İÇİNDEKİLER. BÖLÜM I İmar Mevzuatı

Transkript

1 İÇİNDEKİLER Sunuş İçindekiler III.V BÖLÜM I İmar Mevzuatı 3194 Sayılı İmar Kanunu ile 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun hükümlerinin birlikte incelenmesi 3 BÖLÜM II İnşaat Sözleşmelerinin Oluşumu ve Sözleşmenin Şekli A- Genel Kavramlar İstisna ve tanımı İstisna sözleşmelerinin ayırıcı özellikleri Genel anlamda akit 20 B- İş sahibi adına yapılacak inşaatlar ile ilgili sözleşmelerde şekil Yazılı olmayan inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlıklar 22 a- Akdî ilişkinin ve müteahhitçe yapıldığı iddia edilen işin inkârı 22 b- Akdî ilişkinin inkâr edildiği veya akdi ilişki kurulmadan müteahhit tarafından yapıldığı kabul edilen işin bedeli 24 c- Yazılı olmayan sözleşmenin bedeli üzerinde uyuşmazlık 25 d- Yazılı olmayan sözleşmenin diğer koşulları üzerinde uyuşmazlık Sözleşmenin eki olarak kabul edilen şartnamelerin hukuki niteliği 27 Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları 29

2 VI BÖLÜM III Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinin şekli ve akdin geçerliliği koşulları A- Akdin kural olarak resmi şekilde düzenlenmesi 61 B- Şekle uygun düzenlenmeyen akdin tarafları bağlayıcı olmasının koşulları Edimlerin karşılıklı olarak tamamen ifâ edilmiş olması Müteahhit tarafından inşaatın tamamı veya büyük bir bölümünün yapılmış olması Arsa payının müteahhit adına geçirilmiş olması Tarafların karşılıklı ve kısmen edimlerini ifâ etmiş olmaları 66 C- Sözleşmenin geçersizliğinin hâkim tarafından re'sen gözetilmesi 67 D- Şekil yönünden geçersiz sözleşme ile kısmen yapılan işin bedeli, haksız iktisap kurallarına göre tazmini 70 Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları 74 BÖLÜM IV Sözleşmelerin tâdili şekli ve ispatı A- İş sahibi adına yapılan inşaatlarla ilgili sözleşmelerin tâdili şekli ve ispatı Maddi hukuk yönünden sözleşmenin tâdili şekli İspat hukuku yönünden sözleşmenin tâdil edildiğinin ispatı koşulları 127 B- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tâdil şekli ve ispatı Yazılı şekle tâbi bir sözleşmenin tâdilinin de kural olarak yazılı şekilde olması Yazılı sözleşmenin esaslı unsurlarını değiştirmeyen, mütemmim ve fer'i nitelikte yeni şartlar getiren ek sözleşmelerde şekil Resmi şekle tâbi sözleşmelerde tâdilin şekli Sözleşmenin tapuda yapılan kat irtifakı ile tâdil edilmesi 129 Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları 131 BÖLÜM V Önanlaşmalar ve Sözleşme hükümlerinin yorumu A- Önanlaşmalarda şekil koşulu 153 B- Sözleşme hükümlerinin yorumu 154 Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları 157

3 BÖLÜM VI inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkemeler - Davada Husumet A- Görevli mahkeme Genel olarak görevli mahkeme Yabancı devlet aleyhine Türk mahkemelerinde dava açılamayacağı kuralı Ticari dava ve bakmakla görevli mahkeme 166 B- Yetkili mahkeme 167 C- Tahkim 168 D- Davada aktif husumet ehliyeti 169 Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları 171 VII BÖLÜM VII Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat öncesi pay devri ile ilgili uyuşmazlıklar A- Arsa sahibi tarafından müteahhide pay devrinin tapuda satış şeklinde yapılması ve sonuçları Sözleşme öncesinde taşınmazın veya payının tapuda satış şeklinde müteahhide intikal ettirilmesi Sözleşmeden sonra taşınmazın tapuda müteahhide satış şeklinde intikal ettirilmesi 210 B- Müteahhide devredilecek, arsa payı karşılığı teminat alınması 210 C- İşin yapılmasına ilişkin verilen teminat 211 Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları 213 BÖLÜM VIII İnşaat hazırlıkları A- Üzerinde inşaat yapılacak arsanın iş sahibi tarafından inşaata elverişli olarak teslimi 255 B- İmar durumuna ve inşaatın sözleşmeye uygun şekilde inşaatın proje ve planlarının yapılması İş sahibi adına bedeli karşılığı yapılan inşaatlarda ön hazırlık yükümlülüğü Kat karşılığı yapılan inşaatlarda ön hazırlık yükümlülüğü 257 Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları 259

4 VIII BÖLÜM IX Müteahhidin işe başlama zamanı ve inşaat süresi A- İnşaata başlama süresi İnşaata başlama süresinin sözleşmede kararlaştırılmış olması Sözleşmede kararlaştırılan süre içinde işe başlanmaması ve sonuçları İnşaata başlama süresinin sözleşmede kararlaştınlmamış olması B- İnşaat süresi İnşaat süresinin sözleşmede belirtilmemiş olması İnşaat süresinin başlangıcının belli bir işleme veya olguya bağlanmış olması 288 C- Cezalı süre - Hukuki niteliği 289 D-Ek süre İş sahibinden kaynaklanan gecikme nedeniyle ek süre hakkı İş sahibi ve müteahhidin iradesi dışında gelişen olaylarla işin gecikmesi halinde ek süre hakkı 292 Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları 293 BÖLÜM X Müteahhidin işe özen göstermesi borcu A- Özen göstermenin şekli 319 B- Gereken özenin gösterilmemesi halinde sorumluluğun derecesi Müteahhidin yükümlülüğü kapsamında olan araç ve malzemeye özen borcundan sorumluluğu Edimi iş sahibinin yükümlülüğünde olan araç ve malzemeyi, müteahhidin muayene ve ihbar özeninden doğan sorumluluğu a- Müteahhidin kendisine iş sahibince verilen malzeme veya plan ve projeyi muayene etmeksizin inşaatta kullanması 322 b- İş sahibince ayıplı olarak verilen malzeme veya araçların kullanılması talimatına uyan müteahhidin sorumluluğu 322 C- Özen borcundan doğan zararın tazmini veya aynen ifâsı talebi 322 D- İnşaatın müteahhit tarafından kendi yönetiminde ve sorumluluğunda yapılması 324 Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları 327

5 BÖLÜM XI Genel olarak borçlu temerrüdü, ceza ve zarar ile menfi zarar tanımları A- Temerrüt kavramı Temerrüdü oluşturan ihtarın şekli Temerrüt ihbarının ispat şekli 358 B- Cezai şartın tanımı Seçimlik ceza İfâya ekli ceza Dönme cezası 362 C- Cezayı aşan zarar 364 D- Ceza miktarı, geçersizliği ve indirilmesi 365 E- Manevi tazminat 368 F- Menfi zarar 369 Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları 371 BÖLÜM XII Müteahhidin ayıba karşı tekeffül borcu A- Ayıbın genel tanımı Noksan iş ve ayıplı iş ayrımı 447 B- Ayıbın çeşitleri Açık ayıp 448 a- Açık ayıbın tesbiti 449 b- Kısmî teslimde muayene ve ayıp ihbar yükümlülüğü 450 c- Teslimde ihtirazi kayıt - Müteahhidin mesuliyetten kurtulması Gizli ayıp 451 a- Gizli ayıbın niteliği 451 b- Gizli ayıpta zamanaşımı 452 C- Ayıplı yapılan iş yönünden iş sahibinin hakları Yapılan inşaatın kabule icbar edilemeyecek derecede ayıplı olması Ayıplı yapılan inşaatın, iş sahibince kabul edilebilir durumda olması 453 a- Ayıplı işin bedelinde yapılacak indirim 453 b- Aşırı bir masrafı gerektirmedikçe işin ayıbının aynen giderilmesinin istenebileceği 454 c- Müteahhidin yüklendiği iş hakkında garanti vermesi 455 d- İnşaatın ayıp veya noksanı hakkında müteahhit tarafından önceden teminat verilmiş olması 456

6 X D- Müteahhidin noksan işten sorumluluğu Müteahhidin noksan işten dolayı iş sahibine karşı tamamından, kat karşılığı inşaatlarda ise arsa sahibine payı oranında sorumlu bulunduğu - Müteahhidin kat karşılığı yaptığı inşaattan, arsa sahibinin payını satmalan üçüncü kişiye karşı sorumluluğu - Noksan ve ayıplı iş nedeniyle apartman kat malikleri adına yöneticinin müteahhitten talepte bulunmaya hakkı olup olmadığı 459 Bu bölümle ilgili Yargıtay Kararları 460 BÖLÜM XIII Müteahhidin inşaatı teslim borcu A- Teslimin tanımı ve unsurları İşin sözleşmeye göre noksansız tamamlanmış olması Yapılan inşaatın, iş sahibinin fiil ve iradesi ile hâkimiyetine geçmesi 577 B- Müteahhidin teslimde gecikmesi Teslimin gecikmesinde öncelikli edim borçlusu iş sahibinin kusuru Teslimde geciken müteahhit hakkında iş sahibinin haklan 579 a- İş sahibinin, müteahhidi temerrüde düşürmeden, geciken inşaatın tamamlanması ve teslimini beklemesi 580 b- İş sahibinin, müteahhidi temerrüde düşürerek, yasal tercih haklarından birini kullanması 581 C- Temerrüde düşürülen müteahhitten sözleşmenin aynen ifâsının istenmesi İş sahibi adına yapılan inşaatlarda aynen ifâ isteği 582 a- İş sahibinin, müteahhit namına inşaatın kendisi tarafından yapılmasına izin verilmesini talep edip, davada başkaca bir istek bulunmaması 582 b- İş sahibinin, müteahhit namına inşaatın kendisi tarafından yapılmasına izin verilmesi talebi ile birlikte, inşaatın noksanlığı için sarfı gereken masrafın da müteahhitten tahsilinin dava edilmesi 583 c- Müteahhit namına inşaatın kendisi tarafından yapılmasına izin verilmesi talebi ile birlikte, yapılacak işin giderlerini karşılayabilmek üzere, inşaatın gerçek giderleri yönünden fazlaya ilişkin hakkını mahfuz tutarak, dava tarihindeki rayiç fıatlara göre inşaat masrafının talep edilmesi 583

7 Xı d- İhale ile verilen işlerde, nâma ifânın aynı koşullarla ve makûl süre içinde yapılması Kat karşılığı yapılan inşaatlarda aynen ifâ isteği Gecikme süresinin hesabı Gecikme tazminatı - kira mahrumiyeti isteği 587 D- Aynen ifâdan vazgeçilerek zarar ziyan istenmesi Temerrüde düşen müteahhidin işe başlamamış olması Temerrüde düşen müteahhidin işi kısmen yapmış olması 589 E- Akdin feshi isteği 590 Bu bölümle ilgili Yargıtay Kararları 591 BÖLÜM XIV Akdin feshi ve hukuki sonuçları A- Akdin feshi Akdin feshinin açık bir irade beyanı şeklinde duyurulması Fesih iradesinin bir eylem halinde duyurulması İhbarsız (derhal) fesih Sözleşmeyi haklı fesheden tarafın talep edebileceği haklar 685 B- Fesihte uyuşmazlık Akdin feshine karşı itiraz edilmesi ve sonuçları Feshin kabulü, fesih sebeblerine itiraz 686 C- Fesih sebebleri Temerrüt nedeniyle fesih (B.K Maddesi) Süresinde işe başlanmaması nedeniyle fesih Müteahhidin muayyen zamanda işi bitirmesine imkân vermeyecek bir sürede işe başlaması ve işin gecikmesi nedeniyle akdin feshi (B.K. 358/1) 3- Yapılan inşaatın ayıpları nedeniyle akdin feshi İnşaatın kabule icbar edilemeyecek durumda olup, yıkılmasının zorunlu bulunması halinde akdin feshi (B.K 360) 4- Fevkalâde haller nedeniyle akdin feshi (B.K. 365/2) Önceden tahmin edilemeyen fevkalâde haller nedeniyle, saptanan götürü bedel ile inşaatın yapılmasının aşırı güç durum yaratması halinde fesih 5- Bedeli kesin kararlaştırılmamış işin, tahmini bedelinden çok daha fazlaya ulaşacağının anlaşılması halinde akdin feshi (B.K. 367/1-2) İfadaki imkânsızlık nedeniyle akdin feshi 688

8 XII a- Meydana gelen hasar sonucu ifâdaki imkânsızlık - B.K ve 365/2. mad. koşullarının birlikte gerçekleşmesi halinde fesih b- Müteahhidin kusuru olmaksızın işin ifâsının imkansız hale gelmesi (B.K. 117) Taliki ve infısahi şartın gerçekleşmesi ile akdin sona ermesi 69^ 8- Müteahhidin şahsından doğan imkânsızlık üzerine akdin sona ermesi 69^ a- Müteahhidin ölümü 69;> b- Müteahhidin acze düşmesi 69ş c- Müteahhidin aczi üzerine iş sahibinin teminat talebi ve akdi feshetmesi (B.K. 82) İş sahibi nezdinde ortaya çıkan bir kaza nedeniyle işin yapılmasının imkânsızlığı üzerine akdin sona ermesi (B.K. 370/1) 693 a- Kazanın işe başlamadan meydana gelmesi 69^ b- Kazanın, işin devamı sırasında meydana gelmesi 69^ 10- İş sahibi tarafından müteahhide verilecek tam tazminat karşılığında sözleşmenin sebep gösterilmeden feshi (B.K. 369)...69^ a- İş sahibi adına yapılan inşaatlara ilişkin sözleşmelerin tam tazminat karşılığı feshi 69^ b- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tam tazminat karşılığı feshi Sözleşmeden dönme cezasının kararlaştırıldığı hallerde ceza ödeyerek akdin feshi 697 D- Feshin hukuki sonuçları İnşaat sözleşmesinde feshin kural olarak geriye etkili sonuç yaratması-müteahhidin yaptığı işin bedelinin haksız iktisap kurallarına göre ödeneceği İnşaat sözleşmelerinde feshin ileriye yönelik sonuç doğurması 69g 3- Sözleşmede özel hüküm bulunması 7Q^ 4- Tarafların ortak rızaları ile işin tasfiyesi Haksız fesihte müteahhidin talep edebileceği kazanç kaybının hesaplanması yöntemi Sözleşmenin feshinin istenemeyeceği hal 705 Bu bölümle ilgili Yargıtay Kararları 70g BÖLÜM XV Yapılan işin bedeline dair müteahhidin hakları A- İş sahibi adına yapılan inşaatlarda müteahhidin bedele dair haklan 9^5 1- İşin götürü bedele göre kararlaştırılmış olması 915

9 XIII a- Götürü bedelin fevkalâde hal nedeniyle artırılması koşulları 916 b- Sözleşmede kararlaştırılan götürü bedelin tarafların ortak rızaları ile değiştirilebileceği 918 c- Noksan bırakılan işin götürü bedele göre hesabı 919 aa- Müteahhidin noksan bıraktığı inşaattan dolayı iş sahibinden alacağı 919 ab- İş sahibinin noksan işten dolayı müteahhitten alacağı 919 d- Götürü bedelli işin gecikmesine neden olan iş sahibinden götürü bedelin artırılmasının istenebileceği İşin birim fiat esasına göre kararlaştırılmış olması 921 a- Sabit birim fiat esası 921 b- Değişken birim fiat esası Bedelin önceden kararlaştırılmamış olması 922 B- İş bedelinin ödenmesi Bedelin ödenme zamanı Ödeme yeri Müteahhide yapılacak ara ödemeler Müteahhidin fatura yükümlülüğü Müteahhidin alacağı için inşaatını yaptığı taşınmaza ipotek koyma hakkı Teslim edilen inşaat hakkında ödeme defi, ispat yükümlülüğü Yapılan inşaatın Katma Değer Vergisi sorumlusu 926 a- İnşaatın götürü bedeli veya kat karşılığı olması halinde iş sahibinin K.D.V sorumluluğu 926 b- Bedeli birim fiata göre hesaplanacak inşaatlarda K.D.V sorumluluğu 926 c- Tamamlanan inşaatın kullanma izni alınması zorunluluğu 926 d- Yapı kullanma izni alma ve ruhsat harcını ödeme yükümlülüğü 927 C- Kat karşılığı yapılan inşaatın karşılığı arsa payının devredilmesi Q97 zamanı D- Sözleşme dışı yapılan ilave işin bedeli 928 E- Kat karşılığı inşaatta sağlanan fazla bağımsız bölümün paylaşımı 929 Bu bölümle ilgili Yargıtay Kararları 930 BÖLÜM XVI Kat karşılığı inşaatın sözleşme dışı büyük veya küçük yapılmasında paylaşımın dengelenmesi A- İnşaatın, sözleşmede kararlaştırılan kapsamından büyük yapılması 1087

10 XıV B- İnşaatın sözleşmede kararlaştırılan kapsamdan küçük yapılması 1089 Bu bölümle ilgili Yargıtay Kararları 1091 BÖLÜM XVII Kat karşılığı yapılmakta olan inşaattan daire satın alan üçüncü kişilerin hakları A- Arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin hukuki durumu 1127 B- Kat karşılığı yapılmakta olan inşaattan müteahhidin düşecek bağımsız bölümlerdeki tasarruf hakkı 1129 C- Yapılan veya yapılmakta olan inşaatlardan ticaret ve mesleki faaliyet amacı dışında konut satın alınmasının hukuki niteliği. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun Uygulanması Koşulları 1130 D- Yapılmakta olan inşaattan bağımsız bölümlerin müteahhide aşamalı devri veya müteahhidin satmasına yetki verilmesinin hukuki niteliği 1138 E- İnşaattan müteahhidin şahsi hakkını temlik etmesi suretiyle bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hakları 1139 F- Arsa sahibi veya müteahhitten bağımsız bölüm satmalan ve tapu ile malik olan 3. kişinin kat irtifaklı/mülkiyetli ana taşınmazdaki arsa paylarının düzeltilmesi ve yeniden düzenlenmesini talep hakkı 1140 G- Kabulü reddedilemez ve sözleşmesi feshedilemez duruma gelmiş bir inşaattan müteahhidin şahsi hakkını almış üçüncü kişilerin arsa sahibine karşı hakları ve yükümlülükleri 1141 H- Kat karşılığı sözleşmesinin haklı olarak arsa sahibince feshedilmesi durumunda inşaattan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hakları Feshin geriye etkili sonuç doğurması hali Sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğurması hali 1142 Bu bölümle ilgili Yargıtay Kararları 1143 BÖLÜM XVIII İnşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda zamanaşımı ve faiz A- Zamanaşımı İnşaatın kusurundan doğan uyuşmazlıklarda zamanaşımı 1265 a- Zamanaşımı süresi 1265 b- Zamanaşımının başlangıcı 1266

11 XV 2- Müteahhidin kasıt veya ağır kusuru ile özellikle ayıplı malzeme kullanarak yaptığı inşaattaki kusurdan doğan uyuşmazlıklarda zamanaşımı İnşaatın kusuru dışında inşaat yahut kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan sair uyuşmazlıklarda zamanaşımı 1268 a- Zamanaşımı süresi 1268 b- Zamanaşımının başlangıcı İnşaatın kusuru ile ilgili olarak diğer kanunlarda kabul edilen zamanaşımı 1269 a Sayılı Yapı Denetim Kanunu'na göre, inşaatın kusurlarından müteahhidin ve inşaatın yapımında ve denetiminde iştiraki bulunanların, iş sahibi ve ilgili idareye karşı sorumluluk süreleri 1269 b Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamındaki konut satışlarında satıcının inşaatın kusurundan dolayı alıcıya karşı sorumluluk süreleri Zamanaşımından feragatin geçersizliği Zamanaşımının kesilmesi 1271 B- Faiz Akdi-kanuni faiz Temerrüdün tanımı ve koşulları Temerrüt faizi Temerrüt faizinin başlangıcı ve oranı Mürekkep faiz yasağı Faizin,anaparanın fer'isi olmasının sonuçları Faiz alacaklarında zamanaşımı Munzam zarar tanımı ve koşulları 1277 Bu bölümle ilgili Yargıtay Kararları 1279 Örnek Sözleşme - Düzenleme biçiminde arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi Sözleşme eki teknik şartname Bağımsız bölümlerin paylaşımı ile ilgili sözleşme eki basit kroki 1344