsamında yola cephesi olmaksızın inşa edilen yapılar ile köy yerleşik alanlarda kalan yapılara kırsal yapı belgesine, yerleşik alan sınırı dışındaki diğer yapılara ise yapı kullanma izin belgesine göre verilir. Köylerde bulunan konutlarda, iş yeri açma ve çalışma izni alınarak ev pansiyonculuğu yapılabilir. Kamuya ait bir yaya veya taşıt yoluna cephe sağlanmadan yapı inşa edilemez, parsel oluşturulamaz. Yerleşme ve yapılaşma özellikleri, mimari doku ve karakteri, gelişme düzey ve potansiyeli açısından önem arz eden köylerde bu özellikleri korumak, geliştirmek ve yaşatmak amacıyla muhtarlık katılımı ile ilgili idarelerce köy tasarım rehberleri hazırlanabilir. Köy tasarım rehberleri ilgili idare meclisi kararı ile onaylanır ve uygulanır. Köylerde ve kırsal özellik gösteren diğer yerleşmelerde yapıların etüt ve projeleri ilgili idarenin veya Bakanlığın taşra teşkilatının mimar ve mühendisleri tarafından hazırlanabilir. Bakanlıkça; bu Kanun kapsamındaki yerleşmelere ilişkin enerji verimli, iklim duyarlı ve ekolojik özellikli plan ve projeler hazırlanabilir veya hazırlattırılabilir, bu nitelikli yapılar inşa edilebilir veya uzun vadeli kredilendirilmek suretiyle desteklenebilir. İdarelerce onaylanmış; mevcut durumu gösteren halihazır haritalar, parselasyon planları ile teknik ve idari düzenlemeleri içeren bu Kanun kapsamındaki planların değişiklik ve revizyonlarında ilk müellifin görüşü veya izni aranmaz. İlgili idareler, Bakanlıkça belirlenen esaslara göre mimari estetik komisyonu kurar. Komisyon, yapıların ve onaylı mimari projelerinin özgün fikir ifade edip etmediğine karar vermeye yetkilidir. Özgün fikir ifade etmeyenlerde yapılacak değişikliklerde ilk müellifin görüşü aranmaz. Özgün fikir ifade eden mimarlık eser ve projelerinde; eser sözleşmesinde işleme izni verilenler ile eserin bütünlüğünü bozmadığına, estetik görünümünü değiştirmediğine, teknik, yönetsel amaçlar ve kullanım amacı nedeniyle zorunlu olduğuna karar verilen değişiklikler müellifinin izni alınmaksızın yapılabilir. Bu durumda ilk müellif tarafından talep edilebilecek telif ücreti; ilgili meslek odasınca belirlenen mimari proje asgari hizmet bedelinin, tamamlanan yapılarda yüzde yirmisini, inşaatı süren yapılarda yüzde on beşini geçemez. 4) BAKANLIĞIN İMAR PLANLARINDAKİ YETKİSİ ( 27. Madde) Bakanlık gerekli görülen hallerde, 1) Kamu yapılarına ilişkin, imar planı ve değişikliklerinin, 2) Enerji tesisleriyle ilgili alt yapı, üst yapı ve iletim hatlarına ilişkin imar planı ve değişikliklerinin, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 87

89 3) Umumi hayata müessir âfetler dolayısıyla yapılması gereken planların ve plan değişikliklerinin, 4) Toplu konut uygulaması için gereken planların ve plan değişikliklerinin, 5) Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planların ve plan değişikliklerinin, 6) Birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarının, 7) İçerisinden veya civarından demiryolu veya karayolu geçen, hava meydanı bulunan veya havayolu veya denizyolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının, Tamamını veya bir kısmını, ilgili belediyelere veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve gerektiğinde işbirliği sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re'sen onaylamaya yetkilidir. Bir kamu hizmetinin görülmesi maksadı ile resmi bina ve tesisler için imar planlarında yer ayrılması veya bu amaçla değişiklik yapılması gerektiği taktirde, Bakanlık, valilik kanalı ile ilgili belediyeye talimat verebilir veya gerekirse imar planının resmi bina ve tesislerle ilgili kısmını re'sen yapar ve onaylar. Bakanlık birden fazla belediyeyi ilgilendiren imar planlarının hazırlanmasında, kabul ve onaylanması safhasında ortaya çıkabilecek ihtilafları halleder, gerektiğinde re'sen onaylar. Kesinleşen planlar ilgili belediyelere ve valiliklere tebliğ edilir. Bu planların uygulanması mecburidir. Re'sen yapılan planlardaki değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir. 5) ÖZELLEŞTİRME PROGRAMINA ALINMIŞ KURULUŞLARA AİT ARSA VE ARAZİLER Belediye hudutları ve mücavir alanlar içerisinde bulunan ve özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilerde yapılacak İmar tadilatları ve mevzi imar planları ile ilgili olarak; 1) İlgili kuruluşlardan (Belediye) gerekli görüş alınacak, 2) Çevre İmar bütünlüğünü bozmayacak, 3) İlgili belediyeler görüşlerini onbeş gün içinde bildirecek, 4) Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca hazırlanacak, 5) Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak suretiyle yürürlüğe girer. 6) İlgili Belediyeler bu arsa ve arazilerin imar fonksiyonlarını 5 yıl değiştiremezler sayılı Kanun kapsamında gelir ortaklığı modeli ve işin gereğine uygun sair hukuki tasarruflar yöntemine göre özelleştirme işlemleri yapılan hizmet özelleştirilmesi niteliğindeki yatırımların yapılacağı yerlerde hazırlanan veya hazırlattırılan planları, Özelleştirme İdaresince değerlendirilmek ve sözleşmeye uygunluğu konusundaki görüşü de alınmak kaydı ile re'sen onaylamaya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkili olup, her türlü ruhsatı ilgili belediye en geç iki ay içinde verir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 88

90 Özelleştirme programındaki kuruluşlara ait veya kuruluş lehine irtifak ve/veya kullanım hakkı alınmış arsa ve araziler ile özel kanunları uyarınca özelleştirilmek üzere özelleştirme programına alınan arsa ve araziler; Bu arsa ve arazilerde, her tür ve ölçekte plan, imar planı ile değişiklik ve revizyonlarının yapılması ile ilgili olarak; 1) 3621 sayılı Kıyı Kanunu veya 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan yerler dahil olmak üzere genel ve özel kanun hükümleri kapsamında yer alan tüm alanlarda yapılabilir. 2) İmar planlarını yapmaya ve onaylamaya yetkili olan kurum veya kuruluşlardan görüş alınmalıdır. 3) Çevre imar bütünlüğünü bozmamalıdır. 4) Müellifi şehir plancısı olmalıdır. 5) Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca yapılmalı veya yaptırılmalıdır. 6) Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmalıdır. 7) Resmi Gazetede yayımlanmak suretiyle kesinleşir. İlgili kuruluşlar bu madde kapsamında yapılan planları devir tarihinden itibaren beş yıl süreyle değiştiremezler. Bu süre içerisinde imar planlarına ilişkin olarak, verilecek mahkeme kararlarının gereklerinin yerine getirilmesini teminen yapılacak imar planı değişikliğine ilişkin iş ve işlemler Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca bu maddede belirtilen usul ve esaslara göre gerçekleştirilir. İlgili kuruluşlar görüşlerini onbeş gün içinde bildirirler. Bu madde kapsamında yapılan her ölçekteki plan ve imar planlarında 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17 nci maddesinin (a) bendinin ikinci ve sekizinci paragrafındaki (Koruma amaçlı imar planı) hükümler uygulanmaz. Özelleştirme sürecinde ihtiyaç duyulması halinde, bu planlara göre yapılacak imar uygulamasına ilişkin parselasyon planları Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından yapılır veya yaptırılır. Bu parselasyon planları Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca onaylanır. Bu planlara göre yapılacak yapılarda her türlü ruhsat ve diğer belgeler ile izinler, ilgili mevzuat çerçevesinde yetkili kurum ve kuruluşlarca verilir. 6) İMAR PROGRAMLARI VE KAMULAŞTIRMA Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur. İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder. Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan veya kalan parçası plan ve Yönetmelik hükümlerine göre yapı yapılması müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 89

91 Cephe Hattı İmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Herhangi bir arsanın cephe hattının gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre, 10 uncu maddede belirtilen müddetler (beş yıl) içerisinde 18 inci madde hükümleri tatbik edilmediği veya başka bir şekilde halline imkan bulunmadığı takdirde mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine, bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır. 7) UMUMİ HİZMETLERE AYRILAN YERLERDEKİ MUVAKKAT YAPILAR İmar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde; plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan veya 18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen veya 13 üncü maddede belirtilen (umumi hizmetlere) hizmetlere ayrılmış olan ve haklarında bu madde hükmünün tatbiki istenen parsellerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla imar planı tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni verilir. Bu gibi hallerde verilecek müddetin on yıl olması, yapı izni verilmezden önce belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının on yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık müddeti tapu kaydına şerh verildiği günden başlar. Birinci fıkrada sözü geçen bir parselde, esasen kullanılabilen bir bina varsa bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği gibi, birden fazla muvakkat yapıya izin verilen yerlerde dahi bu yapıların ölçüleri toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları (250 m 2 ) geçemez. Bu maddenin tatbikinde kadastral parsel de bir imar parseli gibi kabul olunur. Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat veya tesisler yıktırılırlar. On yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir. 8) İMAR PLANLARINDA UMUMİ HİZMETLERE AYRILAN YERLER İmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesi durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir. Birinci fıkrada yazılı yerlerin kamulaştırma yapılmadan önce plan değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde ise durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini mal sahibi öder. Onaylanmış imar planlarında, birinci fıkrada yazılı yerlerdeki arsa ve arazilerin, bu Kanunda öngörülen düzenleme ortaklık payı oranı üzerindeki miktarlarının mal sahiplerince ilgili idarelere bedelsiz olarak terk edilmesi halinde bu terk işlemlerinden ayrıca emlak alım ve satım vergisi alınmaz. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 90

92 9) KAMUYA AİT GAYRİMENKULLER İmar planlarında; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekât ve savunma amaçlı yerler hariç Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, belediye ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu taktirde, arsası hariç yalnız binanın hali hazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli taraflarca tespit olunur. Bu suretle mal edilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur. Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete konu olabilecek hale getirildiği taktirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir. Hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olurlar. Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve ağaçlandırılmak üzere izin verilen taşınmazlardan projesine uygun olarak ağaçlandırılanlar, imar planı kararıyla başka amaca ayrılamaz. 10) İRTİFAK HAKLARI Belediye veya valilikler, imar planlarının uygulanması sırasında, bir gayrimenkulün tamamını kamulaştırmadan o yerin muayyen saha, yükseklikte ve derinliğindeki kısmı üzerinde kamu yararı amacıyla irtifak hakkı tesis edebilir. Belediyeler veya valilikler, mümkün olan yer ve hallerde mal sahibinin muvafakatiyle, bedelsiz irtifak hakkı verme karşılığında, bedelsiz irtifak hakkı tesis edebilir. 11) İFRAZ VE TEVHİD İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez. İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez. 12) TESCİL VE ŞÜYUUN İZALESİ Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 91

93 Onaylama, işlemi müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği taktirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir. 13) KAMULAŞTIRMADAN ARTA KALAN KISIMLAR Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hâsıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel taktiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giren yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şûyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder. Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir. Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir. Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır. 14) PARSELASYON PLANLARININ HAZIRLANMASI VE TESCİLİ İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır. Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakati aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen tanzim ve tesis ederler. Bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde (Kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı gibi) imar parselasyon planları ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir ve burada, talep halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır. 15) İDARİ MÜEYYİDELER Bu maddede belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak kanunda belirtilen idari müeyyideler uygulanır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 92

94 Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere idari para cezaları uygulanır. Bu kişiler, verilen ceza süresi içinde yeni bir iş üstlenemez. Yapı müteahhidinin yetki belgesi aykırılığın türüne göre 1, 5 ve 10 yıl sürelerle Bakanlıkça iptal edilir. Yetki belgesi iptal edilen yapı müteahhidi yeni yetki belgesi düzenleninceye kadar yeni iş üstlenemez, ancak mevcut işlerini tamamlar. Yetki belgeli yapı müteahhidi olmaksızın başlanılan yapının ruhsatı iptal edilir ve yapı mühürlenir. 16) MÜCAVİR ALAN Mücavir alan sınırları belediye meclisi ve il idare kurulu kararına dayanarak vilayetlerce Bakanlığa gönderilir. Bakanlık bunları inceleyerek aynen veya değiştirerek tasdik etmeye veya değiştirilmek üzere iadeye yetkilidir. Mücavir alanın ilgili belediye sınırına bitişik olması gerekmez. Ayrıca, bu alanlar köyleri de ihtiva edebilir. Mücavir alandan çıkarılma da aynı usule tabidir. Bakanlık gerekli gördüğü hallerde mücavir alana alma ve çıkarma hususunda resen karar verebilir. 17) ÖZÜRLÜLERLE İLGİLİ DÜZENLEME Fiziksel çevrenin özürlüler için ulaşılabilir ve yaşanabilir kılınması için, imar planları ile kentsel, sosyal, teknik altyapı alanlarında ve yapılarda, Türk Standartları Enstitüsünün ilgili standardına uyulması zorunludur. 18) İBADET YERİ 3194 sayılı kanuna göre, imar planlarının tanziminde, planlanan beldenin ve bölgenin şartları ile müstakbel ihtiyaçları göz önünde tutularak lüzumlu ibadet yerleri ayrılır. İl, ilçe ve kasabalarda mülki idare amirinin izni alınmak ve imar mevzuatına uygun olmak şartıyla ibadethane yapılabilir. İbadet yeri, imar mevzuatına aykırı olarak başka maksatlara tahsis edilemez. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 93

95 3. KISIM ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ (Madde 18) 1) TANIMLAR a) Düzenleme Sahası: Sınırı tespit edilerek, düzenlenmesine karar verilen sahadır. b) Düzeleme Sınırı: Düzenlenecek imar adalarının imar plânına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tâbi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır. c) Düzenleme Ortaklık Payı Oranı: Bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin toplam yüz ölçüm miktarına oranıdır. d) Özet Cetvelleri Düzenleme sahasına giren beher parsele ait düzenleme ortaklık payının yapının, varsa kamulaştırma veya bağış miktarı ile imar parseli olarak tahsisi gereken miktarı göstermek üzere özet cetvelleri düzenlenir e) Dağıtım Cetveli: Her imar adası için ayrı olarak düzenlenen ve bu düzenleme sonucu meydana gelen parsellerin, hangi kadastro veya imar parsellerinden, nasıl oluştuğunu, kadastro ve imar parsellerinden alınan düzenleme ortaklık payını, gerektiğinde malikin muvafakati ile terk edilen alanları ve kamulaştırılan alanların miktarlarını gösteren cetveldir. f) Tahsis Cetveli: Kadastro veya varsa imar parsellerinin hangi imar adalarına gittiğini gösteren cetveldir. g) Kroki: Yaklaşık ölçekte ve üzerinde ölçü değerlerinin yazılı olduğu ada veya parsellerin çizimidir. h) Röperli Kroki: Ada veya parsellerin yeri değişmeyen sabit tesislere bağlı olarak zeminden alınan ölçülerinin yazılı olduğu krokidir. ı) Ebatlı Kroki: Ada veya parsellerin paftası üzerinden alınan veya daha önce tesbit edilmiş olan ölçülerinin yazılı olduğu krokidir. i) Uygulama Krokisi: Ada veya parsellerin zeminde belirtilmesi amacıyla paftası üzerinden alınan ölçüleri yazılarak düzenlenen krokidir. j) Parselasyon Plânı: İmar plânının araziye uygulanmasından sonra yapılacak rölöve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerinde çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plândır. k) Hata Sınırı: Ölçü değerleri ile plân değerleri arasındaki kabul edilebilir en büyük farktır. l) Teknik Yönetmelik: 1/2500 ve daha büyük ölçekli harita ve planların yapılmasına ait yönetmelik. m) Kadastro Ayırma Çapı: Bir kısmı düzenleme sahasında kalan parseller için düzenlenir. Çap üzerinde, parselin tapu senet yüzölçümü ile düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımlarının yüzölçümü gösterilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 94

96 2) İMAR KANUNUN 18. MADDESİ İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. DOP (Düzenleme ortaklık payları), Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlenmeden önceki yüzölçümlerinin yüzde "kırkını" geçemez. Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu taktirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez. Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz. Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şûyulanma sadece zemine ait olup, şûyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır. Düzenleme sırasında plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şûyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur. Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 95

97 Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatleri olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu taktirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir. Belediye veya valilikler, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakati halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler. Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şûyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. 3) 18. MADDENİN UYGULANMASI a) Düzenlemede Umumi Hizmetlere Ayrılacak Payın Hesabı: Düzenleme alanına giren kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin yüzölçümleri toplamından, imar adalarının imar parsellerine ayrılan kısımlarının yüzölçümleri toplamı çıkarılarak "umumi hizmetlere ayrılan miktar" bulunarak bir hesap cetveli düzenlenir. b)bağışlanan arazi parçalarının bulunması veya kamulaştırılması gereken miktar yerine belediye mülkiyetindeki parsellerin tahsisi halinde, kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin ilgili olanlarından bu miktarlar düşüldükten sonra bulunan toplam alan, umumi hizmetlere ayrılan miktarın hesaplanmasına esas olur. c) Düzenleme Ortaklık Payı Oranı ve Kamulaştırılacak Alanın Hesabı: Düzenleme ortaklık payı oranı ve kamulaştırılacak alan tutarı şu şekilde hesaplanır; Düzenleme ortaklık payı oranı, umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenleme ortaklık payı alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle bulunur. Düzenlemeye giren miktar, bu parsellerin tapu senedi alanında düzenlemeye girmeyen ve bağışlanan alanların çıkarılması ile bulunur. Bu oran % 40`dan fazla çıktığı takdirde; kamulaştırılması gereken alan, umumi hizmetlere ayrılan alandan, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının % 40`nın çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp 60`a bölünmesiyle bulunur. d) Düzenleme Ortaklık Payından Fazla Çıkan Miktarın Sağlanması: Düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenlemeye giren alan toplamının % 40`ından daha fazla çıkması halinde, bu miktarın % 40`a düşürülmesi için önce, varsa bu düzenleme sahasındaki belediyeye ait arsalar, bu işe tahsis edilir. Bunlar yetmediği takdirde, bu sahada, belediyeye devri mümkün hazine veya özel idare mülkiyetindeki parsellerden; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşım istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere rastlayan kısımların belediyeye devirleri sağlandıktan sonra aynı maksada tahsis edilirler. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 96

98 Bunlar da yetmediği takdirde, aşağıdaki sıraya göre kamulaştırma yapılır. a) Kadastro parsellerinin yüzölçümü en büyük olanından başlamak üzere, müstakil imar parselleri verildikten sonra arta kalan miktarları, b) Alanları en küçük bir imar parseli alanının dörtte birinden daha küçük olan kadastro ve varsa imar parsellerinin en küçüğünden başlanarak yeteri kadarı, c) Tamamı yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark, cami, karakol gibi umumi tesislere isabet eden kadastro ve varsa imar parsellerinin yeteri kadarı kamulaştırılır. e) Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis (KOP ): DOP tan karşılanamayan ancak Kamunun ihtiyacı olan kreş vs gibi yerler bulunmaktadır. Bu şekilde kamunun ihtiyacı için ayrılan parselere, düzenleme giren tüm parseller yüzölçümleri oranında hisselendirilir. Bu parsellerin 5 yıl içinde de ilgili Kurumlarca kamulaştırılması gerekir. Düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilir. f) İmar Parsellerinin Teşkili: İmar adaları, imar plânı ve yönetmeliğindeki yapı nizamı ile diğer ilgili hükümler dikkate alınmak suretiyle önce geçici parsellere ayrılır. Düzenlenen imar adalarının parsellere ayrılan kısmının yüzölçümü ile her ada içerisine rastlayan kadastro ve varsa imar parsellerinin yeni yüzölçümleri toplamı karşılaştırılarak, kadastro ve varsa imar parselleri karşılığı olarak hangi imar adası içinde imar parselleri tahsis edilebileceği tespit edilir ve bu amaçla bir "Tahsis Cetveli" düzenlenir. İmar adaları içerisinde yerleştirilen parsel sayısı ve her parselin yüzölçümü ile hangi kadastro ve varsa imar parselleri karşılık olarak verildiği, düzenlenecek "Ada Dağıtma Cetvelleri" üzerinde gösterilir. g) İmar Adalarının Parsellenmesi: İmar adaları, imar plânı ve yönetmeliği hükümlerindeki şartlara uygun olarak parsellere ayrılır. h) Parselasyon Plânlarının Onayı: Parselasyon plânları, düzenleme işlerine ait belgelerle beraber belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu plânlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca, mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda plânlar kesinleşir. Kesinleşen parselasyon plânlarının tescili için, mahalli tapu ve kadastro teşkilatına gönderilmesi gerekir: ı) Tapu Siciline Beyan ve Tescil: Tescil işlemi için tapu sicil müdürlüklerine gönderilen dağıtım cetvelleri, kadastro veya imar parsellerinin bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve sonra sırayla imar parsellerinin tescili yapılır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 97

99 i) Haritadaki bilgilerin anlamı A= Ayrık nizam. B= bitişik nizam. (A-3) ün anlamı: 501 ve 502 nolu parsellerde ayrık nizamda 3 kata kadar bina yapılabilir En üstteki rakam ön bahçe mesafesini gösterir. Yapılacak binanın yola cephe olan tarafından yani ön cephe hattı mesafesi 5 metredir. En alttaki rakam yan cephe mesafelerini gösterir. Yan bahçe mesafeleri 3 er metredir. Binanın arka cephe mesafesi= bina yüksekliği /2 Bina yüksekliği her kat için 3 m alınacak. Su basman kotu aksi belirtilmemiş ise 0.5 metre alınacak. 4) ÖZET VE ÖRNEKLER Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin % 40 nı geçemez. Parsel alanı ile ilgili dava açılmış ise, bu parsel imar uygulamasına alınmaz. Herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez. Neticede ikinci bir imar planı ile yeniden düzenleme yapılabilir. Ancak ikinci kez DOP kesintisi yapılamaz. Danıştay kararlarına göre, Daha önce yola terk yapılmış ise imarda DOP alınabilir. Ancak bu DOP tamamlayıcı nitelikte olmalıdır. Örneğin daha önce %10 yola terk varsa DOP da %40 ise % 30 daha DOP alınabilir. Düzenleme sahasına giren tüm parsellerden eşit oranda DOP kesintisi yapılmalıdır. Bağışlanan arazi parçalarının bulunması veya kamulaştırılması gereken miktar yerine belediye mülkiyetindeki parsellerin tahsisi halinde, bu miktarlar düşüldükten sonra bulunan toplam alan, umumi hizmetlere ayrılan miktarın hesaplanmasına esas olur. Düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenlemeye giren alan toplamının % 40`ından daha fazla çıkması halinde, bu miktarın % 40`a düşürülmesi için önce, varsa bu düzenleme sahasındaki belediyeye ait arsalar, bu işe tahsis edilir. Bunlar yetmediği takdirde, bu sahada, belediyeye devri mümkün hazine veya özel idare mülkiyetindeki parsellerden; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşım istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere rastlayan kısımların belediyeye devirleri sağlandıktan sonra aynı maksada tahsis edilirler. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 98

100 Bunlar da yetmediği takdirde, aşağıdaki sıraya göre kamulaştırma yapılır. a) Kadastro parsellerinin yüzölçümü en büyük olanından başlamak üzere, müstakil imar parselleri verildikten sonra arta kalan miktarları, b) Alanları en küçük bir imar parseli alanının dörtte birinden daha küçük olan kadastro ve varsa imar parsellerinin en küçüğünden başlanarak yeteri kadarı, c) Tamamı yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark, cami, karakol gibi umumi tesislere isabet eden kadastro ve varsa imar parsellerinin yeteri kadarı kamulaştırılır. DOP oranı belirlenirken düzenleme sahası içinde bağış yapılmış ise bu bağışlar DOP dan düşüldükten sonra DOP oranı belirlenmelidir. ÖRNEKLER 1) Düzenleme sahası m 2 dir. Umuma ayrılan sahaların toplamı m 2 dir. Bağışlanan alan m 2 dir. Umuma ayrılan saha= = m 2 Düzenleme sahası= = m 2 DOP = / = dir. 2) Düzenleme sahası m 2 dir. Umuma ayrılan sahaların toplamı m 2 dir. Hazineye ait olup yeşil alana rastlayan alan m 2 dir. Umuma ayrılan saha= = m 2 Düzenleme sahası= = m 2 DOP = / = dir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 99

101 4. KISIM YAPI VE YAPI İLE İLGİLİ ESASLAR 1) BİNA ÖN CEPHE HATTI İLE YOL ARASI VE TABİİ ZEMİNİN KAZILMASI Binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak maksadıyla, bina cephe hattından yola kadar olan kısımda, zeminin kazılarak yaya kaldırımının seviyesinin altına düşürülmesine müsaade edilmez. Her ne sebeple olursa olsun evvelce ön bahçeleri yaya kaldırımı seviyesinden 0.50 metreden daha aşağıda teşekkül etmiş bulunan binalarla bu gibi arsaların sahipleri, gelip geçenlerin emniyetini temin etmek üzere, yol kenarına yönetmelikle belirtilen veya civarın karakterine göre, ilgili idarece tespit edilen şekilde bahçe duvarı veya parmaklık yapmaya ve gereken emniyet tedbirlerini almaya mecburdurlar. 2) KAPICI, BEKÇİ, KALORİFERCİ, BAHÇEVAN, MÜSTAHDEM DAİRELERİ VE SIĞINAKLAR Kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçüleri havi bulunması lazımdır. Kapıcı daireleri ana bina içinde olabileceği gibi, nizamlara, fen ve sağlık şartlarına aykırı yapılmamak, brüt 40 metrekareyi geçmemek şartı ile bahçenin herhangi bir yerinde veya müştemilat binaları içerisinde de tertiplenebilir. Bekçi, bahçıvan, kaloriferci gibi müstahdemin ikametine yer ayrılması halinde bu yerlerde de aynı şartlar aranır. 29 ve 30 uncu maddelerdeki ruhsat müddeti ve yapı kullanma izni ile ilgili hükümler bu maddede sözü geçen daireler hakkında da uygulanır. 3) OTOPARKLAR İmar planlarının tanziminde planlanan beldenin ve bölgenin şartları ile müstakbel ihtiyaçlar göz önünde tutularak lüzumlu otopark yerleri ayrılır. Otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesislere lüzumlu otopark yeri tefrik edilmedikçe yapı izni, otopark tesis edilmedikçe de kullanma izni verilmez. Kullanma izni alındıktan sonra otopark yeri, plana ve yönetmelik hükümlerine aykırı olarak başka maksatlara tahsis edilemez. Bu fıkra hükmüne aykırı hareket edildiği takdirde ilgili idarece yapılacak tebligat üzerine en geç üç ay içerisinde bu aykırılık giderilir. Mülk sahibi tebligata rağmen müddeti içerisinde gerekli düzeltmeyi yapmaz ise, belediye encümeni veya il idare kurulu kararı ile bu hizmet ilgili idarece yapılır ve masrafı mal sahibinden tahsil edilir. 4) YIKILACAK DERECEDE TEHLİKELİ YAPILAR Bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine tehlike derecesine göre bunun izalesi için belediye veya valilikçe on gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibinin bulunmaması halinde binanın içindekilere tebligat yapılır. Onlar da bulunmazsa tebligat varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet muhtarla birlikte bir zabıtla tespit edilir. Tebligatı müteakip süresi içinde yapı sahibi tarafından tamir edilerek veya yıktırılarak tehlike ortadan kaldırılmazsa bu işler belediye veya valilikçe yapılır ve masrafı % 20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 100

102 5) ARSALARIN YOLA BAKAN YÜZLERİ Belediyeler veya valiliklerce belirli yollar üzerinde mahzurlu bina bulunan veya binasız arsaların yola bakan yüzlerinin tayin edilen tarzda kapatılmasına karar vermeye salahiyetlidir. Bu takdirde gayrimenkulün sahipleri, belediye veya valilikçe verilen müddet içinde bu yerleri kapatmaya mecburdurlar. Bu mükellefiyete uyulmaması halinde belediye veya valilikçe gereği yapılarak masrafı arsa sahibinden tahsil edilir. 6) YAPI YAPILMASI a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde, b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşların vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile, İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir. Bir parsele, bu Yönetmeliğin 18 inci maddesindeki ölçülere uyulması kaydı ile birden fazla yapı yapılabilir. 7) YAPI RUHSATİYESİ Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna (Kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesislerinde ruhsat hükümlerini düzenleyen madde) dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak, derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir. 8) RUHSAT ALMA ŞARTLARI Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik (veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik) bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenmesi gereklidir. Belediyeler veya valiliklerce ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren on beş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç on beş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip Tapu'ya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 101

103 9) GELİŞTİRME ALANLARINDA YAPI RUHSATI İskân hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için; a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması, b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması, şarttır. Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini % 25 peşin ödeyip geri kalan % 75 ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir. Kanalizasyon tesisinin yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmaması halinde, foseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir. Bu yapılmadığı taktirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında yapı sahibi veya sahipleri lâğım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdurlar. Toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izni ile bütünü inşa ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden, kendi parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça, kendilerine yapı ruhsatı verilmez. Mevcut binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler yapılması da bu madde hükümlerine bağlı olmakla beraber, bunların tamirleri için yukarıdaki şartlar aranmaz. Bu maddenin tatbikinde 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri tatbik olunur. Tatbikatla ilgili diğer hususlar imar yönetmeliğinde belirtilir. 10) KAMUYA AİT YAPI VE TESİSLER İLE SANAYİ TESİSLERİNDE RUHSAT Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara; belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun ilgili belediyesine veya valiliklere yazı ile bildirdiği takdirde, 22 nci maddede sayılan belgeler aranmadan yapı ruhsatı verilir. 11) KÖYLERDE YAPILACAK YAPILAR VE UYULACAK ESASLAR Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 102

104 Ancak etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur. Etüt ve projelerin sorumluluğu müellifi olan mimar ve mühendislere aittir. Bu yapılar valilikçe ulusal adres bilgi sistemine ve kadastro planlarına işlenir. Köy yerleşik alan sınırları dışında kalan ve entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların yapı ruhsatı alınarak inşa edilmesi zorunludur. Tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların denetimine yönelik fennî mesuliyet 28 inci madde hükümlerine göre mimar ve mühendislerce üstlenilir. Onaylı üst kademe planlarda aksine hüküm bulunmadığı hâllerde köy yerleşik alan sınırları içinde, jeolojik açıdan üzerinde yapı yapılmasında mahzur bulunan alanlar ile köyün ana yolları ve genişlikleri, hâlihazır harita veya kadastro paftaları üzerinde il özel idarelerince belirlenir. Belirlenen yollar, ifraz ve tevhit suretiyle uygulama imar planı kararı aranmaksızın kamu yararı kararı alınarak oluşturulur. Köy yerleşik alan sınırı içerisinde, 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri uygulanmaz. Köy yerleşik alan sınırlarının parselleri bölmesi durumunda yerleşik alan sınırı 5403 sayılı Kanun hükümlerine tabi olmaksızın ifraz hattı olarak kabul edilir. İl çevre düzeni planında açıkça belirtilmediği takdirde, ihtiyaç duyulması hâlinde, köyün gelişme potansiyeli ve gelişme düzeyi de dikkate alınarak köy yerleşik alan sınırları ve özel kanunlara ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla bu alanlarda yapılaşma kararı ve ifraz şartları belediye sınırı il sınırı olan yerlerde büyükşehir belediye meclisi, diğer yerlerde il genel meclisi kararı ile belirlenir. Tespitler kadastro paftasına işlenerek tapu sicilinde belirtilir. İhtiyaç duyulması hâlinde mevcut köy yerleşik alan sınırları il genel meclislerince yeniden belirlenebilir. İmar planı olmayan köy yerleşik alanı sınırları içerisinde köyün ihtiyacına yönelik olarak ilk ve orta öğretim tesisi, ibadet yeri, sağlık tesisi, güvenlik tesisi gibi yapılar için imar planı şartı aranmaz. Ancak yer seçimi, valilikçe oluşturulan bir komisyonca hâlihazır harita veya kadastro paftaları üzerinde kesin sınırları ile belirlenir. Bu yapı ve tesislere uygulama projelerine göre ilgili yatırımcı kamu kurum ve kuruluşu adına yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verilir. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin hususlar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir. 12) MÜELLİFLİK, FENNİ MESULİYET Fenni mesul mimar ve mühendisler uzmanlık alanlarına göre; yapının, tesisatı ve malzemeleri ile birlikte, bu Kanuna, ilgili diğer mevzuata, uygulama imar planına, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara ve teknik şartnamelere uygun olarak inşa edilmesini denetlemekle görevlidir. Fenni mesuller, mesuliyet üstlendikleri yapı ile alakalı olarak yapı müteahhitliği, şantiye şefliği, taşeronluk ve malzeme satıcılığı yapamaz Yapı sahibi, yapısının fenni mesuliyetini üstlenemez. 13) RUHSAT MÜDDETİ Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 103

105 birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır. Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır. Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir. İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir 14) YAPI KULLANMA İZNİ Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik bürolarından, 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir. Belediyeler ve valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. 15) KULLANMA İZNİ ALINMAMIŞ YAPILAR İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. 5 yıllık ruhsat süresi içinde yapı kullanma izninin düzenlenmesi gerekir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir. 16) RUHSATSIZ VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI OLARAK BAŞLANAN YAPILAR İmar Kanunu hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir. ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 104

106 bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Bir yapıda bağımsız bölümlerden herhangi birinde plan ve mevzuat hükümleri ve ruhsat ve eki projelerdeki aykırılıklar giderilmedikçe yapının inşasına devam edilemez, iskan edilen diğer bağımsız bölümlerde tamir, tadil veya ilave inşaat işlemleri yapılamaz. Bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan ve mevzuat hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz. Bütün yapılar ruhsatlı olmak şartıyla, parseldeki binaların herhangi birinin ruhsat ve eklerine aykırı olması, ruhsat ve eklerine uygun olan diğer binaların tamamına veya bir kısmına yapı kullanma izni verilmesi işlemlerini durdurmaz. Ancak, yapı kullanma izni alınan bu yapılara kat mülkiyeti düzenlenemez. 17) MER A, YAYLAK VE KIŞLAKLARLA İLGİLİ DÜZENLEMELER Mera, yaylak ve kışlakların geleneksel kullanım amacıyla geçici yerleşme yeri olarak uygun görülen kısımları valilikçe bu amaçla kurulacak bir komisyon tarafından tespit edilir. Bu yerlerin ot bedeli alınmaksızın tahsis amacı değiştirilerek tapuda Hazine adına tescilleri yapılır. Bu taşınmazlar, bu madde kapsamında kullanılmak ve değerlendirilmek üzere, belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalanlar ilgili belediyelerine, diğer alanlarda kalanlar ise il özel idarelerine veya özel kanunlarla belirlenen ilgili idarelere tahsis edilir. Özel kanunlar kapsamı dışında kalan alanlarda belediyesince veya il özel idaresince geçici yerleşme alanının vaziyet planı ve yapılaşma şartları hazırlanır ve onaylanır. Bu taşınmazlardan kamu hizmetleri için gerekli olanların dışındakiler, il özel idaresince veya belediyesince ve özel kanunlarla belirlenmiş alanlarda ilgili idarece kadastro verileri işlenmiş hâlihazır haritalar üzerine yapılmış vaziyet planına veya onaylı imar planına uygun olarak talep sahiplerine bedeli karşılığında yirmi dokuz yıla kadar tahsis edilebilir. Bu yerlerde umumi ve kamusal yapılar hariç, inşa edilecek yapıların kat adedi bodrum hariç olmak üzere ikiyi, yapı inşaat alanı 200 metrekareyi geçemez. Bu yapıların yöresel mimariye uygun ve yöresel malzeme kullanılmak suretiyle yapılması zorunludur. Bu fıkranın uygulanmasına, bu fıkra kapsamında tahsis edilecek mera, yaylak ve kışlakların il genelindeki toplam mera, yaylak ve kışlakların binde beşini geçmemek üzere oranının belirlenmesine, bu yerlerin kiralanmak suretiyle tahsisine, tahsis sürelerine, yıllık kira bedeli taşınmazın emlak vergisine esas metrekare birim bedeli toplamının yüzde birinden az olmamak üzere tahsis bedellerinin belirlenmesine, tahsil edilen bedellerinin yarısı Hazine payı olarak genel bütçeye gelir kaydedilmek, diğer yarısı ise ilgili belediyeye veya il özel idaresine ait olmak üzere gelirlerin kullanım şekline, tahsis süresinin sona ermesine, komisyonun oluşumuna ve diğer konulara ilişkin esas ve usuller, İçişleri Bakanlığı, Maliye Bakanlığı, Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı, Orman ve Su İşleri Bakanlığı ile Kültür ve Turizm Bakanlığının uygun görüşleri alınarak Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir. Mera, yaylak ve kışlakların 2634 sayılı Kanun uyarınca ilan edilen turizm merkezleri ile kültür ve turizm gelişim bölgeleri kapsamında kalan kısımları, ot bedeli alınmaksızın tahsis amacı değiştirilerek tapuda Hazine adına tescil edilir ve bu yerler, 2634 sayılı Kanun çerçevesinde kullanılmak ve değerlendirilmek üzere Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsis edilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 105

107 İMAR KANUNU ÖRNEK SORULARI 1. Aşağıdakilerden hangisi 3194 sayılı İmar Kanunu'nun amaçlarından biri değildir? A) Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların sağlık koşullarına uygun oluşumunu sağlamak B) Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların çevre koşullarına uygun oluşumunu sağlamak C) Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların fen koşullarına uygun oluşumunu sağlamak D) Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların doğal koşullarına uygun oluşumunu sağlamak E) Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların plan koşullarına uygun oluşumunu sağlamak 2. Nüfusu aşağıdakilerden hangisini aşan yerleşmelerin imar planlarının yaptırılması mecburidir? A) B) C) D) E) ) Halihazır harita ve imar planlarının hazırlanması ve bunların uygulanmasının fenni mesuliyetini aşağıdakilerden hangisi üstlenemez? A) Mühendisler, B) Mimarlar, C) Şehir plancıları D) Fen adamları. 4) İmar Yasası'nda tanımlanan, Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plan, Aşağıdakilerden hangisidir? A) Çevre düzeni planı B) Revizyon imar planı C) Uygulama imar planı D) Islah imar planı E) Nazım imar planı LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 106

108 5) Halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plan aşağıdakilerden hangisidir? A) Bölge planı B) Nazım İmar imar planı C) Uygulama imar planı D) Çevre düzeni planı 6) İmar Yasası'nın 18.maddesi uyarınca yapılan arazi ve arsa düzenlemesi sonrasında, durumun tapuya tesciline dayanak olan plan, aşağıdakilerden hangisidir? A) Nazım imar planı B) Bölge planı C) Parselasyon planı D) Uygulama imar planı 7) 3194 sayılı İmar Kanunu'na göre, imar planlarına itiraz süresi veya şekliyle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur? A) İtiraz süresi 30 gündür. B) itiraz süresi 15 gündür. C) Bir aylık ilan süresinin bitimini müteakip planlara itiraz edilebilir. D) Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. 8) Aşağıdakilerden hangisi, 3194 sayılı İmar Kanunu ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na verilen planlama yetkilerinden biri değildir? A) Umumi yaşamı etkileyen doğal afetler nedeniyle yapılan planlar B) Toplu konut uygulamaları için yapılan planlar C) Turizm tesisleri ile ilgili yapılacak planlar D) Gecekondu Kanunu'nun uygulanması amacıyla yapılacak planlar 9. İmar planlarının uygulanması sonucu kamulaştırmadan arta kalan kısımlarda bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri hangi kanun hükümlerine göre yapılır? A) Kamulaştırma Kanunu B) Emlak Vergisi Kanunu C) İmar Kanunu LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 107

109 D) Belediye Gelirleri Yasası sayılı İmar Kanunu'na göre aşağıdakilerin hangisinde arsa ve arazi düzenlemesinde bedelsiz kesinti yapılmaz? A) İlköğretim kurumları alanı B) Çocuk parkı C) Kreş alanı D) Karakol alanı 11) İmar Kanunu na göre yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren kaç yıldır? A) 2 B) 3 C) 4 D) 5 12) İmar Kanunu uyarınca Yapı Ruhsatiyesine ilişkin olarak aşağıdakilerden hangisi yanlıştır? A) Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. B) Bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. C) Taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. D) Çatı onarımı ve kiremit aktarılması ruhsata tabidir. 13) İmar Kanunu uyarınca Yapı Ruhsatiyesine ilişkin olarak aşağıdakilerden hangisi yanlıştır? A) Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. B) Yapının başlama müddeti hariç beş yıl içinde bitirilmemesi halinde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. C) Ruhsatın hükümsüz sayılması halinde yeniden ruhsat alınması mecburidir. D Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir. CEVAPLAR D B D A B C D C A C A D B LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 108

110 6. BÖLÜM 2942 SAYILI KAMULAŞTIRMA KANUNU 1) KAMULAŞTIRMANIN TANIMI VE ŞARTLARI A) Tanım: Kamu tüzel kişilerince, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılığı peşin verilmek şartıyla özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların, kanunda gösterilen esas ve usullerle malın malikinin rızasına bakılmaksızın zorla alınmasıdır. B) Kamulaştırmanın Şartları: İdareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler. İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz. Kamulaştırılan taşınmaz kamulaştırılma amacı dışında da kullanılamaz. Aynın ihtilaflı olması kamulaştırmaya engel değildir. C) Kamulaştırma bedelinin peşin ödenmesinin istisnaları: 1) Bakanlar Kurulunca kabul olunan, büyük enerji projeleri, 2) Sulama projeleri, 3) İskân projelerinin gerçekleştirilmesi, 4) Yeni ormanların yetiştirilmesi, 5) Kıyıların korunması, 6) Turizm amacıyla yapılacak, Kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzel kişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanun'da gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir. Bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz. Bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır. Taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli, her halde peşin ödenir. D) İrtifak Hakkı Kurulması: Taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 109

111 2) KAMU YARARI KARARI VERECEK MERCİLER Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır: a) Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri; 1) Kanunun 3/2 maddesinde sayılan (yukarda belirtilen kamulaştırma bedelinin peşin ödenmesinin istisnaları olan kamulaştırma işlemleri) amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık, 2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu, 3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni, 4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni, 5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, 6.Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu, 7. Üniversite, Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları, 8.Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu, 9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu. 10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu, 11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu. b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları. c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık. 3) ONAY MERCİİ Kamu yararı kararı; a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin, b) İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları valinin, c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün, d) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının, e) Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, Genel Müdürün, f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 110

112 g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın, h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, Onayı ile tamamlanır. Onay mercii tarafından kamu yararı kararı geri alınabilir. Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır. 4) KAMULAŞTIRMADAN ÖNCE YAPILACAK İŞLEMLER VE İDARİ ŞERH Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir. İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri aynî haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu Madde ye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir. 5) SATIN ALMA USULÜ İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunundaki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinde en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunda belirtilen hallerde taksitle, ödenmesi suretiyle ve LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 111

113 pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırkbeş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili ni düzenleyen, 10 uncu maddesine göre işlem yapılır. 6) KADASTRO GÖRMEMİŞ YERLERDE TESPİT İŞLEMİ İdare, tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar. Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar. Bu tespitte görev yapan muhtar veya vekili, ihtiyar kurulu üyeleri ile bilirkişilere çalıştıkları günler için bu kanuna göre ödeme yapılır. 7) KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN MAHKEMECE TESPİTİ VE TAŞINMAZ MALIN İDARE ADINA TESCİLİ İdare, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, idare adına tesciline karar verilmesini ister. Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma günü belirler. Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise, bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır. Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hâkim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hâkim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve bu kanun uyarınca işlem yapar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 112

114 Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hâkim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, taşınmaz malın değerini belirten raporlarını onbeş gün içinde mahkemeye verirler. Hakim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır. Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir. Bu maddede öngörülen işlemler, mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda yapılır. Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece, kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır. Kamulaştırılması yapılan taşınmaz mal, tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir. Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır. Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin davetiye ve ilanda açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle davada husumet yanlış yöneltilmiş ise, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur. 8) KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ ESASLARI Bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın; a) Cins ve nevini, b) Yüzölçümünü, c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 113

115 d) Varsa vergi beyanını, e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler. Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir. 9) KISMEN KAMULAŞTIRMA Kısmen kamulaştırılan taşınmaz malın değeri; a) Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın bu kanunda belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır. b) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır. c) Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği taktirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır. Şu kadar ki, (c) bendi gereğince yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. (b) ve (c) bentlerinde sözü edilen bedelin düşüş ve artış miktarları, bu kanunda belirtilen esaslara göre bedel takdiri suretiyle tespit olunur. Kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu masraf ve bedeller (b) bendinde yazılı kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde göz önünde tutulmaz. Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 114

116 geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur. Baraj inşası için yapılan kamulaştırmalar sonunda kamulaştırma sahasına mücavir taşınmaz mallar, çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulması, ekonomik veya sosyal yönden yararlanılmasının mümkün olmaması hallerinde, sahiplerinin yazılı başvurusu üzerine kamulaştırmaya tabi tutulur. Bu suretle kamulaştırılan mücavir taşınmaz mallar hakkında vazgeçme, iade devir ve mal sahibinin geri alma hakkı nı düzenleyen kanunun 22 ve 23 üncü maddeler hükmü uygulanmaz İdare, bu taşınmaz mallar üzerinde imar mevzuatı hükümlerini de göz önünde tutarak dilediği gibi tasarrufta bulunabilir ve gerektiğinde Hazineye bedelsiz olarak devredebilir. Kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz mal, evvelce paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmış ve yapılan kısmi kamulaştırma bu yerin tamamını veya bir kısmını kapsıyor ise, bu durumda kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece bu paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülerek kamulaştırma bedeli payları oranında kendilerine ödenir. Pay veya paydaşların sadece bu kısım için dava hakları vardır. Taşınmaz malın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır. Kamulaştırılan bu yerler tapu sicilinde idare adına tescil olunur. Bu maddenin uygulanmasından doğacak anlaşmazlıklar adlî yargıda çözümlenir. 10) DAVA HAKKI Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından 10 uncu Madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir. İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır. İdare, kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir. İdare tarafından, bu Kanun hükümlerine göre tespit olunan malike ve zilyede karşı açılan davaların görülmesi sırasında, taşınmaz malın gerçek malikinin başka bir şahıs olduğu anlaşıldığı takdirde, davaya bu gerçek malik, tapu malikinin daha önce öldüğü sabit olursa mirasçıları da dahil edilmek suretiyle devam olunur. Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez. İpotek alacaklısı, Hisseli taşınmazlarda hissedarlardan herhangi biri, Taşınmaz iyesi, ilgili kamu kurumu (idare) dava açma hakkına sahiptir. 11) BİLİRKİŞİLER Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğine bağlı meslek odalarının her biri tarafından, üyelerinin oturdukları yer göz önünde bulundurularak; illerden nüfusu beşyüzbinin altında olanlar için yirmibeş ila elli, nüfusu beşyüzbin ile birmilyon arasında olanlar için elli ila yüz, nüfusu birmilyon ile üçmilyon arasında olanlar için yüz ila yüzelli, nüfusu üçmilyonun üzerinde olanlar için yüzelli ila üçyüzelli bilirkişi ve ayrıca il merkezleri için il idare kurulları LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 115

117 ve ilçeler için ilçe idare kurulları tarafından, bu bölgelerde oturan ve mühendis veya mimar olan taşınmaz mal sahipleri veya kiracılar arasından nüfusa göre belirlenen bilirkişi sayılarının en az üçte biri kadar bilirkişi, her yıl ocak ayının ilk haftasında seçilerek isim ve adreslerini belirten listeler valiliklere verilir. Bilirkişi kurulu; kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre, üçü odalar listesinden, ikisi de idare kurulu listesinden seçilmek suretiyle beş kişiden oluşur. Kamulaştırmayı yapan idarede görevli olanlar, kamulaştırılan taşınmaz malın sahipleri ve bunların usul ve füruu, karı-koca, üçüncü derece dahil, kan ve sıhri hısımları ve mal sahipleri ile menfaat ortaklığı olanlar bilirkişi seçilemezler. İhtisas odalarının liste veremediği veya verilen listelerden fiili ve hukuki sebeplerle bilirkişi seçiminin imkânsız olduğu il ve ilçelerde, kamulaştırılan taşınmaz malın cins ve özelliğine göre, Çevre ve Şehircilik, Tarım Gıda ve Hayvancılık ve Orman ve Su İşleri Bakanlıklarının taşra birimleri ile diğer resmi daire ve kurumlardan alınacak fen adamları ile bilirkişi kurulu tamamlanır. Bunların da bulunmadığı veya fiili veya hukuki sebeplerle bilirkişi seçimlerine imkân olmadığı takdirde, komşu illerin oda listelerinden, yoksa bu fıkrada belirtilen resmi daire ve kurumlardan alınacak fen adamları ile kurul tamamlanır. Taraflar, mahkemelere bildirilen listelerde yazılı olanlar ve yukarıdaki fıkrada belirtilen kimseler arasından bilirkişi seçmekte anlaşamadıkları takdirde; bilirkişiler, hâkimin kararı ile tayin edilen gün ve saatte, valilikçe, tarafların huzurunda ve gelmeyenin gıyabında kura yolu ile seçilir. Valilik, kuranın adil olarak yapılabilmesi için gerekli tedbirleri alır. Kuraya ilişkin itirazlar, davanın görüldüğü mahkemece karara bağlanır. Hakim, bilirkişilere yemin ettirir. Bilirkişi kurulu, taşınmaz malın değerini tayin ve takdir ederek, gerekçeli raporunu onbeş gün içinde mahkemeye verir. Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idarece belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur. Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarının isim ve adreslerini belirten listeler, her yıl ocak ayı içinde, ikinci fıkradaki mahkemelere bildirilmek üzere Sermaye Piyasası Kurulunca valiliklere gönderilir. Yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde, 10 uncu maddede öngörülen değer tespitleri, bilirkişi sıfatıyla öncelikle Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanlarına, taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış olan uzmanlara yaptırılır. 12) AYNIN İHTİLAFLI OLMASI İdare, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malın mülkiyeti üzerinde ihtilaf olup olmadığını, taşınmaz malın bulunduğu yerdeki tapu idaresi, kadastro müdürlüğü ve hukuk mahkemelerinden sorarak ve mahallinde araştırma yaparak tespit eder. Yapılan araştırmalar sonucunda, taşınmaz malın tapuda kayıtlı olmakla birlikte mahkemede mülkiyeti üzerinde ihtilaf olduğu veya kadastrosu yapılmasına rağmen kadastro mahkemesinde davalı olduğunun tespit edilmesi halinde idarece, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinden, taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin mülkiyet ihtilafıyla ilgili uyuşmazlığın sonucunda belli olacak hak sahibine ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesi istenir. Mahkemece, taşınmaz mal hakkındaki mülkiyet ihtilafı ile ilgili davanın tüm taraflarına, tebligatların ve ilanların yapılması, taşınmazın kamulaştırma bedelinin yine bu maddedeki usule göre tespit edilmesi ve bu bedelin mülkiyet ihtilafıyla ilgili davanın sonucunda belli LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 116

118 olacak hak sahibine ödenmek üzere idarece mahkemenin belirttiği bankaya 10 uncu madde uyarnıca ve üçer aylık vadeli hesaba yatırılmasından sonra, bu bedelin ileride belli olacak hak sahibine ödenmesine ve taşınmaz malın idare adına tesciline karar verilir ve bu karar tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır. Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin tebligat ve ilan belgelerinde açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle davada husumet yanlış yöneltilmiş ise, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur. 13) TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZ MALLAR İdare öncelikle, kamulaştırılması kararlaştırılan tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malın, Kadastro Kanununun 16 ncı maddesinde sayılan kamu mallarından olup olmadığını ilgili yerlerden sormak suretiyle tespit eder. Taşınmaz malın zilyedi mevcut olup da zilyetlikle iktisap iddiasında bulunulduğunun tespiti halinde keyfiyeti bir tutanakla belirtir. Bu tutanakta, taşınmazın yüzölçümü, zilyedin kimliği, vergi kaydı, zilyetliğin başlangıç tarihi ve süresi, mülkiyeti kazanma şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği belirtilir. Mahkeme, idarece verilen bilgi ve belgelerden, zilyedin kamulaştırma tarihinde taşınmaz malı Türk Kanunu Medenisi hükümleri dairesinde ve zilyetlikle iktisap etmiş olduğunu belirtmeye yeterli gördüğü takdirde, taşınmaz malın durumu, o yerin en büyük mal memuruna bildirilmekle beraber, taşınmaz malın bulunduğu yerde çıkan mahalli gazetede ve Türkiye genelinde yayımlanan bir gazetede en az bir defa ilan edilir. Son ilandan itibaren otuz gün içinde Hazine veya üçüncü bir kimse tarafından itiraz edilmediği takdirde, İdare tarafından kamulaştırma bedelinin zilyet adına yatırıldığına dair makbuzun mahkemeye ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin zilyede ödenmesine karar verilir ve bu karar tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Bu müddet içinde Hazine veya üçüncü şahıslar tarafından itiraz edilmesi halinde ise, mahkemece, tespit edilen kamulaştırma bedelinin ileride hak sahipliğini ispat edecek kişiye ödenmek üzere idarece ilanda belirtilen bankada açılacak üçer aylık vadeli hesaba yatırılmasından sonra, taşınmaz malın idare adına tesciline karar verilir. Kamulaştırma bedelinin zilyede verilmiş olması, o taşınmaz malda hak iddia edenlerin genel hükümler dairesinde zilyet aleyhine, bedele istihkak davası açmak hakkını düşürmez. Başkası adına tapulu, sahipsiz ve/veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerin kamulaştırmasında binaların asgari levazım bedeli, ağaçların bu kanun uyarınca takdir olunan bedeli zilyedine ödenir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 117

119 14) TAŞINMAZ MALIN BOŞALTILMASI Lehine kamulaştırma yapılan idare adına tapu dairesince tescil edilen taşınmaz malın boşaltılması idarece icra memurundan istenir. İcra memuru taşınmaz malı onbeş gün içinde boşaltmalarını içindekilere tebliğ eder. Bu süre içinde taşınmaz mal boşaltılmazsa icraca boşaltılır. İtiraz ve şikâyet boşaltmayı durdurmaz ve mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemez. Ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır. Hasat zamanının beklenmesi mümkün olmadığı hallerde kamulaştırmayı yapan idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini tazmin etmek şartıyla, arazinin boşaltılmasını talep edebilir. 15) İDARENİN TEK TARAFLI VAZGEÇMESİ İdare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. 16) VAZGEÇME, İADE VE DEVİR Kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra taşınmaz malların kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmaması halinde, keyfiyet idarece mal sahibi veya mirasçılarına 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre duyurulur. Bu duyurma üzerine mal sahibi veya mirasçıları, aldığı kamulaştırma bedelini üç ay içinde ödeyerek taşınmaz malını geri alabilir. Kamulaştırmayı yapan idarece kamulaştırma amacına uygun tesisat, yapı veya donatı yapıldıktan ve en az 5 yıl kullanıldıktan sonra bu ihtiyacın ortadan kalkması nedeniyle kamulaştırma amacında kullanılamayan taşınmazlar önceki mal sahibi veya mirasçılarına iade edilmez. Bu taşınmazların kamulaştırma amacı dışında idarece tasarruf edilmesi hâlinde, önceki mal sahibi veya mirasçıları tarafından idareden herhangi bir hak, bedel veya tazminat talebinde bulunulamaz. Ancak, kamulaştırılan taşınmaz mala kamulaştırmayı yapan idare dışında başka bir idare, kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği bir kamu hizmeti amacıyla istekli olduğu takdirde, yukarıdaki fıkra hükmü uygulanmayarak bu Kanunun 30 uncu veya 1050 sayılı Muhasebe-i Umumiye Kanununun 23 üncü maddesine göre işlem yapılır. 17) MAL SAHİBİNİN GERİ ALMA HAKKI Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece; Kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir. Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer. Özel kanunlarda bu maddenin uygulanmayacağına ilişkin hükümler saklıdır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 118

120 18) KAMULAŞTIRMA BEDELİNDEN DÜŞÜLEBİLECEK HASAR Kanunun 21, 22 ve 23 üncü maddeleri uyarınca kamulaştırılmasından vazgeçilen veya geri alınan taşınmaz mal üzerindeki bina, sabit tesisler ve ekili dikili şeyler yıkılmış, sökülmüş veya harap olmuş ise, taşınmaz malın geri alınmasında mal sahibi veya mirasçısı, kamulaştırma tarihindeki değerine göre farkının, ödeyeceği kamulaştırma bedelinden düşülmesini isteyebilir. 19) HAKLARIN SINIRLANDIRILMASI VE MÜLKİYETİN İDAREYE GEÇMESİ Hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi, mal sahibi için 10 uncu madde uyarınca mahkemece yapılan tebligatla başlar. Mülkiyetin idareye geçmesi, mahkemece verilen tescil kararı ile olur. Mahkemece verilen tescil kararı tarihinden itibaren taşınmaz mal sahibinin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malda yeni inşaat veya ekim yapmak veya mevcut inşaatta esaslı değişiklikler meydana getirmek gibi kullanma hakları kalkar. Bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz. Baraj, sulama şebekeleri ve boru hatları, karayolu, demiryolu, liman ve havaalanı gibi gelecek yıllara sari büyük projelerde kamu yararı kararı kamulaştırılacak taşınmazların bulunduğu mahalle ve/veya köy muhtarlığında on beş gün süre ile asılmak suretiyle ilan edilir. Kamu yararı kararının ilan süresinin bitiminden itibaren, kamulaştırılacak taşınmazlar üzerine yapılan sabit tesisler ile dikilen ağaçların bedeli, kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınmaz. Taşınmazlardaki bu sınırlama ilan tarihinin bitiminden itibaren beş yılı geçemez. 20) TRAMPA YOLU İLE KAMULAŞTIRMA Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verebilir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz. 21) ACELE KAMULAŞTIRMA 1) 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu'nun uygulanmasında, 2) Yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde, 3) Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda, gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın "10 uncu" Madde esasları dairesinde ve bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına "10 uncu Madde ye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya" yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 119

121 30) 22) BİR İDAREYE AİT TAŞINMAZ MALIN DİĞER İDAREYE DEVRİ (MADDE Kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzel kişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz. Taşınmaz mala, kaynak veya irtifak hakkına ihtiyacı olan idare, 8 inci Madde uyarınca bedelini tespit eder. Bu bedel esas alınarak ödeyeceği bedeli de belirterek mal sahibi idareye yazılı olarak başvurur. Mal sahibi idare devire muvafakat etmez veya altmış gün içinde cevap vermez ise anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idari dairesince incelenerek iki ay içinde kesin karara bağlanır. Taraflar bedelde anlaşamadıkları takdirde; alıcı idare, devirde anlaşma tarihinden veya Danıştay kararının tebliği tarihinden itibaren otuz gün içinde, 10 uncu Madde de yazılı usule göre mahkemeye başvurarak, kamulaştırma bedelinin tespitini ister. Alıcı idare tarafından kamulaştırma bedelinin mal sahibi idare adına bankaya yatırıldığına dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın alıcı idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin mal sahibi idareye ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır. Bu suretle devir alınan taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz. Aksi takdirde devreden idare, 23 üncü Madde uyarınca taşınmaz malı geri alabilir. Bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilir. 23) YASAK İŞLER VE EYLEMLER Aşağıda yazılı işler ve eylemler yasaktır. 1) Bilirkişilerin, kendilerine mahkemece takdir edilen ücret dışında herhangi bir suretle çıkar sağlamaları, 2) Mahkemece 10 uncu Madde uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmaz malın başkasına devir ve ferağ veya temliki, 3) Kamulaştırma bedelinin tamamının veya bir kısmının avukat veya dava vekili veya onlar adına hareket edenlere ait olacağının kararlaştırılması. Yasaktır. 24) YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME VE YARGILAMA USULÜ Bu Kanunundan doğan tüm anlaşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görülür. 25) VERGİLENDİRME Kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas olan vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde, kamulaştırma bedeli ile vergi değeri arasındaki fark üzerinden, cezalı emlak vergisi tarh olunur. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 120

122 Emlak vergisi beyannamesinin ek süreye rağmen verilmemiş olması halinde, kesinleşen kamulaştırma bedeli, kamulaştırmanın yapıldığı yıla ait vergi değeri yerine geçer ve bu değer üzerinden cezalı emlak vergisi tarhiyatı yapılır. 26) KAMULAŞTIRILMAKSIZIN KAMU HİZMETİNE AYRILAN TAŞINMAZLARIN BEDEL TESPİTİ Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle, mülkiyet hakkından doğan talepler, bedel talep edilmesi hâlinde bedel tespiti ve diğer işlemler bu madde hükümlerine göre yapılır. Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır. İdarenin daveti veya malikin müracaatı üzerine, fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının idarenin daveti veya malikin müracaat ettiği tarihteki tahmini değeri; kıymet takdir komisyonu marifetiyle, taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınarak tespit edilir. Tespitten sonra, uzlaşma komisyonunca, idarenin daveti veya malikin müracaat tarihinden itibaren en geç altı ay içinde tebliğ edilen bir yazı ile tahmini değer bildirilmeksizin, talep sahibi uzlaşma görüşmelerine davet edilir. Uzlaşma; idareye ait taşınmazın trampası, idareye ait taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tanınması veya imar mevzuatı çerçevesinde başka bir yerde imar hakkı kullandırılması suretiyle veya bunların mümkün olmaması hâlinde nakdi bedel üzerinden yapılabilir. Uzlaşma görüşmeleri, hukuki veya fiili engel bulunmadığı takdirde davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır Uzlaşmaya varılması hâlinde, uzlaşma konusu taşınmazlar resen tapuya tescil veya terkin edilir. Uzlaşılan bedel, bütçe imkanları dâhilinde sonraki yıllara sâri olacak şekilde taksitli olarak da ödenebilir. Taksitli ödeme süresince, 4/12/1984 tarihli ve 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanuna göre ayrıca kanuni faiz ödenir. İdare ve malik arasında uzlaşma sağlanamadığı takdirde, uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir. Dava açılması hâlinde, fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının dava tarihindeki değeri, bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle tespit edilir ve taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline veya terkinine hükmedilir. Tespit edilen bedel, idarece ödenir. Tescile veya terkine ilişkin hüküm kesin olup tarafların hükmedilen bedele ilişkin temyiz hakkı saklıdır. Kesinleşen mahkeme kararlarına istinaden bu madde uyarınca ödemelerde kullanılmak üzere, ihtiyaç olması hâlinde, idarelerin bütçesine ödenek konulur. Kesinleşen alacakların toplam tutarının ayrılan ödeneğin toplam tutarını aşması hâlinde, ödemeler, sonraki yıllara sâri olacak şekilde, garameten ve taksitlerle gerçekleştirilir. Taksitlendirmede, bütçe imkanları ile alacakların tutarları dikkate alınır. Taksitli ödeme süresince, 3095 sayılı Kanuna göre ayrıca kanuni faiz ödenir. İdare tarafından, mahkeme kararı gereğince nakdi ödeme yerine, idareye ait taşınmazın trampası, idareye ait taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tanınması veya imar mevzuatı çerçevesinde başka bir yerde imar hakkı kullandırılması yoluyla da uzlaşma teklif edilebilir ve bu maddenin uzlaşmaya ilişkin hükümlerine göre işlem yapılabilir. Bu maddenin bedele ilişkin hükümleri, vuku bulduğu tarih itibarı ile bu maddenin kapsamında olan kamulaştırmasız el koymadan dolayı açtıkları tazminat davası süre LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 121

123 bakımından dava hakkının düştüğü gerekçesiyle reddedilmiş olanlar hakkında da uygulanır. Evvelce açtıkları davalar sonunda tazminat almaya hak kazanmış veya süre dışındaki sebeplerden dolayı davaları reddedilmiş olanlar hakkında bu madde hükümleri uygulanmaz. Ancak, gerek iç hukuka ve gerekse milletlerarası hukuka göre evvelce açtıkları davalar sonunda hak kazanmış oldukları tazminat henüz ödenmemiş olanlara, idare tarafından nakdi ödeme yerine, üçüncü fıkrada belirtilen diğer uzlaşma yolları teklif edilebilir ve bu maddenin uzlaşmaya ilişkin hükümlerine göre işlem yapılabilir. Vuku bulduğu tarih itibarı ile bu maddenin kapsamında olan kamulaştırmasız el koymadan dolayı bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce tazmin talebiyle dava açmış olanlar; bu madde hükümlerine göre uzlaşma yoluna gitmeyi isteyip istemediklerini bu maddenin yürürlüğe girmesinden itibaren üç ay içinde idareye ve mahkemeye verecekleri dilekçeler ile bildirebilirler. Uzlaşma talebi üzerine, uzlaşma görüşmelerinin neticesine kadar dava bekletilir; uzlaşılamaması hâlinde, uzlaşmazlık tutanağının mahkemeye sunulmasından sonra davaya devam edilir. Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabilir. Bu madde hükümleri karara bağlanmamış veya kararı kesinleşmemiş tüm davalara uygulanır. Bu madde uyarınca ödenecek olan bedelin tahsili sebebiyle idarelerin mal, hak ve alacakları haczedilemez. 4/11/1983 tarihinden bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihe kadar kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazların idare tarafından kamulaştırılması hâlinde kamulaştırma bedeli ve mahkemelerce malikleri lehine hükmedilen tazminat ile bu davalara ilişkin mahkeme ve icra vekalet ücretleri de, idarelerce bu madde de belirtilen usule göre ödenir ve işlem yapılır. Bu fıkra hükmü, bu fıkra kapsamında kalan taşınmazlar hakkında açılan ve kesinleşmeyen davalarda da uygulanır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 122

124 2942 SAYILI KAMULAŞTIRMA KANUNU ÖRNEK SORULAR 1) Kıyıların korunması amacıyla kamulaştırılan taşınmazların bedellerinin ödeme şekliyle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur? A) Kamulaştırma bedeli, her durumda nakten ve peşin olarak ödenir. B) Gerekli durumlarda en fazla 3 yıl içerisinde eşit taksitlerle ödenir. C) Gerekli durumlarda en fazla 5 yıl içerisinde eşit taksitlerle ödenir. D) Her durumda 5 taksitte ödenir. 2) I. Taşınmaz mallar II. Taşınır mallar III. Alacaklar-borçlar IV. İrtifak hakları V. Kaynaklar Yukarıdakilerden hangisi kamulaştırma kanununa göre, kamulaştırılabilecekler arasında yer alır? A) Yalnız I B) Yalnız III C) I ve II D) I, IV ve V 3) Kamulaştırma Kanunu uyarınca aşağıdaki mercilerden hangisi kamu yararı kararı onay merci değildir? A) Kaymakam B) Vali C) Belediye Başkanı D) İlgili Bakan 4)Aşağıdakilerden hangisi kamulaştırma işlemlerinde yapılmaz? A) Tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapılacak kamulaştırmalarda satın alma usulü öncelikle uygulanır. B) Taşınmaz değer tespitinde, imar bakımından ileride doğacak olan kullanım hususları dikkate alınır. C) İdare pazarlık amaçlı kendi bünyesinden bir uzlaşma komisyonu kurabilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 123

125 D) Bilirkişiler, taşınmaz malın değerini belirten raporlarını 15 gün içinde mahkemeye sunmalıdır. E) İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanmaz. 5) Kamulaştırma uygulamaları sırasında uzlaşma komisyonunun görevi nedir? A) Kamulaştırılacak taşınmazın tahmini bedelini tespit etmek B) Satın alma usulünde anlaşma olmaması durumunda işlemi sonuçlandırmak C) Satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek D) Asliye hukuk mahkemesince yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları durumunda taşınmaz değerini tespit etmek 6) Kamulaştırma Kanunu uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, taşınmazın değerini tespit ederken aşağıdakilerden hangisini dikkate almaz? A) Taşınmazın cinsini B) Yapılarda, emsal birim fiyatları C) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini D) Varsa vergi beyanını 7) Kamulaştırma sınırları içinde kalan ve başkasına ait, tapulu taşınmaza kendi malzemeleriyle bina yapan kişiye, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na göre ödenmesi gereken bedel, aşağıdakilerden hangisidir? A) Asgari işçilik ve malzeme bedeli B) Levazım bedeli C) Net yapı bedeli D) Emsal bedeli 8) Bir idareye ait taşınmaz malın diğer bir idareye devri durumunda anlaşmazlık çıktığı taktirde, bu uyuşmazlığı gidermeye yetkili merci, aşağıdakilerden hangisidir? A) Başbakanlık B) İdare Mahkemesi C) Bölge İdare Mahkemesi D) Danıştay LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 124

126 9) 2942 sayılı Kanunun 4650 sayılı Kanun ile değiştirilen hükümlerine göre, kamu yararı için kamulaştırılan arsa ve arazinin, idare tarafından söz konusu amaç için kullanılmaması halinde, taşınmazın geri verilmesinde bedeli nasıl takdir edilir? A) Taşınmazın ödenen kamulaştırma bedeli kanuni faiz üzerinden bugüne getirilerek takdir edilir. B) Taşınmazların pazar değeri yöntemine göre takdir edilen değeri kullanılır. C) Taşınmazın kıymet takdiri komisyonu tarafından takdir edilen değeri kullanılır. D) Taşınmazın ödenen kamulaştırma bedeli, Toptan Eşya Fiyatları İndeksindeki artış dikkate alınarak bugüne getirilerek takdir edilir. 10) I. Aynın ihtilaflı olmaması gerekir. II. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda kamulaştırma yapılamaz III. Kamulaştırmalarda satın alma usulünün öncelikle uygulanması esastır. IV. Kadastrosu yapılmamış yerlerde kamulaştırma yapılamaz. Yukarıdaki ifadelerden hangileri doğrudur? A) Sadece III B) I ve III C) I,II,II,ve IV D) I, III ve IV C D C B C B B D A A LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 125

127 7. BÖLÜM 5543 SAYILI İSKAN KANUNU 1) AMAÇ Göçmenlerin, göçebelerin, yerleri kamulaştırılanlar ile milli güvenlik nedeniyle yapılacak iskân çalışmalarını, köylerde fiziksel yerleşimin düzenlenmesine ilişkin uygulamaya esas şartları ve alınacak tedbirleri, iskan edilenlerin hak ve yükümlülüklerini düzenlemektir. 2) KAPSAM Yurt dışından gelen göçmenlerin, yerleri kamulaştırılanların, göçebelerin ve milli güvenlik nedeniyle yerlerinin değiştirilmesine karar verilenlerin iskânı ile köylerin toplulaştırılmasına ve fiziksel yerleşimin düzenlenmesine ilişkin uygulamaya esas alınacak tedbirlere dair hükümleri kapsar. 3) TANIMLAR a) Tarımsal iskan: Bir aileye projesinde öngörülen miktarda tarım arazisi, işletme binası, konut, irat hayvanı, araç, gereç, tezgah ve kredilerden bir veya birkaçının verilmesiyle yapılan iskandır. b) Tarım dışı iskan: Bir aileye projesinde öngörülen miktarda arsa, konut, araç, gereç, tezgah ve kredilerden bir veya birkaçının verilmesiyle yapılan iskandır. c)fiziksel yerleşim: Bir aileye, yerleşim yerinin elverişsizliği nedeniyle köylerin nakledilmesi veya dağınık yerleşim birimleri ve afet sonucu parçalanmış köylerin toplulaştırılması amacıyla veya köy gelişme alanından ihtiyaçlılara yapılacak arsa satışından sonra Bakanlıkça belirlenecek kredi miktarı üzerinden verilecek kredi desteğiyle yapılan iskandır. ç) Göçebe: Yerleşik tarımsal faaliyetler dışında kalmış, sabit ve daimi bir konuta bağlı olmadan geçimlerini göçer hayvancılıkla sağlayan, tabiat ve iklim şartlarına göre yurt içinde yaylak ve kışlaklar arasında göçen, bu hayat tarzını kadimden beri sürdüren, aralarında hısımlık ilişkileri bulunan ve hayvancılık faaliyetlerini bir grup halinde yürüten Türk vatandaşlarıdır. d) Göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, yerleşmek amacıyla tek başına veya toplu halde Türkiye'ye gelip bu Kanun gereğince kabul olunanlardır. e) Serbest göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, yerleşmek amacıyla tek başına veya toplu halde Türkiye'ye gelip, Devlet eliyle iskân edilmelerini istememek şartıyla yurda kabul edilenlerdir. f) İskanlı göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, özel kanunlarla yurt dışından getirilen ve bu Kanun hükümlerine göre taşınmaz mal verilerek iskanları sağlananlardır. g) Münferit göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, yurdumuza yerleşmek amacıyla bir aile olarak gelenlerdir. ğ) Toplu göçmen: Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, iki ülke arasında yapılan anlaşmaya göre yurdumuza yerleşmek amacıyla toplu olarak gelen ailelerdir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 126

128 4) GÖÇMEN OLARAK KABUL EDİLMEYECEKLER Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olmayan yabancılar ile Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı bulunup da sınır dışı edilenler ve güvenlik bakımından Türkiye'ye gelmeleri uygun görülmeyenler göçmen olarak kabul edilmezler. 5) TÜRK SOYUNDAN OLMANIN VE TÜRK KÜLTÜRÜNE BAĞLILIĞIN TAYİN VE TESPİTİ Göçmen olarak kabul edilecekler bakımından Türk soyundan olmanın ve Türk kültürüne bağlılığın tayin ve tespiti, ilgili bakanlıkların görüşü alınarak Dışişleri Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulu kararı ile yapılır. 6) GEÇİCİ BARINDIRMA, GÖÇMEN BELGESİ VERİLMESİ VE VATANDAŞLIĞA KABUL Özel kanunlarla yurdumuza getirilen iskanlı göçmenler, sınırlarımızdan yurda girdikten sonra geçici veya kesin iskanları için belirlenen yerlerin, serbest göçmenler ise yerleştikleri yerlerin en büyük mülki amirine müracaatla kendileri ve aile fertleri için "Vatandaşlığa Girme Beyannamesi"ni imzalayarak "Göçmen Belgesi" almaya mecburdur. Göçmen Belgesi, iki yıl için geçerli olup, geçici kimlik belgesi olarak kullanılır. Bu belgede, göçmenin bu Kanunun hangi maddesi uyarınca yurda kabul edildiği belirtilir. Göçmen olarak kabul edilenler, gerekli işlemlerin ilgili kuruluşlarca tamamlanmasından sonra Bakanlar Kurulu kararıyla vatandaşlığa alınırlar. Küçükler; baba ve analarına, baba veya anaları yoksa kan ve kayın hısımlarına bağlı tutulurlar. Kimsesiz gelen küçükler, yaşlarına bakılmaksızın vatandaşlığa alınırlar. 7) İSKAN YARDIMLARI Göçmen, göçebe, yerleri kamulaştırılanlar ve milli güvenlik nedeniyle yerlerinin değiştirilmesine karar verilenlerin iskanı; şehir, kasaba ve köylerde, Bakanlıkça hazırlanacak plan ve projesine uygun olarak; a) Öncelikle konut ve arsası, b) Esnaf, sanatkar ve tüccarlara, geçimlerini sağlayacak işyeri ve arsası ile işletme kredisi, c) Çiftçilere tarımsal projesinde öngörülen arazi, gerekli tarımsal girdiler, tarımsal yapılar veya arsası ile ayni ve nakdi işletme ve donatım kredileri, ç) Hak sahiplerinin talepleri halinde, konut, işyeri ve tarım arazisi kendileri tarafından bulunarak teklif edilmesi ve Bakanlıkça uygun görülmesi halinde toplu veya münferit olarak ailelere iskan kredileri, verilmek suretiyle bu Kanun hükümlerine göre borçlandırma yoluyla yapılır. Tarımsal iskân projesinde öngörülen yıllık işletme ve donatım kredilerini, tarım arazilerinin devrinden sonraki iki yıl içinde istemeyen ailelere bu krediler kullandırılmaz. Bu Kanun uyarınca yurda kabul edilen göçmenlerle yerleri kamulaştırılanlara yeni iskân alanına nakilleri, hazırlanacak nakil projesine göre Devlet tarafından karşılıksız olarak sağlanır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 127

129 8) İSKAN İskan Duyurusu: İskân edileceklere, iskân şekli ve şartları bağlı bulundukları köy, kasaba veya ilçe merkezlerinde duyurulur. a) İskanlı Göçmenlerin İskanı: Yurda kabul edilen iskanlı göçmenler, şartların elverdiği yerlerde Bakanlıkça bu Kanun hükümlerine göre iskan olunurlar. Ancak, Türkiye'ye geldikleri tarihten itibaren iki yıl içinde iskanını istemeyen göçmenler, Bakanlıkça iskan edilemezler ve yapılmakta olan karşılıksız yardımlar kesilir. b) Göçebelerin İskanı: Göçebeler, İçişleri Bakanlığı ile gerektiğinde diğer ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının da görüşleri alınmak suretiyle Bakanlıkça uygun görülecek yerlere bu Kanun hükümlerine göre iskan edilirler. Ancak, iskan duyurusu tarihinin bitiminden sonra yüz seksen gün içinde müracaat etmeyen aileler iskan edilemezler. c) Yerleri Kamulaştırılanların İskanı: Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak baraj, baraj mücavir alanı, koruma alanı, havaalanı, karayolu, demiryolu, fabrika, ekonomi ve savunma ile ilgili diğer tesislerin inşası, tarih ve tabiat kıymetlerinin korunması gibi amaçlar için veya özel kanunların uygulanması sebebiyle; Taşınmaz mallarının kısmen veya tamamen kamulaştırılması sonucu yerlerini terk etmek zorunda kalan aileler ile yapılan iskan planlama etütlerinin başladığı takvim yılı başlangıcından en az üç yıl önce kamulaştırma sahasında yerleşmiş olup da taşınmaz malı olmayan aileler, talep ettikleri takdirde Bakanlıkça gösterilecek yerlerde bu Kanun hükümlerine göre iskan edilirler. Ancak, iskân planlama etütlerinin başladığı tarihten önce yerini terk etmiş olup kamulaştırılacak taşınmaz malı bulunan aileler iskan edilmezler. Bu tarihten geriye doğru üç yıl içerisinde, taşınmaz mallarını zorunlu hal olmadan ellerinden çıkaran ve yerine eşdeğerde veya daha fazla değerde taşınmaz mal almayan aileler yerlerini terk etmemiş olsalar dahi iskân edilmezler. Kamu kurum ve kuruluşlarınca kamulaştırılan alanlarda yerleşik olan ve kamulaştırmadan etkilenen ailelerden Devlet eliyle başka yerde iskânını istemeyenler, yazılı başvuruları üzerine, ilgili valiliğin teklifi ve İçişleri Bakanlığının olumlu görüşü alınmak şartıyla Bakanlıkça kendi köy hudutları içinde gösterilecek bir yerde iskân edilebilirler. Devlet eliyle iskânlarını isteyen ailelerden; iskân duyurusu tarihinin bitiminden sonra doksan gün içinde müracaat etmeyenler ile aldıkları veya alacakları kamulaştırma bedelinin, Bakanlıkça belirlenen miktarını; kamulaştırma bedelinin Bakanlıkça belirlenen miktardan az olması halinde ise kamulaştırma bedellerinin tamamını, Bakanlık Merkez Muhasebe Birimi Hesabına yatırmayı taahhüt etmeyenler iskân edilmezler. d) Gösterilen Yerde İskanı Kabul etmeyenler: Hak sahibi ailelerin, Bakanlığın gösterdiği yerlerde iskân edilmeyi kabul etmemeleri halinde hak sahiplilik durumları Mahalli İskân Komisyonunca iptal edilir. Bu durumdaki aileler ikinci bir iskân talebinde bulunamazlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 128

130 9) FİZİKSEL YERLEŞİM DÜZENLENMESİ Kırsal alanda fiziksel yerleşimin düzenlenmesi amacıyla; a) Yerleşim yerinin elverişsizliği sebebiyle yerinde kalkındırılmasına imkân olmayan köyler ile altyapı hizmetlerinin pahalıya mal olacağı tespit edilen yerleşim birimlerinin daha elverişli bir yerleşim yerine nakledilmesi, b) Birden fazla istekli köy veya bir köy hudutları içinde kalan mahalle, kom, mezra ve benzeri dağınık yerleşim ünitelerinin mevcut yerleşim ünitelerinden birinde veya yeni bir yerleşim yerinde toplulaştırılması, c) Afet nedeniyle parçalanmış köylerde, afete maruz kalmayan ailelerin talepleri halinde yeni yerleşim yerine ekleme yapılması, ç) Nakli, toplulaştırılması ve fiziksel yerleşim iyileştirilmesi yapılacak köylerin imar planlarının yapılması, onaylanması ve bu planlara uyulmasının sağlanması, ayrıca onaylanmış köy imar planlarına göre ayrılan alanlardan istekli hak sahiplerine arsa satılması, d) Çevrenin iklimine, sosyal ve ekonomik şartlarına, yapı malzemesi imkânlarına uygun nitelikte konut, tarımsal işletme binaları ve sosyal tesislerin tiplerinin ve uygun yerleşim modellerinin araştırılması, teknik yardım niteliğindeki tip projelerin hazırlanarak istekli köy veya köylülere verilmesi, gerektiği hallerde köylerde sosyal, kültürel, idari, ekonomik yapı ve tesisler ile köy içi altyapılarının yapılması, e) Nakil, toplulaştırma ve fiziksel yerleşim iyileştirilmesi uygulamaları tamamlanan köylerde, daha sonraki yıllarda rezerv arsalardan satın alan ailelere, kendi evini yapana yardım metodu ile kredi açılması, hizmetleri, imar mevzuatına uyularak hazırlanacak plan ve projelere göre yapılır veya yaptırılır. Gerektiğinde, yönetmelikte belirtilen esas ve usûller dahilinde hak sahibi ailelere borçlanmaya tâbi olmak kaydıyla konut ve işletme binası için nakdi kredi açılır. Ancak, birinci fıkranın (a) ve (b) bentlerindeki hizmetlerin yapılabilmesi için köy seçmen listesinde kayıtlı olanların yarıdan bir fazlasının, o yerin en büyük mülki amirliğine yazılı müracaatı esastır. 10) İSKANDA AİLE OLARAK KABUL EDİLECEKLER Kanunun uygulanmasında aile bir bütün olarak kabul edilir ve aşağıda sıralananlar aile sayılır. a) Karı ile koca, b) Evlenmemiş çocuklar, ana ve baba ile veya bunlardan sağ olanı ile birlikte, c) Evli çocuklar, evli torunlar ile çocuksuz erkek ve kadın dullar başlı başına, ç) Anasız ve babasız kardeş çocuklar birlikte ve eşit hisselerle, bir aile olarak iskan edilirler. 11) MERKEZİ VE MAHALLİ İSKAN KOMİSYONLARI Bakanlıkça ihtiyaç duyulması halinde, Bakanın veya görevlendireceği kişinin başkanlığında, gerekli görülecek diğer bakanlık ve kuruluşların temsilcilerinden oluşan bir Merkezi İskân Komisyonu kurulur. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 129

131 Bu komisyon, göçebelerin, göçmenlerin, yerleri kamulaştırılanların ve millî güvenlik nedeniyle iskân edilecek ailelerin ekonomik, sosyal ve sağlık şartlarına göre yerleştirilecekleri yerleri ve iskân programlarını tetkik etmek, iskâna yarayacak taşınmaz malları araştırıp bulmak, iskân ödeneklerini sağlamak ve harcanmasını kararlaştırmak, iskân konusunda görevli bakanlık ve kuruluşlarla işbirliği yapmak gibi görevleri yerine getirir. Mahalli İskan Komisyonu; Bu Kanun hükümlerine göre iskân edilecekleri tespite ve taşınmaz mal tahsisine mahallin en büyük mülki amirinin veya görevlendireceği kişinin başkanlığında; Çevre ve Şehircilik, tapu, maliye, tarım ve gerektiğinde ihtiyaç duyulacak konularda hizmet veren kamu kurum ve kuruluşlarının görevlilerinden teşekkül edecek Mahalli İskân Komisyonu yetkilidir. Bu komisyonlar, eldeki bilgi ve belgelere göre iskân edileceklerin hak sahibi olup olmadıklarına dair karar alırlar. 12) TEMLİK VE TESCİL Bu Kanun hükümlerine göre verilen taşınmaz malların temlikine, vali ve kaymakamlar yetkilidir. Dağıtım defter veya kararlarının vali veya kaymakamlarca onanması, temliktir. Verilen taşınmaz mallar, temlik tarihinde yaşayan aile fertleri adına eşit hisselerle temlik ve tapuya tescil ettirilir. 13) DEVİR, TAKYİT VE GERİ ALMA Bu Kanuna göre verilen taşınmaz mallar temlik tarihinden itibaren on yıl süre ile hiçbir suretle satılamaz, bağışlanamaz, terhin edilemez, tapu kütüğüne satış vaadi şerhi konulamaz ve hacz olunamaz. Bu taşınmazların tapularına bu yolla kayıt düşülür. Bu Kanuna göre hak sahiplerine verilen arazi, arsa, işyeri, konut ve tarımsal tesislerin; takyit süresi içinde askerlik, tutukluluk, afet ve belgelendirilmiş uzun hastalık gibi geçerli bir özrü olmaksızın kendileri tarafından işletilmediği, oturulmadığı veya satıldığı, kiraya verildiği, gelir elde etmek maksadıyla üçüncü kişilere kullandırıldığı tespit olunduğunda, Mahalli İskân Komisyonunca hak sahiplilik durumu iptal edilir, iskân amaçlarında kullanılmak üzere tapu kaydının iptali ile Hazine adına tescili mahkemeden istenir. 14) TAŞINMAZLARIN FUZULİ İŞGALDEN KORUNMASI Bu Kanunun uygulanması amacıyla sağlanan veya hak sahiplerine verilecek yapılar, arsa ve araziler; kimin işgali altında olursa olsun o yerin en büyük mülki amirinin yazılı emirleriyle kolluk kuvvetlerince boşaltılır ve kendilerine teslim olunur. Bunlara vuku bulacak tecavüzlerde de o yerin en büyük mülki amirleri kolluk kuvvetlerini kullanarak tahliyeye yetkilidir. 15) İSKAN İŞLERİNİN YÜRÜTÜLMESİ Bu Kanun hükümlerine uygun olarak iskân edilenlerin istihkaklarının eksiksiz olarak vaktinde dağıtılıp teslim olunmasına ve üretici hale getirilmesine ait işler ile diğer iskân işleri Bakanlığın mahalli teşkilatınca yürütülür. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 130

132 16) BORÇLANDIRMA, TEMİNAT VE VADESİNDE ÖDENMEYEN BORÇLAR İskân ve fiziksel yerleşim düzenlemelerinde hak sahipleri; kendilerine verilen taşınmazlardan dolayı, kamulaştırılan ve satın alınan taşınmaz mallar için kamulaştırma veya satın alma bedelleri, yapılar için maliyet bedelleri, Hazine arazileri için rayiç bedelleri üzerinden borçlandırılırlar. Ancak, iskân amacıyla kamulaştırılmış, satın alınmış, inşa edilmiş olup, çeşitli nedenlerle tahsisleri bir yıl içinde yapılmamış taşınmaz mallar yeniden iskân uygulamasına alındığı takdirde, yeni hak sahipleri bu taşınmaz malların rayiç bedelleri üzerinden borçlandırılırlar. Borçlandırma muameleleri, aile fertleri veya kendi başlarına iskan edilenlerin adına yapılır. Taşınmaz mallara ait borçlandırma bedelleri faizsiz olarak tahsil olunur. Bu Kanun uyarınca açılacak işletme ve donatım kredileri ile fiziksel yerleşimi düzenleme amacıyla yapılacak taksitli arsa satışları ve aileye verilen konut ve işletme binası kredileri faize tabidir. Bu Kanun hükümlerine göre borçlandırma suretiyle yapılan iskan yardımlarının tamamı için, verilecek taşınmaz mallarda Hazine lehine birinci derecede ve birinci sırada ipotek tesis edilir. 17) MUAFİYETLER a) Gümrük Muafiyetlerinden Yararlanma: Bu Kanun hükümlerine göre kabul edilen göçmenlerin, bir aile veya aile sayılan kişiler ile bir köy, mahalle veya topluluk olarak yurda getirecekleri kullanılmış zati, mesleki ve ev eşyaları bir defaya mahsus olmak üzere gümrük vergileri ile damga vergisinden ve diğer her türlü resim, vergi ve harçlardan muaftır. b) Muamelelerle İlgili Muafiyetler: Göçmenlerin pasaportları üzerinde yapılacak vize muamelesi ile kendilerine verilecek eşya belgeleri, yapılacak iskan yardımı, tabiiyet, nüfusa ve tapuya tescil ve nakil işlemleri dolayısıyla gerek kendileri tarafından verilecek gerekse ilgili dairelerce düzenlenecek her türlü evrak damga vergisi ile sair resim ve harçlardan muaftır. c) İskân Yoluyla Verilen Taşınmaz Malların Vergilerden Muafiyeti: Bu Kanun hükümlerine göre temlik edilen arsa, arazi ve yapılardan bu temlik dolayısıyla veraset ve intikal vergisi ve ferağ harcı alınmaz; noterlerce yapılacak iskân ile ilgili taahhütname ve borçlanma senetleri ve bu konuda düzenlenen belgeler damga vergisi ve harca tabi değildir. Bu Kanuna göre, gerek borçlandırılarak ve gerekse peşin bedelli olarak verilen bütün arsa, arazi ve yapılar harçsız tapuya tescil edilerek tapu senedi verilir. Temlik, tefviz, borçlandırma ve ipotek işlemleri koyup kaldırma muameleleri, damga vergisi ve harca tabi LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 131

133 tutulmaz. İskân hizmetlerine ilişkin her türlü tapu muamelesinden döner sermaye katkı payı alınmaz. d) Askerlik Muafiyeti: Göçmenlerin askerlikle ilgili muafiyetleri ve bu muafiyetlerden yararlanma usulleri, 1111 sayılı Askerlik Kanunundaki esaslara göre yürütülür. 18) TAHSİS DEVİR VE TEMLİK EDİLECEK ARAZİ VE ARSALAR A) Özel kanunlarda yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla bu Kanun uygulamalarında kullanılabilecek arsa ve araziler: a) Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan araziler. b) Devletin özel mülkiyetinde bulunup da kamu hizmetlerine tahsis olunmamış ve kullanılmayan arazi ve arsalar. c) Bir veya birkaç köy, kasaba ve şehir orta malı olan ve tahsis amacı değiştirilmek suretiyle Hazine adına tescil ettirilen araziler. ç) Hazineden bedelsiz olarak belediyelere devredilmiş ve maksada tahsis edilmemiş olup 775 sayılı Gecekondu Kanunu amaçları dışında kalan yerler. d) İşlenmeye elverişli olmayan tuzlu, alkali, taşlık ve benzeri topraklardan Devletçe ıslah suretiyle elde edilen araziler. e) Bakanlık tarafından gerçek ve tüzel kişilerden satın alınacak veya kamulaştırılacak arsa ve araziler f) Köy tüzel kişiliğine ait arazi ve arsalar. B) Usul: (a), (b), (c) ve (d) bentlerinde belirtilen arsa ve araziler Maliye Bakanlığınca bu amaçla kullanılmak üzere tahsis edildikten sonra; (ç), (e), (f) bentlerinde belirtilen arsa ve araziler ise işlemleri sonuçlandıktan sonra iskân hizmetlerinde kullanılır. C) Köy Tüzel Kişiliğine Ait Arsa ve Araziler: Köy ihtiyar heyetince karar verildiği takdirde bu kapsamında kullanılabilir. Bu yerlerin kıymet takdiri köy ihtiyar heyetince yapılır. Arsa ve arazinin hak sahiplerine satışından elde edilen para köy bütçesine gelir kaydedilir. D) Seçilemeyecek Arsa ve Araziler: Bu Kanun kapsamında kullanılacak arsa ve araziler, özel kanun hükümleri ve milli güvenlik nedeniyle tahsis edilmiş veya 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümlerine göre tesis edilecek askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri sınırları kapsamında kalan yerlerden seçilmez. Ancak zorunlu hallerde söz konusu arsa ve araziler ilgili kurumların uygun görüşü doğrultusunda kullanılabilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 132

134 19) ORTAK TESİS VE YAPILARIN TESCİLİ Bu Kanun hükümleri uyarınca karşılıksız yapılan ortak tesis ve yapılar, kullanış amacına göre ilgili tüzel kişilik adına tapuya tescil edilir. 20) YENİDEN İSKAN 1) Yeniden iskan; a) Afet riski sebebiyle, gerçekleştirilecek olan yeniden iskân uygulamalarında, b) Fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırılık sebebiyle gerçekleştirilecek olan yeniden iskân uygulamalarında, c) Bakanlar Kurulunca belirlenen özel proje alanlarında, gerçekleştirilecek olan yeniden iskân uygulamalarında, d) Buralardaki yerleşim merkezlerinde yaşayan ailelerin daha elverişli yerlerde iskânları nedeni ile, e) Köye dönüş projeleri çerçevesindeki iskân çalışmaları nedeni ile, Yapılabilir. 2) Bakanlar Kurulunca tespit edilen; a) Orman vasıflı alanlardan, b) Mer a vasıflı alanlardan, c) Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan, d) Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlardan, Uygun görülen yeni yerleşim yerlerinde, bu Kanun hükümlerine göre yeniden iskan yapılır. Yani bu alanlar yeniden iskan için kullanılabilir. 1de sayılan sebepler ile yapılacak yeniden iskan çalışmalarında 2 de sayılan yerler kullanılabilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 133

135 5543 SAYILI İSKAN KANUNU ÖRNEK SORU VE CEVAPLAR 1) İskân Kanunu'na göre; Türk soyundan ve Türk kültürüne bağlı olup, yerleşmek amacıyla toplu halde Türkiye'ye gelip, Devlet eliyle iskân edilmelerini istememek koşuluyla yurda kabul edilenler" aşağıdakilerden hangisidir? A) İskânlı göçmen B) Münferit göçmen C) Serbest göçmen D) Toplu göçmen 2) İskân Kanununun uygulanmasında aile bir bütün olarak kabul edilir. Buna göre, aşağıdakilerden hangisi iskan da aile kabul edilecekler arasında değildir? A) Evlenmemiş çocuklar, ana ve baba ile veya bunlardan sağ olanı ile birlikte, B) Evli çocuklar ile evli torunlar başlı başına C) Çocuksuz erkek ve kadın dullar başlı başına D) Anasız ve babasız kardeş çocuklar başlı başına 3) İskân Kanunu na göre bir aileye projesinde öngörülen miktarda arsa, konut, araç, gereç, tezgâh ve kredilerden bir veya birkaçının verilmesiyle yapılan iskâna ne ad verilir? A) Tarım dışı iskân B) Fiziksel yerleşim C) Fiziksel iskân D) Tarımsal iskân 4) 5543 sayılı İskan Kanunu hükümlerine göre iskân edilecekleri tespite ve taşınmaz mal tahsisine aşağıdakilerden hangisi yetkilidir? A) Mahallin en büyük mülki amiri B) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı C) Mahalli İskân Komisyonu D) Merkezi İskan Komisyonu 5) 5543 sayılı İskan Kanunu hükümlerine göre verilen taşınmaz malların temlikine, aşağıdakilerden hangisi yetkilidir? LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 134

136 A) Vali. B) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı C) Mahalli İskân Komisyonu D) Merkezi İskan Komisyonu 6) İskan Kanunu na göre verilen taşınmaz mallar kaç yıl süre ile satılamaz, bağışlanamaz ve haczolunamaz? A) Temlik tarihinden itibaren 1 yıl B) Temlik tarihinden itibaren 10 yıl C) Tescil tarihinden itibaren 10 yıl D) Tescil tarihinden itibaren 5 yıl 7) Aşağıdakilerden hangisi, özel kanunlarda yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla, İskan Kanunu uygulamalarında kullanılabilecek arsa ve araziler arasında yer almamaktadır? A) Köy tüzel kişiliğine ait arazi ve arsalar B) Hazineden bedelsiz olarak belediyelere devredilmiş ve maksada tahsis edilmemiş olup 775 sayılı Gecekondu Kanunu amaçları dışında kalan yerler. C) Bir köyün orta malı olan araziler. D) Bakanlık tarafından gerçek ve tüzel kişilerden satın alınacak veya kamulaştırılacak arsa ve araziler. 8) Aşağıdakilerden hangisi İskan Kanunu uyarınca yeniden İskan uygulamalarında kullanılabilecek arsa ve araziler arasında yer almamaktadır? e) Köy tüzel kişiliğine ait arazi ve arsalar f) Orman vasıflı alanlardan, g) Mer a vasıflı alanlardan, h) Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan, 9) 5543 sayılı İskan Kanunu hükümlerine göre; Bir aileye, yerleşim yerinin elverişsizliği nedeniyle köylerin nakledilmesi veya dağınık yerleşim birimleri ve afet sonucu parçalanmış köylerin toplulaştırılması amacıyla veya köy gelişme alanından ihtiyaçlılara yapılacak arsa satışından sonra Bakanlıkça belirlenecek kredi miktarı üzerinden verilecek kredi desteğiyle yapılan iskan aşağıdakilerden hangisidir? A) Fiziksel yerleşim. B) Tarımsal iskan C) Tarım dışı iskan D) Kredi destekli iskan LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 135

137 10) 5543 sayılı İskan Kanununa göre aşağıdakilerden hangisi yanlıştır? A) Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak baraj, baraj mücavir alanı, koruma alanı, havaalanı, karayolu, demiryolu, fabrika, gibi amaçlar için sebebiyle; Taşınmaz mallarının kısmen veya tamamen kamulaştırılması sonucu yerlerini terk etmek zorunda kalan aileler bu Kanun hükümlerine göre iskan edilirler. B) Yapılan iskan planlama etütlerinin başladığı takvim yılı başlangıcından en az üç yıl önce kamulaştırma sahasında yerleşmiş olup da taşınmaz malı olmayan aileler, talep ettikleri takdirde Bakanlıkça gösterilecek yerlerde bu Kanun hükümlerine göre iskan edilirler. C) İskân planlama etütlerinin başladığı tarihten önce yerini terk etmiş olup kamulaştırılacak taşınmaz malı bulunan aileler iskan edilmezler. D) İskân planlama etütlerinin başladığı tarihten geriye doğru beş yıl içerisinde, taşınmaz mallarını zorunlu hal olmadan ellerinden çıkaran ve yerine eşdeğerde veya daha fazla değerde taşınmaz mal almayan aileler yerlerini terk etmemiş olsalar dahi iskân edilmezler. CEVAPLAR C D A C A B C A A D LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 136

138 8. BÖLÜM 6098 TÜRK BORÇLAR KANUNU (TAŞINMAZ KİRALAMALARINA İLİŞKİN HÜKÜMLERİ) 1) TANIMI VE SÜRESİ A) Tanımı KİRA SÖZLEŞMESİ 1.KISIM GENEL HÜKÜMLER Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kiraya verenin taşınmazın maliki olmasına gerek yoktur. B) Kira süresi Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. 2) KİRAYA VERENİN BORÇLARI A) Teslim borcu Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. B) Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır. C) Yan giderlere katlanma borcu Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 137

139 3) KİRAYA VERENİN KİRALANANIN AYIPLARINDAN SORUMLULUĞU A) Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. B) Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk B1) Genel olarak Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. B2) Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. B3) Kira bedelinin indirilmesi Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. B4) Zararın giderimi Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. B5) Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk 1. Zapttan sorumluluk; Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 138

140 2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması aa ab Kiralananın el değiştirmesi; Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması; Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır. 4) TAPU SİCİLİNE ŞERH Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir. 5) KİRACININ BORÇLARI A) Kira bedelini ödeme borcu Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracının temerrüdü; Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. B) Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 139

141 C) Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır. D) Ayıpları kiraya verene bildirme borcu Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. E) Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. 6) KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI A) Kiraya veren tarafından Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. B) Kiracı tarafından Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez. 7) ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 140

142 Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. 8) KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ ( 323. MADDE) Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. (Bu madde; Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz) 9) KİRALANANIN KULLANILMAMASI Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir. 10) KİRALANANIN SÖZLEŞMENİN BİTİMİNDEN ÖNCE GERİ VERİLMESİ (325. MADDE) Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. (Bu madde; Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz) 11) TAKASTAN FERAGAT YASAĞI Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler. Mesela kiralananın ayıplı olması nedeni ile kiracının alacağı ile kiraya verene ödemek zorunda olduğu kira bedeli takas edilebilmesi mümkündür. Bu haktan önceden feragat edilemez. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 141

143 12) SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ A) Sürenin geçmesi Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Süre bitiminde kira sözleşmesinin sona ermesi için herhangi bir bildirime gerek yoktur. Sözleşme kendiliğinden sona erecektir. B) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. C) Taşınmaz kiralarında Taraflardan her biri, bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. D) Olağanüstü fesih d1) Önemli sebepler ( 331. MADDE) Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. (Bu madde; Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz) d2) Kiracının iflası Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir. d3) Kiracının ölümü Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 142

144 13) KİRALANANIN GERİ ALINMASI Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme; Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. 14) KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI a) Kiracının malları üzerinde hapis hakkı; Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. b) Alt kiracının malları üzerinde hapis hakkı; Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. c) Üçüncü kişilerin malları; Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği hâlde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder. Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 143

145 2.KISIM GENEL HÜKÜMLER KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI 1) UYGULAMA ALANI Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır. Konutlar mahiyeti gereği çatılıdır. İş yerleri ise çatılı ve çatısız olabilmektedir. Bu bölümde, konutlar ve çatılı iş yerleri kiralarına ilişkin hükümler getirilmiştir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa bir süreyle kiralanmaları kapsam dışındadır. Örneğin pansiyon, otel, yazlık ve bunlara benzer taşınmazlar niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlardır. Bu tür taşınmazların altı av daha kısa süreyle kiralanmasında bu hükümler uygulanmayacaktır. 2) BAĞLANTILI SÖZLEŞME ( 340. MADDE) Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Mesela, kiracının, önceki kiracının bıraktığı eşyayı satın almayı borçlanması halinde bu sözleşme geçersiz olacaktır. Burada kira sözleşmesi geçerlidir. Bağlantılı sözleşme geçersizdir. (Bu madde; Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz) 3) KULLANIM GİDERLERİ Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır. 4) KİRACININ GÜVENCE VERMESİ ( 342. MADDE) Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 144

146 Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. (Bu madde; Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz) 5) KİRA BEDELİ ( 343 VE 344. MADDE) Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, Aşırı ifa güçlüğü ne ilişkin maddelerinin hükümleri saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak bir üstteki paragraf da belirtilen hükümler uygulanır. (Bu madde; Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz) 6) DAVA AÇMA SÜRESİ VE KARARIN ETKİSİ Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. 7) KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI ( 346. MADDE) Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. (Bu madde; LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 145

147 Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz) 8) KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ a) Bildirim yoluyla Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. b) Dava yoluyla b1) Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle aa. Gereksinim, yeniden inşa ve imar; Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 146

148 öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. b2) Yeni malikin gereksinimi Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. b3) Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. 9) DAVA Dava süresinin uzaması; Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Dava sebeplerinin sınırlılığı (354. madde): Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. (Bu madde; Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz) 10) YENİDEN KİRALAMA YASAĞI Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 147

149 kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. 11) KİRACININ ÖLÜMÜNDE SÖZLEŞMENİN SÜRDÜRÜLMESİ Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler. 12) SONRAKİ TARİHTE UYGULAMACAK MADDELER Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU ÖRNEK SORULARI 1) Nimet TEKTAŞ sahibi olduğu taşınmazını Soner e kiralamıştır. Ve aralarında kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu sözleşmeye Türk Borçlar Kanunu nun konut ve çatılı taşınmazlara ilişkin hükümlerinin uygulanabilmesi için kira sözleşmesinin en az ne kadar süreliğine kurulmuş olması gerekir? a)1 ay b) 3 ay c) 6 ay d) 1 yıl 2) Kayseri de market işleten Mustafa TEKTAŞ aylığı 5000 TL karşılığı Gökhan dan bir dükkân kiralamıştır. Mustafa dükkâna yerleştikten üç ay sonra yağmur sularının dükkânın çatısından aktığını, çatıda tamirat gerektiğini fark etmiştir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, aşağıdakilerden hangisi çatıda yapılması gereken bu tamirat nedeniyle Mustafa nın, Gökhan a yöneltebileceği seçimlik haklardan biri değildir? a)ayıbın giderilmesini (çatının tamirini) isteme hakkı b) Cezai tazminat hakkı LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 148

150 c) Kira parasından indirim hakkı d) Ortaya çıkan zararın tazminini talep hakkı 3) Hüseyin AKBABA, Tülay dan aylığı 5000 TL bedelle avukatlık bürosu olarak kullanmak üzere iş yeri kiralamıştır ve aralarında kira sözleşmesi yapılmıştır. Hüseyin in başka şehirlerde ki işleri nedeni ile, kiraladığı iş yerini, Eylül, Naz ve Kadir kardeşlere devretmiştir. Hüseyin in bu kira sözleşmesi nedeni ile sorumluluğu devir tarihinden itibaren en fazla ne kadardır? (Türk Borçlar Kanununa göre cevaplandırılacaktır) a) Devir tarihinden itibaren sorumlu olmaz b) Devir tarihinden itibaren 6 ay c) Devir tarihinden itibaren 1 yıl d) Devir tarihinden itibaren 2 yıl 4) Hidayet Güvenç, sahip olduğu konutunu Hülya ya kiraya vermiştir. Hülya kira bedelini 1 yıldır ödememiştir. Hülya bu konutu kızı Zeynep Asya ya alt kiracı olarak devretmiştir. Hidayet kira alacağı için, evdeki mallara ilişkin hapis hakkını kullanmak istemektedir. Hidayet in hapis hakkı aşağıdakilerden hangisini kapsamaz? a) Kiracı Hülya nın evde bulunan mallarını b) Alt kiracı Zeynep in evde bulunan mallarını c) Evde misafir olarak kalan Ayşe Sena nın mallarını d) Kiracı Hülya nın haczedilemeyen mallarını 5) İlker Dinç sahip olduğu konutu Gazi Ekici ye 2014 yılında kiralamıştır. Kira sözleşmesinde kira artış oranı %15 olarak belirlenmiştir. Bir sonraki yıl kira artış oranı yüzde ne kadardır? TÜFE=%30 ÜFE= %10 olarak gerçekleşmiştir. a) 10 b) 15 c) 20 d) 30 6) Türk Borçlar Kanununa göre aşağıdakilerden hangisi yanlıştır? a) Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir. b) Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 149

151 c) Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmasa bile kiralananı başkasına kiralayabilir. d) Ölen kiracının ortakları, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler. 7) Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az kaç gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.? a) 7 gün b) 15 gün c) 30 gün d) 3 ay 8) Hüseyin KESİMOĞLU sahip olduğu dairesini, Figen e kiraya vermiştir. Aşağıdakilerden hangisi Hüseyin in, kira sözleşmesini sona erdirme nedenlerinden biri değildir? 3. Hüseyin in oğlu Ahmet Hakan ın evlenmesi ve Ahmet Hakan ın dairede oturması ihtiyacı ile, 4. Hüseyin in, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu annesinin köyden gelip oturması ihtiyacı nedeni ile, 5. Hüseyin in arkadaşı Abdullah ın konutta oturması ihtiyacı ile, 6. Hüseyin in emekli olup daireyi avukatlık bürosu olarak kullanması ihtiyacı ile C B D D A C B C LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 150

152 9. BÖLÜM 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN 1) AMAÇ VE TANIMLAR A) AMAÇ Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. B) TANIMLAR Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını, İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini, Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları, Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı, Müdürlük: Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olan illerde bu Müdürlüğü, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünü, ifade eder. 2) RİSKLİ ALAN Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı, 2863 sayılı Kanun ve 5366 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda uygulamada bulunulması hâlinde alanın sit statüsü de gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 151

153 3) RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebepleriyle yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez. Riskli yapının tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Riskli yapılar; a) Bakanlıkça, b) İdarece, c) Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar, (Bakanlıkça yetkilendirilen kuruluşlar aşağıda sayılmıştır) 1) Kamu kurum ve kuruluşları, 2) Üniversiteler, 3) Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler, 4) Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, 5) 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuar kuruluşları, 6) 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar, Tarafından tespit edilir. Bakanlık, riskli yapı tespitine ilişkin faaliyetleri denetleme yetkisine sahiptir. Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 152

154 Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. 4) RİSKLİ YAPILARIN TAPU KÜTÜĞÜNDE BELİRTİLMESİ Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir. 5) RİSKLİ ALANLARDA VE REZERV YAPI ALANLARINDAKİ HAZİNENİN ÖZEL MÜLKİYETİNDEKİ TAŞINMAZLAR, TESCİL DIŞI ALANLAR ve MERALAR A) Hazinenin Özel Mülkiyetindeki Taşınmazlar Bakanlığın talebi üzerine; 1) 28/12/1960 tarihli ve 189 sayılı Millî Savunma Bakanlığı İskân İhtiyaçları İçin Sarfiyat İcrası ve Bu Bakanlıkça Kullanılan Gayrimenkullerden Lüzumu Kalmayanların Satılmasına Salâhiyet Verilmesi Hakkında Kanun 2) 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında bulunan yerler de dâhil olmak üzere, Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında olup Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlardan; a) Kamu idarelerine tahsisli olanlar, ilgili kamu idaresinin görüşü alınarak, 189 ve 2565 sayılı kanunlar kapsamında bulunan yerler için Millî Savunma Bakanlığının uygun görüşü alınarak, Maliye Bakanlığının teklifi ve Bakanlar Kurulu kararıyla, b) Kamu idarelerine tahsisli olmayanlar, ilgili kamu idaresinin görüşü alınarak Maliye Bakanlığınca, Bakanlığa tahsis edilir veya Bakanlığın talebi üzerine TOKİ ye ve İdareye bedelsiz olarak devredilebilir. B) Tescil Dışı Alanlar Bu Kanuna göre uygulamada bulunulan alanlarda yer alan tescil dışı alanlar, tapuda Hazine adına tescil edildikten sonra Bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılır veya Bakanlığın talebi üzerine TOKİ ye ve İdareye bedelsiz olarak devredilebilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 153

155 C) Tahsis ve Devir Edilen Taşınmazların Maksada Uygun Kullanılmaması Tahsis ve devir itibaren üç yıl içinde ve gerekli görülen hâllerde Bakanlığın talebi üzerine Maliye Bakanlığınca uzatılan süre içinde maksadına uygun olarak kullanılmadığı Bakanlıkça tespit edilen taşınmazlar, bedelsiz olarak ve resen tapuda Hazine adına tescil edilir veya önceki maliki olan kamu idaresine devredilir. D) 4342 sayılı Mera Kanunu Kapsamındaki Taşınmazlar 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamındaki olup riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların nakledilmesi için Bakanlıkça ihtiyaç duyulan taşınmazlar, 4342 sayılı Kanunda sayılan Mera, yaylak ve kışlakların, tahsis amaçları değiştirilip tapuda Hazine adına tescil edilir; bu taşınmazlar hakkında bu Kanuna göre uygulamada bulunulur. E) Tasarrufların kısıtlanması Kanunun 3 üncü maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen Hazinenin Özel Mülkiyetindeki taşınmazlar, tahsis ve devir işlemleri sonuçlandırılıncaya kadar Maliye Bakanlığınca satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne veya irtifak hakkına konu edilemez. 6) TAHLİYE, YIKTIRMA VE YARDIM Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların; a) Maliklerine b) Malik olmasalar bile kiracı olarak bu yapılarda ikamet edenlere c) Sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere d) Bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. e) Uygulamanın gerektirmesi hâlinde, yukarda belirtilenler dışında olup riskli yapıyı kullanmakta olan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar 30 günlük ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 154

156 Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. 7) UYGULAMAİŞLEMLERİ Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Uygulama Yönetmeliğine göre; bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. 8) AÇIK ARTIRMA USULÜ İLE SATIŞ En az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, Bedel Tespiti ve Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen riskli yapının değeri de gözetilerek bu Komisyonca belirlenir. Müdürlük, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, bütün maliklere elden veya maliklerin adrese dayalı nüfus kayıt sistemindeki adreslerine taahhütlü posta yoluyla tebliğ eder. Açık artırma ile satışa ilişkin tebliğ ile birlikte, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 155

157 Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, Müdürlükçe ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. İlgili tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, payı satılan ilgiliye durum bildirilir. 9) KAMULAŞTIRMA Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde Bakanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilir. Kamulaştırma için anlaşma sağlanması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın resen tapu siciline işlenmesi sağlanır. 10) YARDIMALAR Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların; 1) Maliklerine, 2) Malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı olarak en az bir yıldır ikamet ettiği tespit edilenlere, 3) Sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği tespit edilenlere, 4) Bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere, Konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından a) Kredi, b) Mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir. c) Bunlardan konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilebilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 156

158 d) 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek olan konut veya işyerleri; Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından, 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilir. 11) BAKANLIĞIN YETKİLERİ a) Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, c) Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye, ç) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, d) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye, e) Riskli alanlardaki ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya yetkilidir. 12) DEĞER TESPİTİ Bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Bakanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır. İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren haritayı veya krokiyi yapar veya yaptırır ve bu taşınmazların maliklerini ve bunların adreslerini tespit eder veya ettirir. Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir. Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 157

159 13) RİSKLİ ALAN VE REZERV YAPI ALANI DIŞINDAKİ YAPILAR Kanuna göre; Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Bakanlar Kurulunca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir. Uygulama Yönetmeliğine göre ise; Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda 1) Riskli yapının yıktırılması maliklere verilen süreler içerisinde; 2) Maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, 3) Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, 4) Güçlendirme projesinin hazırlatılması 5) İmar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması Gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur. 14) DAVA Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. 15) YENİ TAŞINMAZLARIN TAPU KÜTÜĞÜNE TESCİLİ Bu Kanun hükümlerine göre Maliye Bakanlığınca Bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan veya Bakanlığın talebi üzerine TOKİ ye veya İdareye devredilen taşınmazlar üzerinde bu Kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazlar Bakanlığın, TOKİ nin veya İdarenin isteği üzerine, kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil olunur. 16) MALİ HÜKÜMLER Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır. Gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulan riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 158

160 17) 4734 SAYILI KANUNA İLİŞKİN MUAFİYET Bakanlık, TOKİ ve İdare; danışmanlık, yazılım, araştırma, her tür ve ölçekte harita, etüt, proje, kadastro, kamulaştırma, mikro bölgeleme, risk yönetimi ve sakınım planı çalışmalarını, her tür ve ölçekte plan yapımı ve imar uygulaması işlerini ve dönüşüm uygulamalarını, 4734 sayılı Kanun kapsamındaki idareler ile akdedecekleri protokoller çerçevesinde 4734 sayılı Kanuna tabi olmaksızın ortak hizmet uygulamaları suretiyle de gerçekleştirebilirler SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN ÖRNEK SORULARI 1) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki kanuna göre, riskli alanların belirlenmesi ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A)Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenir. B) Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılır. C) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından resen belirlenebilir. D) 2863 sayılı Kanun ve 5366 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda, alanın sit statüsü de gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır. 2) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki kanuna göre, riskli yapılar aşağıdakilerden hangisi tarafından tespit edilemez? d) Valilikler e) İl Özel İdareleri f) Büyükşehir Belediyeleri g) Büyükşehirlerdeki ilçe belediyeleri 3) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki kanuna göre, riskli alan içindeki parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az ne kadarı ile karar verilir? A) 3/5 B) Tamamı C) 2/3 D) 4/5 4) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki kanuna göre, aşağıdakilerden hangisi Bakanlığın yetkilerinden değildir? LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 159

161 A) Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmak. B) Riskli alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, C) Riskli alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini menkul değere dönüştürmeye, D) Riskli alanlarda, Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye, 5) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren kaç gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir? A) 30 gün B) 60 gün C) 90 gün D) 1 yıl 6) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki kanuna göre, Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce kaç gün içinde itiraz edilebilir? A) 7 gün B) 15 gün C) 30 gün D) 90 gün 7) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki kanuna göre, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında aşağıdaki taşınmazlardan hangisi kullanılamaz? a) Hazinenin Özel Mülkiyetindeki, kamu idarelerine tahsisli taşınmazlar. b) Hazinenin Özel Mülkiyetindeki, Kamu idarelerine tahsisli olmayan taşınmazlar. c) Tescil Dışı Alanlar d) Mer a, yaylak, kışlak ve ormanlar. CEVAPLAR A A C C A B D LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 160

162 10. BÖLÜM 5393 SAYILI BELEDİYE KANUNU 1) TANIMLAR a) Belediye: Belde sakinlerinin mahalli müşterek nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan ve karar organı seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan, idari ve mali özerkliğe sahip kamu tüzel kişisini, b) Belediyenin organları: Belediye meclisini, belediye encümenini ve belediye başkanını, c) Belde: Belediyesi bulunan yerleşim yerini, d) Mahalle: Belediye sınırları içinde, ihtiyaç ve öncelikleri benzer özellikler gösteren ve sakinleri arasında komşuluk ilişkisi bulunan idari birimi, İfade eder. 2) KURULUŞ Nüfusu ve üzerinde olan yerleşim birimlerinde belediye kurulabilir. İl ve ilçe merkezlerinde belediye kurulması zorunludur. İçme ve kullanma suyu havzaları ile sit ve diğer koruma alanlarında ve meskun sahası kurulu bir belediyenin sınırlarına metreden daha yakın olan yerleşim yerlerinde belediye kurulamaz. Köylerin veya muhtelif köy kısımlarının birleşerek belediye kurabilmeleri için meskun sahalarının, merkez kabul edilecek yerleşim yerinin meskun sahasına azami metre mesafede bulunması ve nüfusları toplamının ve üzerinde olması gerekir. Bir veya birden fazla köyün köy ihtiyar meclisinin kararı veya seçmenlerinin en az yarısından bir fazlasının mahallin en büyük mülkî idare amirine yazılı başvurusu ya da valinin kendiliğinden buna gerek görmesi durumunda, valinin bildirimi üzerine, mahallî seçim kurulları, onbeş gün içinde köyde veya köy kısımlarında kayıtlı seçmenlerin oylarını alır ve sonucu bir tutanakla valiliğe bildirir. İşlem dosyası valinin görüşüyle birlikte İçişleri Bakanlığına gönderilir. Danıştay ın görüşü alınarak müşterek kararname ile o yerde belediye kurulur. Yeni iskan nedeniyle oluşturulan ve nüfusu ve üzerinde olan herhangi bir yerleşim yerinde, İçişleri Bakanlığının önerisi üzerine müşterek kararnameyle belediye kurulabilir. 3) SINIRLARIN TESPİTİ Yeni kurulan bir belediyenin sınırları, kuruluşu izleyen altı ay içinde aşağıdaki şekilde tespit edilir: a) Eskiden beri o yerleşim yerine ait sayılan tarla, bağ, bahçe, çayır, mera, otlak, yaylak, zeytinlik, palamutluk, fundalık gibi yerler ile kumsal ve plajlar belediye sınırı içine alınır. b) Belediye sınırlarını dere, tepe, yol gibi belirli ve sabit noktalardan geçirmek esastır. Bunun mümkün olmaması durumunda, sınır düz olarak çizilir ve işaretlerle belirtilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 161

163 c) Belediyenin sınırları içinde kalan ve eskiden beri komşu belde veya köy halkı tarafından yararlanılan yayla, çayır, mera, koru, kaynak ve mesirelik gibi yerlerden geleneksel yararlanma hakları devam eder. Bu haklar için sınır kâğıdına şerh konulur. d) Çizilen sınırların geçtiği yerlerin bilinen adları sınır kâğıdına yazılır. Ayrıca yetkili fen elemanı tarafından düzenlenen kroki sınır tespit tutanağına eklenir. Sınırların kesinleşmesi Belediye sınırları, belediye meclisinin kararı ve kaymakamın görüşü üzerine valinin onayı ile kesinleşir. Kesinleşen sınırlar, valilikçe yerinde uygulanmak suretiyle taraflara gösterilir ve durum bir tutanakla belirlenir. Kesinleşen sınır kararları ile dayanağı olan belgelerin birer örneği; belediyesine, mahalli tapu dairesine, il özel idaresine ve o yerin mülki idare amirine gönderilir. Kesinleşen sınırlar zorunlu nedenler olmadıkça beş yıl süre ile değiştirilemez. Sınır uyuşmazlıklarının çözümü; Bir il dahilindeki beldeler veya köyler arasında sınır uyuşmazlığı çıkması halinde ilgili belediye meclisi ve köy ihtiyar meclisi ile kaymakamın görüşleri otuz gün süre verilerek istenir. Vali, bu görüşleri değerlendirerek sınır uyuşmazlığını karara bağlar. Büyükşehir belediyesi sınırları içinde kalan ilçe ve ilk kademe belediyelerinin sınır değişikliklerinde büyükşehir belediye meclisinin de görüşü alınır. İl ve ilçe sınırlarının değiştirilmesini gerektirecek sınır uyuşmazlıklarında 5442 sayılı İl İdaresi Kanunu hükümleri uygulanır. 4) BİRLEŞME VE KATILMA Belde, köy veya bunların bazı kısımlarının bir başka beldeye katılabilmesi için bu yerlerin meskun sahalarının katılınacak beldenin meskun sahasına uzaklığı metreden fazla olamaz. Bir belde veya köyün veya bunların bazı kısımlarının meskun sahasının, komşu bir beldenin meskun sahası ile birleşmesi veya bu sahalar arasındaki mesafenin metrenin altına düşmesi ve buralarda oturan seçmenlerin yarısından bir fazlasının komşu beldeye katılmak için başvurması halinde, katılınacak belde sakinlerinin oylarına başvurulmaksızın, katılmak isteyen köy veya belde veya bunların kısımlarında başvuruya ilişkin oylama yapılır. Oylama sonucunun olumlu olması halinde başvuruya ait evrak, valilik tarafından katılınacak belediyeye gönderilir. Belediye meclisi evrakın gelişinden itibaren otuz gün içinde başvuru hakkındaki kararını verir. Belediye meclisinin uygun görmesi halinde katılım gerçekleşir. Büyükşehirlerde birleşme ve katılma işlemleri, katılınacak ilçe veya ilk kademe belediye meclisinin görüşü üzerine, büyükşehir belediye meclisinde karara bağlanır. Katılma sonrası oluşacak yeni sınır hakkında, sınırın kesinleşmesini düzenleyen 6 ncı maddeye göre işlem yapılır ve sonuç İçişleri Bakanlığına bildirilir. Bir beldenin bazı kısımlarının komşu bir beldeye katılmasında veya yeni bir belde ya da köy kurulmasında, beldenin nüfusunun 5.000'den aşağı düşmemesi gerekir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 162

164 Büyükşehir belediyesi bulunan yerlerde ayrılma yoluyla yeni bir belde kurulması için belde nüfusunun 'den aşağı düşmemesi ve yeni kurulacak beldenin nüfusunun 'den az olmaması şarttır. Bu madde uyarınca gerçekleşen katılmalarda, katılınan belde ile bazı kısımları veya tümü katılan köy veya belde arasında; taşınır ve taşınmaz mal, hak, alacak ve borçların devri ve paylaşımı, aralarında düzenlenecek protokolle belirlenir. Mahalle ve yönetimi: Mahalle, muhtar ve ihtiyar heyeti tarafından yönetilir. Belediye sınırları içinde mahalle kurulması, kaldırılması, birleştirilmesi, bölünmesi, adlarıyla sınırlarının tespiti ve değiştirilmesi, belediye meclisinin kararı ve kaymakamın görüşü üzerine valinin onayı ile olur. Belediye sınırları içinde nüfusu 500 ün altında mahalle kurulamaz. 5) BELDE ADININ DEĞİŞTİRİLMESİ Bir beldenin adı, belediye meclisi üye tam sayısının en az dörtte üç çoğunluğunun kararı ve valinin görüşü üzerine İçişleri Bakanlığının onayı ile değiştirilir. Bu karar Resmi Gazetede yayımlanır. Beldenin adının değişmesi ile belediyenin adı da değişmiş sayılır. Mevzuatla orman köyleri ve orman köylüsüne tanınan hak, sorumluluk ve imtiyazlar orman köyü iken mahalleye dönüşen yerler için devam eder. Bir belediyeye katılarak mahalleye dönüşen köy, köy bağlısı ve belediyelerce kullanılan mera, yaylak, kışlak gibi yerlerden bu mahalle sakinleri ve varsa diğer hak sahipleri 4342 sayılı Mera Kanunu hükümleri çerçevesinde yararlanmaya devam eder. 6) SONA ERME Meskun sahası, bağlı olduğu il veya ilçe belediyesi ile nüfusu ve üzerinde olan bir belediyenin sınırına, metreden daha yakın duruma gelen belediye ve köylerin tüzel kişiliği; genel imar düzeni veya temel alt yapı hizmetlerinin gerekli kılması durumunda, Danıştayın görüşü alınarak, İçişleri Bakanlığının teklifi üzerine müşterek kararname ile kaldırılarak bu belediyeye katılır. Tüzel kişiliği kaldırılan belediyenin mahalleleri, katıldıkları belediyenin mahalleleri hâline gelir. Tüzel kişiliği kaldırılan belediye ile köylerin taşınır ve taşınmaz mal, hak, alacak ve borçları katıldıkları belediyeye intikal eder. Nüfusu 2.000'in altına düşen belediyeler, Danıştayın görüşü alınarak, İçişleri Bakanlığının önerisi üzerine müşterek kararname ile köye dönüştürülür. Tüzel kişiliği kaldırılan belediyenin tasfiyesi il özel idaresi tarafından yapılır. Bu belediyenin taşınır ve taşınmaz malları ile hak, alacak ve borçları ilgili köy tüzel kişiliğine intikal eder. Kararlarının Uygulanması ve Nüfus: Belediyenin kurulması, kaldırılması, sınırlarının belirlenmesi ad değişikliğine ilişkin kararlar kesinleşme tarihini takip eden yılın ocak ayının birinci gününden itibaren yürürlüğe girer. 8 inci maddede geçen belde, köy ve bunların bazı kısımlarının bir başka beldeye katılmasına, birleşmesine, 9 uncu maddede geçen mahalle kaldırılmasına, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 163

165 11 inci maddede geçen belediye ve köy tüzel kişiliğinin kaldırılmasına veya bir beldenin köye dönüştürülmesine dair kararlar, İlk mahallî idareler seçimlerinde uygulanır. Tüzel kişiliği sona erecek belediye ve köylerin taşınmazlarının satılması ile vadesi tüzel kişiliğin sona ereceği tarihi aşan borçlanma yapılması İçişleri Bakanlığının onayına tabidir. Birleşme, katılma veya tüzel kişiliğin kaldırılması sonucu tüzel kişiliği ilk mahallî idare seçimlerine kadar devam edecek olan belediye ve köylerde, birleşme ve katılma işleminin gerçekleşmesi veya müşterek kararnamenin yayımlandığı tarihten itibaren yeni nazım ve uygulama planı yapılmaz; mevcut planlarda yapılması gereken zorunlu değişiklik ve her türlü imar uygulaması katılınacak belediyenin uygun görüşü alınarak yapılır. Uygun görüş verilmeyen plan değişiklikleri yapılamaz. 7) BELEDİYELERİN GÖREV VE SORUMLULUKLARI Belediye, mahalli müşterek nitelikte olmak şartıyla; a) İmar, su ve kanalizasyon, şehir içi trafik, turizm ve tanıtım, gençlik ve spor; meslek ve beceri kazandırma; ekonomi ve ticaretin geliştirilmesi hizmetleri vs yapar veya yaptırır. Büyükşehir belediyeleri ile nüfusu in üzerindeki belediyeler, kadınlar ve çocuklar için konukevleri açmak zorundadır. Diğer belediyeler de mali durumları ve hizmet önceliklerini değerlendirerek kadınlar ve çocuklar için konukevleri açabilirler. b) Devlete ait her derecedeki okul binalarının inşaatı ile bakım ve onarımını yapabilir veya yaptırabilir, her türlü araç, gereç ve malzeme ihtiyaçlarını karşılayabilir; sağlıkla ilgili her türlü tesisi açabilir ve işletebilir; mabetlerin yapımı, bakımı, onarımını yapabilir; kültür ve tabiat varlıkları ile tarihî dokunun ve kent tarihi bakımından önem taşıyan mekânların ve işlevlerinin korunmasını sağlayabilir; bu amaçla bakım ve onarımını yapabilir, korunması mümkün olmayanları aslına uygun olarak yeniden inşa edebilir. Belediyenin görev, sorumluluk ve yetki alanı belediye sınırlarını kapsar. Belediye meclisinin kararı ile mücavir alanlara da belediye hizmetleri götürülebilir sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu hükümleri saklıdır. Sivil hava ulaşımına açık havaalanları ile bu havaalanları bünyesinde yer alan tüm tesisler bu Kanunun kapsamı dışındadır. 8) BELEDİYELERİN YETKİLERİ VE İMTİYAZLARI Belediyenin yetkileri ve imtiyazları şunlardır. a) Belde sakinlerinin mahallî müşterek nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla her türlü faaliyet ve girişimde bulunmak. b) Kanunların belediyeye verdiği yetki çerçevesinde yönetmelik çıkarmak, belediye yasakları koymak ve uygulamak, kanunlarda belirtilen cezaları vermek. c) Gerçek ve tüzel kişilerin faaliyetleri ile ilgili olarak kanunlarda belirtilen izin veya ruhsatı vermek. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 164

166 d) Özel kanunları gereğince belediyeye ait vergi, resim, harç, katkı ve katılma paylarının tarh, tahakkuk ve tahsilini yapmak; vergi, resim ve harç dışındaki özel hukuk hükümlerine göre tahsili gereken doğal gaz, su, atık su ve hizmet karşılığı alacakların tahsilini yapmak veya yaptırmak. e) Mahalli müşterek nitelikteki hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde taşınmaz almak, kamulaştırmak, satmak, kiralamak veya kiraya vermek, trampa etmek, tahsis etmek, bunlar üzerinde sınırlı ayni hak tesis etmek. f) Belediye mallarına karşı suç işleyenler Devlet malına karşı suç işlemiş sayılır sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesi hükümleri belediye taşınmazları hakkında da uygulanır. g) Belediyenin proje karşılığı borçlanma yoluyla elde ettiği gelirleri, şartlı bağışlar ve kamu hizmetlerinde fiilen kullanılan malları ile belediye tarafından tahsil edilen vergi, resim ve harç gelirleri haczedilemez. Belediyeye tanınan muafiyet Belediyenin kamu hizmetine ayrılan veya kamunun yararlanmasına açık, gelir getirmeyen taşınmazları ile bunların inşa ve kullanımları katma değer vergisi ile özel tüketim vergisi hariç her türlü vergi, resim, harç, katılma ve katkı paylarından muaftır. 9) BELEDİYENİN ORGANLARI Belediye meclisi: Belediye meclisi, belediyenin karar organıdır. 10) MECLİSİN GÖREV VE YETKİLERİ a) Stratejik plân ile yatırım ve çalışma programlarını, belediye faaliyetlerinin ve personelinin performans ölçütlerini görüşmek ve kabul etmek. b) Bütçe ve kesin hesabı kabul etmek, bütçede kurumsal kodlama yapılan birimler ile fonksiyonel sınıflandırmanın birinci düzeyleri arasında aktarma yapmak. c) Belediyenin imar plânlarını görüşmek ve onaylamak, büyükşehir ve il belediyelerinde il çevre düzeni plânını kabul etmek. Belediye sınırları il sınırı olan Büyükşehir Belediyelerinde il çevre düzeni planı ilgili Büyükşehir Belediyeleri tarafından yapılır veya yaptırılır ve doğrudan Belediye Meclisi tarafından onaylanır. d) Borçlanmaya karar vermek. e) Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermek. f) Kanunlarda vergi, resim, harç ve katılma payı konusu yapılmayan ve ilgililerin isteğine bağlı hizmetler için uygulanacak ücret tarifesini belirlemek. g) Şartlı bağışları kabul etmek. h) Vergi, resim ve harçlar dışında kalan ve miktarı beşbin YTL'den fazla dava konusu olan belediye uyuşmazlıklarını sulh ile tasfiyeye, kabul ve feragate karar vermek. i) Bütçe içi işletme ile 6762 sayılı Türk Ticaret Kanununa tâbi ortaklıklar kurulmasına veya bu ortaklıklardan ayrılmaya, sermaye artışına ve gayrimenkul yatırım ortaklığı kurulmasına karar vermek. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 165

167 j) Belediye adına imtiyaz verilmesine ve belediye yatırımlarının yap-işlet veya yap-işletdevret modeli ile yapılmasına; belediyeye ait şirket, işletme ve iştiraklerin özelleştirilmesine karar vermek. k) Meydan, cadde, sokak, park, tesis ve benzerlerine ad vermek; mahalle kurulması, kaldırılması, birleştirilmesi, adlarıyla sınırlarının tespiti ve değiştirilmesine karar vermek; beldeyi tanıtıcı amblem, flama ve benzerlerini kabul etmek. l) Diğer mahallî idarelerle birlik kurulmasına, kurulmuş birliklere katılmaya veya ayrılmaya karar vermek. m) Yurt içindeki ve İçişleri Bakanlığının izniyle yurt dışındaki belediyeler ve mahallî idare birlikleriyle karşılıklı iş birliği yapılmasına; kardeş kent ilişkileri kurulmasına; ekonomik ve sosyal ilişkileri geliştirmek amacıyla kültür, sanat ve spor gibi alanlarda faaliyet ve projeler gerçekleştirilmesine; bu çerçevede arsa, bina ve benzeri tesisleri yapma, yaptırma, kiralama veya tahsis etmeye karar vermek. n) Mücavir alanlara belediye hizmetlerinin götürülmesine karar vermek. o) İmar plânlarına uygun şekilde hazırlanmış belediye imar programlarını görüşerek kabul etmek. 11) TOPLANTI VE KARAR YETER SAYISI Toplantı ve karar yeter sayısı: Belediye meclisi, üye tam sayısının salt çoğunluğuyla toplanır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar verir. Ancak, karar yeter sayısı, üye tam sayısının dörtte birinden az olamaz. Oylamada eşitlik çıkması durumunda meclis başkanının bulunduğu taraf çoğunluk sayılır. Gizli oylamalarda eşitlik çıkması durumunda oylama tekrarlanır, eşitliğin bozulmaması durumunda meclis başkanı tarafından kur'a çekilir. Oy verme kabul, ret veya çekimser şeklinde olur. 12) KARARLARIN KESİNLEŞMESİ Meclis kararlarının kesinleşmesi: Belediye başkanı, hukuka aykırı gördüğü meclis kararlarını, gerekçesini de belirterek yeniden görüşülmek üzere beş gün içinde meclise iade edebilir. Yeniden görüşülmesi istenilmeyen kararlar ile yeniden görüşülmesi istenip de belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğuyla ısrar edilen kararlar kesinleşir. Belediye başkanı, meclisin ısrarı ile kesinleşen kararlar aleyhine on gün içinde idarî yargıya başvurabilir. Kararlar kesinleştiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde mahallin en büyük mülki idare amirine gönderilir. Mülki idare amirine gönderilmeyen kararlar yürürlüğe girmez. Kesinleşen meclis kararlarının özetleri yedi gün içinde uygun araçlarla halka duyurulur. 13) KOMİSYONLAR İhtisas komisyonları: Belediye meclisi, üyeleri arasından en az üç en fazla beş kişiden oluşan ihtisas komisyonları kurabilir. İl ve ilçe belediyeleri ile nüfusu 'in üzerindeki belediyelerde plan ve bütçe ile imar komisyonlarının kurulması zorunludur. İhtisas komisyonlarının görev alanına giren işler bu komisyonlarda görüşüldükten sonra belediye meclisinde karara bağlanır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 166

168 Denetim komisyonu: İl ve ilçe belediyeleri ile nüfusu 'in üzerindeki belediyelerde, belediye meclisi, kendi üyeleri arasından gizli oyla bir denetim komisyonu oluşturur. Komisyon, çalışmasını kırkbeş işgünü içinde tamamlar ve buna ilişkin raporunu mart ayının sonuna kadar meclis başkanlığına sunar. Plân ve bütçe ile imar komisyonları; İl ve ilçe belediyeleri ile nüfusu 'in üzerindeki belediyelerde plân ve bütçe ile imar komisyonlarının kurulması zorunludur. Meclis toplantısını müteakip imar komisyonu en fazla on iş günü, diğer komisyonlar ise beş iş günü içinde kendilerine havale edilen işleri sonuçlandırır. Komisyonlar kendilerine havale edilen işlerle ilgili raporlarını bu sürenin sonunda meclise sunmadıkları takdirde, konu meclis başkanı tarafından doğrudan gündeme alınır. İhtisas komisyonlarının görev alanına giren işler bu komisyonlarda görüşüldükten sonra belediye meclisinde karara bağlanır. 14) BİLGİ EDİNME YOLLARI Meclisin bilgi edinme ve denetim yolları: Belediye meclisi, bilgi edinme ve denetim yetkisini faaliyet raporunu değerlendirme, denetim komisyonu, soru, genel görüşme ve gensoru yoluyla kullanır. 15) MECLİSİN FESHİ a) Kendisine kanunla verilen görevleri süresi içinde yapmayı ihmal eder ve bu durum belediyeye ait işleri sekteye veya gecikmeye uğratırsa, b) Belediyeye verilen görevlerle ilgisi olmayan siyasi konularda karar alırsa, İçişleri Bakanlığının bildirimi üzerine Danıştay ın kararı ile feshedilir. İçişleri Bakanlığı gerekli gördüğü takdirde meclisin feshine dair bildirim ile birlikte, karar verilinceye kadar meclis toplantılarının ertelenmesini de ister. Danıştay, bu hususu en geç bir ay içinde karara bağlar. Bu şekilde feshedilen meclisin yerine seçilen meclis, kalan süreyi tamamlar. Boşalan meclisin görevinin yerine getirilmesi: Belediye meclisinin; a) Danıştay tarafından feshi veya meclis toplantılarının ertelenmesi, b) Meclis üye tam sayısının yarıdan fazlasının tutuklanması, c) Yedek üyelerin getirilmesinden sonra da meclis üye tam sayısının yarısından aşağı düşmesi, d) Geçici olarak görevden uzaklaştırılması, Hallerinde, meclis çalışabilir duruma gelinceye veya yeni meclis seçimi yapılıncaya kadar meclis görevi, belediye encümeninin memur üyeleri tarafından yürütülür. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 167

169 16) BELEDİYE ENCÜMENİ Belediye encümeni, belediye başkanının başkanlığında; a) İl belediyelerinde ve nüfusu 'in üzerindeki belediyelerde, belediye meclisinin her yıl kendi üyeleri arasından bir yıl için gizli oyla seçeceği üç üye, malî hizmetler birim amiri ve belediye başkanının birim amirleri arasından bir yıl için seçeceği iki üye olmak üzere yedi kişiden, b) Diğer belediyelerde, belediye meclisinin her yıl kendi üyeleri arasından bir yıl için gizli oyla seçeceği iki üye, malî hizmetler birim amiri ve belediye başkanının birim amirleri arasından bir yıl için seçeceği bir üye olmak üzere beş kişiden, Oluşur. 17 ) ENCÜMENİN GÖREV VE YETKİLERİ a) Stratejik plan ve yıllık çalışma programı ile bütçe ve kesin hesabı inceleyip belediye meclisine görüş bildirmek. b) Yıllık çalışma programına alınan işlerle ilgili kamulaştırma kararlarını almak ve uygulamak. c) Öngörülmeyen giderler ödeneğinin harcama yerlerini belirlemek. e) Kanunlarda öngörülen cezaları vermek. f) Vergi, resim ve harçlar dışında kalan dava konusu olan belediye uyuşmazlıklarının anlaşma ile tasfiyesine karar vermek. g) Taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek. h) Umuma açık yerlerin açılış ve kapanış saatlerini belirlemek. 18) ENCÜMEN TOPLANTISI Belediye encümeni, haftada birden az olmamak üzere önceden belirlenen gün ve saatte toplanır. Belediye başkanı acil durumlarda encümeni toplantıya çağırabilir. Encümen üye tam sayısının salt çoğunluğuyla toplanır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar verir. Oyların eşitliği durumunda başkanın bulunduğu taraf çoğunluk sayılır. Çekimser oy kullanılamaz. Belediye başkanı tarafından havale edilmeyen konular encümende görüşülemez. Encümene havale edilen konular bir hafta içinde görüşülerek karara bağlanır. Alınan kararlar başkan ve toplantıya katılan üyeler tarafından imzalanır. Karara muhalif kalanlar gerekçelerini de açıklar. Encümen başkan ve üyeleri, münhasıran kendileri, ikinci derece dâhil kan ve kayın hısımları ve evlatlıkları ile ilgili işlerin görüşüldüğü encümen toplantılarına katılamazlar. 19) BELEDİYE BAŞKANI Belediye başkanı, belediye idaresinin başı ve belediye tüzel kişiliğinin temsilcisidir. Belediye başkanı, görevinin devamı süresince siyasi partilerin yönetim ve denetim LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 168

170 organlarında görev alamaz; profesyonel spor kulüplerinin başkanlığını yapamaz ve yönetiminde bulunamaz. a) Belediye başkanının görev ve yetkileri Belediye başkanının görev ve yetkileri şunlardır: 1) Belediye teşkilâtının en üst amiri olarak belediye teşkilâtını sevk ve idare etmek, belediyenin hak ve menfaatlerini korumak. 2) Belediyeyi stratejik plâna uygun olarak yönetmek, belediye idaresinin kurumsal stratejilerini oluşturmak, bu stratejilere uygun olarak bütçeyi, belediye faaliyetlerinin ve personelinin performans ölçütlerini hazırlamak ve uygulamak, izlemek ve değerlendirmek, bunlarla ilgili raporları meclise sunmak. 3) Belediyeyi Devlet dairelerinde ve törenlerde, davacı veya davalı olarak da yargı yerlerinde temsil etmek veya vekil tayin etmek. 4) Meclise ve encümene başkanlık etmek. 5) Belediyenin taşınır ve taşınmaz mallarını idare etmek. 6) Belediyenin gelir ve alacaklarını takip ve tahsil etmek. 7) Yetkili organların kararını almak şartıyla sözleşme yapmak. 8) Meclis ve encümen kararlarını uygulamak. 9) Belediye personelini atamak. 10) Belediye ve bağlı kuruluşları ile işletmelerini denetlemek. 11) Şartsız bağışları kabul etmek. 12) Belde halkının huzur, esenlik, sağlık ve mutluluğu için gereken önlemleri almak. 13) Bütçede yoksul ve muhtaçlar için ayrılan ödeneği kullanmak, engellilere yönelik hizmetleri yürütmek ve engelliler merkezini oluşturmak. b) Belediye başkanlığının sona ermesi 1) Mazeretsiz ve kesintisiz olarak yirmi günden fazla görevini terk etmesi ve bu durumun mahallin mülki idare amiri tarafından belirlenmesi, 2) Seçilme yeterliğini kaybetmesi, 3) Görevini sürdürmesine engel bir hastalık veya sakatlık durumunun yetkili sağlık kuruluşu raporuyla belgelenmesi, 4) Meclisin feshine neden olan eylem ve işlemlere katılması, Hallerinden birinin meydana gelmesi durumunda İçişleri Bakanlığının başvurusu üzerine Danıştay kararıyla başkanlık sıfatı sona erer. 20) BELEDİYE TEŞKİLATI Belediye teşkilatı, norm kadroya uygun olarak yazı işleri, mali hizmetler, fen işleri ve zabıta birimlerinden oluşur. ihtiyaca göre diğer birimler oluşturulabilir. Bu birimlerin kurulması, kaldırılması veya birleştirilmesi belediye meclisinin kararıyla olur. Norm kadro ve personel istihdamı: Norm kadro ilke ve standartları İçişleri Bakanlığı ve Devlet Personel Başkanlığı tarafından müştereken belirlenir. Belediyenin ve bağlı kuruluşlarının norm kadroları, bu ilke ve standartlar çerçevesinde belediye meclisi kararıyla belirlenir. Belediye personeli, belediye başkanı tarafından atanır. Birim müdürlüğü ve üstü yönetici kadrolarına yapılan atamalar ilk toplantıda belediye meclisinin bilgisine sunulur. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 169

171 21) BELEDİYELERİN DENETİMİ Belediyelerin denetimi; faaliyet ve işlemlerde hataların önlenmesine yardımcı olmak, çalışanların ve belediye teşkilâtının gelişmesine, yönetim ve kontrol sistemlerinin geçerli, güvenilir ve tutarlı duruma gelmesine rehberlik etmek amacıyla; hizmetlerin süreç ve sonuçlarını mevzuata, önceden belirlenmiş amaç ve hedeflere, performans ölçütlerine ve kalite standartlarına göre tarafsız olarak analiz etmek, karşılaştırmak ve ölçmek; kanıtlara dayalı olarak değerlendirmek, elde edilen sonuçları rapor hâline getirerek ilgililere duyurmaktır. Denetimin kapsamı ve türleri: Belediyelerde iç ve dış denetim yapılır. Denetim, iş ve işlemlerin hukuka uygunluk, mali ve performans denetimini kapsar. İç ve dış denetim 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanunu hükümlerine göre yapılır. Ayrıca, belediyenin mali işlemler dışında kalan diğer idari işlemleri, hukuka uygunluk ve idarenin bütünlüğü açısından İçişleri Bakanlığı tarafından da denetlenir. Belediyelere bağlı kuruluş ve işletmeler de buradaki esaslara göre denetlenir. Denetime ilişkin sonuçlar kamuoyuna açıklanır ve meclisin bilgisine sunulur. 22) BELEDİYENİN GELİRLERİ Belediyenin gelirleri şunlardır: a) Kanunlarla gösterilen belediye vergi, resim, harç ve katılma payları. b) Genel bütçe vergi gelirlerinden ayrılan pay. c) Genel ve özel bütçeli idarelerden yapılacak ödemeler. d) Taşınır ve taşınmaz malların kira, satış ve başka suretle değerlendirilmesinden elde edilecek gelirler. e) Belediye meclisi tarafından belirlenecek tarifelere göre tahsil edilecek hizmet karşılığı ücretler. f) Faiz ve ceza gelirleri. g) Bağışlar. h) Her türlü girişim, iştirak ve faaliyetler karşılığı sağlanacak gelirler. i) Diğer gelirler. Büyükşehir belediyelerinde büyükşehir sınırları ve mücavir alanları içinde belediyelerince tahsil edilen emlak vergisi tutarının tamamı ilgili ilçe ve ilk kademe belediyeleri tarafından alınır. Bunlardan büyükşehir belediyesine veya özel idareye ayrıca pay kesilmez. 23) BORÇLANMA Belediye, görev ve hizmetlerinin gerektirdiği giderleri karşılamak amacıyla aşağıda belirtilen usul ve esaslara göre borçlanma yapabilir ve tahvil ihraç edebilir: a) Dış borçlanma, Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun hükümleri çerçevesinde sadece belediyenin yatırım programında yer alan projelerinin finansmanı amacıyla yapılabilir. b) İller Bankasından yatırım kredisi ve nakit kredi kullanabilir. c) Yatırım programında yer alan projelerin finansmanı için Tahvil ihracı yapabilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 170

172 Dış kaynak gerektiren projelerde Hazine Müsteşarlığının görüşü alınır. Yukarıda belirtilen usul ve esaslara aykırı olarak borçlanan belediye yetkilileri hakkında, fiilleri daha ağır bir cezayı gerektirmeyen durumlarda görevi kötüye kullanmaya ilişkin hükümleri uygulanır. 24) ARSA VE KONUT ÜRETİMİ Belediye; a) Düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; b) Konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek. yetkisine sahiptir. Arsalar hariç üretilen konut ve işyerlerinin satışı 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabi değildir. Arsa Tahsisi: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kendisine, eşine veya onsekiz yaşından küçük çocuklarına ait konutu olmayan dar gelirli kişiler ile afete maruz kalanlara, sanayi bölgelerinden nakledileceklere ve üyelerinin tamamı bu durumda olan kooperatiflere, bedeli 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre oluşturulan takdir komisyonu tarafından belirlenecek tutardan aşağı olmamak üzere arsa tahsisi yapılabilir. Durumları 775 sayılı Gecekondu Kanununun 25 inci maddesine uyan kimselere (gecekonduların ıslahı ve tasfiyesi sebepleriyle açıkta kalacaklar ve diğer konutsuz vatandaşlar ile bu arsalardan, ıslah ve tasfiye bölgelerinde bulunan diğer yapı sahiplerinden yapısının tasfiyesini isteyenler ) de bu maddeye göre arsa ve konut sağlanabilir. Bu fıkranın uygulama esasları, İçişleri Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından müştereken hazırlanacak çerçeve yönetmeliğe uygun olarak belediye meclisleri tarafından çıkarılacak bir yönetmelikle düzenlenir. Şirket kurulması: Belediye kendisine verilen görev ve hizmet alanlarında, ilgili mevzuatta belirtilen usullere göre şirket kurabilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 171

173 İşletme tesisi: Belediye, özel gelir ve gideri bulunan hizmetlerini İçişleri Bakanlığının izniyle bütçe içinde işletme kurarak yapabilir. 25) KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM ALANI a) Kentsel dönüşüm uygulamasının amacı ve konusu ve şartları; Belediye, belediye meclisi kararıyla; - Konut, sanayi, ve ticaret alanları, - Teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları - Her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, - Eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak - Deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca bu yönde karar alınması şarttır. b) Kentsel Dönüşüm Alanı; Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar (en az m 2 ) arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir. Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 172

174 c) Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde yapılacak belirtme; Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir. d) Kentsel dönüşüm alanında imar işlemleri ve yapıların boşaltılması Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. e) Kentsel dönüşüm bölgelerindeki kamuya ait gayrimenkuller: Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. d) Vergi, resim ve harçlar; Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır. e) Hak sahiplerinin payları; Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki; a) Gayrimenkul sahiplerine, b) 2981 sayılı Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselere, anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir. c) 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine; Enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 173

175 Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez, su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz. f) Tevhid, ifraz ve diğer işlemler; Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur. Bu sürenin sonunda durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilir. Toplam durdurma süresi on yılı geçemez. g) Kamulaştırma; Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, Tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir. h) Bina dış cephesi; Büyükşehirlerde büyükşehir belediye meclisinin, il ve ilçelerde belediye meclislerinin salt çoğunluk ile alacağı karar ile masrafların tamamı veya bir kısmı belediye bütçesinden karşılanmak kaydıyla kentin uygun görülen alanlarında bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapılabilir. Bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları için yapılması gereken iş, işlem ve yetkilendirmeler, kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara göre yapılır. I) İbadathane ve yurt inşası; Büyükşehir belediyelerince, - Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen alanlarda, sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanuna göre yenileme alanı ilan edilen alanlarda, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 174

176 - Bu kanununa göre kamu kurum ve kuruluşları ile protokol yapmaları hâlinde, büyükşehir belediye meclisi kararı ile, Yıkılan ibadethane ve yurtların yerine veya ihtiyaç duyulan yerlerde ibadethane ve yurt inşa edilebilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle bu kanun çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir. 26) YURT DIŞI İLİŞKİLER Belediye, belediye meclisinin kararına bağlı olarak görev alanıyla ilgili konularda faaliyet gösteren uluslararası teşekkül ve organizasyonlara, kurucu üye veya üye olabilir. Belediye bu teşekkül, organizasyon ve yabancı mahalli idarelerle ortak faaliyet ve hizmet projeleri gerçekleştirebilir veya kardeş kent ilişkisi kurabilir. Yapılacak faaliyetlerin, dış politikaya ve uluslararası anlaşmalara uygun olarak yürütülmesi ve önceden İçişleri Bakanlığının izninin alınması zorunludur. 27) DİĞER KURULUŞLARLA İLİŞKİLER Belediye, belediye meclisinin kararı üzerine yapacağı anlaşmaya uygun olarak görev ve sorumluluk alanlarına giren konularda; Mahalli idareler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarına ait yapım, bakım, onarım ve taşıma işlerini bedelli veya bedelsiz üstlenebilir veya bu kuruluşlar ile ortak hizmet projeleri gerçekleştirebilir. Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, kamu yararına çalışan dernekler, özürlü dernek ve vakıfları, Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınmış vakıflar ve 507 sayılı Esnaf ve Küçük Sanatkârlar Kanunu kapsamına giren meslek odaları ile ortak hizmet projeleri gerçekleştirebilir. Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, kamu yararına çalışan dernekler, Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınmış vakıflar ve 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanunu kapsamına giren meslek odaları ile ortak hizmet projeleri gerçekleştirebilir. Diğer dernek ve vakıflar ile gerçekleştirilecek ortak hizmet projeleri için mahallin en büyük mülki idare amirinin izninin alınması gerekir Kendilerine ait taşınmazları, asli görev ve hizmetlerinde kullanılmak üzere bedelli veya bedelsiz olarak mahalli idareler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarına devredebilir veya süresi yirmi beş yılı geçmemek üzere tahsis edebilir. Bu taşınmazlar aynı kuruluşlara kiraya da verilebilir. Bu taşınmazların, tahsis amacı dışında kullanılması hâlinde, tahsis işlemi iptal edilir. Tahsis süresi sonunda, aynı esaslara göre yeniden tahsis mümkündür. Kamu kurum ve kuruluşlarına belediyeler, bağlı kuruluşları ve belediye şirketlerince devir veya tahsis edilen taşınmazlar, kamu konutu ve sosyal tesis olarak kullanılamaz. 28) BELEDİYE TASARRUFUNDAKİ YERLER Diğer kanunlarla getirilen hükümler saklı kalmak üzere, mezarlıklar ile belediye sınırları içinde bulunan ve sahipsiz arazi niteliğinde olan seyrangah, harman yeri, koruluk, dinlenme yerleri, meydanlar, bataklık, çöp döküm sahaları, yıkılmış kale ve kulelerin arsaları ve enkazı ve benzeri yerler belediyenin tasarrufundadır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 175

177 Belediye tarafından deniz, akarsu ve gölden doldurma suretiyle kazanılan alanlar, Kıyı Kanunu ve ilgili mevzuata uygun olarak kullanılmak şartıyla Maliye Bakanlığı tarafından belediyelerin, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerinin tasarrufuna bırakılır. Şehirlerarası özel otobüs terminali işletmesi ve akaryakıt istasyonları: Belediye sınırları ve mücavir alanları içinde, kara yolu ile yolcu taşıma hakkına sahip gerçek ve tüzel kişilerin şehirlerarası otobüs terminali kurmalarına ve işletmeleri ile her türlü akaryakıt ile sıvılaştırılmış petrol gazı (LPG) ve sıvılaştırılmış doğal gaz (LNG) istasyonlarına nazım imar ve uygulama imar plânına uygun olmak kaydıyla belediye tarafından izin verilebilir. Akaryakıt istasyonlarına izin verilmesi için nazım imar plânında akaryakıt istasyonu olarak gösterilmesi şarttır. Bu istasyonlara çalışma ruhsatı büyükşehirlerde büyükşehir belediyesi tarafından verilir SAYILI BELEDİYE KANUNU ÖRNEK SORU VE CEVAPLARI 1) Belediye Kanunu'na göre belediye sınırlarıyla ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Belediye sınırları, belediye encümeninin kararı ve kaymakamın görüşü üzerine valinin onayıyla kesinleşir. B) Yeni kurulan bir belediyenin sınırları, kuruluşu izleyen altı ay içinde tespit edilir. C) Kesinleşen sınırlar zorunlu nedenler olmadıkça on yıl süre ile değiştirilemez. D) Kesinleşen sınır kararlarıyla dayanağı olan belgelerin birer örneği; belediyesine, mahalli tapu dairesine, il özel idaresine ve o yerin mülki idare amirine gönderilir. 2) Aşağıdakilerden hangisi Belediye Meclisinin görevlerinden değildir? A) Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına karar vermek. B) Taşınmaz malın on yıldan fazla kiralanmasına karar vermek. C) Taşınmaz malın üzerinde süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla sınırlı aynî hak tesisine karar vermek. D) Şartlı bağışları kabul etmek. 3) Aşağıdakilerden hangisi Belediye Encümenin yetkilerinden biridir? A) Taşınmaz mal satımına, trampasına ve karar vermek. B) Taşınmaz mal Tahsisine karar vermek. C) Taşınmaz malın, süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek. D) Taşınmaz malın üzerinde süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla sınırlı aynî hak tesisine karar vermek. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 176

178 4) Aşağıdakilerden hangisi Belediye Başkanının yetkilerinden biridir? A) Taşınmaz mal Tahsisine karar vermek. B) Taşınmaz malın, süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek. C) Taşınmaz malın üzerinde süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla sınırlı aynî hak tesisine karar vermek. D) Şartsız bağışları kabul etmek. 5) Aşağıdakilerden hangisi Belediye Kanunu uyarınca yanlıştır? A) Belediye; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla işbirliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir. B) Afete maruz kalanlara, sanayi bölgelerinden nakledileceklere ve üyelerinin tamamı bu durumda olan kooperatiflere, bedeli 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre oluşturulan takdir komisyonu tarafından belirlenecek tutardan aşağı olmamak üzere arsa tahsisi yapılabilir. C) Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tüm arazilerde imarlı ve altyapılı arsalar üretmek yetkisine sahiptir. D) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kendisine, eşine veya on sekiz yaşından küçük çocuklarına ait konutu olmayan dar gelirli kişilere, bedeli 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre oluşturulan takdir komisyonu tarafından belirlenecek tutardan aşağı olmamak üzere arsa tahsisi yapılabilir. 6) Belediye Kanunu na göre kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için karar verecek merci aşağıdakilerden hangisidir? A) Bakanlar Kurulu B) Belediye Meclisi C) Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı D) Belediye Encümeni 7) 5393 sayılı Belediye Kanunu çerçevesinde, kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller hangi değer üzerinden belediyelere devredilir? LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 177

179 A) Belediyece belirlene emlak değeri üzerinden B) İlgili Büyükşehir Belediyesince belirlenecek değer üzerinden C) Rayiç değer üzerinden D) Harca esas değer üzerinden 8) Aşağıdakilerden hangisi, belediyelerin kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulama nedenlerinden biri değildir? A) Enerji alanları oluşturulması B) Teknoloji parkları oluşturulması C) Deprem riskine karşı tedbirler alınması D) Eskiyen kent kısımlarının yeniden inşa ve restore edilmesi 9) 5393 sayılı Belediye Kanunu hükümlerine göre aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunması gerekir. B) En az elli bin metrekare olması şarttır. C) Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların üçte biri alınır. D) Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. 10) 5393 sayılı Belediye Kanunu hükümlerine göre Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanları ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? a) Gayrimenkul sahiplerine, anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir. b) 2981 sayılı Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselere, anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanın dışında hakları verilir. c) 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine Enkaz ve ağaç bedelleri verilir. d) 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine, belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. CEVAPLAR C B C D C A D A C B LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 178

180 11. BÖLÜM 5216 SAYILI BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ KANUNU 1) AMAÇ, KAPSAM ve TANIMLAR a) Amaç: Kanunun amacı, büyükşehir belediyesi yönetiminin hukukî statüsünü düzenlemek, hizmetlerin plânlı, programlı, etkin, verimli ve uyum içinde yürütülmesini sağlamaktır. b) Kapsam: Bu Kanun, büyükşehir belediyesiyle büyükşehir sınırları içindeki belediyeleri kapsar. c) Tanımlar: 1) Büyükşehir belediyesi: Sınırları il mülki sınırı olan ve sınırları içerisindeki ilçe belediyeleri arasında koordinasyonu sağlayan; idarî ve malî özerkliğe sahip olarak kanunlarla verilen görev ve sorumlulukları yerine getiren, yetkileri kullanan; karar organı seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan kamu tüzel kişisini, 2) Büyükşehir belediyesinin organları: Büyükşehir belediye meclisi, büyükşehir belediye encümeni ve büyükşehir belediye başkanını, 3) İlçe belediyesi: Büyükşehir belediyesi sınırları içinde kalan ilçe belediyesini, İfade eder. 2) BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİNİN KURULUŞU VE SINIRLARI a) Kuruluş Toplam nüfusu den fazla olan illerin il belediyeleri kanunla büyükşehir belediyesine dönüştürülebilir. b) Büyükşehir belediyesinin sınırları: Büyükşehir belediyelerinin sınırları, il mülki sınırlarıdır. İlçe belediyelerinin sınırları, bu ilçelerin mülki sınırlarıdır. 3) BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİNİN GÖREV VE SORUMLULUKLARI Büyükşehir belediyesinin görev, yetki ve sorumlulukları şunlardır: a) İlçe belediyelerinin görüşlerini alarak büyükşehir belediyesinin stratejik plânını, yıllık hedeflerini, yatırım programlarını ve bunlara uygun olarak bütçesini hazırlamak. b) Çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye sınırları içinde LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 179

181 1/5.000 ile 1/ arasındaki her ölçekte nazım imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak; büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plâna uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarını, bu plânlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon plânlarını ve imar ıslah plânlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek; nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmayan ilçe belediyelerinin uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmak veya yaptırmak. c) Kanunlarla büyükşehir belediyesine verilmiş görev ve hizmetlerin gerektirdiği proje, yapım, bakım ve onarım işleriyle ilgili her ölçekteki imar plânlarını, parselasyon plânlarını ve her türlü imar uygulamasını yapmak ve ruhsatlandırmak ve 775 sayılı Gecekondu Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmak. d) Büyükşehir belediyesi tarafından yapılan veya işletilen alanlardaki işyerlerine büyükşehir belediyesinin sorumluluğunda bulunan alanlarda işletilecek yerlere ruhsat vermek ve denetlemek. e) Coğrafî ve kent bilgi sistemlerini kurmak. f) Sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak çevrenin, tarım alanlarının ve su havzalarının korunmasını sağlamak; ağaçlandırma yapmak; gayrisıhhî işyerlerini, eğlence yerlerini, halk sağlığına ve çevreye etkisi olan diğer işyerlerini kentin belirli yerlerinde toplamak; g) Gerektiğinde mabetler ile sağlık, eğitim ve kültür hizmetleri için bina ve tesisler yapmak, kamu kurum ve kuruluşlarına ait bu hizmetlerle ilgili bina ve tesislerin her türlü bakımını, onarımını yapmak ve gerekli malzeme desteğini sağlamak. h) Kültür ve tabiat varlıkları ile tarihî dokunun ve kent tarihi bakımından önem taşıyan mekânların ve işlevlerinin korunmasını sağlamak, bu amaçla bakım ve onarımını yapmak, korunması mümkün olmayanları aslına uygun olarak yeniden inşa etmek. i) Mezarlık alanlarını tespit etmek, mezarlıklar tesis etmek, işletmek, işlettirmek, defin ile ilgili hizmetleri yürütmek. j) Her çeşit toptancı hallerini ve mezbahaları yapmak, yaptırmak, işletmek veya işlettirmek, imar plânında gösterilen yerlerde yapılacak olan özel hal ve mezbahaları ruhsatlandırmak ve denetlemek. k) Yolcu ve yük terminalleri, kapalı ve açık otoparklar yapmak, yaptırmak, işletmek, işlettirmek veya ruhsat vermek. l) Sağlık merkezleri, hastaneler, gezici sağlık üniteleri ile yetişkinler, yaşlılar, engelliler, kadınlar, gençler ve çocuklara yönelik her türlü sosyal ve kültürel hizmetleri yürütmek, geliştirmek ve bu amaçla sosyal tesisler kurmak, meslek ve beceri kazandırma kursları açmak, işletmek veya işlettirmek, bu hizmetleri yürütürken üniversiteler, yüksek okullar, meslek liseleri, kamu kuruluşları ve sivil toplum örgütleri ile işbirliği yapmak. m) Afet riski taşıyan veya can ve mal güvenliği açısından tehlike oluşturan binaları tahliye etme ve yıkım konusunda ilçe belediyelerinin talepleri hâlinde her türlü desteği sağlamak. Büyükşehir belediyeleri birinci fıkranın (c) bendinde belirtilen yetkilerini, imar plânlarına uygun olarak kullanmak ve ilgili belediyeye bildirmek zorundadır. Büyükşehir belediyeleri birinci fıkranın (k), (i), (j) bentlerindeki görevleri ile temizlik hizmetleri ve adres ve numaralandırmaya ilişkin görevlerini belediye meclisi kararı ile ilçe belediyelerine devredebilir, birlikte yapabilirler. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 180

182 4) İLÇE BELEDİYELERİNİN GÖREV VE YETKİLERİ İlçe belediyelerinin görev ve yetkileri şunlardır: a) Kanunlarla münhasıran büyükşehir belediyesine verilen görevler dışında kalan görevleri yapmak ve yetkileri kullanmak. b) Sıhhi işyerlerini, 2 nci ve 3 üncü sınıf gayrisıhhi müesseseleri, umuma açık istirahat ve eğlence yerlerini ruhsatlandırmak ve denetlemek. c) 775 sayılı Gecekondu Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmak, otopark, spor, dinlenme ve eğlence yerleri ile parkları yapmak; yaşlılar, engelliler, kadınlar, gençler ve çocuklara yönelik sosyal ve kültürel hizmetler sunmak; mesleki eğitim ve beceri kursları açmak; mabetler ile sağlık, eğitim, kültür tesis ve binalarının yapım, bakım ve onarımı ile kültür ve tabiat varlıkları ve tarihî dokuyu korumak; kent tarihi bakımından önem taşıyan mekânların ve işlevlerinin geliştirilmesine ilişkin hizmetler yapmak. d) Afet riski taşıyan veya can ve mal güvenliği açısından tehlike oluşturan binaları tahliye etmek ve yıkmak. e) 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunuyla Sanayi ve Ticaret Bakanlığına ve organize sanayi bölgelerine tanınan yetki ve sorumluluklar ile sivil hava ulaşımına açık havaalanları ve bu havaalanları bünyesinde yer alan tüm tesisler bu Kanunun kapsamı dışındadır. 5) ALT YAPI HİZMETLERİ Büyükşehir içindeki alt yapı hizmetlerinin koordinasyon içinde yürütülmesi amacıyla büyükşehir belediye başkanı ya da görevlendirdiği kişinin başkanlığında, yönetmelikle belirlenecek kamu kurum ve kuruluşları ile özel kuruluşların temsilcilerinin katılacağı alt yapı koordinasyon merkezi kurulur. Büyükşehir ilçe belediye başkanları kendi belediyesini ilgilendiren konuların görüşülmesinde koordinasyon merkezlerine üye olarak katılırlar Alt yapı koordinasyon merkezi, kamu kurum ve kuruluşları ile özel kuruluşlar tarafından büyükşehir içinde yapılacak alt yapı yatırımları için kalkınma plânı ve yıllık programlara uygun olarak yapılacak taslak programları birleştirerek kesin program hâline getirir. Bu amaçla, kamu kurum ve kuruluşları ile özel kuruluşlar alt yapı koordinasyon merkezinin isteyeceği coğrafî bilgi sistemleri dâhil her türlü bilgi ve belgeyi vermek zorundadırlar. Kesin programlarda birden fazla kamu kurum ve kuruluşu tarafından aynı anda yapılması gerekenler ortak programa alınır. Ortak programa alınan alt yapı hizmetleri için belediye ve diğer bütün kamu kurum ve kuruluşlarının bütçelerine konulan ödenekler, alt yapı koordinasyon merkezi bünyesinde oluşturulacak alt yapı yatırım hesabına aktarılır. Ortak programa alınmayan yatırımlar için bakanlıklar, ilgili belediye ve diğer kamu kurum ve kuruluşları alt yapı koordinasyon merkezi tarafından belirlenen programa göre harcamalarını kendi bütçelerinden yaparlar. Koordinasyon merkezleri tarafından alınan ortak yatırım ve toplu taşımayla ilgili kararlar, belediye ve bütün kamu kurum ve kuruluşlarıyla ilgililer için bağlayıcıdır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 181

183 6) BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ VE İLÇE BELEDİYELERİNİN YETKİLERİ VE İMTİYAZLARI Büyükşehir ve ilçe belediyeleri; görevli oldukları konularda bu Kanunla birlikte Belediye Kanunu ve diğer mevzuat hükümleri ile ilgisine göre belediyelere tanınan yetki, imtiyaz ve muafiyetlere sahiptir. Büyükşehir belediyesinin imar denetim yetkisi Büyükşehir belediyesi, ilçe belediyelerinin imar uygulamalarını denetlemeye yetkilidir. Denetim yetkisi, konu ile ilgili her türlü bilgi ve belgeyi istemeyi, incelemeyi ve gerektiğinde bunların örneklerini almayı içerir. Bu amaçla istenecek her türlü bilgi ve belgeler en geç onbeş gün içinde verilir. İmar uygulamalarının denetiminde kamu kurum ve kuruluşlarından, üniversiteler ve kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarından yararlanılabilir. Denetim sonucunda belirlenen eksiklik ve aykırılıkların giderilmesi için ilgili belediyeye üç ayı geçmemek üzere süre verilir. Bu süre içinde eksiklik ve aykırılıklar giderilmediği takdirde, büyükşehir belediyesi eksiklik ve aykırılıkları gidermeye yetkilidir. Büyükşehir belediyesi tarafından belirlenen ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar, gerekli işlem yapılmak üzere ilgili belediyeye bildirilir. Belirlenen imara aykırı uygulama, ilgili belediye tarafından üç ay içinde giderilmediği takdirde, büyükşehir belediyesi 3194 sayılı İmar Kanununun 32 (Ruhsat ve eklerine aykırılıktan dolayı inşaatı durdurma cezası) ve 42 nci ( idari müeyyide ve idari para cezaları) maddelerinde belirtilen yetkilerini kullanma hakkını haizdir. Ancak 3194 sayılı Kanunun 42 nci madde kapsamındaki konulardan dolayı iki kez ceza verilemez. 7) BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Büyükşehir belediye meclisi, büyükşehir belediyesinin karar organıdır ve ilgili kanunda gösterilen esas ve usullere göre seçilen üyelerden oluşur. Büyükşehir belediye başkanı büyükşehir belediye meclisinin başkanı olup, büyükşehir içindeki diğer belediyelerin başkanları, büyükşehir belediye meclisinin doğal üyesidir. 8) MECLİS KARARLARININ KESİNLEŞMESİ Büyükşehir belediye başkanı, hukuka aykırı gördüğü belediye meclisi kararlarını, yedi gün içinde gerekçesini de belirterek yeniden görüşülmek üzere belediye meclisine iade edebilir. Yeniden görüşülmesi istenilmeyen kararlar ile yeniden görüşülmesi istenip de büyükşehir belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğuyla ısrar edilen kararlar kesinleşir. Büyükşehir belediye başkanı, meclisin ısrarı ile kesinleşen kararlar aleyhine idarî yargıya başvurabilir. Büyükşehir belediye meclisi ve ilçe belediye meclisi kararları, kesinleştiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde mahallin en büyük mülkî idare amirine gönderilir. Mülkî idare amirine gönderilmeyen kararlar yürürlüğe girmez. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 182

184 Büyükşehir kapsamındaki ilçe belediye meclisleri tarafından alınan imara ilişkin kararlar, kararın gelişinden itibaren üç ay içinde büyükşehir belediye meclisi tarafından nazım imar plânına uygunluğu yönünden incelenerek aynen veya değiştirilerek kabul edildikten sonra büyükşehir belediye başkanına gönderilir. Üç ay içinde büyükşehir belediye meclisinde görüşülmeyen kararlar onaylanmış sayılır. 9) İHTİSAS KOMİSYONLARI Büyükşehir belediye meclisi, üyeleri arasından seçilecek en az beş, en çok dokuz kişiden oluşan ihtisas komisyonları kurabilir. İhtisas komisyonları, her siyasî parti grubunun ve bağımsız üyelerin büyükşehir belediye meclisindeki üye sayısının meclis üye tam sayısına oranlanması suretiyle oluşur. İmar ve bayındırlık komisyonu, çevre ve sağlık komisyonu, plân ve bütçe komisyonu, eğitim, kültür, gençlik ve spor komisyonu ile ulaşım komisyonunun kurulması zorunludur. Meclis toplantısını müteakip imar komisyonu en fazla on işgünü, diğer komisyonlar ise beş iş günü toplanarak kendisine havale edilen işleri sonuçlandırır. Komisyon bu sürenin sonunda raporunu meclise sunmadığı takdirde, konu meclis başkanlığı tarafından doğrudan meclis gündemine alınır. Komisyon çalışmalarında uzman kişilerden yararlanılabilir. Gündemdeki konularla ilgili olmak üzere; kurum temsilcileri, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, üniversitelerin ilgili bölümlerinin, sendikalar (oda üst kuruluşu bulunan yerlerde üst kuruluşun, sendika konfederasyonunun bulunduğu yerde konfederasyonun) ve uzmanlaşmış sivil toplum örgütlerinin temsilcileri ile davet edilen uzman kişiler, oy hakkı olmaksızın ihtisas komisyonu toplantılarına katılabilir ve görüş bildirebilir. İhtisas komisyonlarının görev alanına giren işler bu komisyonlarda görüşüldükten sonra büyükşehir belediye meclisinde karara bağlanır. Komisyon raporları alenîdir, çeşitli yollarla halka duyurulur ve isteyenlere büyükşehir belediye meclisi tarafından belirlenecek maliyet bedeli karşılığında verilir. 10) BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE ENCÜMENİ Büyükşehir belediye encümeni, belediye başkanının başkanlığında, belediye meclisinin kendi üyeleri arasından bir yıl için gizli oyla seçeceği beş üye ile biri genel sekreter, biri malî hizmetler birim amiri olmak üzere belediye başkanının her yıl birim amirleri arasından seçeceği beş üyeden oluşur. Belediye başkanının katılamadığı toplantılarda, encümen toplantılarına genel sekreter başkanlık eder. 11) BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANI Büyükşehir belediye başkanı, büyükşehir belediye idaresinin başı ve tüzel kişiliğinin temsilcisidir. Büyükşehir belediye başkanı, ilgili kanunda gösterilen esas ve usullere göre büyükşehir belediyesi sınırları içindeki seçmenler tarafından doğrudan seçilir. a) Büyükşehir belediye başkanının görev ve yetkileri: Büyükşehir belediye başkanının görev ve yetkileri şunlardır: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 183

185 a) Belediye teşkilatının en üst amiri olarak belediye teşkilâtını sevk ve idare etmek, beldenin ve belediyenin hak ve menfaatlerini korumak. b) Belediyeyi stratejik plâna uygun olarak yönetmek, belediye idaresinin kurumsal stratejilerini oluşturmak, bu stratejilere uygun olarak bütçeyi hazırlamak ve uygulamak, belediye faaliyetlerinin ve personelinin performans ölçütlerini belirlemek, izlemek ve değerlendirmek, bunlarla ilgili raporları meclise sunmak. c) Büyükşehir belediye meclisi ve encümenine başkanlık etmek, bu organların kararlarını uygulamak. d) Yetkili organların kararını almak şartıyla, büyükşehir belediyesi adına sözleşme yapmak, karşılıksız bağışları kabul etmek ve gerekli tasarruflarda bulunmak. e) Bütçede yoksul ve muhtaçlar için ayrılan ödeneği kullanmak, engellilerle ilgili faaliyetlere destek olmak üzere engelli merkezleri oluşturmak. b) Belediye başkanlığının sona ermesi: Belediye Kanunundaki hükümler saklı kalmak kaydıyla büyükşehir belediye meclisinin feshine neden olan eylem ve işlemlere katılan büyükşehir ve ilçe belediye başkanlarının görevlerine Danıştay kararıyla son verilir. 12) ŞİRKET KURULMASI Büyükşehir belediyesi kendisine verilen görev ve hizmet alanlarında, ilgili mevzuatta belirtilen usullere göre sermaye şirketleri kurabilir. Büyükşehir belediyesi, mülkiyeti veya tasarrufundaki hafriyat sahalarını, toplu ulaşım hizmetlerini, sosyal tesisler, büfe, otopark ve çay bahçelerini işletebilir; ya da bu yerlerin belediye veya bağlı kuruluşlarının % 50 sinden fazlasına ortak olduğu şirketler ile bu şirketlerin % 50 sinden fazlasına ortak olduğu şirketlere, 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tabi olmaksızın belediye meclisince belirlenecek süre ve bedelle işletilmesini devredebilir. Ancak, bu yerlerin belediye şirketlerince üçüncü kişilere devri 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabidir. 13) OTOPARKLAR İmar mevzuatı uyarınca belediyelerin otoparkla ilgili olarak elde ettikleri gelirler tahsil tarihinden itibaren kırkbeş gün içinde büyükşehir belediyesine aktarılır. Büyükşehir belediyeleri bu geliri tasdikli plan ve beş yıllık imar programına göre hazırlanan kamulaştırma projesi karşılığında otopark tesisi için gerekli arsa alımları ile bölge ve genel otoparkların inşasında kullanır. Bu gelirler bu fıkrada belirtilen amaç dışında kullanılamaz. 14) BİRLEŞME, KATILMA Birleşme, katılma veya geçici 2 nci madde gereğince büyükşehir belediyesi sınırlarına giren belediyelerin yürütmekte olduğu su, kanalizasyon, katı atık, ulaşım, her çeşit yolcu ve yük terminalleri, toptancı halleri, mezbaha, mezarlık ve itfaiye hizmetlerine ilişkin olmak üzere bina, tesis, araç, gereç, taşınır ve taşınmaz malları ve bu hizmetlerin yerine getirilmesine yönelik yatırım, alacak ve borçları büyükşehir belediyesine veya ilgili bağlı kuruluşuna devredilir. Tüzel kişiliği kalkan köylerin malvarlıkları hak, alacak ve borçları mahalle olarak katıldıkları belediyeye devredilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 184

186 5216 SAYILI BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ KANUNU ÖRNEK SORULARI 1) I.Büyükşehir belediyelerinin sınırları, il mülki sınırlarıdır. II. İstanbul ve Kocaeli ilinde, il mülki sınırıdır. III. İstanbul ve Kocaeli haricindeki büyükşehir belediyelerinde, mevcut valilik binası merkez kabul edilmek ve il mülki sınırları içinde kalmak şartıyla, Nüfusu bir milyona kadar olan büyükşehirlerde yarıçapı yirmi kilometre, olan dairenin sınırı büyükşehir belediyesinin sınırını oluşturur. IV. İstanbul ve Kocaeli haricindeki büyükşehir belediyelerinde, mevcut valilik binası merkez kabul edilmek ve il mülki sınırları içinde kalmak şartıyla, Nüfusu iki milyondan fazla olan büyükşehirlerde yarıçapı elli kilometre, olan dairenin sınırı büyükşehir belediyesinin sınırını oluşturur. Büyükşehir Belediyesi Kanunu na göre, Büyükşehir Belediyeleri sınırları ile ilgili olarak yukarıdaki ifadelerden hangileri doğrudur? A) Yalnız I B) I ve II C) II, III ve IV D) I, II, III ve IV 2) Büyükşehir Belediyesi Kanunu na göre, Büyükşehir Belediyesinin görevleri ile ilgili olarak aşağıdakilerden hangisi yanlıştır? A) Çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye sınırları içinde 1/5.000 ile 1/ arasındaki her ölçekte nazım imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak; B) Büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plâna uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarını, bu plânlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon plânlarını ve imar ıslah plânlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek; C) Nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl içinde uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmayan ilçe belediyelerinin uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmak veya yaptırmak. D) Kanunlarla büyükşehir belediyesine verilmiş görev ve hizmetlerin gerektirdiği proje, yapım, bakım ve onarım işleriyle ilgili her ölçekteki imar plânlarını, parselasyon plânlarını ve her türlü imar uygulamasını yapmak ve ruhsatlandırmak. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 185

187 3) Büyükşehir Belediyesi Kanunu na göre aşağıdakilerden hangisi Büyükşehir Belediyesinin görevleri arasında yer almaz? A) Denetim yetkisi, konu ile ilgili her türlü bilgi ve belgeyi istemeyi, incelemeyi ve gerektiğinde bunların örneklerini almayı içerir. B) Denetim amacıyla istenecek her türlü bilgi ve belgeler en geç otuz gün içinde verilir. C) Denetim sonucunda belirlenen eksiklik ve aykırılıkların giderilmesi için ilgili belediyeye üç ayı geçmemek üzere süre verilir. D) Denetim sonucunda belirlenen eksiklik ve aykırılıkların giderilmesi için ilgili belediyeye verilecek süre içinde eksiklik ve aykırılıklar giderilmediği takdirde, büyükşehir belediyesi eksiklik ve aykırılıkları gidermeye yetkilidir. 4) Büyükşehir Belediyesi Kanunu na göre, Büyükşehir Belediyesi Meclis Kararları ile ilgili olarak aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur? A) Büyükşehir belediye başkanı, hukuka aykırı gördüğü belediye meclisi kararlarını, onbeş gün içinde yeniden görüşülmek üzere belediye meclisine iade edebilir. B) Yeniden görüşülmesi istenip de büyükşehir belediye meclisi üye tam sayısının 2/3 çoğunluğuyla ısrar edilen kararlar kesinleşir. C) Büyükşehir belediye başkanı, meclisin ısrarı ile kesinleşen kararlar aleyhine idarî yargıya başvuramaz. D) Büyükşehir belediye meclisi ve ilçe belediye meclisi kararları, kesinleştiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde mahallin en büyük mülkî idare amirine gönderilir. Mülkî idare amirine gönderilmeyen kararlar yürürlüğe girmez. 5) Büyükşehir Belediyesi Kanunu na göre, Büyükşehir kapsamındaki ilçe belediye meclisleri tarafından alınan imara ilişkin kararlar, kararın gelişinden itibaren ne kadar süre içinde büyükşehir belediye meclisi tarafından nazım imar plânına uygunluğu yönünden incelenerek aynen veya değiştirilerek kabul edildikten sonra büyükşehir belediye başkanına gönderilir. A) 1 ay B) 3 ay C) 6 ay D) 1 yıl A C B D B LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 186

188 12. BÖLÜM 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN 1) AMAÇ, KAPSAM VE TANIMLAR A) AMAÇ Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. B) KAPSAM 1) 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ncı maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler ile 27 nci maddesinde belirtilen ruhsata tabi olmayan yapılar, 2) Bodrum katı dışında en çok iki katlı ve yapı inşaat alanı toplam 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar, 3) Entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapı ve tesisler, 4) Köy yerleşik alanlarında, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olmayan, iskân dışı alanlarda ve nüfusu 5000 in altında olan belediyelerin belediye ve mücavir alan sınırları içinde bodrum katı ve çatı arası dışında en çok iki katlı ve yalnızca bir bodrum katın inşaat alanı hesaba katılmaksızın toplam inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen konut yapıları ile bunların kömürlük, otopark, depo gibi müştemilatı, hariç olmak üzere, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsar. Birden fazla müstakil yapının bulunduğu parsellerde, bütün yapıların toplam yapı inşaat alanının 200 metrekareyi geçmesi hâlinde de bu Kanun uygulanır. Ruhsata tabi olup, bu Kanun hükümlerine tabi olmayan yapılarda denetime yönelik fennî mesuliyet 3194 sayılı İmar Kanununa göre mimar ve mühendislerce üstlenilir. Yalnızca bir bodrum katın inşaat alanı hesaba katılmaksızın toplam inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda geçici yapı müteahhidi yetki belgesi almak ve mimar veya mühendis unvanlı şantiye şefi bulundurmak, yapı müteahhitliğine ilişkin bütün sorumlulukları üstlenmek şartıyla parsel maliki kendi yapısını inşa edebilir. Ancak bu yapılarda da mimar veya mühendis unvanlı şantiye şefi bulundurulması mecburidir. Parsel malikinin veya hissedarlardan birinin mimar veya mühendis olması hâlinde ayrıca şantiye şefi aranmaz. C) TANIMLAR İlgili idare: Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulamalar için büyükşehir belediyeleri ile diğer belediyeleri, bu alanlar dışında kalan alanlarda valilikleri, yapı ruhsatı ve kullanma izin belgesi verme yetkisine sahip diğer idareleri, Yapı sahibi: Yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan gerçek ve tüzel kişileri, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 187

189 Yapım süresi: Yapı sahibinin, yapı ruhsatını aldığı tarih ile yapı kullanma iznini aldığı tarih arasındaki dönemi, Yapı inşaat alanı: Işıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının alanını, Yapı yaklaşık maliyeti: Binalarda, Bakanlıkça her yıl yayımlanan mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabına esas yapı yaklaşık birim maliyetlerine ilişkin ilgili mevzuatta belirtilen birim maliyet ile yapı inşaat alanının çarpımından elde edilen bedeli; binalarda yapılacak değiştirme, güçlendirme ve esaslı onarım işlerinin ve bina dışında kalan yapılarda ise yapının keşif bedelini, Taşıyıcı sistem: Yapıların; temel, betonarme, ahşap, çelik karkas, duvar, döşeme ve çatı gibi yük taşıyan ve aktaran bölümlerini ve istinat yapılarını, Yapı hasarı: Kullanımdan doğan hasarlar hariç, yapının fen ve sanat kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılması nedeniyle yapıda meydana gelen ve yapının kullanımını engelleyen veya yapıda değer kaybı oluşturan her türlü hasarı, Yapı denetim kuruluşu: Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile münhasıran yapı denetimi görevini yapan, ortaklarının tamamı mimar ve mühendislerden oluşan tüzel kişiyi, Yapı müteahhidi: Yapım işini, yapı sahibine karşı taahhüt eden veya ticarî amaçla ya da kendisi için şahsî finans kaynaklarını kullanarak üstlenen, ilgili meslek odasına kayıtlı, gerçek ve tüzel kişiyi, Proje müellifi: Mimarlık, mühendislik tasarım hizmetlerini iştigal konusu olarak seçmiş, yapının etüt ve projelerini hazırlayan gerçek ve tüzel kişiyi, İfade eder. 2) YAPI DENETİM KURULUŞLARININ GÖREVLERİ Bu Kanun kapsamına giren her türlü yapı; Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Yapı denetim kuruluşlarının görevleri a) Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa veya arazinin zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 188

190 b) Yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek, yapı ruhsatının ilgili bölümünü imzalamak, bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek c) Yapının, ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek d)yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili deneyleri yaptırmak. e) Yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili idareye vermek, denetimleri sırasında yapıda kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili idareye ve il sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek. f) İş yerinde, iş güvenliği ve işçi sağlığı konusunda gerekli tedbirlerin alınması için yapı müteahhidini yazılı olarak uyarmak, uyarıya uyulmadığı takdirde durumu ilgili bölge çalışma müdürlüğüne bildirmek. g) Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek. h)yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek. ı) Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri, şartname ve standartlara uygun olarak laboratuarlarda yaptırmak. 3) SORUMLULUKLAR VE YAPILAMAYACAK İŞLER a) Yapı Denetim Kuruluşlarının Sorumlulukları: 1) Yapı denetim kuruluşları, imar mevzuatı uyarınca öngörülen fenni mesuliyeti ilgili idareye karşı üstlenir. 2) Yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi ile birlikte yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusurları oranında sorumludurlar. Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı onbeş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır. b) Yapı Denetim Kuruluşunun Sorumlu Olmayacağı Haller: Yapı denetim kuruluşu; yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir. c) İzinsiz Tadilat Yapanın Sorumluluğu; Yapıda, yapı kullanma izni alındıktan sonra, ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı tadilattan doğacak yapı hasarından, izinsiz tadilat yapan sorumludur. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 189

191 d) Yapı denetim kuruluşlarının yöneticileri, ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile proje müellifleri, laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidinin sorumluluğu: Yapı denetim kuruluşlarının yöneticileri, ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile proje müellifleri, laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidi bu kanunun uygulanmasından dolayı ortaya çıkan yapı hasarından sorumludur. e) Yapılamayacak İşler: Yapı denetim kuruluşu denetim faaliyeti dışında başka ticari faaliyette bulunamaz. Bu kuruluşun denetçi mimar ve mühendislerinin, denetim faaliyeti süresince başkaca mesleki ve inşaat işleri ile ilgili ticari faaliyette bulunmaları yasaktır. 4) YAPI DENETİM KOMİSYONLARI VE GÖREVLERİ Bu Kanunun uygulanması ile ilgili Bakanlık iş ve işlemlerinin yürütülmesini sağlamak üzere, Bakanlık merkezinde Merkez Yapı Denetim Komisyonu ve illerde İl Yapı Denetim Komisyonları kurulur. İl Yapı Denetim Komisyonları, yapı denetim kuruluşlarına izin belgesi verilmesi hariç Kanunda belirtilen diğer görevleri yapar. Merkez Yapı Denetim Komisyonu, konu ile ilgili Bakanlık personeli arasından, biri başkan olmak üzere Bakanlıkça görevlendirilecek toplam yedi üyeden oluşur ve Bakanlıkça uygun görülen birimin bünyesinde faaliyetlerini yürütür. İl Yapı Denetim Komisyonu, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün teklifi üzerine, biri başkan olmak üzere Merkez Yapı Denetim Komisyonunca görevlendirilecek toplam beş üyeden oluşur. 5) YAPI DENETİM HİZMET SÖZLEŞMELERİ Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında akdedilir. Bu sözleşmenin bir sureti taahhütname ekinde ilgili idareye verilir. Yapı denetim hizmeti; yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür. Bu sözleşmede; a)taahhüt edilen hizmetin konusu, b) Taahhüt edilen hizmetin yeri, c) Taahhüt edilen hizmetin inşaat alanı, d) Taahhüt edilen hizmetin süresi, e) Varsa yapı sahibi ile yapı müteahhidi arasında akdedilen sözleşmede yer alan yapının fizikî özellikleri, f) Yapı denetimi hizmet bedeli, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 190

192 g) Yapı denetiminde görev alacak teknik personel listesi h) Diğer yükümlülükler yer alır. İlgili idare; yapı denetimi hizmet sözleşmesinde yer alan hükümlere, yapı sahibinin uymaması halinde yapı tatil tutanağı düzenleyerek inşaatı durdurur, yapı denetim kuruluşunun uymaması halinde ise yapı denetimi komisyonuna bildirimde bulunur. Hizmet Bedeli: a) Yapı denetimi hizmeti için yapı denetim kuruluşuna ödenecek hizmet bedeli, yapı denetimi hizmet sözleşmesinde belirtilir. b) Bu bedel, yapı yaklaşık maliyetinin %1,5 inden az olamaz. c) Hizmet bedeli oranı, yapım süresi iki yılı aşan iş için yıllık %5 artırılır ve yapım süresi iki yıldan daha az olan işler için yıllık %5 azaltılır. d) Yapı denetim kuruluşu, yapı sahibinden başka bir ad altında, ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz. e) Yapı denetim kuruluşlarına ödenecek hizmet bedeli, Endüstri Bölgeleri, Teknoloji Geliştirme Bölgeleri ve Organize Sanayi Bölgeleri onaylı sınırı içerisinde yer alan tüm yapılar için %75 indirimli uygulanır. 6) YAPI DENETİM KURULUŞU İLE MİMAR VE MÜHENDİSLERİNİN YAPI İLE İLİŞKİSİNİN KESİLMESİ Yapı denetim kuruluşunun görevden ayrılması veya mimar ve/veya mühendislerinden birinin, herhangi bir sebeple yapı ile ilişkisinin kesilmesi halinde yapı denetim kuruluşu durumu; gerekçeleri ile birlikte en geç altı iş günü içinde yazılı olarak Bakanlığa ve ilgili idareye bildirir. Aksi takdirde kanunî sorumluluktan kurtulamaz. Bu durumda; yapı sahibince, yeniden yapı denetim kuruluşu görevlendirilmedikçe veya yapı denetim kuruluşunca, ayrılan mimar ve/veya mühendislerin yerine yenisi işe başlatılmadıkça ilgili idarece yapının devamına izin verilmez. 7) DENETİM FAALİYETİNİN DURDURULMASI VE İZİN BELGESİNİN İPTALİ Yapı denetim kuruluşlarından, 1) Bu Kanunda öngörülen esaslara göre denetim görevini yerine getirmedikleri anlaşılanların, 2) Son üç yıl içerisinde üç defa olumsuz sicil alanların, 3) 3 üncü maddenin son fıkrası (başka ticari faaliyette bulunma) ile 6 ncı maddenin birinci fıkrası ( Yapı denetim kuruluşunda görev alanların, görevden ayrıldıklarının Bakanlığa bildirilmesi) hükümlerine aykırı hareket ettiği belirlenenlerin, Denetim faaliyeti, yapı denetim komisyonunun teklifi üzerine Bakanlıkça bir yıla kadar durdurulur ve belgesi geçici olarak geri alınır. Durdurma kararı, Resmî Gazetede ilan edilir ve sicillerine işlenir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 191

193 Denetim faaliyetinin geçici olarak durdurulmasına neden olan yapı denetim kuruluşunun mimar ve mühendisleri, bu süre içerisinde başka ad altında dahi olsa hiçbir denetim faaliyetinde bulunamaz. Faaliyeti üç defa durdurulan yapı denetim kuruluşunun denetim faaliyetine son verilir ve izin belgesi Bakanlıkça iptal edilir. İzin belgesi iptal edilen yapı denetim kuruluşunun, kusurları mahkeme kararı ile kesinleşen mimar ve mühendisleri başka bir yapı denetim kuruluşunda görev almaları halinde, görev aldıkları bu kuruluşa izin belgesi verilmez, verilmişse iptal edilir. Denetim faaliyeti geçici olarak durdurulan veya izin belgesi iptal edilen yapı denetim kuruluşu hakkındaki bu karar ilgili idareye bildirilir ve denetimini üstlendiği yapıların devamına izin verilmez. Bu durumda, yapım faaliyetine devam edilebilmesi için yapı sahibince başka bir yapı denetim kuruluşunun görevlendirilmesi zorunludur. 8) CEZA HÜKÜMLERİ Bakanlık, yapı denetim kuruluşlarının işlem ve faaliyetlerini denetleme yetkisine sahiptir. Bu Kanun hükümlerinin uygulanması sırasında görevini ihmal eden veya kötüye kullanan yapı denetim kuruluşunun ortakları, yöneticileri, mimar ve mühendisleri, yapı müteahhidi, proje müellifi gerçek kişiler ile laboratuar görevlileri Türk Ceza Kanununa göre cezalandırılır. Yapı denetim kuruluşunun ortak ve yöneticileri, mimar ve mühendisleri ile laboratuar görevlileri bu Kanun hükümleri çerçevesinde yapmaları gereken denetimi yapmadıkları hâlde yapmış gibi veya yapmalarına rağmen gerçeğe aykırı olarak belge düzenlemeleri hâlinde Türk Ceza Kanununun resmi belgede sahtecilik suçuna ilişkin hükümlerine göre cezalandırılır. Yapı denetim kuruluşunun izin belgesi alma aşamasında gerçeğe aykırı belge düzenlendiğinin izin belgesi verildikten sonra anlaşılması hâlinde, izin belgesi derhal iptal edilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 192

194 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN ÖRNEK SORU VE CEVAPLARI 1) Aşağıdakilerden hangisi yapı denetim kanununa göre denetim kapsamındadır? A) Kamuya ait yapı ve tesisler. B) Bodrum katı dışında en çok iki katlı ve yapı inşaat alanı toplam 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar. C) Entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapı ve tesisler. D) Birden fazla müstakil yapının bulunduğu parsellerde, bütün yapıların toplam yapı inşaat alanını 200 metrekareyi geçmeyen yapılar. 2) Yapı inşaat alanına aşağıdakilerden hangisi dahil değildir? A) Işıklıklar. B) Bodrum katta yer alan mekânlar. C) Çatı arasında yer alan mekânlar. D) Ortak alanlar. 3) Aşağıdakilerden hangisi yapı denetim kuruluşlarının görevlerinden değildir? A) Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa veya arazinin zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, B) Yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek, yapı ruhsatının ilgili bölümünü imzalamak, bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek C) Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu yedi gün içinde ilgili idareye bildirmek. D) Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek. 4) Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca, yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı aşağıdakilerden hangisi kusuru oranında sorumlu değildir? A) Yapı denetim kuruluşları, B) Denetçi mimar ve mühendisler, C) Proje müellifleri, D) Yapı sahibi LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 193

195 5) 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a göre yapı denetimi kuruluşlarının sorumluluk süresiyle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur? A) Yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı onbeş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır. B) Yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sis teminden dolayı beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda on beş yıldır. C) Yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren yapının taşıyıcı sisteminde 10 yıl ve taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda 5 yıldır. D) Yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren yapının taşıyıcı sisteminde 20 yıl ve taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda 5 yıldır. 6) 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre, yapı denetimi hizmet sözleşmelerinde aşağıdakilerden hangisi yer almaz? A) Yapı sahibi ile müteahhidi arasındaki sözleşmede yer alan yapının fiziki özellikleri. B) Yapı denetiminde görev alacak teknik personel listesi. C) Yapı denetim komisyonlarının mimar ve mühendislerine ait tuttuğu siciller. D) Taahhüt edilen hizmetin süresi. 7) Faaliyeti kaç defa durdurulan yapı denetim kuruluşunun denetim faaliyetine son verilir ve izin belgesi Bakanlıkça iptal edilir. A) 1 B) 2 C) 3 D) 5 CEVAPLAR D A C D A C C LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 194

196 13. BÖLÜM SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK ŞİRKETLER İLE BU ŞİRKETLERİN KURULCA LİSTEYE ALINMALARINA İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ 1) AMAÇ (SPK TEBLIĞ SERİ: VIII, NO: 35) Bu Tebliğin amacı, sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul değerlemesi yaptırmaları zorunlu tutulan işlemlerine ilişkin olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek gayrimenkul değerleme şirketlerine ilişkin esasları belirlemek ve listeler oluşturmak, Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde yapılacak değerleme faaliyetine ilişkin esasları düzenlemek ve değerleme raporu standartlarını belirlemektir. Kurulca listeye alınan Gayrimenkul Değerleme Şirketlerinin sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yaptıkları değerleme faaliyeti dışındaki değerleme faaliyetleri, bu Tebliğin kapsamı dışındadır. 2) TANIMLAR a) Gayrimenkul: taşınmaz mülkiyeti kapsamına giren arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri, b) Gayrimenkul Değerleme: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini, c) Konut Değerlemesi: konutların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini, d) Gayrimenkul Değerleme Şirketi: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren, ve Kanun'da gayrimenkul değerleme kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketini, e) Değerleme Uzmanı: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 195

197 imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Lisansı verilen kişileri, ifade eder. Ancak, Tarih Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (VII-128.7) ve Kurul Kararına göre; 3 yıllık tecrübe şartını tevsik eden rapor sunamadığı veya diğer şartları taşımadığı için başvurusu kabul edilmeyen adaylar, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. tarafından düzenlenecek ve içeriği Kurulca onaylanacak mesleki uygulamalı eğitim programına katılmaları ve başarılı olmaları halinde tecrübe şartını sağlamış sayılacaklardır. f) Sorumlu Değerleme Uzmanı: Şirketin ödenmiş sermayesinde asgari %10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarını, ifade eder. g) Konut Değerleme Uzmanı: Konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri ifade eder. Ancak, Tarih Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (VII-128.7) de Konut Değerleme Lisansı için en az 2 yıllık yükseköğretim düzeyinde, eğitim alınmış olması gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle konut değerleme lisansı için 2 yıllık yükseköğretim düzeyinde eğitim almış olmak yeterli kabul edilecektir. Ayrıca VII nolu tebliğ ve Kurul Kararına göre; 1 yıllık tecrübe şartını tevsik eden rapor sunamadığı veya diğer şartları taşımadığı için başvurusu kabul edilmeyen adaylar, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. tarafından düzenlenecek ve içeriği Kurulca onaylanacak mesleki uygulamalı eğitim programına katılmaları ve başarılı olmaları halinde tecrübe şartını sağlamış sayılacaklardır. h) Müşteri: Değerleme yaptırmak üzere şirket ile sözleşme imzalayan gerçek ve tüzel kişileri, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 196

198 ı) Değerleme Uzman Yardımcısı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı Sınavını geçmiş, gayrimenkul değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri, i) Konut Değerleme Uzman Yardımcısı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı Sınavını geçmiş, konut değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri, ifade eder. 3) KURULCA LİSTEYE ALINMAYA VE LİSTEDEN ÇIKARILMAYA İLİŞKİN ESASLAR A) Başvuru Koşulları Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuracak şirketlerin; 1) Anonim şirket olmaları, 2) Esas sözleşmelerinin Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması, 3) Ticaret unvanlarında "gayrimenkul değerleme" veya "taşınmaz değerleme" ibaresinin bulunması, 4) Ödenmiş sermayelerinin en az TL olması, Belirtilen asgari ödenmiş sermaye, her yıl Maliye Bakanlığınca ilan edilen yeniden değerleme oranı dikkate alınarak Kurulca yeniden belirlenebilir (yeniden değerleme oranı çerçevesinde 2011 yılı için belirlenen tutar TL.'dir.) 5) Asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması, 6) Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması, 7) Ödenmiş sermayesinin asgari %51 inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması, 8) En az 2 si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi, 9) Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma sahip olması zorunludur. Ödenmiş sermayesinin asgari % 51 inin doğrudan veya dolaylı olarak bankalara, sigorta şirketlerine veya kamu kuruluşlarına ait olması durumunda (7) sırada yer alan şart aranmaz. Ancak sorumlu değerleme uzmanının sorumluluklarını yerine getirmek üzere bu Tebliğ uyarınca sorumlu değerleme uzmanının taşıması gereken, pay sahipliği dışındaki diğer nitelikleri haiz en az iki kişinin yönetim kurulu kararıyla atanması şarttır. Şirket, ihtiyaç duyulması halinde yeterli sayıda değerleme uzman yardımcısı ve konut değerleme uzman yardımcısı istihdam edebilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 197

199 B) Kurula Başvuru Başvuru dilekçesine; 1. Şirkete ilişkin olarak; a) Listeye alınma talebine ilişkin yetkili organ kararının noter onaylı bir suretinin, b) Varsa son 3 yıllık faaliyet raporlarının, c) Son durum itibariyle esas sözleşmenin bir nüshasının, d) Sermayenin ödendiğine ilişkin yeminli mali müşavir raporunun, e) Varsa son 3 yıllık bilanço ve gelir tablolarının, f) Bilgisayar yazılımı ve donanımına ilişkin bilgilerin, g) Organizasyon yapısı ve yöneticiler dışındaki personele ilişkin bilgilerin, h) Varsa son 3 yıl içerisinde gerçekleştirilen değerleme işlemleri ve müşteriler hakkında bilgilerin, ı) Hazırlanan değerleme raporlarında izlenen prosedür, uyulan rapor standartları, kullanılan analiz yöntemleri, standart rapor formları ile takip edilen uluslararası standartları açıklayıcı bilgilerin, i) Değerleme raporlarının yazımı sırasında kullanılan çalışma kağıdı örneklerinin, j) Varsa son 3 yıllık faaliyet dönemi içinde uluslararası standartlara uygun olarak hazırlanmış değerleme raporlarından 5 adet örneğin, k) Şirketin ortaklık yapısı hakkındaki bilgilerin, l) Varsa imzalanan know-how sözleşmelerinin birer örneğinin, m) Faaliyet ilke ve esasları ile iş akış prosedürlerinin. 2. Ortaklara ilişkin olarak; a) Tüzel kişiler için faaliyetlerine ve ortaklık yapılarına ve yöneticilerine ilişkin bilgilerin, b) Gerçek kişiler için öz geçmişlerinin, c) 7 nci maddede belirtilen belgelerin, d) Varsa yurtdışı ortakları ile işbirliği yaptığı yabancı kuruluşlarla ilgili bilgilerin, e) Varsa iştirak ettikleri ortaklıkların son üç yıllık mali tabloları, ortaklık yapıları ile faaliyet raporlarının, 3. Yöneticilere ve denetçilere ilişkin olarak; a) Öz geçmişlerinin, b) 7 nci maddede belirtilen belgelerin, c) Varsa iştirak ettikleri ortaklıkların son üç yıllık mali tabloları, ortaklık yapıları ile faaliyet raporlarının, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 198

200 4. Değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanlarına ilişkin olarak; a) Öz geçmişlerinin, b) Uzmanlık lisanslarının birer örneğinin, c) Hazırlanan değerleme rapor örneklerinin, d) 7 nci maddede belirtilen belgelerin, e) Yönetim kurulu kararı ile onaylanan iş akışları ve değerleme rapor formatının imza karşılığı alındığına dair belgenin, eklenmesi zorunludur. 4) KURUL İNCELEMESİ İnceleme sonucunda uygun görülen şirketler listeye alınır ve Kurulca kamuya duyurulur. Şirketin listeye alınması, söz konusu şirkete resmi teminat verilmesi anlamına gelmez. 5) NİTELİKLER (madde 7) Şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile şirketin tüzel kişi ortaklarının yönetim kurulu üyelerinin; a) Bankacılık mevzuatı, suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesine dair mevzuat ile ödünç para verme işleri hakkında mevzuata aykırılıktan dolayı hüküm giymemiş olmaları ve/veya taksirli suçlar hariç olmak üzere affa uğramış olsalar dahi 2 yıl veya daha uzun süreli hapis gerektiren veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas gibi yüz kızartıcı suçlar ile istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçları, resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma veya devlet sırlarını açığa vurma, vergi kaçakçılığı veya bu suçlara iştirakten hüküm giymemiş olmaları, b) Kendileri veya sınırsız sorumlu ortak oldukları kuruluşlar hakkında iflas kararı verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olması, c) Faaliyet yetki belgelerinden biri veya birden fazlası iptal edilmiş yahut borsa üyeliği iptal edilmiş kuruluşlarda iptalde sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması, d) Kanuna muhalefetten dolayı mahkumiyetlerinin bulunmamış olması, e) işlem yasaklı olmaması, f) Emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak olmaması veya herhangi bir unvanla görev almaması, g) listeden çıkarılan şirketlerde listeden çıkarmada sorumluluğu tespit edilip, lisansı süresiz iptal edilmiş olmaması ve lisansı süreli olarak iptal edilmiş ise süresi sonunda iptal kararının Kurulca kaldırılmış olması gerekir. İlgililer bu nitelikleri taşıdıklarına dair noterce tasdikli beyanda bulunurlar. Sorumlu değerleme uzmanları birden fazla gayrimenkul değerleme şirketine ortak olamazlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 199

201 6) PAY DEVİRLERİ VE ESAS SÖZLEŞME DEĞİŞİKLİKLERİ Sorumlu değerleme uzmanlarının sermaye paylarını temsil eden hisse senetlerinin devrine ilişkin olarak Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur. Kurulun uygun görüşü alınmadan yapılan pay devirleri hükümsüzdür ve pay defterine kaydolunamaz. Sorumlu değerleme uzmanlarının sermaye paylarını temsil eden hisse senetlerinin devrinden önce, Şirket yönetim kurulu söz konusu pay devrine ilişkin olarak bir uygunluk kararı verir ve Kurul a bildirir. Diğer pay devirlerinde yeni ortağın, Tebliğde aranan şartları taşıdığına ilişkin belgeler ile birlikte şirket yönetim kurulu tarafından en geç 15 gün içinde Kurula bilgi verilir. Esas sözleşme değişikliklerine ilişkin olarak Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur. 7) FAALİYETLERİN DURDURULMASI Kurul aşağıdaki hallerde Şirketin faaliyetlerini durdurur. a) Herhangi bir nedenle şirkette sorumlu değerleme uzmanının kalmaması, b) Aşağıdaki koşulların 6 ay süre ile sağlanamaması. - Ödenmiş sermayesinin asgari %51 inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması, - En az 2 si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi, 8) LİSTEDEN ÇIKARILMA Şirket, aşağıdaki koşulların oluşması halinde Kurul listesinden çıkarılabilir. a) Şirket in faaliyetlerinin durdurulması ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi, b) Değerleme raporunun yetkili olmayan kişilerce imzalanması, c) Değerleme sırasında yeterli inceleme yapılmaması, d) Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde belirlenen değerleme standartları ve değerleme mesleği ile ilgili düzenlemelere uyulmaması, e) Çalışma kâğıtlarının veya rapordaki bilgilerin raporda ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde olmaması, f) Hatalı, eksik, yanıltıcı ve gerçeğe aykırı rapor düzenlenmesi veya bilgi verilmesi, g) Kurulca veya Kurulca görevlendirilenlerce istenebilecek her tür bilgi veya belgenin verilmemesi veya geciktirilmesi, h) Tebliğde düzenlenen bağımsızlık ilkesinin ihlali, i) Sermaye piyasası mevzuatında gayrimenkul değerleme şirketleri için belirlenen düzenlemelere uyulmaması Kurulca listeden çıkarılan şirketler, listeden çıkarmaya ilişkin Kurul karar tarihinden itibaren 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere yeniden listeye alınmak için Kurula başvuramazlar. Kurulca listeden çıkarılan şirketin ortakları, yöneticileri ve denetçileri ise 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere Kurulca listeye alınmak için başvuruda bulunan başka bir gayrimenkul değerleme şirketinde veya Kurul listesinde bulunan bir gayrimenkul değerleme şirketinde herhangi bir unvan altında görev alamazlar ve ortak olamazlar. 5 aylık sürenin bitiminde Kurula yapılacak başvuruda; - Kurulca listeden çıkarılan şirketin, listeden çıkarılmasına neden olan şartları ortadan kaldırdığını, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 200

202 - Bu şartların bir daha oluşmaması için gerekli tedbirleri aldığını, - Şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının bu Tebliğde aranan şartları sağladığını ortaya koyması halinde şirketin yeniden listeye alınma başvurusu değerlendirmeye alınabilir. (a) bendi uyarınca listeden çıkarılan şirketlerin ortakları, yöneticileri ve denetçilerine bu paragraf uygulanmaz. 9) SORUMLULUK Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme raporunu imzalayan değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile sorumlu değerleme uzmanları; hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla; raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, yeterli incelemenin yapılmaması, hatalı verilerin kullanılması ve buna benzer nedenlerle; müşterilerine veya söz konusu rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan müteselsilen sorumludurlar. Şirketin ortakları, yöneticileri ve çalışanlarının cezai sorumlulukları saklıdır. 10) BAĞIMSIZLIK İLKESİ Gayrimenkul değerleme şirketleri ile bu şirketlerde çalışan değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanları, değerleme çalışmalarında bağımsız ve objektif olmak zorundadırlar. Bağımsızlık, mesleki faaliyetin dürüst ve tarafsız yürütülmesini sağlayacak bir anlayış ve davranışlar bütünüdür. Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının; değerleme faaliyetleri sırasında dürüst ve tarafsız olmaları yanında, bağımsızlıklarını ortadan kaldırabilecek durumların da bulunmaması gerekir. Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları çalışmaları sırasında ortaya çıkabilecek çıkar çatışmalarından uzak kalmak, dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyebilecek hiçbir müdahaleye imkan vermemek, inceleme sonucunda ulaştıkları görüşlerini, başkalarının doğrudan veya dolaylı çıkarlarını düşünmeksizin raporlarında açıklamak zorundadırlar. Gayrimenkul değerleme şirketi veya değerleme uzmanı ile konut değerleme uzmanının bağımsızlığının zedelendiğine dair tereddüt oluşması halinde, bağımsızlığın ortadan kalktığı kabul edilir. Aşağıdaki durumlarda bağımsızlık ortadan kalkmış sayılır: a) Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ortakları, yöneticileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanlarının ve bunların üçüncü dereceye kadar (üçüncü derece dahil) kan ve sıhri hısımları ile eşleri veya gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından; 1) Değerleme sözleşmesinde öngörülenler dışında müşteriden veya müşteri ile ilgili olanlardan, doğrudan veya dolaylı olarak bir menfaat elde edildiğinin veya menfaat sağlanacağı vaadinin ortaya çıkması, 2) Müşteriyle veya müşterinin ortaklarıyla veya müşterinin yönetim, denetim veya sermaye bakımlarından doğrudan ya da dolaylı olarak bağlı bulunduğu veya nüfuzu altında bulundurduğu gerçek veya tüzel kişilerle değerleme hizmeti verildiği dönem dahil olmak üzere son iki yıl içerisinde ortaklık ilişkisine girilmiş olduğunun belirlenmiş olması, 3) Müşteri ile müşterinin bağlı ortaklıkları, müşterek yönetime tabi teşebbüsleri ve iştiraklerinde değerleme hizmeti verildiği dönem dahil olmak üzere son iki yıl içerisinde kurucu, yönetim kurulu başkan veya üyesi, şirket müdürü veya yardımcısı olarak veya önemli karar, yetki ve sorumluluğu taşıyan başka sıfatlarla görev alınması veya ticari ilişki içinde bulunulması, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 201

203 4) Müşteri veya müşterinin bağlı ortaklıkları, müşterek yönetime tabi teşebbüsleri ve iştirakleri ile olağan ekonomik ilişkiler dışında borç-alacak ilişkisine girilmiş olması, ( olağan borç alacak ilişkisi bu kapsamda değerlendirilemez) b) Geçmiş yıllara ilişkin değerleme ücretinin, geçerli bir nedene dayanmaksızın, müşteri tarafından ödenmemesi, c) Değerleme ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara bağlanmış olması veya piyasa rayicinden bariz farklılıklar göstermesi, değerleme şirketi tarafından müşteriye sunulan diğer hizmetler dikkate alınarak belirlenmesi. Yukarıdaki şartlar şirkete dışarıdan hizmet veren kişi ve kuruluşlar için de geçerlidir. 11) İŞİN KABULÜ VE DEVRİ Gayrimenkul değerleme şirketleri ve/veya değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları, bağımsızlığı ortadan kaldıran durumların meydana gelmesi halinde bu ilişkilerde taraf olan müşteriden iş alamazlar. Bağımsızlığı ortadan kaldıran hususlardan herhangi birisinin, işin kabulünden sonra öğrenilmesi halinde, şirket derhal işi sona erdirerek, durumu en geç bir hafta içinde Kurula gerekçeleri ile birlikte bildirmekle yükümlüdür. Bu durumda şirket çalışma notlarını ve gerekli tüm bilgileri, yerine geçecek olan şirkete devreder. Bu bildirim yapılmaksızın durumun tespit edilmesi halinde, Kurul, şirketi listeden çıkartmaya yetkilidir. 12) MESLEKİ ÖZEN VE TİTİZLİK İLKESİ Gayrimenkul değerleme şirketlerinde çalışan değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları; değerleme görevinin planlanması, yürütülüp sonuçlandırılması ve değerleme raporunun hazırlanması safhalarında gerekli mesleki özen ve titizliği göstermek zorundadırlar. Özen ve titizlik, dikkatli ve basiretli bir uzmanın aynı koşullar altında ayrıntılara vereceği önemi, göstereceği dikkat ve gayreti ifade eder. Gerekli özen ve titizliğin asgari kıstası, değerlemeye ilişkin Kurul düzenlemelerine eksiksiz uyulmasıdır. Buna göre, değerleme uzmanı ve konut değerleme uzmanı değerleme faaliyetini gerektiği şekilde planlamak, program yapmak, yeterli miktarda, uygun nitelikte ve güvenilir bilgi ve belge toplayarak inceleme yapmak, düzenli çalışma kağıtları hazırlamak ve görüşünü, özen ve titizlikle düzenleyeceği değerleme raporunda açıklamak zorundadır. 13) YAPILABİLECEK FAALİYETLER VE YASAKLAR A) Gayrimenkul değerleme şirketleri, Gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilirler. Bir gayrimenkulün 4721 sayılı Kanun'un 684 üncü maddesi uyarınca bütünleyici parçası ile 686 ncı maddesi uyarınca eklentisi olan unsurları da münferit olarak değerleyebilirler. Gayrimenkul değerleme şirketleri gayrimenkul değerleme faaliyetinin yukarıdaki paragrafta belirtilen faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 202

204 B) Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları ise; a) Aynı anda birden fazla gayrimenkul değerleme şirketinde istihdam edilemezler, ortak olamazlar, başka sermaye piyasası kurumlarında ortak veya yönetici olamazlar, b) Gayrimenkul değerleme faaliyetinin yanı sıra Gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti dışında herhangi bir faaliyette bulunamazlar, c) Meslekleri ile ve meslek onurlarıyla bağdaşmayan davranışlarda bulunamazlar, d) Bilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadığı işleri kabul edemezler, e) Kendilerine değerleme hizmeti verdikleri ortaklıklarda ve iştiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan 2 yıl geçmedikçe görev alamazlar. Şirkette, tam zamanlı istihdam edilmeksizin sözleşme imzalamak suretiyle çalışan değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarına ise (b) de belirtilen hükümler uygulanmaz. Ancak bu kişiler her durumda emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamazlar. 14) SIR SAKLAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ Değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları, şirketin yöneticileri ve denetçileri; müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri açıklayamazlar; doğrudan veya dolaylı kendilerine veya üçüncü kişilere menfaat sağlama veya başkalarını zarara uğratma amacıyla kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden ayrılmadan sonra da devam eder. Ancak; a) Müşterilerinin açık onayı veya talebinin olması, b) Mevzuat uyarınca yetkili kamu kuruluşlarınca talep edilmesi, c) İlgili meslek odaları veya derneklerce mesleki amaçlarla talep edilmesi, hallerinde ilgili kişi ve kuruluşlara söz konusu bilgiler. verilebilir. 15) SÖZLEŞME ZORUNLULUĞU Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların şirket tarafından değerlemesinin yapılabilmesi için şirket ile müşteri arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen her bir değerleme raporu için ayrı bir değerleme sözleşmesi imzalanması zorunludur. Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde yapılacak değerlemelerde birden fazla değerleme raporu için tek sözleşme yapılabilir. Sözleşmenin asgari olarak; a) Değerlemesi yapılacak gayrimenkule, gayrimenkul projelerine veya gayrimenkule dayalı hak ve faydalara ilişkin bilgileri, b) Sözleşmenin taraflarını tanıtıcı bilgileri, c) Ücretin tespitine ilişkin esasları, d) Çalışma saatleri ve tahsis edilen personele ilişkin esasları, e) Sözleşmenin süresi, sözleşmeden caymanın veya sona ermesinin şartları, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 203

205 f) Şirketin hukuki ve mali sorumluluğuna ilişkin esasları İçermesi zorunludur. 16) ÜCRETİN TESPİTİ Değerleme hizmeti karşılığında alınacak ücret, şirket ve müşteri arasında serbestçe belirlenir ancak bu ücret; a) Önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz. b) Değerleme işleminin tamamlanmasından sonra belirlenemez. c) Ödenmesi şarta bağlı olamaz. 17) KNOW-HOW SÖZLEŞMESİ Şirketin uluslararası değerleme kuruluşları ile know-how sözleşmesi yapması halinde, yapacağı know-how sözleşmesinde aşağıdaki asgari hususların bulunması zorunludur. a) Uluslararası değerleme kuruluşunun unvanı ve adresi, b) Şirketin unvanı ve merkez adresi, c) Uluslararası değerleme kuruluşunun kendi ülkesinde ve uluslararası değerleme uygulamalarında kullandığı yöntemler ve teknikler konusunda değerleme kuruluşuna bilgi aktarımına ilişkin esaslar, d) Şirketin değerleme faaliyetini gerçekleştirirken hazırladığı raporlarda uluslararası değerleme kuruluşunun adını kullanıp kullanmayacağı, e) Uluslararası değerleme kuruluşuna ödenecek ücret, f) Sözleşmenin süresi. Know-how sözleşmesinin bir örneği, imzalanmasını takiben 15 gün içerisinde Kurula gönderilir. 18) RAPORLAMA STANDARTLARI Değerleme işlemine ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun asgari unsurları Kurul tarafından belirlenen formata uygun, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur. Değerleme raporları, değerleme uzmanı ve konut değerleme uzmanı niteliğini haiz olmayan kişilerce imzalanamaz. 19) GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİNE VERİLECEK BİLGİLER Arsa üzerinde gerçekleştirilecek bir gayrimenkul projesine istinaden yapılacak ihale ile ilgili yapılan değerlemelerde, mevcut avan veya kesinleşmiş projelerin ve bu projelere ilişkin her türlü bilgi ve belgenin değerlemelerde esas alınmak üzere şirkete verilmesi; ayrıca, yapılacak her türlü değerlemede, değerlemenin sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi için şirketin talep ettiği her türlü bilgi ve belge ile şirket tarafından talep edilmese dahi değerleme yapılmasını veya nihai değer takdirini etkileyebilecek her türlü bilgi ve belgenin şirkete verilmesi zorunludur. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 204

206 20) KURUL DENETİMİ Kurul, listeye almış olduğu gayrimenkul değerleme şirketlerini gerekli gördüğü takdirde denetler, bu şirketlerden her türlü bilgi ve belgeyi isteyebilir. Şirket, değerleme faaliyetleri ile ilgili olarak hazırlanan raporları ve bu raporların dayanağını teşkil eden çalışma belgelerini Kurulca istendiğinde ibraz edilmek üzere değerleme raporu tarihinden itibaren en az 10 yıl süreyle saklamak zorundadır. 21) BİLDİRİM YÜKÜMLÜLÜĞÜ Gayrimenkul değerleme şirketleri, olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarını izleyen 6 iş günü içinde genel kurul tutanakları ile faaliyet raporlarını Kurula gönderirler. Bunun dışında altı aylık dönemler itibariyle dönemin bitimini izleyen 6 iş günü içinde istihdam edilen değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının listesi, ortaklık yapısı, şubelerin listesi, yönetim kurulu üyeleri ve denetçileri ile müşterisi, konusu, rapor numarası ve hazırlayan değerleme uzmanı veya konut değerleme uzmanına ilişkin bilgileri de içerecek şekilde sermaye piyasası mevzuatı uyarınca hazırlanan raporların listesi Kurula gönderilir. Başvuru koşullarından herhangi birinin kaybedilmesi durumunda, koşulun kaybedildiği tarihi izleyen 6 iş günü içinde Kurula bildirim yapılması zorunludur. Şirket, faaliyetin durdurulmasını gerektirecek hallerin oluşması durumunda, bu tarihten itibaren 6 iş günü içerisinde Kurula bildirimde bulunmakla yükümlüdür. Ayrıca, gerçek ve tüzel kişilerde aranan şartlarda değişiklik olması halinde gerekli belgelerin 6 iş günü içerisinde Kurula gönderilmesi zorunludur. Bildirimlerin hazırlanmasından, sunulmasından ve gerçeğe uygunluğu ile doğruluğundan gayrimenkul değerleme şirketinin yönetim kurulu sorumludur. 22) İLAN VE REKLAMLAR Gayrimenkul değerleme şirketleri; her tür yazılı, sesli ve görüntülü basın yayın ilanları, bilgi işlem ortamında verilen ilanlar, broşür, afiş ve bunlara benzer nitelikteki reklam ve ilanlarda aşağıda belirlenen ilkelere uyar. a) Halkı yanıltıcı ve aldatıcı, bilgi ve tecrübe noksanlıklarını istismar eder tarzda ifadelere yer verilemez. b) Taraflı ve gerçeğe aykırı bilgi verilemez. c) Asgari gerekliliği olan bilgiler gizlenemez. d) Diğer gayrimenkul değerleme şirketleriyle karşılaştırma yapılamaz, "en büyük", "en iyi", "en güvenilir", "en sağlam" ve buna benzer sübjektif ve abartılı bir imaj yaratmaya yönelik ifadelere yer verilemez. e) Değerlemenin sonucu ile ilgili vaat ve taahhütlerde bulunulamaz. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 205

207 SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK ŞİRKETLER İLE BU ŞİRKETLERİN KURULCA LİSTEYE ALINMALARINA İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ (SPK TEBLIĞ SERİ: VIII, NO: 35) ÖRNEK SORULAR 1) I. Gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübeye sahip olması şarttır. II. Gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübeye sahip olması şarttır. III. Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu olması şarttır. IV. Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 2 yıllık üniversite mezunu olması şarttır. V. Bir değerleme şirketinde tam zamanlı istihdam edilebilir. VI. Bir değerleme şirketinde sözleşme imzalamak suretiyle bu şirkete hizmet verebilir. VII. Değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti verebilir. Konut değerleme uzmanı ile ilgili olarak yukarda sayılanların hangileri doğrudur? A) IV, V, VI VII, B) II, III, V,VII, C) I, III, V D) II, III, V, VI, VII 2) Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilecek Gayrimenkul değerleme şirketiyle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Ticaret unvanlarında "gayrimenkul değerleme" veya "taşınmaz değerleme" ibaresinin bulunması gerekir. B) Anonim şirket olmalıdır. C) En az 2 si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi gerekir. D) Hisse senetlerinin en az % 51 nin nama yazılı olması gerekir. 3) Sorumlu değerleme uzmanları ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Sermaye paylarını temsil eden hisse senetlerinin devrine ilişkin olarak Sermaye Piyasası Kurulunun uygun görüşünü almak zorundadırlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 206

208 B) Şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkilidirler. C) Gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olması gerekir. D) Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ödenmiş sermayesinin asgari %10'sinin, en az bir sorumlu değerleme uzmanına ait olması gerekir. 4) Aşağıdakilerden hangisi, sermaye piyasası mevzuatına göre, değerleme uzmanlarında aranacak özelliklerden biri değildir? A) 5 yıl veya daha uzun süreli hapis gerektiren veya yüz kızartıcı suçlarından hüküm giymemiş olması, B)Sermaye Piyasası Kanunu'na muhalefetten dolayı mahkûmiyetinin bulunmaması C) Emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak olmaması D) Hakkında iflas kararı verilmemiş olması 5) Aşağıdakilerden hangisi Gayrimenkul Değerleme Şirketinin Faaliyetlerinin durdurulması sebeplerinden değildir? A) Herhangi bir nedenle şirkette sorumlu değerleme uzmanının kalmaması, B) Ödenmiş sermayesinin asgari %51 inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması, şartının 6 ay süre ile sağlanamaması. C) En az 2 si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi şartının 6 ay süre ile sağlanamaması. D) Değerleme raporunun yetkili olmayan kişilerce imzalanması, 6) Aşağıdakilerden hangisi Gayrimenkul Değerleme Şirketinin Kurul tarafından listeden çıkarılma sebeplerinden değildir? A) Herhangi bir nedenle şirkette sorumlu değerleme uzmanının kalmaması, B) Şirket in faaliyetlerinin durdurulması ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi, C) Değerleme raporunun yetkili olmayan kişilerce imzalanması, D) Çalışma kâğıtlarının veya rapordaki bilgilerin raporda ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde olmaması, 7) Aşağıdakilerden hangisi, gayrimenkul değerleme şirketi ile müşterisi arasında imzalanan bir sözleşmede bulunması gereken asgari şartlardan biri değildir? A) Ücretin tespitine ilişkin esaslar B) Gayrimenkulün ilerde getireceği gelire ilişkin bilgiler C) Çalışma saatleri ve tahsis edilen personele ilişkin esaslar D) Sözleşmenin süresi, sözleşmeden caymanın veya sona ermesinin şartları LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 207

209 8) I. Şirket ve müşteri arasında serbestçe belirlenir. II. Önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz. III. Değerleme işleminin tamamlanmasından sonra belirlenebilir. IV. Ödenmesi şarta bağlı olamaz. Değerleme ücretinin tespitiyle ilgili yukarıdaki ifadelerden hangileri doğrudur? A) Yalnız I B) I, II, IV C) II, III, IV D) I, II ve III 9) Aşağıdakilerden hangisi Sermaye Piyasası Kurulunun gayrimenkul değerleme şirketlerinin listeye alınmalarına ilişkin düzenlemeleri uyarınca bağımsızlığı ortadan kaldıran durumlardan birisi olarak sayılmamıştır? A) Değerleme ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara bağlanmış olması. B) Müşteri ile olağan borç-alacak ilişkisine girilmiş olması, C) Geçmiş yıllara ilişkin değerleme ücretinin geçerli bir nedene dayanmaksızın müşteri tarafından ödenmemesi. D) Değerleme ücretinin, piyasa rayicinden bariz farklılıklar göstermesi, 10) Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine göre gayrimenkul değerleme şirketlerince değerleme faaliyetleri ile ilgili olarak hazırlanan raporlar değerleme raporu tarihinden itibaren en az kaç yıl süreyle saklanmak zorundadır? A) 1 B) 3 C) 5 D) 10 CEVAPLAR A D C A D A B B B D LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 208

210 14. BÖLÜM TÜRKİYE DEĞERLEME UZMANLARI BİRLİĞİ STATÜSÜ 1) TANIMLAR a) Birlik: Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğini, b) Değerleme Kuruluşu: Kurul tarafından sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunmak üzere yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarını, c) Değerleme Uzmanı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olan kişileri, d) Kanun: 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununu, e) Kurul: Sermaye Piyasası Kurulunu İfade eder. 2) BİRLİĞİN MERKEZİ, AMACI, GÖREV VE YETKİLERİ a) Birliğin merkezi ve merkez dışı teşkilatı Birliğin merkezi İstanbul dadır. Birlik, yurt içinde gerekli teşkilatı kurabilir. b) Birliğin amacı Birliğin amacı; gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini, Birlik üyelerinin dayanışma ve değerleme faaliyetlerinin gerektirdiği özen ve disiplin içinde çalışmalarını, üyelerin mesleki menfaatlerinin korunmasını, haksız rekabetin önlenmesini, mesleki konularda üyelerin aydınlatılmasını ve eğitilmesini sağlamak üzere Kanun ve bu Statü ile verilen görevleri yerine getirmektir. c) Birliğin görev ve yetkileri Birlik amaçlarını ve bu amaçlara yönelik olarak yapacağı diğer faaliyetleri gerçekleştirmek üzere aşağıda belirtilen görevleri yerine getirir ve yetkileri kullanır: a) Gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak, tanıtım, seminer, toplantı, eğitim, reklam faaliyetleri düzenlemek, sertifika vermek ve üyelerin sicil bilgilerinin tutulmasını sağlamak. b) Birlik üyeleri tarafından yürütülen faaliyetlerin adil ve dürüst olması, iş ahlakının ve Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içinde çalışmalarının sağlanması amacıyla değerleme standartları ve meslek kuralları oluşturarak Kurula bildirmek. c) Haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak. d) Kendisine mevzuatla verilen veya Kurul tarafından belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek ve denetlemek. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 209

211 e) Kanunda yer alan idari para cezaları ile bu Statüde öngörülen disiplin cezalarını vermek. f) Mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek üyeleri aydınlatmak, mesleki konularda ilgili kurum ve kuruluşlara görüş bildirmek ve ilgili konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak. g) Üyeleri arasında mesleki dayanışmayı güçlendirmek. h) Üyelerinin faaliyetlerini kolaylaştırmak ve değerlemenin kalitesini artırmak üzere bölgesel ve ülke genelinde gayrimenkul değerleri konusunda veri analiz raporları oluşturmak ve yayımlamak amacıyla gayrimenkul bilgi merkezi kurmak. i) Birliğe iletilmesi zorunlu olan konut finansmanı kapsamında yapılan değerlemelere ilişkin bilgilerin, Birliğe gönderilmesine ve bunların kayıtlarının tutulmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek. j) Üyelerinin Kanun kapsamındaki faaliyetleri ile üyelerince müşterilerine verilecek değerleme hizmetlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarının çözümüne yardımcı olmak, uyuşmazlıkların ve itirazların, değerlemenin standartlara uygunluğunun gözden geçirilmesi yoluyla çözümüne yönelik komite çalışması yapmak. k) Üyeleri hakkında yapılan şikâyetleri değerlendirmek ve yapılan işlemin sonuçlarını Kurula bildirmek. l) Yabancı ülkelerin, değerleme konusunda faaliyet gösteren dengi kuruluşları ile her türlü işbirliği yapmak. m) Amacıyla ilgili konularda, ilgili mevzuat çerçevesinde ulusal veya uluslararası mali, iktisadi ve mesleki kurum, kuruluş ve ortaklıklara üye olmak ve/veya hissedar olarak katılmak. n) Birliğin iştiraki olan kurumlarda Birliği temsil etmek. o) Kanun çerçevesinde oluşturulan Türkiye Sermaye Piyasaları Birliğinde, yönetim kurulu düzeyinde Birliği temsil etmek. p) Kurul tarafından belirlenen diğer işleri yerine getirmek. Birlik, alacağı kararlarda ve yapacağı düzenlemelerde Kanuna, bu Statüye, Kurulun düzenlemeleri ile ilgili mevzuata uymakla yükümlüdür. Kurul, mevzuata aykırılık tespit etmesi halinde Birlikten, yapılan düzenlemelerin iptal edilmesini veya düzenlemelerde değişiklik yapılmasını isteyebilir. Birlik üyeleri, bu madde kapsamında Birlik tarafından talep edilen her türlü bilgi ve belgeyi vermekle yükümlüdür. 3) ÜYELİK a) Üyeliğe Giriş; 1) Değerleme Uzmanları; Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansını almaya hak kazandıkları tarihten itibaren üç ay içinde Birlik tarafından belirlenen bilgi ve belgelerle birlikte Birliğe üyelik için gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdürler. Anılan yükümlülüğe uymayanların lisansı Kurulca iptal edilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 210

212 2) Değerleme Kuruluşları; Kurul tarafından yetkilendirildikleri tarihten itibaren üç ay içinde Birlik tarafından belirlenen bilgi ve belgelerle birlikte üyelik için Birliğe gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdürler. Bu yükümlülüğe uyulmaması hâlinde, Kurul, bu kuruluşlar hakkında her türlü tedbiri almaya yetkilidir. 3) Konut Değerleme Uzmanları; Konut değerleme uzmanlığı lisansına sahip olan kişilerin, talep etmeleri halinde, Birliğe üye olmaları mümkündür. Kendi isteğiyle Birliğe üye olan konut değerleme uzmanlığı lisansına sahip bu kişiler, Birlik üyeliğinin getireceği hak ve yükümlülüklere tabi olup, yükümlülüklerini yerine getirdikleri sürece genel kurullara katılabilir ve oy kullanabilirler. Konut değerleme uzmanlığı lisansına sahip olan kişilerin, Birlik üyeleriyle yaptıkları sözleşmeler çerçevesinde istihdam ilişkisi içinde bulunmaları halinde, bu kişilerin kayıtları Kurulun belirlediği esaslar çerçevesinde Birlik tarafından tutulur. 4) Kamu Kurum ve Kuruluşlarında Çalışan Değerleme Uzmanları; Kamu kurum ve kuruluşlarında çalışan değerleme uzmanlarının Birliğe üye olmaları ihtiyaridir. Ancak Kamu kurum ve kuruluşlarındaki görevleri sona eren değerleme uzmanlarının Birliğe üye olmak için üç ay içinde Birliğe başvurmaları zorunludur. Kamu kurum ve kuruluşlarında çalıştığı için üye olmayan değerleme uzmanları, Birliğe üye olmadıkları sürece Birlik tarafından sağlanacak haklardan yararlanamazlar ve genel kurullara katılamazlar. Kendi isteğiyle Birliğe üye olan kamu kurum ve kuruluşlarında çalışan değerleme uzmanları, Birlik üyeliğinin getireceği hak ve yükümlülüklere tabi olup bu yükümlülükleri yerine getirdikleri sürece genel kurullara katılabilir ve oy kullanabilirler. Kamu kurum ve kuruluşlarının iştiraki olup, Kurul tarafından değerleme kuruluşu olarak yetkilendirilen kuruluşlarda çalışanlar bu madde kapsamında değerlendirilmezler. b) Üyeliğe Giriş Aidatı; Üyelik başvurusundan önce üyeliğe giriş ücretinin Birlik adına açılan hesaba yatırılması zorunludur. Üyeliğe giriş ücretini yatırmayan değerleme uzmanları ile değerleme kuruluşlarının üyelik başvuruları kabul edilmez. Bu hüküm, bu Statünün 28 inci maddesinin (ç) bendinde belirtilen disiplin cezasının (Birlik üyesi tarafından altı ayı aşmamak üzere, fiilin mahiyet ve önemine göre belirlenecek, geçici bir süre içinde doğrudan doğruya veya dolaylı olarak üyelik sıfatının kullanılamamasıdır.) uygulanması sonrasında, Birlik üyeliğine tekrar kabul edilenler ve kendi talebi ile üyeliğini askıya alanlardan tekrar gayrimenkul değerleme faaliyetinde bulunmak isteyenler hakkında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarında çalışan ve bu durumu Birliğin belirlediği esaslara göre belgeleyen değerleme uzmanlarına dair hükümler saklıdır. İtiraz; Üyelik başvurusunun reddi kararlarına karşı, söz konusu kararın ilgiliye tebliğini izleyen on iş günü içinde Kurul nezdinde itiraz edilebilir c) Üyeliğin Askıya Alınması ve İptali Birlik üyesi gerçek kişiler, herhangi bir gayrimenkul değerleme faaliyetinde bulunmadıkları veya gayrimenkul değerleme faaliyetinde bulunan bir şirkette ortak, yönetici veya çalışan olmadıklarını beyan ettikleri takdirde, talepte bulundukları tarihi takip eden LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 211

213 takvim yılı başından itibaren geçerli olmak ve bir yıldan az olmamak kaydıyla üyeliklerinin askıya alınmasını talep edebilirler. Kendi talebi üzerine üyeliği askıya alınan Birlik üyeleri, bu süre içerisinde oy haklarını ve yönetimde temsil haklarını kullanamayacakları gibi Birlik üyelerine sağlanan hiçbir haktan ve gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansının sağladığı diğer haklardan da faydalanamazlar. Üyeliği askıya alınan Birlik üyesinin, tekrar gayrimenkul değerleme faaliyetinde bulunmak istemesi halinde, ilgili yıl için belirlenen Birlik aidatını ödeyerek Birliğe başvuru yapması gerekmektedir. Gerçeğe aykırı beyanda bulunan Birlik üyelerinin lisansları Kurulca iptal edilir. Birlik üyelerinin sermaye piyasası mevzuatında belirtilen haller sebebiyle Kurul tarafından lisanslarının ya da yetkilerinin süresiz olarak iptal edilmesi durumunda üyelik kayıtları silinir, süreli iptal edilmesi durumunda ise üyelikleri askıya alınır. Birlik aidatlarını belirlenen süreler içinde yatırmayan üyelerin üyelikleri aidat ödemeleri tamamlanıncaya kadar askıya alınır. Üyeliği askıya alınan üyeler genel kurulda oy kullanamaz ve Birlik tarafından sağlanacak haklardan yararlanamazlar. Üyelik kaydının silinmesi ve üyeliğin askıya alınması işlemleri, yönetim kurulu kararı ile yapılır. İtirazlar kararın üyeye tebliğ edildiği tarihten itibaren bir ay içinde Kurula yapılır. Kurulun bu konuda alacağı karar kesindir. 4) BİRLİĞİN ORGANLARI, YÖNETİMİ VE KOMİTELERİ A) BİRLİĞİN ORGANLARI Birliğin organları genel kurul, yönetim kurulu ve denetleme kuruludur. Birlikte ayrıca Genel Sekreterlik birimi bulunur. 1) Genel Kurul Genel kurul Birliğin en yüksek karar organı olup, Birlik üyelerinden oluşur. Genel kurul her yılın Mayıs ayı içerisinde yönetim kurulunun daveti ile olağan olarak toplanır. Genel kurul gerekli hallerde Kurulun veya yönetim kurulunun daveti üzerine olağanüstü olarak da toplanabilir. Denetleme kurulunun veya Birlik üyelerinin beşte birinin yazılı başvurusu üzerine yönetim kurulu, genel kurulu bir ay içinde toplantıya çağırır. Yönetim kurulu, genel kurul toplantısının yerini, gününü, saatini, gündemini, toplantıya katılacak üyelerin ve üye değerleme kuruluşlarının temsilcilerinin listesini ve çoğunluk sağlanamadığı takdirde yapılacak ikinci toplantıya ilişkin hususları kararlaştırır. İlk toplantı günü ile ikinci toplantı günü arasındaki süre on beş günden az olamaz. Genel kurul toplantılarına ilişkin yukarıda belirtilen hususlar ve gündem maddelerine ilişkin evraklar, ilk toplantı tarihinden en az otuz gün önce Kurula bildirilir ve en az on beş gün önce Birliğin internet sitesinde yayımlanmak suretiyle üyelere duyurulur. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 212

214 1a) Genel kurulun görevleri Genel kurulun görevleri şunlardır: a) Birliğin amaçlarının gerçekleşmesi için gereken kararları almak. b) Birlik yönetim kurulu ve denetleme kurulu ile disiplin komitesi üyelerini seçmek. c) Giriş ücretlerini, yıllık aidatları ve gider paylarını belirlemek. ç) Yönetim kurulunca hazırlanan yönetmelikleri onaylamak. d) Yıllık bütçeyi ve kesin hesabı görüşerek karara bağlamak. e) Yönetim kurulunun faaliyet raporunu görüşmek. f) Yönetim kurulunu ibra etmek, gerektiğinde sorumlu görülenler hakkında yasal yollara başvurulmasına karar vermek. g) Denetleme kurulu raporunu görüşmek ve karara bağlamak ğ) Birlik için gerekli taşınmazların satın alınması veya mevcut taşınmazların satılması hakkında karar almak veya bu konuda yönetim kuruluna yetki vermek. h) Bu Statüde yapılacak değişiklikler hakkında Kurula bildirilecek görüşlere ilişkin karar almak. ı) Yönetim Kurulu ve denetleme kurulu üyelerinin huzur hakkı ve ücretlerini belirlemek. 1b) Genel kurul toplantısı Genel kurulda yalnız gündeme konulan maddeler görüşülür. Ancak toplam üye sayısının en az onda biri tarafından görüşülmesi istenen maddelerin gündeme konulması zorunludur. Üyeler, doğrudan şahıslarını ilgilendiren kararlarda, değerleme kuruluşları da bünyesinde çalıştırdıkları Birlik üyesi değerleme uzmanları ile ilgili kararlarda oy kullanamaz. Genel kurulun toplantı yeter sayısı üye tam sayısının salt çoğunluğudur. Birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda toplantı nisabına bakılmaksızın hazır bulunanlarla toplantı yapılır. Kararlar toplantıya katılan üyelerin salt çoğunluğu ile alınır. 2) Yönetim Kurulu Yönetim kurulu; a) Bir asıl ve bir yedek üye, değerleme kuruluşlarındaki sorumlu değerleme uzmanları arasından, b) Bir asıl ve bir yedek üye, değerleme kuruluşlarında tam zamanlı çalışan ve sorumlu değerleme uzmanı sıfatını haiz olmayan değerleme uzmanları arasından, c) İki asıl ve iki yedek üye, tüzel kişi olarak değerleme kuruluşları arasından, ç) Bir asıl ve bir yedek üye, değerleme kuruluşları ile tam zamanlı istihdam ilişkisi içinde olmayan değerleme uzmanları arasından, d) İki asil ve iki yedek bağımsız üye ise, Aday Öneri Komitesi tarafından belirlenerek Kurulca önerilen adaylar arasından genel kurul tarafından seçilen 7 asil ve 7 yedek üyeden oluşur. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 213

215 Yönetim kurulunda, bir değerleme kuruluşunun doğrudan tüzel kişi olarak yer almasında Türk Ticaret Kanununun ilgili hükümleri kıyasen uygulanır. Aynı değerleme kuruluşunda çalışanlar ile değerleme kuruluşları, yönetim ve denetleme kurulu üyesi veya tüzel kişi temsilcisi olarak aynı anda yönetim kurulunda ve/veya denetleme kurulunda yer alamazlar. Bu hüküm, aralarında herhangi bir şekilde iş ve ortaklık ilişkisi veya üçüncü dereceye kadar kan ve sıhri hısımlık bulunan gerçek kişi Birlik üyeleri için de geçerlidir. Her ne surette olursa olsun böyle bir durumun oluşması halinde bu durumda olan üyeler içinde en fazla oyu almış olan üyenin veya tüzel kişi temsilcisinin görevi devam eder, diğer üyenin veya tüzel kişi temsilcisinin üyeliği düşer ve geriye kalan sürenin tamamlanmasına kadar en yüksek oyu almış yedek üyenin üyeliği devam eder. Yönetim kurulu, ilk toplantısında, üyeleri arasından bir kişiyi yönetim kurulu başkanı, bir kişiyi de başkan vekili olarak seçer. Yönetim kurulu üyeliği seçimlerinde; adaylar aldıkları oyların sayısına göre sıralanır ve en çok oy alandan başlanmak üzere asıl ve yedek üyeler belirlenir. Asıl ve yedek üyelerin belirlenmesi sırasında, eşit miktarda oy alan üyeler arasından seçim yapılmasının zorunlu olması halinde, kura çekme yöntemi uygulanır. Yönetim kurulu üyelerinin görev süresi iki yıldır. Yönetim kurulunun toplu olarak görevinden ayrılması veya üye sayısının beşten aşağıya düşmesi ve boşalan üyelikler yerine atanacak yedek üye kalmaması halinde genel kurul, denetleme kurulu veya Kurul tarafından olağanüstü toplantıya çağırılır ve eski yönetim kurulunun görev süresini tamamlamak üzere boş üyelikler için seçim yapılır. Yönetim kurulu üyelerine genel kurulca belirlenecek miktarda huzur hakkı ödenebilir. Ancak, bağımsız yönetim kurulu üyelerine huzur hakkı ödenmesi zorunludur ve genel kurulca ödenmesi kararlaştırılan huzur hakkı tutarı, diğer üyelere ödenecek tutardan ve Birlik Genel Sekreterine ödenen toplam aylık ücretin dörtte birinden az olamaz. Yönetim kurulu üyeleri, üst üste en fazla iki dönem görev alabilirler. Aradan bir dönem geçmedikçe yönetim kurulu üyeliği için tekrar aday olunamaz. Bağımsız yönetim kurulu üyelerinin belirlenmesinde aşağıda yer verilen esaslara uyulur: a) Bağımsız yönetim kurulu üyelerinin, Birlik üyesi değerleme kuruluşları nezdinde son 5 yılda fiili bir görev almamış olması ve değerleme kuruluşlarıyla danışmanlık dahil iş ve ortaklık ilişkisi içerisinde olmaması gerekmektedir. b) Bağımsız yönetim kurulu üyelerinin sermaye piyasaları alanında en az 10 yıllık mesleki tecrübeye sahip olmaları zorunludur. c) Aday Öneri Komitesi, Kurul Başkanı, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu Başkanı ve Birlik Başkanı veya bunlar tarafından belirlenecek birer kişi olmak üzere 3 kişiden oluşur ve sadece seçim yapılacak ilgili dönem için görev yapar. d) Aday Öneri Komitesi, bağımsız yönetim kurulu üyeliği için, aynı yönde en az iki olumlu oy ile seçilecek bağımsız yönetim kurulu asil ve yedek üye sayısının 2 katına kadar adaydan oluşan aday öneri listesini Mart ayı sonuna kadar Kurula gönderir. Kurul, genel kurul toplantısından üç hafta öncesine kadar Aday Öneri Komitesi tarafından gönderilen listedeki adaylar arasından asil ve yedek bağımsız üye sayısının bir fazlasından oluşan kesin aday listesini genel kurulun seçimine sunmak üzere Birliğe gönderir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 214

216 2a) Yönetim kurulunun görev ve yetkileri Yönetim kurulu, Birliğin yürütme organıdır ve görevleri şunlardır: a) Birliğin görevleri arasında yer alan veya genel kurulca kendisine yetki verilen konularda kararlar almak. b) Üyeliğe kabul başvurularını karara bağlamak. c) Birliğin genel işleyişine ve üyelerine yönelik bu Statü kapsamında yapılacak düzenlemeleri, Kurulun da uygun görüşünü alarak hazırlayıp genel kurula sunmak. ç) Değerleme standartları ve meslek kurallarını Kurulun da uygun görüşünü alarak oluşturmak, bunları yayımlamak ve belirli aralıklarla gözden geçirmek. d) Disiplin komitesi tarafından verilen disiplin cezaları ile Kanundaki idari para cezalarının ilgililere tebliğ edilmesini sağlamak ve gereklerini yerine getirmek. e) Değerlendirme Komitesi tarafından yürütülen değerlendirme çalışmalarında Birlik üyelerinin disiplin kovuşturması yapılmasını gerektiren faaliyetleri ile ilgili tespit edilen hususlar hakkında disiplin komitesini görevlendirmek. f) Sektörün gelişimi için ihtiyaç duyulabilecek araştırmaların yapılmasını, veri üretilmesini ve bunların kullanılmasına yönelik altyapının oluşturulmasını sağlamak. g) Birlik adının veya oluşturulan unvanların üyeler tarafından kullanılmasına ilişkin esasları belirlemek. ğ) Birlik işlerinin yürütülmesi ile ilgili çalışma komiteleri oluşturmak, bunların çalışma esaslarını belirleyerek ihtiyaçlarını karşılamak. h) Birlik genel sekreterini, çalışma komiteleri ile diğer personeli atamak ve Kurulun uygun görüşünü alarak ücret artışlarını belirlemek. ı) Birlik bütçesi ve kesin hesabı ile faaliyet raporunu hazırlayarak genel kurula sunmak. i) Birlik gelirlerinin tahsil edilmesini sağlamak ve bunların takibini yapmak. j) Üyelerin işlemleri hakkında Birliğe ve Kurula verilecek periyodik rapor ve bilgileri saptamak. k) Mevzuat ve bu Statü ile verilen diğer görevleri yerine getirmek. 2b) Yönetim kurulu toplantıları Yönetim kurulu ayda en az bir kez toplanır. Yönetim kurulu ayrıca Birlik işleri ihtiyaç gösterdikçe yönetim kurulu başkanı, yönetim kurulu başkanının bulunmaması halinde ise başkan vekilinin çağrısı üzerine toplanır. Her yönetim kurulu üyesi, yönetim kurulunun toplantıya çağrılmasını yazı ile yönetim kurulu başkanından isteyebilir. Yönetim kurulunun toplanabilmesi için üyelerden en az beşinin toplantıya katılması gerekir. Kararlar, yönetim kurulu üyelerinin en az dördünün olumlu oyuyla alınır. Yönetim kurulu üyesi, mazeretsiz olarak art arda üç toplantıya katılmadığı durumda, istifa etmiş sayılır ve yönetim kurulu, yeni yönetim kurulu üyesini tayin eder. Yönetim kurulu üyeleri, doğrudan veya dolaylı olarak kendilerini, üstsoyundan ve altsoyundan biriyle eşi ve üçüncü derece dahil kan ve kayın hısımlarını ve varsa görev yaptıkları değerleme kuruluşunu veya çalışanlarını ilgilendiren kararların alınmasında toplantılara katılamaz ve oy kullanamazlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 215

217 Yönetim kurulu toplantılarında alınan kararlar bir tutanağa bağlanır ve en geç bir ay içinde karar defterine yazılıp başkan ve toplantıya katılan üyelerce imzalanır. 3) Denetleme kurulu Denetleme kurulu, genel kurul tarafından yönetim kurulu üyesi olmayan değerleme uzmanı adaylar arasından seçilen üç asıl ve üç yedek üyeden oluşur. Aynı değerleme kuruluşundan birden fazla kişi aynı anda denetleme kurulunda yer alamaz. Denetleme kurulu üyelerinin görev süresi iki yıldır. Denetleme kurulu üyelerinin herhangi bir nedenle lisanslarının Kurul tarafından süreli veya süresiz olarak iptal edilmesi halinde üyelikleri kendiliğinden sona erer. Denetleme Kurulu, Birliğin bütün hesapları ve işlemlerini inceleyerek Birliğin çalışmaları hakkındaki görüşlerini bir raporla genel kurulun olağan toplantılarına sunmakla görevlidir. Denetleme kurulu üyeleri istedikleri takdirde, oy hakkı bulunmaksızın yönetim kurulu toplantılarına katılabilirler ve gerekli gördükleri konuların yönetim kurulu gündemine alınmasını teklif edebilirler. Denetleme kurulu üyelerine yaptıkları görev karşılığında, genel kurulca belirlenecek ve yönetim kurulu üyelerine ödenen huzur hakkını aşmayacak tutardaki ücret dışında, her ne ad altında olursa olsun herhangi bir ödeme yapılamaz. Denetleme kurulu üyeleri, üst üste en fazla iki dönem görev alabilirler. Aradan bir dönem geçmedikçe denetleme kurulu üyeliği için tekrar aday olunamaz. 5) BİRLİK BAŞKANI Yönetim kurulu başkanı aynı zamanda Birliğin de başkanıdır. Birlik başkanı, Birliğin en üst amiri olup, Birliğin genel yönetimi ve temsili ile görevlidir. Birlik başkanı idari merciler ve yargı mercileri ile üçüncü kişilere karşı Birliği temsil eder ve ilgili mevzuat, genel kurul ve yönetim kurulu kararları çerçevesinde Birliği yönetir. 6) GENEL SEKRETER Birliğe ilişkin iş ve işlemler genel sekreter tarafından yürütülür. Genel sekreter yönetim kurulu tarafından atanır. Genel sekreter olarak atanma koşulları ile diğer yetki ve görevler Birlik yönetmeliklerinde düzenlenir. Genel sekreterin başlıca görev ve yetkileri şunlardır: a) Başkan ve yönetim kurulu tarafından verilen görevleri yerine getirmek. b) Birliğin işlem ve yazışmalarını yönetmek. c)birlik personelinin özlük işlerine ait sicil kayıtlarının düzenlenmesini ve saklanmasını sağlamak. ç) Birliğin bütçe taslağını hazırlamak. d) Demirbaş ve ayniyat kayıtlarının düzenlenmesini ve saklanmasını sağlamak. e) Birlik muhasebesi ile diğer defterlerin tutulmasını sağlamak. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 216

218 f) Genel kurul ve yönetim kurulu kararlarının üyelere duyurulmasını ve uygulanmasını sağlamak. g) Basın ve yayın organları ile ilişkileri düzenlemek. 7) DİSİPLİN KOMİTESİ Disiplin komitesi, Birlik üyelerine ilişkin şikâyetleri değerlendirmek ve disiplin kovuşturmalarını yürütmek üzere yönetim kurulu ve denetleme kurulu üyesi olmayan üyeler arasından genel kurulca gizli oyla seçilen üç asıl ve üç yedek üyeden oluşur. Üç asıl ve üç yedek üyeden; Bir asıl ve bir yedek üye, değerleme kuruluşlarında tam zamanlı çalışan ve sorumlu değerleme uzmanı sıfatını haiz olmayan değerleme uzmanları arasından, Bir asıl ve bir yedek üye, değerleme kuruluşlarındaki sorumlu değerleme uzmanları arasından, Bir asıl ve bir yedek üye, değerleme kuruluşları ile tam zamanlı istihdam ilişkisi içinde olmayan değerleme uzmanları arasından seçilir. Disiplin komitesi üyelerinin görev süresi iki yıldır. Süresi dolan üyeler tekrar seçilebilirler. Disiplin komitesi üyeleri, doğrudan veya dolaylı olarak kendilerini, üstsoyundan ve altsoyundan biriyle, eşi ve üçüncü derece dâhil kan ve kayın hısımlarını ya da temsilcisi oldukları değerleme kuruluşlarını ilgilendiren kararların alınmasında toplantılara katılamaz ve oy kullanamazlar. Bu durumdaki disiplin komitesi üyesi yerine en çok oy alan yedek üye komite toplantısına katılır. Disiplin komitesi üyelerine yaptıkları görev karşılığında her ne ad altında olursa olsun herhangi bir ödeme yapılmaz. 8) DEĞERLENDİRME KOMİTESİ Değerlendirme komitesi, Birlik üyeleri arasında veya Birlik üyeleri ile müşterileri arasında değerleme hizmetleri konusunda ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümüne yardımcı olmak, itiraza konu değerleme raporları ile disiplin komitesinin görev alanına girmeyen ve mesleğin icrasına ilişkin konularda Birlik üyelerine ilişkin şikâyetleri değerlendirmek, Kurul ya da yönetim kurulu tarafından tevdi edilen kalite kontrol ve denetim görevini gerçekleştirerek sonucu hakkında ilgilileri bilgilendirmek üzere yönetim kurulunca oluşturulur. Değerlendirme komitesine, üye tam sayısının yarısından fazlası değerleme uzmanı olmak üzere, yönetim kurulu tarafından yeteri kadar üye atanır. Yönetim kurulu, komite üyeleri arasından bir kişiyi başkan olarak belirler. Değerlendirme komitesi üyeleri Birliğin tam zamanlı personeli olup, komite üyelerine, yaptıkları görev karşılığında yönetim kurulu tarafından belirlenen ücret ödenir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 217

219 Değerlendirme komitesi üyeleri, doğrudan veya dolaylı olarak kendilerini, üstsoyundan ve altsoyundan biriyle, eşi ve üçüncü derece dâhil kan ve kayın hısımlarını ilgilendiren kararların alınmasında toplantılara katılamaz ve oy kullanamazlar. Değerlendirme komitesi üyeleri, görev yaptıkları süre içinde, herhangi bir değerleme kuruluşunda ortak veya çalışan olamayacakları gibi, hiçbir surette değerleme faaliyetinde de bulunamazlar. Değerlendirme komitesi, itiraz konusu değerleme raporunu hazırlayan Birlik üyesinin faaliyetlerinin disiplin hükümleri uyarınca da incelenmesi gerektiği kanaatine ulaşırsa bu durumu yönetim kuruluna bildirir. 9) STANDARTLAR KOMİTESİ Standartlar komitesi, değerleme mesleğinde belli kalitede faaliyet gösterilmesini temin etmek üzere mesleğe ilişkin genel kabul görmüş standartlar oluşturur ve bu standartları günceller. Bu komitenin üyeleri Birlik üyeleri arasından, yönetim kurulunun mesleki kompozisyonu da dikkate alınarak yönetim kurulu tarafından atanır ve bunlara, yaptıkları görev karşılığında yönetim kurulunca belirlenen ücret ödenir. Yönetim kurulu, komite üyeleri arasından bir kişiyi başkan olarak belirler. Komite üyeleri iki yıl süreyle görev yapar. Süresi dolanların yeniden atanması mümkündür. 10) MESLEKİ EĞİTİM VE ARAŞTIRMA KOMİTESİ Mesleki eğitim ve araştırma komitesi, üyelerin meslekte ilerlemesi için gereken kişisel gelişim ve eğitimin sağlanabilmesi amacıyla kurallar, prosedürler ve yöntemler belirler. Bu komite ayrıca, değerleme mesleğinin ilgi alanına giren tüm konularda araştırma yapılmasını sağlar. Bu araştırmanın sonuçları, yönetim kurulunca belirlenen çerçevede, üyelere, ilgili kurum ve kuruluşlara ya da kamuya açık hale getirilebilir. Bu komite, Birlikçe verilecek eğitim çalışmalarından ve Birlik üyesi gerçek kişilerin mesleki olarak gelişiminin belli bir sistematik çerçevesinde sağlanmasından sorumludur. Bu komite oluşturacağı kurallar, prosedürler ve yöntemler ile Birlik üyesi tüzel kişiler tarafından istihdam edilen değerleme uzmanlarının mesleki gelişiminin takip edilmesinden de sorumludur. Bu komite, Birlik üyelerinin ilettiği değerleme raporları üzerinden analiz ve veri üretim çalışmaları yürütür. Sektörün ihtiyaç duyacağı konularda yazılı ve görsel yayınlar hazırlar. Bu komitenin üyeleri Birlik üyeleri arasından yönetim kurulunun mesleki kompozisyonu da dikkate alınarak yönetim kurulu tarafından atanır ve bunlara, yaptıkları görev karşılığında yönetim kurulunca belirlenen ücret ödenir. Yönetim kurulu, komite üyeleri arasından bir kişiyi başkan olarak belirler. Komite üyeleri iki yıl süreyle görev yapar. Süresi dolanların yeniden atanması mümkündür. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 218

220 11) KOMİTELERİN ÇALIŞMA ESASLARI Komitelerin kuruluş, çalışma ve işleyiş esasları yönetmelik ile belirlenir. Bu Statüde anılan komitelerin yanı sıra yönetim kurulu kararı ile süreli ya da süresiz olarak başkaca komitelerin kurulması mümkündür. Komitelerin aldıkları kararlar, yönetim kurulu onayı olmaksızın uygulamaya konamaz. Komiteler, faaliyetleri konusunda yönetim kuruluna ve genel kurula düzenli olarak raporlama yaparlar. Komiteler, çalışma alanlarına ilişkin kendilerine yönetim kurulu tarafından tevdi edilen başkaca görevleri de yerine getirirler. Komite üyeleri yönetim kurulunca atanır. 12) DİSİPLİN VE İDARİ PARA CEZALARI Meslek onuruna veya meslek ilke ve kurallarına uymayacak fiil ve hareketlerde bulunan, müşterisine karşı yükümlülüklerini haklı bir neden olmaksızın yerine getirmeyen, görevinin gerektirdiği dürüstlüğe uygun şekilde davranmayan, değerleme mesleğinde düzeni ve dürüstlüğü bozan, piyasada haksız rekabete yol açan, faaliyetlere hile karıştıran, faaliyetlerin açık ve düzenli yürütülmesine engel olan ve ilgili mevzuata ve kararlara aykırı hareket eden Birlik üyeleri hakkında fiilin nitelik ve önemine göre aşağıdaki disiplin cezaları uygulanır: a) Uyarı: İlgiliye, mesleğinin icrasında, yükümlülük ve davranışlarında daha dikkatli ve itinalı hareket etmesi gerektiğinin yazı ile bildirilmesidir. b) Kınama: İlgilinin mesleğinde ve davranışlarında kusurlu olduğunun yazı ile bildirilmesidir. c) İdari para cezası: Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsüne ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından alınan kararlara uymayan Birlik Üyelerine verilen cezadır. Birlik üyesinin bir fiili nedeniyle Kanunda öngörülen daha ağır idari para cezası verildiği durumda, aynı fiil için bu hüküm uygulanmaz. İdari para cezalarının tahsili ve bu cezalara itirazlar, Kabahatler Kanunu hükümlerine göre yapılır. d) Birlik üyeliğinin askıya alınması: Birlik üyesi tarafından altı ayı aşmamak üzere, fiilin mahiyet ve önemine göre belirlenecek, geçici bir süre içinde doğrudan doğruya veya dolaylı olarak üyelik sıfatının kullanılamamasıdır. e) Birlik üyeliğinin iptal edilmesi: Birlik üyesinin üyelik sıfatının sona erdirilmesidir. (c) ve (d) de belirtilen disiplin cezalarının verildiği, Birlik üyelerinin lisanslarının süreli veya süresiz olarak iptali için Birlik tarafından Kurula bildirimde bulunulur. Lisansları Kurul tarafından süreli veya süresiz olarak iptal edilenler genel kurulda oy kullanamaz. Yönetim LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 219

221 kurulu ve denetleme kurulunda yer alan veya temsil edilen üyelere bu cezaların uygulanması halinde yönetim veya denetleme kurulu üyelikleri düşer ve yedek üyelerden en fazla oyu alan üye üyeliği düşen kişinin yerine geçer. Üyeler, haklarında verilen disiplin cezası kararlarına karşı kararın ilgiliye tebliğini izleyen on iş günü içinde Kurul nezdinde itiraz edebilirler. Disiplin cezalarını gerektiren fiiller, disiplin kovuşturmasının yürütülmesi ve disiplin siciline ilişkin esaslar Birlik tarafından Kurulun da uygun görüşü alınarak hazırlanıp, genel kurul tarafından onaylanan yönetmelik ile belirlenir. 13) MALİ HÜKÜMLER a) Birliğin gelirleri Birliğin gelirleri şunlardır: a) Birlik üyelerinin bir defaya mahsus verecekleri giriş ücreti, b) Yıllık aidat, c) Değerlendirme ve gözden geçirme hizmetlerinden elde edilen gelirler, ç) Bir önceki yıldan devreden gelir fazlaları, d) Her türlü bağışlar, e) Gider payları, f) Yayın, araştırma ve veri paylaşım gelirleri, g) Eğitim, kurs ve seminer gelirleri, ğ) Diğer gelirler. b) Birliğin yapamayacağı işler 1) Birlik, kuruluş amaçları ile Kanunda ve bu Statüde belirtilenler dışında herhangi bir faaliyette bulunamaz. 2) Birliğin sorumlu organlarının amaçları dışında faaliyet göstermesi durumunda, Kurulun veya Cumhuriyet savcısının istemi üzerine mahkeme kararıyla görevlerine son verilir ve yerlerine yenileri seçtirilir. Görevlerine son verilen Birlik organları üyelerinin cezai sorumlulukları saklıdır. Birlik organlarının, görevlerine son verilmesine neden olan tasarrufları hükümsüzdür. 14) SIR SAKLAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ Birlik yönetim kurulu, denetleme kurulu ve ilgili komitelerin üyeleri ile personeli, sıfat ve görevleri dolayısıyla ilgililere ve üçüncü kişilere ait öğrendikleri sırları mevzuat uyarınca yetkili olanlar dışındakilere açıklayamazlar ve bu sırları doğrudan ya da dolaylı olarak kendileri veya başkaları yararına kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden ayrılmalarından sonra da devam eder. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 220

222 15) DEĞERLEME HİZMETİ VERENLERİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜĞÜ Birlik üyesi değerleme kuruluşları ve değerleme uzmanları; resmi kurumlar nezdinde değerleme faaliyetlerinin yürütülmesi için gerekli olan kayıt ve belgelerin incelenmesi ve bunların edinilmesinde ilgili kişi ve kuruluşlardan sayılır. Bu hususa ilişkin bilgilendirme Birlik tarafından ilgili kurum ve kuruluşlar nezdinde yapılabilir. Birlik üyeleri değerleme faaliyetlerinin yürütülmesi amacıyla edindikleri bilgi ve belgeleri bu amaç dışında kullanamaz ve açıklayamazlar. 16) DENETİM Birlik, Kurul tarafından her yıl denetlenir. Birliğin her türlü işlem ve hesaplarının denetimine ilişkin usul ve esaslar Kurulca belirlenir. Kurul tarafından bu kapsamda yapılan denetime ilişkin denetim raporunun bir örneği en geç izleyen yılın altıncı ayı sonuna kadar Kurulun ilgili olduğu Bakanlığa gönderilir. İlgili Bakan Birliğin faaliyetinin kuruluş amacına uygunluğunun sağlanması için Kuruldan gerekli tedbirlerin alınmasını isteyebileceği gibi Birliğin her türlü işlem ve hesaplarını denetlemeye de yetkilidir. Birliğin yetkili organlarınca alınan kararlara karşı, kararın ilgiliye tebliğini izleyen on iş günü içinde Kurul nezdinde itiraz edilebilir. İtiraza ilişkin olarak Kurulca verilecek kararlar kesindir. Kurul, Birlikten her türlü bilgi ve belgeyi istemeye yetkilidir. TÜRKİYE DEĞERLEME UZMANLARI BİRLİĞİ STATÜSÜ ÖRNEK SORULAR 1) Aşağıdakilerden hangisi Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğinin görev ve yetkilerinden birisi değildir? A) Sertifika vermek B) Haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak. C) Kanunda yer alan idari para cezalarını vermek. D) Kanunda yer alan disiplin cezalarını vermek. 2) Aşağıdakilerden hangisi Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğinin görev ve yetkilerinden birisi değildir? A) Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsünde belirtilen disiplin cezalarını vermek. B) Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsünde belirtilen idari cezalarını vermek. C) Gayrimenkul bilgi merkezi kurmak. D) Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 221

223 3) Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üyelik ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır? A) Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansını almaya hak kazananlar, Birliğe üyelik için başvuruyu yapmakla yükümlüdürler. B) Değerleme Kuruluşları, Birliğe üyelik için başvuruyu yapmakla yükümlüdürler. C) Konut değerleme uzmanlığı lisansını almaya hak kazananlar, Birliğe üyelik için başvuruyu yapmakla yükümlüdürler. D) Kamu kurum ve kuruluşlarında çalışan değerleme uzmanlarının Birliğe üye olmaları ihtiyaridir. 4) Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansını almaya hak kazananların, lisans belgesini almaya hak kazandıkları tarihten itibaren ne kadar süre içinde, Birliğe üyelik için gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdürler? a) 1 ay b) 2 ay c) 3 ay d) 6 ay 5) Aşağıdakilerden hangisi, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Genel Kurulun görevlerinden değildir? a) Birlik Değerlendirme Komitesi üyelerini seçmek. b) Birlik yönetim kurulu üyelerini seçmek. c) Birlik Denetleme Kurulu üyelerini seçmek. d) Birlik Disiplin Komitesi üyelerini seçmek. 6) Aşağıdakilerden hangisi, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Genel Kurulun görevlerinden değildir? A) Birlik için gerekli taşınmazların satın alınması hakkında karar almak. B) Üyeliğe kabul başvurularını karara bağlamak. C) Disiplin komitesi tarafından verilen disiplin cezaları ile Kanundaki idari para cezalarının ilgililere tebliğ edilmesini sağlamak ve gereklerini yerine getirmek D) Değerleme standartları ve meslek kurallarını Kurulun da uygun görüşünü alarak oluşturmak, bunları yayımlamak ve belirli aralıklarla gözden geçirmek. 7) Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsünde, Aşağıdaki komitelerden hangisine yer verilmemiştir? a) Disiplin Komitesi. b) Değerlendirme Komitesi c) Denetim Komitesi d) Mesleki Eğitim ve Araştırma Komitesi LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 222

224 8) Aşağıdakilerden hangisi, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsüne göre, Birlik üyelerine verilecek cezalardan değildir? a) Kınama b) Ağır para cezası c) Birlik üyeliğinin askıya alınması d) Birlik üyeliğinin iptal edilmesi CEVAPLAR D B C C A A C B LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 223

225 15. BÖLÜM EMLAK VERGİSİ KANUNU I. KISIM BİNA VERGİSİ 1) KONU VE TANIMLAR A) KONU Türkiye sınırları içinde bulunan binalar bu kanun hükümlerine göre Bina Vergisine tabidir. B) TANIMLAR 1) Bina: Bu kanundaki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsini kapsar. Bu kanunun uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır. VUK na göre; l. Belediye sınırları içindeki binaların ve belediye kuruluşu bulunmayan yerlerde köy ve mahalle topluluğu içindeki binaların bütünleyici olan arazi, 2. Nerede olursa olsun ticaret ve san'ata tahsis edilmiş binalarla birlikte kullanılan arazi, Vergi değerinin tayininde binayı bütünleyen arazi sayılır. Binayı çevreleyen ve kullanış tarzı itibariyle bina ile birlik teşkil eden avlu, bahçe ve benzeri arazi de binanın bütünleyicisi sayılacak, buna karşılık binadan ayrı olarak kullanılması kabil olan ve bina ile birlik teşkil etmeyen bahçe ve benzeri arazi, arsa veya arazi olarak değerlenecektir. Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz. 2) Mükellef: Bina Vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder. Bir binaya paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 224

226 2) MUAFLIK VE İSTİSNALAR A) Daimi muaflıklar 1) Şartsız muaflıklar: Aşağıda yazılı binalar, (4046 sayılı Kanun kapsamında yapılan işletme hakkı devirleri hariç) Bina Vergisinden daimi olarak muaftır. a) Özel bütçeli idarelere (Mazbut vakıflar dahil), il özel idarelerine, belediyelere, köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve Devlete ait binalar. b) İl özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseselere ait; aa) Su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletme binaları. bb) Belediye sınırları içindeki yolcu taşıma işletme binaları ve kapalı durak yerleri. c)türk Silahlı Kuvvetlerini (Jandarma Genel Komutanlığı dahil) güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait binalar. d) 5411 sayılı Bankalar Kanunu hükümlerine göre temettü hariç ortaklık hakları ile yönetim ve denetimleri veya hisseleri kısmen veya tamamen Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna intikal eden bankalara, tasfiyeleri Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu eliyle yürütülen müflis bankaların iflâs idarelerine ait binalar. z) 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 7/A maddesi kapsamında kira sertifikası ihracı işlemine konu olan binalar. 2) Şartlı Muaflıklar: Aşağıda yazılı binalar, kiraya verilmemek (4046 sayılı Kanun kapsamında yapılan işletme hakkı devirleri hariç) şartıyla, Bina Vergisinden daimi olarak muaftır. a) Köylere ve köy birliklerine ait tarım işletme binaları, soğuk hava depoları, içmeler ve kaplıcalar ile bunlar tarafından köylünün umumi ve müşterek ihtiyaçlarını karşılamak maksadıyla işletilen hamam, çamaşırhane, değirmenler ve köy odaları; b) Ordu evleri, askeri gazino ve kantinler ile bunların müştemilatı; c) Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait binalar (Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmiş bulunmamaları şartıyla) d) Kazanç gayesi olmamak şartıyla işletilen hastane, dispanser, sağlık, rehabilitasyon, teşhis ve tedavi merkezleri, sanatoryum, prevantoryum, öğrenci yurtları, düşkünler evi, yetimhaneler, revirler, kreşler, kütüphaneler ve korunmaya muhtaç çocukları koruma birliklerine ait yurtlar ve işyerleri ile benzerleri; e) Dini hizmetlerin ifasına mahsus ve umuma açık bulunan ibadethaneler ve bunların müştemilatı; f) Zirai istihsalde kullanılmak şartıyla makina ve alet depoları, zahire ambarları, samanlıklar, arabalıklar, ağıllar, ahırlar, kümesler, kurutma mahalleri, böcekhaneler, serler (seralar) ve benzeri binalarla, işçi ve bekçi bina, kulübe ve barakaları; g) Su ürünleri müstahsillerinin istihsalde kullandıkları ağ ve alet depoları, kayıkhaneler, denizlerde ve göllerdeki işçi ve balıkçı kulübe ve barakaları; LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 225

227 Yukarıda "f" ve "g" fıkralarında yazılı binaların bir kısmı ikamete ve bir kısmı da mezkur fıkralarda yazılı maksatlara tahsis edilmiş bulunduğu takdirde vergi, yalnız ikamete tahsis olunan kısım için uygulanır. j) Umuma tahsis edildiği Maliye Bakanlığınca kabul edilen rıhtım, iskele, dalgakıran ve bunların mütemmimleri ile, demiryolları ve köprü, rampa ve tünel, yeraltı ve yerüstü geçitleri, peron alimantasyon tesisleri, iskele ve istasyon binaları ile yolcu salonları, cer ve malzeme depoları gibi demiryolu mütemmimleri, Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğüne ait hava liman ve meydanlarındaki terminal binaları, teknik blok, hangar, sistemlere ait depo; elektronik, elektrik ve mekanik sistemlere ait laboratuvar ve bakım tesisleri, pist taksirut ve apron sahası ile ısı ve enerji santralleri, hidrofor tesisleri, gerek hava liman ve meydanlarında ve gerekse uçuş yolları üzerindeki seyrüsefer yardımcı (radar, ILS, VOR, DME, NDB gibi) tesisleri ile hava yer ve yer muhabere sistemleri (VHF, UHF, HF) ve yukarıda belirtilen sistem ve tesislerin mütemmimleri. (Diğer depolar, antrepolar, müstakil lojman ve müstakil idarehane binaları mütemmim sayılmaz) k) Her nevi su bentleri, baraj, sulama ve kurutma tesisleri; l) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan binalar ile elçilerin ikametine mahsus binalar ve bunların müştemilatı (Karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait binalar; m) Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ait binalar (Vakıf senedindeki cihete tahsis edilmek şartıyla); n) Enerji nakil hatları ve direkleri. o) Gençlik ve Spor Bakanlığı Beden Terbiyesi Gene Müdürlüğüne tescil edilmiş amatör spor kulüplerine ait binalar (Gelir veya Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmemeleri şartıyla); p) Tarım kredi, tarım satış kooperatifleri, 1163 sayılı Kanuna uygun olarak teşekkül eden kooperatifler ve bu kooperatiflerin kuracağı kooperatif birlikleri, kooperatif merkez birlikleri ve Türkiye Milli Kooperatifler Birliğinin ve Türk Kooperatifçilik Kurumunun sahip oldukları kendi hizmet binaları. r) Karşılıklı olmak şartıyla Uluslararası Antlaşmalar hükümlerine göre azınlık sayılan cemaatlara ait özel okul binaları. t) Tersane binaları (müstakil büro ve müstakil lojman binaları hariç.) u) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binalar (Gelir Vergisinden muaf esnaf ile basit usulde Gelir Vergisine tabi mükellefler tarafından bizzat işyeri olarak kullanılan binalar hariç olmak üzere, ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılan binalar ile muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan binalar için bu muafiyet uygulanmaz.) v) Doğalgaz, ham petrol ve bunların ürünlerinin nakli ve dağıtımı amacıyla kullanılan boru hatları ile bunların ayrılmaz parçası olan istasyonlar (Pompa, kompresör, basınç düşürme ve ölçüm, hat vana grupları, haberleşme, pik, katodik koruma gibi), B) Geçici muaflıklar: 1) Mesken Muaflığı: a) Mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin, Yeni Türk Lirasından az olmamak üzere vergi değerinin 1/4 ü, inşalarının sona erdiği yılı takip eden LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 226

228 bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. Bu binaların, bina apartman ise dairelerin, mesken olarak kullanılması şartıyla, satın alma veya sair suretle iktisap olunması halinde de yukarıdaki muaflık hükmü kalan süre için uygulanır. Mevcut binalara ilave yapılması halinde, beyan edilen değerden bu kısma isabet eden değer için, yukarda yazılı muafiyet aynı şart ve süre ile uygulanır. Binanın, bina apartman ise dairenin, kısmen veya tamamen mesken olarak kullanılmaması halinde bu binaya veya daireye tanınmış bulunan muafiyet bu halin vuku bulduğu yılı takip eden bütçe yılından itibaren düşer. Bu fıkra hükmüne göre yeniden inşa olunan binaların, bina apartman ise dairelerin, ister sahibince oturulsun isterse kiraya verilsin, mesken olarak kullanılmaları kaydıyla, vergi değerlerinin liradan az olmamak üzere 1/4 oranındaki kısmı, inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren beş yıl süre ile bina vergisinden muaf tutulacaktır. Bu suretle, geçici muaflık rejimi, vergi değeri ne olursa olsun bütün binalarına teşmil edilmiş olmaktadır. şu kadar ki, muaflıktan sadece vergi değerinin ancak 1/4 ü yararlanacak fakat bu miktar liradan az olmayacaktır. 1/4 ve liralık muaflık, bina veya apartman dairesine uygulanacak, muaflıktan müşterek maliklerden her biri kendi hissesi oranında faydalanacak ve geçici muaflık bina ve apartman dairelerine tanındığına göre, muaflıktan faydalanacak miktarın hesabında her bir daire ayrı ayrı nazara alınacaktır. Buna göre, vergi değerleri er lira olan üç daireli bir apartmana ( değeri *3= TL) müştereken malik olan iki mükelleften her biri toplam olarak ( 300/4= TL) liralık geçici muaflıktan yararlanabilecektir. Burada söz konusu edilen geçici muaflık, sadece fiilen mesken olarak kullanılan binalara aittir. Bu sebeple geçici vergi muaflığından yararlanan bina veya dairenin kısmen veya tamamen meskenden başka maksada tahsisi halinde bu muafiyet, tahsisin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılından itibaren düşecektir. 2) Turizmi Teşvik Muaflığı Turizmi Teşvik Kanunu hükümleri dairesinde turizm müessesesi belgesi almış olan Gelir veya Kurumlar Vergisi mükelleflerinin adı geçen kanunda yazılı maksatlara tahsis ettikleri ve işletmelerine dahil binaları, inşalarının sona erdiği veya mevcut binaların bu maksada tahsisi halinde turizm müessesesi belgesinin alındığı yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. Sözü edilen muaflıktan Gelir veya Kurumlar Vergisi mükelleflerinin işletmelerine dahil, kendilerine ait binalar faydalanabileceğinden adı geçen kişilerin kiralayıp aynı maksada tahsis edecekleri binalar için böyle bir muaflık söz konusu olmayacaktır. 3) Tabiî afetler sebebiyle inşa edilen binaların muaflığı a) Deprem, su basması, yangın gibi tabiî afetler sebebiyle binaları yanan, yıkılan veya kullanılamaz hale gelen vergi mükellefleri tarafından inşa edilen veya kamu kuruluşunca ilgili kanunlarına göre inşa edilip bu hak sahiplerine devir edilen binalara tanınacak geçici vergi muaflığı. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 227

229 b) Yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ ve benzeri (deprem hariç) afetlerle zarar görmesi muhtemel yerlerdeki binaların vergi mükellefleri tarafından inşa edilen veya kumu kuruluşunca ilgili kanunlarına göre inşa edilip sözü edilen hak sahiplerine devir edilen binalara tanınacak geçici vergi muaflığı. Söz konusu edilen geçici muaflık 10 yıllık bir devreyi kapsamakta ve binaların mesken olarak kullanılması veya meskenden başka maksada tahsis edilmesi herhangi bir önem taşımamaktadır. Ancak, bu binaların tabiî afete uğrayan veya binaları tabiî afetle zarar görmesi muhtemel olduğu tespit edilen mükellefler tarafından inşa edilmesi veya kamu kuruluşunca ilgili kanunlara göre inşa edilip hak sahiplerine devir edilmesi geçici vergi muaflığından yararlanmak bakımından gerekli bulunmaktadır. Öte yandan, sözü edilen binaların, tabiî afete uğrayan veya tabiî afetle (deprem hariç) zarar görmesi muhtemel vergi mükellefleri tarafından yapılması halinde, afetin vukuu veya afete maruz bulunulduğunun yetkili kuruluşça tebliği tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde inşaatın bitirilmesi ve inşaatın afetin vuku bulduğu yerde veya kamu kuruluşunca gösterilen yerlerde yapılması lâzımdır. Kamu kuruluşunca ilgili kanunlarına göre inşa edilip hak sahiplerine devir olunan binaların bitirilmesi için herhangi bir süre derpiş edilmediğinden, bu kabil binalar hakkında 10 yıllık geçici muaflık, devir edildikleri yılı takip eden bütçe yılı başından itibaren uygulanacaktır. Kamu kuruluşlarınca afet bölgesi olduğu nedeniyle inşaat yasağı konulan yerlerde yapılan binalar için bu muafiyet uygulanmaz. Muafiyetten faydalanacak mükellefler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığından veya bu Bakanlığın yetkili kıldığı kuruluşlardan afete maruz kaldıklarına dair alacakları bir belgeyi vergi dairesine ibraz etmeye mecburdurlar. Sözü edilen geçici vergi muaflığı, yukarıda da değinildiği gibi, her türlü binalara şamil olduğundan, mesken binaları için (a) fıkrasında öngörülen geçici muaflık bu binalar hakkında ayrıca uygulanmayacaktır. Bununla beraber, bu özel muaflıktan yararlanmayan binalar hakkında kanunun genel hükümleri uygulanabilecektir. 4) Fuar, sergi ve panayır yerlerinde inşa edilen binaların muaflığı Fuar, sergi ve panayır yerlerinde inşa edilen binalar, bu maksada tahsis edildikleri süre için vergiden muaftır. Fuar, sergi veya panayırın açık bulunmadığı zamanlar başka maksatlarla kullanılan binaların bu muaflıktan yararlandırılması söz konusu değildir. 5) Geri kalmış bölgelerde inşa edilen sınaî tesislerin muaflığı Kalkınma Bakanlığınca tespit ve tayin edilen geri kalmış bölgelerde inşa edilen sınai tesisler, inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 228

230 6) Organize sanayi bölgeleri ile sanayi ve küçük sanat sitelerindeki binaların muaflığı Organize sanayi bölgeleri ile sanayi ve küçük sanat sitelerindeki binalar, inşalarının sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. Yukarda 1,2,3,4 nolu bölümlerde belirtilen muafiyetlerden istifade için, o bölümlerde yazılı hallerin vukuunda, keyfiyetin bütçe yılı içinde ilgili vergi dairesine bildirilmesi şarttır. Ancak, bu olaylar bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde yapılır. Bu şart yerine getirilmediği takdirde fıkralarda yazılı diğer şartlar mevcut olsa dahi geçici muaflığın uygulanması mümkün değildir. (e) fıkrası için böyle bir bildirim zorunluluğu olmadığından bu gibi hallerde muaflık vergi dairesince resen uygulanabilecektir. Süresinde bildirimde bulunulmazsa muafiyet, bildirimin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılından muteber olur. Bu takdirde bildirimin yapıldığı bütçe yılının sonuna kadar geçen yıllara ait muafiyet hakkı düşer. Köylerdeki inşaat için bildirme mecburiyeti olmadığından, diğer şartların mevcut olması halinde bunlar için bildirim şartı aranmaksızın muaflık uygulanacaktır. 3) MATRAH VE NİSPET A) Matrah Bina Vergisinin matrahı, binanın bu kanun hükümlerine göre tespit olunan vergi değeridir. Sabit istihsal tesisatına ait değerler vergi matrahına alınmaz. Bu nedenle, değerlemede bina içerisindeki makine ve tesisler nazara alınmayacaktır. B) Nispet (Oran) Bina vergisinin oranı meskenlerde binde bir, diğer binalarda ise binde ikidir. Bu oranlar, 5216 sayılı Kanunun uygulandığı büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde % 100 artırımlı uygulanır. Bakanlar Kurulu, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir. Bakanlar Kurulu, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m² yi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır. Muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 229

231 uygulanmaz. Yeni inşa edilen bina veya binaların vergisi, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olamaz. Bu hüküm binaların inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanır. 4) BİNA VERGİSİ MÜKELLEFİYETİNİN BAŞLAMASI VE BİTMESİ a) Vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi; b) Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamındaki binaların değerinde % 25 i aşan oranda bir artma veya eksilme olması halinde bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi, c) Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi, d) Muafiyetin son bulduğu tarihi, Takip eden bütçe yılından itibaren başlar. Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer. Oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binaların vergileri, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re'sen tespit edilmesi üzerine, bu olayların vukua geldiği tarihlerden sonra gelen taksitlerden itibaren, bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz. 5) VERGİNİN TARH VE TAHAKKUKU Bina vergisi, ilgili belediye tarafından; a) Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında, b) Vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi gereken hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep yılın son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte, c) Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamındaki binaların değerinde % 25 i aşan oranda bir artma veya eksilme olması halinde, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında, Vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir. Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, tespit LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 230

232 edilen vergi değeri üzerinden hesaplanan bina vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır. Bir il veya ilçe hududu içerisinde birden fazla belediye olması halinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binaya ait bina vergisini tarha yetkili olacak belediye, ilgili valiler tarafından belirlenir. II. KISIM ARAZİ VERGİSİ 1) ARAZİNİN KONUSU Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar bu kanun hükümlerine göre Arazi Vergisine tabidir. Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır. Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir. Aksine hüküm olmadıkça bu kanunun diğer maddelerinde yer alan arazi tabiri arsaları da kapsar. 2) MÜKELLEF Arazi Vergisini, arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenler öder. Bir araziye paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar. Mülkiyeti ihtilaflı bulunan arazi için, araziye tasarrufta bulunmayan kişiler tarafından ödenen Arazi Vergileri, ihtilafın ödeme yapan aleyhine sonuçlanması halinde ihtilafla ilgili bulunanların karar tarihinden itibaren bir yıl içerisinde başvurmaları şartıyla kendilerine ret ve iade olunur. 3) MUAFLIK VE İSTİSNALAR Daimi muaflıklar 1) Şartsız Daimi Muaflıklar Aşağıda yazılı arazi (4046 sayılı Kanun kapsamında yapılan işletme hakkı devirleri hariç) Arazi Vergisinden daimi olarak muaftır. a) Özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyelere ve köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve Devlete ait arazi; b) İl özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseseler tarafından işletilen: aa) Su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletmelerine ait arazi; bb) Belediye sınırları içindeki yolcu taşıma işletmelerine ait arazi; LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 231

233 c) Türk Silahlı Kuvvetlerini (Jandarma Genel Komutanlığı dahil) güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait arazi ve arsalar. d) 5411sayılı Bankalar Kanunu hükümlerine göre temettü hariç ortaklık hakları ile yönetim ve denetimleri veya hisseleri kısmen veya tamamen Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna intikal eden bankalara, tasfiyeleri Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu eliyle yürütülen müflis bankaların iflâs idarelerine ait arazi ve arsalar. e) 4749 sayılı Kanunun 7/A maddesi kapsamında kira sertifikası ihracı işlemine konu olan arazi ve arsalar. 2) Kiraya verilmeme Şartıyla Daimi Muaflıklar Aşağıda yazılı arazi kiraya verilmemek (4046 sayılı Kanun kapsamında yapılan işletme hakkı devirleri hariç) şartıyla Arazi Vergisinden daimi olarak muaftır. a) Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait arazi (Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmiş bulunmamaları şartıyla); b) Yabancı devletlere ait olup gerek elçilik ve konsolosluk binaları gerekse elçilerin ikametlerine mahsus binalar yapılmak üzere sahip olunan arazi ve arsalar ile bu çeşit binalardan yanan, yıkılanların arsaları (Karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait arazi ve arsalar; c) Mezarlıklar. d) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan arazi. (Gelir Vergisinden muaf esnaf ile basit usulde Gelir Vergisine tabi mükellefler tarafından bizzat işyeri olarak kullanılan arsa ve arazi hariç olmak üzere, ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılan arazi ile arsalar ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazi için bu muafiyet uygulanmaz.) e) Petrolün boru hatları ile transit geçişi ile ilgili projeler kapsamında; kamulaştırma ile görevlendirilen kamu kurum veya kuruluşunun maliki veya irtifak hakkı sahibi olduğu ve ilgili proje yatırımcıları lehine irtifak hakkı tesis edilmiş gayrimenkuller. f) Toplu Konut İdaresi Başkanlığına ait arazi ve arsalar. A) Geçici muaflıklar: Aşağıda yazılı arazi geçici olarak Arazi Vergisinden muaftır. a) Özel kanunlarına göre Devlet ormanları dışında insan emeğiyle yeniden orman haline getirilmek üzere ağaçlandırılan arazi 50 yıl; b) Toprak ve topoğrafik özellikleri ve erozyon gibi sınırlayıcı faktörler sebebiyle kültür bitkilerinin yetişmelerini engelleyen araziden; bataklık, turbiyer, çorak, makilik, çalılık, taşlık ve sair haller dolayısiyle üzerinde tarım yapılamayan sahaların, ıslah tedbirleriyle yeniden tarıma elverişli hale getirilmesinde 10 yıl; c) Teknik, ekonomik ve ekolojik bakımlardan gerekli şartları haiz olan arazide yeniden fidanla dikim veya aşılama veya yeniden yetiştirme suretiyle ağaçlık, meyvelik, bağ ve bahçe meydana getirilmesinde asgari 2 yıl, azami 15 yıl; d) Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca, organize sanayi bölgeleri için iktisap olunduğu veya bu bölgelere tahsis edildiği kabul edilen arazi (Sanayici lehine tapudaki tescilin yapılacağı tarihe kadar). LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 232

234 Geçici olarak muaflıktan istifade için arazinin bu maddede yazılı cihetlere tahsis edilmiş olduğunun ilgili vergi dairesine bütçe yılı içinde bildirilmesi şarttır. Muafiyetler, arazinin tayin olunan cihetlere tahsis edildiği yılı takip eden bütçe yılından başlar. Bütçe yılı içinde bildirim yapılmazsa muafiyet, bildirimin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılından muteber olur. Bu takdirde bildirimin yapıldığı bütçe yılının sonuna kadar geçen yıllara ait muafiyet hakkı düşer. (a) ve (b) fıkralarında yazılı muafiyet konusu arazinin bu fıkralarda gösterilen cihetlere tahsis edilmiş olup olmadığının şartları ile (c) fıkrasına göre geçici muafiyet verilecek haller, bunların şartları ve muafiyet süreleri Tarım Gıda ve Hayvancılık Bakanlığı, Orman ve Su İşleri Bakanlığı ile Türkiye Ziraat Odaları Birliğinin mütalaası alınmak suretiyle Maliye Bakanlığınca belli edilir ve Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulur. B) Arazi vergisinde istisna Mükelleflerin bir belediye ve bu belediyenin mücavir alan sınırları içinde bulunan arazisinin (arsalar hariç) toplam vergi değerinin Türk Lirası Arazi Vergisinden müstesnadır. Bu miktarı üç misline kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. Bu hükmün tatbikatında mükellef ile eş ve velayet altındaki çocuklara ait arazi değerleri toplu olarak nazara alınır. Bu maddede yazılı istisna, hisseli arazide mükelleflerin hisse miktarları ayrı ayrı nazara alınmak suretiyle uygulanır. 4) MATRAH VE NİSPET A) Matrah Arazi Vergisinin matrahı arazinin bu kanun hükümlerine göre tespit olunan vergi değeridir. B) Nispet (Oran) Arazi vergisinin oranı binde bir, arsalarda ise binde üçtür. Bu oranlar, 5216 sayılı Kanunun uygulandığı büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde % 100 artırımlı uygulanır. Bakanlar Kurulu, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir. 5) MÜKELLEFİYETİN BAŞLAMASI VE BİTMESİ Arazi vergisi mükellefiyeti; a) Vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi, b) Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamındaki binaların değerinde % 25 i aşan oranda bir artma veya eksilme olması halinde bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 233

235 c) Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi, d) Muafiyetin sukut ettiği tarihi, Takip eden bütçe yılından itibaren başlar. Vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan araziden dolayı mükellefiyet, bu olayın vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer. Kanunların verdiği yetkiye dayanılarak tasarrufu yasak edilen arazinin vergisi, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re'sen tespit edilmesi üzerine yasaklama tarihini izleyen taksitlerden itibaren bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz. Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle yanan, yıkılan binaların arsalarına ait vergiler, bu olayların vukua geldiği tarihleri takip eden bütçe yılından itibaren iki yıl süre ile alınmaz. Üzerine bina yapılan arsanın Arazi Vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren sona erer. 6) VERGİNİN TARH VE TAHAKKUKU Arazi vergisi, ilgili belediye tarafından; a) Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında, b) Vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi gereken hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte, c) Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamındaki binaların değerinde % 25 i aşan oranda bir artma veya eksilme olması halinde, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında, Vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir. Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, tespit edilen vergi değeri üzerinden LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 234

236 hesaplanan arazi vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır. Bir il veya ilçe sınırları içerisinde birden fazla belediye olması halinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan araziye ait arazi vergisini tarha yetkili olacak belediye, ilgili valiler tarafından belirlenir. III. KISIM ORTAK HÜKÜMLER 1) MUFALIK VE İSTİSNA HÜKÜMLERİNİN BU KANUNDA YER ALMASI ESASI Bina ve Arazi Vergileri ile ilgili muaflık ve istisna hükümleri bu kanuna eklenmek veya bu kanunda değişiklik yapılmak suretiyle düzenlenir. 2) BİLDİRİM VERME SÜRESİ Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamındaki binaların değerinde % 25 i aşan oranda bir artma veya eksilme olması hali haricinde, vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlâk vergisi bildirimi verilmesi zorunludur. Devlete ait arazi için bildirim verilmez. Bildirimler; a) Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde, b) Vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku bulduğu bütçe yılı içerisinde, Emlâkın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir. Yukarıdaki fıkralarda yazılı haller bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir. Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi, münferiden de bildirim verebilirler. Paylı mülkiyet halinde ise bildirim münferiden verilir. Elbirliği mülkiyetinde münferiden bildirim verildiği takdirde, gayrimenkule ait vergi değeri üzerinden hissedarların adedine göre ayrı ayrı tarh ve tahakkuk yapılır. Bildirimlerin şekli ve kapsamı Maliye Bakanlığınca belirlenir. 3) VERGİ DEĞERİ a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 235

237 valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre, b) Binalar için, Maliye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınmak suretiyle, Hesaplanan bedeldir. Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur. Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamındaki binaların değerinde % 25 i aşan oranda bir artma veya eksilme olması hali haricindeki, vergi değerini tadil eden nedenlerle mükellefiyet tesisi gereken hallerde vergi değerinin hesaplanmasında, 213 sayılı Vergi Usul Kanununa göre, belirlenen arsa ve arazi birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yıldan başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınır. Bakanlar Kurulu, bu maddede belirtilen artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya yetkilidir. Bakanlar Kurulu bu yetkisini, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 95 inci maddesi uyarınca belirlenen belediye grupları itibarıyla farklı oranlar tespit etmek suretiyle de kullanabilir. 4) ÖDEME SÜRESİ Emlak Vergisi birinci taksiti Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksiti Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Maliye Bakanlığı ödeme aylarını, bölgelerin özelliklerine göre değiştirebilir. Kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur. Kısıtlamanın kaldırılması halinde, kaldırılma tarihini takip eden bütçe yılından itibaren emlakin vergisi, tüm vergi değeri üzerinden ödenir. Kısıtlamanın devam ettiği sürede tecil edilen verginin 9/10 u bina, arsa veya arazinin satılması, kamulaştırılması veya hibe yoluyla ahara devir ve temliki halinde, tahsilat zamanaşımına uğramamış olanları muaccel hale gelir. Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş Emlak Vergisinin ödenmesinden devreden devralan müteselsilen sorumlu tutulurlar. Devralanın mükellefe rücu hakkı saklıdır. Tapu daireleri devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15'inci günü akşamına kadar ilgili belediyelere bildirir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 236

238 5) VERGİ DAİRESİNCE YAPILACAK İŞLEM Bildirimin süresinde verilmemesi halinde, vergi idarece tarh edilir. Bu Kanunda geçen "Vergi dairesi"tabiri, belediyeleri ifade eder. 6) VERGİ DEĞERİNİ TADİL EDEN SEBEPLER Vergi değerini tadil eden sebepler aşağıda gösterilmiştir: 1. Yeni bina inşa edilmesi (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir.) 2. Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harap olması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması; 3. Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkan, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline dönüştürülmesi, (Bu hükmün uygulanmasında bir apartmanın her dairesi bir bina sayılır ve tadil sebebi, yalnız kullanış tarzı tamamen veya kısmen değiştirilen daire için geçerli olur.) 4. Arazinin hal ve heyetinde değişiklik olması: a) Arazinin fidanlandırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi; b) Fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi; c) Tarım yapılan bir arazinin tabii bir afet veya arıza sebebiyle veya sair sebepler yüzünden tarıma elverişsiz hale gelmesi. d) Tarım yapılmayan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi, e) Arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi. 5. Bir binanın mütemmimi durumunda olan arazinin mütemmimlik durumundan çıkması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi. 6. Bir bina veya arazinin takvim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi (Arazinin bir kısmının kamulaştırılması da ifraz hükmündedir.) 7. Müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi. 8. Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında devamlı olmak üzere bina veya arazinin değerlerinde % 25 i aşan oranda artma veya eksiltme olması; 7) USUL HÜKÜMLERİ Bu Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu Kanuna göre alınacak vergiler hakkında 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ile 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uygulanır. Bu Kanunda geçen "Vergi dairesi"tabiri, belediyeleri ifade eder. Bu Kanunun uygulanmasında, Vergi Usul Kanununun vergi inceleme yetkisi hariç olmak üzere; 1. Belediye gelir şube müdürü, gelir şube müdürü olmayan yerlerde belediye hesap LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 237

239 işleri müdürü, hesap işleri müdürü olmayan yerlerde muhasebeci, vergi dairesi müdürü sıfat ve yetkisini haizdir. 2. Vergi Usul Kanununda mahallin en büyük mal memuruna verilmiş görev ve yetkiler, belediye başkanları tarafından kullanılır. 8) BİNA VE ARAZİ VERGİLERİNDE ZAMANAŞIMI Bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zamanaşımı, bu bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren başlar SAYILI EMLAK VERGİSİ KANUNU ÖRNEK SORULAR 1) Aşağıdakilerden hangisi Emlâk Vergisi Kanunu na göre bina terimi kapsamına girmez? a) Ahşap evler b) Kerpiç evler c) Karavanlar d) Gecekondular 2) Emlâk Vergisi Kanunu na göre, aşağıdaki binalardan hangisi kiraya verilse bile sürekli olarak bina vergisinden muaftır? a) Köylere ait soğuk hava depoları. b) Belediyeye ait soğuk hava işletme binaları. c) Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait binalar. d) Köy birliklerine ait tarım işletme binaları. 3) Emlâk Vergisi Kanunu na göre, aşağıdakilerden hangisi bina vergisinde geçici muaflıklardan biri değildir? a) Organize sanayi bölgeleri ile sanayi ve küçük sanat sitelerindeki muaflık b) Turizm teşvik muaflığı c) Enerji santrallerindeki muaflık e) Fuar, sergi, panayır muaflığı 4) Emlâk Vergisi Kanunu na göre, aşağıdaki binalardan hangisinin vergi değerinin 1/4 ü belli bir süre için emlâk vergisinden muaf tutulmuştur? a) Konut olarak kullanılan binalar. b)turizm amacıyla tahsis edilen binalar LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 238

240 c) Fuar, sergi ve panayır yerlerinde inşa edilen binalar d) Geri kalmış bölgelerde inşa edilen sınaî tesisler, 5) Emlâk Vergisi Kanunu na göre, Konut olarak kullanılan bina ve apartman dairelerine tanınan geçici mesken muafiyetinin süresi kaç yıldır? a) 1 b) 3 c) 5 d) 10 6) Seyide Aksu sahibi olduğu arsanın üzerine tarihinde müstakil bir bina inşa etmiştir. Binaya ilişkin mükellefiyet hangi tarihten itibaren başlar? (Emlâk Vergisi Kanunu na göre,) a) b) c) d) ) Duygu Keyfçi tarafından yaptırılan binanın vergi değeri TL dır. Yeni inşa edilmiş bu binanın geçici mesken muafiyetinden yararlandığını varsayarsak, emlâk vergisi matrahı kaç TL olacaktır? (Emlâk Vergisi Kanunu na göre,) a) b) c) d) ) Emlâk Vergisi Kanunu na göre, Doğal afetler nedeniyle inşa edilen binalarda muafiyet süresi kaç yıldır? a) 5 b) 10 c) 15 d) 20 9) Sosyal güvenlik kurumlarından maaş alan İlhami Özçubuk un 185 m 2 büyüklüğünde sadece bir konutu vardır ve bu konutta ikamet etmektedir. Bina vergisi oranını Bakanlar Kurulu yetkisi dâhilinde minimuma kadar indirilmiştir. Bu durumda, İlhami Özçubuk un konutuna uygulanacak emlak vergisi oranı yüzde kaçtır? (Emlâk Vergisi Kanunu na göre,) a) 0 b) 1 c) 2 d) 4 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 239

241 10) Özel kanunlarına göre devlet ormanları dışında kalan insan emeğiyle yeniden orman hâline getirilmek üzere ağaçlandırılan araziye kaç yıl süreyle emlâk vergisi muafiyeti tanınmıştır? (Emlâk Vergisi Kanunu na göre,) a) 50 b) 20 c) 10 d) 5 11) Bir araziye elbirliği mülkiyet hâlinde, malik olan Osman Birgin ve Mehmet Vural arazi vergisinden ne şekilde sorumludurlar? (Emlâk Vergisi Kanunu na göre) a) Hisselerin oranında b) Her biri verginin tamamından müteselsilen c) Eşit miktarlarda d) Eşit oranlarda 12) Yener KARATAŞ ın Çankaya da bulunan binası için, Emlâk vergisi bildirimini nereye vermesi gerekir? (Emlâk Vergisi Kanunu na göre,) a) İkametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine b) İkametgâhının bulunduğu yerdeki belediyeye c) Binanın bulunduğu yer vergi dairesine d) Binanın bulunduğu yerdeki belediyeye 13) Emlâk Vergisi Kanunu na göre, aşağıdaki durumların hangisinde, emlâk vergisinden muafiyet söz konusudur? a) Hüseyin AKBABA tarafından mevcut binalara ilave yapılması halinde. b) Hidayet GÜVENÇ tarafından apartmandaki bir dairenin fiilen depo olarak kullanılması halinde. c) Turizm müessesesi belgesi almış olan Ali Ramazan ACAR tarafından, turizm amacıyla sahip olduğu binanın tahsis edilmesi halinde. d) Turizm müessesesi belgesi almış olan Hüseyin KESİMOĞLU nun kiraladığı binayı, turizm amacıyla tahsis etmesi halinde D B C A C C B B A A B D C LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 240

242 16. BÖLÜM GAYRİMENKULLERİN ALIM SATIM VE İNŞA KAZANÇLARININ VERGİLENDİRİLMESİ Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa kazançlarının vergilendirilmesi genel olarak aşağıda belirtilen kanunlarda düzenlenmiştir. 1) Gelir Vergisi Kanunu 2) Kurumlar Vergisi Kanunu 3) Katma Değer Vergisi Kanunu Gelir Vergisi Kanunu gerçek kişilere, Kurumlar Vergisi kanunu ise Kurumlara yönelik vergi işlemlerini düzenlemektedir. 1. KISIM GELİR VERGİSİ KANUNU 1) GELİR VERGİSİNİN KONUSU, UNSURLARI MÜKELLEFİYET A) Konusu Gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tâbidir. Gelir bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır. A) Gelirin unsurları Gelire giren kazanç ve iratlar şunlardır : 1. Ticarî kazançlar, 2. Ziraî kazançlar, 3. Ücretler, 4. Serbest meslek kazançları, 5. Gayrimenkul sermaye iratları, 6. Menkul sermaye iratları, 7. Diğer kazanç ve iratlar. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, yukarıda yazılı kazanç ve iratlar gelirin tespitinde gerçek ve safi miktarları ile nazara alınır. B) Mükellefiyet Tam Mükellefiyet; Aşağıda yazılı gerçek kişiler Türkiye içinde ve dışında elde ettikleri kazanç ve iratların tamamı üzerinden vergilendirilirler: 1. Türkiye'de yerleşmiş olanlar; 2. Resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye'de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısiyle LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 241

243 yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları (Bu gibilerden, bulundukları memleketlerde elde ettikleri kazanç ve iratları dolayısiyle Gelir Vergisine veya benzeri bir vergiye tabi tutulmuş bulunanlar, mezkür kazanç ve iratları üzerinden ayrıca vergilendirilmezler.) Dar Mükellefiyet;Türkiyede yerleşmiş olmayan gerçek kişiler sadece Türkiye'de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilirler. 2) KAZANÇLARININ VERGİLENDİRİLMESİ Gayrimenkullerin alım satım ve inşasından elde edilen kazançlar, niteliklerine göre iki şekilde vergiye tabi tutulurlar. a) Ticari Kazanç b) Diğer Kazanç ve İratlar A) TİCARİ KAZANÇ Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır. Bu kanunun uygulanmasında, aşağıda yazılı kazançlar ticari kazanç sayılır. 1) Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden, 2) Satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar. a) Bilanço esasında ticari kazancın tesbiti: Bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müspet farktır. Bu dönem zarfında sahip veya sahiplerce: 1. İşletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir. 2. İşletmeden çekilen değerler ise farka ilave olunur. b) İşletme hesabı esasında ticari kazancın tesbiti Emtia alım ve satımı ile uğraşanlarda ticari kazancın bulunması için hesap dönemi sonundaki emtia mevcudunun değeri hasılata, dönem başındaki emtia mevcudunun değeri ise giderlere ilave olunur. c) İndirilecek giderler Safi kazancın tesbit edilmesi için, aşağıdaki giderlerin indirilmesi kabul edilir. 1) İşçilerin iş yerinde veya iş yerinin müştemilatında iaşe ve ibate giderleri, tedavi ve ilaç giderleri, sigorta primleri ve emekli aidatı kanunda belirtilen giyim giderleri. 2) İşle ilgili olmak şartiyle, mukavelenameye veya ilama veya kanun emrine istinaden ödenen zarar; ziyan ve tazminatlar. 3) İşle ilgili ve yapılan işin ehemmiyeti ve genişliği ile mütenasip seyahat ve ikamet giderleri. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 242

244 4) İşletme ile ilgili olmak şartıyla; bina, arazi, gider, istihlak, damga, belediye vergileri, harçlar ve kaydiyeler gibi ayni vergi, resim ve harçlar. 5) Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanlar. 6) İş verenlerce, Sendikalar Kanunun hükümlerine göre sendikalara ödenen aidatlar. 7) İş verenler tarafından ücretliler adına bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları. 8) Fakirlere yardım amacıyla gıda bankacılığı faaliyetinde bulunan dernek ve vakıflara Maliye Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde bağışlanan gıda, temizlik, giyecek ve yakacak maddelerinin maliyet bedeli. d) Gider kabul edilmiyen ödemeler a) Teşebbüs sahibi ile eşinin ve çocuklarının işletmeden çektikleri paralar veya aynen aldıkları sair değerler (Aynen alınan değerler emsal bedeli ile değerlenerek teşebbüs sahibinin çektiklerine ilave olunur.) b) Teşebbüs sahibinin kendisine, eşine, küçük çocuklarına işletmeden ödenen aylıklar, ücretler, ikramiyeler, komüsyonlar ve tazminatlar; c) Her türlü para cezaları ve vergi cezaları ile teşebbüs sahibinin suçlarından doğan tazminatlar (Akitler ceza şartı olarak derpiş edilen tazminatlar, cezai mahiyette tazminat sayılmaz.) Bu maddenin uygulanmasında, kolektif şirketlerin ortakları ile adi ve eshamlı komandit şirketlerin komandite ortakları teşebbüs sahibi sayılır. e) Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işleri Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat (dekapaj işleri de inşaat işi sayılır) ve onarma işlerinde kar veya zarar işin bittiği yıl kati olarak tespit edilir ve tamamı o yılın geliri sayılarak, mezkûr yıl beyannamesinde gösterilir. Mükellefler bu madde kapsamına giren hallerde her inşaat ve onarım işinin hasılat ve giderlerini ayrı bir defterde veya tutmakta oldukları defterlerin ayrı sayfalarında göstermeye ve düzenleyecekleri beyannamaleri işlerin ikmal edildiği takvim yılını takip eden yılın Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar vermeye mecburdurlar. f) Müşterek genel giderler ve amortismanların dağıtılması Birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerin diğer işlerle birlikte yapılması halinde müşterek genel giderler ve amortismanlar aşağıdaki esaslara göre dağıtılır. Yıl içinde birden fazla inşaat ve onarma işinin birlikte yapılması halinde, her yıla ait müşterek genel giderler bu işlere ait harcamaların enflasyon düzeltmesine tâbi tutulmuş tutarlarının birbirine olan nispeti dahilinde; Yıl içinde tek veya birden fazla inşaat ve onarma işinin bu madde şümulüne girmeyen işlerle birlikte yapılması halinde, her yıla ait müşterek genel giderler, bu işlere ait harcamalar ile diğer işlere ait satış ve hasılat tutarlarının (enflasyon düzeltmesi yapılan dönemlerde bunların düzeltilmiş tutarlarının) birbirine olan nispeti dahilinde; Birden fazla inşaat ve onarma işlerinde veya bu işlerle sair işlerde müştereken kullanılan tesisat, makina ve ulaştırma vasıtalarının amortismanları, bunların her işte kullanıldıkları gün sayısına göre. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 243

245 g) İnşaat ve onarma işlerinde işin bitimi: İnşaat ve onarma işlerinde geçici ve kesin kabul usulüne tabi olan hallerde geçici kabulün yapıldığını gösteren tutanağın idarece onaylandığı tarih; diğer hallerde işin fiilen tamamlandığı veya fiilen bırakıldığı tarih bitim tarihi olarak kabul edilir. Bitim tarihinden sonra bu işlerle ilgili olarak yapılan giderler ve her nam ile olursa olsun elde edilen hasılat, bu giderlerin yapıldığı veya hasılatın elde edildiği yılın kar veya zararının tespitinde dikkate alınır. B) DEĞER ARTIŞI KAZANÇLARI Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddede belirtilen; 1) Arazi, bina, 2) Maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, 3) Voli mahalleri ve dalyanların, 4) Gayrimenkul olarak tescil edilen hakların, 5) Gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkullerin, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancıdır. Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri, tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır. Bu maddede geçen elden çıkarma deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder. Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, 2014 yılı için Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır. Faaliyetine devam eden ticarî bir işletmenin kısmen veya tamamen satılmasından veya ticarî işletmeye dahil amortismana tâbi iktisadî kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar ticarî kazanç sayılır ve bunlara ticarî kazanç hakkındaki hükümler uygulanır. a) Vergilendirilmeyecek değer artışı kazançları Aşağıdaki yazılı hallerde değer artışı kazancı hesaplanmaz ve vergilendirilmez: 1) Ferdi bir işletmenin sahibinin ölümü halinde, kanunî mirasçılar tarafından işletmenin faaliyetine devam olunması ve mirasçılar tarafından işletmeye dahil iktisadî kıymetlerin kayıtlı değerleriyle (bilanço esasına göre defter tutuluyorsa bilançonun aktif ve pasifiyle bütün halinde) aynen devir alınması. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 244

246 2) Kazancı bilanço esasına göre tespit edilen ferdi bir işletmenin bilançosunun bir sermaye şirketine aktif ve pasifiyle bütün halinde devrolunması, devir alan şirketin bilançosuna aynen geçirilmesi ve devredilen ferdi işletmenin sahip veya sahiplerinin şirketten, devir bilançosuna göre hesaplanan öz sermayesi tutarında ortaklık payı alması. 3) Kollektif ve adi komandit şirketlerin (2) numaralı açıklamada, yazılı şartlar dahilinde nev i değiştirerek sermaye şirketi haline dönüşmesi. b) Safi değer artışı: Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur. İşletmeye dahil amortismana tâbi iktisadî kıymetlerin elden çıkarılması halinde, iktisadî kıymetlerin maliyet bedeli yerine amortismanlar düşüldükten sonra kalan net değeri esas alınır. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TUİK tarafından belirlenen ÜFE artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır. 3) VERGİNİN TARHI a) Beyan esası: Hilafına hüküm olmadıkça, Gelir Vergisi mükellefin veya vergi sorumlusunun beyanı üzerine tarh olunur. b) Gelirin Toplanması ve Yıllık Beyanname: Mükellefler bir takvim yılı içinde elde ettikleri kazanç ve iratları için bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça yıllık beyanname verirler. Bu Kanuna göre beyanı gereken gelirlerin yıllık beyannamede toplanması zorunludur. Tacirler, ticari, zirai ve mesleki faaliyetlerinden kazanç temin etmemiş olsalar bile, yıllık beyanname verirler. c) Toplama yapılmayan haller; Dar mükellefiyette, tamamı Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan, diğer kazanç ve iratlar için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez. d) Diğer indirimler; Gelir vergisi matrahının tespitinde, gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden aşağıdaki indirimler yapılabilir: LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 245

247 Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin ve Gençlik ve Spor Bakanlığına ait gençlik merkezleri ile gençlik ve izcilik kamplarının inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar e) Matrahtan ve gelir unsurlarından indirilmiyecek giderler: Gelir Vergisi ile diğer şahsi vergiler ve her ne şekilde olursa olsun vergi cezaları ve para cezaları, Amme Alacaklarının Tahsili Usulü hakkındaki Kanun hükümlerine göre ödenen cezalar, gecikme zamları ve faizler Gelir Vergisinin matrahından ve gelir unsurlarından indirilmez. Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ödenen gecikme faizleri, vergi matrahından ve gelir unsurlarından indirilmez. f) Yıllık beyannamenin verilmesi: Bir takvim yılına ait beyanname izleyen yılın Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar, gelirin sadece basit usulde tespit edilen ticarî kazançlardan ibaret olması halinde izleyen yılın Şubat ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar, tam mükellefiyette vergiyi tarha yetkili vergi dairesine, dar mükellefiyette Türkiye'de vergi muhatabı mevcutsa onun Türkiye'de oturduğu yerin, Türkiye'de vergi muhatabı yoksa işyerinin, işyeri birden fazla ise bu işyerlerinden herhangi birisinin bulunduğu yer vergi dairesine verilir veya taahhütlü olarak posta ile gönderilir. Takvim yılı içinde memleketi terk edenlerin beyannameleri memleketi terke takaddüm eden 15 gün, ölüm halinde, ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde verilir. g) Özel Haller ve Münferit Beyanname Dar mükellefiyete tabi mükelleflerden yıllık beyanname vermeye mecbur olmayanlar; Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan diğer kazanç ve iratlarını gayrimenkulün bulunduğu yerin vergi dairesine münferit beyanname ile bildirmeye mecburdurlar. h) Verginin Oranı Gelir vergisine tabi gelirler; 1) TL kadar % 15 2) TL ye kadar; TL si için TL, fazlası % 20 3) TL ye kadar; TL si.için TL, fazlası % 27 4) TL. fazlasının TL için TL fazlası % 35 oranında vergilendirilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 246

248 i) Verginin hesaplanması Yıllık Gelir Vergisi, vergiye tabi gelirlerin yıllık toplamından, indirimler düşüldükten sonra kanunda belirtilen vergi oranları uygulanmak suretiyle hesaplanır. j) Tarh yeri: Gelir Vergisi, mükellefin ikametgahının bulunduğu mahal vergi dairesince tarh edilir. Ancak; 1. İş yeri ve ikametgahı ayrı vergi daireleri bölgesinde bulunan mükelleflerin vergileri, Maliye Bakanlığınca uygun görüldüğü takdirde ve mükellefe de evvelden bildirilmek kaydiyle iş yerinin bulunduğu; 2. Dar mükellefiyete tabi olanların vergileri, beyannamelerini vermeye mecbur oldukları; Yerin vergi dairesince tarh olunur. k) Vergilendirme dönemi: Gelir Vergisinde vergilendirme dönemi, geçmiş takvim yılıdır. Ancak, mükellefiyetin takvim yılı içinde kalkması halinde, vergilendirme dönemi, takvim yılı başından mükellefiyetin kalkması tarihine kadar geçen süreyi kapsar. l) Tarh zamanı: Gelir Vergisi, Beyanname verilmesi icabeden hallerde, beyannamenin verildiği günde, beyanname posta ile gönderilmişse, vergiyi tarh edecek daireye geldiği tarihi takibeden yedi gün içinde, tarh edilir. 4) VERGİNİN ÖDENMESİ a) Yıllık beyana tabi gelirler üzerinden tahakkuk eden vergilerde ödeme: 1. Şubat ayı içerisinde verilmesi gereken beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi Şubat ve Haziran aylarında; 2. Mart ayı içerisinde verilmesi gereken beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında; Olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. b) Münferit beyanname ile bildirilen kazançların vergisi: Münferit beyanname ile bildirilen kazançların vergisi, beyanname verme süresi içinde vergi dairesine ödenir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 247

249 2. KISIM KURUMLAR VERGİSİ KANUNU 1) VERGİNİN KONUSU Aşağıda sayılan kurumların kazançları, kurumlar vergisine tâbidir: a) Sermaye şirketleri. b) Kooperatifler. c) İktisadî kamu kuruluşları. d) Dernek veya vakıflara ait iktisadî işletmeler. e) İş ortaklıkları. Kurum kazancı, gelir vergisinin konusuna giren gelir unsurlarından oluşur. 2) MÜKELLEFLER Sermaye şirketleri: Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre kurulmuş olan anonim, limited ve sermayesi paylara bölünmüş komandit şirketler ile benzer nitelikteki yabancı kurumlar sermaye şirketidir. Bu Kanunun uygulanmasında, Sermaye Piyasası Kurulunun düzenleme ve denetimine tâbi fonlar ile bu fonlara benzer yabancı fonlar sermaye şirketi sayılır. İş ortaklıkları: Yukarıdaki fıkralarda yazılı kurumların kendi aralarında veya şahıs ortaklıkları ya da gerçek kişilerle, belli bir işin birlikte yapılmasını ortaklaşa yüklenmek ve kazancını paylaşmak amacıyla kurdukları ortaklıklardan bu şekilde mükellefiyet tesis edilmesini talep edenler iş ortaklıklarıdır. Bunların tüzel kişiliklerinin olmaması mükellefiyetlerini etkilemez. A) Tam ve Dar Mükellefiyet Tam mükellefiyet: Kurumlar vergisine tabi olan kurumlardan, kanunî veya iş merkezi Türkiye'de bulunanlar, gerek Türkiye içinde gerekse Türkiye dışında elde ettikleri kazançların tamamı üzerinden vergilendirilirler. Dar mükellefiyet: Kurumlar vergisine tabi olan kurumlardan, kanunî ve iş merkezlerinin her ikisi de Türkiye'de bulunmayanlar, sadece Türkiye'de elde ettikleri kazançları üzerinden vergilendirilirler. Dar mükellefiyette kurum kazancı, aşağıdaki kazanç ve iratlardan oluşur: a) Vergi Usul Kanunu hükümlerine uygun Türkiye'de iş yeri olan veya daimî temsilci bulunduran yabancı kurumlar tarafından bu yerlerde veya bu temsilciler vasıtasıyla yapılan işlerden elde edilen ticarî kazançlar. b) Taşınmazlar ile hakların Türkiye'de kiralanmasından elde edilen iratlar. c) Türkiye'de elde edilen diğer kazanç ve iratlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 248

250 3) MUAFİYETLER Aşağıda sayılan kurumlar, kurumlar vergisinden muaftır: a) Kamu idare ve kuruluşları tarafından, kanunda belirtilen amaçlarla işletilen kuruluşlar. b) Kanunla kurulan emekli ve yardım sandıkları ile sosyal güvenlik kurumları. c) Yaptıkları iş veya hizmet karşılığında resim ve harç alan kamu kuruluşları. d) Köyler veya köy birlikleri tarafından köylünün genel ve ortak ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla işletilen hamam, çamaşırhane, değirmen, soğuk hava deposu ile köylere veya köy birliklerine ait tarım işletmeleri. e) Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğü ile özerk spor federasyonlarına tescil edilmiş spor kulüplerinin idman ve spor faaliyetlerinde bulunan iktisadî işletmeleri ile sadece idman ve spor faaliyetlerinde bulunan anonim şirketler. f) Tüketim ve taşımacılık kooperatifleri hariç olmak üzere, ana sözleşmelerinde sermaye üzerinden kazanç dağıtılmaması, yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazanç üzerinden pay verilmemesi, yedek akçelerin ortaklara dağıtılmaması ve sadece ortaklarla iş görülmesine (Yapı kooperatiflerinin kendilerine ait arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir iş yeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmaz.) ilişkin hükümler bulunup, bu hükümlere fiilen uyan kooperatifler ile bu kayıt ve şartlara ek olarak kuruluşundan inşaatın bitim tarihine kadar yönetim ve denetim kurullarında, söz konusu inşaat işlerini kısmen veya tamamen üstlenen gerçek kişilerle tüzel kişi temsilcilerine veya Kanunun 13 üncü maddesine göre bunlarla ilişkili olduğu (İlişkili kişi; kurumların kendi ortakları, kurumların veya ortaklarının ilgili bulunduğu gerçek kişi veya kurum ile idaresi, denetimi veya sermayesi bakımından doğrudan veya dolaylı olarak bağlı bulunduğu ya da nüfuzu altında bulundurduğu gerçek kişi veya kurumları ifade eder.) kabul edilen kişilere veya yukarıda sayılanlarla işçi ve işveren ilişkisi içinde bulunanlara yer vermeyen ve yapı ruhsatı ile arsa tapusu kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olan yapı kooperatifleri. g) Organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin alt yapılarını hazırlamak ve buralarda faaliyette bulunanların; arsa, elektrik, gaz, buhar ve su gibi ortak ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla kamu kurumları ve kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ile gerçek ve tüzel kişilerce birlikte oluşturulan ve kazancının tamamını bu yerlerin ortak ihtiyaçlarının karşılanmasında kullanan iktisadî işletmeler. h) 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 7/A maddesine göre kurulan ve tamamı Hazine Müsteşarlığına ait olan varlık kiralama şirketleri. 4) İSTİSNALAR Aşağıda belirtilen kazançlar, kurumlar vergisinden müstesnadır: a) Kurumların; Tam mükellefiyete tabi başka bir kurumun sermayesine katılımlarından elde ettikleri kazançlar, b) Kanunî ve iş merkezi Türkiye'de bulunmayan anonim ve limited şirket niteliğindeki şirketlerin sermayesine iştirak eden kurumların, bu iştiraklerinden elde ettikleri, kanundaki şartları taşıyan iştirak kazançları, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 249

251 c) Türkiye'de kurulu; - Gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları, - Konut finansmanı fonları ile varlık finansmanı fonlarının kazançları. d) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların % 75'lik kısmı, Taşınmazların; kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve varlık kiralama ile finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaz. Ancak söz konusu taşınmazların; kaynak kuruluş, kiracı veya sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi hâli hariç olmak üzere, varlık kiralama veya finansal kiralama şirketi tarafından üçüncü kişi ve kurumlara satılması durumunda, bu taşınmazların kaynak kuruluşta veya kiracıdaki varlık kiralama veya finansal kiralama şirketine devirden önceki kayıtlı değeri ile anılan kurumlarda ayrılan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak satışı gerçekleştiren kurum nezdinde vergilendirme yapılır. Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır. Devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazların satışında iki yıllık sürenin hesabında, devir olunan veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate alınır. Taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır. e) Bankalara borçları nedeniyle kanunî takibe alınmış veya Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna borçlu durumda olan kurumlar ile bunların kefillerinin ve ipotek verenlerin LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 250

252 sahip oldukları taşınmazların, bu borçlara karşılık bankalara veya bu Fona devrinden sağlanan hasılatın bu borçların tasfiyesinde kullanılan kısmına isabet eden kazançların tamamı ile bankaların bu şekilde elde ettikleri söz konusu kıymetlerin satışından doğan kazançların %75'lik kısmı. 5) SAFİ KURUM KAZANCI Kurumlar vergisi, mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safî kurum kazancı üzerinden hesaplanır. 6) İNDİRİLECEK GİDERLER VE ZARAR MAHSUBU Ticarî kazanç gibi hesaplanan kurum kazancının tespitinde, mükellefler kanunda belirtilen giderleri de ayrıca hâsılattan indirebilirler. Kurumlar vergisi matrahının tespitinde, kurumlar vergisi beyannamesinde her yıla ilişkin tutarlar ayrı ayrı gösterilmek şartıyla kanunda belirtilen zararlar indirim konusu yapılabilir. Ayrıca, Kurumlar vergisi matrahının tespitinde; kurumlar vergisi beyannamesi üzerinde ayrıca gösterilmek şartıyla, kurum kazancından sırasıyla indirim konusu yapılacak giderlerin bazıları aşağıda belirtilmiştir. 1) 3813 sayılı Türkiye Futbol Federasyonu Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun kapsamında yapılan sponsorluk harcamalarının sözü edilen kanunlar uyarınca tespit edilen amatör spor dalları için tamamı, profesyonel spor dalları için % 50'si. 2) Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere, Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ve kamu yararına çalışan dernekler ile bilimsel araştırma ve geliştirme faaliyetinde bulunan kurum ve kuruluşlara makbuz karşılığında yapılan bağış ve yardımların toplamının o yıla ait kurum kazancının % 5'ine kadar olan kısmı. 3) (c) bendinde sayılan kamu kurum ve kuruluşlarına bağışlanan okul, sağlık tesisi, 100 yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde 50 yatak) kapasitesinden az olmamak kaydıyla öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi ve bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin ve Gençlik ve Spor Bakanlığına ait gençlik merkezleri ile gençlik ve izcilik kamplarının inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdî ve aynî bağış ve yardımların tamamı. 4) Başbakanlıkça veya Bakanlar Kurulunca başlatılan yardım kampanyalarına makbuz karşılığı yapılan ayni ve nakdî bağışların tamamı. 5) İktisadi işletmeleri hariç, Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış veya yardımların tamamı. Kabul edilmeyen indirimler Kurum kazancının tespitinde aşağıdaki indirimlerin yapılması kabul edilmez: 1) Öz sermaye üzerinden ödenen veya hesaplanan faizler. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 251

253 2) Örtülü sermaye üzerinden ödenen veya hesaplanan faiz, kur farkları ve benzeri giderler. 3) Transfer fiyatlandırması yoluyla örtülü olarak dağıtılan kazançlar. 4) Her ne şekilde ve ne isimle olursa olsun ayrılan yedek akçeler. 5) Bu Kanuna göre hesaplanan kurumlar vergisi ile her türlü para cezaları, vergi cezaları, 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre ödenen cezalar, gecikme zamları ve faizler ile Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ödenen gecikme faizleri. 6) Sözleşmelerde ceza şartı olarak konulan tazminatlar hariç olmak üzere kurumun kendisinin, ortaklarının, yöneticilerinin ve çalışanlarının suçlarından doğan maddî ve manevî zarar tazminat giderleri. 7) Basın yoluyla işlenen fiillerden veya radyo ve televizyon yayınlarından doğacak maddî ve manevî zararlardan dolayı ödenen tazminat giderleri. 7) BEYAN ESASI Kurumlar vergisi, mükellefin veya vergi sorumlusunun beyanı üzerine tarh olunur. Beyanname, ilgili bulunduğu hesap döneminin sonuçlarını içerir. Kurumlar vergisi beyannamesi, hesap döneminin kapandığı ayı izleyen dördüncü ayın birinci gününden yirmi beşinci günü akşamına kadar mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilir. Mükellefin bağlı olduğu vergi dairesi, kurumun kanunî veya iş merkezinin bulunduğu yerin vergi dairesidir. Maliye Bakanlığı, mükelleflerin bağlı oldukları vergi dairelerini, kanunî veya iş merkezlerine bakmaksızın belirlemeye yetkilidir. 8) VERGİ KESİNTİSİ Kamu idare ve kuruluşları, iktisadî kamu kuruluşları, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, ziraî kazançlarını bilânço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler; kurumlara avanslar da dahil olmak üzere nakden veya hesaben yaptıkları aşağıdaki ödemeler üzerinden istihkak sahiplerinin kurumlar vergisine mahsuben % 15 oranında kesinti yapmak zorundadırlar: a) Gelir Vergisi Kanununda belirtilen esaslara göre birden fazla takvim yılına yaygın inşaat ve onarım işleri ile uğraşan kurumlara bu işleri ile ilgili olarak yapılan hak ediş ödemeleri. b) Kooperatiflere ait taşınmazların kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemeleri. c) Her nevi tahvil (ipotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetler dahil) ve Hazine bonosu faizleri ile Toplu Konut İdaresi, 28/3/2002 tarihli ve 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanuna göre kurulan varlık kiralama şirketleri, Özelleştirme İdaresince çıkarılan menkul kıymetler ve varlık kiralama şirketleri tarafından ihraç edilen kira sertifikalarından sağlanan gelirler. Bu madde gereğince vergi kesintisi yapmak zorunda olanlar, bu vergileri ödeme veya tahakkukun yapıldığı yer itibarıyla bağlı oldukları vergi dairesine, vergilendirme dönemini LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 252

254 izleyen ayın yirminci günü akşamına kadar muhtasar beyanname ile bildirmeye mecburdurlar. Gelir Vergisi Kanununda belirlenen usûl ve esaslar, bu maddeye göre verilecek muhtasar beyannameler hakkında da uygulanır. Yapılacak vergi kesintisinde kazanç ve iratlar gayrisafî tutarları üzerinden dikkate alınır. Döviz cinsinden yahut dövize, altına veya başka bir değere endeksli menkul kıymetlerin itfası sırasında oluşan değer artışları kesintiye tâbi tutulmaz. 9) VERGİNİN TARHI Kurumlar vergisi, beyannamenin verildiği vergi dairesince tarh olunur. Kurumlar vergisi, bu Kanuna göre mükellef olanların tüzel kişiliği adına; iktisadî kamu kuruluşları ile derneklere ve vakıflara ait iktisadî işletmelerden tüzel kişiliği haiz olmayanlar için bağlı oldukları kamu tüzel kişileri ya da dernek veya vakıf adına; fonlarda fonun kurucusu adına; iş ortaklıklarında ise verginin ödenmesinden müteselsilen sorumlu olmak üzere yönetici ortak veya ortaklardan herhangi birisi adına tarh olunur. Kurumlar vergisi, bağlı olunan vergi dairesine beyannamenin verildiği günde, beyanname posta ile gönderilmişse, vergiyi tarh edecek daireye geldiği tarihi izleyen üç gün içinde tarh edilir. 10) TASFİYE Tasfiye dönemi: Her ne sebeple olursa olsun, tasfiye haline giren kurumların vergilendirilmesinde hesap dönemi yerine tasfiye dönemi geçerli olur. a) Tasfiye, kurumun tasfiyeye girmesine ilişkin genel kurul kararının tescil edildiği tarihte başlar ve tasfiye kararının tescil edildiği tarihte sona erer. Başlangıç tarihinden aynı takvim yılı sonuna kadar olan dönem ile bu dönemden sonraki her takvim yılı ve tasfiyenin sona erdiği dönem için ilgili takvim yılı başından tasfiyenin bitiş tarihine kadar olan dönem bağımsız bir tasfiye dönemi sayılır. b) Tasfiyenin başladığı takvim yılı içinde sona ermesi halinde tasfiye dönemi, kurumun tasfiyeye girdiği tarihten başlar ve tasfiyenin bittiği tarihe kadar devam eder. c) Tasfiyenin zararla kapanması halinde tasfiye sonucu, önceki tasfiye dönemlerine doğru düzeltilir ve anılan dönemlerde fazla ödenen vergi mükellefe iade edilir. ç) Bir yıldan fazla süren tasfiyelerde tarh zamanaşımı, tasfiyenin sona erdiği dönemi izleyen yıldan itibaren başlar. d) Tasfiyeden vazgeçilmesi halinde, kurum hakkında tasfiye hükümleri uygulanmaz. Böyle bir durumda, tasfiyeden vazgeçme kararı, bu kararın alındığı dönemin başından itibaren geçerli olur. Tasfiyeden vazgeçme kararının alındığı tarihe kadar verilen tasfiye dönemi beyannameleri, normal faaliyet beyannamelerinin yerine geçer. Tasfiyesinden vazgeçilen kurumun geçici vergiyle ilgili yükümlülükleri, tasfiyeden vazgeçilmesine ilişkin kararın alındığı tarihi kapsayan geçici vergilendirme dönemi başından itibaren başlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 253

255 Tasfiye beyannameleri: Tasfiye beyannameleri, tasfiye memurları tarafından tasfiye dönemlerinin sonundan itibaren, Kanunun 14 üncü maddesinde yazılı sürelerde; (hesap döneminin kapandığı ayı izleyen dördüncü ayın birinci gününden yirmi beşinci günü akşamına kadar) tasfiyenin sona erdiği döneme ilişkin tasfiye beyannamesi ise tasfiyenin sonuçlandığı tarihten itibaren otuz gün içinde kurumun bağlı olduğu vergi dairesine verilir. Tasfiye kârı: Tasfiye halindeki kurumların vergi matrahı tasfiye kârıdır. Tasfiye kârı, tasfiye döneminin sonundaki servet değeri ile tasfiye döneminin başındaki servet değeri arasındaki olumlu farktır. Servet değeri: Tasfiye döneminin başındaki ve sonundaki servet değeri, kurumun tasfiye dönemi başındaki ve sonundaki bilânçosunda görülen öz sermayesidir. Bir yıldan fazla süren tasfiyelerde izleyen tasfiye dönemlerinin başındaki servet değeri, bir önceki dönemin son bilânçosunda görülen servet değeridir. 11) BİRLEŞME Bir veya birkaç kurumun diğer bir kurumla birleşmesi, birleşme nedeniyle infisah eden kurumlar bakımından tasfiye hükmündedir. Ancak, birleşmede tasfiye kârı yerine birleşme kârı vergiye matrah olur. Tasfiye kârının tespiti hakkındaki hükümler, birleşme kârının tespitinde de geçerlidir. 12) DEVİR, BÖLÜNME VE HİSSE DEĞİŞİMİ Aşağıdaki şartlar dahilinde gerçekleşen birleşmeler devir hükmündedir: a) Birleşme sonucunda infisah eden kurum ile birleşilen kurumun kanunî veya iş merkezlerinin Türkiye de bulunması. b) Münfesih kurumun devir tarihindeki bilânço değerlerinin, birleşilen kurum tarafından bir bütün halinde devralınması ve aynen bilânçosuna geçirilmesi. Kurumların yukarıdaki şartlar dahilinde tür değiştirmeleri de devir hükmündedir. Aşağıdaki işlemler bölünme veya hisse değişimi hükmündedir: a) Tam bölünme: Tam mükellef bir sermaye şirketinin tasfiyesiz olarak infisah etmek suretiyle bütün mal varlığını, alacaklarını ve borçlarını kayıtlı değerleri üzerinden mevcut veya yeni kurulacak iki veya daha fazla tam mükellef sermaye şirketine devretmesi ve karşılığında devredilen sermaye şirketinin ortaklarına devralan sermaye şirketinin sermayesini temsil eden iştirak hisseleri verilmesi, bu Kanunun uygulanmasında tam bölünme hükmündedir. b) Kısmî bölünme: Tam mükellef bir sermaye şirketinin veya sermaye şirketi niteliğindeki bir yabancı kurumun Türkiye'deki iş yeri veya daimî temsilcisinin bilânçosunda yer alan taşınmazlar ile en az iki tam yıl süreyle elde tutulan iştirak hisseleri ya da sahip oldukları üretim veya hizmet işletmelerinin bir veya birkaçını kayıtlı değerleri üzerinden aynî sermaye olarak mevcut veya yeni kurulacak tam mükellef bir sermaye şirketine devretmesi, bu Kanunun uygulanmasında kısmî bölünme hükmündedir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 254

256 Kısmî bölünmede devredilen varlıklara karşılık edinilen devralan şirket hisseleri, devreden şirkette kalabileceği gibi doğrudan bu şirketin ortaklarına da verilebilir. Taşınmaz ve iştirak hisselerinin bu bent kapsamında devrinde, devralan şirketin hisselerinin devreden şirketin ortaklarına verilmesi halinde, devredilen taşınmaz ve iştirak hisselerine ilişkin borçların da devri zorunludur. c) Hisse değişimi: Tam mükellef bir sermaye şirketinin, diğer bir sermaye şirketinin hisselerini, bu şirketin yönetimini ve hisse çoğunluğunu elde edecek şekilde devralması ve karşılığında bu şirketin hisselerini devreden ortaklarına kendi şirketinin sermayesini temsil eden iştirak hisselerini vermesi, bu Kanunun uygulanmasında hisse değişimi hükmündedir. Devir, bölünme ve hisse değişimi hallerinde vergilendirme 1) Devirlerde; Kanundaki şartlara uyulduğu takdirde, münfesih kurumun sadece devir tarihine kadar elde ettiği kazançlar vergilendirilir; birleşmeden doğan kârlar ise hesaplanmaz ve vergilendirilmez: a) Şirket yetkili kurulunun devre ilişkin kararının Ticaret Sicilinde tescil edildiği tarih, devir tarihidir. Münfesih kurum ile birleşilen kurum; a1) Devir tarihi itibarıyla hazırlayacakları ve müştereken imzalayacakları münfesih kuruma ait kurumlar vergisi beyannamesi ile, a2) Devir işleminin hesap döneminin kapandığı aydan kurumlar vergisi beyannamesinin verildiği ayın sonuna kadar geçen süre içerisinde yapılması halinde, münfesih kurumun önceki hesap dönemine ilişkin olarak hazırlayacakları ve müştereken imzalayacakları münfesih kuruma ait kurumlar vergisi beyannamesini, birleşmenin Ticaret Sicili Gazetesinde ilan edildiği tarihten itibaren otuz gün içinde münfesih kurumun bağlı bulunduğu vergi dairesine verirler. 2) Bölünmelerde; Aşağıdaki şartlara uyulduğu takdirde bölünme suretiyle münfesih kurumun sadece bölünme tarihine kadar elde ettiği kazançlar vergilendirilir; bölünmeden doğan kârlar ise hesaplanmaz ve vergilendirilmez: a) Şirket yetkili kurulunun bölünmeye ilişkin kararının Ticaret Sicilinde tescil edildiği tarih, bölünme tarihidir. Bölünen kurum ile bu kurumun varlıklarını devralan kurumlar, a1) Bölünme tarihi itibarıyla hazırlayacakları ve müştereken imzalayacakları bölünen kuruma ait kurumlar vergisi beyannamesi ile, a2) Bölünme işleminin hesap döneminin kapandığı aydan kurumlar vergisi beyannamesinin verildiği ayın sonuna kadar geçen süre içerisinde yapılması halinde, bölünen kurumun önceki hesap dönemine ilişkin olarak hazırlayacakları ve müştereken imzalayacakları bölünen kuruma ait kurumlar vergisi beyannamesini, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 255

257 bölünmenin Ticaret Sicili Gazetesinde ilan edildiği tarihten itibaren otuz gün içinde bölünen kurumun bağlı olduğu vergi dairesine verirler. Kurumlar Vergisi Kanununda belirtilen kısmi bölünme ve hisse devirlerinde, belirtilen işlemlerden doğan kârlar hesaplanmaz ve vergilendirilmez. Kısmî bölünme işlemlerinde, bölünen kurumun bölünme tarihine kadar tahakkuk etmiş ve edecek vergi borçlarından bölünen kurumun varlıklarını devralan kurumlar, devraldıkları varlıkların emsal bedeli ile sınırlı olarak müteselsilen sorumlu olurlar. 13) VERGİNİN ÖDENMESİ Kurumlar vergisi, beyannamenin verildiği ayın sonuna kadar ödenir. Tasfiye ve birleşme halinde, tasfiye edilen veya birleşen kurumlar adına tasfiye veya birleşme kârı üzerinden tarh olunan vergiler, tasfiye veya birleşme nedeniyle infisah eden kuruma ait kurumlar vergisi beyannamesinin verilme süresi içinde ödenir. Tasfiye edilen veya birleşen kurumların bu Kanuna göre tahakkuk etmiş olup, henüz vadeleri gelmemiş bulunan vergileri de aynı süre içinde ödenir. Devir ve bölünmelerde münfesih kurum adına tahakkuk eden vergilerden; Devir bölünmelerde (a1) nolu bölümlerde belirtilen, münfesih veya bölünen kurum adına tahakkuk edenler, devralan veya birleşilen kurumun devir veya bölünmenin gerçekleştiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verildiği ayın sonuna kadar, Diğer hallerde ise beyanname verme süresi içerisinde, devralan veya birleşilen kurumlarca ödenir. Muhtasar beyanname ile bildirilen vergiler, beyannamenin verildiği ayın yirmi altıncı günü akşamına kadar ödenir. 14) DAR MÜKELLEFFİYET a) Safi Kurum Kazancı: Dar mükellef kurumların iş yeri veya daimî temsilci vasıtasıyla elde edilen kazançlarının tespitinde, aksi belirtilmediği takdirde tam mükellef kurumlar için geçerli olan hükümler uygulanır. Dar mükellefiyete tâbi kurumların ticarî veya ziraî kazançlar dışında kalan kazanç ve iratları hakkında, Gelir Vergisi Kanununun bu kazanç ve iratların tespitine ilişkin hükümleri uygulanır. Ancak, bu kazanç ve iratların Türkiye'de yapılmakta olan ticarî veya ziraî faaliyet kapsamında elde edilmesi halinde, kurum kazancı birinci paragrafa belirtilen tam mükellef kurumlar için geçerli olan hükümler uygulanır. Dar mükellefiyette kurum kazancının tespitinde, ayrıca aşağıdaki indirimlerin yapılması kabul edilmez: a) Bu kurumlar hesabına yaptıkları alım-satımlar için ana merkeze veya Türkiye dışındaki şubelere verilen faizler, komisyonlar ve benzerleri. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 256

258 b) Türkiye'deki kurumun kazancının elde edilmesi ve idamesi ile ilgili olan ve emsallere uygunluk ilkesi uyarınca belirlenecek dağıtım anahtarlarına göre ayrılan paylar ile Türkiye'deki kurumun denetimi için yabancı ülkelerden gönderilen yetkili kişilerin seyahat giderleri hariç olmak üzere, ana merkezin veya Türkiye dışındaki şubelerin genel yönetim giderlerine veya zararlarına katılmak üzere ayrılan paylar. Kanunun tasfiyeye ve kısmi bölünmeye ilişkin hükümleri, aynı şartlarla dar mükellef kurumlar hakkında da uygulanır. Şu kadar ki, devralan kurum tarafından devralınan değerlere karşılık olarak verilen iştirak hisseleri, Türkiye'deki iş yeri veya daimî temsilcinin aktifine kaydedilir. b) Beyan Esası; Kurumlar vergisi, mükellefin veya vergi sorumlusunun beyanı üzerine tarh olunur. Beyanname, ilgili bulunduğu hesap döneminin sonuçlarını içerir. Her mükellef vergiye tâbi kazancının tamamı için bir beyanname verir. c) Vergilendirme Dönemi ve Beyan Yıllık beyan esasında vergilendirilen kurumların vergilendirme dönemi, hesap dönemidir. Ancak, kendilerine özel hesap dönemi tayin edilenlerin vergilendirme dönemi, özel hesap dönemleridir. Kesinti suretiyle ödenen vergilerde, istihkak sahiplerince ayrıca yıllık veya özel beyanname verilmeyen hallerde, vergi kesintisinin ilgili bulunduğu dönemler, vergilendirme dönemi sayılır. Özel beyannameler ile bildirilen kazançların vergilendirilmesinde, vergilendirme dönemi yerine kazancın elde edilme tarihi esas alınır. Yıllık kurumlar vergisi beyannamesi, kurumun Türkiye'deki iş yerinin veya daimî temsilcisinin bulunduğu yerin; Türkiye'de iş yeri veya daimî temsilcisi olmadığı takdirde yabancı kuruma kazanç sağlayanların bağlı olduğu yerin vergi dairesine verilir. Beyanname, hesap döneminin kapandığı ayı izleyen dördüncü ayın birinci gününden yirmi beşinci günü akşamına kadar, tarhiyatın muhatabının Türkiye'yi terk etmesi halinde ise ülkeyi terk etmesinden önceki on beş gün içinde verilir. d) Özel Beyan Zamanı Tayin Olunan Gelirler; Dar mükellefiyete tâbi olan yabancı kurumların, Taşınmazların elden çıkarılmasından doğan diğer kazanç ve iratlarında, kurum veya Türkiye'de adına hareket eden kimse, bu kazançları elde edilme tarihinden itibaren onbeş gün içinde, taşınmazın bulunduğu, vergi dairesine beyanname ile bildirmek zorundadır. e) Beyannamenin Verilme Yeri; Özel beyan zamanı tayin olunan gelirlerle ilgili kurumlar vergisi beyannamesi; a) Taşınmazların elden çıkarılmasından doğan diğer kazanç ve iratlarda taşınmazın bulunduğu, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 257

259 b) Ticarî veya ziraî bir işletmenin faaliyetinin durdurulması veya terk edilmesi karşılığında elde edilen diğer kazanç ve iratlarda işletmenin bulunduğu, yerin vergi dairesine verilir. f) Tarhiyatın Muhatabı, Tarh Zamanı ve Tarh Yeri; Dar mükellefiyete tâbi yabancı kurumların vergisi, bunlar hesabına Türkiye'deki müdür veya temsilcileri; müdür veya temsilcileri mevcut değil ise kazanç ve iratları yabancı kuruma sağlayanlar adına tarh olunur. Kurumlar vergisi, beyannamenin vergi dairesine verildiği günde, beyanname posta ile gönderilmişse vergiyi tarh edecek daireye geldiği tarihi izleyen üç gün içinde beyannamenin verildiği veya gönderildiği vergi dairesince tarh olunur. g) Ödeme Süresi; Dar mükellefiyette kurumlar vergisi; a) Yıllık beyanname ile bildirilenlerde beyannamenin verildiği ayın sonuna kadar, b) Muhtasar beyanname ile bildirilenlerde beyannamenin verildiği ayın yirmi altıncı günü akşamına kadar, c) Özel beyannameyle bildirilenler ile tarhiyatın muhatabının Türkiye'yi terk etmesi veya tasfiye ve birleşme hallerinde verilecek beyannamelerde ise beyanname verme süresi içinde, ödenir. h) Dar Mükellefiyette Vergi Kesintisi; Dar mükellefiyete tâbi kurumların aşağıdaki kazanç ve iratları üzerinden, bu kazanç ve iratları avanslar da dahil olmak üzere nakden veya hesaben ödeyen veya tahakkuk ettirenler tarafından % 15 oranında kurumlar vergisi kesintisi yapılır: a) Gelir Vergisi Kanununda belirtilen esaslara göre birden fazla takvim yılına yaygın inşaat ve onarım işleri ile uğraşan kurumlara bu işleri ile ilgili olarak yapılan hak ediş ödemeleri. b) Gayrimenkul sermaye iratları. Bakanlar Kurulu vergi kesintisi oranlarını, gelir unsurları veya faaliyet konuları itibarıyla ayrı ayrı belirlemeye, sıfıra kadar indirmeye veya bir katına kadar artırmaya yetkilidir. i) Muhtasar Beyanname Vergi kesintisi yapmak zorunda olanlar, bu vergileri ödeme veya tahakkukun yapıldığı yer itibarıyla bağlı oldukları vergi dairesine muhtasar beyanname ile bildirmek zorundadırlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 258

260 Muhtasar beyanname konusunda Gelir Vergisi Kanununda belirlenen usûl ve esaslar, muhtasar beyannameler hakkında da uygulanır. 15) KURUMLAR VERGİSİ ORANI VE GEÇİCİ VERGİ a) Vergi Oranları; Kurumlar vergisi, kurum kazancı üzerinden % 20 oranında alınır. Kurumlar vergisi mükelleflerince, (dar mükellefiyete tâbi kurumlarda ticarî ve ziraî kazançlarla sınırlı olarak) câri vergilendirme döneminin kurumlar vergisine mahsup edilmek üzere Gelir Vergisi Kanununda belirtilen esaslara göre ve câri dönemin kurumlar vergisi oranında geçici vergi ödenir. Tam mükellef kurumlar için geçerli olan esaslar, dar mükellef kurumlara da aynen uygulanır. Bakanlar Kurulu, geçici vergi oranını 5 puana kadar indirmeye veya tekrar kanunî seviyesine kadar getirmeye yetkilidir. b) İndirimli Kurumlar Vergisi Yatırıma katkı tutarı: İndirimli kurumlar vergisi uygulanmak suretiyle tahsilinden vazgeçilen vergi yoluyla yatırımların Devletçe karşılanacak tutarıdır. Yatırıma katkı oranını; Yatırıma katkı tutarının, yapılan toplam yatırıma bölünmesi suretiyle bulunacak orandır. Bakanlar Kurulu; a) Her bir il grubu, stratejik yatırımlar veya kanunda belirtilen yerler için yatırıma katkı oranını % 55 i, yatırım tutarı 50 milyon Türk Lirasını aşan büyük ölçekli yatırımlarda ise % 65 i geçmemek üzere belirlemeye, kurumlar vergisi oranını % 90 a kadar indirimli uygulatmaya, b) Yatırıma başlanan tarihten itibaren bu maddeye göre hesaplanacak yatırıma katkı tutarına mahsuben, toplam yatırıma katkı tutarının %50 sini ve gerçekleştirilen yatırım harcaması tutarını geçmemek üzere; yatırım döneminde kurumun diğer faaliyetlerinden elde edilen kazançlarına indirimli kurumlar vergisi oranı uygulatmak suretiyle yatırıma katkı tutarını kısmen kullandırmaya, bu oranı her bir il grubu için sıfıra kadar indirmeye veya %80 e kadar artırmaya, c) Yatırım harcamaları içindeki arsa, bina, kullanılmış makine, yedek parça, yazılım, patent, lisans ve know-how bedeli gibi harcamaların oranlarını ayrı ayrı veya topluca sınırlandırmaya yetkilidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 259

261 16) VERGİLERİN MAHSUBU a) Yurt dışında ödenen vergilerin mahsubu Yabancı ülkelerde elde edilerek Türkiye de genel sonuç hesaplarına intikal ettirilen kazançlardan mahallinde ödenen kurumlar vergisi ve benzeri vergiler, Türkiye de bu kazançlar üzerinden tarh olunan kurumlar vergisinden indirilebilir. Yabancı ülkelerde vergi ödendiği, yetkili makamlardan alınarak mahallindeki Türk elçilik veya konsoloslukları, yoksa mahallinde Türk menfaatlerini koruyan ülkenin aynı nitelikteki temsilcileri tarafından tasdik olunan belgelerle tevsik olunmadıkça, yabancı ülkede ödenen vergiler Türkiye'de tarh olunan vergiden indirilemez. b) Yurt içinde kesilen vergilerin mahsubu Beyannamede gösterilen kazançlardan, Kurumlar Vergisi Kanununa göre kaynağında kesilmiş olan vergiler beyanname üzerinden hesaplanan kurumlar vergisinden mahsup edilir. Mahsup edilecek vergiler, beyanname üzerinden hesaplanan kurumlar vergisinden fazla olduğu takdirde, bu durum vergi dairesince mükellefe yazı ile bildirilir. Aradaki fark, mükellefin söz konusu yazıyı tebellüğ tarihinden itibaren bir yıl içinde başvurusu halinde kendisine iade olunur. Bir yıl içinde başvurmayan mükelleflerin bu farktan doğan alacakları düşer. 17) MUAFİYET, İSTİSNA VE İNDİRİMLERİN SINIRI Diğer kanunlardaki muafiyet, istisna ve indirimlere ilişkin hükümler, kurumlar vergisi bakımından geçersizdir. Kurumlar vergisi ile ilgili muafiyet, istisna ve indirimlere ilişkin hükümler, ancak Kurumlar Vergisi Kanunu, Gelir Vergisi Kanunu ve Vergi Usul Kanununa hüküm eklenmek veya bu kanunlarda değişiklik yapılmak suretiyle düzenlenir. 3. KISIM KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU 1) VERGİNİN KONUSU Türkiye'de yapılan aşağıdaki işlemler katma değer vergisine tabidir: A) Ticari faaliyeti çerçevesinde yapılan teslimler. B) Diğer faaliyetlerden doğan teslim ve hizmetler: 1) Müzayede mahallerinde yapılan satışlar. 2) Genel ve katma bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birliklere, üniversitelere, dernek ve vakıflara, her türlü mesleki kuruluşlara ait veya tabi olan veyahut bunlar tarafından kurulan veya işletilen müesseseler ile döner sermayeli kuruluşların veya bunlara ait veya tabi diğer müesseselerin ticari, sınai, zirai ve mesleki nitelikteki teslim ve hizmetleri, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 260

262 3) Rekabet eşitsizliğini gidermek maksadıyla isteğe bağlı mükellefiyetler suretiyle vergilendirilecek teslim ve hizmetler. 2) KAVRAMLAR A) TESLİM Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir. Trampa iki ayrı teslim hükmündedir. Teslim sayılan haller: Aşağıdaki haller teslim sayılır: a) Vergiye tabi malların her ne suretle olursa olsun, vergiye tabi işlemler dışındaki amaçlarla işletmeden çekilmesi, vergiye tabi malların işletme personeline ücret, prim, ikramiye, hediye, teberru gibi namlarla verilmesi, Arsa Karşılığı İnşaat İşleri; Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin KDV karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Teslimi; Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi KDV ye tabidir. Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz. Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Teslimi Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır. B) MÜKELLEF Katma Değer Vergisinin Mükellefi: a) Mal teslimi hallerinde bu işleri yapanlar, b) İsteğe bağlı mükellefiyette talepte bulunanlardır. C) VERGİYİ DOĞURAN OLAY Mal teslimi hallerinde, malın tesliminin yapılmasıdır. Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 261

263 3) İSTİSNALAR a) Kültür ve Eğitim Amacı Taşıyan İstisnalar: Genel ve katma bütçeli daireler, il özel idareleri, belediyeler, köyler, bunların teşkil ettikleri birlikler, üniversiteler, döner sermayeli kuruluşlar, kanunla kurulan kamu kurum ve kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, siyasi partiler ve sendikalar, kanunla kurulan veya tüzelkişiliği haiz emekli ve yardım sandıkları, kamu menfaatine yararlı dernekler, tarımsal amaçlı kooperatifler ve Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıfların; a) İlim, fen ve güzel sanatları, tarımı yaymak, islah ve teşvik etmek amacıyla yaptıkları teslim. b) Tiyatro, konser salonu, kütüphane, sergi, okuma ve konferans salonları ile spor tesisleri işletmek veya yönetmek suretiyle ifa ettikleri kültür ve eğitim faaliyetlerine ilişkin teslim. b) Sosyal Amaç Taşıyan İstisnalar: Yukarıda sayılan kurum ve kuruluşların hastane, nekahathane, klinik, dispanser, prevantoryum, sanatoryum, kan bankası ve organ nakline mahsus bankalar, anıtlar, botanik ve zooloji bahçeleri, parklar ile veteriner, bakteriyoloji, seroloji ve distofajin laboratuvarları gibi kuruluşlar, öğrenci veya yetiştirme yurtları, yaşlı ve engelli bakım ve huzurevleri, parasız fukara aşevleri, düşkünevleri ve yetimhaneleri işletmek veya yönetmek suretiyle ifa ettikleri kuruluş amaçlarına uygun teslim ile bunlardan sağlık hizmeti sunanların teşhis ve tedaviye yönelik olarak birbirlerine yapacakları teslim. c) Askeri Amaç Taşıyan İstisnalar: Askerî fabrika, tersane ve atölyeler, orduevi ve bağlı şubeleri, askerî gazinolar, kışla gazinoları, vardiya yatakhaneleri ve bunların müştemilatı, özel, yerel ve kış eğitim merkezleri, askerî kantinler ve askerî müzelerin kuruluş amaçlarına uygun olarak yaptıkları teslim ve hizmetler ile bu kurum ve kuruluşların yapacağı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri, d) Diğer İstisnalar: 1) Gelir Vergisi Kanununa göre vergiden muaf esnaf ile basit usulde vergilendirilen mükellefler tarafından yapılan teslim. 2) Gelir Vergisi Kanununun 81 inci maddesinde belirtilen; (Mirasçılar tarafından işletmenin faaliyetine devam olunması, ferdi bir işletmenin bilançosunun bir sermaye şirketine aktif ve pasifiyle bütün halinde devrolunması, kollektif ve adi komandit şirketlerin nev i değiştirerek sermaye şirketi haline dönüşmesi) işlemler ile Kurumlar Vergisi Kanununa göre yapılan devir ve bölünme işlemleri. 3) Organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi işletmelerin arsa ve işyeri teslimleri. 4) 4743 sayılı Kanun hükümlerine göre kurulan varlık yönetim şirketlerinin bankalar, özel finans kurumları ve diğer mali kurumlardan devraldığı alacakların tahsili amacıyla bu LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 262

264 alacakların teminatını oluşturan mal ve hakların teslimi ile aynı Kanuna göre finansal yeniden yapılandırma çerçeve anlaşmaları hükümleri kapsamında yeniden yapılandırılan borçların ödenmemesi nedeniyle bu borçların teminatını oluşturan mal ve hakların teslimi, 5) Bankalar Kanunu uyarınca; Mal ve hakların Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna teslimi ile bunların Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu tarafından (müzayede mahallinde satışı dahil) teslimi, bu Fonun devraldığı alacakların tahsili amacıyla, bunların teminatını oluşturan mal ve hakların (müzayede mahallinde satışı dahil) teslimi ve temettü hariç ortaklık haklarıyla yönetim ve denetimleri devralınan şirketlerin aktiflerinin Fon alacaklarının tahsili amacıyla (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) teslimi, Bu istisna işlem bedelinden Fona intikal eden tutarla orantılı uygulanır. Örnek: TMSF nin, BAŞARAN Şirketinin yönetim kurulu üyesi Sami BAŞARAN d<an olan alacağının tahsili amacıyla, bu alacağın teminatını oluşturan şirket aktifindeki taşınmazların TMSF ye veya üçüncü kişilere teslimi, işleminde, Fona intikal eden tutarla sınırlı olmak üzere KDV istisnası uygulanır. 6) Hazinece yapılan taşınmaz teslimi ve kiralamaları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılan arsa ve arazi teslimleri, TOKİ ye tanınan istisna ise bu kurumun yapacağı arsa ve arazi teslimleri ile sınırlıdır. TOKİ tarafından arazi ve arsa dışında yapılacak taşınmaz teslimleri (konut, bina, işyeri, sosyal tesis vb.) ve hizmetlere genel hükümler çerçevesinde KDV uygulanır. 7) (Kanunun 17/4-r maddesi) Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri. İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dışındadır. İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır. İstisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlerde uygulanır. Bağış, hibe şeklinde yapılan devir ve teslimler istisna kapsamı dışındadır. Örnek 1: Gayrimenkul kiralaması faaliyeti ile iştigal eden ÖZÇUBUK Ltd. Şti. aktifinde iki tam yıl süre ile bulunan taşınmazı satışa çıkarmıştır. Söz konusu satış işlemi şirket faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis edilmiş bir taşınmaz olması kaydıyla 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunun (17/4-r) maddesi kapsamında KDV den istisnadır. Ancak taşınmazın şirket faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis edilmiş bir taşınmaz olmayıp şirketin faaliyet konusu olan kiralamalarda kullanılan taşınmazlardan olması halinde, taşınmazın satışı genel hükümler çerçevesinde KDV ye tabidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 263

265 Örnek 2: Tarım ürünleri ticareti ile iştigal eden (NİMET) işletmesi aktifinde kayıtlı olan (A) Bankasından satın aldığı antreponun deposunu satışa çıkarmıştır. Kanunun (17/4-r) maddesinde yer alan istisna kurumlar, belediyeler ve il özel idarelerine yönelik olup şahsi işletmelerin aktifinde kayıtlı taşınmazların satışında istisna uygulaması mümkün değildir. Örnek 3: AKBABA Kooperatifine 9/7/1998 tarihinde tahsis edilen ancak üst birlik ile Hazine arasındaki ihtilaftan dolayı 15/12/2014 tarihinde Kooperatif adına tapuya tescil edilen arsanın satışı yapılacaktır. Satışı yapılacak arsanın en az iki yıl aktifte kalma süresi hesaplanırken kooperatifin üst birlik tarafından tahsisin yapıldığı tarih (9/7/1998) esas alınacak ve bu satış işlemi 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunun (17/4-r) maddesine göre KDV den istisna olacaktır. Örnek 4: Altından ve gümüşten mamul mücevherat imalatı ve satışı faaliyetinde bulunan GÜVENÇ Şirketi 2010 yılının Ağustos ayında finansal kiralama yoluyla satın aldığı ve ödemeleri halen devam eden aktifinde kayıtlı arsayı, 2014 yılı içerisinde kalan borç bakiyesini leasing şirketine ödeyerek şirket adına tapuya tescil ettirmiştir yılında finansal kiralamaya konu edilen arsa, finansal kiralama süresi sonunda şirketin mülkiyetine geçerek aktife kaydolacağından ve şirket adına tapuda tescil işlemi 2014 yılında yapıldığından, 2014 yılındaki tescil tarihinden itibaren en az iki tam yılı geçmeden satılması halinde, 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesindeki istisna hükmünden yararlanılması mümkün değildir. Belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetlerinde bulunan taşınmazların, iktisadi bir işletme oluşturmayacak, bir başka deyişle, bu kıymetlerin ticaretini yapma kapsamında değerlendirilmeyecek şekilde satışı, verginin konusuna girmemektedir. Söz konusu taşınmazların açık arttırma suretiyle satışı ise bu satışın ticari kapsamda yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın KDV ye tabidir. Ancak, bu durumda satışa konu taşınmazların (arsa, arazi, bina) belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde asgari iki tam yıl (730 gün) bulunmuş olması kaydıyla satış işlemi KDV den istisnadır. Aksi takdirde genel hükümler çerçevesinde KDV hesaplanır. Belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların ticari bir organizasyon çerçevesinde ve devamlılık arz edecek şekilde satışı, genel hükümler gereğince KDV ye tabidir. Dolayısıyla satışa konu gayrimenkuller iki tam yıldan fazla süredir belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetinde bulunsa dahi ticari bir organizasyon çerçevesinde ve devamlılık arz edecek şekilde yapılan bu satışlarda, KDV istisnası uygulanmaz. Bankalara Borçlu Olanların ve Kefillerinin Borçlarına Karşılık Yapılan Teslimlere İlişkin İstisna Uygulaması; Bankalara borçlu olanlar ile kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satılar dahil) bankalara devir ve teslimleri KDV den istisnadır. Bu istisnanın uygulanabilmesi için iştirak hisseleri ile taşınmazların iki yıl aktifte bulundurulması gerekmez. İstisna sadece bankalara olan borca karşılık, bankalara yapılacak devir ve teslimlerde uygulanır. Borca karşılık banka dışında üçüncü kişilere yapılan satışlar, istisna kapsamında değerlendirilmez. İstisna uygulanabilmesi için, devir ve teslime LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 264

266 konu taşınmaz ve iştirak hisselerinin bankaya borçlu olanlara veya bu borca kefil olanlara ait olması gerekir. İstisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlere uygulanır. Bağış, hibe şeklindeki devir ve teslimler istisna kapsamı dışındadır. Örnek: (F) Bankasının borçlusuna ait gayrimenkulün borcuna karşılık İcra Müdürlüğü tarafından bankaya satışı, 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesi kapsamında KDV den istisnadır. 8) Sermaye Piyasası Kanununda tanımlanan konut finansmanı amacıyla teminat gösterilen veya ipotek konulan konutun, konut finansman kuruluşları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, ipotek finansmanı kuruluşları ya da üçüncü kişilere teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışlar dahil) ile bu şekilde alınan konutun, konut finansman kuruluşları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya ipotek finansmanı kuruluşları tarafından teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışı dahil). İstisna sadece konut finansmanı amacıyla teminat gösterilen veya ipotek konulan konutun tesliminde uygulanır. Bu kapsamdaki konutların, finansman kuruluşları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya ipotek finansmanı kuruluşları tarafından teslimi de KDV den istisnadır. Bu durumda bu kuruluşların söz konusu konutu hem alışlarında hem de satışlarında KDV istisnası uygulanır. Örneğin, konut finansmanına konu, üzerinde ipotek tesis edilmiş olan konutların, ipotek alacaklısı banka tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla satışı (müzayede mahallinde yapılan satışlar dâhil) KDV den istisnadır. 9) Gayrimenkullerin, varlık kiralama şirketlerine devri ile bu varlıkların varlık kiralama şirketlerince kiralanması ve devralınan kuruma devri. 10) 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunun (17/4-y) maddesine göre, 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında, finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geri kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralamaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri işlemi KDV den istisna edilmiştir. Buna göre, finansal kiralama şirketlerinin 6361 sayılı Kanun kapsamında, bir taşınmazı sahibinden satın alıp bizzat sahibine geri kiralaması işlemine, söz konusu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile KDV istisnası uygulanır. İstisna, kiralamaya konu taşınmazların satın alınması, satan kişilere kiralanması ve tekrar kiralayana satılması ve devri işlemlerinde uygulanacak olup, aynı sözleşme kapsamındaki işlemlerin ayrıştırılarak farklı uygulamalara tabi tutulması mümkün değildir. 11) Özelleştirme Kapsamına Alınan İktisadi Kıymetlerin Teslim ve Kiralanması İşlemleri; 3065 sayılı Kanunun geçici 12 nci maddesinde, 4046 sayılı Kanunun 1 inci maddesinin (A) fıkrası ile özelleştirme kapsamına alınan iktisadi kıymetlerin aynı Kanun hükümleri çerçevesinde teslim ve kiralanması işlemlerinin KDV den müstesna olduğu, bu kapsamda istisna edilen işlemler bakımından 3065 sayılı Kanunun (30/a) maddesinin uygulanmayacağı hüküm altına alınmıştır. Söz konusu hüküm çerçevesinde, özelleştirme kapsamına alınan iktisadi kıymetlerin Özelleştirme İdaresine teslim ve kiralanması ile bunların aynı İdare tarafından teslim ve kiralanması işlemlerinde KDV uygulanmaz. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 265

267 4) MATRAH Teslim işlemlerinde matrah, bu işlemlerin karşılığını teşkil eden bedeldir. Bedel deyimi, malı teslim alanlardan bu işlemler karşılığında her ne suretle olursa olsun alınan veya bunlarca borçlanılan para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaat, hizmet ve değerler toplamını ifade eder. Özel matrah şekilleri: Müzayede mahallerinde yapılan satışlarda kesin satış bedeli Emsal bedeli ve emsal ücreti: 1. Bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması halinde matrah işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya emsal ücretidir. 2. Bedelin emsal bedeline veya emsal ücretine göre açık bir şekilde düşük olduğu ve bu düşüklüğün mükellefçe haklı bir sebeple açıklanamadığı hallerde de, matrah olarak emsal bedeli veya emsal ücreti esas alınır. 5) ORAN Katma değer vergisi oranı, vergiye tabi her bir işlem için % 10'dur. Bakanlar Kurulu bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1 'e kadar indirmeye, bu oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası ve inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkilidir. Bakanlar Kuruluna verilen yetkiye dayanılarak mal ve hizmetlere uygulanan KDV oranlarını belirleyen 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının 1 inci maddesiyle mal teslimleri ile hizmet ifalarına uygulanacak KDV oranları tespit edilmiştir. Buna göre; Konut Teslimleri ve İnşaat Taahhüt İşlerinde Uygulanacak KDV Oranı; 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile; a) Net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimleri, b) Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri, c) İl özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2 nin altındaki konutlara isabet eden kısmı, d) Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m2'ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri, için KDV oranı (% 1) olarak tespit edilmiştir. Bu durumda, Kanunun 1 inci maddesi kapsamına giren ve net alanı 150 m2'ye kadar olan konut teslimlerinde, KDV oranı (% 1) olarak uygulanır. 150 m2'yi aşan konutların tesliminde ise genel vergi oranı uygulanır. Ancak, 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının 1 inci maddesinin altıncı fıkrasına göre, - Net alanı 150 m² ye kadar konutlardan; 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 266

268 Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), - Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve - Ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri; a) Beşyüz TL ile bin (bin TL hariç) arasında olan konutların tesliminde, vergi oranı (%8), b) Bin TL ve üzerinde olan konutların tesliminde, vergi oranı (%18), uygulanır. Kısaca özetlersek; 150 m 2 den küçük ise 150 m 2 den büyük ise Büyükşehirlerde, 150 m 2 den küçük ise ve konutun bulunduğu arsanın m 2 değeri TL arasında ise Büyükşehirlerde, 150 m 2 den küçük ise ve konutun bulunduğu arsanın m 2 değeri 1000 TL den fazla ise % 1 % 18 % 8 % 18 Konut Yapı Kooperatiflerine Verilen İnşaat Taahhüt İşlerinde İndirimli Oran Uygulaması Bina inşaat ruhsatını 29/7/1998 tarihinden sonra almış konut yapı kooperatiflerine yapılacak inşaat taahhüt işleri 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına uyarınca (% 1) oranında KDV ye tabi bulunmaktadır. Net Alan ; Net alan deyimi "konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan" olarak tanımlanan faydalı alanı ifade etmekte olup, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda indirimli oran sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanır. Net alanın hesaplanması konusunda aşağıdaki şekilde hareket edilir: a) Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak net alan hesabına dahildir. b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır. Ancak; -Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları, -Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 267

269 -Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2'si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar, -Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler, -İki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler, -Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo, -Kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık, -Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır. Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler. 6) VERGİLENDİRME USULLERİ VERGİ DÖNEMİ Gerçek usulde vergilendirme; Aksine hüküm bulunmadıkça mükellefler gerçek usulde vergilendirilirler. Vergilendirme dönemi: Katma Değer Vergisinde vergilendirme dönemi, faaliyet gösterilen takvim yılının üçer aylık dönemleridir. Ancak, Maliye Bakanlığı mükelleflerin yıllık gayri safi hasılatlarına göre üç aylık vergilendirme dönemi yerine birer aylık vergilendirme dönemi tespit etmeye yetkilidir. Maliye Bakanlığına verilen bu yetki çerçevesinde, gerçek usulde vergilendirilen KDV mükelleflerinin birer aylık vergilendirme dönemine tabi olması uygun görülmüştür. Aşağıdaki hallerde vergilendirme dönemi: a) Götürü usulde vergilendirilen mükellefler için bir takvim yılıdır. b) Vergi kesintisi yapmakla sorumlu tutulanlar için bir aydır. Konut yapı kooperatiflerinin vergilendirme dönemi takvim yılının üçer aylık dönemleridir. Konut yapı kooperatifleri faaliyetlerinin olmadığı dönemlerde de KDV beyannamesi verirler. 7) BEYAN ESASI Beyan esası: Katma Değer Vergisi, bu Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça mükelleflerin yazılı beyanları üzerine tarh olunur. Beyanname verme zamanı: Mükellefler ve vergi kesintisi yapmakla sorumlu tutulanlar Katma Değer Vergisi beyannamelerini, vergilendirme dönemini takip eden ayın yirmi LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 268

270 dördüncü günü akşamına kadar ilgili vergi dairesine vermekle yükümlüdürler. İşi bırakan mükelleflerin katma değer vergisi beyannamesi, işin bırakıldığı tarihi izleyen ayın yirmi dördüncü günü akşamına kadar verilir. 8) TARH İŞLEMLERİ Tarh yeri: 1. Katma Değer Vergisi, mükellefin iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesince tarh olunur. 2. Mükellefin, ayrı ayrı vergi dairelerinin faaliyet bölgelerinde iş yerleri varsa, Katma Değer Vergisi, gelir veya Kurumlar Vergisi yönünden bağlı olduğu vergi dairesi tarafından tarh olunur. 3. Gayrimenkul teslimlerinde mükellefin istemi halinde, Katma Değer Vergisi beyan üzerine gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesince tarh olunur. Tarhiyatın muhatabı: Katma Değer Vergisi, bu vergiyle mükellef gerçek veya tüzelkişiler adına tarh olunur. Ancak; a) Adi ortaklıklarda, verginin ödenmesinden müteselsilen sorumlu olmak üzere ortaklardan herhangi biri, b) Türkiye'de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler ile kanuni merkez veya iş merkezlerinden her ikisi de Türkiye içinde bulunmayan tüzelkişilerde, bu kanuna göre vergi kesintisi yapmakla sorumlu kişi; vergi kesintisi yapmakla sorumlu tutulan bir şahsın bulunamaması halinde, mükellefin Türkiye'deki daimi temsilcisi, Türkiye'de birden fazla temsilcisinin mevcudiyeti halinde mükellefin tayin edeceği temsilci; tarhiyat tarihine kadar böyle bir tayin yapılmamışsa temsilcilerden herhangi birisi, daimi temsilci mevcut değilse işlemleri mükellef adına yapanlar, Tarhiyata muhatap tutulurlar. Tarh zamanı; Katma Değer Vergisi beyannamenin verildiği günde, beyanname posta ile gönderilmişse, vergiyi tarh edecek daireye geldiği tarihi takip eden yedi gün içinde tarh edilir. 9) VERGİNİN ÖDENMESİ Beyanname vermek mecburiyetinde olan mükellefler ile vergi kesmekle sorumlu tutulanlar, bir vergilendirme dönemine ait katma değer vergilerini beyanname verecekleri ayın yirmi altıncı günü akşamına kadar ödemeye mecburdurlar. Götürü usulde vergilendirilen mükelleflerin katma değer vergisi, Gelir Vergisi Kanununun götürü vergilendirmeye ilişkin usul ve esasları ile vergilendirme dönemine ait hükümleri çerçevesinde tarh ve tahakkuk ettirilerek, götürü gelir vergisinin ödeme süreleri içinde ödenir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 269

271 10) KOOPERATİFLERİN KDV İŞİLEMLERİ A) Konut Yapı Kooperatiflerinin Üyelerine Konut Teslimleri ile Konut Yapı Kooperatiflerine Yapılan İnşaat Taahhüt İşleri 1) Konut Yapı Kooperatiflerinin Üyelerine Konut Teslimleri 3/7/2009 tarihinden sonra bina inşaat ruhsatı alınmış olması halinde, üyelere yapılan 150 m² ye kadar konut teslimlerinde (% 1), 150 m² nin üstündeki konut teslimlerinde ise (% 18) oranında KDV hesaplanır. Ayrıca, üyeler dışında üçüncü şahıslara yapılan konut teslimleri ile kooperatif üyelerine bile olsa işyeri teslimleri genel hükümler çerçevesinde KDV ye tabidir. (Yukarıda ORAN başlığı altında ayrıntılı açıklanan, 2012/4116 sayılı BKK kararı ile; ten itibaren büyükşehir belediyesi kurulan illerde, arsa birim m² vergi değeri, beşyüz TL ile bin (bin TL hariç) arasında olan konutların tesliminde, vergi oranı (%8), nin TL ve üzerinde olan konutların tesliminde, vergi oranı (%18) uygulanır.) Kısaca özetlersek; ( Konutun üyelere tesliminde) 150 m 2 den küçük ise 150 m 2 den büyük ise Büyükşehirlerde, 150 m 2 den küçük ise ve konutun bulunduğu arsanın m 2 değeri TL arasında ise Büyükşehirlerde, 150 m 2 den küçük ise ve konutun bulunduğu arsanın m 2 değeri 1000 TL den fazla ise % 1 % 18 % 8 % 18 Kanunun 20 nci maddesi uyarınca konut yapı kooperatiflerinin inşa ettikleri konutların üyelerine tesliminin karşılığını teşkil eden bedel, vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihte üyeler tarafından ödenen veya borçlanılan tutarlar toplamı olacaktır. Ancak, üyelerden toplanan aidatlara, kat karşılığında verilen arsaya ilişkin bedelin dahil olmaması durumunda, matrahın tespitinde arsa bedelinin her bir üyeye düşen kısmı ile her bir üye tarafından ödenen veya borçlanılan tutarlar birlikte dikkate alınır. Diğer taraftan, konut yapı kooperatiflerinin mükellefiyet tesisi konusunda ise aşağıdaki şekilde hareket edilmesi gerekmektedir. 3/7/2009 tarihi itibarıyla arsası olup bina inşaat ruhsatı almamış kooperatifler ile bu tarih itibarıyla hiç arsası bulunmayan veya bu tarihten sonra kurulacak kooperatiflerin, bina inşaat ruhsatı almadıkları müddetçe mükellefiyetleri tesis edilmez. 3/7/2009 tarihinden itibaren bina inşaat ruhsatı alan konut yapı kooperatifleri adına, bina inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren KDV mükellefiyeti tesis edilir, vergiye tabi işlemleri bulunmasa dahi sözü edilen konut yapı kooperatifleri tarafından takvim yılının üçer aylık dönemleri itibarıyla KDV beyannamesi verilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 270

272 2) Konut Yapı Kooperatiflerine Yapılan İnşaat Taahhüt İşlerinde İstisna/İndirimli Oran Uygulaması Kanunun geçici 15 inci maddesi ile 29/7/1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri KDV den istisna edilmiştir. Bu madde çerçevesinde, konut yapı kooperatiflerine ifa edilecek inşaat taahhüt işleri, bina inşaat ruhsatı 29/7/1998 tarihinden önce alınmış ise KDV den istisna tutulur. Bina inşaat ruhsatı bu tarihten sonra alınmışsa söz konusu işlere (% 1) oranında KDV uygulanır. Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli KDV oranı (%1) uygulanabilmesi için; - Kooperatifin konut yapı kooperatifi statüsünde olması, - İşin konut yapı kooperatifine yapılması, - Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanması, gerekir. Konut yapı kooperatifleri üst birlikleri adına tescilli boş arsaların üye kooperatiflere tahsisi durumunda, üst birlikler de kooperatif durumunda olduğundan, üye kooperatiflere yapılan inşaat taahhüt işlerinde de istisna ya da indirimli oranda KDV uygulanabilir. Yapı ruhsatlarının yapı sahibi bölümünde kooperatifin yanı sıra üst birliğin adına da yer verilmesi istisna ya da indirimli oran uygulanmasına engel teşkil etmez. Konut yapı kooperatiflerine yapılan ve inşaat işi niteliğinde olmayan veya taahhüde dayanmayan hizmet ifaları ile mal teslimleri, istisna ya da indirimli oran uygulamasından yararlanamaz. Dolayısıyla bu teslim ve hizmetlere genel hükümler çerçevesinde KDV uygulanır. Buna göre; Tek başına hafriyat işi, Muhasebecilik, Plan-proje çizimi, Anayoldaki refüjlerin ağaçlandırılması ve buralarda toprak üstünün bitki ile kapatılması, Kooperatife ait arazinin çevresini kafes ve dikenli tel ile kapatma işi, Parselasyon, Aplikasyon (araziye uygulama), Ve benzeri, Hizmetlerde istisna ya da indirimli oran uygulanamaz. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 271

273 Kooperatiflerin arsa alımlarında da genel hükümler geçerlidir. Buna göre özel mülk konusu bir arsanın (müzayede mahallinde yapılan satışı dışında) doğrudan kooperatiflere teslimi KDV nin konusuna girmemektedir. Ancak konut yapı kooperatiflerinin ticari bir işletmeye dahil olan veya özel mülk konusu olmakla beraber müzayede mahallinde satılan bir arsayı satın alması işlemi (Kanunun (17/4-r) maddesindeki istisna uygulaması hariç), KDV ye tabidir. Diğer taraftan, konut yapı kooperatiflerinin emanet usulüyle inşaat işi yaptırmaları halinde, taşeron ve müteahhitler tarafından konut yapı kooperatiflerine yapılan malzeme hariç işçilik hizmetlerinde, yalnızca işçilik hizmetlerine istisna veya indirimli oran uygulanır. Bunun dışında inşaatta kullanılmak üzere piyasadan satın alınan mal ve hizmetler ise genel hükümler çerçevesinde vergiye tabi tutulur. B) Konut Yapı Kooperatiflerinin Arsa (Kat) Karşılığı İnşaat İşlerinde KDV Uygulaması Arsa kat karşılığı inşaat işleri; arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi ile müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine konut veya işyeri teslimi şeklinde iki ayrı teslimden oluşmaktadır. Bu kapsamdaki işlemler teslim mahiyetinde olduğundan kat karşılığı inşaat işlerinde konut yapı kooperatiflerine ifa edilen bir inşaat taahhüt işinden söz edilemez. Diğer taraftan, üzerinde kat irtifakı kurulan konut yapı kooperatifine ait arsaların, muhtelif müteahhit firmalara ya da diğer konut yapı kooperatiflerine inşaat yapılmak üzere teslimi de inşaat taahhüt işi kapsamında mütalaa edilmez. Müteahhit firmalar veya konut yapı kooperatifleri tarafından bir konut yapı kooperatifine ait arsalar üzerinde yapılacak olan konutlar için kat karşılığı anlaşma yapılması durumunda, yapı sahibi kooperatife konut tesliminde istisna ya da inşaat taahhüt işi kapsamında indirimli oran uygulamasından söz edilemeyeceği için genel hükümler çerçevesinde KDV hesaplanır. İstisna Kapsamındaki İşlemlerde İndirim; İnşaat ruhsatını 29/7/1998 tarihinden önce almış olan konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerine ait istisna, kısmi istisna niteliğinde olduğundan, istisna kapsamında işlem yapan mükelleflerin bu işlerle ilgili olarak yüklendikleri vergileri indirim konusu yapmaları mümkün değildir. Yüklenilen ancak indirimi mümkün olmayan bu vergiler, Kanunun (30/d) maddesi hükmü göz önünde tutulmak şartıyla gelir ve kurumlar vergisi yönünden gider veya maliyet unsuru olarak dikkate alınabilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 272

274 GAYRİMENKULLERİN ALIM SATIM VE İNŞA KAZANÇLARININ VERGİLENDİRİLMESİ ÖRNEK SORULARI 1) İlhami ÖZÇUBUK satın aldığı araziyi, 3 yıl sonra parselleyerek satmıştır. İlhami bey bu işden elde ettiği kazancından aşağıdaki gider kalemlerinden hangisini indiremez? a) İşle ilgili ve yapılan işin ehemmiyeti ve genişliği ile mütenasip seyahat giderleri. b) İşle ilgili ve yapılan işin ehemmiyeti ve genişliği ile mütenasip ikamet giderleri. c) Arazi vergileri. d) Belediyeye ödediği vergi cezaları 2) Aşağıdaki kazançların hangisi değer artışı kazancı değildir? a) Satın alınan arazinin parsellenerek 5 yıl içinde satılması nedeni ile doğan kazançlar. b) Üst hakkının trampası nedeni ile doğan kazançlar. c) Gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkullerin, beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar. d) Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller nedeni ile doğan kazançlar. 3) Taşınmazın elden çıkarılması nedeni ile oluşan değer artış kazancı nasıl hesaplanır? a) Elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, ÜFE artış oranında artırılarak tespit edilir. b) Elden çıkarıldığı ay dahil olmak üzere, ÜFE artış oranında artırılarak tespit edilir. c) Elden çıkarıldığı yıl ÜFE artış oranında artırılarak tespit edilir. d) Elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, TÜFE artış oranında artırılarak tespit edilir. 4) Ahmet bey elden çıkardığı arsa nedeni ile, basit usulde tespit edilen ticari kazancını hangi sürede ve hangi vergi dairesine vermek zorundadırlar? a) 1 ay içinde ikametgâhın bulunduğu yer vergi dairesine. b) 1 ay içinde gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesine. c) İzleyen yılın Şubat ayının yirmibeşinci günü akşamına kadar, vergiyi tarha yetkili vergi dairesine, d) İzleyen yılın Mart ayının yirmibeşinci günü akşamına kadar, vergiyi tarha yetkili vergi dairesine, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 273

275 5) Ramazan Aktaş tarihinde TL ye aldığı evi TL ye, eşi Ayşenur ve çocukları Ahmet ve Semanur a tarihinde eşit hisseler oranında satmıştır. Ramazan Aktaş ın bu işlem nedeni ile ödeyeceği gelir vergisi ne kadardır? (2014 aralık ayı ÜFE oranı %1,2 dir) a) TL b) TL c) TL d) TL 6) Kurumların aktiflerinde yer alan taşınmazların veya iştirak hisselerinin satışından elde ettikleri kazanca istisna uygulanması ile ilgili olarak aşağıda yazılı ifadelerden hangisi yanlıştır? a) Satışa konu taşınmaz veya iştirak hisselerinin en az iki tam yıl süreyle kurumun aktifinde yer alması gerekir. b) Söz konusu istisna, aynı süreyle sahip olunan kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların satışında da uygulanır. c) İstisna uygulanacak tutar satış kazancının % 50 s'inden fazla olamaz d) İstisna uygulanacak tutar satış kazancının % 75'inden fazla olamaz. 7) Şevki bey de TL ye satın almış olduğu konutu Mehmet Yakuta ya tarihinde TL ye satmıştır. Elde ettiği kazanç için aşağıdakilerden hangisi söylenebilir? a) Değer artış kazancıdır. b) Arızi kazançtır. c) Gayrimenkul sermaye iradıdır. d) Ticari kazançtır. 8) Aşağıdakilerden hangisi Kurumlar vergisinden muaf değildir? a) Kanunla kurulan emekli ve yardım sandıkları ile sosyal güvenlik kurumları. b) Sadece idman ve spor faaliyetlerinde bulunan anonim şirketler. c) Yapı Kooperatifleri d) 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 7/A maddesine göre kurulan ve % 50 si Hazine Müsteşarlığına ait olan varlık kiralama şirketleri. 9) Aşağıdakilerden hangisi Kurumlar Vergisinden istisna edilmemiştir? a) Gayrimenkul yatırım fonlarının kazançları, b) Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 274

276 c) Konut finansmanı fonlarının kazançları. d) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançları 10) Kurumlar vergisinin oranı% kaçtır? a) 15 b) 20 c) 25 d) 30 11) Aşağıdakilerden hangisi kurumların gayrimenkul satışından doğan kazancını kurumlar vergisinden istisna edilebilmesi için satış konusu gayrimenkulü aktifinde ne kadar süre bulundurması gerekmektedir? a) 1 yıl b) 2 yıl c) 3 yıl d) 5 yıl 12) Tam mükellef kurum 2008 yılında iktisap ettiği gayrimenkulü 2013 yılında satarak TL safi kazanç elde etmiştir. Kurumun bu satış kazancı nedeniyle ödeyeceği Kurumlar Vergisi aşağıdakilerden hangisidir? A) TL B) TL C) TL D) Ödenecek vergi yoktur. 13) İki tam yıl aktifinde bulunan gayrimenkulü kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketine satarak TL kazanç elde eden tam mükellef kurumun, gayrimenkul satış kazancı için öngörülen istisna şartlarının var olduğu kabul edilirse, bu kazanç nedeniyle ödeyeceği Kurumlar Vergisi aşağıdakilerden hangisidir? a) % 75 oranında istisna nedeniyle TL b) % 50 oranında istisna nedeniyle TL c) İstisna uygulaması söz konusu olmadığından TL d) % 100 oranında istisna nedeniyle ödenecek vergi yoktur. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 275

277 14) Bir Gayrimenkul Yatırım Fonunun 2014 yılı kurum kazancı için uygulanacak Kurumlar Vergisi oranı % de kaçtır? a) Elde edilen kazanç kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. b) 10 c) 15 d) 20 15) İktisadi işletmenin aktifinde iki tam yıl bulunan bir iş yerinin satışından TL kazanç elde edilmiştir. Bu kazanç tutarının ne kadarı kurumlar vergisinden istisna edilmiştir? a) TL b) TL c) TL d) İstisna yoktur. 16) Aşağıdaki işlemlerden hangisi katma değer vergisine tabi değildir? a) Ticari faaliyeti çerçevesinde yapılan teslimler b) Müzayede mahallerinde yapılan gayrimenkul satışları c) Taşınmazların işletme personeline prim olarak verilmesi, d) Organize sanayi bölgelerinin kurulması amacıyla oluşturulan iktisadi işletmelerin arsa ve işyeri teslimleri. 17) Aşağıdaki işlemlerden hangisi katma değer vergisine tabi değildir? a) Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılan arsa teslimleri, b) Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılan konut teslimleri, c) Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılan işyeri, teslimleri, d) Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılan sosyal tesis teslimleri, 18) TEKTAŞ Yapı Kooperatifine 09/07/1998 tarihinde tahsis edilen ancak üst birlik ile Hazine arasındaki ihtilaftan dolayı 15/12/2013 tarihinde Kooperatif adına tapuya tescil edilen arsanın satışı yapılacaktır. Katma Değer Vergisi istisnasından yararlanılabilmesi için satışı yapılacak arsanın en az iki yıl aktifte kalması gerekmektedir. Söz konusu iki yıllık süre ne zaman başlar? a) 09/07/1998 b) c) d) ) Hüseyin KESİMOĞLU Ankara da bulunan 6 ay önce satın aldığı evini TL kar ile satmak istemektedir. Bu satış nedeni ile ödeyeceği Katma Değer Vergisi oranı % de kaçtır? ( ev 145 m 2 dir. Evin bulunduğu arsanın m 2 değeri TL dir) a) 1 b) 8 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 276

278 c) 18 d) Vergi ödemez. 20) Enerji Kooperatifinin üyelerine teslim ettiği konutlar için hesaplanacak Katma Değer Vergisi oranı % de kaçtır? ( ev 140 m 2 dir) a) 0 b) 1 c) 8 d) D A A C B C A D D B B B D A C D A A B B LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 277

279 17. BÖLÜM GAYRİMENKULLERİN KİRAYA VERİLMESİNDEN ELDE EDİLEN KAZANÇLARIN VERGİLENDİRİLMESİ Gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen kazançların vergilendirilmesi genel olarak aşağıda belirtilen kanunlarda düzenlenmiştir. 4) Gelir Vergisi Kanunu 5) Kurumlar Vergisi Kanunu 6) Katma Değer Vergisi Kanunu Gelir Vergisi Kanunu gerçek kişilere, Kurumlar Vergisi kanunu ise Kurumlara yönelik vergi işlemlerini düzenlemektedir. I. KISIM GELİR VERGİSİ KANUNU (G.V.K.) 2) GELİR VERGİSİNİN KONUSU, UNSURLARI MÜKELLEFİYET B) Konusu Gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tâbidir. Gelir bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır. C) Gelirin unsurları Gelire giren kazanç ve iratlar şunlardır: 1. Ticarî kazançlar, 2. Ziraî kazançlar, 3. Ücretler, 4. Serbest meslek kazançları, 5. Gayrimenkul sermaye iratları, 6. Menkul sermaye iratları, 7. Diğer kazanç ve iratlar. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, yukarıda yazılı kazanç ve iratlar gelirin tespitinde gerçek ve safi miktarları ile nazara alınır. D) Mükellefiyet Tam Mükellefiyet; Aşağıda yazılı gerçek kişiler Türkiye içinde ve dışında elde ettikleri kazanç ve iratların tamamı üzerinden vergilendirilirler: 1. Türkiye'de yerleşmiş olanlar; LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 278

280 2. Resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye'de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısiyle yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları (Bu gibilerden, bulundukları memleketlerde elde ettikleri kazanç ve iratları dolayısiyle Gelir Vergisine veya benzeri bir vergiye tabi tutulmuş bulunanlar, mezkür kazanç ve iratları üzerinden ayrıca vergilendirilmezler.) Dar Mükellefiyet; Türkiyede yerleşmiş olmayan gerçek kişiler sadece Türkiye'de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilirler. 3) İSTİSNALAR Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın TL si, Gelir Vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancının yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar ( TL) bu istisnadan faydalanmazlar. Kira gelirlerinde istisna uygulaması sadece konutlardan elde edilen kira gelirleri için geçerlidir. İşyerinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirlere bu istisna uygulanamaz. Örnek; Bir çalışan 2014 yılında TL ücret geliri, bankadan TL tutarında mevduat faizi ve konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden TL kira geliri elde etmiştir. Bu kişinin başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır. Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar Konut kira geliri 2014 yılı için belirlenen TL lik istisna tutarından fazla olduğundan, bu gelirin beyan edilmesi gerekmektedir yılında elde edilen toplam; ( =) TL lik gelir, 2014 yılı için geçerli olan TL lik sınırı aştığından, konut kira gelirinin beyanında TL lik istisnadan yararlanılamayacaktır. Konut değil de işyeri kirası söz konusu olsaydı istisnadan yararlanılamayacaktı. 4) İNDİRİMLER Yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlere ilişkin indirimler Gelir Vergisi Kanunu ile diğer kanunlarda belirtilmiştir. Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden aşağıda belirtilen indirimlerin yapılabilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerekmektedir. Aşağıdaki indirimlerin şartları kanunda ayrıntılı olarak açıklanmıştır LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 279

281 Buna göre indirim konusu yapılabilecek bazı hususlar şunlardır: 1) Hayat/Şahıs sigorta şirketlerine ödenen primler, 2) Eğitim ve sağlık harcamaları, 3) Bağış ve yardımlar, 4) Sponsorluk harcamaları, 5) Doğal afetler ile ilgili ayni ve nakdi bağışlar, 6) Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar, 7) Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi (6327 sayılı Kanunla Gelir Vergisi Kanununa eklenen Geçici 82. maddeye göre yapılacak indirim) 8) Eskişehir 2013 Türk Dünyası Kültür Başkenti Hakkında Kanuna göre kurulan Ajans ile EXPO 2016 Antalya Ajansına yapılan her türlü nakdî ve ayni bağış ve yardımlar, 9) Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar. 5) KAZANÇLARININ VERGİLENDİRİLMESİ Gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen kazançlar, niteliklerine göre iki şekilde vergiye tabi tutulurlar. a) Ticari kazanç b) Gayrimenkul sermaye iradı A) TİCARİ KAZANÇ Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır. Bu kanunun uygulanmasında, aşağıda yazılı kazançlar ticari kazanç sayılır. Ticari kazanç,vergi Usul Kanunu hükümlerine ve bu kanunda yazılı gerçek (Bilanço veya işletme hesabı esası) veya basit usullere göre tesbit edilir. Gayrimenkul sermaye iradı bölümünde açıklanan ( gayrimenkullerin kiraya verilemesi vs) gelirlerin ticari işletmeler tarafından elde edilmiş olması durumunda, ticari kazanca dahil edilmesi gerekmektedir. Buna göre söz konusu kira gelirlerine, gayrimenkul sermaye iratlarının (GMSİ) vergileme esasları değil, ticari kazanç ın vergileme esasları uygulanacaktır. 1) Bilanço esasında ticari kazancın tesbiti: Bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müspet farktır. Bu dönem zarfında sahip veya sahiplerce: 1. İşletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir. 2. İşletmeden çekilen değerler ise farka ilave olunur. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 280

282 2) İşletme hesabı esasında ticari kazancın tesbiti: İşletme hesabı esasına göre ticari kazanç, bir hesap dönemi içinde elde edilen hasılat ile giderler arasındaki müspet farktır. (Elde edilen hasılat, tahsil olunan paralarla tahakkuk eden alacakları; giderler ise, tediye olunan ve borçlanılan meblağları ifade eder.) 3) İndirilecek giderler: Safi kazancın tesbit edilmesi için, aşağıdaki giderlerin indirilmesi kabul edilir: 1. Ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılan genel giderler. 2. İşle ilgili olmak şartiyle, mukavelenameye veya ilama veya kanun emrine istinaden ödenen zarar; ziyan ve tazminatlar. 3. İşletme ile ilgili olmak şartıyla; bina, arazi, gider, istihlak, damga, belediye vergileri, harçlar ve kaydiyeler gibi ayni vergi, resim ve harçlar. 4. Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanlar. 4) Gider kabul edilmiyen ödemeler: Aşağıda yazılı ödemelerin gider olarak indirilmesi kabul olunmaz: d) Teşebbüs sahibi ile eşinin ve çocuklarının işletmeden çektikleri paralar veya aynen aldıkları sair değerler (Aynen alınan değerler emsal bedeli ile değerlenerek teşebbüs sahibinin çektiklerine ilave olunur.) e) Teşebbüs sahibinin kendisine, eşine, küçük çocuklarına işletmeden ödenen aylıklar, ücretler, ikramiyeler, komüsyonlar ve tazminatlar. f) Her türlü para cezaları ve vergi cezaları ile teşebbüs sahibinin suçlarından doğan tazminatlar (Akitler ceza şartı olarak derpiş edilen tazminatlar, cezai mahiyette tazminat sayılmaz.) Bu maddenin uygulanmasında, kolektif şirketlerin ortakları ile adi ve eshamlı komandit şirketlerin komandite ortakları teşebbüs sahibi sayılır. B) GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI (Madde 70) Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır: 1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.) bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı. 2. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilümum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri. 3. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar. Yukarıda sayılan gelirlerin ticari işletmeler tarafından elde edilmiş olması durumunda, ticari kazanca dahil edilmesi gerekmektedir. Buna göre söz konusu kira gelirlerine, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 281

283 gayrimenkul sermaye iratlarının (GMSİ) vergileme esasları değil, ticari kazanç ın vergileme esasları uygulanacaktır. Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır. 1) Gayrisafi Hasılat: Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakten veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Ayın olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkür kıymetler kiralıyan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Şu kadar ki, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takibeden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur. Örnek Ahmet Ak sahip olduğu gayrimenkulü 2013 yılının başında aylık TL den kiraya vermiş ve kiracıdan 2 yıllık kirayı Ocak 2013 tarihinde peşin olarak tahsil etmiştir. Bu durumda; (1.000 x 12 =) TL 2013 yılının, (1.000 x 12 =) TL de 2014 yılının hasılatı kabul edilecektir. Ancak Ahmet Ak, 2013 yılı içerisinde ölürse veya memleketi terk ederse, tahsil ettiği kira bedelinin tümü ( TL) 2013 yılının hasılatı sayılacaktır. Gayrimenkul iradı sahipleri için, 1. Ittıla hasıl etmeleri kaydiyle, namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması; 2. Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz.) veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir. Yabancı parasiyle yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tesbit edilecek kur üzerinden Türk Parasına çevrilir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 282

284 Emsal kira bedeli esası: Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur. Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz: 1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadiyle bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması; 2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru veya kardeşlerden herbirinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.); 3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi; 4. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda. 2) Safi İrat: Gayrimenkul sermaye iradından safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır. Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde elde edilen gelirin safi tutarı esas alınmaktadır. Safi irat, tahsil edilen kira bedellerinden Gelir Vergisi Kanunu nda indirimi kabul edilen giderlerin indirilmesinden sonra kalan tutarı ifade etmektedir. Beyan edilen kira gelirinin tespitinde dikkate alınabilecek giderler iki farklı yöntemle tespit edilebilmektedir. Bunlar götürü gider ve gerçek gider yöntemleridir. Bu yöntemlerin seçimi konusunda mükellefler serbest bırakılmışlardır. 3) Giderler: Seçilen gider usulünün, mükellefin sahip olduğu gayrimenkullerden elde ettiği gelirlerin tamamı için uygulanması zorunludur. Bu gayrimenkullerden bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için ise götürü gider yöntemi uygulanamaz. a) Gerçek Gider Yöntemi: Safi iradın bulunması için, 21 inci maddeye göre istisna edilen (3.300 TL) gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir. 1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri; 2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri; 3. Kiraya verilen mal ve haklara mütaallik sigorta giderleri; LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 283

285 4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır.)(örneğin 2014 ocak ayında TL alınan konut ocak 2014 de TL ye kiraya verilmiş ise yıllık TL kira edilmiştir TL nin %5 i TL eder. İşte bu % TL elde edilen kira gelirinden 5 yıl boyunca indirilebilir. İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller % 5 lik gider indiriminden yararlanamayacaktır. 5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları. 6. Amortismanlar: Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malüm ise maliyet bedeli, malüm değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin 3 üncü sırasına göre (takdir komisyonunca takdir yolu ile) tesbit edilen emsal değeridir. Beton, kargir, demir, çelik binalarda amortisman oranı %2 dir. Örnek; Mustafa Ümit TL ye aldığı bir konutun kiraya vermiştir. Bu durumunda, 1 yıl içerisinde elde edilen kira gelirinin beyan edilecek tutarının tespiti sırasında, gayrisafi hasılattan x % 2= TL tutarındaki amortismanı gider olarak düşülebilecektir. 7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz) Örnek; 2014 yılında aylık TL den TL kira geliri elde eden Gökhan KANAL, bu yıl içinde yaptığı indirilebilir nitelikteki harcamaların toplamı TL dir. Gökhan KANAL 2014 yılı için TL olarak belirlenmiş olan istisnadan yararlanabilme şartlarını haizdir. Bu giderlerin istisna düşüldükten sonra kalan gelire isabet eden kısmı, yani hasılattan indirilebilecek olan gerçek gider tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. Vergiye tabi hasılat= Toplam Hasılat - Konut Kira Geliri İstisnası İG= İndirilebilecek Gider GG= Gerçek Gider İG= Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat Toplam Hasılat LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 284

286 İG= x ( ) İG= 3625 TL Buna göre beyan edilecek kira gelirinin aşağıdaki şekilde hesaplanması gerekmektedir: Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat) İstisna tutarı Kalan ( ) İndirilebilecek gider Beyan edilecek kira geliri ( ) Gelir vergisi matrahı Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (5.075 x %15) 761,25 TL 8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri 9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler. 10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinde yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır. (işyeri veya yazlık evin kirası düşülemez sadece kira ile oturulan konutun kirası düşülebilir.) 11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar. Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir. Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir. b) Götürü Gider Yöntemi: Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 25'ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. İyi anlaşılması için gerçek gider yöntemindeki örneği kullanalım. Gökhan Kanal ın götürü gider yöntemini seçtiğini farzedelim. Bu durumda; LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 285

287 Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat İstisna tutarı Kalan ( ) Götürü gider (8700 x %25) Beyan edilecek kira geliri ( ) 6525 Gelir vergisi matrahı 6525 Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (6525 x %15) 978,75 TL Bu madde hükmünün uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez. 6) VERGİNİN TARHI a) Beyan esası: Hilafına hüküm olmadıkça, Gelir Vergisi mükellefin veya vergi sorumlusunun beyanı üzerine tarh olunur. b) Gelirin toplanması ve beyan Mükellefler bir takvim yılı içinde elde ettikleri kazanç ve iratları için bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça yıllık beyanname verirler. Bu Kanuna göre beyanı gereken gelirlerin yıllık beyannamede toplanması zorunludur. Tacirler faaliyetlerinden kazanç temin etmemiş olsalar bile, yıllık beyanname verirler. Bu hüküm şirketlerin faaliyet ve tasfiye dönemlerine şamil olmak üzere kollektif şirket ortakları ile komanditeler hakkında da uygulanır. c) Toplama yapılmayan haller: Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez. 1. Tam mükellefiyette; c) Vergiye tâbi gelir toplamının 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı ( TL) aşmaması koşuluyla, Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan, birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları, d) Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı TL aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları. 2. Dar mükellefiyette, tamamı Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan; ücretler, serbest meslek kazançları, menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile diğer kazanç ve iratlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 286

288 d) Zararların karlara takas ve mahsubu: Gelirin toplanmasında gelir kaynaklarının bir kısmından hasıl kaynakların kazanç ve iratlarına mahsup edilir. olan zararlar diğer Bu mahsup neticesinde kapatılmayan zarar kısmı, müteakip yılların gelirinden indirilir. Arka arkaya beş yıl içinde mahsup edilmeyen zarar bakiyesi müteakip yıllara naklolunamaz. Menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında, gider fazlalığından doğanlar hariç, sermayede vukua gelen eksilmeler zarar addolunmaz. e) Matrahtan ve gelir unsurlarından indirilmiyecek giderler: Gelir Vergisi ile diğer şahsi vergiler ve her ne şekilde olursa olsun vergi cezaları ve para cezaları, Amme Alacaklarının Tahsili Usulü hakkındaki Kanun hükümlerine göre ödenen cezalar, gecikme zamları ve faizler Gelir Vergisinin matrahından ve gelir unsurlarından indirilmez. Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ödenen gecikme faizleri, vergi matrahından ve gelir unsurlarından indirilmez. f) Yıllık beyannamenin verilmesi: Bir takvim yılına ait beyanname izleyen yılın Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar, gelirin sadece basit usulde tespit edilen ticarî kazançlardan ibaret olması halinde izleyen yılın Şubat ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar, tam mükellefiyette vergiyi tarha yetkili vergi dairesine, dar mükellefiyette Türkiye'de vergi muhatabı mevcutsa onun Türkiye'de oturduğu yerin, Türkiye'de vergi muhatabı yoksa işyerinin, işyeri birden fazla ise bu işyerlerinden herhangi birisinin bulunduğu yer vergi dairesine verilir veya taahhütlü olarak posta ile gönderilir. Takvim yılı içinde memleketi terk edenlerin beyannameleri memleketi terke takaddüm eden 15 gün, ölüm halinde, ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde verilir. g) Vergi Oranları Ve Hesaplanması Oran: Gelir vergisine tabi gelirler; 5) TL kadar % 15 6) TL ye kadar; TL si için TL, fazlası % 20 7) TL ye kadar; TL si.için TL, fazlası % 27 8) TL. fazlasının TL için TL fazlası % 35 oranında vergilendirilir. Verginin hesaplanması: Yıllık Gelir Vergisi, vergiye tabi gelirlerin yıllık toplamından indirimler düşüldükten sonra vergi oranları uygulanmak suretiyle hesaplanır. h) Tarh yeri: Gelir Vergisi, mükellefin ikametgahının bulunduğu mahal vergi dairesince tarh edilir. Şu kadar ki; LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 287

289 1. İş yeri ve ikametgahı ayrı vergi daireleri bölgesinde bulunan mükelleflerin vergileri, Maliye Bakanlığınca uygun görüldüğü takdirde ve mükellefe de evvelden bildirilmek kaydiyle iş yerinin bulunduğu; 2. Dar mükellefiyete tabi olanların vergileri,beyannamelerini vermeye mecbur oldukları yerin vergi dairesince tarh olunur. i) Tarh zamanı: Gelir Vergisi: 1. Beyanname verilmesi icabeden hallerde, beyannamenin verildiği günde, beyanname posta ile gönderilmişse,vergiyi tarh edecek daireye geldiği tarihi takibeden yedi gün içinde, tarh edilir. Tarh zamanlarının hitamından evvel memleketi terk edenlerin vergileri, memleketi terke tekaddüm eden 15 gün içinde tarh olunur. Vergilendirme dönemi: Gelir Vergisinde vergilendirme dönemi,geçmiş takvim yılıdır.şu kadar ki: Mükellefiyetin takvim yılı içinde kalkması halinde, vergilendirme dönemi, takvim yılı başından mükellefiyetin kalkması tarihine kadar geçen süreye inhisar eder. Tevkif yoluyla ödenen vergilerde, istihkak sahipleri ayrıca yıllık beyanname vermeye mecbur değillerse tevkifatın ilgili bulunduğu dönemler vergilendirme dönemi sayılır ve kesilen veya kesilmesi icabeden vergiler yıllık verginin yerine geçer. Münferit beyanname ile bildirilmesi gereken gelirlerin vergilendirilmesinde vergilendirme dönemi yerine gelirin iktisap tarihi esas tutulur. 9) VERGİ TEVKİFATI (KESİNTİSİ): Tevkifat (vergi kesintisi - stopaj), kiralamaya konu olan mal ve hakların sahiplerinin gelir vergilerinde mahsup edilmek üzere, kira ödemesi aşamasında, kiracı tarafından yapılan vergi kesintisidir. Gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan kişi ve kuruluşlar, kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapacaklardır. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri kira üzerinden %20 oranında vergi kesecekler ve kiralayan adına vergi dairesine ödeyeceklerdir Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zırai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar. a) 70 inci maddede yazılı mal ve hakların (Arazi, bina ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilümum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri ile, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar) kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden, LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 288

290 b) Vakıflar (mazbut vakıflar hariç) ve derneklere ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemelerinden. c) Kooperatiflere ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemelerinden. d) Yabancı devletlere, yabancı kamu idare ve kuruluşları ile uluslararası kuruluşlara ait diplomatik statüsü bulunmayan gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemelerinden, % 20 vergi tevkifatı yapılır. Vergi tevkifatı, ücretler dışında kalan ödemelerde gayrisafi tutarlar üzerinden yapılır. a) Gerçek kişiler tarafından kiraya verilen gayrimenkuller Gerçek kişiler tarafından işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde dilen gelirler tevkifat kapsamındadır. Kiralanan gayrimenkulün ticari işletmenin aktifine kayıtlı olması durumunda ise ödenen kiralardan tevkifat yapılmayacaktır. Bunun yanında gerçek kişiler tevkifat yapmak zorunda olanlar arasında sayılmadığından, gerçek kişiler tarafından diğer gerçek kişilere konut olarak kiralanan gayrimenkullere ilişkin ödenen kiralardan tevkifat yapılmamaktadır. b) Vakıflar ve dernekler tarafından kiraya verilen gayrimenkuller Tevkifat uygulamasında derneğin, kamuya yararlı dernek olması ya da vakfın Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınmış bir vakıf olmasının önemi yoktur. Başka bir deyişle, mazbut vakıflar hariç, hiçbir ayrım yapılmaksızın tüm dernek veya vakıflara ödenen kira bedellerinden bu kesintinin yapılması gerekmektedir. c) Kooperatifler tarafından kiraya verilen gayrimenkuller Kooperatiflere ait gayrimenkullerin kiralanması karşılığında bunlara yapılan kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir. Söz konusu kira ödemeleri üzerinden yapılacak vergi kesintisinde, kooperatifin türü, mükellef veya muaf olup olmamasının bir önemi bulunmamaktadır. d) Vergi tevkifatında uyulacak esaslar: Vergi tevkifatı, ücretler dışında kalan ödemelerde gayrisafi tutarlar üzerinden yapılır. Kesilmesi gereken verginin ödemeyi yapan tarafından üstlenilmesi halinde bu vergi, bilfiil ödenen miktar ile ödemeyi yapanın yüklendigi verginin toplamı üzerinden hesaplanır. e) Muhtasar beyanname: Verilme zamanı: Vergi tevkifatı yapmaya mecbur olanlar bir ay içinde yaptıkları ödemeler veya tahakkuk ettirdikleri karlar ve iratlar ile bunlardan tevkif ettikleri vergileri ertesi ayın yirmiüçüncü günü akşamına kadar, ödeme veya tahakkukun yapıldığı yerin bağlı olduğu vergi dairesine bildirmeye mecburdurlar. Yıl sonlarında tahakkuk ettirilen mevduat faizlerinden kesilecek vergilerin bildirilmesi için bu süre bir ay uzatılır. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 289

291 Vergi tevkifatının yatırılması: Vergi tevkifatı, vergi kesenler tarafından beyanname verecekleri ayın yirmialtıncı günü akşamına kadar bağlı bulundukları vergi dairesine yatırılır. Örnek; Melik KIRMAÇ sahibi olduğu gayrimenkulü Gazi Anonim şirketine 2014/Ocak ayı başından geçerli olmak üzere işyeri olarak kiraya vermiştir. Ocak başında imzalanan kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 2014yılı için 1000 TL ve 2015 yılı için de TL olarak belirlenmiştir. 2 yıllık net kira bedeli olan TL Ocak 2014 de peşin olarak mal sahibine ödenmiştir. Peşin ödenen kira bedeli üzerinden tevkifat tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır: 2014 yılı kira (1000 x 12)= TL 2015 yılı kira (1.100 x 12) = TL Toplam kira = = TL Hesaplanan tevkifat (% 20 olarak hesaplanır) = x % 20= TL Tevkifat sonrası ödenen net kira bedeli= = TL TL lik tevkifat tutarının, kiracı Gazi Anonim şirketi tarafından Ocak/2014 dönemine ilişkin muhtasar beyannameye dahil edilerek, beyannamenin de Şubat ayının 23 üne kadar vergi dairesine verilmesi gerekmektedir. Beyannamedeki vergiler ise 26 Şubat tarihine kadar ödenmiş olmalıdır. Melik KIRMAÇ tarafından elde edilen TL lik kira geliri 2014 yılına ilişkin gelir vergisi beyannamesi ile 1-25 Mart 2014 döneminde beyan edilecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan vergiden, yıl içerisinde tevkif suretiyle ödenmiş olan ( x%20 = TL) lik vergi mahsup edilecektir TL nin beyanı ise 2015 yılına ilişkin gelir vergisi beyannamesi ile 1-25 Mart 2015 döneminde gerçekleştirilecektir. Bu beyanname üzerinden hesaplanan vergiden, tevkif suretiyle ödenmiş olan ( x % 20 =) TL lik vergi mahsup edilecektir. 10) VERGİNİN ÖDENMESİ Yıllık beyana tabi gelirler üzerinden tahakkuk eden vergilerde ödeme: 1. Şubat ayı içerisinde verilmesi gereken beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi Şubat ve Haziran aylarında; 2. Mart ayı içerisinde verilmesi gereken beyanname ile bildirilen gelir üzerinden tahakkuk ettirilen gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında; Olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Maliye Bakanlığı, gelirlerinin büyük bir kısmı ziraî kazançtan oluşan mükellefler LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 290

292 hakkında gerekli görülen hallerde, iki taksitten fazla olmamak üzere, belli üretim bölgeleri ve ziraat ürünlerine göre, özel ödeme zamanları tayin edebilir. Münferit beyanname ile bildirilen kazançların vergisi: Münferit beyanname ile bildirilen kazançların vergisi, beyanname verme süresi içinde vergi dairesine ödenir. a) Kiraya İlişkin Tahsilat ve Ödemelerin Belgelendirilmesi Kira geliri elde edenler ile kiracıların; - Konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edilmesi halinde, - İşyerlerinde ise, miktar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesi zorunluluğu bulunmaktadır. Banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır. Söz konusu zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5 idir. II. KISIM KURUMLAR VERGİSİ KANUNU (K.V.K.) Kurum kazancı, gelir vergisinin konusuna giren gelir unsurlarından oluşur. Kurumlarca elde edilen gelirler, kaynağı ne olursa olsun kurum kazancı olarak değerlendirilmektedir. Bu kazancın tespiti ticari kazanç hükümlerine göre yapılır. Bu nedenle kurumların aktiflerine kayıtlı olan mal ve hakların kiralanması karşılığı elde ettikleri kira gelirleri de, gayrimenkul sermaye iradı olarak değil ticari kazanç olarak değerlendirilir ve tutarı ne olursa olsun, kurumun elde ettiği diğer kazançlarla birlikte ve kurum kazancı olarak yıllık kurumlar vergisi beyannamesi ile beyan edilmelidir. Kurumlar Vergisi Kanunda belirtilen kurumların ( ticaret şirketleri vs), gayrimenkul kiralarından elde ettikleri kazançlar, gelir vergisi kanununda belirtilen ticari kazançtır. Bu kazançların nasıl vergilendirileceği ( Mükellefiyet, muafiyet, istisnalar, safi kurum kazancı, indirilebilecek giderler, kazancın beyanı, verginin tarhı, kurumların tasfiyesi, bölünmesi, birleşmesi ve hisse devri, verginin oranı ve ödenmesi, verginin mahsubu, dar mükellef kurumların vergilendirilmesi) konuları; Gayrimenkullerin Alım Satım Ve İnşa Kazançlarının Vergilendirilmesi bölümünde ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Bu nedenle burada tekrara yer verilmeyecektir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 291

293 III. KISIM KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU (KDV) 1) VERGİNİN KONUSU Türkiye'de yapılan; a) Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri, b) Genel ve katma bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birliklere, üniversitelere, dernek ve vakıflara, her türlü mesleki kuruluşlara ait veya tabi olan veyahut bunlar tarafından kurulan veya işletilen müesseseler ile döner sermayeli kuruluşların veya bunlara ait veya tabi diğer müesseselerin ticari, sınai, zirai ve mesleki nitelikteki teslim ve hizmetleri, katma değer vergisine tabidir. Bu maddeye göre, tüm gayrimenkul ve gayrimenkul yerine geçen mal ve hakların kiralanması KDV ye tâbidir. Kiralama işleminin ticari, sınai, zirai ve mesleki faaliyet kapsamında olması veya şahsi kiralama niteliğinde bulunması durumu değiştirmemektedir. Malın tasarruf hakkının mutlaka bir bedel karşılığı devredilmesi şart değildir. Bedelsiz teslimler de (hibe gibi) vergiye tabidir. Bu gibi durumlarda matrah, 3065 sayılı Kanunun 27 nci maddesi uyarınca emsal bedeli olur. 2) KAMU KURUM VE KURULUŞLARI, DERNEK VE VAKIFLAR İLE MESLEKİ KURULUŞLARIN VERGİLENDİRİLMESİ Genel Olarak 3065 sayılı Kanunun (1/3-g) maddesinde sayılan; genel bütçeye dâhil idareler, özel bütçeli idareler, il özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler, üniversiteler, dernek ve vakıflar ile her türlü mesleki kuruluşların ticari, sınai, zirai ve mesleki faaliyet kapsamına girmeyen, kuruluş amaçlarına uygun teslim ve hizmetleri vergiye tabi değildir. Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesi kapsamına giren mal ve hakların kiralanması işlemleri Kanunun (1/3-f) maddesine göre KDV ye tabidir. Ancak yukarıda sayılan kuruluşların, iktisadi işletmelerine dahil olmayan gayrimenkullerinin kiraya verilmesi işlemleri Kanunun (17/4-d) maddesine göre vergiden istisnadır. Öte yandan yukarıda sayılan kuruluşlara ait veya tabi olan veya bunlar tarafından kurulan ve işletilen müesseseler ile döner sermayeli kuruluşlar, iktisadi işletme olarak mütalaa edilir. Bunların ticari, sınaî, zirai ve mesleki faaliyetleri vergiye tabi tutulur. Bu çerçevede belediyelere bağlı otobüs, havagazı, su, elektrik, mezbaha, soğuk hava deposu vb. işletmeler ile döner sermayeli kuruluşlar, istisna kapsamına girmeyen faaliyetleri dolayısıyla vergiye tabi olurlar. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 292

294 3) MÜKELLEF Katma Değer Vergisinin Mükellefi: a) Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakları kiraya verenlerdir. b) Mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde bu işleri yapanlardır. 4) İSTİSNALAR a) Kültür ve Eğitim Amacı Taşıyan İstisnalar Genel ve katma bütçeli daireler, il özel idareleri, belediyeler, köyler, bunların teşkil ettikleri birlikler, üniversiteler, döner sermayeli kuruluşlar, kanunla kurulan kamu kurum ve kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, siyasi partiler ve sendikalar, kanunla kurulan veya tüzelkişiliği haiz emekli ve yardım sandıkları, kamu menfaatine yararlı dernekler, tarımsal amaçlı kooperatifler ve Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıfların; a) İlim, fen ve güzel sanatları, tarımı yaymak, islah ve teşvik etmek amacıyla yaptıkları teslim ve hizmetleri, b) Tiyatro, konser salonu, kütüphane, sergi, okuma ve konferans salonları ile spor tesisleri işletmek veya yönetmek suretiyle ifa ettikleri kültür ve eğitim faaliyetlerine ilişkin teslim ve hizmetleri, b) Askeri Amaç Taşıyan İstisnalar: Askerî fabrika, tersane ve atölyeler, orduevi ve bağlı şubeleri, askerî gazinolar, kışla gazinoları, vardiya yatakhaneleri ve bunların müştemilatı, özel, yerel ve kış eğitim merkezleri, askerî kantinler ve askerî müzelerin kuruluş amaçlarına uygun olarak yaptıkları teslim ve hizmetler ile bu kurum ve kuruluşların yapacağı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri, c) Diğer İstisnalar: 1) İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri sayılı Kanunun (1/3-f) maddesi ile Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri vergiye tabi tutulmuştur. Buna mukabil Kanunun (17/4-d) maddesi ile iktisadi işletmelere dâhil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri vergiden istisna edilmiştir. Bu istisna uygulamasının kapsamına yalnızca taşınmazlar girmekte olup, Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde sayılan diğer mal ve hakların kiralanması işlemleri genel hükümler çerçevesinde KDV ye tabidir. İktisadi işletmelere dâhil olmayan gayrimenkullerin (arazi, bina ve bunlarla birlikte kiralanan mütemmim cüzü ve teferruatı, voli mahalleri ve dalyanlar ile gayrimenkul olarak tapu sicilinde tescil edilen hakların) kiralanması işlemleri KDV ye tabi değildir; sadece iktisadi işletmeye dâhil gayrimenkullerin kiralanması işlemi KDV ye tabidir. Yukarıda sayılan gayrimenkuller dışında kalan ve Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde sayılan diğer mal ve hakların (arama, işletme, imtiyaz hakları ve ruhsatları ve LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 293

295 diğer hakların) kiralanması işlemleri iktisadi işletmeye dâhil olup olmadığına bakılmaksızın KDV ye tabi bulunmaktadır. 2) Gelir Vergisi Kanununa göre vergiden muaf esnaf ile basit usulde vergilendirilen mükellefler tarafından yapılan teslim ve hizmetler, 3) Sağlık Bakanlığına bağlı hastane, klinik, dispanser, sanatoryum gibi kurum ve kuruluşların yapacağı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri, Öte yandan, aynı maddede Sağlık Bakanlığına bağlı hastane, klinik, dispanser, sanatoryum gibi kurum ve kuruluşların yapacağı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri KDV den istisna edilmiştir. Örnek: Sağlık Bakanlığına bağlı bir hastane bünyesindeki otoparkın ya da kantin işletmesinin kiraya verilmesi KDV den istisnadır. 4) Gümrük antrepoları ve geçici depolama yerleri ile gümrük hizmetlerinin verildiği gümrüklü sahalarda; ithalat ve ihracat işlemlerine konu mallar ile transit rejim kapsamında işlem gören mallar için verilen ardiye, depolama ve terminal hizmetleri ile vergisiz satış yapılan işyerlerinin ve bu işyerlerine ait depo ve ardiye gibi bağımsız birimlerin kiralanması, Örnek; Gümrüklü sahada işletme belgesi bulunan antrepo işleticisinden yapılacak olan antrepo kiralama işlemi 3065 sayılı Kanunun (17/4-o) maddesi kapsamında değerlendirilemeyeceğinden, genel hükümler çerçevesinde KDV ye tabi olacaktır. 5) Hazinece yapılan taşınmaz teslimi ve kiralamaları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılan arsa ve arazi teslimleri, TOKİ ye tanınan istisna ise, bu kurumun yapacağı arsa ve arazi teslimleri ile sınırlıdır. TOKİ tarafından arazi ve arsa dışında yapılacak taşınmaz teslimleri (konut, bina, işyeri, sosyal tesis vb.) ve hizmetlere genel hükümler çerçevesinde KDV uygulanır. 6) Menkul, gayrimenkul ve maddi olmayan varlıkların, varlık kiralama şirketlerine devri ile bu varlıkların varlık kiralama şirketlerince kiralanması ve devralınan kuruma devri. 7) 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 294

296 Gayrimenkullerin ve hakların kiraya verilmesinin, KDV ye tabi olup olmadığı aşağıdaki tabloda açıklanmıştır. KİRALAMA İŞLEMLERİNDE KDV Ticari İşletmeye dahil Ticari İşletmeye dahil değil TAŞINMAZLAR KDV ye tabi KDV ye tabi değil HAKLAR KDV ye tabi KDV ye tabi Örnekler; 1) Hazine veya Belediye ait arsanın kiraya verilmesi KDV Kanunu nun 17/4-d maddesine göre KDV ye tabi değildir. Ancak arsanın belediyenin iktisadi işletmesine dahil olması veya bu kiralama işlemi nedeniyle bir iktisadi işletme oluşması halinde, söz konusu kiralama işlemi KDV ye tabidir. Örneğin Ankara Büyükşehir Belediyesinin iktisadi işletmesi olan ASKİ ye ait arsanın kiralama işlemi KDV ye tabidir. 2) Belediye binalarındaki kantinlerin işletme hakkının kiraya verilmesi, gayrimenkul kiralaması değil, bunların işletme hakkının kiralanması olduğundan KDV ye tâbidir. 3) Belediye ait otopark, çay bahçesi ve restoran kiralaması, işletme hakkının devri olduğundan KDV ye tâbidir. 4) Belediyeye ait futbol sahasının kiralanması işlemi, KDV ye tâbi değildir. 5) Hazine nin mülkiyetinde bulunan tarım arazisinin belediyeye kiralanması, KDV ye tâbi değildir. 6) Bankalara kiralanan ATM cihazlarının konulduğu kamu hizmet binaları veya bunların bahçesinde bulunan Hazine gayrimenkullerinin kiralanması KDV ye tâbi değildir. Ancak söz konusu gayrimenkul belediyenin iktisadi işletmesine dâhil ise bu kiralama işleminin KDV ye tâbidir. 7) Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan çay ocağı, kantin, spor tesisi, otopark, iskele, büfe vb. gibi yerlerin işletme haklarının kiraya verilmesi işlemlerinin KDV ye tâbidir. 8) Mülkiyeti Hazine adına kayıtlı misafirhanenin, otel olarak kullanılmak üzere kiralanması işleminde, üretim ve işletme hakkının kiralama yolu ile devri söz konusu olduğundan yapılan bu kiralama işlemi genel oranda KDV ye tâbidir. 9) Mülkiyeti Özel İdare Müdürlüğü ne ait kaplıca tesisinin kiraya verilmesi, KDV ye tâbidir. 10) Meraların kullanım hakkının kiraya verilmesi, hak kiralaması olarak KDV ye tâbidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 295

297 5) ORAN Katma değer vergisi oranı, vergiye tabi her bir işlem için % 10'dur. Bakanlar Kurulu bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1 'e kadar indirmeye, bu oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası ve inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkilidir. Bakanlar Kuruluna verilen yetkiye dayanılarak mal ve hizmetlere uygulanan KDV oranlarını belirleyen 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına göre, Mal ve hakların kiralanması işlemleri KDV Kanunun 28. maddesine ekli listeye göre genel vergi oranına (%18) tabidir. Ancak, 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu kapsamında yapılan kiralama işlemlerinde, indirimli (%1-8) vergi oranı uygulanmaktadır. 6) VERGİLENDİRME DÖNEMİ: Katma Değer Vergisinde vergilendirme dönemi, faaliyet gösterilen takvim yılının üçer aylık dönemleridir. Ancak, Maliye Bakanlığı mükelleflerin yıllık gayri safi hasılatlarına göre üç aylık vergilendirme dönemi yerine birer aylık vergilendirme dönemi tespit etmeye yetkilidir. Aşağıdaki hallerde vergilendirme dönemi: a) Götürü usulde vergilendirilen mükellefler için bir takvim yılı, b) Vergi kesintisi yapmakla sorumlu tutulanlar için bir aydır 7) BEYAN ESASI: Katma Değer Vergisi, bu Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça mükelleflerin yazılı beyanları üzerine tarh olunur. Mükellefler ve vergi kesintisi yapmakla sorumlu tutulanlar Katma Değer Vergisi beyannamelerini, vergilendirme dönemini takib eden ayın yirmi dördüncü günü akşamına kadar ilgili vergi dairesine vermekle yükümlüdürler. 8) TARH Katma Değer Vergisi, mükellefin iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesince tarh olunur. Mükellefin, ayrı ayrı vergi dairelerinin faaliyet bölgelerinde iş yerleri varsa, Katma Değer Vergisi, gelir veya Kurumlar Vergisi yönünden bağlı olduğu vergi dairesi tarafından tarh olunur. Gayrimenkul teslimlerinde mükellefin istemi halinde, Katma Değer Vergisi beyan üzerine gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesince tarh olunur. Maliye Bakanlığı, faaliyetin gereğini göz önünde tutarak mükellefin müracaatı üzerine veya resen tarh yerini tayin etmeye yetkilidir. LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 296

298 Tarh zamanı: Katma Değer Vergisi beyannamenin verildiği günde, beyanname posta ile gönderilmişse, vergiyi tarh edecek daireye geldiği tarihi takip eden yedi gün içinde tarh edilir. 9) Verginin Ödenmesi: Beyanname vermek mecburiyetinde olan mükellefler ile vergi kesmekle sorumlu tutulanlar, bir vergilendirme dönemine ait katma değer vergilerini beyanname verecekleri ayın yirmi altıncı günü akşamına kadar ödemeye mecburdurlar. Beyanname vermek mecburiyetinde olmayan mükelleflerin Katma Değer Vergisi, tarh süresi içinde ödenir. Götürü usulde vergilendirilen mükelleflerin katma değer vergisi, Gelir Vergisi Kanununun götürü vergilendirmeye ilişkin usul ve esasları ile vergilendirme dönemine ait hükümleri çerçevesinde tarh ve tahakkuk ettirilerek, götürü gelir vergisinin ödeme süreleri içinde ödenir. Döviz ile yapılan işlemler: Bedelin döviz ile hesaplanması halinde döviz, vergiyi doğuran olayın meydana geldiği andaki cari kur üzerinden Türk parasına çevrilir. Cari kuru belli olmayan dövizlerin Türk parasına çevrilmesine ilişkin esasları Maliye Bakanlığı belirler. GAYRİMENKULLERİN KİRAYA VERİLMESİNDEN ELDE EDİLEN KAZANÇLARIN VERGİLENDİRİLMESİ ÖRNEK SORULAR 1) Gayrimenkul sermaye iradının saptanmasında götürü gider yöntemini seçen Mustafa Ümit gayrisafi hasılatın yüzde kaçını safi kazanç olarak beyan edebilir? A) 10 B) 20 C) 25 D) 50 2) Gayrimenkul sermaye iradı elde eden bir tam mükellef gerçek kişi bakımından aşağıdaki hangi durumda emsal kira bedeli uygulanır? A) Yazlık evi, koruması amacıyla bedelsiz olarak yazlığın bekçisinin ikametine bırakılması B) Konut sahibinin, konutu eşinin kullanımına tahsis etmesi C) Konut sahibinin, konutu büyükannesinin kullanımına tahsis etmesi D) Konut sahibinin, aynı konutta dayısının oğlu ile ikamet etmesi LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 297

299 3) Gayrimenkul sermaye iradının saptanmasında götürü gider yöntemini seçen ve uygulayan bir mükellef en az ne kadar bir aradan sonra gerçek gider yöntemine geçebilir? a) 6 ay b) 1 yıl c) 2 yıl d) 5 yıl 4) Bir işletmenin aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen gelirler aşağıdakilerden hangisinin kapsamında yer alır? A) Ticari kazanç B) Gayrimenkul sermaye iradı C) Arızi kazanç D) İşletme kazancı 5) de Türkiye yi terk eden Hakan TERK, gelir vergisini hangi tarihe kadar ödemek zorundadır? a) b) c) d) ve tarihlerinde iki taksitte. 6) Özgür AKDOĞAN 2014 yılında dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmamaktadır ve götürü gider yöntemini seçmiştir. Özgür AKDOĞAN ın kira gelirine ilişkin gelir vergisi kaç liradır? a)1955 b)1925 c)1875 d) ) Öner SAMAT üç adet dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu yıllık TL, TL ve TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmamaktadır ve götürü gider yöntemini seçmiştir. Öner Samat ın gelir vergisi kaç liradır? a) 3020 b) 3230 c) 4356 d) 5214 LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 298

300 8) Aşağıdaki işlemlerden hangisi KDV ye tabi değildir? a) İşletme Aktifine Kayıtlı Gayrimenkulün Kiraya Verilmesi b) Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğü nün kendisine ait stadları kiralaması karşılığında elde ettiği gelirler. c) Güleryüz Belediyesine ait bir gayrimenkulün kiraya verilmesi. d) Tombişler köyü tarafından zirai amaçla kurulan ve işletilen ticari işletmenin teslim ve hizmetleri. 9) Aşağıdaki işlemlerden hangisi KDV ye tabidir? a) Askeri kantinlerin kiralanması b) Sağlık Bakanlığına bağlı bir hastane bünyesindeki otoparkın kiraya verilmesi. c) Belediyeye ait futbol sahasının kiralanması d) Ankara Büyükşehir Belediyesinin iktisadi işletmesi olan ASKİ ye ait arsanın kiralama işlemi 10) Ankara Üniversitesi Döner sermaye işletmesinin kiraya verdiği taşınmaza uygulanacak KDV oranı yüzde kaçtır? a) Kdv tabi değildir. b) 1 c) 8 d) C B C A A A B B D D LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 299

301