İL ÖZEL İDARELERİ VE BELEDİYELERE AİT TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİNDE YENİ BORÇLAR KANUNU İLE GELİNEN SON DURUM Av. Süleyman ÇETMİLİ Yerel Yönetim Uzmanı Müfettiş Konya Meram Belediyesi İçindekiler 6098 Sayılı Borçlar Kanununa Göre Tahliye... 3 2886 Sayılı Devlet İhale Kanuna Göre Tahliye... 5 SONUÇ VE DEĞERLENDİRME... 12 KAYNAKLAR... 13
Özet: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarhinde yürürlüğe girmiģtir. Kirada bulunan Ġl Özel Ġdare ve Belediye taģınmazlarının tahliyesi ile ilgili yeni düzenlemeler bu yasa ile yürürlüğe girmiģtir. Belediyeler, çeģitli yollarla sahip oldukları ve bir kamu hizmetine tahsisli olmayan taģınmaz mallarını, belediye hizmetlerini yerine getirmek ve gelir sağlamak amacıyla, Devlet Ġhale Kanunu hükümlerine uymak kaydıyla kiraya verebilmektedirler. 2886 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak yapılan kira ihalesinin bir sözleģmeye bağlanması gerekmektedir. SözleĢme, belediyeye ait taģınmazı kiralayan ile belediye baģkanı veya ita amirliği yetkisi verilen belediye baģkan yardımcısı arasında yapılmaktadır. Bazı istisnalar hariç sözleģmelerin noterlikçe tasdik edilmiģ olması gerekir. Kiracı ile belediye baģkanı arasında yapılan kira akdi özel hukuk hükümlerine tabidir. Kira akdi ile kiracı, kiraladığı malı özenle ve sözleģmeye uygun Ģekilde kullanmak, kira bedelini süresinde ödemek ve süre sonunda kiraladığı malı ne halde tesellüm etmiģ ise o halde teslim etmek; belediye de kiralanan malı sözleģme hükümlerine uygun ve kullanmaya elveriģli bir biçimde teslim etmek ve kira süresince bu halde bulundurmak ve kiracıyı, üçüncü kiģilerin hak iddialarına karģı korumak mükellefiyeti altındadır. Devlet Ġhale Kanunu hükümlerine göre kiraya verme iģlemleri tamamlandıktan sonra, belediyeye ait taģınmazı kullanan kiracının çıkarılması hangi kanun hükümlerine göre olacaktır? Bu konuda, uygulamada görüģ birliği olduğunu söylemek mümkün değildir. Bazıları, mademki kira ihalesi, 2886 sayılı Kanuna göre yapılmıģtır, o halde kiracının tahliyesi de bu kanun hükümlerine göre yapılmalıdır demektedirler. Bazıları ise tahliyenin, Devlet Ġhale Kanunu'nda hüküm bulunmadığı hallerde Borçlar Kanunu hükümlerine göre yapılacağını belirtmektedirler.
6098 Sayılı Borçlar Kanununa Göre Tahliye 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 04.02.2011 tarihli ve 27836 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanmıģ olup, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiģtir. Kanunun yürürlüğe girmesiyle birlikte 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kalkmıģtır. 01.07.2012 tarihinden sonra da Türk Borçlar Kanunu nun kiraya iliģkin hükümleri uygulanacaktır. Bu kanunun 248. ve devamındaki maddelerinde kira akdi, 346. ve devamı maddelerinde konut ve çatılı iģyeri kiralarında sözleģmenin sona ermesi halleri düzenlenmiģtir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) tahliye sebeplerini, 6570 sayılı Kanun dan farklı olarak, kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ayrı ayrı düzenlemiģtir. Bu yönüyle Kanun un sistematiği, 6570 sayılı Kanunun düzenlemesinden daha isabetli olmuģtur. 01 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçları Kanunu ve 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama ġekli Hakkında Kanunun 10. maddesi gereğince; 18.05.1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıģtır. 6098 sayılı Türk Borçları Kanunun Konut ve Çatılı ĠĢyeri Kiralarını düzenleyen 339. maddesinde Konut ve çatılı iģyeri kiralarına iliģkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eģya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiģ taģınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluģlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleģmelerine de bu hükümler uygulanır. hükmü getirilmiģtir. Bu hüküm, 12 Temmuz 2012 tarihli Resmi Gazete de yayınlanan 6353 Sayılı Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde DeğiĢiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2 nci maddesinde belirtilen ve 8 yıl süreyle 2020 yılına kadar ertelenen yasa maddeleri içinde bulunmamaktadır 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinde bildirim yoluyla kira sözleģmesinin feshi düzenlenmiģ ve bu maddede on yıldan önce sadece kiracıya fesih hakkı tanınmıģtır. Bu maddeye göre; konut ve çatılı iģyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleģmelerin süresinin bitiminden en az onbeģ gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleģme aynı koģullarla bir yıl için uzatılmıģ sayılır. Kiraya veren, sözleģme süresinin bitimine dayanarak sözleģmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama
yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koģuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleģmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleģmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın baģlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleģmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleģmeyi sona erdirebilir. Borçlar Kanunun 348. maddesine göre; konut ve çatılı iģyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı Ģekilde yapılmasına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunun 349. maddesindeki düzenlemeye göre; aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taģınmazlarda kiracı, eģinin açık rızası olmadıkça kira sözleģmesini feshedemez. Kiracı olmayan eģin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleģmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eģine ayrı ayrı bildirmek zorundadırhükümleri emredici bir Ģekilde düzenlenmiģ olup, sözleģme ile aleyhe bir Ģekilde değiģtirilmeleri mümkün değildir. 6098 sayılı Yasanın 350 ve devamı maddelerinde konut ve çatılı iģyerlerinin kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle veya kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla nasıl tahliye edileceğine iliģkin hükümler düzenlenmiģtir. 6098 sayılı Borçlar Kanunun kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerini düzenleyen 352. maddesine göre; Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karģı, kiralananı belli bir tarihte boģaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boģaltmamıģsa kiraya veren, kira sözleģmesini bu tarihten baģlayarak bir ay içinde icraya baģvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleģmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleģmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aģan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuģsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden baģlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleģmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaģadığı eģinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elveriģli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleģmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleģmenin bitiminden baģlayarak bir ay içinde sözleģmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
6098 sayılı Borçlar Kanunun 354. maddesine göre; dava yoluyla kira sözleģmesinin sona erdirilmesine iliģkin hükümler, kiracı aleyhine değiģtirilemez. 12 Temmuz 2012 Tarihli Resmi Gazete de yayımlanan 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde DeğiĢiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. maddesi: Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kiģiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kiģileri olduğu iģyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleģmelerinde bu maddelerde belirtilmiģ olan konulara iliģkin olarak sözleģme serbestisi gereği kira sözleģmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleģmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga borçlar kanunu hükümleri uygulanır. hükmünü içermektedir. 2886 Sayılı Devlet İhale Kanuna Göre Tahliye Devlet Ġhale Kanunu'nun 62. maddesinde, sözleģme yapıldıktan sonra müteahhit veya müģterinin (kiracının) taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, Ģartname ve sözleģme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin (belediyenin) en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kesin teminatın gelir kaydedileceği ve sözleģmenin feshedileceği öngörülmüģtür. Kanunun bu maddesine göre belediyeler; a.kiracının taahhüdünden vazgeçmesi, b.kiracının taahhüdünü Ģartname ve sözleģme hükümlerine göre yerine getirmemesi, hallerinde sözleģmeyi feshedebileceklerdir. Kanunun anılan maddesi, Borçlar Kanunu'nun 123 ve 125. maddelerine uygun olarak süre tayini suretiyle fesih Ģeklini benimsemiģtir. Akdin feshini gerektiren Ģartname ve sözleģmeye aykırı hareketleri veya taahhüdünden vazgeçemeyeceği hususu belediye tarafından, kiracıya en az 10 gün süreli bir ihtarname ile bildirilecektir. SözleĢme noter tarafından onaylı olduğuna göre, bu ihtarnamenin de noter kanalı ile tebliğ edilmesi gerekir, ihtarnamede ihtarı gerektiren
sebepler, kanunda ifade edildiği gibi açıkça yer alacak ve tayin edilen süre içerisinde Ģartname ve sözleģmeye aykırılıkların giderilmesi veya taahhüdün yerine getirilmesi istenilecektir. Bu talep yerine getirilmediği takdirde sözleģmenin feshedileceği açıkça bildirilecektir. Kiracı, ihtarnameyi belediyeyi tatmin edecek Ģekilde cevaplandırmaz ve fesih sebebi olan kusurlu hareketini düzeltmez ise belediye baģkanından veya ita amirliği yetkisi verilen belediye baģkan yardımcısından kesin teminatın irat kaydedilmesi ve sözleģmenin feshedilmesi için onay alınarak, kesin teminat belediyeye gelir yazılacaktır. SözleĢmenin bozulması, fesih onayının kiracıya tebliği ile tamamlanmaktadır. Nitekim, SayıĢtay Genel Kurulu'nun 21.01.1993 tarih ve 4761/1 sayılı kararında; belediyeler tarafından 2886 sayılı kanuna göre kiraya verilen gayrimenkullere ait kira sözleģmelerinin yenilenmesi veya sona erdirilmesi konularında 2886 sayılı kanun hükümlerinin uygulanması gerektiği görüģü yer almaktadır. 5393 sayılı Belediye Kanunu ve 5302 Ġl Özel Ġdaresi Kanunu, 2005 yılında yayımlanarak yürürlüğe girmiģtir. Bu kanunlarda taģınmazların tahliyesine iliģkin daha önce mevcut olmayan yeni bir hüküm getirilmiģtir. ġöyle ki; Belediyenin yetkileri ve imtiyazlarını düzenleyen 15. maddede; belediye mallarına karģı suç iģleyenlerin Devlet malına karģı suç iģlemiģ sayılacağı, 2886 sayılı Devlet Ġhale Kanununun 75. maddesi hükümlerinin belediye taģınmazları hakkında da uygulanacağı, düzenlenmiģtir. Aynı hüküm il özel idaresi malları bakımından 5302 sayılı Kanunun 7 nci maddesinde tekrarlanmıģtır. Bu iki yeni hükmün getirilmesinin gerekçesi uzun zamandır, tartıģma konusu olan yerel yönetimlere ait olan taģınmazların tahliye edilmesine iliģkin hukuki sorunlara son noktayı koymaktır. ġöyle ki; yerel yönetimler taģınmazlarını 2886 sayılı Kanunun 1. maddesi gereğince ihale etmek suretiyle sözleģme yaparak kiralamalıdırlar. Söz konusu maddeye göre; özel idare ve belediyelerin kiralama iģleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür. Bu durum, kamu harcamalarını düzenleyen 4734 sayılı Kamu Ġhale Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra da değiģmemiģtir. 5393 sayılı Yasanın belediye meclisinin görev ve yetkilerini düzenleyen 18/e maddesi: taģınmazın üç yıldan fazla kiralanmasına karar verme yetkisini belediye meclisine vermiģtir. Aynı Yasanın encümenin görev ve yetkilerini düzenleyen 34/g maddesi süresi üç yılı
geçmemek üzere taģınmazların kiralanmasına karar verme yetkisini belediye encümenine vermiģtir. 5302 sayılı Yasanın Ġl genel meclisinin görev ve yetkilerini düzenleyen 10/f maddesi; TaĢınmazın üç yıldan fazla kiralanmasına karar verme yetkisini il genel meclisine vermiģtir. Aynı yasanın encümenin görev ve yetkilerini düzenleyen 26/g maddesi süresi üç yılı geçmemek üzere taģınmazların kiralanmasına karar verme yetkisini il encümenine vermiģtir. Yukarıda belirtilen yasa hükümlerinde her ne kadar meclislerin sınırsız süre ile kiralama yetkisi varmıģ gibi gözükse de 2886 sayılı Kanunun 64. maddesinde Kiraya verilecek taģınır ve taģınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz. Bu hüküm çerçevesinde il özel idarelerine ve belediyelere ait taģınmazlar ihale yoluyla en fazla on yıla kadar kiralanabilecektir. 5393 sayılı Kanunun 15. maddesi, 5302 Ġl Özel Ġdaresi Kanununun 7. maddesi gereğince, 2886 sayılı Devlet Ġhale Kanununun 75. maddesi hükümleri uygulanacaktır. Bu hüküm; il özel idarelerine ve belediyelere ait taģınmaz malların, gerçek veya tüzel kiģilerce iģgali üzerine, fuzuli Ģagilden, bu Kanunun 9. maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, 13. maddesinde gösterilen komisyonca takdir ve tespit edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, yerel yönetimlerin iģgalden dolayı bir zarara uğramıģ olması gerekmez ve fuzuli Ģagilin kusuru aranmaz. Ecrimisil fuzuli Ģagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur. Kira sözleģmesinin bitim tarihinden itibaren, iģgalin devam etmesi halinde, sözleģmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. ĠĢgal edilen taģınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir. Bu hükümle, gerçek veya tüzel bir kiģi ister üç yıllığına, ister on yıllığına belediye veya il özel idaresine bir taģınmazı kiraladığında; kira süresinin sonunda sözleģmede aksine bir hüküm bulunmadıkça fuzuli Ģagil, yani haksız iģgalci olacak, kiracılık vasfı kalmayacaktır. Bu sebeple de taģınmazın tahliyesi gerekecektir. Bu durumda yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerini de dikkate almak gerekir idi. Bu Yasanın 1. maddesi kapsam maddesi olup
yasanın hangi yerlerde uygulanacağını belirlemekte idi. Bu yasa; belediye teģkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmayanları hariç) kiralanmalarında uygulanmaktadır. Yine aynı Yasanın 7 nci maddesi bu taģınmazların tahliyesini belli Ģartlara bağlamıģ, kiralayanın ancak bu Ģartlara sahip olduğu zaman tahliye hakkının olacağını, aksi halde tahliyenin sadece kira süresinin bitimi ile mümkün olmayacağını düzenlemiģ idi. Yine aynı Yasanın 11 inci maddesinde süreye bağlı kira sözleģmesini feshetme yetkisini sadece kiracıya vermiģ idi. ġöyle ki; kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beģ gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleģme aynı Ģartlarla bir yıl uzatılmıģ sayılır. 5393 sayılı Kanun ve 5302 Kanun 2005 yılında yayımlanarak yürürlüğe girmeden önce, belediye ve il özel idarelerine ait taģınmazlar kaç yıllığına kiralanırsa kiralansın, kira sözleģme süresinin sonunda 6570 sayılı Yasanın 11. maddesi hükmü yürürlüğe girmekte ve belediye veya il özel idaresine ait taģınmaz yıllarca kiracı gerçek veya tüzel kiģinin elinde kiracı sıfatı ile kalmakta idi. 2886 sayılı Kanunun 75. maddesi hükümleri belediye ve il özel idaresi taģınmazları hakkında da uygulanır, hükmü gereğince artık 6570 sayılı Yasanın 11. maddesi uygulama olanağı kalmayacağından, kira sözleģme süresinin bitimi ile kira akdi sona ererek içindeki kiracının kiracılık vasfı fuzuli Ģagil, yani haksız iģgalci konumuna geçecek idi. Fuzuli Ģagil, herhangi bir hakka sahip olmaksızın baģkasına ait taģınmazı elinde tutan kiģidir. Bu sebeple 2886 sayılı Yasanın 75. maddesi gereğince kiracı, sözleģmesinde aksine hüküm yoksa taģınmazı tahliye etmeli, taģınmazda kira süresi bittikten sonra oturduğu süre için kira bedeli değil, iģgal karģılığı ecrimisil ödemelidir. 5393 sayılı Kanun ve 5302 Kanun yürürlüğe girdikten sonra, bu konuda mahkemeler de belediyeler ve il özel idarelerince kiraya verilen taģınmazların tahliyesinin 2886 sayılı Kanunun 75. maddesi kapsamında olduğu, taģınmazların kira akdi sona erdikten sonra mecurun boģaltılmayarak teslim edilmemesi hallerinde, idareler, adli yargı mercilerinden herhangi bir karar almaksızın doğrudan doğruya mülki amire baģvurarak taģınmazın tahliyesini idari yoldan sağlayabilecekleri gibi, adli yargı mercilerine baģvurulmuģ olmasının da 2886 sayılı Kanunun 75. maddesi uyarınca taģınmazın tahliyesine engel oluģturmayacağı yönünde kararlar vermiģlerdir. Sonuç olarak; musakkaf (damlı), gayrimusakkaf ayrımı olmaksızın belediyelerin bütün gayrimenkullerinde 2886 sayılı Kanun 75. maddesi hükümleri uygulanacağı yargı kararları ile de teyit edilmiģ idi.
Fakat bu durum belki tahliye yönünden bir çözüm olmakla birlikte, beraberinde çok ciddi sorunları da getirmiģtir. ġöyle ki; bir anda sayısız taģınmaz ve bu taģınmazlar içinde oturan kiracılar tahliye tehdidi altında kalmıģ, mülki idare amirlerine sanıldığının aksine çok fazla iģ yükü getirmiģtir. Ayrıca sorunlu kiracılar için bir çözüm olan bu madde hükmü, sorunsuz kiracılar için ciddi sıkıntılar oluģturmuģtur. Bu durum, kiracılarından memnun olan yerel yönetim yöneticilerini rahatsız etmiģ, aģırı iģ yükü mülki idare amirlerini tedirgin etmiģ, yıllarca aynı yerde müģteri çevresi gibi soyut değerler edinmiģ köklü esnafı ciddi sıkıntılara sokmuģtur. Yargı kararları da dikkate alındığında, 5393 sayılı Kanun ve 5302 Kanunun yürürlüğe girmesiyle; Belediye ve il özel idaresine ait taģınmazlar encümen kararı ile üç yıla kadar, belediye meclis kararı ile 10 yıla kadar 2886 sayılı Devlet Ġhale Kanunu hükümlerine göre kiralanabilecek, kira süresinin sonunda kiracılık iliģkisi sona erecektir. TaĢınmaz kiracı tarafından tahliye edilerek belediyeye veya il özel idaresine rızaen teslim edilmezse, tahliye anına kadar kiracı, iģgalci konumunda olacak, iģgalciden tahliyeye kadar ecrimisil bedeli tahsil edilecek, rızaen ödenmeyen ecrimisil bedelleri ise 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilecektir. Kira süresinin sonunda mecurun kiracı tarafından kendiliğinden tahliye edilerek belediyeye veya il özel idaresine teslim edilmemesi durumunda belediyeler, adli yargı mercilerinden herhangi bir karar almaksızın doğrudan doğruya mülki amire baģvurarak taģınmazın (musakkaf veya gayrimusakkaf) tahliyesini idari yoldan isteyecekler, adli yargı mercilerine baģvurulmuģ olmasını veya tahliye sebeplerinin varlığını dikkate almaksızın mülki idareler ise 15 gün içinde mecuru tahliye ederek belediyeye teslim edecekler idi. 6570 sayılı Kanun ve Borçlar Kanununda yazılı tahliye sebeplerinin oluģması halinde idarelerin adli yargı mercilerine baģvurmalarına engel bir yasal düzenleme de bulunmamakta idi. Bu durum aģağıdaki Anayasa Mahkemesi kararına konu olmuģ, Anayasa Mahkemesi 2010/77 Esas sayılı dosyası ile görüģmüģ, bu talebi 8.12.2011 tarih ve 2011/163 sayılı kararı ile; 5393 sayılı Belediye Kanunu nun 15. maddesinin altıncı fıkrasının 2886 sayılı Devlet Ġhale Kanunu nun 75. maddesi hükümleri belediye taģınmazları hakkında da uygulanır. biçimindeki son cümlesinin Anayasa nın 2, 5, 10, 11 ve 36. maddelerine aykırılığı savıyla iptali istemini, taģınmazını kiraya veren belediyeler ile diğer kiģiler aynı hukuksal konumda değildirler. Belediyeler ile belediyelere ait taģınmazlar arasında sorumluluk, yönetim ve tasarruf biçimi
yönünden kamu hukuku iliģkisi bulunmakta ve bu emlaktan elde edilen gelir kamu hizmetine ayrılmaktadır. Bu nedenle, diğer kiģiler ile aynı hukuksal konumda bulunmayan belediyelerin, kiraya verdikleri taģınmazlar hakkında, kira sözleģmesi sonunda farklı bir tahliye usulü öngörülerek ayrı hukuksal iģleme tabi tutulmasında eģitlik ilkesine aykırılıktan söz edilemez, gerekçesi ile reddetmiģti. Buna karģılık, 01 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçları Kanunu ve 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama ġekli Hakkında Kanunun 10. maddesi gereğince; 18.05.1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıģtır. 6098 sayılı Türk Borçları Kanunun Konut ve Çatılı ĠĢyeri Kiralarını düzenleyen 339. maddesinde Konut ve çatılı iģyeri kiralarına iliģkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eģya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiģ taģınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır. hükmü getirilmiģtir. Bu hüküm, 12 Temmuz 2012 tarihli Resmi Gazete de yayınlanan 6353 Sayılı Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde DeğiĢiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2 nci maddesinde belirtilen ve 8 yıl süreyle 2020 yılına kadar ertelenen yasa maddeleri içinde bulunmamaktadır. Ayrıca yeni Türk Borçlar Kanunun 347. ve devamı maddelerinde, konut ve çatılı iģyeri kiralarında sözleģmenin sona ermesi düzenlenmiģ, 347. maddede Konut ve çatılı iģyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleģmelerin süresinin bitiminden en az onbeģ gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleģme aynı koģullarla bir yıl için uzatılmıģ sayılır. Kiraya veren, sözleģme süresinin bitimine dayanarak sözleģmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koģuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleģmeye son verebilir. Bu madde hükmünün daha önce yargı mercilerince, uygulayıcılar ve denetim elemanlarınca tartıģılan ve mahkeme kararlarına konu edilen 6570 sayılı yasanın 11. maddesi karģılığı bir madde olduğunu söyleyebiliriz. Çünkü her iki maddenin ortak özelliği de sözleģme süresi sonunda bildirim yoluyla fesih hakkını düzenlemiģ olmalarıdır. 6570 sayılı yasanın 11. maddesi sözleģme süresinin sonunda 15 gün önceden bildirimde bulunmak kaydıyla sadece kiracıya
bildirim yoluyla fesih hakkı tanımıģ iken, kiraya verene bu hakkı tanımamıģ, ancak aynı Yasanın 7. maddesinde sınırlı sayıda sayılan tahliye nedenleri varsa ancak bu Ģekilde taģınmazı tahliye ettirebilme imkânı tanınmıģtır. Yeni Türk Borçlar Kanunun 347. maddesinin 1. fıkrasında da, kiraya veren, sözleģme süresinin bitimine dayanarak sözleģmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koģuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleģmeye son verebilir. Bu hüküm de, 12 Temmuz 2012 tarihli Resmi Gazete de yayınlanan 6353 sayılı Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde DeğiĢiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. maddesinde belirtilen ve 8 yıl süreyle 2020 yılına kadar ertelenen yasa maddeleri içinde bulunmamaktadır. Dolayısıyla sonuç olarak diyebiliriz ki; 01 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçları Kanununun 339 ve 347. maddeleri gereğince, bir kamu kurumu olan belediyelerin 5393 sayılı Yasanın 15. maddesinin yollamasıyla 2886 sayılı Kanunun 75. maddesini uygulama imkanı kalmamıştır. Özellikle SayıĢtay ın kararlarında bahsedilen belediye taģınmazlarının 2886 sayılı Devlet ihale kanunundaki özel usullerle ihaleye verilmiģ olmasının Türk Borçları Kanunun 339. maddesi gereğince; Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır. hükmü karģısında yasal dayanağı kalmamıģtır. Sonuç olarak belediyelere ve il özel idarelerine ait kirada bulunan tüm taģınmazlar 01 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçları Kanunu hükümlerine ve varsa tahliye sebeplerine göre tahliye edilebileceklerdir. Bu noktada taģınmazın kamu kurumları, dolayısıyla il özel idareleri ve belediyeler tarafından hangi usulle kiraya verildiğinin herhangi bir önemi kalmamıģtır.bu anlamda yeni düzenleme, hem SayıĢtay Genel Kurulu'nun 21.01.1993 tarihli ve 4761/1 sayılı kararında ve hem Anayasa Mahkemesinin 2010/77 Esas 08.12.2011 tarihli ve 2011/163 sayılı kararında belirtilen farklılıkları ve gerekçelerini ortadan kaldırmıģtır.
SONUÇ VE DEĞERLENDİRME Belediyeler ve il özel idareleri mülkiyetlerinde bulunan ve özel hukuka tabi taģınmazlarını 2886 sayılı Kanun hükümleri gereğince en fazla on yıllığına kiralayabileceklerdir. 6098 sayılı Kanunun 339. maddesinin Kamu kurum ve kuruluģlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleģmelerine de bu hükümler uygulanır. hükmü gereğince konut ve çatılı iģyerlerinin tahliyesi bu Kanun hükümleri gereğince mümkün olabilecektir. Bu sebeple 2886 sayılı Yasanın 75. maddesi gereği tahliye yapabilmeleri mümkün olmayacaktır. Kira bedelinin zamanında ve gereği gibi ödenmemesi halinde 2004 sayılı Kanun gereği adli makamlardan taģınmazın tahliyesi talep edilebilecektir. Belediyeler ve il özel idareleri, taģınmazlarının haksız yere iģgali halinde, 3091 sayılı TaĢınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkındaki Kanun hükümlerine göre idari makamlardan bu tecavüz veya müdahalenin önlenmesini isteyebileceklerdir. Ayrıca 2942 sayılı KamulaĢtırma Kanunu gereği elde ettikleri taģınmazları aynı Yasada özel olarak düzenlenen tahliye usulü ile tahliye edebileceklerdir.
KAYNAKLAR ACAR, A. 1995. Belediyelerde TaĢınır ve TaĢınmaz Malların Kira ve Tahliye ĠĢleri. ÇağdaĢ Yerel Yönetimler Dergisi, 4. cilt (Sayı 4); s.23, 24. AKGÜL, A. 2006. Devlet Ġhale Kanunundan Kamu Ġhale Kanununa. DanıĢtay Dergisi, 36.cilt (Sayı 111); s.1-19 ANTALYA, G. 2011. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu. Web sitesi. http://www. betayayincilik.com/images/upload/08d576b6a156-45b0-aec5-b6a901d7bb06.pdf EriĢim Tarihi: 28.04.2013. ARAS, B. 2011. Hakkı Olmayan Yere Tecavüz Suçu ve 3091 Sayılı Kanun Ġle KarĢılaĢ- tırılması. Web sitesi. http://www.yayin.adalet.gov.tr/adalet_dergisi/sayi39/03%20- %20BAHATT%C4%B0N%20ARAS.pdf EriĢim Tarihi: 28.04.2013. ARCAK, A. 1986. KamulaĢtırma DevletleĢtirme Kanunları, 2. cilt, s.1639. Ankara BUZ, V. 2011. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Borçların Ġfası ve Ġfa Edilmesine ĠliĢkin DeğiĢikliklerin Değerlendirilmesi. Web sitesi. http://www.ankarabarosu. org.tr/siteler/2012yayin/2011sonrasikitap/6098-semp.pdf. EriĢim Tarihi: 28.04.2013 CERAN, M. 2011. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira SözleĢmesi Web sitesi. http://www. ankarabarosu.org.tr/siteler/2012yayin/2011sonrasikitap/6098-semp.pdf. EriĢim Tarihi: 28.04.2013 ÇELĠK, L. 2006. Belediye TaĢınmazlarında Ecrimisil. Web sitesi. http://www. turkhukuksitesi.com/makale_410.htm. EriĢim Tarihi: 28.04.2013. ÇELĠK, L. Haziran 2010. Yeni Hal Yasasına Göre Hal Hakem Heyeti. Yerel Yönetim ve Denetimler Dergisi, 15. cilt, (Sayı:6); s.29 32. ÇELĠK, L. 2010. 5957 Sayılı Hal Yasasına Göre Kira SatıĢ Tahsis ĠĢlemleri Hangi Durumda Ġptal Edilir. Web sitesi. http://www.turkhukuksitesi.com/makale_1498.htm EriĢim Tarihi: 28.04.2013. ER, R. 1980. Kiracının Kira Borcunu Ödemekte Direnimi. Adalet Dergisi, 72. cilt, (Sayı:6); s.601. ERDOĞAN, C. 1998. Tahliye, Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları. Ankara
ERDOĞAN, H. 2006. Tahliye, Kira Tespiti, Kira Alacağı ve Tazminat Davaları. 2. Baskı. Ankara ERĠġ, H. 2012. 6098 Sayılı (Yeni Borçlar Kanununun Kira Hukuku Açısından Getirdiği Yenilik ve DeğiĢiklikler. Web sitesi. http://portal.yontemymm.com.tr/ DocLib/Turk%20Borclar%20Kanununun%20Kira%20Hukuku%20%20Degisiklikleri_ 049.pdf. EriĢim Tarihi: 28.04.2013 ERZURUMLUOĞLU, E. 2011. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda SatıĢ SözleĢmesi. Web sitesi. http://www.ankarabarosu.org.tr/siteler/2012yayin/2011sonrasikitap/6098-semp.pdf EriĢim Tarihi: 28.04.2013. EriĢim Tarihi: 28.04.2013. GÜLTEKĠN, C. 2012. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Kira SözleĢmesi Düzenlemeleri Web Sitesi.http://www.gultekinhukuk.com/tr/Sayfalar/Publications/Docs /75ac9cb08d882b4i.pdf. EriĢim Tarihi 28.04.2013. HATEMĠ, H. 1976. Hukuka ve Ahlaka Aykırılık Kavramı ve Sonuçları. Ġstanbul HATEMĠ, H. SEROZAN, R. ARPACI, A. 1991. EĢya Hukuku. Ġstanbul ĠPEK, E. 2012. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Konut ve Çatılı ĠĢyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine ĠliĢkin Getirilen Yenilikler. Web sitesi. http://tbbdergisi. barobirlik. org.tr/app_themes/tumdergiler/102.pdf KOYUNCU, A. 2013. Belediye TaĢınmazları Açısından 3091 Sayılı Kanun Kapsamında Zilyetliğin Korunması. Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Dönem Sonu Projesi. MALKOÇ, A. KILIÇOGLU, M. 1991. Kira, Tahliye, Tespit ve Tazminat Davaları. Ankara OLGAÇ, S. 1978. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunu Açıklanması ve Uygulanması. s.119. Ankara