ARSA PAYI KARŞILIĞI KAT YAPIM SÖZLEŞMESİ Giriş Stj. Av. Ayyüce SARICA Ülkemizde 1950 li yılların başında tarım sektörünün makineleşmeye başlaması ile kırsal kesimden büyük kentlere göç başlamış ve ciddi bir konut açığı ortaya çıkmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de işte bu konut ihtiyacından doğmuştur. Arsa sahipleri yeterince gelirleri bulunmaması nedeniyle belirli arsa paylarını müteahhitlere devrederek karşılığında yapılan konutlardan yararlanmışlar, bu sözleşmeyi hayata geçirmişlerdir. I. Sözleşmenin Tanımı Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, iş sahibinin bir arsa veya bir taşınmazın belirli bir payını aynen devretmesi veya devrini taahhüt etmesine karşılık yüklenicinin bir inşa eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, esasen ani edimli fakat Yargıtay ın görüşünce geçici-sürekli karmaşığı, geçerliliği resmi şekle bağlı olan, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. II. Sözleşmenin Unsurları Taraflar arasında bir sözleşme yapılmış olması sözleşmenin ilk unsuru kabul edile bilinir. Hukuki sonuç doğurabilmesi için sözleşmenin konusu ve koşulları hususunda tarafların iradelerinin birleşmesi ve bu iradelerin yasada belirtilen biçim koşullarına uygun olarak açıklanmış olması gereklidir. Sözleşme; iradelerin birleşmemesi durumunda yok sayılacak, öngörülen biçimi içermediği takdirse ise taraflar için hak ve borç doğurmayacaktır. Bu sözleşme meydana getireceği eser karşılığında yükleniciye iş sahibinin bir taşınmaz mülkiyetini devretmesini içerir. Taşınmaz mülkiyetinin devri resmi şekle tabi olacağından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de resmi şekle tabi olacaktır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin de şekil şartını sağlamayan bir sözleşme ile ilgili hükmü şu şekilde olmuştur: Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmamıştır. Sözleşmenin sadece noterde tasdik ettirildiği anlaşılmaktadır. İnşaat yüklenici tarafından tamamlanmadığı gibi yükleniciye tapu devri de yapılmamıştır. Bu yönler dikkate alındığında taraflar arasında geçerli bir sözleşmenin bulunmadığı açıktır. Yapılan sözleşme yok hükmündedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin yok hükmünde olması durumunda tarafların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri alabilirler. 44 Hukuk Gündemi 2018/1
Yüklenicinin inşaat yapımını yüklenmesi ise sözleşmenin bir diğer unsurudur. Mevcut yasalarımızda kat veya inşaatın tanımı yapılmış bulunmamaktadır. 3194 sayılı İmar Kanununun 5. Maddesinde yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler olarak tanımlanmıştır. Aynı zamanda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı; bu hakka sahip olanlara da kat irtifak sahibi olarak tanımlanmıştır. İş bu tanımlardan kat kavramına bağımsız bölüm niteliğinin tanındığı sonucuna varabiliriz. Bu hususlardan hareketle doktrinde de savunulduğu gibi yüklenicinin yükümlendiği üstlendiği kısımlara kat değil, bağımsız bölüm demek daha doğru olacaktır. Keza değişikliklerin yapıldığı yürürlükteki son Tapu Kadastro Genelgesinde her yapının tipinin ve bağımsız bölümlerinin numaralarının gösterilmesi şart koşulmuştur: Esasen, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken ayrıca vaziyet planı aranıldığı ve vaziyet planında her yapının tipi ve bağımsız bölüm numarası gösterildiğinden genel inşaat projesinde, her yapı için ayrı ayrı plan istenmesine gerek yoktur. Bu nedenle; bundan sonra bir parsel üzerine birden çok münferit veya bitişik olarak inşa edilecek ve her biri bir bağımsız bölümü havi tek katlı yapılar ile dubleks yapılar için ibraz edilecek vaziyet planında, her yapının tipinin ve bağımsız bölüm numaralarının gösterilmiş olması şartıyla inşa edilecek veya edilmiş her tip yapı için birer adet genel inşaat projesi alınmak suretiyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi mümkündür. Yüklenicinin bu bağımsız bölümleri oluşturma ve teslim etmeye dair başlıca iki ana borcu bulunmaktadır. İşin görülmesi dışında yüklenicinin gerekli özeni gösterme, sadakat gibi işin teslimine kadar bulunan süreçteki tüm işleri üstlenmesi gerekmektedir. Bir diğer sözleşme unsuru ise iş sahibinin arsa paylarının devrini yüklenmesidir. Eser sözleşmesinin geçerli olabilmesi için mutlaka karşılığında bir ücret gerekmektedir. Ücret BK nun 355. Maddesinde semen sözcüğü kullanılarak ifade edilmiştir. Bu maddeden hareketle ücretin para olması zorunlu değildir. Bu sözleşme zarfında ücret arsa sahibi tarafından yükleniciye devredilecek arsa payı olacaktır. Bağımsız bölümlerin yükleniciye aynen devri dışında iş sahibinin arsayı yükleniciye inşaat için teslim etmesi de gerekir. Karşılıklı edim içeren inşaat sözleşmelerinde yer teslimi iş sahibinin öncelikli borcudur (BK. MD 81,90). Arsa iş sahibi tarafından ayıpsız ve inşaata elverişli biçimde teslim edilmediği durumda yükleniciden inşaata başlanması beklenemez. III. Sözleşmenin Hukuki Niteliği Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenicin bağımsız bölüm oluşturmayı borçlanmasını içerir ancak tipik iş görme sözleşmelerinden eser sözleşmesi olarak görülemez. Eser sözleşmesinde eser yapımı karşılığında bir ücret edimi bulunmaktadır. Yüklenicinin inşaatın yapılmasını borçlanması karşısında ücretin para ile değil de mevcut arsanın payı olarak karşılanması da sözleşmeyi satış sözleşmesi veya eser sözleşmesi olma niteliğinden 2018/1 Hukuk Gündemi 45
çıkarmaktadır. Sözleşme kanunlarda bulunan sözleşmelerden ayrılmakta ancak bu sözleşmelerden asli edimler alarak kendine özgü bir biçimde karşı karşıya getirmektedir. ı. Sözleşmenin Çift Tipli Karma Bir Sözleşme Olması Kanunda düzenlemeyen bu sözleşme atipik (isimsiz) bir sözleşmedir. Değişik edimlerin yan yana değil de karşı karşıya gelmesi ile oluşmuş sözleşmelere çift tipli karma sözleşmeler denir. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi eser sözleşmesinin belirleyici unsuru olan inşaatı yapma ve bağımsız bölümleri teslim etme edimini müteahhidin üstlenmesi ve bunun karşı edimi olarak arsa sahibinin taşınmaz satımının bir unsuru olan taşınmaz mülkiyetini müteahhide geçirmesini içerir. Yargıtayın da çeşitli kararlarında sözleşmeyi çift tipli karma sözleşme olarak nitelendirdiği görülmüştür: Böylece arsa payı karşılığında apartman (kat) yapımını öngören sözleşme ilişkisi kurulmuştur ki, burada iki tipli karma bir sözleşme söz konusu olmaktadır. Davacının yüklendiği eser meydana getirme edimi için, Borçlar Yasasının bu tip sözleşmeyi düzenleyen hükümlerinin uygulanmasına karşılık, davalıların pay mülkiyetini geçirme borcu yönünden satıma ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır Söz konusu sözleşme birleşik bir sözleşme değildir. Sözleşmede iki tipik sözleşme olan eser ve satış sözleşmelerinin ana unsurları bulunmakta fakat sözleşmeler bağımsızlıklarını koruyamamaktadırlar. Birleşik sözleşmelerde her sözleşme kendi bağımsızlıklarını korumakta ve kendi hükümlerine tabi olmaktadır. Yüklenicinin meydana getirmekle yükümlü olduğu inşaatın bedeli, iş sahibi tarafından inşaatın bulunduğu arsa payının devri veya bağımsız bölümlerin mülkiyeti ile karşılanacağı için sözleşme satış ve eser sözleşmeleri unsurlarını taşıyacak fakat bu sözleşmelerden bağımsız bir sözleşme olma niteliğini kazanacaktır. Sözleşme kendine özgüsü yapısı olan (sui generis) bir sözleşme de değildir. Arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesi kanunda yer alan sözleşmelerin ana unsurlarını taşımaktadır. Kendine özgü yapısı olan sözleşmeler kanunlarda düzenlenen sözleşmelerin unsurlarını taşımazlar. ıı. Sözleşmenin Rızai ve Borçlandırıcı Bir Sözleşme Olması Rızai sözleşmelerde tarafların karşılıklı uygun beyanı yeterlidir. Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi hangi şekilde düzenlenmiş olursa olsun tarafların uygun beyanları varsa kurulmuş olur. Söz konusu sözleşmede bağımsız bölümlerin oluşturup tesliminden önce iş sahibinin arsa payını devretmesi yönünde yükleniciyle iradelerinin birleşmesi ile sözleşme varlık kazanacaktır. Sözleşmenin rızai oluşu sözleşmenin borçlandırıcı olduğunu da gösterir. Sözleşmeden hem arsa sahibi hem müteahhit birbirlerine karşı edimlerini ifa etme borcu altına girerler. ııı. Sözleşmenin İvazlı Bir Sözleşme Olma Özelliği İçerdiği ilişkilere göre sözleşmeler ikiye ayrılmaktadır. Bunlardan ilki tek tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde taraflardan yalnız biri borç altına girer, bu sözleşmelerde 46 Hukuk Gündemi 2018/1
tek edim vardır. Diğer sözleşmeler ise ilke olarak iki tarafa birden borç yüklemektedir, bu sözleşmelerde birden fazla edim bulunur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, arsa paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt ederken bunun karşılığında yüklenici ise, bağımsız bölüm inşa etmeyi ve arsa sahibine devretmeyi borçlanmaktadır. Bu durumda sözleşmede bulunan her iki tarafı da hem alacaklı hem de borçlusu olacaktır. ıv. Sözleşmenin Resmi Şekle Tabi Olması Söz konusu sözleşme eser ve satış sözleşmelerinin unsurlarını barındırmaktadır. Eser sözleşmesi bir şekle tabi değilken, gayrimenkul satışı çeşitli şekillere tabidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi bir gayrimenkul satışı gerçekleştirmektedir ve bu satışın geçerli olabilmesi için resmi senette satış karşılığının bulunması gerekir. İş bu sözleşmede satış sözleşmesinin bedeli yüklenicinin meydana getirdiği bağımsız bölümler olacağından inşaat sözleşmesinin de resmi senet aracılığı ile gerçekleştirilmesi zorunluluğu doğar. v. Sözleşmenin Ani veya Sürekli Borç İlişkisi Doğurması Hususu Ani edimli sözleşmelerde borçlu edimini bir defada yerine getirir ve sözleşme edimin gerçekleşmesi ile sona erer. Burada edim anidir, bir sürece yayılması mümkün değildir. Sürekli sözleşmelerde ise asli edimin ifası bir sürece yayılır. Süreklilik ilişkisi belirli veya belirsiz bir süre için olabileceği gibi asli borç bu süre içinde süreklilik arz eder. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hakkında süreklilik arz etmesi veya ani edimli olması bakımından doktrinde iki yönde de görüşler bulunmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi esasen ani edimli bir sözleşmedir. Müteahhit inşaatın yapım süresi zarfında edimi sürekli ifa etmemektedir. Bu süreç ifaya hazırlık olarak nitelendirilmelidir. Şöyle ki, inşaatın teslimi ile arsa sahibinin menfaati bir anda karşılanmaktadır. Kaldı ki yüklenicinin tek borcu inşaatın teslimidir, eser ve meyana getirme olarak bu borç bölünemez. Eserin meydana getirilmesi burada ancak ifaya hazırlık niteliğinde olabilir. Ancak Yargıtay 25.01.1984 tarihinde verdiği 1983/3 esas, 1984/1 karar numaralı içtihadı birleştirme kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini geçici-sürekli karışığı olarak nitelendirmiştir. Bunun sebebi sözleşmenin ani edimli kabul edilmesi halinde müteahhittin kendi kusuru ile temerrüde düşmesi durumunda sözleşmeden arsa sahibinin dönme hakkı bulunacak olmasıdır. Yani bu durumda yüklenici sadece sebepsiz zenginleşme hükümlerince hakkını talep edebilecek, bağımsız bölümler üzerinde hak elde edemeyecektir. Ancak sözleşme sürekli edimli kabul edilirse yüklenici bağımsız bölümler üzerinde eseri tamamladığı oranda ayni hak talep edebilecektir. Görüldüğü üzere burada amaçlanan dürüstlük kuralları uyarınca eserin çok büyük bir kısmını tamamlayan yüklenicinin ayni hak talep edebilmesidir. Yargıtay eserin %90 gibi bir kısmının tamamlanması ile yükleniciye bu hakkı tanımıştır. 2018/1 Hukuk Gündemi 47
Sonuç Arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesi 1950 li yıllarda konut ihtiyacı ile doğan, eser ve satış sözleşmelerinden asli edim unsurlarını alarak karşı karşıya getiren çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşme ile arsa sahibi yüklenicinin meydana getirdiği bağımsız bölümlerden sözleşme gereğince kendi payını alarak, yükleniciye düşecek payı da yükleniciye devretme ve inşaat için arsayı yükleniciye teslim etme yükümlülüğü altındadır. Buna karşılık yüklenici de teslim edilen arsa üzerinde bağımsız bölümler meydana getirme, bunlardan arsa sahibine ait olanları ona teslim etme ve ayıba karşı teffekül borcu altına girer. KAYNAKÇA DURAK, YASEMİN: Arsa Payı Karşılığında Kat Yapımı Sözleşmesi, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı C.I, 2015 EREN, FİKRET: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, Ankara 2015 HATEMİ, HÜSEYİN / SEROZAN, RONA / ARPACI, ABDÜLKADİR: Borçlar Hukuku Özel Bölüm, Filiz Kitabevi, İstanbul 1992 KARTAL, BİLAL: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi, Ankara 1993 KAYA, ÖZGÜR KATİP: Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi, Kazancı Hukuk Yayınları No:124, İstanbul 1993 SÜTÇÜ, NEZİH: Uygulamada Ve Teoride Tüm Yönleri İle Kat Karşılığı İnşaat Yapımı sözleşmesi ( Türk Borçlar Kanunu Tasarısı Hükümleri İle Birlikte), Seçkin Yayınları, Ankara 2010 TANDOĞAN, HALUK: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C I/1, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2008 48 Hukuk Gündemi 2018/1