İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI VE HUKUKU MORTGAGE (TUTSAT) NİSAN 2007 (M.T. Yıldırım Beyazıt Önal) İÇİNDEKİLER

Transkript

1 İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI VE HUKUKU MORTGAGE (TUTSAT) NİSAN 2007 (M.T. Yıldırım Beyazıt Önal) İÇİNDEKİLER SUNUŞ İÇİNDEKİLER 1. MORTGAGE KAVRAMI VE TARİHİ GELİŞİMİ 1.1. MORTGAGE KAVRAMININ ORTAYA ÇIKIŞI VE ANLAMI 1.2. MORTGAGE VEREN BORÇLUNUN GERİ ALMA (EQUITY OF REDEMPTION) HAKKI 1.3. MORTGAGE TÜRLERİ Düzenli (Regular) Mortgage Yediemine Tevdi Suretiyle Oluşturulan (Deed of Trust) Mortgage Yargısal (Equitable) Mortgage Teminat Amaçlı Mülkiyetin Devredildiği (Deeds Absulute Given as a Security) Mortgage 1.4. MORTGAGE İN HUKUKİ NİTELİĞİ İLE İLGİLİ OTAYA ÇIKAN TEORİLER 1.5. MORTGAGE İN DEVRİ VE İKİNCİL PİYASAYLA İLİŞKİSİ Mortgage in Devri Mortgage in İkincil Piyasaya İlişkisi ve Mortgage a Dayalı Menkul Kıymetler (Mortgage Backed Securities) 1.6.MORTGAGE SÖZLEŞMESİNDE MUACCELİYET (ACCELARATION) ŞARTLARI Muacceliyet (Acceleration) Şartı Satış Üzerine Muacceliyet (Due-On-Sale) Şartı 1.7. MORTGAGE İN PARAYA ÇEVRİLMESİ (FORECLOSURE) Paraya Çevirme Sürecinin Ön Şartları Paraya Çevirme Türleri Yargı Dışı (Non-Judical) Paraya Çevirme Yargısal (Judical) Paraya Çevirme Her İki Paraya Çevirme Usulünün Ortak Yönleri 2. GENEL OLARAK KONUT (GAYRİMENKUL) FİNANSMANI 2.1. RESMİ OLMAYAN KONUT FİNANSMANI VE KAYNAKLARI 2.2. RESMİ KONUT FİNANSMANI VE KAYNAKLARI Uzman Konut Finansman Kurumları

2 Genel Finansman Kurumları 2.3. DEVLET KONUT FİNANSMANI VE KAYNAKLARI 2.4. ULUSLAR ARASI KONUT FİNANSMANI KAYNAKLAR 2.5. KONUT (GAYRİMENKUL) FİNANSMANINDA KAMU OTORİTESİNİN ROLÜ 3. KONUT (GAYRİMENKUL) FİNANSMANINDA DEĞERLEME 3.1. GAYRİMENKULLERDE DEĞERLEME KAVRAMI VE ÖNEMİ 3.2. GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ Gayrimenkul Değerlemesinde Piyasa (Pazar) Değeri Yaklaşımı Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Gayrimenkul Değerlemesinde Gelir (Nakit Akışı) Yaklaşımı Gayrimenkul Değerlemesinde Maliyet Yaklaşımı İpotek Öz Sermaye Teorisi - Ellwood Tekniği Gayrimenkul Değerlemesinde Pazar Değeri Dışı Değer Yaklaşımı 3.3. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 3.4. GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLARI 3.5. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN MESLEKİ KURULUŞLAR 3.6. TÜRKİYE DE GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ, DEĞERLEME ŞİRKETLERİNE YÖNELİK DÜZENLEMELER VE DEĞERLEME STANDARTLARI Türkiye de Değerleme Şirketlerine Yönelik Düzenlemeler ve Değerleme Raporunun Hazırlanması Türkiye Değerleme Standartları ve Bu Kapsamda Kabul Edilen Uluslar Arası Değerleme Standartları Uluslararası Değerleme Standartları 1 (UDES 1) Pazar Değeri Esaslı Değerleme Uluslararası Değerleme Standartları 2 (UDES 2) Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları Uluslararası Değerleme Standartları 3 (UDES 3) Değerlemenin Raporlanması 4. İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ (MORTAGAGE) 4.1. KONUT FİNANSMAN YÖNTEMLERİNİN İRDELENMESİ Konut Finansmanında Direkt (Dolaysız) Finansman Yöntemi Konut Finansmanında Sözleşme Yöntemi Konut Finansmanında Mevduat Finansman Yöntemi Konut Finansmanında İpotek Bankası Yöntemi 4.2. İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE MORTGAGE (İPOTEK) SİGORTASI

3 Genel Olarak Mortgage Sigortası Mortgage Sigortası Türleri Kamusal Mortgage Sigortaları Federal Konut İdaresi - FHA Sigortaları Emekli Askerler İdaresi -VA Kredi Garantileri Özel Mortgage Sigortaları Tapu Sicil Sigortası (Title Insurance) MPPI ) Mortgage Ödemelerini Koruma Sigortası (Mortgage Payment Protection Insurance Mortgage Koruma Sigortası (Mortgage Protection Insurance MPI ) Özel Mortgage Sigortası (Private Mortgage Insurance PMI ) MIGI) Mortgage Değer Kaybı Garanti Sigortası (Mortgage Indemnity Guaranty Insurance Konut Sahiplerinin Sigortası (Homeowners Insurance) Mortgage Sigortasının Olumlu ve Olumsuz Yönlerinin Değerlendirilmesi Mortgage Sigortasında Yabancı Ülke Uygulamaları Türkiye de Mortgage Sigortası Türkiye de Konut Kredisi Sigortaları Türkiye de Mortgage Sigortası İçin Önerilen Modeller Yasal Düzenleme Karşısında Önerilen Modellerin Değerlendirilmesi 4.3. KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNDE İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ Klasik (Geleneksel) İpotekli Konut Kredisi Artan Geri Ödeme Tutarlı İpotekli Konut Kredileri Değişken Faiz Oranlı İpotekli Konut Kredileri (VRM) Vade Uyumsuzluğu Sorununu Çözmeye Yönelik Değişken Oranlı İpotekli Konut Kredileri Enflasyonun Kredi Geri Ödemelerinin Reel Değeri Üzerindeki Olumsuz Etkisini Giderici İpotekli Konut Kredisi Türleri Fiyat Düzeyine Ayarlanan İpotekli Konut Kredisi (PLAM) İki Oranlı İpotekli Konut Kredileri (DRM)

4 Diğer İpotekli Konut Kredisi Türleri 4.4. İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANINDA İKİNCİL PİYASALAR ÖNEMİ VE GELİŞİMİ 4.5. MENKUL KIYMETLEŞTİRME VE İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLER Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler (VDMK-Securitization) Menkul Kıymetleştirme Süreci Varlığa Dayalı Menkul Kıymet Türleri VDMK İhracının (Menkul Kıymetleştirmenin) Yararları ve Sakıncaları Türkiye de Varlığa Dayalı Menkul Kıymet Uygulamasının Yasal Dayanağı İpotekli Konut Finansmanında İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (Mortgage-Backed Securities MBS İDMK) İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (Bilanço-Dışı Menkul Kıymetleştirme) İpotekli Tahviller (Bilanço-İçi Menkul Kıymetleştirme) Ticari Gayrimenkul İpoteğine Dayalı Menkul Kıymetleştirme (CMBS) İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlerin Çeşitli Ülkelerdeki Gelişimi 4.6. İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANINDA YABANCI ÜLKE UYGULAMALARI Gelişmiş Ülkelerde İpotekli Konut Finansmanı Uygulamaları Amerika Birleşik Devletleri nde Konut Finansmanı Uygulamaları Avrupa Birliği Ülkelerinde İpotekli Konut Finansmanı Uygulamaları Japonya da İpotekli Konut Finansmanı Uygulamaları Gelişmekte Olan Ülkelerde İpotekli Konut Finansmanı Uygulamaları 5. TÜRK KONUT (GAYRİMENKUL) PİYASASI VE GELİŞİMİ 5.1. GENEL OLARAK TÜRK KONUT PİYASASI 5.2. TÜRKİYE DE GAYRİMENKUL PİYASASINDA KONUT ARZI VE TALEBİ 6. TÜRKİYE DE UYGULANAN KLASİK KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ 6.1. TÜRK KLASİK KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ 6.2. TÜRKİYE DE KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNİN YAPISI Türkiye de Konut Finansman Sisteminin Kurumsal Olmayan Yapısı Türkiye de Konut Finansman Sisteminin Kurumsal Yapısı 6.3. TÜRK KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNDE BANKA TÜKETİCİ KREDİLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ 6.4. TÜRKİYE DE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI

5 6.5. TÜRKİYE DE GAYRİMENKUL SERTİFİKASI UYGULAMASI 6.6. TOPLU KONUT İDARESİ NİN (TOKİ) TÜRK KONUT PİYASASINDAKİ FAALİYETLERİ 7. YENİ TÜRK KONUT FİNANSMANI (MORTGAGE-TUTSAT) SİSTEMİ 7.1. YENİ TÜRK KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNİN (MORTGAGE-TUTSAT) HUKUKİ AÇIDAN DEĞERLENDİRİLMESİ Türkiye de Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Yasal Düzenleme Konut Finansmanına İlişkin Yasal Düzenlemenin İşlem ve Zaman Bakımından Uygulanması İşlem Bakımından Uygulanma ve Konut Finansmanı Kavramı İpotekli Konut Finansman Sisteminin Zaman Bakımından Uygulanması Konut Finansmanı Sisteminde Taraflar Finansman Kurumları Konut Finansmanı Kuruluşları İpotek Finansmanı Kuruluşu Konut Kredisi Kullanan Tüketici Konut Finansmanı İşlemine Konu Olması Bakımından İpotek İpotek Kavramı ve Hukuki Niteliği İpoteğin Özellikleri İpoteğin Türleri Anapara İpoteği Üst Sınır İpoteği İpotekli Konut Finansmanı Sözleşmesi Konut Finansman Sözleşmesinin Zorunlu İçeriği ve Bilgilendirme İpotekli Konut Finansman Sözleşmesinde Faiz Konut Finansmanı Kuruluşunun Kredi Kullanan Tüketiciye Karşı Sorumluluğu Konut Finansmanı Kuruluşuna Teminatlandırmada Getirilen Yasal Kısıtlamalar İpotekli Konut Kredisi Kullanan Tüketicinin Temerrüdü İpotekli Konut Finansmanı Sisteminde İcra ve Paraya Çevirme Usulü Gayrimenkul Değerlemesi ve Kıymet Takdiri Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Kıymet Takdiri

6 İpotekli Gayrimenkulün Konut Finansmanı Kuruluşu Tarafından Paraya Çevrilmesi İcraen Satış ve Satışı Etkili Kılmaya Yönelik Hükümler Konut Finansmanından Kaynaklanan Alacakların Menkul Kıymetleştirilmesi İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler Konut Finansman Fonu 7.2. YENİ TÜRK KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNDE VERGİSEL DÜZENLEMELER VE BUNLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ 5582 SAYILI KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN UN GEREKÇESİ YARARLANILAN KAYNAKLAR